Klaipėdos apygardos teismo nutartis, e2A-993-459/2022

Teismas: Klaipėdos apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2022-12-15
Bylos Nr.: e2A-993-459/2022
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-26309-2021-4
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Aušra Maškevičienė, Raimonda Andrulienė, Giedrė Seselskytė
Ieškovas: R. K.
Atsakovas: uždarajai akcinei bendrovei „Capital Realty“
Trečiasis asmuo: mažoji bendrija „Kereros investicijos“

Kategorijos

2.6.1.3.1Skolininkų ir kreditorių daugetas

Civilinė byla Nr. e2A-993-459/2022Teisminio proceso Nr. 2-68-3-26309-2021-4Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.1.; 2.6.2.5.; 2.6.8.8.; 2.6.10.6.; 2.6.23.; 2.6.8.4.; 3.3.1.14 ; 3.3.1.18.1. (S)

KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2022 m. gruodžio 15 d.Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Raimondos Andrulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Aušros Maškevičienės ir Giedrės Seselskytės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi ieškovės R. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 2 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės R. K. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Capital Realty“, trečiasis asmuo byloje mažoji bendrija „Kereros investicijos“ dėl subsidiarios žalos atlyginimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovės ieškiniu prašė priteisti iš subsidiaraus skolininko 5 000,00 Eur negrąžinto rezervavimo mokesčio, 5 procentų metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad 2021 m. balandžio 27 d. ji nekilnojamojo turto pardavimų portale „Aruodas“ susiskambino su nekilnojamojo turto agentu K. J., kuris jai rekomendavo apžiūrėti labai skubiai už gerą kainą parduodamą butą adresu (duomenys neskelbtini). Ieškovė susitiko su pardavimo agentu adresu (duomenys neskelbtini). Pardavimų agentas prisistatė kaip uždarosios akcinės bendrovės „Capital” nekilnojamojo turto agentūros pardavimų atstovas, ir ieškovė nuvyko kartu su juo apžiūrėti parduodamą butą. Apžiūrėjusi butą, ieškovė iš karto patvirtino savo sprendimą įsigyti butą. Pardavimų atstovas nurodė, jog susidomėjimas butu yra labai didelis dėl patrauklios pardavimo kainos (75 000 Eur), todėl, jeigu pirkėja nusprendė pirkti, tai turi nedelsiant sumokėti 5 000,00 Eur rezervacijos įmoką ir sudaryti buto rezervavimo sutartį. Ieškovė ir pardavimų atstovas nuvyko į atsakovo UAB „Capital Realty“ biurą, esantį adresu Saltoniškių g. 12, Vilniuje. Pardavimo atstovas iš karto pateikė ieškovei parduodamo buto išrašą iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės. Ieškovė pagal išrašą įsitikino, jog butas neturi apsunkinimų ar pardavimo apribojimų. Pardavimų atstovas paaiškino, kad pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaroma per artimiausių dviejų savaičių laikotarpį, nes buto savininkė nori greitai parduoti savo butą. Jis taip pat pasakė, kad ieškovė galės pirkti butą tik su sąlyga, jeigu ji skubiai (tuoj pat) sumokės 5 000,00 Eur rezervacijos mokestį, kuris kaip avansas bus įskaitytas į buto pirkimo kainą. Ieškovė sutiko nedelsiant padaryti pavedimą. Pardavimų atstovas nurodė pervesti pinigus į mažosios bendrijos (toliau – MB) „Kereros investicijos“ sąsakitą, ir pasakė, jog MB „Kereros investicijos“ yra nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ grupės biuras. Ieškovė padarė 5 000,00 Eur pavedimą. Tada K. J. palaukė patvirtinimo ir padavė ieškovei pasirašyti ant „Capital“ blanko atspausdintą rezervacijos sutartį. Ieškovei buvo pasakyta, kad pas notarą pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaroma 2021 m. gegužės 10 d. ir kad ieškovę informuos, pas kokį notarą sandoris įvyks. Pagal pasirašytą rezervacijos sutartį sandoris turėjo įvykti iki 2021 m. gegužės 12 d. (preliminarioji arba notarinė turto pirkimo-pardavimo sutartis). 2021 m. gegužės 7 d. ieškovė dar kalbėjo su pardavimų atstovu telefonu, norėdama sužinoti paskirtą notaro laiką, tačiau tikslaus laiko jis nenurodė, teigdamas, jog notaro padėjėja susirgo Covid l9 liga, ir dėl to laikas bus patikslintas iki 2021 m. gegužės 10 d. Tačiau nei 2021 m. gegužės 10 d., nei vėliau pardavimų atstovas nepaskambino ieškovei, ieškovė negalėjo prisiskambinti jam, nes jo kontaktinis telefonas buvo išjungtas, o į ieškovės siųstus elektroninius laiškus niekas neatsakė. Už poros dienų tarpe nuo 2021-05-12 iki 2021-05-13 ieškovė sužinojo iš UAB „Capital Realty“ įmonės, esančios Saltoniškių g. 12, Vilniuje, plėtros vadovės G. V., kad pardavimų atstovas K. J. pardavinėjo tą patį butą keliems ar net keliolikai asmenų vienu metu, kad dėl to kilo labai daug nesusipratimų ir nemalonių situacijų. Ieškovė netruko išsiaiškinti, jog pardavimų atstovas K. J. prisistato pats ir nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ yra pristatomas kaip šios įmonės grupių ir UAB „Capital Realty lyderis, sėkmingiausias pardavimų atstovas (ar vienas sėkmingiausių), internete įvairiose nekilnojamojo turto svetainėse jis prisistato ir yra pristatomas kaip buvęs UAB „Capital Realty“ steigėjas, vadovas ir panašiai.

2. Ieškovė taip pat išsiaiškino, kad K. J. vadovauja įmonei MB „Kereros investicijos“, kuriai ieškovė padarė 5000,00 Eur pavedimą pagal rezervacijos sutartį, kad MB „Kereros investicijos“ nekilnojamojo turto rinkoje paslaugas teikia pagal atsakovo UAB „Capital Realty“ franšizės sutartį. Iškovė savo pastangomis surado parduodamo buto savininkę A. D., iš kurios sužinojo, kad ji neketino savo buto pardavinėti, ir kad į nekilnojamojo turto agentūrą kreipėsi dėl savo buto Žirmūnuose nuomos, ir kad iš MB „Kereros investicijos“ jokio ieškovės sumokėto avanso nėra gavusi. Iš ikiteisminio tyrimo Nr. 01-1-15654-21 ieškovė sužinojo, jog MB „Kereros investicijos“ iš tiesų veikia nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje pagal su UAB „Capital Realty“ sudarytą franšizės sutartį. Trečiasis asmuo MB „Kereros investicijos“ negrąžina ieškovei jos 2021 m. balandžio 27 d. pervestų 5 000,00 Eur pagal 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartį. Vadovaujantis 2017 m. gruodžio 8 d. franšizės sutarties Nr. 32 sąlygomis bei remiantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6. 773 straipsniu ir CK Prievolių teisės, Sutarčių teisės bendrosiomis nuostatomis, civilinių santykių reglamentavimo principais (CK 1.2, 1.5 straipsniai) bei kitomis bendrosiomis CK normomis MB „Kereros investicijos“ (franšizės naudotojas) yra pagrindinis skolininkas ieškovės atžvilgiu, o UAB „Capital Realy (franšizės teisių turėtojas) yra subsidiariai atsakinga ieškovei už franšizės naudotoją, todėl atsakovė UAB „Capital Realty“ privalo sumokėti ieškovei 5 000,00 Eur ir atlyginti kitas su tuo susijusias išlaidas.

Atsiliepimas

3. Atsakovė ieškinio nepripažino, prašė jį atmesti ir paaiškino, kad ieškovė nepagrįstai teigia, kad vadovaujantis CK 6.773 straipsnio 1 dalies nuostata atsakovei kyla subsidiari atsakomybė už trečiąjį asmenį ir reikalauja atsakovės sumokėti 5 000,00 Eur sumą ieškovės naudai. Minėta straipsnio dalis numato, kad teisių turėtojas subsidiariai atsako pagal naudotojui pareikštus reikalavimus dėl prekių (darbų, paslaugų), naudotojo parduotų pagal franšizės sutartį, kokybės. Ieškovė ieškinio reikalavimus kildina iš rezervacijos sutarties. Rezervacijos sutartimi ieškovė įsipareigojo nupirkti butą iš buto savininkės už iš anksto sutartą kainą, t. y. 75 000 Eur, ir iki 2021 m. gegužės 12 d. sudaryti šio buto preliminarią arba notarinę pirkimo - pardavimo sutartį (Rezervacijos sutarties skyriaus „Pirkėjo įsipareigojimai“ 1 ir 2 punktai). Atitinkamai pardavėjas įsipareigojo butą parduoti ir iki nurodytos datos sudaryti buto preliminarią arba notarinę pirkimo - pardavimo sutartį (Rezervacijos sutarties skyriaus „Pardavėjo įsipareigojimai“ 1 ir 2 punktai). Taigi ginčo atveju rezervacijos sutartyje yra visi keturi preliminariai pirkimo - pardavimo sutarčiai būdingi elementai. Sudarant rezervavimo sutartį jokie teisiniai santykiai tarp ieškovės ir trečiojo asmens nesusiklostė.

4. Atsakovės teigimu, ieškovė sutartį pasirašė su K. J., kaip buto savininkės atstovu. Taigi rezervacijos sutartimi, iš kurios kildinami ieškinio reikalavimai, ieškovė siekė sukurti preliminarius buto pirkimo - pardavimo santykius ir įsigyti butą. Tai akivaizdžiai patvirtina, kad: 1) tarp ieškovės ir trečiojo asmens nebuvo jokių sutartinių santykių; 2) ieškovė nepirko jokių paslaugų, teikiamų pagal franšizės sutartį. Todėl nėra jokio pagrindo CK 6.773 straipsnio 1 dalies nuostatos taikymui. Ieškovė nebuvo pakankamai apdairi ir rūpestinga sudarydama su K. J. rezervavimo sutartį, neprašė K. J. pateikti buto savininkės įgaliojimą, kuris patvirtintų, jog K. J. su trečiaisiais asmenimis, šiuo atveju ieškove, turėjo teisę sudaryti sandorius ir gauti pinigines lėšas buto savininkės vardu. Taigi ieškovė dėl savo neapdairumo, nerūpestingumo bei galimai neteisėtai atliktų K. J. veiksmų turi prisiimti iš to kilusias neigiamas pasekmes, o ne perkelti jų riziką atsakovei. Trečiasis asmuo su ieškove neturėjo jokių teisinių santykių ir atitinkamai nepardavė jokių paslaugų teikiamų pagal franšizės sutartį. Ieškiniu neįrodyta ne tik trečiojo asmens ir ieškovės teisinių santykių prigimtis (kad tariamai jie kilo pagal franšizės sutartį teikiamų paslaugų pagrindu), bet ir kokias paslaugas, parduodamas pagal franšizės sutartį, neva pirko ieškovė ir kokia tariamai netinkama buvo tų paslaugų kokybė. Atitinkamai, jokios tarpininkavimo paslaugos, kurių kokybė būtų ieškiniu kvestionuojama ir kildinami reikalavimai trečiajam asmeniui arba atsakovei, ieškovei nebuvo suteiktos. Atsižvelgiant į tai, ieškovė neturi teisinio pagrindo remtis aukščiau minėta CK nuostata ir reikalauti atsakovės subsidiariai atsakyti už trečiojo asmens atstovo K. J. ieškovės atžvilgiu atliktus galimai neteisėtus veiksmus bei sumokėti ieškovei 5 000,00 Eur.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. birželio 2 d. sprendimu ieškinį atmetė, paskirstė bylinėjimosi išlaidas. Pirmosios instancijos teismo sprendimas grindžiamas šiais argumentais:

5.1. Teismas pažymėjo, kad ieškovė, ketindama įsigyti būstą Vilniuje, nesikreipė į tarpininkus dėl paslaugų suteikimo, surandant jai tinkamą būstą rinkoje, o radusi skelbimą dėl parduodamo būsto pasiskambino asmeniškai pati skelbime nurodytu numeriu ir tokiu būdu bendravo su brokeriu prisistatančiu asmeniu – K. J., pasirašant 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartį dėl buto būsimo įsigijimo. Teismas išanalizavęs rezervacijos sutarties turinį nustatė, kad rezervacijos sutartis buvo pasirašyta tarp pirkėjos R. K. ir turto savininkės A. D. atstovo MB „Kereros investicijos“. Teismas pritarė ieškovės atstovės dėstomai pozicijai, kad rezervacijos sutarties sąlygų visuma leidžia teigti, kad sutartyje aiškiai nurodyta, jog buto pardavėjos vardu veikia atstovas MB „Kereros investicijos“, o vien tai, kad po sutartimi pasirašo K. J., kaip mažosios bendrijos atstovas, kuriai nereikia turėti įmonės atspaudo, nesuponuoja išvados, jog rezervacijos sutartis buvo sudaryta tarp ieškovės - pirkėjos ir K. J., kaip buto savininkės atstovo. Sutarties šalių įvardijime aiškiai matyti, kad MB „Kereros investicijos“, atstovaujama jos atstovo pagal įstatus, t. y. jos vadovo, ir veikianti pagal tarpininkavimo sutartį su A. D., veikia kaip pardavėjos atstovas. Vadinasi, tarp ieškovės ir MB „Kereros investicijos“, pasirašius rezervacijos sutartį, kurios pagrindu buvo sumokėta 5 000,00 Eur suma, susiklostė teisiniai santykiai. Teismas įvertinęs ieškovės ir MB „Kereros investicijos“ santykių pobūdį, pažymėjo, kad rezervavimo sutarties turinys aiškiai atskleidžia preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties esminius bruožus, t. y. susitarimas sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, numatytas terminas, numatyta kaina bei rezervacijos sutartis sudaryta rašytine forma, ką ir numato CK 6.163 straipsnio nuostatos bei formuojama teismų praktika, atskleidžiant preliminaraus susitarimo esminius bruožus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-11-06 nutartis c. b. Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-10-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 2-1984/2011). Tarp ieškovės ir MB „Kereros investicijos“ pasirašyta rezervacijos sutartis laikytina preliminariąja pirkimo-pardavimo sutartimi, tačiau ji sudaryta tarp pirkėjos (ieškovės) ir buto savininkę A. D., atstovaujančio subjekto MB „Kereros investicijos“ (trečiojo asmens), bet ne pačios buto savininkės.

5.2. Teismas nustatė, kad MB „Kereros investicijos“, veikdama per vadovą K. J., jokios atstovavimo sutarties su buto savininke A. D., kaip pardavėja, nebuvo pasirašiusi. Iš A. D. turto paveldėtojos A. P. gauti ir į bylą pateikti duomenys liudijo, kad 2020 m. gegužės 4 dieną buvo pasirašyta tarp UAB „Kereros investicijos“ ir A. P. tarpininkavimo paslaugų sutartis Nr. KJ-N0005 dėl byloje aptariamo buto ne pardavimo, o nuomos paslaugų suteikimo, kuri klientės iniciatyva buvo paprašyta nutraukti nuo 2021 m. gegužės 4 d. Šių byloje atskleistų faktų kontekste teismas padarė išvadą, kad nekilnojamojo turto agentas (brokeris) sudaryta sutartimi su nekilnojamojo turto savininku gali būti įgaliotas sudaryti sutartis su pirkėjais dėl įsipareigojimo ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, tai teisės aktais neuždrausta, tačiau nagrinėjamu atveju akivaizdu, kad susiklostė netikras rezervacijos sutartyje nurodytos pardavėjos atstovavimas, kai pardavėjo atstovas sudarė įspūdį, kad jis atstovauja pardavėją, to nesant, ir kurio atveju pagal sandorį, sudarytą be atitinkamų įgaliojimų, atstovaujamasis neįgyja jokių teisių ir pareigų. Tokiu atveju teisinio santykio šalimis laikomi atstovas ir trečiasis asmuo, kuris savo teises pažeistas gali ginti reikalaudamas nuostolių atlyginimo iš atstovo (Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2021-03-17 nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-56-684/21, 56 punktas).

5.3. Esant nurodytoms aplinkybėms teismas ieškovei pasiūlė pasvarstyti, ar ieškinys pareikštas tinkamam atsakovui, ar pasirinktas tinkamas teisių gynybos būdas.

5.4. Tačiau ieškovė palaikė savo ieškinį bylos nagrinėjimo metu ir prašė subsidiaraus atsakovės atsakomybės taikymo, remiantis CK 6.773 straipsnio 1 dalies nuostatomis, įtvirtinta franšizės teisių turėtojo subsidiaria atsakomybe.

5.5. Teismas įvertino imperatyvaus pobūdžio nuostatos turinį ir nusprendė, kad subsidiari franšizės teisių turėtojo atsakomybė kyla tuomet, kada turtinio pobūdžio reikalavimai pareikšti franšizės naudotojui, parduodant prekes ar suteikiant paslaugas pagal franšizės sutartį. Teismas vadovavosi franšizės sutartimi, šalių paaiškinimais teismo posėdžių metu ir nustatė, kad franšizės teisių turėtojas UAB „Capital Realty“ suteikė teisę MB „Kereros investicijos“ steigti ir atidaryti nekilnojamojo turto paslaugas teikiantį biurą, kuris veiktų atsakovės suteiktų teisių pagrindu (franšizės sutarties). Teismas rėmėsi atsakovės vadovo paaiškinimais, apie tai kad motininė įmonė „Capital Realty“ padeda įsteigtiems biurams vystyti tarpininkavimo nekilnojamojo turto srityje veiklą, kurią privalo vykdyti remiantis tiek sutartimi, tiek franšizės žinynu kaip franšizės sutarties sudėtine dalimi.

5.6. Teismas padarė išvadą, kad franšizės teisių naudotojas, kaip šiuo atveju MB „Kereros investicijos“, veikdamas pagal franšizės sutartį, įsipareigojo teikti tarpininkavimo paslaugas nekilnojamojo turto rinkoje. Teismas rėmėsi žinyno nuostatomis, todėl jam buvo aišku, kad franšizės teisių naudotojas veikia ja vadovaujantis teikiant dvejopo pobūdžio tarpininkavimo paslaugas – veikia kaip tarpininkas klientui parduodant arba išnuomojant jo nekilnojamąjį turtą arba veikia kaip tarpininkas ieškant nekilnojamojo turto objekto pirkimui arba išsinuomojimui kliento naudai. Teismas atskleisdamas žinyno turinį nustatė, kad klientams, kuriems ketinama teikti tarpininkavimo paslaugas nekilnojamojo turto srityje turtą parduodant/išnuomojant arba nusiperkant/išsinuomojant aktualus tampa ir tarpininkavimo sutarčių su brokeriu, kuris teiks tarpininkavimo paslaugas, pasirašymas.

5.7. Teismas vertindamas šioje byloje susiklosčiusios situaciją nustatė, kad MB „Kereros investicijos“, būdama franšizės teisių naudotoja, dėl ko ginčo nėra, pardavė tarpininkavimo paslaugas nekilnojamojo turto srityje išnuomojant butą tik A. P. su kuria buvo sudaryta 2020 m. gegužės 4 d, tačiau jokių tarpininkavimo paslaugų nekilnojamojo turto srityje ieškovei R. K. neteikė ir nepardavė kaip tai numatė franšizės sutartis ir jos dalis - žinynas. Ieškovė nesudarė su MB „Kereros investicijos“ tarpininkavimo paslaugų sutarties, siekiant įsigyti butą, jį susirandant tarpininko pagalba, o kaip minėta aukščiau, savarankiškai jo ieškojo įsigijimui be jokio papildomo brokerio atstovavimo jos naudai ieškant įsigyti. Tokiu būdu tarp MB „Kereros investicijos“, kaip tariamo buto pardavėjos atstovo, ir ieškovės susiklostė tik preliminarūs buto pirkimo-pardavimo santykiai, neteisėtai veikiant tariamam pardavėjos atstovui MB „Kereros investicijos“, tačiau jokių paslaugų, galimai teikiamų pagal franšizės sutartį ieškovė iš franšizės teisių naudotojo MB „Kereros investicijos“ nepirko, neįgijo, dėl ko būtų pagrindas spręsti ir dėl franšizės teisių turėtojo subsidiarios atsakomybės (CK 6.773 straipsnio 1 dalis).

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

6. Apeliaciniame skunde ieškovė R. K. (toliau – ir apeliantė) prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 2 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Žemesnės instancijos teismas

6.1. Pirmosios instancijos teismas, netinkamai įvertino esminės reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui turinčias aplinkybes, nevertino esminės reikšmės bylos išnagrinėjimui turinčių rašytinių įrodymų. Pirmosios instancijos teismas neteisingai vertino faktinę aplinkybę apie tai, kaip ieškovė surado parduodamą butą. Apeliantės teigimu, nors ji ir pati paskambino brokeriui dėl susitikimo apžiūrėti visai kito buto, susitikimo metu brokeris pasakęs, kad skelbime nurodytas ieškovę dominantis butas yra parduotas, tuomet pats jai pasiūlė kitą butą, jį parodė ir dėl jo pardavimo pasiūlė sudaryti (duomenys neskelbtini)) buto pardavimo rezervavimo sutartį. Taigi, pardavimo paslaugą pasiūlė „Capital Realty“ nekilnojamojo turto brokeris, veikiantis kaip MB „Kereros investicijos“, atstovaujančios pardavėją A. D., vadovas. Tai yra, franšizės turėtojas MB „Kereros investicijos“ inicijavo paslaugos dėl buto pardavimo teikimą ieškovei ir faktiškai šią paslaugą pradėjo atlikti: pasiūlė, parodė parduodamą butą, parodė buto nuosavybės dokumentus, pasiūlė sudaryti sutartį, sudarė rezervacijos sutartį, pagal kurią pirkėjai sumokėjus 5000,00 Eur avansą, prisiėmė įsipareigojimą iki rezervacijos sutartyje nustatytos dienos suteikti buto pardavimo paslaugą, kad būtų sudaryta preliminari sutartis ar pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis iki tam tikros dienos.

6.2. Apeliantės įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas, neteisingai vertindamas šias aplinkybes, padarė neteisingas išvadas, jog jokių tarpininkavimo paslaugų nekilnojamojo turto srityje MB „Kereros investicijos“ ieškovei nesuteikė. Ieškovė nesudarė su MB „Kereros investicijos“ tarpininkavimo paslaugų sutarties. Apeliantės vertinimu ji yra įsitikinusi, kad ji sudarė su MB „Kereros investicijos“ sutartį (rezervacijos sutartį dėl brokerio pasiūlyto, o ne ieškovės surasto buto įsigijimo) ir sumokėjo rezervacijos mokestį brokeriui/tarpininkui.

Šalies argumentai

6.3. Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog ji neturi teisės reikšti turtinių reikalavimų atsakovui kaip franšizės turėtojui/davėjui, nes su franšizės naudotoju/gavėju nesudarė tarpininkavimo sutarties dėl būsto įsigijimo. Apeliantės vertinimu ši pirmosios instancijos teismo išvada prieštarauja byloje esantiems įrodymams: atsakovo 2021 m. kovo 30 d. pretenzijai franšizės naudotojui ir 2021 m. gegužės 12 d. raštui dėl franšizės sutarties su franšizės naudotoju nutraukimo dėl to, jog franšizės naudotojas esminiai pažeidė franšizės sutarti, reikalaudamas iš turto pirkėjų pagal rezervavimo sutartis rezervavimo mokesčio, kurio neturėjo teisės gauti, nes jis turėjo būti mokamas tik turto pardavėjui arba nedelsiant perduodamas turto pardavėjui.

6.4. Apeliantė atkreipia dėmesį, jog byloje nėra pateikta tarpininkavimo sutarties, kaip įrodymo, kokia turi būti tarpininkavimo sutartis. Apeliantė mano, jog tarpininkavimo atveju tarpininkas (franšizės naudotojas) įsipareigoja ne, tik tarpininkavimo sutartį sudariusiam asmeniui (pav., pardavėjui), bet ir tam asmeniui, kurį suranda (pav., pirkėjui), pirkėjo ieško pagal franšizės formatą (tai akivaizdu iš žinyno taisyklių apie pirkėjų paieškas). Vadinasi, su pirkėjais taip pat elgiasi kaip su klientu, nes vadovaujasi franšizės žinynu. Atkreipia dėmesį, jog į bylą pateiktas žinynas nėra pilnos apimties, todėl iki galo lieka neaišku, kaip iš tiesų žinyne yra reglamentuoti franšizės naudotojo santykiai su parduodamo turto pirkėju. Apeliantės įsitikinimu, byloje yra visiškai aiškus faktas, jog franšizės turėtojas (atsakovas) kontroliuoja rezervavimo sutarčių su pirkėjais sudarymą ir vykdymą. Apeliantės manymu, jeigu vykdant tarpininkavimo sutartis franšizės naudotojas sudaro rezervacijos sutartis, tai rezervacijos sutarties šalis tampa tarpininkavimo santykių neatsiejama dalimi.

6.5. Apeliantė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas padarė teisiškai ydingą išvadą pripažindamas rezervacijos sutarti preliminariąja sutartimi. Apeliantės įsitikinimu, rezervacijos sutartis yra susitarimas tarp ieškovės ir turto pardavimo tarpininko MB „Kereros investicijos“, turinčio franšizės teises ir veikiančio pagal nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje pagal su atsakovu franšizės turėtoju UAB „Capital realty“ 2017 m. gruodžio 12 d. sudarytą franšizės sutarti Nr. 32. Pirmosios instancijos teismas padarė išvadą, jog rezervacijos sutartyje susiklostė netikras buto (duomenys neskelbtini) pardavėjos atstovavimas. Pirmosios instancijos teismas, remdamasis netikro atstovavimo teisinių pasekmių išaiškinimu Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (toliau – LAT) 2021 m. kovo 17 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. eJK-3-56-684/2021, kuris yra 56 punkte, - nurodė, jog trečiasis asmuo savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas nuostolių atlyginimo iš netikrą atstovavimą vykdžiusio asmens. Nagrinėjamoje byloje tokiu asmeniu (trečiuoju asmeniu pagal paminėtą LAT nutartį) yra ieškovė R. K., netikrą atstovavimą įvykdžiusiu asmeniu yra MB „Kereros investicijos“ (franšizės naudotojas/gavėjas), o atsakovas UAB „Capital Realty“ yra franšizės turėtojas/davėjas. Minėtoje LAT byloje teisėjų kolegija aiškiai atskyrė, jog tariamas atstovavimas atsiranda, kai atstovaujamasis (pav., pardavėjas) savo veiksmais sudaro įspūdį trečiajam asmeniui (pav., pirkėjui), kad jis davė pavedimą atstovui, ir tuomet nuostolius atlygina atstovaujamasis, o netikras atstovavimas atsiranda, kai atstovas savo veiksmais sudaro tokį įspūdį trečiajam asmeniui (pav., pirkėjui), tuomet trečiasis asmuo (pav., pirkėjas) turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo iš atstovo.

6.6. Apeliantės įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas negalėjo konstatuoti, jog rezervacijos sutartis yra preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis. Tai prieštarauja pačiam preliminariosios sutarties institutui ir kasacinio teismo praktikai, nes nebuvo jokių aplinkybių, kurios galėtų būti teisiškai vertinamos kaip tikrasis ar kaip tariamas atstovavimas. Todėl pirmosios instancijos teismas netinkamai teisiškai kvalifikavo ieškovės santykius su trečiuoju asmeniu MB „Kereros investicijos“ kaip buto pardavimo preliminariosios sutarties teisinius santykius, nes pats pirmosios instancijos teismas pripažino buvus netikrą atstovavimą. Kaip žinia iš minėtos LAT 2021 m. kovo 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-56-684/2021, tariamo atstovavimo atveju reikalavimai turi būti reiškiami atstovaujamajam, o ne atstovui.

Atsiliepimas

6.7. Atsakovės teigimu ginčo byloje nebuvo dėl to, jog MB „Kereros investicijos“ veikė nekilnojamojo turto pardavime Lietuvos rinkoje pagal franšizės sutartį. Duomenų, jog „Capital Realty“ buvo suspendavusi ar apribojusi franšizės sutarties veikimą MB „Kereros investicijos“, K. J. atžvilgiu santykių su R. K. metu, atsakovas į bylą nepateikė. Atsakovas nepateikė įrodymų, kurie tvirtintų, jog trečiasis asmuo ir jo vardu veikiantis K. J., neturėjo teisės naudoti „Capital“ franšizės logotipus sutarčių blankuose, neturėjo teises naudotis mašina su „Capital“ paslaugos ženklu, ar neturėjo teisės naudotis „Capital“ biuru Saltoniškių g. 12, elektroniniuose paštuose esančiais „Capital“ domenais, pagaliau viešai transliuoti video ir kitokią informaciją apie „Capital“ paslaugų formato naudojimą. Jeigu pažeidimai buvo fiksuoti dar 2021 m. kovo mėnesį, vadinasi, atsakovas galėjo nedelsiant imtis žalos užkirtimui reikalingų veiksmų, pavyzdžiui, suspenduoti „Kereros investicijos“ veiklą pagal „Capital“ franšizės formatą ar uždrausti rezervacijos sutarčių sudarymą. Bet atsakovas to nepadarė. Taigi, savo neveikimu atsakovas faktiškai žinodamas apie neteisėtus franšizės naudotojo veiksmus, prisidėjo prie neteisėtų veiksmų neigiamų pasekmių rizikos didėjimo ir realių nuostolių atsiradimo (savo neveikimu padėjo klaidinti/apgauti pirkėjus).

6.8. Apeliantė yra įsitikinusi, jog tuo atveju, jeigu iš paties franšizės naudotojo (netikro atstovo) negaunamas pažeistos teisės atkūrimas dėl netinkamai suteiktos paslaugos, tai tokiu atveju subsidiariai atsako franšizės turėtojas/davėjas ir ši jo atsakomybė yra nustatyta ne dispozityviąja, o imperatyviąja teisės norma (CK 6.773 straipsnio l dalis). Franšizės naudotojas atliko ieškovės atžvilgiu neteisėtus veiksmus, kuriuos franšizės turėtojas laiko esminiu franšizės sutarties pažeidimu. Apeliantė yra nukentėjusi nuo trečiojo asmens franšizės naudotojo neteisėtų veiksmų (nekokybiškos paslaugos) - t. y., gauto rezervavimo mokesčio negrąžinimo. Ir apeliantė nors ir gali, bet neprivalo bylinėtis tokiu atveju su franšizės naudotoju. Savo ieškinyje apeliantė yra nurodžiusi, jog subsidiarusis skolininkas atsako kreditoriui papildomai greta pagrindinio skolininko, t. y. tada ir tiek, kiek prievolės neįvykdo pagrindinis skolininkas.

Šalies argumentai

6.9. Apeliantė nurodo, kad franšizės naudotoja MB „Kereros investicijos“ sudarydama rezervacijos sutartį su ieškove veikė kaip franšizės sutarties šalis. Tokią savo poziciją ieškovė pagrindė tiek savo procesiniuose dokumentuose (ieškinyje), tiek bylos nagrinėjimo iš esmės metu ir baigiamosiose kalbose. Tuo tarpu teikiant nekilnojamojo turto paslaugas pagal franšizę atsiranda tam tikras asmuo (pav., pardavėjas), kuris pateikia franšizės naudotojui savo turtą ir paveda jį parduoti ar išnuomoti arba paveda nupirkti turtą, tai vis tiek ši tarpininkavimo pagal franšizę paslauga be galutinio pirkėjo/pardavėjo neįvyksta, ir su galutiniu pirkėju-pardavėju visus klausimus pagal franšizę tvarko tarpininkas (franšizės naudotojas).

6.10. Apeliantė teigia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai, t. y. labai siaurai analizavo ir aiškino franšizės sutarti, neanalizavo, jog franšizės sutarties pagrindiniai skiriamieji bruožai yra itin glaudus franšizės turėtojo ir naudotojo bendradarbiavimas bei franšizės turėtojo vykdoma franšizės naudotojo veiklos kontrolė. Būtent šie du skiriamieji bruožai įstatymų leidėjui sukėlė būtinumą nustatyti imperatyviai franšizės turėtojo subsidiariąją atsakomybę netinkamos paslaugos suteikimo atveju. Šioje byloje franšizės sutartis yra ne tik pati 2017-12-08 franšizės sutartis, bet ir „Capital Realty“ franšizės gavėjo veiklos žinynas (franšizės pagrindu veikiančio „Capital“ biuro veiklos žinynas).

6.11. Apeliantės įsitikinimu, 2017-12-08 franšizės sutarties Nr. 32 sąlygų turinys ir pačios sutarties tikslas yra ne tik gauti pajamas, mokyti pardavimų atstovus ir panašiai, bet ir numatyti tokius reikalavimus franšizės naudotojui, kurie užtikrintų kokybišką nekilnojamojo turto pardavimo paslaugos suteikimą rinkoje, kokybišką klientų aptarnavimą, jų teisių ir teisėtų interesų paisymą. CK 6.197 straipsnis nustato, jog net tuomet, kai sutarties dalyko kokybė individualiai ar konkrečiai nėra apibrėžia nei įstatyme, nei sutartyje, tai sutarties dalyko kokybė turi atitikti protingą ir ne žemesnę už vidutinę kokybę, atsižvelgiant į konkrečias galimybes. Tarpininko nekilnojamojo turto rinkoje paslaugų kokybės standartas nėra nustatytas. Ieškovė sumokėjo avansinį 5 000,00 Eur mokestį franšizės naudotojui. Šio mokesčio franšizės naudotojas neperdavė nekilnojamojo turto pardavėjai A. D. ir iki šiol nesugrąžino ieškovei. Toks MB „Kereros investicijos“ veikimas/neveikimas, kai gauta 5 000,00 Eur įmokos suma negrąžinama ieškovei gera valia, yra nekokybiškas, neprofesionalus paslaugos, pažymėtos atsakovo UAB „Capital Realty“ ženklais paslaugos dokumentuose suteikimas. Tačiau nepaisant to, CK 6. 773 straipsnyje numatyta teisių turėtojo atsakomybė prieš trečiuosius asmenis dėl naudotojui pareikštų reikalavimų, tik dar labiau skatina teisių turėtoją vykdyti kuo aktyvesnę naudotojo faktinę kontrolę taip tarsi apsidraudžiant bei siekiant išvengti galimos atsakomybės taikymo. Specifinis teisių turėtojo (atsakovo) pareigų pobūdis sąlygoja tai, kad teisių turėtojas prisiima itin didelę riziką dėl sklandžios teisių turėtojo veiklos. Todėl jam tenka itin aukšti atidumo ir rūpestingumo standartai, nes jam tai yra verslas. Franšizės turėtojas/davėjas gauna atlygį už suteiktą franšizę. Pagal 2017-12-08 franšizės sutarties Nr. 32 1.2.1 p. pajamos, nuo kurių skaičiuojamas naudotojo mokamas franšizės davėjui atlygis, apima visas naudotojo pajamas iš visų franšizės naudotojo sutarčių dėl turto ,,nepriklausomai nuo to, ar jos gautos tinkamai vykdant šią sutartį, ar pažeidžiant jos nuostatas ( .. )“. Jau vien iš šios franšizės sutarties sąlygos aišku, kodėl atsakovas kontroliuoja ir rezervacijos sutarčių sudarymą ir vykdymą. Teisių naudotojas privalo laikytis teisių turėtojo nurodymų ir instrukcijų dėl teisių naudojimo, naudotojo komercinių patalpų apipavidalinimo ir kitų sąlygų, informuoti pirkėjus pačiu akivaizdžiausiu būdu, jog naudotojas veikia pagal franšizės sutarti, naudoja vardą, prekių ženklą ir kitus individualizuojančius verslo simbolius. Teisių naudotojo pareigos kyla tiesiogiai iš franšizės sutarties esmės, kadangi teisių turėtojo pagrindinis tikslas - užtikrinti, jog suteiktas naudotis verslo formato modelis išlaikytų individualius identifikacinius „Capital“ verslo bruožus, dėl kurių nebūtų bet kokios abejonės ar objektyvios galimybės suklaidinti visuomenę, jog veikia ne tas pats teisių turėtojas, bet kiti kažkokie asmenys.

6.12. Franšizės sutarčių pareigų analizė leidžia teigti, kad teisių turėtoją ir naudotoją saistančios pareigos laikytinos charakteringiausiu Franšizes sutarties skiriamuoju nuo kitu sutarčių bruožu, nes tarpusavio įsipareigojimai turėtojo-naudotojo santykyje pasižymi sistemiškumu taip pat atspindi šalims būdingą nuolatinį ir aktyvų bendradarbiavimą. Tai sąlygoja specifinė franšizės sutarties šalių teisių ir pareigų apimtis, dėl ko turėtojui visais atvejais kyla pareiga tinkamai apmokyti, paruošti naudotoją savarankiškai vystyti naudotojo veiklą ir jo tą veiklą nuolat kontroliuoti. Todėl apeliantės įsitikinimu, franšizės turėtojas turi subsidiariai atsakyti pagal visas sutartis pagal kurias yra teikiamos franšizės naudotojo paslaugos, o ne vien tik pagal asmens, sudariusio tarpininkavimo sutartį, reikalavimus. Apeliantės įsitikinimu, tokiu atveju, kai trečiasis asmuo MB „Kereros investicijos“ negrąžina ieškovei jos 2021-04-27 pervestų 5000,00 Eur pagal 2021-05-04 rezervacijos sutartį, tai vadovaujantis 2017-12-08 franšizės sutarties Nr. 32 sąlygomis bei remiantis CK 6. 773 straipsnio l dalies ir CK Prievolių teisės (CK 6.245 straipsnio), Sutarčių teisės bendrosiomis nuostatomis, civilinių santykių reglamentavimo principais (CK l .2, 1.5 straipsniai) bei kitomis bendrosiomis CK normomis MB „Kereros investicijos“ (franšizės naudotojas) yra pagrindinis skolininkas ieškovės atžvilgiu, o UAB „Capital Realy“ (franšizės teisių turėtojas) yra subsidiariai atsakinga ieškovei už franšizės naudotoją, todėl atsakovė UAB „Capital Realty“ privalo sumokėti ieškovei 5000,00 Eur.

Atsiliepimas

7. Atsiliepime į ieškovės R. K. apeliacinį skundą atsakovė UAB „Capital Realty“ prašo ieškovės apeliacinį skundą atmesti, o pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

7.1. Nurodo, kad tarp apeliantės ir atsakovės ginčas kilo dėl atsakovės, kaip franšizės turėtojos, subsidiarios atsakomybės. Teigia, kad nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, iš esmė buvo keliami klausimai dėl CK 6.773 straipsnio 1 dalies taikymo: 1) ar tarp apeliantės ir trečiojo asmens susiklostė teisiniai santykiai, ar 2) tuose teisiniuose santykiuose trečiasis asmuo veikė kaip naudotojas (franšizės gavėjas), parduodantis paslaugas pagal franšizės sutartį; 3) ar apeliantės patirtą žalą, galima vertinti kaip žalą patirtą dėl netinkamos paslaugų, parduodamų franšizės pagrindu, kokybės.

7.2. Atsakovė pažymi, jog apeliantė iškreiptai aiškina tarpininkavimo paslaugų teikimo esmę. Pasak apeliantės, teisiniai santykiai tarp trečiojo asmens ir apeliantės tariamai susiklostė, kadangi tarp apeliantės ir K. J., veikusio buto savininkės vardu, buvo sudaryta Rezervacijos sutartis. Atsakovė nurodo, kad tarpininkavimo paslaugų teikimas vyksta tokiu būdu: 1) klientas (fizinis asmuo) kreipiasi į „Capital“ biurą, ar konkretų brokerį, su prašymu surasti turtą, kurį klientas galėtų įsigyti. Atitinkamai tarp šalių yra sudaroma tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartis, kurioje, be kita ko, numatomos sąlygos, kuriomis klientas pageidauja įsigyti turtą (turto vieta, kambarių skaičius, pageidaujama kaina ir pan.), susitariama dėl komisinio mokesčio mokėjimo ir kt. Po tarpininkavimo paslaugų teikimo sutarties sudarymo pardavimų atstovas (brokeris), veikdamas kliento (pirkėjo) interesais, vykdo kliento lūkesčius atitinkančio nekilnojamojo turto paiešką, susisiekia su potencialiai klientui tinkančio turto pardavėjais, organizuoja nekilnojamojo turto apžiūras, jų laiką, vietą, apie rastą potencialiai kliento lūkesčius atitinkantį turtą informuoja klientą; 2) klientas (fizinis asmuo) kreipiasi į „Capital“ biurą, ar konkretų brokerį su prašymu padėti parduoti ar išnuomoti turimą nekilnojamąjį turtą. Šiuo atveju taip pat yra sudaroma sutartis dėl tarpininkavimo paslaugų teikimo, kurioje nurodomos pagrindinės turto savybės (adresas, plotas, kambarių skaičius ir pan.), kaina už kurią klientas (pardavėjas) pageidauja turtą parduoti, susitariama dėl komisinio mokesčio mokėjimo ir kt. Po tarpininkavimo paslaugų teikimo sutarties sudarymo pardavimų atstovas (brokeris) veikdamas kliento (pardavėjo) interesais įvairiuose interneto tinklapiuose talpina skelbimus apie parduodamą turtą, bendrauja su potencialiais turto pirkėjais, organizuoja nekilnojamojo turto apžiūrą, teikia informaciją klientui (pardavėjui) ir kt.

7.3. Atsakovės teigimu, šiuo konkrečiu atveju, kaip teisingai konstatuota ir skundžiamame sprendime, tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartis tarp apeliantės ir trečiojo asmens sudaryta nebuvo, t. y. nei atsakovė, nei trečiasis asmuo nebuvo įsipareigoję teikti apeliantei jokių tarpininkavimo paslaugų, kaip nurodyta pirmiau, ir tokių paslaugų faktiškai neteikė. Kaip matyti iš bylos medžiagos ir pačios apeliantės teiktų paaiškinimų teisme, pati apeliantė rado buto skelbimą internete ir paskambino K. J.. Nors K. J., kaip teigia apeliantė, pasiūlė apžiūrėti kitą turtą (butą), tai per se nereiškia, jog tarp šalių susiklostė tarpininkavimo paslaugų teikimo santykiai. Atsakovė akcentuoja, kad tokie veiksmai, kaip turto aprodymas potencialiam pirkėjui, nelaikytinas tarpininkavimo paslaugų teikimu potencialiam pirkėjui. Šiuo atveju paslaugos yra teikiamos turto savininkui, t. y. turto pardavėjui, su kuriuo yra sudaryta tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartis ir kuris kreipėsi į pardavimų atstovą (brokerį) būtent su tikslu gauti tarpininkavimo paslaugas parduodant turimą nekilnojamąją turtą.

7.4. Atsakovės teigimu būtina akcentuoti ir tai, kad priešingai nei interpretuoja apeliantė, rezervacijos sutartis, nėra ir negali būti laikoma sutartimi, kuria apeliantė su trečiuoju asmeniui ar K. J., veikusiu buto savininkės vardu, susitarė dėl tarpininkavimo paslaugų teikimo. Kaip matyti iš rezervacijos sutarties turinio, joje nėra nei vienos sąlygos, kuria trečiasis asmuo ar K. J. būtų įsipareigojęs teikti tarpininkavimo paslaugas apeliantei. Nurodo, kad nėra jokio teisinio pagrindo sutikti ir su apeliantės apeliaciniame skunde dėstoma pozicija, jog tarpininkas (franšizės naudotojas) įsipareigoja ne tik tarpininkavimo sutartį sudariusiam asmeniui (pvz. pardavėjui), bet ir tam asmeniui, kurį suranda (pvz. pirkėjui), nes toks apeliantės vertinimas iš esmės iškreipia sutartinių / prievolinių teisinių santykių esmę, t. y. tarpininkas nėra ir negali būti laikomas įsipareigojusiu potencialiam turto pirkėjui, nes jis atstovauja pardavėjo interesus ir būtent pardavėjui teikia paslaugas. Nesant jokio susitarimo, įsipareigojimai patys savaime nekyla, kaip nepagrįstai mano apeliantė.

Šalies argumentai

7.5. Apeliantės nuomone, visuma aukščiau nurodytų aplinkybių leidžia daryti neginčijamą išvadą, kokią, be kita ko, pagrįstai padarė ir pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime, kad apeliantė nesudarė su trečiuoju asmeniu tarpininkavimo paslaugų sutarties, siekiant įsigyti butą, jį susirandant tarpininko pagalba, o apeliantė savarankiškai nekilnojamojo turto ieškojo įsigijimui be jokio papildomo brokerio atstovavimo jos naudai ieškant įsigyti. Atitinkamai, akivaizdu, jog pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai skundžiamame sprendime konstatavo ir tai, kad nėra faktinio ir teisinio pagrindo teigti, jog franšizės teisių naudotojas trečiasis asmuo suteikė / pardavė apeliantei nekokybiškas tarpininkavimo paslaugas pagal franšizės sutarti, dėl ko kyla ne tik franšizės teisių naudotojo (trečiojo asmens), bet ir franšizės teisių davėjo (atsakovės) atsakomybė. Nurodo, kad sudarius rezervacijos sutartį tarp rezervacijos sutarties šalių susiklostė preliminarūs buto pirkimo – pardavimo teisiniai santykiai, o ne tarpininkavimo paslaugų teikimo santykiai.

7.6. Nurodo, kad teisę trečiajam asmeniui sudaryti preliminariąją buto pirkimo - pardavimo sutartį su apeliante išimtinai galėjo suteikti tik buto savininkė, o ne atsakovė, kaip nepagrįstai tvirtina apeliantė. Tačiau buto savininkė A. D. tokios teisės K. J. nebuvo suteikusi, o apeliantė K. J. turimais įgaliojimais sudaryti su ja preliminariąją buto pirkimo - pardavimo sutartį neįsitikino. Teigia, kad šiuo atveju tarp K. J. ir buto savininkės A. D. susiklostė netikras atstovavimas, kurį mini ir pirmosios instancijos teismas. Todėl šiuo konkrečiu atveju būtent apeliantė ir sudarė rezervacijos sutartį (preliminariąją buto pirkimo - pardavimo sutartį) su netikrą atstovavimą vykdžiusiu asmeniu, t. y. K. J., ko pasėkoje, nepasitikrinusi K. J. turimų įgaliojimų veikti buto savininkės A. D. vardu, būtent pati apeliantė ir privalo prisiimti iš to kilusias neigiamas pasekmes, o nepagrįstai perkelti šių atlyginimą atsakovei.

7.7. Teigia, kad pagal CK 6.773 straipsnio 1 dalį, kuriuo remiasi apeliantė, teisių turėtojas subsidiariai atsako pagal naudotojui pareikštus reikalavimus dėl prekių (darbų, paslaugų) naudotojo parduotų pagal franšizės sutartį kokybės. Ši teisės norma imperatyvi ir aiškiai numato, jog franšizės teisių turėtojas subsidiariai atsako pagal franšizės naudotojui pareikštus reikalavimus tik dėl paslaugų (prekių, darbų) franšizės teisių naudotojo parduotų pagal franšizės sutartį, kokybės. Todėl akivaizdu, jog CK 6.773 straipsnio 1 dalis skirta reguliuoti franšizės sutarties pagrindu teikiamų paslaugų kokybės klausimus, o ne situacijas, kai padaroma galimai nusikalstama veika. Atsakovės nurodo, kad ne kartą akcentavo pirmosios instancijos teismui, jog ji turi galimybę kontroliuoti trečiojo asmens įmonės vykdomą veiklą, kiek tai susiję su pagal franšizės sutartį suteiktų teisių visumos pagrindu teikiamų paslaugų kokybe.

7.8. Atkreipia dėmesį į tai, kad iš byloje surinktų įrodymų matyti, jog atsakovė, kaip franšizės turėtoja, kontrolę trečiojo asmens atžvilgiu vykdė tik tiek, kiek to reikalauja Civilinis kodeksas ir protingumo bei sąžiningumo principai. Franšizės aprašomos biuro ir su juo bendradarbiaujančių brokerių veiklos gairės ir taisyklės (žingsniai) santykyje su klientu: klientų pritraukimas; sutarties sudarymas, būtinas jos pasirašymas; sutarties vykdymas: reikalavimai skelbimų kokybei, jų platinimo šaltiniams, pagalba paslaugų sutartį sudariusiam klientui; sutarties uždarymas ją įvykdžius; tolimesnis ryšys su klientu. Atsakovė nagrinėjamoje byloje buvo pateikusi ir kitus įrodymus, iš kurių matosi, kad atsakovė franšizės gavėjams, įskaitant ir trečiąjį asmenį, buvo pateikusi sutarčių projektus (patalpinant juos klientų valdymo programoje), kuriais brokeriai turėtų naudotis veikiant santykyje su klientais. Todėl šioje apimtyje atsakovė ir galėjo kontroliuoti trečiąjį asmenį, ką ji faktiškai ir darė. Iš pateiktos 2020 m. gegužės 28 d. trečiojo asmens biuro „CAPITAL Property Group CRM“ audito ataskaitos matyti, jog atsakovė tikrino, ar trečiojo asmens biure vykstantys procesai organizuojami ir vykdomi laikantis standartų, nustatytų franšizės gavėjo veiklos žinyne: tikrinama, ar pasirašomos tarpininkavimo sutartys su klientais; nekilnojamojo turto objektų skelbimo kokybė; ar pasirašytos bendradarbiavimo sutartus su biuro brokeriais; ar brokeriai pildo klientų valdymo programą (ang. CRM). Apeliantė nebuvo pagal franšizės sutarti parduodamų paslaugų klientė, todėl atsakovė neturėjo teisinių ir techninių galimybių kontroliuoti trečiojo asmens ar K. J. veiksmų, veikiant santykyje su tračiaisiais asmenimis, ne klientais.

7.9. Atsakovė atkreipia teismo dėmesį į CK 6.766 straipsnio 1 dalį, kurioje įtvirtinta, kad franšizės sutartimi viena šalis (teisių turėtojas) įsipareigoja perduoti už atlyginimą kitai šaliai (naudotojui,) tam tikram terminui arba neterminuotai, teisę naudotis verslo tikslais išimtinių teisių priklausančių teisių turėtojui visumą (teise į firmos vardą, teise į prekių ar paslaugų ženklą, teise į saugomą komercinę (gamybinę) informaciją ir kt.), o kita šalis įsipareigoja už tai mokėti sutartyje nustatytą atlyginimą. Atsakovės manymu pati apeliantė privalėjo elgtis atidžiai ir rūpestingai, pati asmeniškai privalėjo įsitikinti K. J. turimais įgaliojimais pasirašyti sutartis bei gauti pinigines lėšas buto savininkės vardu. Nurodytos pareigos neįgyvendinus, būtent pati apeliantė yra atsakinga už savo patirtus nuostolius ir šių atlyginimo gali reikalauti tik iš netikrą atstovavimą vykdžiusio asmens, o ne atsakovės, kuri objektyviai sukontroliuoti tarp K. J. ir (ar) trečiojo asmens bei apeliantės susiklosčiusių teisinių santykių negalėjo.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir motyvai

Skundas netenkintinas.

8. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą jo teisėtumo ir pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes, ar teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teikėjų kolegija nagrinėja bylą neperžengdama apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

9. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Apeliacinio teismo teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.

10. Nagrinėjamoje byloje sprendžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo netenkintas ieškovės ieškinys dėl subsidiarios žalos atlyginimo, teisėtumo ir pagrįstumo klausimas.

Dėl 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutarties turinio aiškinimo

11. Vienas pagrindinių civilinių santykių teisinio reglamentavimo principų – sutarties laisvės principas – lemia, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis).

12. Taigi sutartis reiškia dviejų ar daugiau asmenų valios suderinimą, kurio tikslas – sukurti tarpusavio teises ir pareigas. Iš CK 6.154 ir 6.159 straipsniuose pateiktos sutarties apibrėžties darytina išvada, kad esminis sutarties požymis ir svarbiausias sutarties galiojimo elementas yra šalių susitarimas. Remiantis konsensualizmo principu, sutarčiai sudaryti pakanka šalių valios sukurti tarpusavio santykius, todėl paprastai laikoma, kad suderinta šalių valios išraiška yra pakankamas sutartinių santykių atsiradimo pagrindas ir nesuteikiama lemiamos reikšmės valios išraiškos formai. Sutartinių santykių teisiniam reguliavimui būdingas minimalus šalių valios varžymas, todėl šalys gali laisvai nusistatyti tarpusavio teises bei pareigas, jos taip pat yra laisvos pasirinkdamos formą, kuria išreiškia savo susitarimo turinį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. gegužės 16 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-224/2012).

13. Bylos duomenimis nustatyta, kad 2021 m. gegužės 4 d. buvo sudaryta rezervacijos sutartis, kuria susitarta dėl buto būsimo įsigijimo. Rezervacijos sutartis sudaryta tarp pirkėjos R. K. ir turto savininkės A. D. atstovės MB „Kereros investicijos“. Minėtos sutarties pagrindu buvo sumokėta 5 000,00 Eur suma, kuri apeliantės įsitikinimu garantavo nekilnojamojo turto – buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr.(duomenys neskelbtini), įsigijimą iki 2021 m. gegužės 12 d. pasirašant preliminariąją arba notarinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Vertinant rezervacijos sutartį kaip atskirą sutarties rūšį, svarbu akcentuoti tai, kad Lietuvos teisės aktuose nėra išskiriama tokia sutarčių rūšis. Tokia sutartis galėtų būti kvalifikuojama kaip avansinė sutartis, kaip preliminarioji sutartis ir kaip preliminarioji sutartis dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties. Analizuojant tokio pobūdžio sutartį reikia žiūrėti į kontekstą ir ko šalys siekė sudarydamos rezervavimo sutartį. Jei rezervacijos sutarties tikslas yra sudaryti preliminariąją sutartį, tai bus laikoma ketinimų protokolu, jei tikslas – pagrindinė sutartis, bus laikoma preliminariąja sutartimi, o jei susitariama dėl būsimo namo / buto pirkimo – preliminarioji sutartis dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties.

14. Analizuojant 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartį svarbu pažymėti tai, kad jos 2 punkte nurodyta, jog sutarties šalys susitarė iki tam tikros datos sudaryti preliminariąją arba notarinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, taigi esant tokio dvejopo pobūdžio susitarimui svarbu tinkamai įvertinti sutarties turinį. Tokiu atveju svarbu dar kartą paminėti, kad jei rezervacijos sutarties tikslas yra sudaryti preliminariąją sutartį, tai toks susitarimas bus laikomas ketinimų protokolu. Ketinimų protokolas, kaip atskira sutarties rūšis, Lietuvos teisės aktuose taip pat nėra išskiriama. Ketinimų protokolas dažniausiai pasirašomas siekiant įforminti šalių ketinimus bendradarbiauti ir ateityje sudaryti pagrindines sutartis atitinkamiems susitarimams įgyvendinti. Ketinimų protokolu įprastai įforminami derybų metu pasiekti susitarimai dėl tolesnio bendradarbiavimo, o tai daugiau moralinis įsipareigojimas, nenumatantis sankcijų ar kitų pasekmių nevykdymo atveju. Taigi šiuo atveju 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartis nelaikytina ketinimų protokolu, kadangi numato įsipareigojimų nevykdymo sankcijas (rezervacijos sutarties šalių įsipareigojimų 3 ir 4 punktas, nutraukimo sąlygų 3 punktas).

15. Tokiu atveju, kaip jau buvo minėta, 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartis gali būti kvalifikuojama kaip preliminarioji sutartis. Taigi CPK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal kasacinio teismo praktiką, preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, akcentuotina, kad tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo, vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, ne veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje.

16. Aptarto reglamentavimo kontekste apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutarties turinio aiškinimu, kuris, kaip ir nurodė pirmosios instancijos teismas, aiškiai atskleidžia preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties esminius bruožus, t. y. tai susitarimas sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, numatytas terminas, numatyta kaina, rezervacijos sutartis sudaryta rašytine forma, ką ir numato CK 6.165 straipsnio nuostatos, tokiu atveju minėta sutartis negali būti vertinama paslaugų sutarties kontekste.

17. Apeliaciniame skunde nurodyti veiksmai, kad MB „Kereros investicijos“ inicijavo paslaugos dėl buto pardavimo teikimą ieškovei ir faktiškai šią paslaugą pradėjo teikti: pasiūlė, parodė parduodamą butą, parodė buto nuosavybės dokumentus, pasiūlė sudaryti sutartį, sudarė rezervacijos sutartį, pagal kurią pirkėja sumokėjo 5 000,00 Eur avansą, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, yra panašūs į CK 6.716 straipsnyje nurodytus veiksmus, kadangi minėto straipsnio nuostatos apibrėžia paslaugų sutarties sampratą. Taigi pagal minėtą straipsnį paslaugų sutartimi viena šalis (paslaugų teikėjas, šiuo atveju – trečiasis asmuo MB „Kereros investicijos“) įsipareigoja pagal kitos šalies (klientės, šiuo atveju – apeliantės) užsakymą (šiuo atveju apeliantė susisiekė su nekilnojamojo turto pardavimo / nuomos paslaugas teikiančiu trečiuoju asmeniu MB „Kereros investicijos“ dėl nekilnojamojo turto – buto apžiūros) suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus, t. y. MB „Kereros investicijos“ vadovas (brokeris) K. J. pasiūlė apžiūrėti kitą nekilnojamojo turto objektą, pasiūlė sudaryti rezervacijos sutartį). Tačiau nagrinėjamu atveju, nors ir egzistuojant veiksmams, kurie yra panašūs į CK 6.716 straipsnyje aprašomus veiksmus, būtina pažymėti tai, kad tokio pobūdžio sutartiniai santykiai yra atlygintini, kadangi minėto straipsnio nuostatoje imperatyviai nurodyta, jog klientas (šiuo atveju apeliantė) už tokio pobūdžio suteiktas paslaugas įsipareigoja sumokėti paslaugos davėjui (šiuo atveju MB „Kereros investicijos“ už tai, kad parodė butą, kad parengė ir pasiūlė sudaryti rezervacijos sutartį). Todėl paminėti veiksmai ar (ir) šalių susitarimas dėl nekilnojamojo turto apžiūros, rezervacijos sutarties sudarymo nelaikytini tam tikrų atlygintinų paslaugų suteikimu, kadangi dėl tokių paslaugų atlikimo šalys nesusitarė. Byloje nėra duomenų, kad apeliantė būtų sumokėjusi trečiajam asmeniui MB „Kereros investicijos“ dėl to, kad jos vadovas (brokeris) K. J. jai parodė, pasiūlė apžiūrėti kitą nekilnojamąjį turtą – butą, pasiūlė sudaryti ir parengė rezervacijos sutartį, pagal kurią apeliantė sumokėjo rezervacijos mokestį, kaip garantą, kad nekilnojamasis turtas – butas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys nekelbtini), bus parduotas apeliantei.

18. Svarbu pažymėti ir tai, kad Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma. Toks aiškinimas atitinka kasacinio teismo praktikoje suformuluotus išaiškinimus dėl atlygintinų paslaugų teikimo sutarties formos (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 15 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-233-421/2016 43 punktą; 2016 m. birželio 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-686/2016 13 punktą; 2016 m. lapkričio 25 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-483-684/2016 24 punktą; kt.). Tačiau tokio pobūdžio sutartis gali būti tik tuomet, kai šalys susitaria dėl visų CK 6.716 straipsnyje nurodytų sąlygų, t. y. suteikta paslauga ir sutartas atlyginimas už tos paslaugos atlikimą.

19. Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos skundžiamo sprendimo motyvus ir šalių procesiniuose dokumentuose pateiktus argumentus, neturi pagrindo nesutikti su bylą nagrinėjusio pirmosios instancijos teismo atliktu 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutarties sąlygų aiškinimu. Išvadą dėl būtent tokios rezervacijos sutarties nuostatų turinio esmės bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas padarė išanalizavęs tiek pačios sutarties tekstą, tiek įvertinęs šalių argumentus bei nurodytas aplinkybes. Minėta, kad sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt. (CK 6.156 straipsnis). Todėl tuo atveju, kai sutarties sąlygos neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei, sutarties šalys yra saistomos sutartinių įsipareigojimų vykdymo tokiu būdu, kokiu jos pačios susitarė.

Dėl subsidiariosios atsakomybės pagal franšizės sutartį

20. Franšizės sutarties apibrėžimą pateikia CK 6.766 straipsnio 1 dalis, kurioje nurodyta, kad franšizės sutartimi viena šalis (teisių turėtojas) įsipareigoja perduoti už atlyginimą kitai šaliai (naudotojui) tam tikram terminui arba neterminuotai teisę naudotis verslo tikslais išimtinių teisių, priklausančių franšizės davėjui, visuma (teise į įmonės vardą, teise į prekių ar paslaugų ženklą, teisę į saugomą komercinę (gamybinę) informaciją ir kt.), o kita šalis įsipareigoja už tai mokėti sutartyje nustatytą atlyginimą. Šalis, suteikianti teises pagal franšizės sutartį, čia yra vadinama teisių turėtoju, o šalis, gaunanti teises, – naudotoju. Taigi CK 6.766 straipsnio 1 dalis įtvirtina franšizės sutarties požymius. Franšizės sutartis yra sudaryta konsensuso pagrindu, šalių teisės ir pareigos atsiranda nuo sutarties sudarymo, o ne konkrečių veiklų atlikimo, dažniausiai ji yra dvišalė ir visais atvejais atlygintina. Taip pat franšizės sutartis gali būti sudaryta tam tikram terminui arba neterminuotai. Franšizės sutartis yra abipusiai naudingas susitarimas, nes franšizės gavėjas franšizės sutartimi įgauna galimybę pasinaudoti žinomu prekės ženklu, gamybos metodu, dalykine reputacija ir t. t., t. y. dalykais, kuriems įgyti reikia nemažai laiko ir investicijų.

21. Apeliantės teigimu, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kaip tokiu atveju yra taikoma CK 6.245 straipsnio 5 dalies norma: minėta norma įtvirtintą bendrąją subsidiariojo skolininko atsakomybės taisyklę, kreditorius iki pareikšdamas reikalavimus asmeniui, kuris pagal įstatymus ar sutartį atsako papildomai, kartu su kitu asmeniu (subsidiarioji atsakomybė), turi pagrindiniam skolininkui pareikšti reikalavimą atlyginti nuostolius. Jeigu pagrindinis skolininkas atsisakė atlyginti nuostolius arba kreditorius per protingą terminą iš skolininko negavo atsakymo į pareikštą reikalavimą, tai kreditorius gali pareikšti reikalavimą atlyginti nuostolius subsidiariai atsakingam skolininkui. Įstatyme kreditoriaus teisė pareikšti reikalavimą subsidiariajam skolininkui nesiejama su išieškojimo pagal kreditoriaus reikalavimą pagrindiniam skolininkui pabaiga. Papildomo skolininko subsidiariosios atsakomybės prievolė gali būti teismo konstatuota tiek toje pačioje byloje, kurioje sprendžiama dėl kreditoriaus reikalavimo pagrindiniam skolininkui, tiek atskiroje byloje pagal ieškinį subsidiariajam skolininkui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civiliniu bylių skyriaus teisėjų kolegijos 2021 m. kovo 21 d nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „ Klaipėdos šaldytuvu terminalas“ v J. G. ir kt., bylos Nr. JK-3-118/2011, 20 l 3 m. vasario 15 d nutartis civilinėje byloje Nr. JK-3-42/201).

22. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija galėtų pritarti nurodytiems apeliacinio skundo argumentams, tačiau, nagrinėjamoje byloje sprendžiant dėl ieškinio pagrįstumo – galimos atsakovės UAB „Capital Realy“ subsidiariosios atsakomybės, pirmiausia turėtų būti nustatyta, kokiu pagrindu tokia atsakomybė galėtų kilti.

Žemesnės instancijos teismas

23. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, CK XXXVII skyriuje įtvirtinta tiesioginė franšizės teisių turėtojo atsakomybė pagal franšizės naudotojui pareikštus reikalavimus, t. y. franšizės teisių turėtojo atsakomybė kyla iš įstatymo. Pirmosios instancijos teismas, vertindamas CK 6.773 straipsnio 1 dalies nuostatos turinį, nusprendė, kad subsidiarioji franšizės teisių turėtojo atsakomybė kyla tuomet, kada turtinio pobūdžio reikalavimai pareikšti franšizės naudotojui, parduodant prekes ar suteikiant paslaugas pagal franšizės sutartį.

24. Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad franšizės teisių turėtoja UAB „Capital Realty“ suteikė teisę pagal 2017 m. gruodžio 8 d. sudarytą franšizės sutartį Nr. 32 MB „Kereros investicijos“ steigti ir atidaryti nekilnojamojo turto paslaugas teikiantį biurą, kuris veiktų atsakovės suteiktų teisių pagrindu (franšizės sutarties). Remiantis bylos medžiaga nustatyta, kad UAB „Capital Realty“ padeda įsteigtiems biurams vystyti tarpininkavimo nekilnojamojo turto srityje veiklą, kurią privalo vykdyti remiantis tiek sutartimi, tiek franšizės žinynu kaip franšizės sutarties sudėtine dalimi. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, vertinant kokio pobūdžio tarpininkavimo paslaugas, kurias privalėjo teikti franšizės teisių naudotojas, aktualus tampa franšizės žinyno „Klientų aptarnavimas“ dalies vertinimas. Pirmosios instancijos teismas įvertinęs minėtą žinyno dalį ir kitas jo dalis nustatė, kad franšizės teisių naudotojas veikia juo vadovaudamasis teikdamas dvejopo pobūdžio tarpininkavimo paslaugas – veikia kaip tarpininkas klientui parduodant arba išnuomojant jo nekilnojamąjį turtą arba veikia kaip tarpininkas ieškant nekilnojamojo turto objekto pirkti arba išsinuomoti kliento naudai. Žinyno turinys atskleidžia, kad klientams, kuriems ketinama teikti tarpininkavimo paslaugas nekilnojamojo turto srityje turtą parduodant / išnuomojant arba nusiperkant / išsinuomojant, aktualus tampa ir tarpininkavimo sutarčių su brokeriu, kuris teiks tarpininkavimo paslaugas, pasirašymas.

25. Kaip jau buvo analizuota anksčiau, dėl panašaus pobūdžio paslaugų, kurios apibrėžtos žinyne, svarbu dar kartą akcentuoti tai, kad trečiasis asmuo MB „Kereros investicijos“ apeliantei jų nesuteikė, kadangi, kaip ir buvo nustatyta, šalys dėl tokių paslaugų nesitarė nei žodžiu, nei raštu ir atlygio už tokias paslaugas trečiasis asmuo MB „Kereros investicijos“ iš apeliantės negavo. Esant nurodytoms aplinkybėms pritartina pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad tarp MB „Kereros investicijos“, kaip tariamos buto pardavėjos atstovės, ir ieškovės susiklostė tik preliminarūs buto pirkimo–pardavimo santykiai, neteisėtai veikiant tariamai pardavėjos atstovei MB „Kereros investicijos“, tačiau jokių paslaugų, galbūt teikiamų pagal franšizės sutartį, ieškovė iš franšizės teisių naudotojos MB „Kereros investicijos“ nepirko, neįgijo, dėl ko būtų pagrindas spręsti ir dėl franšizės teisių turėtojo subsidiariosios atsakomybės (CK 6.773 straipsnio 1 dalis).

26. Esant nurodytoms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos nuomone, nėra pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nekilnojamojo turto agentas (brokeris) sudaryta sutartimi su nekilnojamojo turto savininku gali būti įgaliotas sudaryti sutartis su pirkėjais dėl įsipareigojimo ateityje sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, tai teisės aktais neuždrausta, tačiau nagrinėjamu atveju akivaizdu, kad susiklostė netikras rezervacijos sutartyje nurodytos pardavėjos atstovavimas, kai pardavėjo atstovu prisistatęs K. J. sudarė įspūdį, kad jis atstovauja pardavėjui, to nesant, kurio atveju pagal sandorį, sudarytą be atitinkamų įgaliojimų, atstovaujamasis neįgyja jokių teisių ir pareigų. Tokiu atveju teisinio santykio šalimis laikomi atstovas ir trečiasis asmuo, kuris savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas nuostolių atlyginimo iš atstovo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021-03-17 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-56-684/21, 56 punktas).

27. Apibendrindama tai, kas aptarta, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja tai, kad apeliantė, sudarydama 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartį su MB „Kereros investicijos“, elgėsi nepakankamai rūpestingai ir apdairiai. Pirmosios instancijos teismo posėdžio metu apeliantė teigė, kad jos patirtis perkant nekilnojamąjį turtą yra itin ribota, kad ji tokio pobūdžio veiksmą, kaip nekilnojamojo turto pirkimas, atliko seniai ir be tarpininkų, o tiesiogiai su to turto pardavėju. Apeliantė nurodo, kad tuomet ji išdavė pakvitavimą nekilnojamojo turto pardavėjui, kaip garantą, kad jos pageidaujamas įsigyti nekilnojamojo turto objektas bus parduotas būtent jai. Taigi, apeliacinio teismo teisėjų įsitikinimu, apeliantė vis dėlto turėjo patirties perkant nekilnojamąjį turtą ir šiuo atveju apeliantei toks trečiojo asmens MB „Kereros investicijos“ vadovo (brokerio) K. J. elgesys turėjo suketi pagrįstų įtarimų – visų pirma, vien ta aplinkybė, kad nekilnojamąjį turtą – butą pasiūlė apžiūrėti ne pati pardavėja, antra, pati 2021 m. gegužės 4 d. rezervacijos sutartis, kurią sudarė apeliantė, ne tokia kaip anksčiau, kai pirko nekilnojamąjį turtą mokėdama garantiją tiesiogiai nekilnojamojo turto pardavėjui. Apeliantė turėjo domėtis, kodėl pinigai vedami ne tiesiogiai pardavėjai, o trečiajam asmeniui, turėjo domėtis, kaip tie pinigai pasieks nekilnojamojo turto pardavėją, kadangi šiuo metu viskas vyko kitaip nei prie dvidešimt metų. Taigi šiuo atveju pritartina pirmosios instancijos teismo išvadai, kad MB „Kereros investicijos“, įsigijusi teises veikti nekilnojamojo turto rinkoje po „Capital“ ženklu ir teikti tarpininkavimo paslaugas nekilnojamojo turto srityje, jokių (ne)kokybiškų paslaugų pagal franšizės sutartį apeliantei nepardavė, o tik galimai nusikalstamu būdu veikė kaip savarankiškas tariamas buto pardavėjos atstovas.

Dėl įrodinėjimą, įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų taikymo

28. Civilinėje byloje kiekviena šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis remiasi savo reikalavimams bei atsikirtimams pagrįsti, išskyrus aplinkybes, kurių nereikia įrodinėti (CPK 12, 178 straipsniai). Įrodinėjimo pareiga įvykdoma nurodant teisiškai reikšmingus faktus ir juos patvirtinančius įrodymus, renkant ir pateikiant įrodymus. Šaliai neįvykdžius įrodinėjimo pareigos, teismas gali pripažinti neįrodytomis aplinkybes, kuriomis ji remiasi. Civilinei bylai reikšmingas aplinkybes (įrodinėjimo dalyką) teismas nustato, remdamasis įrodymais. Įrodymai – civilinei bylai reikšmingi faktiniai duomenys, gauti CPK 177 straipsnio 2 dalyje išvardytomis įrodinėjimo priemonėmis ir CPK bei kitų įstatymų ir norminių aktų nustatyta tvarka. Pagal CPK 177 straipsnio 2 dalį faktiniai duomenys nustatomi šiomis priemonėmis: šalių ir trečiųjų asmenų (tiesiogiai ar per atstovus) paaiškinimais, liudytojų parodymais, rašytiniais įrodymais, daiktiniais įrodymais, apžiūrų protokolais, ekspertų išvadomis, nuotraukomis, vaizdo ir garso įrašais, padarytais nepažeidžiant įstatymų, ir kitomis įrodinėjimo priemonėmis. CPK 183 straipsnio 1 dalyje reglamentuojama, kad įrodymų tyrimą nagrinėjimo teisme metu vykdo bylą nagrinėjantis teismas CPK nustatyta tvarka. Įrodymų tyrimo tvarką nustato bylą nagrinėjantis teismas, atsižvelgdamas į dalyvaujančių byloje asmenų nuomonę.

29. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įrodinėjimo dalykas – tai juridiniai faktai, su kuriais įstatymas sieja ginčijamo santykio buvimą ar nebuvimą. Faktai, kuriais pagrįsti šalių reikalavimai ir atsikirtimai bei kitos aplinkybės, kurias būtina nustatyti taikant materialiosios teisės normas ginčo santykiams. Įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir vertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 straipsnis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2010; kt.)

30. Kasacinio teismo praktika įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo klausimais nuosekliai išplėtota (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-156-701/2016, 2016 m. gegužės 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-258-219/2016 ir jose nurodytą praktiką). Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2014; kt.). Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog faktinių duomenų įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Ar tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistavo arba neegzistavo, teismas sprendžia ištyręs ir įvertinęs byloje esančius įrodymus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-335/2009).

31. Reikalavimas vertinti įrodymus, vadovaujantis vidiniu įsitikinimu, yra teismo nepriklausomumo principo išraiška, nes nurodymai teismui, kaip vertinti vieną ar kitą įrodymą, neleistini. Dėl to atvejai, kai šalies nurodytos aplinkybės, argumentai nepripažįstami įrodytais, savaime neleidžia daryti išvados, kad bylos nagrinėjimo metu teisme buvo padaryta CPK 176, 185 straipsnių pažeidimų (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gegužės 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-243/2010; kt.).

32. Nagrinėjamoje byloje ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino esminės reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui turinčias aplinkybes, nevertino esminės reikšmės bylos išnagrinėjimui turinčių rašytinių įrodymų: atsakovės 2021 m. kovo 30 d. pretenzijos franšizės naudotojui ir 2021 m. gegužės 12 d. rašto dėl franšizės sutarties su franšizės naudotoju nutraukimo.

33. Pirmosios instancijos teismui konstatavus, kad nagrinėjamu atveju yra pareikštas ieškinys netinkamai atsakovei UAB „Capital Realty“ dėl civilinės atsakomybės kilimo, ieškinys atsakovei UAB „Capital Realty“ buvo atmestas. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad teisingam bylos išnagrinėjimui argumentai dėl atsakovės (ne)tinkamos franšizės teisių turėtojo kontrolės ar priežiūros neturi esminės reikšmės, todėl jis išsamiau dėl jų nepasisakė ir jų nevertino. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, susipažinusi su bylos duomenimis, pirmosios instancijos teismo priimtu procesiniu sprendimu, nusprendžia, jog šiuo atveju nėra pagrindo pritarti ieškovės apeliacinio skundo argumentams dėl netinkamo pirmosios instancijos teismo atlikto įrodymų vertinimo. Kadangi pirmosios instancijos teismas nustatęs, jog MB „Kereros investicijos“, įsigijusi teises veikti nekilnojamojo turto rinkoje po „Capital“ ženklu ir teikti tarpininkavimo paslaugas nekilnojamojo turto srityje, jokių (ne)kokybiškų paslaugų pagal franšizės sutartį apeliantei nepardavė, konstatuoja, kad nebuvo pagrindo nagrinėti ir vertinti UAB „Capital Realty“ kontrolę MB „Kereros investicijos“ atžvilgiu. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovė UAB „Capital Realty“ ėmėsi visų įmanomų veiksmų siekdama užkirsti kelią galimai nusikalstamai veikai, kurią vykdė MB „Kereros investicijos“ vadovas (brokeris) K. J.. Atsakovė apie tai informavo viešojoje erdvėje, įvairiuose portaluose, socialiniuose tinkluose, be to, nutraukė 2017 m. gruodžio 8 d. sudarytą franšizės sutartį Nr. 32 su MB „Kereros investicijos“, kad būtų užkirstas kelias tolesnėms MB „Kereros investicijos“ vadovo (brokerio) K. J. galimoms nusikalstamoms veikoms, ir pati 2021 m. gegužės 17 d. su pareiškimu kreipėsi į Vilniaus apygardos prokuratūros 2-ąjį baudžiamojo persekiojimo skyrių dėl ikiteisminio tyrimo pradėjimo ir neatidėliotinų tyrimo veiksmų atlikimo MB „Kereros investicijos“ vadovo (brokerio) K. J. atžvilgiu.

34. Apibendrinant tai, kas aptarta, pažymėtina, kad apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija nenustatė netinkamo įrodymų vertinimo civilinėje byloje. Kiekviena pirmosios instancijos teismo išvada padaryta pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu.

Dėl bylos procesinės baigties

35. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino teisės normas, reglamentuojančias sutarčių aiškinimą, tinkamai taikė ir aiškino procesinės, materialinės teisės normas, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, todėl jo keisti pagrindo nėra (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

36. Dėl kitų argumentų apeliacinės instancijos teisėjų kolegija nepasisako, nes jie nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto procesinio sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-03-14 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010-06-01 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010-03-16 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010).

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

37. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Atmetus ieškovės apeliacinį skundą, jos patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos.

38. Atsakovė prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų nepateikė, todėl šio klausimo apeliacinio teismo teisėjų kolegija nesprendžia.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 324–331 straipsniais, teisėjų kolegija

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Teisėjos Raimonda AndrulienėAušra MaškevičienėGiedrė Seselskytė