- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2025-05-13
- Bylos Nr.
- e2A-672-863/2025
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-12433-2023-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Asta Pikelienė, Kristina Lysionok, Ramunė Mikonienė
- Ieškovas
- R. K.
- Atsakovas
- I. K.
- Trečiasis asmuo
- G. K.
- Advokatai
- Rasa Vaičekauskytė, Paulius Čerka
- Kategorijos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų, Kristinos Lysionok (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Ramunės Mikonienės ir Astos Pikelienės, veikianti Kauno apygardos teismo vardu,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal apeliantų (ieškovo ir trečiojo asmens) R. K. ir G. K. apeliacinį skundą dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 20 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo R. K. ieškinį atsakovui I. K. dėl avanso ir baudos priteisimo, trečiasis asmuo G. K.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas R. K. (toliau – ieškovas, pirkėjas) ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo I. K. (toliau – atsakovas, pardavėjas) 8 000 Eur avansą, 2 000 Eur baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas už teismo priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
1.1. Ieškinyje nurodė, kad tarp ieškovo ir atsakovo 2023 m. liepos 17 d. buvo sudaryta Preliminarioji sutartis Nr. (duomenys neskelbiami) (toliau – Preliminarioji sutartis), pagal kurią atsakovas įsipareigojo parduoti ieškovui, atsakovui nuosavybės teise priklausantį turtą – namą su sklypu, sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), namo unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), adresas: (duomenys neskelbiami), namo plotas 121,38 kv. m, sklypo plotas 7,29 a (toliau – Turtas), kvadratų skaičius gali pasikeisti priklausomai nuo ploto tikslinimo atlikus namo kadastrinius matavimus, o ieškovas įsipareigojo šį Turtą nupirkti. Pagal Preliminariosios sutarties 2.1 papunktį, šalių susitarimu, pagrindinė Turto pirkimo–pardavimo sutartis (toliau – Pagrindinė sutartis) turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. Preliminariosios sutarties 5.1 papunktyje nustatyta, jog pasirašius šią sutartį pirkėjas sumoka pardavėjui 8 000 Eur sumą, kuri mokama pavedimu į atsakovo sąskaitą Preliminariosios sutarties pasirašymo dieną. Pagrindinės sutarties sudarymo atveju avansas yra įskaitomas į bendrą pirkėjo mokėtiną pirkimo–pardavimo kainą, nurodytą Preliminariosios sutarties 3.3 papunktyje. 2023 m. liepos 17 d. lėšų pervedimo nurodymu ieškovo sutuoktinė G. K. (toliau – trečiasis asmuo, ieškovo sutuoktinė, pirkėja) atsakovui sumokėjo 8 000 Eur avansą dėl Turto pirkimo.
1.2. Pažymėjo, jog dėl atsakovo kaltės iki Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje numatyto termino Pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, nes atsakovas iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. neįvykdė savo įsipareigojimų, prisiimtų Preliminariosios sutarties 4.3 papunkčiu – nepateikė pirkėjui dokumentų, reikalingų siekiant su uždarąja akcine bendrove (toliau – UAB) „Kauno vandenys“ sudaryti naują sutartį dėl vandens tiekimo, nuotekų tvarkymo, ir 4.10 papunkčiu – neatliko trinkelių klojimo darbų, o paruoštas pagrindas trinkelių klojimui buvo ne pagal technologiją bei klojamasis plotas neatitiko numatyto projekto, be to, pardavėjas neatliko stogo apskardinimo korekcijos.
1.3. Nurodė, kad ieškovas ir atsakovas 2023 m. rugpjūčio 30 d. 13:00 val. atvyko į Kauno miesto 27-ąjį notaro biurą, tačiau Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta. 2023 m. rugpjūčio 31 d. trečiasis asmuo parašė el. laišką nekilnojamojo turto brokerei R. M., kuriuo nurodė, kad šalims nepasirašius Pagrindinės sutarties dėl pardavėjo kaltės, pirkėjas nori inicijuoti Preliminarios sutarties nutraukimą ir susigrąžinti 8 000 Eur sumokėtą avansą ir papildomai gauti 2 000 Eur.
1.4. 2023 m. rugsėjo 1 d atsakovo atstovas advokatas Paulius Čerka pateikė atsakymą, kuriuo informavo ieškovą, kad pardavėjas ir toliau yra suinteresuotas parduoti Turtą pirkėjui pagal tokias pačias sąlygas, dėl kurių šalys susitarė Preliminariąja sutartimi ir pakvietė Pirkėją pasirašyti Pagrindinę sutartį ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 15 d. Nurodė, kad pasikeitus pirkėjo poreikiui įsigyti Turtą siūlo avanso klausimą išspręsti geranoriškai, nes dėl pirkėjo nepagrįsto atsisakymo sudaryti Pagrindinę sutartį pardavėjas patyrė 9 090 Eur dydžio nuostolių sumą.
1.5. 2023 m. rugsėjo 10 d. ieškovo atstovė advokato padėjėja Rasa Vaičekauskytė atsakovui ir jo atstovui advokatui Pauliui Čerkai el. paštu išsiuntė 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakymą, kuriame nurodė, kad pirkėjas taip pat yra suinteresuotas nupirkti pardavėjui nuosavybės teise priklausantį Turtą pagal tokias pačias sąlygas, tačiau paprašė atsakovo įvykdyti 5 punktuose išdėstytus reikalavimus, o nesant galimybės jų įvykdyti, paprašė per 10 kalendorinių dienų grąžinti pirkėjui 8 000 Eur avansinį mokėjimą ir papildomai sumokėti 2 000 Eur baudą, iš viso 10 000 Eur.
1.6. Vėliau komunikacija dėl galimo Turto pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo tarp šalių vyko toliau, kol 2023 m. rugsėjo 25 d. el. paštu ieškovas gavo 2023 m. rugsėjo 14 d. atsakovo atsakymą, kuriame atsakovas nurodė, jog pirkėjo naujai keliami reikalavimai ir sąlygos nėra priimtini, todėl pardavėjas yra priverstas nutraukti tolimesnį šių derybų vedimą. Šiuo atsakymu atsakovas taip pat nurodė, kad atsakovas tikrai neparduos ieškovui Turto, nes yra kitas pirkėjas ir pakvietė derybų keliu susitarti dėl kiekvienos šalies patirtų nuostolių atlyginimo klausimo.
1.7. 2023 m. spalio 3 d. ieškovo atstovė advokato padėjėja Rasa Vaičekauskytė atsakovo atstovui advokatui Pauliui Čerkai el. paštu parašė el. laišką, kuriame nurodė, kad jos klientų pozicija yra 8 000 Eur pinigų grąžinimas, o turtą jie vis dar pasirengę pirkti ir 2023 m. spalio 4 d. ieškovo atstovė advokato padėjėja Rasa Vaičekauskytė gavo advokatų profesinės bendrijos „Čerka ir partneriai“ sekretorės E. K. el. laišką, kuriame nurodyta, kad atsakymas bus pateiktas rytoj, tačiau daugiau jokio atsakymo nei ieškovas, nei jo atstovė iš atsakovo arba atsakovo atstovo advokato negavo.
1.8. 2023 m. spalio 26 d. ieškovo atstovė iš valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centro gavo Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą ir 2023 m. spalio 3 d. Pirkimo–pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbiami) nuorašą, iš kurių matyti, kad atsakovas Turtą pardavė D. B. ir P. B. už 165 000 Eur kainą.
Atsiliepimas
2. Dublike ieškovas nurodė, kad nesutinka su atsakovo atsiliepime į ieškinį nurodytais argumentais ir prašė ieškinį tenkinti pilna apimtimi.
2.1. Paaiškino, kad trinkelių klojimo darbai ir segmentinės tvoros įrengimas buvo nurodytas pardavėjo įkeltame turto pardavimo skelbime, bet kuomet buvo vykdoma pirminė turto apžiūra, atsakovas nebuvo užbaigęs minėtų darbų, todėl tam, jog atsakovas negalėtų užginčyti, jog tai yra darbai, su kuriais jis objektą parduoda ir, kad negalėtų išvengti jų atlikimo, ieškovo prašymu juos buvo paprašyta įtraukti į Preliminarią sutartį. Akmens skalūno sutvirtinimas ir stogo apskardinimo korekcija – tai plika akimi matomas brokas, kuris buvo aptartas pirminės turto apžiūros metu, ką pripažino ir apžiūrą vykdžiusi brokerė R. M., kuri pažadėjo, kad atsakovas šiuos trūkumus sutvarkys. Tam, kad tai neliktų tik žodiniu susitarimu, šių trūkumų pašalinimo darbus taip pat buvo paprašyta įtraukti į Preliminarią sutartį – todėl šie darbai nėra laikomi specialiai ieškovo asmeniniams poreikiams pritaikyti.
2.2. Atsakovo pateiktas Preliminariosios sutarties priedas dėl trinkelių klojimo darbų nebuvo pasirašytas, nes atsakovas pateikė rinkos kainų neatitinkančią 2 000 Eur kompensacijos sumą.
2.3. Pažymėjo, jog dėl trinkelių klojimo technikos pirkėjai konsultavosi su asmenimis, kurie ieškovui ir jo sutuoktinei turėjo atlikti trinkelių klojimo darbus ir kurie pakonsultavo pirkėjus, kad pagrindas paruoštas trinkelių klojimui nėra skirtas įvažiavimui ir automobilių laikymui. Pažymėjo, kad informacija apie trinkelių klojimo technologijas yra pasiekiama viešai internete.
2.4. Atsakovas melagingai teigia, jog ieškovui buvo pateiktas 2023 m. rugpjūčio 30 d. UAB „Kauno vandenys“ darbų, atliktų pagal infrastruktūros plėtros sutartis, perdavimo–priėmimo aktas.
2.5. Atsakovo teiginys, jog ieškovas ir jo sutuoktinė kategoriškai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį yra neteisingas, nes dar 2023 m. rugpjūčio 30 d. ieškovo sutuoktinė el. laišku siūlė Pagrindinės sutarties pasirašymo terminą nukelti, iki kol pirkėjui bus pateikti visi tvarkingi Turto dokumentai ir įvykdyti kiti aptarti pardavėjo įsipareigojimai.
2.6. Pažymėjo, kad dėl atsakovo vengimo pateikti laiku visus turto dokumentus ir melagingo teiginio apie pardavėjo pirkėjui papildomai pateiktą 2023 m. rugpjūčio 30 d. UAB „Kauno vandenys“ darbų perdavimo–priėmimo aktą, ieškovas atsakovui geranoriškai pasiūlė dalintis notarinio sandorio išlaidas pusiau.
2.7. Nurodė, kad ieškovas būtų sutikęs geranoriškai išspręsti situaciją dėl trūkstamų UAB „Kauno vandenys“ dokumentų tokiu atveju, jeigu pinigai už turto įsigijimą atsakovui būtų pervesti iš notaro depozitines sąskaitos, tik atsakovui pateikus visus numatytus UAB „Kauno vandenys“ dokumentus, ir ši sąlyga buvo iškelta dėl to, kad ieškovas būtų saugus, jog jam bus pateikti visi dokumentai.
2.8. Pažymėjo, jog Preliminariosios sutarties 4.3 papunktyje įtvirtinta sąlyga nereiškia, kad joje kalbama tik apie dokumentus, skirtus tik notarinio sandorio parengimui. Todėl atsakovas turėjo pareigą pateikti visus Turto dokumentus, įskaitant ir komunikacijų (vandentiekio) dokumentus, kadangi Turtas buvo su jau pajungtomis komunikacijomis, name yra vandens įvadas, ką patvirtino ir nekilnojamojo turto brokerė. Tai, kad atsakovas turi tik dalį dokumentų nei jis, nei jį atstovavusi nekilnojamojo turto brokerė ieškovo niekada neinformavo. Taip pat neinformavo ieškovo, kad neturi visų prisijungimo sąlygų lape išvardintų dokumentų ir, kad dėl jų gavimo reikia kreiptis į UAB „Sudoma“; ieškovui niekada nebuvo pateikti rangovo kontaktiniai duomenys, kad jis galėtų kreiptis dėl trūkstamų dokumentų gavimo.
2.9. Paaiškino, kad ieškovui kreipiantis į UAB „Kauno vandenys“ dėl naujos vartotojo sutarties sudarymo, būtų reikėję pateikti prisijungimo sąlygų lape nurodytus dokumentus, kurių ir prašė ieškovas atsakovo. Atsakovas, turėdamas visus įgaliojimus ir teisę kreiptis į atsakingus asmenis ar įmones, sąmoningai nieko nedarė. Nurodė, kad trečiasis asmuo negavo atsakovo atsiliepime minimo 2023 m. rugpjūčio 22 d. nekilnojamojo turto brokerės R. M. el. laiško, kuriuo brokerė neva tai pateikė trečiajam asmeniui G. G., kuris įrengė kvartalinius tinklus ir juos pridavė UAB „Kauno vandenys“, kontaktus.
2.10. Kadangi Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, turi būti taikomas Preliminariosios sutarties 6.2 papunktis ir iš atsakovo ieškovui priteista 2 000 Eur bauda.
3. Po tripliko pateikimo ieškovas pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose pažymėjo, kad:
3.1. Nepaisant to, jog Pagrindinės sutarties sudarymo terminas buvo pasibaigęs, vėliau tarp šalių vykęs susirašinėjimas – atsakovo atstovo 2023 m. rugsėjo 1 d. el. laiškas bei 2023 m. rugsėjo 10 d. ieškovo atstovės el. paštu išsiųstas 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakymas patvirtina, kad šalys susitarė iki 2023 m. rugsėjo 15 d. sudaryti Pagrindinę sutartį, t. y. šalys susitarimu pratęsė Pagrindinės sutarties sudarymo terminą.
3.2. Pažymėjo, kad trečiojo asmens 2023 m. rugpjūčio 29 d. el. laiškas atsakovui bei 2023 m. rugpjūčio 29–30 d. el. laiškai atsakovui, brokerei R. M. ir notarei Miglei Čirbaitei nepatvirtina, kad ieškovas persigalvojo ir atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį Preliminariosios sutarties sąlygomis. Šiais el. laiškais trečiasis asmuo tik paaiškino, dėl kokių priežasčių negali sudaryti Pagrindinės sutarties ir tuo pačiu paskatino šiuos trūkumus nedelsiant sutvarkyti, tam, kad neliktų jokių trukdžių kuo operatyviau sudaryti Pagrindinę sutartį.
3.3. Nurodė, kad atsakovo triplike nurodytas teiginys, jog ieškovų pageidavimu buvo išklotas 20 kv. m didesnis trinkelių plotas, neatitinka realybės. Ieškovas galimai padarė klaidą, kad iki Preliminariosios sutarties pasirašymo nepaprašė atsiųsti numatyto plano.
Šalies argumentai
3.4. Ieškovas pateikė teismui nuotraukas, patvirtinančias jo nurodytą aplinkybę, kad trinkelės prie namo buvo klojamos ne pagal technologiją. Privažiavimo prie namo pagrindui buvo išpiltos smulkintos statybinės atliekos (betonas, raudonos plytos, stiklas), o ant viršaus frakcinis žvyras – asijos ir tai buvo atlikta iki 2023 m. rugpjūčio 30 d., nes tik šią dieną buvo pradėti trinkelių klojimo darbai. Nurodė, kad ieškovas nei iš atsakovo, nei iš brokerės R. M. negavo informacijos apie tai, kad trinkelių klojimo darbai gali vėluoti ar kad rangovai nespės atlikti darbų.
3.5. Pažymėjo, kad atsakovas iki 2023 m. spalio 5 d. siekė su ieškovo atstove taikiai išspręsti esamą situaciją dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo, tačiau 2023 m. spalio 3 d. VĮ Registrų centre jau buvo įregistruota Turto pirkimo–pardavimo sutartis su naujaisiais pirkėjais (Turtas įgytas su hipoteka), kas reiškia, kad derybos dėl Turto pardavimo vyko daug anksčiau ir atsakovas elgėsi nesąžiningai, todėl pažeidė Preliminariosios sutarties 6.2 papunktį.
Atsiliepimas
4. Atsakovas atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, prašė jį atmesti, kaip nepagrįstą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
4.1. Dėl Preliminariosios sutarties sąlygų šalys tarėsi raštu ir tai patvirtina į bylą pateikti el. laiškai.
4.2. Po Preliminariosios sutarties pasirašymo ir avanso gavimo, atsakovas pradėjo įgyvendinti papildomai susitartus darbus: panaikino nišą virtuvėje ir vonioje, sutvarkė išorės apdailą, sutvarkė apskardinimą ir įrengė segmentinę tvorą. Šie darbai buvo atlikti iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. Dėl Turto pritaikymo asmeniniams ieškovo ir jo sutuoktinės poreikiams, atsakovas papildomai patyrė 5 590 Eur išlaidų.
4.3. Trinkelių klojimo darbų vykdymas buvo atidėtas, nes ieškovas su sutuoktine neapsisprendė, ar susidėti trinkeles patiems ir šių darbų kaina sumažinti Turto įsigijimo kainą, ar visgi palikti trinkelių klojimo darbus atlikti atsakovui, kaip buvo susitarta Preliminariosios sutarties 4.10 papunkčiu. Ieškovo ir jo sutuoktinės delsimą priimti sprendimą patvirtina el. laiškai ir brokerės R. M. papildomai parengtas 2023 m. rugpjūčio 3 d. priedas prie Preliminariosios sutarties, o 2023 m. rugpjūčio 7 d. ieškovo sutuoktinės el. laiškas patvirtina, kad ieškovas vis dar ketino trinkeles susidėti pats. Pažymėjo, kad be to, kas atliks trinkelių klojimo darbus, šalys papildomai tarėsi tik dėl trinkelių klojimo ploto, bet ne technikos, pagal kurią turėjo būti suklotos trinkelės.
4.4. 2023 m. rugpjūčio 29 d. ieškovo sutuoktinei netikėtai pareiškus, kad ieškovas nesutinka sudaryti Pagrindinės sutarties, atsakovas bandė ieškoti variantų, tinkamų abiem pusėms, kad Preliminarioji sutartis būtų tinkamai įvykdyta ir nė viena šalis nepatirtų nuostolių, tačiau ieškovas ir jo sutuoktinė kategoriškai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį, nors atsakovas pateikė papildomas garantijas ieškovui – UAB „Kauno vandenys“ darbų perdavimo–priėmimo aktą, patvirtinantį, kad UAB „Kauno vandenys“ priėmė visus atliktus darbus ir pasiūlė įtraukti papildomą sąlygą į Pagrindinę sutartį, kuria šalys susitartų terminą, per kurį atsakovas turi iškloti trinkeles.
4.5. 2023 m. rugpjūčio 30 d. 13.00 val. ieškovas, jo sutuoktinė, atsakovas, atsakovo kreditorė UAB „Glass Con“, atstovaujama direktoriaus A. K., atsakovo kolega T. G. ir brokerė R. M. atvyko į Kauno miesto 27-ąjį notaro biurą, tačiau Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta dėl ieškovo ir jo sutuoktinės nepagrįsto atsisakymo sudaryti Pagrindinę sutartį.
4.6. 2023 m. rugpjūčio 31 d. ieškovo sutuoktinei pateikus prašymą atsakovo brokerei grąžinti sumokėtą avansą ir papildomai sumokėti baudą, atsakovas 2023 m. rugsėjo 1 d. pateikė atsakymą, kuriame nurodė, kad kviečia ieškovą sudaryti Pagrindinę sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis kaip sutarta Preliminariąja sutartimi ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 15 d. Ieškovas atstovavimo sutartį su advokato padėjėja Rasa Vaičekauskyte sudarė 2023 m. rugsėjo 4 d.; 2023 m. rugsėjo 10 d. ieškovo siųstu 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakymu ieškovas sutiko su atsakovo pasiūlymu sudaryti Pagrindinę sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 15 d. bei paprašė pateikti papildomos informacijos iki 2023 m. rugsėjo 13 d.
4.7. Nepaisant ieškovo deklaravimo, kad jis sutinka sudaryti Pagrindinę sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis, ieškovas pradėjo kelti naujus reikalavimus: Pagrindinės notarinės Turto sutarties sudarymo išlaidas padengti lygiomis dalimis su ieškovu, numatyti papildomą sąlygą, kad pinigai už Turto įsigijimą atsakovui bus pervesti iš notaro depozitinės sąskaitos po to, kai atsakovas ieškovui pateiks trūkstamus dokumentus, kurie reikalingi siekiant su UAB „Kauno vandenys“ sudaryti naują sutartį dėl vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo. Pažymėjo, kad notarė pastarąją ieškovo sąlygą atsisakė įtraukti į Pagrindinę Turto sutartį.
4.8. Pažymėjo, kad ikisutartinių santykių metu ir jau pasirašius Preliminariąją sutartį, ieškovas nuolat bandė išsiderėti dar geresnes sąlygas. Atsakovas sutiko už tą pačią Turto pardavimo kainą panaikinti nišą vonios kambaryje ir įrengti ieškovo pageidaujamos spalvos segmentinę tvorą. Dar 2023 m. rugpjūčio mėn. ieškovas derėjosi dėl trinkelių išklojimo, siekdamas kuo didesne suma sumažinti Turto pardavimo kainą. Nenumačius Preliminarioje sutartyje termino iki kada turi būti atlikti trinkelių klojimo darbai, ieškovas pradėjo reikalauti, kad Pagrindinė Turto sutartis būtų sudaryta tik po to, kai bus išklotos trinkelės. Ieškovas taip pat pradėjo kelti reikalavimus dėl papildomų dokumentų pateikimo, kurių nesukonkretino net raštu paprašius atsakovui. Ieškovo bandymai vesti naujas derybas ir derėtis dėl papildomų sąlygų rodo, kad ieškovas atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį Preliminariąja sutartimi sulygtomis sąlygomis. Tokiu būdu ieškovas nepagrįstai siekė pakeisti šalių pusiausvyrą ir įgyti pranašumą atsakovo atžvilgiu.
4.9. Atsakovo pareiga pateikti ieškovo prašomus dokumentus kyla iš žodžio „visus“, tačiau šiuo atveju negalima suabsoliutinti vieno žodžio reikšmės ir būtina vertinti Preliminariosios sutarties esmę ir aplinkybes, dėl kurių šalys iš tikrųjų susitarė. Esamu atveju, ieškovas ketino įsigyti nebaigtos statybos gyvenamąjį namą su žemės sklypu ir išreiškė savo valią asmeniškai sudaryti naują sutartį su UAB „Kauno vandenys“ dėl vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo, tačiau nuo derybų dėl Preliminariosios sutarties pasirašymo iki termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti ieškovas taip ir nesukonkretino, kokie dokumentai jam yra reikalingi ir kodėl be šių dokumentų Pagrindinė sutartis negali būti sudaryta.
4.10. Nepaisant atsakovo papildomai pateikto darbų priėmimo–perdavimo akto, ieškovas atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį, o reikalavimą dėl neva trūkstamų dokumentų sukonkretino tik 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakyme. Be to, ieškovui buvo žinoma, kad atsakovas nėra namo statytojas, o tik jį parduoda. Ši aplinkybė buvo nurodyta ieškovui ir jo sutuoktinei žodžiu ir taip pat aiškiai matosi iš Turto dokumentų. Be to, 2023 m. rugpjūčio 22 d. brokerė R. M. raštu pateikė ieškovo sutuoktinei G. G., kuris įrengė kvartalinius tinklus ir juos pridavė UAB „Kauno vandenys“, kontaktus.
Šalies argumentai
4.11. Ieškovo atstovės 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakyme nurodyti konkretūs dokumentai (reikalingi norint su UAB „Kauno vandenys“ sudaryti naują sutartį dėl vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo), neva kuriuos pateikti privalėjo atsakovas pagal Preliminariosios sutarties 4.3 papunktį, nėra tipiniai dokumentai, kuriuos būtų įprasta pardavėjui pateikti pirkėjui, ketinančiam įsigyti namą.
4.12. Pažymėjo, kad stogo apskardinimo korekcija buvo atlikta dar iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. ir ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kurie patvirtina jo teiginius, kad atsakovas neatliko šių darbų tinkamai ir laiku.
4.13. Ieškovas nenurodė, kokios konkrečios technologijos neatitiko klotos trinkelės ir nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių tokius savo teiginius, be to, šalys niekada nesitarė pagal kokią technologiją turi būti išklotos trinkelės. 2023 m. liepos 17 d. el. laiške sutarta tik dėl numatyto iškloti trinkelėmis ploto. Pažymėjo, kad faktiškai išklotas trinkelių plotas yra didesnis, nei šalys buvo susitarę papildomu projektu. Tai akivaizdžiai matosi iš nuotraukų ir projekto, kuris buvo siųstas ieškovui 2023 m. rugpjūčio 8 d. el. laišku. Trinkelės išklotos nuo tvoros iki tvoros ir jų riba nesibaigia ties namo laiptais, bet užeina už namo sienų kraštų, todėl faktiškai sudėta 20 kv. m didesnis plotas, nei buvo susitarta pagal planą.
4.14. Dar iki 2023 m. rugpjūčio 8 d. ieškovas ketino pats susikloti trinkeles, todėl atsakovas negalėjo anksčiau pradėti trinkelių klojimo darbų. Atsižvelgiant į tai, kad trinkelių klojimo meistrų paslaugas reikia užsisakyti iš anksto, į tai, kad rugpjūčio mėnuo yra vienas populiariausių atostogų mėnesių ir trinkelių klojimo darbai priklauso nuo oro sąlygų, darytina išvada, kad ieškovo delsimas priimti sprendimą lėmė, kad trinkelės nebuvo sudėtos iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. Be to, dėl nurodytų priežasčių išaugo ir šių darbų kaina.
4.15. Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje yra aiškiai nurodyta, kad trinkelių klojimo ir stogo korekcijos darbai yra laikomi kitais smulkiais bei estetiniais darbais, o ne kritinėmis statybų klaidomis, trukdančiomis namą eksploatuoti gyvenimui. Kadangi ieškovas ketino įsigyti nebaigtos statybos namą, trinkelių klojimo darbų vėlesnis sudėjimas, užsitęsęs dėl ieškovo neveikimo, negali būti laikomas esminiu pažeidimu, dėl kurio Pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta dėl atsakovo kaltės.
5. Atsiliepdamas į ieškovo dublike išdėstytus argumentus, atsakovas pateikė tripliką, kuriame išdėstė papildomus argumentus. Nurodė, kad:
5.1. Ieškovo atsisakymą sudaryti Pagrindinę sutartį ir persigalvojimą dėl Turto pirkimo patvirtina ieškovo sutuoktinės 2023 m. rugpjūčio 29 d. ir 2023 m. rugpjūčio 31 d. el. laiškai. Pažymėjo, kad 2023 m. rugpjūčio 29 d. el. laiškas yra trumpas, kategoriškas, be jokių konkrečių pažeidimų ir siūlymų pratęsti Preliminariąją sutartį. 2023 m. rugpjūčio 31 d. el. laiškas patvirtina, kad ieškovas persigalvojo dėl Turto pirkimo, nes priešingu atveju būtų teikęs pasiūlymą dėl Preliminariosios sutarties termino pratęsimo, o ne dėl jos nutraukimo. Todėl ieškovo deklaravimas apie norą įsigyti Turtą po to, kai jį pradėjo atstovauti advokato padėjėja Rasa Vaičekauskytė, teismo turi būti vertinamas kritiškai.
5.2. Dėl ieškovo vengimo ir nepagrįsto atsisakymo sudaryti Pagrindinę sutartį ieškovas patyrė ne tik nuostolius dėl trinkelių išklojimo (3 940 Eur), segmentinės tvoros įrengimo (1 050 Eur), akmens skalūno sutvirtinimo (100 Eur), stogo apskardinimo korekcijos (250 Eur), nišos virtuvėje panaikinimo (250 Eur), bet ir patyrė prarastos galimybės nuostolius. Atsakovas prarado laiko sąnaudas, dėl ko kreditoriniai įsipareigojimai išaugo 3 500 Eur. Atsakovas prarado turto kainos skirtumą – 3 000 Eur (ieškovas Turtą turėjo įsigyti už 168 000 Eur, nauji pirkėjai įsigijo už 165 000 Eur) ir nekilnojamojo turto agentės paslaugas – 2 000 Eur. Atsakovo nuostoliai viso sudaro 14 090 Eur. Kaip matyti, atsakovo nuostolių suma ženkliai viršija avanso dydį (8 000 Eur). Taigi, atsakovas pagrįstai užskaitė avansą kaip minimalius patirtus nuostolius, remiantis Preliminariosios sutarties 6.1 papunkčiu.
5.3. Aplinkybę, kad ieškovas buvo informuotas ir žinojo apie atsakovo kreditorių patvirtina: 1) Preliminariosios sutarties 3.2 papunktyje nurodyta, kad Turtas įkeistas hipoteka; 2) 2023 m. rugpjūčio 3 d. el. laišku ieškovo sutuoktinė informavo brokerę R. M., kad bankui reikia papildomos informacijos apie hipoteką ir kreditorių; 3) notarės Miglės Čirbaitės 2023 m. rugpjūčio 29 d. el. laiškas, kuriame nurodyta, kad į pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymą turi atvykti ir kreditorius; 4) 2023 m. rugpjūčio 30 d. 13.00 val. į sandorio sudarymą atvyko kreditorius, kuris girdėjo kategorišką ieškovo ir jo sutuoktinės atsisakymą pasirašyti Pagrindinę sutartį.
5.4. Atsakovas, neįvykus Pagrindinės sutarties pasirašymui, 2023 m. rugpjūčio 30 d. atnaujino skelbimą aruodas.lt portale, nes atsakovui laiko faktorius buvo svarbus elementas. Tolimesnis derybų vedimas su ieškovu patvirtino, kad tikro intereso ir poreikio įsigyti Turto jis su sutuoktine neturėjo.
Atsiliepimas
6. Trečiasis asmuo pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu sutinka ir prašė jį tenkinti visa apimtimi.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Kauno apylinkės teismas 2024 m. lapkričio 20 d. sprendimu (toliau – skundžiamas sprendimas) ieškinį tenkino iš dalies – priteisė iš atsakovo I. K. ieškovui R. K. 1 000 Eur netesybų, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos (1 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. lapkričio 21 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 782,16 Eur bylinėjimosi išlaidas; priteisė iš ieškovo R. K. atsakovui I. K. 2 830,27 Eur bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
Šalies argumentai
7.1. Ieškovo nurodytų laiškų turinys patvirtina, jog šiais laiškais šalys išreiškė vieningą nuomonę dėl abiejų šalių suinteresuotumo iki 2023 m. rugsėjo 15 d. sudaryti Pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau šie laiškai niekaip neįrodo buvusio šalių susitarimo dėl Pagrindinės sutarties sudarymo laiko pratęsimo iki nurodyto termino. Priešingai, nei nurodė ieškovas, šiais laiškais šalys įvardijo priešingą pusę buvus kalta dėl Pagrindinės sutarties nepasirašymo Preliminarioje sutartyje numatytu terminu ir sprendė klausimą dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo pasekmių, o pirkėjai tiek nurodytu, tiek ir vėlesniais el. laiškais kėlė papildomus reikalavimus pardavėjui Pagrindinei sutarčiai sudaryti, ko pasėkoje, pardavėjas 2023 m. rugsėjo 14 d. atsakymu informavo, jog yra priverstas nutraukti tolimesnį derybų dėl Pagrindinės sutarties sudarymo vedimą.
7.2. Tik po 2023 m. rugsėjo 1 d. atsakovo atstovo kvietimo pasirašyti Pagrindinę sutartį tomis pačiomis sąlygomis ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 15 d., pirkėjai, pasitelkę profesionalią teisinę pagalbą, pareiškė apie savo ketinimus įsigyti Turtą, tačiau tuo pačiu iškėlė papildomus reikalavimus. Tokios byloje nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą spręsti, kad ne pirkėjai, o pardavėjas nuosekliai siekė pasirašyti Pagrindinę sutartį net ir po Preliminariosios sutarties pasibaigimo, o pirkėjai sutiko pasirašyti Pagrindinę sutartį tik tuo atveju, jei pardavėjas sutiks su naujai iškeltomis sąlygomis.
7.3. Preliminariosios sutarties 4.3 papunktyje buvo įtvirtinta pardavėjo pareiga tinkamai paruošti Turto dokumentus, reikalingus to Turto pirkimo–pardavimo sutarčiai (Pagrindinei sutarčiai) sudaryti. Teismo vertinimu, pirkėjai nepagrįstai reikalavo iš pardavėjo dokumentų, nesusijusių su numatyto sandorio sudarymu, nors byloje esantys duomenys patvirtina, kad kai kuriuos jų pardavėjo brokerė geranoriškai teikė. Be to, potencialūs pirkėjai buvo informuoti, kad visos namo komunikacijos yra pajungtos, jiems buvo pateikti atsakingo už tinklų įrengimą ir pridavimą asmens kontaktiniai duomenys. Pažymėjo ir tai, kad potencialūs pirkėjai (ieškovas ir trečiasis asmuo) viena vertus, buvo neatidūs skaitydami informaciją UAB „Kauno vandenys“ internetiniame tinklapyje, kita vertus, be jokio pagrindo reikalavo tokio pobūdžio dokumentų iš Turto pardavėjo.
7.4. Atsakovo pateikti 2023 m. rugpjūčio 18 d. Atliktų darbų ir prekių priėmimo–perdavimo aktas bei sąskaita faktūra patvirtina tai, kad skardų korekcijos darbai pardavėjo užsakymu buvo atlikti dar iki numatyto Pagrindinės sutarties pasirašymo termino ir atsakovui kainavo 190 Eur. Šias aplinkybes paneigiančių įrodymų ieškovas nepateikė, kaip ir nepateikė įrodymų, kad šie darbai buvo atlikti netinkamai. Ieškovas nepasinaudojo savo paties iniciatyva įtraukta Preliminariosios sutarties 4.10 punkte įtvirtinta sąlyga užsisakyti statybų vertinimo specialistą, kurio ataskaitos pagrindu būtų nustatyti ir šalių aptarti atliktų darbų trūkumai ir pardavėjas būtų įpareigotas šiuos trūkumus pašalinti.
7.5. Trinkelių klojimo darbai reikalauja specialių, t. y. techninių žinių ir pasiruošimo, be to, tiek trinkelių klojimo darbai, tiek jų pagrindo technologijos priklauso nuo daugybės veiksnių, tokių kaip aplinka, vieta, gruntas, tikslas, numatomos apkrovos ir kt. Todėl teismo vertinimu, ieškovo nurodytų specialistų nuomonė susiformavusi iš nuotraukų ar „Google“ naršyklėje esančios trinkelių pagrindo galimos technologijos niekaip neįrodo ieškovo nurodytos aplinkybės, jog nagrinėjamu atveju, pagrindas trinkelių klojimui buvo paruoštas ne pagal technologiją ar pagal netinkamą technologiją. Pažymėtina ir tai, kad šalys nebuvo aptarę jokios pagrindo ruošimo technologijos, o aplinkybę, jog darbai atlikti pagal netinkamą technologiją, galėtų patvirtinti tik specialistų išvados, kurių į bylą pateikta nėra.
7.6. Pagrindinės sutarties pasirašymo dienai numatytas ir pradėtas kloti trinkelių klojimo plotas neatitiko pradinio Trinkelių klojimo plano, tačiau jis buvo padidintas pagal pirkėjų pageidavimą, kas nesudarė pagrindo atsisakyti Pagrindinės sutarties pasirašymo. Vertinant trinkelių klojimo darbų nepabaigimo iki Pagrindinės sutarties sudarymo priežastis, teismas sutiko su atsakovo teiginiu, kad tokią situaciją sąlygojo ir ieškovo neapsisprendimas, kas šiuos darbus atliks. Ieškovas ne tik pernelyg ilgai nepriėmė sprendimo dėl nurodytų darbų atlikimo, bet ir neatsakingai nutraukė komunikaciją šiuo klausimu su pardavėju; pardavėjas, turėdamas įsipareigojimus sukloti trinkeles iki Pagrindinės sutarties pasirašymo, šių darbų atlikimą inicijavo per vėlai. Įvertinus tokio pobūdžio darbų sezoniškumą bei atitinkamai meistrų užimtumą ir oro sąlygų įtaką tikėtina, kad tai sąlygojo trinkelių klojimo darbų vėlavimą, todėl teismo vertinimu, dėl trinkelių klojimo darbų nepabaigimo iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. kaltos yra abi šalys.
7.7. Dėl Pagrindinės sutarties nepasirašymo šalių numatytu terminu didžiąja dalimi (4 iš 5 priežasčių) yra kaltas pirkėjas (ieškovas) ir tik dėl vienos priežasties – kaltos abi šalys, todėl šalių sutartos netesybos dalintinos proporcingai jų kaltei dėl neįvykusio sandorio – ieškovui iš atsakovo priteistina 1 000 Eur suma.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
8. Ieškovas ir trečiasis asmuo apeliaciniu skundu prašo panaikinti skundžiamą sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį tenkinti pilnai. Nurodo, kad:
8.1. Nepaisant to, jog Pagrindinės sutarties sudarymo terminas buvo pasibaigęs, šalys susitarė iki 2023 m. rugsėjo 15 d. sudaryti Pagrindinę sutartį, t. y. šalių susitarimu pratęsė Pagrindinės sutarties sudarymo terminą (2023 m. rugsėjo 1 d. atsakovo atstovo el. laiškas; 2023 m. rugsėjo 8 d. ieškovo atstovo el. laiškas; 2023 m. rugsėjo 12 d. atsakovo atstovo el. laiškas). 2023 m. rugsėjo 12 d. atsakymu atsakovas paprašė apie sutikimą sudaryti Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį 2023 m. rugsėjo 18 d. 13:45 val. Kauno miesto 27-ajame notaro biure patvirtinti kuo skubiau ir ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 14 d. 13.00 val. s?alys buvo nusprendusios iki 2023 m. rugsėjo 15 d. pratęsti terminą Pagrindinei sutarc?iai pasiras?yti. Tuo tarpu Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo laikas buvo rezervuotas 2023 m. rugsėjo 18 d. 13:45 val. Kauno miesto 27-ajame notaro biure. Tac?iau atsakovas nuo 2023 m. rugpju?c?io 30 d. toliau vykde? Turto pardavimą ir iki 2023 m. rugse?jo 15 d. atsakovas jau buvo pasiras?ęs kitą preliminariąją sutartį su pirke?jais D. ir P. B., kuriems 2023 m. spalio 3 d. Pirkimo–pardavimo sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) atsakovas pardave? Turtą.
8.2. Dėl aukščiau šiame apeliaciniame skunde išdėstytų priežasčių, Ieškovo nuomone, pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 176–185 straipsniai), netinkamai vertino byloje surinktus įrodymus ir padarė nepagrįstą išvadą, jog įvertinus byloje esančių įrodymų visumą ir šalių elgesį po 2023 m. rugpjūčio 30 d., konstatuotina, kad ieškovas neįrodė, kad šalys susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino aiškiai išreikštą abiejų šalių valią modifikuoti ginčo sutartį – pratęsti jos terminą iki 2023 m. rugsėjo 15 d.
Atsiliepimas
8.3. Atsakovas pasiu?le? ies?kovui grąz?inti pusę 2023 m. liepos 17 d. le?s?ų pervedimo nurodymu ies?kovo sutuoktine?s G. K. atsakovui sumoke?to avanso sumos, t. y. 4 000 Eur, taigi atsakovas pripaz?ino savo kaltę de?l Pagrindine?s sutarties nesudarymo.
8.4. Atsakovas Preliminariąja sutartimi įsipareigojo pateikti visus Turto dokumentus, Preliminariosios sutarties 4.3 papunktyje nėra nurodyta, jog dokumentai bus skirti tik notarinio sandorio parengimui. Todėl, ieškovo vertinimu, atsakovas turėjo pareigą pateikti visus Turto dokumentus, įskaitant ir komunikacijų (vandentiekio) dokumentus, kadangi Turtas buvo su jau pajungtomis komunikacijomis, name yra vandens įvadas, ką patvirtino ir nekilnojamojo turto brokerė R. M.
8.5. Atsakovas buvo nusis?alinęs nuo bendradarbiavimo su pirke?jais. Visa komunikacija vyko per brokerę R. M., kuri kaip jau nurodyta nebuvo Preliminariosios sutarties s?alis. Pirkėjai nei karto nebuvo informuoti apie darbų eigą, visos jų užklausos buvo ignoruojamos. Apeliantai nei karto nebuvo kviečiami atvykti prie Turto priimti atliktus darbus.
8.6. Būtent pardavėjui dar iki preliminariosios sutarties sudarymo kyla pareiga pasidomėti, kokius dokumentus reikės pateikti notarų biurui sudarant pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi, preliminarioje sutartyje numatant terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, svarbu įvertinti, kiek užtruks surinkti reikalingus dokumentus. Šią savo pareigą atsakovas akivaizdžiai ignoravo, viską palikdamas savieigai, ką patvirtina tokios aplinkybės, jog Preliminariąją sutartį sudarė brokerė, po apeliantų pastabų ją pildė, de?l ko s?alys ir nespe?jo numatytu laiku sudaryti Pagrindine?s sutarties.
8.7. Teismo posėdyje apklaustų liudytojų, naujųjų Turto įgijėjų, D. B. ir P. B., parodymai patvirtina, jog naujiesiems Turto įgijėjams buvo kilę problemų dėl sutarties su UAB „Kauno vandenys“ sudarymu.
8.8. Atsakovo pateikti 2023 m. rugpju?c?io 18 d. Atliktų darbų ir prekių priėmimo–perdavimo aktas bei sąskaita faktu?ra patvirtina tai, kad atsakovo užsakymų rangovas M. K. atliko skardų korekciją. Tac?iau akcentuotina, jog 2023 m. rugpjūčio 18 d. M. K. atliktų darbų ir prekių priėmimo–perdavimo akte bei 2023 m. rugpjūčio 18 d. M. K. sąskaitoje faktūroje Nr. (duomenys neskelbtini) nėra nurodyta, kur M. K. atliko skardų korekciją bei kokią tiksliai korekciją atliko. Vis dėlto, teismo pose?dyje liudytojais apklaustų naujųjų Turto įgije?jų D. B. ir P. B. parodymai patvirtina, kad ginčo namo stogo apskardinimas buvo su trūkumais: ties lietaus nubėgimo sistema neapskardinta nedidelė dalis aplink visą namą.
8.9. De?l trinkelių klojimo technikos ies?kovas su sutuoktine G. K. konsultavosi su asmenimis, kurie ies?kovui ir jo sutuoktinei ture?jo atlikti trinkelių klojimo darbus, ir jie, kaip patys vykdantys tokią veiklą, ies?kovą ir jo sutuoktinę G. K. pakonsultavo, kad pagrindas paruoštas trinkelių klojimui ne?ra skirtas įvažiavimui ir mašinų laikymui. Tokio pobūdžio informacija yra pasiekiama viešai internete.
Atsiliepimas
8.10. Dėl trinkelių klojimo darbų termino, kaip ir visu laikotarpiu nevyko absoliučiai jokia komunikacija iš atsakovo pusės. Nei pats atsakovas, nei brokerė R. M. nederino aplinkybių, kad trinkelių klojimo darbai gali vėluoti. Pardavėjas nepateikė konstruktyvaus atsakymo, kada šie darbai gali būti įvykdyti ir bus įvykdyti.
8.11. Šiuo atveju egzistavo visos atsakovo civiline?s atsakomybe?s taikymo sąlygos, tode?l atsakovui turi bu?ti taikoma civiline? atsakomybe? ir ies?kovui is? atsakovo turėjo bu?ti priteistas 8 000 Eur avansas ir 2 000 Eur bauda.
Atsiliepimas
9. Atsakovas atsiliepimu prašo apeliacinį skundą atmesti ir skundžiamą sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad:
9.1. Bylos medžiaga aiškiai ir nedviprasmiškai rodo, kad apeliantai neturėjo ketinimų pratęsti Preliminariosios sutarties termino. 2023 m. rugpjūčio 31 d. trečiojo asmuo G. K. el. laiškas atsakovui patvirtina, kad apeliantai apsigalvojo dėl Turto pirkimo, nes priešingu atveju bu?tų teikę pasiūlymą dėl Preliminariosios sutarties termino pratęsimo, o ne dėl jos nutraukimo. Faktas, kad ieškovas pradėjo teigti naujas sąlygas rodo, kad siekė sudaryti naują Preliminariąją sutartį, o ne pratęsti Preliminariosios sutarties terminą.
9.2. Šalių nustatytas terminas Pagrindinei sutarčiai sudaryti yra naikinamasis (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.117 straipsnio 6 dalis) – Pagrindinės sutarties per šį terminą nesudarius, prievolė pasibaigia, o šalis, dėl kurios kaltės nebuvo sudaryta sutartis, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Nei CK, nei kitame įstatyme nėra numatyta galimybė pratęsti preliminariąją sutartį, kurios terminas jau yra pasibaigęs.
Atsiliepimas
9.3. Vienos iš ginčo šalių pasiūlymas taikiai išspręsti ginčą negali bu?ti vertinamas kaip kaltės pripaz?inimas, nes tai paz?eistų pačios taikos sutarties esmę, įtvirtintą CK 6.983 straipsnio 1 dalis – taikos sutartimi šalys tarpusavio nuolaidomis išsprendz?ia kilusį teisminį ginčą.
9.4. Preliminarioji sutartis nebuvo parengta išimtinai tik atsakovo. Nors pradinis variantas buvo parengtas ir pateiktas susipaz?inti apeliantams atsakovą atstovaujančios brokerės R. M., tačiau apeliantai turėjo laiko susipaz?inti su Preliminariosios sutarties tekstu, jos sąlygomis ir net siu?lė savo papildymus, kurie buvo apsvarstyti abiejų šalių ir įtraukti į galutinį Preliminariosios sutarties tekstą. Be to viena iš bu?tinųjų contra proferentem taisyklės taikymo sąlygų yra sutarties nuostatų neaiškumas, netikslumas, dviprasmiškumas. Kadangi nagrinėjamoje byloje nebuvo nustatyta, jog ginčo šalių sudarytos Preliminariosios sutarties 4.3 papunkčio nuostata yra neaiški, pirmosios instancijos teismas pagrįstai ginčo situacijai aptariamos contra proferentem taisyklės netaikė. Be kita ko, contra proferentem taisyklė yra subsidiari sutarčių aiškinimo taisyklė, kuri taikoma, kai nepasiseka išaiškinti sutarties, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, nustatytomis CK 6.193 straipsnio 1–3 dalyse.
9.5. Liudytojų D. ir P. B. duoti parodymai ir susirašinėjimai su ieškovu patvirtina, kad atsakovas tinkamai atliko pareigą perduoti reikalingus dokumentus UAB „Kauno vandenys“ dėl vandentiekio prijungimo prie ginčo objekto ir jog nesusipratimas dėl prijungimo kilo dėl UAB „Kauno vandenys“ darbuotojų kaltės, uz? kurių veiksmus atsakovas neatsako.
9.6. Ieškovas į bylą nėra pateikę jokių įrodymų, kad atsakovas bu?tų neišlyginęs skardos ar kad tai bu?tų padaręs netinkamai ir nelaiku.
Šalies argumentai
9.7. Šalys nebuvo aptarę jokios pagrindo ruošimo technologijos. Apeliantai neginčija šios teismo išvados apeliaciniu skundu. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad jokių pretenzijų dėl šių darbų iki 2023 m. rugpjūčio 29 d. apeliantai atsakovui nepateikė. Apeliantų paaiškinimą, kodėl jų manymų trinkelės buvo išklotos ne pagal technologiją, atsakovas pirmą kartą sužinojo tik ieškovui 2023 m. gruodžio 21 d. pateikus į bylą dubliką. Esamu atveju apeliantai nesirėmė jokiomis specialistų išvadomis, parodymais ir nepasinaudojo Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje įtvirtinta sąlyga uz?sisakyti statybų vertinimo specialistą atliktų darbų trūkumams nustatyti.
Motyvuojamoji dalis
konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, argumentai ir išvados
10. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas CPK 320 straipsnio 1 dalis. Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
11. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.
Žemesnės instancijos teismas
12. Apeliacijos objektą sudaro Kauno miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 20 d. sprendimo, kuriuo ieškovo ieškinys buvo patenkintas iš dalies, pagrįstumo ir teisėtumo patikrinimas.
Dėl apeliacinio skundo (ne)pagrįstumo
13. Iš bylos duomenų nustatyta, kad 2023 m. liepos 17 d. tarp ieškovo ir atsakovo buvo sudaryta Preliminarioji namo su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartis, kurios pagrindu pardavėjas (atsakovas) įsipareigojo parduoti, o pirkėjas (ieškovas) nupirkti turtą – 121,38 kv. m namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), su 7,29 a sklypu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini). Preliminariosios sutarties 2.1 papunkčiu šalys susitarė Pagrindinę sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2023 m. rugpjūčio 30 d.; bendra Turto pirkimo–pardavimo kaina 168 000 Eur (Preliminariosios sutarties 3.3 papunktis). Preliminariosios sutarties 4.3 papunktyje numatyta, kad pardavėjas privalo užtikrinti, jog Pagrindinės sutarties sudarymo dienai visi Turto dokumentai būtų tinkamai paruošti; 4.6 papunktyje nurodyta, kad namas parduodamas tokios būklės, kokios yra prisegamose namo nuotraukose Priedas Nr. 1. Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje numatyta, kad šalių susitarimu pirkėjas po pasirašytos Preliminariosios sutarties ir sumokėto avanso savo lėšomis užsakys statybų vertinimo specialistą, po kurio ataskaitos pardavėjas pašalins trūkumus, kurie bus iš anksto aptariami abiejų šalių. Taip pat šalys patvirtino, kad pardavėjas pagal pateiktą statybų vertinimo ataskaitą atliks darbus, kurie yra kritinės statybų klaidos, trukdančios namą eksploatuoti gyvenimui arba be šių pažeidimų panaikinimo nebus galima vykdyti namo pridavimo 100 proc., kiti smulkūs bei estetiniai darbai aptarti abiejų šalių: akmens skalūno sutvirtinimai, stogo apskardinimo korekcija (išlyginimas), vonios ir virtuvės nišų panaikinimas (sujungimas), segmentinės tvoros įrengimas ir trinkelių išklojimas pagal numatytą projektą. Pagal Preliminariosios sutarties 6.1 papunktį, šalys susitarė, kad jei Turto Pagrindinė sutartis iki Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje numatyto termino nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės, tai jo sumokėtas 8 000 Eur avansas atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimas, o pagal Preliminariosios sutarties 6.2 papunktį – tuo atveju, jei Turto Pagrindinė sutartis iki Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės, tai pardavėjas per 3 dienas nuo Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui jo sumokėtą 8 000 Eur sumą už neįvykdytus įsipareigojimus ir papildomai 2 000 Eur per 5 dienas nuo preliminariosios sutarties nutraukimo momento.
14. Į bylą pateiktas visų suinteresuotų asmenų el. susirašinėjimas patvirtina, kad 2023 m. rugpjūčio 29 d. notaro biuro teisininkė G. G. ieškovui išsiuntė sutarties, prašymo bei sutikimų projektus peržiūrėjimui ir informavo ieškovą apie kitą dieną numatytą Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymą notarės biure. Tą pačią dieną trečiasis asmuo (ieškovo sutuoktinė) išsiuntė notarei el. laišką, kuriuo nurodė, kad dokumentų pasirašyti pirkėjai negali, nes pardavėjas neįvykdė Preliminarioje sutartyje numatytų įsipareigojimų – 4.3 ir 4.10 papunkčių. Į šį laišką atsakovas tą pačią dieną parašė, kad visi su turtu susiję dokumentai yra tinkamai suruošti ir pateikti notarui, kuris nėra pateikęs pastabų dėl dokumentų trūkumo ar netinkamų dokumentų ir kurių pagrindu bankas pirkėjams išdavė garantinį paskolos raštą. Dėl 4.10 papunkčio informavo, kad atsakovas savo įsipareigojimus įvykdė pilna apimtimi, o numatytas trinkelių klojimas yra vis dar procese; pažymėjo, kad Preliminariosios sutarties sudarymo pradžioje trinkelių klojimo darbai buvo sustabdyti, nes pirkėjas svarstė trinkelių klojimą savo iniciatyva. Tą pačią dieną trečiasis asmuo atsakovui, nekilnojamojo turto brokerei R. M. ir notarei Miglei Čirbaitei parašė el. laišką, kuriame nurodė, kad pagal Preliminariosios sutarties 4.3 papunktį trūksta komunikacijų dokumentų (vandentiekio), apie ką atsakovą atstovaujanti brokerė buvo informuota 2023 m. liepos 27 d. el. paštu. Pagal Preliminariosios sutarties 4.10 papunktį paaiškino, kad pardavėjui ir pirkėjui nesutarus dėl kompensuojamos dalies dėl trinkelių išklojimo, pardavėjas neinformavo, kad nespės atlikti trinkelių klojimo darbų iki numatytos Pagrindinės sutarties pasirašymo datos. Taip pat esamas paruoštas pagrindas trinkelių klojimui yra ne pagal technologiją ir klojamasis plotas neatitinka numatytojo projekto. Nėra atlikta ir stogo apskardinimo korekcija. Informavo, kad dėl pardavėjo neįvykdytų numatytų įsipareigojimų pagal Preliminarią sutartį, Pagrindinė sutartis negali būti pasirašyta.
15. 2023 m. rugpjūčio 30 d. nekilnojamojo turto brokerė R. M. ieškovui parašė el. laišką, kuriame nurodė, jog kadangi Preliminarioje sutartyje numatyti darbai yra atlikti (tvoros įrengimas, virtuvės-sandėliuko siena perkelta), pagal pardavėjo įsipareigojimus Preliminarioje sutartyje liko – trinkelių klojimas, kuris yra procese ir pagal oro sąlygas bus pabaigtas ~7 dienų bėgyje, atsakovas pasiruošęs įtraukti į notaro paruoštą Pagrindinę sutartį, kad pardavėjas įsipareigoja įvykdyti darbus per abiejų šalių aptartą terminą. Pažymėjo, kad pardavėjas yra pilnai pasiruošęs vykdyti sandorį ir kaip numatyta, 2023 m. rugpjūčio 30 d. 13 val. atvyks į Kauno miesto 27-ąjį notarų biurą pasirašyti sandorį. Tą pačią dieną į šį el. laišką trečiasis asmuo atsakė, kad pardavėjas ne tik neatliko trinkelių klojimo darbų, bet ir nesutvarkė apskardinimo; pagrindas paruoštas trinkelių klojimui yra ne pagal technologiją, o klojamasis plotas neatitinka numatytojo plano. Taip pat nurodė, kad UAB „Kauno vandenys“ informavo pirkėjus, jog pagal jų šiuo metu turimus duomenis, jie nėra gavę atitinkamų dokumentų, objekto, esančio (duomenys neskelbtini), tvarkymui. Taip pat nurodė, kad vadovaujantis Preliminarios sutarties 2.2 papunkčiu Pagrindinės sutarties pasirašymo terminas gali būti nukeltas, ką ir siūlo pirkėjas, iki pirkėjui bus pateikti visi tvarkingi turto dokumentai ir įvykdyti kiti aptarti pardavėjo įsipareigojimai. Šalims tą pačią dieną sutartu laiku atvykus pas notarę, ieškovas atsisakė pasirašyti Pagrindinę sutartį dėl pardavėjo kaltės – neįvykdžius įsipareigojimų pagal Preliminarios sutarties 4.3 ir 4.10 papunkčius.
16. 2023 m. rugpjūčio 31 d. el. laiškas patvirtina, kad trečiasis asmuo kreipėsi į nekilnojamojo turto brokerę R. M. ir nurodė, kad 2023 m. rugpjūčio 30 d. šalims nepasirašius Pagrindinės sutarties dėl pardavėjo kaltės, pirkėjas, vadovaudamasis Preliminarios sutarties 6.2 papunkčiu, nori inicijuoti Preliminarios sutarties nutraukimą bei susigrąžinti pirkėjo sumokėtą 8 000 Eur avansą ir papildomai gauti Preliminarioje sutartyje numatytą 2 000 Eur baudą. Vėlesni susirašinėjimai el. laiškais patvirtina, kad ieškovas buvo suinteresuotas toliau įsigyti Turtą, o atsakovas jį parduoti, tačiau šalims nepavykus pasiekti abipusio susitarimo, 2023 m. rugsėjo 14 d. atsakovas atsakymu į ieškovo 2023 m. rugsėjo 13 d. pranešimą nutraukė tolimesnes derybas.
17. Ieškovui kreipusis į teismą dėl susiklosčiusios situacijos ir prašant priteisti iš atsakovo 8 000 Eur avansą bei 2 000 Eur baudą, Kauno apylinkės teismas 2024 m. lapkričio 20 d. sprendimu konstatavo, kad Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta šalių numatytu terminu daugiausia dėl ieškovo (pirkėjo) kaltės (4 iš 5 priežasčių), o tik vienu atveju kaltos buvo abi šalys, todėl šalių sutartos netesybos turi būti paskirstytos proporcingai jų kaltei dėl neįvykusio sandorio. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismas iš atsakovo ieškovui priteisė 1 000 Eur sumą. Ieškovas ir trečiasis asmuo nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, iš esmės argumentuodami tuo, kad pirmiausia, teismas nepagrįstai pripažino, jog šalys konkliudentiniais veiksmais nepratęsė Preliminariosios sutarties termino iki 2023 m. rugsėjo 15 d. Taip pat nesutinkama ir su pirmosios instancijos teismo vertinimu, jog atsakovas tinkamai įvykdė Preliminariosios sutarties 4.3 papunktyje nustatytą pareigą – suteikti visus reikiamus dokumentus pirkėjui. Be to, ieškovas ir trečiasis asmuo nesutinka, kad atsakovas tinkamai atliko stogo skardinimo bei trinkelių išklojimo darbus, o taip pat nepritaria teismo išvadai, kad dėl trinkelių išklojimo darbų neįvykdymo iki sutarto termino kaltos abi šalys. Apeliacinės instancijos teismas šiuo atveju neturi pagrindo sutikti su apeliantų apeliacinio skundo argumentais.
Žemesnės instancijos teismas
18. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).
19. Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra terminas, iki kurio turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.
20. Nagrinėjamu atveju, kaip jau minėta, Preliminarios sutarties 2.1 papunkčiu šalys susitarė, jog Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. rugpjūčio 30 d., tačiau ieškovo teigimu, šalys susitarė pratęsti terminą Pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2023 m. rugsėjo 15 d., todėl atsakovo veiksmai po 2023 m. rugpjūčio 30 d. ieškant naujų pirkėjų laikytini nesąžiningais. Atsakovas su tokiais ieškovo argumentais nesutinka nurodydamas, jog po pasibaigusio termino pasirašyti Pagrindinę sutartį, šalys derybų būdu bandė tartis dėl galimybės sudaryti Pagrindinę sutartį 2023 m. rugsėjo 15 d. tokiomis pačiomis sąlygomis, tačiau ieškovui pradėjus siūlyti naujas sąlygas, atsakovo iniciatyva derybos buvo nutrauktos, o iki tol vykusių veiksmų negalima vertinti kaip Preliminarios sutarties pratęsimo, nes šiuo atveju nėra galimybės pratęsti termino, kuris jau yra pasibaigęs. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šių aplinkybių kontekste nėra pagrindo sutikti su apeliantų argumentais, kad šalys konkliudentiniais veiksmais pratęsė Preliminariosios sutarties terminą.
21. Teisėjų kolegija sutinka, kad šalys, sudariusios sutartį, gali keisti jos turinį. Pagal CK 6.192 straipsnio 4 dalį pakeitimai turi būti tokios pat formos, kokios yra ir sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties nustatytus atvejus. Kasacinio teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad savo elgesiu (konkliudentiniais veiksmais) šalys gali pakeisti raštu sudarytos sutarties turinį, jeigu tai atitinka jų ketinimus. Siekdamos, kad toks elgesys nebūtų įvertintas kaip rašytinės sutarties pakeitimas, šalys gali įtraukti į sutartį jos pakeitimą ribojančią išlygą, t. y. susitarti, kad rašytinė sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Tačiau net ir tada viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis tokia sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-552-2012).
22. Sprendžiant, ar konkretūs šalies elgesio faktai pripažintini pagrindu taikyti CK 6.183 straipsnio 2 dalį, yra būtina nustatyti tokias aplinkybes: 1) šalių elgesiu turi būti išreikštas abiejų sutarties šalių bendras ketinimas dėl sutarties keitimo ar nekeitimo, jų consensus ad idem (šalių surastas sutarimas, bendra nuomonė), o ne tik vienai šalių priimtinas sutarties elgesio vertinimo variantas, nes priešingu atveju, kitai šaliai pažeidžiant sutarties laisvės principą, būtų primetamos sąlygos, dėl kurių ji nesutinka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2009; 2012 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-224/2012); 2) šalių valia (veiksmai) pakeisti sutarties sąlygas turi būti aiški ir nedviprasmiška. Tokį teisiškai reikšmingą sutarties šalių elgesį gali patvirtinti įvairios sutarties vykdymo aplinkybės.
23. Kilus ginčui dėl minėtos normos taikymo, teismai, nustatę nurodytas aplinkybes, sprendžia, ar sutarties šalys iš tikrųjų siekė savo elgesiu pakeisti atitinkamą sutarties sąlygą. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, esant ginčui, ar šalys savo elgesiu pakeitė sutarties sąlygas, teismai turi vertinti, ar šalys savo elgesiu pakeitė sutarties sąlygą ir kaip konkrečiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-414-706/2016).
24. Nagrinėjamu atveju apeliantai Preliminariosios sutarties pratęsimą grindžia apsikeistais el. laiškais po 2023 m. rugpjūčio 30 d. vizito pas notarę, kurio metu ieškovas bei trečiasis asmuo atsisakė pasirašyti Pagrindinę sutartį dėl atsakovo kaltės. Iš 2023 m. rugpjūčio 31 d. trečiojo asmens (ieškovo sutuoktinės) el. laiško, siųsto nekilnojamojo turto brokerei R. M., matyti, kad 2023 m. rugpjūčio 30 d. šalims nepasirašius Pagrindinės sutarties dėl pardavėjo kaltės – neįvykdžius įsipareigojimų pagal Preliminarios sutarties 4.3 ir 4.10 papunkčius, pirkėjas (ieškovas), vadovaudamasis Preliminarios sutarties 6.2 papunkčiu, pranešė apie Preliminariosios sutarties nutraukimo inicijavimą bei nurodė norįs susigrąžinti pirkėjo sumokėtą 8 000 Eur avansą ir papildomai gauti Preliminarioje sutartyje numatytą 2 000 Eur baudą. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, ieškovo ir trečiojo asmens atsakovui siųsto elektroninio laiško turinys aiškiai patvirtina, kad ieškovas nebesiekė tęsti sutartinių santykių su atsakovu ir reiškė reikalavimą atlyginti patirtus nuostolius. Be kita ko, pažymėtina, kad trečiojo asmens kreipimasis į atsakovą jau pasibaigus Preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui Pagrindinei sutarčiai sudaryti leidžia pagrįstai spręsti, jog šis terminas buvo jau pasibaigęs, o kartu ir šalių prievolė sudaryti Pagrindinę sutartį, todėl apeliantų teiginys, kad jie inicijuoja Preliminariosios sutarties nutraukimą, laikytinas ne tik teisiškai nepagrįstu, bet ir neatitinkančiu CK 6.165 straipsnio 5 dalyje įtvirtinto Preliminariosios sutarties galiojimo termino pasibaigimo momento sampratos.
25. Iš tolimesnio susirašinėjimo tarp šalių (2023m. rugsėjo 1 d. atsakovo atsakymas į 2023 m. rugpjūčio 31 d. trečiojo asmens pranešimą) matyti, kad atsakovas informavo ieškovą, kad nepaisant to, jog atsakovo prievolė parduoti Turtą pirkėjui šiai dienai yra pasibaigusi, pardavėjas ir toliau yra suinteresuotas parduoti Turtą pirkėjui pagal tokias pačias sąlygas, dėl kurių šalys susitarė Preliminariąja sutartimi, ir pakvietė pirkėją pasirašyti Pagrindinę sutartį ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 15d. Nurodė ir tai, kad dėl pirkėjo nepagrįsto atsisakymo sudaryti Pagrindinę sutartį pardavėjas patyrė nuostolius, kurie sudaro – 9 090 Eur. Taip pat nurodė, kad 2023 m. rugpjūčio 31 d. pranešime pirkėjas nenurodė konkrečių pažeidimų, kuriuos galimai padarė pardavėjas, todėl pardavėjas neturi galimybės įsivertinti pirkėjo pretenzijos pagrįstumo. Atsižvelgiant į tai, paprašė nurodyti konkretų dokumentą, kurio iki Pagrindinės sutarties sudarymo dienos pirkėjui nepateikė pardavėjas pagal Preliminariosios sutarties 4.3 papunktį ir paprašė nurodyti, kokie Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje nurodyti veiksmai nebuvo atlikti. 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakymu ieškovo atstovė nurodė, kad nepaisant to, jog Pagrindinės sutarties sudarymo terminas yra pasibaigęs, pirkėjas taip pat yra suinteresuotas nupirkti pardavėjui nuosavybės teise priklausantį Turtą pagal tokias pačias sąlygas, dėl kurių šalys susitarė Preliminariąja sutartimi. Taip pat nurodė, kad pirkėjas sutiktų su atsakovo siūlymu pasirašyti Pagrindinę sutartį ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 15 d. ir paprašė atsakovo pateikti trūkstamus vandentiekio, statybos projekto dokumentų penkių tomų pasirašytus originalus, įrodymus, patvirtinančius, jog pardavėjas atliko trinkelių klojimo darbus, ištaisė trinkelių klojimo paruošto pagrindo trūkumus ir atliko stogo apskardinimo korekcijas. Nurodė, kad pirkėjas taip pat sutiktų, jeigu pardavėjas pateiktų savo sutikimą pirkėjui sumokėti 1 620 Eur kompensaciją už trinkelių klojimo paruošto pagrindo trūkumų ištaisymą ir 580 Eur kompensaciją už stogo apskardinimo korekcijų atlikimą; esant galimybei pateikti minėtus dokumentus ir įrodymus. Taip pat paprašė organizuoti Pagrindinės notariškai tvirtinamos sutarties sudarymą; pardavėjo Turto Pagrindinės sutarties sudarymo išlaidas padengti lygiomis dalimis su pirkėju; nesant galimybės įvykdyti nurodytų reikalavimų, per 10 kalendorinių dienų nuo šio atsakymo gavimo dienos grąžinti pirkėjui 8 000 Eur avansinį mokėjimą ir papildomai sumokėti 2 000 Eur baudą, iš viso 10 000 Eur.
26. Atsakovo atstovas 2023 m. rugsėjo 12 d. atsakymu į 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakymą informavo ieškovą, kad projektinė dokumentacija buvo pateikta pirkėjui 2023 m. liepos 28 d. ir teigė, jog likusių dokumentų, kuriuos pirmą kartą pirkėjas detaliai nurodė tik 2023 m. rugsėjo 8 d. atsakyme, pardavėjas neturi, nes juos UAB „Kauno vandenys“ perdavė iniciatorius UAB „Sudoma“. Su atsakymu atsakovas taip pat pateikė Turto projekto dokumentus, pasirašytus kvalifikuotu elektroniniu parašu, be to, pridėjo nuotraukas, kurios patvirtina, kad trinkelių klojimo ir stogo apskardinimo darbai šiai dienai yra atlikti. Atsakovas nurodė, jog nesutinka Pagrindinės notarinės sutarties sudarymo išlaidas padengti lygiomis dalimis su pirkėju. Taip pat paprašė apie sutikimą sudaryti Pagrindinę sutartį 2023 m. rugsėjo 18 d. Kauno miesto 27-ajame notaro biure patvirtinti kuo skubiau ir ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 14 d. 13.00 val. 2023 m. rugsėjo 13 d. ieškovo atstovė el. laišku nurodė, kad sutinka sudaryti Pagrindinę sutartį su sąlyga, kad pinigai už Turto įsigijimą pardavėjui būtų pervesti iš notaro depozitinės sąskaitos po to, kai pardavėjas pirkėjui pateiks trūkstamus dokumentus, kurie reikalingi, siekiant su UAB „Kauno vandenys“ sudaryti naują sutartį dėl vandens tiekimo, nuotekų. 2023 m. rugsėjo 14 d. ieškovo atstovė el. laišku nurodė, kad pardavėjas neinformavo, kad neturi visų prisijungimo sąlygų lape išvardintų dokumentų ir, kad dėl jų gavimo reikia kreiptis į UAB „Sudoma“. Pažymėjo, jog pardavėjo teiginys apie papildomai pateiktą 2023 m. rugpjūčio 30 d. darbų, atliktų pagal infrastruktūros plėtros sutartis, priėmimo–perdavimo aktą, kuriuo UAB „Kauno vandenys“ priėmė visus atliktus darbus iki notarinio sandorio sudarymo laiko, yra melagingas. Laiške nurodė, kad pardavėjas nepateikė įrodymų apie trinkelių klojimo pagrindo taisymą, o nuotraukose matosi trūkumai, todėl prašo kompensacijos už nekokybiškai atliktus darbus. Pirkėjas siūlė spręsti trūkstamų dokumentų klausimą, jai pinigus už Turto įsigijimą pervedant tik po jų pateikimo. 2023 m. rugsėjo 25 d. el. paštu ieškovas gavo 2023 m. rugsėjo 14 d. atsakovo atsakymą į 2023 m. rugsėjo 13 d. atsakymą, kuriame atsakovas nurodė, jog pirkėjo naujai keliami reikalavimai nėra priimtini, todėl pardavėjas yra priverstas nutraukti tolimesnį šių derybų vedimą. Šiuo atsakymu atsakovas taip pat pakvietė derybų keliu susitarti dėl kiekvienos šalies patirtų nuostolių atlyginimo klausimo.
27. Įvertinus aukščiau pateiktą tarp šalių vykusį susirašinėjimą, darytina išvada, kad šalys iš esmės pripažino, jog nepasirašius Pagrindinės sutarties Preliminariojoje sutartyje nurodytu terminu, Preliminariosios sutarties terminas pasibaigė, o kartu ir pati prievolė sudaryti Pagrindinę sutartį. Teisėjų kolegija sutinka su ieškovo argumentu, jog ieškovas išreiškė suinteresuotumą įsigyti Turtą tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip buvo numatyta Preliminariojoje sutartyje, o atsakovas išreiškė ketinimą Turtą parduoti. Vis dėlto, toks šalių apsikeitimas pozicijomis savaime nesudaro pagrindo konstatuoti, kad Preliminarioji sutartis buvo pratęsta abiejų šalių laisva valia. Priešingai, šalių susirašinėjimo turinys patvirtina, jog ieškovas inicijavo keturis naujus reikalavimus, kurie nebuvo numatyti Preliminariojoje sutartyje, o atsakovas su tokiais ieškovo reikalavimais akivaizdžiai nesutiko, todėl apeliacinės instancijos vertinimu, nagrinėjamu atveju tarp šalių vyko naujos derybos dėl Turto pirkimo ir pardavimo, o ne esamos Preliminarios sutarties termino pratęsimas. Tolesnis šalių apsikeitimas pasiūlymais ir sąlygų derinimas nepagrindžia išvados, kad Preliminarioji sutartis buvo pratęsta iki konkrečios datos, šiuo atveju, iki 2023 m. rugsėjo 15 d. Nė viena iš šalių nei raštu, nei faktiškai savo veiksmais nepatvirtino aiškios ir abipusės valios pratęsti Preliminariosios sutarties galiojimą. Todėl nėra pagrindo ir konstatuoti, kad šalių veiksmai sudarė pagrindą laikyti Preliminariąją sutartį pratęsta, pasibaigus joje nustatytam terminui. Įvertinus šalių susirašinėjimo kontekstą, taip pat nėra pagrindo daryti išvadą, kad atsakovas elgėsi nesąžiningai manydamas, jog pasibaigus Preliminariosios sutarties terminui – 2023 m. rugpjūčio 30 d. – jis turi teisę imtis veiksmų, susijusių su alternatyvių pirkėjų paieška. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovas nepateikė įrodymų, jog iki minėtos datos turtas buvo reklamuojamas ar dėl jo buvo deramasi su kitais potencialiais pirkėjais. Šių aplinkybių nepatvirtino nei naujieji turto įgijėjai, nei kiti byloje esantys duomenys. Taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad šalys nebuvo susitarusios abipuse valia dėl Preliminariosios sutarties pratęsimo, todėl ieškovo argumentas, jog atsakovas dar iki sutarties galiojimo pabaigos pradėjo derybas su kitais pirkėjais, laikytinas nepagrįstu.
28. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra, vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2025 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-77-684/2025).
29. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 33 punktą, 34 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas). Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
30. Preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).
31. Nagrinėjamu atveju ieškovas bei trečiasis asmuo civilinės atsakomybės kilimą atsakovui grindžia tuo, jog Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovo kaltės, t. y. atsakovui pažeidus Preliminariosios sutarties 4.3. ir 4.6 papunkčius.
32. Preliminariosios sutarties 4.3 papunkčiu pardavėjas įsipareigojo užtikrinti, kad Pagrindinės sutarties sudarymo dienai visi Turto dokumentai būtų tinkamai paruošti. Šiuo atveju ieškovas ir trečiasis asmuo nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ši nuostata turi būti aiškinama siaurai, t. y. apeliantų įsitikinimu, šia nuostata atsakovas įsipareigojo pateikti visus dokumentus, susijusius su visu Turtu, o ne tik dokumentus, reikalingus pasirašyti Pagrindinę sutartį. Nesutikdami su pirmosios instancijos teismo Preliminariosios sutarties 4.3 papunkčio aiškinimu apeliantai papildomai nurodo, jog pirmosios instancijos teismas šiuo atveju be pagrindo rėmėsi brokerės R. M. paaiškinimais, neįvertinęs to, kad nagrinėjamu atveju, aiškinant Preliminariosios sutarties nuostatas, taikytina contra proferentem taisyklė, be kita ko pažymėjo ir tai, jog atsakovas apskritai buvo nusišalinęs nuo bendravimo, visas apeliantų užklausas ignoravo ir nebendradarbiavo. Atsakovas priešingai, teigia, kad ši nuostata taikoma tik dokumentams, kurie yra reikalingi pasirašyti Pagrindinei sutarčiai. Taigi, kaip ir nurodė pirmosios instancijos teismas, šalys skirtingai aiškino Preliminariosios sutarties 4.3 papunktyje įtvirtintą sąlygą. Apeliacinės instancijos teismas šiuo atveju neturi pagrindo sutikti su apeliantų nurodytais argumentais.
33. Pagal nuoseklią kasacinio teismo praktiką, kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Sutarties šalių ketinimus lemia kiekvienos iš šalių individualios savybės ir poreikiai, taigi šalių ketinimai gali nesutapti. Be to, kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-130-695/2018; 2019 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-109-611/2019; 2020 m. balandžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-100-823/2020; 2021 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021; 2022 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022).
34. Papildomai pažymėtina, kad CK 6.193 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta vadinamoji contra proferentem taisyklė, pagal kurią sutarties sąlygos aiškintinos jas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Ši taisyklė grindžiama logika, kad šalis, kuri siūlo tam tikrą sutarties sąlygą, turi pareigą ją suformuluoti maksimaliai aiškiai, kad ateityje ji būtų aiškinama vienodai. Esant situacijai, kai tam tikra sąlyga buvo parengta išimtinai vienos sutarties šalių (pavyzdžiui, sutartis sudaryta prisijungimo būdu pagal standartines sąlygas, viešojo konkurso būdu) ir ji yra dviprasmiška, contra proferentem taisyklė perkelia visą neigiamų padarinių riziką sąlygą pasiūliusios ir parengusios šalies nenaudai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-360-916/2020; 2022 m. gruodžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-272-378/2022).
35. Apeliacinės instancijos teismas, remdamasis suformuota teismų praktika dėl sudarytų sutarčių nuostatų aiškinimo, pažymi, kad aiškinant sutarčių nuostatas pirmiausia siekiama nustatyti tikrąją šalių valią sudarant. Tik tuo atveju, kai tikrosios šalių valios nustatyti neįmanoma, taikomas lingvistinis sutarčių aiškinimas, o galiausiai – kraštutiniu atveju – taikoma ir contra proferentem taisyklė, kai sutarties sąlyga aiškinama ją parengusios šalies nenaudai. Nagrinėjamu atveju, įvertinęs pirmosios instancijos teismo motyvus dėl Preliminariosios sutarties sąlygų aiškinimo, apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su apeliantų argumentais, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje. Priešingai, bylos medžiaga patvirtina, kad pirmosios instancijos teismas, aiškindamas tarp šalių sudarytos Preliminariosios sutarties sąlygas, pirmiausia siekė nustatyti šalių tikruosius ketinimus, tačiau, šalims viso proceso metu įrodinėjant skirtingą ginčijamos sąlygos suvokimą, teismas rėmėsi kitais sutarčių nuostatas aiškinančiais metodais. Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgęs į Preliminariosios sutarties pobūdį, jos sudarymo tikslą, kasacinio teismo jurisprudencijoje pateiktą išaiškinimą dėl Preliminariosios sutarties pobūdžio (organizacinė, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai), bei įvertinęs tiek iš Preliminariosios sutarties kylančių pareigų turinį, tiek brokerės R. M. – šios sutarties rengėjos – paaiškinimus, pagrįstai sprendė, jog Preliminariosios sutarties 4.3 papunkčiu šalys įsipareigojo pateikti visus dokumentus reikalingus sudaryti Pagrindinę sutartį. Taip pat pirmosios instancijos teismas įvertino ir tai, jog ši Preliminariosios sutarties sąlyga, būdama aiški, lakoniška ir įprasta, šalių pasirašymo metu nekėlė jokių abejonių, nebuvo papildomai aptariama ar keista, todėl pagrįstai buvo vertinama kaip šalių valios išraiška. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas neapsiribojo vien lingvistiniu sutarties aiškinimu, bet sudarytą sąlygą įvertino ir per sutarčių aiškinimo taisyklių visumą, įskaitant ir contra proferentem principo taikymo pagrįstumą, atsižvelgiant į tai, kad nors Preliminariosios sutarties sąlygas rengė brokerė, tačiau byloje pateikti tarp šalių vykę susirašinėjimai el. laiškais patvirtina, kad apeliantai turėjo galimybes keisti sutarties sąlygas, jas papildant ar bendradarbiaujant su atsakovu jas kitaip modifikuoti, be kita ko, bylos duomenys patvirtina, kad apeliantai šia galimybe ir naudojosi. Todėl apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir tinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, ir nėra pagrindo konstatuoti CK 6.193 straipsnio nuostatų pažeidimo, aiškinant Preliminariosios sutarties 6.3 papunktį.
36. Taip pat, viena iš pagrindinių pirkėjo nurodytų priežasčių, dėl ko buvo atsisakyta pasirašyti Pagrindinę sutartį, buvo tai, jog pardavėjas nepateikė dokumentų, reikalingų su UAB „Kauno vandenys“ sudaryti naują sutartį dėl vandens tiekimo bei nuotekų tvarkymo. Apeliacinės instancijos teismas ir šiuo atveju nesutinka su apeliantų teiginiais.
37. Iš 2023 m. liepos 28–30 d. vykusio trečiojo asmens el. susirašinėjimo su brokere R. M. nustatyta, kad trečiasis asmuo dar 2023 m. liepos 28 d. be kitų dokumentų prašė brokerės pateikti dokumentus, susijusius su vandens ir nuotekų tinklais, o 2023 m. liepos 29 d. klausė brokerės, ar name yra vandens įvadas ir pajungimas į kanalizaciją, į ką 2023 m. liepos 30 d. brokerė atsakė, kad komunikacijos yra pajungtos. 2023 m. rugpjūčio 22 d. el. laišku brokerė pateikė ieškovo sutuoktinei G. G., kuris įrengė kvartalinius tinklus ir juos pridavė UAB „Kauno vandenys“, kontaktus. Tai, kad Pagrindinės sutarties pasirašymo dienai visi vandens komunikacijų tinklai buvo priduoti UAB „Kauno vandenys“, patvirtina ir į bylą pateiktas 2023 m. rugpjūčio 30 d. Darbų, atliktų pagal infrastruktūros plėtros sutartis priėmimo–perdavimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini). Apeliantų argumentai, jog minimas aktas apeliantams nebuvo pateiktas šiuo atveju vertinamas kritiškai. Teismo posėdyje liudytojais apklausti brokerė R. M. ir T. G. nurodė, jog numatytą pagrindinio sandorio sudarymo dieną (2023 m. rugpjūčio 30 d.) atsakovas atsinešė raštą dėl vandentiekio prijungimo sąlygų, tačiau pirkėjai, nors iki tol nuolat reikalavo visų su Turtu susijusių dokumentų, tuo metu pateiktu dokumentu nesusidomėjo ir net neperskaitė. Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pačių apeliantų veiksmai–pasyvumas susipažįstant su atsakovo pateiktais dokumentais, taip pat nesikreipimas į brokerės nurodytą asmenį, atsakingą už kvartalinių tinklų įrengimą–patvirtina jų nepakankamą suinteresuotumą, aplaidumą bei neaktyvų elgesį bendradarbiaujant su atsakovu ir siekiant įsigyti Turtą.
38. Apeliacinės instancijos teismas papildomai pažymi, jog, kaip jau byloje nustatyta, 2023 m. liepos 30 d. elektroniniu laišku brokerė, atsakydama į ieškovo užklausimą dėl komunikacijų pajungimo, nurodė, kad komunikacijos jau yra pajungtos. Sutiktina su atsakovo argumentais, kad šalys Preliminarioje sutartyje nebuvo susitarusios dėl naujos sutarties su UAB „Kauno vandenys“ sudarymo. Atsižvelgiant į tai, kad šalys Preliminarioje sutartyje aiškiai aptarė papildomų darbų ir kitų susitarimų sąlygas, akivaizdu, jog tokio pobūdžio susitarimas dėl naujos vandentiekio sutarties sudarymo taip pat būtų turėjęs būti aiškiai įtvirtintas ir raštiškai patvirtintas. Todėl nėra pagrindo teigti, kad atsakovas netinkamai vykdė Preliminariąją sutartį, nepateikdamas visų su Turtu susijusių dokumentų ieškovui, juo labiau, kaip jau pažymėjo ir pirmosios instancijos teismas, kai atsakovas tokių dokumentų net neturėjo.
39. Nesutiktina ir su apeliantų argumentais, jog byloje pateiktas susirašinėjimas tarp apeliantų ir naujųjų Turto įgijėjų patvirtina, kad UAB „Kauno vandenys“ dokumentai Turto pirkimo metu nebuvo sutvarkyti. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, priešingai nei teigia apeliantai, pateiktas susirašinėjimas kaip tik patvirtina, kad problema dėl pateiktų dokumentų kilo ne dėl atsakovo kaltės, tačiau dėl pačios UAB „Kauno vandenys“ kaltės, t. y. P. B. pateikta žinutė: „o finale pasirodo, dokumentus pametę vandenys buvo“, paneigia apeliantų argumentus, jog atsakovas sandorio pasirašymo dieną UAB „Kauno vandenys“ nebuvo pateikęs visų reikalingų dokumentų. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, apeliacinės instancijos vertinimu, nėra pagrindo spręsti, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino Preliminariosios sutarties 4.3 papunktį. Priešingai nei teigia apeliantai, pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino bylos faktines aplinkybes bei sprendė, kad šiuo atveju, atsakovui tinkamai vykdžius Preliminariosios sutarties 4.3 papunktį, apeliantai nepagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį.
40. Nagrinėjamu atveju apeliantai atsakovo kaltę dėl nepasirašytos Pagrindinės sutarties grindžia ir Preliminariosios 4.10 papunkčio pažeidimu, t. y., kad atsakovas netinkamai atliko stogo apskardinimo darbus, sudėtų trinkelių plotas neatitiko pirminio projekto, be kita ko, trinkelės sudėtos ne pagal technologiją ir pavėlavus sutartam terminui. Apeliacinės instancijos teismas su apeliantų argumentais iš dalies sutinka.
41. Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje numatyta, kad šalių susitarimu pirkėjas po pasirašytos Preliminariosios sutarties ir sumokėto avanso savo lėšomis užsakys statybų vertinimo specialistą, po kurio ataskaitos pardavėjas pašalins trūkumus, kurie bus iš anksto aptariami abiejų šalių. Taip pat šalys patvirtino, kad pardavėjas pagal pateiktą statybų vertinimo ataskaitą atliks darbus, kurie yra kritinės statybų klaidos, trukdančios namą eksploatuoti gyvenimui arba be šių pažeidimų panaikinimo nebus galima vykdyti namo pridavimo 100 proc., kiti smulkūs bei estetiniai darbai aptarti abiejų šalių: akmens skalūno sutvirtinimai, stogo apskardinimo korekcija (išlyginimas), vonios ir virtuvės nišų panaikinimas (sujungimas), segmentinės tvoros įrengimas ir trinkelių išklojimas pagal numatytą projektą. Byloje pateiktas 2023 m. rugpjūčio 18 d. Atliktų darbų ir prekių priėmimo–perdavimo aktas patvirtina, kad atsakovo užsakymu buvo atlikti skalūno montavimo, skardų korekcijos ir gipso sukimo darbai. Tos pačios dienos sąskaita faktūra (duomenys neskelbtini) patvirtina, kad už stogo skardų korekciją atsakovas sumokėjo 190 Eur. Šiuo atveju apeliantai teigia, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi darbų priėmimo–perdavimo aktu, nes jame nėra tiksliai įvardinta nei kur, nei kokia tiksliai buvo atliekama korekcija, tačiau apeliacinės instancijos teismas tokius apeliantų argumentus laiko nepagrįstais. Pažymėtina, jog Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje šalys susitarė atlikti stogo apskardinimo korekciją (išlyginimą), t. y. darbai įvardinti Preliminariojoje sutartyje atitiko darbus įvardintus minimame darbų priėmimo–perdavimo akte, todėl teisėjų kolegijos vertinimu, nėra abejonių, kad atsakovas šiuo atveju atliko apskardinimo darbus pagal susitarimą, o įrodymų, kad jie buvo neatlikti, kaip ir jau nurodė pirmosios instancijos teismas, apeliantai nepateikė.
42. Apeliantai taip pat remiasi liudytojų D. ir P. B. paaiškinimais, jog namo stogo apskardinimas buvo su trūkumais: ties lietaus nubėgimo sistema neapskardinta nedidelė dalis aplink visą namą. Šių aplinkybių kontekste apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvada, jog ši stogo problema yra visiškai nesusijusi su ieškovo ir trečiojo asmens nurodytais stogo apskardinimo korekcijos (išlyginimo) darbais. Pažymėtina, jog naujųjų Turto įgijėjų nurodyta problema buvo fiksuota tik 2024 m. rudenį ir nėra susijusi su neišlyginta stogo skarda. Be kita ko, apeliantai nepasinaudojo Preliminariosios sutarties 4.10 papunktyje įtvirtinta galimybe savo iniciatyva pasitelkti statybų vertinimo specialistą, kurio ataskaita būtų leidusi nustatyti ir su pardavėju aptarti atliktų darbų trūkumus bei įpareigoti pardavėją juos pašalinti. Šios teisės ignoravimas, apeliacinės instancijos vertinimu, rodo apeliantų abejingumą ir realaus suinteresuotumo trūkumą, kad įsigyjamas Turtas atitiktų jų pačių keliamus kokybės kriterijus. Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog įvertinus tai, kad atsakovas stogo apskardinimo darbus atliko laiku (iki 2023 m. rugpjūčio 30 d.) ir apeliantai neįrodė netinkamai atliktų darbų fakto, darytina išvada, kad šiuo atveju apeliantai nepagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį.
43. Apeliaciniame skunde apeliantai taip pat nurodo, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vertino, jog šiuo atveju apeliantai nepagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį, nes atsakovas išklojo trinkeles ne pagal tinkamą technologiją, be kita ko, nesutinka ir su teismo išvada, kad dėl trinkelių sudėjimo termino pavėlavimo yra kaltos abi šalys. Pažymėjo, kad atsakovas nevykdė jokios komunikacijos su apeliantais, taip pat nebuvo derintos aplinkybės, kad vėluos trinkelių klojimo darbai ir kada jie bus atlikti. Su tokiais apeliantų argumentais apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti.
44. Paminėtų aplinkybių kontekste pažymėtina, kad abi šalys iš esmės neginčija fakto, kad trinkelės suklotos pavėlavus, t. y. ne iki sutartos Pagrindinės sutarties pasirašymo dienos, tačiau šiuo atveju tarp šalių kyla ginčas dėl kurios šalies kaltės trinkelės buvo sudėtos pavėluotai. Iš ieškovo 2023 m. liepos 17 d. elektroninio laiško turinio matyti, kad šalys svarstė galimybę įrengti trinkelėmis dengiamą plotą toje vietoje, kur jau buvo paruoštas pagrindas, kaip buvo numatyta pardavėjo. 2023 m. rugpjūčio 3 d. brokerės atsiųstas el. laiškas, kartu su tos pačios dienos papildomu Preliminariosios sutarties priedu, pagal kurį atsakovas turėjo suteikti ieškovui 2 000 Eur dydžio nuolaidą už neįvykdytus trinkelių klojimo darbus, taip pat trečiojo asmens tą pačią dieną siųstas laiškas bei brokerės R. M. atsakymas į jį rodo, kad derybos vis dar vyko ir galutinis susitarimas dėl trinkelių klojimo darbų atlikimo nebuvo pasiektas. 2023 m. rugpjūčio 7 d. trečiojo asmens išsiųstas el. laiškas liudija, jog ieškovas tuo metu dar nebuvo priėmęs sprendimo dėl anksčiau minėto priedo prie Preliminariosios sutarties. Kitą dieną, 2023 m. rugpjūčio 8 d., brokerė R. M. pateikė trečiajam asmeniui trinkelių klojimo projektą el. paštu, tačiau atsakymo nesulaukė, todėl atsakovas savo iniciatyva pradėjo trinkelių išklojimo darbus.
45. Atsižvelgiant į šias byloje nustatytas aplinkybes, apeliantų argumentai, jog atsakovas su jais nebendradarbiavo bei neatsakė į jų pateiktas užklausas, vertintini kaip nepagrįsti bei deklaratyvūs. Priešingai nei teigia apeliantai, byloje esantys šalių susirašinėjimai patvirtina, kad atsakovas inicijavo komunikaciją, aktyviai kontaktavo su apeliantais, tačiau pastarieji ilgą laiką nepriėmė sprendimo dėl trinkelių klojimo darbų. Akcentuotina ir tai, kad 2023 m. rugpjūčio 8 d. brokerei išsiuntus apeliantams trinkelių klojimo darbų projektą, apeliantai į šį pasiūlymą neatsakė. Atsižvelgiant į susidariusią situaciją ir vengiant tolesnio darbų vilkinimo, atsakovas savo iniciatyva pradėjo trinkelių klojimo darbus. Šios aplinkybės rodo, kad iš esmės pats ieškovas ir jo sutuoktinė nutraukė komunikaciją, atsakovą palikdami priimti sprendimus dėl vykdomų darbų savarankiškai. Toks apeliantų elgesys, teisėjų kolegijos vertinimu, neatitinka bendradarbiavimo principo ir reikšmingai apsunkino atsakovo galimybes operatyviai bei sklandžiai pradėti ir vykdyti trinkelių klojimo darbus. Be to, pažymėtina, kad bendravimas dėl trinkelių klojimo darbų, kaip ir visi kiti vykę susitarimai, vyko per trečiąjį asmenį – ieškovo sutuoktinę, kas, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, laikytina neefektyviu komunikacijos modeliu. Tai patvirtina ir byloje esantis 2023 m. rugpjūčio 3 d. el. laiškas, iš kurio matyti, kad trečiasis asmuo nurodė, jog trinkelių klojimo darbus derina jos sutuoktinis, todėl ji neturėjo informacijos nei apie planuojamų darbų kainą, nei apie kitus esminius aspektus, ir negalėjo jų pateikti brokerei. Šios aplinkybės patvirtina pirmosios instancijos teismo išvadą, su kuria teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti – šiuo atveju, nors trinkelės ir buvo išklotos po sutarto termino, nėra pagrindo spręsti, kad dėl pavėluoto trinkelių klojimo atsakingas tik atsakovas. Bylos medžiaga patvirtina, kad dėl apeliantų uždelsto apsisprendimo, kas vykdys trinkelių klojimo darbus (atsakovas ar pats ieškovas), atsakovui objektyviai buvo paliktas pakankamai trumpas laikotarpis sutartiems darbams atlikti. Atsižvelgiant į tai, sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, jog dėl termino nesilaikymo atsakomybė tenka abiem šalims.
46. Apeliantai taip pat teigia, kad Preliminariosios sutarties 4.10 papunkčio pažeidimas pasireiškė ir tuo, jog trinkelės buvo sudėtos ne pagal technologiją. Šiuos savo argumentus apeliantai grindžia specialistų žodinėmis konsultacijomis bei viešai prieinama informacija internete. Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog remiantis Preliminariosios sutarties 4.10 papunkčiu šalys susitarė dėl trinkelių išklojimo pagal numatytą projektą, t. y. susitarė dėl ploto, tačiau ne dėl technologijos. Byloje pateikti el. laiškai taip pat rodo, kad apeliantai nekėlė klausimo dėl atitinkamos technologijos, nesikonsultavo su atsakovu ar kitaip nerodė suinteresuotumo trinkelių pagrindo ruošimo technologija. Ieškovas, teigdamas, jog konsultavosi su tam tikrais specialistais (konsultantais), kurie esą nurodė, kad pasiūlyta pagrindo paruošimo technologija yra netinkama, teismui nepateikė jokių šiuos teiginius pagrindžiančių objektyvių įrodymų. Teismas pažymi, jog ieškovas neprašė apklausti minėtus konsultantus kaip liudytojus tam, kad šie galėtų patvirtinti apeliantų nurodytas aplinkybes, taip pat nepateikė jokių rašytinių dokumentų ar specialistų išvadų, kurie būtų pagrindas teismui vertinti šių konsultacijų turinį bei jų svarbą nagrinėjamai bylai. Kaip pagrįstai nurodė pirmosios instancijos teismas, ieškovas taip pat nesikreipė į nepriklausomą ekspertą tam, kad būtų nustatyti tariami trūkumai, kuriuos, anot ieškovo, reikėtų ištaisyti (Preliminariosios sutarties 4.10 papunktis). Dėl to, apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, jog tokie ieškovo argumentai yra deklaratyvūs ir nėra pagrįsti jokiais objektyviais duomenimis, kuriais teismas galėtų remtis vertindamas atsakovo veiksmus dėl pasirinktos technologijos (ne)netinkamumo. Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas visiškai pritaria pirmosios instancijos teismo išvadoms ir sprendžia, kad apeliantai nepagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį, remdamiesi trinkelių pagrindo ruošimo technologijos trūkumais.
47. Kaip jau apeliacinės instancijos teismo minėta, sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai Civilinis kodeksas nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams.
48. Paprastai šalys dėl netesybų ir jų dydžio susitaria sutartyje. Šiai sutarties sąlygai, kaip ir visai sutarčiai, taikomas sutarties laisvės principas, netesybų atveju reiškiantis, kad šalys laisvai savo nuožiūra gali nustatyti netesybas už bet kokį sutarties pažeidimą ir susitarti dėl abiem šalims priimtino jų dydžio, jei tai neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 6.156, 6.157 straipsniai). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Tai, be kita ko, reiškia ir tai, kad sutartį pažeidusi šalis sutartyje nustatytais atvejais privalo mokėti sutarto dydžio netesybas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-152-313/2018, 79 punktas).
49. Nagrinėjamu atveju ginčo šalys susitarė dėl netesybų baudos forma, t. y. sumokėto avanso negrąžinimo už atsisakymą sudaryti Pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties 6.1 papunktyje ieškovas ir atsakovas susitarė, kad jeigu Pagrindinė sutartis iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį, tai jo sumokėta pardavėjui 8 000 Eur suma (avansas pagal Preliminariosios sutarties 5.1 papunktį) atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimas. Preliminariosios sutarties 6.2 papunkčiu šalys taip pat susitarė, kad jeigu Pagrindinė sutartis iki 2023 m. rugpjūčio 30 d. nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 3 dienas nuo 2023 m. rugpjūčio 30 d. privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą 8 000 Eur sumą už neįvykdytus įsipareigojimus ir papildomai 2 000 Eur per 5 kalendorines dienas nuo sutarties nutraukimo momento. Atsižvelgiant į tai, kad pačios šalys savo valia Preliminarioje sutartyje nustatė netesybas už sutarties neįvykdymą ar netinkamą vykdymą, bei nustačius, jog dėl Pagrindinės sutarties nepasirašymo šalių numatytu terminu didžiąja dalimi (4 iš 5 priežasčių) yra kaltas pirkėjas (ieškovas), o tik viena priežastis kilo dėl abiejų šalių kaltės, apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo priteista 1 000 Eur netesybų suma.
Dėl procesinės bylos baigties
50. Apibendrinant išdėstytus motyvus, apeliacinės instancijos teismas skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą palieka nepakeistą (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
51. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų šiame skunde ar atsiliepime nurodytų argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie neturi esminės reikšmės ir nesudaro pagrindo naikinti ar kitaip keisti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį (atskirąjį) skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010, ir kt.).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
52. Atsižvelgiant į tai, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas nekeičiamas, pagrindo perskirstyti bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme nėra (CPK 93 straipsnio 5 dalis).
53. Atitinkamai, vertinant, kad apeliantų apeliacinis skundas netenkinamas, šiuo atveju nėra pagrindo apeliantams priteisti ir apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.
54. Atsakovas prašė priteisti iš apeliantų apeliacinėje instancijoje jo patirtas bylinėjimosi išlaidas, pateikė PVM sąskaitą faktūrą (duomenys neskelbtini) už teisines paslaugas, 929,28 Eur sumai bei 2025 m. balandžio 16 d. mokėjimo nurodymą. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo ir trečiojo asmens apeliacinis skundas yra netenkintas, minėtos atsakovo patirtos išlaidos neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) 8.11 punkte nurodyto maksimalaus užmokesčio dydžio už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą, atsakovui lygiomis dalimis iš ieškovo ir trečiojo asmens priteistina jo apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų suma, t. y. atsakovui priteisiama iš ieškovo ir trečiojo asmens po 464,64 Eur.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
nutaria:
ieškovo R. K. ir trečiojo asmens G. K. (apeliantų) apeliacinio skundo netenkinti.
Kauno miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 20 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti atsakovui I. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš ieškovo R. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 464,64 Eur (keturis šimtus šešiasdešimt keturis eurus ir 64 euro centus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti atsakovui I. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš trečiojo asmens G. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 464,64 Eur (keturis šimtus šešiasdešimt keturis eurus ir 64 euro centus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Ši teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.