Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-218-241/2020

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2020-04-07
Bylos Nr.: e2A-218-241/2020
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Danutė Gasiūnienė, Gintaras Pečiulis, Vigintas Višinskis
Ieškovas: V. D., R. S.

Kategorijos

2.1.3.1Daiktai ir jų rūšys
2.1.6.3Civilinių teisių gynimas
2.6.8.4Preliminarioji sutartis
2.6.11.6Nekilnojamojo daikto pirkimas-pardavimas

Civilinė byla Nr. e2A-218-241/2020Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00848-2018-6Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.3.1; 2.1.6.3; 2.6.8.4; 2.6.11.6 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2020 m. balandžio 7 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Gasiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Viginto Višinskio,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovų V. D. (V. D.) ir R. S. (R. S.) apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. balandžio 23 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-2095-864/2019 pagal ieškovų V. D. ir R. S. ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „NEGRESKO Investicijos“, uždarajai akcinei bendrovei „2A Invest“ dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine, nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą pripažinimo ir hipotekos panaikinimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai V. D. ir R. S. kreipėsi į teismą, prašydami:

1.1. pripažinti automobilio parkavimo vietą – 1/43 dalį negyvenamosios patalpos – automobilių saugyklos, esančios (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše aprašytos 2.1. punkte ir 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariosios sutarties priede pažymėtos Nr. 20, buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), priklausiniu;

1.2. pripažinti ieškovų bei atsakovės BUAB „NEGRESKO Investicijos“ 2014 m. gruodžio 18 d. sudarytą preliminariąją sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi;

1.3. pripažinti ieškovų nuosavybės teisę į automobilio parkavimo vietą – 1/43 dalį negyvenamosios patalpos – automobilių saugyklos, esančios (duomenys neskelbtini), 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariosios sutarties priede pažymėtos Nr. 20;

1.4. panaikinti hipoteką 1/43 daliai negyvenamosios patalpos – automobilių saugyklos, esančios (duomenys neskelbtini), 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariosios sutarties priede pažymėtos Nr. 20.

2. Ieškovai nurodė, kad 2013 m. spalio 5 d. su atsakove UAB „NEGRESKO Investicijos“ sudarė preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo daugiabučiame devynių aukštų gyvenamajame name, kuris statomas atsakovei nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), pastatyti trijų kambarių butą ir sudaryti su ieškovais pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad buto kaina bus 297 900 Lt. 2014 m. gegužės 26 d. ieškovai su atsakove sudarė pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Sutartyje pardavėja UAB „NEGRESKO Investicijos“ patvirtino, kad visą sutarties kainą, t. y. 297 900 Lt ieškovai sumokėjo atsakovei prieš pasirašant 2014 m. gegužės 26 d. pirkimo–pardavimo sutartį.

3. Ieškovai pažymėjo, kad sudarant preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį, šalys aptarė ir automobilio parkavimo vietos įsigijimo sąlygas ir kainą. 2014 m. gruodžio 18 d. ieškovai bei atsakovė sudarė preliminariąją statomos parkavimo vietos sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo daugiabučiame gyvenamajame name (duomenys neskelbtini), pastatyti automobilio parkavimo vietą. Šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutartį, numatant sutarties kainą – 8 000 Lt, kurią ieškovai sumokėjo kartu su buto kaina, t. y. prieš pasirašant pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Atsakovė UAB „NEGRESKO Investicijos“ perdavė ieškovams naudotis parkavimo vietą pagal žodinį susitarimą, tačiau vengia sudaryti pagrindinę parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutartį.

4. Ieškovai nurodė, kad parkavimo vieta pripažintina ieškovų nupirkto buto priklausiniu. Daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) statybos projekte buvo numatyta, kad antžeminėje sklypo dalyje projektuojama viena automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje numatomos 65 automobilių stovėjimo vietos, skirtos gyventojams ir komercinių patalpų lankytojams. Taigi pagal projektą buvo numatyta, kad 58 butams yra suprojektuota ir bus pastatytos ne mažiau kaip po vieną parkavimo vietą. Todėl parkavimo vietos turi atitekti ne bet kam, o būtent daugiabučio namo buto savininkams, nes parkavimo vieta savo funkciniu ryšiu yra susijusi su butu ir pagal savo savybes tarnauja pagrindiniam daiktui (butui). Pažymėjo, kad 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariosios statomos parkavimo vietos sutartyje nebuvo numatyta, jog ieškovams parkavimo vieta parduodama su hipoteka, todėl hipoteka turi būti panaikinta.

5. Atsakovė BUAB „NEGRESKO Investicijos“ su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad 2014 m. gruodžio 18 d. sudaryta sutartis savo turiniu ir prasme yra preliminarioji sutartis, o ne pagrindinė daikto pirkimo–pardavimo sutartis, kadangi šalys įsipareigojo nustatytais terminais sudaryti pagrindinę sutartį, pagal kurią atsakovė parduotų, o ieškovai pirktų parkavimo vietą. Šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje nebuvo numatytas jos įvykdymo terminas, todėl pagrindinė daikto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Šalys per šį terminą pagrindinės sutarties nesudarė, todėl prievolė ją sudaryti yra pasibaigusi. Be to, 2015 m. rugsėjo 23 d. nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos ir pažymos apie statybos užbaigimo akto pagrindu buvo suformuotas naujas nebaigtas statyti nekilnojamasis daiktas – automobilių saugykla, kurioje yra ir ginčo parkavimo vieta. Registro įrašas galioja nuo 2016 m. birželio 8 d., tačiau net ir pasibaigus preliminariosios sutarties vykdymo terminui, ieškovai nesiėmė jokių veiksmų sutartiniams santykiams išviešinti.

6. Atsakovė pažymėjo, kad byloje nėra duomenų, kad ieškovai 2014 m. gruodžio 18 d. preliminarios sutarties sudarymo dieną sumokėjo parkavimo vietos kainą (8 000 Lt). Nėra jokio pagrindo pripažinti automobilio parkavimo vietą ieškovų nuosavybės teise valdomo buto priklausiniu, kadangi ieškovai neįrodė jų funkcinio ryšio. Nei viena iš sudarytų sutarčių dėl buto pirkimo–pardavimo nenumatė parkavimo vietos pirkimo kaip priklausinio.

7. Atsakovė UAB „2A Invest“ su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad yra suteikusi UAB „NEGRESKO Investicijos“ paskolas, tačiau suėjus kredito sutartimis nustatytiems paskolos grąžinimo terminams, kredito gavėja UAB „NEGRESKO Investicijos“ nepajėgė vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų. Kredito gavėjai negrąžinus skolos kredito sutartimi nustatytais terminais buvo susitarta dėl papildomo paskolos grąžinimo garanto – statomų gyvenamųjų ir negyvenamų patalpų sutartinės hipotekos. Sudarant įkeitimo sutartį UAB „NEGRESKO Investicijos“ buvo visų parkavimo vietų savininkė. Hipotekos sutartis buvo sudaryta tik po to, kai statomas statinys buvo suformuotas kaip savarankiškas turto objektas ir įregistruotas.

8. Atsakovė pažymėjo, kad ji pirmą paskolą UAB „NEGRESKO Investicijos“ suteikė 2014 m. gegužės 30 d. kredito sutartimi, hipotekos sutartis buvo sudaryta 2015 m. rugsėjo 16 d. Taigi UAB „2A Invest“ objekto statybos finansuotoja tapo anksčiau už ieškovus, jeigu tokia jų pozicija būtų laikoma pagrįsta, ir tai UAB „2A Invest“ įformino įkeitimo sutartimi, kuri buvo išviešinta. Be to, ieškovai painioja dvi faktines aplinkybes, t. y. namo išorėje esančias automobilių stovėjimo vietas, kurios turėjo būti įrengtos namo eksploatacijai skirtame sklype, ir stovėjimo vietas, įrengtas automobilių saugykloje, kuri yra atskiras nekilnojamasis objektas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

9. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. balandžio 23 d. sprendimu ieškinį atmetė; ieškovų atstovei advokatei J. V. grąžino70 Eur sumokėtą žyminį mokestį.

10. Teismas nustatė, kad 2013 m. spalio 5 d. tarp ieškovų ir atsakovės UAB „NEGRESKO Investicijos“ buvo sudaryta preliminarioji statomo buto pirkimo–pardavimo sutartis, kurios pagrindu UAB „NEGRESKO Investicijos“ įsipareigojo šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais pastatyti trijų kambarių butą ketvirtame namo aukšte (duomenys neskelbtini), o ieškovai įsipareigojo sumokėti atsakovei 297 900 Lt buto kainą. Ieškovai 2013 m. gruodžio 5 d. ir 2014 m. vasario 18 d. atliko mokėjimus į atsakovės sąskaitą, atitinkami 93 700 JAV dolerių ir 1 800 JAV dolerių. 2014 m. gegužės 26 d. ieškovai su atsakove sudarė buto (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje nurodyta, kad buto kaina (297 900 Lt) buvo sumokėta prieš pasirašant sutartį. 2014 m. gruodžio 18 d. tarp ieškovų ir atsakovės UAB „NEGRESKO Investicijos“ buvo sudaryta preliminarioji statomos parkavimo vietos sutartis, kurios pagrindu atsakovė įsipareigojo sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais pastatyti automobilio parkavimo vietą, kuri bus namo rūsyje ir pažymėta indeksu 20, o ieškovai įsipareigojo sumokėti už parkavimo vietą 8 000 Lt kainą. Preliminariosios sutartyje nurodyta, kad pirkėjai šią kainą sumokėjo UAB „NEGRESKO Investicijos“ šios sutarties sudarymo dieną.

11. Teismas nurodė, kad automobilių saugykla, įskaitant parkavimo vietą, esanti (duomenys neskelbtini), buvo įregistruota viešajame registre kaip atskiras turtinis vienetas tik 2016 m. birželio 8 d. Atsižvelgiant į tai, taip pat įvertinus preliminariosios sutarties turinį, akivaizdu, jog ginčo sutartyje šalys susitarė dėl būsimo objekto – parkavimo vietos (automobilių saugyklos dalies) pirkimo–pardavimo, kadangi ginčo sutarties sudarymo metu parkavimo vieta kaip objektas dar neegzistavo. Atitinkamai negalėjo būti realiai perduota ir ieškovams naudotis dėl šio objekto faktinio nebuvimo ginčo sutarties sudarymo metu. Todėl 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariosios sutarties sudarymo metu parkavimo vieta negalėjo būti nuosavybės teisės perleidimo objektu, t. y. negalėjo būti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties objektu.

12. Teismas nurodė, kad preliminariojoje sutartyje ginčo šalys aiškiai susitarė, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta tik pardavėjui iki 2015 m. kovo 31 d. atlikus parkavimo vietos statybos darbus, jį įregistravus kaip atskirą turtinį vienetą bei raštu apie šių įsipareigojimų įvykdymą pranešus pirkėjams. Be to, teismo posėdžio metu ieškovų atstovė nurodė, kad ieškovai su atsakove pirmiausia derėjosi dėl vietos antžeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje prie namo (duomenys neskelbtini). Pakeitus projektą 2014 m. balandžio mėn. ir paaiškėjus, kad antžeminės aikštelės nebus, ieškovai su atsakove 2014 m. gruodžio 18 d. sudarė preliminariąją statomos parkavimo vietos sutartį. Taigi sutarties sudarymo metu ieškovai ir patys buvo suinteresuoti įsigyti jau faktiškai esantį, o ne statomą daiktą. Todėl ginčo sutartyje įtvirtintos sąlygos atitinka būtent preliminariosioms sutartims taikytinas sąlygas, o šalių valia buvo susitarti dėl pagrindinės parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje.

13. Teismas pažymėjo, kad į bylą pateikti 2013 m. gruodžio 5 d. ir 2014 m. vasario 18 d. mokėjimų nurodymai, kurių paskirtis – mokėjimas pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, nėra pakankami išvadai, kad jie buvo ketinamos įsigyti parkavimo vietos kainos sumokėjimas. Mokėjimo nurodymo, kuris būtų atliktas 2014 m. gruodžio 18 d., ieškovai į bylą nepateikė.

14. Teismas sprendė, kad ieškovai, prašydami pripažinti automobilio parkavimo vietą buto, esančio (duomenys neskelbtini), priklausiniu, neįrodė nei vieno Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.13 straipsnio 2 dalyje, 4.19 straipsnyje, nei teismų praktikoje suformuotų pagrindinio daikto priklausinio požymių, savybių ar kriterijų. Iš 2013 m. spalio 5 d. preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo ir 2014 m. gegužės 26 d. pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarčių turinio matyti, kad jos neapėmė ginčo parkavimo vietos. Todėl ieškovai nei preliminariąja, nei pagrindine buto pirkimo–pardavimo sutartimi nesusitarė, kad perkant butą ir sumokant jo kainą, kartu įgyja automobilio parkavimo vietą. Parkavimo vietą jie siekė įsigyti sudarydami atskirą sutartį, o tai patvirtina preliminariosios sutarties sudarymas.

15. Teismas pažymėjo, kad ieškovai neįrodė, jog automobilių parkavimo vieta yra tiesiogiai susijusi funkciniu ryšiu su butu, esančiu (duomenys neskelbtini), kadangi automobilių saugykla įregistruota kaip atskiras turtinis vienetas. Taip pat nėra aiškus ir parkavimo vietos ryšys su ieškovų butu. Ieškovų butas yra (duomenys neskelbtini), o parkavimo vieta – (duomenys neskelbtini), t. y. parkavimo vieta nutolusi nuo ieškovų buto. Ieškovai nenurodė kokia yra bendra gyvenamosios patalpos – buto ir automobilio parkavimo vietos ūkinė paskirtis, kokiu būdu parkavimo vieta tarnauja butui, todėl neaišku, kokiu būdu ir kokiomis savybėmis ši parkavimo vieta tarnauja pagrindiniam daiktui. Aplinkybė, kad ieškovai faktiškai naudojosi parkavimo vieta, negali būti vertinama kaip suteikianti pagrindą pripažinti šį daiktą priklausiniu.

16. Teismas atmetė ieškovų teiginį, kad pagal 2015 m. sausio 1 d. įsigaliojusį Statybos techninį reglamentą STR 2.06.04:2011 „Gatvės. Bendrieji reikalavimai“ vienam butui privalo tekti ne mažiau kaip po vieną parkavimo vietą, motyvuodamas tuo, kad minėti reikalavimai taikytini užsakovui, projektuotojui ar statytojui ir jokių būdu neapibrėžia buto savininko nuosavybės teisės į automobilio parkavimo vietą. Be to, nurodytos Statybos techninio reglamento normos net negali būti taikomos, kadangi statybos leidimas automobilių saugyklai statyti išduotas 2014 m. balandžio mėn., o ieškovų nurodytas poįstatyminis teisės aktas įsigaliojo tik 2015 m. sausio 1 d.

17. Teismas sprendė, jog nors preliminariosios sutarties šalys preambulėje nurodė, kad sutartis yra sudaroma CK 6.165 ir 6.401 straipsnių pagrindais, tačiau preliminariosios sutarties turinys (dalykas, sudarymo tikslas, šalių teisės bei pareigos) leidžia daryti išvadą, jog šalys sudarė įprastą preliminariąją sutartį, kuri neturi jokių CK 6.401 straipsnyje nurodytos specialiosios preliminariosios sutarties požymių. Atmetus ieškovų argumentus dėl parkavimo vietos pripažinimo ieškovų buto priklausiniu, nesant pakankamai duomenų, kad ieškovai sumokėjo preliminariojoje sutartyje numatytą kainą bei nenustačius pagrindų taikyti CK 6.401 straipsnio nuostatas, atmestinas kaip neįrodytas ieškovų argumentas, kad jie finansavo atsakovės UAB „NEGRESKO Investicijos“ vykdomas statybas, įskaitant ginčo parkavimo vietos statybą.

18. Teismas nurodė, kad padarius išvadą, jog preliminarioji sutartis negali būti pripažinta pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, suteikiančia ieškovams nuosavybės teisę į parkavimo vietą, nėra pagrindo konstatuoti, kad UAB „2A Invest“ sutartine hipoteka suvaržė ieškovams priklausantį nekilnojamąjį daiktą. Todėl ieškovų reikalavimas panaikinti hipoteką netenkinamas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

19. Ieškovai prašo Vilniaus apygardos teismo 2019 m. balandžio 23 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys atmestas, panaikinti ir ieškinį tenkinti. Skundas grindžiamas šiais argumentais:

19.1. Aplinkybė, kad automobilių parkavimo vietos, kaip atskiro įregistruoto daiktinių teisių objekto, ieškovams sudarant su atsakove preliminariąsias buto ir parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutartis bei pagrindinę buto prikimo–pardavimo sutartį nebuvo, o vėliau automobilio parkavimo aikštelė buvo suformuota kaip atskiras objektas ir įregistruotas registre, nepaneigia ieškovų nuosavybės teisių į parkavimo vietą. Akivaizdu, kad ieškovų tikroji valia buvo įgyti nuosavybės teise parkavimo vietą, sumokant už ją sutartyje nustatytą kainą, o atsakovės tikroji valia buvo parduoti parkavimo vietą, t. y. gauti iš ieškovų parkavimo vietos kainą, pastatyti ją ir perduoti ieškovams. Be to, preliminariosios sutarties dalykas buvo būsima automobilio parkavimo vieta ir šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį, aiškiai susitarė ir nurodė, kad ji yra sudaroma remiantis CK 6.165 ir 6.401 straipsniais. Taigi parkavimo vietos statybos buvo finansuojamos ieškovų lėšomis, nes jie sumokėjo atsakovei parkavimo vietos kainą iki jos pastatymo.

19.2. Preliminariosios parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutarties 3 punkte atsakovė UAB „NEGRESKO Investicijos“ įsipareigojo iki 2015 m. kovo 31 d. atlikti parkavimo aikštelės statybos darbus, įregistruoti ją kaip atskirą turtinį vienetą ir raštu pranešti ieškovams apie šių įsipareigojimų įvykdymą. Atsakovė BUAB „NEGRESKO Investicijos“ įregistravo negyvenamąją patalpą – automobilių saugyklą, esančią (duomenys neskelbtini), parkavimo vieta faktiškai buvo perduota ieškovams naudotis pagal žodinį susitarimą, ieškovai naudojasi parkavimo vieta iki šios dienos. Nurodytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovė UAB „NEGRESKO Investicijos“ iš esmės įvykdė sutarties 3 punkte nustatytus įsipareigojimus. Todėl darytina išvada, kad yra įrodyti pirkimo–pardavimo sutarčiai būdingi bruožai, t. y. visos kainos sumokėjimas ir daikto perdavimo faktas Iš byloje pateiktų mokėjimų ir tarp ieškovų ir atsakovės sudarytų sutarčių matyti, kad ieškovai sumokėjo atsakovei būtent už butą ir parkavimo vietą.

19.3. Aplinkybė, kad tarp šalių sudarytoje preliminariojoje statomos parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutartyje nebuvo nustatytas konkretus pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminas, o pagal teisės aktus tokiu atveju pagrindinė sutartis turėtų būti sudaryta per metus laiko, dėl susiklosčiusios situacijos negali būti vertinama ir aiškinama išimtinai atsakovės UAB „NEGRESKO Investicijos“ naudai. Atsakovė, gavusi iš ieškovų visą parkavimo vietos kainą ir pastačiusi parkavimo vietą, faktiškai perdavė ją naudotis ieškovams, tačiau vengė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta tik dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų. Be to, dėl galimai nusikalstamos atsakovės buvusio vadovo veiklos yra pradėtas ikiteisminis tyrimas, o atsakovei iškelta bankroto byla.

19.4. Tai, kad ieškovų butas yra (duomenys neskelbtini), o parkavimo vieta turi kitą adresą, t. y. (duomenys neskelbtini), buvo išimtinai nulemta atsakovės veiksmų, kai pastaroji, būdama verslininkė ir nekilnojamojo turto statytoja, nusprendė šalia namo, kuriame yra ieškovams priklausantis butas, įrengti ne daugiabučiui pagal teisės aktus privalomas automobilių parkavimo vietas, o pastatyti dar vieną daugiabutį ir ieškovų daugiabučiui turinčias priklausyti parkavimo vietas įrengti naujai statomame name, t. y. šiame name pastatyti ne vieną parkavimo aikštelės aukštą, o du, ir vieną parkavimo aikštelės aukštą skirti (duomenys neskelbtini) butų ir patalpų savininkams, o kitą aukštą (duomenys neskelbtini), butų ir patalpų savininkams. Todėl skirtingas parkavimo vietos ir buto adresas jokiu būdu nepaneigia šių turto vienetų priklausomumo ir parkavimo vietos priklausinio statuso.

19.5. Daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) statybos projekte buvo numatyta, kad antžeminėje sklypo dalyje projektuojama viena automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje numatomos 65 automobilių stovėjimo vietos, skirtos gyventojams ir komercinių patalpų lankytojams. Taigi pagal projektą buvo numatyta, kad 58 butams yra suprojektuota ir bus pastatyta ne mažiau kaip po vieną parkavimo vietą. Pagal Statybos techninį reglamentą STR 2.06.01:199 ,,Miestų, miestelių ir kaimų susisiekimo sistemos“, galiojusį iki 2014 m. gruodžio 31 d., vienam butui privalėjo tekti ne mažiau kaip po 0,8 parkavimo vietos. Remiantis nuo 2015 m. sausio 1 d. įsigaliojusiu Statybos techniniu reglamentu, vienam butui privalo tekti ne mažiau kaip po l parkavimo vietą. Atsakovė tiek preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu, tiek preliminariosios statomos parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu užtikrino ieškovus, kad kiekvienam statomam butui atiteks ne mažiau kaip po vieną parkavimo vietą. Būtent toks susitarimas ir buvo sudarytas tarp ieškovų ir atsakovės, kad ieškovai perka butą kartu su parkavimo vieta. Be to, teisės aktų leidėjas nustatytu teisiniu reglamentavimu siekė užtikrinti, kad parkavimo vietos atitektų ne bet kam o būtent daugiabučio namo butų savininkams, nes parkavimo vieta savo funkciniu ryšiu yra susijusi su butu ir pagal savo savybes tarnauja pagrindiniam daiktui, t. y. butui, užtikrindama buto savininkų poreikį laikyti ir saugoti savo transporto priemonę.

19.6. Nors CK 6.401 straipsnio normose nėra leidimo jas taikyti preliminariosios parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutarčiai, tačiau nagrinėjamu atveju susiklosčiusią situaciją reikia vertinti ne siaurai, t. y. iš esmės tik formaliai vertinant vieną sutartį ir neatsižvelgiant į tarp šalių sudarytas kelias sutartis, kurių tikslas buvo vienas – patenkinti šeimos poreikį į gyvenamąjį būstą. Būtina vertinti visas esamos situacijos faktines aplinkybes, neleisti teisinėje valstybėje susidaryti situacijai, kai tik dėl formalių priežasčių yra ginami ne sąžiningų vartotojų, o nesąžiningo verslininko interesai. Tai, kad atsakovės statusas šiuo metu yra bankrutavusi įmonė, nepaneigia jos nesąžiningumo ir jos interesai negali buti iškelti aukščiau sąžiningų vartotojų interesų.

19.7. Ieškovai siekė įsigyti hipoteka nesuvaržytas patalpas – parkavimo vietą. Niekur nėra užfiksuotas ieškovų ketinimas ar sutikimas įsigyti hipoteka suvaržytą nekilnojamąjį turtą, todėl ieškinį tenkinus, parkavimo vietai turi būti panaikinta hipoteka. Be to, vien faktas, kad ieškovai nebuvo išviešinę preliminariosios parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo fakto, savaime nepaneigia jų, kaip įgijėjų, teisėtų interesų.

Atsiliepimas

20. Atsakovė UAB „2A Invest“ prašo ieškovų V. D. ir R. S. apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

Šalies argumentai

20.1. Apeliantai teigia, kad žodiniu susitarimu automobilių stovėjimo vieta jiems buvo perduota naudotis. Tačiau CK 6.398 straipsnio 1 dalis nustato, kad nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Ši norma yra imperatyvi ir nenumato galimybės nekilnojamąjį daiktą perduoti kitokia forma. Perduoti daiktą nebuvo ir teisinio pagrindo, kadangi nebuvo pasirašyta pagrindinė pirkimo sutartis.

20.2. Automobilių saugykla, kurioje yra ginčo automobilio stovėjimo vieta, kaip nekilnojamasis daiktas buvo suformuotas ir įregistruotas 2015 m. vasario 13 d. Byloje esantis nekilnojamojo turto išrašas rodo, kad jau nuo 2015 m. liepos mėn. vyko automobilių stovėjimo vietų pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymas. Pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymui nebuvo jokių kliūčių, sutartis pasirašinėjo UAB „NEGRESKO investicijos“ direktorius. Apeliantai neatliko aktyvių veiksmų nei dėl preliminariosios sutarties įregistravimo, nei dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo tuo laikotarpiu, kai tam nebuvo jokių teisinių ir (arba) organizacinių kliūčių.

20.3. Statomo objekto finansuotojo statusas turi būti nurodytas preliminariojoje būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartyje (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Apeliantai netinkamai interpretuoja šią normą, kadangi straipsnis reguliuoja būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį. Norma reguliuoja teisinį santykį, kurio objektas yra gyvenamasis namas ar butas. Ginčo atveju teisinio santykio objektas yra automobilio statymo vieta, todėl CK 6.401 straipsnis ginčo atveju negali būti taikomas. Be to, hipotekos sutartis atsakovės UAB „2A Invest“ naudai buvo sudaryta 2015 m. rugsėjo 16 d, o ieškovai tik 2018 m. gegužės 17 d. pateikė ieškinį teismui dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine tuo pagrindu, kad tariamai jie buvo ginčo objekto statybos finansuotojai. Taigi UAB „2A Invest“ bet kokiu atveju objekto statybos finansuotoja tapo anksčiau už ieškovus ir tai įformino išviešinta įkeitimo sutartimi.

20.4. Ginčo atveju butas ir automobilio stovėjimo vieta bendroje automobilių saugykloje, kuri yra savarankiškas nekilnojamojo turto vienetas, neturi pagrindinio daikto ir jo priklausinio teisinių sąsajų. Be to, bylos medžiaga rodo, kad apeliantai butą įsigijo atskira sutartimi, o automobilio stovėjimo vietą buvo siekiama įsigyti kita sutartimi. Tai rodo, kad apeliantai turėjo lūkestį įsigyti du savarankiškus nekilnojamojo turto vienetus. Byloje esantis nekilnojamojo turto išrašas rodo, kad atskiros automobilių saugyklos dalys buvo parduodamos sudarant notarines sutartis. Nei vienos automobilio stovėjimo vietos nuosavybės teisė neperėjo kaip priklausinio, kurį ištinka pagrindinio daikto likimas.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

21. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų, šioje byloje taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas.

Dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine

22. Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškinio reikalavimą pripažinti ieškovų V. D. ir R. S. bei atsakovės BUAB „NEGRESKO Investicijos“ 2014 m. gruodžio 18 d. sudarytą preliminariąją statomos parkavimo vietos sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi. Teismas konstatavo, kad 2014 m. gruodžio 18 d. sutartyje įtvirtintos sąlygos atitinka būtent preliminariosioms sutartims taikytinas sąlygas, o sutarties šalių valia buvo susitarti dėl pagrindinės parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje.

23. Ieškovai, nesutikdami su pirmosios instancijos teismo išvadomis, apeliaciniame skunde nurodo, kad teismas netinkamai įvertino bylos faktines aplinkybes. Ieškovų teigimu, byloje buvo įrodyti pirkimo–pardavimo sutarčiai būdingi bruožai, t. y. visos kainos sumokėjimas ir daikto perdavimo faktas. Ieškovų nuomone, iš byloje pateiktų mokėjimų ir tarp ieškovų bei atsakovės sudarytų sutarčių matyti, kad ieškovai sumokėjo atsakovei būtent už butą ir parkavimo vietą, o atsakovė, gavusi visą parkavimo vietos kainą, ją faktiškai perdavė naudotis ieškovams.

24. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančia. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 1–5 dalys).

25. Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Atitinkamai jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti.

26. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (šios nutarties 25 punkte nurodytas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, kt.).

27. Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Sprendžiant klausimą, ar sutarties neįvykdė kuri nors šalis ir ar ji atsakinga už neįvykdymą, turi būti atsižvelgiama ir į šalių elgesį prieš ir po sutarties sudarymo: derybas dėl sutarties sudarymo, sutarties vykdymo veiksmus ir šalių tarpusavio santykių praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013).

28. Nagrinėjant tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinamas subjektyvusis sutarties aiškinimo principas su jos teksto lingvistine analize; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-269/2011; 2018 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-293-611/2018; 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018).

29. Tais atvejais, jeigu šalių ketinimai nesutampa, svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2009; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012, kt.).

30. Nagrinėjamu atveju ieškovai ir atsakovė BUAB „NEGRESKO Investicijos“ tiek ketinimus sudarant ginčo susitarimą, tiek ir juo siekiamą tikslą iš esmės aiškino priešingai. Todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pagrįstai ginčo sutarties turinį analizavo pasitelkęs lingvistinį metodą, taip pat atsižvelgęs į byloje esančius objektyvius įrodymus, kurie patvirtina šalių veiksmus. Pirmosios instancijos teismas atsižvelgė į tai, kad susitarime yra organizacinio pobūdžio nuostatų ir įsipareigojimų, šalys aiškiai ir nedviprasmiškai sutarė, kad pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje, nustatė konkretų terminą, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, aptarė būsimos pagrindinės sutarties dalyką (sutarties 1.2 punktas), sutartis sudaryta rašytine forma, kaip tai nurodyta CK 6.165 straipsnio 2 dalyje. Turtas sutarties sudarymo metu neegzistavo, todėl šalių valią labiausiai galėjo atitikti preliminariosios sutarties sudarymas. Esant tokioms aplinkybėms, teismas pagrįstai vertino, kad yra pagrindas susitarimą kvalifikuoti kaip preliminariąją sutartį.

31. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tokio kvalifikavimo nepaneigia ir ginčo sutarties 4.2.1 punkto sąlyga, kurioje nurodyta, kad 8 000 Lt sumą pirkėjas sumokėjo pardavėjui šios sutarties sudarymo dieną. Pirmosios instancijos teismas iš esmės pagrįstai sutiko su atsakovų pozicija, kad byloje nėra duomenų, jog ieškovai 2014 m. gruodžio 18 d. preliminarios sutarties sudarymo dieną sumokėjo parkavimo vietos kainą (8 000 Lt), t. y. įvykdė sutarties 4.2.1 punkto sąlygą. Ieškovų į bylą pateikti 2013 m. gruodžio 5 d. ir 2014 m. vasario 18 d. bankinių pavedimų nurodymai nepatvirtina aplinkybės, kad už parkavimo vietą buvo tinkamai atsiskaityta su atsakove BUAB „NEGRESKO Investicijos“. Įrodymų visuma leidžia spręsti, kad mokėjimai, kurių bendra suma buvo 95 500 JAV dolerių, buvo skirti atsiskaitymui už perkamą butą, kadangi jie atlikti laikotarpiu nuo 2013 m. spalio 5 d. preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo iki 2014 m. gegužės 26 d. pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, t. y. prieš 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariosios statomos parkavimo vietos sutarties pasirašymą. Be to, mokėjimų paskirtyse nurodyta, kad mokama pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, o ne pagal preliminariąją sutartį. Svarbu tai, kad bendra mokėjimų suma (95 500 JAV) pagal pavedimų atlikimo metu buvusį oficialų Lietuvos lito ir JAV dolerio kursą (Lietuvos banko duomenys) atitiko 242 964,30 Lt, t. y. nesudarė net visos už butą mokamos kainos (297 900 Lt). Taigi nėra pagrindo spręsti, kad tais pačiais pavedimais buvo mokama tiek už butą, tiek už parkavimo vietą. Byloje nėra duomenų apie atsiskaitymą už parkavimo vietą ar butą kitais mokėjimo būdais (grynaisiais pinigais). Ieškovai tokių aplinkybių neįrodinėjo nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismuose.

32. CK 6.309 straipsnio 1 dalis reglamentuoja, kad daikto pirkimu ir pardavimu laikomas įsipareigojimas parduoti daiktą, jeigu jis kartu perduodamas būsimam pirkėjui valdyti. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015; ir kt.). Įstatymas ir teismų praktika nereikalauja, kad kartu su įsipareigojimu parduoti turi būti perduodama nuosavybės teisė. Ginant pažeistas teises pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį svarbu nustatyti, ar buvo perduotas daikto valdymas, o ne nuosavybės teisė. Tai neprieštarauja CK 6.305 straipsnio nuostatai ir teismų praktikos teiginiui, kad nuosavybės perdavimas yra pirkimo–pardavimo sutarties požymis. Iš tikrųjų, pirkimo–pardavimo sutartimi iš pardavėjo už atlyginimą yra perduodama nuosavybė pirkėjui. Tačiau esant ginčui dėl sutarties sudarymo pagal įsipareigojimą parduoti ar pirkti daiktą, pakanka nustatyti, kad pardavėjas davė įsipareigojimą parduoti daiktą, t. y. įsipareigojo perleisti už atlyginimą nuosavybės teisę, ir daiktą perleido valdyti, t. y. leido daryti jam ūkinį poveikį, jį tvarkyti, įrengti ir atlikti kitus valdymo veiksmus. Šių sąlygų nustatymas patvirtina, kad nuosavybės teisė perėjo iš pardavėjo pirkėjui ir įformina pirkimo–pardavimo sutartį (žr. šios nutarties 26 punkte nurodytą kasacinio teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartį).

33. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nebuvo įrodytas ir tinkamas pastatytos parkavimo vietos perdavimas ieškovams. Ieškovų atstovė tik deklaratyviai nurodė, kad žodiniu sutarimu parkavimo vieta buvo perduota naudotis ir ieškovai ja naudojasi iki šiol. Tačiau byloje nėra duomenų, kurie patvirtintų šiuos atstovės teiginius, t. y. nėra įrodymų, kad ieškovai turi realią galimybę patekti į parkavimo vietą ir tokią galimybę jiems suteikė būtent UAB „NEGRESKO Investicijos“, taip pat nepateikti duomenys, kad ieškovai parkavimo vietoje laiko savo transporto priemonę ar ją, kaip faktiniai valdytojai, yra perdavę naudotis tretiesiems asmenims.

34. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino ginčo sutarties šalių veiksmus, sutarties sudarymo metu buvusį sutarties sąlygų suvokimą, atsižvelgė į sutarties normų lingvistinę reikšmę, aplinkybes, kad ieškovai neįrodė, jog pagal ginčo sutartį buvo atsiskaityta, kad turtas realiai buvo perduotas, todėl pagrįstai kvalifikavo sutartį kaip preliminariąją, o ieškovų skunde pateikti argumentai nesudaro pagrindo daryti priešingą išvadą.

Dėl ginčo sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį

35. CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama speciali preliminariosios sutarties rūšis – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad tokioje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nurodytos statybos kainos sumokėjimo.

36. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį Nr. 3K-3-460/2014 ir joje nurodytą praktiką; 2016 m. birželio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016 31 punktą).

37. Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, kt.).

38. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas ieškovų poziciją laikė nepagrįsta ir šalių sudarytos preliminariosios sutarties nekvalifikavo pagal CK 6.401 straipsnį. Teismas nurodė, kad preliminariosios sutarties dalykas buvo ne gyvenamosios paskirties daiktas, t. y. ne gyvenamasis namas ar butas, bet parkavimo vieta, kuri pagal savo pobūdį yra negyvenamoji patalpa, todėl nurodyta norma netaikytina. Teismas pažymėjo, kad nors sutarties šalys preambulėje nurodė esant šios sutarties pagrindu tiek CK 6.165 straipsnio, tiek CK 6.401 straipsnio nuostatas, tačiau sutarties turinys (sutarties dalykas, sudarymo tikslas, įtvirtintos šalių teisės bei pareigos) leidžia daryti išvadą, kad šalys sudarė įprastą preliminariąją sutartį, kuri neturi CK 6.401 straipsnyje nurodytų specialiosios preliminariosios sutarties požymių.

39. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvadomis. Kaip nurodyta kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Šiuo atveju preliminariąja sutartimi buvo susitarta ne dėl statomo gyvenamojo namo ar buto, bet dėl negyvenamosios patalpos – automobilių saugykloje esančios parkavimo vietos pastatymo ir pardavimo (nupirkimo). Nors civilinėje teisėje vyrauja dispozityvusis teisinio reguliavimo metodas, teisėjų kolegija nemato pagrindo CK 6.401 straipsnio normas aiškinti plečiamai ir jas taikyti kitiems nekilnojamojo turto objektams, kurie nėra statomas gyvenamasis namas ar butas.

40. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad net pripažinus, jog šalių sudarytai sutarčiai gali būti taikomos CK 6.401 straipsnio normos, ieškinyje nebuvo suformuotas atskiras reikalavimas taikyti specialų teisių gynimo būdą ir įpareigoti pardavėją BUAB „NEGRESKO Investicijos“ sudaryti su pirkėjais (ieškovais) pagrindinę parkavimo vietos pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovų pareikštas reikalavimas pripažinti ieškovų nuosavybės teisę į automobilio parkavimo vietą – 1/43 dalį automobilių saugyklos, esančios (duomenys neskelbtini), nagrinėjamu atveju negali būti tenkinamas, net ir laikantis pozicijos, kad šis reikalavimas yra susijęs su nurodytu specialiu pažeistų teisių gynimo būdu, kadangi nagrinėjamoje byloje padaryta išvada, jog ieškovai nėra sumokėję parkavimo vietos pirkimo–pardavimo kainos. Ieškovai nenurodė, kad 2014 m. gruodžio 18 d. preliminariojoje sutartyje sutartą kainą pageidauja sumokėti ateityje.

Dėl parkavimo vietos pripažinimo buto priklausiniu

41. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad ieškovai neįrodė, jog automobilių parkavimo vieta yra tiesiogiai susijusi funkciniu ryšiu su butu, esančiu (duomenys neskelbtini), kadangi automobilių saugykla įregistruota kaip atskiras turtinis vienetas. Be to, ieškovų butas yra (duomenys neskelbtini), o parkavimo vieta – (duomenys neskelbtini), t. y. parkavimo vieta nutolusi nuo ieškovų buto. Teismas pažymėjo, kad ieškovai nenurodė kokia yra bendra buto ir parkavimo vietos ūkinė paskirtis, kokiu būdu parkavimo vieta tarnauja butui.

42. Apeliaciniame skunde nurodoma, kad skirtingas parkavimo vietos ir buto adresas nepaneigia šių turto vienetų priklausomumo ir parkavimo vietos priklausinio statuso. Ieškovų teigimu, aplinkybė, kad daugiabučiam namui (duomenys neskelbtini) priklausančios parkavimo vietos buvo įrengtos kitu adresu, yra nulemtos atsakovės BUAB „NEGRESKO Investicijos“ sprendimo pakeisti statomo daugiabučio gyvenamojo namo statybos projektą. Ieškovai pažymėjo, kad daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) statybos projekte buvo numatyta, jog antžeminėje sklypo dalyje projektuojama viena automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje numatomos 65 automobilių stovėjimo vietos, skirtos gyventojams ir komercinių patalpų lankytojams. Taigi pagal projektą buvo numatyta, kad 58 butams yra suprojektuota ir bus pastatyta ne mažiau kaip po vieną parkavimo vietą. Be to, teisės aktų leidėjas nustatytu teisiniu reglamentavimu siekė užtikrinti, kad parkavimo vietos atitektų ne bet kam o būtent daugiabučio namo butų savininkams, nes parkavimo vieta savo funkciniu ryšiu yra susijusi su butu ir pagal savo savybes automobilio parkavimo vieta tarnauja pagrindiniam daiktui – butui.

43. Pagal CK 4.12 straipsnį pagrindiniais daiktais laikomi daiktai, galintys būti savarankiškais teisinių santykių objektais. Jie turi atitikti daiktams keliamus reikalavimus ir neturi būti draudimo jiems savarankiškai būti civilinėje teisinėje apyvartoje. Pagal CK 4.13 straipsnio 1 dalį antraeiliais daiktais laikomi tik su pagrindiniais daiktais egzistuojantys arba pagrindiniams daiktams priklausantys, arba kitaip su jais susiję daiktai. Antraeiliai daiktai skirstomi į esmines pagrindinio daikto dalis, į gaunamus pagrindinio daikto vaisius, produkciją ir pajamas, į pagrindinio daikto priklausinius (CK 4.13 straipsnio 2 dalis). Pagal CK 4.19 straipsnio 1 dalį priklausiniai yra savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, kurie pagal savo savybes yra nuolat susiję su pagrindiniu daiktu.

44. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad priklausiniu pripažįstamas toks daiktas, kuris yra skirtas tarnauti pagrindiniam daiktui ir yra susijęs su pagrindiniu daiktu bendra ūkine paskirtimi. Konstatuojant teisiškai reikšmingas priklausinio sąsajas su pagrindiniu daiktu, yra svarbus ne jų fizinis ryšys (geografinė padėtis, buvimas vieno šalia kito), o funkcinis ryšys, t. y. priklausiniu pripažįstamas daiktas, skirtas pagrindiniam daiktui tarnauti ir susijęs su juo bendra ūkine paskirtimi. Tam, kad pagrindinio daikto ir priklausinio funkcinis ryšys būtų pripažintas teisiškai reikšmingu, jis turi būti nuolatinio pobūdžio ir pasižymėti ne tik kito daikto naudojimu, bet ir nuolatiniu tarnavimu pagrindiniam daiktui. Sprendžiant, ar tarp daiktų yra teisiškai reikšmingas funkcinis ryšys – ar priklausinys savo ūkine paskirtimi tarnauja pagrindiniam daiktui, – fakto klausimas, susijęs su konkrečių faktinių aplinkybių konstatavimu ir nustatytinas nagrinėjant bylą pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose (CPK 353 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-551/2014).

45. Nors automobilių stovėjimo aikštelė pagal savo funkcinę paskirtį paprastai yra skirta tinkamai gyvenamųjų ar negyvenamųjų pastatų eksploatacijai užtikrinti, kitiems gyventojų poreikiams patenkinti, todėl turi ne pagrindinio, bet šiam tarnaujančio antraeilio daikto statusą (CK 4.13 straipsnis), tokios prezumpcijos įstatyme nenustatyta, todėl kiekvienu atveju antraeilio daikto statusą patvirtinančios aplinkybės turi būti įvertintos atskirai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-186-248/2019 40 punktas).

46. Taigi pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką parkavimo vietos nėra savaime pripažįstamos gyvenamųjų pastatų (butų) priklausiniais, kiekvienu atveju reikia vertinti konkrečioje byloje esančias faktines aplinkybes, aktualų teisinį reglamentavimą. Remiantis ginčui aktualiu Statybos techniniu reglamentu STR 2.06.01:199 ,,Miestų, miestelių ir kaimų susisiekimo sistemos“, galiojusiu iki 2014 m. gruodžio 31 d., orientacinis automobilių statymo vietų prie daugiabučio namo, esant automobilizacijos lygiui 400 aut./1000 gyventojų, skaičius yra 0,8 parkavimo vietų vienam butui, iš jų 10 procentų lankytojų automobiliams. Pagal bylos duomenis ir šalių nurodytas aplinkybes, daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini) statybos projektas buvo pakeistas, atsisakius šalia namo esančios antžeminės 65 vietų automobilių parkavimo aikštelės. Pagal apeliaciniame skunde nurodytas aplinkybes, pakeitus projektą, daugiabučiam namui, esančiam (duomenys neskelbtini), skirtos parkavimo vietos buvo įrengtos kitame daugiabučiame name, esančiame (duomenys neskelbtini) (paskirtas vienas automobilių saugyklos aukštas). Iš byloje pateikto automobilių saugyklos brėžinio matyti, kad viename aukšte buvo suplanuotos ir įrengtos 43 parkavimo vietos. Taigi pagal tuo metu galiojusį teisinį reglamentavimą ir faktines bylos aplinkybes, nėra pagrindo spręsti, kad kiekvienam butui atiteko (turėjo atitekti) po vieną parkavimo vietą kaip priklausinį (58 butams tik 43 parkavimo vietos, iš jų 10 procentų lankytojams). Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad, esant ginčui dėl antraeilio daikto statuso, pareiga įrodyti antraeilio daikto atsiradimo pagrindą, jo ryšį su pagrindiniu daiktu ir kitas reikšmingas aplinkybes tenka asmeniui, kuriam priklauso pagrindinis daiktas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-88/2005). Taigi nagrinėjamoje byloje ši pareiga teko ieškovams. Šiuo atveju ieškovai neįrodinėjo aplinkybių, kad prie namo (gatvėje) buvo įrengtos kitos parkavimo vietos, kurios yra skirtos daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) gyventojams ar lankytojams, taip pat ieškovai nenurodė aplinkybių, jog namo statybos projekto pakeitimai buvo neteisėti.

47. Nustačius, kad daiktas neturi savarankiško daikto statuso, o yra kito daikto priklausinys ar kitaip susijęs su pagrindiniu daiktu, taikytina CK 4.14 straipsnio 1 dalis, kurioje nustatyta, kad antraeilį daiktą ištinka pagrindinio daikto likimas, jeigu sutarties ar įstatymo nenustatyta kitaip. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tais atvejais, kai sutartyje nepadaryta išlygos, jog priklausinys neperduodamas kartu su pagrindiniu daiktu, laikoma, jog priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas. Nuosavybės teisė į tokį daiktą pripažintina pagrindinio daikto savininkui ir tuo atveju, kai priklausinys nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-428/2014). Tam, kad priklausinio neištiktų pagrindinio daikto likimas, t. y. kad priklausinys būtų atskirtas nuo pagrindinio daikto, tai turi būti specialiai ir aiškiai aptarta pagrindinio daikto perleidimo sutartyje. Priešingu atveju būtų pagrindas vertinti, kad šalys nesusitarė dėl išimties taikymo, ir reikėtų daryti išvadą, kad priklausinį ištiko pagrindinio daikto likimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2011 m. lapkričio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-452/2011, kt.).

48. Teisėjų kolegija pažymi, jog net ir pripažinus, kad ginčo parkavimo vieta atitinka buto priklausinio statusą, byloje nustatytos faktinės aplinkybės nepatvirtina pagrindo taikyti CK 4.14 straipsnio 1 dalį ir spręsti, kad antraeilį daiktą turi ištikti pagrindinio daikto likimas. Visų pirma, automobilių saugykla, kurioje yra parkavimo vieta, buvo įregistruota kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Antra, kaip teisingai atsiliepime į apeliacinį skundą nurodė atsakovė UAB „2A Invest“, sutarties šalys atskira sutartimi susitarė įgyti parkavimo vietą, t. y. BUAB „NEGRESKO Investicijos“ išreiškė valią parkavimo vietą parduoti, o ieškovai ją įgyti ne kaip buto priklausinį, bet kaip atskirą (papildomą) objektą. Bylos nagrinėjimo metu ieškovų atstovė nurodė, kad dėl parkavimo vietos įgijimo ieškovai su atsakove BUAB „NEGRESKO Investicijos“ tarėsi nuo pat preliminariosios sutarties dėl buto pirkimo–pardavimo sudarymo, aptarė automobilio parkavimo vietos įsigijimo sąlygas ir kainą. Pagal byloje esantį nekilnojamojo turto registro išrašą, kitas parkavimo vietas butų gyventojams atsakovė BUAB „NEGRESKO Investicijos“ taip pat perleido atskiromis pirkimo–pardavimo sutartimis.

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų

49. Teisėjų kolegija sutinka su apeliaciniame skunde nurodytomis aplinkybėmis, kad ieškovai gali būti pripažįstami vartotojais, o jų sudarytos sutartys – vartojimo sutartimis. Tokia išvada atitinka ir kasacinio teismo formuojamą praktiką (pvz. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014). Tačiau apeliaciniame skunde nėra argumentų dėl ieškovų, kaip vartotojų, teisių apsaugos. Jais tik formaliai pasisakyta dėl ieškovų pripažinimo vartotojais (vartotojų statuso), bet nenurodyta, kokios vartotojų teisių apsaugos nuostatos ir kaip turėjo būti taikomos ar kaip jos buvo pažeistos. Taigi šiuo klausimu nebuvo suformuotas apeliacinio skundo dalykas, todėl nėra pagrindo apie tai atskirai pasisakyti.

50. Konstatavus, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškinio reikalavimus pripažinti automobilio parkavimo vietą buto priklausiniu arba pripažinti 2014 m. gruodžio 18 d. šalių sudarytą preliminariąją sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, atitinkamai pripažinti ieškovų nuosavybės teisę į automobilio parkavimo vietą, teisėjų kolegija neturi pagrindo pasisakyti dėl aplinkybių, susijusių su parkavimo vietai nustatytos hipotekos panaikinimu.

Dėl bylos procesinės baigties

51. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai ištyrė ir įvertino visas nagrinėjamam klausimui reikšmingas faktines aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė ginčui aktualias materialiosios teisės normas, vadovavosi kasacinio teismo praktika ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurį naikinti ar keisti ieškovų apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

52. Apeliacinį skundą atmetus, ieškovai neįgijo teisės į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsakovė UAB „2A Invest“ nepateikė įrodymų apie bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, todėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas nesprendžiamas (CPK 98 straipsnio).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2019 m. balandžio 23 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Teisėjai Danutė GasiūnienėGintaras PečiulisVigintas Višinskis