Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-640-464/2023

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-11-09
Bylos Nr.: e2A-640-464/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-00304-2022-8
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Vilija Mikuckienė, Dalia Kačinskienė, Alma Urbanavičienė
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės ,,Varnalėša“
Ieškovas: Vilniaus miesto savivaldybės
Trečiasis asmuo: Vilniaus miesto savivaldybės administracija

Kategorijos

Civilinė byla Nr. e2A-640-464/2023Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00304-2022-8Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.2; 2.6.8.9; 2.6.8.11.1; 2.6.16.5 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. lapkričio 9 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Vilijos Mikuckienės ir Almos Urbanavičienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Varnalėša“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Varnalėša“ dėl skolos priteisimo ir iškeldinimo, trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija, išvadą teikianti institucija – Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinusi prašė:

1.1. priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) ,,Varnalėša“ 68 324,97 Eur nuomos mokesčio skolą;

1.2. iškeldinti atsakovę su visu jai priklausančiu turtu iš ieškovei priklausančio pastato, esančio (duomenys neskelbtini);

1.3. priteisti iš atsakovės 3 676,68 Eur baudą ir 3 973,19 Eur dydžio kompensaciją už vėlavimą grąžinti patalpas;

1.4. priteisti 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;

1.5. priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad 2000 m. gruodžio 29 d. su atsakove UAB ,,Varnalėša“ sudarė pastato nuomos sutartį, kurios pagrindu ieškovė atsakovei iki 2025 m. gruodžio 25 d. išnuomojo patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Pagal nuomos sutarties 1 ir 7 punktus atsakovė įsipareigojo kas mėnesį mokėti 306,39 Eur (1 057,90 Lt) nuomos mokestį, nuo kurio mokėjimo ji buvo atleista iki 2002 m. gruodžio 31 d. Atsakovė šio įsipareigojimo nevykdė, nuomos mokesčio nemokėjo, todėl ieškovė prašo priteisti iš atsakovės 68 324,97 Eur nuomos mokesčio skolą už laikotarpį nuo 2003 m. sausio 1 d. iki 2021 m. liepos 31 d. (306,39 Eur x 223 mėn.).

3. Ieškovės teigimu, atsakovė ne tik nevykdė pareigos mokėti nuomos mokestį, bet ir kitų sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Pagal nuomos sutarties 5.3 papunktį atsakovė įsipareigojo per 6 mėn. nuo patalpų perdavimo atlikti viešojo tualeto rekonstrukciją, tačiau nei per nustatytą terminą, nei per visą nuomos laikotarpį to nepadarė. Be to, atsakovė pažeidė nuomos sutarties 2 punkte prisiimtą įsipareigojimą mokėti valstybinės žemės nuomos mokestį. Todėl ieškovė 2021 m. liepos 2 d. raštu informavo atsakovę, kad dėl esminio sutarties pažeidimo nuo 2021 m. liepos 31 d. nuomos sutartį nutraukia. Ieškovė atsakovei 2021 m. rugpjūčio 25 d. išsiuntė pakartotinį pranešimą, prašydama išsikelti iš patalpų, tačiau atsakovė to iki ieškinio pateikimo momento nebuvo padariusi, taigi ieškovė prašo iškeldinti atsakovę iš patalpų su visais jai priklausančiais daiktais.

4. Kadangi sutartis dėl atsakovės kaltės buvo nutraukta prieš terminą, atsakovė, ieškovės vertinimu, pagal nuomos sutarties 15 punktą privalo sumokėti baudą, kuri lygi vienerių metų nuomos mokesčio dydžiui, t. y. 3 676,68 Eur (306,39 Eur x 12 mėn.). Taip pat prašo priteisti iš atsakovės ir 3 973,19 Eur dydžio kompensaciją už vėlavimą grąžinti patalpas, kuri lygi nuomos mokesčiui, mokėtinam už laikotarpį, per kurį vėluojama grąžinti patalpas, t. y. nuo 2021 m. rugpjūčio 1 d. iki 2022 m. rugpjūčio 30 d.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. birželio 5 d. sprendimu ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį patenkino iš dalies: (1) priteisė ieškovei iš atsakovės UAB ,,Varnalėša“ 16 159,60 Eur nuomos mokesčio skolą, 3 911,91 Eur kompensaciją už vėlavimą grąžinti patalpas, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 3 615,40 Eur sumą, skaičiuojamas nuo 2022 m. kovo 9 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 296,51 Eur sumą, skaičiuojamas nuo 2022 m. rugsėjo 19 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir 3 900 Eur bylinėjimosi išlaidas; (2) iškeldino atsakovę su visu jai priklausančiu turtu iš ieškovei priklausančio pastato (duomenys neskelbtini); (3) priteisė valstybei iš atsakovės 452 Eur žyminį mokestį.

6. Kaip nepagrįstus teismas atmetė atsakovės argumentus, kad ji visiškai buvo atleista nuo nuomos mokesčio pagal nuomos sutartį mokėjimo. Atsakovės teiginiai, kad ji buvo atleista nuo prievolės mokėti nuomos mokestį Vilniaus miesto savivaldybės įgalioto asmens sprendimu, nepagrįsti į bylą pateiktais įrodymais apie tokio sprendimo priėmimą, taip pat nepateikta ir duomenų apie konkretų asmenį, kuris priėmė atsakovės nurodytą sprendimą.

7. Iš byloje esančio Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2002 m. vasario 12 d. rašto Nr. 02-04-15 teismas padarė išvadą, kad atsakovės prašymo dėl patalpų nuomos mokesčio atidėjimo pagrindu negyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio mokėjimas jai buvo atidėtas tik iki 2002 m. gruodžio 31 d., t. y. iki bus atlikta išnuomotų patalpų rekonstrukcija. Nuomos sutarties 5.3 papunktyje atsakovė buvo įsipareigojusi atlikti patalpų rekonstrukciją per 6 mėn., o leidimas vykdyti statybos darbus atsakovei buvo išduotas 2002 m. balandžio 16 d. Todėl, teismo vertinimu, atidedant nuomos mokesčio mokėjimą iki 2002 m. gruodžio 31 d. pagrįstai buvo tikimasi rekonstrukcijos darbų atlikimo iki nurodyto termino. Po 2002 m. gruodžio 31 d. ieškovė jokių kitų sprendimų dėl tolesnio nuomos mokesčio mokėjimo atidėjimo nėra priėmusi.

8. Nepagrįstais teismas pripažino ir tokius atsakovės teiginius, kad ieškovė konkliudentiniais veiksmais atleido ją nuo pareigos mokėti nuomos mokestį, per visą nuomos sutarties galiojimo terminą nepareikalavusi jo mokėti. Pačioje nuomos sutartyje yra nurodyta, kokia suma, kokiu periodiškumu ir kam turi būti sumokėta. Sutartyje nebuvo numatyta nei ieškovės pareiga siųsti atsakovei pranešimus, raginimus ar kitokio pobūdžio reikalavimus dėl nuomos mokesčio sumokėjimo, nei sąlyga, kad atsakovė turėtų pareigą mokėti nuomos mokestį tik po pranešimo gavimo.

9. Be to, teismo vertinimu, atleidimas nuo nuomos mokesčio suponuoja veikimą (sprendimo priėmimą), todėl negali būti atliekamas neveikimu, o neveikimas, nereikalaujant atskirais pranešimais ir (ar) raginimais mokėti nuomos mokestį, negali būti prilyginamas aktyviam veiksmui – sprendimui atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Konkliudentiniai veiksmai negali būti išreiškiami tylėjimu, jie turi būti aktyvūs ir aiškiai atspindintys šalies valią. Juo labiau kad buvo sudaryta rašytinė sutartis, kurioje yra išlyga, kad šią sutartį pakeisti ar papildyti arba ją nutraukti galima tik raštu, vadinasi, ji negali būti pakeista, papildyta ar nutraukta kitokiu būdu.

10. Nuomos sutartyje taip pat nebuvo įtvirtinta nuomos mokesčio mokėjimo sąlygų ar išlygų, susijusių su žemės sklypo formavimu, o atsakovės atleidimas nuo nuomos mokesčio iki 2002 m. gruodžio 31 d. buvo siejamas būtent su tikėtina pastato rekonstrukcijos darbų pabaiga, o ne su galimybės suformuoti žemės sklypą (ne)buvimu. Nuomos sutartyje ieškovei nebuvo įtvirtintos ir pareigos, susijusios su žemės sklypo formavimu, o nuomos mokesčio mokėjimas sutartyje nebuvo sąlyginis ar susietas su žemės sklypo suformavimu arba kitomis aplinkybėmis.

11. Teismas konstatavo, kad nėra pagrindo sutikti su atsakovės pozicija, kad ji iš viso buvo atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo, tačiau ieškovei priteistina tik dalis jos prašomos nuomos mokesčio skolos. Ieškovė prašo priteisti nuomos mokestį, skaičiuojamą nuo 2013 m. sausio 1 d. iki 2021 m. liepos 31 d., t. y. už beveik 19 metų. Teismas sutiko su atsakove, kad šiuo atveju aktualus ir turi būti taikomas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.125 straipsnio 10 dalyje numatytas 5 metų ieškinio senaties terminas. Todėl ieškovei teismas priteisė 16 159,60 Eur nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2017 m. kovo 8 d. iki 2021 m. liepos 31 d., kitą šio reikalavimo dalį atmesdamas.

12. Teismas pagrįstu pripažino ir ieškovės reikalavimą iškeldinti atsakovę iš ginčo patalpų, atmetęs atsakovės atsikirtimų į šį reikalavimą argumentus, kad nuomos sutarties nutraukimas yra neteisėtas, o sutartimi prisiimto įsipareigojimo rekonstruoti pastatą atsakovė negalėjo įvykdyti dėl ieškovės kaltės. Nurodė, kad ieškovė 2021 m. liepos 2 d. raštu Nr. A51-57551/21(2.14.1.17E-AD23) ,,Dėl pastato (duomenys neskelbtini) nuomos sutarties nutraukimo“ informavo atsakovę, jog nuomos sutartis bus laikoma nutraukta nuo 2021 m. liepos 31 d. Nuomos sutarties nutraukimas, be kita ko, buvo grindžiamas ir tuo, kad atsakovė neįvykdė įsipareigojimo per 6 mėn. nuo nuomos sutarties pasirašymo dienos atlikti viešojo tualeto rekonstrukciją. Nesutikdamas su atsakovės teiginiais, kad per sutartyje nustatytą 6 mėn. terminą ji negalėjo atlikti rekonstrukcijos, nes tik 2001 m. rugsėjo 26 d. buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, teismas pažymėjo, jog atsakovė rekonstrukcijos neatliko nei per 6 mėn. nuo nuomos sutarties pasirašymo, nei per 6 mėn. nuo valstybinės žemės išsinuomojimo, nei per 6 mėn. nuo statybą leidžiančio dokumento išdavimo, nei per visą 21 metus trukusį nuomos teisinių santykių laikotarpį.

13. Nepagrįstais teismas pripažino ir tokius atsakovės atsikirtimus, kad nebuvo galimybės suformuoti tinkamą žemės sklypą nuo pat nuomos santykių pradžios, be to, nebuvo įgyvendintas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2016 m. sausio 15 d. įsakymas Nr. A30-137 ,,Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) formavimo ir pertvarkymo projekto rengimo“, kuriame nustatyta, kad pradedamas rengti apie 1 732 kv. m ploto žemės sklypo (duomenys neskelbtini) formavimo ir pertvarkymo projektas, kurio tikslas – suformuoti žemės sklypą esamiems statiniams eksploatuoti pagal valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centro Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

14. Teismas nustatė, kad Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) 2016 m. sausio 29 d. raštu Nr. SPF-111-(14.49.36.) ,,Dėl atsisakymo pateikti reikalavimus žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), formavimo ir pertvarkymo projektui rengti“ nepritarė žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimui bei atsisakė išduoti reikalavimus projektui rengti, nes pastatui–viešajam tualetui eksploatuoti yra suformuotas ir įregistruotas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre 252 kv. m ploto žemės sklypas. Dėl šių priežasčių žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas minėto Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo 2016 m. sausio 15 d. įsakymo Nr. A30-137 pagrindu nebuvo rengiamas.

15. Tiek procesiniuose dokumentuose, tiek ir atsakovės atstovas teismo posėdžio metu pripažino aplinkybę, kad pastato–viešojo tualeto rekonstrukcijos projektas numatė statinio ribų išėjimą iš nuomojamo sklypo ribų, kas, akivaizdu, buvo žinoma ieškovei. Tačiau Nacionalinei žemės tarnybai nepritarus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimui, nėra pagrindo teigti, jog ieškovė yra neįvykdžiusi ir (ar) neatlikusi kokių nors pareigų, numatytų nuomos sutartyje, tuo labiau susijusių su žemės sklypo formavimu. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė yra tik pastato savininkė ir nuomos sutarties šalis, o viešojo administravimo funkciją – žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektų rengimą atlikti teisės aktais pavesta Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriui. Vilniaus miesto savivaldybės administracija viešojo administravimo funkcijas, tarp jų ir žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektų rengimą, organizuoja ne savivaldybės turto nuomos sutarčių pagrindu, o Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas), taisyklių ir kitų aktualių teisės aktų nustatyta tvarka. Todėl nėra ir pagrindo padaryti išvadą, kad ieškovė pagal nuomos sutartį buvo įsipareigojusi suformuoti tinkamą atsakovei žemės sklypą ir šio įsipareigojimo neįvykdė.

16. Nepagrįstais teismas pripažino ir atsakovės teiginius, kad ji neturi galimybės užbaigti pastato rekonstrukcijos ir atlikti jos įregistravimo Nekilnojamojo turto registre, nes nėra aiškus žemės sklypo, kuriame vykdoma pastato rekonstrukcija, teisinis statusas. Priešingai, ginčo statinys yra 252 kv. m ploto valstybinės žemės sklype, kuris yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir yra įregistruota šio sklypo naudojimo paskirtis bei ūkinės veiklos būdas – kitai paskirčiai (viešojo požeminio tualeto statiniui rekonstruoti į viešąjį tualetą ir kavinę bei juos eksploatuoti), statybos leidimas išduotas taip pat nurodant būtent šį žemės sklypą. Taigi, atsakovė turi tiek teisinį pagrindą, tiek ir visas galimybes naudotis ginčo pastatui eksploatuoti suformuotu žemės sklypu. Byloje nėra duomenų, kaip konkrečiai pasireiškia atsakovės negalėjimas atlikti ginčo statinio rekonstrukciją esančiame ir įregistruotame žemės sklype.

17. Teismas pažymėjo, kad net ir tuo atveju, jeigu buvo kliūtys rekonstrukcijos projektą įgyvendinti esamame žemės sklype, atsakovė turėjo galimybę pakeisti rekonstrukcijos projektą pagal esamą statiniui eksploatuoti suformuotą žemės sklypą, galėjo kreiptis į ieškovę dėl reikalingų nuomos sutarties nuostatų pakeitimų ar pan., t. y. būdama rūpestingas ir sąžiningas verslo subjektas, siekdama tinkamai įvykdyti savo įsipareigojimus, atsakovė turėjo būti aktyvi bei ieškoti susidariusios situacijos sprendimo būdų, o ne daugiau nei 20 metų iš esmės pasyviu elgesiu kaltę perkelti valstybės institucijoms. Nuomos sutarties 4.2 papunktyje buvo numatyta, kad rekonstruotų patalpų įregistravimą atlieka nuomininkė savo lėšomis, tačiau atsakovė nėra teisės aktų nustatyta tvarka įforminusi statybos darbų užbaigimo, taip pat nėra įregistravusi rekonstruoto ir (ar) perstatyto ginčo pastato kadastro duomenų.

18. Įvertinęs visumą pirmiau aptartų faktinių aplinkybių, teismas pripažino, kad ieškovė pagrįstai vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, atsakovei pažeidus jos 2 ir 3 punktuose numatytus sutartinius įsipareigojimus. Ieškovė neturi pagrindo tikėtis, kad nuomos sutartis bus tinkamai įvykdyta ateityje, o ir nuomos santykių tęstinumas neatitiktų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimu juo įstatymo (toliau – VSTVNDJĮ) 9 straipsnyje numatytų savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų.

19. Kadangi nuomos sutartis nutraukta nuo 2021 m. liepos 31 d. ir atsakovė iki šiol nėra grąžinusi ieškovei jai perduotų pagal nuomos sutartį patalpų, teismas ieškovės reikalavimą iškeldinti atsakovę su visu jai priklausančiu turtu iš užimamų ieškovei nuosavybės teise priklausančių patalpų patenkino.

20. Tačiau kaip nepagrįstą teismas atmetė ieškovės reikalavimą priteisti iš atsakovės nuomos sutarties 15 punkte numatytą vienerių metų nuomos mokesčiui lygią baudą. Atsakovei prašant taikyti CK 1.125 straipsnio 5 dalyje nustatytą sutrumpintą 6 mėn. ieškinio senaties terminą ieškiniams dėl netesybų (baudos, delspinigių) išieškojimo, teismas konstatavo, kad yra pagrindas netenkinti šioje dalyje ieškinio reikalavimo. Ieškovė baudos pagal nuomos sutarties 15 punktą priteisimą sieja būtent su vienašališko nuomos sutarties nutraukimo data – 2021 m. liepos 31 d., t. y. data, kada ieškovė sužinojo apie savo teisių pažeidimą. Ieškovė, siekdama įgyvendinti savo teisę dėl baudos priteisimo, į teismą privalėjo kreiptis nesuėjus ieškinio dėl netesybų (baudos, delspinigių) išieškojimo senaties terminui, t. y. ieškovė į teismą privalėjo kreiptis iki 2022 m. sausio 31 d., tačiau ieškinys teismui buvo pateiktas tik 2022 m. kovo 8 d. Todėl taikydamas sutrumpintą 6 mėn. ieškinio senaties terminą ieškiniams dėl netesybų, teismas reikalavimą dėl 3 676,68 Eur baudos priteisimo atmetė.

21. Teismas nurodė, kad atsakovei po nuomos sutarties nutraukimo neįvykdžius savo pareigos grąžinti patalpas ieškovei, ši neturi galimybės naudotis ir (ar) disponuoti nuosavybės teise priklausančiu turtu, priimti tolesnius sprendimus dėl šio turto naudojimo, negali gauti pajamų iš nuomos mokesčio bei užtikrinti patalpų prieinamumą visuomenei bei visuomenės poreikių tenkinimui. Todėl, teismo vertinimu, yra pagrindas spręsti klausimą dėl CK 6.499 straipsnio 2 dalyje numatytos nuomos mokesčio dydžio kompensacijos už laikotarpį, kurį buvusi nuomininkė vėluoja grąžinti patalpas (nuo 2021 m. rugpjūčio 1 d. iki 2022 m. rugpjūčio 30 d.), priteisimo. Tačiau, teismo vertinimu, ieškovė nepagrįstai kompensacijos už vėlavimą grąžinti patalpas terminą skaičiuoja nuo 2021 m. rugpjūčio 1 d., o ne nuo ieškovės 2021 m. liepos 2 d. rašte Nr. A51-57551/21(2.14.1.17E-AD23) nurodyto pareikalavimo perduoti patalpas datos – 2021 m. rugpjūčio 6 d. Atsižvelgdamas į išdėstytas aplinkybes, teismas prašomą priteisti kompensaciją apskaičiavo nuo 2021 m. rugpjūčio 6 d. ir nustatė jos dydį – 3 911,91 Eur.

22. Spręsdamas procesinių palūkanų priteisimo klausimą, teismas pažymėjo, kad CK 6.37 straipsnio 2 dalyje ir 6.210 straipsnyje yra įtvirtinta skolininko, neįvykdžiusio piniginės prievolės, pareiga mokėti 5 proc. dydžio metines palūkanas už visą priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Dėl to iš atsakovės ieškovei teismas priteisė ir procesines palūkanas už priteistą 3 615,4 Eur sumą, kurios skaičiuojamos nuo 2022 m. kovo 9 d. (civilinės bylos iškėlimo) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, o už priteistą 296,51 Eur sumą – nuo 2022 m. rugsėjo 19 d. (pareiškimo dėl ieškinio reikalavimo padidinimo priėmimo) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

23. Atsakovė UAB ,,Varnalėša“ apeliaciniame skunde prašo Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys patenkintas, panaikinti ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

23.1. Atsakovė buvo atleista nuo pareigos mokėti nuomos mokestį ne iki 2002 m. gruodžio 31 d., bet iki tol, kol bus baigta rekonstrukcija ir atsakovė galės eksploatuoti rekonstruotą statinį. Tai patvirtina ir tokia aplinkybė, kad ieškovė iki 2021 m. balandžio 2 d. pretenzijų dėl nuomos mokesčio nemokėjimo nereiškė.

23.2. Teismas neįvertino atsakovės nurodytos ir ginčui aktualios Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, suformuotos išnagrinėjus civilines bylas Nr. 3K-3-224/2012, e3K-3-414-706/2016, e3K-3-80-611/2018, e3K-3-64-469/2019, pagal kurią šalys ir konkliudentiniais veiksmais gali pakeisti sutartį. Todėl aplinkybės, kad atsakovė niekada nemokėjo nuomos mokesčio, o ieškovė jo nereikalavo, patvirtina, kad tarp šalių buvo sudarytas akivaizdžiais konkliudentiniais veiksmais išreikštas sandoris (susitarimas), kuriuo ieškovė išreiškė sutikimą atleisti atsakovę nuo prievolės mokėti nuomos mokestį.

23.3. Atsakovė prisiimtų įsipareigojimų rekonstruoti statinį negalėjo tinkamai įgyvendinti ne dėl savo kaltės, o dėl to, kad nebuvo suformuotas žemės sklypas ir parengtas jo projektas. Todėl nei per 6 mėn., nei vėliau objektyviai negalėjo būti pradėtos statybos. Juo labiau kad nuomos sutarties 4.2 papunktyje buvo numatyta būtent ieškovės pareiga parengti teritorijos detalųjį planą.

23.4. Atsakovė neturi objektyvių galimybių užbaigti pastato rekonstrukcijos ir atlikti jo įregistravimą Nekilnojamojo turto registre, nes šiuo metu nėra aiškus žemės sklypo, kuriame vykdoma pastato rekonstrukcija, teisinis statusas, nėra baigta naujo žemės sklypo formavimo procedūra. Ieškovės 2016 m. sausio 15 d. įsakyme ,,Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) formavimo ir pertvarkymo projekto rengimo“, be kita ko, nurodyta, kad laikomas netekusiu galios Vilniaus miesto savivaldybės valdybos 2001 m. birželio 3 d. sprendimas Nr. 1264V ,,Dėl laikino naudojimo sklypo (duomenys neskelbtini) ribų ir dydžio nustatymo“. Taigi, teisinis pagrindas žemės sklypui suformuoti yra išnykęs, o naujas sklypas nėra suformuotas.

23.5. Nepagrįstos teismo išvados, kad atsakovė buvo pasyvi. Atsakovė nuo pat rekonstrukcijos darbų pradžios, kaip numatyta nuomos sutartyje, siekė pakeisti galiojantį detalųjį planą, patvirtintą Vilniaus miesto valdybos 2000 m. spalio 25 d. sprendimu Nr. 2046V, taip pat aktyviais veiksmais pasiekė, kad teritorija aplink žemės sklypą, kuriame buvo rekonstruojamas viešasis tualetas, būtų išmiškinta ir neliktų kliūčių žemės sklypo performavimui jį padidinant, o vėliau inicijavo žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimą, kurio procedūra nėra baigta iki šiol.

23.6. Būtent dėl to, kad nebuvo tinkamai suformuotas žemės sklypas, atsakovė neturėjo objektyvių galimybių įgyvendinti nuomos sutarties 5.3 papunkčio, todėl ieškovė atleido atsakovę nuo nuomos mokesčio mokėjimo prievolės iki bus baigta rekonstrukcija ir atsakovė galės eksploatuoti rekonstruotą statinį.

23.7. Teismo argumentai, kuriais buvo konstatuota, kad ieškovė pagrįstai ir teisėtai nutraukė nuomos sutartį, yra nepagrįsti. Todėl ir ieškovės reikalavimas dėl kompensacijos už vėlavimą grąžinti patalpas po nuomos sutarties nutraukimo priteisimo bei reikalavimas atsakovę iškeldinti neturėjo ir negalėjo būti patenkinti.

Atsiliepimas

24. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo tokius argumentus:

24.1. Iš apeliacinio skundo turinio nėra aišku, kokiu pagrindu atsakovė grindžia savo nesutikimą su skundžiamo teismo sprendimo dalimi dėl nuomos mokesčio skolos priteisimo – ar tuo, kad tariamai vis dar galioja 2002 metų rašytinis atleidimas nuo nuomos mokesčio, ar tuo, kad ieškovė tariamai konkliudentiniais veiksmais leido nemokėti nuomos mokesčio.

24.2. Teismas pagrįstai konstatavo, kad rašytinio susitarimo atleisti atsakovę nuo pareigos mokėti nuomos mokestį ilgiau nei 6 mėn. nebuvo. Vilniaus miesto savivaldybės 2002 m. gruodžio 31 d. rašte yra nurodyta tiksli data, iki kurios buvo atidėtas nuomos mokesčio mokėjimas. Taigi, ieškovės valia dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo buvo visiškai aiški ir apibrėžta konkrečiu terminu. Šis atleidimas nebuvo neribotas, o joks kitas sprendimas nebuvo nei priimtas, nei svarstomas.

24.3. Ieškovė jokiais savo veiksmais nėra pripažinusi, kad atsakovės elgesys, nemokant nuomos mokesčio, nerekonstruojant patalpų, yra tinkamas ir jai priimtinas. Nuomos sutarties 19 punkte aiškiai nurodoma, kad sutarties nuostatos gali būti keičiamos tik sudarius rašytinį susitarimą, taigi ne žodžiu ar konkliudentiniais veiksmais.

24.4. Nuomos sutartyje nebuvo nuostatų nei dėl to, kad ieškovė turėtų atskirais pranešimais reikalauti nuomininko mokėti nuomos mokestį, nei dėl to, kad pradelsto nuomos mokesčio nepareikalavimas bus laikomas leidimu nuomininkei jo nemokėti. Todėl tikėtis iš ieškovės kokių nors kitokių, nei aiškiai nurodytos nuomos sutartyje, pačios atsakovės sugalvotų veiksmų nebuvo jokio pagrindo. Ieškovės veiksmai neatitinka CK 6.183 straipsnio 2 dalyje nurodomo kitokio šalies elgesio būtent dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo.

24.5. Atsakovė neteisingai interpretuoja nuomos sutarties 4.2 papunktį, kadangi šioje nuostatoje nėra įtvirtinta jokio ieškovės įsipareigojimo dėl detaliojo plano tvirtinimo. Šiame papunktyje ieškovė įsipareigojo, nuomininkei parengus ir nustatyta tvarka patvirtinus negyvenamųjų patalpų rekonstrukcijos projektą, leisti pagal patvirtintą detalųjį planą rekonstruoti negyvenamąsias patalpas. Taigi, yra įtvirtintas tik ieškovės, kaip pastato savininkės, įsipareigojimas leisti rekonstruoti jai nuosavybės teise priklausantį turtą pagal detalųjį planą, o ne tvirtinti patį detalųjį planą.

24.6. Pastato rekonstrukciją atsakovė buvo įsipareigojusi atlikti per 6 mėn., leidimas vykdyti statybos darbus Nr. 255 buvo išduotas 2002 m. balandžio 16 d. Akivaizdu, kad 2016 m. sausio 15 d. įsakymas, kuriuo ieškovė teisina savo neįvykdytus įsipareigojimus, buvo priimtas jau gerokai po pastato rekonstrukcijos atlikimo termino pasibaigimo. Todėl ir argumentai dėl 2016 m. sausio 15 d. įsakymo (ne)įgyvendinimo yra teisiškai nereikšmingi, nes savo įsipareigojimus pagal nuomos sutartį atsakovė pažeidė dar iki to įsakymo priėmimo.

24.7. Į bylą pateiktas Nekilnojamojo turto registro išrašas patvirtina, kad žemės sklypas, kuriame yra ieškovei priklausantis statinys, yra suformuotas, įregistruotas ir išnuomotas. Todėl nepagrįsti ir apeliacinio skundo argumentai, kad nėra aiškus žemės sklypo teisinis statusas.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl sutartinių nuomos teisinių santykių, atsiradusių viešosios teisės aktų pagrindu, modifikavimo

25. Nagrinėjamu atveju ginčas yra kilęs dėl 2000 m. gruodžio 29 d. ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ir apeliantės UAB ,,Varnalėša“ sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 106/08 (1 t., b. l. 68–71) vykdymo ir jos nutraukimo. Iš bylos medžiagos nustatyta, kad Vilniaus miesto valdyba 2000 m. gruodžio 21 d. sprendimu Nr. 2442V (1 t., b. l. 67), atsižvelgdama į Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos surengto viešųjų tualetų nuomos atviro konkurso rezultatus, nusprendė išnuomoti apeliantei UAB ,,Varnalėša“ ieškovei Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį viešąjį tualetą, kurio bendras plotas yra 105,79 kv. m, esantį (duomenys neskelbtini), mokant 2,90 Eur (10 Lt) nuomos mokestį už 1 kv. m per mėnesį, ir pasirašyti su ja negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Nuomos terminas – nuo 2000 m. gruodžio 29 d. iki 2025 m. gruodžio 29 d. (nuomos sutarties 3 punktas). Apeliantei išnuomotas statinys ieškovei buvo perduotas pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. liepos 13 d. nutarimą Nr. 870 ir 1999 m. liepos 29 d. priėmimo–perdavimo aktą (1 t., b. l. 73).

26. Lietuvos Respublikos Vilniaus apskrities viršininko 2001 m. rugsėjo 26 d. įsakymo Nr. 2991-01 pagrindu apeliantei ne aukciono tvarka 2000 m. gruodžio 29 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 106/08 galiojimo laikotarpiui, bet ne ilgiau nei iki 2025 m. gruodžio 29 d., buvo išnuomotas ir 252 kv. m ploto valstybei priklausantis žemės sklypas, naudojamas kitai paskirčiai (viešojo požeminio tualeto statiniui rekonstruoti į viešąjį tualetą ir kavinę ir juos eksploatuoti) (1 t., b. l. 56) bei tą pačią dieną sudaryta šio žemės sklypo nuomos sutartis (1 t., b. l. 57).

27. Taigi, šalys buvo sudariusios nuomos sutartį dėl savivaldybei priklausančio turto – viešosios nuosavybės objekto. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje nuosekliai pasisako, kad šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės ar savivaldybės turto (viešosios nuosavybės objekto) nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis. Toks civilinių teisių suvaržymas įstatymo pagrindu neprieštarauja CK normoms (CK 1.2 straipsnio 2 dalis). Tiek sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas, tiek vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas – sutarties laisvės principas turi būti derinamas su VSTVNDJĮ 9 straipsnyje nustatytais visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais. Ir nors tokio pobūdžio materialiojo turto nuomos sutartims taikytinos ir bendrosios CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas bei nuomos sutarties pabaigą nustatančios normos, tačiau jos taikytinos atsižvelgiant į specialų valstybės turto nuomos reglamentavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014; 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015; 2019 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019, 27 punktas; 2022 m. vasario 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-381/2022, 18 punktas).

28. Todėl tokių apeliantės argumentų, kad viešosios sutarties nuostatos, susijusios su sutarties kaina, buvo pakeistos konkliudentiniais ieškovės veiksmais (viešosios nuosavybės objekto savininko neveikimu), taigi, jos nuomone, neegzistavo nei pagrindas šiai sutarčiai prieš terminą nutraukti, nei pagrindas reikalauti iš jos nuomos mokesčio mokėjimo, pagrįstumas įvertintinas atsižvelgiant ir į byloje vyraujantį viešąjį interesą, susijusį su savivaldybei priklausančio turto disponavimu.

29. Tam, kad savininko (valstybės, savivaldybių) teisių į viešosios nuosavybės teisės objektus įgyvendinimas atitiktų visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo principus, valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama atsakingai (tausojant, nešvaistant), siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą, be kita ko, gaunant iš šio turto maksimalią naudą. Iš nuomos sutartimi, kuri yra atlygintinė, nuomojamo turto nuomotojo gaunama nauda pirmiausiai pasireiškia nuomos mokesčio forma, o maksimali nauda – kiek įmanoma didesnio nuomos mokesčio gavimu.

30. Kasacinis teismas savo praktikoje šiuo aspektu yra pasisakęs, kad nei VSTVNDJĮ, nei šį įstatymą įgyvendinančiu Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimu Nr. 1524 patvirtintų Valstybės materialiojo turto viešojo nuomos konkurso organizavimo taisyklių nuostatose nenustatyta galimybės keisti nustatytą sutarties kainą. Draudimas tiek šalims tarpusavio susitarimu, tiek teismui nustatyti viešojo konkurso būdu nuomojamo turto kainą ar ją pakeisti grindžiamas siekiu kuo racionaliau ir efektyviau valdyti valstybei nuosavybės teise priklausantį turtą ir juo disponuoti. Todėl, vadovaujantis viešosios teisės principu, kad galima tik tai, kas leidžiama, nei šalys rašytiniu susitarimu, nei teismas neturi galimybės CK 6.204 straipsnio pagrindu pakeisti viešojo aukciono tvarka nustatytos valstybinio turto nuomos kainos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2012; 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014).

31. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad viena iš pagrindinių nuomos sutarties sąlygų – nuomos mokesčio dydis ir jo mokėjimo tvarka – buvo aiškiai įtvirtinta šalių sudarytoje rašytinėje sutartyje. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 1 punkte nurodyta, kad ieškovė įsipareigojo perduoti apeliantei nuomos teise viešąjį tualetą, o apeliantė įsipareigojo mokėti nuomos mokestį – 2,90 Eur (10 Lt) per mėnesį už 1 kv. m bendro ploto. Nuomos mokesčio suma per mėnesį sudaro 306,39 Eur (1 057,90 Lt) (įskaitant PVM). Šalys taip pat susitarė, kad, pasirašiusi sutartį ir negyvenamųjų patalpų priėmimo–perdavimo aktą, nuomininkė (apeliantė) sumoka į nuomotojos (ieškovės) sąskaitą 306,39 Eur (1 057,90 Lt) nuomos mokestį, o vėliau po 306,39 Eur (1 057,90 Lt) kas mėnesį, bet ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio 10 dienos (7 punktas).

32. Kadangi, kaip nurodyta pirmiau, sutarties laisvės principas viešosios nuosavybės atveju yra ribojamas šiame santykyje taikytinu viešosios teisės principu, nuomos sutartyje nėra ir negalėjo būti numatyta šalių teisė konkliudentiniais veiksmais pakeisti tokią sutarties sąlygą, kaip nuomininkės pareiga mokėti nuomos mokestį. Todėl apeliantės akcentuojama aplinkybė, kad ji nuo nuomos sutarties sudarymo nemokėjo nuomos mokesčio, o ieškovė jo ilgą laiką nereikalavo, neteikia pagrindo atleisti apeliantę nuo šios sutartinės jos prievolės, faktiškai įteisinant neatlygintinį naudojimą savivaldybei priklausančiu nekilnojamuoju turtu. Kitoks šios situacijos interpretavimas neabejotinai reikštų racionalaus ir efektyvaus savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymo ir disponavimo principų pažeidimą. Todėl stokoja teisinio pagrįstumo ir apeliacinio skundo argumentai, kad nagrinėjamame ginče taikytinos bendrosios CK įtvirtintos sutarčių pakeitimo taisyklės, pagal kurias šalių rašytinė sutartis gali būti pakeičiama jų konkliudentiniais veiksmais (CK 6.183 straipsnis).

33. Kitokios teisėjų kolegijos išvados nesuponuoja ir apeliacinio skundo argumentai, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nevertino apeliantės nurodytos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, suformuotos išnagrinėjus civilines bylas Nr. 3K-3-224/2012, Nr. e3K-3-414-706/2016, Nr. e3K-3-80-611/2018 ir Nr. e3K-3-64-469/2019, kuriose buvo pasisakyta, kad net ir tuo atveju, kai rašytinėje sutartyje numatyta išimtis dėl jos keitimo tvarkos tik rašytiniu susitarimu, šalys gali ir konkliudentiniais veiksmais pakeisti tokią sutartį.

34. Nagrinėdami bylas teismai aiškina ir taiko teisės normas ne a priori (iš anksto; nepatikrinus faktų), bet konkrečioje byloje, atsižvelgdamas į tos konkrečios bylos faktines aplinkybes ir siedamas šias su taikytina teisės norma. Todėl aukštesnės instancijos teismo konkrečioje byloje suformuluoti išaiškinimai turi precedentinę reikšmę tik teismams nagrinėjant panašias savo faktinėmis aplinkybėmis bylas į tą bylą, kurią nagrinėdamas aukštesnės instancijos teismas išaiškino atitinkamą teisės normą. Kitaip tariant, teismams sprendžiant bylas precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo sukurti analogiškose bylose, t. y. kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į tos bylos, kurioje buvo sukurtas precedentas, faktines aplinkybes ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė, kaip toje byloje, kurioje buvo sukurtas precedentas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. spalio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-362-701/2017, 22 punktas; 2023 m. balandžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-41-943/2023, 95 punktas).

35. Apeliantės nurodytose kasacinio teismo išnagrinėtose civilinėse bylose išaiškinimai dėl rašytinės negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pakeitimo, nesilaikant rašytinės formos, pateikti kitokių nei nagrinėjamos bylos faktinių aplinkybių kontekste. Apeliantės nurodytoje kasacinio teismo praktikoje ginčai buvo kilę tarp privačių juridinių asmenų dėl jų sudarytų jiems priklausančių nekilnojamojo turto objektų nuomos sutarčių vykdymo ir jų sąlygų pakeitimo. Tų sutarčių objektas nebuvo valstybės ar savivaldybės turtas, todėl vertintos tik bendrosios CK normos. Nagrinėjamu atveju aktualios specialaus teisės akto – VSTVNDJĮ – normos ir jose įtvirtinti visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo principai, nes viešoji nuosavybė skirta viešiesiems, o ne asmeniniams poreikiams tenkinti. Todėl ir apeliantės nurodytose kasacinio teismo išnagrinėtose civilinėse bylose pateikti išaiškinimai dėl privačių juridinių asmenų galimybės konkliudentiniais veiksmais ir (ar) žodžiu pakeisti sutarties nuostatas šiuo konkrečiu atveju neturi precedento galios.

36. Apeliantė šioje byloje, be kita ko, siekė įrodyti ne tik šalių konkliudentiniais veiksmais, t. y. ieškovei nereikalaujant nuomos mokesčio ir apeliantei jo nemokant daugiau nei 20 metų, pakeistą rašytinį susitarimą dėl nuomos mokesčio mokėjimo, bet ir tai, kad ieškovės įgaliotas asmuo yra priėmęs sprendimą atleisti ją nuo šio mokesčio mokėjimo iki tol, kol bus atlikta išnuomoto turto rekonstrukcija. Tačiau jokių objektyvių įrodymų šiems savo teiginiams pagrįsti apeliantė nepateikė.

37. Byloje esančiame Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Energetikos ir ūkio departamento Miesto ūkio skyriaus vedėjo 2002 m. vasario 12 d. rašte (dubliko priedas Nr. 4) nurodyta, kad apeliantės prašymas dėl nuomos mokesčio mokėjimo atidėjimo buvo svarstytas Ekonomikos departamente ir 2002 m. sausio 28 d. pasitarime pas merą, buvo nutarta atidėti nuomos mokesčio mokėjimą iki 2002 m. gruodžio 31 d., kol bus atlikta patalpų rekonstrukcija. Viena vertus, šio rašto turinys, kurio teisėtumo klausimo ieškovė nekelia ir reikalavimo priteisti nuomos mokestį iki 2002 m. gruodžio 31 d. nebuvo pareiškusi, patvirtina, kad apeliantė tam tikrą apibrėžtą laikotarpį buvo atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Kita vertus, priešingai nei tvirtina apeliantė, šis raštas leidžia daryti tik tokią išvadą, kad nuomos mokestis jai buvo atidėtas iki konkrečia data apibrėžto termino – iki 2002 m. sausio 28 d. Todėl kaip deklaratyvūs ir visiškai nepagrįsti atmestini apeliacinio skundo argumentai, kad yra priimtas ieškovės sprendimas atleisti apeliantę nuo pareigos mokėti nuomos mokestį iki kol bus atlikta patalpų rekonstrukcija, o nagrinėjamu atveju toks interpretavimas iš esmės reikštų beveik visą nuomos sutarties, kurios galiojimas net ir jos nenutraukus būtų pasibaigęs 2025 m. gruodžio 29 d., laikotarpį.

38. Be to, negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.2 papunktyje ieškovė įsipareigojo nuomininkei (apeliantei) parengus ir nustatyta tvarka patvirtinus negyvenamųjų patalpų rekonstrukcijos projektą leisti pagal patvirtintą detalųjį planą rekonstruoti negyvenamąsias patalpas: suremontuoti tualetą pagal statybos normas bei Lietuvos Respublikos higienos normą HN-55-1995, papildomai įrengiant kitos paskirties (komercines) patalpas (rekonstrukcijos projektas – architektūrinė statybinė dalis ir sąmata, suderinta su nuomotoju, pateikiami priede). Teritorijos detalųjį planą, rekonstrukcijos projektą bei rekonstruotų patalpų registravimą atlieka nuomininkė savo lėšomis. Po tokios rekonstrukcijos tualeto patalpos registruojamos kaip nuomotojos nuosavybė, o kitos patalpos – kaip nuomininkės nuosavybė. Pagal sutarties 5.3 papunktį apeliantė įsipareigojo negyvenamųjų patalpų rekonstrukciją ir techninio inventorizavimo (kadastro) darbus atlikti ne vėliau kaip per 6 mėn. nuo sutarties pasirašymo dienos.

39. Taigi, iš aptartų sutarties nuostatų matyti, kad patalpos turėjo būti rekonstruotos iki 2001 m. birželio 29 d., t. y. per 6 mėn. nuo 2000 m. gruodžio 29 d. sutarties pasirašymo dienos. Ieškovės 2002 m. vasario 12 d. pateiktame rašte nėra nurodyta, kad rekonstrukcijos terminas yra pratęsiamas neapibrėžtam laikui. Taigi, dar ir šiuo aspektu vertinant tokie apeliantės teiginiai, kad 2002 m. vasario 12 d. raštu ji neapibrėžtą laiką buvo atleista nuo prievolės mokėti nuomos mokestį už savivaldybei priklausantį turtą, suteikiant teisę juo naudotis neatlygintinai, neatitiktų visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir kitų viešosios teisės principų.

40. Apeliantės lūkestis, kad jai nevykdant sutartimi sulygtos pareigos mokėti nuomos mokestį ir ieškovei jo nereikalaujant, nesiunčiant priminimų ar raginimų, ji galės išimtinai savo verslo interesais neatlygintinai naudotis viešosios nuosavybės objektu, negali būti pripažintas pagrįstu. Apeliantė, būdama verslininke ir turėdama sandorių sudarymo patirties, turėjo ir galėjo suprasti tokio savo neveikimo (nuomos mokesčio nemokėjimo) galimus neigiamus teisinius padarinius. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai ieškovės reikalavimo dalį dėl 16 159,60 Eur nuomos mokesčio skolos už laikotarpį nuo 2017 m. kovo 8 d. iki 2021 m. liepos 31 d. priteisimo patenkino.

41. Ginčo dėl teismo sprendimo dalies, kuria ieškovės reikalavimas priteisti nuomos mokesčio skolą ir už laikotarpį nuo 2003 m. sausio 1 d. iki 2017 m. kovo 7 d. buvo atmestas, pirmosios instancijos teismui nustačius, kad ieškovė praleido ieškinio senatį, nėra, nes nė viena iš bylos šalių šios teismo sprendimo dalies teisėtumo ir pagrįstumo nekvestionuoja. Atsižvelgiant į tai, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas, o apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, teisėjų kolegija sprendimo dalies, kuria atmestas ieškovės reikalavimas dėl 52 165,37 Eur skolos priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo nevertina (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnis).

Dėl nuomos sutarties nutraukimo pagrindų

42. Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ji, nemokėdama nuomos mokesčio bei nerekonstruodama pastato, iš esmės pažeidė 2000 m. gruodžio 29 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir todėl egzistavo pagrindas šią sutartį ieškovei vienašališkai nutraukti prieš terminą.

43. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. To paties straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis ar ne, turi būti atsižvelgiama į tokias aplinkybes: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.

44. Analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Kuo didesnis atotrūkis tarp šių įvykdymų, tuo didesnė esminio sutarties pažeidimo tikimybė. Atotrūkis bus maksimalus visiško sutarties neįvykdymo atveju. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso, kad prievolė bus įvykdyta, praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Kuo kaltė didesnė, tuo nukentėjusios šalies pagrįstas interesas likti sutartiniuose santykiuose yra mažesnis. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti. Galiausiai, penkta, vertintina, ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta. Šiuo atveju priimtini domėn ne įprastiniai, bet labai dideli, neproporcingi nuostoliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2023 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-89-916/2023, 57–58 punktai).

45. Kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, ieškovė 2021 m. balandžio 2 d. raštu (ieškinio priedas Nr. 4) kreipėsi į apeliantę su prašymu iki 2021 m. balandžio 17 d. pateikti informaciją dėl nuomos mokesčio skolos sumokėjimo bei informaciją apie neteisėtai valstybinės reikšmės miške pastatytą pastato dalį, kada ši neteisėta statyba bus pašalinta, kada bus vykdomi įsipareigojimai, susiję su pastato rekonstrukcija. Apeliantė 2021 m. birželio 16 d. rašte (ieškinio priedas Nr. 5) nurodė iš esmės tapačius, kaip ir nagrinėjant šią civilinę bylą, argumentus, t. y. kad ji atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo bei ketina kreiptis į ekspertą, kuris įvertins pastatą bei jo atitiktį projektui ir tuomet imsis kitų veiksmų. Ieškovė 2021 m. liepos 2 d. išsiuntė apeliantei raštą (ieškinio priedas Nr. 6) dėl nuomos sutarties nutraukimo, kuriame be kita ko, nurodė, kad apeliantė pažeidė 2000 m. gruodžio 29 d. nuomos sutarties 2 ir 5 punktus: pirma, ji nevykdo savo pareigos mokėti nuomos mokestį; antra, statinio rekonstrukcija atlikta nesilaikant projekto, todėl pastato kontūras išeina iš nuomojamo sklypo ribų, esantis statinys neatitinka techninio projekto, pagal kurį išduotas statybos leidimas, sprendinių, dėl to nėra galimybės užbaigti rekonstrukcijos ir atlikti naujo statinio pridavimą ir įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Dar vienu, t. y. 2021 m. rugpjūčio 25 d. pranešimu (ieškinio priedas Nr. 8), ieškovė informavo apeliantę, kad, vadovaujantis 2000 m. gruodžio 29 d. sutarties 15 punktu, ši sutartis yra nutraukiama nuo 2021 m. liepos 31 d.

46. Nuomos sutarties 15 punkte yra numatyta, kad nuomotoja (ieškovė) gali vienašališkai nutraukti sutartį įspėdama nuomininkę (apeliantę) raštu prieš 30 dienų, jei ši nesilaiko sutartyje numatytų įsipareigojimų. Faktas, kad apeliantė netinkamai vykdė sutarties 2 punktą ir nemokėjo sutartimi sulygto nuomos mokesčio, savivaldybei priklausantį turtą nepagrįstai naudojo savo asmeninėms reikmėms neatlygintinai, jau buvo konstatuotas šioje nutartyje anksčiau. Taigi, kaip pagrįstai nusprendė pirmosios instancijos teismas, nemokėdama nuomos mokesčio apeliantė iš esmės pažeidė sutartį, todėl ir pagrindas ją vienašališkai nutraukti egzistavo nepaisant to, ar apeliantė atliko rekonstrukcijos darbus ar ne ir dėl kokių priežasčių jie nebuvo atlikti. Šiuo atveju ieškovė labai ilgą laiką negavo to, ką tikėjosi gauti pagal sutartį (nuomos mokesčio už apeliantei perduotą statinį), o neįvykdymo suma, atsižvelgiant į santykinai mažą vieno mėnesio nuomos mokesčio dydį ir susikaupusią skolą, buvo itin didelė.

47. Stokoja pagrįstumo ir apeliacinio skundo argumentai, kad apeliantė negalėjo įvykdyti 2000 m. gruodžio 29 d. sutarties 5.3 papunktyje prisiimto įsipareigojimo negyvenamųjų patalpų rekonstrukciją ir techninio inventorizavimo (kadastro) darbus atliki ne vėliau kaip per 6 mėn. nuo sutarties pasirašymo dienos ne dėl savo kaltės, o dėl to, kad ieškovė nesuformavo sklypo ir neparengė projekto. Priešingai nei tvirtina apeliantė, 2000 m. gruodžio 29 d. nuomos sutarties 4.2 papunktyje yra nurodyta, kad nuomotoja (ieškovė) privalo nuomininkei (apeliantei) parengus ir nustatyta tvarka patvirtinus negyvenamųjų patalpų rekonstrukcijos projektą, leisti nuomininkei pagal patvirtintą detalųjį planą rekonstruoti negyvenamąsias patalpas. Teritorijos detalųjį planą, rekonstrukcijos projektą bei rekonstruotų patalpų registravimą atlieka nuomininkė savo lėšomis.

48. Taigi, aptartoje sutarties nuostatoje įtvirtinta būtent apeliantės pareiga parengti visus būtinus dokumentus, susijusius su pastato rekonstrukcija. Tame pačiame sutarties 4.2 papunktyje taip pat nurodyta, kad po tokios rekonstrukcijos tualeto patalpos registruojamos kaip nuomotojos (ieškovės) nuosavybė, o kitos patalpos – kaip nuomininkės (apeliantės) nuosavybė. Vadinasi, apeliantei mainais į parengtus dokumentus bei atliktus rekonstrukcijos darbus turėjo nuosavybės teise atitekti ir dalis rekonstruoto pastato.

49. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų taip pat nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės valdyba 2001 m. birželio 13 d. sprendimu (dubliko priedas Nr. 1) nustatė sklypo, kuriame turėjo būti atlikti viešojo požeminio tualeto rekonstravimo darbai, ribas. Apeliantė 2001 m. rugsėjo 26 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį (1 t., b. l. 57–58), 2002 m. kovo 5 d. pateikė prašymą Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamentui (1 t., b. l. 40) išduoti leidimą statybos darbams, kuris buvo patenkintas ir 2002 m. balandžio 16 d. išduotas leidimas (ieškinio priedas Nr. 3) pagal apeliantės užsakymą parengtą viešojo tualeto rekonstrukcijos techninį projektą (1 t., b. l. 59–60). Taigi, nors apeliantė yra teisi teigdama, kad iš karto po 2000 m. gruodžio 29 d. sutarties pasirašymo ji ėmėsi priemonių gauti leidimą statyboms, visgi teisės aktų reikalavimus atitinkančios rekonstrukcijos neatliko ir jos rezultato neįregistravo. Siekis atlikti pastato rekonstrukciją tokiu būdu, kai dalis pastato buvo pastatyta peržengiant priskirto išnuomotam statiniui žemės sklypo ribas, negali būti vertinamas kaip sutartį atitinkantis elgesys. Tokių statybų rezultatas ir nėra įregistruotas registre, todėl jis negali būti laikomas tinkamu sutarties vykdymu.

50. Apeliacinio skundo argumentai, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo 2016 m. sausio 15 d. įsakymu (1 t., b. l. 33) netekusiu galios buvo pripažintas 2001 m. birželio 13 d. sprendimas ,,Dėl laikino naudojimo sklypo (duomenys neskelbtini) ribų ir dydžio nustatymo“ ir teisinis pagrindas, kuriuo buvo suformuotas sklypas, kuriame turėjo būti atliekama rekonstrukcija, yra išnykęs, šiuo atveju neturi teisinės reikšmės. Kaip minėta, pagal 2000 m. gruodžio 29 d. sutartį rekonstrukcija turėjo būti atlikta per 6 mėn. Nurodytas 2016 m. sausio 15 d. sprendimas priimtas praėjus 16 metų nuo sutarties pasirašymo. Toks ilgas apeliantės neveikimas (netinkamas veikimas), vykdant sutartį, kurios objektu yra savivaldybei priklausantis turtas, negali būti pateisinamas.

51. Kadangi apeliantė savo nesutikimą su skundžiamo teismo sprendimo dalimi, kuria buvo patenkinti ieškovės reikalavimai iškeldinti apeliantę iš jai nuomoto turto ir priteisti iš jos 3 911,91 Eur kompensaciją už vėlavimą grąžinti šį turtą, grindžia pirmiau jau aptartais ir teisėjų kolegijos nepagrįstais pripažintais argumentais, susijusiais su neteisėtu nuomos sutarties nutraukimu, teisėjų kolegija, nekartodama motyvų, pagrindo panaikinti ir šią teismo sprendimo dalį neįžvelgia.

52. Apeliantės apeliacinį skundą atmetus kaip nepagrįstą, apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos jai neatlyginamos. Ieškovė prašymo priteisti bylinėjimosi išlaidas bei jas pagrindžiančių įrodymų nėra pateikusi, todėl jų atlyginimo klausimas nekyla.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Teisėjos Dalia KačinskienėVilija MikuckienėAlma Urbanavičienė