Klaipėdos apygardos teismo nutartis

5. Atsakovė pateikė vieną bendrą dokumentą, kuriame išdėstė atsikirtimus į patikslintą ieškinį ir dubliko argumentus.

18. Apeliacinio skundo dalyje dėl nuostolių priteisimo nurodo šiuos motyvus:

18.1. Ieškovas sutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl preliminariųjų sutarčių neteisėto nutraukimo, iš jų dėl atsakovo nesąžiningų veiksmų ir kaltės, todėl ši teismo sprendimo apimtis nėra kvestionuojama.

19.2. Iš patikslinto ieškinio 5 ir 6 skyriaus ieškovas pareiškė reikalavimą dėl atsakovo, kaip nesąžiningos šalies, gautos naudos (restitucinių nuostolių) atlyginimo neįvykdžius preliminariųjų sutarčių. Ieškovas, remdamasis restitucinių nuostolių taisykle, kaip lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodu, pareiškė reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp pirkimo–pardavimo sutarčių, sudarytų su kitais fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktų preliminariųjų sutarčių kainos, atlyginimo. Tokiu būdu ieškovas įrodinėjo jo patirtų nuostolių dydį remdamasis restitucinių nuostolių taisykle, bet ne prarastos galimybės pinigine verte. Kadangi, kaip matyti iš pirmosios instancijos teismo motyvuojamosios dalies, pirmosios instancijos teismas to nepadarė, darytina išvada, kad jis neteisingai taikė anksčiau nurodytas procesines teisės normas, nustatančias pareigą teismui tinkamai kvalifikuoti ginčo teisinį santykį.

20. Apeliacinio skundo dalyje dėl nesąžiningos šalies gautos naudos (restitucinių nuostolių) atlyginimo nurodo šiuos motyvus:

20.3. Ieškovas, remdamasis lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodu, pareiškė reikalavimą dėl: i) 25 168,59 Eur nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp 2023-01-31 Pirkimo– pardavimo sutarties, sudarytos su kitais fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktos 2021-01-15 preliminariosios sutarties kainos; ii) 11 786,95 Eur nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp 2023-04-05 Pirkimo– pardavimo sutarties, sudarytos su fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktos 2021-01-22 dienos preliminariosios sutarties kainos. Tačiau pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškovo reikalavimą dėl nuostolių, apskaičiuotų pagal atsakovo gautą naudą sudarius pirkimo–pardavimo sutartis su trečiaisiais asmenimis atlyginimo, netinkamai taikė anksčiau nurodytas materialiąsias teisės normas, reglamentuojančias žalos atlyginimą ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju.

21. Apeliacinio skundo dalyje dėl civilinio proceso teisės normų, reglamentuojančių įrodinėjimą, nurodo šiuos motyvus:

21.1. Cituoja Lietuvos kasacinio teismo praktiką dėl įrodinėjimą reglamentuojančių teisės normų aiškinimo. Nurodo, kad teismas bendrais procesiniais atvejais savo iniciatyva nerenka įrodymų, kita vertus, teismas, manydamas, kad bylai teisingai išspręsti neužtenka pateiktų įrodymų, gali pasiūlyti šalims pateikti papildomus įrodymus ( CPK 179 straipsnio 1 dalis), nuspręsti dėl ekspertizės byloje paskyrimo CPK 212 straipsnio 1 dalies nustatyta tvarka.

21.2. Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad restituciniai nuostoliai kaip nukentėjusios šalies nuostolių apskaičiavimo būdas yra galimi, jeigu jie neperžengia saugomo lūkesčio intereso ribos. Kasacinio teismo nagrinėtoje byloje buvo konstatuota, kad akivaizdu, kad, atsakovei pardavus negyvenamąsias patalpas trečiajam asmeniui už tam tikrą kainą, kuri galbūt reiškia ir šio turto rinkos vertę, ieškovas neteko bent jau tokios vertės turto. Kadangi ieškovas už tokios vertės turtą būtų sumokėjęs preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą, tai jo reikalaujami atlyginti nuostoliai laikytini pagrįstai tikėtinais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-09-12 dienos nutartis civ. byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

22. Apeliacinio skundo dalyje dėl vienodos teismų praktikos taikymo nurodo šiuos motyvus:

22.1. Nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvuojamojoje dalyje (37 punktas) daroma išvada, kad ieškovo nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-09-12 nutartyje civ. byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 pirmosios instancijos nagrinėtoje byloje iš esmės skiriasi faktinės aplinkybės.

24. Atsakovė apeliacinio skundo dalyje dėl pagrindo kvalifikuoti preliminariąsias sutartis vartojimo sutartimis nebuvimo nurodo šiuos motyvus:

24.4. Ieškovas savo Byloje pateiktuose procesiniuose dokumentuose nenurodė, kad jis yra vartotojas, nenurodė preliminariųjų sutarčių sudarymo tikslų, vartotojų teisių apsaugą reglamentuojančiomis teisės normomis taip pat jokia apimtimi nesirėmė nei Byloje pateiktuose procesiniuose dokumentuose, nei savo pasisakymuose teismo posėdžių metu. 2023-10-27 teismo posėdžio metu Atsakovės atstovui paklausus Ieškovo atstovo, kokiu gi konkrečiai tikslu Ieškovo buvo ketinta įsigyti Apartamentus bei ar Ieškovas tikrai neturėjo ketinimų vėliau, t. y. įsigijęs Apartamentus savo nuosavybėn, jų perparduoti tretiesiems asmenims, buvo matyti, kad šis klausimas Ieškovo atstovui buvo šiek tiek netikėtas, kadangi Ieškovo atstovas nurodyto teismo posėdžio metu nebuvo visiškai tinkamai pasiruošęs atsakyti į abu šiuos klausimus.

24.5. Atkreipė dėmesį, kad sprendime, nurodant, jog Apartamentus Ieškovo buvo ketinta įsigyti vartojimo tikslais, pirmosios instancijos teismo netgi ir nėra nurodyta, koks konkrečiai Bylos įrodymas (dokumentas ir (ar) aplinkybė) sudaro pagrindą tokiai išvadai.

24.6. Šioje apeliacinio skundo dalyje cituojama Lietuvos kasacinio teismo praktika dėl CPK normų aiškinimo, kurioje nurodyta, kad teismo sprendimas pirmiausia privalo būti pagrįstas konkrečiais įrodymais (duomenimis), o ne spėjimais ir prielaidomis.

24.7. Vien aplinkybė, jog Atsakovė yra juridinis asmuo (ūkio subjektas / verslininkė), o Ieškovas – fizinis asmuo, savaime (per se) nesudaro pagrindo tarp šių asmenų buvusių sudarytų preliminariųjų sutarčių kvalifikavimui vartojimo sutartimis. Esminis kriterijus, pagal kurį galima atskirti, ar sutartis yra vartojimo, ar ne, yra tos sutarties sudarymo tikslas, kuris nustatomas analizuojant ir vertinant daug bylos aplinkybių, susijusių su sutarties sudarymu, turiniu, vykdymu, šalių elgesiu prieš ir po sutarties sudarymo, ir kt. Cituojami Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. lapkričio 25 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-321-1075/2020, 20 ir 24 punktai.

25. Atsakovė apeliacinio skundo dalyje dėl išvadų, prieštaraujančių Byloje esantiems duomenims, darymo, dalies Byloje esančių įrodymų nevertinimo ir nepagrįstai nustatytų Atsakovės neteisėtų (nesąžiningų) veiksmų, nurodo šiuos motyvus:

25.3. Atsakovės teisė pratęsti pagrindinių sutarčių dėl Apartamentų pirkimo– pardavimo sudarymo terminą yra aiškiai įtvirtinta preliminariųjų sutarčių 6.9. p.

25.5. Tiek 2022-01-25 pranešimas apie preliminariųjų sutarčių terminų pratęsimus, tiek ir visi vėlesni Atsakovės pranešimai ta pačia tema (t. y. 2022-05-05 ir 2022-07-27 pranešimai) (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedus Nr. 10-11) buvo pateikti Atsakovės Ieškovui aiškiai nurodant preliminariųjų sutarčių 6.9. p. nustatytus (t. y. abiejų šalių sulygtus) šių sutarčių pratęsimo pagrindus (t. y. COVID-19 pandemijos nulemtos aplinkybės bei trečiųjų asmenų veiksmai / neveikimas, nepriklausantys nuo Atsakovės valios) bei laikantis preliminariųjų sutarčių 8.4. p. nustatytos tvarkos (t. y. bendraujant su Ieškovu elektroniniu paštu, siunčiant jam visus pranešimus paties Ieškovo 2021-01-22 preliminariojoje sutartyje (jos preambulėje) nurodytu elektroninio pašto adresu (duomenys neskelbtini)). Šiuo aspektu pažymėtina tai, kad Atsakovės atstovui 2023-10-27 teismo posėdžio metu paklausus Ieškovo atstovo, kas yra tas „(duomenys neskelbtini)“, Ieškovo atstovas paaiškino, kad nepaisant to, jog elektroninio pašto adrese nurodomas vardas „(duomenys neskelbtini)“, Ieškovas su Atsakove bendravo be jokių tarpininkų ir neneigė, kad visus Atsakovės pranešimus Ieškovas gavo (klausyti garso įrašo: 01.14.18–01.15.04). Pažymėjo taip pat, kad preliminariųjų sutarčių terminų pratęsimas nepadarė įtakos Ieškovo suinteresuotumui / ketinimams įsigyti Apartamentus, kadangi 2022-12-13 elektroniniu laišku Ieškovas vis tiek reikalavo Atsakovės sudaryti pagrindines sutartis dėl Apartamentų pirkimo–pardavimo pagal preliminariosiose sutartyse nurodytas sąlygas (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 17).

26.1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-03-20 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-143-690/2015 yra išaiškinta, kad šalių teisė susitarti dėl vienašalio sutarties nutraukimo pagrindų yra grindžiama sutarties laisvės principu. Tai reiškia, kad šalys, pasirašydamos sutartį, gali susitarti dėl konkrečių sutarties nutraukimo pagrindų (atvejų) ir sutarties nutraukimo tvarkos bei toks susitarimas tos sutarties šalims turi įstatymo galią.

26.2. Remiantis preliminariųjų sutarčių 7.2. ir 7.2.3. p., šios preliminariųjų sutarčių sąlygos suteikia Atsakovei teisę vienašališkai nutraukti preliminariąsias sutartis tokiu atveju, jeigu Atsakovė nebegali įvykdyti Preliminariųjų sutarčių arba bet kurios esminės šių sutarčių sąlygos, be kita ko, dėl trečiųjų asmenų, kurių Atsakovė negali kontroliuoti arba jiems daryti įtakos ir (ar) už kuriuos Atsakovė neatsako, veiksmų arba neveikimo.

26.3. Ieškovo prie pradinio 2023-03-22 ieškinio pridėtas Atsakovės 2022-12-08 Pranešimas „Dėl 2021-01-15 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-3-8 ir 2021-01-22 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-5-1 vykdymo“ (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 16) (toliau – 2022-12-08 Pranešimas) patvirtina, kad Atsakovė su Ieškovu vykusiose derybose nenurodė, kad apskritai nebegali sudaryti su Ieškovu pagrindinių sutarčių dėl Apartamentų pirkimo–pardavimo. Atsakovė Ieškovui nurodė, kad nebegali Apartamentų parduoti už tokią jų kainą, kokia yra numatyta preliminariosiose sutartyse. Ieškovo prie pradinio ieškinio pridėtas 2022-12-13 elektroninis laiškas (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 17) patvirtina tai, kad Ieškovas pats atsisakė nupirkti Apartamentus už Atsakovės 2022-12-08 Pranešimu pasiūlytą kiek didesnę Apartamentų kainą.

26.4. Negalėjimą parduoti Apartamentų už preliminariosiose sutartyse nustatytas jų kainas patvirtina šios aplinkybės, kurias aiškiai patvirtina Byloje esantys duomenys:

1.Preliminariosios sutartys buvo sudarytos ir Apartamentų statybos vykdytos vykstant pasaulinei COVID-19 pandemijai, dėl kurios pasaulio šalių vyriausybių pritaikyti suvaržymai, siekiant stabdyti viruso plitimą, palaipsniui sukėlė neigiamas pasekmes ir nekilnojamojo turto vystymo bei statybų sektoriui (t. y. dėl gamybos nutraukimo prasidėjo trikdžiai medžiagų ir įrengimų tiekimo grandinėje; turėjo būti vykdomas darbų perorganizavimas; dėl tiekimo strigimų padidėjo statybos išlaidos; ir kt.). Su nurodytomis neigiamomis pasaulinės pandemijos sukeltomis pasekmėmis susidūrė visas nekilnojamojo turto vystymo (statybos) sektorius bei tai yra visiems (kartu ir Ieškovui) gerai žinoma aplinkybė, kadangi apie tai buvo daug rašoma ir kalbama viešojoje erdvėje (žr. Atsakovės 2023-05-15 atsiliepimo Priedą Nr. 1).

4.Ieškovas Byloje rėmėsi ta aplinkybe, kad, sudarant preliminariąsias sutartis, buvo sutarta, kad Apartamentų statybos bus užbaigtos iki 2022-02-28, o pačios preliminariosios sutartys buvo sudarytos jau prasidėjus COVID-19 pandemijai (t. y. 2021-01-15 ir 2021-01-22). Atsižvelgiant į tai, anot Ieškovo, Atsakovė negali remtis šiomis aplinkybėmis, kaip preliminariųjų sutarčių 7.2. ir 7.2.3. p. taikymo pagrindu. Šiems Ieškovo motyvams Sprendime pritarė ir pirmosios instancijos teismas. Tačiau šio apeliacinio skundo II.2. dalyje jau yra išsamiai išdėstyti argumentai, kurie paneigia pirmosios instancijos teismo Sprendimo išvadas, kad visa tai, kas įvyko po 2022-02-28 datos, nėra reikšminga bei kad visos to neigiamos pasekmės tenka vien Atsakovei, todėl Atsakovė šioje apeliacinio skundo dalyje detaliai nebesikartoja. Šiuo aspektu Atsakovė tik dar kartą atkreipia dėmesį, kad Apartamentų galutinė statybos data buvo nukeliama (terminas pagrindinėms sutartims sudaryti buvo tęsiamas), o Ieškovas dėl to neprieštaravo, su terminų pratęsimu sutiko, pratęsimai, kaip jau aptarta šiame apeliaciniame skunde, buvo atlikti pagrįstai ir teisėtai. Neigiamos įtakos statybų sektoriui padarė ir rekordinė infliacija (Lietuvos statistikos departamento duomenimis, per 2022 metus statybos sąnaudų elementų kainos padidėjo beveik 20 proc.) (žr. Atsakovės 2023-05-15 atsiliepimo Priedą Nr. 3);

5.Remiantis oficialiais Lietuvos statistikos departamento pateikiamais duomenimis (žr. Atsakovės 2023-05-15 atsiliepimo Priedą Nr. 4), per 2022 metus nuolatos ir drastiškai augo statybos sąnaudų elementų kainų indeksai (pvz., statybos sąnaudų elementų kainos indeksas 2021 m. sausio mėn., t. y. kai buvo sudarytos abi preliminariosios sutartys, buvo tik 114,3206, o tuo tarpu per visus 2022 metus statybos sąnaudų elementų kainos indeksas palaipsniui kilo nuo 127,7891 (2022 m. sausio mėn.) iki 148,3763 (2022 m. gruodžio mėn.);

6. Įsisiūbavus COVID-19 pandemijai bei karo veiksmams Ukrainoje, sparčiai augant infliacijai (t. y. laikotarpiu nuo 2020 iki 2022 metų) ėmė brangti statybinių medžiagų ir gaminių bei statybos darbų kainos, tai patvirtina ne tik viešai visiems prieinama informacija, bet ir Atsakovės tiekėjų pateikti pranešimai bei pavyzdinės sutartys su tiekėjais ir rangovais (žr. Atsakovės 2023-05-15 atsiliepimo Priedą Nr. 5; 2023-11-15 Rašytinių paaiškinimų Priedus Nr. 1-3 ir šių paaiškinimų 8 pastraipą). Tiekėjų pranešimuose yra nurodyta, kad pagrindinių statybinių medžiagų kainos kilo itin žymiai (pvz., silikatiniai blokai – 51 proc.; gipso kartono produkcija – 116 proc., cementas – 88 proc.; ir kt.);

7.Išaugusios statybinių medžiagų, gaminių ir statybos darbų kainos tiesiogiai lėmė išaugusią statybų savikainą, dėl to Atsakovė, įvertinusi savo galimybes, paprasčiausiai objektyviai jau nebegalėjo parduoti Ieškovui Apartamentų už preliminariosiose sutartyse nustatytas tų Apartamentų kainas;

8.Atsakovė yra ūkio subjektas, kuris iš savo vykdomos veiklos vykdymo tikisi ir siekia gauti naudą (pelną), o ne nuostolius ir praradimus. Be to, vykdomoms nekilnojamojo turto objektų statyboms ir įrengimui finansuoti inter alia Atsakovės yra naudojami bankų bei kitų kredito įstaigų suteikti kreditai (paskolos), kuriuos Atsakovei būtina grąžinti bei taip pat atsiskaityti su kitais savo kreditoriais (tiekėjais, rangovais, ir kt.). Šios aplinkybės lemia, kad nė viena preliminariųjų sutarčių nuostata Atsakovė neprisiėmė ir negalėjo prisiimti įsipareigojimo parduoti Apartamentus Ieškovui už preliminariosiose sutartyse nustatytas kainas net ir tokiu atveju, jeigu toks pardavimas nulemtų Atsakovei nuostolių ir reikšmingų praradimų patyrimą. Priešingai – tokiam atvejui preliminariosios sutarties 7.2. ir 7.2.3. p. itin aiškiai įtvirtino Atsakovės galimybę išeiti iš ikisutartinių santykių, kurie siejo Atsakovę ir Ieškovą. Atsakovė, įvertinusi visą situaciją ir savo galimybes, nesusitarusi su Ieškovu dėl kitų Apartamentų kainų, šia galimybe pasinaudojo, pateikdama Ieškovui 2022-12-19 Pranešimą.

8.Aptariamu aspektu reikšminga, jog Bylai yra pateikti dokumentai, kurie patvirtina nurodytas aplinkybes, susijusias su kreditų naudojimu bei Atsakovės siekiu sąžiningai išvengti nuostolių patyrimo:

26.5. Pirmiau nurodyti duomenys, esantys Byloje, taip pat itin aiškiai patvirtina, kad visi Atsakovės pasiūlymai Ieškovui dėl Apartamentų pirkimo–pardavimo kainos buvo racionalūs ir kompromisiniai (t. y. Ieškovui Atsakovės vis tiek buvo siūloma įsigyti Apartamentus už žemesnę 1 kv. m kainą nei kaina, kuri yra nurodyta Kredito sutartyje Nr. 22-020257-IN, taip pat labai artima savikainai kaina).

26.7. Atkreiptinas dėmesys, kad 2021-05-06 Susitarimo pagrindu buvo keičiama tik 2021-01-15 preliminarioji sutartis, o 2021-01-22 Preliminarioji sutartis keičiama nebuvo, tai reiškia, jog 2021-05-06 Susitarimo 4 p. nedaro absoliučiai jokios įtakos 2021-01-22 preliminariosios sutarties vykdymui ir jos sąlygoms.

26.8. Svarbus aspektas yra tas, kad 2021-05-06 Susitarimo pagrindu 2021-01-15 preliminariosios sutarties sąlygos, numačiusios 2021-01-15 preliminariosios sutarties vienašališko nutraukimo pagrindus (iš jų 2021-01-15 preliminariosios sutarties 7.2. ir 7.2.3. p.), nebuvo keičiamos (koreguojamos). 2021-05-06 Susitarimo pagrindu iš esmės tebuvo pakeistos tik sąlygos, numačiusios Apartamentų A-3-8 kainą. 2021-05-06 Susitarimo 4 p. taip pat nebuvo numatyta, kad, esant statybinių medžiagų ir (arba) paslaugų brangimui, Atsakovė bet kokiu atveju prisiima besąlygišką įsipareigojimą parduoti Apartamentus A-3-8 Ieškovui, nepriklausomai nuo tokio pardavimo (sandorio) pasekmių Atsakovei (t. y. net ir tuo atveju, jeigu Apartamentų A-3-8 pardavimas už 2021-01-15 preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą Atsakovei sąlygotų nuostolius bei praradimus). Kitaip tariant, 2021-05-06 Susitarimo 4 p. nebuvo ribojama 2021-01-15 preliminariosios sutarties 7.2., 7.2.3. p. įtvirtinta Atsakovės teisė išeiti iš ikisutartinių santykių, esant rimtoms, šiuose aptariamos sutarties punktuose nurodytoms, priežastims. Priešingai – 2021-01-15 preliminariosios sutarties 7.2. ir 7.2.3. p. nuo pat 2021-01-15 preliminariosios sutarties sudarymo buvo ir po 2021-05-06 Susitarimo sudarymo taip ir liko įtvirtinta Atsakovės galimybė, esant tokiai situacijai, kai pardavimas nėra galimas dėl nuo Atsakovės nepriklausančių priežasčių (t. y. priežasčių, nulemtų trečiųjų asmenų veiksmų / neveikimo), išeiti iš ikisutartinių santykių. Tuo tarpu, kaip minėta, 2021-05-06 Susitarimo 4 p. kita sutartis, t. y. 2021-01-22 preliminarioji sutartis, apskritai jokiais aspektais net ir nebuvo keičiama.

26.9. Atsakovė šiuo atveju pagrįstai ir teisėtai pasinaudojo preliminariųjų sutarčių 7.2., 7.2.3. p. įtvirtinta savo teisių ir interesų gynybos priemone bei dėl ne nuo jos priklausančių priežasčių jau nebegalėdama parduoti Apartamentų už preliminariosiose sutartyse nustatytas tų Apartamentų kainas, o Ieškovui atsisakant juos nupirkti už kiek didesnę kainą (t. y. 2022-12-08 Pranešime pasiūlytą kompromisinę arba kokią nors kitą šalių bendrai sutartą kompromisinę kainą), nutraukė su Ieškovu sudarytas preliminariąsias sutartis. Vykdydama preliminariųjų sutarčių 7.2.3. p., Atsakovė grąžino Ieškovui visą Ieškovo pagal preliminariąsias sutartis Atsakovei sumokėtą avansą. Ieškovas savo ruožtu aptariama preliminariųjų sutarčių sąlyga įsipareigojo nereikšti Atsakovei jokių pretenzijų dėl kokių nors papildomų kompensacijų.

27. Atsakovė apeliacinio skundo dalyje Dėl esminės sutartinės civilinės atsakomybės taikymo sąlygos (Atsakovės neteisėtų / nesąžiningų veiksmų) nebuvimo nurodo šiuos motyvus:

27.1. CK 6.165 str. 4 d. nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 2022-09-12 nutartyje yra išaiškinta, kad šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Pirmosios instancijos teismas priimtame Sprendime neteisėtus Atsakovės veiksmus pripažino ir iš esmės vertino juos tik per preliminariųjų sutarčių nutraukimo teisėtumo klausimo išsprendimą.

27.2. Atsakovė, nutraukdama Preliminariąsias sutartis, siekė išvengti neigiamų pasekmių kilimo, todėl, įvertinusi susidariusią situaciją (iš jų dėl nuo jos nepriklausančių veiksmų išaugusią Apartamentų statybos savikainą, Preliminariosiose sutartyse nustatytas Apartamentų kainas ir nepavykusį pasiekti susitarimą su Ieškovu), pasinaudojo savo teise nutraukti preliminariąsias sutartis 7.2., 7.2.3. p. įtvirtintu pagrindu, todėl jokių neteisėtų (nesąžiningų) veiksmų Ieškovo atžvilgiu neatliko.

27.3. Vertinant Atsakovės elgesį sąžiningumo Ieškovo atžvilgiu aspektu, svarbu įvertinti ir šiame apeliaciniame skunde jau taip pat minėtą aplinkybę, kad Atsakovė ne iš karto pasinaudojo savo teise nutraukti preliminariąsias sutartis, bet pirmiausia aktyviai stengėsi išsaugoti ikisutartinius santykius, t. y. teikė Ieškovui pasiūlymus susitarti dėl turtinių vienetų kainos, kuri bent kažkiek atkurtų sutartinių santykių balansą. Šioje apeliacinio skundo dalyje cituojamas atsakovės 2022-09-14 pranešimas „Dėl 2021-01-15 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-3-8 ir 2021-01-15 Rangos sutarties Nr. V45.A-3-8R vykdymo“ (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 12), 2022-09-14 Pranešimas „Dėl 2021-01-22 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-5-1 ir 2021-01-22 Rangos sutarties Nr. V45.A-5-1R vykdymo“ (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 12), 2022-12-08 Pranešimas (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 16). 57.4. Tuo pačiu 2022-12-08 Pranešimu (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 16) buvo siūlomas ir kitas variantas, t. y. Ieškovui nupirkti arba Apartamentus A-3-8, arba Apartamentus A-5-4 už šiame pranešime nurodytas kainas.

27.4. Kaip patvirtina kartu su Ieškovo pradiniu 2023-03-22 ieškiniu pateiktas Ieškovo atsakymas (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 17), Ieškovas – net Atsakovei paaiškinus kainų padidinimo priežastis ir netgi nurodžius, kad net ir padidinus kainas, Apartamentus Ieškovas vis tiek įsigytų didesnės vertės nei už juos sumokėtų Atsakovei, kategoriškai atsisakė nupirkti Apartamentus už didesnes kainas, nei jos nurodytos preliminariosiose sutartyse.

27.5. Reikšminga yra ir tai, kad Atsakovė 2022-10-06 elektroniniu laišku netgi kvietė Ieškovą susitikti Apartamentuose, juos apžiūrėti ir gyvai kartu aptarti susidariusią situaciją (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 13), tačiau Ieškovas ėmė ir pradingo, t. y. į Atsakovės elektroninius laiškus nereagavo, neatsakė nei elektroniniu paštu, nei telefonu, jokio noro susitikti ir aptarti susidariusią situaciją taip pat neparodė. Šiuo aspektu aptartina, jog Ieškovas dublike yra nurodęs, kad tuo laikotarpiu, kai Atsakovė siūlė kartu susitikti Apartamentuose ir pasikalbėti gyvai, jis buvo išvykęs iš Lietuvos Respublikos, tačiau Ieškovas nepateikė Bylai jokių šią aplinkybę patvirtinančių duomenų, taip pat nepaaiškino, kaip išvykimas iš Lietuvos Respublikos galėjo jam sutrukdyti telefonu ar elektroniniu paštu informuoti Atsakovę apie savo išvykimą ir pabandyti susitarti su Atsakove dėl kitos susitikimo datos ir laiko, nurodant Atsakovei negalėjimo susitikti Atsakovės nurodytu laiku priežastis.

27.6. Ieškovas pagaliau atsiliepė tik 2022-11-09, kai parašė elektroninį laišką, jog gali visiškai atsisakyti Apartamentų A-5-1, tačiau Apartamentus A-3-8 Atsakovė vis tiek turėtų parduoti Ieškovui už ne didesnę kainą nei nurodyta 2021-01-15 preliminariojoje sutartyje (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 14). Šiuo aspektu yra atkreiptinas dėmesys, kad 2022-12-08 Pranešimu Atsakovė iš esmės beveik visiškai nusileido Ieškovui ir pasiūlė jam Apartamentus A-3-8 įsigyti už 2 500,00 EUR (su PVM) / 1 m2 kainą, nors tuo tarpu 2021-01-15 Preliminariojoje sutartyje nurodyta Apartamentų A-3-8 kaina 2 346,00 EUR (su PVM) / 1 m2 (t. y. nurodė tik 154,00 Eur (su PVM) / 1 m2 didesnę kainą), bet Ieškovas buvo kategoriškas ir nesileido į jokias derybas. Šiuo aspektu itin stebina Ieškovo 2022-12-13 elektroniniame laiške nurodytas teiginys, kad Atsakovė neva nepateikė Ieškovui įrodymų, kad Atsakovė negali parduoti Apartamentų už preliminariosiose sutartyse nurodytas kainas, kai pats Ieškovas neparodė noro susitikti ir gyvai bei išsamiai aptarti visą susidariusią situaciją (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 17).

27.7. Tą aplinkybę, jog Atsakovė elgėsi sąžiningai ir stengėsi išsaugoti ikisutartinius santykius su Ieškovu ir galiausiai sudaryti pagrindines sutartis, patvirtina ir tai, kad Atsakovė geranoriškai laukė, kol Ieškovas sumokės visą avanso sumą pagal preliminariąsias sutartis. Ieškovas net keletą kartų prašė Atsakovės, kad ši palauktų viso avanso sumokėjimo, o Atsakovė sutiko palaukti ir laukė (žr. Atsakovės 2023-05-15 atsiliepimo Priedą Nr. 6).

27.8. Atkreiptinas dėmesys, kad Atsakovės sąžiningumą ir siekį išsaugoti ikisutartinius santykius su Ieškovu bei siekį sudaryti pagrindines sutartis patvirtina ir Atsakovės Ieškovui siųstas 2022-09-14 elektroninis laiškas (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 12), su kuriuo kartu Ieškovui buvo atsiųsti 2022-09-14 Pranešimas „Dėl 2021-01-22 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-5-1 ir 2021-01-22 Rangos sutarties Nr. V45.A-5-1R vykdymo“ bei 2022-09-14 Pranešimas „Dėl 2021-01-22 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-5-1 ir 2021-01-22 Rangos sutarties Nr. V45.A-5-1R vykdymo“ (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 12). Atsakovė nurodytame elektroniniame laiške nurodė, kad, siekdama kompromiso, Atsakovė netaikys Ieškovui papildomo įkainio už statybų eigoje nutartą įrengti Apartamentų vėdinimo sistemos įrengimą (t. y. ortakių su slopintuvais įrengimą), kurių kaina Apartamentams yra apie 2 800,00 Eur, ir šią išlaidų sumą padengs savo lėšomis.

27.9. Atsakovė tinkamai informavo ieškovą apie tai, kad iki 2022-02-28 dar nepavyks užbaigti Apartamentų statybų ir pagrindinės sutartys negalės būti sudaromos iki 2022-02-28, Atsakovė informavo dar 2022-01-25 elektroniniais laiškais (žr. Atsakovės 2023-05-15 atsiliepimo Priedą Nr. 7). Kitaip tariant, apie situaciją Ieškovas visada Atsakovės buvo informuojamas laiku, tai taip pat patvirtina visiškai tinkamą Atsakovės elgesį ikisutartiniuose santykiuose.

27.10. Ieškovas vengė ir iš esmės atsisakė ieškoti bet kokio kompromiso ir būtent todėl pagrindinės sutartys ir nebuvo sudarytos, t. y. dėl Ieškovo atsisakymo bendradarbiauti, paisyti ne tik savo paties, bet ir kitos ikisutartinių santykių šalies (t. y. Atsakovės) interesų, nekilnojamojo turto vystymo sektoriuje esant išskirtinėms, ekstraordinarioms aplinkybėms.

27.11. Ieškovas Byloje taip pat visiškai neįrodinėjo, kad dėl nežymiai padidintos turtinių vienetų kainos jis būtų patyręs kokių nors reikšmingų neigiamų pasekmių. Ieškovas dublike tik nurodė, kad būtų patyręs neplanuotų (papildomų) išlaidų, jeigu būtų sutikęs su Atsakovės pasiūlymu mokėti kiek didesnes kainas už Apartamentus nei buvo sutarta preliminariosiose sutartyse. Tačiau, remiantis paties Ieškovo ieškinyje nurodyta ir Byloje užimta pozicija, kad Atsakovės su trečiaisiais asmenimis sudarytų Apartamentų pirkimo –pardavimo kainos yra lygios arba labai artimos Apartamentų rinkos kainai, Ieškovas – jeigu būtų sutikęs su Atsakovės pateiktu pasiūlymu mokėti už Apartamentus kiek didesnes kainas – būtų vis tiek savo nuosavybėn įsigijęs žymiai rinkoje vertesnius nekilnojamojo turto objektus, nei būtų už juos sumokėjęs Atsakovei, o tai reiškia, kad, Ieškovui išnuomojus, o vėliau pardavus, arba iš karto pardavus Apartamentus rinkos kainomis, Ieškovas ne tik būtų tas neplanuotas (papildomas) išlaidas visiškai pasidengęs, bet dargi žymiai uždirbęs. Be to, Ieškovui net ir neturint ketinimų tuoj pat parduoti arba išnuomoti Apartamentus, Ieškovas savo nuosavybėje bet kokiu atveju būtų turėjęs rinkoje vertesnį nekilnojamąjį turtą, nei būtų už jį sumokėjęs Atsakovei. Vertinant vien tai, manytina, nėra pagrindo išvadai, kad Ieškovui sutikus su Atsakovės pasiūlymais ir sudarius pagrindines sutartis už šiek tiek didesnes kainas, Ieškovui būtų kilę kokių nors reikšmingų neigiamų pasekmių. Priešingai, kadangi visi Atsakovės pasiūlymai Ieškovui buvo visiškai racionalūs ir naudingi, Ieškovas, sudaręs pagrindines sutartis, būtų įgijęs didelės turtinės naudos.

28. Atsakovė apeliacinio skundo dalyje dėl nukrypimo nuo naujausios Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos restitucinių nuostolių priteisimo klausimu nurodo šiuos motyvus:

30. Atsakovės atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą prašoma ieškovo apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas pagal bylos eigoje pateiktus šių išlaidų patyrimą patvirtinančius dokumentus. Nurodoma, kad ieškovo nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-09-12 priimtoje nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 pateiktas toje byloje spręsto šalių ginčo teisinis kvalifikavimas šioje Byloje, kaip visiškai pagrįstai nusprendė ir pirmosios instancijos teismas, nėra taikytinas. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išnagrinėtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 aplinkybės buvo tokios, kad preliminariojoje sutartyje nurodytas nekilnojamojo turto objektas pardavėjo, pažeidžiant preliminariąją sutartį (įsipareigojimą parduoti objektą), nebuvo parduotas kitai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. šis objektas už didesnę nei preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą buvo perleistas trečiajam asmeniui. Tuo tarpu šioje Byloje Atsakovė ne apskritai atsisakė perleisti Ieškovui ginčo Apartamentus, bet siūlė juos perleisti Ieškovui už kiek didesnę kainą nei nurodyta preliminariosiose sutartyse. Paskutinė Apartamentų kaina, prieš Atsakovei 2022-12-19 Pranešimu nutraukiant preliminariąsias sutartis, buvo nurodyta Atsakovės Ieškovui pateiktame 2022-12-08 Pranešime „Dėl 2021-01-15 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-3-8 ir 2021-01-22 Preliminariosios nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutarties Nr. V45.A-5-1 vykdymo“ (žr. Ieškovo 2023-03-22 ieškinio Priedą Nr. 16) (toliau – 2022-12-08 Pranešimas). Atsižvelgiant į tai, kad Ieškovas nesutiko nupirkti Apartamentų už didesnę kainą ir šalims šiuo klausimu susitarti nepavyko, abi preliminariosios sutartys Atsakovės buvo nutrauktos. Šiuo aspektu pažymėtina, kad skundžiamame Sprendime iš esmės nėra nurodyta, jog Atsakovės neteisėti veiksmai šiuo atveju pasireiškė tuo, kad Atsakovė apskritai atsisakė sudaryti pagrindines Apartamentų sutartis su Ieškovu ir vietoj to perleido Apartamentus kitiems asmenims. Sprendime tik nurodyta, kad Atsakovė atsisakė sudaryti pagrindines sutartis su Ieškovu pagal preliminariosiose sutartyse nurodytas jų kainas.

31. Atsakovės atsiliepimo į ieškovo apeliacinį skundą dalyje dėl žalos dydžio nurodoma, kad Ieškovas visiškai neatsižvelgia į tai ir savo apeliaciniame skunde visiškai neaptaria to, jog tam, kad teismo sprendimu būtų priteistas tam tikras žalos (nuostolių) dydis, yra būtina įrodyti (pagrįsti) ne vien tik neteisėtus veiksmus ir žalą (nuostolius), bet ir priežastinį ryšį tarp neteisėtų veiksmų ir atsiradusios žalos (nuostolių) (CK 6.247 str.). Priežastinis ryšys yra būtinoji civilinės atsakomybės taikymo sąlyga, t. y. negali būti priteisti nuostoliai, kurie priežastiniu ryšiu nėra susiję su neteisėtais veiksmais. Tuo tarpu šiuo atveju pirmosios instancijos teismas, priimdamas Sprendimą, akivaizdžiai būtent ir nenustatė priežastinio ryšio tarp visos Ieškovo ieškinyje nurodomos žalos (nuostolių) sumos, t. y. visos 36 955,54 Eur sumos, bei Atsakovo neteisėtų veiksmų (t. y. Apartamentų nepardavimo už preliminariosiose sutartyse nurodytas kainas). Pirkimo–pardavimo sutarčių nesudarymą su Ieškovu nulėmė ne tai, kad Atsakovė apskritai atsisakė parduoti Apartamentus Ieškovui, bet tai, kad Ieškovas atsisakė nupirkti Apartamentus už Atsakovės Ieškovui pasiūlytą kiek didesnę jų kainą ir dėl to ikisutartiniai santykiai nesitransformavo į sutartinius (pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos). Byloje nėra jokių duomenų, kad Atsakovė būtų apskritai atsisakiusi parduoti Apartamentus Ieškovui. To šioje Byloje neįrodinėjo ir Ieškovas. Jeigu Ieškovas vis dėlto būtų sudaręs pagrindines sutartis už Atsakovės jam pasiūlytą Apartamentų kainą, preliminariosios sutartys nebūtų buvusios nutrauktos, o Ieškovas savo nuosavybėn būtų įsigijęs Apartamentus už 83 590,08 Eur be PVM (Apartamentai A-3-8 + automobilio statymo vieta) ir 82 765,29 Eur be PVM Apartamentai A-5-1 + automobilio statymo vieta + dviračių saugykla) kainą bei atitinkamai būtų savo nuosavybėn įgijęs 100 850,41 Eur be PVM (Apartamentai A-3-8 + automobilio statymo vieta) bei 86167,11 Eur be PVM (Apartamentai A-5-1 + automobilio statymo vieta + dviračių saugykla) vertės turtą (remiantis paties Ieškovo pareikštame ieškinyje nurodytomis Apartamentų vertėmis / kainomis ir pateiktu jų apskaičiavimu). Ieškovui sutikus su Atsakovės 2022-12-08 pateiktu pasiūlymu) būtų tik didesnė 16 293,38 Eur suma (7 908,26 Eur + 8 385,12 Eur), o tuo tarpu pačius Apartamentus Ieškovas būtų turėjęs savo nuosavybėje. Nors skundžiamame Sprendime šiuo klausimu pirmosios instancijos teismo ir visiškai nebuvo pasisakyta, tačiau 20 662,16 Eur suma Ieškovo naudai Sprendimu pagrįstai bei teisėtai nepriteista ir vertinant ginčo situaciją atleidimą nuo civilinės atsakomybės reglamentuojančių teisės normų kontekste.

32. Atsakovės atsiliepimo į ieškovo apeliacinį skundą nurodoma, kad absoliučia didžiąja dalimi Ieškovas, atsisakydamas sudaryti pagrindines sutartis, pats savo veiksmais sukūrė dabar Byloje reikalaujamus jam priteisti nuostolius, todėl net jeigu šioje Byloje ir būtų konstatuota, jog yra visos civilinės atsakomybės taikymo sąlygos (hipotetiškai tariant), Atsakovė didžiąja dalimi yra atleistina civilinės atsakomybės taikymo CK 6.253 str. 5 d. įtvirtintu pagrindu, t. y. dėl to, kad didžiąją dalį Ieškovo ieškinyje nurodomų bei prašomų iš Atsakovės priteisti nuostolių tiesiogiai sukėlė būtent pats Ieškovas, atsisakydamas sudaryti pagrindines sutartis ir įsigyti Apartamentus už Atsakovės pasiūlytą kainą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje, kuri, beje, yra dar vėlesnė nei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-09-12 priimta nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, yra aiškiai nurodyta tai, kad viena iš sąlygų taikyti kainų skirtumo metodą, kuriuo šioje Byloje iš esmės ir remiasi Ieškovas, yra tik nustačius nekilnojamojo turto objekto rinkos kainą, buvusią preliminariosios sutarties pasibaigimo metu. Šią rinkos kainą privalo įrodyti būtent ta šalis, kuri reikalauja priteisti nuostolius. Ieškovo Byloje užimta pozicija turėtų būti vertinama kaip nepagrįsta dar ir todėl, kad yra prieštaringa, nes ieškovas viso Bylos proceso metu įtikinėjo, kad Pirkimo–pardavimo sutartyse, Atsakovės sudarytose su trečiaisiais asmenimis, nurodytos Apartamentų kainos yra labai artimos arba lygios jų rinkos kainai. Tuo tarpu, kvestionuodamas pirmosios instancijos teismo Sprendime padarytas išvadas, jog Atsakovės 2022-12-08 Pasiūlyme nurodytos kiek didesnės Apartamentų kainos buvo realios, nurodo, kad neva Atsakovė Byloje neįrodo, kad 2022-12-08 Pasiūlyme nurodytos Apartamentų kainos atitinka Apartamentų rinkos vertes.

33. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą prašoma atsakovės apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas

34. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinio skundo dalį dėl vartojimo teisinių santykių nurodoma, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-12-23 nutartyje civ. byloje Nr. 3K-3-608/2008 konstatuota, jog, sistemiškai aiškinant CK 6.165 ir 6.401 straipsnių teisės normas, pažymėtina, kad CK 6.165 straipsnis yra CK šeštosios knygos II dalies „Sutarčių teisė“ XII skyriaus „Sutarčių sudarymas“ norma, tuo tarpu CK 6.401 straipsnis yra atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančios CK šeštosios knygos dalies skirsnyje, skirtame nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartims reglamentuoti. Specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką siekiant, kad vartotojas neprarastų jam teisės aktais garantuojamos apsaugos, įrodinėjimo našta negali būti perkeliama silpnesniajai šio santykio šaliai – vartotojui. pažymėtina ir tai, kad sutarties teisinis kvalifikavimas atliekamas pagal sutarties šalis ir sutarties objektą pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sampratą, bet ne pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas privalomas preliminariosios sutarties sąlygas. Be to, ieškovas ieškinyje nereiškė reikalavimo dėl preliminariųjų sutarčių sąlygų neatitikties CK 6.401 straipsnio 2 dalyje įtvirtintoms sąlygoms. Todėl priešingai, nei nurodo atsakovas, pirmosios instancijos teismas, neperžengdamas bylos nagrinėjimo ribų, neprivalėjo patikrinti ginčo preliminariosiose sutartyse įtvirtintų sąlygų atitikties CK 6.401 str. 2 d. 1–7 punktuose įtvirtintiems būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties turinio reikalavimams. Atsakovo cituojamoje kasacinio teismo nutartyje nurodyta, kad atsižvelgiant į tai, kad įstatyme įtvirtintas tam tikras būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties reglamentavimo išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių, kuriuo iš esmės siekiama visapusiškiau užtikrinti pirkėjo – fizinio asmens ir kartu vartotojo – interesus, taip pat į aptariamos preliminariosios sutarties paskirtį bei sudarymo specifiką, pirkėjo dalyvavimą finansuojant gyvenamojo namo ar buto statybą, darytina išvada, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta apimtimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) ir naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis). Atsakovas apeliaciniame skunde neteisingai interpretuoja ieškovo atstovo pateiktus paaiškinimus dėl preliminariųjų sutarčių sudarymo tikslo, užfiksuotus 2023-10-27 dienos teismo posėdžio garso įraše (01.13.2 – 01.14.12). Pažymėtina, kad atsakant į atsakovo atstovo užduotus klausimus, koks buvo ieškovo tikslas įsigyjant dvejus apartamentus ir ar ieškovas turėjo tikslą perparduoti tretiesiems asmenims, garso įraše yra užfiksuotas ieškovo atstovo atsakymas: „tikrai nekomercinis. Mano žiniomis, aš jam uždaviau tą patį klausimą, viename iš butų turėjo gyventi pats ieškovas, ne tiek, kad gyventi, daugiau poilsiui, o kitame jo tėvai <...>“. Todėl atsakovo apeliaciniame skunde nurodyti argumentai dėl ieškovo atstovo neužtikrintumo nurodant ieškovo apartamentų įsigijimo tikslą, visiškai neatitinka realių ieškovo atstovo žodinių paaiškinimų.

35. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinio skundo dalį dėl įrodymų vertinimo nurodoma, kad cituojamas preliminariųjų sutarčių 6.9 punktas. Analizuojant šį punktą darytina išvada, kad termino pratęsimas yra galimas tik įvykdžius šias visas sąlygas: i) išankstinis raštiškas su detaliu paaiškinimu pirkėjo informavimas; ii) pranešimo pateikimo metu egzistuoja trečiųjų asmenų veiksmai, kurių pardavėjas negali kontroliuoti ar jiems daryti įtakos, ar force majeure aplinkybės, ar esminiai nenumatyti pokyčiai statybinių medžiagų ir (ar) statybos darbų rinkoje ar apartamentų projektinių sprendimų pakeitimas. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, kad pirmas pranešimas dėl preliminariųjų sutarčių terminų pratęsimo, priešingai nei nurodė pirmosios instancijos teismas, buvo pateiktas ne po termino pasibaigimo (2022-05-05 dieną), bet iki termino pasibaigimo (2022-01-25 dieną) ir tokį teiginį grindžia 2022-01-25 dienos el. laiškais (atsiliepimo į ieškinį priedas Nr. 7). Atsižvelgiant į tai, atkreiptinas dėmesys į 2022-01-25 el. laiškų turinį, kuriame nurodoma, jog „<...> norime iš anksto raštiškai informuoti, jog pagrindinę sutartį notaro biure <...> kviesime sudaryti 2022 m. gegužės mėn. Dėl susidariusios situacijos rinkoje, t.y. dėl COVID-19 nulemtų aplinkybių buvo komplikuotas statybinių medžiagų tiekimas, kas įtakojo vėlesnę statybų pradžią <...>“. Taigi atsakovas pateikė ieškovui informacinio pobūdžio el. laiškus, kuriuose nurodė kvietimo sudaryti pagrindinę sutartį datą bei informaciją apie vėlesnę statybų pradžią. Be kita ko, nurodė, kad vėlesnę statybų pradžią sąlygojo sutrikęs statybinių medžiagų tiekimas, sąlygotas COVID-19. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad COVID-19 pradžia Lietuvoje buvo 2020 m. kovo mėn. (tai pripažintina visuotinai žinoma aplinkybe, LR CPK 182 straipsnio 1) dalis), tuo tarpu preliminariosios sutartys buvo sudarytos 2021-01-15 ir 2021-01-22, todėl atsakovas galimus statybinių medžiagų tiekimo pokyčius rinkoje galėjo numatyti jau preliminariųjų sutarčių sudarymo metu. Vertinant atsakovo pateiktus 2022-01-25 elektroninius laiškus ne ex post, o ex ante momentu, ieškovas neturėjo ir negalėjo jų įvertinti kaip detalių paaiškinimų, t. y. kaip informavimo apie pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimą, informavus apie tai raštu sutartyje nustatyta tvarka su detaliu paaiškinimu apie aplinkybes (preliminariųjų sutarčių 6.9 p.). Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad 2022-01-25 el. laiškai neatitinka nė vienos iš Preliminariųjų sutarčių pratęsimo sąlygų, įtvirtintų preliminariųjų sutarčių 6.9 punkte, todėl pirmosios instancijos teismas jų pagrįstai nekvalifikavo kaip pranešimų apie termino pratęsimą ir dėl to nenurodė sprendimo 26 punkte. Atsakovo veiksmai preliminariųjų sutarčių pratęsimo kontekste yra itin svarbūs sprendžiant atsakovo veiksmų nutraukiant preliminariąsias sutartis neteisėtumo klausimą, kadangi atsakovas, tęsdamas statybas ir ikisutartinius santykius po 2022-02-28 ir, be kita ko, 2022-01-25, 2022-05-05, 2022-07-27 pranešimuose net neužsimindamas apie statybos kaštų / apartamentų pardavimo kainos pasikeitimą, pats prisiėmė riziką, susijusią su galimomis iš to kylančiomis neigiamomis pasekmėmis (įskaitant nuostolius, patirtus dėl statybos kaštų išaugimo), dėl kurių atsakovas vėliau vienašališkai inicijavo apartamentų pardavimo kainos pakeitimą ir, nesusitarus dėl pakeitimo, preliminariųjų sutarčių nutraukimą. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad atsakovas nei šalių derybų metų, nei nagrinėjant bylą nenurodė aplinkybių, kurios lėmė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iki 2022-02-28, todėl atsakovui vienašališkai tęsus darbus tenka visos neigiamos su tuo susijusios pasekmės.

36. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinio skundo dalį dėl vienašališko preliminariųjų sutarčių nutraukimo nurodoma, kad preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte nėra įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas – jeigu įvykdyti sutartį pardavėjui tam sudėtingiau nei pirkėjui dėl iš esmės padidėjusios įvykdymo kainos. Pabrėžtina, kad sutarties įvykdymo negalimumas dėl trečiųjų asmenų veiksmų nėra ir negali būti tapatinamas su sutarties įvykdymo negalimumu dėl iš esmės padidėjusios įvykdymo kainos. Todėl nors atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, kad LR CK 6.217 straipsnio 5 dalis suteikia teisę nutraukti sutartį sutartyje įtvirtintu pagrindu, nesikreipiant su ieškiniu dėl sutarties nutraukimo ar sutarties sąlygų pakeitimo nei CK 6.217 straipsnio 4 dalyje, nei CK 6.204 straipsnyje įtvirtintu pagrindu, pažymėtina, kad preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte nebuvo įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas, kurį procesiniuose dokumentuose akcentuoja atsakovas. Šioje atsiliepimo dalyje cituojama teismų praktika dėl CK 6.204 str. Atsiliepimo į apeliacinį skundą 4.6 p. nurodomos aplinkybės, dėl kurių negali būti pripažintos preliminariųjų sutarčių vykdymo suvaržymu ar aplinkybėmis, kurių pagrindu būtų taikomi preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte įtvirtinti nutraukimo pagrindai, t. y. nurodomi motyvai dėl atsakovas apeliacinio skundo 46 punkte nurodomų aplinkybių. Kartu su dubliku teismui buvo pateiktas išrašas iš atsakovo butų pardavimo svetainės (duomenys neskelbtini), iš kurio matyti, kad patalpos buvo pardavinėjamos po 3 200–3 700 Eur su PVM už vieną kvadratinį metrą. Dargi posėdžio metu atsakovas tvirtino, jog tik du pirkėjai iš visų projekto (duomenys neskelbtini) pirkėjų nesutiko su kainos pakėlimu, todėl, atsižvelgiant į atsakovo deklaruojamas statybos sąnaudas bei gautas bendras pajamas už patalpų pardavimą, darytina pagrįsta išvada, kad įgyvendinti preliminariosiomis sutartimis prisiimtus įsipareigojimus už nurodytą kainą atsakovas neturėjo jokių sunkumų ir kliūčių. preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte nėra įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas – jeigu įvykdyti sutartį pardavėjui tam sudėtingiau nei pirkėjui dėl iš esmės padidėjusios įvykdymo kainos. Tačiau atsakovas painioja galimus sutarčių nutraukimo pagrindus: i) jeigu įvykdyti sutartį pardavėjui tam sudėtingiau nei pirkėjui dėl iš esmės padidėjusios įvykdymo kainos (šio nutraukimo pagrindo preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte nebuvo); ii) pardavimo negalimumas dėl trečiųjų asmenų veiksmų / neveikimo (šis nutraukimo pagrindas preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte buvo). Šie du pagrindai yra skirtingi ir negali būti tapatinami. Taigi pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovo nesutikimas su vienašališku kainos padidinimu nesudarė atsakovui teisėto pagrindo nutraukti sutartis, nes atsakovas neįrodė kito preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte įtvirtinto nutraukimo pagrindo buvimo (pardavimo negalimumo dėl trečiųjų asmenų veiksmų / neveikimo) pripažintina teisėta ir pagrįsta. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad preliminariųjų sutarčių 6.9 p. apibrėžtas trečiųjų asmenų subjektiškumas – tai valstybės ir savivaldybės institucijos). Posėdžio metu paklausus atsakovo atstovo, kuriuo iš 7.2.3 p. minimų pagrindų buvo nutraukta sutartis, atsakovo atstovas atsakyti negalėjo.

37. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą dėl atsakovo neteisėtų / nesąžiningų veiksmų nebuvimo nurodoma, kad atsakovas neįrodė preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punktuose, CK 6.204 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų nuostatų taikymo sąlygų, be kita ko, nesilaikė CK 6.204 straipsnio 3 dalyje įtvirtintos sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms tvarkos. Atsakovas apeliaciniame skunde taip pat nurodo, kad jis ne iš karto pasinaudojo savo teise nutraukti preliminariąsias sutartis, bet aktyviai stengėsi išsaugoti ikisutartinius santykius, t. y. teikė ieškovui siūlymus susitarti dėl Apartamentų kainos. Kaip jau buvo nurodyta atsiliepimo į apeliacinį skundą skyrelyje „Dėl vienašališko Preliminariųjų sutarčių nutraukimo“, preliminariosiose sutartyse neįtvirtinus kainos pakeitimo sąlygos esant tam tikriems sutarčių vykdymo suvaržymams, ieškovas neturėjo pareigos sutikti su atsakovo teikiamais siūlymais dėl preliminariųjų sutarčių kainos pakeitimo. Priešingai, jis turėjo teisę reikalauti, kad preliminariosios sutartys būtų vykdomos jose įtvirtintomis sąlygomis, t. y. kad apartamentai būtų parduoti už 2021-01-22 preliminariojoje sutartyje ir 2021-05-06 Susitarime I nurodytą kainą. Be to, nors ieškovas 2022-12-13 el. laišku (ieškinio priedas Nr. 17) prašė atsakovo pateikti įrodymus ir (ar) konkrečius dokumentus, įrodančius, kad atsakovas negali įvykdyti preliminariųjų sutarčių, tačiau dokumentai nebuvo pateikti, o atsakovas apsiribojo tik abstrakčiu, formaliu ir visiškai nepagrįstu pakartotinių pranešimų pateikimu, kuriuose ir toliau teikė tik deklaratyvius viešai skelbiamus teiginius apie statybinių medžiagų, statybos rangos darbų kainos pabrangimą. 2022-12-13 el. laišku (ieškinio priedas Nr. 17) ieškovas nurodė, kad po 2022-12-08 pranešimo gavimo susisiekė su atsakovu telefonu ir papildomai paprašė pateikti įrodymus ir (ar) konkrečius dokumentus, kad atsakovas negali įvykdyti preliminariųjų sutarčių, tačiau dokumentai nebuvo pateikti. Todėl negalima sutikti atsakovo teiginiais dėl ieškovo nepagrįsto kategoriško atsisakymo sutikti su kainos padidinimu. Atsakovas apeliaciniame skunde remiasi 2022-10-06 elektroniniu laišku (ieškinio priedas Nr. 13), kuriuo kvietė ieškovą susitikti apartamentuose, juos apžiūrėti ir gyvai aptarti susidariusią situaciją, ir nurodo, kad ieškovas dingo ir nereagavo į kvietimą. LR CK 6.173 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta teisės norma, nustatanti, kad akceptanto pareiškimas ar kitoks jo elgesys, kuriuo pareiškiamas ofertos priėmimas, laikomas akceptu. Tylėjimas arba neveikimas savaime nelaikomas akceptu.

38. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą dėl atsakovo neteisėtų / nesąžiningų veiksmų, kad ieškovas atsakovo nurodomu laikotarpiu buvo išvykęs iš Lietuvos Respublikos. Šią aplinkybę patvirtino ir ieškovo atstovas bylos nagrinėjimo iš esmės metu (2023-10-27 dienos teismo posėdžio garso įrašas 1.18.58–1.19.34). Ieškovas, grįžęs ir būdamas informuotas apie tai, kad atsakovas nori kelti sutarčių kainas, 2022-11-09 el. laišku (ieškinio priedas Nr. 14), atsakydamas į atsakovo 2022-10-06 el. laišką, pateikė atsakovui kompromisinį pasiūlymą taikiam ginčo išsprendimui. Ieškovas neturėjo pareigos sutikti su atsakovo teikiamais siūlymais, kadangi kainos didinimo galimybė preliminariosiose sutartyse nebuvo numatyta. Taip pat nurodė, kad atsakovo apeliaciniame skunde akcentuojamą 2022-12-08 pranešimą (ieškinio priedas Nr. 17) su sumažintu kompromisiniu pasiūlymu ieškovas gavo jau po to, kad atsakovas nutraukė 2021-01-15 Rangos sutartį, t. y. sudarė situaciją, dėl to pačiam ieškovui po beveik 2 metų, pasikeitus rinkos situacijai, būtų tekę ieškotis naujų rangovų visiškos apdailos atlikimui, tai, be abejo, ieškovui būtų sąlygoję didesnę finansinę naštą. Taigi atsakovas 2022-12-08 pranešime (ieškinio priedas Nr. 17) pateikė sumažintą kompromisinį pasiūlymą, kadangi prieš tai atliko ieškovui finansiškai nenaudingą strateginį įėjimą – nutraukė 2021-01-15 Rangos sutartį ir 2021-01-22 Rangos sutartį dėl apartamentų visiškos apdailos atlikimo. Atsakovas nurodo, kad aplinkybę, jog atsakovas elgėsi sąžiningai ir stengėsi išsaugoti ikisutartinius santykius su ieškovu, patvirtina tai, kad atsakovas geranoriškai laukė, kol ieškovas sumokės visą avanso sumą. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad avanso sumokėjimą patvirtina 2021-01-27, 2021-01-29, 2021-08-24, 2021-10-11 mokėjimo pavedimai (ieškinio priedas Nr. 9), t. y. avansas buvo sumokėtas iki preliminariosiose sutartyse įtvirtinto pagrindinių sutarčių sudarymo termino (2022-02-28 dienos) ir jo sumokėjimo terminai niekaip nepadarė įtakos įvykdymo termino pratęsimui ir (ar) apartamentų kainos padidėjimui. Nors atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, kad 2022-09-14 pranešimuose (ieškinio priedas Nr. 12) nurodė, kad siekdamas kompromiso netaikys ieškovui papildomo įkainio už statybų eigoje nutartą įrengti apartamentų vėdinimo sistemos įrengimą, atkreiptinas dėmesys į tai, kad toks atsakovo pasiūlymas /įsipareigojimas nebuvo įtvirtintas šalių rašytiniu susitarimu, todėl neturėjo privalomosios galios šalims. Taip pat atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, kad ieškovas, vertinant atsakovo sąžiningumą, tikslingai nepateikė viso elektroninio susirašinėjimo su atsakovu, t. y. 2022-01-25 el. laiško (atsiliepimo priedas Nr. 7). Pažymėtina, kad tokie atsakovo teiginiai yra tik subjektyvūs atsakovo pasvarstymai, kurie paneigti ieškovo argumentais, išdėstytais atsiliepimo į apeliacinį skundą skyrelyje „Dėl įrodymų vertinimo“. Negana to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad nei 2022-01-25 el. laiške, nei vėlesniuose pranešimuose nebuvo pateikta jokia informacija apie galimą pardavimo kainos pasikeitimą, taip pat nurodyta, kad statybos bus užbaigtos, t. y. atsakovas nuosekliai (kartu su 2022-05-05, 2022-07-27 pranešimais, ieškinio priedai Nr. 10–11) formavo ieškovo, kaip pradinio pirkėjo, teisių ir pareigų perėmėjo, teisėtą lūkestį dėl preliminariųjų sutarčių įvykdymo visa apimtimi. Ieškovas dublike pateikė skaičiavimus, kad jeigu būtų sutikęs su atsakovo 2022-09-14 pasiūlymu dėl kainos padidinimo, jis būtų patyręs didelių, neplanuotų papildomų neplanuotų finansinių išlaidų, iš viso 22 672,76 Eur. Jeigu ieškovas būtų sutikęs su atsakovo 2022-12-08 pasiūlymu dėl kainos padidinimo, jis būtų patyręs papildomų neplanuotų finansinių išlaidų ne tik dėl kainos padidinimo, bet ir ieškant kito rangovo visiškos apdailos atlikimui už didesnę kainą, nei buvo sutarta su atsakovu. Tuo tarpu atsakovo apeliaciniame skunde nurodomos aplinkybės, kad ieškovas vis tiek būtų įsigijęs žymiai vertingesnius nekilnojamojo turto objektus, o išnuomojęs, pardavęs ieškovas būtų pasidengęs savo išlaidas ir dar uždirbęs ir pan., yra hipotetinės, nepagrįstos jokiomis teisėtomis įrodinėjimo priemonėmis.

39. Ieškovo atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą dėl nuostolių priteisimo nurodoma, kad preliminariosiomis sutartimis susitarė dėl esminių ir reikšmingų pagrindinės sutarties sąlygų: paties sutarties dalyko (objekto), kainos, mokėtinos pagal pagrindinę sutartį, sumokėtas avansas, atlikti nekilnojamojo turto objektų kadastriniai matavimai bei objektai įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, tuo tarpu preliminariosiose sutartyse nuostolių, atsiradusių dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, atlyginimo tvarka nebuvo nenustatyta. Negana to, apartamentai tretiesiems asmenims buvo parduoti už didesnę kainą, nei buvo nustatyta preliminariosiose sutartyse. Taigi šalių derybos dėl pagrindinės sutarties buvo baigtos ir pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį bei pagrįstą šalių tarpusavio pasitikėjimą, todėl ieškovas įgijo teisę į pagrindinės sutarties įvykdymo saugomo lūkesčio intereso gynimą reikšdamas reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp pirkimo – pardavimo sutarčių, sudarytų su kitais fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktų preliminariųjų sutarčių kainos, atlyginimo. Ieškovas įrodinėjo jo patirtų nuostolių dydį remdamasis restitucinių nuostolių taisykle, bet ne prarastos galimybės pinigine verte, todėl atsakovo cituojama kasacinio teismo praktika nagrinėjamu atveju netaikytina dėl esminių ratio decidendi skirtumų. 2022-11-03 nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022 kasacinės instancijos teismas išaiškino, jog konkretus metodas (prarastos galimybės piniginės vertės metodas) taikomas, kai per protingą laiką sudaroma nauja pirkimo–pardavimo sutartis, o abstraktus nuostolių apskaičiavimo metodas taikomas tais atvejais, kai nukentėjusi šalis nebesudaro naujos pirkimo–pardavimo sutarties, todėl nuostoliai apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje sutartyje šalių sulygtos kainos ir sutarties nutraukimo momentu buvusios einamosios kainos (nutarties 67 p.). Ieškovas niekada neįrodinėjo savo patirtų nuostolių ir jų apskaičiavimo nesiejo su prarastos galimybės piniginės vertės metodu (taip pat nesudarė naujos pirkimo–pardavimo sutarties), o rėmėsi restitucinių nuostolių apskaičiavimo taisykle . Be to, pačioje atsakovo nurodomoje 2023-10-12 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje civ. byloje Nr. e3K-3-260-421/2023 nurodoma, jog šios bylos ir Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėtos civilinės bylos Nr. e3K-3-188-1075/2022, kurioje pasisakoma dėl restitucinių nuostolių apskaičiavimo metodo (žr. plačiau ieškovo apeliaciniame skunde), ratio decidendi iš esmės skiriasi.

45. Ieškovo vertinimu, pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu priteisdamas tik dalį ieškovo ieškiniu reikalautos priteisti žalos (nuostolių) sumos, t. y. 16 293,38 Eur iš reikalautų priteisti iš viso 36 955,54 Eur, pažeidė materialinės ir procesinės teisės normas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės aiškinimo ir taikymo praktikos, nepagrįstai perkėlė rinkos kainos įrodinėjimo naštą ieškovui.

46. Atsakovės vertinimu, pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą Sprendimo dalį, pažeidė procesinės ir materialinės teisės normas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktikos. Padaryti teisės normų aiškinimo ir taikymo pažeidimai sudarė pagrindą skundžiamoje dalyje neteisingai išspręsti Bylą, o kartu priimti nepagrįstą ir neteisėtą Sprendimo dalį. Atsakovės pozicija yra ta, kad Atsakovė Ieškovui neatliko jokių neteisėtų (nesąžiningų) veiksmų, o su Ieškovu sudarytos 2021-01-15 preliminarioji sutartis bei 2021-01-22 preliminarioji sutartis Atsakovės buvo nutrauktos visiškai pagrįstai ir teisėtai. Nesant Atsakovės neteisėtų (nesąžiningų) veiksmų, civilinė atsakomybė Atsakovei netaikytina.

62. 2022-12-08 atsakovė pranešimu siūlė ne vėliau kaip iki 2022-12-12 sudaryti rašytinį susitarimą dėl tolimesnio preliminariųjų sutarčių vykdymo, pasiūlė nustatyti naują kainą, sudarant naują susitarimą.

63. 2022-12-13 el. laišku ieškovas nurodė, kad po 2022-12-08 pranešimo gavimo susisiekė su atsakovu telefonu ir papildomai paprašė pateikti įrodymus ir (ar) konkrečius dokumentus, kad atsakovas negali įvykdyti preliminariųjų sutarčių, tačiau dokumentai nebuvo pateikti. Todėl ieškovas pranešė, kad nesutinka keisti preliminariųjų sutarčių kainos ir paprašė informuoti, kada bus parengtos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys ir kada ieškovas galės atvykti jas pasirašyti. 2022-12-19 atsakovė pranešimu informavo ieškovą apie tai, kad vienašališkai nutraukia 2021-01-15 ir 2021-01-22 preliminariąsias sutartis (pradinio ieškinio priedas Nr. 17) .

64. 2023-01-31 pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė pardavė daiktus, nurodytus 2021-01-15 preliminariojoje sutartyje, kitiems fiziniams asmenims iš viso už 127 030 Eur.

65. 2023-04-05 pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė pardavė daiktus, nurodytus 2021-01-22 preliminariojoje sutartyje, kitiems fiziniams asmenims iš viso už 101 000 Eur.

66. Ieškovo nuostolių apskaičiavimas pateiktas (ieškinio priedai Nr. 5, 20, 7 ir patikslinto ieškinio priedas Nr. 1).

67. Atsakovė į bylą teikė kredito sutartį Nr. 22-020257-IN, kurioje nustatyti įsipareigojimai, susiję su turtinių vienetų pardavimu tretiesiems asmenims (numatyta minimali objektų, kurių statyba yra finansuojama kreditu, 1 kv. m pardavimo kaina, t. y. 2 700,00 Eur su PVM) ir 2023-10-12 pažymą, patvirtinančią statybos projekto savikainą (t. y. 2 083,00 Eur už 1 kv. m be PVM; 2 520,43 už 1 kv. m su PVM). ( atsakovės pateikto 2023-10-13 lydraščio priedai Nr. 1, Nr.2 ).

68. CK 1.39 straipsnio 1 dalyje vartojimo sutartis yra apibrėžiama kaip sutartis dėl prekių ar paslaugų įsigijimo, kurią fizinis asmuo (vartotojas) su prekių ar paslaugų pardavėju (tiekėju) sudaro su vartotojo verslu ar profesija nesusijusiu tikslu, t. y. vartotojo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti. Kvalifikavus sutartį vartojimo sutartimi, teisiniams santykiams greta bendrųjų sutarčių teisės normų būtina taikyti specialiąsias teisės normas, užtikrinančias vartotojo, kaip silpnesniosios sutarties šalies, teisių apsaugą.

70. Ieškovas planavo įsigyti du apartamentus ir nurodo, kad ginčo patalpas pirko savo ir tėvų asmeniniams poreikiams tenkinti, atsakovė neįrodė, kad ieškovas ginčo patalpas pirko ūkinei komercinei veiklai vykdyti ir įrodymų, kad jos ateityje būtų naudotos ne ieškovo asmeniniams poreikiams tenkinti, byloje nepateikė. Atsakovės apeliaciniame skunde nurodytas ieškovo atstovo paaiškinimas pirmosios instancijos teisme nėra pakankamas įrodymas jos nurodomai aplinkybei įrodyti. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 25 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018, yra nurodyta, kad nurodytą aplinkybę turi įrodyti atsakovė.

72. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2012 m. lapkričio 16 d. nutarime, priimtame civilinėje byloje Nr. 3K-P-311/2012, pažymėta, kad, remiantis teisės aktuose pateikta vartojimo sutarties apibrėžtimi, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje suformuluoti esminiai požymiai, kuriuos atitinkanti sutartis kvalifikuojama kaip vartojimo: pirma, prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo; antra, fizinis asmuo prekes ar paslaugas perka savo asmeniniams (ne verslo ar profesiniams) poreikiams; trečia, prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis asmuo, veikiantis verslo tikslais). Teismui konkrečiu atveju sprendžiant, ar sudaryta sutartis yra vartojimo, būtina identifikuoti sutarties šalis (vartotoją ir prekių (paslaugų) tiekėją) bei nustatyti, kokio tikslo, sudarydama sutartį, siekia viena sutarties šalių – vartotojas.

76. Ieškovas patikslintu ieškiniu prašė taikyti atsakovei sutartinę civilinę atsakomybę ir priteisti iš atsakovės ieškovui 36 955,54 Eur nuostolių atlyginimą. Ieškovas ieškinyje nurodė, kad atsakovė ieškovo atžvilgiu atliko neteisėtus veiksmus (elgėsi nesąžiningai), t. y. pažeidė 2021-01-15 preliminariąją sutartį ir 2021-01-22 preliminariąją sutartį, nepagrįstai ir neteisėtai abi nurodytas sutartis nutraukė, pateikdama Ieškovui 2022-12-19 pranešimą. Todėl šios bylos nagrinėjimo dalyką nesudaro šalių sutarties sąlygos, kurios nustato neproporcingai didelę vartotojo civilinę atsakomybę už sutarties neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą, nes toks ginčas civilinėje byloje neiškeltas.

78. Esminis argumentas, kuriuo yra grindžiama atsakovės pozicija, yra tas, kad atsakovė ieškovo atžvilgiu neatliko jokių neteisėtų (nesąžiningų) veiksmų, o su ieškovu sudarytos 2021-01-15 preliminarioji sutartis bei 2021-01-22 preliminarioji sutartis atsakovės buvo nutrauktos pagrįstai ir teisėtai, byloje nebuvo iškeltas ginčas dėl 7.2.3 punktų pripažinimo negaliojančiais, todėl atsakovo nurodomi sutarčių nutraukimo punktai byloje aiškinti pagal CK 6.195 str. nustatytas ir teismų praktikoje išplėtotas sutarčių aiškinimo taisykles nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-128/2010; 2011 m. liepos 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-318/2011; 2012 m. balandžio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-116/2012; kt.).

88. Byloje nustatyta, kad atsakovė nutraukė preliminariąsias sutartis savo 2022-12-19 pranešimu.

89. Apeliantė atsakovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl preliminariosiose sutartyse nustatyto pagrindinių sutarčių sudarymo termino pažeidimo. Sutiktina su šia apeliacinio skundo dalimi, jog nurodyta atsakovės teisė pratęsti sutarčių įvykdymo terminą buvo įtvirtinta preliminariųjų sutarčių 6.9. p., tačiau net ir konstatavus, jog pirmosios instancijos teismas suklydo nurodydamas sprendimo 26 p., kad preliminariosiose sutartyse šalys termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo galimybės nenumatė, byloje padaryti išvados, jog atsakovė teisėtai nutraukė preliminariąsias sutartis, nėra teisinio pagrindo.

90. Apeliantė apeliacinio skundo 34 punkte nurodo, jog preliminariųjų sutarčių terminų pratęsimas nepadarė įtakos ieškovo suinteresuotumui / ketinimams įsigyti Apartamentus, kadangi 2022-12-13 elektroniniu laišku Ieškovas vis tiek reikalavo Atsakovės sudaryti pagrindines sutartis dėl Apartamentų pirkimo–pardavimo pagal preliminariosiose sutartyse nurodytas sąlygas (žr. ieškovo 2023-03-22 ieškinio priedą Nr. 17). Ieškovas šią aplinkybę patvirtina atsiliepime į apeliacinį skundą, nurodydamas, jog ieškovas pripažįsta, kad preliminariųjų sutarčių terminų pratęsimas nepadarė įtakos ieškovo ketinimui įsigyti apartamentus, todėl apeliacinio skundo motyvais dėl nurodomų apeliantės itin šiurkščių proceso teisės normų pažeidimų, visiškai netinkamo (neobjektyvus, selektyvus, nevisapusiškas, byloje esantiems duomenims prieštaraujantis) byloje esančių įrodymų vertinimo, nėra pagrindo tenkinti atsakovės apeliacinio skundo, nes byloje nustatyta, jog šalių preliminariosios sutartys buvo nutrauktos ne dėl termino praleidimo aplinkybės.

91. Įvertinus šalių konkliudentinius veiksmus matyti, kad sutartys nebuvo pasibaigusios ar nutrauktos iki nurodyto sutartyse termino, nes šalys tęsė bendradarbiavimą po sutartyse nurodytos pagrindinės sutarties sudarymo datos (CK 6.183 straipsnio 2 dalis), todėl atsakovės veiksmų neteisėtumas šios bylos kontekste siejamas ne su termino praleidimo aplinkybe.

92. Kasacinis teismas tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, yra išaiškinęs, jog preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

93. Pagal paminėtas įrodinėjimo naštos paskirstymo taisykles šios kategorijos bylose atsakovė turėjo įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindines sutartis yra pagrįstas, t. y. tai, kad ji pagal jos nurodomų sutarčių 7.2 ir 7.2.3 punktus turėjo teisę padidinti įsipareigotų parduoti ateityje apartamentų kainą.

95. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015). Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo– pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018 m. lapkričio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 53 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

98. Įvertinus šalių sutartis ir jų vykdymą, CK 6.401 ir 6.165 straipsnių nuostatas, darytina išvada, jog šalių sutartys kvalifikuotinos ne tik pagal CK 6.165 straipsnį, bet tai yra CK 6.401 str., kuriame reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo, kuris įsipareigojo pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytus objektus ir po to sudaryti su pirkėju buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigojo pastatytą butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą), kuri yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių, požymių ir kurios šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sudaręs ieškinyje nurodytas sutartis, ieškovas sumokėjo atsakovei turto kainos dalį –13 500 Eur ir 13 736 Eur. Šią sumą atsakovė galėjo naudoti būsimojo namo statybai. Ši aplinkybė reiškia, kad ieškovas sudarė konkretaus turto: būsimų apartamentų pirkimo– pardavimo sutartį (ir sumokėjo šio turto kainos dalį), o ne tik susitarė su atsakovu dėl organizacinių veiksmų, reikalingų pagrindinei sutarčiai sudaryti. Darytina išvada, kad tokiose sutartyse sutarta kaina yra esminė sutarties sąlyga ir ginčas šioje byloje vyksta dėl jos pakeitimo pagrįstumo ne tik ikisutartiniuose santykiuose.

99. Byloje nustatyta, kad 2022-09-14 pranešimais atsakovė pasiūlė ieškovui ne vėliau kaip iki 2022-09-20 sudaryti rašytinį susitarimą dėl tolimesnio 2021-01-15 ir 2021-01-22 preliminariųjų bei rangos sutarčių vykdymo, nustatant atnaujintas preliminariųjų sutarčių ir rangos sutarčių kainas, t. y. pakeliant kainas, arba bendru sutarimu nutraukiant sutartis.

101. Sutiktina su apeliacinio skundo motyvu, jog 2021-05-06 susitarimas neapėmė 2021-01-22 preliminariosios sutarties, tačiau atsakovė apeliaciniame skunde nepagrįstai nurodo, kad 2021-05-06 Susitarimo 4 p. nebuvo ribojama 2021-01-15 preliminariosios sutarties 7.2., 7.2.3. p. įtvirtinta Atsakovės teisė išeiti iš ikisutartinių santykių, esant rimtoms, šiuose aptariamos sutarties punktuose nurodytoms priežastims.

109. Apeliantės nurodomi 2023 m. spalio 12 d. pateikti jos kreditavimo dokumentai neįrodo, jog buvo atsakovei pagrindas keisti su ieškovu sudarytose sutartyse numatytas kainas, nes atsakovės finasavimo / refinasavimo dokumentai įrodo, jog atsakovė sudarė kredito sutartį trumpam laikotarpiui nuo 2023 m. birželio 3 d. iki 2023 metų gruodžio 3 dienos, o 1 kv. m kaina ginčo objekte – 2 082 Eur – nustatyta 2023 m. spalio mėnesį, t. y. praėjus metams, kada 2022-10-06 atsakovė elektroniniu laišku informavo ieškovą, jog A-3-8 ir A-5-1 apartamentai Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti kaip atskiri turtiniai vienetai, pateiktos kadastrinės bylos. Ieškovas pakviestas atvykti į objektą ((duomenys neskelbtini)) apartamentų apžiūrai bei susidariusios situacijos aptarimui.

110. Atkreiptinas dėmesys, kad Prievolė baigiasi, kai jos įvykdyti neįmanoma dėl nenugalimos jėgos, už kurią skolininkas neatsako. Šiuo pagrindu prievolė baigiasi tik tuo atveju, jeigu nenugalima jėga atsirado iki tol, kol skolininkas nepažeidė prievolės. Byloje neįrodyta, jog pats atsakovas, tęsdama sutarčių vykdymo terminą, informavo ieškovą ir dėl kainos pakėlimo dėl karo Ukrainoje sutrikusio tiekimo, dėl nurodomo aukšto infliacijos lygio, tik 2022-09-14 pranešimais atsakovė pasiūlė ieškovui ne vėliau kaip iki 2022-09-20 sudaryti rašytinį susitarimą dėl kainų pakėlimo, o 2022-10-06 atsakovė elektroniniu laišku informavo ieškovą, jog A-3-8 ir A-5-1 apartamentai Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti kaip atskiri turtiniai vienetai, todėl darytina išvada, kad atsakovas įvykdė savo prievolę – pastatė apartamentus 2022 metais iki rugsėjo mėnesio, todėl neįrodyta, kad jos nurodomų susidariusių aplinkybių sutarčių objektyviai nebuvo negalima įvykdyti.

119. Ieškovas, apeliaciniame skunde remdamasis restitucinių nuostolių taisykle, kaip lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodu, pareiškė reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp pirkimo– pardavimo sutarčių, sudarytų su kitais fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktų preliminariųjų sutarčių kainos, atlyginimo. Ieškovas nurodo, jog pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ieškovo pareikšto reikalavimo pagrįstumo klausimą, turėjo nuspręsti dėl nuostolių apskaičiavimo remdamasis restitucinių nuostolių taisykle ir tenkinti ieškovo reikalavimą dėl 25 168,59 Eur nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp 2023-01-31 Pirkimo–pardavimo sutarties, sudarytos su kitais fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktos 2021-01-15 preliminariosios sutarties kainos bei dėl 11 786,95 Eur nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp 2023-04-05 pirkimo–pardavimo sutarties, sudarytos su fiziniais asmenimis, kainos ir nutrauktos 2021-01-22 preliminariosios sutarties kainos.

120. Atsakovė šioje apeliacinio skundo dalyje nurodo, jos pirmosios instancijos teismas, priteisdamas iš atsakovės ieškovui 16 293,38 Eur nuostolių sumą, be jokio pagrindo nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota naujausia praktika, t. y., 2023-10-12 nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-421/2023.

121. Atsakovės nurodomos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutarties 46 punkte civ. byloje Nr. e3K-3-260-421/2023 konstatuota, kad prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo principu tik tais atvejais, kai nustatomos visos šios aplinkybės: 1) kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį; 2) yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių; 3) dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu; 4) dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-421/2023 nukentėjusios šalies interesai buvo apginti preliminarioje sutartyje numatytomis netesybomis. Šioje byloje preliminariosiomis sutartimis nebuvo nustatytos netesybos, mokėtinos ieškovui, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai tenkino ieškinio dalį.