Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalys susitarė pasirašyti pagrindinę, notarine tvarka tvirtinamą Buto pirkimo-pardavimo sutartį iki 2021-10-31 dienos (Preliminariosios sutarties 2.3.p.)

Preliminariosios sutarties 3.2.1. p. ieškovas įsipareigojo šios sutarties pasirašymo dieną sumokėti 10 000,00 Eur avansinę įmoką. Šį įsipareigojimą ieškovas įvykdė tinkamai, į atsakovo nurodytą banko sąskaitą pervesdamas 10 000,00 Eur, ką patvirtina pateikiamas (duomenys neskelbtini) mokėjimo nurodymas Nr. 16.

Nors ieškovas (kaip pirkėjas) Preliminariojoje sutartyje prisiimtus įsipareigojimus įvykdė tinkamai ir nors nebuvo jokių objektyvių ir svarbių kliūčių sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ji nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės.

2021-10-08 d. buvo suderintas ir paskirtas laikas 30-ajame notarų biure pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti. Apie tai buvo informuotas tiek atsakovas, tiek jo nurodyti atstovai, tačiau nei atsakovas, nei jo įgaliota atstovė R. M. (toliau - įgaliotas asmuo) į notarų biurą neatvyko, bei pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nepasirašė. Tą patvirtina 30-ojo notaro biuro notaro M. S. išduotas liudijimas.

Tokie atsakovo veiksmai pažeidė Preliminariosios sutarties nuostatas, šalių bendradarbiavimo ir kooperavimosi principus, tačiau ieškovo ne kartą aiškiai išreikštas noras sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį nepasikeitė, ieškovas ir toliau buvo nuoširdžiai suinteresuotas nusipirkti Butą, todėl toliau susirašinėdamas, bendraudamas su atsakovo įgaliota atstove ir būdamas geranoriškų, ieškovas sutiko pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminą pratęsti iki 2021-12-04, tą nurodydamas 2021-11-11 d. elektroniniame laiške. Tačiau ir iki šio papildomo termino pabaigos pagrindinė Buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės.

Pažymi, kad tik jau pasibaigus Preliminariojoje sutartyje numatytam terminui pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti, atsakovo įgaliotas asmuo ėmė kelti priekaištus, versijas dėl Preliminariosios sutarties nuostatų tariamo negaliojimo, tariamo prieštaravimo norminiams teisės aktams, primygtinai siūlė ieškovui sudaryti visiškai naują preliminarią sutartį, kuria Pardavėjas iš esmės išvengtų pareigos mokėti netesybas nutraukus sutartį dėl jo kaltės. Nors ieškovas ne kartą savo valią įsigyti Butą išreiškė realiais veiksmais ir susirašinėjimu, tačiau per visą laikotarpį nuo Preliminariosios sutarties sudarymo iki 2021-12-04 atsakovas bei jo įgaliotas asmuo nė sykio nenurodė jokio notaro, neorganizavo pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pas jiems priimtiną notarą, nenurodė jokios aiškios, logiškos, pateisinamos priežasties dėl pagrindinės Buto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo. Šiuo metu vertinant šias aplinkybes bei visiškai nepateisinamą atsakovo, jo įgalioto asmens elgesį, o kartu ir tai, kad 2021-09-30 atsakovas vienašališkai ieškovui grąžino 10 000,00 Eur įmokėtą avansą, pagrįstai teigtina, kad dar 2021 metų rugsėjo mėnesį atsakovas buvo nusprendęs nesudaryti pagrindinės Buto pirkimo - pardavimo sutarties su ieškovu, nepagrįstai ir neteisėtai vilkino pagrindinės sutarties pasirašymo procesą, akivaizdžiai elgėsi nesąžiningai ieškovo (pirkėjo) atžvilgiu, jį klaidino, dėl ko, ieškovas, vykdydamas sutartį, patyrė papildomų išlaidų, kurių atsakovas niekaip nėra kompensavęs.

2021-12-14 d. ieškovas pateikė pretenziją dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo ir patirtų išlaidų atlyginimo, pakartodamas, kad nuo 2021-12-04 Preliminarioji sutartis yra nutraukta dėl atsakovo (Pardavėjo) kaltės, bei pareikalaudamas atsakovo sumokėti Preliminarios sutarties 5.3. p. numatytą 10 000,00 Eur baudą, 629,20 Eur patirtas išlaidas už teisines paslaugas, bei atlyginti patirtas išlaidas, susijusias su Preliminariosios sutarties vykdymu – 390,30 Eur.

Šalys Preliminariojoje sutartyje susitarė iki 2021-10-31 d. sudaryti pagrindinę Buto pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau nei per Preliminariojoje sutartyje šalių sutartą terminą, nei per papildomą terminą pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo (pardavėjo) kaltės, kuris vienašališkai nusprendė sutarties nevykdyti, vengė atvykti į notarų biurą ir pasirašyti pagrindinę Buto pirkimo - pardavimo sutartį, nesiūlė ir neorganizavo pagrindinės sutarties pasirašymo pas kitą notarą, vilkino pagrindinės sutarties (ne)pasirašymo procesą, tuo pažeisdamas ieškovo teisėtus interesus, teisėtus lūkesčius ir ketinimus.

CK 6.156 straipsnyje įtvirtintas sutarčių laisvės principas reiškia, kad civilinių teisinių santykių dalyviai patys sprendžia, sudaryti sutartį ar ne. Sutarties laisvės principas reiškia ir šalių laisvę savanoriškai nustatyti sutarties formą ir turinį, išskyrus, kai tai reglamentuoja imperatyviosios teisės normos ar tam tikrų sąlygų reikalauja gera moralė, viešoji tvarka ir kiti teisės principai. Vadovaujantis CK 6.189 str. 1 d., teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai. Vienašališkas sutarties atsisakymas negalimas. Preliminariosios sutarties 4.5. p. šalys įsipareigojo sąžiningai naudotis savo teisėmis ir laikytis prisiimtų įsipareigojimų, siekiant įgyvendinti Preliminariąją sutartį.

Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, vadovaujantis protingumo kriterijais; kiekviena šalis turi atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau ir vykdydama prievolę bendradarbiauti su kita šalimi, kooperuotis; asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo visiškai atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius (CK 6.38 str., 6.158 str., 6.200 str., 6.251 str., 6.256 str. 2 d.).

CK normose įtvirtintas reikalavimas sutartiniuose santykiuose elgtis sąžiningai yra imperatyvaus pobūdžio, todėl šalys jokiais pagrindais negali šio reikalavimo nesilaikyti ar jį riboti. Sąžiningumas reikalauja atidumo, rūpestingumo, šalių kooperavimosi, viena kitos informavimo, atsižvelgimo į teisėtus ir pagrįstus kitos šalies interesus. Sąžiningas sutartinės prievolės vykdymas reiškia, kad ne tik prievolės įvykdymo forma turi atitikti sandoryje aptartas sąlygas, bet ir šios prievolės įvykdymo turinys.

CK 6.205 str. nustatyta, jog sutarties neįvykdymu laikomos bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą. Sutarties privalomumo ir vykdytinumo (pacta sunt servanda) principai, kuriais grindžiami sutartiniai santykiai, lemia, kad bet koks sutarties netinkamas vykdymas reiškia sutarties pažeidimą, už kurį atsakinga sutartinių įsipareigojimų nevykdanti sutarties šalis. Taigi, vienos sutarties šalies pareiga vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos šalies reikalavimo teisę, kuri yra ginama įstatymu, nes už sutartinių prievolių nevykdymą arba netinkamą vykdymą gali būti taikoma sutartinė atsakomybė - neteisėtai veikianti šalis privalo atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius, sumokėti netesybas (CK 6.256 str. 1,2 d.).

Sutartinės prievolės nevykdymas ar netinkamas vykdymas (CK 6.205 str., 6.256 str.) lemia prievolę pažeidusios šalies civilinę atsakomybę, kurią taikant pasireiškia turtinis (ekonominis) prievolės pobūdis, nes skolininkas už tinkamą prievolių vykdymą atsako savo turtu.

Taigi, šalių sutartyje sulygtos netesybos yra jų suderinta valia nustatyta sutarties sąlyga, kuri saisto šalis tuo atveju, jeigu sutartis neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma.

Preliminariosios sutarties 5.3. p. šalys susitarė, kad jei Pardavėjas pradelsia savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, Pirkėjas turi teisę nutraukti šią sutartį dėl Pardavėjo kaltės. Tokiu atveju Pirkėjas įgyja teisę reikalauti iš Pardavėjo jam iki Sutarties nutraukimo sumokėtos sumos grąžinimo bei iš pradelsusio įsipareigojimus įvykdyti Pardavėjo reikalauti baudos, lygios 10 000,00 Eur.

Aukščiau aptartos faktinės aplinkybės ir norminis reglamentavimas patvirtina, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta išskirtinai dėl atsakovo kaltės, todėl Preliminarioji sutartis buvo vienašališkai nutraukta ieškovo iniciatyva.

Ieškovas prašo iš atsakovo priteisti 10 000,00 Eur dydžio Preliminariosios sutarties 5.3. p. numatytą baudą. Baudos dydis yra suderintas abiejų sutarties šalių susitarimu, abiejų šalių laisvai suderinta valia, atitinka prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, teisingumo protingumo, sąžiningumo kriterijus.

CK 6.165 str. 4 d. numato, jog sutarties šalis, nepagrįstai vengianti ar atsisakanti sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Preliminariosios sutarties 5.1. p. be kita ko numatyta, kad jei paaiškėja, kad bet kuri šalis neįvykdo savo įsipareigojimų, nustatytų šioje Sutartyje, ar vykdo juos netinkamai, Sutartį pažeidusi šalis atlygina nukentėjusiajai šaliai visus nuostolius, patirtus pastarosios šalies dėl įsipareigojimų nevykdymo ar netinkamo įvykdymo.

Ieškovas nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo dėjo visas įmanomas pastangas, kad būtų sudaryta pagrindinė Buto pirkimo-pardavimo sutartis; nuolat kantriai vykdė Preliminariosios sutarties sąlygas ir ne kartą savo valią įgyti ginčo Butą išreiškė realiais veiksmais bei susirašinėjimu su atsakovu ar jo įgaliotu asmeniu. Vykdant Preliminariąją sutartį ieškovas patyrė papildomų išlaidų: I) 2021-10-03 atsakovui registruotu paštu siuntė Pranešimą dėl pasirengimo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir patyrė 1,13 Eur išlaidų, ką patvirtina pateikiama kvito kopija; 2) už veiksmus VĮ „Registrų centre“ (duomenų registravimą, išrašą) ieškovas patyrė 35,65 Eur išlaidų, ką patvirtina 2021-10-01 išankstinė sąskaita Nr. (duomenys neskelbtini) ir kasos kvitas; 3) už turto vertinimą ir ataskaitos parengimą Ieškovas patyrė 242,00 Eur išlaidų, ką patvirtina 2021-09-15 PVM sąskaita faktūra Nr. (duomenys neskelbtini); 4) už konsultacijas dėl turto vertės / pardavimo kainos ieškovas patyrė 70,00 Eur išlaidų, ką patvirtina 2021 -08-27 PVM sąskaita faktūra Nr. (duomenys neskelbtini); 5) už notaro veiksmus, susijusius su liudijimo išdavimu ir kompensacija už patikrą registruose, Ieškovas patyrė 41,52 Eur išlaidų, ką patvirtina pateikiama 2021-10-08 PVM sąskaita faktūra.

Viso ieškovas patyrė 390,30 Eur tiesioginių išlaidų, susijusių su Preliminariosios sutarties vykdymu, kurias ieškovas prašo priteisti iš atsakovo.

CK 6.249 str. I d. numatyta, kad žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai). Be tiesioginių nuostolių ir negautų pajamų, į nuostolius įskaičiuojamos protingos išlaidos, skirtos žalos prevencijai ar jai sumažinti; protingos išlaidos, susijusios su civilinės atsakomybės ir žalos įvertinimu; protingos išlaidos, susijusios su nuostolių išieškojimu ne teismo tvarka (4 d.). Atsakovui nevykdant savo sutartinių įsipareigojimų, vengiant sudaryti pagrindinę Buto pirkimo - pardavimo sutartį, dėl ko, Preliminarioji sutartis buvo vienašališkai ieškovo nutraukta, ieškovui teko kreiptis į Advokatų profesinės bendrijos „Constat“ advokatą Robertą Naruševičių dėl teisinės pagalbos, siekiant apginti pažeistas teises bei interesus. Pažymėtina, kad ieškovas nėra teisininkas, neturi specialių žinių savo pažeistiems interesams apginti. Iki kreipiantis į teismą, advokatas Robertas Naruševičius ieškovo vardu parengė ir pateikė atsakovui pretenziją, už kurios parengimą ieškovas patyrė papildomų 629,20 Eur išlaidu, kurias ieškovas prašo priteisti iš atsakovo. Pažymėtina, kad šias papildomas išlaidas ieškovas patyrė dėl atsakovo nebendradarbiavimo, vengimo vykdyti sutartinius įsipareigojimus, esminio Preliminariosios sutarties nuostatų, įsipareigojimų pažeidimo, todėl patirtas papildomas išlaidas privalo pilnai atlyginti šiuos įsipareigojimus priėmusi bet pažeidusi šalis - atsakovas.

Atsiliepime (b.l. 10-1, dok-21915) bei teisminio nagrinėjimo metu atsakovas nurodė, kad šalys (duomenys neskelbtini) d. sudarė Preliminarią sutartį, pagal kurią šalys susitarė dėl Buto pirkimo sąlygų, susitarė dėl kainos ir jos sumokėjimo sąlygų. Ieškovas įsipareigojo 10 000 Eur avansinę įmoką sumokėti Preliminariosios sutarties pasirašymo dieną, 29 000 Eur pagrindinės notarine tvarka tvirtinamos pirkimo-pardavimo sutarties dieną ir 221 000 Eur per 30 darbo dienų nuo pagrindinės notarine tvarka patvirtintos sutarties sudarymo. Pagrindinė notarinė Buto pirkimo -pardavimo sutartis turėjo būti pasirašyta iki 2021-10-31.

Atsakovas po Preliminariosios sutarties pasirašymo įgalioto asmens R. M. žodžiu buvo informuotas apie aplinkybes, jog ieškovas susiduria su sunkumais gauti banko paskolą ir iki 2021-11-30 sumokėti atsakovui visą Buto kainą. Kadangi Preliminarioji sutartis numatė aplinkybes, jog notarine tvarka pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį atsakovui bus sumokėta tik 29 000 Eur suma, o galutinis 221 000 Eur atsiskaitymas numatytas per 30 darbo dienų nuo pagrindinės notarine tvarka patvirtintos sutarties sudarymo ir ieškovui patvirtinus, jog jis turi sunkumų su banku, atsakovas pagal galiojantį žodinį susitarimą 2021-09-30 d. grąžino ieškovui jo sumokėtą 10 000 Eur avansą.

Preliminari sutartis atsakovo buvo nutraukta išimtinai dėl ieškovo kaltės, jo neteisingo pareiškimo, kad jis turi finansines, organizacines ir kitas galimybes pilnai ir tinkamai įvykdyti visus įsipareigojimus pagal šią Sutartį šioje Sutartyje numatyta tvarka ir sąlygomis, kai realiai (duomenys neskelbtini)pasirašydamas Preliminarią sutartį, ieškovas neturėjo finansinių galimybių įvykdyti sutartį.

Po avanso grąžinimo ieškovas daugiau nebuvo susisiekęs su atsakovu, niekada nederino jokių aplinkybių dėl Buto pardavimo, naujos Preliminarios sutarties pasirašymo, jos pratęsimo bei susitikimų pas notarus.

Ieškovas nurodo, jog 2021-10-03 d. registruotu paštu atsakovui buvo išsiųstas Pranešimas dėl pasirengimo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Pagal ieškovo AB Lietuvos pašto pateiktą kvitą korespondencijos registracijos Nr. (duomenys neskelbtini). Atsakovas negavo šios korespondencijos, ką patvirtina siuntų sekimo išrašas ir kas patvirtina, jog ieškovas savieiga vykdė Preliminarios sutarties sąlygas, jų nederindamas su atsakovu.

Preliminariosios sutarties 9.7. p. numatė, jog Pranešimai laikomi įteiktais tinkamai, jeigu jie išsiųsti registruotu laišku šios Sutarties šaliai Sutartyje nurodytu adresu įteikti pasirašytinai arba pristatyti šalių nurodytu adresu kitomis priemonėmis, leidžiančiomis fiksuoti pranešimo įteikimą.

Vadovaujantis kasacinio teismo praktika, preliminari sutartis yra organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Preliminarios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (LAT 2007-12-21 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-592/2007; 2011-04-11 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-166/2011).

Ikisutartiniai santykiai pasižymi savo specifika, pagal CK 6.163 straipsnio 2 dalį šalys yra laisvos derėtis ir neatsako už tai, kad nepasiekiamas susitarimas. Todėl ir baigiamajame ikisutartinių santykių etape - sudarant preliminariąją sutartį - dar nėra visiško tikrumo dėl to, ar bus sudaryta ir vykdoma pagrindinė sutartis, nes tai gali lemti įvairios aplinkybės. Todėl, sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turi šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Laikoma, kad derybos pradedamos arba deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis neturi tikslo sudaryti sutartį, taip pat atlieka kitus sąžiningumo kriterijų neatitinkančius veiksmus (LAT 2010-11-30 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-166/2011).

Bylos faktinės aplinkybės patvirtina, jog Preliminariąją sutartį pasirašė pats atsakovas, turėdamas tikslą parduoti savo Butą, tačiau vėliau informuotas apie Ieškovo finansinius sunkumus ir būdamas išvykęs iš Lietuvos, grąžino ieškovui jo avansinę išmoką, nes toks buvo šalių susitarimas. Atsakovas veikė sąžiningai, iškart grąžino ieškovui jo sumokėtą avansą, todėl nėra jokio pagrindo spręsti, jog buvo nesąžiningas ieškovo atžvilgiu.

CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminarios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (LAT 2016-01-13 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-73-687/2016). Nagrinėjamu atveju, avansas ieškovui buvo grąžintas be jokio delsimo ir pagrįstai, išimtinai dėl pačio Ieškovo kaltės. Todėl nėra pagrindo teigti, jog Atsakovui dėl preliminarios sutarties atsisakymo kyla civilinė atsakomybė. Kaip jau nurodytą pagal susiformavusią kasacinio teismo praktiką, civilinė atsakomybė kyla, kai atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra nepagrįstas (LAT 2011-04-11 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-166/2011). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (LAT 2006-11-06 nutarimas civ.byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2016-01-13 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-73- 687/2016).

Atsakovo nuomone, jis 2021-09-30 grąžindamas ieškovui jo avansinę įmoką, aiškiai ir sąžiningai savo veiksmais patvirtino, kad nutraukia šalis siejusius ikisutartinius santykius, tokius veiksmus jis atliko išimtinai tik dėl pačio ieškovo kaltės, t. y. jam patvirtintų aplinkybių, jog ieškovas pažeidė Preliminarios sutarties 4.2.6. p., nes jis finansiškai nebuvo pasirengęs tinkamai sudaryti pagrindinę Buto pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra kaltas pats ieškovas, nes pažeidė Preliminarios sutarties 4.2.6. p., kad jis „turi finansines, organizacines ir kitas galimybes pilnai ir tinkamai įvykdyti visus įsipareigojimus “.

Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra ne bet koks, o būtent nesąžiningas šalies elgesys. Atsakovas pradėjo derybas dėl Buto pardavimo ir asmeniškai pasirašė Preliminariąją sutartį turėdamas tikslą sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau paaiškėjus aplinkybėmis, jog ieškovas susiduria su finansinėmis problemomis, geranoriškai grąžino ieškovui jo avansą, t. y. atsakovas neatliko veiksmų, kurie galėtų būti vertinami kaip neatitinkantys sąžiningumo kriterijų.

Nagrinėjamu atveju ieškovas, 2021-09-30 d. atgavęs avansą iš atsakovo, tačiau tiek 2021-10-08, tiek 2021-10-29 užsakydamas susitikimus pas notarus, kai neturėjo visų galimybių įvykdyti Preliminarią sutartį, veikė nesąžiningai, tai yra atliko tyčinius veiksmus.

Ieškovo vertinimu, atsakovui pareiga sumokėti 10 000 Eur bauda kyla CK 6.205 straipsnio pagrindu, tačiau nagrinėjamu atveju, pirma, ginčas yra dėl ikisutartinių santykių, kurie yra specifiniai lyginant su sutartinėmis prievolėmis. Ir ikisutartinė civilinė atsakomybė apibrėžiama realių patirtų nuostolių atlyginimu. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, sutartį vengianti sudaryti šalis turi atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti, kaip jau nurodyta, yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) bei tik realių nuostolių apimtimi (LAT 2016-01-13 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-73-687/2016). Antra, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo taikyti atsakomybės, numatytos Preliminariosios sutarties 5.3. punkte, taip kaip sutartis buvo nutrauktas ne dėl Pardavėjo, t. y. atsakovo kaltės. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas būtų pradelsęs „savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų“, dėl ko ieškovas turėjo pagrindą nutraukti Preliminariąją sutartį. Taip pat atsakovas nutraukė sutartį ne savo iniciatyva, o gavęs informaciją dėl ieškovo turimų finansinių problemų, konkrečiai jo Preliminarios sutarties 4.2.6. p. pažeidimo.

Aplinkybės, kad galimai vėliau ieškovas ir turėjo finansines galimybes įsigyti Butą, nes visas savo pretenzijas atsakovo motinai jis elektroniniais laiškais pradėjo reikšti jau po 2021-10-28 datos, nepatvirtina aplinkybių, jog Preliminariosios sutarties sudarymo dienai jo pareiškimas apie savo finansines galimybes buvo teisingas.

Kasacinio teismo išaiškinta, kad būtini preliminariosios sutarties elementai yra suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas) (LAT 2011-03-29 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-145/2011; 2015-11-20 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

Nustatant tikrąją ir Preliminariosios sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, nurodytos CK 6.193 straipsnyje. Pagal kasacinio teismo išaiškinimus, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes (LAT 2012-05-08 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-212/2012; 2013-07-19 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-421/2013). Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, aiškinant sutarties sąlygas būtina atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad aiškinant sutartį svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (LAT 2015-01-30 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3- 18-378/2015).

Nagrinėjamu atveju, po Preliminariosios sutarties pasirašymo atsakovas buvo informuotas apie galimas finansines ieškovo problemas, gavęs patvirtinimą, kad bankas negalės suteikti Ieškovui reikiamos paskolos, atsakovas grąžino ieškovui avansinį mokėjimą. Visi vėlesni ieškovai veiksmai, susirašinėjimas su atsakovo motina, naujų sąlygų derinimas, atsakovui nebuvo žinomi ir nėra susiję su šalių pasirašytą Preliminariąją sutartimi.

CK 6.258 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šalys sutartimi gali susitarti dėl netesybų, jei prievolė nebūtų vykdoma ar būtų netinkamai vykdoma. Pagal CK 6.71 straipsnį, netesybos, tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai). Kasacinis teismas nurodęs, kad šalims sutartyje susitarus dėl tam tikro dydžio netesybų, sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali ginčyti sutartyje nustatyto netesybų dydžio, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir panašias aplinkybes. Tokiems atvejams teismui suteikiama teisė mažinti netesybas CK 6.73 straipsnio 2 dalies, 6.258 straipsnio 3 dalies pagrindu, taip kontroliuojant netesybų dydį, kad nebūtų sudaryta pagrindo šaliai piktnaudžiauti teise ir nepagrįstai praturtėti (LAT 2010-11-02 nutartis civ.byloje Nr. 3K-7-409/2010). CK nenustatytas baigtinis kriterijų sąrašas, į kurį atsižvelgiant būtų galima nuspręsti, kiek ir kokiu konkrečiu pagrindu netesybos turi būti mažinamos. Ar netesybos yra neprotingai didelės, turi būti vertinama atsižvelgiant į kiekvienos individualios bylos aplinkybes (LAT 2016-05-03 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-235- 690/2016).

Išdėstytų argumentų kontekste, teismui visgi vertinant, jog Preliminarioji sutartis buvo nutraukta dėl Šalių „nesusikalbėjimo“, kadangi ieškovas tiesiogiai su atsakovu po Preliminariosios sutarties pasirašymo ir avanso grąžinimo, jokių tolesnių veiksmų nederino, ir dėl to dalinę atsakomybę turi prisiimti atsakovas, būtina pasisakyti dėl padarytų nuostolių apimties.

Ieškovo vertinimu, jis dėl Preliminariosios sutarties vykdymo patyrė 1) 1,13 Eur išlaidas už 2021-10-03 registruotos korespondencijos Nr. (duomenys neskelbtini) išsiuntimą; 2) 35,65 Eur už veiksmus VĮ „Registų centre“ pagal 2021-10-01 išankstinę sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini); 3) 242,00 Eur už turto vertinimą pagal 2021-09-15 PVM sąskaitą faktūrą Nr. (duomenys neskelbtini); 4) 70,00 Eur už konsultacijas dėl turto vertės pagal (duomenys neskelbtini) PVM sąskaitą faktūrą Nr. (duomenys neskelbtini); 5) 41,52 Eur už notaro veiksmus, susijusius su liudijimu išdavimu pagal 2021-10-08 PVM sąskaitą faktūrą, 6) 629,20 Eur už 2021-02-14 pretenzijos parengimą.

CK 6.165 str. 4 dalyje nustatyta, kad Preliminariosios sutarties pažeidimo atveju galima reikalauti iš kaltosios šalies realių nuostolių atlyginimo. Atsakovo vertinimu, realūs ieškovo nuostoliai, atsiradę iki 2021-09-30 avansinės įmokos grąžinimo, kuriuos galimai turėtų pareigą atlyginti atsakovas yra 242,00 Eur už turto vertinimą pagal 2021-09-15 PVM sąskaitą faktūrą Nr. (duomenys neskelbtini) ir 70,00 Eur už konsultacijas dėl turto vertės pagal (duomenys neskelbtini)PVM sąskaitą faktūrą Nr. (duomenys neskelbtini). Akcentuotina, kad dėl šių patirtų nuostolių atlyginimo ieškovas į atsakovą niekada nesikreipė.

Kiti ieškovo patirti nuostoliai susidarė išimtinai dėl pačio ieškovo veiksmų, kai jis po avanso grąžinimo savitiksliai inicijavo susitikimą pas notarą, užsakinėjo VĮ „Registrų centro“ pažymas, kreipėsi į advokatą dėl pretenzijos parengimo. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad pagal bendrąjį principą preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai šaliai turi būti atlyginama jos tiesioginė žala (nuostoliai), t. y. derybų išlaidos. Ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju galimos ir tokios faktinės bei teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, tačiau ir kitos realios išlaidos, jei nukentėjusioji šalis elgėsi sąžiningai. Tačiau nustačius, kad ši šalis pati elgėsi nesąžiningai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo ar jų padidėjimo, kitos šalies atsakomybė gali būti sumažinta arba ji gali būti visiškai atleista nuo šios nuostolių dalies atlyginimo (LAT 2006-11-06 nutarimas civ.byloje Nr. 3K-P-382/2006).

Taigi, nuostoliai gali būti priteisti tik sąžiningai preliminariosios sutarties šaliai. Nagrinėjamu atveju bylos duomenys leidžia teigti, kad ieškovas prašydamas iš atsakovo nuostolių atlyginimo, kai išimtinai dėl jo veiksmų buvo nutraukta Preliminari sutartis, o vėliau išimtinai dėl jo veiksmų šie nuostoliai ir atsirado, yra neteisinga, nes ieškovas nėra sąžininga preliminariosios sutarties šalis ir savo paties sąmoningais veiksmai sukūrė faktinę situaciją įrodinėjamų nuostolių atsiradimui. Todėl teismui vertinant, kad atsakovas turi prisiimti kaltę už realius nuostolius dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo, iš jo ieškovui turėtų būti priteista 242,00 Eur suma už turto vertinimą pagal 2021-09-15 PVM sąskaitą faktūrą Nr. (duomenys neskelbtini) ir 70,00 Eur už konsultacijas dėl turto vertės pagal (duomenys neskelbtini) PVM sąskaitą faktūrą Nr. (duomenys neskelbtini).

Atsiliepime į ieškinį (b.l. 43-44, dok-71326) bei teisminio nagrinėjimo metu trečiasis asmuo nurodė, kad šalys (duomenys neskelbtini) sudarė Preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovas įsipareigojo parduoti, o ieškovas nupirkti nekilnojamąjį turtą – butą su garažu po namu, esantį adresu (duomenys neskelbtini). Pagrindinė notarinė pirkimo – pardavimo sutartis turėjo būti pasirašyta iki 2021-10-31.

Preliminariosios sutarties 3.2.1. p. ieškovas įsipareigojo šios sutarties pasirašymo dieną sumokėti 10 000 Eur avansinę įmoką. Šį įsipareigojimą ieškovas įvykdė tinkamai, (duomenys neskelbtini) į atsakovo nurodytą banko sąskaitą pervesdamas 10 000 Eur.

Ieškovo D. Z. motina R. M., kaip įgaliotas asmuo, 2019-04-02 su UAB „Capital Team“ atstovu K. L. pasirašė tarpininkavimo paslaugų sutartį (pardavimas) Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – „Tarpininkavimo sutartis“) dėl konkretaus nekilnojamojo turto (Tarpininkavimo sutarties objektas, 1.1. p.), dėl buto, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pardavimo.

Tarpininkavimo sutartyje buvo nurodyta kliento pageidaujama nekilnojamojo turto kaina – 259 000 Eur, t. y. buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutarta kaina buvo 259 000 Eur (Tarpininkavimo sutarties 2.2. p.).

Pastebėtina, jog (duomenys neskelbtini) Preliminari pirkimo – pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) buvo sudaryta taip pat UAB „Capital Team“ atstovo K. L. Preliminariosios sutarties 2.2. p. numatė, jog pardavėjas parduoda nekilnojamąjį turtą – butą su garažu po namu, esantį adresu (duomenys neskelbtini). Šios Preliminariojoje sutartyje nurodytos faktinės aplinkybės neatitinka su klientu suderintų sąlygų, taip kaip R. M. Tarpininkavimo sutartimi už 259 000 Eur sumą siekė parduoti išimtinai tik butą. Garažo kaip atskiro turtinio vieneto pardavimo sąlygų šalys niekada nederino, nes garažas turėjo būti parduotas kitam pirkėjui. Taigi, Preliminariojoje sutartyje be daugybės netikslumų, buvo nurodytos faktinės situacijos neatitinkančios aplinkybės – nurodytas ne toks „Parduodamas turtas“.

Be to, R. M. po Preliminariosios sutarties pasirašymo žodžiu buvo informuota apie aplinkybes, jog ieškovas susiduria su dideliais sunkumais gauti banko paskolą, kadangi jo pagrindines pajamas sudaro dividendai. Apie šias objektyvias ir esmines aplinkybes ji informavo savo sūnų D. Z., kuris 2021-09-30 grąžino ieškovui jo sumokėtą 10 000 Eur avansą ir tokiu būdu Preliminarią sutartį geranoriškai nutraukė išimtinai dėl ieškovui kilusių finansinių sunkumų.

Po 2021-09-30 d. atsakovo avansinio pavedimo grąžinimo ieškovui, R. M. kaip įgaliotas asmuo siekė suderinti su ieškovu naujas, esmines sąlygas atitinkančią Preliminarią sutartį, konkrečiai tik dėl buto pardavimo, tačiau to suderinti su ieškovu jai nepavyko. Apie šias aplinkybes R. M. ieškovą ne kartą informavo žodžiu iškart po susipažinimo su Preliminariąja sutartimi ir įvertinus joje nurodytas faktinių aplinkybių neatitinkančias sąlygas.

Trečiojo asmens nuomone, Preliminarioji sutartis 2021-09-30 geranoriškai buvo nutraukta išimtinai dėl ieškovui kilusių finansinių sunkumų, kurias jis nurodė R. M. Nauja preliminari sutartis taip ir nebuvo pasirašyta išimtinai dėl aplinkybių, jog įgaliotam asmeniui nepavyko su ieškovu suderinti teisingų ir sąžiningų nekilnojamojo turto pardavimo sąlygų bei sukonkretinti „Parduodamo turto“ apimtį.

Trečiasis asmuo nurodė, kad preliminari sutartis yra organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Preliminarios sutarties pažeidimo santykius CK 6.165 str. 4 d..

Pagal CK 6.163 str. 2 d. šalys yra laisvos derėtis ir neatsako už tai, kad nepasiekiamas susitarimas. Todėl ir baigiamajame ikisutartinių santykių etape – sudarant preliminariąją sutartį – dar nėra visiško tikrumo dėl to, ar bus sudaryta ir vykdoma pagrindinė sutartis, nes tai gali lemti įvairios aplinkybės. Todėl, sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turi šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra tik nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 str. 3 d.).

Preliminarioji sutartis buvo nutraukta ne dėl atsakovo ar trečiojo asmens, o galimai dėl paties ieškovo nesąžiningų veiksmų, taip kaip jis tik po Preliminariosios sutarties pasirašymo ir pervedęs atsakovui avansinę įmoką, informavo R. M. dėl problemų gaunant banko paskolą.

Ieškovui 2021-09-30 buvo grąžintas jo sumokėtas avansas, po avanso grąžinimo jis su R. M. daugiau nebederino galimybės sudaryti naują preliminarią sutartį, nedėjo pastangų suderinti visus iškilusius neatitikimus, o siekė pagal klaidinančiai parengtą Preliminarią sutartį, įsigyti didesnį turtą, t. y. už 260 000 Eur sumą įsigyti ne tik butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurio plotas 112,40 kv. m., bet ir garažą, kurio plotas 17,24 kv. m.

UAB „Capital Team“ atstovo K. L. parengtoje Preliminariojoje sutartyje į „Parduodamo turto“ sąvoką buvo įtrauktas ir garažas, o šios faktinės aplinkybės niekada nebuvo aptartos nei su atsakovu, nei su jo įgaliotu asmeniu R. M.

Pagal CK 4.12 straipsnį pagrindiniais daiktais laikomi daiktai, galintys būti savarankiškais teisinių santykių objektais. CK 4.13 str. 1 d. nustatyta, kad antraeiliais daiktais laikomi tik su pagrindiniais daiktais egzistuojantys arba pagrindiniams daiktams priklausantys, arba kitaip su jais susiję daiktai. Remiantis CK 4.14 str. 1 d., antraeilį daiktą ištinka pagrindinio daikto likimas, tik jeigu sutarties ar įstatymo nenustatyta kitaip.

Sistemiškai aiškinant CK 4.12 ir 4.19 straipsnių nuostatas, priklausinys – tai antraeilis daiktas, atitinkantis bent vieną iš šių sąlygų: egzistuoja tik su pagrindiniu daiktu; priklauso pagrindiniam daiktui; kitaip susijęs su pagrindiniu daiktu. Tačiau konkretus daiktas, jei tai leidžia jo prigimtis, konkrečioje situacijoje gali būti tiek pagrindiniu daiktu, savarankiškai dalyvaujančiu civilinėje apyvartoje kaip objektas, tiek pagrindinio daikto priklausiniu, jei egzistuoja įstatymo apibrėžtas jo ryšys su kitu, pagrindiniu daiktu ir jis atitinka kitas priklausinio savybes. Teisės normos nedraudžia konkrečios rūšies daiktams, pavyzdžiui, garažui, turėti pagrindinio daikto statusą.

Nagrinėjamu atveju R. M. kaip kliente sudarydama Tarpininkavimo sutartį, aiškiai nurodė, jog siekia parduoti tik butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 112,40 kv. m. Aplinkybės, kad Preliminariojoje sutartyje „Parduodamą turtą“ sudaro ir garažas, kurio plotas 17,24 kv. m. niekada nebuvo aptartos ir suderintos. Garažas turėjo būti parduotas kaip atskiras daiktas.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (LAT 2016-01-13 nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 29 p.). Nagrinėjamu atveju R. M. išdėstytos faktinės aplinkybės patvirtina, jog Preliminarioji sutartis buvo nutraukta išimtinai dėl paties ieškovo G. P. finansinio neužtikrintumo ir jo siekio apsidrausti, o pagrindinė notarinė pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta, nes ieškovas atsisakė suderinti faktinę situaciją atitinkančią preliminarią sutartį, sumokėti avansinę įmoką bei sąžiningai nustatyti parduodamo turto apimtį.

Iš teismui pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) šalys, tarpininkaujant UAB „Capital Team“ atstovui K. L., sudarė Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią atsakovas D. Z. (Pardavėjas) įsipareigojo parduoti, o ieškovas G. P. (Pirkėjas) nupirkti nekilnojamąjį turtą – 112,40 kv. m. bendro ploto butą su 17,24 kv.m. bendro ploto garažu po namu, esantį adresu (duomenys neskelbtini), kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), už 260 000 Eur (Sutarties 2.2 p.).

Pagal Preliminariosios sutarties 2.3.p. šalys susitarė pasirašyti pagrindinę, notarine tvarka tvirtinamą Buto pirkimo-pardavimo sutartį iki 2021-10-31 d.

Pagal Preliminariosios sutarties 3.2.1.-3.23 p. p. ieškovas G. P. įsipareigojo sutarties pasirašymo dieną sumokėti 10 000,00 Eur avansinę įmoką, kurią (duomenys neskelbtini) mokėjimo nurodymu Nr. 16 sumokėjo į atsakovo D. Z. nurodytą banko sąskaitą. Taip pat šalys susitarė, kad ieškovas sumoka 29 000 Eur pagrindinės notarine tvarka tvirtinamos pirkimo-pardavimo sutarties dieną ir 221 000 Eur per 30 darbo dienų nuo pagrindinės notarine tvarka patvirtintos sutarties sudarymo.

Be to, Sutarties 5.3. p. šalys susitarė, kad jei pardavėjas pradelsia savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, pirkėjas turi teisę nutraukti sutartį dėl pardavėjo kaltės ir reikalauti iš pardavėjo jam iki sutarties nutraukimo sumokėtos sumos grąžinimo bei baudos, lygios 10000 Eur. Analogiško dydžio bauda, t. y. 10000 Eur numatyta ir pirkėjui, jei pastarasis atsisakys pirkti Butą bei pradelsia savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, (Sutarties 5.2 p.).

Visi Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedais galioja tik sudaryti raštu ir pasirašyti abiejų šalių (Sutarties 6.1 p.). Be to, jei šalis priimtus sutartinius įsipareigojimus vykdo netinkamai, nukentėjusioji šalis gali pareikšti rašytinę pretenziją kitai šaliai, nustatant protingą, bet ne trumpesnę kaip 15 kalendorinių dienų terminą ištaisyti pažeidimus ar juos nutraukti, to nepadarius nustatytu terminu, nukentėjusioji šalis gali vienasmeniškai nutraukti sutartį ir pretenduoti į sutartimi nustatytą baudą ir kitokių sutartimi nustatytų kitos šalies įsipareigojimų vykdymą (Sutarties 6.2 p.).

Kaip nustatyta byloje, 2021-09-30 d. mokėjimo nurodymu atsakovas D. Z. be jokio paaiškinimo grąžino ieškovui G. P. pastarojo (duomenys neskelbtini) sumokėtą 10000 Eur avansą, nurodant pavedimo paskirtį: “Grąžinimas avansinės įmokos už butą (duomenys neskelbtini)“.

Byloje nustatyta, kad 2021-10-04 d. ieškovas G. P. atsakovui D. Z. el. paštu (duomenys neskelbtini) bei tarpininkui UAB „Capital Team“ K. L. el. paštu (duomenys neskelbtini) išsiuntė 2021-10-01 d. parengtą raštą „Dėl pasirengimo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį“, kuriame informavo rašto gavėjus, jog pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties Preliminarios sutarties sąlygomis pasirašymo laikas rezervuotas 2021-10-08 d. 13.00 val. 30-tame notarų biure, adresu Lvovo g. 25 Vilniuje, verslo centro biure, 8 aukšte ir įspėjo, kad notarui nepateikus reikiamų dokumentų ar neatvykus į notarų biurą bus laikoma, kad pardavėjas (atsakovas) pažeidžia savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį ir pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaroma dėl Pardavėjo (atsakovo) kaltės. Šiuo atveju Pardavėjas (atsakovas) privalės sumokėti ieškovui 10000 Eur baudą bei atsiradusius ieškovui nuostolius bei tarpininkui K. L. komisinį atlyginimą.

Vilniaus m. 30-ojo notarų biuro notaro M. S. 2021-10-08 d. liudijimu, registro Nr. (duomenys neskelbtini), buvo konstatuota, kad 2021-10-08 d. į notarų biurą atvyko pirkėjas G. P. su visais sandoriui reikalingais dokumentais, tačiau pardavėjas D. Z. neatvyko.

Be to, byloje nustatyta, kad D. Z. pagal įgaliojimą atstovavo trečiasis asmuo R. M. (atsakovo motina), kuri atšaukė 2021-10-28 d. elektroniniu raštu (duomenys neskelbtini) 2021-10-29 d. 11.30 val. Vilniaus m. 30-ojo notarų biure adresu Lvovo g. 25 Vilniuje, ir antrą šalių susitikimo datą pas notarą, nes „šis notaras ir jo biuro buvimo vieta man yra nepriimtina“, „dėl preliminarios sutarties informuosiu Jus papildomai iki 2021-10-31 d. imtinai“, laiškas išsiųstas ieškovui G. P. į jo el.paštą adresu (duomenys neskelbtini).

Byloje nustatyta, kad D. Z. įgaliota atstovė trečiasis asmuo R. M. (jo motina) 2019-04-07 d. sudarė tarpininkavimo paslaugų sutartį Nr. KL 2019-04-021 su UAB „Capital Team“ (pardavimo atstovas-K. L.) dėl 112,40 kv.m. bendro ploto buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), už 259 000 Eur, o rekomenduojama objekto pardavimo kaina-230000 Eur (b.l.43-44, dok-71326).

Pasibaigus (duomenys neskelbtini) šalių sudarytos Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) terminui (2021-10-31 d.), šalys el. laiškais toliau tęsė derybas dėl naujos Preliminariosios bei pagrindinės Buto pirkimo-pardavimo sutarties naujomis sąlygomis sudarymo, tačiau derybos nepavyko, šalys nesusitarė, atsakovas/jo įgaliotas asmuo atsisakė ginčo butą su garažu parduoti ieškovui.

Taigi, byloje kilo ginčas dėl ieškovo ieškinio reikalavimo priteisti iš atsakovo sutartas netesybas (10000 Eur baudos) pagal Sutarties 5.3 p. bei 390,30 Eur patirtų papildomų tiesioginių išlaidų, 629,20 Eur pretenzijos parengimo ir pateikimo išlaidų pagrįstumo.

CK 6.156 str. 1 d. numato, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams.

Sutartinių įsipareigojimų neįvykdymo atveju galimos civilinės atsakomybės formos-netesybos (bauda ar delspinigiai) ir nuostoliai ir (duomenys neskelbtini)d. šalių sudarytos preliminarios sutarties 5.2.-5.3.p.p. dėl baudos nustatymo tiek pardavėjui, t.y. atsakovui D. Z., tiek pirkėjui, t.y. ieškovui G. P. už preliminarios sutarties nevykdymą (atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį), neprieštarauja CK 6.165 str. ir nedraudžia šalims ikisutartinių santykių sutartyje nustatyti netesybas (LAT2000-02-02 nutartis civ.byloje Nr. 3K-7-23/2000, Teismų praktika Nr. 14 p. 19). Netesybomis/baudomis šalys numatė sankciją už preliminarios sutarties nevykdymą, laikydamos jas minimaliais ir neginčijamais nuostoliais, kurių pagrįstumo įrodinėti nėra pagrindo.

CK 6.228 str. 1 d. numato, kad šalis gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be to, atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą.

Atsižvelgiant į tai, kad (duomenys neskelbtini)d. preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 5.2.-5.3. p.p. nustatytos šalims sankcijos už sutarties pažeidimą yra vienodos, t.y. 10000 Eur, sutarties suma yra 260000 Eur, t.y. minimalūs nuostoliai sudaro 3,84 % nuo sutarties kainos, nėra pagrindo teigti dėl esminės šalių nelygybės, atskiros sutarties sąlygos, nagrinėjamu atveju- atsakovo preliminarios sutarties 5.3. p. perdėtą pranašumą prieš ieškovą G. P., todėl atsakovo D. Z. bei jo atstovo prašymas mažinti minimalių nuostolių dydį (baudos dydį) atmestinas.