Kauno apygardos teismo sprendimas

Įžanginė dalis

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Lina Žemaitienė

nuotoliniu būdu dalyvaujant ieškovės Lietuvos Respublikos ekonomikos ir inovacijų ministerijos atstovei Julianai Ostrouch-Brazdauskienei,

trečiojo asmens Kauno laisvosios ekonominės zonos valdymo uždarosios akcinės bendrovės atstovei adv. E. S.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Lietuvos Respublikos ekonomikos ir inovacijų ministerijos ieškinį atsakovėms Ramučių žemės ūkio bendrovei ir uždarajai akcinei bendrovei „Garantas“, trečiajam asmeniui Kauno laisvosios ekonominės zonos valdymo uždarajai akcinei bendrovei dėl žemės sklypo ir statinių, paimtų visuomenės poreikiams, vertės nustatymo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

1. Ieškovė, patikslinusi ieškinio reikalavimus, ieškiniu prašė:

1.1. leisti įregistruoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakyme Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ nurodytą 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise valdomą atsakovės Ramučių žemės ūkio bendrovės (juridinio asmens kodas 159728117), šiame žemės sklype esantį atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą: pastatą – kontrolės postą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatą – šiltnamį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatą – boilerinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitus inžinerinius statinius – kiemo statinius (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ir šiame žemės sklype esantį atsakovei UAB „Garantas“ nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą: pastatą – katilinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatą – šiltnamį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį nekilnojamąjį turtą Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakyme Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ nurodytiems tikslams – Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje;

1.2. nustatyti, kad atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei (juridinio asmens kodas 159728117) atlyginimo už visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimtą 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) ir patiriamus kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams dydis yra 149 965,00 Eur, iš jų: už paimamą 0,6242 ha žemės sklypą – 56 740,00 Eur ir kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams – 93 225,00 Eur;

1.3. nustatyti, kad atsakovei UAB „Garantas“ (juridinio asmens kodas 159696185) atlyginimo už kitus nuostolius dėl visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimto 0,6242 ha žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esančio (duomenys neskelbtini) jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – katilinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) dydis yra 41 100,00 Eur;

2. Po to, kai byloje buvo atlikta kompleksinė komisijinė teismo ekspertizė visuomenės poreikiams paimto turto vertei nustatyti, ieškovė pareiškimu (reg. Nr. DOK-25755) sumažino atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei siūlomą atlyginti nekilnojamojo turto vertę ir prašo teismą nustatyti, kad atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei atlyginimo už visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimtą 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) ir patiriamus kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams dydis yra 137 530 Eur, iš jų: už paimamą 0, 6242 ha žemės sklypą – 46 500 Eur ir kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams – 91 030, 55 Eur (93 225 – 2 192, 45= 91 032, 55; 2 450 - (102+155,55) =2 192, 45).

3. 2021 m. gegužės 28 d. Kauno apygardos teismo nutartimi tenkintas ieškovės reikalavimas dėl šio žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams (registravimo valstybės vardu ir leidimo pradėti naudoti Kauno LEZ plėsti), 2021 m. rugsėjo 10 d. Kauno apygardos teismo nutartimi tenkintas ieškovės reikalavimas dėl aptariamame žemės sklype esančio kito nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams (registravimo valstybės vardu ir leidimo pradėti naudoti Kauno LEZ plėsti).

4. Ieškinyje ieškovė nurodė, kad NŽT direktoriaus 2019 m. gegužės 2 d. įsakymu buvo pradėta atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei priklausančio žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams procedūra. Pagal su ieškiniu pateiktas vertinimo ataskaitas ieškovė nustatė ir pasiūlė sekantį atlyginimą už valstybės poreikiams paimamą nekilnojamąjį turtą: 1) atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei – už paimtą 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) ir patiriamus kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams dydis yra 149 965,00 Eur, iš jų: už paimamą 0,6242 ha žemės sklypą – 56 740,00 Eur ir kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams – 93 225,00 Eur; 2) atsakovei UAB „Garantas“ – už kitus nuostolius dėl visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimto 0,6242 ha žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esančio (duomenys neskelbtini) jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – katilinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) dydis yra 41 100,00 Eur.

5. Žemės sklypų ir jų dalių rinkos vertė buvo nustatyta taikant lyginamąjį metodą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – ir žemės įstatymas) 47 straipsnio 1 dalimi, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. nutarimu Nr. 924 patvirtintų Žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių (toliau – Taisyklės) 17 punktu, Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtina Turto ir verslo vertinimo metodika (toliau – metodika). 2020 m. balandžio 27 d. raštais atsakovams išsiųsti sutarčių dėl žemės sklypų ir jų dalių paėmimo visuomenės poreikiams sąlygų projektai. Atsakovė Ramučių žemės ūkio bendrovė per žemės įstatymo 47 straipsnio 2 dalyje nustatytą 30 kalendorinių dienų terminą atsakymo dėl pateikto siūlymo nepateikė. Atsakovė UAB „Garantas“ per nurodytą 30 kalendorinių dienų nuo raštų gavimo dienos laikotarpį pateikė sutikimą sudaryti sutartį (2020 m. gegužės 6 d. sutikimas), tačiau, atsižvelgus į Ramučių žemės ūkio bendrovės nepateiktą atsakymą, į UAB „Garantas“, kaip paimame žemės sklype esančių statinių bendraturčio su Ramučių žemės ūkio bendrove, sutikimą nebuvo atsižvelgta. Pagal NŽT direktorius 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymą Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ (toliau – ir NŽT įsakymas Nr. 468), kuriuo paėmė visuomenės poreikiams (Kauno laisvosios ekonominės zonos teritorijai plėsti Kauno rajono savivaldybėje) 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini), kurį nuosavybės teise valdo atsakovė Ramučių žemės ūkio bendrovė (NŽT įsakymo Nr. 468 1 punktas) ir nustatė nuostolių dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – katilinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams dydį – 191 740,00 Eur (NŽT įsakymo Nr. 468 2.1 papunktis), iš jų: paimamo 0,6242 ha ploto žemės sklypo, kurį nuosavybės teise valdo atsakovė Ramučių žemės ūkio bendrovė, vertė – 56 740,00 Eur (NŽT įsakymo Nr. 468 2.1.1 papunktis) ir kitų nuostolių, susijusių su 0,6242 ha ploto žemės sklypo paėmimu visuomenės poreikiams, dydis – 134 325,00 Eur (NŽT įsakymo Nr. 468 2.1.2 papunktis), iš jų: nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini))), kuris nuosavybės teise valdomas Ramučių žemės ūkio bendrovės, vertė – 93 225 Eur (NŽT įsakymo Nr. 468 2.1.2.1 papunktis); nekilnojamojo turto (pastato – katilinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini))), kuris nuosavybės teise valdomas UAB „Garantas“, vertė – 41 100 Eur (NŽT įsakymo Nr. 468 2.1.2.2 papunktis). 2020 m. gruodžio 17 d. ieškovė atlyginimo sumas pervedė į tam skirtą depozitinę sąskaitą.

6. Atsakovė Ramučių žemės ūkio bendrovė atsiliepimu į patikslintą ieškinį prašo: 1) nustatyti, kad Ramučių žemės ūkio bendrovei atlyginimo už visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimtą 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) ir patiriamus kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato - kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių - kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams dydis yra 239 455,58 Eur, iš jų: už paimamą 0,6242 ha žemės sklypą - 66 100 Eur; už kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato - kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato - boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių - kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kitų nuostolių paėmimo visuomenės poreikiams - 173 355,58 Eur; 2) priteisti iš ieškovės atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo 89 490,58 Eur sumos nuo sprendimo paimti žemės sklypą (kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini)) dienos (2020 m. gruodžio 17 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

7. Atsakovė procesiniuose dokumentuose nurodė, kad nuostolių dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams dydį sudaro: 1) žemės sklypo vertė – 66 100 Eur; 2) kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertė – 42 600 Eur (nėra ginčo); 3) rekonstruojamo šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertė – 29 500 Eur (nėra ginčo); 4) boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertė – 958 Eur (nėra ginčo); 5) šiltnamio 18Š1 (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pamatų vertė – 5059 Eur; 6) pastatytos tvoros vertė – 16 378 Eur (ginčo nėra); 7) įrengtos signalizacijos vertė – 2552 Eur; 8) naujos tvoros įrengimo išlaidos – 10 320,13 Eur; 9) signalizacijos įrengimo išlaidos - 10 083,51 Eur; 10) dviejų automatinių vartų įrengimo išlaidos - 9242,62 Eur; 11) toponuotraukų atlikimo išlaidos – 150 Eur (nėra ginčo); 12) notaro paslaugų išlaidos – 549,44 Eur; 13) betonavimo išlaidos – 4343 Eur; 14) žemės sklypo tvarkymo darbų išlaidos – 1189 Eur (nėra ginčo); 15) negautos pajamos pagal nuomos sutartis su UAB „Avadi“ ir UAB „Tesera“ – 30 430,88 Eur; 16) netesybos pagal nuomos sutartį su UAB „Tesera“ – 10 000 Eur.

8. Atsakovė procesiniuose dokumentuose nurodė, kad žemės įstatymo 47 straipsnio 8 dalies nuostata negali būti aiškinama, kaip nustatanti pagrindą ieškovei reikalauti teismo priteisti mažesnę kompensacijos sumą nei yra nurodyta sprendime paimti žemę visuomenės poreikiams. Atsakovei negali būti perkeliama netinkamai valstybės įgaliotų asmenų vykdomos pareigos nustatyti žemės sklypo ir kitų nuostolių dydį pasekmių rizika. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.169 straipsnio 2 dalimi, oferta negali būti atšaukta, jeigu akceptantas turėjo protingą pagrindą manyti, kad oferta yra neatšaukiama ir, remdamasis ja, atitinkamai veikė. 2020 m. balandžio 27 d. pasiūlyme sudaryti sutartį atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei nurodyta siūlomos kompensacijos suma 149 965 Eur; nustatytas 30 dienų terminas pateikti savo sutikimą sudaryti sutartį dėl žemės paėmimo siūlomomis sąlygomis. Atsakovei nebuvo nurodyta, kad jai nepriėmus pasiūlymo ir ieškovei pasikreipus į teismą, jai siūloma suma galės būti sumažinta, atsakovė negalėjo įvertinti rizikos dėl ginčo nagrinėjimo teisme. Atsakovė turėjo protingą pagrindą manyti, kad oferta yra neatšaukiama. Žemės sklypą visuomenės poreikiams NŽT paėmė 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.), kuriame nustatyta, kad atsakovės nuostolių dėl žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto paėmimo pagal UAB „Naujas būstas“ ataskaitą dydis yra 149 965 Eur. Šis įsakymas galioja, nėra nuginčytas.

9. Teismas 2021 m. gruodžio 6 d. nutartimi ekspertams D. A. ir J. U. pavedė atsakyti į klausimą, kokia buvo žemės sklypo vertė jo paėmimo dieną 2020 m. gruodžio 17 d. Ekspertai nurodė, kad bendros išvados padaryti nepavyko dėl to, kad nesutarė dėl lyginamųjų objektų, pataisų reikšmių nustatymo ir jų skaičiavimo metodikos. Dėl to ekspertai pateikė du atskirus ekspertizės aktus. Ieškovė patikslintame ieškinyje neatsižvelgia į eksperto J. U. 2022 m. gegužės 30 d. nekilnojamojo turto vertės tyrimo ekspertizės aktą Nr. 303 (toliau – ir J. U. aktas), nenurodo absoliučiai jokių motyvų, kodėl turėtų būti vadovaujamasi būtent ekspertės D. A. pateiktu ekspertizės aktu (toliau – ir D. A. aktas).

10. D. A. savo ekspertizės akte pateikė išvadą, kad žemės sklypo vertė 2020 m. gruodžio 17 d. sudarė 46 500 Eur, o J. U. – 66 100 Eur. Ieškovė prašo žemės sklypo vertę nustatyti pagal D. A. ekspertizės aktą ne dėl jos turinio, o dėl to, kad ja yra nustatyta mažesnė žemės sklypo vertė. D. A., atlikdama žemės sklypo vertinimą lyginamuoju (pardavimų kainos analogo) metodu vadovavosi lyginamaisiais objektais esančiais dvejose verčių zonose (16.5 ir 16.10), o J. U. – tik žemės sklypo vertės zonoje (16.5) esančiais lyginamaisiais objektais. Sprendimą vadovautis 16.10 zonoje esančiais lyginamaisiais objektais D. A. nurodo priėmusi vadovaudamasi prielaida, kad žemės sklypų vieta (verčių zona) didelės reikšmės sklypo vertei neturi. D. A. ekspertizės aktas pagrįstas niekuo neparemtomis ir neteisingomis prielaidomis. J. U. ekspertizės aktas patvirtina, kad lyginamųjų objektų tapačioje verčių zonoje buvo.

11. Išrenkant lyginamuosius objektus prioritetas teiktinas lyginamiesiems objektams, esantiems toje pačioje verčių zonoje, o, kai būtina, pasirinkus kitoje verčių zonoje esančius objektus, turėtų būti taikoma vietos pataisa. D. A. darė prielaidą, kad verčių zona reikšmės turto vertei neturi, ji taip pat: a) nevertino, ar yra pagrindas vadovautis kitoje zonoje esančiais lyginamaisiais objektais, b) nenustatė kitoje zonoje esančių lyginamųjų objektų ir vertinamo objekto skirtumų, c) ir dėl to nenustatė reikalingų taikyti pataisų d) ir jų netaikė. D. A. ekspertizės akte tiesiogiai patvirtina, kad 16.10 zonoje esančių žemės sklypų kainos yra mažesnės nei 16.5 zonoje esančių žemės sklypų kainos. Tai reiškia, kad D. A. subjektyviai žinojo, kad verčių zona turi įtaką sklypo vertei, tačiau tai ignoravo. D. A. nepagrindė pagrindo vadovautis kitoje verčių zonoje esančiais lyginamaisiais objektais bei nepagrįstai, darydama prielaidą, kad verčių zona neturi įtakos turto vertei, nenustatinėjo ir netaikė reikalingų pataisų. Nesant pakankamai analogiškų lyginamųjų objektų, lyginamieji objektai yra pasirenkami atsižvelgiant į juos apibūdinančių objektyvių savybių visumą ir jų skirtumus šalinant pataisomis, o ne vadovaujantis vienu ar dviem, eksperto subjektyviai pasirinktais objektyviais kriterijais, visiškai ignoruojant kitus objektyvius kriterijus.

12. J. U. savo ekspertizės akte nurodė, kad verčių zona apibūdina ne tik objekto vietą, bet ir kitus objektyvius kriterijus – socialinę, ekonominę aplinką, gyvenamųjų teritorijų, rekreacinių objektų, susisiekimo komunikacijų, inžinerinių tinklų ir kitų infrastruktūros objektų kriterijus. D. A. pasirinkusi lyginamuosius objektus, esančius kitoje zonoje, turėjo nustatyti šių lyginamųjų objektų ir vertinamo objekto privažiavimo kelių, infrastruktūros, komunikacijų, sklypo topografinių savybių ir, svarbiausia, vietos skirtumus, ir tuomet apskaičiuoti ir taikyti atitinkamas pataisas. D. A., apžvelgdama pataisas tiesiogiai nurodo, kad ji lyginamųjų objektų ir vertinamo objekto skirtumų nenustatinėjo, o tik darė prielaidas, kad šie neegzistuoja, kad neturi įtakos turto vertei. Nurodytų trūkumų J. U. akte nėra. Ekspertas akte prielaidomis nesivadovavo. Jis matematinės statistinės analizės pagalba įvertino nekilnojamojo turto vertę lemiančius veiksnius. Nustatė pardavimo laiko, žemės sklypo ploto, žemės ūkio naudmenų našumo balo, ploto dalies ir visumos specialiųjų naudojimo sąlygų įtaką 1 žemės aro kainai ir apskaičiavo koreliacijos koeficientus. Ekspertas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. nutarimu Nr. 924 patvirtintų žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių 17.1 ir 17.2 punktuose nustatytais kriterijais (o ne prielaidomis) pasirinko lyginamuosius objektus, nustatė jų ir vertinamojo objekto skirtumus (ko D. A. nepadarė) ir vadovaudamasis jau apskaičiuotais koreliacijos koeficientais apskaičiavo ir pritaikė pataisas. Atsakovė prašo už paimamą žemės sklypą priteisti atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei 66 100 Eur.

13. Ieškovė netinkamai formuluoja reikalavimą dėl signalizacijos vertės priteisimo. Ji į pradiniame ieškinyje nurodytą nuostolių sumą įtraukė 2 450 Eur sumą, patvirtintą UAB „Naujas būstas“ ataskaitoje, nurodant, kad „į nuostolius įtraukiama 2018-04-17 UAB „Signalizacijos darbai“ išrašyta PVM SF RDK Nr. 000856 už montažines medžiagas.“ Ekspertai S. M., D. A. ir J. U., atsakydami į klausimą, kokia buvo žemės sklype įrengtos apsauginės tvoros signalizacijos įrengimo kaina 2020 m. gruodžio 17 d., neįvertino išlaidų medžiagoms signalizacijai įrengti. Dėl to atsakovė prašo teismo priteisti jai iš viso 2 552 Eur už žemės sklype įrengtą signalizaciją 2 552 Eur (2 450 Eur + 102 Eur).

14. Į nuostolių dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams dydį turi būti įtraukiama Šiltnamio 18Š1m pamatų vertė. Komisijos akte pateikta išvada, kad šie šiltnamio pamatai neturi vertės. Šio šiltnamio pamatai yra pritaikyti numatomo angaro, iš kurio buvo planuojama gauti pajamas, statybai (leidimas rekonstrukcijai išduotas 2017 m. birželio 16 d. Nr. LGS-24-170616-0005). Šios aplinkybės visiškai nėra įvertintos. Darytina išvada, kad atsakovei priteistina konsultacinėje išvadoje nustatyta šiltnamio pamatų vertė – 5 059 Eur.

15. Į nuostolių dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams dydį turi būti įtraukiamos išlaidos, susijusios su naujos tvoros, signalizacijos ir automatinių vartų įrengimu. Atsakovei prieš žemės sklypo paėmimą visuomenės poreikiams nuosavybės teise priklausė du, vienas su kitu besiribojantys žemės sklypai: žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini). Atsakovei priklausančioje vientisoje teritorijoje buvo įrengta viena bendra tvora, įvesta viena bendra apsauginė tvoros signalizacija bei įrengti vieni bendri pagrindiniai automatiniai vartai. Vientisa atsakovei priklausiusi teritorija buvo padalinta į tris dalis - 1) žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini); 2) žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini); 3) žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini). Tik du tarpusavyje nebesiribojantys žemės sklypai, žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), liko atsakovei. Atsakovė neišvengiamai patirs papildomų išlaidų įrengiant naujas tvoras, įvedant naują apsauginę tvoros signalizaciją bei įrengiant dvejus automatinius vartus, tikslu užtikrinti vykdomos komercinės veiklos tęstinumą bei tam, kad LK Service galėtų tęsti tinkamą apsaugos paslaugų teikimą atsakovei. Teismo ekspertas S. M. nustatė, kad tvoros įrengimo išlaidos sudarytų 10 320,13 Eur, signalizacijos įrengimo išlaidos – 10 083,51 Eur, o dviejų automatinių vartų įrengimo išlaidos – 9 242,62 Eur. Šios išlaidos atlygintinos atsakovei.

16. Į nuostolių dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams dydį įtrauktinos atsakovės išlaidos susijusios su žemės sklypo įsigijimu ir tvarkymu. Ieškovė sutinka atlyginti toponuotraukų atlikimo išlaidas (150 Eur) bei išlaidas, patirtas atliekant žemės sklypo tvarkymo darbus (1189 Eur). Ieškovės vertinimo ataskaitoje nėra įtrauktos 549,44 Eur išlaidos, susijusios su notarinėmis paslaugomis dėl žemės sklypo, kadastrinis Nr. 5233/0011:944, pirkimo, betonavimo darbų bei žemės sklypo tvarkymo darbų vertė. Ieškovės pozicija, kad pačių darbų vertė nėra atlygintina, nelogiška. Žemės sklypo tvarkymo darbai turi ekonominę vertę. Jais buvo pasiektas rezultatas – žemės sklypo plotas buvo išvalytas (buvo pašalinta žolė, krūmai, antžeminės apgriuvusių šiltnamių dalys), žemė išlyginta, užpilta žvyru, jis buvo lyginamas. Žemės sklypą tvarkė atsakovės darbuotojai, jiems aktualiu laikotarpiu buvo išmokėtas 28 553 Eur darbo užmokestis. Atsakovė prašo priteisti iš valstybės 549,44 Eur notaro paslaugų išlaidas, 150 Eur toponuotraukų atlikimo išlaidas, 4 343 Eur betonavimo išlaidas, 1 189 Eur žemės sklypo tvarkymo darbų išlaidas bei papildomas žemės sklypo tvarkymo išlaidas.

17. Atsakovė žemės sklype vykdo ūkinę veiklą, į nuostolių dydį turi būti įtraukiamos jos negautos pajamos pagal nuomos sutartis su UAB „Avadi“ ir UAB „Tesera“. Atsakovė su UAB „Avadi“ buvo sudariusi 300 kv. m. kiemo aikštelės nuomos sutartį (toliau – nuomos sutartis 1) už 400 Eur mėnesinį nuomos mokestį. Šią kiemo aikštelę UAB „Avadi“ turėjo nuomoti iki 2020 m. rugsėjo 1 d., tačiau nuomininkė 2020 m. liepos 1 d. sutartį nutraukė dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams. Atsakovė dėl nuomos sutarties 1 nutraukimo negavo 800 Eur pajamų.

18. Atsakovė su UAB „Tesera“ buvo sudariusi 88,9 kv. m. patalpos, esančios kontrolės poste, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir 82,32 kv. m. patalpos, esančios šiltnamyje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (toliau – ir nuomos sutartis 2), kuria UAB „Tesera“ įsipareigojo atsakovei už kiekvieną patalpą mokėti po 205,77 Eur nuomos mokestį per mėnesį. UAB „Tesera“ nurodytas patalpas turėjo nuomoti iki 2026 m. gruodžio 1 d., tačiau sutartį nutraukė nuo 2020 m. gruodžio 1 d. dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams. Atsakovė negavo 29 630,88 Eur pajamų pagal nuomos sutartį 2, kurias būtų gavusi iki 2026 m. gruodžio 1 d. Nuomos sutarties 2 nutraukimo atsakovės patiriamus nuostolius sudarys ne tik negautos pajamos pagal nuomos sutartį 2, bet ir papildomi nuostoliai. Nuomos sutarties 2 5.4. punktu šalys susitarė, jog nutraukus nuomos sutartį 2 prieš terminą, atsakovė įsipareigoja sumokėti 10 000 Eur kompensaciją už atliktus kapitalinio remonto ir patalpų gerinimo darbus ir pertvarkymus, neatskiriamus nuo patalpų konstrukcijų. Atsakovė turės išmokėti šią kompensaciją UAB „Tesera“.

19. Pripažinus, kad ieškovės sumokėta suma neatitinka rinkos vertės ir kitų patirtų nuostolių realios vertės, ieškovė turi pareigą nuo verčių skirtumo (89 490,58 Eur) mokėti 5 procentų procesines palūkanas nuo sprendimo paimti žemės sklypą (NŽT 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymo priėmimo) dienos iki visiško sprendimo įvykdymo.

20. Atsakovė UAB „Garantas“ atsiliepimo į ieškinį ir patikslintą ieškinį nepateikė.

21. Trečiasis asmuo Kauno laisvosios ekonominės zonos valdymo UAB atsiliepimu į ieškinį prašo ieškovės ieškinį tenkinti visiškai, priteisti iš atsakovų trečiojo asmens turėtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime į ieškinį nurodė, kad žemės sklypai patenka į 534 ha ploto Kauno LEZ, kuri yra pripažinta valstybei svarbiu projektu, Vyriausybės nutarimu nustatytas teritorijos ribas. Jų paėmimas visuomenės poreikiams yra būtinas. Kauno LEZ valdymo bendrovė žemės sklypus ir jų dalis iš valstybės galės išsinuomoti ir subnuomoti jas zonos įmonėms, tik kai jos bus įregistruotos nekilnojamojo turto registre kaip valstybės nuosavybė. Todėl šios bylos palankia baigtimi suinteresuota ir Kauno LEZ valdymo bendrovė.

22. Ieškovė į teismą kreipėsi, esant žemės įstatyme numatytam pagrindui – atsakovams nesudarius sutarties dėl žemės sklypų paėmimo ieškovės pasiūlytomis sąlygomis. Ieškovė, vadovaudamasi žemės įstatymo 47 straipsnio 5 dalimi, buvo priversta per žemės įstatyme nurodytą terminą kreiptis į teismą dėl leidimo paimti žemę pagal NŽT įsakymus dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir įregistruoti žemės sklypus Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu. Nėra jokių teisinių ar faktinių kliūčių, dėl kurių žemės sklypai ir jų dalys negalėtų būti paimami visuomenės poreikiams ir įregistruoti valstybės vardu.

23. Ieškovė pateikė patikimus ir pakankamus įrodymus, kad atsakovams už visuomenės poreikiams paimamą žemę nustatytas teisingas atlyginimas pinigais rinkos kaina, atitinkantis teisės aktuose ir teismų praktikoje numatytus reikalavimus. Atsakovų žemės sklypų dalių rinkos vertė apskaičiuota, taikant Turto vertinimo pagrindų įstatymo nustatytą lyginamosios vertės metodą. Atliekant vertinimą, išsamiai ištirti sandoriai, sudaryti dėl analogiško turto, pagrįstai taikytos atitinkamos turto vertinimo pataisos, siekiant pateikti visapusiškai objektyvų žemės sklypo dalių vertinimą ir nustatyti tikrąją šių žemės sklypo dalių rinkos vertę.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

24. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad nuosavybė iš savininko gali būti paimama tik tada, kai ji būtina visuomenės poreikiams ir kai už ją teisingai atlyginama.

25. Ginčo dėl turto paėmimo nėra, dėl atlyginimo už paimamą turtą atsakovei UAB „Garantas“ taip pat nėra, byloje kyla ginčas dėl atlyginimo už paimamą turtą Ramučių žemės ūkio bendrovei.

26. Žemės paėmimo visuomenės poreikiams atvejai, tvarka ir atlyginimas reglamentuojami Lietuvos Respublikos žemės įstatyme. Žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalyje numatyta, jog kai privačios žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui turi būti teisingai atlyginama už žemę pinigais pagal rinkos vertę arba žemės savininko rašytiniu sutikimu jam suteikiamas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, taip pat žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui pinigais atlyginama paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių želdinių, medynų tūrio, negauto derliaus ir įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė bei visi kiti savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, žemės sklype esančių želdinių paėmimo visuomenės poreikiams. Paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki žymos Nekilnojamojo turto registre apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą padarymo, taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į Vyriausybės nustatytus kriterijus. <...> Apskaičiuojant visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertę, turi būti atsižvelgiama į tą pačią žemės verčių zoną žemės verčių žemėlapiuose patenkančių žemės sklypų, statinių ir įrenginių sandoriuose, sudarytuose nuo teritorijų planavimo dokumento, kuriame numatytas konkretus visuomenės poreikis, patvirtinimo iki turto vertinimo ataskaitos parengimo, nurodytų tokių nekilnojamųjų daiktų kainų pokytį. Visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimą užsako ir už turto vertinimo darbus sumoka žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija.

Dėl Ramučių žemės ūkio bendrovei priklausančio atlyginimo už paimamą turtą

27. Byloje nėra ginčo dėl ieškinyje nurodytų aplinkybių, kad Žemės sklypas su jame esančiais statiniais nuosavybės teise priklauso atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei, tai patvirtina Nekilnojamojo turto registro išrašas. 2021 m. gegužės 28 d. Kauno apygardos teismo nutartimi tenkintas ieškovės reikalavimas dėl šio žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams (registravimo valstybės vardu ir leidimo pradėti naudoti Kauno LEZ plėsti), 2021 m. rugsėjo 10 d. Kauno apygardos teismo nutartimi tenkintas ieškovės reikalavimas dėl aptariamame žemės sklype esančio kito nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams (registravimo valstybės vardu ir leidimo pradėti naudoti Kauno LEZ plėsti). Ieškovės pirminiame ieškinyje prašoma nustatyti paimamo turto vertė 149 965,00 (žemės sklypas – 56 740,00 Eur, kiti inžineriniai statiniai, kiemo statiniai – 93 225,00 Eur). 2020 m. gruodžio 17 d. ieškovė jos nustatyto atlyginimo sumą pervedė į tam skirtą depozitinę sąskaitą, dėl to ginčo nėra. Byloje kilo ginčas dėl atlyginimo už paimtą turtą dydžio nustatymo.

28. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalyje, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.93 straipsnio 4 dalyje įtvirtintas teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą turtą principas. Vadovaujantis CK 4.100 straipsnio 2 dalimi, turto savininkui atlyginama pinigais turto rinkos kaina. Atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemę dydžio nustatyto tvarka reglamentuojama Žemės įstatyme. Vadovaujantis Žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalimi, žemės savininkui turi būti teisingai atlyginama už žemę pinigais pagal rinkos vertę.

29. Kasacinis teismas yra suformavęs nuoseklią aptarto teisinio reglamentavimo aiškinimo praktiką, pagal kurią savininkui turi būti atlyginamas praradimas, susijęs su konkretaus individualias savybes turinčio žemės sklypo netekimu, tokį praradimą siejant su savininko galimybe įsigyti panašų žemės sklypą; sklypo vertė nustatoma sprendimo paimti žemę visuomenės poreikiams dieną pagal jo parametrus, buvusius iki sprendimo priėmimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-478/2014, 2016 m. balandžio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-180-684/2016, 2018 m. rugsėjo 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-328-611/2018, 2019 m. birželio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-192-219/2019 ir kt.).

30. Žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki žymos Nekilnojamojo turto registre apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą padarymo, taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme (toliau – TVVPĮ) nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytus kriterijus. TVVPĮ 6 straipsnyje nurodoma, kad turto vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto vertinimo metodais, laikantis Metodikoje nustatytų vertinimo procedūros ir tvarkos. Taisyklių 17 punkte nustatyta, kad paimamas visuomenės poreikiams žemės sklypas vertinamas lyginamuoju metodu Metodikoje nustatyta tvarka, vadovaujantis šiais reikalavimais: lyginamųjų žemės sklypų pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas, ūkinės veiklos apribojimai, taip pat išsidėstymas gyvenamųjų teritorijų, rekreacinių objektų, susisiekimo komunikacijų, inžinerinių tinklų ir kitų infrastruktūros objektų atžvilgiu turi atitikti vertinamą žemės sklypą (Taisyklių 17.1 punktas); lyginamieji objektai atrenkami iš tos pačios kaip paimamas žemės sklypas žemės verčių zonos, nurodytos žemės verčių zonų žemėlapiuose, parengtuose ir patvirtintuose pagal Masinio žemės vertinimo taisykles; jeigu žemės verčių zonoje nepakanka lyginamųjų objektų, lyginamos kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainos; vertinamojo ir lyginamojo objektų skirtumai įvertinami Metodikoje nustatyta tvarka (Taisyklių 17.2 punktas); visuomenės poreikiams paimamas žemės sklypas privalo būti vertinamas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį, numatytus iki Nekilnojamojo turto registre padaroma žyma apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą, neatsižvelgiant į teritorijų planavimo ar plėtros dokumentuose, koncepcijose, planuose ar kituose dokumentuose nustatytas ar jų nulemtas vertinamo žemės sklypo pagrindinės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ar pobūdžio keitimo galimybes (Taisyklių 17.5 punktas).

31. Ieškovė pateikdama ieškinį nurodė, kad prašo nustatyti iš atsakovės Ramučių žemės ūkio bendrovės paimamo, naujai formuojamo 0,6242 ha žemės sklypo vertę 56 740,00 Eur. Tai grindžia UAB „Naujas Būstas“ Nekilnojamo turto agentūros 2020 m. balandžio 24 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. NBP20-01(57) pateikta prie pirminio ieškinio, vertintoja G. B.. Turto vertės nustatymo data 2020 m. sausio 20 d. Vertinimo metodas – lyginamasis metodas.

32. Atsakovė su atsiliepimu pateikė UAB „Turtas ir vertė“ 2020 m. birželio 19 d. apžiūrėto ginčo žemės sklypo vertinimo ataskaitą Nr. 20/07/67, surašytą 2022 birželio 26 d., turto vertės nustatymo data 2020 m. birželio 19 d., kurioje nurodyta, kad žemės sklypo dalies 0,6239 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) vertė, nustatyta lyginamuoju metodu yra 79 000 Eur, vertintoja I. K..

33. Pagal TVVPĮ parengta turto vertinimo ataskaita paprastai pripažįstama tinkama įrodinėjimo priemone, tačiau teismas atsižvelgia į tą aplinkybę, kad šalių pateiktose turto vertinimo ataskaitose yra žymūs skirtumai tarp nustatytų turto verčių (56 710 Eur ir 79 000 Eur). Be to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad abiejų šalių pateiktos turto vertinimo ataskaitos naudingesnės joms pačioms, t. y. šalies, kuriai kyla pareiga sumokėti, nurodoma turto vertė mažesnė, o šalies, kuri turi teisę gauti – turto vertė didesnė. Todėl, teismas, įvertinęs pareigą nustatyti tikrąją turto vertę, sprendė, jog tikslinga skirti teismo ekspertizę. Teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra pripažįstama specialia įrodinėjimo priemone, o ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016, 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017, 2019 m. birželio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-192-219/2019 ir kt.). Todėl teismas sprendžia, jog šiuo atveju nėra pagrindo vadovautis šalių pateiktomis turto vertinimo išvadomis.

34. Kauno apygardos teismas 2021 m. gruodžio 6 d. nutartimi paskyrė nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei žemės sklypo pagerinimo darbų rinkos vertės kompleksinę komisijinę ekspertizę, pavedant ją atlikti nekilnojamojo turto teismo ekspertams D. A., J. U. ir S. M.. Vadovaujančio komisijos eksperto funkcijas pavesta atlikti ekspertei D. A.. 2022 m. vasario 28 d. Kauno apygardos teismo nutartimi patikslinti klausimai ekspertams.

35. Teismo ekspertų komisijai (teismo ekspertams D. A. ir J. U. pavesta atsakyti į šį klausimą (dėl žemės vertės): kokia buvo žemės sklypo, paimto Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ 0,6242 ha ploto (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) rinkos vertė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo šis nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d.

36. Teismui, įvertinti žemės rinkos vertę, paskyrus ekspertizę atlikti dviem ekspertams J. U. bei D. A., jų nuomonės išsiskyrė. Į klausimą, kokia buvo žemės sklypo vertė jo paėmimo dieną 2020 m. gruodžio 17 d., ekspertai nurodė, kad bendros išvados padaryti nepavyko dėl to, kad nesutarė dėl lyginamųjų objektų, pataisų reikšmių nustatymo ir jų skaičiavimo metodikos. Dėl to ekspertai pateikė du atskirus ekspertizės aktus.

37. Ekspertas J. U. Nekilnojamojo turto vertės tyrimo ekspertizės akto Nr.303 išvadoje nurodė, kad ginčo žemės sklypo vertė jo paėmimo visuomenės poreikiams dieną – 2020 m. gruodžio 17 d. buvo 66 100, 00 Eur. Vertinimui naudotas lyginamasis metodas

38. Ekspertė D. A. turto vertės tyrimo ekspertizės akto Nr.22/05/82 išvadoje nurodė, kad ginčo žemės sklypo vertė jo paėmimo visuomenės poreikiams dieną – 2020 m. gruodžio 17 d. buvo 46 500 Eur. Vertinimui naudotas lyginamasis metodas.

39. Žemės sklypų ir kitų nuostolių įvertinimas atliktas vadovaujantis šiais teisės aktais: Žemės įstatymu, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. nutarimu Nr. 924 „Dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių ir žemės paėmimo visuomenės poreikiams projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“ (toliau – Taisyklės) bei finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau – Metodika). Pagal Taisyklių 17.1. punktą žemės sklypas turi būti vertinamas atsižvelgiant į lyginamųjų žemės sklypų žemės naudojimo paskirtį ir būdą, ūkinės veiklos apribojimus, taip pat į išsidėstymą gyvenamųjų teritorijų, rekreacinių objektų, susisiekimo komunikacijų, inžinierinių tinklų ir kitų infrastruktūros objektų atžvilgiu. Pagal Taisyklių 17.3. punktą lyginamieji objektai visų pirma parenkami iš projekto teritorijoje esančių žemės sklypų. Pagal Taisyklių 17.2 punktą lyginamieji objektai parenkami iš tos pačios kaip ir paimamas žemės sklypas žemės verčių zonos, nurodytos žemės verčių zonų žemėlapiuose, parengtuose ir patvirtintuose pagal Masinio žemės vertinimo taisykles. Jeigu atitinkamoje žemės verčių zonoje nepakanka lyginamųjų objektų, lyginamos kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainos. Vertinamojo ir lyginamojo objektų skirtumai įvertinami Turto vertinimo metodikoje nustatyta tvarka.

40. Teismas spręsdamas žemės vertės dydį jo paėmimo dienai, vadovaujasi teismo paskirtų ekspertų išvadomis bei apklausomis. Kilus klausimų kodėl teismo paskirtų ekspertų išvados dėl žemės kainos skiriasi, ekspertai buvo apklausti žodinio proceso metu 2022 m. lapkričio 16 d. posėdyje.

41. Ekspertė D. A. nurodė, kad, atlikdama žemės sklypo vertinimą lyginamuoju metodu vadovavosi lyginamaisiais objektais esančiais dvejose verčių zonose (16.5 ir 16.10), o J. U. – tik paimamo žemės sklypo vertės zonoje (16.5) esančiais lyginamaisiais objektais. Ekspertė D. A. vadovautis 16.10 zonoje esančiais lyginamaisiais objektais sprendimą priėmė vadovaudamasi prielaida, kad žemės sklypų vieta didelės reikšmės sklypo vertei neturi. Teismas su tokia ekspertės nuomone nesutinka, kadangi 2005 m. rugpjūčio 25 d. Lietuvos Respublikos vyriausybės nutarimas Nr. 924 „Dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių ir žemės paėmimo visuomenės poreikiams projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“ 17 punktas nustato, kad paimamas visuomenės poreikiams žemės sklypas vertinamas lyginamuoju metodu Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“, nustatyta tvarka, vadovaujantis tam tikrais reikalavimais. Vienas iš jų nustatytas 17.2 punkte, kur numatyta, kad lyginamieji objektai parenkami iš tos pačios kaip paimamas žemės sklypas žemės verčių zonos, nurodytos žemės verčių zonų žemėlapiuose, parengtuose ir patvirtintuose pagal Masinio žemės vertinimo taisykles. Jeigu atitinkamoje žemės verčių zonoje nepakanka lyginamųjų objektų, lyginamos kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainos. Kai būtina, pasirinkus kitoje verčių zonoje esančius objektus, turėtų būti taikoma vietos pataisa. Šiuo atvejų sklypų palyginimui toje pačioje verčių zonoje buvo ir jų nesirenkant reikėjo nurodyti priežastis. D. A. nurodė, kad verčių zona reikšmės turto vertei neturi, nenurodė, kodėl yra pagrindas vadovautis kitoje zonoje esančiais lyginamaisiais objektais, nenustatė kitoje zonoje esančių lyginamųjų objektų ir vertinamo objekto skirtumų (metodikos 17.2 punktas), todėl netaikė reikiamų taikyti pataisų. Nenurodė, kodėl palyginimui būtina pasirinkti sklypus iš kitos verčių zonos. Ekspertė D. A. ekspertizės akte tiesiogiai nurodė, kad 16.10 zonoje esančių žemės sklypų kainos yra mažesnės nei 16.5 zonoje esančių žemės sklypų kainos, todėl ši teritorija ir yra išskirta į atskirą verčių zoną. Taigi akivaizdu kad verčių zona turi įtaką nustatant sklypo vertę, taikant lyginamąjį metodą, tai yra lyginant sklypų vertes. Ji nenurodė, kad pasirinko lyginamuosius objektus iš kitos verčių zonos, dėl to, kad nebuvo pakankamai lyginamųjų objektų, tik nurodo, kad sklypas buvo šalia lyginamosios vertės zonos, todėl tai reikšmės neturi. Teismas sprendžia, kad tai nėra pagrįstas argumentas dėl ko netaikomos pataisos ir sklypas palyginimui imamas iš kitos – mažesnės verčių zonos. Ekspertė D. A. nurodė, jog rinkosi lyginamuosius sklypus kur sandoriai buvo naujesni, nes paėmimas buvo 2020 m. 12 mėnesį. Jos nuomone, reikia vadovautis naujausiais sandoriais, nes rinka jautri laikui. Ekspertas J. U. naudojo sandorius nuo 2018 m., 36 mėnesių laikotarpio nepažeidė. Pirmenybės teikimas sandorių laikui prieš verčių zoną nenustatytas teisės aktuose. Ekspertė nurodė, kad jos buvo tokia pozicija. Taip pat ji rinkosi lyginamuosius sklypus virš 20 arų, aro pardavimo kainos mažėjo, nors tai neįtikėtina, ji tai aiškinosi. Maži sklypų duomenys duoda tai, kad mažų sklypų pardavimai ženkliai mažėjo laike. Bet paimamas sklypas yra didesnis ir didesnių sklypų kreivė (kaina) kyla aukštyn. Išvada – mažesni sklypai neturėtų būti naudojami, nes jie iškreipia rinką ir mažina rinkos kainą, ji lyginimui ėmė didesnius sklypus, visi sandoriai 2020 metais. Šios analizės ekspertizės akte nėra. Teismas iš tokių ekspertės D. A. paaiškinimų daro išvadą, kad jie nėra nuoseklūs, kadangi nurodo, jog didesnių sklypų sandorių kainos kyla, o jos pateiktoje išvadoje paimamo sklypo kaina mažesnė nei nurodoma eksperto J. U., nors jis rinkosi senesnius sandorius (nuo 2018 m., nors kaip minėta, 36 mėn. terminas, už kurį gali būti imami sandoriai nepažeistas) ir mažesnius sklypus. Ekspertė D. A. mano, kad laiko prasme, jis yra svarbesnis nei verčių zona, taip pat teikia pirmenybę sklypo dydžiui. Topografinių sklypų savybių, reljefo nevertino, duomenų apie tai jos akte nėra. Darė prielaidą, kad yra privažiavimai, nes yra gyvenvietė. Akto 31 psl. 9 p. nurodytos pataisos 6 procentų dėl užstatymo. Žemės našumo nevertino, nes sklypas užstatytas statiniais 6 procentai, t. y. žemės našumo balas nevertintinas.

42. Teismas sprendžia, kad užstatymas 6 procentas, neleidžia nevertinti žemės našumo, kadangi 94 procentai yra neužstatytas plotas, juolab, kad sklypo paskirtis nurodyta kita – žemės ūkio. Tokiu atveju pripažintina, kad žemės sklypų palyginimas yra pakankamai netikslus, kad ji ėmė palyginimui žemės ūkio paskirties sklypus, laikydama, kad šis žemės sklypas neturi žemės našumo naudingumo balo ir nėra žemės ūkio paskirties. Taip pat ekspertė neatsakė, ar žemės sklypų vertė skiriasi dėl to, kad žemės ūkio paskirties žemės ūkio žemėje galima statyti statinius ar ne. Lyginamuosiuose sklypuose statinių nebuvo, nurodė, kad gal teoriškai ir galima statyti statinius, tačiau to tiksliai nežino. Dėl privažiavimo kelių pataisos koeficientų Ekspertė D. A. nurodė, kad žiūrint į žemėlapį darė prielaidą, kad yra privažiavimo keliai. Visų lyginamųjų objektų aplinka panaši nurodyta. Tam atlikti veiksmai – žemėlapio apžiūrėjimas. Tai įvertinta, kadangi nurodyta – gyvenvietės teritorija. Lyginamųjų objektų specialiųjų naudojimo sąlygų nevertino, nors registrų cento išrašuose tai nurodyta.

43. Ekspertė D. A. nurodė, jog nuomonių skirtumas dėl vertės su ekspertu J. U. susidarė, nes tai priklauso nuo vertintojo, požiūrio. Ji vertintų ir eliminuotų iš vertinimo sklypus, kurie po to buvo perparduoti už žymiai didesnę kainą ir pan., žiūrėtų dydžius. Tikslesnė išvada, kai daugiau analogų.

44. Ekspertas J. U. nurodė, kad eliminavo sandorius iš 16.10 zonos, eliminavo sklypą, kuris yra dujotiekio magistralėje, eliminavo sklypą, kurio pusė yra tvenkinys, eliminuotas, kuris parduotas iš varžytynių ir sklypas, kuris yra laukuose, ir 2017 m. sandoris. Siūlė analogus sklypus iš 16. 5 zonos, kadangi jų pakako. Kriterijus pasirinko, nurodytus akte – žemės paskirtis, ir būdas, atkreipė dėmesį į specialiąsias naudojimo sąlygas, vadovavosi teisės aktais ir metodika. Taip pat vykdytas reikalavimas – lyginamuosius objektus parinkti iš tos pačios vertės zonos. Privaloma analizuoti laikas ir vieta, nekilnojamojo turto išrašuose esanti informacija ir skaičiuojamos pataisos. Dėl verčių zonos – jei imamas analogas iš kitos zonos – tai reikia pagrįsti. Vietos pataisa pagal administracinius vienetus nenumatytos (gyvenvietės ar pan.). Pagrindas yra verčių zonos, o ne administraciniais vienetais. Gali būti skirtumai dėl taršos zonų, dujotekių ar elektros magistralių ar pan. todėl pagrindas ir yra verčių zonos o ne administraciniai vienetai. Paimamas sklypas ir lyginamieji yra prie gatvių, iš tos pačios verčių zonos. 32 psl. lentelėje pasirinkti 3 sklypai, nes nepažeista metodika – ne mažiau 3 sklypai, jie nekelia abejonių dėl palyginimo tinkamumo, kai plečiamas ratas, yra siekis gauti tikslesnius duomenis, bet sumenkėja galutinis rodiklis. Našumo koeficientas – visur nuliai, todėl, kad lyginami vienodo našumo sklypai, vertinta kas yra nurodyta registrų centro išraše. Jis išnagrinėjo visas galimas pataisas, kurias mato nekilnojamojo turto registre. Našumą, kaip paimamos žemės reikia įvertinti. Ji taip pat turi žemines komunikacijas. Jokiame teisės akte nepavesta analizuoti sandorius, kurie buvo vėliau po sandorio, nustatinėti ar jie spekuliatyvūs. Palyginamieji objektai 2 ir 3 buvo pertvarkyti vėliau, tačiau metodikos nenumato, kad ekspertas analizuotų kas vyko su lyginamaisiais sklypais po vertinto ir lyginto sandorio. Jei žemės sklypai būtų parduoti po lygintų sandorių, po to parduoti dvigubai ar trigubai brangiau, tai reiktų vertinti. Vien sklypų sujungimas ar paskirties pakeitimas nedaro įtakos, tai gali ne tik padidinti, bet ir sumenkinti vertę. Palyginimui pagrindą sudaro sandorio žemės ūkio žemės naudojimo paskirtis ir būdas bei specialios naudojimo sąlygos, tai numato Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas. Pataisos netaikytos, nes ta pati verčių zona. Jei verčių zona ta pati, užstatyta teritorija, pataisos neturi būti taikomos.

45. Pripažintina, kad verčių zona apibūdina ne tik objekto vietą, bet ir kitus objektyvius kriterijus – socialinę, ekonominę aplinką, gyvenamųjų teritorijų, rekreacinių objektų, susisiekimo komunikacijų, inžinerinių tinklų ir kitų infrastruktūros objektų kriterijus. Ekspertė D. A. pasirinkusi lyginamuosius objektus, esančius kitoje zonoje, turėjo nustatyti šių lyginamųjų objektų ir vertinamo objekto privažiavimo kelių, infrastruktūros, komunikacijų, sklypo topografinių savybių ir vietos skirtumus, ir tuomet apskaičiuoti ir taikyti atitinkamas pataisas. D. A., apžvelgdama pataisas tiesiogiai nurodo, kad ji lyginamųjų objektų ir vertinamo objekto skirtumų nenustatinėjo, o tik darė prielaidas, kad šie neegzistuoja, kad tai neturi įtakos turto vertei, nevertino žemės našumo, nevertino specialių naudojimo sąlygų. Tačiau ji palyginimui ėmė daugiau lyginamųjų objektų, taip pat ėmė naujesnius sandorius, kas tikėtinai irgi turi įtakos tikslesnės vertės nustatymui. Ekspertas J. U. akte nustatė pardavimo laiko, žemės sklypo ploto, žemės ūkio naudmenų našumo balą, ploto dalies ir visumos specialiųjų naudojimo sąlygų įtaką 1 žemės aro kainai ir apskaičiavo koreliacijos koeficientus. Ekspertas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. nutarimu Nr. 924 patvirtintų žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių 17.1 ir 17.2 punktuose nustatytais kriterijais pasirinko lyginamuosius objektus, nustatė jų ir vertinamojo objekto skirtumus ir vadovaudamasis jau apskaičiuotais koreliacijos koeficientais apskaičiavo ir pritaikė pataisas. Tačiau šis ekspertas pasirinko mažiau sandorių, jų dalis yra senesnės datos.

46. Įvertinęs proceso dalyvių argumentus dėl ekspertizių aktų įrodomosios galios, teismas pažymi, kad civiliniame procese galiojantis rungimosi principas (CPK 12 straipsnis) lemia, jog įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis). Teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2010, 2011 m. spalio 18 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-396/2011, 2012 m. birželio 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-269/2012 ir kt.).

47. Nagrinėjamu atveju šalių iniciatyva byloje buvo paskirta kompleksinė komisijinė ekspertizė, kurioje ekspertų nuomonės dėl sklypo vertės išsiskyrė, kaip minėta ekspertai buvo apklausti. Po ekspertų apklausos ieškovė palaikė savo poziciją, vadovautis ekspertės D. A. išvada (vertė 46 500 Eur), atsakovė – eksperto J. U. išvada (66 100, 00 Eur). Šalys, išsakiusios skirtingas pozicijas dėl šių aktų pagrįstumo ir galimybių juo vadovautis priimant byloje sprendimą, nurodė jokių papildomų įrodymų neteiksiantys.

48. Teismas įvertino nustatytas aplinkybes, kad abu ekspertai vertinimus atliko iš esmės nepažeisdami teisės aktų, vienas ėmė sklypus iš tos pačios verčių zonos, kitas ir iš šalia esančios, viena ėmė minimalų – 3 sandorių skaičių, kitas didesnį sandorių skaičių, vienas vertino, o kitas nevertino žemės našumą, specialias sąlygas, sandorių datos taip pat nepažeidžia 36 mėnesių termino, tačiau artimesni sandoriai gali tiksliau apibūdinti vertę, į žemės sklypų dydžių paklaidas, vertinant, kad vėlesnis žemės sklypų teisinis statusas – dalijimas, sujungimas ar paskirties kaitimas įtakos neturi. Įvertinant, kad priimdamas sprendimą teismas vadovaujasi ir teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principais, teismo eksperto išvada teismui neprivaloma ir įvertinama pagal vidinį teisėjo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu.

49. Todėl teismas, įvertinęs byloje esančių įrodymų visumą ir jų tarpusavio ryšį, atsižvelgęs į teisingumo ir protingumo principus, sprendžia, kad teisingą ginčo žemės sklypo vertę tikslinga nustatyti iš ekspertės D. A. ir eksperto J. U. nustatytų verčių vidurkio - 2020 m. gruodžio 17 d. (66 100, 00 Eur+ 46 500 Eur)/ 2=56 300 Eur. Nustatytina 56 300 Eur ginčo žemės sklypo vertė (CPK 177, 178, 185 straipsniai).

50. Byloje Taip pat kilo ginčas dėl kitų nuostolių paimant atsakovės ramučių žemės ūkio bendrovės žemės sklypą.

51. Po teismo paskirtos ekspertizės atlikimo ieškovė siūlo atsakovei už kitus nuostolius dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams – 91 030, 55 Eur (93 225 – 2 192, 45= 91 032, 55; 2 450 - (102+155,55) =2 192, 45). Iš pirminiame ieškinyje nurodytos sumos minusuoja signalizacijos įrengimą, pagal ekspertizės išvadas.

52. Ginčo nėra nustatant: kontrolės posto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę – 42 600 Eur; 2) rekonstruojamo šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę – 29 500 Eur; 3) boilerinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę – 958 Eur; 4) pastatytos tvoros vertę – 16 378 Eur; 11) toponuotraukų atlikimo išlaidas – 150 Eur; 14) žemės sklypo tvarkymo darbų išlaidos – 1189 Eur. Viso 90 775 Eur.

53. Atsakovė papildomai prašo priteisti : šiltnamio 18Š1 (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pamatų vertę – 5059 Eur; įrengtos signalizacijos vertę – 2552 Eur; naujos tvoros įrengimo išlaidas – 10 320,13 Eur; signalizacijos įrengimo išlaidas - 10 083,51 Eur; dviejų automatinių vartų įrengimo išlaidas - 9242,62 Eur; notaro paslaugų išlaidas – 549,44 Eur; betonavimo išlaidas – 4343 Eur; negautas pajamas pagal nuomos sutartis su UAB „Avadi“ ir UAB „Tesera“ – 30 430,88 Eur; netesybas pagal nuomos sutartį su UAB „Tesera“ – 10 000 Eur.

54. Kaip minėta, Kauno apygardos teismas 2021 m. gruodžio 6 d. nutartimi paskyrė nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei žemės sklypo pagerinimo darbų rinkos vertės kompleksinę komisijinę ekspertizę, teismo ekspertams D. A. ir J. U. pavesti atsakyti į šiuos papildomus klausimus: 1) Kokia buvo pastato šiltnamio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (plane Nr. 18Š1m) pamatų rinkos vertė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo šis nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d.? 2) Kokia buvo 0,9464 ha žemės sklypo (unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), pagerinimo (betonavimo ir sklypo tvarkymo) rinkos vertė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d.? 3) Kokia buvo 0,6242 ha ploto žemės sklype (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) įrengtos apsauginės tvoros signalizacijos rinkos vertė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d. Teismo ekspertui S. M. pavesta atsakyti į šiuos klausimus: 1) Kokia būtų dviejų profiliuotos skardos tvorų 100 m ilgio ir 1,8 m aukščio su dviem skersiniais bei kas 3 m įrengiamais ir į žemę įbetonuotais stulpais įrengimo vidutinė rinkos kaina Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d.? 2) Kokia būtų Ramučių žemės ūkio bendrovei priklausančiame 0,3222 ha žemės sklype (kadastro Nr. 5233/0011:1469) apsauginės tvoros signalizacijos su apsaugos barjerais ir vaizdo kameromis, kurios perimetras 200 m, įrengimo vidutinė rinkos kaina Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d.? 3) Kokia būtų UAB „Vartonas“ komerciniame pasiūlyme nurodytų ar lygiaverčių dviejų stumdomų automatinių vartų apie 8 m pločio ir 1,8 m aukščio iš kvadratinio vamzdžio (60 mm x 60 mm x 3mm) įrengimo vidutinė rinkos kaina Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17 d.? 4) Kokia buvo 0,6242 ha ploto žemės sklype (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) įrengtos apsauginės tvoros signalizacijos įrengimo kaina Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo nekilnojamas turtas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną – 2020 m. gruodžio 17

55. Atsakovė pateikė UAB Turto ir verslo tyrimo centro Konsultacinę išvadą dėl nuostolių, atsiradusių paimant dalį žemės sklypo su jame esančiais statiniais visuomenės poreikiams, kuriuose nurodomi kiti patirti nuostoliai (viso 100 644, 56 Eur).

Dėl šiltnamio 18Š1 pamatų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini))

56. Šiltnamio 18Š1 (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pamatų vertė UAB Turto ir verslo tyrimo centro Konsultacinėje išvadoje nurodyta 5059 Eur, kadangi jie įeina į paimamą žemės sklypą, nurodyta, kad jie buvo panaudoti angaro statybai iš kurio buvo tikimasi gauti pajamas. Vertė skaičiuota (išlaidų) kaštų metodu, vertinant būsimo pastato tūrį, nustatant atkuriamąją vertę. Ekspertai D. A. ir J. U. pateikė ekspertizės išvadą, kurioje nurodė, kad šie pamatai naudingumo mato neturi, šiltnamio antžeminiai konstrukciniai elementai yra demontuoti. Praktiškai pamatų ekonominio tarnavimo amžius yra pasibaigęs, daugelyje vietų jų net nesimato, atskirose vietose jie užpilti žemėmis, šiukšlėmis. Ekspertė D. A. paaiškino, jog pamatai neturi naudingumo mato. Čia seniai stovėjo šiltnamis ir pamatai užversti šiukšlėmis, jų nesimato, jau auga medžiai. Atkasus matė, kad juostiniai betono, 1966 m. statybos. Antžeminai elementai yra demontuoti, nusidėvėję praktiškai tarnavimo amžius pasibaigęs, užversta šiukšlėmis, sutrupėję. Šiuo metu nenaudojami, apleisti, ir priimta, kad apžiūros dienai jie vertės neturi. Naudotas atkuriamosios vertės metodas. Demontavimas neštų kaštus, todėl nusidėvėjimas daugiau nei 100 procentų.

57. Atmestinas atsakovo atstovo argumentas, kad pamatų buvimas gali būti nauda, nes ekspertė nurodė, kad juos reiktų demontuoti, ant jų statyba negalima. Ekspertė nurodė, kad statybos leidimo buvimas nedarytų senų pamatų vertingais. Statybos leidimo išdavimo pagrindas nevertintas, nes nėra metodo, kad vertinti pamatų su statybos leidimu ateityje panaudojimą.

58. Teismas sprendžia, jog klausimus ekspertams formulavo šalys, į juos atsakyta pagal tai, kaip jie ir suformuluoti. Kadangi klausimas dėl šiltnamio vertės suformuluotas nenurodant jokių planuojamų statybų ar išduotų leidimų statybai (jis ir buvo išduotas 2017 m. birželio 16 d., Nr. LGS-24-170616-00005), be to teismo paskirtoje ekspertizėje nurodyta ir ekspertė D. A. paaiškino, kad ant esamų pamatų statyba negalima dėl jų nusidėvėjimo, jie sutrupėję, užpilti šiukšlėmis, apaugę medžiais, įvertinant tai, kad ši ekspertizė atlikta nesuinteresuotų teismo paskirtų ekspertų, teismas ja ir vadovaujasi. Teismas sprendžia, kad Šiltnamio 18Š1 (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pamatai vertės neturi, todėl ji nepriteistina (CPK 177, 178, 185 straipsniai).

Dėl naujos tvoros, dvejų vartų ir naujos signalizacijos įrengimo kainos

59. Dėl šios naujos įrangos kainų ekspertas S. M. pateikė išvadas atsakydamas į teismo užduotus klausimus Kompleksinės komisijinės teismo ekspertizės akto 1 dalyje (2022 m. sausio 12 d.) (DOK-943).

60. Naujos tvoros įrengimo išlaidos. Atsakovė į bylą pateikė UAB „LK Service“ raštą (2021 m. spalio 28 d. prašymo priedas Nr. 4), kuris patvirtina, jog naujų tvorų bei automatinių vartų įrengimas yra neišvengiamas bei būtinas atsakovei ne tik tam, kad ji galėtų tinkamai vykdyti bei tęsti komercinės veiklos vykdymą, bet ir tam, kad LK Service galėtų tęsti tinkamą apsaugos paslaugų teikimą atsakovei. Teismas sprendžia, kad toks įrodymas patvirtina, joga naują tvorą, vartus bei signalizaciją po žemės paėmimo bus reikalinga įrengti (CPK 177, 178 straipsniai). Ekspertas S. M. į teismo užduotą klausimą dėl naujos tvoros įrengimo atsakė, kad klausime nurodytų charakteristikų tvoros įrengimo kaina 2020 m. gruodžio 17 d. kainomis būtų 10 320,13 Eur. Ieškovė kainos dydžio neginčija, tačiau nurodo, kad dar neaišku ar tvora bus įrenginėjama, todėl prašo šį atsakovės reikalavimą atmesti. Teismas sprendžia, kad pritiesti šią sumą pagrindas yra, kadangi iš pateiktų dokumentų matyti, kad paimamo žemės sklypo dalis iš atsakovės yra ne iš jos turimo žemės sklypo krašto, tačiau iš jo vidurio, t.y. atsakovės sklypas padalinamas į dvi dalis, taigi akivaizdu, kad esant užtvertai teritorijai (dėl ko ginčo nėra), sklypą dalijant į dvi dalis ir dalį jo išimant iš vidurio, atsakovei teks papildomai užtverti tvorą bei įrengti vartus, kadangi paimame sklype bus kelias, atsakovės sklypai atsidurs kelio pakraščiuose ir patekimui į juos, tikėtina, teks įrengti įvažiavimus nuo būsimo kelio, taigi ir tvorą su vartais. Taip pat nekyla ginčas, kad šiai dienai atsakovė aplink tvorą yra įrengusi signalizaciją su stebėjimo kameromis, todėl teismas sprendžia, kad paimant žemės sklypo dalį iš atsakovės turimo žemės sklypo vidurio, jai bus reikalinga įrengti naują tvorą bei vartus, tam, kad išlaikyti buvusią apsaugą, taip pat bus reikalinga naujoje tvoroje bei vartuose įrengti naują signalizaciją. Signalizacijos įrengimo išlaidas ekspertas S. M. nustatė 10 083,51 Eur, tai patvirtina jo 2022 m. kompleksinės komisijinės teismo ekspertizės aktas; dviejų automatinių vartų įrengimo išlaidos - 9242,62 Eur. Kaip minėta, ginčo dėl šios įrangos vertės nėra, todėl teismas sprendžia, kad tai yra būsimi atsakovės nuostoliai, kurie turi būti atlyginti pilnai, todėl priteistini atsakovei iš ieškovės, jie priteistini atsakovei iš ieškovės, viso 29 646,26 Eur (CK 6.251 straipsnis, 6.249 straipsnis, Žemės įstatymo 47 straipsnis).

Dėl buvusios įrengtos signalizacijos paimtame žemės sklype

61. Atsakovai nurodo, kad buvusios įrengtos signalizacijos vertė 2552 Eur, prašo ją priteisti. Ieškovė į pradiniame ieškinyje nurodytą nuostolių sumą įtraukė 2450 Eur sumą. Ši suma buvo patvirtinta UAB „Naujas būstas“ ataskaitoje, nurodant, kad „į nuostolius įtraukiama 2018-04-17 UAB „Signalizacijos darbai“ išrašyta PVM SF RDK Nr. 000856 už montažines medžiagas.“ (Ieškinio priedas Nr. 30, p. 83). UAB Turto ir verslo tyrimo centro Konsultacinėje išvadoje nurodoma, kad įrengtos signalizacijos sąmata 2691,16 Eur, tačiau nenurodyta kokiame plote ji apskaičiuota. Ekspertas S. M. papildomoje išvadoje pateikė atsakymą į klausimą, nurodydamas, kad Žemės sklype įrengtos apsauginės signalizacijos įrengimo vidutinė rinkos kaina yra 153,55 Eur. Atsakovė nurodo, kad iš eksperto pateiktos lokalinės sąmatos yra matyti, kad ekspertas vertino tik darbų kainą - tvoros įrengimo medžiagų kaštų nevertino. Atitinkamai, ekspertai D. A. ir J. U. Komisijos akte nustatė, kad signalizacija buvo įrengta 2017 metais, bei apskaičiavo, kiek ji nuvertėjo iki 2020 m. gruodžio 17 d. atsakovė teigia, kad D. A. ir J. U. taip pat neįvertino išlaidų medžiagoms, nors duomenys apie šias medžiagas buvo pateikti į bylą (Ieškinio priedas Nr. 30, p. 83). Dėl šios priežasties teismo ekspertai pateikė išvadą, kad signalizacijos rinkos vertė sudarė tik 102 Eur.

62. Teismas sprendžia, kad šis atsakovų reikalavimas atmestinas. Kaip matyti atsakovams už naujai reikalingą įrengti signalizaciją šiuo sprendimu priteisiama (nustatoma) 10 083,51 Eur kaina. Taigi, ieškovė atsakovei, paimdama dalį žemės sklypo kompensuos naujai įrengiamą tvorą, vartus ir signalizaciją ir tai yra pakankamas atlyginimas ir satisfakcija už paimamą turtą, tame tarpe ir signalizaciją. Atsakovai, iš jų paimant dalį sklypo, gaus lėšas naujos tvoros ir signalizacijos įrengimui, todėl teismas sprendžia, kad nuostolių šiuo aspektu atsakovė nepatyrė, todėl šis reikalavimas netenkintinas (CPK 177, 178 straipsniai).

63. Atsakovė prašo priteisti 549,44 Eur, tokios išlaidos nurodomos Konsultacinėje išvadoje. Minėtos prašomos priteisti išlaidos grindžiamos 2015 m. balandžio 1 d. PVM sąskaita faktūra ir joje nurodytu 549,44 Eur mokėjimu notarei. Teismas sprendžia, kad toks reikalavimas yra nepagrįstas, kadangi akivaizdu, jog paimamas ne visas žemės sklypas ir kompensuoti notarei mokėtas sumas už viso sklypo įsigijimą yra neteisinga. Kitokių skaičiavimų dėl notaro išlaidų atsakovė nepateikė, todėl prašymas įskaityti šias išlaidas į netesybas paimant ginčo žemės sklypą laikytinas neįrodytu, todėl atmestinas (CPK 177, 178 straipsniai).

64. Teismo paskirti ekspertai Komisijos akte pateikė išvadą Kad betonavimo darbų vertė 2020 m. gruodžio 17 d. sudarė 4343 Eur, teismas vadovaujasi šia ekspertų išvada ir sprendžia, kad ši suma priteitina (CPK 177, 178 straipsniai). Ekspertai nurodė, kad žemės sklypo tvarkymo darbai (žemės ir žvyro lyginimo, buvusių pastatų pamatų ir teritorijos užpylimo 30 cm žvyro sluoksniu, žemės sklypo buvusių pastatų-šiltnamių antžeminių dalių pašalinimo darbai) rinkos vertės neturi. Šią išvadą ekspertai darė nurodydami: „aprašomi sklypo tvarkymo darbai nesudaro pagrindo padaryti išvadą, kad buvo sukurtas naujas turtas, kuris atitiktų kokį nors techninį reglamentą: projektą, technines sąlygas, statybos sąmatą ir būtų galimas inventorizuoti nekilnojamojo turto kadastro nuostatomis. Esant tokioms sąlygoms nekilnojamojo turto vertė nenustatoma“. Atsakovė nesutinka su ekspertų išvadomis, susijusiomis su žemės sklypo tvarkymo darbų vertinimu, nurodydama, kad ekspertams buvo pavesta įvertinti ne nurodytų darbų rezultatą, o pačius darbus, žemės sklypo tvarkymo darbai turi ekonominę vertę. Jais naujas turtas nors ir nebuvo sukurtas, tačiau rezultatas buvo pasiektas - Žemės sklypo plotas buvo išvalytas (buvo pašalinta žolė, krūmai, antžeminės apgriuvusių šiltnamių dalys), žemė buvo išlyginta, užpilta žvyru, kuris vėlgi buvo lyginamas. Atsakovei šių darbų atlikimas taip pat nebuvo nemokamas. Žemės sklypo tvarkymo darbai buvo atlikti pasitelkiant Atsakovės darbuotojus. Šiems darbuotojams aktualiu laikotarpiu buvo išmokėtas 28 553 EUR darbo užmokestis. Ekspertė D. A. nurodė, kad pagerinimo darbai buvo skaičiuoti abiejų sklypų – paimamo ir nepaimamo teritorijoje. Nedalino darbų per abu sklypus, nes nebuvo tokio klausimo. Nustatyta pagerinimo vertė dideliame bendrame sklype (dalis ir neapimamo sklypo). Bet tai yra statinys, už kurį yra sumokėta kompensacija kartu ir su grindimis. Patys darbai rinkos vertės neturi, nes nėra sukurto rezultato Ekspertizės akto 33 psl. išvada. Ekspertė D. A. nurodė, kad tarp pastatų yra vietų, kur laikomi automobiliai, naudojama verslui, pravažiavimai, tai natūralu, kad šiukšlynas turėjo būti prastumdytas, kad būtų galima važiuoti. Jie suprantami kaip sklypo bendro tvarkymo darbai, švaros palaikymas. Jie nesudaro pagrindo išvadai, kad buvo sukurtas naujas turtas, kuris atitiktų projektus ar pan. Apsitvarkė, apsišlavė, padarė pravažiavimus ir patys naudojosi. Tai, kad žemės sklypas išlygintas, tai daryta sau. Sklypas pagerintas tik tiek, kiek tarnavo verslui, bet vertės tam nesukūrė. Tai tiesiog savitvarka ir nevertintina kaip sukurtas turtas.

65. Teismas pripažįsta, kad ekspertų argumentai dėl sklypo savitvarkos darbų yra pagrįsti, jokių kitaip formuluotų klausimų atsakovė neprašė formuluoti, papildomos ekspertizės skirti neprašė, todėl teismas vadovaujasi ekspertų pateikta išvada ir priteisia atsakovei 4343 Eur betonavimo išlaidų, reikalavimą priteisti už savitvarkos darbus laiko nepagrįstu.

Negautos pajamos pagal nuomos sutartis su UAB „Avadi“ ir UAB „Tesera“

66. Nuomos sutartis Nr. 16-03/2020 su UAB „Avadi“ atsakovės buvo sudaryta 2020 kovo 16 d. Pagal šią sutartį atsakovė išnuomojo 300 m² kiemo aikštelės adresu (duomenys neskelbtini) už 400 Eur mėnesinį nuomos mokestį. Šią kiemo aikštelę UAB „Avadi“ turėjo nuomoti iki 2020 m. rugsėjo 1 d., tačiau nuomininkė 2020 m. liepos 1 d. nutraukė nuomos sutartį , nes atsakovė dėl Žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams negalėjo garantuoti nuomos sutarties termino pratęsimo. Tai patvirtina UAB „Avadi“ raštas, kuriame nurodoma, kad UAB „Avadi“ gavusi informaciją apie žemės paėmimą visuomenės poreikiams ir siekdama užtikrinti savo veiklos tęstinumą, nusprendė nutraukti nuomos sutartį, dėl to buvo pasirašytas nuomos sutarties nutraukimo protokolas (DOK-13975 priedai 1, 2). UAB „Avadi“ nuomos sutartį nutraukė likus dviem mėnesiams iki jos termino pabaigos, todėl atsakovė nurodo dėl nuomos sutarties nutraukimo negavo pajamų, kurios lygios 800 EUR (Atsiliepimo priedas Nr. 4, 4 puslapis, 4 dalis, 1 punktas).

67. Ieškovė nurodo, kad ši nuomos sutartis buvo sudaryta jau žinant apie būsimą žemės paėmimą, todėl šios negautos pajamos neturi būti priteistos.

68. Teismas pripažįsta, kad atsakovės argumentas, kad byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad įsakymas dėl žemės paėmimo sutarties sudarymo metu buvo teisės aktų numatyta tvarka įteiktas atsakovei, todėl tvirtinti, jog sudarant nuomos sutartį su UAB „Avadi“ žinojo apie būsimą žemės paėmimą nėra pagrindo (CPK 177, 178 straipsniai). Tiek teismui įvertinus minėtą sutartį, tiek teismui įvertinus atsakovės pateiktą konsultacinę išvadą, teismas sprendžia, kad atsakovei iš ieškovės turi būti priteistos negautos pajamos 800 Eur (CPK 177, 178 straipsniai).

69. Netesybos pagal nuomos sutartį su UAB „Tesera“. Kaip įrodymą apie netesybas patirtas paimant žemės sklypą su statiniais dėl nuomos sutarties su UAB „Tesera“ nutraukimo, atsakovė teikia jau minėtą konsultacinę išvadą, kurioje nurodyta, kad pagal šią sutartį atsakovė nuo konsultacinės išvados surašymo dienos iki nuomos sutarties pabaigos būtų gavusi 31482,81 Eur pajamų, tačiau atsakovė prašo priteisti taip pat sutarties nutraukimo prieš terminą atveju, atsakovė buvo įsipareigojusi ieškovei atlyginti 10 000 Eur kompensaciją už atliktus kapitalinio remonto ir patalpų gerinimo darbus.

70. Iš byloje pateiktos sutarties matyti, kad atsakovė 2016 m. lapkričio 30 d. su UAB „Tesera“ buvo sudariusi 88,9 m² patalpos esančios kontrolės poste (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir 82,32 m² patalpos esančios šiltnamyje (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) nuomos sutartį, kuri galiojo iki 2026 m. gruodžio 1 d. (sutartis Nr. 01-12/2016 priedas prie atsiliepimo 4, 7, konsultacinė išvada). Šia sutartimi UAB „Tesera“ įsipareigojo atsakovei mokėti po 205,77 Eur nuomos mokestį per mėnesį. UAB „Tesera“ nurodytas patalpas turėjo nuomoti iki 2026 m. gruodžio 1 d., tačiau nuomininkė šią sutartį nutraukė nuo 2020 m. gruodžio 1 d. UAB „Tesera“ raštu patvirtino, jog nuomos sutarties nutraukimą nulėmė Žemės sklypo paėmimas visuomenės poreikiams. Atsakovei pranešus dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams, bet nežinant tikslios jo paėmimo datos, o taip pat ir negalint pasiūlyti kitų gamybinei veiklai skirtų patalpų, UAB „Tesera“ nutraukė nuomos sutartį (DOK-13975, 2021 m. birželio 8 d. prašymo priedai 3, 4). Nuomos sutarties nuo 2020 m. gruodžio 1 d., nutraukimo pasėkoje darytina išvada, kad atsakovė negavo 29 630,88 Eur pajamų (72*(205,77*2)) pagal nuomos sutartį su UAB „Tesera“, kurias būtų gavusi iki 2026 m. gruodžio 1 d., jeigu žemės sklypas nebūtų paimtas visuomenės poreikiams (ginčo dėl to nėra). Reguliarius mokėjimus už nuomą patvirtina prie atsakovės Konsultacinės išvados pateikti priedai – sąskaitos išrašai. Teismas sprendžia, kad ši suma atsakovei iš ieškovės priteistina (CPK 177, 178 straipsniai).

71. Atsakovė nurodo, kad dėl nuomos sutarties nutraukimo atsakovės patiriamus nuostolius sudaro ne tik negautos pajamos pagal nuomos sutartį su UAB „Tesera“, bet taip pat ir papildomi nuostoliai pagal nuomos sutarties 2 5.4. punktą, kuriuo atsakovė ir UAB „Tesera“ susitarė, jog nutraukus nuomos sutartį prieš terminą, atsakovė įsipareigoja sumokėti 10 000 Eur kompensaciją už atliktus kapitalinio remonto ir patalpų gerinimo darbus ir pertvarkymus neatskiriamus nuo patalpų konstrukcijų. Dėl to, kad nuomos sutartis su UAB „Tesera“ turėjo būti nutraukta dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams, atsakovė patirs papildomas išlaidas ir turės sumokėti UAB „Tesera“ Kompensaciją. Tai pagrindžia ir UAB „Tesera“ raštas dėl Kompensacijos pagal nuomos sutartį sumokėjimo ( DOK-13975, 2021 m. birželio 8 d. prašymo priedas 5), taikos sutartis tarp UAB „Tesera“ ir atsakovės dėl Kompensacijos bei pažyma, kad šiuo metu atsakovė kompensacijos sumokėti negali (2021 m. birželio 8 d. prašymo priedas Nr. 7).

72. Ieškovė nurodo, kad byloje nepateikta jokių įrodymų apie tai, kad buvo darytas ir už kokią sumą kapitalinis remontas, tačiau teismas sprendžia, kad galiojant rungimosi principui ir ginčijant remontų darymą ieškovė galėjo prašyti skirti ekspertizę ar teikti kitus įrodymus, tačiau to nedarė. Teismas sprendžia, kad sutartis tarp šalių – atsakovės bei UAB „Tesera“ turi įstatymo galią, todėl ieškovei neįrodinėjant kitaip, darytina išvada, kad paimant žemę iš atsakovės, ji dėl minėtos sutarties nutraukimo turės ir 10 000 Eur netesybas, kadangi tai patvirtina rašytinis įrodymas – minėta sutartis, taikos sutartis (sutarties 5.4 punktas). Šie įrodymai patvirtina, jog atsakovė, kai bus išspręsta byla, turės sumokėti 10 000 Eur kompensaciją UAB „Tesera“. Akivaizdu, kad šios netesybos yra sąlygotos žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams. Dėl šios priežasties teismas sprendžia, kad atsakovei 10 000 Eur kompensacija turi būt priteista iš ieškovės, nustatant netesybų atlyginimo dydį (CPK 177, 178, CK 6.251 straipsnis, 6.249 straipsnis, Žemės įstatymo 47 straipsnis).

73. Viso nustatytinas atlyginimo už visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams dydis yra 221 495,14 Eur (žemė 56 300 Eur, ieškovės neginčijama suma už statinius 90 775 Eur, naujos tvoros, vartų, signalizacijos vertė 29 646,26 Eur, betonavimo išlaidos 4343 Eur, negautos pajamos ir netesybos pagal nuomos sutartis 40430,88 Eur).

Dėl palūkanų

74. Iš ieškovės Lietuvos Respublikos Ekonomikos ir inovacijų ministerijos, atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei priteistina 5 procentai metinių palūkanų nuo 71 530,14 Eurų sumos (skirtumas tarp 2020 m. gruodžio 17 d. ieškovės atlyginimo siūlytos bei pervestos sumos (149 965 Eur) į tam skirtą depozitinę sąskaitą bei nustatytinos vertės 221 495, 14 Eur), nuo bylos iškėlimo teisme (2021-03-04) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo (CK 6.37, 6.210 straipsniai).

Dėl kompensacijos dydžio nustatymo UAB „Garantas“

75. Ieškovė prašo nustatyti, kad atsakovei UAB „Garantas“ (juridinio asmens kodas 159696185) atlyginimo už kitus nuostolius dėl visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimto 0,6242 ha žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esančio (duomenys neskelbtini) jame esančio nekilnojamojo turto (pastato – katilinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato – šiltnamio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) dydis yra 41 100,00 Eur. UAB „Garantas“ atsiliepimo nepateikė, darytina išvada, kad su tokia suma sutinka, šis ieškovės reikalavimas, atsižvelgiant į jos pateiktą UAB „Naujas būstas “Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą tenkintinas pilnai (CPK 177, 178, CK 6.251 straipsnis, 6.249 straipsnis, Žemės įstatymo 47 straipsnis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

76. UAB „Garantas“ bylinėjimosi išlaidų nepateikė, iš jo bylinėjimosi išlaidos taip pat nepriteistinos, kadangi atsakovė UAB „Garantas“ per nurodytą 30 kalendorinių dienų nuo ieškovės raštų gavimo dienos laikotarpį pateikė sutikimą sudaryti sutartį (2020 m. gegužės 6 d. sutikimas), tačiau, atsižvelgus į Ramučių žemės ūkio bendrovės nepateiktą atsakymą, į UAB „Garantas“, kaip paimame žemės sklype esančių statinių bendraturčio su Ramučių žemės ūkio bendrove, sutikimą nebuvo atsižvelgta, byla nagrinėta teisme. Tačiau šios bendrovės veiksmai nesukūrė bylos iškėlimo teisme pasekmių.

77. Byloje ieškovė patyrė ekspertizių apmokėjimo išlaidas. Atsižvelgdamas į tokio pobūdžio bylose formuojamą teismų praktiką, pagal kurią pareiga tinkamai nustatyti atlyginamo už visuomenės poreikiams paimtą turtą dydį tenka ieškovei, o su ekspertizių atlikimu susijusių išlaidų atsiradimą lemia nepagrįstas pradinio atlyginimo dydžio nurodymas, dėl ko įpareigojimas atlyginti visas ar bent dalį ekspertizės išlaidų lemtų asmens teisės į teisingą atlygį už paimamą žemės sklypą pažeidimą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. vasario 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-111-686/2017, 2017 m. kovo 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-112-690/2017, Lietuvos apeliacinio teismo 2018 m. liepos 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 2A-389-407/2018), vadovaudamasis CPK 93 straipsnio 4 dalimi, 96 straipsnio 5 dalimi, teismas ieškovės turėtų ekspertizės išlaidų ar jų dalies atlyginimo iš atsakovų nepriteisia.

78. Sprendžiant kitų, nei pirmiau aptartos (t. y. nesusijusių su teismo ekspertizių atlikimu) išlaidų paskirstymo šalims klausimą taikytina CPK 93 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta bendroji taisyklė, pagal kurią bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Pasisakydamas dėl proporcijų nustatymo Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. gegužės 6 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2-387-464/2021, suformulavo teisės aiškinimo taisyklę, pagal kurią, atsakovui nereiškiant savarankiško reikalavimo (priešieškinio), tik nurodant, kokia suma, jo manymu, jam turėtų būti sumokėta kaip atlyginimas už visuomenės poreikiams paimtą jam priklausiusį žemės sklypą, ši aplinkybė skirstant bylinėjimosi išlaidas nėra reikšminga ir faktas, kad buvo priteista mažesnė, nei jis pageidavo, suma, negali būti pagrindu konstatuoti, jog atsakovui nepalankiai buvo išnagrinėta bylos dalis, susijusi su skirtumu tarp atsakovo prašytos ir teismo priteistos sumų. Proporcija tokiu atveju nustatytina pagal ieškovės siūlyto atlyginimo atsakovei sumos, atsakovės prašytos sumos ir šiuo teismo sprendimu nustatytos vertės skirtumus.

79. Ieškovė siūlė atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei 149,965 Eur sumą, pirminiu ieškiniu atsakovė prašė nustatyti 239,455,58 atlyginimo sumą, atsakovei sprendimu nustatytas atlyginimo dydis 221 495,14 Eur, taigi ieškovė ieškinį pralaimėjo, o atsakovė laimėjo 92, 50 procentų. Atitinkamai pralaimėtai ir laimėtai ieškinio daliai tarp šalių paskirstytinos ir bylinėjimosi išlaidos CPK 93, 98 straipsniai). Atsakovė pateikė įrodymus, apie jos patirtas 17 258, 52 Eur bylinėjimosi išlaidas (DOK 1721), tenkinus atsakovės reikalavimus 92,50 procentų, atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei proporcingai priteistina 15 963,65 Eur bylinėjimosi išlaidų iš ieškovės. Trečiasis asmuo Kauno laisvosios ekonominės zonos valdymo UAB ieškovo pusėje pateikė įrodymus apie 5 950,17 Eur patirtas bylinėjimosi išlaidas (DOK 1769), todėl jai priteistina 7,5 procentų bylinėjimosi išlaidų iš atsakovės Ramučių žemės ūkio bendrovės 446,27 Eur (CPK 93, 98 straipsniai).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268 ir 270 straipsniais, teismas

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atsakovės Ramučių žemės ūkio bendrovės atžvilgiu tenkinti dalinai, atsakovės UAB „Garantas“ atžvilgiu tenkinti pilnai.

Nustatyti, kad atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei (juridinio asmens kodas 159728117) atlyginimo už visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimtą 0,6242 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esantį (duomenys neskelbtini) ir patiriamus kitus nuostolius bei netesybas dėl 0,6242 ha ploto žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams dydis yra 221 495,14 Eur (du šimtai dvidešimt vienas tūkstantis keturi šimtai devyniasdešimt penki eurai, 14 ct).

Iš ieškovės Lietuvos Respublikos Ekonomikos ir inovacijų ministerijos, juridinio asmens kodas 188621919, atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei priteisti 5 procentus metinių palūkanų nuo 71 530,14 Eurų sumos, nuo bylos iškėlimo teisme (2021-03-04) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

Nustatyti, kad atsakovei UAB „Garantas“ (juridinio asmens kodas 159696185) atlyginimo už kitus nuostolius dėl visuomenės poreikiams Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2020 m. gruodžio 17 d. įsakymu Nr. 1P-468-(1.17 E.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimo visuomenės poreikiams (Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti Kauno rajono savivaldybėje)“ paimto 0,6242 ha žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – žemės ūkio, naudojimo būdas – kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esančio (duomenys neskelbtini) jame esančio nekilnojamojo turto dydis yra 41 100,00 Eur (keturiasdešimt vienas tūkstantis šimtas eurų).

Priteisti atsakovei Ramučių žemės ūkio bendrovei (juridinio asmens kodas 159728117) 15 963,65 Eur (penkiolika tūkstančių devynis šimtus šešiasdešimt tris eurus, 65 ct) bylinėjimosi išlaidų iš ieškovės Lietuvos Respublikos Ekonomikos ir inovacijų ministerijos, juridinio asmens kodas 188621919.

Priteisti trečiajam asmeniui Kauno laisvosios ekonominės zonos valdymo UAB, juridinio asmens kodas 111682375, iš atsakovės Ramučių žemės ūkio bendrovės (juridinio asmens kodas 159728117) 446,27 Eur (keturis šimtus keturiasdešimt šešis eurus, 27 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per sprendimą priėmusį Kauno apygardos teismą.