Šiaulių apygardos teismo sprendimas

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Jurgos Kramanauskaitės-Butkuvienės, Linos Muchtarovienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Vilijos Valantienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės R. L. ir atsakovo R. A. apeliacinius skundus dėl Šiaulių apylinkės teismo Raseinių rūmų 2022 m. kovo 9 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės R. L. ieškinį atsakovams R. A., D. A. dėl sutarties pripažinimo preliminaria nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi, nuostolių atlyginimo ir iškeldinimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą esmė

16.3. Pirmosios instancijos teismas sprendime nurodė, kad atsakovai turi būti iškeldinti iš namo, esančio (duomenys neskelbtini), nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos, tačiau nenurodė termino iki kurio R. L. turi atsakovams grąžinti 20 000,00 Eur.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuo ja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Ieškovės apeliacinis skundas tenkintinas, atsakovo apeliacinis skundas netenkinamas.

18. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai ir absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina tik apskųsto teismo sprendimo dalies teisėtumą ir pagrįstumą ir tik analizuojant skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis).

19. Byloje kilo ginčas dėl sutarties pripažinimo preliminaria nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi, nuostolių atlyginimo ir iškeldinimo.

Faktinės bylos aplinkybės

20. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė R. L. ir atsakovai R. A. ir D. A. sudarė susitarimą dėl namo pardavimo. Šalys pasirašė susitarimus: 2016 m. rugsėjo 20 d. raštelyje ieškovė nustatė parduodamo nekilnojamo turto kainą (25 000,00 eurų), patvirtino, kad gavo 8 000,00 eurų, šalys susitarė, kad likusią sumą už namą (17 000,00 eurų) atsakovai sumokės iki 2018 m. rugsėjo 20 d., po to bus sudaroma notarinė pirkimo – pardavimo sutartis. Kitu susitarimu šalys susitarė dėl nekilnojamo turto naudojimosi, leidimo jį remontuoti. Po šiais susitarimais pasirašė R. L., R. A. ir D. A.. Minimas susitarimas dėl namo pirkimo įregistruotas VĮ Registrų centre. 2018 m. lapkričio 29 d. susitarimu patvirtinama, kad įsiskolinimas už parduodamą nekilnojamąjį turtą nesumokėtas, suteikiamas terminas numatytą sumą sumokėti iki 2019 m. balandžio mėnesio, pratęsiama panaudos sutartis ir atsiranda pareiga mokėti 50,00 eurų nuomos mokestį. 2019-05-19 tarp R. L. ir R. A. pasirašytas susitarimas, kuriuo R. L. susitarė su R. A. paskutinį kartą pratęsti namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini). panaudos sutartį iki 2019-11-30, mokant nuomos mokestį – 100,00 eurų už mėnesį. Kadangi R. A. yra praleidęs susitarimo sąlygas jau du kartus, atšaukiamas ankstesnis susitarimas neparduoti namo kitam pirkėjui. Jei iki 2019-11-30 nebus pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis ir nebus sumokėta likusi 10 500,00 eurų pardavimo suma, atsiradus kitam pirkėjui, nuomininkas privalės išsikraustyti. 2019-05-19 tarp R. L. ir R. A. pasirašytame susitarime yra nurodyta, kad 2017-06-03 pardavėja (R. L.) gavo 4 500,00 eurų, 2017-09-10 gavo 2 000,00 eurų, 2019-08-07 gavo 2 000,00 eurų, 2019-09-12 gavo 1 500,00 eurų, 2019-09-28 gavo 2 000,00 eurų. Viso R. L. yra gavusi 20 000,00 eurų. Ieškovė, prašydama atsakovą R. A. išsikelti iš gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), kreipėsi į Kelmės rajono 3–ąjį notarų biurą, prašydama persiųsti pranešimus R. A.. Atsakovas R. A. 2021 m. birželio 30 d. surašė pranešimą, kad jis su reikalavimais nesutinka, mano, kad jau visus pinigus už namą ir dar daugiau (sumokėjo 28 000,00 eurų) sumokėjo, jog nebeliko kliūčių sudaryti notarinę namo pirkimo-pardavimo sutartį.

Dėl pirkimo-pardavimo sutarties kvalifikavimo

21. Apeliantė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas sprendime kvalifikuodamas tarp šalių sudarytus susitarimus padarė eilę faktų vertinimo klaidų, savaip interpretavo susitarimuose tarp ieškovės ir atsakovų nurodytų aplinkybių turinį, neatsižvelgė į tikruosius susitarimo šalių ketinimus, sutarimo esmę ir tikslus. Teismas, pripažindamas R. L., R. A. ir D. A. pasirašytą 2016-09-20 susitarimą dėl ieškovės siūlymo pirkti namą atsakovams pagrindine sutartimi dėl namo pirkimo - pardavimo, kuri nėra patvirtinta notarine forma, o ne preliminariąja sutartimi, neatsižvelgė į tai, kad tokios sutarties sudarymas prieštarauja CK 6.393 straipsnio 1 ir 2 dalies nuostatoms. Teisėjų kolegija iš esmės sutinka su šiais apeliacinio skundo argumentais.

22. Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis. Aiškinant susitarimą, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji susitarimo šalių ketinimai, šalių tarpusavio ryšys, sutarimo esmė ir tikslas, jo sudarymo aplinkybės, taip pat svarbu atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos susitarime ir nenurodytos (CK 6.193 straipsnio 1, 2 dalys). Kartu pažymėtina tai, kad, nepaisant pirmiausia įtvirtinto subjektyvaus sutarties aiškinimo metodo, neabejotinai yra svarbūs visi CK 6.193 straipsnyje nustatyti sutarčių aiškinimo principai, ir kiekvienu atveju, aiškinant konkrečią sutartį, būtina atsižvelgti į visų nurodytų sutarčių aiškinimo taisyklių visetą.

23. Kai tarp šalių kyla ginčas dėl tam tikros sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-224-1075/2021).

24. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą. Preliminarioji sutartis, tai yra organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Vienas esminių preliminarios sutarties bruožų, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo atveju (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo teismo nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-82/2010, e3K-3-226-695/2017).

25. CK 6.305 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkimo-pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). CK 6.393 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, išskyrus bankroto proceso metu sudaromas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis, to paties straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. CK 6.393 straipsnio 4 dalyje pažymėta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas šio kodekso 6.398 straipsnio nustatyta tvarka. CK 6.398 straipsnio 1 dalis nustato, kad nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu.

26. Iš 2016-09-20 R. L., R. A. ir D. A. sudaryto susitarimo matyti, kad jis sudarytas laikantis preliminariajai sutarčiai nustatytos rašytinės formos, jame aiškiai nurodytas sutarties dalykas, tai yra būsima namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo pardavimo sutartis, taip pat aptartos esminės būsimos pagrindinės sutarties sąlygos: nurodytas konkretus pagrindinės sutarties dalykas, konkrečiai nurodyta būsimos pagrindinės sutarties kaina (suma) – 25 000,00 eurų. Susitarime nurodyta, kad R. A. pardavėjai sumokėjo 8 000,00 eurų ir iki 2018-09-20 įsipareigoja sumokėti 17 000,00 eurų, po to, įvykdžius šią sąlygą, esant abiejų šalių valiai, sutarties šalys sudarys nekilnojamojo turto - namo - pirkimo-pardavimo sutartį.

27. Pritartina apeliantei, jog nurodyto susitarimo vykdymui, tai yra būsimos pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymui iki 2018-09-20 pirkėjas įsipareigojo sumokėti būsimos sutarties dalyko kainos dydžio avansą, o pardavėja, savo ruožtu, įsipareigojo iki nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino – 2018-09-20 – būsimos sutarties dalyko neparduoti kitiems asmenims. Šalys aiškiai susitarė, kad, šalims įvykdžius pirminės sutarties sąlygas, ateityje bus sudaryta kita – pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, taigi būtent pagrindinė būsima sutartis buvo šio susitarimo dalykas.

28. Taip pat pažymėtina, kad 2016-09-20 sudarytame susitarime dėl namo pardavimo yra nurodyta, jog jeigu pirkėjas nesumokės susitarime nurodytos sumos arba atsisakys pirkti namą, visi mokėti pinigai lieka pardavėjai. Iš to matyti, kad sutarties šalys sudarydamos sutartį numatė, kad pirkėjas gali atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, o pardavėjas neturės teisės pirkėjo reikalauti įvykdyti susitarimą natūra, tačiau galės reikalauti nuostolių atlyginimo dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, kas atitinka būtent preliminariosios sutarties turinį.

29. Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovė ir atsakovai nepasirašė ginčo turto priėmimo-perdavimo akto, todėl spęsti, kad buvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis taip pat nėra pagrindo, priešingai, tai patvirtina šalių susitarimą ateityje sudaryti ginčo turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Lietuvos Aukščiausiasis teismas yra pažymėjęs, kad pirkimo-pardavimo sutarties požymius atitinka ne bet koks daikto kitai šaliai perdavimas, o tik perdavimas nuosavybės teise (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Pagrindinis pirkimo-pardavimo kvalifikuojantis požymis yra tas, kad šia sutartimi pardavėjas perduoda pirkėjui daiktą ir nuosavybės teisę į daiktą, t. y. sutarties pagrindu pasikeičia daikto savininkas.

30. Atsižvelgusi į aptartas aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai šalių sudarytų susitarimų nepripažino preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi. Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovė ieškiniu prašė pripažinti, kad R. L., R. A. ir D. A. 2016 m. rugsėjo 20 d. sudarytas susitarimas dėl namo pardavimo (kartu su 2016 m. rugsėjo 20 d. R. L., R. A. ir D. A. susitarimu dėl namo naudojimo ir jo remonto, 2018 m. lapkričio 29 d. susitarimu dėl termino namo pirkimo-pardavimo sutarčiai pratęsimo, 2019 m. gegužės 19 d. susitarimu dėl termino namo pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti pratęsimo) yra preliminarioji nekilnojamojo turto (gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pirkimo-pardavimo sutartis. Todėl teismas, sprendimu pripažindamas, kad tarp R. L., R. A., D. A. 2016 m. rugsėjo 20 d. sudarytas rašytinis susitarimas dėl namo pardavimo, kartu su 2016 m. rugsėjo 20 d. sudarytu susitarimu dėl namo naudojimo ir jo remonto, bei su 2018 m. lapkričio 29 d. ir 2019 m. gegužės 19 d. susitarimais dėl termino namo pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti pratęsimo, yra pagrindinė nekilnojamojo turto, tai yra gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo – pardavimo sutartis, išėjo už ieškinio ribų.

31. Atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes, į įstatymų nuostatas, teismų praktiką, šalių atliktus veiksmus, teisėjų kolegija sprendžia, kad ginčo sutartimi, kuri pavadinta „Susitarimas dėl namo pardavimo“ buvo susitarta būtent dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje, todėl yra pagrindas tenkinti šį ieškinio reikalavimą ir pripažinti, kad R. L., R. A. ir D. A. 2016 m. rugsėjo 20 d. sudarytas susitarimas dėl namo pardavimo (kartu su 2016 m. rugsėjo 20 d. R. L., R. A. ir D. A. susitarimu dėl namo naudojimo ir jo remonto, 2018 m. lapkričio 29 d. susitarimu dėl termino namo pirkimo-pardavimo sutarčiai pratęsimo, 2019 m. gegužės 19 d. susitarimu dėl termino namo pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti pratęsimo) yra preliminarioji nekilnojamojo turto (gyvenamojo namo adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pirkimo-pardavimo sutartis.

Dėl 8 000,00 eurų netesybų, neįvykdžius preliminariosios sutarties

32. Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams.

33. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

34. CK 6.72 straipsnyje nustatyta, kad susitarimas dėl netesybų turi būti rašytinis. Iš 2016-09-20 R. L., R. A. ir D. A. sudaryto susitarimo matyti, kad R. A. pardavėjai sumokėjo 8 000,00 eurų ir iki 2018-09-20 įsipareigojo sumokėti 17 000,00 eurų. Įvykdžius šią sąlygą, esant abiejų šalių valiai, sutarties šalys sudarys sutarties nekilnojamojo turto – namo – pirkimo-pardavimo sutartį. Taip pat šalys susitarė, kad, jeigu pirkėjas iki nurodyto terminio (2018-09-20) nesumokės visos sumos arba atsisakys pirkti, visi sumokėti pinigai lieka pardavėjai. Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija vertina, kad nepagrįstai pirmosios instancijos teismas sprendė, jog byloje nėra pagrindo pradžioje susitarimų atsakovų sumokėtą sumą (8 000,00 eurų) laikyti netesybomis.

35. 2018-11-29 ir 2019-05-19 yra tik pagrindinį 2018-09-20 susitarimą papildantys, o ne jį keičiantys, susitarimai, todėl visi šie susitarimai bendrai su juose esančiomis sąlygomis sudaro vieną sutartį, todėl vien tai, kad 2018-11-29 ir 2019-05-19 tarp R. L. ir R. A. pasirašytuose 2018-09-20 susitarimą papildančiuose susitarimuose atskirai nebeaptariamos netesybos, nepaneigia pagrindinio 2018-09-20 sudaryto susitarimo metu abipuse šalių valia nustatytų netesybų.

36. Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija pritaria apeliantės argumentams, jog pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatas atsakovų sumokėtas avansas atlieka ne tik mokėjimo ir atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją.

37. Tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).

38. Pritartina pirmosios instancijos teismo padarytai išvadai, kad iš bylos duomenų matyti, jog ieškovė elgėsi sąžiningai, atsakovams suteikė galimybę jiems palankiomis sąlygomis nusipirkti ginčo namą su priklausiniais ir žemės sklypu, bet atsakovai piktnaudžiavo ieškovės pasitikėjimu ir vilkino, bei tebevilkina pirkimo procesą. Ieškovės suteiktas terminas sumokėti likusią sumą (5000,00 eurų) už perkamą daiktą negali būti begalinis. Ieškovė tikėjosi, kad sutartis bus visiškai įvykdyta, kai tuo tarpu atsakovas naudojosi ieškove, suteikė nepagrįstas viltis, t. y. elgėsi nesąžiningai ieškovės atžvilgiu.

39. Iš bylos duomenų matyti, kad ieškovė du kartus pas Raseinių rajono 1-ojo notarų biuro notarę A. S. buvo suorganizavusi pagrindinės sutarties pasirašymą, tačiau dėl atsakovų kaltės tai padaryta nebuvo. Teisėjų kolegijos vertinimu ieškovė, kaip pardavėja, tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį). Taigi, byloje nėra ginčo, kad atsakovai iki preliminariąja sutartimi nustatyto termino, tai yra iki 2019-11-30 sutartyje nurodytos sąlygos – sumokėti 25 000,00 eurų avansą – neįvykdė, todėl iki šio termino pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjų kaltės.

40. Įvertinusi aptartas aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, kad šalių padarytas 2016-09-20 rašytinis susitarimas, kuriame šalių susitarta, kad, pirkėjui nesumokėjus visos sumos ar atsisakius pirkti, visa sumokėta suma lieka pardavėjai, sudaro pagrindą jį pripažinti susitarimu dėl netesybų. Byloje konstatavus, kad ieškovė elgėsi sąžiningai, tinkamai vykdė susitarimą, o pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjų – atsakovų kaltės, yra pagrindas tenkinti šį ieškinio reikalavimą ir ieškovei priteisti iš atsakovų 8 000,00 eurų netesybas patirtiems nuostoliams dėl neįvykdytos preliminariosios nekilnojamojo turto (gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini)) sutarties.

41. Atsakovas apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atmetė atsakovų argumentus, jog atsakovas yra sumokėjęs už sutartą pirkti nekilojamąjį turtą visą suderėtą kainą ir net daugiau. Pažymėtina, jog byloje atsakovai nurodė, kad turi būti vertinamas ne tik 2016 m. rugsėjo 20 d. ,,Susitarimas dėl namo pardavimo“, bet kitas tą pačią dieną surašytas ,,Susitarimas dėl pardavimo“, nes abu jie sumokėjo surašant susitarimus 16 000,00 eurų. Ieškovė nurodė, kad pirmasis susitarimas yra negaliojantis, nes su klaidomis, buvo nurodytas ne tas namo adresas, nėra nurodytas unikalus numeris, esant klaidingiems duomenims ir buvo surašytas kitas susitarimas, kur tinkamai nurodyti parduodamo daikto duomenys, kitos pardavimo sąlygos. Ieškovė teigė, kad nebuvo sumokėta 16 000,00 eurų rankpinigių, nes jei tiek būtų sumokėta, tai likusi suma būtų ne 17 000,00 eurų, o daug mažesnė. Pažymėtina, jog byloje atsakovai neginčija, kad ginčo namą buvo sutarta įsigyti už 25 000,00 eurų.

42. Iš nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad R. A. vardu registruota sudaryta preliminarioji sutartis pagal 2016 m. rugsėjo 20 d., kuri išregistruota pagal 2021 m. vasario 26 d. asmens prašymą Nr. (duomenys neskelbtini), įrašas apie preliminariąją sutartį padarytas viešam registre pagal 2016 m. rugsėjo 20 d. ,,Susitarimą dėl namo pardavimo“. Teisėjų kolegija pažymi, kad minėtame ,,Susitarime dėl namo pardavimo“ nurodyta nesumokėta namo suma yra 17 000,00 eurų ir tam atsakovai pasirašydami susitarimą neprieštaravo. Taip pat pažymėtina, kad papildomuose susitarimuose atsakovai taip pat nenurodė, kad likusi mokėtina suma yra mažesnė (nes sumokėjus avansą 16 000,00 eurų, o ne 8 000,00 eurų, akivaizdu, kad likusi mokėtina suma turėjo būti mažesnė).

43. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos įrodymų visumą, sprendžia, jog byloje pagrįstai nustatyta, kad ieškovė iš atsakovų yra gavusi 20 000,00 eurų, todėl ieškovei 8 000,00 eurų priteisiant kaip netesybas, ieškovė įpareigotina grąžinti atsakovams 12 000,00 eurų, kurie laikytini avansu už turėtą įgyti, tačiau nenupirktą gyvenamąjį namą adresu (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini).

Dėl nuomos sutarties ir jos pagrindu atsiradusių nuostolių atlyginimo

44. CK 6.576 straipsnyje nustatyta, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.

45. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad keleto atskirų sutarčių bruožų turinčių susitarimų įtvirtinimas neprieštarauja galiojančiam teisiniam civilinių teisinių santykių reguliavimui ir atitinka CK 6.156 straipsnyje suformuluotą sutarties laisvės principą, apimantį teisę sudaryti sutartį, turinčią kelių rūšių sutarčių elementų. Tokiai sutarčiai taikomos atskirų rūšių sutartis reglamentuojančios normos, jeigu ko kita nenustato šalių susitarimas arba tai neprieštarauja pačios sutarties esmei (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021).

46. 2018-11-29 ieškovė ir atsakovas R. A. pasirašė susitarimą, kuriuo R. L. susitarė su R. A. pratęsti namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), panaudos sutartį iki kol bus pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis, t. y., iki 2019-04-01, mokant nuomos mokestį – 50,00 eurų už mėnesį. Nesumokėjus nurodytos sumos iki 2019-04-01, nuomininkas privalo išsikraustyti. 2019-05-19 ieškovė ir atsakovas R. A. pasirašė susitarimą, kuriuo R. L. susitarė su R. A. paskutinį kartą pratęsti namo, esančio (duomenys neskelbtini), panaudos sutartį iki 2019-11-30, mokant nuomos mokestį –100,00 eurų už mėnesį. Taigi matyti, kad ieškovė ir atsakovai susitarė, jog iki preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties įvykdymo atsakovai galės naudotis ieškovei priklausančiu nekilnojamuoju turtu už tai mokėdami nuomos mokestį. Todėl nėra pagrindo nesutikti su ieškovės argumentais, kad tarp šalių buvo sudaryta ir nuomos sutartis.

47. Teisėjų kolegija nepagrįstais vertina pirmosios instancijos teismo išvadą, kad ieškovė ir toliau leido gyventi atsakovams jai nuosavybės teise priklausančiame name, o nuomą ėmė kaip drausminimo priemonę, kad atsakovas greičiau įvykdytų įsipareigojimą ir sumokėtų sutartą namo kainą, o ne tiesiogiai siekdama išnuomoti minimą namą, t. y. ieškovė leido naudotis jai nuosavybės teise priklausančiu turtu, kol visiškai bus įvykdytas susitarimas. Taip pat nepagrįsta vertintina pirmosios instancijos teismo išvada, jog nagrinėjamu atveju nėra pagrindo atsakovą vertinti kaip nuomininką. Šiuo atveju visiškai pritartina ieškovės argumentams, jog Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nenumato tokio instituto kaip „drausminimo priemonės“, siekiant kitą sutarties šalį laikytis sutarties sąlygų, o tam yra numatytas netesybų (bauda ir delspinigiai) institutas.

48. Pritartina apeliantės argumentams, jog iš 2018-11-29 ir 2019-05-19 susitarimų turinio matyti, kad nagrinėjamu atveju nuomos sutarties terminas buvo apibrėžtas tam tikromis datomis, tačiau faktiškai sietas su iki šių datų turėjusiu įvykti įvykiu – pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymu, kuris iki galutinės nustatytos datos, t. y., iki 2019-11-30 neįvyko.

49. Atsakovai po 2019-11-30 liko gyventi ieškovei priklausančiame gyvenamajame name ir jame gyvena iki šiol. Atsakovai iki 2020 m. spalio mėnesio mokėjo nuomos mokestį ieškovei. Laikotarpiu nuo 2018-11-29 iki 2020 metų spalio mėnesio ieškovė yra gavusi 2 050,00 eurų nuomos mokesčio. Teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog, pasibaigus terminui atsiskaityti už atsakovų perkamą namą (2019 m. lapkričio 30 d.), atsakovui R. A. ir toliau naudojantis turtu, susitarimas dėl naudojimosi namu tapo neterminuotu. Teisėjų kolegijos vertinimu šalių konkliudentiniais veiksmais nuomos sutartis tapo neterminuota.

50. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas." To paties straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodyta, kad nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato.

51. Byloje konstatuota, kad nuo 2020 m. spalio mėnesio atsakovai nustojo mokėti nuomos mokestį ieškovei, todėl ieškovė 2021-05-26 informavo atsakovus, kad sutartis nutraukta ir atsakovai turi išsikelti iš ieškovei priklausančio gyvenamojo namo. Sutiktina su apeliante, jog susiklostę nuomos santykiai nuo 2020-10-15 nutrūko dėl esminių nuomininkų padarytų sutarties pažeidimų, nes ieškovė iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties – nuomos mokesčio.

52. Apie sutarties nutraukimą ieškovė informavo atsakovus, todėl atsakovai turėjo išsikelti iš ieškovei priklausančio gyvenamojo namo iki 2020-12-15. Atsakovai nuo 2020-10-15 kai sutartis buvo nutraukta, iki šiol gyvena ieškovės būste, naudojasi ieškovei priklausančiu turtu, tačiau nuomos mokesčio nemoka. Nuo 2020-11-15 iki 2021-08-15 (iki ieškinio pateikimo) nebuvo sumokėtas 2019-05-19 susitarimu nustatytas 100,00 eurų dydžio per mėnesį nuomos mokestis. Nesumokėtas nuomos mokestis už 9 mėnesius sudaro 1000,00 eurų sumą.

53. CK 6.499 straipsnio 2 dalyje numatyta, jog, jeigu nuomininkas daiktą grąžina pavėluotai, tai nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą bei atlyginti nuostolius. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.499 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas ne nuomos mokesčio skolos priteisimo, o nuomotojo patirtų nuostolių už laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, kompensavimo mechanizmas – nuomininkas privalo kompensuoti dėl daikto naudojimo be teisėto pagrindo nuomotojo patirtus praradimus (negautas pajamas), sumokėdamas jo naudai pasibaigusioje nuomos sutartyje šalių sulygtą nuomos mokestį, preziumuojamą kaip realius nuomotojo dėl neteisėtų nuomininko veiksmų patirtus praradimus, taip pat atlygindamas kitus, nuomotojo įrodytus, nuostolius, kurių neapima nuomos mokestis (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2010; 2011 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-37/2011; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-25-916/2015 kt.).

54. Taigi CK 6.499 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas dėl pavėluoto daikto grąžinimo nuomotojo patirtų nuostolių (negautų pajamų) nustatymo metodas – laikoma, kad nuomotojo negautos pajamos yra tokio nuomos mokesčio dydžio, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomos sutartis nebūtų pasibaigusi. Šie nuostoliai laikytini minimaliais nuomotojo nuostoliais (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-301/2009; 2016 m. spalio 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-449-684/2016; kt.).

55. Įvertinusi tai, kad atsakovai faktiškai neįvykdė pareigos grąžinti ieškovei nekilnojamojo turto, šiuo turtu naudojosi ir naudojasi, teisėjų kolegija sutinka su apeliante, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai iš atsakovų nepriteisė ieškovei 1000,00 eurų nesumokėto nuomos mokesčio, kuris vertintinas kaip nuomotojo patirti praradimai (negautos pajamos).

Dėl iškeldinimo

56. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad ginčo turtas nuosavybės teise priklauso ieškovei. Atsakovai ieškovei nuosavybės teise priklausančiame name apsigyveno, nes tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjų – atsakovų kaltės. Tarp šalių taip pat buvo sudaryta ginčo namo nuomos sutartis, kuri ieškovės buvo nutraukta dėl esminių nuomininkų padarytų sutarties pažeidimų, nes ieškovė iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties – nuomos mokesčio.

57. 2021-05-26 ieškovė pateikė pareiškimą Kelmės rajono 3-iojo notaro biuro notarei D. S. – A. „Apie prašymą dėl pranešimo persiuntimo (perdavimo)“ (notarinio registro numeris (duomenys neskelbtini)), kuriuo ieškovė prašė persiųsti (perduoti) fiziniam asmeniui, kurio vardas ir pavardė R. A., šį pranešimą: „Prašau Jus iki 2021-06-07 (du tūkstančiai dvidešimt pirmųjų metų birželio septintos dienos) išsikelti su visu savo asmeniui turtu iš man asmeninės nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų, esančių (duomenys neskelbtini). Man priklausančiais nekilnojamaisiais daiktais, esančiais (duomenys neskelbtini), Jūs naudojatės be jokio teisinio pagrindo, kadangi su Jumis šiuo metu nėra sudaryta jokia sutartis, leidžianti jums gyventi man nuosavybės teise priklausančiuose šiame pareiškime nurodytuose nekilnojamuose daiktuose. Jeigu Jūs iki šiame pranešime nurodytos datos neišsikelsite iš šiame pranešime nurodytų nekilnojamųjų daiktų, aš būsiu priversta kreiptis į teismą dėl priverstinio Jūsų iškeldinimo iš man priklausančių nekilnojamųjų daiktų, esančių (duomenys neskelbtini)“.

58. Byloje nustačius, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjų – atsakovų kaltės, tarp šalių sudaryta ginčo namo nuomos sutartis nutraukta, ieškovė įpareigotina grąžinti 12 000,00 eurų R. A. ir D. A., kurie laikytini avansu už turėtą įgyti, tačiau nenupirktą gyvenamąjį namą adresu (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini), teisėjų kolegijos vertinimu yra pagrindas tenkinti ieškinio reikalavimą iškeldinti R. A. ir D. A. iš R. L. priklausančio gyvenamojo namo adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.

59. Ieškovei taip pat priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).

60. Apeliacinės instancijos teismo anksčiau nurodytais motyvais atsakyta į esminius apeliacinių skundų argumentus. Kiti apeliacinių skundo argumentai neturi teisinės reikšmės nagrinėjamo klausimo teisingam išsprendimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako. Pažymėtina, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010).

Dėl procesinės bylos baigties

61. Atsižvelgiant į išdėstytas aplinkybes, skundžiamas sprendimas naikintinas iš dalies ir priimtinas naujas sprendimas – ieškinys tenkintinas visiškai (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas)

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmojoje instancijoje

62. Jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija priimtą sprendimą naikiną iš dalies ir ieškinį patenkina visiškai, todėl perskirstomas pirmosios instancijos teisme bylinėjimosi išlaidų atlyginimas.

63. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į tai, ieškovei priteistinos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos, atsakovams bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos.

64. Bylos duomenimis nustatyta, kad pirmojoje instancijoje ieškovė patyrė tokias bylinėjimosi išlaidas: 370 eurų žyminio mokesčio: 100 eurų už neturinius reikalavimus ir 270 eurų už turtinius reikalavimus, taip pat 2 000 eurų už teisines paslaugas, viso 2 370 eurų. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos apimtį, ieškovės advokato darbo laiko sąnaudas, paruoštų dokumentų turinį ir apimtį, teismo posėdžių kiekį ir trukmę, Teisingumo ministro įsakymu patvirtintų „Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato arba advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ (toliau – Rekomendacijos) nustatytus dydžius, sprendžia, kad ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos yra ne per didelės, todėl jas ieškovei priteisia iš atsakovų R. A. ir D. A. iš kiekvieno atsakovo po 1 370 eurų.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinėje instancijoje

65. Nagrinėjamu atveju ieškovės apeliacinis skundas tenkintinas visiškai, todėl ieškovei priklauso bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimas. Atsakovo apeliacinis skundas netenkintas, todėl atsakovui nepriklauso bylinėjimosi išlaidų atlyginimas.

66. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė apeliacinės instancijos teisme patyrė 388 eurų bylinėjimosi išlaidas (žyminis mokestis už apeliacinį skundą). Ieškovės apeliacinį skundą tenkinus visiškai, iš atsakovo R. A. ieškovei priteistina 388 eurų, bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinėje instancijoje.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalimi, 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, teisėjų kolegija

nusprendžia:

Šiaulių apylinkės teismo Raseinių rūmų 2022 m. kovo 9 d. sprendimą panaikinti iš dalies ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai.

Pripažinti, kad R. L., R. A. ir D. A. 2016 m. rugsėjo 20 d. sudarytas susitarimas dėl namo pardavimo (kartu su 2016 m. rugsėjo 20 d. R. L., R. A. ir D. A. susitarimu dėl namo naudojimo ir jo remonto, 2018 m. lapkričio 29 d. susitarimu dėl termino namo pirkimo-pardavimo sutarčiai pratęsimo, 2019 m. gegužės 19 d. susitarimu dėl termino namo pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti pratęsimo) yra preliminarioji nekilnojamojo turto (gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pirkimo-pardavimo sutartis.

Ieškovei R. L. iš R. A. ir D. A. priteisti 8 000,00 eurų netesybas patirtiems nuostoliams dėl neįvykdytos preliminariosios nekilnojamojo turto (gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini)) sutarties.

Įpareigoti ieškovę R. L. grąžinti 12 000,00 eurų R. A. ir D. A., kurie laikytini avansu už turėtą įgyti, tačiau nenupirktą gyvenamąjį namą adresu (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini).

Iškeldinti R. A. ir D. A. iš R. L. priklausančio gyvenamojo namo adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.

Priteisti ieškovei R. L. iš atsakovų R. A. ir D. A. 1 000,00 eurų patirtiems nuostoliams už pavėluotą nekilnojamojo daikto grąžinimą atlyginti.

Priteisti ieškovei R. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovų R. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir D. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš kiekvieno atsakovo po 1 370,00 Eur (vieną tūkstantį tris šimtus septyniasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme.

Priteisti ieškovei R. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovo R. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 388,00 Eur (tris šimtus aštuoniasdešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.