Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas, e2-7334-998/2024

Teismas: Klaipėdos apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2024-11-15
Bylos Nr.: e2-7334-998/2024
Teisminio proceso Nr.: 2-06-3-03847-2024-1
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Diana Bučienė
Ieškovas: A. L.
Atsakovas: A. K.

Kategorijos

2.6.1.3.6Piniginės prievolės
2.6.1.4Prievolių vykdymas
2.6.1.5Prievolės neįvykdymo teisiniai padariniai
2.6.8.4Preliminarioji sutartis
2.6.9.2Nepagrįstas praturtėjimas ar turto gavimas
3.1.7.6Bylinėjimosi išlaidų paskirstymas
3.2.6.1Teismo sprendimas, jo priėmimas ir išdėstymas, reikalavimai, kurie keliami teismo sprendimui
3.2.6.5Galutinis sprendimas

Civilinė byla Nr. e2-7334-998/2024Teisminio proceso Nr. 2-06-3-03847-2024-1Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6; 2.6.1.4; 2.6.1.5; 2.6.8.4; 2.6.9.2; 3.1.7.6; 3.2.6.1; 3.2.6.5 (S)

KLAIPĖDOS APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2024 m. lapkričio 15 d.Klaipėda

Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų teisėja Diana Bučienė,sekretoriaujant Ritai Bružinskienei,dalyvaujant ieškovui A. L., jo atstovui advokato padėjėjui R. L.,atsakovei A. K., jos atstovei advokatei E. A.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. L. ieškinį atsakovei A. K. dėl be pagrindo įgyto turto grąžinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Šalies argumentai

1. ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovės 5 000 Eur skolą, 133,56 Eur palūkanas, 300 Eur išlaidas už ikiteisminį skolos išieškojimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodo, kad 2023 m. spalio 8 d. su atsakove sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo?pardavimo sutartį Nr. 2023-10-08. Šalys sudarė organizacinio pobūdžio sutartį dėl ateityje sudaromo pirkimo?pardavimo sandorio bei jo sąlygų. Atsakovė ketino parduoti jai nuosavybės teise priklausantį gyvenamąjį namą – 206,44 kv. m su kiemo statiniais, bei namų valdos paskirties žemės sklypą – 10,73 arų ploto, adresu (duomenys neskelbtini). Ieškovas nurodo, kad turtą pirmą kartą aprodė tarpininkė, nekilnojamojo turto agentė, tačiau ji negalėjo atsakyti į visus jam rūpimus klausimus apie turtą ir daiktų savybes. Su atsakove susitiko parduodamame turte prieš šalims pasirašant preliminarią pirkimo?pardavimo sutartį. Susitikimas vyko prieš šaltąjį metų laikotarpį, todėl susitikimo metu atsakovė tikino, kad parduodamo namo statyboms buvo naudojamos kokybiškos medžiagos, žiemą šildymas nereikalauja didelių išlaidų, patalpos žiemą gerai laiko šilumą, nes namas yra apšiltintas. Vis dėlto, atsakovė negalėjo atsakyti į tikslius klausimus, negalėjo nurodyti kokiomis priemonėmis įrengtas ir kokiomis medžiagomis apšiltintas namas, negalėjo pateikti informacijos apie vykdytą namo statybos eigą ir procesus. Nepaisant to, atsakovė užtikrino, kad turi ir galės pateikti namo energinio naudingumo sertifikatą, kuriame užfiksuota pastato energinio naudingumo klasė „B“. Atsakovė pažadėjo surinkti originalius dokumentus apie rūpimą informaciją ir pateikti iki pagrindinės sutarties sudarymo. Atsakovė savo pareiškimais ir veiksmais (įsipareigodama raštu) sukūrė lūkestį, kad parduodamas pastatas atitiks energinio naudingumo būtent „B“ klasę, tokiu būdu jis buvo įtikintas, kad ketina įsigyti tokias esmines savybes turintį daiktą. Ieškovas nurodo, kad sutiko sudaryti preliminarią sutartį, į kurią, be kita ko, buvo įtrauktos šalių aptartos prievolės, jog iki pagrindinės sutarties sudarymo atsakovė įsipareigoja pateikti konkrečius dokumentus, patvirtinančius jos žodžiu nurodytą informaciją apie parduodamo namo savybes. Vadovaujantis preliminariosios sutarties 2.1. p., šalys patvirtino, kad turtas bus parduodamas „pagal šios sutarties sąlygas“, reiškia, jau tuo metu buvo nustatytos esminės pirkimo?pardavimo sandorio sąlygos, t. y. aptarti parduodami daiktai, susitarta dėl turto pardavimo kainos, nustatytas terminas pagrindinei pirkimo?pardavimo sutarčiai sudaryti (iki 2023 m. lapkričio 20 d.). Preliminariosios sutarties turinys atskleidžia, jog šalys į susitarimą taip pat įtraukė kitas svarbias ir individualiai aptartas sąlygas, kuriose nustatyti aiškūs įsipareigojimai viena kitai. Tokiu būdu šalys raštu išreiškė savo valią dėl to, kokiu būdu ir priemonėmis turėjo vykti tinkamas pasirengimas pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties sudarymui.

3. Vykdant preliminariosios sutarties 3.1. p. sąlygą, jis (ieškovas) sumokėjo atsakovei grynaisiais pinigais 5 000 Eur avansą, o atsakovė preliminariojoje sutartyje raštu patvirtino pinigų gavimo faktą. Šalys susitarė, jog sudarant pagrindinę turto pirkimo?pardavimo sutartį, ši suma bus įskaityta į pardavimo kainą. Sumokėdamas dalį kainos išreiškė savo rimtus ketinimus pirkti turtą, jeigu atsakovės suteikta informacija atitiks tikrovę ir turto savybės atitiks informaciją, kuri nurodyta atitinkamuose dokumentuose, bei tenkins jo lūkesčius. Ruošdamasis vykdyti kitus prisiimtus sutartinius įsipareigojimus, jis kreipėsi į finansų įstaigas dėl kredito suteikimo, taip pat pardavė kitą nekilnojamąjį turtą, kuriame nuolatos gyveno. Tuo pačiu turėjo teisėtų lūkesčių ir pagrindo tikėtis, jog kita sutarties šalis (atsakovė) tinkamai vykdys savo prisiimtus įsipareigojimus ir preliminarioje sutartyje raštu nustatytu būdu atitinkamai pasirengs pagrindinės sutarties sudarymui. Pardavėja įsipareigojo parengti turtą pardavimui, t. y. padengti visas su turto eksploatacija susijusias išlaidas, pasirengti daikto perdavimui, išvalyti ir sutvarkyti patalpas, atlaisvinti nuo asmeninių daiktų, perduoti baldus, buitinę techniką ir įrenginius, užtikrinti, jog perduodami įrenginiai ir sistemos būtų veikiantys (pavyzdžiui, namo šildymo sistema). Sutarties 4 skirsnis „PARDAVĖJO ĮSIPAREIGOJIMAI“, be kita ko, apėmė 4.9.1. punktą, kuriuo atsakovė aiškiai įsipareigojo ne vėliau kaip dvi dienas iki pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties sudarymo pateikti išvardintus dokumentus: 1) namo kadastrinę bylą; 2) mainų sutarties originalą; 3) sklypo planą; 4) energetinio naudingumo sertifikatą. Aplinkybė, jog šalys į preliminarią sutartį įtraukė šias sąlygas dėl konkrečių turto dokumentų pateikimo, patvirtina, kad tokiose dokumentuose užfiksuoti duomenys apie daikto savybes ir kokybės rodiklius turėjo esminės reikšmės šalių valiai sudaryti preliminarią ir pagrindinę sutartis. Kita vertus, nustatytas reikalavimas pateikti konkrečius dokumentus dar iki pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties sudarymo, akivaizdžiai patvirtina, jog tokiu būdu turėjo būti užtikrinta atsakovės nurodytos informacijos apie ketinamą įsigyti turtą tikrumas ir teisingumas. Ieškovas nurodo, kad atsakovės įvardintos esminės daikto savybės ir jų patvirtinimas dokumentais turėjo svarbią reikšmę jo apsisprendimui dėl turto įsigijimo. 2023 m. lapkričio 6 d. pateiktas VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas bei turto vertinimo ataskaita. Buvo pasiūlyta sandorį sudaryti po dviejų savaičių 2023 m. lapkričio 20 d. atstovės parinktame notarų biure. Gavęs pirmuosius dokumentus pastebėjo, jog nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodyta: „Energinio naudingumo klasė nenustatyta (nėra nurodyta Nekilnojamojo turto registre, statybos sektoriaus vystymo agentūros (SSVA) registre, Užsakovas nepateikė energinio naudingumo sertifikato), todėl turto vertinimas atliekamas remiantis konservatyvia prielaida, kad vertinamo turto energinio naudingumo klasė nėra aukštesnė nei „C“, t. y. kad pastatas nepasižymi aukšto energetinio efektyvumo savybėmis“. Jau tuo metu iš gautos informacijos kilo pagrįstų abejonių, kad atsakovė apskritai galės pateikti energinio naudingumo sertifikatą, kuriame namas būtų priskirtas energinio naudingumo „B“ klasei, nors tokią esminę pastato savybę anksčiau prieš sudarant preliminarią sutartį deklaravo ir žodžiu buvo nurodžiusi atsakovė. Ieškovo teigimu, reaguodamas į tai, jis nedelsiant kelis kartus kreipėsi į tarpininkavusią nekilnojamojo turto agentę, prašė susisiekti su atsakove, kad ši kaip įmanoma skubiau vykdytų prisiimtus sutartinius įsipareigojimus ir pateiktų jam preliminariojoje sutartyje nurodytus visus dokumentus, tame tarpe energinio naudingumo sertifikatą. Jis prašė suteikti išsamesnę informaciją ir dokumentus, apie vykdytus statybos darbus, pastato pamatų, sienų ir stogo apšiltinimą, langus ir duris bei name įrengtą šildymo sistemą. Pabrėžė, kad nori įsitikinti/patikrinti atsakovės nurodytą informaciją apie parduodamo namo savybes. Jis gavo atsakymą, kad atsakovė ruošia dokumentus ir greitu laiku viską pateiks. Žadėtų dokumentų nesulaukė, todėl pradėjo ieškoti specialistų, nepriklausomos šalies, kurie kaip savo srities ekspertai galėtų apžiūrėti ir įvertinti pastato įrengimą, būklę bei energinį efektyvumą. Panoro organizuoti papildomą turto apžiūrą, kurios metu pasitelkus atitinkamos srities specialistą būtų atlikta termovizinė patikra, ištirtas namo sandarumas, įvertinta, kaip vidaus patalpose išlaikoma šiluma. Jis taip pat norėjo patikrinti bei įsitikinti, jog tinkamai veikia visa namo šildymo sistema. Šiuo tikslu pagal specialistų rekomendacijas prašė atsakovės atitinkamai paruošti namą, t. y. paleisti šildymo sistemą bent 3 paroms, kad namas gerai prišiltų. Atsakovė atsisakė bendradarbiauti su juo, namo neparuošė ir nesudarė sąlygų tokiai turto apžiūrai su specialistu. Ieškovo teigimu, jam nebuvo sudarytos sąlygos išsamiai patikrinti daikto ir susipažinti su ketinamo pirkti namo esminėmis savybėmis.

Šalies argumentai

4. Ieškovas nurodo, kad suėjus preliminarioje sutartyje nustatytam terminui pagrindinė pirkimo? pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, todėl prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigė. Jis pareikalavo grąžinti jam sumokėtą avansą, tačiau atsakovė atsisakė, todėl jis yra priverstas kreiptis į teismą dėl be pagrindo įgyto turto išreikalavimo. Atsakovė pažeidė savo sutartinius įsipareigojimus ir nesilaikė įstatyme įtvirtintų reikalavimų. Atsakovės bendradarbiavimo pareigos pažeidimą, o taip pat preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų neįvykdymą patvirtina tai, jog turto pastato energinio naudingumo sertifikatas jam nebuvo pateiktas iki pat 2023 m. lapkričio 20 d., t. y. dokumentas faktiškai perduotas tik notarų biure tą pačią akimirką, kuomet turėjo būti sudaroma pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis. Atsakovė akivaizdžiai pažeidė preliminariosios sutarties 4.9.1. punktą, o tai reiškia, jog iki numatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino nebuvo atskleistos esminės daikto savybės ir galimai tyčia buvo bandoma nuslėpti namo trūkumus. Informacija apie namui priskirtą žemą energinio naudingumo klasifikavimo „D“ klasę, jam tapo siurprizinė, prieštaraujanti atsakovės nurodytiems duomenims ir neatitinkanti jo lūkesčių. Tokios, naujai paaiškėjusios turto savybės, charakterizuojančios energetiškai neefektyvų pastatą, vertinamos kaip daikto trūkumai, kurie neabejotinai turi reikšmės jo (ieškovo) esminiam apsisprendimui, pirkti daiktą ar ne, nes energinio naudingumo klasė leidžia bent preliminariai susidaryti įspūdį apie namo konstrukcijų (ne)sandarumą. Ieškovo teigimu, aplinkybės apie namo žemą energinio naudingumo klasę jam nebuvo atskleistos ir objektyviai negalėjo būti žinomos be specialios patikros ir/ar iš atsakovės negavus atitinkamo sertifikato, nes atsakovė tokios informacijos nesuteikė, ją nutylėjo ir net suklaidino pirkėją, nurodydama, esą pastatas turi aukštesnę – „B“ energinio naudingumo klasę. Be kita ko, atsakovė pažeidė imperatyvias įstatymo nuostatas, reikalaujančias pardavėją suteikti pirkėjui garantijas dėl daikto kokybės, informuojant apie jo trūkumus, dėl kurių turto negalima būtų naudoti pagal paskirtį, ar apie kuriuos žinodamas pirkėjas nebūtų apsisprendęs jo pirkti, arba pasiruošęs mokėti tokios kainos. Ieškovas nurodo, kad notarų biure ir vėliau papildomai raštu informavus, kad susidarius tokiai situacijai ir paaiškėjus naujoms aplinkybėms apie daikto būklę ir trūkumų turinčią kokybę, numatytomis sąlygomis pagrindinis nekilnojamojo turto įsigijimo sandoris negali būti sudarytas. Atsakovei nurodžius tikrovės neatitinkančią informaciją ir nuslėpus esmines daikto savybes, kurios šiame kontekste negali būti vertinamos niekaip kitaip, kaip daikto trūkumai, jis buvo suklaidintas dar iki preliminariosios sutarties sudarymo. Ieškovas nurodo, kad žema energinio naudingumo klasė reiškia, jog pastatas yra prastai apšiltintas, naudoja daug energijos, šiluma išeina per išorines atitvaras – duris ir langus, per sienas, stogus ir grindis, perdangas ir pan. Į namą patenka vėjas, šaltis ir drėgmė, o šis faktas ne tik lemia didesnes eksploatacines išlaidas, tačiau reiškia, kad namas neužtikrina esminių statiniams keliamų reikalavimų, pirmiausia, higienos ir sveikatos. Mano, kad tokias aplinkybes būtų nustatęs jo (ieškovo) pasitelktas specialistas, jeigu atsakovė būtų leidusi atlikti parduodamo namo sandarumo ir oro apykaitos pastate nustatymo testą. Ieškovo įsitikinimu, atsakovė, kaip nuolatinė gyventoja ir daikto savininkė, žinojo (negalėjo nežinoti) daikto savybes, kad parduodamame name nėra įrengtas geras pamatų, sienų ir stogo apšiltinimas, kad vidaus patalpos nėra sandarios ir jose prastai išsilaiko šiluma. Kad atsakovė daikto trūkumų neatskleidė bei pačiam neleido atlikti specialaus patikrinimo, kurio metu tokie trūkumai būtų išaiškėję, iš dalies patvirtina susirašinėjimai elektroniniais laiškais, kuriuose užfiksuota tarp šalių vykusi diskusija dėl namo apžiūros ir patikrinimo. Matyti, jog iki planuojamo pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties sudarymo nebuvo leista įvertinti namo šiltinimo, patikrinti šildymo sistemą ar atlikti termovizinį tyrimą. Korespondencija tarp atsakovės ir jo pasitelktos nekilnojamojo turto agentės taip pat atskleidžia, jog, jam (ieškovui) sužinojus apie parduodamo turto trūkumus ir dėl to šalims nesudarius pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties nustatytu terminu, vyko derybos dėl mažesnės sandorio kainos. Agentė nurodo atsakovei, kad jis (ieškovas) „vis tik reikalauja patekti į namą. Nerandu teisinių argumentų kaip neleisti to daryti. Drausti pasižiūrėti turtą dar kartą iki sandorio, pinigų mokėjimų, tai tas pats kaip į preliminariąją sutartį įrašyti draudimą reikšti pretenzijas, kas bus traktuojama kaip spaudimas ir kažko slėpimas“. Ieškovo teigimu, matyti, kad nebuvo sudarytos sąlygos dar kartą apžiūrėti ir patikrinti ketinamų įsigyti daiktų dar iki pasibaigus terminui sudaryti pagrindinę pirkimo?pardavimo sutartį ir po to. Atsakovė tik 2023 m. lapkričio 24 d. datos elektroniniame laiške rašė, kad „šiandien galiu įleisti į namą“. Nepaisant to, terminas pirkimo?pardavimo sutarčiai sudaryti jau buvo pasibaigęs, ir sandoris nebuvo sudarytas, nes išaiškėjus tikrajai informacijai apie turtą, šalims nepavyko pasiekti sutarimo dėl turto pardavimo sąlygų.

5. Ieškovo teigimu, atsakovė ne tik kad neaptarė parduodamo turto trūkumų (namo prasto apšiltinimo, jo labai žemos energinio naudingumo klasės), bet ir žodžiu teikė klaidinančią informaciją apie daikto savybes, sukūrė lūkestį, jog parduodamas energetiškai efektyvesnės klasės namas, negu iš tikrųjų yra. Be to, atsakovė nustatytu būdu ir terminais nepateikė sutartų dokumentų, o taip pat nesudarė sąlygų ir net trukdė savarankiškai specialiu būdu patikrinti perkamą namą ir sužinoti daikto tikrąją kokybės būklę. Tai, ieškovo manymu, leidžia pagrįstai teigti, kad atsakovė pažeidė sutartinius įsipareigojimus ir taikytinas teisės normas, įpareigojančias pardavėją suteikti pirkėjui išsamią, tikrovę atitinkančią informaciją, suteikti garantijas dėl daikto kokybės, atskleidžiant jo esmines savybes, informuojant apie jo trūkumus, dėl kurių mažėja daikto naudingumas, pasunkėjęs jo naudojimas pagal paskirtį ar sukeliantis nepatogumų eksploatavimas. Žinodamas tikrąsias daikto esmines savybes pirkėjas nebūtų išreiškęs ketinimo turto visai pirkti arba nebūtų susitaręs tiek mokėti.

6. Taip pat ieškovas nurodo, kad teismas turėtų įvertinti, jog jam iki sutarties sudarymo momento negavus iš atsakovės išsamios informacijos apie esmines ketinamo pirkti daikto kokybines savybes, o vėliau iš turto vertinimo sužinojus informaciją apie labai žemą namo energetinį naudingumą, juolab, tik pagrindinės sutarties sudarymo dieną gavus energinio naudingumo tik „D“ klasės sertifikatą, visos tokios aplinkybės turėjo esminės reikšmės pirkėjo teisėto lūkesčio neįgyvendinimui bei esminiam apsisprendimui, ar sudaryti turto įsigijimo sandorį. Žinojimas apie tikrąją namo energinio efektyvumo būklę turėjo esminės įtakos sprendimui, nes energinio naudingumo klasė leidžia bent preliminariai susidaryti įspūdį apie namo išlaikymo išlaidas, papildomų investicijų ar remonto poreikį, išliekamosios vertės perspektyvas, įsivertinti nepatogumus eksploatuojant namą ir jame gyvenant ir kt. Tokia naujai, tik prieš pat sandorį paaiškėjusi informacija, kurios raštu sutartomis sąlygomis atsakovė nepateikė, negali būti priskirtina pirkėjo kaltei atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, nes įvykusi pasekmė – pagrindinės sutarties nesudarymas – yra atsakovės veiksmų rezultatas. Jam (ieškovui) objektyviai nebuvo įmanoma priimti racionaliai ir ekonomiškai pagrįsto sprendimo, kol jam nebuvo atskleistos ir žinomos visos esminės turto savybės. Žinodamas apie tikrąją namo būklę ir paslėptus trūkumus, jis nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties arba būtų ją sudaręs visai kitomis sąlygomis. Ieškovo teigimu, atsakovė pažeidė bendrąją teisės normą, įpareigojančią šalis atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti. Tai buvo pagrindas, dėl ko pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Priešingu atveju, į preliminarią sutartį nebūtų reikalavęs įtraukti privalomos sąlygos pardavėjai (atsakovei) privalomai dvi dienos iki sandorio sudarymo pas notarą pateiki eilės originalių dokumentų. Lygiai taip pat pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis nebūtų sudaryta, jeigu reikalaujami pateikti dokumentai būtų atskleidę kitą tikrovės neatitinkančią informaciją apie ketinamo įsigyti turto savybes (pvz., daiktų plotai neatitiktų kadastrinių matavimų dokumentų, žemės sklypo savybės, išdėstymas, plotas neatitiktų plane pateikiamų duomenų ir pan.).

7. Preliminariosios sutarties 3.1.1. ir 5.2. punktai aiškiai numato, kad sumokėtas „avansas“ yra turto kainos dalis. Faktinės bylos aplinkybės, šalių elgesys, pateikti rašytiniai įrodymai – preliminarioji sutartis; 2023 m. rugsėjo 8 d. data sutartyje atliktas atsakovės rašytinis nurodymas apie pinigų gavimą, ieškovo manymu, patvirtina, kad 5 000 Eur suma atsakovei buvo iš anksto sumokėta, kaip būsimų įmokų už pagrindinę sutartį dalis. Pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui. Jeigu šis tikslas nėra pasiektas, t. y. pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, taigi, jų gali būti reikalaujama. Preliminariosios sutarties 7 skirsnyje „Šalių atsakomybė“ aptarta tiek pirkėjo, tiek pardavėjo atsakomybė už preliminariosios sutarties nutraukimą dėl kažkurios iš šalių kaltės. Preliminariosios sutarties 7.3. punkte įtvirtintos sąlygos, kas nutinka, jeigu sutartis nutraukiama dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės, o 7.4. punkte nustatyta, kad „nutraukus šią sutartį dėl pirkėjo kaltės, avansas nėra grąžinamas“. Nagrinėjamu atveju, ieškovo teigimu, preliminarioji sutartis nebuvo nutraukta, nes pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo sudaryta per šalių sutartą terminą. Į preliminarią sutartį nebuvo įtrauktos sąlygos, kas nutinka tuo atveju, jeigu paprasčiausiai per nustatytą terminą nesudaroma pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis, todėl taikytinos šį institutą reglamentuojančios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau ? CK) įtvirtintos teisės normos. Ieškovas nurodo, jog, kadangi pagrindė sutartis 2023 m. lapkričio 20 d. tarp šalių nebuvo sudaryta, nėra ginčo, kad preliminari sutartis paprasčiausiai pasibaigė ir pasibaigė prievolė sudaryti pagrindinę sutartį. Nors po to tarp šalių vykęs susirašinėjimas parodo, kad šalys po pasibaigusio termino dar kiek bandė derinti tarpusavio pozicijas, tačiau susitarimas nebuvo pasiektas, preliminarioji sutartis nebuvo atnaujinta ir pagrindinis pirkimo?pradavimo sandoris neįvyko, todėl jis (ieškovas) pareikalavo iki 2023 m. lapkričio 30 d. grąžinti jo sumokėtas sumas. Atsakovė privalo grąžinti visą pinigų sumą, kurią įgijo neteisėtai ir nepagrįstai, sumokėti įstatymo numatytas palūkanas ir atlyginti kitus su tuo susijusius patirtus nuostolius.

Šalies argumentai

8. Ieškovas nurodo, kad pareikalavo grąžinti jam sumokėtus pinigus ne vėliau kaip iki 2023 m. lapkričio 30 d., todėl atsakovė laikoma neįvykdžiusi prievolės grąžinti nepagrįstai be teisinio pagrindo turimą turtą (pinigus), ir pradėtos skaičiuoti įstatyminės palūkanos. Ieškinio pareiškimo dieną prievolė grąžinti pinigus pradelsta 195 d. Atsakovės mokėtinų palūkanų dydis ieškinio pareiškimo dieną yra nustatomas pagal tokią formulę: ((5 000 EUR x 5%) / 365 d.) x 195 d. = 133,56 Eur palūkanų. Be to, atsakovei geranoriškai nevykdant prievolės grąžinti be pagrindo disponuojamų pinigų, jis kreipėsi į teisininkus, kurie parengė ir 2023 m. gruodžio 18 d. data pateikė atsakovei pretenziją. Dėl to jis (ieškovas) patyrė išlaidų teisinėms paslaugoms apmokėti, todėl naudojasi įstatyminiu teisiniu pagrindu reikalauti išlaidų, susijusių su skolos išsiieškojimu ne teismo keliu iš skolininko.

Atsiliepimas

9. Atsakovė pateikė atsiliepimą, kuriuo prašo ieškinį atmesti.

10. Nurodo, kad ieškovas ieškinyje teigia, jog 2023 m. spalio 8 d. tarp ieškovo ir jos buvo sudaryta preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo?pardavimo sutartis, kurios pagrindu šalys susitarė iki 2023 m. lapkričio 20 d. sudaryti pagrindinę gyvenamojo namo (206,44 kv. m bendro ploto su kiemo statiniais) bei namų valdos paskirties sklypo (10,73 a ploto, registro Nr. 44/468231, esančiu adresu (duomenys neskelbtini)) pirkimo?pardavimo sutartį, nustatant bendrą 210 000 Eur pardavimo kainą. Iki preliminarios sutarties sudarymo ieškovas perkamą turtą buvo apžiūrėjęs, apžiūroje dalyvavo ieškovas, nekilnojamojo turto agentūros UAB „V.“ atstovė V. S., kuri tarpininkavo parduodant turtą, ir V. K.. Po pirminės turto apžiūros ieškovas pareiškė pageidavimą turtą pirkti. Nekilnojamojo turto agentūros UAB „V.“ atstovė V. S., kuri tarpininkavo parduodant turtą, parengė ir šalims išsiuntė preliminarios sutarties projektą. Ieškovas, susipažinęs su preliminarios sutarties projektu, jokių pastabų, išskyrus preliminarioje sutartyje nenurodytos turto kainos, nes ją šalys aptars prieš pasirašant preliminarią sutartį, neišreiškė. 2023 m. spalio 8 d. preliminarios sutarties sudarymo dieną ieškovas turtą dar kartą atidžiai apžiūrėjo ir jį įvertino. Ieškovas turtą apžiūrėjo kartu su juo atvykusiu asmeniu R., kurį ieškovas įvardijo, kaip statybos specialistą. Turto apžiūroje kartu dalyvavo ji (atsakovė), V. K. ir nekilnojamojo turto agentė V. S.. Ieškovas kartu su atvykusiu asmeniu dar kartą apžiūrėjo perkamą turtą, įvertino jo būklę, pasižiūrėjo, ar tinkamai veikia šildymo sistema, ar tinkamai šildo radiatoriai. Šildymo pečius buvo įjungtas. Ieškovas galėjo susipažinti su pateikta turto kadastrinių matavimų byla, su turto nekilnojamojo turto registro išrašu, žemės sklypo planu. Ieškovas, apžiūrėjęs dar kartą turtą, sulygęs turto kainą, pageidavo turtą nusipirkti, šiuo pagrindu šalys pasirašė preliminarią sutartį. Ieškovas prieš pasirašydamas preliminarią sutartį jokių nusiskundimų dėl planuojamo pirkti turto neišreiškė, taip pat, kaip ir anksčiau, nenurodė jokių papildomų sąlygų, kurios turėtų būti įtrauktos į preliminarią sutartį. Turtas už sulygtą kainą jam tiko, todėl ieškovas, išreikšdamas ketinimą turtą pirkti, pasirašė preliminarią sutartį. Tik pačiam ieškovui apsvarsčius ir nusprendus, kad jis pageidauja turtą, įskaitant namą, pirkti tokios būklės, koks turtas yra, suderėjus parduodamo turto kainą, ir buvo sudaryta preliminari sutartis. Namas, kurį įsipareigoja preliminaria sutartimi nupirkti A. L., yra 1982 metų statybos. Parduodamas namas nebuvo naujas. Šios visos aplinkybės ieškovui buvo žinomos, tai matyti net iš paties Nekilnojamojo turto registro išrašo, kuris, be kita ko, buvo pridėtas prie preliminarios sutarties.

11. Preliminarios sutarties projektą, kurį šalys pasirašė, rengė tarpininkavusi nekilnojamojo turto agentė. Nei žodžiu, nei preliminaria sutartimi, priešingai, nei ieškinyje teigia ieškovas, ji nenurodė, negarantavo, kad parduodamo namo pastato energetinio naudingumo klasė yra „B“. Ji nesukūrė jokio lūkesčio ieškovui, kad parduodamas namas atitinka „B“ klasės energetinę klasę. Preliminaria sutartimi, priešingai nei ieškinyje nurodo ieškovas, neprisiėmė jokio įsipareigojimo pateikti ieškovui energetinio naudingumo sertifikatą, kuriame būtų nurodyta, kad namo energetinio naudingumo klasė yra „B“. Jeigu šalys būtų sutarusios, kad parduodamas namas turi būti tam tikros energetinio naudingumo klasės, tai šią aplinkybę ir būtų įtvirtinę preliminarioje sutartyje. Preliminarioje sutartyje pirkėjas (ieškovas) nereikalavo ir šalys nenustatė jokios specialios išlygos dėl parduodamo gyvenamojo namo privalomo atitikimo minimaliam energinio naudingumo koeficientui. Ieškovo ieškinyje nepagrįstus teiginius, kurie nėra patvirtinami jokiais duomenis, paneigia ne tik pati preliminari sutartis, kurioje nėra jokio jos (atsakovės) prisiimto įsipareigojimo pateikti ieškovui energetinio naudingumo sertifikatą, kuriame pastato (namo) naudingumo klasė būtų „B“, tačiau šią aplinkybę gali paliudyti tiek nekilnojamojo turto agentė V. S., kuri dalyvavo turto pardavimo procese ir betarpiškai bendravo su ieškovu, tiek V. K., kuris dalyvavo iki preliminarios sutarties pasirašymo, buvo, kai ieškovas apžiūrinėjo turtą.

Atsiliepimas

12. Atsakovė nurodo, kad ieškovas taip pat klaidina, jog preliminaria sutartimi ji įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo pateikti konkrečius dokumentus, patvirtinančius jos žodžiu nurodytą informaciją apie parduodamo namo savybes, jog neva ji įsipareigojo ieškovui ne vėliau kaip dvi dienas iki sandorio tvirtinimo pas notarą pateikti: 1) namo kadastrinę bylą; 2) mainų sutarties originalą; 3) sklypo planą; 4) energetinio naudingumo sertifikatą. Ji nenurodė, kad namas yra priskiriamas „B“ naudingumo klasei, neprisiėmė jokių įsipareigojimų, kad ji užtikrins, jog namo naudingumo klasė bus „B“, taip pat neprisiėmė jokių įsipareigojimų, kad ji pateiks namo energetinio naudingumo sertifikatą, kuriame namo energetinė klasė bus „B“. Dar iki preliminarios sutarties sudarymo ieškovas susipažino su turto kadastrinių matavimų byla, su turto nekilnojamojo turto registro išrašu. Preliminaria sutartimi jokių įsipareigojimų ieškovui pateikti dar kažkokius papildomus dokumentus neprisiėmė. Preliminarioje sutartyje nėra nurodyta, kad dokumentus (1. namo kadastrinę bylą; 2) mainų sutarties originalą; 3) sklypo planą; 4) energetinio naudingumo sertifikatą) ji turėjo perduoti ieškovui. Preliminarioje sutartyje išvardintus dokumentus (4.9.1.) ji įsipareigojo perduoti iki pagrindinės sutarties sudarymo ne ieškovui, o notarui. Šie dokumentai yra reikalingi notarui būtent notarinės pirkimo?pardavimo sutarties parengimui, sutarties tvirtinimui. Ji visus preliminarioje sutartyje nurodytus dokumentus notarei, kuri turėjo patvirtinti pagrindinę pirkimo?pardavimo sutartį, perdavė, taip įvykdydama preliminarioje sutartyje jai numatytą pareigą. Notarė pagrindinės sutarties projektą buvo parengusi, tačiau sutartis sudaryta nebuvo, nes ieškovas atsisakė turtą pirkti, sudaryti pagrindinę sutartį. Tai, kad preliminarioje sutartyje nurodytus dokumentus įsipareigojo perduoti notarei, tam, kad būtų galima tinkamai ir laiku parengti pagrindinės sutarties projektą, o ne perduoti juos ieškovui, patvirtinti galės nekilnojamojo turto agentė V. S., kuri būtent rengė preliminarios sutarties projektą. Tai, kad preliminarioje sutartyje nurodytus dokumentus ji turėjo perduoti notarui, o ne ieškovui, patvirtina ir tai, kad ji įsipareigojo pateikti originalią mainų sutartį. Pirkėjui mainų sutarties originalas perduodamas nebus, šis dokumentas reikalingas notarui, tam, kad galėtų įsitikinti, ar parduodamą turtą buvo įsigijusi teisėtai. Ieškovas tiek su kadastrine byla, tiek su žemės sklypo planu susipažino prieš pasirašant preliminarią sutartį, taip pat tada, kai gavo nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą (2023 m. lapkričio 6 d.).

13. Pagal preliminarią sutartį šalys buvo įsipareigojusios pagrindinę turto pirkimo?pardavimo sutartį sudaryti notaro biure iki 2023 m. lapkričio 20 d. Ji iš savo pusės, taip kaip buvo numatyta preliminarioje sutartyje, atliko visus reikalingus veiksmus pagrindinės sutarties sudarymui. Notarė parengė ir šalims atsiuntė pirkimo?pardavimo sutarties projektą, tačiau ieškovas pirkimo?pardavimo sutarties nepasirašė, todėl sutartis nebuvo sudaryta. Priešingai nei ieškinyje nurodo ieškovas, jis jokių priekaištų dėl parduodamo turto būklės, abejonių dėl turto neišreiškė. Apie tai, kad ieškovas nebepageidauja sudaryti pagrindinės sutarties, tapo žinoma tik 2023 m. lapkričio 19 d., t. y. kai ieškovas notarei ir jai atsiuntė el. laišką, kuriame nurodė, jog, susipažinęs su atsiųstu pirkimo?pardavimo sutarties projektu, pareiškia, kad sutartis negali būti sudaroma, nes neva buvo pažeistos preliminarios sutarties sąlygos, o preliminarios sutarties pagrindu kylančios pretenzijos ir ginčai neišspręsti derybų būdu. Ieškovas elektroniniame laiške nurodė visiškai niekuo nepagrįstas ir nepatvirtinamas aplinkybes, kodėl neva jis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovas elektroniniame laiške nurodė savo išsigalvotas pagrindinės sutarties nesudarymo priežastis.

Atsiliepimas

14. Atsakovė nurodo, kad šalys 2023 m. lapkričio 20 d. susitiko Klaipėdos m. 15-ajame notarų biure, kur turėjo būti pasirašoma turto pagrindinė sutartis. Ši aplinkybė parodo, kad ji, kaip pardavėja, atliko visas preliminarioje sutartyje numatytas sąlygas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Susitikimo pas notarą metu ieškovas pareiškė, kad jam netinka, jog namo energetinė klasė yra „D“. Ji įvykdė visas preliminarios sutarties sąlygas ir pagrindinę pirkimo?pardavimo sutartį buvo galima sudaryti 2023 m. lapkričio 20 d., o ją atsisakė nepagrįstai sudaryti ieškovas, nes nepagrįstai pradėjo teigti, kad neva šalių buvo sutarta, kad namo energetinė naudingumo klasė bus „B“, nors tokio susitarimo tarp šalių nebuvo. Vis tik norėdama turtą parduoti, ji su ieškovu dėl sutarties sudarymo derėjosi ir po 2023 m. lapkričio 20 d. dienos, sutiko nuleisti ir turto kainą, ieškovas su nuleista kaina 190 000 Eur sutiko, tačiau pagrindinės sutarties taip ir nesudarė.

15. Po to, kai 2023 m. lapkričio 20 d. ieškovas nesudarė pas notarą pagrindinės sutarties ir preliminari sutartis buvo laikoma pasibaigusia, ieškovas 4 kartus su asmeniu, vardu R., buvo susitikę su ja turte, kurį ieškovas planavo pirkti. Susitikimo metu, kuriame dalyvavo ir V. K., ieškovas už naujai suderintą kainą pageidavo vis tik pirkti turtą, tačiau kažkodėl, dėl jai nežinomų priežasčių, vėliau vėl šio ketinimo atsisakė. Kadangi ji tinkamai įvykdė preliminarios sutarties sąlygas, ko pagrindu pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis galėjo būti sudaryta, tačiau pagrindinės sutarties nepagrįstai nesudarė ieškovas, ji, remdamasi preliminarios sutarties 7.4 punktu, kuriame numatyta, kad „Nutraukus šią sutartį dėl Pirkėjo kaltės, avansas nėra grąžinamas“, sumokėto ieškovo 5 000 Eur sumos avanso jam negrąžino. Ji turėjo pagrįstą lūkestį, kad ieškovas turtą pagal preliminaria sutartimi sutartas sąlygas, įsigis. Nors preliminaria sutartimi nebuvo sutarta, tačiau ieškovui pageidavus, po preliminarios sutarties sudarymo inicijavo namų valdoje pastatyto šiltnamio įregistravimą. Ji atitinkamai patyrė išlaidų dėl šiltnamio įregistravimo (reikėjo atlikti naujus kadastrinius matavimus ir kt.). Įregistravus šiltnamį nekilnojamojo turto registre, nekilnojamojo turto agentė ieškovui išsiuntė atnaujintus nekilnojamojo turto registro išrašus. Taip pat, ieškovui paprašius, buvo visiškai užrakinusi visus galimus patekimus į namų valdą, kad išsaugotų turtą tokios būsenos, koks jis buvo preliminarios sutarties pasirašymo dieną. Tokį pageidavimą ieškovas buvo išsakęs agentei telefonu tą pačią savaitę, po preliminarios sutarties pasirašymo.

16. Vadovaujantis preliminariosios sutarties turinio analize, atsakovės manymu, yra akivaizdu, jog ieškovo (pirkėjo) sumokėtas 5 000 Eur avansas, sudarantis tik 2,38 % visos sulygtos nekilnojamojo turto kainos, atliko dvejopą funkciją, t. y. 1) ieškovo sumokėtas avansas atliko išankstinės įmokos dalies už namų valdos įsigijimą funkciją ir turėjo būti įskaičiuotas į galutinę pirkimo?pardavimo kainą, ginčo šalims pasirašius pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo?pardavimo sutartį, ir 2) atsakovės (pardavėjos) galimų nuostolių atlyginimo užtikrinimo netesybomis funkciją, jeigu pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis nebūtų sudaryta iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pabaigos dėl ieškovo kaltės. Ginčo sutartimi šalys aiškiai susitarė, jog „Nutraukus šią sutartį dėl Pirkėjo kaltės, avansas nėra grąžinamas“ (preliminarios sutarties 7.4. punktas). Ši preliminariosios sutarties nuostata visiškai atitiko CK 6.165 straipsnio 4 dalies sąlygą, numatančią, jog preliminariąją sutartį sudariusiai šaliai nepagrįstai vengiant ar atsisakant sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Atsakovė pažymi, jog nagrinėjamu atveju ji neprivalo grąžinti ieškovo sumokėto avanso, nes ieškovui dėl nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo?pardavimo sutartį buvo taikytos sutartimi nustatytos netesybos (bauda), kurių minimali suma yra lygi ieškovo sumokėtam avanso dydžiui. Ieškovo ieškinyje nurodomi tik deklaratyvūs ir niekuo nepagrįsti teiginiai, jog ieškovas neva buvo suklaidintas dėl parduodamo nekilnojamojo turto faktinės būklės, kad neva ji įsipareigojo, jog parduodamo namo energetinio naudingumo klasė bus „B“, yra paneigiami byloje esančiais duomenimis. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad būtent dėl ieškovo, o ne dėl jos kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Nei prieš, nei po preliminariosios sutarties sudarymo, ji neteikė jokios klaidinančios ar melagingos informacijos ieškovui. Prieš preliminariosios sutarties sudarymą ieškovas buvo atvykęs apžiūrėti ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto. Ieškovui buvo sudarytos visos galimybės nevaržomai pačiam įvertinti ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto būklę, name esančių baldų bei buitinės technikos būklę bei laisva valia priimti sprendimą dėl sandorio sudarymo. Ieškovas preliminarios sutarties sudarymo dieną prieš pasirašydamas preliminarią sutartį turtą dar kartą apžiūrėjo, jį apžiūrėjo kartu su atvykusiu asmeniu R.. Ieškovas preliminarios sutarties sudarymo dieną susipažino su namo kadastrinių matavimų byla, parduodamo turto nekilojamojo turto registro išrašu. Iš nekilnojamojo turto išrašo matyti, kad ketintas įsigyti gyvenamasis namas yra 1982 metų statybos (41 metų senumo). Ieškovas suprato ir negalėjo nežinoti, jog parduodamas gyvenamasis namas nėra naujos statybos. Išdėstytos faktinės aplinkybės, atsakovės teigimu, aiškiai įrodo, jog prieš preliminariosios sutarties sudarymą ieškovui buvo sudarytos visos galimybės patikrinti gyvenamojo namo techninę būklę bei turint įtarimų identifikuoti egzistuojančius statybų rangos darbų defektus, taip pat ir preliminarią jų likvidavimo sąmatą. Preliminarioje sutartyje ieškovas nereikalavo ir šalys nenustatė, jokios specialios išlygos dėl parduodamo gyvenamojo namo privalomo atitikimo minimaliam energinio naudingumo koeficientui. Nei šalių derybų, nei preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovas nereikalavo suteikti jokių garantijų, jog ieškovo ketinamas įsigyti gyvenamasis namas atitiks „B“ klasės energetinį naudingumą. Preliminariąja sutartimi šalys sąmoningai nenumatė sąlygos, jog gyvenamojo namo neatitikimas konkrečiam energinio naudingumo koeficientui yra esminė sąlyga, suteikianti pirkėjui teisę atsisakyti pagrindinės sutarties sudarymo ir reikalauti grąžinti sumokėtą avanso mokestį. Ieškovas taip pat sudarant preliminarią sutartį nereikalavo į pagrindinę sutartį įtraukti jokios nuostatos, kuria ji patvirtintų, jog name atliktas remontas (statybos rangos darbai) buvo atliktas kokybiškai ir neturi jokių trūkumų. Ieškovui sudarant preliminarią sutartį, jis įsipareigojo nupirkti už sutartą kainą turtą tokį, koks jis buvo preliminarios sutarties sudarymo dieną. Namas buvo tinkamas gyventi, pakankamai apšildytas, statinys priduotas ir pripažintas tinkamu naudoti. Name daug metų gyveno giminaičiai, ir pati ji. Ieškovas pagal preliminarią sutartį pirkimo?pardavimo sutartį turėjo sudaryti iki 2023 m. lapkričio 20 d. ir jokios išlygos dėl įsigyjamo nekilnojamojo turto kokybės reikalavimų nebuvo numatytos, taip pat nebuvo numatyta jokia išlyga dėl namo energetinio naudingumo klasės, o pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad ieškovas pakeitė nuomonę ir atsisakė įsigyti nekilnojamąjį turtą už preliminariąją sutartimi sulygtą kainą. Atsakovė daro išvadą, kad ieškovas yra atsakingas dėl pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties nesudarymo, todėl jam pagrįstai buvo taikyta sutartinė atsakomybė, kaip numatyta preliminarios sutarties 7.4. punkte.

Atsiliepimas

17. Atsakovės teigimu, ieškovo reikalavimas priteisti 5 000 Eur negrąžintą avansą yra aiškiai nepagrįstas, kadangi pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo sudaryta išimtinai dėl ieškovo kaltės. Ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad būtent ji savo nepagrįstais ar neteisėtais veiksmais atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo?pardavimo sutartį ar suklaidino ieškovą, nors būtent ieškovui tenka tokia įrodinėjimo pareiga. Dėl šių priežasčių ieškinys atmestinas, kaip nepagrįstas. Šiai dienai turtą, kurį ketino nupirkti ieškovas, yra pardavusi 2024 m. balandžio 25 d. Jokių pretenzijų dėl parduoto turto iš pirkėjų negavo. Ši aplinkybė, atsakovės vertinimu, tik parodo, kad turto kokybė yra gera, ketinimai parduoti turtą buvo rimti, o ieškovas pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti atsisakė nepagrįstai ir neteisėtai. Kadangi pagrindinė turto pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, nesant pagrindų jam grąžinti jo sumokėtą 5 000 Eur avanso sumą (ieškovas neturi teisės reikalauti sugrąžinti, užtikrinant preliminarios sutarties vykdymą, sumokėto avanso, kuris lieka pardavėjui (atsakovei), kaip šalių iš anksto aptarta nuostolių atlyginimo suma), atsakovė nurodo, kad nėra jokio pagrindo ieškovo naudai priteisti prašomas 133,56 Eur palūkanas ir 300 Eur išlaidas už ikiteisminį skolos išieškojimą.

Žemesnės instancijos teismas

18. Teismo posėdyje ieškovas bei jo atstovas ieškinį prašė tenkinti jame nurodytais motyvais.

19. Teismo posėdyje atsakovė, jos atstovė prašė ieškinį atmesti, remiantis procesiniuose dokumentuose nurodytais atsikirtimais.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

20. bylos duomenimis nustatyta, jog 2023 m. spalio 8 d. ieškovas (pirkėjas) ir atsakovė (pardavėja), tarpininkaujant nekilnojamojo turto agentūros UAB „V.“ atstovei, direktorei V. S., sudarė preliminarią pirkimo?pardavimo sutartį Nr. 2023-10-08, kuria šalys patvirtino, kad jos susitarė dėl pardavėjui nuosavybės teise priklausančio 206,44 kv. m bendro ploto gyvenamojo namo su kiemo statiniais bei 10,73 arų ploto namų valdos paskirties sklypo, esančių adresu (duomenys neskelbtini), pardavimo pirkėjui (2.1. punktas); šalys patvirtino, kad sutarta turto pardavimo kaina yra 210 000 Eur, kuri sumokama sekančiai: šalys sutaria, kad pirkėjas sumoka pardavėjui 5 000 Eur avansą ir ši suma yra įskaičiuojama į turto pardavimo kainą. Avansas mokamas grynais pinigais; likusi suma už perkamą turtą, bus sumokama iš asmeninių lėšų ir banko kredito, jas pervedant į pardavėjo banko sąskaitą per 30 kalendorinių dienų po sandorio tvirtinimo pas notarą (3.1., 3.1.1., 3.1.2. punktai); pardavėjas įsipareigojo dvi dienas iki sandorio tvirtinimo pas notarą, pateikti sekančius originalius dokumentus: 1. namo kadastrinę bylą; 2. mainų sutarties originalą; 3. sklypo planą; 4. energetinio naudingumo sertifikatą (4.9.1. punktas); šalys įsipareigojo sudaryti turto pirkimo?pardavimo sutartį notarų biure iki 2023 m. lapkričio 20 d. (7.1. punktas); nutraukus sutartį dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas ne vėliau kaip per 15 kalendorinių dienų grąžina pirkėjui sumokėtą 5 000 Eur avansą ir privalo sumokėti pirkėjui 5 000 Eur baudą (7.3. punktas); nutraukus šią sutartį dėl pirkėjo kaltės, avansas nėra grąžinamas (7.4. punktas).

21. Šalys pirkimo?pardavimo sutarties notarų biure iki 2023 m. lapkričio 20 d. nesudarė. Ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovės jo sumokėtą 5 000 Eur avansą.

22. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-27-381/2023, 56 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).

23. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra, vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 20 punktas).

24. Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis).

25. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

26. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 21 punktas). Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021).

27. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad ieškinys dėl avanso grąžinimo galėtų būti atmestas atsakovui įrodžius, jog ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 42 punktas).

28. Bylos duomenimis nustatyta, jog šalys susitarė, kad nutraukus sutartį dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas ne vėliau kaip per 15 kalendorinių dienų grąžina pirkėjui sumokėtą 5 000 Eur avansą ir privalo sumokėti pirkėjui 5 000 Eur baudą (7.3. punktas); nutraukus šią sutartį dėl pirkėjo kaltės, avansas nėra grąžinamas (7.4. punktas). Taigi, nagrinėjamu atveju šalys preliminaria sutartimi susitarė, jog avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokias aplinkybes šalys, be kita ko, patvirtino ir teismo posėdyje.

29. Byloje ginčas kilo, dėl kieno kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis. Taigi, nagrinėjamoje byloje sprendžiant, ar atsakovė turėjo pagrindą negrąžinti ieškovui sumokėto avanso ir įskaityti jį kaip baudą pagal preliminariąją sutartį, būtina vertinti, ar ieškovas pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.

30. Civilinis procesas grindžiamas ginčo šalių rungimosi ir lygiateisiškumo principais. Rungimosi principas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (tolai – CPK) 12 straipsnis) lemia tai, kad įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims: kiekviena šalis privalo įrodyti tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ir atsikirtimų pagrindu, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti. Kasacinio teismo praktika įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo klausimais nuosekliai išplėtota (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-156-701/2016, 2016 m. gegužės 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-258-219/2016). Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2014). Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog faktinių duomenų įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Ar tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistavo arba neegzistavo, teismas sprendžia ištyręs ir įvertinęs byloje esančius įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-335/2009). Reikalavimas vertinti įrodymus, vadovaujantis vidiniu įsitikinimu, yra teismo nepriklausomumo principo išraiška, nes nurodymai teismui, kaip vertinti vieną ar kitą įrodymą, neleistini. Dėl to atvejai, kai šalies nurodytos aplinkybės, argumentai nepripažįstami įrodytais, savaime neleidžia daryti išvados, kad bylos nagrinėjimo metu teisme buvo padaryta CPK 176, 185 straipsnių pažeidimų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-243/2010).

31. Nagrinėjamu atveju ieškovas teigia, jog pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovės kaltės, kadangi namo, kurį ketino įsigyti, energetinio naudingumo klasė neatitiko „B“ klasės. Ieškovo teigimu, atsakovė jį užtikrino, jog namo energinio naudingumo klasė turės „B“ klasės sertifikatą, tačiau buvo gautas tik „D“ klasės energetinio naudingumo sertifikatas. Be to, šis sertifikatas jam nebuvo pateiktas dvi dienos iki sutarties sudarymo, kaip tai buvo numatyta preliminarios sutarties 4.9.1. punkte. Tuo tarpu, atsakovės teigimu, ji nebuvo įsipareigojusi pateikti „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikato, ieškovui buvo atskleista visa informacija apie turtą, o pagrindinė pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, kadangi jam buvo nepriimtina sąlyga, jog į namą jis galės įsikelti tik po visos namo kainos mokėjimo.

32. Bylos duomenimis, šalių bei liudytojų paaiškinimais nustatyta, jog šalims sudarant preliminarią pirkimo?pardavimo sutartį namo energetinio naudingumo sertifikatas nebuvo išimtas, tačiau tiek šalys, tiek teismo posėdyje apklausti liudytojai nurodė skirtingas aplinkybes, kokią energetinio naudingumo klasę atitiko namas ir koks galimai bus pateiktas energetinio naudingumo klasės sertifikatas. Ieškovas nurodė, jog namo apžiūros metu jam buvo paaiškinta, kad namas yra sutvarkytas, apšiltintas, turi energetinę klasę, jam buvo nurodyta, kad bus pateiktas energetinio naudingumo sertifikatas ir jis suprato bei buvo patinkintas, kad bus pateiktas „B“ klasės sertifikatas. Taip pat ieškovas nurodė, kad jo iniciatyva į preliminarią pirkimo?pardavimo sutartį buvo įtrauktas reikalavimas, kad iki pagrindinės sutarties pasirašymo jam būtų pateiktas energetinio naudingumo sertifikatas. Be to, ieškovo paaiškinimais nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentė jam kelis kartus siuntė preliminarios sutarties projektą, jis jį koregavo ir tik po to buvo susitikta su pardavėja pasirašyti sutartį. Remiantis preliminaria pirkimo?pardavimo sutartimi nustatyta, jog šalys 4.9.1. punktu sutarė, kad pirkėjui bus pateiktas energetinio naudingumo sertifikatas, tačiau nei minimu sutarties punktu, nei kitais sutarties punktais šalys nesusitarė, kokios būtent klasės bus pateiktas energetinio naudingumo sertifikatas, t. y. preliminaria sutartimi susitarimo, kad pirkėjui bus pateiktas būtent „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikatas, nebuvo. Teismo posėdyje ieškovas, kuris, kaip nurodė derino su nekilnojamojo turto agente ir kelis kartus koregavo sutarties tekstą, negalėjo paaiškinti, kodėl į sutartį nebuvo įtraukta konkreti energetinio naudingumo klasė. Atsakovė tiek procesiniuose dokumentuose, tiek teismo posėdžio metu nurodė, kad ji įsipareigojo pateikti namo energetinio naudingumo sertifikatą, tačiau ieškovui nebuvo nurodyta, kad tai bus „B“ klasės sertifikatas. Teismo posėdyje liudytoja V. S., kuri, kaip nekilnojamojo turto agentė, tarpininkavo namo pardavime, paaiškino, jog pirmą namo apžiūrą su pirkėju vykdė ji. Pirkėjui papasakojo apie namą, į techninius klausimus ji negalėjo atsakyti, tai darė pardavėjos buvęs vyras. Pirkėjas jos teiravosi, ar bus padarytas namo energetinis sertifikavimas, ji patikino, kad bus, tai būtina ir pagal įstatymą parduodant nekilnojamąjį turtą, tačiau, liudytojos teigimu, kalbos apie tai, kokios klasės energetinio naudingumo sertifikatas bus, nebuvo ir pirkėjui nebuvo žadėta, jog tai bus „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikatas. Liudytojas V. K., buvęs atsakovės sutuoktinis, teismo posėdžio metu nurodė, jog apie energetinio naudingumo klasę su pirkėju nekalbėjo, jis tik aprodė namą, papasakojo techninius dalykus. Liudytojas R. U. nurodė, kad jis dalyvavo šalims pasirašant preliminarią pirkimo?pardavimo sutartį, kur pirkėjui buvo nurodyta, kad bus toks energetinio naudingumo sertifikatas, koks jam reikalingas, ir kad kalba buvo apie „B“ klasės sertifikatą. Taigi, tiek šalys, tiek byloje apklausti liudytojai nurodo skirtingas aplinkybes, ar buvo tartasi, o jei buvo, tai dėl kokios namo energetinio naudingumo klasės sertifikato šalys tarėsi, todėl, vertindamas, kad tame pačiame sandoryje dalyvavę asmenys (šalys, liudytojai) nurodo iš esmės skirtingas aplinkybes, teismas remiasi rašytine tarp šalių sudaryta preliminaria pirkimo?pardavimo sutartimi ir daro išvadą, jog labiau tikėtina, kad šalys pasirašydamos preliminarią pirkimo?pardavimo sutartį nebuvo sutarusios, kokią energetinio naudingumo klasę atitinka parduodamas namas ir kokios konkrečiai energetinio naudingumo klasės sertifikatas turėjo būti pateiktas iki pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties pasirašymo (CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

33. Nepaisant to, jog teismas daro išvadą, kad šiuo atveju nėra objektyvių duomenų, iš kurių būtų galima spręsti, kad šalys buvo sutarusios dėl konkrečios namo energetinio naudingumo klasės, nagrinėjamos bylos kontekste svarbu nustatyti tikrąsias priežastis, dėl kurių nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo?pardavimo sutartis, t. y. dėl kieno kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo?pardavimo sutartis.

34. Šalių, liudytojos V. S. paaiškinimais, nustatyta, jog 2023 m. lapkričio 20 d., t. y. dieną, kai šalys buvo sutarusios, kad bus sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo?pardavimo sutartis, šalys buvo susitikusios notarų biure, tačiau pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta. Šalys sutarties nepasirašymo priežastis aiškina skirtingai. Ieškovo teigimu, atsakovė pažeidė preliminarios sutarties 4.9.1. punktą, nes dvi dienas iki sandorio nepateikė energetinio naudingumo sertifikato, namo energetinio naudingumo klasė neatitiko jo lūkesčio, t. y. nebuvo pateiktas „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikatas.

35. Bylos duomenimis, ieškovas 2023 m. lapkričio 19 d. notarui ir atsakovei elektroniniu paštu rašė: „Sveiki, susipažinęs su 2023-11-17 d. pirkimo-pardavimo sutarties projektu, pareiškiu, kad ši sutartis negali būti pasirašyta 2023-11-20 d., kadangi preliminarios namo su žemės sklypu pirkimo-pardavimo sutarties (Nr: 2023-10-08) 2023.10.08 d. sąlygos buvo pažeistos, o preliminarios sutarties pagrindu kylančios pretenzijos ir ginčai neišspręsti derybų metu (2023-11-19 d) ir pirkimo-pardavimo sutartis nėra koreguota: 1. pardavėjas paslėpė turto (namo) trūkumus, apie kuriuos žinojo, 2. vengė ir nepateikė namo energetinio naudingumo sertifikato, pažeisdamas 2023.10.08 d. preliminarios sutarties punktą 4.9.1, 3.buvo patikinta, kad namas yra EN "B" klasės, nes šildomas dujomis ir yra apšildytas, tačiau sužinojau, kad namas yra tik EN "D" klasės, energ. sąnaudos šildymui - 173,87 kwh/m², 4. pardavėjas nesutinka sumažinti turto kainos, kadangi dėl minimo trūkumo, turto naudingumas žymiai sumažėja, 5. pardavėjas nesutinka įjungti namo šildymo sistemos 3 parom, kad būtų galima atlikti termovizoriaus matavimų testus namo konstrukcijoms, 6. netenkina atsiskaitymo už turtą sąlygos ir terminai“. Taigi, ieškovo įsitikinimu pardavėja turėjo pateikti „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikatą, tačiau, kaip jau teismas konstatavo, byloje nėra neginčytinų duomenų, kad šalys buvo sutarusios būtent dėl tokios energetinio naudingumo sertifikato klasės. Dėl ieškovo teiginių, kad pardavėja pažeidė preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties 4.9.1. punktą, dvi dienas iki pagrindinio sandorio nepateikdama energetinio naudingumo sertifikato, pažymėtina, jog sutarties 4.9.1. punkte pardavėjos įsipareigojimo, kad ji šiuos dokumentus perduos tiesiogiai pirkėjui, nėra. Teismas atkreipia dėmesį, jog preliminari sutartis yra organizacinio pobūdžio sudaryti pagrindinę sutartį, kurioje, be kita ko, yra nurodyta, kokie dokumentai yra būtini, sudarant notarinę sutartį. Vertinant, kad sutarties 4.9.1. punktu buvo aptarta ne bet kokių, o ir originalių dokumentų pateikimas, darytina išvada, kad šie dokumentai neturėjo būti tiesiogiai perduoti pirkėjui iki pagrindinio sandorio sudarymo ir šiuo atveju sutiktina su atsakovės teiginiais, kad šie dokumentai pagal sutartį turėjo būti perduoti notarui paruošti pagrindinę sutartį. Remiantis šalių, nekilnojamojo turto agentės, notaro elektroniniais laiškais, liudytojos V. S. paaiškinimais, nustatyta, kad preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties 4.9.1. punkte nurodyti dokumentai nustatytu terminu buvo pateikti notarui, juos notarui perdavė nekilnojamo turto agentė V. S.. Taigi, šiuo atveju daryti išvados, jog pirkėjas dvi dienas iki sandorio sudarymo negavo preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties 4.9.1. punkte nurodytų dokumentų ir tokiu būdu buvo pažeistos preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties sąlygos, nėra pagrindo (CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

36. Atsakovės teigimu, sutartis nebuvo pasirašyta sutartą dieną, kadangi prieš tai susitikime su ieškovu jie nesutarė dėl sąlygos, jog ieškovas galės į namą įsikelti ne po visų pinigų sumokėjimo, o po notarinės sutarties pasirašymo.

37. Bylos duomenimis, šalys preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties 4.3. punktu susitarė, jog pardavėjas įsipareigojo priėmimo?perdavimo aktu perduoti turtą pirkėjui per 1 kalendorinę dieną po pilno atsiskaitymo už parduotą turtą. Šalių paaiškinimais nustatyta, jog šalys 2023 m. lapkričio 19 d. buvo susitikusios ir pokalbio metu aptarė galimybę ieškovui į namą įsikelti ne po visų pinigų sumokėjimo (galutinio banko pervedimo), o po notarinės sutarties sudarymo. Atsakovė su tokiu ieškovo pageidavimu nesutiko. Pokalbio metu ieškovas taip pat prašė, kad atsakovė įjungtų name šildymą 3 paroms, kad būtų galima atlikti namo termovizorinius matavimus. Atsakovė nurodė, jog ji su tokiu ieškovo prašymu nesutiko, nes tai jau buvo diena iki pagrindinio sandorio sudarymo, o ieškovas prašė šildymą įjungti 3 paroms. Vertinant tokius bylos duomenis, darytina išvada, kad šalys derėjosi dėl galimybės įsikelti pirkėjui į parduodamą turtą, nesumokėjus visos namo kainos, t. y. pakeisti preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties 4.3. punktą, tačiau bendro sutarimo nepriėmė. Atsakovė nurodo, kad būtent tai buvo priežastis, kodėl pirkėjas atsisakė pirkti turtą. Ieškovo teigimu, jis norėjo anksčiau įsikelti į namą, pradėti tvarkytis, tačiau pirkėjai nesutikus, ne tai buvo priežastis nesudaryti pagrindinės pirkimo?pardavimo sutarties, o tai, kad pardavėja atsisakė name 3 dienoms įjungti šildymą ir įsitikinti perkamo turto kokybe. Liudytojos V. S. teismo posėdyje duotais paaiškinimais, nustatyta, kad 2023 m. lapkričio 17 d. vyko debatai dėl įsikėlimo sąlygų, šalims nesutarus kilo įtampa, po to įtampa tarp šalių kilo, kadangi pardavėja neįsileido pirkėjo atlikti sandarumo (energetinio) testo. Atsižvelgdamas į paminėtus šalių, liudytojos paaiškinimus, teismas vertina, jog objektyvių duomenų, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta todėl, kad pardavėja atsisakė pakeisti preliminaria pirkimo?pardavimo sutartimi nustatytą turto perdavimo tvarką, nėra. Pastebėtina, kad šiuo klausimu tiek šalys, tiek liudytoja pateikė skirtingus samprotavimus, kurie nepagrįsti jokiais kitais bylos duomenimis (CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

38. Ieškovo teigimu, atsakovė ne tik pažeidė preliminarios sutarties 4.9.1. punktą, nepateikė „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikato, bet ir neatskleidė parduodamo daikto trūkumų, nesudarė sąlygų ir trukdė savarankiškai specialiu būdu patikrinti perkamą namą bei sužinoti daikto tikrąją kokybę.

39. Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai išdėstyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, kurioje nurodyta, kad pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus. Nuostatos dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamų daiktų kokybės detalizuotos CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Jei kokybės reikalavimai neaptarti sutartyje ir jų negalima nustatyti iš kitų su sutarties sudarymu susijusių aplinkybių, daiktų kokybė nustatoma vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodytais objektyviaisiais kriterijais – tikslais, kuriems parduodami daiktai turi būti naudojami (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2011 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2011).

40. Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti.

41. Pirkėjas, kuriam parduotas netinkamos kokybės daiktas, turintis neaptartų trūkumų, gali pasinaudoti įstatyme nurodytais pažeistų teisių gynybos būdais. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyti keli alternatyvūs pirkėjo teisių gynimo būdai (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą pirkėjas turi teisę atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas ir kai kitų teisės gynimo būdų apginti jo teisėms, įskaitant ir nuostolių atlyginimą, nepakanka. Ar netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis, nustatytina taikant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-133/2010).

42. Pažymėtina, jog pardavėjas privalo garantuoti parduodamo daikto kokybę ir sudarydamas preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Įstatymas nedetalizuoja, kokios pasekmės kyla, kai pardavėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį, pažeidžia šią pareigą, nenustato alternatyvių pirkėjo teisių gynimo būdų paaiškėjus daikto trūkumams po preliminariosios sutarties sudarymo kaip pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atveju (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Įstatyme taip pat nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių.

43. Teismas, atsižvelgdamas į tai, sprendžia, kad preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes.

44. Nagrinėjamu atveju, kaip paslėptus namo trūkumus, ieškovas įvardija tai, jog jam nebuvo pateiktas „B“ klasės namo energetinio naudingumo sertifikatas, tai, kad stogas kiauras, o iš pateikto „D“ klasės energetinio naudingumo sertifikato sprendžia, jog namas yra prastai apšildytas, naudoja daug energijos ir yra neefektyvus.

45. Remiantis į bylą pateiktu nekilnojamojo turto „Aruodas“ skelbimu, nustatyta, jog 2023 m. sausio 2 d. skelbimų portale buvo patalpinta informacija apie parduodamą namą, adresu (duomenys neskelbtini), kuriame nurodoma, kad už 225 000 Eur parduodamas 1982 m. statybos karkasinis namas, duomenų apie tai, kad namas turi „B“ klasės energetinio naudingumo sertifikatą, nėra. Teismo posėdžio metu ieškovas patvirtino, jog apie parduodamą nekilnojamąjį turtą sužinojo iš skelbimo portalo ir susiekęs su agente vyko apžiūrėti turto. Ieškovo paaiškinimais nustatyta, jog jam buvo aprodytas namas, aplinka apie jį. Taip pat ieškovas nurodė, kad jis ne kartą buvo nuvykęs į ketinamą pirkti turtą ir nei karto jam nebuvo pasakyta, kad jis į vienas ar kitas patalpas negali patekti, niekada nebuvo užrakintos kurios nors patalpos. Atsakovės paaiškinimais nustatyta, jog ieškovui buvo duotas raktas ir jis su drauge 2023 m. spalio 16 d. buvo atvykęs apžiūrėti namo, o 2023 m. spalio 19 d. grąžino raktą. Šių aplinkybių ieškovas neneigė. Be kita ko, ieškovas nenurodė ir aplinkybių, kad atvykus vieniems su drauge būtų radęs kurias nors patalpas, į kurias negalėjo patekti ir jų apžiūrėti, užrakintas. Liudytojas V. K. teismo posėdyje nurodė, kad ieškovas buvo atvykęs iki preliminarios sutarties sudarymo ir kelis kartus po to. Taip pat liudytojas nurodė, kad ieškovas du kartus apžiūrėjo stogą, buvo atvykęs tuo laiku, kai jau buvo įjungtas šildymas ir su specialistu atliko matavimus. Liudytojas R. U. nurodė, kad vyko su ieškovu apžiūrėti namo, taškiniu termometru matavo sienų temperatūrą, buvo užlipę apžiūrėti pastogę. Vertinant šalių, liudytojų paaiškinimus, darytina išvada, jog ieškovui tiek iki preliminarios sutarties sudarymo, tiek po jos buvo sudarytos visos sąlygos apžiūrėti ketinamą įsigyti turtą (CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis). Teismo posėdžio metu aiškinantis aplinkybes, kokie gi buvo paslėpti namo trūkumai, ieškovas ne kartą akcentavo, kad namas neatitiko jo lūkesčių, kad jis neatitiko „B“ klasės energetinio naudingumo. Teismas šiuo atveju pastebi, jog duomenų, kad ieškovas buvo išreiškęs lūkestį/pageidavimą įsigyti namą, kuris atitiktų energetinio naudingumo „B“ klasę, nėra. Ieškovas, be kita ko, teigė, kad namas yra kiauras, kad nustatytai energetinio naudingumo „D“ klasei namas yra neefektyvus ir nesutvarkytas, tačiau tai yra tik deklaratyvūs ieškovo samprotavimai, kadangi į bylą nepateikti jokie objektyvūs duomenys, patvirtinantys tokius ieškovo teiginius, t. y. byloje nėra jokio apžiūros akto ar kito dokumento, kad namo stogas yra kiauras ar kad esant nustatytai energetinio naudingumo „D“ klasei namo nebūtų galima naudoti pagal paskirtį, kad jo efektyvumas kažkokiu būdu sumažėjo. Atkreiptinas dėmesys, kad liudytojas R. U. nurodė, jog taškiniu termometru pamatavus sienas, sienų temperatūra buvo nenormali, tačiau kokia būtų normali ir kokia ne bei kokiais aktais remiantis tai būtų sprendžiama, negalėjo nurodyti. Liudytojas taip pat nurodė, kad pastogėje buvo nuogos gegnės, ant perdengimo buvo vatos, bet tai ne šildymas toks, tačiau vėlgi nenurodė, kuo blogas toks apšildymas/apšildymo būdas. Be to, liudytojas nurodė, jog jis nėra statybų ar kitos srities specialistas, jis tik pats ūkio būdu statėsi namą ir kažkiek išmano apie statybas. Taigi, iš esmės byloje nėra pateikta jokių objektyvių duomenų, kad namas yra netinkamos kokybės, kad sudarant preliminarią sutartį ar vėliau turėjo kažkokių paslėptų trūkumų, kad pardavėja būtų neatskleidusi visos parduodamo turto informacijos (CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis). Atkreiptinas dėmesys, kad ieškovas nurodo, jog jam buvo teigiama, kad namas yra sutvarkytas, apšildytas, tačiau ieškovas duomenų, neigiančių, kad tokia jam pateikta informacija buvo netiksli, užslėpta, nepateikė. Teismas, bylos duomenimis, tokių aplinkybių taip pat nenustatė.

46. Iš byloje pateiktos 2023 m. spalio 23 d. OberHaus nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. 112612 VAT_2023 DZI KLAI nustatyta, jog „Energinio naudingumo klasė nenustatyta (nėra nurodyta Nekilnojamojo turto registre, statybos sektoriaus vystymo agentūros (SSVA) registre, Užsakovas nepateikė energinio naudingumo sertifikato), todėl turto vertinimas atliekamas remiantis konservatyvia prielaida, kad vertinamo turto energinio naudingumo klasė nėra aukštesnė nei C, t. y. kad pastatas nepasižymi aukšto energetinio efektyvumo savybėmis“. Vadinasi, ieškovas jau gavęs nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą turėjo suprasti, kad namas neturi aukštos energetinio naudingumo klasės, todėl turėjo galimybę įsivertinti, ar ketinamas įsigyti nekilnojamas turtas atitinka jo lūkesčius. Byloje akcentuotina ir tai, kad ieškovas žinojo, jog namas yra senos statybos, t. y. statytas 1982 m., todėl, vertinant pagal protingo ir atidaus pirkėjo standartus, darytina išvada, jog ieškovas turėjo suprasti, jog senos statybos namas negali turėti aukštos energetinio naudingumo klasės. Be to, teismo posėdžio metu ieškovas nurodė, kad tai ne pirmas jo įsigyjamas turtas, išsamiai dėstė žinias apie kuro sąnaudas, esant skirtingoms šildymo sistemoms, kas tik patvirtina ieškovo supratimą apie ketinamą įsigyti turtą.

47. Ieškovo teigimu, jam nebuvo sudaryta galimybė įsitikinti perkamo daikto kokybe, atsakovė jo neįsileido atlikti sandarumo testo. Šiuo atveju teismas, visų pirma pažymi, kad bylos duomenys patvirtina, jog tiek iki preliminarios sutarties sudarymo, tiek po jos ieškovas ne kartą buvo atvykęs į ketinamą įsigyti turtą ir turėjo visas sąlygas bei galimybes įsitikinti namo kokybe. Antra, byloje nėra jokių duomenų, kad ieškovas iki 2023 m. lapkričio 19 d. prašė ir jam nebuvo sudarytos sąlygos atlikti sandarumo ar kitokio pobūdžio testus įsitikinti namo kokybe. Trečia, tai, ar ieškovas turėjo/neturėjo galimybę atlikti sandarumo testo, niekaip nepaneigia byloje nustatytos bei konstatuotos aplinkybės, jog duomenų, kad preliminarios sutarties sudarymo metu ar po jos pardavėja nuslėpė parduodamo daikto trūkumus, nėra. Taip pat šalių paaiškinimais nustatyta, jog 2023 m. lapkričio 19 d. ieškovas prašė 3 paroms įjungti šildymą, kad galėtų atlikti sandarumo testą, tačiau atsakovė nesutiko su tokiu ieškovo prašymu, kadangi tai buvo diena iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Teismas, vertindamas tai, kad pagrindinė sutartis tarp šalių turėjo būti pasirašyta 2023 m. lapkričio 20 d., jos projektas buvo paruoštas ir šalims išsiųstas susipažinti 2023 m. lapkričio 19 d., daro išvadą, kad toks atsakovės atsisakymas likus tik dienai iki pagrindinės sutarties sudarymo buvo pagrįstas, kadangi tokiu būdu šalys būtų pažeidusios pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Be to, apie tai, kad namo energetinio naudingumo klasė nėra aukštesnė nei „C“, ieškovas žinojo 2023 m. spalio 23 d. iš nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos. Pažymėtina ir tai, kad apie nustatytą energetinio naudingumo „D“ klasę ieškovas žinojo dar 2023 m. lapkričio 17 d., t. y. šią aplinkybę patvirtino liudytoja V. S., kuri nurodė, kad tos dienos pokalbio metu su ieškovu pastarasis žinojo apie energetinio naudingumo klasę.

48. Bylos kontekste, vertinant dėl kokių priežasčių nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, svarbu įvertinti šalių elgesį ir po 2023 m. lapkričio 20 d., t. y. po tai, kai turėjo būti pasirašyta pagrindinė sutartis. Šalių, liudytojos V. S. paaiškinimais, elektroninių laiškų duomenimis nustatyta, jog po 2023 m. lapkričio 20 d. šalys vis tiek tęsė derybas dėl pagrindinės sutarties sudarymo, kurių metu šalys derėjosi dėl kainos sumažinimo ir buvo sutarta galutinė parduodamo turto kaina 196 000 Eur, tačiau pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo. Ieškovo teigimu, jis ir toliau nebuvo įleistas atlikti sandarumo testo.

49. Bylos duomenimis nustatyta, jog:

49.1. 2023 m. lapkričio 21 d. atsakovė agentei elektroniniu laišku rašė: „Prašau mane informuoti kurią dieną ir valandą, iki šios savaitės pentadienio, bus pasirašoma PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS dėl turto adresu (duomenys neskelbtini) Noriu atkreipti dėmesį, kad sandoriui neįvykus iki šio penktadienio, laikysiu, kad sandoris neįvyko dėl Pirkėjo kaltės. Galutinė sandorio vertė 198 000.00, Pagarbiai, A. K.“.

49.2. 2023 m. lapkričio 21 d. agentė atsakovei elektronini laišku rašė: „OK. Rytoj apsitarsime ir galėsiu jam paskambinti. V.“.

49.3. 2023 m. lapkričio 21 d. atsakovė agentei elektroniniu laišku rašė: „V., aš savo poziciją išdėsčiau, kainą parašiau. Jums lieka suderinti laiką pas notarą ir mane informuoti kada ir kelintą būti. Kaip informuoti A. neturiu informacijos, Jums aiškiau. Šią savaitę turim užbaigti sandėrį. A.“.

49.4. 2023 m. lapkričio 22 d. ieškovas atsakovei elektroniniu laišku rašė: „Sveiki, pirkimo-pardavimo sandoris galėtų įvykti bet kurią Jums patogią dieną, tačiau Jūs (ar Jūsų atstovė), žinodama apie paslėptus daikto trūkumus manęs neinformavote ir matomai norėjote nuslėbti, todėl ir po preliminarios sutarties pasirašymo pažeidėte tos sutarties 4.9.1 punktą, t. y. nebuvo pateiktas energetinio naudingumo sertifikatas, tuo pačiu nebuvo man atskleista visa informacija apie namą. Minimą sertifikatą gavau Notarų biure 2023.11.20 d. Kadangi paaiškėjo daikto trūkumai, parduodamo namo naudingumas žymiai sumažėjo, o man su jumis suderinti sumažintos pardavimo kainos 2020.11.20 d. nepavyko. Dėl nurodytų priežasčių laikytina, kad pagrindinė nekilnojamo daikto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės. Su mano siūlyta pirkimo kaina Jūs nesutikote. Jei sutinkate su mano pasiūlyta kaina 190000, - tada koreguočiau su banku kreditavimo sutartį ir pasirašytume sandorio dokumentus. Jei sandoris neįvyks, prašau iki 2023-11-30 d grąžinti visą sumokėtą avansinį mokėjimą. Jei pardavėja geranoriškai spręs ginčą ir gražins sumokėtą sumą, aš sutinku nereikalauti netesybų. Jei ginčo nepavyks išspręsti geranoriškai, būsiu priverstas kreiptis į teismą ir reikalauti visų sumų, įskaitant netesybas ir nuostolius priverstinio išieškojimo. Pagarbiai, A.“.

49.5. 2023 m. lapkričio 23 d. agentė atsakovei elektroniniu laišku rašė: „Eilinį kartą perkalbėjau su klientu. Mano pozicija buvo paprasta. Kliento pasiūlyta galutinė kaina yra 196 000 eur. Finansinių galimybių daugiau mažinti turto pardavimo kainos nėra, nes tai yra 29 000 eur mažesnė kaina nuo skelbiamos reklamoje turto pardavimo kainos. TOLIAU - klientui buvo dar kartą paaiškinta, kad tenka ir pačiam prisiimti atsakomybę dėl savo veiksmų, bandant įsitikinti kokį pirkinį ruošiasi pirkti. Klientui buvo pacituoti apibrėžimai , kad "energetinis sertifikatas" ir "energetinė klasė" turi skirtingas reikšmes. ATSAKYMAS - AIŠKU, ATSAKYMĄ DUOSIU RYTOJ. Pagarbiai, V.“.

49.6. 2023 m. lapkričio 23 d. atsakovė agentei elektroniniu laišku rašė: „Aišku, laukiu informacijos. A.“.

49.7. 2023 m. lapkričio 24 d. agentė atsakovei elektroniniu laišku rašė: „Vakar vakare skambino klientas. Prieš sutikdamas su nuleista kaina, jis vistik reikalauja patekti į namą. Nerandu teisinių argumentų kaip neleisti to daryti. Drausti pasižiūrėti turtą dar kartą iki sandorio, pinigų mokėjimų, tai tas pats kaip į preliminariąją sutartį įrašyti draudimą reikšti pretenzijas, kas bus traktuojama kaip spaudimas ir kažko slėpimas. Apžiūros tikslas ir kita turi būti šiandien Jums surašyta el. paštu. V.“.

49.8. 2023 m. lapkričio 24 d. atsakovė agentei el. paštu rašė: „Labas rytas. Šiandien galiu įleisti į namą. Nereikia jokių surašymų apie tikslus. P. A. tikslai lai lieka jam, svarbu, kad liktų patenkintas Pirkiniu. Todėl, šiandien galiu bet kuriuo metu atvykti ir įleisti, parašykite kurią valandą. Mano darbo diena šiandien taip yra sudėliota, kad galėčiau vykti pas Notarą, tad esu Jūsų paslaugoms. Jei to nepadarome šiandien, deja, bet sutartis nutrūksta su visomis dalyvavusiomis pusėmis ir pradėsiu Pardavimą iš naujo. A.“.

49.9. 2023 m. lapkričio 24 d. ieškovas atsakovei el. paštu rašė: „Sveiki, kadangi niekaip negaliu susipažinti su parduodamo namo esmine informacija, tai yra šildymo sistemos veikla, nes Jūs atsisakėte 2023.11.19 d., atvykusi pas mane į darbą įjungti šildymą savo name ir leisti susipažinti su šildymo sistemos veikla, tą patį Jūs pareiškėte 15 notarų biure 2023.11.20 d., ir dabar nejungiate šildymo sistemos ir negaliu susipažinti su viena iš pagrindinių namo sistemos veiklų. Tokiomis sąlygomis sandoris tikrai negali įvykti. Jūsų siūloma pardavimo kaina ir susipažinimas su parduodamo turto sistemų funkcionavimu yra neįmanomas, ir tai yra rimtos prielaidos neįvykti sandoriui. Kadangi dėl pardavėjo (JŪSŲ) kaltės negaliu susipažinti su pagrindine informacija, ir jinai yra dirbtinai slepiama, dėl Jūsų kaltės sandoris neįvyks. Prašau grąžinti sumokėtą avansinį mokėjimą ir aš sutinku nereikalauti netesybų. Priešingu atveju busiu priverstas kreiptis į teismą ir reikalauti visų sumų, įskaitant netesybas ir nuostolius priverstinio išieškojimo. Pagarbiai, A. L.“.

49.10. 2023 m. lapkričio 24 d. atsakovė ieškovui el. paštu rašė: „Labas rytas, supratau, kad turiu iki apžiūros įjungti pečių! Vykstu į (duomenys neskelbtini). A.“.

50. Vertinant sprendimo 49 punkte pacituotą šalių, agentės susirašinėjimą, matyti, jog šalys vedė derybas ne tik dėl kainos, bet ir galimybės apžiūrėti namą. Kaip matyti, pardavėja suteikė pirkėjui terminą iki 2023 m. lapkričio 24 d. iki galo apsispręsti dėl namo pirkimo. Duomenų, kad ieškovas prieštaravo tokiam terminui, nėra. Iš elektroninių susirašinėjimų nustatyta, kad agentė 2023 m. lapkričio 24 d. perdavė atsakovei informaciją, jog ieškovas nori dar kartą apžiūrėti namą, atsakovė su tuo sutiko bei nurodė, kad šiandien (2023 m. lapkričio 24 d.) gali bet kuriuo metu atvykti ir įleisti, parašykite kurią valandą. Vėlesniu 2023 m. lapkričio 24 d. laišku ieškovas nurodė, kad pardavėjos siūloma pardavimo kaina ir susipažinimas su parduodamo turto sistemų funkcionavimu yra neįmanomas ir tai yra rimtos prielaidos neįvykti sandoriui. Į tokį ieškovo laišką atsakovė atsakė, jog suprantanti, kad turi iki apžiūros įjungti pečių ir vyksta į (duomenys neskelbtini). Byloje duomenų, kad ieškovas 2023 m. lapkričio 24 d. buvo nuvykęs dar kartą apžiūrėti namo ar kad buvo neįleistas, nėra. Taip pat byloje nėra jokių duomenų, kad ieškovas ar iki 2023 m. lapkričio 24 d., ar 2023 m. lapkričio 24 d. buvo sudaręs/sutaręs su atitinkamais specialistais dėl namo sandarumo testo atlikimo, kad su specialistais važiavo į namo apžiūrą, kad buvo neįleisti. Atsižvelgdamas į tokius duomenis, vertindamas šalių elgesį ir po termino pagrindinei sutarčiai pasirašyti, teismas daro išvadą, kad ieškovas turėjo visas galimybes įvertinti ne tik galimai akivaizdžius perkamo turto trūkumus, bet ir paslėptus, tačiau pats tokiomis galimybės nepasinaudojo, todėl ieškovo teiginiai, kad pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta, nes jis negalėjo įsitikinti namo kokybe, atmesti, kaip niekuo nepagrįsti (CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

51. Apibendrindamas tai, kas išdėstyta, teismas sprendžia, kad nėra pagrindo konstatuoti, jog pardavėja pažeidė pareigą garantuoti daikto kokybę, nes ieškovas patikimais įrodymais neįrodė paslėptų daikto trūkumų. Kadangi nagrinėjamoje byloje ieškovas neįrodė, kad namas turi paslėptų trūkumų, kad buvo pažeistas preliminarios pirkimo?pardavimo sutarties 4.9.1. punktas, nėra pagrindo pripažinti, kad ieškovas, remdamasis jais, pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis, CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

52. Atkreiptinas dėmesys, jog byloje nenustatyta aplinkybių, kad pardavėja neturėjo ketinimų parduoti turto. Bylos duomenimis, 2023 m. gruodžio 4 d. atsakovė patalpino naują analogišką kaip 2023 m. spalio 2 d. skelbimą apie parduodamą turtą. Turtas buvo parduotas 2024 m. balandžio 25 d. už mažesnę kainą, nei buvo sulygusios šalys. Šalių, liudytojų paaiškinimais nustatyta, kad parduodamame turte nei atsakovė, nei kiti asmenys negyveno. Turtas buvo parduotas tik 2024 m. pavasarį, todėl sutiktina su atsakove, jog dėl namo išlaikymo, jo šildymo ji patyrė nuostolių, kurių nebūtų patyrusi, jei būtų buvusi sudaryta sutartis su ieškovu. Todėl darytina išvada, kad ieškovui nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, preliminaria sutartimi nustatytos netesybos užtikrino jos patirtus nuostolius.

53. Atsižvelgiant į tai, kas paminėta, vadovaujantis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, atsižvelgiant į aptartą teisinį reglamentavimą, taip pat vadovaujantis teisingumo, sąžiningumo bei protingumo principais, ieškinys atmestinas, kaip neįrodytas ir nepagrįstas (CK 6.70 straipsnis, 6.165 straipsnis, CPK 12 straipsnis, 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

Dėl kitų ieškovo bei atsakovės argumentų

54. Teismas pažymi, kad kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2011 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-52/2011). Teismo sprendimo motyvavimo svarbą yra pabrėžęs ir Europos Žmogaus. Teisių Teismas, nurodydamas, kad sprendimo motyvavimas yra būtinas, norint parodyti, kad bylos šalys buvo išklausytos ir teisingumas įvykdytas atidžiai (žr. 2001 m. rugsėjo 27 d. sprendimo byloje Hirvisaari prieš Suomiją, peticijos Nr. 4968/99, par. 30). Tačiau teismo pareiga pagrįsti priimtą sprendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (žr. 1994 m. balandžio 19 d. sprendimo byloje Van de Hurk prieš Nyderlandus, peticijos Nr. 288, p. 20, par. 61).

55. Šiuo atveju teismas sprendžia, kad kiti ieškinio, atsiliepimo į jį argumentai teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui, sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl teismas dėl jų plačiau nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

56. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtos bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

57. Atmetus ieškovo ieškinį, atsakovei iš ieškovo priteistinos jos patirtos bei rašytiniais įrodymais pagrįstos bylinėjimosi išlaidos – 2 613,60 Eur už advokato teisines paslaugas.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso CPK 259–260, 263, 268–270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovei A. K. iš ieškovo A. L. 2 613,60 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.

TeisėjaDiana Bučienė