Šiaulių apygardos teismo sprendimas

3. (duomenys neskelbtini) atsakovė ir ieškovė pasirašė sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo parduoti atsakovei 5,2300 ha žemės sklypą, tame skaičiuje 1,7296 ha du vandens telkinius. Prieš parduodant tuos du vandens telkinius, ieškovė įsipareigojo įregistruoti juos Nekilnojamojo turto registre kaip - “srutų kaupimo rezervuarai”. Buvo sutarta, kad šiuos darbus ieškovė atliks per 6 mėnesius, o atsakovė įsipareigojo, jei ieškovė laiku atliks šiuos darbus, sumokėti sutartą sumą avansu. Atsakovė pervedė ieškovei avansą - 179 000,00 litų, kas eurais sudaro 51 841,98 Eur, o ieškovė dėjo didžiules pastangas, kad du vandens telkinius, kurių plotas bendrai 1,7296 ha, esančius 5,2300 ha žemės sklype, kurio unikalus numeris: (duomenys neskelbtini), kadastro numeris ir kadastro vietovės pavadinimas: (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis - žemės ūkio, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), įregistruotų Nekilnojamojo turto registre kaip srutų kaupimo rezervuarus.

4. Ieškovė kreipėsi į VĮ Registrų centro Šiaulių filialą, į matininkus dėl vandens telkinių įregistravimo kaip srutų kaupimo rezervuarų, jai buvo paaiškinta, kad reikia pasidaryti Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylą, ieškoti dokumentų (statybos leidimų, Kuršėnų tarybinio ūkio melioracijos (drėkinimas srutomis) srutų kaupimo rezervuarų, laistymo sistemos priėmimo eksploatuoti aktų ir t.t.) Šiaulių apskrities archyve, kreiptis į Šiaulių rajono savivaldybės administraciją ir t.t. Ieškovė pasamdė matininką ir padarė Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylą, kreipėsi į Šiaulių apskrities archyvą, tačiau gavo informaciją, kad archyve nėra Kuršėnų tarybinio ūkio melioracijos (drėkinimas srutomis) srutų kaupimo rezervuarų, laistymo sistemos priėmimo eksploatuoti aktų, nėra statybos leidimų (2011-04-13 Šiaulių apskrities archyvo atsakymas Nr. (duomenys neskelbtini)).

5. Apie iškilusias problemas - kad nėra dokumentų, kurių pagrindu būtų galima du vandens telkinius įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip srutų kaupimo rezervuarus, ieškovė nedelsiant informavo atsakovę. Atsakovė 2011-11-29 atsiuntė ieškovei pranešimą, kuriuo pranešė, kad pagal sudarytą 2011-03-15 sutartį dėl srutų kaupimo rezervuarų pirkimo bendrovė nebegali daugiau laukti, kad ieškovė terminą dėl objekto įforminimo jau viršijo 2,5 mėn., todėl atsakovė yra priversta srutų kaupimo problemą spręsti ieškant kitų variantų, dėl šios priežasties ieškovei nebereikalinga dėti pastangų srutų kaupimo rezervuarų įteisinimui. 2011-12-06 atsakovė ieškovei atsiuntė dar vieną pranešimą, kuriuo nurodė, kad ieškovei dėl srutų rezervuarų įteisinimo patirti išlaidų nėra prasmės, nes atsakovė nebegalėjo ilgiau laukti, projektas perduotas 2011 metų gruodžio 1 d. tvirtinimui, pasirenkant kitą srutų sprendimo alternatyvą.

6. Gavus tokį atsakovės pranešimą, ieškovė siekė grąžinti atsakovei iš jos gautą avansą, tačiau atsakovė gauto avanso nepriėmė ir reikalavo parduoti žemę. Ieškovei nurodžius, kad ji yra pasirengusi bet kada atlikti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sandorį pas notarą, buvo atsakovės kategoriškai atsisakoma tai daryti, kol nebus įregistruoti vandens telkiniai Nekilnojamojo turto registere kaip srutų rezervuarai.

7. Ieškovė samdėsi architektą, matininką tikslu įregistruoti vandens telkinius Nekilnojamojo turto registere kaip srutų rezervuarus, jo patarta užpildė deklaraciją apie statybos užbaigimą, prašydama įregistruoti vandens telkinius kaip jos statytus nesudėtingus statinius – srutų kauptuvus, tačiau VĮ ,,Registrų centras”, išnagrinėjęs ieškovės prašymą, nusprendė jį atmesti ir neregistruoti Nekilnojamojo turto registere.

8. Gauti iš VĮ ,,Registrų centras” 2014-04-17 Sprendimas dėl nekilnojamojo daikto kadastrinių duomenų įrašymo į Nekilnojamojo turto kadastrą Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2014-04-18 Sprendimas dėl daiktinių teisių, tų teisių suvaržymų, juridinių faktų registravimo Nr. (duomenys neskelbtini) nedelsiant ieškovės buvo pateikti atsakovės atstovui (duomenys neskelbtini) L. J. L., aiškiai nurodant, kad ieškovei nepavyks įregistruoti jos turimų nuosavybės teise dviejų vandens telkinių, kurių plotas bendrai - 1,7296 ha, esančių 5,2300 ha žemės sklype, kurio unikalus numeris: (duomenys neskelbtini), kadastro numeris ir kadastro vietovės pavadinimas: (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis - žemės ūkio, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre kaip srutų kaupimo rezervuarų ir siūlant arba pirkti atsakovei iš ieškovės 5,2300 ha žemės sklypą, sudarant pas notarą pirkimo-pardavimo sutartį, arba ieškovei grąžinant atsakovei iš jos gautus avansu pinigus - 179 000,00 litų, kas eurais sudaro 51 841,98 Eur.

10. 2022 m. kovo mėnesį atsakovės (duomenys neskelbtini) L. J. L. atvyko pas ieškovę ir pradėjo sakyti, kad reikia pabaigti sutvarkyti 5,2300 ha žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pirkimą pardavimą, atsivežė jau parengtą Tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktą. 2022 m. balandžio 17 d. atvykęs atsakovės (duomenys neskelbtini) L. J. L. pasiūlė papildomai sumokėti ieškovei už perkamą žemę 30 000,00 Eur ir, neva tuo tikslu, pasiūlė ieškovei pasirašyti jo parengtą sutartį, kurią buvo pavadinęs „Sutartis Priedas“, savo iniciatyva pasiūlydamas papildomai sumokėti kur nurodyta (cituojama): „UAB „Agrarė“ pirka iš E. G.: 1) 5,23 ha žemės unik. Nr. (duomenys neskelbtini) 2) 0,5 ha žemės sklypo tarp s.rezervuaras ir fermos link kelio pusės unik. Nr. (duomenys neskelbtini) 3) du srutų rezervuarai unik. Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) ir statinys“. Taip pat nurodoma ,,UAB ,,Agrarė“ apmokėjo 179000 litų 2009-2011 m. Per du menisis palikimes pareigas ir pabaigsime notariškai. UAB „Agrarė“ reikia sumokėti 30000 Euro už srutų rezervuaras (trisdešimt tūkstančių)“. Be to, padaryti prierašai: „0,5 ha mes keičiame prie prūdo iš miško pusės“, „UAB Agrarė reikia apmokėti per 10 dienų iki 2022 m. gegužės 5 dienos”.

11. Nors šalys sutarė, kad atsakovė iki 2022 m. gegužės 5 dienos sumokės ieškovei 30 000,00 Eur, tačiau iki 2022-05-05 pinigai ieškovei nebuvo sumokėti. Pradėjus klausti atsakovės (duomenys neskelbtini), kodėl nesumokami pinigai, L. J. L. nurodė, kad negali išsiimti pinigų iš banko, nes reikalingas ieškovės parašas ant dokumento. 2022 m. gegužės 9 d. anksti ryte atvyko atsakovės (duomenys neskelbtini) L. J. L. ir liepė skubiai pasirašyti ant dokumento, kuris neva reikalingas pateikti bankui tam, kad sumokėti pinigus ieškovei pagal 2022-04-17 d. ,,Sutartis Priedas‘‘. L. J. L. nurodė, kad labai skuba į banką, todėl neturi laiko laukti, kada E. G. perskaitys tą dokumentą, patikino, kad niekas nesikeičia ir vienas egzempliorius bus jai paliktas. Išvykus atsakovės (duomenys neskelbtini) L. J. L., ieškovė perskaitė paliktą dokumentą ir paaiškėjo, kad tai yra preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su neaptartomis ir nesuderintomis sutarties sąlygomis.

12. 2022 m. gegužės 9 d. preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta kad ieškovė įsipareigoja parduoti atsakovei žemės sklypą 5,23 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), žemės sklypą 0,5 ha link kelio pusės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir srutų rezervuarus, esančius adresu (duomenys neskelbtini), o atsakovė įsipareigoja šį turtą nupirkti. 2022m. gegužės 9 d. preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje taip pat nurodyta, kad turto perleidimui šalys susitaria sudaryti kitą, pagrindinę notariškai tvirtinamą turto pirkimo-pardavimo sutartį ir tai įsipareigoja padaryti iki 2022-08-31 d. (sutarties 3 punktas), kad turto kaina yra 100 000,00 Eur už perkamą žemę ir srutų rezervuarus (sutarties 4 punktas). Sutarties 5 punkte nurodyta, kad kainos dalį 51 842,00 Eur arba 179 000,00 Lt pirkėjas yra sumokėjęs pardavėjai mokėjimo pavedimais į pardavėjos sąskaitą, iš jų 130 000,00 Lt už srutų rezervuarus ir 49 000,00 Lt už žemę, ką patvirtina 2022-03-11 tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktas. Sutarties 6 punkte nurodyta, kad likusią kainos dalį už srutų rezervuarus, t.y. 48 158,00 Eur pirkėjas sumoka pardavėjai pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo dieną, bet ne vėliau kaip per 7 darbo dienas. Preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 8 punkte nurodyta, kad pardavėja užtikrina, kad turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumentai bus tinkamai paruošti, turtas įteisintas ir įregistruotas.

13. Taip pat numatytos sankcijos pirkėjui ir pardavėjai - sutarties 10 punkte nurodyta, kad tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo pardavimo sutartis iki sutarties 3 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės, tai 51 842,00 Eur suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t.y. ši suma liks pardavėjai, o sutarties 11 punkte nurodyta, kad tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 3 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjos kaltės, t.y. neparengus dokumentų, reikalingų notarinei sutarčiai, neįregistravus turto ar vengiant ją sudaryti, tai pardavėja per 20 darbo dienų nuo sutarties 3 p. numatyto termino pabaigos privalo grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5 p. nurodytą avanso sumą, o taip pat sumokėti sumokėto (5 p.) avanso dydžio baudą bei sumokėti aštuonių proc. dydžio metines palūkanas, skaičiuojant jas nuo 2009-04-07 iki visiško atsiskaitymo.

14. Ieškovė, perskaičiusi 2022 metų gegužės 9 d. preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį (jai paliktą egzempliorių), suprato, kad atsakovė, kuri parengė sutartį, ją apgavo - t.y. UAB „Agrarė“ (duomenys neskelbtini) L. J. L., būdamas verslo subjektas, turintis patirties verslo, derybų, sutarčių rengimo srityje, žinodamas apie negalimumą įvykdyti sandorį dėl neegzistuojančio pirkimo objekto (srutų rezervuarų), galintis numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius, pasinaudodamas tuo, kad ieškovė yra garbaus amžiaus, neturi teisinių žinių, sąmoningai suorganizavo skubaus dokumentų pasirašymo situaciją ir taip išgavo ieškovės parašą apgaulės būdu, su 2022-05-09 preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties, kurią parengė atsakovė, sąlygomis ieškovė neturėjo galimybės susipažinti, pateikta pasirašymui sutartis buvo pridengta kitais dokumentai, paliekant vietos tik parašui, nurodant ieškovei melagingą informaciją, kad jos parašo trūksta tik tam, kad atsakovė galėtų išsiimti pinigus ir sumokėti juos ieškovei, kaip numatė tarp šalių sudaryta 2022-04-17 d. ,,Sutartis Priedas‘‘.

15. Ieškovė, susipažinusi su 2022-05-09 preliminariąja pirkimo pardavimo sutartimi ir supratusi, kad buvo apgauta, iš karto nuvyko į atsakovės (duomenys neskelbtini) darbo vietą (fermą, esančią adresu (duomenys neskelbtini)) ir bandė išsiaiškinti su atsakovės atstovu (duomenys neskelbtini) L. J. L. dėl sutarties, tačiau jis nieko nenorėjo aiškintis – ėmė smurtauti ieškovės atžvilgiu, dėl ko ieškovė kreipėsi į policiją ir dėl šio įvykio buvo pradėtas ikiteisminis tyrimas. Patyrusi smurtą, ieškovė kreipėsi teisinės pagalbos į advokatą. Pasikonsultavusi su advokatu, ieškovė nuvyko į VĮ „Registrų centro“ Šiaulių filialą, kur paaiškėjo, kad atsakovės atstovas L. J. L. 2022 m. gegužės 9 d. preliminarią pirkimo pardavimo sutartį 2022-05-17 įregistravo Nekilnojamo turto registre. Ieškovė siūlė atsakovei ginčą išspręsti gera valia. Ieškovė siūlė atsakovei pirkti 5,2300 ha sklypą, prie sumokėtų sumokėtų 179 000,00 Lt, kas eurais sudaro 51 842 Eur, papildomai sumokant 48 158,00 Eur, arba atsakovei atsisakyti pirkti 5,2300 ha žemės sklypą, ieškovei grąžinant atsakovei 179 000,00 Lt, kas eurais sudaro 51 842,00 Eur. Atsakovė iki 2022 m. birželio 1 d. jokio atsakymo ieškovės atstovei nepateikė, su atsakove gera valia susitarti dėl ginčo sprendimo nepavyko.

16. Iš teismui pateiktų iki 2022 m. gegužės 9 d. sudarytų šalių susitarimų tik paskutinė 2022 gegužės 9 d. preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis galėtų būti tokia laikoma, visi kiti trys raštai galėtų būti vertinami tik kaip derybų, vykstančių tarp pirkėjo ir pardavėjo įrodymai: 1) ant jų ranka padaryti prierašai, kurie įrodo, kad raštai nebuvo pasirašyti juose nurodyta data, 2) nebuvo susitarta dėl galutinės kainos, 3) neaiškus pirkimo-pardavimo objektas: a) 2022-03-15 sutartyje - 5,23 ha žemės, tame skaičiuje 1,7296 ha du vandens telkiniai; b) 2022-04-17 „Sutartis Priedas“ – 5,23 ha žemės, 0,5 ha žemės sklypo tarp s. rezervuaras ir fermos link kelio pusės unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kada šio žemės sklypo plotas 2,75 ha ir iš jo atskiras žemės sklypas nėra suformuotas; nurodyta, kad perkami „du srutų rezervuarai (nurodyti jų unikalūs numeriai) ir statinys“, nors srutų rezervuarai nėra suformuoti, jokio kito statinio nėra. c) 2022-04-29 preliminariojoje pirkimo pardavimo sutartyje - 5,23 ha žemės, 0,5 ha žemės unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kartu su srutų rezervuarais“, nors žemės sklype 2,75 ha unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nėra jokių vandens telkinių, iš šio žemės sklypo nėra suformuotas ar kitaip identifikuotas atskiras 0,5 ha žemės sklypas, kuris galėtų būti pirkimo-pardavimo objektas.

21. Atsakovė per kelis kartus pervedė ieškovei avansą - 179 000,00 litų, kas eurais sudaro 51 841,98 Eur, o ieškovė dėjo dideles pastangas, kad du vandens telkinius, kurių plotas bendrai - 1,7296 ha, esančius 5,2300 ha žemės sklype, įregistruotų Nekilnojamojo turto registre kaip srutų kaupimo rezervuarus: kreipėsi į VĮ Registrų centro Šiaulių filialą, į matininkus dėl vandens telkinių įregistravimo kaip srutų kaupimo rezervuarai, samdėsi architektą tikslu įregistruoti vandens telkinius Nekilnojamojo turto registre kaip srutų rezervuarus, jo patarta užpildė deklaraciją apie statybos užbaigimą, prašydama įregistruoti vandens telkinius kaip jos statytus nesudėtingus statinius - srutų kauptuvus.

22. Tačiau VĮ ,,Registrų centras”, išnagrinėjęs prašymą, nusprendė jį atmesti ir neregistruoti Nekilnojamojo turto registre: VĮ ,,Registrų centras” 2014-04-17 Sprendime „Dėl nekilnojamojo daikto kadastrinių duomenų įrašymo į Nekilnojamojo turto kadastrą“ Nr. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad nesudėtingais statiniais laikomi tokie srutų kauptuvai, kurių plotas (mažesnis arba lygus) 1500 kv. m.. Kadangi E. G. prašomų įregistruoti srutų kaipimo rezervuarų r1 ir r2 plotai didesni, negu 1500 kv. m., todėl šie rezervuarai negali būti laikomi nesudėtingais statiniais ir jų negalima registruoti pagal pareiškėjos pateiktą deklaraciją apie statybos užbaigimą. Be to, pareiškėjos pateikta deklaracija negali būti pagrindu srutų rezervuarų r1 ir r2 kadastro duomenų įrašymui Nekilnojamojo turto registre todėl, kad šių daiktų kadastro duomenų byloje užfiksuota, kad jie pastatyti 1985-1987 metais. VĮ ,,Registrų centras” 2014-04-18 Sprendime „Dėl daiktinių teisių, tų teisių suvaržymų, juridinių faktų registravimo“ Nr. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad teritoriniam registratoriui pateiktų dokumentų pagrindu prašomų įregistruoti nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenys neįregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, daiktinės teisės į nekilnojamąjį daiktą gali būti registruojamos tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.

23. Dėl šių priežasčių esami ieškovei priklausantys vandens telkiniai niekada negalės būti įregistruoti kaip srutų kaupimo rezervuarai, nes tai prieštarautų Statybos techninio reglamento STR 1.01.07:2010 „Nesudėtingi statiniai“ 2 lentelės eil. Nr. 7 nuostatoms. Tai reiškia, kad ginčo preliminariojoje pirkimo pardavimo sutartyje šalys susitarė dėl neatitinkančių įstatymo reikalavimų statinių pirkimo pardavimo, kurie negali ir ateityje negalės būti civilinės apyvartos objektais.

24. Pirkimo pardavimo sutarties požymius atitinka ne bet koks daikto kitai šaliai perdavimas, o tik perdavimas nuosavybės teise. CK 4.37 straipsnio 1 dalis nuosavybės teisę apibrėžia per jos turinį: nuosavybės teisė – subjektinė teisė, atsirandanti teisės normų pagrindu, įvykus tam tikram juridiniam faktui arba jų deriniui, ir duodanti galimybę jos turėtojui savo nuožiūra, kiek leidžia objektyviosios teisės normų nustatytos ribos, tam tikrą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti. Tai reiškia, kad tam, jog viena šalis galėtų daiktą perduoti nuosavybės teise kitai šaliai, ji visų pirma turi nuosavybės teisę į tą daiktą turėti. Visų pirma daiktas turi būti sukurtas teisėtai, t. y. nepažeidžiant įstatymo reikalavimų. Ieškovė 2022-05-09 preliminariosios sutarties pasirašymo metu neturėjo subjektinės teisės į srutų kaupimo rezervuarus ir negalėjo įgyti į juos nuosavybės teisės ateityje, todėl negalėjo nei tartis dėl jų pardavimo, nei juos parduoti.

25. Ginčo sutartyje nurodyta, kad pardavėja parduoda srutų rezervuarus, nenurodant, kad jie nėra suformuoti kaip nekilnojamojo turto objektai. Ginčo preliminariosios sutarties 8 punkte nurodyta, kad „pardavėja užtikrina, kad turto pirkimo – pardavimo sutarties dienai visi Turto dokumentai bus tinkamai paruošti, turtas įteisintas ir įregistruotas“, tačiau ieškovė neturėjo jokios realios galimybės įteisinti ir įregistruoti statinius, kurie neatitiko įstatymo reikalavimų, keliamų tokiems statiniams įregistruoti. Pagal CK 4.103 straipsnio 1 dalies normą savavališkai arba nesavavališkai, tačiau pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, statomu ar pastatytu statiniu draudžiama naudotis ar juo disponuoti (parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.). Taigi, savavališkai ar pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus pastatytas statinys negali būti civilinės apyvartos objektu, atitinkamai negali būti ir nuosavybės teisės objektu ir nuosavybės teisė į tokį statinį CK 4.47 straipsnio 4 punkte nurodytu pagrindu negali būti įgyjama. CK 4.103 straipsnio 1 dalis yra imperatyvioji teisės norma, todėl jos pažeidimas sudaro pagrindą ginčo sutartį pripažinti negaliojančia.

26. Dar vienas imperatyviosios teisės normos pažeidimas yra preliminariojoje sutartyje nurodytas kaip būsimos pirkimo pardavimo sutarties objektas „ žemės sklypas 0,5 ha link kelio pusės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)“. Kaip minėta, šiuo unikaliu numeriu pažymėtas žemės sklypas yra 2,75 ha ploto. Tai reiškia, kad šalys tariasi dėl dalies šio žemės sklypo pardavimo. Pagal CK 6.396 str. 1 d. nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamame daikte. Ši įstatymo norma taip pat yra imperatyvioji. Minėta, žemės sklypas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) yra 2,75 ha ploto. Kurioje žemės sklypo vietoje yra 0,5 ha, kuriuos atsakovė ketino įsigyti, neidentifikuota. Nurodymas „link kelio“ nėra daikto vietos nurodymas.

27. Pagal Žemės įstatymo 29 straipsnio 1 dalį prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas. Kasacinis teismas formuoja teismų praktiką, kad žemės sklypas yra specifinis civilinės apyvartos ir pirkimo pardavimo objektas, kuris pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti turi būti suformuotas kaip kadastrinis vienetas; bet kurios rūšies žemės sandorio sudėtinė dalis yra žemės sklypo planas, patvirtintas valstybinės žemėtvarkos tarnybos; žemės sklypo plane nurodoma sklypo ribos (gretimybės), dislokacija, dydis, o jei parduodama sklypo dalis – dalies dydis, dislokacija, ribos (gretimybės), kiti duomenys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. spalio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2006). Prie ginčo sutarties nėra pridėtas planas, 0,5 ha žemės sklypas nėra suformuotas, nenurodytos šios sklypo dalies ribos, dislokacija, todėl preliminarioji sutartis prieštarauja imperatyviosioms teisės normoms - CK 6.396 str. 1 d., Žemės įstatymo 29 straipsnio 1 daliai.

28. Kad sandoris prieštarauja imperatyviosioms teisės normoms, teismas gali konstatuoti ir ex oficio. Teisiškai kvalifikuoti ginčo teisinį santykį yra teismo pareiga, todėl nors ieškovė nenurodė procesiniuose dokumentuose imperatyviųjų teisės normų CK 6.396 str. 1 d. ir Žemės įstatymo 29 straipsnio 1 d. pažeidimo, ginčijama preliminarioji sutartis prieštarauja šioms imperatyviosioms teisės normoms. Kai sandoris negalioja, šalys privalo grąžinti viena kitai tai, ką yra gavusios pagal sutartį, ar atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenustato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių. Todėl, pripažinus sandorį negaliojančiu CK 1.80 str. pagrindu, taikoma restitucija, priteisiant iš ieškovės atsakovei 51 842,00 Eur avansą.

29. Preliminarioji sutartis pripažintina negaliojančia ir CK 1.91 straipsnio pagrindu. Sandorio pripažinimo negaliojančiu dėl apgaulės pagrindas įtvirtintas CK 1.91 straipsnyje, kuriame, be kita ko, nustatyta, kad dėl apgaulės sudarytas sandoris gali būti teismo tvarka pripažintas negaliojančiu pagal nukentėjusiojo ieškinį (CK 1.91 straipsnio 1 dalis). Apgaulė CK 1.91 straipsnio prasme - tai sandorį sudarančio asmens tyčinis suklaidinimas dėl esminių sandorio aplinkybių, kuris gali reikštis aktyviais veiksmais, taip pat svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu, sąmoningai siekiant galutinio tikslo - sudaryti sandorį. Apgaule galima pripažinti tik tokius tyčinius veiksmus, kurie turi lemiamą įtaką šalies valiai susiformuoti.

30. Kai reiškiamas reikalavimas pripažinti negaliojančiu dėl apgaulės sudarytą sandorį (CK 1.91 straipsnis), byloje turi būti tiriama ir vertinama, ar atsakovas atliko tyčinius nesąžiningus veiksmus (tyčia pranešė tikrovės neatitinkančias žinias arba nutylėjo svarbias aplinkybes dėl esminių sudaromo sandorio elementų, siekdamas suklaidinti ieškovą), dėl kurių ieškovas buvo paskatintas sudaryti ne tokį sandorį, kokį jis iš tikrųjų siekė sudaryti, taip pat turi būti tiriamas bei vertinamas ir ieškovo elgesys tiek prieš sandorio sudarymą, tiek ir sudarant sandorį bei po sandorio sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-609/2008, 2016 m. vasario 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-969/2016).

31. Dėl apgaulės sudarytas sandoris yra nuginčijamasis (CK 1.78 straipsnio 2 dalis), o jo nuginčijimo pagrindas – vienos iš sandorį sudariusių šalių valios trūkumas. Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad valios išreiškimas yra vienas svarbiausių kiekvieno sandorio elementų. Apgaule galima pripažinti tyčinius veiksmus, kurie turi lemiamą įtaką formuojantis šalies valiai. Apgaulės atveju apgautosios sandorio šalies valią paveikia kitos šalies ar trečiojo asmens nesąžiningi veiksmai (tiek aktyvūs, tiek ir nutylėjimas). Apgaulės atveju sudarytas sandoris yra ne sandorio šalies laisvos valios išraiškos rezultatas, o kitos sandorio šalies ar trečiojo asmens nesąžiningų veiksmų rezultatas.

32. Preliminarioji sutartis taip pat yra šalių tarpusavio suderintos valios išraiška dėl kitos sutarties sudarymo ateityje aptartomis sąlygomis. Susitarimas gali būti pasiekiamas tik sąmoningais, valingais veiksmais derinant abiejų šalių pozicijas ir gali būti laikomas pasiektu tik tada, kai abi šalys įsitikinusios, jog kita šalis jį suvokė ir įsipareigojo jo laikytis. Jei viena šalis nežino kitos šalies pozicijos dėl jos pasiūlytų sąlygų priimtinumo, konstatuoti susitarimą kaip aiškiai išreikštą šalių valios suderinimą nėra pagrindo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugsėjo 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2011).

33. Remiantis pirmiau nurodytais kasacinio teismo išaiškinimais, sprendžiant, ar sudarytas sandoris turi valios trūkumų dėl apgaulės panaudojimo, reikia tirti sandorio šalių valios formavimosi procesą. Tuo tikslu turi būti vertinamas abiejų sandorio šalių elgesys tiek iki sandorio sudarymo, tiek ir sandorio sudarymo bei vykdymo metu. Ieškovė, reikšdama ieškinį ir šiuo pagrindu, nurodė, kad ji atsakovo atstovo – (duomenys neskelbtini) L. J. L. buvo tyčia suklaidinta dėl esminių sandorio aplinkybių, kad ginčijamas sandoris neatitiko jos tikrosios valios, kad sutarties sąlygos neatitinka šalių susitarimo.

34. Ieškovė nurodė, kad 2009 metais asmuo, prisistatęs UAB „Agrarė“ (duomenys neskelbtini) L. J. L., pradėjo intensyviai domėtis žemės sklypu, išreiškė norą jį pirkti. Jis turėjo 2007 metais nusipirktas fermas kiaulėms laikyti, tačiau gyvulininkystės veiklos vykdyti nepradėjo. Veiklai jam reikėjo srutų rezervuarų. L. J. L. buvo surinkęs visą informaciją apie ieškovės žemės sklypą, žinojo, kad sklype esantys vandens telkiniai yra ne natūralūs, o iškasti, kad jie buvo numatyti srutų laistymo rezervuarams įrengti. Jis įkalbinėjo ieškovę, kad lengvai galima įregistruoti srutų kaupimo rezervuarus kaip statinius, kad ji turėtų juos įteisinti kaip statinius ir juos parduoti kartu su žemės sklypu. Jis sakė, kad visą informaciją yra surinkęs ir patikrinęs. Ne ieškovė, o atsakovas ją susirado, įkalbinėjo parduoti. 2009-04-17 atsakovė į ieškovės sąskaitą pervedė 90 000,00 Lt, 2010-07-01 – 40 000,00 Lt avansą. Atsakovė ieškovei pervedė pinigus be jokio rašytinio susitarimo. Kadangi žemės sklypas ir srutų kauptuvai yra nekilnojamieji daiktai, visi sandoriai dėl jų turi būti sudaromi raštu. Nesant rašytinio susitarimo, sunku spręsti, kokiomis sąlygomis šalys tarėsi, tačiau, minėta, derybos negali būti vertinama kaip preliminarioji sutartis.

35. Ieškovė nurodė, kad 2011 m. kovo 15 d., iš anksto nesuderinęs sąlygų, atsakovės atstovas atvežė mašinėle atspausdintą sutartį, kad ieškovė parduoda UAB „Agrarė“ (duomenys neskelbtini). 5,23 ha žemės plotą, tame skaičiuje 1,7296 ha du vandens telkinius. Prieš parduodama tuos du vandens telkinius įregistruoja į nekilnojamojo turto registrą kaip – „srutų kaupimo rezervuarai“. Ieškovė pripažino, kad ant šios sutarties prierašas: „E. G. gavau avansą už srutų kaupimo rezervuarus 175 000 litų ir 4000 litų avansu už 0,5 ha žemės“ yra padarytas jos ranka. Tą pačią dieną 2 mokestiniais pavedimais atsakovas ieškovei pervedė avansą 40 000,00 Lt ir 45 000,00 Lt. Ieškovė buvo įsitikinusi, kad atsakovė tikrai žinojo, kad vandens telkinius galima įregistruoti kaip srutų kaupimo rezervuarus, tačiau to padaryti jai nepavyko, apie ji nedelsiant informavo UAB „Agrarė“ (duomenys neskelbtini). Derybos dėl žemės sklypo ir jame esančių vandens telkinių pardavimo nutrūko, nes atsakovė 2011-11-29 ir 2011-12-06 atsiuntė ieškovei pranešimus, jog jai nebereikia dėti pastangų srutų rezervuarams įteisinti, nes atsakovė, nebegalėdama laukti, buvo priversta spręsti srutų kaupimo problemą kitu būdu.

36. Teismo posėdyje atsakovės atstovas paaiškino, kad jis nieko nežino apie šių raštų surašymą ir siuntimą ieškovei. Nurodė, kad galimai raštus siuntė bendrovės buhalteris, kuris turėjo įgaliojimą veikti bendrovės vardu. Atsakovė yra juridinis asmuo, todėl atsako už savo atstovų veiksmus, juo labiau, kad ant minėtų raštų yra bendrovės antspaudas, todėl šių raštų tikrumo atsakovė nenuginčijo. Gavus pranešimus, ieškovei tapo aišku, kad atsakovė atsisako pirkti jos žemę, todėl siekė grąžinti gautą avansą, tačiau pastaroji gauto avanso nepriėmė ir reikalavo tęsti sutartį. Ieškovei nurodžius, kad ji yra pasirengusi bet kada sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sandorį pas notarą, atsakovė kategoriškai atsisakė tai daryti, kol vandens telkiniai nebus įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip srutų rezervuarai.

37. 2022 metų kovo mėnesį atsakovės (duomenys neskelbtini) atvyko ieškovės kvietimu, atsivežė jau parengtą 2022-03-31 Tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktą, kurį ieškovė pasirašė neperskaičiusi. Ieškovė kreipėsi į notarę dėl laiko sutarčiai sudaryti paskyrimo. 2022 balandžio 7 d. ji pareiškimu kvietė atsakovę aptarti žemės ūkio paskirties 5.2300 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pirkimo-pardavimo sąlygas, jeigu Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos išduos pažymą, leidžiančią parduoti šį sklypą savo pasirinktam pirkėjui ir nebus jokių kitų teisės aktų numatytų apribojimų sudaryti šio sklypo pirkimo-pardavimo sandorį. Visos šios aplinkybės įrodo, kad ieškovė nevengė sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, būtent jos pastangų dėka derybos buvo atnaujintos.

38. Pagaliau prisikviesti atsakovės atstovą pavyko, 2022 metų balandžio 17 d. atvykęs (duomenys neskelbtini) pasiūlė papildomai sumokėti ieškovei už perkamą žemę 30 000,00 Eur, pateikė pasirašyti jo parengtą ir jo ranka surašytą sutartį, kurią buvo pavadinęs „Sutartis Priedas“. Šiame dokumente buvo nurodyta, kad ieškovė parduoda atsakovei taip pat ir 0,5 ha žemės sklypą tarp rezervuaro ir kelio pusės. Tačiau ieškovė nesutiko papildomai parduoti 0,5 ha žemės iš jos gretimais esančio 2.7500 ha ploto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) tarp fermos ir kelio, todėl šalys susitarė, kad atsakovė pirks tik 5,23 ha žemės sklypą, o ateityje ieškovė išmainys šio UAB „Agrarė“ nusipirkto žemės sklypo dalį (0,5 ha) į 0,5 ha žemės iš 2.7500 ha ploto jos nuosavos žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) prie prūdo iš miško pusės. Todėl ieškovė ant „Sutartis Priedas“ padarė prierašą „0,5 ha mes keičiame prie prūdo iš miško pusės. UAB Agrarė reikia apmokėti per 10 dienų iki 2022 m. gegužės 5 dienos”.

39. 2022-04-25 ieškovė Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Šiaulių skyriui pateikė pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. 2022-05-06 pas ją atvyko atsakovės (duomenys neskelbtini) ir liepė skubiai pasirašyti ant jo atsivežto dokumento, kurį neva reikalinga pateikti kredito unijai, kad galėtų sumokėti pinigus ieškovei pagal 2022-04-17 „Sutartis Priedas“. Ant savo atsivežto rašto parodė, kur ji turi pasirašyti, tekstas buvo uždengtas, neleido teksto perskaityti, tik pasakė, kad labai skuba į Kredito uniją. Manydama, kad raštas skirtas Kredito unijai, ieškovė pasirašė. Pasirašyto rašto kopijos jai nepaliko. Atsakovės direktorius žodžiu pasakė, kad siūlo kainą padidinti iki 100 000,00 Eurų. Ieškovė savo ranka ant direktoriaus jai paduoto popieriaus, kurio turinys buvo uždengtas, užrašė datą „2022.05.06“ ir prierašą: „Bendra suma keliama ant 100 000 eurų. Prūdus keliama ant 48 158 eurų 18 158 eurų“. Prierašą padarė padiktavus atsakovės direktoriui. Vėliau paaiškėjo, kas tai yra 2022-04-29 preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.

40. Nors šalys susitarė, kad atsakovė iki 2022 m. gegužės 5 dienos sumokės ieškovei 30 000,00 Eur, tačiau iki 2022-05-05 pinigai jai nebuvo sumokėti. Pradėjus klausti direktoriaus, kodėl nesumokami pinigai, jis nurodė, kad negali išsiimti pinigų iš banko, nes reikalingas ieškovės parašas ant dokumento. 2022 m. gegužės 9 d. ryte atvyko atsakovės direktorius ir vėl liepė skubiai pasirašyti ant atsivežto dokumento, kurį neva reikalinga pateikti bankui, kad galėtų sumokėti jai pinigus pagal 2022-04-17 d. „Sutartis Priedas“. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad labai skuba į banką, todėl neturi laiko laukti, kada ieškovė perskaitys tą dokumentą, patikino, kad niekas nesikeičia ir vienas egzempliorius bus jai paliktas. E. G., neperskaičiusi rašto, pasirašė, būdama įsitikinusi, kad pasirašytas raštas skirtas bankui dėl pinigų gavimo.

41. Išvykus atsakovės direktoriui, nežiūrint to, kad pinigai nebuvo sumokėti, ieškovė 2022-05-09 kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Šiaulių skyrių, nurodė: „2022-04-25 dienos prašymą laikyti negaliojančiu, nes keliu kainą“. Pateikė Pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą už 100 000,00 Eurų. Grįžusi iš Žemėtvarkos skyriaus, ieškovė perskaitė UAB „Agrarė“ paliktą dokumentą ir paaiškėjo, kad tai yra preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su iš anksto neaptartomis ir nesuderintomis sąlygomis, pamatė, kad jis nėra skirtas bankui, kad tai yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, kuri neatitinka jos valios, kad sutartyje numatytos sąlygos, dėl kurių ji su UAB „Agrarė“ atstovu nesitarė.

42. Supratusi esanti apgauta, ieškovė skambino atsakovės direktoriui 4 dienas, prašė atvažiuoti, sakė, kad sutartyje įrašytos sąlygos, dėl ko nesitarė, bet (duomenys neskelbtini) nesutiko atvažiuoti, sakė, kad gal atvažiuos, jei turės laiko. Supratusi, kad jis vengia atvažiuoti, 2022-05-15 nuvyko į jo darbo vietą (fermą, esančią adresu (duomenys neskelbtini)) ir bandė išsiaiškinti, norėjo pamatyti jo turimą sutarties egzempliorių, bet jis nieko nenorėjo aiškintis, E. G. sumušė: tyčia sudavė kumščiu į krūtinės sritį, ją pastūmė, t.y. smurtaudamas sukėlė skausmą.

43. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Šiaulių skyrius 2022-06-07 išdavė ieškovei Pažymą Nr. (duomenys neskelbtini) ,,Dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti“, kurioje nurodyta, kad ieškovė žemę „gali parduoti pasirinktiems asmenims“.

44. Ieškovė, pasikonsultavusi su advokatu, nuvykusi į VĮ „Registrų centro“ Šiaulių filialą sužinojo, kad UAB „Agrarė“ (duomenys neskelbtini) 2022-05-17 (po smurto panaudojimo) įregistravo 2022 metų gegužės 9 d. preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nekilnojamo turto registre. Ieškovės atstovė advokatė 2022-05-25 išsiuntė UAB „Agrarė“ Įspėjimą dėl 2022-05-09 preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties neteisėtumo, kuris UAB „Agrarė“ buvo įteiktas 2022-05-27. Įspėjime buvo nurodyti galimi taikaus ginčo sprendimo būdai, tačiau UAB „Agrarė“ iki nurodyto termino - 2022 metų birželio 1 d. - jokio atsakymo nepateikė, atstovei susisiekus telefonu, jokio konstruktyvaus pokalbio, juo labiau sprendimo dėl žemės sklypo, nebuvo pasiekta.

45. Ieškovė ginčo sutartį pasirašė neperskaičiusi dėl atsakovės vadovo kaltės, kad jis ją skubino, melavo, vieną kartą – kad dokumentas skirtas kredito unijai, kitą kartą – bankui tikslu gauti kreditą, kad tokią taktiką atsakovas išbandė ir anksčiau, pakišdamas jai pasirašyti popierius, neva skirtus kredito unijai, o vėliau paaiškėjo, kad tai irgi yra preliminarioji sutartis. Ieškovė nurodė, kad jos valia buvo parduoti atsakovui tik 5,27 ha žemės sklypą, bet ne srutų kaupimo rezervuarus, kad taip pat nebuvo tartasi ir ieškovė neturėjo valios parduoti 0,5 ha žemės, t.y. dalį gretimais esančio jai priklausančio žemės sklypo, tarėsi tik dėl mainų ateityje, ir ne iš kelio, o iš miško pusės. Be to, šalys nesitarė dėl jokių sankcijų ieškovei už pagrindinės sutarties nesudarymą: nei netesybų ar baudų, nei palūkanų.

46. Atsakovė raštus ruošė ir sąlygas numatė jų neaptarusi ir nesuderinusi su ieškove, todėl preliminariojoje sutartyje išreikšta ne abiejų šalių, o atsakovės valia. UAB „Agrarė“ (duomenys neskelbtini), būdamas verslo subjektas, turintis patirties verslo, derybų, sutarčių rengimo srityje, žinodamas apie negalimumą įvykdyti sandorį dėl neegzistuojančio pirkimo objekto (srutų rezervuarų), galintis numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius, pasinaudodamas tuo, kad ieškovė yra garbaus amžiaus, neturi teisinių žinių, juo pasitiki, sąmoningai suorganizavo skubaus dokumentų pasirašymo situaciją ir taip išgavo ieškovės parašą apgaulės būdu. Su 2022-05-09 preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties, kurią parengė UAB „Agrarė“, sąlygomis ieškovė neturėjo galimybės susipažinti, pateikta pasirašymui sutartis buvo pridengta kitais dokumentais, paliekant vietos tik parašui, nurodant melagingą informaciją, kad jos parašo trūksta tik tam, kad UAB „Agrarė“ galėtų išsiimti pinigus ir nupirkti žemę.

47. Atsakovės atstovas nurodė, kad preliminariosios sutarties sąlygos su ieškove buvo derintos daug kartų, visos sąlygos aptartos ir susitartos, kad ieškovė sutartį prieš pasirašydama perskaitė ne vieną, o kelis kartus. Tačiau kasacinio teismo praktikoje sutarčių aiškinimo klausimu yra nurodyta, kad kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu.

48. Kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad sutarties šalių subjektyviais ketinimais nustatant sutarties turinį galima vadovautis tik jeigu abi šalys sutaria dėl sutarties teksto prasmės. Šalių tikrųjų ketinimų nustatymas yra praktiškai neįmanomas, kai tarp šalių yra ginčas dėl tikrosios sutarties teksto prasmės ir kai šalys skirtingai interpretuoja sutarties tekstą, tokiais atvejais taikytinas objektyvusis sutarties aiškinimo metodas – jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, t. y. taikoma sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-365-403/2019, 28 punktas).

49. Šalių parodymai tiek dėl derybų, tiek dėl sutarties pasirašymo aplinkybių kardinaliai skiriasi, todėl vertinant šalių valią reikėtų vadovautis objektyviaisiais sutarties aiškinimo kriterijais. Visi 4 teismui pateikti raštai, kuriais atsakovas įrodinėja derybas, surašyti atsakovės iniciatyva, nedalyvaujant ieškovei. Nors atsakovės atstovas teigia, kad jie surašyti dalyvaujant ieškovei, tačiau pripažįsta, kad ieškovė juos pasirašė savo namuose. Tačiau ieškovė neturi nei rašomosios mašinėlės, nei kompiuterio, kuriuo paskutiniai du raštai surašyti. Vienas raštų - 2022 metų balandžio 17 d. „Sutartis Priedas“, surašytas atsakovės direktoriaus ranka. Ant visų trijų pirmųjų raštų yra taisymų ir prierašų ranka. Jeigu dokumentai būtų rašomi ieškovės namuose, juos buvo galima perrašyti, kad jie atitiktų šalių valią, tačiau jie vis buvo taisomi, o sąlygos numatytos vis skirtingai. Atsakovės atstovas teisme paaiškino, kad prierašai atsirado dėl vykusių derybų, neva jie su ieškove susitardavo sąlygas, o kai jis atveždavo ieškovei surašytą tekstą, ji persigalvodavo ir savo ranka rašydavo prierašus. Šios atsakovo atstovo pripažintos aplinkybės įrodo, kad raštų ir preliminariosios sutarties tekstai nebuvo surašyti, dalyvaujant ieškovei, atsakovo atstovo prašymu ją rengė jo pasamdyti teisininkai, nedalyvaujant ieškovei.

50. Kad ieškovė ieškovė pasirašė ginčo preliminariąją sutartį, jos neskaičiusi, ir kad sutartis neatitinka jos valios, įrodo ir tariamas susitarimas dėl 0,5 ha dalies žemės sklypo pardavimo. 2022 m. balandžio 17 d. rašte „Sutartis Priedas“ E. G. savo ranka padarė prierašą: „0,5 ha mes keičiame prie prūdo iš miško pusės“, kas rodo jos valią dėl sklypo dalies mainų ateityje. 2022 gegužės 9 d. preliminariojoje pirkimo pardavimo sutartyje nurodyta, kad pardavėja įsipareigoja parduoti pirkėjai žemės sklypą 0,5 ha nuo fermos link kelio. Sklypo dislokacijos vieta irgi pakeista.

51. Vertinant šalių parodymus dėl sutarties sąlygų, ieškovei įsipareigojant parduoti atsakovei srutų kaupimo rezervuarus, vertintina, ar tokiomis pat aplinkybėmis protingas ir apdairus žmogus būtų tokį įsipareigojimą prisiėmęs, kai jau nuo 2014 metų buvo žinoma, kad 2 esami vandens telkiniai niekada neįgis srutų kaupimo rezervuarų statuso ir kaip tokie statiniai negalės būti įregistruoti nuosavybės teise ieškovės vardu. Ieškovė tai žinojo, apie tai buvo informavusi atsakovą dar 2014 metais, todėl tikrai nebūtų sutikusi su tokiomis drastiškomis sankcijomis už sutarties neįvykdymą. Ieškovė suprato, kad ji įsipareigoja parduoti 5,27 ha žemės sklypą su jame esančiais 2 vandens telkiniais. Ant 2022-04-29 rašto „Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis“ jos prierašas „Prūdus keliama“ kaip tik ir įrodo, kad turimi galvoje prūdai, t.y. vandens telkiniai, o ne srutų kaupimo rezervuarai.

52. Atsakovės atstovas, priešingai, visą laiką tikėjosi, kad ieškovė gali vandens telkinius įregistruoti kaip srutų kaupimo rezervuarus. Jis tai teigė ir bylos nagrinėjimo eigoje, ir pateiktame triplike. Atsakovė triplike nurodė, kad ieškovė turi galimybę kreiptis į teismą dėl šių statinių įgijimo pagal įgyjamąją senatį, tačiau šia teise nepasinaudojo. Kitas būdas įteisinti statinius yra numatytas LR Statybos įstatyme. Ieškovė gali išsiimti projektavimo sąlygas, pasirengti projektą ir kreiptis į Šiaulių rajono savivaldybę, kad būtų išduotas statybą leidžiantis dokumentas, jeigu toks yra reikalingas.

53. Tačiau nė vienas šių atsakovo teiginių nėra teisingas. Nuosavybės teisė įgyjamosios senaties būdu gali būti pripažįstama tik į teisiškai įregistruotus objektus, o ieškovei priklausančių vandens telkinių plotas yra per didelis, kad jie galėtų būti įregistruoti kaip srutų kaupimo rezervuarai. Statiniai, kaip nekilnojamieji daiktai, yra nekilnojamojo turto kadastro objektai, jie formuojami Statybos įstatymo nustatyta tvarka. Jei statinio nuosavybės teisė jo valdymo pradžios metu ir dabar neįteisinta, jai įteisinti taikomi šiuo metu galiojantys teisės aktai, nustatantys statybai keliamus reikalavimus. Kaip jau buvo nurodyta, archyve nėra Kuršėnų tarybinio ūkio melioracijos (drėkinimas srutomis) srutų kaupimo rezervuarų, laistymo sistemos priėmimo eksploatuoti aktų, nėra statybos leidimų, šiai dienai gauti statybos leidimą atvirame vandens telkinyje įsirengti srutų kaupimo rezervuarą neįmanoma, nes mėšlas ir (ar) srutos turi būti kaupiami ir (ar) laikomi taip, kad būtų išvengta paviršinio ir požeminio vandens taršos, sumažinta oro tarša. Atsakovės atstovas ne tik pats klaidingai suprato srutų rezervuarų įteisinimo galimybes, bet ir klaidino ieškovę, nesąžiningai siekė ja pasinaudoti, kad ši atliktų visą sunkų darbą dėl tik jam reikalingų srutų kaupimo rezervuarų įteisinimo.

56. Kaip matyti iš 2011-12-06 UAB „Agrarė“ rašyto ieškovei pranešimo, UAB „Agrarė“ konsultavosi su architektu, todėl neabejotinai žinojo, kad nėra galimybės įteisinti vandens telkinius kaip srutų kaupimo rezervuarus, bet, nepaisant to, apgaulingai į sutartį rašė, kad bus parduodami srutų kaupimo rezervuarai. Atsakovės atstovas, aiškiai žinodamas, kad ieškovei priklausančiame žemės sklype esantys vandens telkiniai nebus įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip srutų kaupimo rezervuarai, apie negalimumą įvykdyti sandorį dėl neegzistuojančio pirkimo objekto, galėjo numatyti ir numatė įsipareigojimų nevykdymo padarinius, parengė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, kurios 11 p., pažeidžiant sutarties šalių lygiateisiškumo principą, buvo numatytos atsakovei nuostolingos sąlygos - numatomas dvigubos atsakomybės taikymas, vienašališkai ir nesąžiningai numatė neprotingai dideles palūkanas, jas skaičiuojant atbuline data, taip suteikiant atsakovei nepagrįstą pranašumą. Atsakovės atstovas pasinaudojo tuo, kad laikotarpiu, kol vyko įvairių raštų su atsakovo atstovu pasirašymas ir jos sumušimo metu, ieškovė sirgo, kentė stiprius skausmus.

57. Sandorių sudarymas dėl suklydimo yra vienas iš jų negaliojimo teisinių pagrindų. Pagal CK 1.90 straipsnio nuostatas suklydimu laikoma klaidinga prielaida apie egzistavusius esminius sandorio faktus sandorio sudarymo metu (2 dalis). Kasacinio teismo praktikoje, aiškinant CK 1.90 straipsnio taikymą, nurodyta, kad dėl suklydimo sudaryti sandoriai turi valios trūkumų; ją nulemia neteisingai suvoktos esminės sandorio aplinkybės arba netiksli valios išraiška. Esminiu laikytinas suklydimas dėl svarbių sudariusiam sandorį asmeniui aplinkybių, kurias teisingai suvokdamas sandorio esmę jis nebūtų sudaręs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2011, 2016 m. vasario 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13-969/2016, 31 p.).

58. Vertinant, ar buvo suklysta, taikytinas protingumo kriterijus, t. y. šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesys vertinamas, atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokiomis pačiomis aplinkybėmis. Vertinant, ar apskritai buvo suklysta, reikia atsižvelgti į sandorio šalies amžių, išsilavinimą, sandorio sudarymo aplinkybes ir kitas svarbias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2011; 2015 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-23-248/2015; kt.).

59. Ieškovė nagrinėjamoje byloje įrodinėjo, kad atsakovas tinkamai jos neinformavo apie esmines ginčo sutarties sąlygas, kad buvo apgauta atsakovės atstovo ir dėl sąmoningai atsakovės atstovo suorganizuotos situacijos (atvykimas anksti ryte, skubėjimas į banką, laiko stoka dėl atsakovo atstovo skubėjimo į banką ir dėl to eliminuotas ieškovės susipažinimas su atsakovės atstovo pateiktu pasirašyti dokumentu) ir ieškovei pateiktos atsakovo atstovo melagingos informacijos, kad ieškovės parašo trūksta tik tam, kad UAB „Agrarė“ galėtų išsiimti pinigus ir sumokėti juos ieškovei, ieškovė sudarė sandorį - pasirašė ne ant dokumento, kurio neva (pasak atsakovės atstovo) reikia bankui, o ant 2022 metų gegužės 9 d. preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties, t.y. ieškovė suklydo - neteisingai suprato sudaromo sandorio teisinį pagrindą ir turinį ir šis suklydimas buvo esminis. Kaip jau buvo nurodyta, jei ieškovė būtų supratusi, kokį sandorį ir kokiomis sąlygomis sudaro, tai ji pirmiausiai būtų sutartį perskaičiusi ir susipažinusi su jo tekstu, tokio sandorio laisva valia nebūtų sudariusi. Kai suprato kokį sandorį sudarė - iš karto dėjo pastangas sandorį panaikinti (nedelsiant kreipėsi tiek į atsakovės atstovą, tiek į policiją, tiek reiškia ieškinį teismui, prašydama sandorį pripažinti negaliojančiu).

60. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad vertinant, ar buvo suklysta, taikytinas protingumo kriterijus, t. y. šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesys vertinamas atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokiomis pačiomis aplinkybėmis. Protingumo principas reiškia, kad, esant sutarties laisvei ir asmenų lygiateisiškumui, kiekvienas asmuo privalo pats rūpintis savo teisėmis ir pareigomis. Prieš atlikdamas bet kokį veiksmą, asmuo turi apsvarstyti galimus tokio veiksmo teisinius padarinius. Todėl ir prieš pasirašydama sutartį ieškovė turėjo ją perskaityti. Kad ieškovė sutartį pasirašė jos neperskaičiusi, labai dėl to pergyveno, patvirtino liudytoja M. G..

61. Ieškovė pasirašė ginčijamą sutartį, jos neperskaičiusi, tačiau šioje konkrečioje situacijoje reikia atsižvelgti į sandorio šalių nelygiavertiškumą (nors ieškovė yra pardavėja, tačiau pirkėjas yra verslo subjektas, turintis patirties verslo, derybų, sutarčių rengimo srityse, teisiniuose santykiuose tokiam subjektui keliami didesni atidumo ir rūpestingumo reikalavimai), ir būtent atsakovė, o ne ieškovė, parengė 2022 metų gegužės 9 d preliminarią pirkimo pardavimo sutartį; į ieškovės garbų amžių (75 metai), neturėjimą teisinių žinių, nesupratimą kokių dokumentų reikia įmonės piniginėms operacijoms atlikti; į sandorio sudarymo metu ieškovės turėtas sveikatos problemas ir dėl amžiaus, sveikatos būklės, išsilavinimo, žinių stokos turėtus sunkumus suvokti sandorio sudarymo aplinkybes ir kitas svarbias aplinkybes.

62. Ieškovė su priešieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 33–34 punktai).

63. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 2021 m. kovo 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-53-421/2021, 22 punktas).

64. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011). Įstatyme nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių.

65. Nepagrįstai priešieškinis grindžiamas ieškovės kalte, kad ji iki preliminariojoje sutartyje numatyto termino, t.y. 2022-08-31 nesudarė pagrindinės sutarties. Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta, nes tuo metu pagal ieškovės ieškinį ginčas dėl preliminariosios sutarties pripažinimo negaliojančia jau buvo sprendžiamas teisme (teisme ieškinys gautas 2022 m. rugpjūčio 1 d.). Kreipimasis į teismą su ieškiniu dėl sutarties pripažinimo negaliojančia yra konstitucinės teisės kreiptis į teismą įgyvendinimas, kai sutartis vis dar galioja. Ieškovė, kreipdamasis į teismą dėl preliminariosios sutarties pripažinimo negaliojančia, pasinaudojo jai įstatyme suteikta teise, tačiau jokio sutarties pažeidimo nepadarė. Konstitucinės teisės įgyvendinimas negali būti vertinamas kaip preliminariosios sutarties pažeidimas, nes preliminariosios sutarties ginčijimas iš esmės atskleidė tai, kad ši sutartis sudaryta, pažeidžiant imperatyviąsias teisės normas bei neatitinka vienos iš sutarties šalių valios ir yra sudaryta, panaudojant apgaulę.

66. Pagrindinė sutartis ir negalėjo būti sudaryta, nes jos sudarymas nepriklausė nuo ieškovės valios ar noro. Net 8 metus iki preliminarios sutarties sudarymo šalims buvo gerai žinoma, kad srutų kaupimo rezervuarai nėra ir negali būti įstatymo nustatyta tvarka suformuoti ir identifikuoti kaip atskiri civilinės apyvartos objektai, ką patvirtina minėti VĮ ,,Registrų centras” sprendimai. Tai reiškia, kad 2022-05-09 preliminariosios sutarties pasirašymo metu egzistavo objektyvios priežastys, dėl kurių pirkimo pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta: ieškovė neturėjo ir negalėjo turėti subjektinės teisės į daiktus, kurie nebuvo įstatymo nustatyta tvarka suformuoti ir identifikuoti kaip atskiri civilinės apyvartos objektai.

67. Preliminariosios sutarties objektas 0,5 ha žemės sklypas, esantis kito žemės sklypo dalis, nebuvo suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, nebuvo parengtas šios sklypo dalies planas, nors, minėta, žemės sklypo planas yra būtinoji sudėtinė bet kokio žemės sandorio dalis. Jis buvo būtinas ne tik sudarant pagrindinę, bet ir preliminariąją sutartį. Kaip matyti iš faktinių bylos aplinkybių, planas ir negalėjo būti parengtas, nes šalys skirtingai suvokė, kokį sandorį sudarys: ieškovė buvo įsitikinusi, kad mainų ir nuo miško pusės, o atsakovas – kad pirkimo-pardavimo ir nuo kelio pusės.

68. Ieškovė dėjo pakankamas ir protingas pastangas spręsti kilusius nesutarimus, bendradarbiauti bei sudaryti pagrindinę sutartį, dėl pastangas įteisinti esamus vandens telkinius kaip srutų kaupimo rezervuarus, o nepavykus, iš karto informavo atsakovę, norėjo grąžinti avansą, vėliau ne kartą kvietė atsakovą sudaryti 5,27 ha žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, 2022-04-25 ir 2022-05-09 Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Šiaulių skyriui pateikė Pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, t.y. ne vengė bendradarbiauti, o, priešingai, pati rodė iniciatyvą. Todėl jokių nesąžiningų ieškovės veiksmų nėra. Pagrindinė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nesant ieškovės kaltės, nesant priežastinio ryšio tarp ieškovės veiksmų (neveikimo) ir pagrindinės sutarties nesudarymo kaip vienos iš būtinųjų atsakovės civilinės atsakomybės sąlygų, atsakomybė ieškovei negali būti taikoma.

69. Šioje byloje nėra ginčo, kad atsakovė ieškovei į jos sąskaitą pervedė 179 000,00 litų avansą, kas eurais sudaro 51 841,98 Eur. Tačiau šios sumos buvo pervestos ne preliminariosios sutarties pagrindu, o šalių derybų procese dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo. Ieškovė sutinka grąžinti atsakovei sumokėtą avansą, avansas iš ieškovės atsakovei priteistinas ne tenkinant priešieškinį, o patenkinus ieškinį, pripažinus preliminariąją sutartį negaliojančia, kaip prieštaraujančią imperatyviosioms teisės normoms, nuo jos sudarymo momento ir pritaikius restituciją, t.y. šalių grąžinimas į iki ginčijamo sandorio metu buvusią padėtį, kartu užtikrinant sąžiningą ir pagrįstą šalių interesų pusiausvyrą.

70. Preliminariosios sutarties šalys gali susitarti dėl netesybų, bet, kaip teigia ieškovė, dėl jų nebuvo susitarta. Jas į sutarties tekstą vienašališkai įtraukė atsakovė, kuri rengė sutartį, pasinaudodama profesionalių teisininkų pagalba. Atsakovė nepagrįstai remiasi ginčo sutarties 11 punktu, kuriame netesybos siejamos su sumokėtu avansu, kad tai yra avanso dydžio bauda. 2009-2011 metais, kada avansas buvo sumokėtas, jokių susitarimų dėl jo grąžinimo ar avanso dydžio netesybų tarp šalių nebuvo. 2022 m. gegužės 9 d. preliminarioji sutartis ir joje nurodyta netesybų suma buvo surašyta po 10 metų po avanso sumokėjimo, šalys dėl netesybų nesitarė, jos vienašališkai buvo įrašytos į sutarties tekstą, apgaule išgavus ieškovės parašą.

71. CK 6.73 straipsnio 2 dalis ir CK 6.258 straipsnio 3 dalis numato galimybę teismui ex officio arba ginčo šaliai (skolininkui) prašant sumažinti netesybas, jeigu jos aiškiai yra neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą ir atsiradusius padarinius, skolininko elgesį vykdant prievolę, arba kai prievolė iš dalies įvykdyta. Kasacinėje praktikoje suformuota nuostata, kad jei sutartimi sulygtos netesybos viršija kreditoriaus patirtų nuostolių dydį, teismas, vertindamas sutartimi sulygtų netesybų dydį, turi teisę mažinti prašomas priteisti netesybas, taikydamas CK 6.73 straipsnio 2 dalį, jei nustatomi šios normos taikymo pagrindai. Taip teismas kontroliuoja netesybų dydį, kad nebūtų sudaryta pagrindo šaliai piktnaudžiauti teise ir nepagrįstai praturtėti. Teismų praktikoje nėra nustatyta universalaus netesybų dydžio, kuris būtų pripažintinas protingu kiekvienos bylos atveju, todėl teismas, spręsdamas netesybų mažinimo klausimą, kiekvienu konkrečiu atveju turi atsižvelgti į nagrinėjamos bylos faktinę situaciją.

72. Nagrinėjamoje byloje atsižvelgtina į šias aplinkybes: sutartį joje nurodytomis sąlygomis (kartu ir sąlygas dėl netesybų dydžio) parengė atsakovės, kuri yra verslininkė, turinti tokių sutarčių sudarymo praktiką; jos atstovą nuolat konsultavo teisininkai, o ieškovė sutartį pasirašė neperskaičiusi, nesuprasdama, kokio dydžio baudą ji turės mokėti už sutarties neįvykdymą.

73. Nuostolių ir netesybų santykiui reikšminga ir tai, kad šalių sutartis yra preliminarioji. Preliminariosios sutarties specifika lemia tai, kad preliminariosios sutarties pagrindu atlygintini tik tiesioginiai nuostoliai. Atsakovė neįrodinėja konkrečios žalos dydžio, teigia, kad 51 842,00 Eur sutartinės netesybos (bauda) laikytinos iš anksto numatytais ir neįrodinėtinais nuostoliais. Tačiau tuo atveju, kai kreditorius nepareiškia reikalavimo atlyginti nuostolius dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo, o prašo tik netesybų (kurios laikomos iš anksto nustatytais galimais kreditoriaus nuostoliais, kurių dydžio jam nereikia įrodinėti), teismas, manydamas, jog šalių sutartyje nustatytos netesybos yra neprotingai didelės, dėl jų mažinimo sprendžia atsižvelgdamas į konkrečios nagrinėjamos bylos aplinkybes, vertindamas byloje pateiktus įrodymus, vadovaudamasis savo vidiniu suvokimu. Teismas gali pasiūlyti netesybų prašančiai šaliai pagrįsti prašomų priteisti netesybų dydžio atitiktį protingumo kriterijui ir pateikti įrodymų, kokio dydžio nuostolių jis realiai patyrė (CPK 179 straipsnio 1 dalis). Atitinkamai šalis, siekdama pagrįsti, kad jo prašomos priteisti netesybos yra protingo dydžio, gali pateikti įrodymų, pagrindžiančių jo nuostolius dėl neįvykdytos ar netinkamai įvykdytos prievolės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010, 2021 m. kovo 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-53-421/2021, 2021 m. kovo 17 d. ).

75. Ieškovė yra senatvės pensininkė, jos pensija – minimali. Jos vyras V. G. yra įregistravęs ūkininko ūkį, iš kurio gaunamos pajamos yra šeimos turtas. Ieškovė pateikė teismui V. G. vardu įregistruoto Ūkininko ūkio pajamų mokesčio deklaracijas už 2021 ir 2022 metus, iš kurių matyti, kad pajamos minimalios. Todėl 51 842,00 Eur bauda ieškovei yra nepaprastai didelė ir ji negalėtų jos sumokėti.

77. Atsakovė UAB ,,Agrarė‘‘ priešieškiniu prašo priteisti iš ieškovės E. G. 51 842,00 Eur dydžio sumokėtą avansinį mokėjimą, 51 842,00 Eur dydžio baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo ieškinio padavimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos, bylinėjimosi išlaidas.

78. Atsakovės UAB ,,Agrarė‘‘ atstovai L. J. L., advokato padėjėjas M. C. priešieškinį palaikė, prašė jį tenkinti, su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad 2022 m. gegužės 19 d. šalys sudarė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo parduoti atsakovei jai nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą 5,23 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), žemės sklypą, 0,5 ha, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei srutų rezervuarus, esančius adresu (duomenys neskelbtini), o atsakovė įsipareigojo turtą nupirkti.

79. Turtas turėjo būti parduodamas už bendrą 100 000,00 Eur kainą, iš kurios 51 842, Eur sumą atsakovė buvo sumokėjusi ieškovei dar iki preliminariosios sutarties sudarymo. Tuo tarpu likusi 48 158,00 Eur kainos dalis turėjo būti sumokėta pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dieną. Preliminariojoje sutartyje šalys aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, jog pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2022 m. rugpjūčio 31 d., o, vadovaujantis sutarties 8 p., ieškovė užtikrino, kad turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumentai bus tinkamai paruošti, turtas įteisintas ir įregistruotas. Taigi, ieškovė turėjo užtikrinti, jog iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. srutų rezervuarai bus įteisinti bei kaip nuosavybės teisių objektas įregistruoti viešame registre. Tačiau ieškovė sutartyje prisiimtų įsipareigojimų neįvykdė, todėl turto pirkimo pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės.

80. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką, preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Būtent tokia situacija susiklostė ir šiuo atveju, kadangi preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovė neturėjo subjektinės teisės į srutų rezervuarus, kurią turėjo įregistruoti iki pagrindinės sutarties sudarymo tam, kad galima būtų galima sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovė preliminariojoje sutartyje užtikrino, kad pagrindinės sutarties sudarymo dieną turtas bus įteisintas ir įregistruotas, tačiau to neįgyvendino, dėl ko pagrindinės sutarties sudarymas tapo negalimu ir ji nebuvo sudaryta iki nurodyto pagrindinės sutarties sudarymo termino.

81. Kaip patvirtina tiek pati preliminarioji sutartis, tiek pateikiamas tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktas, preliminariosios sutarties sudarymo metu atsakovė jau buvo sumokėjusi atsakovei 51 842,00 Eur sumą kaip dalies turto kainos apmokėjimą. CK 6.222 str. numato, kad kai sutartis nutraukta, šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pat metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi. Be kita ko, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Be to, preliminariosios sutarties 11 p. taip pat aiškiai numatyta, jog jei pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis iki sutarties 3 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjos kaltės, ji per 20 darbo dienų privalo grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5 p. nurodytą avanso sumą, o taip pat sumokėti sumokėto (5 p.) avanso dydžio baudą.

82. Dėl išdėstytų argumentų akivaizdu, jog pagrindinės sutarties nesudarius dėl ieškovės kaltės, ji privalo atsakovei grąžinti sumokėtą 51 842,00 Eur sumą, kuri buvo sumokėta kaip dalies turto kainos išankstinis mokėjimas. Ieškovė taip pat privalo sumokėti atsakovei baudą. Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad šios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Kasacinio teismo išaiškinta, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Taigi, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne. Jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tai tokios sutartinės nuostatos yra pagrindas asmeniui taikyti netesybas, nebent jis įrodytų sutartinę civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes.

83. Preliminariojoje sutartyje buvo įtvirtintas aiškus ieškovės užtikrinimas, kad turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumentai bus tinkamai paruošti, turtas įteisintas ir įregistruotas. Vis tik, vėliau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl to, kad ieškovė pagrindinės sutarties sudarymo dienai neturėjo nuosavybės teisės į srutų rezervuarus, dėl ko notarinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymas dėl atsakovės kaltės nebuvo galimas ir įmanomas. Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatyta jokių išlygų, suteikiančių teisę ieškovei atsisakyti parduoti turtą remiantis tuo, kad nebuvo įregistruota nuosavybės teisė į srutų rezervuarus, šiuo atveju laikytina, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ir turtas nebuvo parduotas atsakovei būtent dėl ieškovės kaltės, o ieškovė privalo prisiimti visas neigiamas iš to kylančias pasekmes, įskaitant ir sutartyje numatytos baudos sumokėjimą.

84. Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020 ). Netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliai.

85. Šiuo atveju preliminariosios sutarties 11 p. šalys ir susitarė dėl netesybų, nesudarius pagrindinės sutarties. Tai reiškia, jog šalys aiškiai susitarė, kad nesudarius pagrindinės sutarties dėl ieškovės kaltės, ji privalo grąžinti avansinį mokėjimą ir sumokėti atsakovei 51 842,00 Eur dydžio baudą (netesybas), kas laikytina neįrodinėtinais atsakovės patirtais nuostoliais.

86. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 str. 4 d. taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Vis tik, teismų praktikoje taip pat yra išaiškinta, jog tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas.

87. Bylos aplinkybės patvirtina, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės pasyvumo (neveikimo), neužtikrinant to, kad turtas būtų teisiškai parengtas pardavimui, kas atitinkamai patvirtina jos vengimą sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovė, mananti priešingai, turėtų atitinkamai pagrįsti, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta nesant jos kaltės. Sudarant preliminariąją sutartį, ieškovė turėjo ir galėjo įsivertinti galimybes įvykdyti atitinkamus veiksmus, todėl nuosavybės teisių į srutų rezervuarus įregistravimas šiuo atveju yra laikytinas ieškovės rizika. Jei ieškovei dėl to kilo abejonių, ji turėjo apskritai nesudaryti preliminariosios sutarties, o ją sudariusi, šiuo atveju privalo prisiimti visas neigiamas pasekmes dėl to, kad vėliau pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta nesant ieškovės nuosavybės teisės į joje numatytą turtą.

88. CK 6.246 str. 1 d. numato, kad civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai. Ieškovės neteisėti veiksmai šiuo atveju pasireiškia tuo, kad ji neužtikrino preliminariojoje sutartyje išdėstytų pareiškimų egzistavimo ir nuosavybės teisių į srutų rezervuarus įregistravimo, dėl ko vėliau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Tai reiškia sutartinių įsipareigojimų nevykdymą. CK 6.248 str. numato, kad asmuo kaltas, jeigu, atsižvelgiant į prievolės esmę bei kitas aplinkybes, jis nebuvo tiek rūpestingas ir apdairus, kiek atitinkamomis sąlygomis buvo būtina. Šiuo atveju ieškovė akivaizdžiai nebuvo rūpestinga ir atidi, dėl ko yra kalta dėl atsakovės nuostolių, kurie įtvirtinti sutartyje netesybų forma.

89. CK 6.249 str. 1 d. nustato, jog žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Šalys preliminarioje sutartyje susitarė dėl mokėtinos baudos, t. y. netesybų. Šalių susitarimu nustatytų netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus, neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais. Taigi sutartinės netesybos apibrėžia šalių atsakomybės ribas už prievolės neįvykdymą sutarties sudarymo momentu ir suteikia teisę į jas, konstatavus prievolės neįvykdymo faktą. CK 6.251 str. 1 d. numato, kad padaryti nuostoliai turi būti atlyginti visiškai, išskyrus atvejus, kai įstatymai ar sutartis nustato ribotą atsakomybę. Šiuo atveju būtent preliminariojoje sutartyje numatytos netesybos (bauda), kuri yra lygi 51 842,00 Eur sumai, yra laikytina iš anksto numatytais ir neįrodinėtinais atsakovės nuostoliais.

90. CK 6.247 str. numato, kad atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu. Pagal CK 6.247 str. pateiktą priežastinio ryšio sampratą ir kasacinio teismo formuojamą praktiką priežastinis ryšys gali būti tiesioginis, kai dėl teisinę pareigą pažeidusio asmens veiksmų žala atsirado tiesiogiai, ir netiesioginis, kai asmens veiksmais tiesiogiai nepadaryta žalos, tačiau sudarytos sąlygos žalai atsirasti ar jai padidėti. Tarp neteisėtų ieškovės veiksmų ir atsakovės patirtos žalos yra tiesioginis priežastinis ryšys. Tuo atveju, jeigu ieškovė būtų užtikrinusi nuosavybės teisių į srutų rezervuarus įregistravimą, pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta bei atitinkamai atsakovė nebūtų patyrusi preliminariojoje sutartyje numatytų minimalių nuostolių. Preliminariojoje sutartyje numatyta bauda, kaip atsakovės minimalūs neįrodinėtini nuostoliai, yra tiesioginė neteisėtų ieškovės veiksmų pasekmė.

91. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, ieškovė turi pareigą grąžinti atsakovei sumokėtą 51 842,00 Eur dydžio avansinį mokėjimą ir sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytą 51 842,00 Eur dydžio baudą.

92. Atsakovė nurodė, kad ieškovės ieškinys nepagrįstas. 2009m. balandžio 17 d. su ieškove žodžiu buvo sutarta, kad ji parduos žemės sklypą su dviem srutų rezervuarais (vandens telkiniais) ir buvo sutarta, kad atsakovė sumoka - 90 000,00 Lt ( 26 065,80 Eur ) avansą, o ieškovė pradeda tvarkyti dokumentus ir dokumentus sutvarkys iki metų galo. Atsakovė, vykdydama šį žodinį susitarimą, į ieškovės sąskaitą pervedė per du kartus po 45000,00 Lt, mokėjimo paskirtyje nurodant, kad tai suma už srutų rezervuarus (45 000,00 Lt ) ir žemę (45 000,00 Lt).

93. 2010-07-01 ieškovė už parduodamus srutų rezervuarus paprašė sumokėti dar 40 000,00 Lt (11 585,00 Eur) avansą, motyvuojant, kad jie reikalingi dokumentų sutvarkymui, kuriuos atsakovė sumokėjo mokėjimo pavedimu, nurodant, kad tai už srutų rezervuarus. Praėjus beveik netams laiko 2011-03-15 ieškovė už parduodamą žemės sklypą ir srutų rezervuarus pareikalavo atsakovės sumokėti dar 49 000,00 Lt, t. y. 45 000,00 Lt už srutų rezervuarus ir 4000,00 Lt už 0,5 ha žemės sklypą, motyvuojant, kad jie reikalingi dokumentų sutvarkymui. Kadangi bėgo laikas, o ieškovė nesitvarkė dokumentų ir jau buvo gavusi į banko sąskaitą avansu 130 000,00 Lt (37 651,00 Eur) nemažą pinigų sumą, atsakovė pareikalavo, kad būtų pasirašytas susitarimas raštu ir būtų numatyta konkreti data, iki kada turi būti sutvarkyti dokumentai, reikalingi tiek žemei, tiek srutų rezervuarams parduoti.

94. 2011-03-15 buvo pasirašyta sutartis, pagal kurią ieškovė įsipareigojo parduoti atsakovei 5,23 ha žemės sklypą, tame skaičiuje 1,7256 ha du vandens telkinius. Prieš parduodama tuos du vandens telkinius, ieškovė juos privalėjo įregistruoti nekilnojamo turto registre kaip „srutų kaupimo rezervuarai“, šie darbai šalių susitarimu turėjo būti atlikti per 6 mėnesius. Iki šios sutarties pasirašymo atsakovė ieškovei buvo pervedusi avansą dar jaktą, viso - 179 000,00 Lt arba 51 841,98 Eur. Po avanso gavimo ieškovė buvo pradėjusi tvarkytis dokumentus, bent jų ir taip ir nesusitvarkė, dėl kokios priežasties ieškovė negali susitvarkyti dokumentų, atsakovei nėra žinoma, nors ne kartą buvo raginta tai padaryti.

95. Neatitinka tiesos ieškovės teiginys, kad ieškovė po 2014-04-17 ir 2014-04-18 sprendimo iš VĮ Nekilnojamo turto registro gavimo apie tai, kad yra atsisakyta įregistruoti juos turimus vandens telkinius (srutų rezervuraus ) ir kad ji būtų informavusi apie tai atsakovę ar kad būtų norėjusi grąžinti sumokėtą avansą. Jeigu sprendimas buvo neigiamas ir ji negalėjo sutvarkyti dokumentų, tai kodėl tada negrąžino sumokėto avanso, o elgėsi priešingai, vis žadėdama kuo greičiau sutvarkyti dokumentus. Ieškovė neteikė jokių įrodymų, kad ji būtų informavusi atsakovę apie priimtus sprendimus. Iš ieškovės atsakovė yra gavusi tik 2014-04-02 Šiaulių rajono savivaldybės administracijos rašto Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl duomenų pateikimo“ kopiją, kuriuo informuoja, kad srutų rezervuarai, unkalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), Šiaulių rajono savivaldybės administracijai nepriklauso ir nėra įtraukti į bešeimininkio turto statinių sąrašą. Duomenų, kad minėti statiniai yra savavališka statyba, Šiaulių rajono savivaldybės administracija neturi.

96. Ieškovė ir toliau tvirtino, kad ji vis tvarkosi dokumentus dėl parduodamų srutų rezervuarų įteisinimo ir tai artimiausiu metu bus padaryta, ką patvirtina jos tolimesni veiksmai. 2022 m. kovo viduryje atsakovės atstovui L. J. L. paskambino notarė iš Kuršėnų ir pakvietė kovo 25 d. atvykti dėl žemės pirkimo sutarties sudarymo. Atsakovės atstovui nuvykus pas notarę vieną dieną anksčiau, notarė jam pasakė, kad reikia sudaryti naują sutartį, nes ši jau yra pasibaigusi, ir kad reiktų padidinti žemės sklypo kaną dėl infliacijos ir kad pardavėja turėjo didelių išlaidų nuo 23 500,00 Eur iki 30 000.00 Eur. Atsakovės atstovas pasakė, kad reikia pagalvoti, nes suma didelė.

97. 2022 m. balandžio mėn. ieškovė atsakovei paštu atsiuntė 2022-04-07 dienos tokio turinio pareiškimą, kuriame kvietė aptarti žemės ūkio paskirties 5.2300 ha žemės sklypos pirkimo - pardavimo sąlygas, jeigu Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos išduos jai pažymą, leidžiančią parduoti šį sklypą savo pasirinktam pirkėjui, ir nebus jokių kitų LR teisės aktų numatytų apribojimų sudaryti šio sklypo pirkimo - pardavimo sandorį. Atsakovė, gavusi iš ieškovės tokio turinio pareiškimą ir toliau norėdama įsigyti parduodamą žemės sklypą su jame esančiais srutų rezervuarais, sutiko su ieškove nuvykti į Nacionalinę žemė tarnybą, kad užpildyti prašymą ir gauti leidimą.

98. Kadangi 2011-03-15 pasirašyta sutartis buvo pasibaigusi, tai 2022 m. balandžio 17 d. atsakovės atstovas nuvyko pas ieškovę, kur buvo pasirašyta sutartis kaip priedas prie 2011-03-15 sutarties, kuria šalys sutarė, kad atsakovė iš ieškovės perka: 5.23 ha žemės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,5 ha žemės sklypo su jame esančiais srutų rezervuarais link kelio pusės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir srutų rezervuarus, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini). Šalys patvirtino, kad už šį parduodamą turtą atsakovė sumokėjo 179 000,00 Lt 2009-2011 metais, ką patvirtina banko išrašai ir 2022-03-31 tarpusavio skolų suderinimo aktas, kurį šalys taip pat pasirašė. Šalys taip pat nurodė, kad iš sumokėtų 179 000,00 Lt, iš jų – 130 000,00 Lt yra už srutų rezervuarus ir 49 000,00 Lt už žemę, kad šalys notarinę sutartį sudarys per 2 mėnesius ir, notariškai patvirtinus, atsakovei reikia papildomai sumokėti - 30 000,00 Eur už srutų rezervuarus.

99. Taigi, ieškovė iš atsakovės už parduodamus srutų rezervuarus padidino kainą – 30 000,00 Eur, atsakovės neinformavo, kad ji negali parduoti srutų rezervuarų ar sutvarkyti dokumentų. Ieškovė vis laikėsi pozicijos, kad visi dokumentai bus parengti ir siekė iš atsakovės gauti vis didesnį avansą už ketinamą parduoti turtą, nors kaip dabar paaiškėjo, ji jau žinojo, kad dokumentų nesusitvarkys ir atsakovei srutų rezervuarų neparduos.

100. 2022-04-17 ranka surašyta sutartis buvo nunešta į Nacionalinę žemės tarnybą, tačiau jos nepriėmė, nes sutartyje nebuvo nurodyta pardavimo kaina, nenurodytas parduodamos turto adresas, taip pat, kad turi būti numatyta, kas bus, jeigu sutartis nebus sudaryta ir kt. Atsižvelgus į šias pastabas, buvo parengta nauja sutartis, kurią atsakovė pateikė ieškovei – 2022-04-29. Ieškovė, susipažinusi su 2022-04-29 preliminaria pirkimo pardavimo sutartimi, su jomis sutiko ir ją pasirašė, ją grąžino su prierašu apie pakeltą bendrą turto ir ,,prūdų‘‘ kainą.

102. Po kelių dienų ieškovė paskambino ir atsakovei pareiškė, kad ji turi kitą klientą, kuris taip pat nori nupirkti jos žemės sklypą už didesnę kainą ir kad ji sutinka, kad ji parduos atsakovei žemės sklypą su rezervuarais, jeigu bus padidinta srutų rezervuarų pardavimo kaina iki 48 158,00 Eur, o bendra pardavimo kaina bus - 100 000,00 Eur, o taip pat reikia sutrumpinti sutarties sudarymo terminą iki 2022-08-31, nes norėjo kuo greičiau parduoti ir kuo greičiau gauti pinigus ir numatyti palūkanų dydį, nes jis nebuvo įrašytas. Kadangi ieškovė pakėlė kainą nuo sutartos 81 842,00 Eur iki 100 000,00 Eur, iš jų už parduodamus srutų kaupimo rezervuarus papildomai 48 158,00 Eur nuo jau sumokėtų pinigų, tai atsakovė, siekdama apsidrausti, kad sutartis iš tikro būtų įvykdyta, papildomai pasiūlė į sutartį įtraukti sumokėto avanso dydžio baudą. Ieškovė su tokiomis sutarties sąlygomis sutiko.

103. 2022-05-09 atsakovė pagal sutartas su ieškove suderintas ir jos pasiūlytas sąlygas parengė naują preliminarią pirkimo pardavimo sutartį, kurią pateikė pasirašymui. Ieškovė, susipažinusi su parengtos sutarties turiniu ir sąlygomis, ją pasirašė ir jokių pastabų nepateikė. Sutartis buvo pasirašyta jos namuose virtuvėje ir niekas daugiau be jos nedalyvavo, jokių liudytojų nebuvo. Ši sutartis buvo įregistruota nekilnojamo turto registre. Pasirašant sutartį, atsakovė jos teksto jokiais dokumentais nebuvo uždengusi ir jokia apgaulė jos atžvilgiu nebuvo naudota. Pasirašydama tiek šią 2022-05-09, tiek 2022-04-17, tiek 2022-04-28 sutartis ieškovė pilnai suprato, kad ji įsipareigoja parduoti du žemės sklypus – 5,23 ha ir 0,5 ha ir du srutų kaupimo rezervuarus ir kad reikia sutvarkyti visus dokumentus, kad šį jos turtą galima būtų parduoti per notarą. Pateiktą sutartį ieškovė kartu su atsakovės atstovu perskaitė nuo pradžios iki pabaigos, buvo aptartas tiek parduodamas turtas, tiek baudos, tiek palūkanos, ieškovė jokių pastabų nepateikė. Ją domino tik pardavimo kaina ir pinigų sumokėjimo terminas tiek dabar, tiek anksčiau. Sutarties pasirašymas užtruko virš valandos.

104. Po šios sutarties pasirašymo ir ieškovė, ir jos atstovė advokatė D. O. kelis kartus atsakovės atstovui skambino ir prašė sumokėti sumokėti visą sutartyje nurodytą sumą, nelaukiant termino pabaigos, kas taip pat rodo, kad ieškovės tikslas buvo vienas gauti iš atsakovės tik tai pinigus, o ne atsakovei parduoti srutų rezervuarus.

105. Ieškovė teigia, kad ji, pasirašydama 2022-05-09 preliminarią sutartį, įsipareigojo parduoti neegzistuojantį turtą. Tai neatitinka tiesos, nes srutų kaupimo rezervuarai yra inventorizuoti, jiems yra suteikti unikalūs numeriais (Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini)), randasi ant ieškovei priklausančių žemės sklypų, esančių adresu (duomenys neskelbtini), ieškovė pateikė VĮ Registrų centrui sudarytą šių srutų kaupimo rezervuarų Nekilnojamo daikto kadastrinių matavimų bylą. Taigi turtas realiai egzistuoja. CK 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-258/2009).

106. Įstatymas nedraudžia šalims susitarti dėl turto, kuris tik bus įsigytas ar įregistruotas pardavėjo vardu. Todėl ieškovė galėjo įsipareigoti parduoti turtą, t.y. srutų kaupimo rezervuarus, kuriuos ji ketino įsiteisinti savo vardu. Visiškai neatitinka tiesios, kad šis turtas – srutų kaupimo rezervuarai, negali būti ieškovės vardu įregistruoti ir įteisinti. Srutų kaupimo rezervuarai randasi ant ieškovei priklausančio žemės sklypo, duomenų, kad jie būtų pastatyti savavališkai nėra (pagrindas: 2014 04 -02 Šiaulių rajono savivaldybės administracijos raštas), šis turtas nėra registruotas kito asmens vardu, nes jis aplamai nėra įregistruotas, duomenų, kad jis priklausytų valstybei ar savivaldybei taip pat nėra. Ieškovė šį turtą jau valdo, prižiūri ir juo naudojasi daugiau kaip 10 metų. Šį turtą ieškovė įgijo sąžiningai, t.y. jį gavo (duomenys neskelbtini) Šiaulių apskrities sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) dėl nuosavybės teisės atkūrimo kaimo vietovėje kartu su žemės sklypu. Taigi šiuo atveju yra visos sąlygos šį turtą ieškovei įsigyti pagal įgyjamą senatį. Tačiau ieškovė nepateikė jokių duomenų, kad būtų kreipusi į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį.

107. Ieškovė šį turtą gali įsiregistruoti savo vardu, pasidarius projektą ir kreipiantis į savivaldybę dėl statybos leidimo leidimo išdavimo, ko pasekoje gavus visus statybą leidžiančius dokumentus įsiregistruoti šiuos statinius savo vardu. Ieškovė šiuo atveju į bylą pateikė duomenis, kad ji neva bandė įsiregistruoti nuosavybės teisę į šį turtą, užpildant statybos užbaigimo deklaraciją ir šis prašymas buvo atmestas. Kadangi ieškovė nepateikė statybą leidžiančių dokumentų (projekto, statybos leidimo), akivaizdu, kad jos prašymas turėjo būti atmestas.

108. Apie tai, kad ieškovė negali įregistruoti srutų rezervuarus, pirmą kartą atsakovė sužinojo ne iš pačios ieškovės, bet tik iš jos advokatės D. O. įspėjimo, kuriame advokatė nurodė, kad ieškovė negali įteisinti srutų rezervuarų ir siūlo tartis, kad ji parduos tik žemės sklypą už 100 000,00 Eur be rezervuarų arba grąžins pinigus.

109. Kasacinis teismas savo praktikoje yra pasisakęs, kad CK 1.91 straipsnyje reglamentuojamas sandorių, turinčių valios trūkumų, pripažinimas negaliojančiais ir pagal šią teisės normą apgaulė – tai sandorį sudarančio asmens tyčinis suklaidinimas dėl esminių sandorio aplinkybių, kuris gali reikštis aktyviais veiksmais, taip pat svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu, sąmoningai siekiant galutinio tikslo – sudaryti sandorį tokiomis sąlygomis, kokių jis siekia. Apgaule galima pripažinti tyčinius veiksmus, kurie turi lemiamą įtaką šalies valiai susiformuoti. Apgaulės atveju apgautosios sandorio šalies valią paveikia kitos šalies ar trečiojo asmens nesąžiningi veiksmai (tiek aktyvūs, tiek ir nutylėjimas). Apgaulės atveju sudarytas sandoris yra ne sandorio šalies laisvos valios išraiškos rezultatas, o kitos sandorio šalies ar trečiojo asmens nesąžiningų veiksmų rezultatas. Jeigu apgaulės nebūtų buvę, arba būtų sudariusi jį visiškai kitokiomis sąlygomis.

110. Šiuo atveju ieškovė nepateikė duomenų, kad ji 2022-05-09 preliminarią sutartį būtų atsakovės verčiama sudaryti prieš savo valią. Priešingai, ieškovė ketino parduoti ne tik žemės sklypus, bet srutų rezervuarus ir šio to tikslo ji siekė įvairiais būdais. Buvo pasirašytos net keturios preliminarios sutartys dėl to paties dalyko, ieškovė pati didino tiek mokamą avansą už parduodamą turtą, tiek pačio turto – srutų kaupimo rezervuarų bendrą pardavimo kainą, kaina nuo 179 000,00 Lt arba 51 841,98 Eur padidėjo iki 100 000,00 Eur. Buvo atskirta žemės pardavimo kaina nuo srutų pardavimo kainos. Pati ieškovė teikė pastabas dėl pateiktų preliminarių sutarčių papildymo, darydama ant jų savo ranka prierašus.

111. Ieškovė suvokė tikrąją sandorio, atskirų jo sąlygų esmę, ji sprendimą dėl sandorio sudarymo ar atskirų jo sąlygų priėmė savarankiškai ir neveikiama kitų, pašalinių veiksnių. Be to, ji visada konsultavosi su savo (duomenys neskelbtini) V. G., kuris taip pat betarpiškai dalyvavo dėl žemės sklypų ir srutų rezervuarų pardavimo. Iš ieškovės elgesio galima daryti priešingą išvadą, kad ji tokiais savo veiksmais siekė tik asmeninės naudos, įsipareigojant parduoti srutų rezervuarus ir už įsipareigojimą parduoti iš pirkėjo (atsakovės) gauti kuo didesnį avansą, puikiai suprasdama, kad atsakovė vien tik už žemės sklypą be srutų rezervuarų tokio dydžio avanso 51 841,98 Eur nebūtų mokėjusi. Tai, kad preliminarioje sutartyje buvo numatyta bauda už sutarties nevykdymą taip pat neįrodo, kad ieškovės atžvilgiu buvo naudota apgaulė ar atsakovė buvo nesąžininga. Priešingai, toks atsakovės elgesys buvo sąžiningas, atitinkantis apdairaus ir rūpestingo verslininko elgesį.

112. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įsipareigojimas dėl baudos mokėjimo pažeidus vieną iš sutarties nuostatų reiškia, kad šalys susitarė dėl netesybų, tai atitinka CK 6.71 straipsnio nuostatas, kad už prievolės neįvykdymą arba netinkamą įvykdymą gali būti nustatytas ir nuostolių atlyginimas, ir netesybos (bauda, delspinigiai), todėl toks susitarimas neprieštarauja prievolių teisės nuostatoms. Todėl aplinkybė, kad sutartyje atsakovė numatė baudą už netinkamą sutarties įvykdymą, nesudaro pagrindo teigti, kad ieškovė buvo apgauta ar tokia sutarties sąlyga būtų nesąžininga. Ikisutartiniuose santykiuose ir sudarant preliminarias pirkimo pardavimo sutartis dėl nekilnojamo turto pardavimo yra priimtina, kad bauda už sutarties neįvykdymą yra sumokėto avanso dydžio. Be to, tokios sutarties įvykdymas gali užtikrinamas ir taip vadinamais rankpinigiais (CK 6.98 str.1d.), kurie sutarties neįvykdymo atveju negrąžinami ar grąžinami dvigubai.

113. Ieškovė nurodo, kad sutarties sąlyga, suteikianti teisę atsakovei sutarties neįvykdymo atveju reikalauti sumokėti palūkanas ir baudą, ir dar reikalauti grąžinti sumokėtą avansą yra nesąžininga. Tačiau tai nėra dviguba atsakomybė už sutarties neįvykdymą, nes įstatymas nedraudžia reikalauti sumokėti pelno palūkanas, kurias atsakovė būtų gavusi, jeigu būtų galėjusi naudotis savo piniginėmis lėšomis, t. y. sumokėtu avansu, kurį ieškovė naudojosi 13 metų be jokio užmokesčio ir juos naudojo savo poreikiams, kaip matyti iš ieškovės pateikto banko išrašo.

114. Pažymėtina, kad ieškovė kaip turto pardavėja atsakovę du kartus apgavo, paimdama avansą už parduodamą žemės sklypą ir srutų rezervuarus, įsipareigodama kuo greičiau sutvarkyti dokumentus, jų nesutvarkė, trečią kartą siekė atsakovę apgauti, padidindama parduodamo turto kainą ir siekdama gauti pinigus už parduodamą turtą žinodama, kad ji jo negali parduoti ir jų atsakovei neparduos. Taigi šiuo atveju ne atsakovė elgesiai nesąžiningai, bet pati ieškovė. Visą laiką ieškovės buvo prašoma grąžinti sumokėtą avansą, jeigu ji negali sutvarkyti ir atsakovei parduoti srutų rezervuarų, tačiau ieškovė į tai vis atsakydavo, kad ji dokumentus tvarko ir jie bus artimiausiu metu sutvarkyti, šiuo atveju atsakovės atžvilgiu buvo naudojama apgaulė.

115. Iš bylos duomenų matyti, kad (duomenys neskelbtini) Šiaulių apskrities sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) ieškovei E. G. buvo atkurtos nuosavybės teisės į 5,23 ha žemės (duomenys neskelbtini). Iš Nekilnojamojo turto duomenų bazės išrašo matyti, kad ieškovė yra įregistravusi nuosavybės teises į 5,23 ha žemės sklypą, kurio 1,7296 ha sudaro vandens telkiniai, esantį (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Prie juridinių faktų nurodyta, kad sudaryta įregistruota 2022-05-09 sudaryta preliminarioji sutartis su UAB ,,Agrarė‘‘, įrašas galioja nuo 2022-05-17, įrašo galiojimo terminas nuo 2022-05-09 iki 2022-08-31.

116. Ieškovės sąskaitos išrašas patvirtina, kad atsakovė UAB ,,Agrarė‘‘ pervedė ieškovei pinigų sumas: 2009-04-17 – 90 000,00 Lt avansą už žemę su melioraciniais įrengimais (vandens telkinus), 2010-07-01 – 40 000,00 Lt avansą už srutų rezervuarą, 2011-03-15 – 4 000,00 Lt avansą už žemę pagal 2011-03-15 sutarį, 2011-03-15 – 45 000,00 Lt avansą už srutų rezervuarą pagal 2011-03-15. Viso atsakovė ieškovei pravedė 179000,00 Lt avansą. Iš 2011 m. kovo 15 d. sutarties matyti, kad pagal šią sutartį ieškovė buvo įsipareigojusi parduoti UAB ,,Agrarė‘‘ 5,23 ha žemės sklypą, kurio 1,7296 ha sudaro vandens telkiniai, esantį (duomenys neskelbtini), prieš parduodama vandens telkinius įsipareigojo juos įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip srutų kaupimo rezervuarus per 6 mėnesius. Šalys susitarė, kad, ieškovei vandens telkinių neįteisinus, žemės sklypo pirkimas bus neįmanomas. Po šia sutartimi ieškovė padarė prierašą, nurodė, kad gavo avansu už srutų kaupimo rezervuarus 175 000,00 Lt ir 4 000,00 Lt avansu už 0,5 ha žemės. Iš UAB ,,Agrarė‘‘ 2011 m. lapkričio 29 d. ir 2011 m. gruodžio 6 d. pranešimų matyti, kad atsakovė informavo ieškovę, jog ieškovė nebedėtų pastangų srutų rezervuarams įteisinti, nes atsakovė pasirinko kitą srutų sprendimo alternatyvą.

117. Iš 2011-03-17 nustatytų kadastrinių matavimų, atliktų VĮ Registrų centro matininko K. K., matyti, kad ieškovei priklausančiame 5,23 ha žemės sklype, kurio 1,7296 ha sudaro vandens telkiniai, esančiame (duomenys neskelbtini), užfiksuoti du statiniai – srutų kaupimo rezervuarai. Iš 2014-04-17 VĮ Registrų centro Šiaulių filialo sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad išnagrinėjus ieškovės prašymą buvo atsisakyta įrašyti nekilnojamųjų daiktų - srutų kaupimo rezervuarų – duomenis. Sprendime nurodyta, kad 2014 m. balandžio 4 d. deklaracijoje teigiama, jog srutų kaupimo rezervuarus pastatė E. G.. Kadangi prašomų įregistruoti statinių plotai didesni, nei 1500 kv.m., todėl šie rezervuarai negali būti laikomi nesudėtingais statiniais ir jų negalima registruoti pagal pareiškėjos deklaraciją apie statybos užbaigimą. Tuo tarpu pagal Statybos techninio reklamento STR 1.01.07.:2010 ,,Nesudėtingi statiniai‘‘ 2 lentelės eil. Nr. 7 nustatyta, kad nesudėtingais statiniais laikomi tokie srutų kauptuvai, kurių plotas mažesnis arba lygus 1500 kv.m. Be to, ieškovės pateikta deklaracija negali būti pagrindu srutų rezervuarų kadastro duomenų įrašymui Nekinojamojo turto registre todėl, kad šių daiktų kadastro duomenų byloje užfiksuota, kad jie pastatyti 1985-1987 metais. Iš 2014-04-18 VĮ Registrų centro Šiaulių filialo sprend(duomenys neskelbtini). matyti, kad ieškovės prašymas įregistruoti nuosavybės teises į srutų kaupimo rezervuarus atmestas. Sprendime nurodoma, kad prašomų Nekinjamojo turo registre neįregistruotas pats nekilnojamasis daiktas, todėl daiktinės teisės į jį negali būti įregistruotos.

118. Iš 2011-04-13 Šiaulių apskrities archyvo atsakymo ieškovei matyti, kad Kuršėnų tarybinio ūkio melioracijos (drėkinimas srutomis) srutų kaupimo rezervuarų, laistymo sistemos priėmimo eksploatuoti akto kopijos išduoti ieškovei nėra galimybės, nes tokie dokumentai archyvui nebuvo perduoti. Iš 2014-04-02 Šiaulių rajono savivaldybės administracijos rašto matyti, kad jame nurodyta, jog srutų kaupimo rezervuarai (duomenys neskelbtini), Šiaulių rajono savivaldybei nuosavybės teise nepriklauso ir nėra įtraukti į bešeimininkių statinių sąrašą. Duomenų, kad minėti statiniai yra savavališka statyba, Šiaulių rajono savivaldybės administracija neturi.

119. Iš 2022-04-17 šalys pasirašė dokumentą ,,Sutartis Priedas‘‘, kuriame nurodyta, kad atsakovė perka iš ieškovės 5,23 ha žemės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,5 ha žemės sklypo tarp srutų rezervuaro ir fermos link kelio pusės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), du srutų rezervuarus, unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), ir statinį. Šiame dokumente nurodyta, kad atsakovė ieškovei sumokėjo 130 000,00 Lt už rezervuarus ir 49 000,00 už žemę, kad sutartis turi būti sudaryta notariškai per du mėnesius, o atsakovė turi papildomai už srutų rezervuarus sumokėti 30 000,00 Eur. Dokumente ieškovė padarė prierašą, kad pinigus atsakovei reikia apmokėti per 10 dienų iki 2022 m. gegužės 5 dienos, o 0,5 ha šalys keičia prie prūdo iš miško pusės.

120. Iš 2022 m. balandžio 29 d. preliminarios pirkimo pardavimo sutarties matyti, kad ieškovė įsipareigojo parduoti atsakovei jai priklausantį 5,23 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypą 0,5 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kartu su srutų rezervuarais, esančius adresu (duomenys neskelbtini), o atsakovė įsipareigoja šį turtą nupirkti. Šalys susitarė, kad pagrindinę sutartį pasirašys iki 2022-09-30, turto pardavimo kaina yra 81 842,00 Eur už perkamą žemę su reazervuarais, kainos dalį 51 842,00 Eur (179 000,00 Lt) atsakovė jau yra sumokėjusi, likusią kainos dalį už srutų rezervuarus 30 000,00 Eur atsakovė įsipareigojo sumokėti pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo dieną. Sutarties 8 punkte numatyta, kad ieškovė užtikrina, jog turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumetai bus tinkamai paruošti ir turtas įregistruotas. Sutarties 11 punkte numatyta, kad jei sutartis nebus sudartyta dėl ieškovės kaltės, ji privalo grąinti atsakovei avanso sumą ir sumokėti palūkanas, skaičiuojant nuo 2009-04-07 iki visiško atsiskaitymo. Po pasirašyta sutartimi ieškovė padarė prierašą, kad ,,bendra suma keliama ant 100 000,00 Eur, prūdus keliama ant 48 158,00 Eur‘‘, nurodyta dar viena suma ,,18 158,00 Eur‘‘.

121. Iš 20022 m. gegužės 9 d. preliminarios pirkimo pardavimo sutarties matyti, kad preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje ieškovė įsipareigoja parduoti atsakovei žemės sklypą 5,23 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), žemės sklypą 0,5 ha link kelio pusės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir srutų rezervuarus, esančius adresu (duomenys neskelbtini), o atsakovė įsipareigoja šį turtą nupirkti. 2022m. gegužės 9 d. preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje taip pat nurodyta, kad turto perleidimui šalys susitaria sudaryti kitą, pagrindinę notariškai tvirtinamą turto pirkimo-pardavimo sutartį ir tai įsipareigoja padaryti iki 2022-08-31 d. (sutarties 3 punktas), kad turto kaina yra 100 000,00 Eur už perkamą žemę ir srutų rezervuarus (sutarties 4 punktas). Sutarties 5 punkte nurodyta, kad kainos dalį 51 842,00 Eur arba 179 000,00 Lt pirkėjas yra sumokėjęs pardavėjai mokėjimo pavedimais į pardavėjos sąskaitą, iš jų 130 000,00 Lt už srutų rezervuarus ir 49 000,00 Lt už žemę, ką patvirtina 2022-03-11 tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktas. Sutarties 6 punkte nurodyta, kad likusią kainos dalį už srutų rezervuarus, t.y. 48 158,00 Eur pirkėjas sumoka pardavėjai pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo dieną, bet ne vėliau kaip per 7 darbo dienas. Preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 8 punkte nurodyta, kad pardavėja užtikrina, kad turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumentai bus tinkamai paruošti, turtas įteisintas ir įregistruotas.

122. 2022 m. gegužės 9 d. preliminarioje pirkimo pardavimo sutartyje 10 punkte nurodyta, kad tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo pardavimo sutartis iki sutarties 3 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės, tai 51 842,00 Eur suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t.y. ši suma liks pardavėjai, o sutarties 11 punkte nurodyta, kad tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 3 p. numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjos kaltės, t.y. neparengus dokumentų, reikalingų notarinei sutarčiai, neįregistravus turto ar vengiant ją sudaryti, tai pardavėja per 20 darbo dienų nuo sutarties 3 p. numatyto termino pabaigos privalo grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5 p. nurodytą avanso sumą, o taip pat sumokėti sumokėto (5 p.) avanso dydžio baudą bei sumokėti aštuonių proc. dydžio metines palūkanas, skaičiuojant jas nuo 2009-04-07 iki visiško atsiskaitymo.

123. Iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Šiaulių skyriaus pateiktos informacijos matyti, kad skyriuje 2022-04-25 buvo gautas ieškovės pranešimas apie sprendimą parduoti 5,23 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą adresu (duomenys neskelbtini), tačiau pažyma dėl sklypo pardavimo jai nebuvo išduota, nes ji 2022-05-09 tam pačiam žemės sklypui pateikė naują pranešimą, kuriame paprašė ankstesnį pranešimą laikyti negaiojančiu, nes keičia kainą, 2022-06-07 jai buvo išduota pažyma dėl minėto sklypo pardavimo. Šią informaciją patvirtina į bylą pateikti ieškovė rašyti 2022-04-25 ir 2022-05-09 pranešimai.

124. 2022 m. gegužės 24 d. ieškovės atstovė pateikė atsakovei įspėjimą dėl 2022-05-09 preliminarios pirkimo pardavimo sutarties neteisėtumo, kuriame yra išdėstyti ieškinio argumentai dėl šio sandorio pripažinimo negaliojančiu, nurodoma, kad atsakovė neįvykdė pareigos sumokėti likusią pinigų sumą, kaip buvo numatyta 2022-04-17 šalių pasirašytame dokumente. Įspėjime siūloma išspręsti ginčą gera valia: pirma, ieškovė siūlo prikti minėtą 5,23 ha žemės sklypą, atsakovei primokant 48 158,00 Eur (prie jau sumokėtų 51842,00 Eur), antra, atsakovė atsisako pirkti minėtą 5,23 ha žemės sklypą, o ieškovė grąžina atsakovei sumokėtus 51 842,00 Eur. Iš atsakovės 2022-06-08 atsakymo matyti, kad atsakovė su ieškovės pasiūlymu baigti ginčą jos siūlomomis sąlygomis nesutiko. Ieškovė kreipėsi į teismą dėl 2022-05-09 preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, o atsakovė – dėl avanso netesybų pagal minėtą preliminarią pirkimo pardavimo sutartį priteisimo.

127. Ieškovė nurodė, kad tarp šalių 2022 m. gegužės 9 d. sudaryta preliminarioji sutartis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, todėl turi būti pripažinta niekine ir negaliojančia CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu. Ieškovė nurodė, kad preliminariojoje sutartyje pirkimo-pardavimo dalyku nurodytas nekilnojamojo turto objektas - srutų rezervuarai - negali būti civilinės apyvartos objektu, nes sutarties sudarymo metu nebuvo suformuoti kaip daiktai, preliminariojoje sutartyje šalys gali susitarti dėl būsimo daikto pardavimo, tačiau jie turi būti sukurti teisėtai, nepažeidžiant įstatymo reikalavimų. Be to, preliminariojoje sutartyje nurodytas kaip būsimos pirkimo pardavimo sutarties objektas „žemės sklypas 0,5 ha link kelio pusės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)“, tačiau šiuo unikaliu numeriu pažymėtas žemės sklypas yra 2,75 ha ploto, prie ginčo sutarties nėra pridėtas planas, 0,5 ha žemės sklypas nėra suformuotas, nenurodytos šios sklypo dalies ribos, dislokacija. Baigiamųjų kalbų metu atsakovės atstovas advokato padėjėjas M. C. dėl ieškovės reikalavimo pripažinti sandorį negaliojančiu, kaip prieštaraujantį imperatyviosioms teisės normoms, nepasisakė ir nurodė, kad ieškovė tokių argumentu bylos nagrinėjimo metu neišdėstė. Tačiau iš ieškovės ieškinio matyti, kad jau ieškinyje ieškovė prašė pripažinti ginčo sandorį negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu, o atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė nesutikimo su šiuo reikalavimu argumentus.

129. CK 1.80 straipsnio 1 daliai taikyti būtina konstatuoti dviejų sąlygų visetą: kad teisės norma yra imperatyvi ir kad šios normos pažeidimo pasekmė yra sandorio negaliojimas. Sprendžiant dėl abiejų šių sąlygų esminę reikšmę turi ne lingvistinė normos išraiška, o interesas, kurio apsaugą ji užtikrina. Imperatyvioji teisės norma CK 1.80 straipsnio prasme yra tokia, kuria siekiama apsaugoti visos visuomenės interesus, todėl aiškinantis normos imperatyvumą turi būti nustatyta, ar egzistuoja viešasis interesas, kuriam užtikrinti ji skirta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. gegužės 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-263/2005; 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-432/2008; 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-14/2010). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad teisės norma, kurioje nėra aiškiai išreikšto imperatyvo, gali būti pripažįstama imperatyvia įvertinus jos tikslus ir uždavinius, objektą ir interesą, kurį ta teisės norma gina, taip pat tos teisės normos sisteminius ryšius su kitomis normomis ir kt. Kita vertus, vien privalomojo teisės normos pobūdžio konstatavimas nepakankamas pripažinti, kad ją pažeidžiantis sandoris yra niekinis, jeigu privaloma taisyklė saugo tik privačius civilinės apyvartos dalyvių interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-511/2014).

130. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktika dėl preliminariosios sutarties instituto yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas, kt.).

131. Paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip tos turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tai – organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tokia sutartimi nė viena iš šalių neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

132. Pirkimo pardavimo sutarties požymius atitinka ne bet koks daikto kitai šaliai perdavimas, o tik perdavimas nuosavybės teise. CK 4.37 straipsnio 1 dalis nuosavybės teisę apibrėžia per jos turinį: nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Taigi, galima teigti, kad nuosavybės teisė – subjektinė teisė, atsirandanti teisės normų pagrindu, įvykus tam tikram juridiniam faktui arba jų deriniui, ir duodanti galimybę jos turėtojui savo nuožiūra, kiek leidžia objektyviosios teisės normų nustatytos ribos, tam tikrą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti. Tai reiškia, kad tam, jog viena šalis galėtų daiktą perduoti nuosavybės teise kitai šaliai, ji visų pirma turi nuosavybės teisę į tą daiktą turėti. Nuosavybės teisė yra įgyjama CK 4.47 straipsnyje nustatytais pagrindais. Taigi, nuosavybės teises perduodanti šalis turi būti teisėta daikto savininkė, ji turi aiškiai išreikšti valią perduoti nuosavybės teises. Todėl teismas sutinka su ieškove, kad šalims sudarant daikto pirkimo pardavimo sutartį, daikto pardavėjas privalo turėti nuosavybės teisę į parduodamą daiktą, tačiau iš kasacinio teismo formuojamos praktikos matyti, kad toks reikalavimas pardavėjui nėra taikomas, sudarant preliminarią daikto pirkimo pardavimo sutartį, kas ją visų pirma ir skiria nuo pirkimo pardavimo sutarties.

133. Nagrinėjamu atveju, šalims sudarant 2022-05-09 preliminarią sutartį, egzistavo objektyvios priežastys, dėl kurių pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta: ieškovė neturėjo subjektinės teisės į daiktą, kuris nebuvo įstatymo nustatyta tvarka suformuotas ir identifikuotas kaip atskiras civilinės apyvartos objektas, dėl šios aplinkybės tarp šalių ginčo nėra. Tačiau ši aplinkybė nebuvo kliūtis šalims pasirašyti preliminarią daikto pirkimo pardavimo sutartį, nes ikisutartinėje stadijoje šalys gali susitarti dėl daikto pardavimo, kuris dar nėra suformuotas ir identifikuotas kaip atskiras civilinės apyvartos objektas, o tai bus padaryta ateityje. Tokia teisinė situacija yra aptarta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. priimtoje nutartuje civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015.

134. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 išaiškinta, kad preliminariojoje sutartyje turi būti įvardytas konkretus būsimos sutarties objektas, kuris, sudarant preliminariąją sutartį, gali būti aiškiai identifikuotas arba gali būti susitarta jį tiksliai identifikuoti ateityje. Be to, tam tikrais atvejais būtina įvertinti konkretaus būsimos pagrindinės sutarties objekto specifiką. Pavyzdžiui, žemės sklypas yra specifinis civilinės apyvartos ir pirkimo–pardavimo objektas, kuris pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti turi būti suformuotas kaip kadastrinis vienetas: pagal Žemės įstatymo 14 straipsnį bet kurios rūšies žemės sandorio sudėtinė dalis yra žemės sklypo planas, patvirtintas valstybinės žemėtvarkos tarnybos; žemės sklypo plane nurodoma sklypo ribos (gretimybės), dislokacija, dydis, o jei parduodama sklypo dalis – dalies dydis, dislokacija, ribos (gretimybės), kiti duomenys.

135. Nagrinėjamu atveju (kaip nurodyta minėtoje kasacinio teismo nutartyje) nagrinėjamoje byloje ginčo šalys tarėsi me tik dėl srutų rezervuarų,bet ir dėl 0,5 ha dėl žemės sklypo pirkimo pardavimo. Taigi buvo galimos dvi situacijos: pirma, atsakovė galėjo pirkti idealiąją žemės sklypo dalį ir tapti ieškovė bendraturčiu; antra, atsakovė, nenorėdama tapti bendrosios nuosavybės teisės dalyviu, o ieškovei norint parduoti sklypo dalį, jai priklausantis yra 2,75 ha ploto žemės sklypas galėjo būti padalytas į du atskirus sklypus, laikantis žemės santykius reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų, šiam susitarimui įgyvendinti reikėjo padalyti ieškovei priklausantį 2,75 ha ploto žemės sklypą ir suformuoti atsakovės pageidaujamaą žemės sklypą – 0,5 ha ploto. Peliminarioje sutartyje šalims sudarius tokį susitarimą, 0,5 ha žemės sklypas, kurį ieškovė pagal nurodytą sutartį įsipareigojo parduoti atsakovei, turėjo būti suformuotas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre iki pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Aplinkybė, kad pasirašant 2022-05-09 preliminarią sutartį, nebuvo žemės pirkimo pardavimo sutarties objekto (Žemės įstatymo 14 straipsnis), nesudaro teisinio pagrindo pripažinti 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia, nes suformuoti atskirą 0,5 ha žemės sklypą ieškovė galėjo iki pagrindinės sudarties sudarymo.

136. Atsiželgiant į išdėstytsi motyvus, teismas daro išvadą, kad nėra įstatyminio pagrindo šalių sudarytą 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia, vadovaujantis CK 1. 80 straipsnio 1 dalies pagrindu.

137. Ieškovė taip pat pašo pripažinti 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį, vadovaujantis CK 1.91 straipsnio pagrindu, kaip sudarytą dėl apgaulės. CK 1.91 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad dėl apgaulės sudarytas sandoris gali būti teismo pripažintas negaliojančiu pagal nukentėjusiojo ieškinį. Šio straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad apgaulė taip pat gali būti sandorio šalies tylėjimas, t. y. aplinkybių, kurias žinodama kita sandorio šalis nebūtų sudariusi sandorio, nuslėpimas, jeigu, vadovaujantis protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principais, tos aplinkybės turėjo būti atskleistos kitai šaliai, arba aktyvūs veiksmai, kuriais siekiama suklaidinti kitą sandorio šalį dėl sandorio efekto, jo esminių sąlygų, sandorį sudarančio asmens civilinio teisinio subjektiškumo bei kitų esminių aplinkybių.

141. Ieškovė bylos nagrinėjimo metu įrodinėjo, kad atsakovės atstovas L. J. L., pas ją atvykęs 2022-05-09 ryte, liepė jai skubiai pasirašyti ant dokumento, kuris yra reikalingas pateikti bankui, kad galėtų sumokėti jai pinigus pagal 2022-04-17 d. „Sutartis Priedas“. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad labai skuba į banką, todėl neturi laiko laukti, kada ieškovė perskaitys tą dokumentą, patikino, kad niekas nesikeičia ir vienas egzempliorius bus jai paliktas. Ieškovė, neperskaičiusi rašto, pasirašė, būdama įsitikinusi, kad pasirašytas raštas skirtas bankui dėl pinigų gavimo ir tik vėliau, perskaičiusi dokumentą, suprato, kad pasirašė 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį.

142. Teismas, visų pirma, pažymi, kad tokios ieškovės nurodytos aplinkybės nėra patvirtintos jokiais kitais, išskyrus jos paaiškinimą, įrodymais. Iš šalių elgesio iki sutarties sudarymo matyti, kad jau nuo 2009 metų šalys pradėjo derybas dėl 5,23 ha ieškovei priklausančio žemės sklypo, kuriame buvo įrengti, bet neįteisinti srutų kaupimo rezervuarai. Atsakovės atstovas visada laikėsi pozicijos, kad šį žemės sklypą atsakovė pageidavo įsigyti dėl jame esančių srutų kaupimo rezervuarų, kurie nebuvo įteisinti. Iš 2011 m. kovo 15 d. sutartyje nurodytų sąlygų matyti, kad ieškovė buvo įsipareigojusi parduoti atsakovei 5,23 ha žemės sklypo su įteisintais srutų kaupimo rezervuarais. Ieškovė bylos nagrinėjimo metu nurodė, kad dėjo pastangas įteisnti srutų kaupimo rezervuarus, tačiau to padaryti jai nepavyko, ji apie tai informavo atsakovę, todėl vėlesniuose susitarimuose ji neprisiėmė įsipareigojimo įteisinti srutų kaupimo rezervuarus ir tokio jos įsipareigojimo numatymas 2022-05-09 preliminarioje sutartyje yra nelogiškas.

143. Tačiau į bylą nėra pateikta jokių duomenų, kad atsakovė būtų informuota apie negalimumą įteisinti srutų kaupimo rezervuarus. Po 2014 metų ieškovė net trijose susitarimuose su atsakove prisiėmė pareigą įteisinti srutų kaupimo rezervuarus ir juos parduoti atsakovei - tai 2022-04-17 šalių pasirašytas dokumentas ,,Sutartis Priedas‘‘, 2022-04-29 preliminarioji pirmimo pardavimo sutartis, 2022-05-09 šalių sudaryta preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis. Nors ieškovė nurodė, kad paskutinius du dokumentus ji pasirašė jų neskaičiusi, atsakovės atstovui neleidus perskaityti teksto, teismas daro išvadą, kad vadovautis tokiais ieškovės paaiškinimais nėra pagrindo. Kaip jau buvo minėta, visų pirma ši aplinkybė nepatvirtina jokiais kitais įrodymais. Jei, kaip teigia ieškovė, ji nesigilino į surašytų ikisutartinėje stadijoje dokumenų turinį, ieškovė nebūtų ir po 2022-04-17 susitarimo, ir po 2022-04-29 preliminarios pirkimo pardavimo sutarties padariusi prierašus dėl sąlygų tikslinimo. Ši aplinkybė rodo, kad ieškovė domėjosi susitarimų turiniu ir reiškė dėl jų pastabas.

144. Ieškovė nurodė, kad atsakovės atstovas, būdamas verslo subjektas, turintis patirties verslo, derybų, sutarčių rengimo srityje, žinodamas apie negalimumą įvykdyti sandorį dėl neegzistuojančio pirkimo objekto (srutų rezervuarų), galintis numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius, pasinaudodamas tuo, kad ieškovė yra garbaus amžiaus, neturi teisinių žinių, juo pasitiki, sąmoningai suorganizavo skubaus dokumentų pasirašymo situaciją ir taip išgavo ieškovės parašą apgaulės būdu. Tačiau tokie teiginiai nepatvirtinti jokiais į bylą pateiktais įrodymais. Priešingai, iš padarytų prierašų ant 2022-04-17 ir 2022-04-29 susitarimų matyti, kad atsakovė aktyviai derėjosi, reiškė savo pastabas raštu, pati kreipės į valstybės institucijas dėl žemės sklypo pardavimo (į Nacinalinę žemės tarnybą). Ieškovės padaryti prierašai po minėtais dokumentai rodo, kad ji nepasitikėjo atsakovės atstovu ir rašytinėmis, o ne žodinėmis pastabomis siekė išdėstyti savo poziciją dėl būsimos pirkimo pardavimo sutarties sąlygų. Atkreiptas dėmesys į tai, kad ieškovei priklauso eilė žemės sklypų, byloje nėra duomenų, kad ji būtų pavedusi kitiems asmenims jais rūpintis, valdyti, disponuoti. Nors ieškovė nurodė, kad pati atsakovė, siūlydama jai už žemės sklypą su rezervuarais didesnę kainą, siekė nukreipti jos dėmesį nuo 2022-05-09 preliminariosios sutarties pasirašymo, byloje nėra jokių duomenų, kad kainą didino atsakovė. Priešingai, ant 2022-04-17 ir 2022-04-29 susitarimų padaryti įrašai liudija, kad pardavimo objekto kainos didinimo iniciatorė buvo ieškovė, kas atitinka atsakovės atstovo L. J. L. paaiškinimus.

145. Kaip jau buvo minėta, tikerieji šalių ketinimai sudarant sutartis vertinami atsižvelgiant ir į šalių elgesį ir po sutarties sudarymo. Pasirašius 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį, atsakovės atstovas L. J. L. nurodė, jog ieškovė pradėjo reikalauti, kad atsakovė sumokėtų kainos dalį už srutų rezervuarus, nors pagal 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį atsakovė privalėjo juos sumokėti ieškovei pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo dieną, bet ne vėliau kaip per 7 darbo dienas. Atsakovei nesumokėjus likusių pinigų iki 2022-05-05, atsakovės teigimu, ji gavo ieškovės atstovės įspėjimą ir pradėjo ginčyti 2022-05-09 preliminarią sutartį. Iš ieškovės atstovės advokatės D. O. įspėjimo dėl 2022-05-09 preliminarios sutarties pirkimo pardavimo neteisėtumo matyti, jog įspėjime nurodyta, kad atsakovė elgiasi nesąžiningai, nesumokėdama liksios pingų sumos iki 2022-05-05 dienos pagal 2022-04-17 susitarimą. Ieškovės įspėjime siūloma ginčą spręsti gera valia: pirma, ieškovė siūlo pirkti minėtą 5,23 ha žemės sklypą, atsakovei primokant 48 158,00 Eur (prie jau sumokėtų 51 842,00 Eur), t.y. viso 100 000,00 Eur, antra, atsakovė atsisako pirkti minėtą 5,23 ha žemės sklypą, o ieškovė grąžina atsakovei sumokėtus 51 842,00 Eur. Aplinkybė, kad ieškovė, 2022-04-17 ir 2022-04-29 susitarimuose padidinusi tiek srutų rezervuarų, tiek žemės sklypo kainą, kuri galutiniame variante siekė 100 000,00 Eur, pasiūlė atsakovei išspręsti ginčą, parduodant žemės sklypą be įteisintų srutų kaupimo rezervuarų, rodo, kad ieškovė siekė atsakovei parduoti 5,23 ha žemės sklypą be įteisintų srutų rezervuarų už 100 000,00 Eur.

146. Nors ieškovė teigė, kad padidinti kainą už perkamą turtą siūlė ne ji, bet atsakovė, tokie jos argumentai nelogiški ir mažai tikėtini, tuo labiau, kad 2022-04-29 buvo išreikšta ieškovės valia turto kainą padidinti iki 100 000,00 Eur. Šią aplinkybę patvirtina ir duomenys iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Šiaulių skyriaus. Iš jos pateiktos informacijos matyti, kad skyriuje 2022-04-25 buvo gautas ieškovės pranešimas apie sprendimą parduoti 5,23 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą adresu (duomenys neskelbtini), tačiau pažyma dėl sklypo pardavimo jai nebuvo išduota, nes ji 2022-05-09 tam pačiam žemės sklypui pateikė naują pranešimą, kuriame paprašė ankstesnį pranešimą laikyti negaiojančiu, nes keičia kainą.

147. Ieškovė savo elgesį dėl to, kad neperskaitė 2022-05-09 preliminariosios sutarties prieš ją pasirašydama, motyvuoja ir tuo, kad ji prieš sutarties pasirašymą sunkiai sirgo ir gydėsi. Tačiau iš ieškovės pateiktų medicininių dokumentų matyti, kad jos ligos nebuvo susijusios su psichiniais sutrikimais, todėl vertinti ieškovės būklę kaip objektyvią prižastį, dėl ko ji negalėjo susipažinti su pasirašomos sutartries tekstu ar jo nesuprato, nėra pagrindo. Prieš sutarties pasirašymą patirti susirgimai, ieškovei pasirašius 2022-05-09 preliminarią sutartį ir negavus likusios sumos už parduodamą turtą, įvertinus jai nepalankius sutarties padarinius, nesutrukdė ieškovei itin operatyviai kreiptis teisinės pagalbos.

148. Ieškovė bylos nagrinėjimo metu taip pat nurodė, kad 2022-05-09 preliminarioje sutartyje nepagrįstai nurodyta, kad 0,5 ha sklypą ji ketino parduoti atsakovei, nes su tokia sąlyga ji nebūtų sutikusi. Iš 2022-04-17 šalių susitarimo matyti, kad ieškovė nesutiko papildomai parduoti 0,5 ha žemės iš jos gretimais esančio 2,7500 ha ploto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) tarp fermos ir kelio, todėl šalys susitarė, kad atsakovė pirks tik 5,23 ha žemės sklypą, o ateityje ieškovė išmainys šio UAB „Agrarė“ nusipirkto žemės sklypo dalį (0,5 ha) į 0,5 ha žemės iš 2,7500 ha ploto jos nuosavos žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) prie prūdo iš miško pusės, ką patvirtina ir ieškovės ant „Sutartis Priedas“ padarytas prierašas „0,5 ha mes keičiame prie prūdo iš miško pusės‘‘.

149. Tačiau dėl ieškovės nurodytų aplinkybių teismas pažymi, kad dar 2011m. kovo 15 d. šalių sudarytoje sutartyje ieškovė buvo padariusi prierašą, kad gavo iš atsakovės 4000,00 Lt avansą už 0,5 ha parduodamą žemės sklypą. Tiek 2022-04-29, tiek 2022-05-09 preliminarioje sutartyje nurodyta, kad šalys tarėsi ne dėl 0,5 ha sklypo mainų, o pardavimo. Todėl teismas daro išvadą, kad šalių galutinis susitarimas buvo dėl 0,5 ha žemės sklypo pirkimo pardavimo.

150. Ieškovė nurodė, kad ji niekada nebūtų sutikusi su 2022-05-09 sutarties sąlyga dėl jai numatytų sankcijų – avanso dydžio baudos, todėl ši sutartis buvo sudaryta apgaulės įtakoje. Tačiau teismas pažymi, kad ir pasirašant 2022-04-29 preliminarią sutartį ieškovė pasirašė prisimdama įsipareigojimą dėl palūkanų sumokėjimo nuo 2009-04-07 tuo atveju, jei sandoris nebus sudarytas dėl jos kaltės. Nors ieškovė teigia, kad su šia sutartimi nesusipažino, kaip jau buvo minėta, šią jos nurodytą aplinkybę paneigia jos padaryti prierašai dėl sutarties sąlygų patikslinimo.

152. Ieškovė prašo pripažinti 2022-05-09 preliminarią pirkimo pardavimo sutartį taip ir CK 1.90 straipsnio pagrindu – kaip sudarytą dėl suklydimo. Ieškovė nagrinėjamoje byloje įrodinėjo, kad atsakovė tinkamai jos neinformavo apie esmines ginčo sutarties sąlygas, kad buvo apgauta atsakovės atstovo ir dėl sąmoningai atsakovės atstovo suorganizuotos situacijos (atvykimas anksti ryte, skubėjimas į banką, laiko stoka dėl atsakovo atstovo skubėjimo į banką ir dėl to eliminuotas ieškovės susipažinimas su atsakovės atstovo pateiktu pasirašyti dokumentu) ir ieškovei pateiktos atsakovo atstovo melagingos informacijos, kad ieškovės parašo trūksta tik tam, kad atsakovė galėtų išsiimti pinigus ir sumokėti juos ieškovei, ieškovė sudarė sandorį - pasirašė ne ant dokumento, kurio neva (pasak atsakovės atstovo) reikia bankui, o ant 2022 metų gegužės 9 d. preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties. Ieškovė nurodė, kad tokiu būdu suklydo - neteisingai suprato sudaromo sandorio teisinį pagrindą ir turinį ir šis suklydimas buvo esminis. Kaip jau buvo nurodyta, jei ieškovė būtų supratusi, kokį sandorį ir kokiomis sąlygomis sudaro, tai ji pirmiausiai būtų sutartį perskaičiusi ir susipažinusi su jo tekstu, tokio sandorio laisva valia nebūtų sudariusi. Kai suprato kokį sandorį sudarė - iš karto dėjo pastangas sandorį panaikinti (nedelsiant kreipėsi tiek į atsakovės atstovą, tiek į policiją, tiek reiškia ieškinį teismui, prašydama sandorį pripažinti negaliojančiu).

154. Toks CK 1.90 straipsnyje įtvirtinto suklydimo, kaip sandorio negaliojimo pagrindo, aiškinimas formuojamas ir kasacinio teismo praktikoje, kuria remiantis suklydimas – tai neteisingas sudaromo sandorio suvokimas; suklydimo atveju neteisingai suvokiamas sandorio turinys arba neteisingai išreiškiama valia sudaryti sandorį. Dėl suklydimo sudaryti sandoriai turi valios trūkumų; ją nulemia neteisingai suvoktos esminės sandorio aplinkybės arba netiksli valios išraiška. Esminiu laikytinas suklydimas dėl svarbių sudariusiam sandorį asmeniui aplinkybių, kurias teisingai suvokdamas asmuo sandorio nebūtų sudaręs. Dėl suklydimo sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, jeigu konstatuojama, kad suklydimas buvo esminis, t. y. konstatuojama dėl suklydimo fakto ir jo esmingumo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2009; 2014 m. rugsėjo 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-391/2014; 2015 m. vasario 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-77-378/2015; 2018 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-515-1075/2018).

155. Nagrinėjamoje byloje ieškovė, paršydama pripažinti 2022-05-09 sandorį negaliojančiu dėl suklydimo, nurodė tuos pačius argumentus, kaip ir ginčydama sandorį CK 1.91 straipsnio 1 dalies pagrindu. Kadangi teismas pripažino, kad nėra pagrindo pripažinti sandorį negaliojančiu kaip sudarytą dėl apgaulės, išdėstytų argumentų nebekartoja ir konstatuoja, kad sandorio pripažinti negaliojančiu, vadovaujantis CK 1.90 straipsnio 1 dalimi, taip pat nėra pagrindo.

157. Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės priteisti iš ieškovės E. G. 51 842,00 Eur dydžio sumokėtą avansinį mokėjimą, 51 842,00 Eur dydžio baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo ieškinio padavimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos. Kaip jau buvo nurodyta, 2022-05-09 šalių sudarytos preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties 11 punkte nurodyta, kad tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo pardavimo sutartis iki sutarties 3 p. (2022-08-31) numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės, t.y. neparengus dokumentų, reikalingų notarinei sutarčiai, neįregistravus turto ar vengiant ją sudaryti, tai pardavėja per 20 darbo dienų nuo sutarties 3 p. numatyto termino pabaigos privalo grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 5 p. nurodytą avanso sumą, o taip pat sumokėti sumokėto (5 p.) avanso dydžio baudą bei sumokėti aštuonių proc. dydžio metines palūkanas, skaičiuojant jas nuo 2009-04-07 iki visiško atsiskaitymo. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad priešieškinio reikalavimu atsakovė prašo priteisti sumokėta avansą ir avanso dydžio baudą.

158. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

159. Kasacinis teismas tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, išaiškino, kad preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

160. Nagrinėjamu atveju ieškovė nurodė, kad pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties pagal 2022-05-09 preliminarią sutartį ji negalėjo sudaryti dėl objektyvių priežasčių - negalėjo įregistruoti srutų kaupimo rezervuarų. Ieškovė nurodė, kad dėjo pastangas tokiam rezultatui pasiekti - samdėsi architektą, matininką, tikslu įregistruoti vandens telkinius Nekilnojamojo turto registre kaip srutų rezervuarus, jo patarta užpildė deklaraciją apie statybos užbaigimą, prašydama įregistruoti vandens telkinius kaip jos statytus nesudėtingus statinius – srutų kauptuvus. Iš 2014-04-17 VĮ Registrų centro Šiaulių filialo sprendimo Nr. (8.8.8) (duomenys neskelbtini) matyti, kad išnagrinėjus ieškovės prašymą buvo atsisakyta įrašyti nekilnojamųjų daiktų - srutų kaupimo rezervuarų – duomenis. Sprendime nurodyta, kad 2014 m. balandžio 4 d. deklaracijoje teigiama, jog srutų kaupimo rezervuarus pastatė E. G.. Kadangi prašomų įregistruoti statinių plotai didesni, nei 1500 kv.m., todėl šie rezervuarai negali būti laikomi nesudėtingais statiniaisir jų negalima registruoti pagal pareiškėjos deklaraciją apie statybos užbaigimą. Tuo tarpu pagal Statybos techninio reklamento STR 1.01.07.:2010 ,,Nesudėtingi statiniai‘‘ 2 lentelės eil. Nr. 7 nustatyta, kad nesudėtingais statiniais laikomi tokie srutų kauptuvai, kurių plotas mažesnis arba lygus 1500 kv.m. Be to, ieškovės pateikta deklaracija negali būti pagrindu srutų rezervuarų kadastro duomenų įrašymui Nekinojamojo turto registre todėl, kad šių daiktų kadastro duomenų byloje užfiksuota, kad jie pastatyti 1985-1987 metais. Iš 2014-04-18 VĮ Registrų centro Šiaulių filialo sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad ieškovės prašymas įregistruoti nuosavybės teises į srutų kaupimo rezervuarus atmestas. Sprendime nurodoma, kad prašomų Nekinjamojo turo registre neįregistruotas pats nekilnojamasis daiktas, todėl daiktinės teisės į jį negali būti įregistruotos.

161. Ieškovė nurodė, kad srutų kaupimo rezervuarai neatitiko įstatymo reikalavimų, keliamų tokiems statiniams įregistruoti. Pagal CK 4.103 straipsnio 1 dalies normą savavališkai arba nesavavališkai, tačiau pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, statomu ar pastatytu statiniu draudžiama naudotis ar juo disponuoti (parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.). Taigi, savavališkai ar pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus pastatytas statinys negali būti civilinės apyvartos objektu, atitinkamai negali būti ir nuosavybės teisės objektu ir nuosavybės teisė į tokį statinį CK 4.47 straipsnio 4 punkte nurodytu pagrindu negali būti įgyjama.

162. Ieškovė taip pat nurodė, kad nuosavybės teisė įgyjamosios senaties būdu gali būti pripažįstama tik į teisiškai įregistruotus objektus, o ieškovei priklausančių vandens telkinių plotas yra per didelis, kad jie galėtų būti įregistruoti kaip srutų kaupimo rezervuarai. Statiniai, kaip nekilnojamieji daiktai, yra nekilnojamojo turto kadastro objektai, jie formuojami Statybos įstatymo nustatyta tvarka. Jei statinio nuosavybės teisė jo valdymo pradžios metu ir dabar neįteisinta, jai įteisinti taikomi šiuo metu galiojantys teisės aktai, nustatantys statybai keliamus reikalavimus. Kaip jau buvo nurodyta, archyve nėra Kuršėnų tarybinio ūkio melioracijos (drėkinimas srutomis) srutų kaupimo rezervuarų, laistymo sistemos priėmimo eksploatuoti aktų, nėra statybos leidimų, šiai dienai gauti statybos leidimą atvirame vandens telkinyje įsirengti srutų kaupimo rezervuarą neįmanoma, nes mėšlas ir (ar) srutos turi būti kaupiami ir (ar) laikomi taip, kad būtų išvengta paviršinio ir požeminio vandens taršos, sumažinta oro tarša

166. Nustačius, kad preliminariosios sutarties šalis nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, kyla atsakomybės pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikymo bei šios atsakomybės apimties, nuostolių bei jų dydžio nustatymo, preliminariojoje sutartyje nustatytų netesybų (baudos) ir nuostolių santykio klausimai.

167. Nuostolių sąvoka yra įtvirtinta CK 6.249 straipsnyje, kurio 1 dalyje nustatyta, kad žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų; piniginė žalos išraiška yra nuostoliai; jeigu šalis nuostolių dydžio negali tiksliai įrodyti, tai jų dydį nustato teismas. Taigi nuostoliai yra piniginė žalos išraiška ir jie skirstomi į tiesioginius nuostolius bei negautas pajamas.

168. Netesybų samprata įtvirtinta CK 6.71 straipsnyje. Pagal šio straipsnio 1 dalį netesybos apibrėžiamos kaip įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai). Netesybos gali būti nurodytos konkrečia pinigų suma arba užtikrinamosios prievolės sumos procentu (CK 6.71 straipsnio 2 dalis).

169. Kai pareiškiamas reikalavimas atlyginti nuostolius, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą (CK 6.73 straipsnio 1 dalis). Jeigu netesybos aiškiai per didelės arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau tik tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo (CK 6.73 straipsnio 2 dalis). Šios CK 6.73 straipsnio nuostatos reiškia, kad tais atvejais, kai kreditorius prašo už prievolės netinkamą įvykdymą ir nuostolių, ir netesybų, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą: priteisiamas nuostolių atlyginimas, o jų dydžiu sumažinama netesybų suma. Šis įskaitymo principas, įtvirtintas ir CK 6.258 straipsnyje, reglamentuojančiame sutartinę atsakomybę, taikytinas ir ikisutartiniams susitarimams, kai už įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį neįvykdymą konkrečios preliminariosios sutarties šalys susitarė mokėti netesybas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. kovo 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-53-421/2021)..