Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Ieškovai įsipareigojo iki Pagrindinės sutarties sudarymo sumokėti visas priklausančias mokėti įmokas pagal mokėjimo grafiką, išskyrus paskutinę dalį (20 proc. Turto vertės), kuri turėjo būti mokama tik po to, kai atsakovė įgyvendins savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį: t. y. atliks Turto dalinės apdailos darbus (Preliminariosios sutarties 3.2.1 p.), pakeis žemės, pastato ir patalpų paskirtį, bei ieškovų perkamas Turtas turės savo atskirą kadastrinį numerį (Preliminariosios sutarties 1.2 p.).

Atsakovė įsipareigojo atlikti Turto dalinės apdailos darbus (Preliminariosios sutarties 1.3 p.), įregistruoti Turtą Nekilnojamojo turto registre kaip atskirą turtinį vienetą, turintį atskirą kadastrinį numerį (Preliminariosios sutarties 1.2 p.), pakeisti žemės sklypo paskirtį į rekreacinių teritorijų, o pastato ir patalpų – į poilsio (Preliminariosios sutarties 1.2 p.).

Ieškovai atsakovei atliko 4 mokėjimus, kuriais pervedė 38 592.00 Eur įmokų už Turtą (80 proc. Turto vertės) (Preliminariosios sutarties 3.1 p.).

Pagrindinė sutartis iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino - 2021-12-30 - sudaryta nebuvo.

Atsakovės atstovas 2022-07-19 raštu, ieškovams el. paštu išsiųstu 2022-07-20, ieškovus informavo, kad nepasirašius Pagrindinės sutarties iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino Preliminarioji sutartis laikytina pasibaigusia. Taip pat pasiūlė ieškovams grąžinti jų sumokėtas avansines įmokas arba iš atsakovės įsigyti kitą turtą.

Ieškovai, atsakydami į 2022-07-19 atsakovo atstovų raštą, 2021-07-25 el. laišku informavo atsakovę, kad nesutinka su minimame atsakovės atstovo rašte išdėstyta pozicija, pažymėjo, kad Preliminariąją sutartį laiko nepasibaigusia ir išreiškė lūkestį, kad atsakovė įvykdys savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį, priešingu atveju ieškovai reikalauja ne tik grąžinti atsakovei sumokėtas įmokas už Turtą, bet ir atlyginti ieškovams Preliminariojoje sutartyje Šalių sutartus nuostolius - 15 000.00 Eur. Į šį el. laišką atsakovės atstovas atsakymą pateikė 2022-09-05 el. laišku, kuriame toliau laikėsi pozicijos dėl Preliminariosios sutarties pasibaigimo ir siūlė ieškovams iš atsakovės įsigyti kitus nekilnojamojo turto objektus.

Laikotarpiu nuo 2022-09-05 iki 2022-10-25 tarp šalių vyko komunikacija el. laiškais dėl galimų susiklosčiusios situacijos sprendimo būdų.

Ieškovų atstovas 2023-01-13 atsakovei pateikė pretenziją dėl Preliminariosios sutarties pažeidimo, kuria, be kita ko, ieškovai informavo atsakovę, kad dėl pastarosios kaltės nutraukia Preliminariąją sutartį, reikalauja atsakovės grąžinti ieškovams jų sumokėtas įmokas už Turtą bei atlyginti jiems Preliminariojoje sutartyje Šalių sutartus nuostolius – 15 000,00 Eur.

Iš Nekilnojamojo turto registro duomenų (NTR išrašo 4.1, 4.3 p.) matyti, kad atsakovė šiuo metu nuosavybės teise valdo tik 100/107195 dalį (t. y. ~1 kv. m) pastato, kurios dalis yra Turtas (toliau – Pastatas). Taigi, darytina išvada, kad atsakovė tretiesiems asmenims pardavė ir Preliminariąja sutartimi ieškovams įsipareigotą parduoti Turtą. Atsižvelgiant į vėliausiai sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties, kuria buvo tretiesiems asmenims parduota Pastato dalis, datą (2022-07-18) (NTR išrašo 4.14 p.) spręstina, kad atsakovė ieškovus apie neva pasibaigusią Preliminariąją sutartį informavo jau pardavusi Turtą tretiesiems asmenims.

2021-12-30 d. sisteminis Preliminariosios sutarties nuostatų vertinimas leidžia teigti, kad Šalys pagal atsakovės pasiūlytas Preliminariosios sutarties nuostatas susitarė nesieti šio termino su Preliminariosios sutarties pasibaigimu, kadangi Preliminariojoje sutartyje Šalys, vadovaudamosi sutarčių laisvės principu, numatė nuostatas dėl jos galiojimo iki tinkamo joje numatytų sutartinių prievolių įvykdymo (išskyrus jos nutraukimo anksčiau termino atvejus, nurodytus Preliminariojoje sutartyje) (Preliminariosios sutarties 5.1 p.).

Kadangi atsakovė, kaip detalizuojama ieškinio 18 p., Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų neįvykdė, o Preliminarioji sutartis iki ieškovų 2023-01-13 pretenzijos pateikimo atsakovei Šalių nebuvo nutraukta, laikytina, kad Preliminarioji sutartis galiojo iki termino, nurodyto minimoje pretenzijoje, kada Preliminarioji sutartis buvo vienašališkai nutraukta dėl atsakovės kaltės.

Atsakovės iškomunikuota pozicija, kad Preliminarioji sutartis pasibaigė, prieštarauja atsakovės pasiūlytoms Preliminariosios sutarties nuostatoms dėl jos galiojimo (Preliminariosios sutarties 5.1 p.). Toks atsakovės, kaip verslininko ir nekilnojamojo turto rinkos profesionalo, pozicijos pokytis vertintinas kaip nesąžiningas ieškovų klaidinimas ir siekimas išvengti Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų ir atsakomybės už jų nevykdymą.

Antra, tai, kad Preliminarioji sutartis nepasibaigė 2021-12-30, kaip nurodė atsakovės atstovas, pagrindžia ir Šalių veiksmai/elgesys:

a) ieškovams esant sumokėjus 80 proc. Turto vertės, atsakovei vėluojant įvykdyti savo įsipareigojimus (Ieškinio 3-4 p.), ieškovai, tikėdamiesi ir laukdami kol šie įsipareigojimai bus įvykdyti ir atsakovė informuos apie tai ieškovus, pranešdama galutinę Turto kainą ir atitinkamai paskutinės įmokos už Turtą dydį, neinicijavo Sutarties nutraukimo (Preliminariosios sutarties 4.2 p.) ir nepareikalavo grąžinti sumokėtų įmokų už Turtą;

b) atsakovė savo iniciatyva negrąžino ieškovams jo sumokėtų įmokų už Turtą, nors bet kuris sąžiningas verslo subjektas, laikydamas Preliminariąją sutartį pasibaigusia, tokiu atveju ieškovų sumokėtas lėšas grąžintų. Be to, tokia pareiga nustatyta įstatymu (CK 6.237 str.);

c) atsakovė, būdama savo srities profesionalas, verslininkas, kuriam taikytini aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, neinformavo ieškovų apie tai, kad negali/neketina vykdyti savo įsipareigojimų pagal Preliminariąją sutartį, nepranešė ieškovams, kad, skirtingai nei numatyta Preliminariojoje sutartyje, atsakovė laikys Preliminariąją sutartį pasibaigusia nuo 2021-12-31, jei Šalys nesudarys Pagrindinės sutarties iki 2021-12-30, bei iki termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo nepasiūlė šalims ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų;

d) atsakovė viename iš el. laiškų (atsakovės 2022-10-25 el. laiškas) ieškovams nurodė, neva atsakovė 2022 m. kovo mėnesį kvietė ieškovus pasirašyti Pagrindinę sutartį. Nors ši informacija nėra pagrįsta, t. y. ieškovai negavo jokio atsakovės kvietimo pasirašyti Pagrindinės sutarties, tačiau toks atsakovės teiginys patvirtina, kad pati atsakovė nevertina, kad Preliminarioji sutartis pasibaigė 2021-12-30.

Visuma nurodytų aplinkybių, patvirtinančių Šalių valią ir suinteresuotumą tęsti Preliminariosios sutarties vykdymą, ieškovams pagrįstai leido manyti, kad Preliminarioji sutartis galioja, ir turėti lūkestį, kad ji bus įvykdyta ir po 2021-12-30.

Atsakovė neįvykdė Preliminariojoje sutartyje nustatytu įsipareigojimu Pagrindinei sutarčiai sudaryti. Atsakovė iki Preliminariojoje Sutartyje nurodyto termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos (iki 2021-12-30) nebuvo įvykdžiusi Preliminariojoje sutartyje nurodytų savo įsipareigojimų (atlikti Turto vidaus apdailos darbus (1.3 p.), įregistruoti Turtą Nekilnojamojo turto registre kaip atskirą turtinį vienetą, turintį atskirą kadastrinį numerį (1.2 p.); pakeisti pastato ir patalpų paskirtį į poilsio (Preliminariosios sutarties 1.2 p.). Pastebėtina, kad atsakovė nėra įvykdžiusi iki šiol (Turtas Nekilnojamojo turto registre nėra registruotas kaip atskiras turtinis vienetas, turintis atskirą kadastrinį numerį; pastato ir patalpų paskirtis nėra pakeista į poilsio). Taigi atsakovė, neįvykdžiusi Preliminariojoje sutartyje nustatytų sąlygų Pagrindinei sutarčiai pasirašyti, pažeidė Preliminariosios sutarties sąlygas, kas lėmė, kad Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta. Sąlygų pagrindinei sutarčiai pasirašyti neįvykdymas teismų praktikoje pripažįstamas pagrindu konstatuoti, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl sąlygų neįvykdžiusios šalies kaltės, dėl ko kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.

Atsakovė, pažeisdama Preliminariąją sutarti (Preliminariosios sutarties 6.1 p.) pardavė Turtą tretiesiems asmenims. Tokiais nesąžiningais veiksmais atsakovas padarė Pagrindinės sutarties pasirašymą neįmanomą ir tai traktuotina, kaip de facto atsakovės atsisakymas sudaryti Pagrindinę sutartį.

Atsakovė pažeidė Preliminariąja sutartimi prisiimtą įsipareigojimą dėti maksimalias pastangas ir geranoriškai bendradarbiauti, siekiant tinkamai ir sąžiningai įvykdyti Preliminariosios sutarties sąlygas (Preliminariosios sutarties 2.1 p.), taip pat CK įtvirtintas šalių pareigas esant ikisutartiniams santykiams elgtis sąžiningai ir atskleisti informaciją (CK 6.163 str.). Ieškovų vertinimu, atsakovė, neinformuodama ieškovų apie tai, kad negali/neketina vykdyti savo įsipareigojimų pagal Preliminariąją sutartį, nepranešdamas ieškovams, kad, skirtingai nei numatyta Preliminariojoje sutartyje, atsakovė laikys Preliminariąją sutartį pasibaigusia nuo 2021-12-31, jei šalys nesudarys Pagrindinės sutarties iki 2021-12-30, bei iki termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo nepasiūlydamas šalims ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų, be kita ko, siekė nesąžiningai išvengti pareigos sudaryti Pagrindinę sutartį su ieškovais bei Preliminariojoje sutartyje nustatytų jos pažeidimo pasekmių. Atsakovės nesąžiningumą iliustruoja ir tai, kad atsakovė tik po Turto perleidimo tretiesiems asmenims informavo ieškovus apie tariamą Preliminariosios sutarties pasibaigimą, neatskleisdama ieškovams fakto apie Turto perleidimą tretiesiems asmenims.

Pažymi, kad ieškovai įvykdė savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį (Ieškinio 5 p.). Atsižvelgiant į tai, kad atsakovė neįvykdė Preliminariosios sutarties sąlygų, su kurių įvykdymu Preliminariąja sutartimi buvo siejamas paskutinės įmokos atlikimas (Ieškinio 3 p.), ieškovams nekilo pareiga sumokėti paskutinės įmokos atsakovui.

CK 6.256 str. 2 d. įtvirtinta, kad asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius, sumokėti netesybas (baudą, delspinigius).

Vadovaujantis CK 6.165 str. 4 d., jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.

Šalys Preliminariojoje sutartyje (Preliminariosios sutarties 4.2 p.) nustatė iš anksto sutartus nuostolius, kuriuos turės sumokėti Preliminariąją sutartį pažeidusi šalis (vengianti arba atsisakiusi sudaryti Pagrindinę sutartį) ir kurių nereikės įrodinėti - 15 000.00 Eur.

Vadovaujantis teismų praktika, kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, pinigai, perduoti pagal preliminarią sutartį konkrečiam tikslui, kuris vėliau nepasiekiamas, laikytini pinigais, perduotais (gautais) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo (CK 6.237 str.), ir todėl turi būti grąžinami juos perdavusiam asmeniui.

Ieškovai atsakovei atliko 4 mokėjimus, kuriais pervedė 38 592,00 Eur įmokų už Turtą (80 proc. Turto vertės), tačiau Pagrindinė sutartis tarp šalių nebuvo sudaryta ir ieškovai nuosavybės teisės į Turtą neįgijo.

Todėl, atsižvelgiant į tai, kad atsakovė iki šiol ieškovams nėra grąžinusi jų sumokėtų įmokų už Turtą, iš atsakovės priteistina 38 592,00 Eur suma.

Šalys sudaryta Sutartimi susitarė iki 2021 m. gruodžio 30 d. sudaryti kitą, t. y. notarinės formos nekilnojamojo turto 277 kv. m. dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) adresas (duomenys neskelbtini), ir dalies sudarančios apie 67 kv. m. patalpų esančių pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis sandėliavimo (toliau – Turtas) pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis). Sutarta Turto pardavimo kaina – 48 240 Eur (toliau – Kaina).

Ieškovai pagal sudarytą Sutartį privalėjo vykdyti kainos mokėjimus pagal grafiką.

Atsakovė Sutartyje numatytus įsipareigojimus vykdė, po to ieškovus pakvietė sudaryti Pagrindinę sutartį, taip, kaip ta buvo numatyta Sutartyje, tačiau ieškovai sudaryti Pagrindinę sutartį atsisakė, paskutiniosios įmokos už Turtą taip pat nesumokėjo.

Todėl Pagrindinė sutartis taip ir sudaryta nebuvo. Sutartis pratęsta taip pat nebuvo, šalys net ir nesitarė dėl Sutarties pratęsimo. Atsižvelgiant į tai, atsakovas 2022-07-19 d. raštu pakartotinai informavo ieškovus apie Sutarties pasibaigimą bei pasiūlė jiems grąžinti jų sumokėtas avansines įmokas arba iš atsakovo įsigyti kitą turtą kadangi rezervuotas Turtas akivaizdžiai netenkino ieškovų, atsakovei kėlė nepagrįstus reikalavimus ir pastarieji patys atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį. Galiausiai bet koks bendravimas su ieškovais nutrūko.

Tuomet 2023 m. sausio 13 d. ieškovai pateikė pretenziją pareikalavo nedelsiant grąžinti avansą bei atlyginti nuostolius lygius 15 000,00 Eur sumai ir pateikė ieškinį teismui.

CK 6.165 str. 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (3 d.). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (5 d.).

Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad: „preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą“ (LAT 2006-11-06 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

Konkrečiu atveju šalys susitarė sudaryti Pagrindinę sutartį, tačiau atsakovui pakvietus ieškovus sudaryti Pagrindinę sutartį pastarieji atsisakė ją sudaryti, kadangi situacija nesikeitė, jų netenkino Turtas, šalys nesitarė dėl Sutarties pratęsimo, ieškovai nesumokėjo likusios Turto įmokos, todėl atsakovas informavo ieškovus dėl Sutarties pasibaigimo. Atitinkamai tuomet šalys tarėsi dėl avanso įmokų grąžinimo. Todėl akivaizdu, jog ieškovai neprieštaravo dėl Sutarties pasibaigimo, ir patys pripažino faktą, jog Sutartis yra pasibaigusi. Tačiau šalims nesusitarus dėl ieškovų tariamų nuostolių atlyginimo, derybos nutrūko, bet tai nekeičia fakto, jog Sutartis yra pasibaigusi.

Ieškovai siekia nepagrįstai prisiteisti tariamus nuostolius, todėl sukūrė poziciją, jog neva ieškovai 2023 m. sausio 13 d. pretenzija nutraukia sudarytą Sutartį.

CK 6.71 str. bei 6.258 str. 1 d. numato, jog sutarties šalys turi teisę už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą nustatyti netesybas. Šalių susitarimu nustatytų netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius įsipareigojimus.

Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį (LAT 2011-04-11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).

Taigi, netesybos kaip civilinė atsakomybė yra taikomos už neteisėtus asmens veiksmus. Neteisėtumas ikisutartiniuose santykiuose yra nesąžiningas šalies elgesys derybų metu ar rengiantis sudaryti pagrindinę sutartį.

Šiuo atveju atsakovė nesielgė nesąžiningai. Atsakovė susitarė parduoti jam priklausantį Turtą bei tą ir ketino padaryti, tačiau ieškovai kviečiami neatvyko sudaryti Pagrindinės sutarties, likusios Turto įmokos taip pat nesumokėjo, ėmė reikši atsakovui nepagrįstus reikalavimus. Pažymėtina, jog gavę atsakovės pranešimą dėl Sutarties pasibaigimo, dėl to taip pat neprieštaravo.

Be to, Sutartyje yra numatytos nepagrįstai didelės netesybos. Bendroji taisyklė dėl netesybų mažinimo yra ta, kad šalių susitarimas dėl netesybų yra galiojantis ir vykdytinas, tačiau jeigu netesybos yra akivaizdžiai per didelės, neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia teisėtus kitos šalies interesus, jos gali būti sumažintos iki protingos sumos. CK 6.73 straipsnio 2 dalyje ir 6.258 straipsnio 3 dalyje nustatyta, jeigu netesybos aiškiai per didelės (neprotingai didelės) arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau tik tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje pripažįstama, kad teismas turi ne tik teisę, bet ir pareigą kontroliuoti, ar nustatomos netesybos nėra neprotingai didelės (LAT 2005-10-19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-378/2005; 2005-11-28 d. nutartis civilinėje bylos Nr. 3K-3-578/2005).

Tais atvejais, kai netesybos yra neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia kitos šalies interesus, teismas gali netesybas sumažinti iki protingos sumos.

Netesybų žemiausioji mažinimo riba – realūs kreditoriaus patirti nuostoliai, t. y. netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų. Pagal kasacinio teismo praktiką minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos visais atvejais turi būti sumažinamos iki minimalių nuostolių ar įrodytų nuostolių dydžio (LAT 2007-10-12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2007-11-19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2007; 2009-03-16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2009).

Šiuo atveju ieškovai dėl Sutarties pasibaigimo nepatyrė absoliučiai jokių nuostolių, bet to ieškovai net neįrodinėja, jog apskritai būtų patyrę kokius nors nuostolius, nepateikia įrodymų ir nepagrindžia prašomo priteisti sumos dydžio. Todėl tokiu atveju jokios netesybos negali būti prisiteisiamos.

Iš teismui pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad 2021-08-20 d. šalys sudarė sutartį dėl Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties ateityje sudarymo, pagal kurią atsakovė UAB „Capital Home“ (Pardavėjas) įsipareigojo parduoti, o ieškovai E. J.-L., Š. L. (Pirkėjas) nupirkti nekilnojamąjį turtą ir galutinai įforminti (t. y. sudaryti notarine forma) Pagrindinę sutartį ne vėliau kaip iki 2021-12-30 d. , t.y. 277 kv. m dalies žemės sklypo, kurio plotas 1,1328 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) adresas: (duomenys neskelbtini), ir apie 67 kv. m patalpų šiame žemės sklype esančiame pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis: sandėliavimo (būsima paskirtis-poilsio pastatas), bendras plotas 1071,95 kv. m (toliau – Turtas) pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis) už 48 240,00 Eur (Preliminariosios sutarties 1.2-1.3; 3.1 p.p.).

Ieškovai įsipareigojo iki Pagrindinės sutarties sudarymo sumokėti visas priklausančias mokėti įmokas pagal mokėjimo grafiką, išskyrus paskutinę dalį (20 proc. Turto vertės), kuri turėjo būti mokama tik po to, kai atsakovė įgyvendins savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį: t. y. atliks Turto dalinės apdailos darbus (Preliminariosios sutarties 3.2.1 p.), pakeis žemės, pastato ir patalpų paskirtį, bei ieškovų perkamas Turtas turės savo atskirą kadastrinį numerį (Preliminariosios sutarties 1.2 p.).

Atsakovė įsipareigojo atlikti Turto dalinės apdailos darbus (Preliminariosios sutarties 1.3 p.), įregistruoti Turtą Nekilnojamojo turto registre kaip atskirą turtinį vienetą, turintį atskirą kadastrinį numerį (Preliminariosios sutarties 1.2 p.), pakeisti žemės sklypo paskirtį į rekreacinių teritorijų, o pastato ir patalpų – į poilsio (Preliminariosios sutarties 1.2 p.).

Kaip matyti iš teismui pateiktų ieškovų dokumentų, jie vykdant Preliminariosios sutarties sąlygas, atliko 4 mokėjimus atsakovei, kuriais pervedė 38 592.00 Eur įmokų už Turtą (80 proc. Turto vertės) (Preliminariosios sutarties 3.1 p.), tačiau Pagrindinė sutartis iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino - 2021-12-30 - sudaryta nebuvo.

Atsakovės atstovas 2022-07-19 raštu, išsiųstų ieškovams el. paštu 2022-07-20, ieškovus informavo, kad nepasirašius Pagrindinės sutarties iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino Preliminarioji sutartis laikytina pasibaigusia bei pasiūlė ieškovams grąžinti jų sumokėtas avansines įmokas arba iš atsakovo įsigyti kitą turtą. Su tuo nesutiko ieškovai ir 2021-07-25 el. laišku informavo atsakovą, kad Preliminariąją sutartį laiko nepasibaigusia ir išreiškė lūkestį, kad atsakovas įvykdys savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį, priešingu atveju ieškovai reikalauja ne tik grąžinti atsakovui sumokėtas įmokas už Turtą- 38592 Eur, bet ir atlyginti ieškovams Preliminariojoje sutartyje Šalių sutartus nuostolius - 15 000.00 Eur, taip pat 2023-01-13 d. pateikė atsakovei pretenziją.

Atsakovas iki pretenzijoje nurodytos datos 2023-01-18 ieškovams atsakymo nepateikė, ieškovų sumokėtų įmokų už Turtą negrąžino, Preliminariojoje sutartyje nustatytų nuostolių neatlygino.

Taigi, byloje kilo ginčas dėl ieškovų ieškinio reikalavimų priteisti iš atsakovės įmokėtą 38592 Eur sumą (80 proc.) už perkamą turtą, sutartus nuostolius (15000 Eur) pagal Preliminariosios Sutarties 3.2.1, 4.3 p.p.

CK 6.156 str. 1 d. numato, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams.

Sutartinių įsipareigojimų neįvykdymo atveju galimos civilinės atsakomybės formos-netesybos (bauda ar delspinigiai) ir nuostoliai ir 2021-08-20 d. šalių sudarytos preliminarios sutarties 4.2.-4.4 .p.p. dėl 15000 Eur nuostolių nustatymo tiek pardavėjui, t.y. atsakovei UAB „Capitl Home“, tiek pirkėjui, t.y. ieškovams E. J.-L., Š. L. už preliminarios sutarties nevykdymą (atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį), neprieštarauja CK 6.165 str. ir nedraudžia šalims ikisutartinių santykių sutartyje nustatyti netesybas/nuostolius (LAT 2000-02-02 nutartis civ.byloje Nr. 3K-7-23/2000, Teismų praktika Nr. 14 p. 19). Nuostoliais šalys numatė sankciją už preliminarios sutarties nevykdymą, laikydamos jas minimaliais ir neginčijamais nuostoliais, kurių pagrįstumo įrodinėti nėra pagrindo.

CK 6.228 str. 1 d. numato, kad šalis gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be to, atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą.

Atsižvelgiant į tai, kad 2021-08-20 d. preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 4.2.-4.4. p.p. nustatytos šalims sankcijos už sutarties pažeidimą yra vienodos, t.y. 15000 Eur, sutarties suma yra 48240 Eur, t.y. minimalūs nuostoliai sudaro 31,09 % nuo sutarties kainos, nėra pagrindo teigti dėl esminės šalių nelygybės, atskiros sutarties sąlygos, nagrinėjamu atveju- atsakovės preliminarios sutarties 4.3-4.4 p. p. perdėtą pranašumą prieš ieškovus sutuoktinius L., todėl atsakovės atstovės prašymą mažinti minimalių nuostolių dydį (baudos dydį) atmestinas.

Be to, iš byloje esančių šaltinių matyti, kad 2022 metai per metus statybos Lietuvoje brango 19,6 procento (Statistikos departamento duomenimis), o šiuo metu ir virš 20 procentų, Lietuvos banko duomenimis, 2022 metų trečiąjį ketvirtį naujos statybos būsto kainos metinis augimas sudarė 20,3 proc. (antrąjį -22,5 proc.), senos statybos-18,8 proc. (antrąjį ketvirtį-21,90 proc.) (b.l.21-28).

Tai patvirtina ir esančios nuorodos:

https://osp.stat.gov.lt/statistiniu-rodikliu-analize?indicator=S7R097#/

https://osp.stat.gov.lt/statistiniu-rodikliu-analize?indicator=S8R468#/

https://osp.stat.gov.lt/statistiniu-rodikliu-analize?indicator=S7R261#/ (pakilo 23,877 proc.)

Iš laikraščio Vakaro žinios:

https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2022/09/30/statistikos-departamentas-per-metus-statybos-lietuvoje-brango-196#ixzz7y5bFCPb4

Teisminio nagrinėjimo metu ir atsakovės atstovė teigė, kad statybos kainos šiuo metu palyginus su 2021 metais išaugo ne mažiau nei 20 proc.