Klaipėdos apygardos teismo sprendimas, e2-449-1092/2022

Teismas: Klaipėdos apygardos teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2022-10-04
Bylos Nr.: e2-449-1092/2022
Teisminio proceso Nr.: 2-57-3-00026-2022-1
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Aurimas Brazdeikis
Ieškovas: K. Č., G. R.
Trečiasis asmuo: K. M., J. P.
Atsakovas: V. B., L. B.

Kategorijos

2.6.11.1Bendrosios pirkimo-pardavimo sutarties nuostatos
2.6.10.2.4.1Turtinė žala
3.2.4.11Įrodymų vertinimas

Civilinė byla Nr. e2-449-1092/2022Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00026-2022-1 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.11.1; 2.6.10.2.4.1; 3.2.4.11

(S)KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2022 m. spalio 4 d.Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas Aurimas Brazdeikis,sekretoriaujant Karolinai Pažemeckienei,dalyvaujant ieškovei K. Č.–Raukei ir jos atstovui advokatui P. V.,atsakovių atstovui advokatui A. B.,trečiajam asmeniui K. M. ir jo atstovui advokatui R. T.,trečiajam asmeniui J. P.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų G. R. ir K. Č.–R. ieškinį atsakovėms V. B. ir L. B. dėl nupirkto nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidų atlyginimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų – K. M. ir J. P..

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Šalies argumentai

1. Ieškovai kreipėsi į teismą prašydami priteisti solidariai iš L. B. ir V. B.:

1.1. G. R. naudai 26 606,96 Eur nuostolių atlyginimo ir 5 procentus metinių procesinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;

1.2. K. Č. – R. naudai 26 606,96 Eur nuostolių atlyginimo ir 5 procentus metinių procesinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

2. Ieškovų ieškinys grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

2.1. 2017 m. rugpjūčio 17 d. statytoja K. P. pateikė deklaraciją apie statybos užbaigimą Nr. 01, kuria deklaruota, kad gyvenamasis namas, esantis (duomenys neskelbtini) (toliau – Gyvenamasis namas), pastatytas pagal projekto sprendinius ir teisės aktų reikalavimus. 2019 m. lapkričio 18 d. pagal paveldėjimo teisės pagal testamento liudijimą Gyvenamąjį namą ir 490/1082 žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), paveldėjo atsakovės V. B. ir L. B.. 2020 m. balandžio 1 d. tarp ieškovų ir atsakovių, atstovaujamų nekilnojamojo turto brokerio R. S., buvo sudaryta pirkimo – pardavimo sutartis, kuria atsakovės pardavė joms i) po 1/2 priklausiusius 490/1082 žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), po 245/1082 dalį kiekvienam ieškovų; ii) Gyvenamąjį namą, esantį (duomenys neskelbtini), po 1/2 kiekvienam ieškovų.

2.2. Praėjus apytiksliai pusei metų po Gyvenamojo namo įsigijimo, ieškovai pastebėjo įtrūkimą Namo sienoje, kuris plėtėsi, trūko grindys, atsirado įtrūkimai lubose, namo išorėje – situacija vis blogėjo. Per lubas pradėjo tekėti vanduo. Ieškovai kreipėsi į ekspertą Klaipėdoje, į kelias statybos įmones, kurios nurodė, kad problemos greičiausiai susijusios su pamatais, tikėtina, kad namas slenka žemyn, nes gruntas netinkamas.

2.3. Siekdami tiksliai nustatyti trūkumus ir jų ištaisymo kainą, ieškovai kreipėsi į statybos ekspertą V. Š., kuris, 2021 m. gruodžio 18 d. atlikęs Gyvenamojo namo apžiūros, matavimo ir skaičiavimo veiksmus, 2022 m. sausio 15 d. parengė Ataskaitą (toliau – Ataskaita), kurioje atsakyta į užsakovės iškeltus klausimus.

2.4. Ekspertas atlikdamas pamatų tyrimą nustatė, kad:

2.4.1. Inžinerinių geologinių ir geotechninių (toliau – IGG) tyrimų privalomumą nustato STR 1.04.02:2011 „Inžineriniai geologiniai ir geotechniniai tyrimai“. Jų 8 punkte nustatyta, kad IGG tyrimai sudaro statybinių tyrimų dalį, o IGG tyrimų ataskaita yra privalomasis statinio projekto rengimo dokumentas. Inžineriniai geologiniai ir geotechniniai tyrimai nebuvo atlikti. IGG tyrimų ataskaita nepadaryta.

2.4.2. Namo pamatų būklės nustatymui buvo iškastos iki 2,5 m metrų gylio duobės. Nustatyta, kad pamatų įrengimo metu buvo iškastos 0,6-0,65 metrų gylio duobės pripilant į jas betono supiltiniame juodžemio grunte nekasant iki natūralaus gamtinio laikančiojo grunto. Kasant duobes aplink Namą, nustatyta, kad pamatai remtųsi į laikantįjį gruntą, jų gylis turi būti apie 1,90 metro, o rasta, kad pamatų gylis yra 0,50-0,60 m. Darbai turėjo būti atlikti pagal įmonės, turinčios leidimą geologiniams tyrimams atlikti, geologinius grunto tyrimus pagal projektą laikantis LST EN 1536:2011 standarto.

2.4.3. Praktiškai Namas laikosi ant gręžtinių pamatų (rostverko) augaliniame grunte, todėl yra neatsparus ir nepastovus (krypuoja, plaukioja augaliniame grunte). Pamatai rengti atmestinai ir be būtino geologinio grunto tyrimo. Namo statybos metu pamatų įrengimas yra neteisingas, neįgilinant į laikantįjį gruntą 30 cm, o tai yra esminis pažeidimas. Pažeisti teisės aktai: (STR ,,Esminis statinio reikalavimas ,,Mechaninis atsparumas ir pastovumas“; STR „Esminis statinio reikalavimas „Naudojimo sauga“; Statybos įstatymas).

2.4.4. Šio tyrimo metu pagal 2021 m. gruodžio 18 d. surinktus duomenis padaryta preliminari pamatų įrengimo sąmata. Tik atlikus geologinius tyrimus pamatus daranti įmonė gali tiksliai suprojektuoti ir tiksliau suskaičiuoti pamatų įrengimo kainą. Todėl jų įrengimo kaina gali skirtis nuo Lokalinės pamatų įrengimo sąmatos kainos – 22 269,65 Eur (su PVM).

2.4.5. Kad galima būtų naujai Namo pamatus įrenginėti, reikalinga išardyti aplink Namą įrengtas kiemo trinkeles, dvejus lauko laiptus, tambūrą, betoninius takelius, terasą. Šiems darbams suskaičiuoti yra sudaryta lokalinė sąmata – 12 664,99 Eur (su PVM). Kadangi 2017 metais pastatytas Namas neturėjo pastovumo, jis judėjo, todėl skilo viena kapitalinė Namo siena įtrūko skardinė stogo danga, sutrūkinėjo Namo fasadinis tinkas, pažeista Namo vidaus apdaila. Šiems darbams suskaičiuoti yra sudaryta lokalinė sąmata – 18 279,28 Eur (su PVM). Namo atstatymas į jo pirkimo metu buvusią būklę pagal sudarytą sąmatą kainuotų 53 213,92 Eur (su PVM).

2.5. Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.327 straipsnio 1 dalis). Perduodamo daikto kokybės reikalavimai reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Reikalavimai dėl daikto kokybės apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 straipsnio 1, 4, 6 dalys).

2.6. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti.

2.7. Užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu. Viena vertus, tai reiškia, kad pardavėjas garantuoja, jog parduodamų daiktų kokybė atitinka reikalavimus daiktui (CK 6.327 straipsnis). Kita vertus, pardavėjui atsakomybė už netinkamą daikto kokybę netaikoma tik įstatyme ar sutartyje aiškiai apibrėžtais pagrindais. Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus.

2.8. Jeigu parduotas daiktas neatitinka jam taikytinų įprastų ar sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų, pirkėjas gali ginti savo pažeistas teises CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytais (specialiaisiais) ir bendraisiais teisių gynimo būdais. CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte įtvirtinta pirkėjo teisė reikalauti, kad pardavėjas atlygintų pirkėjo išlaidas daikto trūkumams ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti.

2.9. Minėtų faktinių aplinkybių ir teisinio reguliavimo kontekste ieškovai pažymi, kad apžiūrėjus Gyvenamąjį namą prieš jo įsigijimą, jis atrodė tvarkingas, nebuvo matyti jokių defektų, kuriuos galėjo pastebėti pirkėjas neturėdamas specialių žinių ir neatlikęs specialių tyrimų. Tuo tarpu, Sutartyje pardavėjos patvirtino, kad Gyvenamasis namas neturi jokių paslėptų trūkumų, kurie trukdytų naudoti jį pagal paskirtį.

2.10. Iš pradžių ieškovai neturėjo jokių pretenzijų dėl Gyvenamojo namo kokybės. Po pusės metų atsiradusio sienos įskilimo nesureikšmino, nes, ieškovų žiniomis, tam tikras namo judėjimas pirmus kelis metus po statybos galimas, ko pasėkoje galimi paviršiniai apdailinės dalies skilimai. Tačiau ilgainiui įtrūko viena kapitalinė namo siena, įtrūko skardinė stogo danga, sutrūkinėjo namo fasadinis tinkas, grindys, pažeista namo vidaus apdaila, dėl ko ieškovai išsigando, kad namas griūva. Ir kaip paaiškėjo vėliau – išsigando pagrįstai. Ekspertui atlikus Gyvenamojo namo defektų priežasties įvertinimą, paaiškėjo, kad namo pamatai buvo įrengti blogai ir Gyvenamasis namas, nesiėmus veiksmų, yra pasmerktas sugriūti. Trūkumai yra esminiai – Gyvenamuoju namu netgi negalima naudotis pagal paskirtį, nes yra sugriuvimo pavojus. Šiai dienai Gyvenamojo namo ieškovai negali nei eksploatuoti (kiaurai trūkusios sienos, per kurias eina šaltis, išlinkusios ir sutrūkusios grindys, stogas, per kurį į namo konstrukcijas patenka vanduo, nestabilūs namo pamatai ir t.t.) nei faktiškai disponuoti – apie tokio namo pardavimą negali būti net kalbos.

2.11. Paminėtų aplinkybių visuma pagrindžia, kad Gyvenamasis namas pardavimo metu buvo su esminiais defektais, dėl kurių Gyvenamasis namas yra pasmerktas sugriūti. Šie defektai buvo paslėpti, ieškovai įprastinės apžiūros metu jų negalėjo pastebėti. Defektai buvo nustatyti tik ekspertui atlikus tiriamuosius veiksmus ir įvertinus pamatų būklę. Tiksliai Gyvenamojo namo defektus ir jų apimtį ieškovai sužinojo tik 2022 m. sausio 15 d., ekspertui pateikus Ataskaitą. Atsakovės kaip Gyvenamojo namo pardavėjos yra atsakingos už paslėptus parduoto Gyvenamojo namo defektus. Ataskaitoje apskaičiuota Gyvenamojo namo defektų pašalinimo sąmata sudaro 53 213,92 Eur (su PVM).

Atsiliepimas

3. Atsakovės pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašo ieškinį atmesti, priteisti atsakovėms bylinėjimosi išlaidas.

4. Atsiliepimas į ieškinį grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

4.1. Mirus atsakovių močiutei, atsakovės paveldėjo statinį ir žemės sklypą 490/1082, esančius (duomenys neskelbtini). Kadangi atsakovės Lietuvoje negyvena, atsakovės susitarė parduoti paveldėtą nekilnojamąjį turtą. Atsakovės nėra profesionalios pardavėjos ir neužsiima prekyba nekilnojamuoju turtu. Nei viena iš atsakovių nėra gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – statinys), statytojos, taip pat nėra šio statinio statybos dalyvės, atsakovės nedalyvavo jo statybos procese ir niekaip prie to neprisidėjo.

4.2. Vadovaujantis surinktais duomenimis, dar prieš atsakovių močiutei įsigyjant dalį žemės sklypo, jame jau buvo parengtas / pradėtas rengti dviejų vieno buto gyvenamųjų namų projektas, kurio statytoju (užsakovu) nurodytas pats sklypą perleidęs / buvęs sklypo savininkas P. M., kuris, be kita ko, yra ir gretimo sklypo savininkas.

4.3. 2015 m. spalio 13 d. atsakovių močiutė, K. P., pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijo žemės sklypo dalį iš P. M.. Turimais duomenimis, tuo pat metu kitą sklypo dalį įsigijo J. S.. Vadovaujantis surinktais duomenimis apie statinio projektą, statinio projekto vadovas buvo K. M.. 2016 m. vasario 4 d. K. P. įgaliojo K. M. (projekto vadovą), atlikti visus reikalingus veiksmus, susijusius su projekto parengimu, suderinimu, tikrinimu, dėl statybą leidžiančių dokumentų išdavimo ir kt. Šiuo įgaliojimu atsakovių močiutė, K. P., taip pat įgaliojo K. M. atlikti (organizuoti) tyrinėjimo darbus, vykdant visus su tuo susijusius veiksmus ir netgi „savo nuožiūra parengti pastatų ir inžinerinių įrenginių projektus“. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad būdama senyvo amžiaus (71 metų), K. P. nesikišo į projektavimo darbus. 2016 m. gegužės 20 d. buvo išduotas statybos leidimas. 2016 m. liepos 4 d. buvo išduota pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto.

4.4. 2016 m. liepos 7 d. K. P. ir J. S. sudarė ir VĮ „Registrų centras“ įregistravo jungtinės veiklos sutartį, kuria susitarė kooperuodamosi pastatyti du vieno buto gyvenamuosius namus žemės sklype ir juos įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Šia jungtinės veiklos sutartimi J. S. buvo perduota dalis teisių ir pareigų pagal projektą ir statybos leidimą. Jungtinės veiklos sutartimi K. P. ir J. S. susitarė, kad lygiomis dalimis atsako už tretiesiems asmenims padarytus nuostolius.

4.5. Vadovaujantis 2016 m. rugpjūčio 5 d. pažyma apie deklaruotą gyvenamąją vietą, atsakovių močiutė šiame name gyveno jau nuo 2016 m. rugpjūčio 15 d. 2017 m. rugpjūčio 17 d. pateikta deklaracija apie statybos užbaigimą, kuriame yra pateikti duomenys apie kitus statinio statybos dalyvius: statinio statybos vadovą P. R. bei duomenys apie statinio statybos techninės priežiūros vadovę N. Ž..

Motyvuojamoji dalis

4.6. Iš pateiktos įvykių chronologinės sekos matyti, kad atsakovių močiutė, būdama garbingo 71 metų amžiaus, visus statybos procesus buvo pavedusi atlikti, šiuos procesus išmanantiems asmenims. Aplinkybė, kad įgaliojime K. M. atsakovių močiutė nurodė statinį projektuoti savo (K. M.) nuožiūra, patvirtina, kad ji į šiuos procesus nesikišo ir patikėjo juos atsakingiems savo srities žinovams.

4.7. Po močiutės mirties, paveldėjusios šio ginčo objektu tapusį nekilnojamąjį turtą, taip pat atsižvelgdamos į tai, kad pačios atsakovės Lietuvoje negyvena, atsakovės kreipėsi į R. S. (toliau – atstovas) dėl paveldėto turto pardavimo. Ieškovams susipažinimui ir įvertinimui buvo pateikti atsakovių atstovo turimi namo dokumentai. Ieškovams taip pat buvo žinoma, kad atsakovės nėra šio statinio statytojos, kad atsakovės parduodamą nekilnojamąjį turtą paveldėjo po atsakovių močiutės mirties.

4.8. Atsakovės parduodamos paveldėtą turtą neturėjo pagrindo abejoti dėl paveldėto nekilnojamojo turto atitikties teisės aktuose keliamiems reikalavimams, kadangi statinio statybos 100 proc. baigtumas (statybos pabaiga) 2017 metais atsakovių močiutės buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Kad įregistruoti statybos baigtumą, turėjo būti pateikta pažyma, apie statinio atitiktį projekto sprendiniams bei keliamiems įstatymų reikalavimams. Be to, atsakovės neabejojo namo saugumu ir kokybiškumu, kadangi pati atsakovių močiutė gyveno šiame name. Atsakovės, parduodamos paveldėtą nekilnojamąjį turtą ieškovams, buvo sąžiningos, neturėjo ketinimų ir nesiekė nieko nuslėpti nuo ieškovų ir netgi nebūtų galėję to padaryti, kadangi atsakovės nebuvo parduodamo statinio statytojos ir nieko apie jo statybos procesą nežinojo.

4.9. 2020 m. vasario 8 d. tarp šalių buvo sudaryta Preliminarioji namo pirkimo – pardavimo sutartis (toliau – preliminarioji sutartis). Atsižvelgiant į tai, kad atsakovės nieko nežinojo apie parduodamo statinio projektavimo ir statybos procesą, sudarant preliminariąją sutartį su ieškovais, buvo susitarta, kad ieškovai kvalifikuotai apžiūrės ir įvertins namo techninę būklę. Ieškovų įsipareigojimas iki pagrindinės sutarties sudarymo kvalifikuotai įvertinti namo techninę būklę yra įtvirtintas preliminariosios sutarties 4.1.1.2. punkte, kuriuo, be kita ko, susitarta, kad ieškovai, sudarydami pagrindinę sutartį, joje turės patvirtinti, kad namo techninę būklę kvalifikuotai įvertino ir neturi dėl jos jokių pretenzijų. Atsakovių žiniomis, ieškovai keletą kartų lankėsi ir apžiūrėjo ketinamą įsigyti statinį, taip pat susipažino su namo dokumentais.

4.10. 2020 m. balandžio 1 d. buvo sudaryta pagrindinė Pirkimo–pardavimo sutartis (toliau – pagrindinė sutartis), kurios 8.10 punkte ieškovai pareiškė, kad „susipažino su perkamo turto planais, kad yra susipažinę su visa informacija apie perkamą turtą“. 9.2 punkte ieškovai pareiškė, kad „turėjo galimybę ir apžiūrėjo turtą, susipažino su jo technine būkle, konstrukcijomis, nusidėvėjimo laipsniu, paskirtimi iki šios sutarties pasirašymo ir patvirtino, kad turtas jiems yra tinkamos kokybės, atitinka jų kaip pirkėjų keliamus reikalavimus, poreikius ir mokamą kainą.“ Ieškovai atsakovėms jokių pretenzijų dėl namo defektų, iki ieškinio patikimo teisme, nepareiškė.

4.11. Patektą ieškinį ieškovai grindžia specialisto V. Š. atliktos apžiūros ataskaita, kurioje nurodyti šie nustatyti namo defektai: netinkamai įrengti pamatai, ko pasėkoje suskilinėjo namo fasado tinkas, įskilo stogas, supuvo stogo konstrukcija, įskilo laikančioji kapitalinė siena, sugadintos, aplietos vandeniu lubos, sugadinta vidaus sienų apdaila. Taigi, nustatyta, kad atsiradusių defektų priežastis yra netinkamai įrengti pamatai, o kiti namo defektai yra išvestinė statybos darbų defekto pasekmė, kurios buvo galima išvengti, jei paaiškėję namo defektai būtų buvę laiku ir nedelsiant pašalinti. Šioje ataskaitoje taip pat yra nurodoma, kad defektai atsirado, kadangi statybos darbų vadovas P. R. statant namą darbus vykdė netinkamai bei namo techninės priežiūros vadovė N. Ž. netinkamai kontroliavo atliekamus darbus. Vadovaujantis Statybos įstatymo 41 straipsnio 4 dalimi, ieškovai reikalavimus dėl paaiškėjusių statinio defektų turėtų reikšti šio statinio statybos dalyviams (projekto vadovui, statybos darbų vadovui bei namo techninės priežiūros vadovei). Be to, su ieškiniu nepateikiama jokių įrodymų, kad geologinis grunto tyrimas išties nebuvo atliktas. Nesant įrodymų apie tyrimo neatlikimą, ši aplinkybė laikytina neįrodyta.

4.12. CK 6.334 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja, išskyrus atvejus, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas. Kaip minėta ankščiau, atsakovės nėra profesionalios nekilnojamojo turto pardavėjos ir šia veikla neužsiima, tad nagrinėjamu atveju taikytinos CK 6.334 straipsnio 4 dalies nuostatos. Atsakovių atsakomybę dėl parduoto daikto trūkumų šalinančiomis sąlygomis CK 6.334 straipsnio 4 dalies taikymo požiūriu laikytini minėti pagrindinės sutarties 8.10 ir 9.2 punktai.

4.13. Be to, vadovaujantis preliminariosios sutarties 4.1.1.2 punktu, ieškovai įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo kvalifikuotai apžiūrėti ir įvertinti namo techninę būklę. Vadinasi, ieškovai, būdami apdairūs ir rūpestingi jauno amžiaus pirkėjai, žinodami, kad pardavėjos Lietuvoje negyvena, kad jos nėra namo statytojos, kad šį namą statė senyvo amžiaus atsakovių močiutė, privalėjo tinkamai ir rūpestingai įvykdyti savo įsipareigojimą, – kvalifikuotai apžiūrėti ir įvertinti namo techninę būklę bei konstrukcijas. Ieškovai, prieš įsigydami ginčo turtą, turėjo galimybę ir galėjo pasitelkti specialistus namo statybai įvertinti (ką padarė žymiai vėliau). Tuo tarpu atsakovės, nebūdamos parduodamo statinio statytojomis, o tik paveldėjusios šį turtą, nieko nežinojo ir negalėjo žinoti apie šio statinio statybos procesą bei apie galimus namo defektus, taigi ir nuslėpti nieko negalėjo. Darytina išvada, kad atsakovės, nebūdamos profesionaliomis pardavėjomis, neatsako už paaiškėjusius parduoto namo defektus. Ieškovai, neįvykdę ar netinkamai įvykdę preliminaria sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, prisiėmė riziką ir atsakomybę dėl galimų įsigyjamo namo defektų.

4.14. Nagrinėjamu atveju ieškovai namą įsigijo 2020 m. balandžio 1 d. Kaip ieškinyje nurodo patys ieškovai, praėjus pusei metų po namo įsigijimo pastebėjo namo defektus – sienos įtrūkimą, kuris plėtėsi, trūko grindys, įtrūko lubos, supuvo stogo konstrukcija, buvo sugadinta visų sienų apdaila. Nepaisant aiškiai matomų atsiradusių namo pažeidimų, ieškovai į specialistą dėl atsiradusių namo trūkumų kreipėsi tik 2021 m. gruodžio 22 d., t. y. beveik po pusantrų metų nuo įtrūkimų pastebėjimo / atsiradimo. Ieškovai visą šį laikotarpį nesikreipė dėl atsiradusių defektų į statybos darbų specialistus, kad išsiaiškinti įtrūkimų atsiradimo priežastis ir sustabdyti jų plitimą, nepranešė atsakovėms, kad atsirado namo defektų. Taigi, ieškovai beveik pusantrų metų delsė, nesiėmė jokių priemonių, leido trūkumams plėstis ir kilti dar didesniems namo pažeidimams, didesniems nuostoliams bei didesniems remonto (defektų šalinimo) kaštams, palyginus su tais, kurie būtų buvę, jei būtų kreiptasi į specialistus per protingą terminą – vos pastebėjus atsiradusius defektus. Atsižvelgiant į tai bei įvertinus aplinkybę, kad atsakovės nėra šio namo statytojos ir dėl to nežinojo ir negalėjo žinoti apie galimus namo statybos defektus, vadovaujantis CK 6.348 straipsnio 2 dalimi, pardavėjos (atsakovės) turi teisę atsisakyti visiškai patenkinti ieškovų reikalavimus pašalinti daiktų trūkumus. Taip pat, vadovaujantis CK 6.327 straipsnio 5 dalies nuostatomis, ieškovai neteko teisės remtis įsigyto statinio (namo) neatitikimu, kadangi ieškovai per protingą laiką po to, kai neatitikimą (defektus) pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepranešė atsakovėms ir nenurodė, kokių reikalavimų statinys (namas) neatitinka bei kokie atsirado/paaiškėjo namo defektai. Ieškovai elgėsi neatsakingai, nerūpestingai ir neprotingai. Tokiu elgesiu užsitraukė atsakomybę dėl atsiradusių nekilnojamojo daikto (namo) trūkumų ištaisymo. Be to, atsižvelgiant į tai, kad ieškovai iš namo neišsikraustė, gyvendami beveik dvejus metus name nurodytų trūkumų nešalino, ieškovai neįrodė, kad minimi trūkumai yra esminiai.

4.15. Atsakovių nuomone, specialistui įvardijus konkrečius asmenis, netinkamai atlikusius savo funkcijas, dėl kurių atsirado namo defektai, būtent šie asmenys bei statinio projekto vadovas, įgaliotas atlikti visus reikiamus tyrinėjimus bei projektavęs namą, yra atsakingas už atsiradusių trūkumų šalinimo išlaidų atlyginimą.

4.16. Specialisto nustatyti esminių neatitikimų nuo projekto šalinimo kaštai sudaro 53 213,92 Eur (su PVM), t. y. beveik pusę nekilnojamojo turto (pačio namo ir kartu su juo parduoto žemės sklypo dalies) pardavimo kainos / vertės (ieškovai šį nekilnojamąjį turtą iš atsakovių nusipirko už 123 000 Eur kainą). Tokia eksperto nurodyta kaštų suma laikytina neprotingai didelė:

4.16.1. Ataskaitos žiniaraštyje „Pamatai“ skaičiuojant darbų atlikimo kainą, kiekvieno darbo grafoje yra įtrauktos išlaidos medžiagoms, jei jos reikalingos, mechanizmams bei darbo užmokestis, tačiau žiniaraščio pabaigoje yra papildomai pridėti 692,78 Eur darbo užmokesčio priskaitymai, tariamos 1 285,89 Eur (plius PVM) dydžio statybvietės išlaidos, konkrečiai neišvardytos 1 954,67 Eur (plius PVM) pridėtinės išlaidos ir netgi 876,41 Eur (plius PVM) dydžio pelnas. Šių neaiškių ir išvis nepagrįstai priskaičiuotų išlaidų suma 4 809,75 Eur (plius PVM). Bendra pamatų defektų šalinimo suma nurodyta 22 269,55 Eur (su PVM).

4.16.2. Žiniaraštyje „Kiemo įrenginių, statinių aplink gyvenamąjį namą, adresu (duomenys neskelbtini) išardymas ir atstatymas“ skaičiuojant darbų atlikimo kainą, kiekvieno darbo grafoje vėl yra įtrauktos išlaidos medžiagoms, jei jos reikalingos, mechanizmams bei darbo užmokestis, tačiau žiniaraščio pabaigoje yra papildomai pridėti 295,77 Eur darbo užmokesčio priskaitymai, tariamos 754,18 Eur (plius PVM) dydžio statybvietės išlaidos, konkrečiai neišvardytos 834,53 Eur (plius PVM) pridėtinės išlaidos ir netgi 498,43 Eur (plius PVM) dydžio pelnas. Šių neaiškių ir išvis nepagrįstai priskaičiuotų išlaidų suma 2 382,91 Eur (plius PVM). Bendra pamatų defektų šalinimo suma nurodyta 12 664,99 Eur (su PVM).

4.16.3. Žiniaraštyje „Stogas, fasadas, namo apdaila“ skaičiuojant darbų atlikimo kainą, kiekvieno darbo grafoje vėl yra įtrauktos išlaidos medžiagoms, jei jos reikalingos, mechanizmams bei darbo užmokestis, tačiau žiniaraščio pabaigoje yra papildomai pridėti 545,54 Eur darbo užmokesčio priskaitymai, tariamos 1 060,86 Eur (plius PVM) dydžio statybvietės išlaidos, konkrečiai neišvardytos 1 539,25 Eur (plius PVM) pridėtinės išlaidos ir netgi 719,37 Eur (plius PVM) dydžio pelnas. Šių neaiškių ir išvis nepagrįstai priskaičiuotų išlaidų suma 3 865,02 Eur (plius PVM). Bendra pamatų defektų šalinimo suma nurodyta 18 279,28 Eur (su PVM).

4.16.4. Taigi, bendra neaiškių/nedetalizuotų, perteklinių ir dėl to aiškiai nepagrįstų išlaidų suma yra 11 057,68 Eur.

4.17. Be to, atsižvelgiant į tai, kad ieškovai pastebėję namo defektus delsė ir per protingą terminą nesikreipė nei į specialistus, nei į atsakoves dėl atsiradusių namo defektų šalinimo, taip pat atsižvelgiant į tai, kad patys nesiėmė priemonių užkirti kelią defektų plitimui bei defektų šalinimo išlaidų augimui sustabdyti, vadovaujantis CK 6.327 straipsnio 5 dalimi bei CK 6.348 straipsnio 2 dalimi, ieškovai prarado teisę reikalauti, o atsakovės turi teisę atsisakyti atlyginti išlaidas, nurodytas ataskaitos žiniaraštyje „Stogas, fasadas, namo apdaila“, kurios atsirado dėl ieškovų neatsakingo elgesio ir nepagrįsto ir nepateisinamo delsimo.

4.18. Atsakovėms taip pat kyla pagrįstų abejonių dėl ataskaitos žiniaraštyje „Pamatai“, žiniaraštyje „Stogas, fasadas, namo apdaila“ bei žiniaraštyje „Kiemo įrenginių, statinių aplink gyvenamąjį namą, adresu (duomenys neskelbtini) išardymas ir atstatymas“ nurodytų išlaidų dydžio, kuris atsakovių nuomone yra neįtikimai didelis ir neproporcingas vertinant su 123 000 Eur dydžio kaina, už kurią ieškovai įsigijo iš atsakovių šį nekilnojamąjį turtą.

4.19. Atsakovių nuomone, net jei teismas nuspręstų, kad atsakovės visgi yra atsakingos dėl šio statinio defektų, atsižvelgtina į aukščiau nurodytus argumentus, teisinius jų pagrindimus, taip pat ir į ieškovų kaltę dėl atsiradusių išlaidų padidėjimo bei protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principus, kuriais vadovaujantis prašomų priteisti statinio defektų šalinimo išlaidų atlyginimo dydis mažintinas.

5. Ieškovai pateikė teismui dubliką, kuriame palaiko savo ieškinio reikalavimus.

6. Ieškovų dublikas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

6.1. Ieškovai sutinka, kad dėl Gyvenamojo namo defektų yra pagrindai statinio statybos dalyvių atsakomybei ir ieškinys galėjo būti pareikštas šiems asmenims. Nepaisant to, Statybos įstatymo 41 straipsnyje numatytas teisių gynimo būdas nėra privalomas. Atsižvelgdami į tai, ieškovai pasirinko sau priimtinesnį teisių gynimo būdą – siekti pardavėjų atsakomybės už parduoto Gyvenamojo namo paslėptus esminius trūkumus.

6.2. Užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu. Už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Įstatyme nustatytos pardavėjo pareigos garantuoti parduodamo daikto kokybę ir atskleisti pirkėjui informaciją apie daikto būklę nepaneigia nei maža parduodamo daikto kaina, nei paties pardavėjo nežinojimas apie daikto būklę. Pardavėjo žinojimas apie parduoto daikto trūkumus nėra privaloma pardavėjo atsakomybės už parduoto daikto trūkumus sąlyga. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti. Dėl pirkėjo atidumo ir pardavėjo pareigos atskleisti informaciją apie daiktą kasacinis teismas yra pasisakęs, kad dėl pirkimo–pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą – už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas.

6.3. Šiuo atveju pagrindinėje sutartyje atsakovės garantavo, kad Gyvenamasis namas yra tinkamos kokybės ir jame nėra paslėptų defektų. Paaiškėjus, kad Gyvenamasis namas turi paslėptų trūkumų (jo pamatai yra įrengti blogai), atsakovės yra atsakingos už Gyvenamojo namo defektus. Atsakovių atsakomybę šalintų tik įrodytos aplinkybės, kad ieškovai buvo informuoti apie blogą pamatų įrengimą arba kad pamatų trūkumai buvo akivaizdžiai matomi ir vidutinis vartotojas be specialių žinių ir tyrimų galėjo juos nustatyti ir įvertinti jų reikšmę.

6.4. Pirkėjas turi teisę, o ne pareigą bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, atitinkančiu protingumo kriterijus, patikrinti perkamo daikto kokybę (CK 6.328 straipsnis). Ieškovai patvirtina, kad Sutarties 8.10 ir 9.2 punktuose nurodyti ieškovų kaip pirkėjų pareiškimai yra teisingi. Ieškovai susipažino su atsakovių atstovo jiems pateiktais dokumentais: nekilnojamojo turto registro išrašu, kadastrinių matavimų byla, nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita. Ieškovai, prieš pirkdami Gyvenamąjį namą, atidžiai apžiūrėjo tiek jo vidų, tiek išorę ir Gyvenamojo namo kokybė jiems buvo priimtina.

6.5. Tačiau atsakovių atstovo pateiktuose dokumentuose nebuvo įrašų apie tai, kad Gyvenamojo namo pamatai yra blogai įrengti ir pastatas neatitinka minimalių mechaninio atsparumo ir pastovumo reikalavimų. Šių Gyvenamojo namo savybių neįmanoma nustatyti eilinės apžiūros metu specialių žinių neturinčiam asmeniui, neatliekant specialaus tyrimo. Sutarties 9.2. punkte ieškovai nepatvirtino, kad jie pasitelkę specialistus atliko išsamius Gyvenamojo namo tyrimus, patikrino paslėptus statybos darbus, taip pat pamatų įrengimą, ir patvirtino, jog pamatų įrengimas atitinka pirkėjų lūkesčius. Sutarties 9.2. punkte pirkėjų pareiškimas apima tik jų asmeninę apžiūrą, neatliekant specialių tyrimų. Vadinasi, pirkdami Gyvenamąjį namą ieškovai nežinojo ir negalėjo žinoti apie paslėptus Gyvenamojo namo trūkumus. Ieškovai neturėjo pareigos to žinoti ir atlikti su tuo susijusių patikrinimų bei visiškai pasikliovė būtent tuo tikslu duota atsakovių garantija, kad jokių paslėptų trūkumų nėra. Jeigu jau atsakovės garantavo, kad Gyvenamasis namas neturi paslėptų defektų ir prisiėmė su tuo susijusią atsakomybę, tai būtent jos, veikdamos rūpestingai ir atsakingai, turėjo patikrinti, kokį pastatą parduoda, o ne pardavusios nugriautiną namą kaip gerą, išsisukinėti, kad nežinojo, ką parduoda ir už nieką neatsako.

6.6. Preliminariosios 4.1.1.2 punktu ieškovai įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo kvalifikuotai apžiūrėti ir įvertinti namo techninę būklę, kas esą eliminuoja atsakovių atsakomybę. Ieškovai nesutinka su tokia pozicija.

6.7. Preliminarioji sutartis nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo. Ieškovai pažymi, kad preliminariąja sutartimi jie neprisiėmė jokių įsipareigojimų susijusių su Gyvenamojo namo apžiūra ir jos įvertinimu. Preliminariosios sutarties 4 punktu šalys susitarė dėl pagrindinių sąlygų, kurios būtų perkeliamos į pagrindinę sutartį, taip pat ir 4.1.1.2 punkto, kuriame numatyta, kad „Pirkėja turės patvirtinti Pagrindinėje sutartyje, kad Pagrindinės sutarties sudarymo apžiūrėjo ir kvalifikuotai įvertino namo techninę būklę ir neturi dėl to pretenzijų“. Ši sąlyga tiesiogiai nebuvo perkelta į sutartį, o sutartyje buvo įrašyta standartinis pirkėjo patvirtinimas apie turto apžiūrą, kaip jis yra išdėstytas Sutarties 9.2. punkte, atsiribojant nuo „kvalifikuotos apžiūros“, kas neatitiko faktinių aplinkybių. Vadinasi, preliminariosios sutarties 4.1.1.2. punktas šio ginčo nagrinėjimui neturi teisinės reikšmės.

6.8. Atsakovės nurodo, esą ieškovai per protingą terminą nepareiškė pretenzijų, nesikreipė į specialistus dėl defektų šalinimo, kas sudarė galimybę išplisti defektams, todėl patys ieškovai yra už tai atsakingi. Ieškovai, neturėdami patirties statybos rangos srityje, net negalėjo numanyti, kad pastatas gali būti iš esmės pastatytas be pamatų, dėl ko praėjus keliems metams po jo pastatymo jis pradėjo griūti. Būtent tai nulėmė kaip ieškovai reagavo į pirmuosius iš pažiūros kosmetinius defektus.

6.9. Kaip nurodyta ieškinyje, pirmas sienos įtrūkimas prie pagrindinių durų buvo pastebėtas praėjus apie pusei metų po sutarties sudarymo, t. y. apytiksliai 2020 m. rugsėjo – spalio mėn. Šis defektas nebuvo sureikšmintas, nes ieškovai žinojo, jog naujų namų pamatai laikui bėgant gali kiek pasėsti, „susivaikščioti“, dėl ko gali atsirasti nežymių įtrūkimų sienose. Tam ištaisyti yra pakankamas nebrangus kosmetinis remontas, todėl dėl iš pažiūros mažareikšmių trūkumų ieškovai neketino reikšti pretenzijų atsakovėms. Be to, joks protingas asmuo dėl atsiradusio nežymaus įtrūkimo nepradėtų iš esmės tikrinti visų paslėptų namo konstrukcijų, nes yra preziumuojama, kad teisėtai pastatytas statinys atitinka ir minimalius atsparumo, pastovumo reikalavimus. Šis nežymus sienos įtrūkimas negalėjo būti vertinamas kaip pastato griuvimo indikacija.

6.10. 2021 m. žiemą naujų defektų neatsirado. 2021 m. pavasario pabaigoje buvo pastebėta, kad minėtas sienos įtrūkimas kiek pailgėjo. Tai pradėjo kelti šiokį tokį nerimą, ieškovai pradėjo taupyti pinigus remontui. Vėlgi, išskyrus minėtą įtrūkimą, su Gyvenamuoju namu nebuvo rimtų problemų, kurios verstų susirūpinti dėl jo atsparumo ir pastovumo.

6.11. Tikrosios problemos prasidėjo 2021 m. rudenį. Atsivėrus plyšiui tarp skardos ir parapeto, buvo užpiltas priestato stogas. Tą pačią naktį minėtas sienos įtrūkimas išsiplėtė per visas lubas, atšoko gipsas (kuris dabar pelija, nes po juo kaupiasi drėgmė), kartu trūko grindų plytelės. Nedelsiant buvo kreiptasi į stogdengius, kurie laikinai išsprendė stogo problemą, priklijuodami skardą, nurodydami, kad ją būtina keisti. Tuo pačiu buvo kreiptasi į kelias statybos ranga užsiimančias įmones dėl atsiradusių defektų kilmės, pasekmių ir ištaisymo. Tačiau konsultacijos buvo nevienareikšmės: vieni sakė, kad namas kreivas, nesuarmuotas, reikia pilnos rekonstrukcijos, kiti – kad apskritai jį reikia nugriauti, dar kiti – kad nieko nereikia daryti ir užtenka apsikalti lentelėmis. Nesant aiškaus paaiškinimo, ieškovai tęsė paieškas ir kreipėsi į ekspertą V. Š., kuris atliko reikiamą tyrimą ir nustatė, kad Gyvenamasis namas yra iš esmės be pamatų, jis nėra stabilus ir būtent tai yra sienų, grindų, stogo defektų atsiradimo priežastis.

6.12. Taigi 2021 m. rudenį, atsiradus esminiams namo defektams, ieškovai nuosekliai aiškinosi defektų atsiradimo priežastis ir jas nustatė 2022 m. sausio mėn. Vadinasi, priešingai nei teigia atsakovės, nuo esminių defektų atsiradimo, jų kilmės nustatymo ir reikalavimo pareiškimo atsakovėms, praėjo protingas laiko tarpas. Ieškovai elgėsi protingai ir rūpestingai ir dėl savo teisių gynimo kreipėsi per protingą terminą.

6.13. Sienų/stogo/grindų defektai atsirado ne dėl sienų, stogo ar grindų defektų, o dėl iš esmės blogai įrengtų pamatų. Sienos įtrūkimas nebuvo kitų defektų atsiradimo priežastis. Blogai įrengti pamatai yra defektų atsiradimo priežastis ir nepriklausomai nuo to, kada atsakovės apie tai sužinojo, šis defektas jau buvo namo įsigijimo metu, todėl poreikis šalinti šį defektą išliko nepakitęs kaip ir su tuo susijusios išlaidos.

6.14. Pažymėtina, kad iš esmės visi trūkumai, kurių šalinimas nėra tiesiogiai susijęs su pamatų įrengimo korekcija, atsirado 2021 m. rudenį. Tai nebuvo ta situacija, kai ignoruojant akivaizdų defektą ir toliau eksploatuojant daiktą, tai sąlygojo naujų defektų atsiradimą ar esamų defektų plėtimąsi. Atsižvelgiant į tai, nėra pagrindo išvadai, kad trūkumai atsirado ir jų mastas padidėjo dėl ieškovų neveikimo.

6.15. Tačiau net jeigu iki 2021 m. rudens ieškovai kažkokiu būdu būtų objektyviai sužinoję, kokia yra namo pamatų būklė ir kokios dėl to atsiras pasekmės, ieškovai vis tiek nebūtų galėję imtis jokių veiksmų. Net dabar ieškovai žinodami apie esminius namo defektus jų nešalina, nes ne tik neturi tam lėšų, tačiau iki šiol net nepavyko rasti rangovo, kuris apsiimtų tokius trūkumus ištaisyti, kas iš viso kelią klausimą ar šie trūkumai yra ištaisomi ir ar jų taisymas būtų ekonomiškai pagrįstas. Be to, jeigu atsiradus sienos įtrūkimui, ieškovai būtų pateikę pretenziją atsakovėms, jos taip pat nebūtų ėmusios savo lėšomis tikrinti namo paslėptų konstrukcijų – visgi tai susiję su gana ženkliomis išlaidomis. Negana to, kaip matyti iš atsakovių pozicijos šioje byloje, jos iš viso mano esančios už nieką neatsakingos, nesąžiningų ieškovų veiksmų aukos, kas indikuoja, kad net jeigu ieškovai ir būtų pateikę pretenzijas, atsakovės nebūtų ėmusios jokių veiksmų, o tik išsisukinėjusios kaip dabar.

6.16. Atsižvelgiant į tai, kas paminėta, atsakovių teiginiai, esą Gyvenamojo namo defektai atsirado / padidėjo dėl to, kad ieškovai laiku nesiėmė veiksmų užkirsti kelio šių defektų atsiradimui, yra visiškai nepagrįsti.

6.17. Pasisakant dėl atsakovių pateiktos kritikos Ataskaitoje sudarytoms sąmatoms, visų pirma reikia pabrėžti, kad tai yra preliminarios sąmatos. Ieškovai nežino, ar Gyvenamojo namo trūkumai iš viso yra ištaisomi, nes kol kas ieškovams nepavyko rasti rangovo, kuris apsiimtų šalinti pamatų įrengimo defektus. Atsižvelgiant į tai, ieškovai prašys teismo byloje skirti teismo ekspertizę, kad nustatyti ar pamatų įrengimo defektai gali būti pašalinti ir jeigu taip, kokia jų pašalinimo kaina. Lygiagrečiai, ieškovai bandys rasti rangovą, kuris apsiimtų šiuos trūkumus ištaisyti ir pateiktų jų ištaisymo sąmatą. Atlikus teismo ekspertizę, ieškinys bus tikslinamas pagal ekspertizės išvadas ir galimai kitus naujai gautus duomenis, todėl šioje bylos stadijoje ieškovai nemato prasmės atsikirsti į atsakovių kritiką sąmatose pateiktiems skaičiavimams.

6.18. Ieškovai sutinka, kad Gyvenamojo namo defektai atsirado statybos procese, galbūt dėl statytojo ar kitų statybos procese dalyvavusių asmenų kaltės. Visgi šioje byloje ginčas kyla iš pirkimo–pardavimo santykių ir dėl pardavėjų atsakomybės pardavus nekokybišką daiktą. Šioje byloje reikšminga nustatyti, kad trūkumai buvo daikto pardavimo metu, o pirkėjai apie juos nežinojo ir negalėjo žinoti. Byloje nėra poreikio aiškintis, kas yra atsakingas, kad Gyvenamasis namas buvo pastatytas su defektais ir koks jo atsakomybės laipsnis. Atsižvelgiant į tai, sprendimas šioje byloje nesukeltų jokių pasekmių atsakovių nurodytiems statybos dalyviams. Įtraukus šiuos asmenis galimai tik būtų užvilkintas bylos nagrinėjimas ir potencialiai nagrinėjamos aplinkybės neturinčios reikšmės ginčo santykiui. Atsižvelgiant į tai, ieškovai nemano, kad yra tikslinga į bylą įtraukti statinio statybos vadovą P. R., statinio statybos techninės priežiūros vadovę N. Ž. ir statinio projekto vadovą K. M..

7. Atsakovės pateikė teismui tripliką, kuriame nurodė šiuos pagrindinius argumentus:

7.1. Sudarydamos preliminarią sutartį, be pagrindinių sutarties sąlygų, šalys susitarė dėl papildomų sąlygų, kuriomis bus sudaroma pagrindinė sutartis. Preliminarios sutarties 4.1.1.2 punkte šalys susitarė, kad ieškovai, sudarydami pagrindinę sutartį, turės patvirtinti, jog kvalifikuotai apžiūrėjo ir įvertino techninę namo būklę ir dėl to pretenzijų neturi. Šalims susitarti dėl šių sąlygų apribojimų (draudimų) nėra, šalys dėl jų susitarė laisva valia, tad prisiimtų įsipareigojimų privalu laikytis, kaip ir bet kokio kito susitarimo atveju. Be to, ši sąlyga nėra šabloninė, priešingai, ši sąlyga buvo svarbi ją vertinant buvusių (ieškovams žinomų) faktinių aplinkybių kontekste, t. y. kad perleidžiamo namo statytoja buvo atsakovių senyvo amžiaus močiutė, kad atsakovės paveldėjo namą tik po močiutės mirties, kad atsakovės gyvena užsienyje ir nedalyvavo statybos procese bei neturėjo apie šio namo statybos procesą jokios informacijos. Taigi šia preliminarios sutarties sąlyga ieškovai prisiėmė įsipareigojimą kvalifikuotai patikrinti namo techninę būklę, o to nepadarę ir pagrindinėje sutartyje patvirtinę, kad neturi dėl įsigyjamo namo kokybės jokių pretenzijų, ieškovai, žinodami ankščiau nurodytas faktines aplinkybes, prisiėmė galimų defektų atsiradimo/paaiškėjimo riziką. Atsakovės vertino, kad ieškovai sąžiningai ir tinkamai kvalifikuotai įvertino namo techninę būklę.

7.2. Nagrinėjant kilusį ginčą į situaciją reikia žiūrėti kompleksiškai įvertinant visas aplinkybes, o ne vien tik faktą, kad atsakovės yra namo pardavėjos. Ieškovams buvo žinoma ir dėl to byloje nėra ginčo, kad namo statytojos yra ne atsakovės, o atsakovių senyvo amžiaus močiutė. Atsakovės gyvena užsienyje ir iki šio ginčo kilimo neturėjo duomenų apie vykusį namo projektavimo bei statybos procesą.

7.3. Šiuo atveju už geologinių tyrimų organizavimą/atlikimą buvo atsakingas K. M.. 2017 m. rugpjūčio 17 d. buvo pateikta deklaracija apie statybos užbaigimą, kurią pateikus buvo atliktos statybų eigos atitikties teisės aktams bei projektui įvertinimo procedūros. Baigus statyti namą, jame iki pat mirties gyveno atsakovių močiutė K. P.. Įvertinus šias aplinkybes, atsakovės pagrįstai laikė, kad namas buvo pastatytas nepažeidžiant teisės aktų reikalavimų ar projektinių sprendinių bei yra tinkamos kokybės. Be to, ieškovams buvo sudarytos visos sąlygos techninės būklės įvertinimui, be kita ko, atsakovių žiniomis, ieškovai, ketindami įsigyti šį namą, jame ne kartą lankėsi.

7.4. Kadangi atsakovės nėra profesionalios pardavėjos, nėra perleisto namo statytojos, neatliko jokių neteisėtų veiksmų, nieko nenuslėpė ir neketino nuslėpti, atsakovių atžvilgiu jų atsakomybę šalinančiomis sąlygomis laikytini preliminariosios sutarties 4.1.1.2 ir pagrindinės sutarties 8.10, 9.2 punktai.

7.5. Ieškovams tenka pareiga įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas, o tokiomis sąlygomis, be kita ko, yra atsakovių neteisėti veiksmai ir priežastinis ryšys tarp neteisėtų veiksmų ir ieškovų patirtinų nuostolių. Atsakovių neteisėtų veiksmų ieškovai netgi neįrodinėja, priešingai pripažįsta, kad namą pastatė ne atsakovės, o jų močiutė. Taigi, ieškovai reikalauja atsakovių atsakomybės, nesant atsakovių neteisėtų veiksmų ir kaltės, kurie yra privalomos atsakomybės kilimo sąlygos.

7.6. Ieškovai neįvykdė CK 6.348 straipsnio 1 dalyje reglamentuojamos pareigos, paaiškėjus daikto defektams, per protingą terminą pranešti apie juos pardavėjoms. Ieškovai šios pareigos apskritai nevykdė – nepateikė pardavėjoms pretenzijos dėl atsiradusių daikto defektų, bet apgaule sužinoję atsakovių gyvenamosios vietos adresus, teisme pareiškė ieškinį. Be to, pastebėję namo defektus, beveik pusantrų metų delsė, nesiaiškino defektų atsiradimo priežasčių, nesikreipė į specialistus – tiesiog leido kilti dar didesnei žalai. Tačiau nuo pat pradžių išsiaiškinus įtrūkimų atsiradimo priežastis, nedelsiant sutvarkius / pašalinus namo defektus, nebūtų kilusi tokio dydžio žala / nuostoliai: nebūtų sutrūkę grindys, stogas, sugadinta sienų apdaila ir kt.

7.7. Vadovaujantis CK 6.348 straipsnio 2 dalimi, kai pirkėjas neįvykdo šio straipsnio 1 dalyje nustatytos pareigos, pardavėjas turi teisę atsisakyti visiškai ar iš dalies patenkinti pirkėjo reikalavimus pašalinti daiktų trūkumus, jeigu tų reikalavimų įvykdymas pareikalautų nepaprastai didelių pardavėjo išlaidų, palyginti su tomis, kurių pardavėjas būtų turėjęs, jei pirkėjas būtų tinkamai pranešęs pardavėjui apie sutarties pažeidimą. Atsakovių nuomone, ieškovai, leisdami kilti tokio dydžio žalai, nepagrįstu ir niekuo nepateisinamu neveikimu, prisiėmė šio elgesio neigiamas pasekmes. Savo ruožtu atsakovės visiškai ar bent jau iš dalies nėra atsakingos dėl kilusių nuostolių / žalos atlyginimo.

7.8. Pastebėtina, kad defektų pašalinimas prieš beveik pusantrų metų būtų gerokai pigesnis, nei defektų šalinimas esamomis rinkos sąlygomis, kuomet karo akivaizdoje yra išaugę darbuotojų atlyginimai, kasdien vis brangstantis kuras bei į aukštumas pakilusios statybinių medžiagų kainos. Akivaizdu, kad pastebėjus įtrūkimus ir nedelsiant dėl jų pasikreipus į specialistą, nevertinant to, kad su laiku namo pažeidimai didėjo / plėtėsi sukeldami dar didesnę žalą, nurodomi namo defektai būtų nustatyti žymiai anksčiau, tad jų pašalinimo išlaidos būtų kur kas mažesnės. Tai atspindi Statistikos departamento duomenys, kuriais fiksuotas itin spartus kainų lygio kilimas, kuris sudaro bendrai apie 20 proc. Taigi ieškovams delsiant ir nesiimant jokių veiksmų namo defektai ne tik plėtėsi ir didėjo žala, bet ženkliai išaugo šių defektų šalinimo sąnaudos. Net jei vertintume, kad atsakovės, kaip pardavėjos, visgi atsakingos už parduoto namo defektus, tačiau įvertinus situaciją, šių nepagrįstai padidėjusių išlaidų atlyginimo atsakomybės atsakovės neprisiėmė. Jei teismas nuspręstų priimti ieškovams palankų sprendimą, atsakovės galėtų būti atsakingos už išlaidas, skirtas namo pamatų sutvarkymui ir su jų tvarkymu susijusiems darbams. Kiti nuostoliai kilo ne dėl atsakovių, o dėl pačių ieškovų kaltės.

7.9. Net ir tuo atveju, jei būtų nustatyta, kad statinys buvo pastatytas neatlikus grunto geologinio tyrimo, atsakovės neturėtų būti laikomos atsakingomis už šio pažeidimo pasekmes, kadangi šio pažeidimo nepadarė, niekaip prie jo padarymo neprisidėjo ir netgi apie jį nieko nežinojo – nedalyvavo statybos ir reikiamų tyrimų užsakymo bei atlikimo procese. Atsižvelgiant į tai, kad K. M. buvo įgaliotas atlikti geologinius grunto tyrimus ir atitinkamai parengti namo projektą, kad jis atitiktų teisės aktuose keliamus saugumo ir visus kitus reikalavimus, K. M. yra atsakingas dėl galimai netinkamai suprojektuotų pamatų bei neatliktų grunto tyrimų, dėl ko galbūt atsirado namo defektai. Vadovaujantis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, sąžiningumo bei protingumo principais, laikytina, kad atsakovės nėra atsakingos dėl statinio statybos defektų, galbūt kilusių dėl netinkamai įrengtų pamatų, neatliekant geologinių grunto tyrimų, šalinimo išlaidų atlyginimo.

7.10. Ieškovai ieškinyje pareikštą reikalavimą grindžia specialisto pateikta išvada, o ne faktiškai patirtomis išlaidomis. Ieškovų pateiktas preliminarus galimų išlaidų paskaičiavimas neįrodo ir nepagrindžia pareikšto reikalavimo dėl defektų pašalinimo išlaidų atlyginimo dydžio.

8. Trečiasis asmuo K. M. pateikė teismui atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašo dėl ieškinio reikalavimo spręsti teismo nuožiūra. Trečiojo asmens atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

8.1. Ieškinio ir atsiliepimo į ieškinį argumentai, kuriais teigiama, kad statinio statybos projektas buvo parengtas netinkamai, kad statinio projekto rengimo metu buvo privalomi geologiniai tyrimai, kad geologinių tyrimų neatlikimas pažeidė K. P. teises ar teisėtus interesus, yra nepagrįsti.

8.2. Pagal statinio statybos projektą buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas. Ši aplinkybė patvirtina, kad statinio projektas buvo parengtas tinkamai. Galiojantys teisės aktai projekto parengimo metu nenumatė privalomo geologinio tyrimo atlikimo. Be to, pačiame projekte nurodyta, kad pamatų gylis turi būti tikslinamas atlikus inžinerinius geologinius tyrimus. Projekto patikslinimą privalėjo organizuoti statytojas, o rangovas privalėjo neatlikti statybos darbų, kol rangovui nebus patikslintas statinio projektas.

8.3. Civilinėje byloje esanti teismo eksperto V. Š. konsultacija dalyje dėl statinio projekto atitikimo teisės aktams arba statinio projekto ryšio su nustatytais defektais negali būti pripažinti leistinu įrodymu, kadangi ekspertui nesuteikta kvalifikacija atlikti statinio projektų ekspertizes.

8.4. Su K. P., priešingai nei teigiama atsakovų atsiliepime į ieškinį, buvo suderinta statinio projekto rengimo sąlyga, kad dėl geologinių tyrimų esamas ar būsimas statytojas turės nuspręsti po statybą leidžiančio dokumento gavimo, ir tai projekto parengimo metu atitiko statytojos valią. Geologinių tyrimų užsakymas būtų pareikalavęs iš K. P. papildomų išlaidų, kurių ji nepageidavo turėti. Be to, geologiniai tyrimai statinio projekto metu objektyviai nebuvo būtini, kadangi statytoja nežinojo, ar statinys jos bus statomas. Be to, net ir be geologinių tyrimų ieškinyje nurodyti statinio defektai nebūtų atsiradę, jei rangovas būtų atlikęs darbus pagal projektą, kuriame buvo numatyta, kad poliai turi atsiremti į stiprų gruntą ne mažiau 30 cm.

Teismas konstatuoja:

Ieškinys tenkinamas iš dalies.

Dėl ginčo esmės

9. 2020 m. balandžio 1 d. tarp ieškovų ir atsakovių buvo sudaryta pirkimo – pardavimo sutartis (toliau – ir Sutartis), kuria atsakovės pardavė i) po 1/2 priklausiusius 490/1082 žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), po 245/1082 dalį kiekvienam ieškovų; ii) Gyvenamąjį namą, esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Gyvenamasis namas), po 1/2 kiekvienam ieškovų. Pasak ieškovų, Gyvenamasis namas buvo parduotas su kokybės trūkumais (be tinkamai įrengtų pamatų), dėl kurių vėliau atsirado kiti trūkumai (įtrūkimai sienose, lubose, stoge ir kt.). Dėl šių priežasčių ieškovai prašo priteisti iš atsakovių nustatytų trūkumų šalinimo išlaidas pagal V. Š. 2022 m. sausio 15 d. ataskaitoje (toliau – ir Ataskaita) atliktus matavimus ir skaičiavimus. Atsakovės su pareikštu ieškiniu nesutinka. Teismas konstatuoja, kad ieškovų ieškinys yra iš dalies pagrįstas. Toliau teismas pasisako dėl esminių bylos aplinkybių ir atsakovių atsikirtimų.

Dėl taikytinų materialiosios teisės normų

10. Ieškovai savo reikalavimus byloje grindžia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) nuostatomis, reguliuojančiomis pirkimo–pardavimo teisinius santykius. Atsakovės mano, kad nagrinėjamu atveju taikytinas ne CK, bet Lietuvos Respublikos statybos įstatymas, konkrečiai jo 41 straipsnis, be kita ko, nustatantis statinio projektuotojo, statinio projekto ekspertizės rangovo, rangovo, statytojo (užsakovo), statinio statybos techninio prižiūrėtojo ir nekilnojamojo turto vystytojo prievoles per garantinį terminą. Remiantis juo, atsakovės mano, kad jos nėra atsakingos už Gyvenamojo namo trūkumus.

11. Teismų praktikoje nuosekliai pažymima, jog tam, kad asmens, kuris kreipėsi į teismą, pažeistos teisės ar teisėto intereso gynybos reikalavimas būtų patenkintas, turi būti identifikuotas materialusis teisinis santykis, kuris sieja ginčo šalis, ir iš jo kylanti ieškovo reikalavimo teisė (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. vasario 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-117-687/2016; 2016 m. liepos 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-358-248/2016 28 punktą).

12. Teisinė byloje kilusio ginčo kvalifikacija nėra savitikslė, ji neskirta vien tik atitinkamoms teisės normoms pritaikyti; jos tikslas – identifikuoti teisinius santykius tam, kad ginčas būtų teisingai išspręstas taikant būtent konkrečius teisinius santykius reguliuojančias teisės normas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-516-701/2020, 27 punktas). Tinkamas įstatymo ginčui kvalifikuoti taikymas yra tiesiogiai įvardytas kaip vienas iš civilinio proceso tikslų (žr. CPK 2 straipsnį). Be to, priklausomai nuo materialiojo teisinio santykio, iš kurio yra kildinamas konkretus civilinis ginčas, skiriasi civilinių teisių gynimo būdai ir jų taikymo sąlygos, todėl tinkamas ginčo santykio teisinis kvalifikavimas kartu yra būtinoji ir kitų civilinio proceso tikslų – ginti asmenų, kurių materialiosios subjektinės teisės ar įstatymų saugomi interesai pažeisti ar ginčijami, interesus ir kuo greičiau atkurti teisinę taiką tarp ginčo šalių – užtikrinimo sąlyga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-199-701/2022).

13. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra ne kartą konstatavęs, kad ieškovas privalo nurodyti tik faktinį ieškinio pagrindą, o teisinių santykių kvalifikavimą vykdo teismas. Teisės taikymas yra teismo prerogatyva. Tai teismas atlieka pagal nustatytas faktines bylos aplinkybes. Įstatymą, taikomą byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas parenka savo nuožiūra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. rugsėjo 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-330-916/2017).

14. Nagrinėjamu atveju ieškovai pareiškė reikalavimą atsakovėms, t. y. Gyvenamojo namo pardavėjoms. Ieškovų reikalavimo pagrindas yra ieškovų ir atsakovių sudaryta Gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutartis. Dėl šių priežasčių šiuo atveju nėra pagrindo taikyti Statybos įstatymo 41 straipsnio – ieškovai juo nesiremia, nereiškia reikalavimų jame nurodytiems galimiems atsakomybės subjektams, negrindžia savo reikalavimų statytojo, nekilnojamojo turto vystytojo, projektuotojo ar kitų Statybos įstatymo 41 straipsnyje nurodytų galimų atsakomybės subjektų veiksmais, be to, ieškovus ir atsakoves sieja tik pirkimo–pardavimo (o ne statybos rangos ar su jais susiję projektavimo, techninės priežiūros ar pan.) santykiai. Toks ieškovų pasirinkimas – pareikšti reikalavimus tik pardavėjoms – yra galimas ir leistinas. Nei CK, nei Statybos įstatymas nenustato draudimo ar ribojimo asmeniui, kuris nusiperka gyvenamąjį namą, pasirinkti, kam ir kokiu pagrindu reikšti reikalavimus. Juolab kad, vadovaujantis CK 1.3 straipsnio 2 dalimi, jeigu yra CK ir kitų įstatymų prieštaravimų, taikomos CK normos, išskyrus atvejus, kai šis kodeksas pirmenybę suteikia kitų įstatymų normoms. Nagrinėjamu atveju CK normos, reguliuojančios pirkimo–pardavimo teisinius santykius, nenustato Statybos įstatymo prioriteto prieš CK normas. Vadinasi, kilęs ginčas spręstinas pagal CK nuostatas.

Dėl atsakovių atsakomybės už Gyvenamojo namo kokybę

15. Pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis).

16. Perduodamo daikto kokybės reikalavimai detaliau reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Reikalavimai dėl daikto kokybės apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 straipsnio 1, 4, 6 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010; kt.).

17. CK 6.317 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendroji pardavėjo pareiga: pardavėjas privalo pagal pirkimo–pardavimo sutartį perduoti daiktus pirkėjui ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus bei jų kokybę; to paties straipsnio 2 dalyje ši pardavėjo pareiga detalizuota įtvirtinant įstatymo garantiją: pardavėjo garantija (patvirtinimas) dėl daiktų nuosavybės teisės ir jų kokybės yra, nepaisant to, ar tokia garantija pirkimo–pardavimo sutartyje numatyta, ar ne. Taigi CK 6.317 straipsnyje įtvirtinta garantija pagal įstatymą – esminė pardavėjo pareiga pirkimo–pardavimo santykiuose, galiojanti visais atvejais nepriklausomai nuo to, ar šalys ją įvardijo sutarties sąlygose. Taip pat įstatymu nustatytas šios garantijos taikymo privalomumas pasireiškia ir tuo, kad pardavėjas neturi teisės riboti tokios garantijos apimties, t. y. jam neleidžiama pačiam riboti pirkėjo teisių gynybos būdų ar sutrumpinti garantijos termino – įstatyme nustatyta garantija, faktiškai būdama pagrindinė vartotojo teisių apsauga pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atveju, negali būti modifikuojama pardavėjo iniciatyva. Pagal CK 6.333 straipsnio 1 dalį, pardavėjas laikomas nepažeidusiu įstatyme nustatytos garantijos pareigų, jeigu perduoti daiktai atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus; pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-203-469/2019).

18. Pažymėtina, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu. Viena vertus, tai reiškia, kad pardavėjas garantuoja, jog parduodamų daiktų kokybė atitinka reikalavimus daiktui (CK 6.327 straipsnis). Kita vertus, pardavėjui atsakomybė už netinkamą daikto kokybę netaikoma tik įstatyme ar sutartyje aiškiai apibrėžtais pagrindais. Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015). CK 6.327 straipsnio 4 dalyje nustatyta, jog pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris atsiranda po šio straipsnio 3 dalyje nurodyto momento ir kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės pažeidimo pasekmė, įskaitant garantijos, kad tam tikrą laiką prekės bus tinkamos naudoti pagal jų įprastą ar specialiai nurodytą paskirtį arba išlaikys aptartas savybes ar charakteristikas, pažeidimą.

19. Parduotų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje numatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 1 dalis), turi įrodyti pirkėjas. Tai išplaukia iš bendrojo įrodinėjimo naštos paskirstymo principo ,,įrodinėja tas, kas teigia“, įtvirtinto Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 178 straipsnyje; įstatyme nėra nustatyta parduotų daiktų trūkumų fakto prezumpcijos. Taigi pirkėjas, teigdamas, kad pardavėjas pažeidė sutartį, negali apsiriboti teiginiu, jog daiktai yra netinkami, jis turi nurodyti tai pagrindžiančias aplinkybes ir pateikti atitinkamus įrodymus. Pardavėjas, gindamasis nuo kaltinimų pažeidus sutartį, gali pateikti įrodymus, kad pardavė atitinkančius sutartį daiktus. Sutarties šalių pateiktus įrodymus įvertinęs pagal civilinio proceso įrodinėjimo normas (CPK 176–224 straipsniai) teismas daro išvadą, ar parduotų daiktų trūkumų faktas įrodytas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010).

20. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2016 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-360-969/2016, 25 punktas, 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 20 punktas; kt.). Dėl pirkėjo atidumo ir pardavėjo pareigos atskleisti informaciją apie daiktą kasacinis teismas taip pat yra pasisakęs, kad dėl pirkimo–pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą – už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009).

21. CK 6.334 straipsnyje įtvirtinti pirkėjo teisių gynybos būdai netinkamos kokybės daikto pardavimo atveju ir šių būdų taikymo sąlygos. Pagal šio straipsnio 1 dalį, jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju nepatarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti taikyti vieną iš nurodytų gynybos būdų. Pardavėjo atsakomybė pagal CK 6.334 straipsnį yra griežtoji, t. y. pardavėjas atsako už netinkamos kokybės daikto pardavimą be kaltės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-203-469/2019). Iš CK 6.327 straipsnio nuostatų akivaizdu, kad pardavėjo žinojimas apie parduoto daikto trūkumus nėra privaloma pardavėjo atsakomybės už parduoto daikto trūkumus sąlyga ir šiuo atveju ieškovas neprivalo įrodyti, kad pardavėjas žinojo apie minėtus trūkumus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. sausio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-159/2003).

22. Kasacinio teismo praktikoje dėl pirkėjo teisių gynybos būdų taikymo išaiškinta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka jam taikytinų įprastų ar sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų, pirkėjas gali ginti savo pažeistas teises CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytais (specialiaisiais) ir bendraisiais teisių gynimo būdais, pvz., reikalauti atlyginti nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2017 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-373-701/2017). Tačiau bendrieji teisių gynimo būdai taikomi tik subsidiariai, t. y. kai pirkėjo pažeistos teisės negali būti apgintos taikant specialiuosius gynybos būdus, tokiu atveju pardavėjo pareiga atlyginti pirkėjo nuostolius galėtų būti grindžiama bendrosiomis civilinės atsakomybės teisės normomis (CK 6.245–6.255 straipsniai), be kita ko, reikalaujančiomis nustatyti pardavėjo neteisėtus veiksmus ir kaltę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-203-469/2019).

23. Pastebėtina, kad ieškovai prašo taikyti atsakovėms ne civilinę atsakomybę pagal bendrąsias sutartinės civilinės atsakomybės nuostatas, bet prašo ginti jų teises vienu iš specialiųjų teisių gynimo būdų, nustatytų CK 6.334 straipsnyje. Dėl šių priežasčių atmestini atsakovių argumentai, kad nagrinėjamu atveju teismas turi nustatyti visas atsakovių (sutartinės) civilinės atsakomybės sąlygas. Dėl ieškovų pareikštų reikalavimų pagrįstumo nagrinėjamu atveju visų pirma turi būti sprendžiama ne pagal (sutartinės) civilinės atsakomybės taisykles, bet pagal teisės normas, reguliuojančias pirkimo–pardavimo teisinius santykius (parduodamų daiktų kokybei keliamus reikalavimus, teisinius padarinius, kylančius pardavus netinkamos kokybės daiktą, kt.).

24. Nagrinėjamu atveju šalių sudarytoje pirkimo–pardavimo sutartyje nustatyta, kad pardavėjai (atsakovės) patvirtina, kad sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų parduodamų daiktų trūkumų, dėl kurio turto nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjai (ieškovai) apie tuos trūkumus žinodami arba nebūtų visai jo pirkę, arba nebūtų už tiek jį mokėję (Sutarties 9.1 punktas). Ši sutartinė garantija iš esmės atitinka garantiją pagal įstatymą, nustatytą CK 6.317 straipsnio 2 dalyje.

25. Iš bylos medžiagos matyti, kad Gyvenamasis namas jo pardavimo metu neatitiko jam keliamų kokybės reikalavimų. Byloje pateikti įrodymai (ieškovų pateikta Ataskaita) rodo, kad Gyvenamojo namo pamatai buvo įrengti netinkamai, t. y. ne pagal namo projekto reikalavimus, kuriuose buvo nustatyta, kad gręžtinių polinių pamatų poliai turi atsiremti į stiprų gruntą ne mažiau kaip 30 cm, taip pat nurodyta, kad pamatai turi būti 2,5 m gylio (su galimybe tikslinti pamatų gylį atsižvelgiant į geologinius tyrimus, tačiau jie nebuvo atlikti, todėl nusprendus geologinių tyrimų neatlikti, teismo vertinimu, pamatai pagal projektą turėjo būti ne mažiau kaip 2,5 m gylio). Nagrinėjamu atveju pamatų gylis siekia 0,5–0,6 m, kas, pasak namą projektavusio projektuotojo, yra visiškai nepriimtina (netinkama).

26. Teismas pažymi, kad anksčiau paminėtų aplinkybių atsakovės neginčijo. Tiesa, teismas šiuo aspektu pastebi, kad atsakovės kėlė abejones dėl Ataskaitą surašiusio asmens (V. Š.) kompetencijos ir kvalifikacijos. Tačiau, teismo manymu, atsakovių iškeltos abejonės iš esmės nepaneigia Ataskaitos patikimumo ir jos įrodomosios vertės.

27. Pirma, V. Š. jau daugiau kaip 10 metų įrašytas į teismo ekspertų sąrašą, jis yra įgijęs aukštąjį išsilavinimą ir statybos inžinieriaus kvalifikaciją. Antra, jam yra suteikta teisė eiti ypatingo statinio statybos vadovo ir ypatingo statinio statybos techninės priežiūros vadovo pareigas (Statiniai: gyvenamieji ir negyvenamieji pastatai, kiti statiniai); suteikta teisė eiti ypatingo statinio statybos vadovo, ypatingo statinio statybos techninės priežiūros vadovo ir statinio ekspertizės vadovo pareigas (Statiniai: susisiekimo komunikacijos: kiti transporto statiniai; inžineriniai tinklai: vandentiekio ir nuotekų šalinimo; hidrotechnikos statiniai). Trečia, jokių objektyvių įrodymų, kurie galėtų paneigti Ataskaitoje padarytas išvadas ir skaičiavimus ar sukelti reikšmingų abejonių dėl jų, atsakovės nepateikė, teismo ekspertizės skirti neprašė. Ketvirta, pateikta Ataskaita yra logiška, nuosekli, pagrįsta atlikta apžiūra, matavimais ir skaičiavimais, apžiūros metu padarytomis nuotraukomis. Taigi, teismui nekyla abejonių, kad pagal įgytą kvalifikaciją ir turimą kompetenciją V. Š. galėjo atlikti pakankamai patikimą ir kompetentingą Gyvenamojo namo apžiūrą, taip pat pateikti savo vertinimą ir išvadas, įskaitant ir skaičiavimus dėl nustatytiems trūkumams pašalinti preliminariai reikalingų lėšų. Ši Ataskaita, teismo vertinimu, laikytina įrodymu, leidžiančiu joje nurodytas aplinkybes laikyti labiau tikėtinomis. Todėl siekdamos paneigti Ataskaitoje nurodytas aplinkybes, būtent atsakovės turėjo pateikti atitinkamus įrodymus, tačiau to nepadarė, apsiribojo formaliais, nekonkrečiais ir abstrakčiais argumentais, prielaidomis.

28. Teismas taip pat pažymi, kad anksčiau paminėti Gyvenamojo namo pamatų trūkumai negalėjo būti pastebėti nei įprastos, nei kvalifikuotos apžiūros metu. Šie trūkumai yra paslėpti ir apžiūros metu jų negalėjo pastebėti ieškovai. Be to, jų nebūtų galėjęs pastebėti ir specialistas, nes, teismo manymu, (kvalifikuotos) Gyvenamojo namo apžiūros metu net ir specialistas nebūtų atkasinėjęs namo pamatų. Vadinasi, atsakovių argumentai, susiję su šalių sudarytos 2020 m. vasario 8 d. preliminariosios sutarties 4.1.1.2 punktu, kuriame buvo nustatyta, kad ieškovai, sudarydami pagrindinę sutartį, joje turės patvirtinti, kad namo techninę būklę kvalifikuotai įvertino ir neturi dėl jos jokių pretenzijų, šiuo atveju yra teisiškai nereikšmingi – trūkumų nebūtų pastebėjęs ir specialistas, atlikdamas kvalifikuotą apžiūrą.

29. Be to, teismo vertinimu, minėta preliminariosios sutarties 4.1.1.2 punkto nuostata apskritai negali būti interpretuojama, kaip šalių susitarimas, kad ieškovai iki pagrindinės sutarties sudarymo atliks kokią nors specifinę (kvalifikuotą) namo apžiūrą, pvz., pasitelkdamos atitinkamos srities specialistą (-us). Šią išvadą teismas daro dėl toliau nurodomų argumentų.

30. Pirma, iš sudarytos preliminariosios sutarties turinio matyti, kad ja šalys susitarė dėl esminių būsimos pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, įskaitant kainą ir pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatyta, kad ieškovai gali atsisakyti sudaryti sutartį ar reikalauti sumažinti perkamo turto kainą, jei vėliau (po kvalifikuotos apžiūros) nustatytų kokius nors Gyvenamojo namo trūkumus. Vadinasi, esant tokiai situacijai, papildoma namo apžiūra būtų buvusi iš esmės beprasmė. Antra, pati preliminariosios sutarties 4.1.1.2 punkto nuostata konkrečiai suformuluota ne kaip ieškovų pareiga kažką atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo, bet kaip šalių susitarimas dėl vienos iš būsimos pagrindinės sutarties nuostatų. Tačiau šalys šios nuostatos vėliau faktiškai atsisakė, nes sudarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį neįtraukdamos jos. Trečia, byloje liudijęs R. S., kuris parengė ir atsakovių vardu sudarė preliminariąją sutartį, negalėjo tiksliai paaiškinti šios nuostatos prasmės ir reikšmės.

31. Atsakovės, neigdamos savo atsakomybę, nurodo, kad CK 6.334 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja, išskyrus atvejus, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas. Kadangi atsakovės nebuvo profesionalios pardavėjos, atsakovių atsakomybę dėl parduoto daikto trūkumų šalinančiomis sąlygomis CK 6.334 straipsnio 4 dalies taikymo požiūriu laikytini pagrindinės sutarties 8.10 ir 9.2 punktai. Tačiau teismas nesutinka su tokia atsakovių pozicija.

32. Pirma, minėti Sutarties 8.10 ir 9.2 punktai nenustato jokių pardavėjo atsakomybę panaikinančių ar ribojančių sąlygų. Šie punktai tik nurodo, kad ieškovai susipažino su perkamo turto planais ir informacija apie jį (Sutarties 8.10 punktas), kad ieškovai apžiūrėjo turtą, susipažino su jo technine būkle, konstrukcijomis, nusidėvėjimo laipsniu, paskirtimi ir patvirtina, kad turtas yra tinkamos kokybės, atitinka pirkėjų ieškovų (reikalavimus), poreikius bei mokamą kainą. Vadinasi, aptariami Sutarties punktai neturi jokio pardavėjų atsakomybę ribojančių ar panaikinančių sąlygų turinio. Antra, teismas laiko, kad pagrindinio namo kokybės trūkumo (netinkamai įrengtų pamatų), ieškovai negalėjo pastebėti nei įprastos, nei kvalifikuotos apžiūros metu (žr. šio sprendimo 28 punktą), apie šį trūkumą ieškovai nebuvo informuoti, todėl Sutartyje esantis jų patvirtinimas, kad namo kokybė juos tenkina, negali būti laikomas patvirtinimu, kad jiems yra priimtini netinkamai įrengti pamatai. Kitaip tariant, ieškovai neketino ir nesutiko įsigyti namo su netinkamai įrengtais pamatais.

33. Atsakovės, be kita ko, teigia, kad ieškovai beveik pusantrų metų delsė, nesiėmė jokių priemonių, leido trūkumams plėstis ir kilti dar didesniems namo pažeidimams, didesniems nuostoliams bei didesniems remonto (defektų šalinimo) kaštams, palyginus su tais, kurie būtų buvę, jei būtų kreiptasi į specialistus per protingą terminą – vos pastebėjus atsiradusius defektus. Atsižvelgiant į tai bei įvertinus aplinkybę, kad atsakovės nėra šio namo statytojos ir dėl to nežinojo ir negalėjo žinoti apie galimus namo statybos defektus, vadovaujantis CK 6.348 straipsnio 2 dalimi, pardavėjos (atsakovės) turi teisę atsisakyti visiškai patenkinti ieškovų reikalavimus pašalinti daiktų trūkumus. Tačiau teismas neturi pagrindo sutikti su šiais atsakovių argumentais.

34. CK 6.327 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka. CK 6.348 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas privalo pranešti pardavėjui apie sutarties sąlygų, nustatančių daiktų kokybę, kiekį, asortimentą, komplektiškumą, tarą ir pakuotę, pažeidimą per įstatymų ar sutarties nustatytą terminą, o jeigu šis terminas nenustatytas, – per protingą terminą po to, kai buvo ar atsižvelgiant į daiktų pobūdį ir paskirtį turėjo būti nustatytas atitinkamos sąlygos pažeidimas. Kai pirkėjas neįvykdo šio straipsnio 1 dalyje nustatytos pareigos, pardavėjas turi teisę atsisakyti visiškai ar iš dalies patenkinti pirkėjo reikalavimus pakeisti daiktus, perduoti trūkstamus daiktus, pašalinti daiktų trūkumus, sukomplektuoti daiktus, supakuoti daiktus ar pateikti juos taroje arba pakeisti tarą ar pakuotę, jeigu įrodo, kad pirkėjui pažeidus savo pareigą nebeįmanoma įvykdyti jo reikalavimų arba kad tų reikalavimų įvykdymas pareikalautų nepaprastai didelių pardavėjo išlaidų, palyginti su tomis, kurių pardavėjas būtų turėjęs, jei pirkėjas būtų tinkamai pranešęs pardavėjui apie sutarties pažeidimą (CK 6.348 straipsnio 2 dalis). Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką, jeigu pardavėjas savo atsakomybę dėl netinkamos perduoto daikto kokybės neigia remdamasis CK 6.327 straipsnio 5 dalies nuostata, tai jam tenka pareiga įrodyti CK 6.348 straipsnio 2 dalyje nustatytas aplinkybes, taip pat kad jis nežinojo ir neturėjo žinoti, jog perduodami daiktai neatitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų (CK 6.348 straipsnio 3 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010).

35. Teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus, konstatuoja, kad aptariami atsakovių argumentai nesudaro pagrindo visiškai ar iš dalies atsisakyti tenkinti pirkėjų (ieškovų) reikalavimus. Pirma, ieškovė teismo posėdžio metu paaiškino, kad esminiai namo trūkumai paaiškėjo tik 2021 m. rugsėjo mėnesį, kai po smarkaus lietaus pro lubas į namo vidų ėmė plūsti vanduo, skilo grindys, stipriai įtrūko siena. Byloje nėra šiuos ieškovės paaiškinimus paneigiančių įrodymų. Savo ruožtu ieškinys byloje pareikštas 2022 m. sausio 31 d. Taigi, teismo vertinimu, nuo sužinojimo apie esminius namo trūkumus iki ieškinio pareiškimo (ieškovai atskiros pretenzijos iki kreipimosi į teismą atsakovėms nepareiškė) praėjo protingas laiko tarpas. Antra, byloje nėra įrodymų, kad apie esminius namo trūkumus ieškovai sužinojo arba turėjo sužinoti anksčiau nei 2021 m. rugsėjo mėnesį. Tai, kad dar 2020 metais ieškovai pastebėjo tam tikrus įtrūkimus namo sienoje, nesudaro pagrindo teigti, kad jau tuo metu ieškovai turėjo suprasti, kad namas turi esminių trūkumų. Ieškovai buvo neprofesionalūs pirkėjai, be to, įprasta, kad naujai pastatytas namas kurį laiką juda, vyksta vadinamas „pamatų sėdimas“, dėl kurių gali atsirasti tam tikri sienų įtrūkimai. Vadinasi, ieškovai galėjo pagrįstai manyti, kad namas neturi esminių trūkumų, o įtrūkimai atsirado dėl įprastų, natūralių ir susirūpinimo nekeliančių priežasčių. Trečia, net ir sužinoję apie esminius įsigyto namo trūkumus 2021 m. rugsėjį (trūkęs namo stogas, skilusi siena ir grindys, vandens bėgimas pro lubas į vidaus patalpas ir kt.), ieškovai nežinojo ir galėjo tik spėti, kokia yra tų trūkumų atsiradimo priežastis, koks yra konkretus namo defektas, nulėmęs trūkumus, su kuriais ieškovai visa jėga susidūrė 2021 m. rugsėjo mėnesį. Tik po 2021 m. gruodžio 17 d. V. Š. atliktos namo apžiūros ir pamatų tyrimo, 2022 m. sausio 15 d. gavę V. Š. parengtą Ataskaitą, ieškovai sužinojo tikrąsias ir konkrečias esminių namo trūkumų priežastis – blogai įrengti pamatai. Šios aplinkybės, teismo vertinimu, taip pat rodo, kad ieškovai pakankamai operatyviai pareiškė pretenziją (2022 m. sausio 31 d. pateikto ieškinio forma) atsakovėms. Ketvirta, atsižvelgiant į galiausiai nustatytų esminių namo trūkumų pobūdį (netinkamai įrengti pamatai) ir galimus jų pašalinimo kaštus, kurie yra gana dideli, teismo vertinimu, ieškovai neturėjo pareigos savo sąskaita imti šalinti trūkumus, todėl jokia atsakomybė (pvz., visiškai ar iš dalies netenkinant jų reikalavimų) už tai jiems kilti negali. Penkta, atsakovai nepateikė įrodymų, kad dėl pirkėjų (ieškovų) veiksmų (ankstesnio pretenzijos nepateikimo) nebeįmanoma įvykdyti jų reikalavimų arba kad tų reikalavimų įvykdymas pareikalautų nepaprastai didelių pardavėjų išlaidų. Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovės nepripažįsta savo atsakomybės dėl netinkamos parduoto namo kokybės, tad net jei ieškovai būtų anksčiau pareiškę pretenziją atsakovėms, labiau tikėtina, kad jos nebūtų tenkinusios ieškovų reikalavimų ir nebūtų savo sąskaita nedelsiant pradėjusios šalinti nustatytus trūkumus ar nedelsiant atlyginusios ieškovų nuostolius. Be to, ieškovų reikalavimo suma yra grindžiama 2021 metų spalio mėnesio (t. y. mėnesio, einančio iš karto 2021 m. rugsėjo, kai ieškovai suvokė, kad namas turi esminių trūkumų) kainų pagrindu atliktais skaičiavimais.

36. Atsakovės, atskirsdamos į ieškovų reikalavimus, remiasi ir CK 6.333 straipsnio 3 dalimi, kurioje nustatyta, kad kai pardavėjas garantuoja daiktų kokybę, jis atsako už daiktų trūkumus, jeigu neįrodo, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl to, kad pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ar saugojimo taisykles, arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos. Atsakovių teigimu, nagrinėjami trūkumai atsirado dėl trečiųjų asmenų kaltės. Teismo vertinimu, šie atsakovių argumentai nesudaro pagrindo visiškai ar iš dalies netenkinti ieškovų reikalavimų.

37. Teismas, iš esmės neanalizuodamas, kas faktiškai kaltas už netinkamai įrengtus pamatus, pažymi, kad, pirma, CK 6.333 straipsnio 3 dalis taikoma tada, kai pardavėjas garantuoja daiktų kokybę, t. y. kai yra nustatytas tam tikras garantinis terminas. Nagrinėjamu atveju sudarytoje Sutartyje joks garantinis terminas nenustatytas, todėl CK 6.333 straipsnio 3 dalis nėra aktuali. Antra, net jei CK 6.333 straipsnio 3 dalis būtų aktuali, nagrinėjamu atveju išimtis dėl trečiųjų asmenų kaltės vis tiek nesudarytų pagrindo (visiškai ar iš dalies) atmesti ieškovų reikalavimų. Kaip matyti iš CK 6.333 straipsnio 3 dalies turinio, trečiųjų asmenų veiksmai yra teisiškai reikšmingi tik tuo atveju, jei trūkumai dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos atsiranda po daiktų perdavimo pirkėjui. Nagrinėjamu atveju pagrindinis Gyvenamojo namo trūkumas (netinkamai įrengti pamatai) atsirado iki namo perdavimo pirkėjams. Kiti gi trūkumai (stogo, sienų, grindų, lubų įtrūkimai ir kt.), labiau tikėtina, atsirado dėl netinkamai įrengtų pamatų (žr. plačiau šio sprendimo 42 punktą), t. y. ne dėl trečiųjų asmenų veiksmų, atliktų po daikto perdavimo pirkėjams (ieškovams), bet dėl trūkumų, už kuriuos pirkėjams (ieškovams) atsakingos pardavėjos (atsakovės), nes šie trūkumai egzistavo namo pardavimo metu, o jos garantavo (pagal Sutartį ir įstatymą) tinkamą namo kokybę.

38. Atsižvelgdamas į tai, kas paminėta anksčiau, aplinkybę, kad Gyvenamasis namas jo pardavimo metu neatitiko jam keliamų kokybės reikalavimų, teismas konstatuoja, kad ieškovai, vadovaujantis CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktu, turi teisę reikalauti, kad atsakovės atlygintų nustatytų Gyvenamojo namo trūkumų šalinimo išlaidas. Vadovaujantis anksčiau minėta 6.327 straipsnio 4 dalimi, atsakovės, be kita ko, atsako ir už tuos trūkumus, kurie atsirado po namo perdavimo ieškovams ir yra atsakovių suteiktos daikto kokybės garantijos pažeidimo pasekmė. Atsakovių veiksmų neteisėtumas nagrinėjamu atveju pasireiškia tuo, kad jos pažeidė tiek įstatyminę (CK 6.317 straipsnio 2 dalis), tiek sutartinę garantiją (Sutarties 9.1 punktas), kad parduodamas namas yra kokybiškas, neturi paslėptų trūkumų. Atsakovių, kaip pardavėjų, atsakomybės ieškovams aspektu nėra teisiškai reikšminga, kas faktiškai kaltas, kad namo pamatai buvo įrengti netinkamai. Atsakovės tiek pagal įstatymą, tiek pagal Sutartį garantavo ieškovams, kad Gyvenamasis namas yra kokybiškas, neturi paslėptų trūkumų, todėl jos ir turi atsakyti už šio įstatyminio ir sutartinio įsipareigojimo neįvykdymą ir, jei mano, kad kiti asmenys atliko kokius nors neteisėtus veiksmus, gali vėliau reikalauti iš jų patirtų nuostolių atlyginimo.

39. Atsakovės, atsikirsdamos į ieškovų pareikštą reikalavimą, teigia, kad ieškovai faktiškai nepatyrė jokių trūkumų šalinimo išlaidų. Tačiau, teismo nuomone, pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktą gali būti priteistos ne tik realiai patirtos išlaidos, bet ir apskaičiuotos trūkumų šalinimo išlaidos.

40. Anksčiau paminėtą išvadą teismas daro, nes kasacinis teismas yra konstatavęs, kad tais atvejais, kai sugadintas turtas neatkurtas ir dėl to nukentėjęs asmuo dar neturėjo realių išlaidų, žalos dydis gali būti apskaičiuojamas. Tokiu atveju svarbu, kad padaryta žala būtų nustatyta objektyviai, pagal teisės aktų reikalavimus ir kriterijus. Žalos dydis tokiuose ginčuose gali būti įrodinėjamas visais įstatymo reikalavimus atitinkančiais įrodymais (turto vertintojo pažymomis, sąmatomis, kt.), laikantis bendrųjų įrodinėjimo civiliniame procese taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. rugsėjo 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-417/2014).

41. Ieškovų reikalaujamos priteisti trūkumų šalinimo išlaidos funkciniu ir nukentėjusios asmens teisių gynybos požiūriu yra žalos atlyginimo analogas, viena iš žalos atlyginimo formų, todėl, atsižvelgiant į anksčiau paminėtą kasacinio teismo praktiką, nebūtų teisinga teigti, kad gali būti reikalaujama priteisti tik realiai patirtas trūkumų šalinimo išlaidas (žr., pvz., ir Lietuvos Aukščiausiojo 2013 m. gruodžio 18 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-679/2013, kurioje trūkumų šalinimo išlaidos priteistos pagal atliktus skaičiavimus). Be to, sąlyga, kad galima priteisti tik realiai patirtas trūkumų šalinimo išlaidas, teisėjų kolegijos nuomone, reikštų, kad aptariama teisinės gynybos priemonė nebūtų veiksminga ir sukurtų neproporcingą disbalansą tarp kreditoriaus ir skolininko teisių ir teisėtų interesų. Tokia sąlyga nukentėjusią dėl netinkamo sutarties įvykdymo šalį verstų patirti papildomas išlaidas ir tik tada leistų reikalauti jų atlyginimo, nors išlaidas, skirtas trūkumams pašalinti, galima ir iš anksto apskaičiuoti bei nustatyti.

42. Atsakovės kėlė klausimą dėl priežastinio ryšio tarp vėliau atsiradusių (nustatytų) Gyvenamojo namo trūkumų ir netinkamai įrengtų pamatų. Tačiau teismas pažymi, kad teismui pateiktoje Ataskaitoje (žr. Ataskaitos išvadų dalį) padaryta konkreti ir kategoriška išvada, kad joje nurodyti trūkumai, kurių šalinimo išlaidos apskaičiuotos Ataskaitoje pateikiamose sąmatose, yra netinkamai įrengtų pamatų padarinys. Savo ruožtu atsakovės jokių tai paneigiančių įrodymų nepateikė, apsiribojo abstrakčiais argumentais, bylos medžiaga neparemtomis prielaidomis, teismo ekspertizės skirti neprašė. Kiek tai susiję su lietvamzdžiu, kurio nebuvo jau namo pardavimo metu (žr. Ataskaitos 4.7 pav.), atsakovės nenurodė, kokiame Ataskaitoje pateikiamų sąmatų eilutėje įtrauktas naujų lietvamzdžių įrengimas, o teismas nenustatė, kad į Ataskaitoje pateiktus trūkumų šalinimo išlaidų skaičiavimus (sąmatas) buvo įtrauktas papildomo (naujo) lietvamzdžio įrengimas. Kaip matyti iš Ataskaitoje esančios fasado remonto darbų sąmatos, jose numatytas tokio pat kiekio (ilgio) lietvamzdžių nuardymas (juos išsaugant) ir jų sumontavimas, nenumatant išlaidų medžiagoms (naujiems lietvamzdžiams). Išlaidos lietvamzdžiams (kaip naujoms medžiagoms) įsigyti nenumatytos ir kitose Ataskaitoje pateiktose sąmatose.

43. Atsakovės kėlė abejones dėl Ataskaitoje pateikiamose sąmatose nurodytų statybvietės išlaidų, darbo užmokesčio priskaitymų, pridėtinių išlaidų, pelno. Tačiau teismas pažymi, kad atsakovės nepateikė teismui įrodymų, kad Ataskaitoje pateiktose sąmatose nurodytos trūkumų šalinimo išlaidos yra per didelės, neatitinka rinkos kainų. Atsakovės šiuo aspektu apsiribojo tik abstrakčia kritika ir abejonėmis, savo skaičiavimų nepateikė, teismo ekspertizės skirti neprašė. Savo ruožtu bylą nagrinėjantis teismas neturi pagrindo abejoti Ataskaitoje pateikiamose sąmatose, kurios, matyti, parengtos naudojant įprastai tokiu atveju naudojamą programinę įrangą, nurodytais skaičiavimais. Teismui taip pat nekyla abejonių, kad privatus rangovas į savo siūlomą statybos darbų kainą paprastai įtraukia ir pelną, ir statybvietės išlaidas, ir kitus darbo užmokesčio priskaitymus, ir pridėtines išlaidas (šiuo aspektu taip pat žr. Aplinkos ministerijos 2005 m. rugpjūčio 2 d. informaciniame pranešime „Apie statinių statybos skaičiuojamųjų kainų nustatymą“ išdėstytas Statinių statybos skaičiuojamosios kainos nustatymo rekomendacijas, taip pat Aplinkos ministro 2016 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. D1-738 „Dėl statybos techninio reglamento STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ patvirtinimo“ patvirtinto STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ 6 priedą „Statybos skaičiuojamosios kainos nustatymo principai“, kuriuose pateikti ir pridėtinių išlaidų, ir statybvietės išlaidų apibrėžimai (paaiškinimai). Tačiau teismas mano, kad ieškovai nepagrįstai prašo priteisti ne tik įprastas trūkumų šalinimo išlaidas pagal pateiktas sąmatas, bet ir nuo jų apskaičiuotą pridėtinės vertės mokestį. Kadangi pridėtinės vertės mokesčio išlaidos, atliekant remonto darbus, gali būti nepatirtos, o jų atsiradimas priklauso nuo atsitiktinio pobūdžio aplinkybių (ar būtų samdomas PVM mokėtojas), ieškovams reikalaujant apskaičiuotų (o ne realiai patirtų) trūkumų šalinimo išlaidų priteisimo, vadovaujantis teisingumo ir protingumo principais, hipotetinės pridėtinės vertės mokesčio išlaidos ieškovams nepriteistinos (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. birželio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-381/2006). Pastebėtina ir tai, kad Ataskaitos išvadų dalyje nustatytų defektų šalinimo suma taip pat nurodyta be PVM (43 978,44 Eur).

44. Atsakovės teigė, kad Ataskaitoje pateikti skaičiavimai atlikti neįvertinus turto nusidėvėjimo. Tačiau teismas pažymi, kad atsakovės nepateikė savo skaičiavimų, t. y. kokios Ataskaitose nurodytos eilutės ir kokia apimtimi turi būti koreguojamos dėl nusidėvėjimo. Šiuo aspektu atsakovės jokių įrodymų nepateikė, apsiribojo abstrakčiais argumentais ir svarstymais, teismo ekspertizės skirti neprašė. Savo ruožtu, vadovaujantis kasacinio teismo praktika, našta paneigti ieškovų pateiktais įrodymais (Ataskaita) pagrįstą žalą teko būtent atsakovėms (žr., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. liepos 5 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-240-1075/2019 37 p.).

45. Teismas nagrinėjamu aspektu atkreipia dėmesį ir į tai, kad iš bylos medžiagos matyti, kad trūkumų šalinimo išlaidos Ataskaitoje yra paskaičiuotos 2021 m. spalio mėnesio kainomis. Pagal viešai prieinamus duomenis matyti, kad 2022 m. rugpjūčio mėnesio visų statybos sąnaudų kainos indeksas buvo net 18 proc. didesnis už 2021 m. spalio mėnesio indeksą (https://osp.stat.gov.lt/statistiniu-rodikliu-analize?indicator=S7R261#/). Vadinasi, egzistuoja tikimybė, kad dėl sparčios infliacijos Ataskaitoje pateiktose sąmatose nurodytos sumos nepadengs visų galimų ieškovų trūkumų šalinimo išlaidų (nuostolių). Tai, teismo vertinimu, sudaro papildomą savarankišką pagrindą teismui nesiimti mažinti ieškovų reikalaujamos priteisti sumos dėl turto, kuris turėtų būti remontuojamas, nusidėvėjimo.

46. Apibendrindamas visumą anksčiau išdėstytų argumentų, teismas konstatuoja, kad ieškovų ieškinys iš dalies yra pagrįstas – ieškovams iš atsakovių priteistina iš viso 43 978,44 Eur. Dar labiau mažinti ieškovų reikalaujamą priteisti sumą dėl atsakovių akcentuojamų teisingumo ir protingumo principų teismas neįžvelgia pagrindo. Kaip minėta, atsakovės tiek pagal įstatymą, tiek pagal Sutartį garantavo ieškovams, kad Gyvenamasis namas yra kokybiškas, neturi paslėptų trūkumų, todėl jos ir turi atsakyti už šio įstatyminio ir sutartinio įsipareigojimo neįvykdymą ir, jei mano, kad kiti asmenys atliko kokius nors neteisėtus veiksmus, gali vėliau reikalauti iš jų patirtų nuostolių atlyginimo.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

47. Ieškovų ieškinį tenkinus iš dalies (82,64 proc.), ieškovams priteistina jų patirtų bylinėjimosi išlaidų dalis. Ieškovai pateikė įrodymus, kad patyrė:

47.1. 1 068 Eur žyminio mokesčio išlaidų.

47.2. 2 300 Eur išlaidų už Ataskaitos parengimą, kurios, be kita ko, vadovaujantis CPK 88 straipsnio 1 dalies 10 punktu, laikytinos būtinomis ir pagrįstomis, nes ši Ataskaita buvo pagrindinis ieškovų reikalavimus pagrindžiantis įrodymas;

47.3. 400 Eur už V. Š. konsultacijas. Šios išlaidos (jų dalis) iš atsakovių nepriteistinos, nes byloje nėra duomenų, kad jos buvo pagrįstos ir būtinos ieškovų teisių ir teisėtų interesų gynimui teisme.

47.4. 3 084,50 Eur atstovavimo išlaidų. Atsižvelgiant į ieškovų atstovo pateiktas suteiktų paslaugų detalizacijas, parengtų procesinių dokumentų kiekį ir turinį, atstovavimo teismo posėdžiuose trukmę, teismo vertinimu, ši suma neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalių dydžių (toliau – ir Rekomendacijos).

47.5. 302,50 Eur atstovavimo išlaidų, prašymas dėl kurių priteisimo ir jas pagrindžiantys įrodymai buvo pateikti 2022 m. rugsėjo 15 d., t. y. po bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos. Vadovaujantis CPK 98 straipsnio 1 dalimi, taip pat atsižvelgiant į tai, kad minėtas prašymas pateiktas teismui esant pasitarimų kambaryje, 2022 m. rugsėjo 15 d. ieškovų prašymas (su priedais) nepriimamas ir anksčiau šiame papunktyje minėtos ieškovų atstovavimo išlaidos (jų dalis) iš atsakovių nepriteisiamos.

48. Apibendrinus tai, kas išdėstyta šio sprendimo 47 punkte, ieškovei K. Č.-R., kuri apmokėjo visas paminėtas išlaidas, iš atsakovių lygiomis dalimis priteisiama po 2 666,17 Eur (6 452,50 x 82,64 proc. / 2) bylinėjimosi išlaidų.

49. Atsakovės pateikė įrodymus, kad patyrė 6 302,51 Eur atstovavimo išlaidų. Atsižvelgiant į atsakovių atstovo pateiktas suteiktų paslaugų detalizacijas, parengtų procesinių dokumentų kiekį ir turinį, atstovavimo teismo posėdžiuose trukmę, teismo vertinimu, ši suma neviršija Rekomendacijose nustatytų dydžių.

50. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta šio sprendimo 49 punkte, pagal atmestų reikalavimų proporciją, atsakovėms (jos abi dengė atstovavimo išlaidas) iš ieškovų lygiomis dalimis priteistina po 547,06 Eur (iš viso 1 094,12 Eur (6 302,51 x 17,36 proc.) bylinėjimosi išlaidų.

51. Atsakovės byloje sumokėjo 700 Eur avansą galimoms bylinėjimosi išlaidoms dėl kviestų į teismo posėdį liudyti V. Š. ir R. S..

52. Liudytojo apmokėjimą už jo atitraukimą nuo tiesioginio darbo ar įprasto užsiėmimo tvarką reglamentuoja Išlaidų, susijusių su civilinės bylos nagrinėjimu, dydžių ir jų išmokėjimo tvarkos aprašas (toliau – ir Išlaidų išmokėjimo tvarkos aprašas), patvirtintas Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2002 m. gruodžio 6 d. įsakymu Nr. 344.

53. Išlaidų išmokėjimo tvarkos aprašo 7 punkte nustatyta, kad liudytojams, ekspertams ir vertėjams už jų atitraukimą nuo darbo ar įprasto užsiėmimo proporcingai laikui (įskaitant kelionei reikalingą laiką), nedirbtam dėl jų atvykimo į teismą, mokama kompensacija, ne mažesnė už jo vidutinį darbo užmokestį. Jeigu liudytojas, ekspertas ar vertėjas nedirba, už jų atitraukimą nuo įprasto užsiėmimo mokamos faktiškai jo turėtos išlaidos pagal pateiktus jas pagrindžiančius dokumentus. Kompensacijos dydis nustatomas pagal teismui pateiktą pažymą apie darbo užmokesčio dydį, išduotą dirbančio liudytojo, eksperto ir vertėjo darbdavio ar jo įgalioto asmens. Nepateikus tokios pažymos, kompensacija nemokama.

54. Nagrinėjamu atveju nei R. S., nei V. Š. nepateikė teismui dokumentų ir duomenų, atitinkančių Išlaidų išmokėjimo tvarkos aprašo nuostatas, kurių pagrindu jiems galėtų būti išmokėtos atitinkamos pinigų sumos. Kiek tai susiję su V. Š., jis teismui pateikė 2021 m. balandžio 19 d., t. y. beveik 1,5 metų senumo, pažymą apie priskaičiuotą ir išmokėtą darbo užmokestį. Tačiau V. Š. nepateikė teismui duomenų, kad dėl dalyvavimo 2022 m. rugsėjo 14 d. teismo posėdyje jam nebuvo išmokėta dalis jam priklaususio darbo užmokesčio, ar kad dėl dalyvavimo teismo posėdyje jis iš kitų asmenų negavo pajamų, kurių pagrįstai galėjo tikėtis gauti, ar kad jis patyrė kokias nors išlaidas dėl dalyvavimo minėtame teismo posėdyje. Vadinasi, nei R. S., nei V. Š. kompensacija ar išlaidų atlyginimas dėl dalyvavimo teismo posėdyje nepriklauso.

55. Atsižvelgiant į tai, kas paminėta, atsakovių sumokėtas 700 Eur avansas, teismo sprendimui įsiteisėjus, grąžintinas atsakovei V. B., kuri pervedė avanso sumą.

56. Teismas patyrė 20,10 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, todėl, proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, iš atsakovių valstybei priteistina po 8,31 Eur (20,10 x 82,64 proc. / 2). Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, dalis, tenkanti ieškovams, neviršija nustatytos minimalios valstybei priteistinos sumos (CPK 96 straipsnio 6 dalis), todėl ji iš ieškovų nepriteisiama.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 260 ir 270 straipsniu, teismas

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti ieškovui G. R. solidariai iš atsakovių V. B. ir L. B. 21 989,22 Eur ir 5 procentus metinių procesinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. vasario 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Priteisti ieškovei K. Č.–R. solidariai iš atsakovių V. B. ir L. B. 21 989,22 Eur ir 5 procentus metinių procesinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. vasario 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Priteisti ieškovei K. Č.–R. iš atsakovių V. B. ir L. B. (iš kiekvienos) po 2 666,17 Eur bylinėjimosi išlaidų (iš viso 5 332,34 Eur).

Priteisti atsakovei V. B. iš ieškovų G. R. ir K. Č.–R. (iš kiekvieno) po 273,53 Eur bylinėjimosi išlaidų (iš viso 547,06 Eur).

Priteisti atsakovei L. B. iš ieškovų G. R. ir K. Č.–R. (iš kiekvieno) po 273,53 Eur bylinėjimosi išlaidų (iš viso 547,06 Eur)

Atsisakyti priimti ieškovų 2022 m. rugsėjo 15 d. prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų (su priedais).

Priteisti valstybei iš atsakovių V. B. ir L. B. (iš kiekvienos) po 8,31 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (iš viso 16,62 Eur). Ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5662

Sprendimui įsiteisėjus, grąžinti iš Klaipėdos apygardos teismo depozitinės sąskaitos atsakovei V. B. 700 Eur nepanaudoto avanso už liudytojų šaukimą į teismą.

Sprendimo kopiją išsiųsti byloje dalyvaujantiems asmenims (ieškovų, atsakovių ir trečiojo asmens K. M. atstovams, trečiajam asmeniui J. P.).

Sprendimo 51–55 punktus išsiųsti liudytojui V. Š. (elektroniniu paštu).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Klaipėdos apygardos teismą.

Teisėjas Aurimas Brazdeikis