- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2023-12-21
- Bylos Nr.
- e2A-2277-562/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-17382-2022-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Dainius Rinkevičius, Rosita Patackienė, Visvaldas Kazakiūnas
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Capital Team“, I. K.
- Atsakovas
- A. L.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Visvaldo Kazakiūno, Rositos Patackienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos) ir Dainiaus Rinkevičiaus, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovių (apeliančių) uždarosios akcinės bendrovės „Capital Team“ ir I. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 19 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovių uždarosios akcinės bendrovės „Capital Team“ ir I. K. patikslintą ieškinį atsakovei A. L. dėl skolos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovės uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Capital Team“ ir I. K. (toliau kartu – ir ieškovės) kreipėsi į teismą, ieškiniu, kurį vėliau patikslino, prašydamos:
1.1. Priteisti ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės A. L. (toliau – ir atsakovė) 3 650,33 Eur skolą už suteiktas tarpininkavimo paslaugas, 131,41 Eur delspinigius, 36,30 Eur už patirtas marketingo išlaidas, 5 proc. dydžio procesines palūkanas nuo teismo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas ir bylinėjimosi išlaidas;
1.2. Priteisti ieškovei I. K. iš atsakovės 12 142,20 Eur už suteiktas tarpininkavimo paslaugas, 437,12 Eur delspinigius, 120 Eur už patirtas marketingo išlaidas, 5 proc. dydžio procesines palūkanas nuo teismo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovės patikslintame ieškinyje paaiškino, kad:
2.1. tarp ieškovių ir atsakovės buvo sudaryta 2019 m. rugpjūčio 7 d. Tarpininkavimo paslaugų sutartis (pardavimas) (toliau – ir Sutartis), kurios pagrindu atsakovė pavedė ieškovėms, o ieškovės įsipareigojo vykdyti žemės sklype, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių nekilnojamojo turto objektų, t. y. 1) pastato – gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Objektas Nr. 1); 2) pastato – gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Objektas Nr. 2); 3) pastato – gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Objektas Nr. 3); 4) pastato – gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Objektas Nr. 4), pirkėjų paiešką (toliau – Paslaugos), o atsakovė įsipareigojo sumokėti ieškovėms už suteiktas Paslaugas Sutartyje numatyta tvarka ir terminais. Atsakovė, pagal Sutarties 7.2. punktą, ieškovėms bendrai sumokėjo 159,45 Eur sumą. Pažymėjo, kad tinkamai ir laiku įvykdė savo Sutartimi prisiimtus įsipareigojimus atsakovės atžvilgiu, t. y. suteikė atsakovei Sutartyje numatytas Paslaugas – surado atsakovei Objekto Nr. 1, Objekto Nr. 3 ir Objekto Nr. 4 (toliau – ir Objektai) pirkėjus: 2022 m. kovo 24 d. Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu S. Z. ir G. S.-Z. nuosavybės teise valdo Objektą Nr. 3; 2022 m. balandžio 8 d. Pirkimo-–pardavimo sutarties pagrindu A. Č. ir I. Č. nuosavybės teise valdo Objektą Nr. 1; 2022 m. balandžio 27 d. Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu UAB „Numai SB“ nuosavybės teise priklauso Objektas Nr. 4. Atkreipė dėmesį, kad UAB „Numai SB“ teikia „Nuomokis ir pirk“ paslaugą (išperkamosios nekilnojamojo turto nuomos), todėl būtent J. B., kuri 2020 m. gruodžio 17 d. pasirašė Rezervacijos raštą, iniciatyva ir tikslu įsigyti Objektą Nr. 4, šiai dienai Objektą Nr. 4 nuosavybės teise valdo UAB „Numai SB“. Dar daugiau, aplinkybę, jog būtent J. B. iniciatyva ir tikslu įsigyti Objektą Nr. 4 šiai dienai minėtas Objektas Nr. 4 priklauso UAB „Numai SB“ patvirtina ir ieškovės I. K. bei UAB „Numai SB“ atstovės el. laiškai, kuriais buvo tariamasi dėl Objekto Nr. 4 įsigijimo.
2.2. 2021 m. sausio 27 d. atsakovė pateikė pranešimą apie sutarties nutraukimą, kuriuo prašė nutraukti Sutartį ir sustabdyti Paslaugų teikimą nuo 2021 m. vasario 8 d. Dėl nurodyto, ieškovės 2021 m. sausio 28 d. pateikė atsakovei Išankstinę sąskaitą apmokėjimui Nr. CT05945, kurios pagrindu pareikalavo atsakovės sumokėti už iki Sutarties nutraukimo suteiktas Paslaugas. Vis dėlto, 2022 m. balandžio 7 d. atsakovė atsisakė apmokėti pateiktą išankstinę sąskaitą, argumentuodama tuo, jog Paslaugos nebuvo suteiktos ir Rezervacijos raštuose numatyti pirkėjai atsisakė pirkti Objektus, be kita ko, nurodydama ir tai, kad Sutartyje buvo numatyta, jog atsakovės prievolė atsiskaityti su ieškovėmis atsiranda tik tokiu atveju, kai Objektai yra parduodami ir atsakovė už šiuos Objektus gauna pinigines lėšas. Tačiau Paslaugos atsakovei buvo suteiktos ir surasti pirkėjai nusipirko iš atsakovės Objektus. Tai patvirtina Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, iš kurio matyti, kad Rezervacijos raštus pasirašę asmenys (pirkėjai) šiai dienai jau nuosavybės teise valdo Objektus. Remiantis aukščiau nurodytomis aplinkybėmis, 2022 m. gegužės 31 d. pateikė atsakovei pretenziją dėl atsiskaitymo už suteiktas tarpininkavimo paslaugas, kurio pagrindu reikalavo sumokėti turimą įsiskolinimą už Sutarties pagrindu suteiktas Paslaugas pagal 2021 m. sausio 28 d. išankstinę sąskaitą apmokėjimui Nr. CT05945, taip pat sumokėti netesybas, remiantis Sutarties 7.5. punktu, bei sumokėti patirtas marketingines išlaidas dėl Objekto Nr. 2, remiantis Sutarties 8.2. punktu.
Atsiliepimas
3. Atsakovė atsiliepimu prašė patikslintą ieškinį atmesti.
4. Atsakovė atsiliepime nurodė, kad:
4.1. gerai neišmano nekilnojamojo turto pardavimo klausimų, santykių su pardavimo tarpininkais ypatumų. Pasirašė standartinį Sutarties variantą, pasitikėdama ieškovėmis ir siekdama gauti tinkamas turimo nekilnojamojo turto pardavimo paslaugas. Mano, kad atlyginimas ieškovėms turėjo priklausyti tik tada, kai Objektai parduodami tarpininkaujant. Reikalavimas sumokėti pardavimo tarpininkui visą atlyginimą už tarpininkavimą, kai sutartis su juo nutraukiama, Objektai dar neparduoti ir neaišku, ar bus parduoti (t. y. – paslauga dar nesuteikta) – neatitinka normalios tokio verslo praktikos, taip pat yra nepateisinamas sąžiningumo, teisingumo ir protingumo prasme. Būdama akivaizdžiai silpnesne teisinių santykių su ieškovėmis (nekilnojamojo turto prekybos ir tarpininkavimo verslo profesionalais) šalimi, sudarydama sutartį pagal išimtinai ieškovų pateiktas sąlygas, nesitikėjo tokio nesąžiningo ir išimtinai ieškovėms palankaus Sutarties sąlygų aiškinimo. Ieškovės prieš sudarant Sutartį neatskleidė tokių savo ketinimų ir Sutarties sąlygų aiškinimo ir pažeidė Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.719 straipsnio 1 dalies normas.
4.2. Nurodė, kad Objektų Nr. 1 ir Nr. 4 nepardavė. Iš Nekilnojamojo turto registro išrašo su istorija matyti, kad ji, praėjus daugiau nei 12 mėnesių nuo Sutarties nutraukimo (kaip tai numatyta Sutarties 6.2. punkte), Objektą Nr. 1 padovanojo V. B., o Objektą Nr. 4 – P. B.. Tolimesniuose Objektų Nr. 1 ir Nr. 4 pardavimuose ji nedalyvavo. Be to, daugiau nei 12 mėnesių praėjo ir nuo Sutarties nutraukimo iki Objektų Nr. 1 bei Nr. 4 pardavimo (2022 m. balandžio mėn.) dabartiniams jų savininkams.
4.3. A. Č., S. Z. ir J. B. pasirašyti Rezervavimo raštai nėra Objektų Nr. 1, Nr. 2 ir Nr. 4 preliminarios pirkimo–pardavimo sutartys. Rezervacijos raštų turinys neatitinka CK 6.165 straipsnyje numatytų esminių / būtinų preliminariosios sutarties bruožų / sąlygų neatitinka: šiuose raštuose nėra aiškaus šalių susitarimo ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; raštuose neaptartos visos esminės pagrindinės sutarties sąlygos, tarp jų – nėra pakankamai apibrėžti paties pardavimo objekto požymiai (plotas, įrengimas ir pan.); raštuose neaptartas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Pažymėjo, kad nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje yra įprasta, jog sudaromos statomų objektų rezervacijos būsimiems pirkėjams įmokant nedideles sumas, o jau pastačius objektus iki tam tikro sutarto lygio (šiuo atveju – 85 proc.) sprendžiama dėl preliminariųjų sutarčių pasirašymo. Pagrindinės sutartys pasirašomos, kai objektas pilnai pastatytas. Kol Objektai nepastatyti bent iki 85 proc. baigtumo, preliminariąsias sutartis būtų sudėtinga (o pirkėjams – ir rizikinga) tinkamai įforminti. Statomų nekilnojamojo turto objektų preliminariosiose sutartyse įprastai numatomi būsimos pardavimo kainos avansiniai mokėjimai (tokiais mokėjimais yra suinteresuotas pardavėjas-statytojas, kuriam reikalingos lėšos statybai). Šie avansai paprastai sudaro ženklią dalį būsimos pardavimo kainos – tokiu atveju statytojas, kaip jau nurodyta, užsitikrina statybos finansavimą, o pirkėjas galutinai užsitikrina, jog statomas objektas bus parduotas jam. Ieškovų pateiktuose rezervacijos raštuose numatyti rezervavimo mokesčiai tikrai nėra tokio dydžio, kad sudarytų reikšmingą pagalbą Objektų statybai, ar besąlygiškai susaistytų šalis susitarimu dėl būsimų pirkimo-pardavimo santykių. Pats rezervavimo mokesčio dydis (3 000 Eur) šiuo atveju nurodo, kad jis skirtas tik rezervavimui, o ne būsimų pirkimo-pardavimo santykių besąlygiškam kūrimui. Aptariami Rezervavimo raštai yra tik juose nurodytų Objektų pardavimo sustabdymas, kol atsiras kiti pagrindai preliminarios, ar pagrindinės sutarties sudarymui – šalys galutinai suformuos savo ketinimus parduoti-pirkti, susitars dėl sąlygų, įvyks kitos šalims reikšmingos aplinkybės, lemiančios galutinį apsisprendimą dėl pirkimo-pardavimo ir pan. Šiuose Rezervavimo raštuose nenumatytas kurios nors šalies nuostolių atlyginimas, jei nusprendžiama juose aptartų kotedžų nepirkti – taigi, nėra CK 6.195 str. 4 d. numatytų pasekmių, kurios atsirastų neįvykdžius preliminarios sutarties. Pagal šių Rezervacijos raštų sąlygas pirkėjas rizikuoja tik sumokėtu užstatu, o pardavėjas apskritai neprisiima jokių ir rizikų, ar pareigų, išskyrus pareigą grąžinti užstatą pirkėjui, jei pardavėjas pakeičia sprendimą parduoti rašte nurodytą kotedžą. Ieškovės neatskleidė, kad šiuos Rezervavimo raštus jau laiko preliminariosiomis sutartimis, (ieškovių manymu) sudarančiomis pagrindą reikalauti pasaugų suteikimo kainos pagal Sutartį. Su A. Č. sudaryta rezervacija galiojo iki 2020 m. gruodžio 1 d., o su S. Z. ir J. B. sudarytos rezervacijos ilgiausiai galiojo iki 2021 m. kovo 31 d. Taigi, su A. Č. sudaryta rezervacija pasibaigė dar iki Sutarties nutraukimo. Rezervacijos, sudarytos su S. Z. ir J. B. pasibaigė daugiau nei prieš metus iki datos, su S. Z. ir G. S.-Z. įsigijo Objektą Nr. 3, o UAB „Numai SB“ įsigijo Objektą Nr. 4. Be to, A. Č. dar parašė raštą dėl rezervacijos atšaukimo 2022 m. birželio 1 d., nors jo pasirašyta rezervacija jau teisiškai nebegaliojo. S. Z. taip pat pranešė, kad nepirks rezervuoto objekto, o J. B. apie negalimumą parduoti rezervuotą objektą pranešė pati atsakovė. A. Č. patvirtinimas, jog jam buvo gražintas rezervavimo mokestis, nurodytas jo 2022 m. birželio 1 d. rašte. J. B. piniginės lėšos taip pat buvo grąžintos. Paminėtų veiksmų priežastis – Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija 2021 m. gegužės 28 d. surašė savavališkos statybos aktus, o 2021 m. birželio 2 d. taip pat surašė privalomus nurodymus nevykdyti jokių statinio, ar jo dalies statybos darbų. Sustabdžius statybos darbus ir tiriant savavališkos statybos faktus, parduoti gyvenamųjų namų žemės sklype adresu (duomenys neskelbtini), nebebuvo realių galimybių. Taigi, ieškovų iniciatyva sudarytos rezervacijos pasibaigė be jokios realios įtakos Objektų perleidimui. Tik praėjus nemažai laiko nuo Sutarties pabaigos, 2022 m. kovo mėn. S. Z. susisiekė asmeniškai ir pasidomėjo, ar dar likę kotedžų pardavimui. S. Z. nurodė, jog dėl pardavimo nori bendrauti betarpiškai su atsakove, o ne per nekilnojamojo turto agentus, kadangi jo netenkino ankstesnis bendravimas su nekilnojamojo turto agente (t. y. ieškove I. K.), jis negavo būtinos informacijos, stigo operatyvumo ir pan. S. Z. ji pasiūlė Objektą Nr. 3. Pasibaigus patikrinimui, su S. Z. ir G. S.-Z. dėl pirkimo-pardavimo tarėsi ji pati ir šis pirkimas-pardavimas atliktas be jokios ieškovių įtakos.
4.4. Patikslintame ieškinyje ieškovės neatskleidžia, kodėl ir kokiu pagrindu reikalauja sumokėti už suteiktas paslaugas (kaip teigia ieškovės) UAB „Capital Team“ 3 650,33 Eur, o I. K. 12 142,20 Eur, kai jai buvo pateikta tik UAB „Capital Team“ išankstinė sąskaita apmokėjimui Nr. CT05945 18 523,89 Eur sumai. Paminėjo, kad išankstinė sąskaita apmokėjimui neatitinka Sutarties reikalavimų, kadangi išrašyta 18 523,89 Eur avansiniam mokėjimui, kuris Sutartyje nėra numatytas. Vienintelis avansas, kurį ji turėjo sumokėti pagal Sutarties sąlygas yra 159,45 Eur administravimo mokestis. Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 79 straipsnio 1 dalį, įvykusį paslaugų teikimą apmokestinamasis asmuo (PVM mokėtojas) privalo įforminti PVM sąskaita faktūra. Nepateikęs PVM sąskaitos faktūros, juridinis asmuo negali reikšti reikalavimo sumokėti už paslaugas, kurios yra PVM objektas. Patikslintas ieškinio reikalavimas sumokėti UAB „Capital Team“ 3 650,33 Eur, kai buvo pateikta sąskaita 18 523,89 Eur sumai reiškia, kad paminėta išankstinė sąskaita apmokėjimui buvo išrašyta žinomai neteisingai sumai. Ieškovė I. K., vykdanti individualią veiklą, apskritai nepateikė jokios sąskaitos. Taigi, paminėtų aplinkybių visumoje ieškovės negali reikalauti apmokėjimo iš atsakovės vien todėl, kad ieškovės neįvykdė įstatymo numatytų prievolių ir nesilaikė privalomų taisyklių reikalavimams pareikšti.
4.5. Patikslintame ieškinio pareiškime reikalaujamą sumą ieškovės skaičiuoja kaip 3 proc. „bendrą atlyginimą nuo sutartos nekilnojamojo turto objekto pardavimo kainos“, paminėtą kainą laikydamos rezervavimo raštuose nurodytas sumas. Tačiau toks skaičiavimas savarankiškai nepagrįstas, kadangi neatitinka Sutarties 7.1. punkto sąlygų. Jei ieškovės teigia, jog surado Objektams pirkėjus, atlyginimą turėtų skaičiuoti nuo faktinės pardavimo kainos, o ne nuo rezervavimo raštuose nurodytų sumų.
4.6. Pasisakydama dėl marketinginių išlaidų ir delspinigių reikalavimų nepagrįstumo nurodė, kad pagal Sutarties 8.2. punkto sąlygas, marketinginės išlaidos turėtų būti atlyginamos tik nutraukus sutartį neįvykdžius prievolės (ir netekus galimybės gauti atlyginimo). Patikslintame ieškinio pareiškime ieškovės nurodė, jog marketinginių išlaidų reikalauja tik dalyje dėl gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini). Tačiau, nepaisant to, reikalauja visos Sutarties 8.2. punkte nurodyto marketinginių išlaidų sumos, kuri (akivaizdu) buvo paskaičiuota už visų Sutartyje nurodomų Objektų (keturių gyvenamųjų namų) marketingą. Toks reikalavimas – savarankiškai nesąžiningas, kadangi (užslėptu būdu) vis tiek reikalaujama ir išlaidų Objektų Nr. 1, Nr. 3 ir Nr. 4 marketingui. Reikalavimas dėl delspinigių priteisimo taip pat savarankiškai nepagrįstas. Šį reikalavimą ieškovės sieja su sąskaitos išankstiniam apmokėjimui pateikimu atsakovei. Tačiau, kaip jau nurodyta, sąskaita išankstiniam apmokėjimui buvo išrašyta visiškai kitokiai sumai, nei šiuo metu pareikšti ieškinio reikalavimai, o taip pat išrašyta tik vienos iš ieškovių.
5. Ieškovių atstovė teismo posėdžio metu patikslino reiškiamus reikalavimus dalyje dėl prašomų priteisti marketingo išlaidų dydžio, nurodydama, kad prašo priteisti ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės 9,08 Eur už patirtas marketingo išlaidas bei ieškovei I. K. iš atsakovės 30 Eur už patirtas marketingo išlaidas (teismo posėdžio, vykusio 2023 m. balandžio 18 d., garso įrašo 37 min. 50 sek. – 39 min. 10 sek.).
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. liepos 19 d. sprendimu ieškinį atmetė.
7. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovės negalėjo paaiškinti, kokioje statybų stadijoje Objektai buvo tuo metu, kai buvo sudaryti Rezervacijos raštai bei Sutarties nutraukimo metu, kodėl jos prašo tarpininkavimo atlygio už surastus būsimus pirkėjus, jei teisiškai tokie Objektai (dėl savavališkos statybos) negalėjo būti perleidžiami. Sprendė, kad, kaip savo srities profesionalams, ieškovėms tai turėjo būti žinoma. Tokiu atveju nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovė nepagrįstai atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį (Sutarties 6.2. punktas). Konstatavo, kad ieškovės privalėjo veikti atsakovės naudai, todėl nesuprantama, kodėl Rezervacijos raštuose užstatas sudaro tik 3 000 Eur, nors parduodamų objektų sutartinė kaina yra atitinkamai 175 000 Eur, 161 300 Eur ir 174 000 Eur. Taigi, užstatas sudaro ne daugiau kaip 1,6 proc. nuo parduodamo objekto sutartinės kainos. Tuo tarpu pagal Sutarties 7.1. punktą, numatytas Paslaugos teikėjų bendras atlyginimas už suteiktą tarpininkavimo paslaugą yra 3 proc. nuo faktinės objekto pardavimo kainos (bet ne mažiau 1 800 Eur, nors šis minimumas neaktualus, nes skaičiuojant procentine išraiška gaunama suma viršija minėtą dydį) plius PVM, jei taikomas. Nagrinėjamu atveju ieškovės paskaičiavo atlygį, taikant 3 proc. dydį. Tokiu atveju, pagal ieškovių nurodomą tvarką, gaunasi netoleruotina situacija, kada pirkėjui atsisakius sutaryti pagrindinę sutartį, atsakovei lieka tik apie 1,6 proc. dydžio užstatas ir atsakovė turi prievolę mokėti ieškovėms 3 proc. atlygį, t. y. atsakovė patirtų mažiausiai 1,4 proc. nuo objekto kainos apskaičiuojamą nuostolį (nuo 2 580 Eur už kiekvieną neparduotą ginčo objektą). Tokios faktinės aplinkybės labiau pagrindžia tai, kad atsakovė pagrįstai atsiskaitymą už tarpininkavimo paslaugas siejo su objektų faktiniu pardavimu, nes priešingu atveju ji patirtų nuostolius (CK 1.5, 6.193 straipsniai). Be to, Sutartis yra standartinės formos, parengta ieškovių, todėl kilus abejonių dėl sutarties sąlygų yra aiškinama prisijungusios šalies (atsakovės) naudai. Taip pat ieškovės iš esmės neginčijo atsakovės nurodytos aplinkybės, kad pagal kitus šalių turėtus tarpininkavimo teisinius santykius buvo galutinai atsiskaitoma po faktinio pardavimo. Kadangi Sutarties nutraukimo metu ginčo objektai nebuvo parduoti, ieškovės neturėjo pagrindo skaičiuoti 3 proc. atlygį ir jo pagrindu išrašyti ginčo sąskaitą bei šios sąskaitos pagrindu reikalauti sumokėti už tarpininkavimo paslaugas, o vėliau ir skaičiuoti delspinigius. Darė išvadą, kad teisingam bylos išnagrinėjimui neturi esminės reikšmės aplinkybė, ar Rezervacijos raštai laikytini preliminariosiomis sutartimis, todėl nepasisakė dėl šios aplinkybės (CPK 185 straipsnis). Tuo pačiu pažymėjo, kad netoleruotini ieškovių, kaip savo srities profesionalų, veiksmai, kada savo klientams (tame tarpe atsakovei) sutarčių tekstus įvadina „REZERVACIJOS RAŠTAS“, nors standartinėse tarpininkavimo sutartyse apie tokio pavadinimo sandorį nieko neaptaria, ir vėliau teikia aiškinimus, jog tai ir yra sutarta preliminarioji sutartis. Pažymėjo, kad ieškovės neginčija Sutarties nutraukimo fakto, tačiau, kaip savo srities profesionalai, aiškiai nenurodo ir nepateikia objektyvų įrodymų, kokie faktiniai santykiai susiklostė po šios sutarties nutraukimo, t. y. ar toliau buvo teikiamos tarpininkavimo paslaugos ir jei buvo teikiamos, tai kokiomis sąlygomis (koks susitarymo objektas, kaina ir pan.). Nesant objektyvių įrodymų apie atlygintino sandorio sudarymą, konstatavo, kad ieškovės prisiėmė riziką teikti paslaugas atsakovei, siekiant ateityje gauti atlygį. Po Sutarties nutraukimo egzistavusių veiksmų ieškovės negalėjo tiksliai apibrėžti; be to, nėra ir jokių rašytinių įrodymų, pagrindžiančių ginčo Sutarties tęstinumą ar kitų naujų atlygintinų teisinių santykių sukūrimą, kurių pagrindu atsakovė įsipareigojo atsiskaityti pagal nutrauktą Sutartį.
8. Pasisakydamas dėl marketingo išlaidų priteisimo, nurodė, kad ieškovės jas grindžia Sutarties 8.2. punktu, pagal kurį numatyta, kad tuo atveju, jei sutartis būtų nutraukta kliento iniciatyva ir nesant paslaugų teikėjo kaltės, klientas privalės atlyginti paslaugų teikėjui šio patirtas marketingines išlaidas, kurios šalių susitarimu bus lygios 150 Eur plius PVM. Atsižvelgdamas į tai, kad atsakovė įvykdė prievolę sumokėti už administravimo mokestį (pagal Sutarties 7.2. punktą) bei kad ieškovės nepagrindė, ar administravimo mokestis savo esme neapima marketingo išlaidų, konstatavo, jog tokios sąlygos aiškintinos atsakovės naudai ir todėl marketingo išlaidos nepriteisiamos.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
9. Ieškovės pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo: 1) Panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 19 d. sprendimą ir jų patikslintą ieškinį tenkinti; 2) Priteisti joms iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.
10. Ieškovės apeliaciniame skunde pažymėjo, kad:
10.1. Sutartis nebuvo sudaryta prisijungimo būdu. Pažymėjo, kad CK 6.160 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad pagal sudarymo būdą sutartys skirstomos į abipusėmis derybomis sudaromas sutartis ir prisijungiant sudaromas sutartis. Prisijungimo sutarčių sudarymo ypatumai, t. y. kai derybos dėl sutarties sąlygų nevyksta, nes standartines jos sąlygas yra parengusi viena šalis, o kita turi tik dvi galimybes – sudaryti sutartį arba jos nesudaryti. Svarbiausia šiuo atveju tai, kad tos sąlygos parengtos iš anksto bendram, daugkartiniam naudojimui, kad jas rengiant nesiderėta su kita šalimi ir jos naudojamos sudarant sutartį nesiderant su kita šalimi. Šiuo konkrečiu atveju atsakovė, kuri buvo Rezervacijos raštuose nurodytų nekilnojamojo turto objektų statytoja ir pardavėja, savo iniciatyva kreipėsi į apeliantes dėl pirkėjų minėtiems statomiems nekilnojamojo turto objektams suradimo. Nurodė, kad neneigia aplinkybės, jog atsakovei buvo pateiktas jų verslo praktikoje naudojamas įprastas sutarties projektas, tačiau jis nėra visais atvejais pasirašomas nesiderant su kita sutarties šalimi, t. y. prisijungimo būdu, ir atsakovė turėjo galimybę derėtis su dėl pateikto Sutarties projekto, atitinkamų nuostatų pakeitimo ir (ar) papildymo ir pan. Nurodytas aplinkybes patvirtina: Sutarties 10 punkto tekstas, kuriame palikta vieta nurodyti atitinkamas pastabas, jeigu tokių turima, ir (ar) papildyti Sutartį papildomomis nuostatomis; Sutartyje nėra nurodyta kliento (atsakovės) pageidaujamos Objektų pardavimo kainos (Sutarties 2.2. punktas), nors sudarant Sutartį prisijungimo būdu tokie pakeitimai nebūtų galimi; Sutartis sudaroma šalims individualiai pasirašant parašais, o ne prisijungimo būdu CAPITAL sistemoje ar kitu apeliančių sukurtu automatizuotu būdu. Iš aukščiau nurodytų aplinkybių, akivaizdu, kad ginčijamame sprendime padaryta išvada, jog Sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu ir, dėl to ji turi būti aiškinama prisijungusios šalies (atsakovės) naudai, neatitinka faktinių bylos aplinkybių ir yra neteisinga.
10.2. Nurodė, kad atsakovė yra Objektų ir kito nekilnojamojo turto vystytoja bei užsiima nekilnojamojo turto verslu. Pirmosios instancijos teismas visiškai ignoravo eilę pateiktų rašytinių įrodymų, kurie nėra paneigti ir patvirtina, kad atsakovė sutartiniuose su apeliantėmis veikė kaip patyrusi verslininkė (nekilnojamojo turto vystytoja): atsakovė yra (duomenys neskelbtini) vienintelė akcininkė; iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje esančių duomenų matyti, kad atsakovė užsiima nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo veikla; papildomai, iš Nekilnojamojo turto registro išrašų matyti, kad atsakovė net 4 nekilnojamojo turto objektus pardavė jai priklausančiai įmonei (duomenys neskelbtini); dar daugiau, ir pačios atsakovės valdoma įmonė (duomenys neskelbtini) taip pat vykdo nekilnojamojo turto objektų statybos, plėtojimo veiklą. Įrodymų teismui pateikimo dienai (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise valdė 4 nekilnojamojo turto objektus; visi aukščiau nurodyti nekilnojamojo turto objektai buvo įsigyti iš atsakovės; net iš pačios atsakovės kartu su 2022 m. lapkričio 3 d. pateiktais paaiškinimais / prašymu dėl rašytinių įrodymų prijungimo pateikto Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie aplinkos ministerijos 2021 m. birželio 2 d. rašto matyti, kad atsakovė buvo ginčo Objektų statytoja. Todėl, vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 29 dalimi ir CK 197 straipsnio 2 dalimi, laikytina, kad aplinkybė, jog atsakovė yra patyrusi nekilnojamojo turto vystytoja (verslininkė) buvo pilnai įrodyta nagrinėtoje byloje.
Žemesnės instancijos teismas
10.3. Pirmosios instancijos teismas nukrypo nuo savo paties nustatytų aplinkybių ir sutarčių aiškinimo taisyklių. Pažymėjo, kad Sutarties 6.2. punkte buvo aiškiai apibrėžta, kada apeliantės įgyja teisę į atlyginimą pagal Sutartį, t. y., jog tarpininkavimo paslauga laikoma suteikta ir Paslaugos teikėjai įgyja teisę į atlyginimą, kai Paslaugos teikėjai suranda pirkėją Sutarties galiojimo metu, t. y. kai Paslaugos teikėjų surastas pirkėjas pasirašo preliminariąją (jos nepasirašant – pagrindinę) Objekto pirkimo–pardavimo sutartį šios Sutarties galiojimo metu, ar per 12 mėnesių nuo jos pasibaigimo ar nutraukimo arba Klientas atsisako pasirašyti preliminariąją ar pagrindinę Objekto pirkimo–pardavimo sutartį su Paslaugos teikėjų surastu pirkėju su Klientu suderintomis sąlygomis. Atsakovė gavusi ieškinį užėmė deklaratyvią poziciją, kad pasirašydama Sutartį ji suprato, jog apeliantės teisę į atlyginimą įgis tuomet, kai Objektai bus parduoti notarine pirkimo-pardavimo sutartimi apeliančių rastiems pirkėjams ir jie sumokės atsakovei pardavimo kainą. Apeliantės tiek iki ieškinio pateikimo teismui, pareikalaudamos atsakovės sumokėti už Objektams rastus 3 pirkėjus, po to kai gavo atsakovės pranešimą apie Sutarties nutraukimą, tiek pateikdamos pretenziją dėl atsiskaitymo už paslaugas, tiek formuodamos ieškinio pagrindą ir dalyką, laikėsi pozicijos, kad Sutarties 6.2. punktas numato alternatyvias sąlygas Paslaugų teikėjų (apeliančių) teisės į atlyginimą atsiradimui, ir kad šios Sutarties sąlygos nebuvo keistos, nei sudarant Sutartį, nei vėliau po jos sudarymo. Dar daugiau, tokių įrodymų, ginčydama prievolę sumokėti už suteiktas Paslaugas, nepateikė ir atsakovė. Visgi, ginčijamame sprendime pirmosios instancijos teismas, prieštaraudamas nagrinėtoje byloje savo paties nustatytoms aplinkybėms, t. y. kad ieškovės 2021 m. sausio 28 d. atsakovei pateikė išankstinę sąskaitą apmokėjimui, kurios pagrindu pareikalavo atsakovės sumokėti ieškovėms už iki Sutarties nutraukimo suteiktas Paslaugas, visiškai nepagrįstai nurodė ir tai, kad atsakovė argumentuoja, jog pagal Sutartį ji sutarė su ieškovėmis, jog už suteiktas tarpininkavimo paslaugas bus atsiskaitoma po ginčo objektų (nekilnojamojo turto) faktinio pardavimo, nes atsakovė gaus lėšas ir galės atsiskaityti su ieškovėmis. Vis tik, kaip jau minėta aukščiau, apeliantės nesusitarė pakeisti Sutarties 6.2. punkto, kuriame numatyta teisės į atlyginimą atsiradimo tvarka, bet sutiko geranoriškai palaukti atsakovės, kol ši turės piniginių lėšų atsiskaityti su apeliantėmis. Tai patvirtina pačio pirmosios instancijos teismo nustatyta aplinkybė, jog apeliantės dar 2021 m. sausio 28 d., pateikdamos išankstinę sąskaitą atsakovei apmokėjimui, pareikalavo atsakovės atsiskaityti su apeliantėmis. Todėl akivaizdu, kad išvada, jog apeliantės neneigė aplinkybių jog atsakovė pagal Sutartį su ieškovėmis už suteiktas tarpininkavimo paslaugas atsiskaitys po ginčo objektų faktinio pardavimo, neatitinka ne tik ieškinio pagrindo ir dalyko, bet ir paties pirmosios instancijos teismo nustatytų aplinkybių. Dar daugiau, pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis vien tik subjektyviu ir prieštaringu atsakovės aiškinimu, padarė išvadą, kad pagal Sutartį ji sutarė su ieškovėmis, jog už suteiktas tarpininkavimo paslaugas bus atsiskaitoma po ginčo objektų (nekilnojamojo turto) faktinio pardavimo. Visgi tokia išvada padaryta, pirmosios instancijos teismui prieš tai klaidingai įvertinus, kad Sutartis sudaryta prisijungimo būdu ir turi būti aiškinama atsakovės naudai, taip pat ignoravus aukščiau nurodytas aplinkybes dėl atsakovės statuso ir patirties nekilnojamojo turto santykiuose, bei nukrypus nuo sutarčių aiškinimo taisyklių. Aiškindamas sutartį teismas negali visiškai ignoruoti lingvistinio sutarties teksto, kaip yra ginčijamame sprendime. Kaip nurodyta aukščiau, atsakovė turėjo visas objektyvias galimybes derėtis su apeliantėmis dėl Sutarties nuostatų ir, esant poreikiui, Sutartį papildyti naujomis nuostatomis ar atitinkamas Sutarties nuostatas keisti abipusiu susitarimu. Kadangi atsakovė yra ginčo Objektų vystytoja ir patyrusi verslininkė nekilnojamojo turto srityje, savo iniciatyva užsakydama tarpininkavimo Paslaugas (nes turėjo ketinimą Objektus parduoti), ji taip pat negalėjo nesuprasti sudaromos Sutarties ir prievolių, susijusių su komisinio atlygio apeliantėms mokėjimu, kurios yra aiškiai atskleistos, turinio. Galiausiai, jeigu Sutarties 6.2., 7.1. ir 7.4. punktų nuostatos atsakovei buvo nepriimtinos, remiantis sutarties laisvės principu, atsakovė galėjo Sutarties nesudaryti ir Paslaugų neužsakyti. Pažymėjo, kad pateikė rašytinius įrodymus, jog 2020 m. gegužės 6 d. atsakovė su apeliantėmis sudarė analogiško turinio sutartį dėl tarpininkavimo paslaugų teikimo dėl kitų atsakovės vystomų objektų. Pakartotinis analogiškos sutarties sudarymas akivaizdžiai patvirtina, kad Sutarties sąlygos atsakovei buvo aiškios ir priimtinos. Šiame kontekste svarbu atsižvelgti ir į Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. balandžio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-225-912/2023, kurioje vertinta, jog vien šalių susirašinėjimas pagrindžia, kad jos derėjosi dėl tarpininkavimo mokesčio, apeliantė suvokė, kad ieškovės teiks paslaugas už atlygį; šalys suprato, kad, apeliantei (jos darbuotojui) patvirtinus ieškovių pasiūlymą šalis sies sutartiniai tarpininkavimo paslaugų teisiniai santykiai. Aukščiau nurodytų aplinkybių visuma dėl Sutarties sudarymo, atsakovės statuso ir patirties nekilnojamojo turto verslo santykiuose bei atsakovės elgesio po Sutarties sudarymo, įskaitant laikotarpį po Sutarties nutraukimo ir apeliančių reikalavimo sumokėti komisinį atlyginimą už surastus trijų Objektų pirkėjus pateikimo, ir lingvistinis Sutarties tekstas, patvirtina, kad atsakovė Sutartį sudarė ir sutiko su visomis Sutarties sąlygomis, atitinkamai ir su atlyginimo apskaičiavimo bei mokėjimo tvarka, kuris nebuvo susietas išimtinai su Objektų pardavimu apeliančių surastiems pirkėjams notarinėmis sutartimis.
10.4. Sutarties 6.2. punkte buvo aiškiai apibrėžta, kada apeliantės įgyja teisę į atlyginimą pagal Sutartį, t. y., jog tarpininkavimo paslauga laikoma suteikta ir Paslaugos teikėjai įgyja teisę į atlyginimą, kai Paslaugos teikėjai suranda pirkėją Sutarties galiojimo metu, t. y. kai Paslaugos teikėjų surastas pirkėjas pasirašo preliminariąją (jos nepasirašant – pagrindinę) Objekto pirkimo–pardavimo sutartį šios Sutarties galiojimo metu, ar per 12 mėnesių nuo jos pasibaigimo ar nutraukimo arba Klientas atsisako pasirašyti preliminariąją ar pagrindinę Objekto pirkimo–pardavimo sutartį su Paslaugos teikėjų surastu pirkėju su Klientu suderintomis sąlygomis. Šiuo atveju atsakovė privalo sumokėti Sutartyje numatytą 3 proc. atlyginimą, kadangi tarp atsakovės ir apeliančių surastų pirkėjų buvo sudarytos preliminariosios Objektų pirkimo–pardavimo sutartys (Rezervacijos raštai). Jeigu būtų laikoma, kad Rezervacijos raštai nėra laikomi preliminariosiomis sutartimis – atsakovė atsisakė pasirašyti apeliančių parengtus naujus preliminariųjų sutarčių projektus, pateiktus atsakovei 2021 m. kovo 28-30 d. ir vietoj to, pasirašė termino pratęsimus Rezervacijos raštuose. Tai tik patvirtina apeliančių poziciją, jog pati atsakovė laikė Rezervacijos raštus pakankamo turinio preliminariosiomis sutartimis, o jeigu ji teigia priešingai – patvirtina, jog atsakovei nepagrįstai atsisakius pasirašyti preliminariąsias sutartis, apeliantės įgyja teisę į atlyginimą pagal Sutarties 6.2. punktą (kadangi atsakovė atsisako pasirašyti sutartis su Paslaugų teikėjų rastais pirkėjais). Dar daugiau, vėliau atsakovė atsisakė pasirašyti notarines sutartis, nes dėl jos kaltės Objektų statybos buvo sustabdytos. Taigi, aukščiau išdėstytos aplinkybės (ir jas pagrindžiantys rašytiniai įrodymai), patvirtina, kad: visų pirma, apeliantės teisę į atlyginimą įgijo dar tuo metu, kai buvo pasirašyti Rezervacijos raštai, iš kurių turinio bei tikslo matyti, jog šie yra laikytini preliminariosiomis nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis; vis tik, net ir tuo atveju, jeigu tiek pirmosios instancijos teismas ginčijamu sprendimu būtų laikęs, kad Rezervacijos raštai nėra laikytini preliminariosiomis nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis, ar taip nuspręstų apeliacinės instancijos teismas, tai tokiu atveju apeliančių teisę į atlyginimą patvirtina ir tai, kad atsakovė atsisakė pasirašyti apeliančių parengtas preliminariąsias sutartis ir vietoj to, pasirašė termino pratęsimus Rezervacijos raštuose, o vėliau atsakovė atsisakė pasirašyti pagrindines (notarines) nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis apeliantės I. K. su atsakove suderintu laiku pas notarą dėl atsakovei surašytų savavališkos statybos aktų.
10.5. Rezervacijos raštais buvo susitarta dėl: 1) konkrečių nekilnojamojo turto objektų įsigijimo; 2) šių nekilnojamojo turto objektų kainos; 3) termino, iki kurio turi būti parduoti nekilnojamojo turto objektai, sudaryta pagrindinė notarinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis; 4) išlaidų notaro paslaugoms apmokėti paskirstymo. Taigi, iš Rezervacijos raštų turinio matyti, kad Rezervacijos raštų turinys iš esmės atitinka preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių bruožus (CK 6.165 straipsnis). Aplinkybę, kad Rezervacijos raštai yra laikytini preliminariosiomis nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis patvirtina ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota praktika, kurioje yra pripažįstama, jog šalys, įformindamos ikisutartinius susitarimus, įvairiai pavadina pasirašomus dokumentus: derybų protokolas, ketinimų protokolas, sutarties projektas, preliminarioji sutartis ar paprasčiausiai – susitarimas. Kilus ikisutartinių santykių dalyvių ginčui, apie kiekvieno jų pasirašyto dokumento esmę ir teisinę reikšmę būtina spręsti ne pagal šio dokumento pavadinimą, bet pagal jo turinį, aiškinant jį pagal sutarčių aiškinimo taisykles (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 06 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P- 382/2006, 2010 m. lapkričio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-488/2010). Aukščiau nurodytą poziciją, be kita ko, patvirtina ir kita teismų formuojama praktika, kurioje pasisakyta dėl analogiško turinio ir analogiško pavadinimo turinčių sutarčių, t. y. jog rezervavimo sutarties turinys aiškiai atskleidžia preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties esminius bruožus, t. y. susitarimas sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, numatytas terminas, numatyta kaina bei rezervacijos sutartis sudaryta rašytine forma, ką ir numato CK 6.163 straipsnio nuostatos (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 06 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2011 m. spalio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 2-1984/2011; Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 2 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-1692-994/2022; Vilniaus apygardos teismo 2023 m. sausio 5 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-935-967/2022). Įvertinus aukščiau nurodytą, ginčijamam sprendimui įsiteisėjus susiklostytų situacija, kad atsakovė būtų gavusi naudą už apeliančių suteiktas Paslaugas, o apeliantės patirtų nuostolius, nes už šių suteiktas Paslaugas pagal Sutartį su jomis atsakovė būtų neatsiskaičiusi. Tai savaime suformuotų ydingą praktiką, kai tarpininkavimo Paslaugos yra suteikiamos atsakovei (klientui), apeliančių surasti pirkėjai Objektus įsigyja, tačiau apeliantės jokio atlygio už suteiktas Paslaugas negauna ir dėl to patiria nuostolius, o atsakovė (klientas) iš esmės praturtėja apeliančių sąskaita, nes tik apeliančių dėka surasti pirkėjai iš atsakovės įsigijo Objektus. Be to, teismų suformuotoje praktikoje yra pasisakyta, kad tarpininkavimo sutartis nėra atstovavimo sutartis, skiriasi pagal šias sutartis teikiamų paslaugų pobūdis. Tarpininkai veikia ne vienos šalies interesais, bet siekia, kad būtų patenkinti abiejų sandorio šalių interesai. Dar daugiau, tarpininkavimo paslaugos nėra tik bendravimas su klientu. Tarpininkai taip pat turi įvertinti kliento pageidavimus, surasti sklypus, nustatyti preliminarią kainą, juos atrinkti ir pasiūlyti konkrečiam klientui, įvykdyti pardavėjo keliamas sąlygas ir kt. (žr., pvz., Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. balandžio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-225-912/2023). Taigi, remiantis nurodyta teismų praktika, akivaizdu, jog pirmosios instancijos teismas, be kita ko, absoliučiai nepagrįstai perkėlė apeliantėms Rezervacijos raštų turinio, kuris buvo parengtas išimtinai pagal atsakovės nurodymus, (ne)tinkamumo riziką. Atitinkamai su aukščiau nurodytu, šiame kontekste būtina pabrėžti, jog nėra teisinio pagrindo sutikti ir su ginčijamame sprendime padaryta išvada, jog netoleruotini ieškovių, kaip savo srities profesionalų, veiksmai, kada savo klientams (tame tarpe atsakovei) sutarčių tekstus įvardina „REZERVACIJOS RAŠTAS“, vėliau teikia aiškinimus, jog tai yra sutarta preliminarioji sutartis, kadangi, kaip jau minėta, Rezervacijos raštai buvo pasirašyti būtent pačios atsakovės ir būtent jos iniciatyva bei atsakovės nurodytomis sąlygomis. Nurodytą aplinkybę, t. y. kad Rezervacijos raštai nebuvo pavadinti preliminariosiomis nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimis atsakovės iniciatyva, be kita ko, patvirtina ir tai, jog, kaip buvo akcentuota ir bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme ir šiame apeliaciniame skunde, tai jog baigiantis Rezervacijos raštuose nurodytam pagrindinės sutarties terminui pati atsakovė atsisakė pasirašyti preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (būtent taip pavadintos sutartys) su ieškovių surastais pirkėjais ir vietoj to pratęsė terminą Rezervacijos raštuose.
10.6. Už Rezervacijos raštuose nurodytų Objektų statybą išimtinai buvo atsakinga atsakovė, tačiau nekilnojamojo turto statybos buvo sustabdytos, todėl Rezervacijos raštų tikslas – sudaryti pagrindines notarines nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo neįgyvendintas išimtinai dėl atsakovės, kaip statytojos, savavališkų veiksmų, t. y. savavališkos statybos. Vadinasi, ir apeliančių suorganizuoti vizitai pas notarą tam, kad būtų pasirašytos pagrindinės notarinės nekilnojamojo turto, nurodyto Rezervacijos raštuose, pirkimo–pardavimo sutartys, buvo atšaukti ir perkelti bei įgyvendinti ateityje išimtinai tik dėl atsakovės kaltų veiksmų, t. y. savavališkų statybų. Atsižvelgiant į tai, nesutiktina su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, jog nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovė nepagrįstai atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį (Sutarties 6.2. punktas). Priešingai, atsižvelgiant į tai, jog pagrindinės notarinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartys sutartu pas notarą laiku nebuvo sudarytos dėl atsakovės kaltės, laikytina, kad Sutarties 6.2. punkto kontekste, atsakovė atsisakė su apeliančių surastais pirkėjais pagrindinę (notarinę) nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį), ko pasekoje apeliantės ir nurodytu pagrindu turėjo ir iki šios dienos turi teisę į atlyginimo pagal Sutartį gavimą.
Atsiliepimas
11. Atsakovė atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo: 1) Apeliacinį skundą atmesti; 2) Priteisti jai iš ieškovių bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.
12. Atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą nurodė, kad:
Žemesnės instancijos teismas
12.1. pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog Sutartis buvo standartinė (sudaryta iš esmės standartinėmis ieškovų pateiktomis sąlygomis). Tai, kad sutartis pateikta pasirašyti ne per elektroninę sistemą nekeičia šios sutarties aiškinimo (kaip standartinės sutarties esmės), kadangi sutarties standartiškumą lemia ne jos pasirašymo forma, o tai, ar vyksta realios derybos dėl jo sąlygų, ar kita šalis turi realias tokių derybų galimybes. 2023 m. kovo 8 d. posėdyje pati ieškovė I. K. paaiškino, kad atsakovei buvo pateikta pasirašymui standartinė UAB „Capital Team“ sutartis. Pakeitimai tokioje sutartyje galimi tik įrašant ranka. Atsakovė neturi teisinio išsilavinimo, todėl akivaizdu, kad pasirašymo metu gilintis į sutarties sąlygų niuansus, o juo labiau – reikšti kvalifikuotas pastabas, jai būtų buvę per sudėtinga. Taigi, ieškovių nurodymas, jog sutartyje buvo palikta grafa pastaboms šiuo atveju yra visiškai formalus. Tai tėra galimybės redaguoti standartinę sutartį imitavimas, o ne realių galimybių suteikimas. Byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovei būtų buvę sudarytos galimybės išsamiau susipažinti su sutarties sąlygomis, pareikšti pastabas, reikalauti pakeitimų. 2023 m. kovo 8 d. posėdyje ieškovė I. K. paaiškino, kad (jos požiūriu) pagal UAB „Capital Team“ sutarties sąlygas klientas turi mokėti jau po preliminarios sutarties sudarymo, tik gera valia laukiama pagrindinės pardavimo sutarties sudarymo. Tačiau I. K. neatsimena, ar sakė apie tai atsakovei. Būdama akivaizdžiai silpnesne teisinių santykių su ieškovėmis (nekilnojamojo turto prekybos ir tarpininkavimo verslo profesionalais) šalimi, sudarydama sutartį pagal išimtinai ieškovų pateiktas sąlygas, atsakovė nesitikėjo tokio nesąžiningo ir išimtinai ieškovėms palankaus Sutarties sąlygų aiškinimo. Ieškovės prieš sudarant Sutartį neatskleidė tokių savo ketinimų ir Sutarties sąlygų aiškinimo ir pažeidė CK 6.719 straipsnio 1 dalies normas. I. K. pripažino, kad pati konkrečiai susitarė su atsakove, jog bus atsiskaitoma po Objektų pardavimo. Kad tarp šalių buvo būtent toks susitarimas dėl atsiskaitymo, patvirtina ir kitos šalių sudarytos sutarties vykdymas. 2020 m. šalys taip pat sudarė tarpininkavimo paslaugų sutartį Nr. NT-23, pagal kurią ieškovės teikė tarpininkavimo paslaugas atsakovei, parduodant kotedžus adresu (duomenys neskelbtini). Tarp šalių nekilo ginčo dėl aplinkybės, jog pagal šia sutartį ieškovės sąskaitas apmokėjimui atsakovei pateikė tik sudarius kotedžų pagrindines sutartis notarų biure, nepaisant to, kad buvo sudaryta ir kotedžo (duomenys neskelbtini) preliminari sutartis prieš 4 mėn. iki pagrindinės sutarties sudarymo. Už paslaugas, suteiktas pagal šią sutartį atsakovė sumokėjo tik tada, kai gavo pinigines lėšas iš kotedžų pirkėjų ir ieškovės dėl to nereiškė jokių pretenzijų. UAB „Capital Team“ standartinės sutarties sąlygos, numatančios atsiskaitymą, nėra itin lengvai suprantamos (neturint teisinio išsilavinimo). Ypač kai pateikiamos bendrame tekste ir tik sutarties pasirašymo metu. Todėl atsakovė labiau gilinosi ne į sutarties tekstą, o į tai, kokią atsiskaitymo tvarką nurodė ieškovė I. K..
12.2. Ieškovės nepaaiškino, kodėl pačios sudarė tokią situaciją, rengdamos ir teikdamos potencialiems pirkėjams pasirašyti Rezervavimo raštus, jei iš tiesų laikė Rezervavimo raštus preliminariosiomis sutartimis. Tik atsakovei nutraukus Sutartį buvo skubama kuo greičiau kaip nors suformuluoti atlyginimo reikalavimo pagrindą. Tai patvirtina tiek UAB „Capital Team“ 2021 m. sausio 28 d. Išankstinės sąskaitos apmokėjimui Nr. CT05945 patikimo data (sąskaita išrašyta sekančią dieną po to, kai gautas pranešimas apie sutarties nutraukimą), tiek šios sąskaitos trūkumai. Pažymėjo, kad UAB „Capital Team“ išankstinė sąskaita apmokėjimui buvo išrašyta 18 523,89 Eur sumai. Ir tik bylos nagrinėjimo metu, po atsakovės atsiliepimo (kuriame buvo nurodytas paminėtas sumų neatitikimas) bylą nagrinėjančio teismo klausimų, ieškovės patikslino ieškinio reikalavimo sumą bei baigiant nagrinėti bylą teisme pateikė į bylą kitokias sąskaitas. Patikslintas ieškinio reikalavimas reiškia, kad paminėta išankstinė sąskaita apmokėjimui buvo išrašyta žinomai neteisingai sumai. Paminėjo, kad UAB „Capital Team“ išankstinė sąskaita apmokėjimui taip pat neatitiko pačių ieškovų parengtos Sutarties reikalavimų, kadangi išrašyta 18 523,89 Eur avansiniam mokėjimui, kuris Sutartyje nebuvo numatytas. Vienintelis avansas, kurį atsakovė turėjo sumokėti pagal Sutarties sąlygas yra 159,45 Eur administravimo mokestis. Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 79 straipsnio 1 dalį, įvykusį paslaugų teikimą apmokestinamasis asmuo (PVM mokėtojas) privalo įforminti PVM sąskaita faktūra. Nepateikęs PVM sąskaitos faktūros, juridinis asmuo negali reikšti reikalavimo sumokėti už paslaugas, kurios yra PVM objektas. Jei UAB „Capital Team“ reikalavo apmokėjimo už suteiktą paslaugą (kaip teigiama), ši bendrovė turėjo pateikti PVM sąskaitą faktūrą apmokėjimui. Ieškovė I. K., vykdanti individualią veiklą, apskritai nepateikė jokios sąskaitos. Nepaisant to, ieškinyje (neaišku kokiu pagrindu) buvo suformuluotas reikalavimas priteisti atlyginimą šiai ieškovei atskirai nuo UAB „Capital Team“ – ir netgi daug didesnį (12 142,20 Eur), nei UAB „Capital Team“. Nepateikęs sąskaitos apmokėjimui, individualią veiklą vykdantis asmuo negali reikalauti apmokėjimo. Ieškovės pateikė į bylą jų (ieškovų) 2017 m. tarpusavyje sudarytą bendradarbiavimo sutartį (pridėta prie patikslinto ieškinio pareiškimo). Nors ieškovės negali reikšti reikalavimų atsakovei paminėtos 2017 m. bendradarbiavimo sutarties pagrindu (kadangi atsakovė nėra šios bendradarbiavimo sutarties šalimi ir netgi nebuvo supažindinta su paminėtos bendradarbiavimo sutarties sąlygomis).Nurodytos aplinkybės patvirtina, kad UAB „Capital Team“ išankstinė sąskaita apmokėjimui 18 523,89 Eur sumai buvo pateikta visiškai nepagrįstai, ką pripažino ir pačios ieškovės, tikslindamos ieškinio reikalavimus. Pareiga apmokėti šios sąskaitos atsakovei nekilo jokiais (net pačių ieškovių nurodomais) atvejais. Nepaisant to, apeliacinį skundą ieškovės ir toliau grindžia šios UAB „Capital Team“ Išankstinės sąskaita apmokėjimui Nr. CT05945 pateikimo faktu, o apie paminėtus esminius tiek pačios sąskaitos, tiek ieškovių veiksmų trūkumus nutyli.
12.3. Net ir patikslinti ieškinio reikalavimai neatitiko pačių ieškovių parengtos Sutarties sąlygų. Pirmiausiai, reikalaujamą sumą ieškovės skaičiuoja kaip 3 proc. „bendrą atlyginimą nuo sutartos nekilnojamojo turto objekto pardavimo kainos“, paminėta kaina laikydami Rezervavimo raštuose nurodytas sumas. Toks skaičiavimas neatitinka Sutarties 7.1. punkto sąlygų, pagal kurias pagrindu turėtų būti imama faktinė objektų pardavimo kaina. Jei ieškovės teigia, jog surado pirkėjus, atlyginimą jos turėtų skaičiuoti nuo jų faktinės pardavimo kainos, o ne nuo Rezervavimo raštuose nurodytų sumų. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad „tarpininkavimo sutarties nutraukimo metu ginčo objektai nebuvo parduoti, ieškovės neturėjo pagrindo skaičiuoti 3 proc. atlygį ir jo pagrindu išrašyti ginčo sąskaitą bei šios sąskaitos pagrindu reikalauti sumokėti už tarpininkavimo paslaugas, o vėliau ir skaičiuoti delspinigius“. Sutartyje taip pat nebuvo numatyta, kiek kuriai ieškovei turi būti mokama. Taigi, ieškovių reikalaujamas mokėjimų paskirstymas (12 142,20 Eur I. K. ir 3 650,33 Eur UAB „Capital Team“) neturi jokio teisinio ir faktinio pagrindo. Pagal pačių ieškovų tarpusavio bendradarbiavimo sutarties sąlygas visi klientų mokėjimai turi būti pervedami į UAB „Capital Team“ sąskaitą. Tačiau, kaip konstatavo pirmosios instancijos teismas, esminė aplinkybė šiuo atveju yra ta, kad ieškovės negalėjo reikalauti atlyginimo iš atsakovės pagal pačių ieškovių nustatytas sąlygas, kada ieškovės įgyja teisę gauti atlyginimą.
12.4. Kaip konstatavo pirmosios instancijos teismas, esminė aplinkybė, sudaranti pagrindą netenkinti ieškinio, šiuo atveju yra ta, kad „ginčo objektai neparduoti aptariamų rezervacijų galiojimo metu, o perleista kitų asmenų nuosavybėn praėjus daugiau kaip 12 mėnesių nuo Tarpininkavimo sutarties nutraukimo, t. y. pasibaigus Sutarties 6.2 punkte numatytam terminui“. Jokių alternatyvių ieškovių teisių į atlyginimą pasibaigus 6.2. punkte numatytam 12 mėnesių nuo Sutarties pasibaigimo / nutraukimo terminui Sutartyje numatyta nebuvo.
12.5. Rezervavimo raštai pagal savo turinį ir teisinę reikšmę nelaikytini preliminariomis sutartimis, kadangi neatitinka CK 6.165 straipsnyje numatytų ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimų (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, 2011 m. spalio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 2-1984/2011) esminių / būtinų preliminariosios sutarties bruožų / sąlygų: šiuose raštuose nėra aiškaus šalių susitarimo ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; raštuose neaptartos visos esminės pagrindinės sutarties sąlygos, tarp jų – nėra pakankamai apibrėžti paties pardavimo objekto požymiai (plotas, įrengimas ir pan.); raštuose neaptartas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; nenumatytas kurios nors šalies nuostolių atlyginimas, jei nusprendžiama juose aptartų kotedžų nepirkti – taigi, nėra CK 6.195 straipsnio 4 dalyje numatytų pasekmių, kurios atsirastų neįvykdžius preliminarios sutarties. Faktiniu vertinimu, Rezervavimo raštai – tik juose nurodytų Objektų pardavimo sustabdymas, kol atsiras kiti pagrindai preliminarios, ar pagrindinės sutarties sudarymui – kol šalys galutinai suformuos savo ketinimus parduoti–pirkti, susitars dėl sąlygų, įvyks kitos šalims reikšmingos aplinkybės, lemiančios galutinį apsisprendimą dėl pirkimo–pardavimo (namai bus pastatyti iki 85 proc. baigtumo ir kt.) ir pan. Teisiniu vertinimu, Rezervavimo raštai – tai ketinimų protokolai: jais tik įforminti šalių ketinimai ir numatytas mokestis už paslaugą – pardavimo sustabdymą. Jei atsisakoma ketinimo pirkti – pardavėjai atlyginama už paslaugą (pardavimo sustabdymą), mokestis negražinamas. Kitu atveju – pardavėjui atsisakius ketinimo parduoti – mokestis gražinamas kaip kompensacija pirkėjui. Šiame kontekste ypač svarbu tai, kad pagal Rezervavimo raštus pirkėjas rizikuoja tik sumokėto užstato suma, sudarančia (kaip konstatuota pirmosios instancijos teismo tik 1,6 proc. numatytos kainos). Tuo tarpu, jei ir laikyti šiuos Rezervavimo raštus preliminariomis sutartimis, sudarančiomis pagrindą ieškovų atlyginimo mokėjimui, pirkėjui atsisakius pirkti, atsakovei liktų pareiga sumokėti ieškovėms 3 proc. nuo Rezervavimo raštuose nurodytos pardavimo kainos. Rezervavimo raštus parengė ir visas jų sąlygas numatė ieškovės. Jei ieškovės iš tiesų laikė Rezervavimo raštus preliminariosiomis sutartimis, nesuprantama, kodėl jos tokių nuostatų neatskleidė atsakovei. Ieškovė I. K. patvirtino, kad ji parengė Rezervavimo raštus, jų turinio su atsakove nederino, nepaaiškino, kad pasirašius šiuos Rezervavimo raštus atsakovei gali kilti mokėjimo pareiga. Taigi (jei tikėti ieškovėmis, jog tokie ketinimai buvo nuo pat pradžių, o ne atsirado nutraukus sutartį), ieškovės neatskleidė atsakovei šių ketinimų bei pažeidė CK 6.719 straipsnio 1 dalies normas. Jei tikėti ieškovėmis, tai savo iniciatyva sudarydamos tokias „preliminarias sutartis“ jos pažeidė ir CK 6.718 straipsnio normas, numatančias kliento interesų ir nurodymų prioritetą paslaugų teikimo procese. Net jei laikyti Rezervavimo raštus preliminariosiomis sutartimis, svarbiomis tampa CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatos – šalims nesudarius pagrindinės sutarties per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą, prievolė sudaryti šią sutartį ir pati preliminari sutartis pasibaigia. Nagrinėjamu atveju objektai nebuvo parduoti, ar kitaip perleisti galiojant Rezervavimo raštams. Taigi, tarp objektų perleidimo ir Rezervavimo raštų nėra priežastinio ryšio, Rezervavimo raštai bet kuriuo atveju negali būti ieškovių reikalavimų sumokėti pagrindu.
12.6. Pažymėjo, kad ieškovų teiginiai ir įrodymai nepatvirtina, jog atsakovė yra lygiavertė ieškovėms nekilnojamojo turto prekybos verslininkė / profesionalė ir todėl jos teisės šioje byloje neturėtų būti papildomai ginamos / saugomos. Nėra ginčo, jog ieškovės yra nekilnojamojo turto prekybos verslininkai / profesionalai, gerai išmanantys visas nekilnojamojo turto pardavimų ir tarpininkavimo parduodant šį turtą ypatybes. Būtent ieškovės parengė visas Sutarties sąlygas, tame tarpe – ir sąlygas dėl paslaugų kainos mokėjimo. Pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas ginčijamo spendimo negrindė aplinkybe, jog atsakovė yra silpnesnė sutarties šalimi, o esminiu laikė Sutarties sąlygų standartiškumą, realios galimybės jas koreguoti atsakovei nebuvimą (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Tačiau, bet kuriuo atveju, atsakovė nėra nekilnojamojo turto prekybos, ar sutarčių specialistė (kaip kad mėgina teigti ieškovės). Atsakovė neturi ekonominio ar teisinio išsilavinimo. Atsakovė pilną darbo savaitę dirba (duomenys neskelbtini) srityje. Atsakovė yra sudariusi dvi darbo sutartis su (duomenys neskelbtini), kur dirba (duomenys neskelbtini) (48 darbo valandas per savaitę) bei papildomai (antraeilėse pareigose) dirba (duomenys neskelbtini) (20 darbo valandų per savaitę). Vien ta aplinkybė, jog atsakovė yra įgijusi, ar pardavusi keletą nekilnojamojo turto objektų, savaime nereiškia, jog atsakovė „yra verslininkė“, „užsiima nekilnojamojo turto vystymo ir pardavimo veikla“, kaip nurodoma apeliaciniame skunde. (duomenys neskelbtini) vadovauja atsakovės gyvenimo draugas A. S. (jis ir nurodomas šios (duomenys neskelbtini) vadovu ieškovų pateiktuose viešuose duomenyse). Atsakovė kartu gyvena su šiuo asmeniu nuo 2012 m. Kadangi A. S. turėjo rimtų sveikatos problemų, o taip pat nemoka lietuvių kalbos, steigiant (duomenys neskelbtini) jos akcijos buvo įformintos atsakovės vardu, o viešai skelbiamas atsakovės telefonas tam, kad būtų lengviau (lietuvių kalba) susikalbėti su pirmą kartą besikreipiančiais asmenimis. Taigi, (duomenys neskelbtini) yra išimtinai atsakovės gyvenimo draugo verslas, kuriame ji nedalyvauja. Pažymėjo, kad kotedžus (duomenys neskelbtini) statė tikėdamasi, jog į Lietuvą grįš jos vaikai, kurie gyvena (duomenys neskelbtini) ir gyvens greta. Atsakovės gyvenamoji vieta yra adresu (duomenys neskelbtini). Tačiau vaikų planai pasikeitė, todėl paminėtus kotedžus buvo nuspręsta parduoti (ir tam pasitelktos ieškovių tarpininkavimo paslaugos). Nepasisekus kotedžų (duomenys neskelbtini) pardavimams, kaip jau nurodyta šioje byloje, kotedžus (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) padovanojo.
12.7. Apeliaciniame skunde ieškovės taip pat akcentuoja, jog „atsakovė atsisakė pasirašyti preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (būtent taip pavadintos sutartys) su ieškovių surastais pirkėjais ir vietoj to pratęsė terminą Rezervacijos raštuose“. Tačiau ieškovės „pamiršo“ nurodyti svarbią aplinkybę: minimas preliminarias sutartis ieškovė I. K. parengė jau po Sutarties nutraukimo. Tai patvirtina preliminarių sutarčių projektų ir elektroninių laiškų, kuriais šie preliminarių sutarčių projektai buvo siunčiami atsakovei, datos. Taigi, šių preliminarių sutarčių parengimas ir derinimas nebuvo Sutarties vykdymo dalimi. Atsižvelgiant į pačių ieškovų suformuluotą ieškinio pagrindą bei dalyką, šių preliminarių sutarčių parengimas ir derinimas nėra ir šios bylos nagrinėjimo dalykas. Paminėtos preliminarios sutartys svarbios tik kaip įrodymas, jog pačios ieškovės nelaiko Rezervavimo raštų preliminariomis sutartimis. Jau po Sutarties nutraukimo ieškovė I. K. paskambino atsakovei ir ėmė kalbėti apie tolimesnes ginčo objektų pardavimo procedūras. Atsakovei liko neaiškus šio bendravimo pagrindas (Sutartis jau buvo nutraukta), tačiau atsakovė neprieštaravo, jog ieškovė I. K. toliau rūpintųsi pardavimais. To pasekoje ir vyko į bylą pateiktas susirašinėjimas elektroniniu paštu, buvo bendraujama telefonu (skambindavo ieškovė), I. K. nurodė atsakovei pasirašyti dviejų Rezervavimo raštų pratęsimus. Ieškovė I. K. nesiūlė atnaujinti Sutarties, laikyti jos nenutraukta ar pan. Atsakovei susidarė įspūdis, jog I. K. veikia ne kaip UAB „Capital Team“ atstovė, o individualiai, savo iniciatyva. Šis ieškovės I. K. ir atsakovės bendravimas nutrūko, kai buvo surašyti privalomieji nurodymai nevykdyti ginčo objektų statybos darbų. Taigi, šis bendravimas (po Sutarties nutraukimo) baigėsi be jokių rezultatų ir nespėjus aptarti bendradarbiavimo sąlygų. Šis bendravimas jokiu būdu nebuvo Sutarties vykdymo dalis.
Motyvuojamoji dalis
konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
13. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas.
14. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (savo iniciatyva) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
15. Teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).
16. Nagrinėjamoje byloje sprendžiama dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas reikalavimas priteisti įsiskolinimą pagal šalių sudarytą tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartį, teisėtumo ir pagrįstumo.
Dėl faktinių aplinkybių ir ginčo esmės
17. Bylos duomenimis, tarp šalių buvo sudaryta 2019 m. birželio 7 d. Tarpininkavimo paslaugų sutartis (pardavimas), pagal kurią ieškovė UAB „Capital Team“ kartu su pardavimų atstove, ieškove I. K., veikiančia pagal individualios veiklos pažymą Nr. (duomenys neskelbtini), įsipareigojo vykdyti žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), su kotedžais pirkėjų paiešką, o atsakovė A. L. įsipareigojo sumokėti ieškovėms už Paslaugą Sutartyje numatyta tvarka ir terminais (e. bylos 1 t., b. l. 7-8).
18. Žemės sklype buvo pastatyti (statybos pradžios metai: 2020) šie nekilnojamojo turto objektai:
18.1. pastatas – gyvenamasis namas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (Objektas Nr. 1);
18.2. pastatas – gyvenamasis namas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (Objektas Nr. 2);
18.3. pastatas – gyvenamasis namas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (Objektas Nr. 3);
18.4. pastatas – gyvenamasis namas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (Objektas Nr. 4) (e. bylos 1 t., b. l. 64-74).
19.1. Paslauga laikoma suteikta ir paslaugos teikėjai įgyja teisę į atlyginimą, kai paslaugos teikėjai suranda pirkėją Sutarties galiojimo metu, t. y., kai paslaugos teikėjų surastas pirkėjas pasirašo preliminariąją (jos nepasirašant – pagrindinę) objekto pirkimo–pardavimo sutartį šios Sutarties galiojimo metu, ar per 12 mėnesių nuo jos pasibaigimo ar nutraukimo arba klientas atsisako pasirašyti preliminariąją ar pagrindinę objekto pirkimo–pardavimo sutartį su paslaugos teikėjų surastu pirkėju (Sutarties 6.2. punktas);
19.2. bendras atlyginimas už suteiktą Paslaugą yra lygus 3 proc. nuo faktinės objekto pardavimo kainos, bet ne mažiau kaip 1 800 Eur plius PVM (jei taikomas) (Sutarties 7.1. punktas);
19.3. klientas per 5 darbo dienas nuo Sutarties pasirašymo dienos sumoka paslaugos teikėjams 0,1 proc. nuo kliento pageidaujamos objekto pardavimo kainos, bet ne mažiau kaip 150 Eur plius PVM, Sutarties administravimo mokestį pagal paslaugos teikėjų išrašytas atskiras sąskaitas jose nurodytomis dalimis (Sutarties 7.2. punktas).
20. Ieškovė UAB „Capital Team“ 2019 m. rugpjūčio 7 d. išrašė atsakovei PVM sąskaitą faktūrą 54,45 Eur sumai (45 Eur sumai be PVM) (e. bylos 1 t., b. l. 10) bei ieškovė I. K. 2019 m. rugpjūčio 7 d. išrašė atsakovei Sąskaitą faktūrą 105 Eur sumai (e. bylos 1 t., b. l. 9). Byloje nėra ginčo dėl to, kad atsakovė šias sąskaitas apmokėjo.
21. Ieškovės teigia, kad su jų rastais pirkėjais buvo sudarytos šios preliminariosios pirkimo– pardavimo sutartys:
21.1. 2020 m. liepos 15 d. Rezervacijos raštas, iš kurio matyti, kad A. Č. (pirkėjas) sumokėjo atsakovei, pagal Sutartį, 3 000 Eur užstatą už Žemės sklype statomo 1A kotedžo (Objektas Nr. 1) rezervaciją iki 2020 m. gruodžio 1 d. Taip pat pažymėta, kad jei pirkėjas pakeičia savo sprendimą, užstatas nebegrąžinamas kaip šalių aptarta nuostolių kompensacija; sutartinė objekto kaina 175 000 Eur (e. bylos 1 t., b. l. 11);
21.2. 2020 m. rugsėjo 3 d. Rezervacijos raštas, iš kurio matyti, kad S. Z. (pirkėjas) sumokėjo atsakovei, pagal Sutartį, 3 000 Eur užstatą už Žemės sklype statomo 1C kotedžo (Objektas Nr. 3) rezervaciją iki kol bus registruotas 85 proc. namo baigtumas, bet ne vėliau kaip iki 2021 m. kovo 31 d. Taip pat pažymėta, kad jei pirkėjas pakeičia savo sprendimą, užstatas nebegrąžinamas kaip šalių aptarta nuostolių kompensacija; sutartinė objekto kaina 161 300 Eur. Ant šio rezervacinio rašto 2021 m. kovo 31 d. ranka įrašyta, kad terminas pratęsiamas iki 2021 m. gegužės 15 d. (e. bylos 1 t., b. l. 12);
21.3. 2020 m. gruodžio 17 d. d. Rezervacijos raštas, iš kurio matyti, kad J. B. (pirkėjas) sumokėjo atsakovei, pagal Sutartį, 3 000 Eur užstatą už Žemės sklype statomo 1D kotedžo (Objektas Nr. 4) rezervaciją iki kol bus registruotas 85 proc. namo baigtumas, bet ne vėliau kaip iki 2021 m. kovo 31 d. Taip pat pažymėta, kad jei pirkėjas pakeičia savo sprendimą, užstatas nebegrąžinamas kaip šalių aptarta nuostolių kompensacija; sutartinė objekto kaina 174 000 Eur. Ant šio rezervacinio rašto 2021 m. kovo 31 d. ranka įrašyta, kad terminas pratęsiamas iki 2021 m. gegužės 15 d. (e. bylos 1 t., b. l. 13).
22. Atsakovė 2021 m. sausio 27 d. raštu prašė nutraukti Sutartį bei sustabdyti paslaugų teikimą nuo 2021 m. vasario 8 d. (e. bylos 1 t., b. l. 14).
23. Ieškovė UAB „Capital Team“ atsakovei išrašė 2021 m. sausio 28 d. Išankstinę sąskaitą apmokėjimui Nr. CT05945 18 523,89 Eur sumai už Paslaugas (e. bylos 1 t., b. l. 15). Ieškovių atstovė teismo posėdžio metu paaiškino, kad šioje sąskaitoje buvo nurodyta neteisinga mokėtina suma, kadangi PVM paskaičiuotas už visą sumą, nors ieškovė I. K. nėra PVM mokėtoja. Bendra Objektų pardavimo kaina yra 510 300 Eur (tokia suma nurodyta Rezervacijos raštuose), 3 proc. nuo šios sumos sudaro 15 309 Eur be PVM. Kadangi ieškovė I. K. nėra PVM mokėtoja, tai jos reikalavimas sudaro 12 247,20 Eur, o ieškovė UAB „Capital Team“ yra PVM mokėtoja, todėl prie jai priklausančios dalies – 3 061,80 Eur – prisideda 21 proc. PVM ir jos reikalavimas sudaro 3 704,78 Eur. Šioje byloje prašoma priteisti mažiau, kadangi nuo minėtų sumų atskaitytas atsakovės sumokėtas Sutarties administravimo mokestis (teismo posėdžio, vykusio 2023 m. kovo 8 d., garso įrašo 1 val. 31 min. 01 sek. – 1 val. 35 min. 37 sek.). Ieškovės pirmosios instancijos teismui taip pat, po bylos nagrinėjimo iš esmės atnaujinimo, pateikė ieškovės UAB „Capital Team“ atsakovei išrašytą 2023 m. gegužės 30 d. PVM sąskaitą faktūrą Nr. CT09614 3 650,33 Eur sumai už Paslaugas (e. bylos 3 t., b. l. 116) ir ieškovės I. K. atsakovei išrašytą 2023 m. gegužės 31 d. Sąskaitą faktūrą TM NT3 12 142,20 Eur sumai už Paslaugas (e. bylos 3 t., b. l. 117).
24. Atsakovė atsiliepime nurodė, kad Paslaugos nebuvo suteiktos, kadangi Rezervacijos raštuose nurodyti asmenys Objektų, iki Sutartyje nustatytų terminų, neįsigijo. Pažymėjo, kad to priežastis buvo ta, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija surašė 2021 m. gegužės 28 d. Savavališkos statybos aktus Nr. SSA-00-210528-00040, Nr. SSA-00-210528-00041, Nr. SSA-00-210528-00042 ir Nr. SSA-00-210528-000403 dėl savavališkai, turint statybą leidžiantį dokumentą Nr. LSNS-01-200428-00464, bet pažeidžiant esminius statinio projekto „Keturių sublokuotų vienbučių gyvenamųjų namų (duomenys neskelbtini), statybos projektas“ sprendinius vykdytų statybos darbų ir 2021 m. birželio 2 d. Privalomuosius nurodymus nevykdyti jokių statinio ar jos dalies statybos darbų Nr. PNSD-00-210602-00036, Nr. PNSD-00-210602-00037, Nr. PNSD-00-210602-00038 ir Nr. PNSD-00-210602-00039 (e. bylos 1 t., b. l. 76-142). Be to nurodė, kad Rezervacijos raštai nėra laikytini preliminariosiomis sutartimis.
25. Tuo tarpu ieškovės patikslintame ieškinyje nurodė, kad Paslaugos atsakovei buvo suteiktos – Nekilnojamojo turto registro duomenimis, Objektai buvo parduoti ieškovių surastiems pirkėjams.
26. Atsakovė teismo posėdžio metu paaiškino, kad padovanojo du kotedžus savo broliams V. B. ir P. B. (teismo posėdžio, vykusio 2023 m. kovo 8 d., garso įrašo 3 val. 7 min. 45 sek. – 3 val. 9 min. 35 sek.).
27.1. Objektas Nr. 1 2022 m. kovo 8 d. Dovanojimo sutarties pagrindu nuosavybės teisė priklausė V. B. bei vėliau 2022 m. balandžio 8 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu – A. Č. ir I. Č.;
27.2. Objektas Nr. 2 2022 m. kovo 29 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu nuosavybės teise priklausė V. P. ir D. P.;
27.3. Objektas Nr. 3 2022 m. kovo 24 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu nuosavybės teise priklausė S. Z. ir G. S.-Z.;
27.4. Objektas Nr. 4 2022 m. kovo 8 d. Dovanojimo sutarties pagrindu nuosavybės teisė priklausė P. B. bei vėliau 2022 m. balandžio 27 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu – UAB „Numai SB“, 2022 m. vasario 24 d. su J. B. sudaryta šio objekto Nuomos sutartis (e. bylos 1 t., b. l. 64-74).
28. Ieškovės patikslintame ieškinyje atkreipė dėmesį, kad UAB „Numai SB“ teikia „Nuomokis ir pirk“ paslaugą (išperkamosios nekilnojamojo turto nuomos), todėl būtent J. B., kuri 2020 m. gruodžio 17 d. pasirašė Rezervacijos raštą, iniciatyva ir tikslu įsigyti Objektą Nr. 4, šiai dienai Objektą Nr. 4 nuosavybės teise valdo UAB „Numai SB“. Bylos duomenimis, ieškovė I. K. el. paštu bendravo su D. K. (el. pašto adresas (duomenys neskelbtini)) dėl Objekto Nr. 4 įsigijimo (e. bylos 1 t., b. l. 157-161).
Dėl skolos už suteiktas tarpininkavimo paslaugas priteisimo
29. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pirmiausia svarbu nustatyti, ar Rezervacijos raštai kvalifikuotini preliminariosiomis pirkimo–pardavimo sutartimis, kurias pasirašius, remiantis Sutarties 6.2. punktu, kilo pareigą atsiskaityti už suteiktas Paslaugas.
Žemesnės instancijos teismas
30. Pagal CK 6.165 straipsnio 1 dalį, preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.
31. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-27-381/2023 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką). Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
32. Nagrinėjamu atveju Rezervacijos raštuose nėra aiškiai išreikštų įsipareigojimų ateityje sudaryti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis. Bylos duomenimis, ieškovė I. K. ir atsakovė 2021 m. kovo mėn. pabaigoje el. paštu derino preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių, sudarytinų su A. Č. (dėl Objekto Nr. 1), S. Z. (dėl Objekto Nr. 3) ir UAB „Mano numai“ (dėl Objekto Nr. 4), sąlygas (e. bylos 3 t., b. l. 27-65). Be to, šalys teiktuose procesiniuose dokumentuose paaiškino, kad vėliau sudarė dar vieną tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartį dėl nekilnojamojo turto objektų (duomenys neskelbtini), pardavimo. Atsakovė pateikė duomenis, kad su pirkėjais buvo sudaryta preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis (e. bylos 2 t., b. l. 173-176).
33. Ieškovės apeliaciniame skunde teigia, kad Rezervacijos raštai laikytini preliminariosiomis pirkimo–pardavimo sutartimis dar ir todėl, kad juose numatytos įsipareigojimų nevykdymo sankcijos. Tačiau atsakovė teismo posėdžio metu paaiškino, kad vieno iš Rezervacijos raštų pagrindu gauta suma buvo grąžinta (teismo posėdžio, vykusio 2023 m. kovo 8 d., garso įrašo 2 val. 51 min. 42 sek. – 2 val. 55 min. 20 sek.). Byloje pateiktas tai patvirtinantis Swedbank, AB, 2021 m. rugpjūčio 5 d. mokėjimo nurodymas (e. bylos 1 t., b. l. 180). Taip pat pateiktas A. Č. raštas dėl kotedžo įsigijimo atsisakymo, kuriame pažymėta, kad jam grąžintos pagal 2020 m. liepos 15 d. Rezervacijos raštą sumokėtos piniginės lėšos (e. bylos 1 t., b. l. 75).
34. Taigi, vertintina, kad remiantis aukščiau nurodytais duomenimis, Rezervacijos raštai negali būti kvalifikuotini preliminariosiomis pirkimo–pardavimo sutartimis. Tačiau apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pareiga atsakovei atsiskaityti su ieškovėmis atsirado kitu Sutarties 6.2. punkte nurodytu pagrindu.
35. Pažymėtina, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Kiekviena sutarties šalis, turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnio 1 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6. 189 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas išaiškino, kad sutarties šalių valia ir ja prisiimtų įsipareigojimų apimtis nustatytinos pagal sutarčių aiškinimo taisykles. Sutarties turinio ir sąlygų, dėl kurių tarp jos šalių kyla ginčas, išaiškinimas pagal sutarčių aiškinimo taisykles, taip identifikuojant tikrąjį šalių susitarimą, pasiektą joms disponuojant laisve savanoriškai nustatyti sutarties turinį ir suderinus jų valią, koreliuoja su sutarties laisvės principu ir nereiškia šio principo pažeidimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 5 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-345-701/2018 52 punktą; 2020 m. balandžio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-112-421/2020 21 punktą). Sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos kasacinio teismo nuoseklioje ir išplėtotoje praktikoje. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje ne kartą konstatuota, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013; 2016 m. gruodžio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-526-248/2016 41 punktą; 2018 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-293-611/2018 31 punktą). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-269/2011; 2018 m. spalio 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-340-248/2018 73 punktą).
36. Nagrinėjamu atveju šalys susitarė, kad Paslauga laikoma suteikta ir paslaugos teikėjai įgyja teisę į atlyginimą, kai paslaugos teikėjai suranda pirkėją Sutarties galiojimo metu, t. y., kai paslaugos teikėjų surastas pirkėjas pasirašo preliminariąją (jos nepasirašant – pagrindinę) objekto pirkimo–pardavimo sutartį šios Sutarties galiojimo metu, ar per 12 mėnesių nuo jos pasibaigimo ar nutraukimo arba klientas atsisako pasirašyti preliminariąją ar pagrindinę objekto pirkimo–pardavimo sutartį su paslaugos teikėjų surastu pirkėju (Sutarties 6.2. punktas). Taigi, Paslauga laikoma suteikta ir ieškovės įgyja teisę į atlyginimą, taip pat ir tuo atveju, kai atsakovė atsisako pasirašyti preliminariąją ar pagrindinę objekto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovių surastu pirkėju.
37. Nors byloje pateiktas atsakovės 2021 m. sausio 27 d. raštas dėl Sutarties nutraukimo, tačiau ieškovė I. K. teismo posėdžio metu paaiškino, kad atsakovė pareiškė, jog likusį ketvirtą kotedžą nori parduoti pati, todėl žodžiu susitarė, jog bus išrašyta išankstinė sąskaita už kotedžus, kuriems pirkėjai jau yra surasti, kuri turės būti apmokėta po jų pardavimo; 2021 m. birželio mėn. buvo rezervavusi laiką pas notarą dėl vieno kotedžo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, tačiau buvo informuota, kad Nekilnojamojo turto registre atsirado žyma dėl savavališkos statybos (teismo posėdžio, vykusio 2023 m. kovo 8 d., garso įrašo 56 min. 01 sek. – 1 val. 4 min. 50 sek.). Bylos duomenimis, šalys derino laiką dėl vykimo pas notarą dėl Objekto Nr. 4 (e. bylos 1 t., b. l. 187).
38. Atsakovė teismo posėdžio metu paaiškino, jog su ieškovėmis toliau bendradarbiavo todėl, kad ieškovė I. K. nurodė, jog Sutartis galioja dar metus laiko (teismo posėdžio, vykusio 2023 m. kovo 8 d., garso įrašo 3 val. 4 min. 24 sek. – 3 val. 6 min. 50 sek.).
39. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovės apeliaciniame skunde pagrįstai teigia, kad egzistuoja Sutarties 6.2. punkte nurodytas pagrindas atsiskaityti už Paslaugas, t. y. atsakovė atsisakė pasirašyti ieškovių parengtus naujus preliminarių sutarčių projektus, pateiktus atsakovei 2021 m. kovo 28 d. - 2021m. kovo 30 d., ir pratęsė Rezervacijos raštuose nurodytus terminus. Taigi nustatytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovei atsisakius pasirašyti preliminariąsias dėl Objektų Nr. 1, Nr. 3 ir Nr. 4 sutartis, ieškovės įgyja teisę gauti atlyginimą Sutarties 6.2. punkto pagrindu. Pažymėtina, kad Sutarties 6.2. punkte numatyti trys savarankiškos sąlygos, sudarančios pagrindą atsiskaityti su apeliantėmis. Šiuo aspektu pastebėtina, kad sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais; taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Nagrinėjamu atveju Sutarties 6.2. punkte aiškiai nurodyti alternatyvūs pagrindai atsiskaityti su paslaugų teikėjais. Atsižvelgiant į tai, nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad pagal tarpininkavimo sutartį atsakovė su ieškovėmis sutarė, jog už suteiktas tarpininkavimo paslaugas bus atsiskaitoma po ginčo objektų faktinio pardavimo.
40. Pagal CK 6.716 straipsnio 1 dalį, paslaugų sutartimi viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti. Jeigu paslaugų sutartis nenustato ko kita, paslaugų teikėjas privalo paslaugas teikti pats (CK 6.717 straipsnio 1 dalis). Teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus (CK 6.718 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti pagal kliento nurodymus, laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų (CK 6.718 straipsnio 2, 3 dalys).
41. Nagrinėjamu atveju svarbi aplinkybė, kad Sutartyje numatytos paslaugos buvo suteiktos, nes ieškovių surasti pirkėjai faktiškai ir nupirko Objektus. Nors atsakovė teigia esanti silpnesne teisinių santykių su ieškovėmis šalimi, tačiau pagal bylos duomenimis, atsakovė dar iki Sutarties sudarymo buvo pardavusi ne vieną nekilnojamojo turto objektą (e. bylos 2 t., b. l. 15-115), yra vienintelė (duomenys neskelbtini) akcininkė (e. bylos 2 t., b. l. 13), kuriai pardavė keturis nekilnojamojo turto objektus. Taigi, bylos duomenys sudaro pagrindą spręsti, kad atsakovė užsiima nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo veikla, todėl nėra pagrindo pripažinti ją silpnesniąja sutarties šalimi, kuriai taikytinas vartotojų teisių apsaugos institutas (CK 6.228 ¹ straipsnis).
42. Apibendrinant tai, kas aukščiau išdėstyta, teisėjų kolegijos vertinimu, ieškinys šioje dalyje pagrįstas, todėl ieškovėms iš atsakovės priteistina skola už suteiktas tarpininkavimo paslaugas. Nors pagal Sutarties 7.1. punktą, bendras atlyginimas už suteiktą Paslaugą yra lygus 3 proc. nuo faktinės objekto pardavimo kainos, bet ne mažiau kaip 1 800 Eur plius PVM, tačiau nagrinėjamu atveju atsakovė nenurodė, kad Objektų faktinė pardavimo kaina buvo mažesnė, nei nurodyta Rezervacijos raštuose, todėl sprendžiama, kad ieškovėms iš atsakovės priteisiama jų prašomo dydžio skola už suteiktas Paslaugas, t. y. ieškovei UAB „Capital Team“ 3 650,33 Eur ir ieškovei I. K. 12 142,20 Eur skolą (CK 6.720 straipsnis).
43. Pagal Sutarties 7.5. punktą, jeigu klientas vėluoja sumokėti Sutarties 7.1. punkte numatytą atlyginimą, klientas moka 0,02 proc. dydžio delspinigius paslaugos teikėjams nuo laiku nesumokėtos sumos už kiekvieną praleistą mokėti dieną.
44. Pažymėtina, kad netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (CK 6.71 straipsnio 1 dalis), o šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia (be kita ko), dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Kreditoriaus teisė reikalauti netesybų atsiranda tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba ją įvykdo netinkamai (CK 6.205 straipsnis). Netesybos tarp šalių nustatomos siekiant keleto tikslų. Pirmiausia, kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų skirta tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008). Kitaip tariant, vienas netesybų tikslų – sumažinti kreditoriaus įrodinėjimo naštą reikalaujant atlyginti nuostolius. Antra, netesybomis siekiama sukurti teisinį aiškumą tarp šalių dėl civilinės atsakomybės apimties, nes netesybos riboja prievolę pažeidusios šalies atsakomybę tam tikra sutartine ir iš anksto žinoma pinigų suma. Trečia, netesybos skirtos skatinti skolininką laiku ir tinkamai įvykdyti savo įsipareigojimus. Kita vertus, kaip nurodoma kasacinio teismo jurisprudencijoje, netesybos yra nukreiptos į minimalių kreditoriaus nuostolių atlyginimą ir negali būti kreditoriaus pasipelnymo šaltinis (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. spalio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-378/2005) bei negali leisti nukentėjusiai šaliai piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. vasario 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-218/2003; 2003 m. lapkričio 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-1070/2003; 2007 m. kovo 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2007).
45. Įvertinus tai, kad, ieškovės I. K. paaiškinimu, šalys susitarė, jog už Paslaugas turės būti apmokėta po Objektų pardavimo, todėl sprendžiama, kad delspinigiai galėtų būti skaičiuojami tik nuo šios datos, o ne nuo momento, kada pagal Sutartį laikoma, jog Paslauga yra suteikta. Be to, Sutarties 7.4. punkte nurodyta, kad atlyginamas paslaugos teikėjams sumokamas per 5 darbo dienas nuo paslaugos teikėjų teisės į atlyginimą atsiradimo dienos.
46. Kaip buvo nurodyta aukščiau, ieškovių teisė į atlyginimą atsirado tada, kai objektai buvo parduoti. Objektas Nr. 1 parduotas 2022 m. balandžio 8 d., Objektas Nr. 3 – 2022 m. kovo 24 d. ir Objektas Nr. 4 – 2022 m. balandžio 27 d.
47. Netesybos (delspinigiai) ir (arba) palūkanos skaičiuojamos iki bylos iškėlimo teisme, išskyrus šalių susitarime ar įstatyme nustatytus atvejus, kai netesybos (delspinigiai) ar palūkanos skaičiuojamos iki visiško prievolės įvykdymo. Jeigu šalių sutartyje nenustatyta, kad netesybos mokamos iki visiško prievolės įvykdymo, tai nuo kreipimosi į teismą dienos kreditoriaus minimalūs nuostoliai padengiami procesinių palūkanų pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį skaičiavimu ir priteisimu, jeigu yra pareikštas reikalavimas dėl šių palūkanų priteisimo, o nuo kreipimosi į teismą dienos netesybos (delspinigiai) nepriteisiamos (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. kovo 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2009, 2019 m. gegužės 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-110-219/2019).
48. Taigi, nagrinėjamu atveju ieškovėms iš atsakovės priteistini delspinigiai iki kreipimosi į teismą dienos (bylos iškėlimo teisme dienos) (2022 m. rugpjūčio 28 d.) ir apskaičiuojami sekančiai:
48.1. už Objektą Nr. 1.
48.1.1. Ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės priteistina 34,04 Eur delspinigių ((175 000 Eur (2020 m. liepos 15 d. Rezervacijos rašte nurodyta kaina) x 3 proc. x 20 proc. (komisinio atlyginimo dalis, tenkanti šiai ieškovei (e. bylos 1 t., b. l. 169)) + 21 proc. PVM) x 0,02 proc. x 134 dienos (už laikotarpį nuo 2022 m. balandžio 16 d. iki 2022 m. rugpjūčio 27 d.);
48.1.2. Ieškovei I. K. iš atsakovės priteistina 112,56 Eur delspinigių (175 000 Eur (2020 m. liepos 15 d. Rezervacijos rašte nurodyta kaina) x 3 proc. x 80 proc. (komisinio atlyginimo dalis, tenkanti šiai ieškovei (e. bylos 1 t., b. l. 169)) x 0,02 proc. x 134 dienos (už laikotarpį nuo 2022 m. balandžio 16 d. iki 2022 m. rugpjūčio 27 d.).
48.2. už Objektą Nr. 3.
48.2.1. Ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės priteistina 34,89 Eur delspinigių ((161 300 Eur (2020 m. rugsėjo 3 d. Rezervacijos rašte nurodyta kaina) x 3 proc. x 20 proc. (komisinio atlyginimo dalis, tenkanti šiai ieškovei (e. bylos 1 t., b. l. 169)) + 21 proc. PVM) x 0,02 proc. x 149 dienos (už laikotarpį nuo 2022 m. balandžio 1 d. iki 2022 m. rugpjūčio 27 d.);
48.2.2. Ieškovei I. K. iš atsakovės priteistina 115,36 Eur delspinigių (161 300 Eur (2020 m. rugsėjo 3 d. Rezervacijos rašte nurodyta kaina) x 3 proc. x 80 proc. (komisinio atlyginimo dalis, tenkanti šiai ieškovei (e. bylos 1 t., b. l. 169)) x 0,02 proc. x 149 dienos (už laikotarpį nuo 2022 m. balandžio 1 d. iki 2022 m. rugpjūčio 27 d.).
48.3. už Objektą Nr. 4.
48.3.1. Ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės priteistina 29,05 Eur delspinigių ((174 000 Eur (2020 m. gruodžio 17 d. d. Rezervacijos rašte nurodyta kaina) x 3 proc. x 20 proc. (komisinio atlyginimo dalis, tenkanti šiai ieškovei (e. bylos 1 t., b. l. 169)) + 21 proc. PVM) x 0,02 proc. x 115 dienos (už laikotarpį nuo 2022 m. gegužės 5 d. iki 2022 m. rugpjūčio 27 d.);
48.3.2. Ieškovei I. K. iš atsakovės priteistina 96,04 Eur delspinigių (174 000 Eur (2020 m. gruodžio 17 d. d. Rezervacijos rašte nurodyta kaina) x 3 proc. x 80 proc. (komisinio atlyginimo dalis, tenkanti šiai ieškovei (e. bylos 1 t., b. l. 169)) x 0,02 proc. x 115 dienos (už laikotarpį nuo 2022 m. gegužės 5 d. iki 2022 m. rugpjūčio 27 d.).
49. Ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės viso priteistina 97,98 Eur (34,04 Eur + 34,89 Eur + 29,05 Eur) delspinigių bei ieškovei I. K. – 323,96 Eur (112,56 Eur + 115,36 Eur + 96,04 Eur) delspinigių.
Dėl marketingo išlaidų priteisimo
50. Ieškovės taip pat prašo priteisti joms iš atsakovės viso 39,08 Eur marketingo išlaidas Sutarties 8.2. punkto pagrindu.
51. Pagal Sutarties 8.2. punktą, tuo atveju, jei Sutartis būtų nutraukta kliento iniciatyva ir nesant paslaugos teikėjo kaltės, klientas privalės atlyginti paslaugos teikėjui šio patirtas marketingo išlaidas, kurios šalių susitarimu bus lygios 150 Eur plius PVM.
52. Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad atsakovė įvykdė prievolę sumokėti už administravimo mokestį (pagal Sutarties 7.2. punktą) bei įvertinęs tai, kad, kaip nurodė pirmosios instancijos teismas, ieškovės nepagrindė, ar administravimo mokestis savo esme neapima marketingo išlaidų, sprendžia, kad reikalavimas priteisti ieškovėms iš atsakovės 39,08 Eur marketingo išlaidas nėra tenkinamas.
Dėl bylos procesinės baigties
53. Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (V. de H. v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Tokios pat pozicijos laikomasi ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad apeliacinio skundo argumentais, įpareigojančiais teismą motyvuotai atsakyti, gali būti pripažįstami ne bet kokie teiginiai, o tik tie argumentai, kurie yra teisiškai reikšmingi nagrinėjamam ginčui išspręsti. Vertinant, ar apeliacinio skundo argumentai yra pakankami jų išsamumo aspektu, reikšminga yra tai, ar išdėstytais motyvais teismas atsakė į teisiškai reikšmingus klausimus, neperžengdamas bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribų (CPK 320 straipsnis). Kadangi kiti apeliaciniame skunde ir atsiliepime į jį nurodyti argumentai neturi esminės reikšmės, apeliacinės instancijos teismas dėl jų nepasisako.
54. Apibendrinant išdėstytus motyvus bei išvadas, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ginčui aktualias teisės normas bei išvadas padarė neatsižvelgdamas į bylos faktines aplinkybes, todėl ginčijamas sprendimas naikinamas ir priimamas naujas sprendimas, patikslintą ieškinį tenkinant iš dalies (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų perskirstymo
55. Panaikinus ginčijamą sprendimą ir priėmus naują, perskirstytinos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).
56. CPK 98 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
57. Ieškovės prašė priteisti ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas, patirtas pirmosios instancijos teisme, kurias sudaro 854,26 Eur (išlaidos advokato pagalbai apmokėti), ir ieškovei I. K. – 3 417,04 Eur (išlaidos advokato pagalbai apmokėti). Nurodytos išlaidos neviršija maksimaliai priteistino užmokesčio už advokato pagalbą dydžio, nustatyto Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos).
58. Ieškovių reikalavimai patenkinti iš dalies, tačiau įvertinus tai, kad reikalavimai dėl patirtų marketingo išlaidų priteisimo, kurie yra atmesti, nesudaro net vieno procento nuo bendros pareikštų reikalavimų sumos, ieškovėms iš atsakovės priteisiamos visos jų prašytos priteisti bylinėjimosi išlaidos, patirtos pirmosios instancijos teisme.
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme
59. Ieškovės prašo priteisti ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, kurias sudaro 290,40 Eur (išlaidos advokato pagalbai apmokėti) ir 73,80 Eur (išlaidos už sumokėtą žyminį mokestį), ir ieškovei I. K. – 1 161,60 Eur (išlaidos advokato pagalbai apmokėti) ir 295,20 Eur (išlaidos už sumokėtą žyminį mokestį).
60. Atsakovė prašo priteisti jai iš ieškovių bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, kurias sudaro 968 Eur išlaidos advokato pagalbai apmokėti.
61. Nustačius, kad ieškovių paduotas apeliacinis skundas yra patenkintas iš dalies, atsižvelgus į šios nutarties 58 punkto išvadą, į tai, kad yra pateikti įrodymai, patvirtinantys ieškovių patirtų bylinėjimosi išlaidų dydį, bei į tai, kad išlaidos už advokato pagalbą neviršija maksimaliai priteistino užmokesčio už advokato pagalbą dydžio, nustatyto Rekomendacijose, ieškovei UAB „Capital Team“ iš atsakovės priteistinos 364,20 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, ir ieškovei I. K. – 1 456,80 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme.
62. Atsakovės prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas netenkinamas, nes teismo sprendimas nėra priimtas jos naudai.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, teismas
nusprendžia:
apeliančių uždarosios akcinės bendrovės „Capital Team“ ir I. K. apeliacinį skundą tenkinti iš dalies.
Panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. liepos 19 d. sprendimą, kuriuo ieškovių uždarosios akcinės bendrovės „Capital Team“ ir I. K. patikslintas ieškinys atsakovei A. L. dėl skolos priteisimo atmestas ir priimti naują sprendimą – patikslintą ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Capital Team“, j. a. k. 304415819, iš atsakovės A. L., a. k. (duomenys neskelbtini), 3 650,33 Eur (trijų tūkstančių šešių šimtų penkiasdešimties eurų ir 33 ct) skolą, 97,98 Eur (devyniasdešimt septynių eurų ir 98 ct) delspinigius, 5 (penkių) proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2022 m. rugpjūčio 29 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 854,26 Eur (aštuonių šimtų penkiasdešimt keturių eurų ir 26 ct) bylinėjimosi išlaidas.
Priteisti ieškovei I. K., a. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovės A. L. 12 142,20 Eur (dvylikos tūkstančių vieno šimto keturiasdešimt dviejų eurų ir 20 ct) skolą, 323,96 Eur (trijų šimtų dvidešimt trijų eurų ir 96 ct) delspinigius, 5 (penkių) proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2022 m. rugpjūčio 29 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 3 417,04 Eur (trijų tūkstančių keturių šimtų septyniolikos eurų ir 4 ct) bylinėjimosi išlaidas.
Kitą patikslinto ieškinio dalį atmesti.
Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Capital Team“ iš atsakovės A. L. 364,20 (trijų šimtų šešiasdešimt keturių eurų ir 20 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti ieškovei I. K. iš atsakovės A. L. 1 456,80 Eur (vieno tūkstančio keturių šimtų penkiasdešimt šešių eurų ir 80 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.