Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Įžanginė dalis

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Dalios Kačinskienės ir Laimos Ribokaitės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vėjo kopos“ ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Laiko idėjos“ apeliacinius skundus dėl Klaipėdos apygardos teismo 2026 m. sausio 19 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vėjo kopos“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Laiko idėjos“ dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo nutraukta, restitucijos taikymo, skolos priteisimo, hipotekos pripažinimo pasibaigusia ir vykdomojo įrašo panaikinimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, notarė A. G..

Aprašomoji dalis

n u s t a t ė:

Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Vėjo kopos“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriame prašė:

pripažinti 2023 m. rugpjūčio 1 d. pirkimo–pardavimo sutarties, registracijos Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir sutartis), nutraukimą teisėtu ir šią sutartį nutraukta;

taikyti restituciją – priteisti iš atsakovės UAB „Laiko idėjos“ ieškovei 400 000 Eur ir grąžinti žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – žemės sklypas), nuosavybės teises atsakovei;

pripažinti hipoteką (identifikavimo kodas Nr. (duomenys neskelbtini)) pagal 2023 m. rugpjūčio 1 d. sutartinės hipotekos sandorį Nr. (duomenys neskelbtini) pasibaigusia;

panaikinti 2024 m. liepos 2 d. notarės A. G. vykdomąjį įrašą Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – vykdomasis įrašas);

priteisti ieškovei iš atsakovės 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už visą priteistą sumą nuo bylos iškėlimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;

priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Ieškinį grindė tuo, kad ieškovė ir atsakovė 2023 m. gegužės 22 d. sudarė preliminariąją žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią šalys susitarė, kad 8,35 ha ploto žemės sklypo kaina yra 1 000 000 Eur (preliminariosios sutarties 2.1 papunktis), kurios dalį, t. y. 250 000 Eur, ieškovė sumoka iki notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos (preliminariosios sutarties 2.2.1, 2.2.2 papunkčiai), 150 000 Eur – notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dieną (preliminariosios sutarties 2.2.3 papunktis), o likusią kainos dalį, t. y. 600 000 Eur, per 2 mėnesius, kai pirkėjas gaus teigiamą Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) įsakymą, leidžiantį pakeisti sklypo paskirtį iš žemės ūkio paskirties į rekreacinę paskirtį, tačiau bet kuriuo atveju ne vėliau kaip per 7 mėnesius nuo notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo (preliminariosios sutarties 2.2.5 papunktis). Preliminariosios sutarties 2.2.5 papunktyje šalys aiškiai nurodė, kad sąlyga dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo yra esminė ir toks sklypo paskirties pakeitimas iš žemės ūkio paskirties į rekreacinę yra esminė preliminariosios sutarties ir ateityje būsimos notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga.

Vadovaujantis preliminariąja sutartimi, ieškovė ir atsakovė 2023 m. rugpjūčio 1 d. sudarė pirkimo–pardavimo sutartį, kurios pagrindu ieškovė nuosavybės teise įgijo žemės sklypą už 1 000 000 Eur (toliau – ir kaina). Vadovaujantis sutarties 3.2.1 papunkčiu, pirkėja sumokėjo pardavėjai 400 000 Eur daliniais mokėjimais kaip mokėjimais pagal preliminariąją sutartį, kurie įskaityti kaip mokėjimai pagal sutartį. Vadovaujantis sutarties 3.2.2 papunkčiu, likusią 600 000 Eur dydžio kainos dalį pirkėja įsipareigojo sumokėti pardavėjai ne vėliau kaip per 2 mėnesius po to, kai bus įvykdyta sutarties 6.1 papunktyje numatyta sąlyga, tačiau ne vėliau kaip per 7 mėnesius nuo šios sutarties sudarymo dienos, o sutarties 6.3 papunktyje numatytu atveju ne vėliau kaip iki 2024 m. birželio 1 d. Sutarties pagrindu žemės sklypas hipoteka buvo įkeistas atsakovės naudai užtikrinant ieškovės prievolę sumokėti likusią kainos dalį. Sutarties 5.1.6 papunktyje įtvirtinta, kad, pardavėjo žiniomis, žemės sklypo planas yra parengtas vadovaujantis galiojančiais teisės aktais, yra tikslus ir atitinka žemės sklypo faktinę būklę.

Sutarties 6.1 papunkčiu šalys susitarė, kad, šalims dedant bendras pastangas, ne vėliau kaip iki 2024 m. sausio 31 d. žemės sklypo (daikto) paskirtis turi būti pakeista iš žemės ūkio į rekreacinę ir, jei tai bus būtina pagal galiojančius arba ateityje galiosiančius teisės aktus, – žemės sklypas gali (turi) būti padalytas į du atskirus turtinius vienetus pagal galimybes vadovaujantis prie sutarties pridedama preliminaria schema; šalys susitarė dėti bendras pastangas ir veikti bendrai, siekiant, kad būtų įvykdyta sutarties 6.1.1 papunktyje numatyta sąlyga. Sutarties 6.2 papunktyje įtvirtinta, kad šalys aiškiai susitarė, jog sutarties 6.1 papunktyje nurodyta aplinkybė yra esminė sutarties sąlyga, į kurią atsižvelgiant buvo priimtas pirkėjo sprendimas sudaryti sutartį bei nustatyta sutarties kaina. Sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčiais susitarta, kad, kilus sunkumams dėl žemės sklypo paskirties keitimo, pirkėja turi teisę atsisakyti vykdyti sutartį ir ją nutraukti be jokių sankcijų ir neigiamų pasekmių, o pardavėja įsipareigoja grąžinti pirkėjai visą jos sumokėtą kainą pagal sutartį.

Sutarties vykdymo metu, 2023 m. lapkričio mėn., paaiškėjo, kad žemės sklypo formavimo pertvarkymo projekto nebegalima tęsti, iki bus atlikti nauji kadastriniai matavimai. Atliekant kadastrinius matavimus paaiškėjo, kad žemės sklypo plotas iš tiesų yra ne 8,35 ha, o 8,01 ha, t. y. 34 arais mažesnis ir žemės sklypo patekimas prie vandens yra žymiai sumažėjęs. Kadastrinius matavimus pateikus NŽT buvo gauta 2024 m. birželio 4 d. išvada Nr. 1ITP-2480-(10.7 E.) (toliau – ir išvada), kurioje nurodyta, kad žemės sklypo ribos turi būti patikslintos ties (duomenys neskelbtini) marių pakrantės riba, tai lėmė, jog žemės sklypo plotas buvo sumažintas iki 7,6131 ha, taigi iš viso žemės sklypas sumažėjo 74 arais, lyginant su sutartyje nurodytu plotu, o tai yra sutarties 5.1.6 papunkčio pažeidimas. Žemės sklypo ribų neatitikimas atsakovei turėjo būti žinomas prieš sudarant sutartį, tačiau ji apie tai sąmoningai nutylėjo. 2022 m. liepos 5 d. gretimo žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo aktas patvirtina, kad atsakovei buvo žinoma ši aplinkybė. 2024 m. vasario mėn. ieškovei tapo žinoma dar viena nauja aplinkybė – 2023 m. gruodžio mėn. žemės sklype nuo 2023 m. gruodžio 28 d. atsirado gamtinių ir kompleksinių, botaninių–zoologinių draustinių, įregistruotų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. kovo 30 d. nutarimo Nr. 336 pagrindu, daug įvairių papildomų apribojimų, apsaugos zonų, tai ne tik mažina žemės sklypo vertę ir galimybes jį panaudoti pakeitus paskirtį, tačiau atitinkamų apribojimų ir apsaugos zonų registravimas apskritai gali užkirsti kelią žemės sklypo paskirties keitimui ar daryti paskirties keitimo procesui neigiamą įtaką, dėl to žemės sklypo paskirties keitimas užsitęs neprognozuojamą laiko tarpą.

Ieškovė 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu dėl sutarties nutraukimo informavo atsakovę, kad atsisako vykdyti sutartį ir ją nutraukia nuo 2024 m. birželio 1 d. Ieškovė pareikalavo iš atsakovės per 30 dienų nuo 2024 m. birželio 1 d. grąžinti sumokėtą 400 000 Eur kainos dalį ir pakvietė per 30 dienų nuo 2024 m. birželio 1 d. atvykti pas sutartį patvirtinusį notarą pasirašyti susitarimą dėl sutarties nutraukimo teisinių pasekmių. Atsakovė tik 2024 m. birželio 27 d. pateiktu atsakymu nesutiko su vienašališku sutarties nutraukimu ir pareikalavo ne vėliau kaip iki 2024 m. liepos 1 d. įvykdyti sutartį sumokant likusią kainos dalį bei inicijavo priverstinį likusios žemės sklypo kainos dalies išieškojimą. Vykdomojo įrašo pagrindu siūlyta išieškoti iš ieškovės 600 000 Eur negrąžintos skolos kreditorei (atsakovei). Ieškovė gavo antstolės G. A. 2024 m. liepos 10 d. patvarkymą vykdomojoje byloje Nr. 0088/24/01255 (toliau – ir patvarkymas) priimti vykdomąjį dokumentą vykdyti.

Ieškovė įgijo teisę nutraukti sutartį dviem pagrindais: 1) ji neturėjo galimybės operatyviai ir greitai po sutarties sudarymo pakeisti žemės sklypo paskirties, tai sudarė galimybę ieškovei atsisakyti sutarties vykdymo ir nutraukti sutartį jos 6.3 ir 6.4 papunkčių pagrindu; 2) sutartimi perleisto žemės sklypo faktinė būklė pažeidžia sutarties 5.1.6 papunkčio nuostatas, o būtent sumažėjęs žemės sklypo plotas neatitiko sutartimi atsakovės deklaruoto ir sutartyje nurodyto žemės sklypo faktinės būklės, kurią sutartimi siekė įsigyti ieškovė.

Klaipėdos apygardos teismas 2026 m. sausio 19 d. sprendimu ieškovės UAB ,,Vėjo kopos“ ieškinį patenkino iš dalies: (1) pripažino sutartį nutraukta; (2) taikė restituciją – priteisė iš atsakovės UAB „Laiko idėjos“ ieškovei UAB ,,Vėjo kopos“ 300 000 Eur ir grąžino žemės sklypo nuosavybės teises atsakovei UAB „Laiko idėjos“; (3) pripažino hipoteką pagal 2023 m. rugpjūčio 1 d. sutartinės hipotekos sandorį Nr. (duomenys neskelbtini) pasibaigusia; (4) panaikino vykdomąjį įrašą; (5) priteisė ieškovei UAB ,,Vėjo kopos“ iš atsakovės UAB „Laiko idėjos“ 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už 300 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo dienos, t. y. 2024 m. rugpjūčio 1 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; (6) priteisė ieškovei UAB ,,Vėjo kopos“ iš atsakovės UAB „Laiko idėjos“ 21 189,72 Eur bylinėjimosi išlaidų; (7) kitą ieškinio dalį atmetė; (8) grąžino ieškovei UAB ,,Vėjo kopos“ 300 Eur nepanaudoto užstato įnešto į Klaipėdos apygardos teismo depozitinę sąskaitą, 2025 m. balandžio 18 d. mokėjimo nurodymu, pervedant juos į ieškovės UAB ,,Vėjo kopos“ sąskaitą; (9) Klaipėdos apygardos teismo 2024 m. rugpjūčio 1 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones paliko galioti iki sprendimo įsiteisėjimo.

Teismas nustatė, kad šalys preliminariosios sutarties pagrindu susitarė dėl 8,35 ha ploto žemės sklypo pardavimo tvarkos ir sąlygų. Sutarties pagrindu ieškovė nuosavybės teise įgijo žemės sklypą už 1 000 000 Eur, iš kurių 400 000 Eur ieškovė sumokėjo atsakovei prieš pasirašant sutartį (sutarties 3.2.1 papunktis). Sutarties 3.2.2 papunktyje įtvirtintas likusios 600 000 Eur dydžio kainos dalies apmokėjimo terminas. Sutarties 6.1.1 papunkčiu šalys susitarė dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo termino. Sutarties 6.2 papunktyje įtvirtinta, kad šalys aiškiai susitarė, jog sutarties 6.1 papunktyje nurodyta aplinkybė yra esminė sutarties sąlyga, į kurią atsižvelgiant buvo priimtas ieškovės sprendimas sudaryti sutartį ir nustatyta sutarties kaina. Sutarties pagrindu žemės sklypas hipoteka buvo įkeistas atsakovės naudai užtikrinant ieškovės prievolę sumokėti likusią kainos dalį.

Pasisakydamas dėl sutarties nutraukimo teisėtumo, teismas nusprendė, kad aiškinant sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčius, ieškovė turėjo teisę pasitraukti iš sutarties nesumokėdama likusios 600 000 Eur sumos ir vienašališkai nutraukti sutartį, o aplinkybės, ar ieškovė susidūrė su sunkumais, susijusiais su žemės sklypo paskirties pakeitimu, yra svarbios, tiek, kiek tai susiję su 100 000 Eur atsakomybe dėl sutarties nutraukimo, atsižvelgiant į sutarties 6.4 papunktį. Sutarties 6.4 papunktyje yra numatyta, kad atsakomybė ieškovei galėtų kilti tik tuo atveju, jei pastaroji, nesumokėjusi 600 000 Eur žemės sklypo kainos dalies iki 2024 m. birželio 1 d., nebūtų inicijavusi sutarties nutraukimo sutartyje įtvirtinta tvarka, ir sutarties nutraukimą būtų lėmusios kitos priežastys, o ne sunkumai, susiję su sutarties 6.1.1 papunktyje numatyto tikslo pasiekimu, apie kuriuos atsakovė turėjo būti informuota iki šalių sutartimi sutarto termino.

Vertindamas, ar ieškovė susidūrė su sunkumais, susijusiais su žemės sklypo paskirties pakeitimu, teismas nurodė, kad jau sudarydama preliminariąją sutartį ieškovė žinojo, jog jai reikės atlikti žemės sklypo kadastrinius matavimus, šią aplinkybę patvirtina 2023 m. gegužės 3 d. UAB „Project 28“ direktorės S. K. el. laiškas, kuriame nurodyta, kad atidalijimo projekto rengimas ir įregistravimas užtruks apie 7 mėnesius, iš kurių 5 mėnesiai – projektas ir 2 mėnesiai – kadastriniai matavimai. Todėl pripažino nepagrįstu ieškovės argumentą, kad tik pradėjus žemės sklypo paskirties keitimo veiksmus jai paaiškėjo, jog faktinė žemės sklypo padėtis neatitinka žemės sklypo padėties, kuri buvo atsakovės nurodyta pasirašant sutartį. Žemės sklypo ploto sumažėjimo faktas tapo žinomas pradėjus vykdyti sklypo atidalijimo procedūrą: 2023 m. liepos 10 d. ieškovei pasirašius projekto rengimo sutartį su UAB „Project 28“ dėl ginčo žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto parengimo, 2023 m. spalio 3 d. UAB „Geosmart“ atliko žemės sklypo kadastrinius matavimus. Jų pagrindu parengtame žemės sklypo plane nurodoma, kad sklypo plotas 7,6131 kv. m. Projekte nurodyta, kad yra atlikti, bet neįregistruoti kaimyninio sklypo kadastriniai matavimai.

Pasisakydamas dėl ieškovės argumento, kad atsakovė žinojo apie atliktus kaimyninio sklypo kadastrinius matavimus ir kad ginčo sklypo plotas po jų atlikimo yra sumažėjęs bei šias aplinkybes nuslėpė nuo ieškovės, teismas nurodė, kad byloje nėra įrodymų, kurie patvirtintų, jog atsakovė apie atliekamus ir (ar) atliktus kadastrinius matavimus buvo informuota tinkamai. Gretimo sklypo kadastriniai matavimai nors ir buvo atlikti 2022 m. liepos 5 d., Nekilnojamojo turto registre įregistruoti ieškovei jau esant sklypo savininke. Pati ieškovė patvirtino, kad ji jokių teisinių veiksmų, siekdama nuginčyti kaimyninio sklypo kadastrinius matavimus, neatliko. Nors ieškovė teigia, kad žemės sklypas 34 arais sumažėjo dėl šalia esančio sklypo atliktų kadastrinių matavimų, tačiau NŽT 2025 m sausio 24 d. rašte nurodyta, kad ženklinant gretimo sklypo ribas nebuvo pažeisti atsakovės, kaip gretimo žemės sklypo savininkės, interesai.

Teismas nusprendė, kad sutartis buvo sudaroma pagal išviešintus valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centro nekilnojamojo turto duomenis: sklypas suformuotas pagal preliminarius matavimus, sklypo plotas 8,35 ha. Ieškovė turėjo galimybę pasitikrinti daikto duomenis, sutartyje deklaravo, kad tai atliko ir nuspręsdama įsigyti žemės sklypą suprato, jog įsigyja jį pagal preliminarius matavimus, kurie atlikus kadastrinius matavimus gali pasikeisti, tai yra žemės sklypo plotas gali padidėti arba sumažėti. Ieškovė prisiėmė riziką, kad sklypo plotas gali sumažėti, pasirašydama preliminariąją sutartį žinojo ir suprato, jog keičiant žemės sklypo paskirtį bus būtina atlikti kadastrinius matavimus. Teismas, įvertinęs sutarties 3.3 papunktį, pažymėjo, kad sutartyje nėra nurodyta jokių šalių pareigų ar įsipareigojimų pasikeitus sklypo plotui mažinti ar didinti sklypo pardavimo kainą. Pažymėjo, kad Klaipėdos apygardos teisme tarp šalių yra nagrinėjama dar viena civilinė byla Nr. e2-480-777/2024 dėl sutarties modifikavimo ir pažeistų teisių gynimo, kurioje vienas iš reikalavimų yra sumažinti sutartimi įsigyto žemės sklypo kainą 150 000 Eur, todėl teismas plačiau sklypo kainos dydžio aplinkybių neanalizavo.

Teismo vertinimu, jokių sunkumų pakeisti žemės sklypo paskirtį ieškovė nepatyrė, ji pati po kadastrinių matavimų atlikimo sužinojusi apie žemės sklypo ploto sumažėjimą sąmoningai priėmė sprendimą nebekeisti žemės sklypo paskirties ir pasitraukti iš sutarties nesumokant likusios kainos dalies.

NŽT išvadoje nurodytas žemės sklypo ribų neatitikimas, iš kurio nustatyta, jog kadastriniai matavimai nebuvo patvirtinti dėl to, kad juose buvo nustatyti trūkumai, negali būti laikomas sunkumais, susijusiais su žemės sklypo paskirties keitimu: jeigu prašymas patvirtinti kadastrinius matavimus būtų pateiktas iš karto juos atlikus, net ir nustačius jų trūkumus, ieškovė būtų turėjusi pakankamai laiko trūkumus ištaisyti, įsiregistruoti ir su padalijimo projektu kreiptis į savivaldybę dėl sklypo atidalijimo ir paskirties pakeitimo. Ieškovė nepateikė įrodymų, kad, sumažėjus žemės sklypo plotui, ji nebegali pakeisti žemės sklypo paskirties, nes ji nesikreipė į kompetentingas institucijas dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo bei nepateikė kompetentingos institucijos sprendimo, kuris patvirtintų, jog dėl sumažėjusio sklypo ploto žemės sklypo paskirties keisti negalima.

Teismas nesutiko su ieškovės argumentu, kad atsakovė nebendradarbiavo ir neteikė sutikimo dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo. Teismas, įvertinęs šalių 2024 m. vasario 13 d., 2024 m. vasario 15 d., 2024 m. vasario 27 d., 2024 m. kovo 8 d., 2025 m. kovo 8 d. susirašinėjimą, priėjo išvadą, kad iš pradžių ieškovė prašė atsakovės pasirašyti ant parengto sklypo kadastrinių matavimų plano, nurodydama, jog nesant atsakovės parašo ji negali derinti atnaujinto žemės sklypo plano su kaimyninių sklypų savininkais ir tęsti žemės formavimo pertvarkymo darbų, tačiau tokio suderinimo nei sutarties nuostatos, nei teisės aktai nenumato. Kai atsakovei, kaip hipotekos kreditorei, buvo pateiktas prašymas dėl sutikimo skolininkei atlikti įkeisto žemės sklypo paskirties pakeitimą, jis ieškovei buvo suteiktas.

Teismas nustatė, kad gamtiniai ir kompleksiniai draustiniai ir botaniniai–zoologiniai draustiniai sklype įregistruoti nuo 2023 m. gruodžio 27 d., t. y. šios specialiosios ginčo žemės naudojimo sąlygos įregistruotos jau po 2023 m. rugpjūčio 1 d. notarinės sutarties sudarymo, ginčo žemės sklypą valdant ieškovei. Žemės specialiosios naudojimo sąlygos įrašomos pagal įstatymą, jos atsirado ieškovei jau būnant žemės sklypo savininke, todėl jų atsiradimas negali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, už kurį galėtų būti pripažįstama atsakinga atsakovė.

Ieškovė nurodė, kad ji tinkamai ir laiku informavo atsakovę apie sunkumus (sutarties 6.4 papunktis). Tačiau teismas nustatė, kad ieškovė neįrodė patyrusi sunkumų, susijusių su žemės sklypo paskirties pakeitimu, nes sklypo ploto sumažėjimas nėra laikomas sunkumu, numatytu sutarties 6.4 papunktyje. Todėl tinkamo ar netinkamo informavimo faktas neturi teisinės reikšmės. Teismas iš šalių susirašinėjimo nustatė, kad šalys el. laiškais bendravo klausimais, susijusiais su žemės sklypo ploto sumažėjimu, dėl ieškovės galimybės atsiskaityti už įsigytą sklypą, dėl atsakovės pasirašymo ant kadastrinių matavimų plano, dėl atsakovės, kaip hipotekos kreditorės, sutikimo dėl žemės sklypo paskirties keitimo, dėl sutarties vykdymo ir keitimo, tačiau nė viename iš laiškų nebuvo nurodyta, jog ieškovė kreipėsi į valstybines institucijas dėl sklypo paskirties keitimo ir negali to padaryti.

Teismas pažymėjo, kad ieškovė nepagrindė argumento, jog žemės sklypo ploto sumažėjimas yra esminis sutarties pažeidimas. Sutartyje nėra aptarta, kad žemės sklypo ploto sumažėjimas yra esminė sąlyga, leidžianti ieškovei vienašališkai nutraukti sutartį. Sudarydama sutartį, ieškovė neatskleidė atsakovei savo ketinimų statyti uostelį, įrengti paukščių stebėjimo vietas, ar kad įsigyjant sklypą jai buvo svarbus sklypo įėjimas į vandenį, kurio neliko. Notarinėje sutartyje nėra nurodyta, kad sklypo sumažėjimas Natūra 2000 teritorijoje yra esminė sąlyga. Be to, teismas atkreipė dėmesį, kad apie tai, jog neliko priėjimo prie vandens, ieškovė sužinojo tik 2024 m. birželio 4 d. gavusi NŽT išvadą, o sutartį nutraukė 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu. Šiame ieškovės pranešime dėl sutarties nutraukimo nurodoma, kad ieškovė, vadovaudamasi pranešime nurodytomis aplinkybėmis ir sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčiais, atsižvelgdama į tai, jog žemės sklypo paskirtis šio pranešimo dieną nėra pakeista, atsisako vykdyti sutartį ir sutartį nutraukia nuo 2024 m. birželio 1 d. Taigi sutartis buvo nutraukta ne dėl to, kad žemės sklypas neteko priėjimo prie vandens. Teismas akcentavo, kad ieškovei nepateikus įrodymų, jog sumažėjus sklypui Natūra 2000 teritorijoje nebėra galimybės statyti uostelio ir (ar) įrengti paukščių stebėjimo vietas, priėjo išvadą, kad ieškovė nepagrindė, jog iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, ir tai yra laikoma esminiu sutarties pažeidimu, suteikiančiu teisę ieškovei vienašališkai nutraukti sutartį Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnyje ir 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkto pagrindu.

Tačiau teismas nesutiko ir su atsakovės aiškinimu, kad sutartis vienašališkai galėjo būti nutraukta tik bendra įstatymų nustatyta tvarka, kurios ieškovė nesilaikė. Teismas pripažino pagrįstais ieškovės argumentus, kad sutartis, vadovaujantis sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčiais, buvo vienašališkai nutraukta joje nustatytais terminais ir tvarka. Ieškovė 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu, t. y. iki 2024 m. birželio 1 d., informavo atsakovę, kad nutraukia sutartį nuo 2024 m. birželio 1 d., t. y. iki sutarties 6.4 papunktyje numatyto termino. Taip pat ieškovė pranešime, laikydamasi sutarties reikalavimų, nurodė, kad kviečia pardavėją per 30 dienų nuo 2024 m. birželio 1 d. atvykti pas sutartį patvirtinusį notarą pasirašyti susitarimą dėl sutarties nutraukimo teisiniu pasekmių (žemės sklypo nuosavybės teisių grąžinimo pardavėjai ir pirkėjos pardavėjai sumokėtos 400 000 Eur kainos dalies grąžinimo pirkėjai patvirtinimo).

Hipoteka buvo nustatyta 2023 m. rugpjūčio 1 d. sutartinės hipotekos sandoriu pagal sutartį. Hipoteka buvo užtikrinta ieškovės prievolė sumokėti likusią žemės sklypo kainos dalį (600 000 Eur) pagal sutartį. Ieškovei vienašališkai nutraukus sutartį ir teismui pripažinus sutartį nutraukta, ieškovės prievolė sumokėti likusią žemės sklypo kainos dalį (600 000 Eur) pagal sutartį pasibaigia, todėl atitinkamai pasibaigia ir nurodytos prievolės įvykdymui skirta hipoteka. Todėl ieškovės reikalavimas pripažinti hipoteką pagal 2023 m. rugpjūčio 1 d. sutartinės hipotekos sandorį pasibaigusia patenkintas. Pripažinus hipotekos sandorį pasibaigusiu panaikintas hipotekos pagrindu išduotas vykdomasis įrašas.

Kadangi atsakovė netinkamai vykdė piniginę prievolę atsiskaityti su ieškove, ieškovė įgijo teisę reikalauti iš atsakovės priteisti 6 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 2 dalis).

Teismas nusprendė, kad ieškovė, vadovaudamasi sutarties 6.3 papunkčiu, turėjo teisę vienasmeniškai pasitraukti iš sutarties vykdymo iki 2024 m. birželio 1 d. nesumokėdama likusių 600 000 Eur atsakovei. Ieškovė šia savo teise ir pasinaudojo, 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu informuodama atsakovę, jog nuo 2024 m. birželio 1 d. nutraukia sutartį, todėl ieškovės ieškinio dalis pripažinti sutartį nutraukta buvo patenkinta. Ieškovės reikalavimą pripažinti sutarties nutraukimą teisėtu teismas įvertino kaip perteklinį, nes juo nėra apginama ieškovės materialioji teisė. Kadangi ieškovė byloje neįrodė, kad patyrė sunkumų keičiant žemės sklypo paskirtį, todėl, nutraukus sutartį vadovaujantis sutarties 6.4 papunkčiu, laikoma, jog sutartis nutraukta dėl ieškovės kaltės ir ji privalo grąžinti atsakovei žemės sklypą, o atsakovė privalo grąžinti ieškovei 300 000 Eur, atitinkamai, 100 000 Eur lieka atsakovei kaip sutartyje numatyta bauda.

Teismas pažymėjo, kad kiti šalių procesiniuose dokumentuose išdėstyti argumentai bei juos grindžiantys įrodymai (pvz., atsakovės nurodomos aplinkybės, kad ieškovė nutraukė sutartį nes neturi finansinių galimybių ją įvykdyti) neturi esminės teisinės reikšmės ginčo pagal ieškinį išsprendimui bei galutiniam teismo sprendimui.

Teismas nustatė, kad ieškovė sumokėjo 4 687 Eur žyminį mokestį ir 27 388,35 Eur už advokatų teisinę pagalbą, atsakovė nepateikė duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovės prašoma priteisti 27 388,35 Eur suma viršijo Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (nuo 2015 m. kovo 20 d. galiojanti redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) nustatytus dydžius, todėl teismas pagrįstomis ir protingomis išlaidomis advokato pagalbai apmokėti pripažino 17 983,04 Eur. Kadangi patenkinta 94 proc. ieškovės reikalavimų, jai iš atsakovės priteisė 21 189,72 Eur ((17 855,26 Eur + 4 687 Eur) × 94 proc.) dydžio bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovė UAB ,,Vėjo kopos“ apeliaciniu skundu prašo: (1) panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2026 m. sausio 19 d. sprendimo dalį, kuria taikyta restitucija, priteisiant 300 000 Eur, ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – taikyti restituciją visa apimtimi ir priteisti iš atsakovės UAB „Laiko idėjos“ ieškovei UAB „Vėjo kopos“ 400 000 Eur; (2) priteisti iš atsakovės UAB „Laiko idėjos“ ieškovės UAB „Vėjo kopos“ naudai 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; (3) priteisti bylinėjimosi išlaidas pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

Pirmosios instancijos teismas, vertindamas dėl teisėtai vienašališkai nutrauktos sutarties teisinių pasekmių, apsiribojo ypatingai formaliu sutartyje numatytų sunkumų, susijusių su žemės sklypo paskirties keitimu, vertinimu, neatsižvelgė į tikruosius sutarties nutraukimo motyvus ir priežastis, netinkamai įvertino byloje surinktus rašytinius įrodymus, netinkamai taikė CK nuostatas. Skundžiamas sprendimas priimtas atsakovės subjektyvių paaiškinimų pagrindu, nevertinant jų pagrįstumo.

Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad sutarties 6.3 papunktyje įtvirtinti sunkumai, susiję su žemės sklypo paskirties keitimu kaip aptarta sutartyje, turi būti ir gali būti susiję tik su pačios administracinės procedūros dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo įgyvendinimu, kreipimusi į valstybines institucijas dėl žemės sklypo paskirties keitimo ir negalėjimo to padaryti. Šie sunkumai susiję ir su žemės sklypo paskirties keitimo procese dalyvaujančių šalių veiksmais ir neveikimu, darančiu įtaką paskirties keitimo procedūros sklandumui. Atsakovė vilkino procedūras, neatliko jokių veiksmų dėl sumažinto žemės sklypo ploto panaikinimo, nebendradarbiavo, reikalavo sumokėti visą kainą, neįvykus žemės sklypo paskirties pakeitimui, todėl ieškovė neturėjo galimybės per protingus terminus suderinti su NŽT tiksliuosius žemės sklypo kadastrinius matavimus ir įregistruoti juos Nekilnojamojo turto registre, nepažeidžiant sutarties 7.6 papunktyje įtvirtintos ieškovės pareigos nekeisti žemės sklypo statuso nesant atsakovės sutikimo.

Ieškovė suprato riziką dėl galimo žemės sklypo pokyčio, tačiau vadovavosi atsakovės patvirtinimu sutarties 5.1.6 papunktyje dėl žemės sklypo ploto, todėl nusprendė prisiimti riziką. Faktiniai žemės sklypo ploto duomenys, apie kuriuos atsakovė žinojo ar bent jau jai apie tai turėjo būti žinoma prieš sudarant sutartį, buvo išviešinti tik 2023 m. spalio 24 d., t. y. po sutarties sudarymo. Ieškovė sutarties sudarymo metu neturėjo galimybės įsivertinti žemės sklypo sumažėjimo. Pirmosios instancijos teismas negalėjo ieškovei perkelti visos rizikos, susijusios su žemės sklypo faktinės būklės (ploto) neatitikimu prie sutarties pridėtam žemės sklypo planui. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad neturi pagrindo vertinti, jog ieškovė sudarydama sutartį ir įsigydama žemės sklypą negavo to, ko tikėjosi iš sutarties, ir tai yra laikoma esminiu sutarties pažeidimu, suteikiančiu teisę ieškovei vienašališkai nutraukti sutartį CK 6.217 straipsnyje ir CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkto pagrindu. Atsakovė, patvirtinusi duomenų teisingumą, yra atsakinga dėl nustatyto neatitikimo, ji pažeidė sutartį. Atsakovė prieš parduodama žemės sklypą turėjo įsitikinti duomenų patikimumu. Atsakovė, parduodama žemės sklypą ieškovei, veikė kaip verslininkė, todėl jai taikomi aukštesni elgesio standartai.

Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino į bylą pateiktus įrodymus, todėl padarė nepagrįstas išvadas dėl ieškovės pareigos informuoti atsakovę apie atliekamus ir (ar) atliktus gretimo žemės sklypo kadastrinius matavimus, dėl kurių iš esmės ir sumažėjo ne faktinis, tačiau preliminariais matavimais nustatytas žemės sklypo plotas. Atsakovė žinojo apie vykusius kaimyninio žemės sklypo kadastrinius matavimus, todėl iki sutarties sudarymo žinojo apie žemės sklypo ploto neatitikimą, to pirmosios instancijos teismas neįvertino. Panaši situacija dėl žemės sklypo savininko tinkamo informavimo apie atliekamus ar atliktus kadastrinius matavimus buvo analizuojama Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2014 m. gruodžio 1 d. sprendime administracinėje byloje Nr. A-261-1172/2014.

Skundžiamame sprendime nepagrįstai įvertinta, kad ieškovė, tapusi žemės sklypo savininke ir sužinojusi apie gretimo žemės sklypo kadastrinių matavimų rezultatą, turėjo teisinį pagrindą ginčyti kaimyninio sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus ir tokiu būdu išspręsti situaciją dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto, kas būtų užtikrinę žemės sklypo paskirties keitimo procedūros tęstinumą. Ieškovė neturėjo teisinio pagrindo nei kreiptis į NŽT dėl žemės sklypo ploto skirtumo kompensavimo, nei ginčyti gretimo sklypo kadastrinius matavimus. Žemės sklypo ploto sumažėjimas yra neleistinas pagal aktualų teisinį reguliavimą. 2025 m. vasario 24 d. NŽT raštas ,,Dėl prašymo nagrinėjimo“ patvirtina, kad nebuvo teisinio pagrindo ginčyti gretimo sklypo kadastrinius matavimus, tačiau pirmosios instancijos teismas šios išvados neįvertino. NŽT rašte nurodyta maksimali galima paklaida – 0,2890 h, o žemės sklypo plotas mažesnis 74 arais, t. y. žymiai viršijant maksimalią paklaidą.

Skundžiamame sprendime padaryta nepagrįsta išvada, kad ieškovė nepatyrė jokių sunkumų, susijusių su žemės sklypo paskirties keitimu ir pati sąmoningai priėmė sprendimą nekeisti paskirties. Ieškovė negalėjo kreiptis į savivaldybę su prašymu dėl žemės sklypo paskirties keitimo, kadangi pirmiausia turi būti suderinti kadastriniai matavimai NŽT. Dėl atsakovės veiksmų t. y. delsimo duoti sutikimą įregistruoti sumažėjusį plotą, ieškovės klaidinimo, reikalavimo sumokėti visą kainą, ieškovės prašymo patvirtinti pagal atliktus kadastrinius matavimus parengtą žemės sklypo planą ignoravimo, ieškovė kreipėsi į NŽT dėl žemės sklypo kadastrinių matavimų susiderinimo tik 2024 m. kovo 22 d., dėl to NŽT atsakymą gavo tik 2024 m. birželio 4 d. Pirmosios instancijos teismas neįvertino, kad žemės sklypo paskirties keitimo procedūra nebuvo užbaigta iki sutartimi įtvirtinto termino ne dėl ieškovės neveikimo, bet dėl žemės sklypo kadastro duomenų neatitikimo, jų suderinimo procedūrų trukmės, atsakovės delsimo pateikti būtiną sutikimą, t. y. dėl sunkumų, su kuriais susidūrė ieškovė, keisdama žemės sklypo paskirtį.

Ieškovė teigė, kad net ir atsakovei nebendradarbiaujant ji toliau tęsė žemės sklypo paskirties pakeitimo procedūrą bei 2024 m. kovo 22 d. kreipėsi į NŽT su prašymu dėl žemės sklypo kadastrinių matavimų patikrinimo. Tai paneigia skundžiamame sprendime padarytas išvadas, kad ieškovė, po kadastrinių matavimų atlikimo buvo nusprendusi neatlikti jokių veiksmų, susijusių su paskirties pakeitimu. Ieškovė veikė aktyviai, tik kuriam laikui buvo sustabdžiusi procedūros įgyvendinimą. Ieškovė NŽT išvadą gavo tik 2024 m. birželio 5 d. Pagal sutarties 6.4 papunktį ieškovė turi informuoti apie sunkumus, bet neturi pateikti įrodymų dėl negalimumo pakeisti paskirties.

Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad ieškovė, įsigijusi 8,35 ha žemės sklypą už 1 000 000 Eur, turėjo įregistruoti neleistinose ribose 74 arais sumažėjusio žemės sklypo kadastrinius matavimus iškart po jų atlikimo ar pakoregavimo pagal nustatytus trūkumus ir su padalijimo projektu kreiptis į savivaldybę dėl sklypo padalijimo ir paskirties pakeitimo, nepaisant to, kad ieškovė ir atsakovė nebuvo išsprendusios ginčo dėl faktinio žemės sklypo ploto neatitikimo sutartyje nurodyto ir atsakovės deklaruoto žemės sklypo ploto, kaip ir ieškovei neturint atsakovės sutikimo, kaip tai yra įtvirtinta sutarties 7.6 papunktyje. Dėl atsakovės nebendradarbiavimo ieškovė negalėjo įgyvendinti žemės sklypo paskirties keitimo procedūros sutartyje įtvirtintais terminais, tačiau pirmosios instancijos teismas šias aplinkybes laikė teisiškai nereikšmingomis ir tokio atsakovės elgesio teisėtumo ir pagrįstumo nevertino ir neanalizavo ieškovės ir atsakovės sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2022 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 (toliau – Nuostatai) bei Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. 522 „Dėl nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių“ (suvestinė galiojusi nuo 2023 m. sausio 1 d. iki 2024 m. spalio 31 d.) (toliau – Taisyklės), kitų teisiniam santykiui tarp ieškovės ir atsakovės aktualių teisės aktų bei byloje surinktų įrodymų kontekste. Pirmosios instancijos teismas neįvertino, kad atsakovės raštai buvo susiję su reikalavimu sumokėti likusią kainą, nesant pakeistai paskirčiai ir atsakovės nurodytos gynybinės pozicijos dėl ieškovės prisiimtos rizikos dėl pagal preliminariais matavimais įsigyto žemės sklypo formavimu, siekiant išvengti atsakomybės už klaidingus patvirtinimus dėl žemės sklypo plano atitikimo faktinei būklei bei neigiamų pasekmių ieškovei pasinaudojus teise vienašališkai nutraukti sutartį. Atsakovė nedavė sutikimo pagal sutarties 7.6 papunktį dėl žemės sklypo statuso keitimo, nebendradarbiavo, reikalavo anksčiau sutartimi sutarto termino ir nesivadovaudama sutarties sąlygomis sumokėti 600 000 Eur, nors mokėjimo terminas buvo susietas su paskirties pakeitimu, atsisakė pratęsti terminą pakeisti žemės sklypo paskirtį, nors sutarties 6.3 papunktis tokį mechanizmą numatė.

Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad ieškovė sklypą įsigijo pagal preliminarius matavimus, taigi prisiėmė riziką, jog sklypo plotas gali mažėti, taip pat nepateikė teismui įrodymų, kad, sumažėjus sklypui Natūra 2000 teritorijoje, nebėra galimybės statyti uostelio ir (ar) įrengti paukščių stebėjimo vietų, todėl padarė išvadą, kad ieškovė neįrodė byloje, kad iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties. 2025 m. vasario 24 d. NŽT raštas ,,Dėl prašymo nagrinėjimo“ paneigia šią pirmosios instancijos teismo išvadą, nes įrodo, kad esant teisiniam pagrindui gauti kompensaciją pinigais dėl žemės sklypo ploto, žemės sklypo vidutinė rinkos vertė nustatoma visam žemės sklypui ir skaičiuojant žemės sklypo vertę nėra vertinama, kuri žemės sklypo dalis patenka į Natūra 2000. Ieškovei įsigyjant žemės sklypą iš atsakovės, žemės sklypo kaina taip pat buvo nustatyta bendrai visam žemės sklypui, tad ieškovė dėl atsakovės kaltės negavo to, ko tikėjosi sudarydama sutartį, kadangi gavo žymiai mažesnio ploto žemės sklypą, kurio dydis yra esminis ieškovei vystant nekilnojamojo turto projektą.

Nepagrįstas pirmosios instancijos motyvas dėl preliminariais matavimais įsigyto žemės sklypo ir su tuo susijusios rizikos prisiėmimo, kadangi pagal teismų formuojamą praktiką panašiose bylose yra konstatuojama, kad asmuo prisiima riziką tik dėl tokios žemės sklypo dalies, kuri neviršija maksimalios leistinos (ribinės) ploto paklaidos (Regionų administracinio teismo 2024 m. kovo 13 d. sprendimas Nr. I2-1908-1029/2024).

Atsakovės pozicija dėl restitucijos taikymo yra tokia, jog restitucija negali būti taikoma dėl ieškovės padaryto ūkinio poveikio žemės sklypui, tai patvirtina, kad ieškovė pagrįstai sustabdė žemės sklypo paskirties keitimo procedūrą, kol nebuvo gautas atsakovės sutikimas, priešingu atveju, atsakovės teiginiai dėl restitucijos taikymo būtų teisingi ir ieškovė būtų praradusi teisę pasitraukti iš sutarties net ir nesant galimybės pakeisti žemės sklypo paskirties. Pati atsakovė supranta, kad žemės sklypas buvo parduotas ieškovei ne tokios faktinės būklės, kokia buvo deklaruota sutartimi, nors formuodama savo poziciją kitu byloje nagrinėjimu aspektu, atsakovė teigia, kad neva ieškovė gavo tai, ką tikėjosi gauti iš sutarties, o tai prieštarauja vienas kitam.

Pirmosios instancijos teismas, taikydamas ieškovei sankciją, neįžvelgė, kad sunkumai, susiję su žemės sklypo paskirties keitimu, buvo nulemti ir pačios atsakovės netinkamo veikimo sutartiniuose santykiuose bei bendradarbiavimo pareigos įgyvendinant žemės sklypo paskirties procedūrą netinkamu vykdymu. Atsakovė norėjo savarankiškai imtis veiksmų dėl sumažėjusio ploto, tačiau jų neatliko, kardinaliai pakeitė savo elgesį, reikalavo atsiskaityti už žemės sklypą neįvykus esminei sąlygai – paskirties pakeitimui. Pirmosios instancijos teismas neįvertino, kad atsakovė per protingus terminus nereagavo į ieškovės prašymą, vadovaujantis sutarties 7.6 papunkčiu patvirtinti, jog atsakovė sutinka su žemės sklypo teisinio ir ekonominio statuso pasikeitimu, todėl ieškovė ne dėl nuo jos priklausančių aplinkybių net neturėjo objektyvios galimybės įgyvendinti žemės sklypo paskirties keitimo viešojo administravimo procedūrą iki 2024 m. birželio 1 d.

Atsakovė UAB ,,Laiko idėjos“ apeliaciniu skundu prašo pakeisti Klaipėdos apygardos teismo 2026 m. sausio 19 d. sprendimą: (1) panaikinti sprendimo dalį, kuria patenkinti UAB „Vėjo kopos“ ieškinio reikalavimai dėl sutarties nutraukimo pripažinimo teisėtu ir restitucijos, dėl hipotekos pagal 2023 m. rugpjūčio 1 d. sutartinės hipotekos sandorį Nr. (duomenys neskelbtini) pripažinimo pasibaigusia, dėl vykdomojo įrašo panaikinimo, dėl 6 proc. procesinių palūkanų bei 21 189,72 Eur bylinėjimosi išlaidų priteisimo ir šią UAB „Vėjo kopos“ ieškinio dalį atmesti; (2) sprendimo dalį, kuria atmesti ieškovės UAB „Vėjo kopos“ reikalavimai, palikti nepakeistą (3) arba perduoti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui; (4) priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

Pirmosios instancijos teismas neteisingai aiškino sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčių nuostatas dėl ieškovės teisės vienašališkai nutraukti sutartį ir nepagrįstai suabsoliutino ieškovės teisę vienašališkai nutraukti sutartį. Pirmosios instancijos teismas darė nepagrįstą išvadą, kad sutarties nutraukimo teisėtumo vertinimui reikšmės neturi aplinkybė, jog ieškovė nutraukė sutartį dėl finansinių galimybių neturėjimo ją įvykdyti. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino vienašalio sutarties nutraukimo faktą kaip įvykusį, nes nevertino pačios procedūros teisėtumo ir netinkamai įvertino įspėjimo terminą, kuris yra vienas iš vienašalio sutarties nutraukimo neteisėtumo pagrindų. Šie pirmosios instancijos teismo padaryti pažeidimai sutrukdė tinkamai išnagrinėti bylą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 330 straipsnis, 329 straipsnio 1 dalis).

Pirmosios instancijos teismas, nurodydamas, kad ieškovės ir liudytojų sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčių aiškinimas iš esmės atitinka siekiamą tikslą, o ieškovė turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį dėl nepasiekto esminio sutarties tikslo, nukrypo nuo sutarties esmės ir tikslo – perduoti ieškovės nuosavybėn preliminariais matavimais suformuotą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ieškovei sumokant nekilnojamojo turto pardavimo kainą. Atsakovė žemės sklypą perdavė, ieškovė jį priėmė ir dalį kainos sumokėjo, todėl sutarties tikslas buvo pasiektas, tik ieškovė iki galo neįvykdė prievolės dėl apmokėjimo. Turėjo būti konstatuoti ieškovės neteisėti veiksmai sutartiniuose santykiuose dėl ieškovės neatsiskaitymo nustatytu terminu. Ieškovės bandymas vienašališkai nutraukti sutartį, kai jos įvykdymas yra užtikrintas hipoteka ir jau pradėtas priverstinis vykdymo procesas, reiškia pirkėjos prievolės neteisėtą vengimą, o ne tariamą savigynos priemonę. Žemės sklypo paskirties keitimas yra paskesnis veiksmas po sutarties sudarymo, kuris priklausė nuo ieškovės valios ir veiksmų. Ieškovės sprendimas nekeisti žemės sklypo paskirties nepanaikina jos prievolės atsiskaityti su pardavėja, juolab kad tokios savo prievolės įvykdymą ieškovė užtikrino hipoteka.

Pirmosios instancijos teismas suklydo dėl ieškovės prievolės atsiskaityti už nupirktą žemės sklypą termino. Pagal sutarties 3.2.2 papunkčio sąlygą, ieškovė turėjo atsiskaityti ne vėliau kaip iki 2024 m. kovo 1 d., o 6.3 papunktyje yra numatytas tik mokėjimo atidėjimas, jeigu įvyktų tame punkte nurodytos aplinkybės. Sutarties 3.2.2 papunktyje pirmosios instancijos teismo nurodytas sutarties 6.3 papunktis yra įtvirtintas tik kaip išimtis. Kadangi pirmosios instancijos teismas nenustatė sutarties 6.3 papunkčio sąlygų mokėjimo atidėjimui taikyti, šis papunktis apskritai negalėjo būti taikomas, o turėjo būti taikomas 3.2.2 papunktis, kuriame vienašalio sutarties nutraukimo galimybė nenumatyta. Nesant pagrindo taikyti išimtį, ieškovė vėliausiai turėjo atsiskaityti iki 2024 m. kovo 1 d., tačiau to nepadarė ir iš karto po šio termino pasibaigimo sutarties nenutraukė, pateikė ieškinį dėl sutarties modifikavimo Klaipėdos apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-51-777/2026, kurioje iki šiol reikalauja sutarties vykdymo tęstinumo. Taip ieškovė sukūrė lūkestį atsakovei, kad sutartis nebus nutraukta ir prarado teisę nutraukti sutartį. Pirmosios instancijos teismo aiškinimas dėl ieškovės teisės nutaukti sutartį neatitinka CK 6.59 straipsnio reglamentavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklių.

Atsakovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovės reikalavimas sutarties nutraukimą pripažinti teisėtu negali būti laikomas savarankišku reikalavimu, kadangi apie tai pasisakyta vertinant reikalavimo pripažinti sutartį nutraukta pagrįstumą. Pirmosios instancijos teismas privalėjo patikrinti ne tik pagrindus sutarčiai nutraukti, bet ir tai, ar ieškovė nepažeidė vienašališko sutarties nutraukimo tvarkos. Pirmosios instancijos teismas nepakankamai įsigilino į ieškovės atstovo A. J. 2024 m. gegužės 31 d. pranešimo apie sutarties vienašalį nutraukimą turinį, kadangi jame ieškovė pareiškė, kad nevykdys sutarties dėl kilusių sunkumų keičiant paskirtį. Tačiau pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad jokie sunkumai nekilo, o ieškovė nė karto nesikreipė į kompetentingą instituciją dėl žemės paskirties keitimo.

Ieškovė 2025 m. gegužės 31 d. raštu informavo atsakovę, kad nuo 2025 m. birželio 1 d. vienašališkai nutraukia sutartį, t. y. prieš 1 dieną, tačiau toks įspėjimo terminas sutartyje nenumatytas, o yra nurodyta priešingai – šalims nesudarius susitarimo, pirkėja privalo pranešti teisės aktų nustatyta tvarka. Pirmosios instancijos teismas neįsigilino, kad sąlygoje dėl vienašališko sutarties nutraukimo terminas nenurodytas, o sutarties 6.3 papunkčio sąlyga reiškia, kad informavimas turėjo būti atliekamas CK 6.218 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka. Pirmosios instancijos teismui nustačius, kad ieškovė prieš vieną dieną informavo atsakovę apie sutarties nutraukimą, turėjo pagrindą konstatuoti, jog ieškovė nesilaikė sutarties nutraukimo tvarkos ir dėl to negali būti patenkinamas ieškovės ieškinys dėl vienašalio sutarties nutraukimo pripažinimo teisėtu. Ieškovės neteisėti veiksmai įrodo tik prievolės vykdymo vilkinimą.

Atsakovė nurodė, kad pirmosios instancijos teismui nustačius, jog buvo nesilaikyta vienašalio sutarties nutraukimo tvarkos, jis negali pripažinti pačio sutarties nutraukimo, kadangi sutarties nutraukimo pagrindu yra neteisėti šalies veiksmai. Pirmosios instancijos teismas neteisėtai nusprendė, kad nesant CK 6.217 straipsnio pagrindo ir ieškovei nesilaikant CK 6.218 straipsnio 1 dalyje tvarkos pirmosios instancijos teismas ieškovės neteisėtus veiksmus pripažino sukuriančiais ieškovei teisę pasinaudoti išimtiniu sutarties šalies teisių gynimo būdu. Pirmosios instancijos teismas nenustatė nė vieno CK 6.217 straipsnyje numatyto pagrindo ir konstatavo, kad ieškovė neįrodė, jog iš sutarties negavo tai, ko tikėjosi. Sutartis, kurios įvykdymas ieškovės valia užtikrintas hipoteka, galėjo būti nutraukiama tik teismo tvarka pagal ieškovės ieškinį, o ne vienašališkai. Ieškovei neįrodžius CK 6.217 straipsnio pagrindų, sutarties nutraukimas net teismo tvarka nebūtų galimas. Ieškovės vienašališki neteisėti veiksmai, atsisakant sutarties vykdymo, nesukelia sutarties nutraukimo padarinių, o tik liudija apie vienašalį neteisėtą ieškovės atsisakymą vykdyti savo sutartines prievoles (CK 6.59 straipsnis).

Nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, jog ieškovės finansinė padėtis, t. y. neturėjimas piniginių lėšų atsiskaitymui pagal sudarytą sutartį, nesudaro pagrindo pripažinti, kad tokiu atveju ieškovė turi teisę vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį. Šalies finansinis nepasirengimas sutartinių prievolių įvykdymui negali būti priežastimi vienašališkai nutraukti sutartį. Šaliai derantis dėl sandorio, bet neturint tam finansinių galimybių, tokie veiksmai pripažįstami nesąžiningais (CK 6.163 straipsnio 1 dalis, 3 dalis). Ieškovė neturėjo nuosavų lėšų sutarčiai visiškai įvykdyti ir neturėjo gavusi kredito iš kokios nors kredito įstaigos, todėl sutarties nutraukimą naudojo kaip vengimą įvykdyti sutartinę prievolę. Ieškovė buvo nesąžininga dėl nepateiktų duomenų apie finansinių resursų neturėjimą, todėl jos interesai negali būti ginami pripažįstant vienašalį sutarties nutraukimą teisėtu.

Nėra pagrindo panaikinti hipoteką ir vykdomąjį įrašą, nes sutartis privalo būti vykdoma. Ieškovė nepaneigė atsakovės, kaip hipotekos kreditorės, sąžiningumo. Vykdomais įrašas pagal įstatymą turi privalomąjį pobūdį ir tokio vykdomojo dokumento vykdymo principams taikomos tos pačios taisyklės, kaip kitiems vykdomiesiems dokumentams. Vienašalis sutarties nutraukimas nėra teisėtas, todėl nėra pagrindo konstatuoti, kad hipotekos sandoris nebegalioja, ar kad hipoteka pasibaigė, o vykdomąjį įrašą neva yra pagrindas panaikinti.

Pirmosios instancijos teismas bylinėjimosi išlaidų dydžio pakankamai nepagrindė. Nagrinėjama byla nėra sudėtinga, todėl nėra pagrindo taikyti maksimalius priteistinų išlaidų dydžius. Pirmosios instancijos teismas nepakankamai atidžiai įvertino pačios ieškovės išlaidų pagrįstumą bei būtinumą. Atstovavimo teismo posėdžiuose bendras laikas sudaro tik 14 valandų, o ieškovė teisinių paslaugų suvestinėje ir sąskaitose nurodė net 53 valandas. Toks skirtumas pripažintinas esminiu. Pirmosios instancijos teismui turėjo kilti abejonė ir dėl kitų išlaidų, kaip, pavyzdžiui, vien tik susipažinimas su ieškovės atskiruoju skundu ir pačios ieškovės parengto atsiliepimo analizės trukmė yra 4,5 val., t. y. tai nėra konkretaus procesinio dokumento rengimas ir nebuvo būtina, kad ieškovė analizuotų savo pačios parengtą atsiliepimą. Taip pat už užklausimo Kretingos rajono savivaldybei ir VTPSI 8 valandų rengimą nurodyta suma 1 320 Eur be pridėtinės vertės mokesčio (toliau – PVM) (1 597,20 Eur), nors pačių paklausimų savivaldybei ir VTPSI dokumentų byloje nėra. Taip yra ir su kitomis ieškovės išlaidomis, t. y. jos kelia abejones dėl pagrįstumo ir būtinumo. Pirmosios instancijos teismas neturėjo pakankamo pagrindo priteisti maksimalią rekomenduojamą išlaidų sumą 17 983,04 Eur.

Ieškovė UAB ,,Vėjo kopos“ pateiktame atsiliepime prašo: atsakovės UAB „Laiko idėjos“ apeliacinį skundą atmesti; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

Priešingai nei nurodoma atsakovės apeliaciniame skunde, sutartimi buvo susitarta ne tik dėl žemės sklypo ieškovei perdavimo ir kainos sumokėjimo, bet ir dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo. Skundžiamame sprendime pagrįstai konstatuota, kad ieškovė įsigijo žemės sklypą turėdama tikslą pakeisti jo paskirtį, todėl tai buvo viena iš esminių sąlygų. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė dėl ieškovės teisės nemokėti likusių 600 000 Eur ir vienašališkai nutraukti sutartį dėl nepasiekto žemės sklypo įsigijimo tikslo, o aplinkybės, susijusios su sunkumais, aktualios dėl 100 000 Eur atsakomybės nutraukiant sutartį (sutarties 6.4 papunktis).

CK 6.305 straipsnio 1 dalyje įtvirtinti pirkimo–pardavimo sandorio esmė ir tikslas neįrodo, kad šalys nesusitarė dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo ir su tuo nesiejo visos kainos už žemės sklypą sumokėjimo terminų ar ieškovės besąlyginės teisės pasitraukti iš sutarties nepasiekus aptariamo rezultato iki sutartyje įtvirtinto termino. Objektyvios galimybės ieškovei pakeisti žemės sklypo paskirtį per sutartyje įtvirtintus terminus nebuvimas nesudaro pagrindo teigti, kad pirkimo–pardavimo tikslas buvo pasiektas ir ieškovė privalėjo sumokėti visą kainą ne vėliau kaip iki 2024 m. kovo 31 d.

Atsakovės pozicija dėl sutarties 6.3 papunkčio aiškinimo grindžiama izoliuotu sutarties nuostatų aiškinimu ir ignoruoja liudytojų parodymus, sutarties tikslą ir jos sąlygas. Pirmosios instancijos teismo pateiktas sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčių aiškinimas atitinka ne tik šalių susitarimo turinį, bet ir sutarčių aiškinimo principus. Aiškinant sutartį turi būti nustatoma tikroji šalių valia, vertinant ne tik jos tekstą, bet ir sudarymo aplinkybes, šalių elgesį bei sutarties tikslą.

Sutartyje buvo numatyta ieškovės atsakomybė tuo atveju, jei ji pasitrauktų iš sutarties nesusidūrusi su sunkumais keičiant paskirtį. Šalys buvo aptarusios galimo ieškovės pasitraukimo iš sutarties terminus ir sąlygas, išlaikydamos šalių interesų pusiausvyrą bei protingumo principą. Todėl atsakovės teiginiai dėl ieškovei suteiktos teisės be jokio pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį savaime reiškia terminuotų prievolių pažeidimo, nepagrįstai supaprastina ginčo situaciją, neatitinka sutarties turinio ir jos aiškinimo. Sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčiuose įtvirtintomis sąlygomis ieškovei suteikta teisė pasitraukti iš sutarties buvo siejama su esminio sutarties tikslo nepasiekimu, o kartu numatyta ir jos atsakomybė tuo atveju, jei ji pasitrauktų nesusidūrusi su žemės sklypo paskirties keitimo sunkumais.

Derybų dėl preliminariosios sutarties sudarymo metu šalys vienodai suprato žemės sklypo paskirties pakeitimo reikšmę sutarčiai ir su tuo siejo atsiskaitymo už žemės sklypą terminus bei sąlygas. Preliminariosios sutarties 2.2.5 papunktyje atsiskaitymas už žemės sklypą buvo siejamas su rezultato pasiekimu, vėliau sutarties 6.1, 6.3 papunkčiuose. Žemės sklypo paskirties pakeitimas buvo esminė sutarties sąlyga. Nors visa kaina už žemės sklypą vėliausiai turėjo būti sumokėta iki 2024 m. birželio 1 d., sutarties 6.3 papunktis įtvirtino galimybę ieškovei pasitraukti iš sutarties nepavykus pakeisti paskirties. Atsakovės 2023 m. liepos 19 d. prašymas savivaldybei patvirtina, kad atsakovė suprato, jog paskirties pakeitimas yra esminė sąlyga, todėl sutarties tikslas nebuvo tik nuosavybės perleidimas.

Kainos mokėjimo terminai buvo nustatyti darant prielaidą, kad vyks žemės sklypo paskirties keitimo procesas ir sutarties tikslas bus įgyvendintas. Todėl kainos už žemės sklypą mokėjimo terminai ir sąlygos buvo nustatyti atsižvelgiant į žemės sklypo paskirties keitimo eigą, o atsakovės bandymas vertinti kainos mokėjimo terminą izoliuotai nuo sutarties tikslo ir jos nuostatų sisteminio ryšio yra nepagrįstas.

Sutarties 6.3 papunktis ieškovei suteikė savarankišką teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nesumokant likusių 600 000 Eur, o 6.4 papunktis reguliavo tik atsakomybės klausimą, priklausomai nuo sutarties nutraukimo aplinkybių. Atsakovės argumentai, grindžiami visos kainos nesumokėjimu per sutartyje įtvirtintus terminus ar tariamo sunkumų keičiant paskirtį neįrodymo aspektu, negali paneigti ieškovės teisės remtis sutarties 6.3 papunkčiu. Ieškovės teisė pasitraukti iš sutarties kilo iš pačių šalių susitarimo ir buvo siejama su sandorio tikslo – žemės sklypo paskirties pakeitimo – nepasiekimu.

Likusios kainos dalies mokėjimas priklausomas nuo kitų sutarties vykdymo aplinkybių. Tarp šalių 2024 m. vasario–kovo mėnesių laikotarpiu vyko aktyvios derybos dėl žemės sklypo paskirties keitimo procedūros tęstinumo ir su tuo susijusių terminų, todėl ieškovė neprarado teisės remtis sutarties 6.3 papunkčiu dėl termino praleidimo. Nors atsakovė buvo nurodžiusi, kad nesumokėjus visos kainos iki 2024 m. kovo 31 d. inicijuos išieškojimą, tačiau veiksmų nesiėmė. Atsakovė nelaikė šios situacijos esminiu sutarties pažeidimu ir faktiškai sutiko su sutarties vykdymo tęstinumu, įskaitant, bet neapsiribojant termino pakeisti žemės sklypo paskirtį ir sumokėti visą kainą pratęsimu iki 2024 m. birželio 1 d.

Pirmosios instancijos teismas ne tik nustatė, kad ieškovė įgijo teisę nutraukti sutartį nepasiekus sutarties tikslo, tačiau konstatavo, jog tokia teisė buvo įtvirtinta sutartyje, aiškindamas sutarties sąlygas įvertino jų turinį, sisteminį ryšį su kitomis sutarties nuostatomis, sandorio tikslą bei šalių valią ją sudarant. Skundžiamame sprendime pažymėta, kad sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčių aiškinimas atitinka šalių siektą rezultatą – žemės sklypo paskirties pakeitimą, ir šio rezultato nepasiekimas lėmė ieškovės teisės pasitraukti iš sutarties atsiradimą. Todėl buvo įgyvendinta sutartinė teisė, o ne pažeista CK 6.59 straipsnio nuostata.

Atsakovė sutartiniuose santykiuose veikė nesąžiningai. Po sutarties sudarymo atsakovė pradėjo vengti atsakomybės už nustatytą neatitikimą neleistinose ribose. Atsakovė siekė, kad ieškovė įregistruotų mažesnio ploto žemės sklypą neturėdama atsakovės pritarimo, o tai reikštų sutarties 7.6 papunkčio sąlygos pažeidimą bei kartu sudarytų prielaidas paneigti restitucijos galimybę. Atsakovės nesąžiningumą sutartiniuose santykiuose patvirtina jos elgesys vykdant sutartį ir ginčo nagrinėjimo metu. Sudarydama sutartį atsakovė patvirtino žemės sklypo plano duomenis, vėliau paaiškėjo neatitikimas, tačiau atsakovei pripažinus šią problemą, jokių veiksmų neatliko, o po to pakeitė poziciją ir reikalavo sumokėti likusią kainos dalį, nepaisant to, jog atsiskaitymas siejamas su paskirties pakeitimu.

Atsakovės vengimas prisiimti sutarties nutraukimo ir restitucijos pasekmes papildomai patvirtina, kad jai jau sutarties sudarymo metu turėjo būti žinomas faktinis parduodamo žemės sklypo neatitikimas deklaruotoms savybėms. Atsakovė nenuosekli, nesąžininga, todėl nepagrįsti argumentai dėl mokėjimo termino praleidimo ir negalimumo vienašališkai nutraukti sutartį. Sutartis nutraukta pagrįstai net vertinant nutraukimo pagrindus pagal įstatyme nustatytus kriterijus. Nustatytas ploto neatitikimas turėjo tiesioginę reikšmę paskirties keitimo procesui ir sutarties įgyvendinimui, todėl tai lėmė papildomų veiksmų būtinybę, turėjo esminę reikšmę projekto ekonominiam modeliui ir patvirtina esminio sutarties pažeidimo egzistavimą CK 6.217 straipsnio prasme, nes esant tokioms aplinkybėms ieškovė sutarties nebūtų sudariusi arba būtų sudariusi ją iš esmės kitomis sąlygomis.

Ieškovė netoleravo pažeidimo, manė, kad situacija sprendžiama derybų keliu, todėl neprarado teisės pasinaudoti sutartyje ir įstatyme numatytais teisių gynimo būdais. Ieškovė informavo atsakovę apie neatitikimą, todėl ieškovės aktyvus bendravimas, derybos ir pastangos išsaugoti sutartį ją modifikuojant – atitinka civiliniuose santykiuose taikomus sąžiningumo, protingumo ir šalių bendradarbiavimo principus ir negali būti vertinamas kaip teisės nutraukti atsisakymas ar jos praradimas. Priešingai, atsakovės bandymas šias aplinkybes vertinti kaip tariamą pažeidimo toleravimą yra nepagrįstas.

Sutartyje nustatyta vienašališko nutraukimo tvarka, kuri buvo tinkamai įgyvendinta. Sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčiai aiškiai reglamentavo ieškovės teisę pasitraukti iš sutarties ir nustatė jos įgyvendinimo sąlygas, todėl nutraukimo teisėtumas vertintinas pagal šalių susitarimą (CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Ieškovė laikėsi sutartyje nustatytos tvarkos ir apie sutarties nutraukimą atsakovę informavo 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu, todėl neturi mokėti likusios kainos dalies. Sutarties nutraukimas nebuvo staigus ar netikėtas atsakovei, nes iki tol šalys ilgą laiką aktyviai bendravo.

CK 6.218 straipsnyje įtvirtintas įspėjimo terminas nebuvo reikalingas, kadangi sutarties nutraukimas buvo grindžiamas ne ištaisomu prievolės pažeidimu, o nepasiektu sutarties tikslu ir nustatytu perleisto turto neatitikimu sutartyje deklaruotoms savybėms. Atsakovė nepagrįstai remiasi CK 6.218 straipsnio 2 dalies nuostatomis, kadangi atsakovė nesiūlė ištaisyti nustatyto sutarties pažeidimo ar pašalinti aplinkybes, susijusias su nustatytu sklypo neatitikimu, tačiau neigė pažeidimą, jo nesprendė. Ieškovė turėjo teisę nutraukti sutartį sutartyje įtvirtintu, CK 6.217 straipsnio ir 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkto pagrindu.

Hipoteka buvo nustatyta kaip prievolės sumokėti likusią žemės sklypo kainos dalį įvykdymo užtikrinimo priemonė. Pripažinus, kad ieškovė teisėtai vienašališkai nutraukė sutartį ir taikant restituciją, nebeliko teisinio pagrindo tolesniam hipoteka užtikrinamos prievolės egzistavimui. Šių reikalavimų (ne)tenkinimas tiesiogiai priklauso nuo pagrindinės prievolės ir sutarties nutraukimo teisėtumo vertinimo.

Ieškovė vykdė finansinius įsipareigojimus ir iki sutarties sudarymo sumokėjo atsakovei 400 000 Eur, todėl ieškovė pajėgi vykdyti sutartį. Likusios kainos dalies sumokėjimas siejamas su paskirties pakeitimu. Finansavimo gavimas siejamas su paskirties pakeitimu ir projekto eiga. Atsakovės reikalavimas dar 2024 m. vasario mėn. pateikti finansavimo įrodymus ir vykdyti atsiskaitymą, neįvykus minėtai esminei sąlygai, neatitiko nei sutarties logikos, nei šalių susitarimo esmės. Derybos vyko ne dėl finansinių sunkumų, bet dėl žemės sklypo ploto sumažėjimo. Atsakovė pateikia iškreiptą versiją apie derybų priežastis, bando sukurti tariamo ieškovės nemokumo versiją, siekdama pateisinti atsisakymą spręsti situaciją iš esmės.

Bylinėjimosi išlaidos įvertintos tinkamai. Ieškovė patyrė papildomas laiko ir darbo sąnaudas – rengti papildomus procesinius dokumentus, teikti paklausimus viešojo administravimo institucijoms, rinkti papildomus įrodymus ir nuosekliai atsikirsti į teiginius, kurie prieštaravo bylos medžiagai. Paklausimas Kretingos rajono savivaldybei pateiktas į bylą 2025 m. spalio 27 d., o paklausimas VTPSI –2025 m. lapkričio 20 d. Bylos nagrinėjimo pradžioje atsakovės atstovas neigė R. C. dalyvavimą ginčo santykiuose ir kėlė klausimus dėl jo vaidmens apskritai, tačiau ieškovei užsitikrinus R. C. kaip liudytojo apklausą, bandė keisti jo procesinį statusą į atsakovės atstovo, teigdamas, kad būtent jis yra bendrovės atstovas ir vienintelis asmuo, žinantis visas ginčui reikšmingas aplinkybes. Tokie prieštaringi teiginiai lėmė būtinybę ieškovei papildomai aiškintis aplinkybes ir rengti papildomus procesinius dokumentus, patirti papildomas sąnaudas, kurios negali būti laikomos nei perteklinėmis, nei nepagrįstomis. Priešingai, jos atitinka CPK 93 straipsnį ir turėjo būti įvertintos visa apimtimi.

Netesybos negali būti taikomos automatiškai ir visa apimtimi, šis klausimas turi būti vertinamas sistemiškai kartu su restitucijos instituto taikymu. Pripažinus sutartį nutraukta ir taikius restituciją, atsakovei sugrįžtas perleistas žemės sklypas, t. y. atkuriama pirminė šalių turtinė padėtis, todėl atkuriami atsakovės turtiniai interesai. Papildomas netesybų taikymas dubliuotų restitucijos kompensacinę funkciją ir sudarytų prielaidas nepagrįstam praturtėjimui, prieštarautų netesybų paskirčiai. Netesybos turi būti mažinamos atsižvelgiant į taikytą restituciją, nepatirtus nuostolius, šalių elgesį ir proporcingumo principą, kadangi taikant netesybas, jos neatitiktų kompensacinės paskirties, prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.

Atsakovė UAB ,,Laiko idėjos“ pateiktame atsiliepime prašo ieškovės UAB ,,Vėjo kopos“ apeliacinį skundą atmesti, patenkinti atsakovės UAB ,,Laiko idėjos“ apeliacinį skundą ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

Ieškovei nebuvo jokių sunkumų pakeisti žemės paskirtį, todėl tai nesuponuoja išvadų nepagrįstumo. Ieškovė apeliaciniame skunde iš esmės nepagrindžia konkrečių bylą nagrinėjusio teismo padarytų teisės normų pažeidimų vertinant įrodymus ir tiriant bylos aplinkybes, o pateikia savo nuomonę dėl tų pačių įrodymų turinio ir jais patvirtinamų aplinkybių bei siekia, kad jais remiantis būtų padarytos kitokios išvados ginčo klausimu, nei padarė pirmosios instancijos teismas.

Nustatytas žemės ploto skirtumas neturi įtakos žemės paskirties keitimo galimybei. Nekilnojamojo turto registre įrašyti žemės sklypo duomenys pagal preliminarius matavimus nėra tapatu tiksliems kadastrinių matavimų metu nustatomiems duomenims. Ieškovė žinojo, kad sklypą perka pagal preliminarius matavimus ir tokia daikto kokybė tiko. Šalys todėl ir susitarė, kad vėlesnis sklypo ribų ir ploto pasikeitimas nebus laikomas sutarties pažeidimu. Ieškovė prisiėmė riziką dėl sumažėjusio sklypo ploto. Ieškovė pati pripažįsta, kad ji dėl žemės paskirties keitimo nesikreipė į kompetentingas institucijas, o tai įrodo, kad iš institucijų jokių trukdymų pakeisti žemės paskirtį nebuvo, todėl sunkumų nepatyrė, tokį sprendimą priėmė pati.

Sutarties 6.3 papunktyje aptartas mokėjimo termino atidėjimas iki 2024 m. birželio 1 d. nėra siejamas su žemės ploto skirtumu po kadastrinių matavimų, nes tai ne esminė sąlyga.

Atsakovė į ieškovės 2024 m. vasario 13 d. prašymą dėl žemės sklypo mažėjimo klausimo išsamiai atsakė 2024 m. vasario 14 d. raštu, kuriame nurodyta, kad pirkėja sutiko įsigyti žemės sklypą pagal preliminarius matavimus, tuo prisiimdama visas rizikas. Šalys nesitarė dėl kompensacijos, jei kistų žemės sklypo plotas. Tokia šalių valia įtvirtinta sutarties 6.1.1 ir 3.3 papunkčiuose. Sutarties 3.3, 5.2.1 ir 6.1.1 papunkčiai taikomi kompleksiškai ir reiškia, kad vėlesnis žemės ploto padidėjimas ar sumažėjimas po kadastrinių matavimų šalims nesukurs papildomų mokėjimo prievolių už ploto skirtumą. Ieškovė pati pripažįsta, kad prisiėmė riziką, susijusią su paskirties keitimu, pasitikėdama atsakovės patvirtinimais. Todėl nepagrįsti teiginiai, kad visa rizika negali būti perkelta ieškovei. A. J. patvirtino, kad nieko neįprasto, kai sklypo plotas padidėja ar sumažėja, o pamatavus kitus sklypus, dažniausiai sumažėja plotas.

Pati ieškovė nurodė, kad nebandė ginčyti gretimo sklypo kadastrinių matavimų, atsakovė neturėjo dėl to padėti. Kadangi ieškovė buvo žemės sklypo savininkė, ji galėjo ginčyti gretimo sklypo kadastrinius matavimus, tačiau ieškovė jų neginčijo. Ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad suprato, jog nėra teisinės galimybės ginčyti atliktų gretimo sklypo kadastrinių matavimų, tai patvirtina ir 2025 m. vasario 24 d. NŽT raštas ,,Dėl prašymo nagrinėjimo“. Gretimo žemės sklypo kadastrinių matavimų įregistravimo procedūra netrukdė žemės sklypo paskirties keitimui, tačiau ieškovė dėl to nesikreipė į kompetentingą įstaigą. Todėl neegzistavo jokios objektyvios kliūtys žemės paskirčiai pakeisti. Klaipėdos rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2025 m. vasario 19 d. ir 2025 m. spalio 15 d. raštuose nurodyta, kad žemės sklypo paskirtis gali būti pakeista.

Ieškovė nepagrįstai teigia, kad ji kreipėsi į atsakovę dėl pasirašymo mažėjančiam žemės sklypo plotui, kadangi pagal teisinį reglamentavimą žemės sklypo planą derina tik žemės sklypo savininkas ir kaimyninio žemės sklypo savininkas, jeigu pastarojo sklypas nėra dar pamatuotas tiksliaisiais kadastriniais matavimais. Ieškovė nutyli, kad planą prašė derinti ne 2024 m. sausio 22 d., o 2024 m. vasario 13 d. raštu ir kad šiuo klausimu atsakovė ieškovei suteikė išsamią konsultaciją 2024 m. vasario 14 d. raštu, kuriame nurodyta, jog ieškovei esant žemės sklypo savininke ji turi atlikti veiksmus, prašomus atlikti atsakovės. Atsakovė nėra atsakinga, kad UAB „Geosmart“ neišaiškino ieškovei žemės sklypo plano derinimo tvarkos. Kadastriniai matavimai parengti 2023 m. spalio 3 d., o ieškovė dėl plano derinimo kreipėsi į atsakovę tik 2024 m. vasario 13 d. raštu, t. y. net po 4 mėnesių, kai kadastriniai matavimai seniai galėjo būti pateikti derinimui į kompetentingą instituciją. Todėl ieškovė nesusidūrė su jokiais objektyviais sunkumais.

Ieškovės argumentai, kad ji neprisiėmė rizikos sudarydama sutartį pagal preliminarius matavimus, neatitinka liudytojų A. B. ir A. J. parodymų. Todėl skundžiamame sprendime pagrįstai konstatuota, kad ieškovė prisiėmė riziką, žinojo, kad bus būtina atlikti kadastrinius matavimus.

Byloje nėra duomenų apie tai, kad ieškovei buvo įteiktas pranešimas apie gretimo sklypo kadastrinius matavimus. Ieškovė neginčija, kad ji, negavusi pranešimo, nedalyvavo matavimuose ir negavo sklypo paženklinimo akto. Ieškovė pati nurodo, kad gretimo žemės sklypo kadastriniai matavimai buvo įregistruoti tik 2023 m. spalio 24 d., kai atsakovė nebuvo žemės sklypo savininke ir kad ieškovė tai sužinojusi, situaciją toleravo, t. y. negynė savo, kaip savininkės teisių ir neskundė kadastrinių matavimų, nors pati ieškovė nurodo, kad prieš sandorį viešai prieinamais duomenimis ginčo sklypas buvo net ir didesnis, nei jį pirko. Ieškovės kreipimasis į NŽT dėl žemės sklypo ploto po matavimų sumažėjimo yra jos teisė, o ne pareiga dėl kurios nusprendė pati ieškovė. Atsakovė buvo nurodžiusi veiksmus, kuriuos turi atlikti ieškovė dėl gretimo sklypo.

Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad prieš sandorio sudarymą ieškovė samdė UAB „Project 28“ direktorę S. K., kuri neabejotinai tikrino žemės sklypo duomenis, apie vėlesnį kadastrinių reikalingumą žinojo bei su kuria buvo pasirašyta projekto rengimo sutartis dėl žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto parengimo. UAB „Project 28“ direktorė S. K. 2023 m. gegužės 3 d. el. laiške buvo nurodžiusi proceso terminus, todėl skundžiamame sprendime pagrįstai konstatuota, jog ieškovė derėdamasi dėl sutartyje nurodytų terminų, iki kada ilgiausiai turi būti pakeista žemės sklypo paskirtis, jau buvo šiuo klausimu pasikonsultavusi su specialiste ir tiksliai žinojo, kiek laiko tai užtruks. Todėl sutarties 5.2.1 papunkčiu ieškovė deklaravo, kad žemės sklypo faktinė būklė yra įvertinta ir pretenzijų neturi. Nepagrįsti ieškovės argumentai, kad ji negalėjo numatyti ir įsivertinti žemės sklypo sumažėjimo. Liudytojas A. J. paliudijo priešingai nei nurodo ieškovė. Sutarties 6.3 papunktyje numatyta, kad vėlesnis žemės sklypo ribų ar ploto pasikeitimas nebus laikomas sutarties pažeidimu.

Nors ieškovė nurodo, kad teisę į kompensaciją dėl žemės sklypų ploto skirtumo, nustatyto atlikus kadastrinius matavimus, turi tik tie asmenys, kurie dalyvavo vykdant žemės reformą, tačiau skirtumas susidarė dėl kaimyninio žemės sklypo matavimų, o ne dėl žemės reformos vykdymo, kurios dalyve atsakovė net nebuvo. Ieškovė dėl pakankamų lėšų neturėjimo vengė paskirties keitimo. Nors ieškovė skunde teigia, kad kadastrinių matavimų suderinimas yra pirminė procedūra prieš keičiant žemės paskirtį, tačiau niekaip tokio savo teiginio nepagrindė. Teisės aktai nenumato privalomos kadastrinių matavimų procedūros prieš keičiant žemės sklypo paskirtį. Šalys buvo aiškiai sutarusios, kad ieškovė perka žemės sklypą pagal preliminarius matavimus ir sutartimi atsakovė nebuvo įsipareigojusi atlikti tiksliųjų matavimų, kadangi ieškovė tapo žemės sklypo savininke iš karto, net nesumokėjusi visos pardavimo kainos. Kadastrinius matavimus organizuoja esamas, o ne buvęs žemės sklypo savininkas. Savivaldybė aiškiai net dviem raštais nurodė, kad reikėjo ieškovei tik kreiptis į instituciją ir ji būtų sprendusi per 20 dienų dėl paskirties keitimo, nes toks keitimas yra galimas. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1073 patvirtintu aprašu ,,Pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo, keitimo tvarkos ir sąlygų“ (toliau – Aprašas), ieškovė 2023 m. rugpjūčio mėnesį galėjo kreiptis į savivaldybę dėl paskirties pakeitimo.

Žemės paskirtis ieškovės sprendimu galėjo būti pakeista ir tam atsakovė neprieštaravo. Byloje nėra duomenų, kad atsakovė būtų neleidusi ar draudusi ieškovei pakeiti žemės paskirtį. Atsakovės sutikimas buvo pateiktas 2024 m. kovo 5 d. Atsakovė reikalavo iš ieškovės duomenų apie tai, ką ieškovė žemės paskirties keitimo klausimu yra padariusi, tačiau ieškovė nebendradarbiavo, duomenų neteikė. Nuo atsakovės nepriklausė ieškovės sprendimai tik 2024 m. kovo 22 d. teikti kadastrinius matavimus NŽT derinimui. Ieškovei užsakius kadastrinius matavimus, turėjo būti atlikti tolesni veiksmai, klaidų taisymas, tačiau dėl ieškovės sprendimo kadastriniai matavimai nebaigti ir neįregistruoti. Ieškovė pasitelkusi specialistus ir A. B. aiškiai numatė, kad pagal visus duomenis sklypo dalis, kurioje bus galima planuojama statyba, atitinka situaciją ir ieškovės lūkesčius dėl kurių buvo nuspręsta sudaryti sandorį.

Ieškovė, teigdama, kad jai nepagrįstai taikytos netesybos, mini tik savo vienašalį tikslą, o ne sutarties tikslą, kaip jis apibrėžtas CK 6.305 straipsnio 1 dalyje. Sutarties tikslas buvo perduoti ieškovės nuosavybėn preliminariais matavimais suformuotą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, o ieškovė turėjo sumokėti nekilnojamojo turto pardavimo kainą. Pagal sutarties esmę – paskirties keitimas buvo ne pareiga, o ieškovės teisė, nes nuosavybė ieškovei buvo perduota iš karto.

Nepagrįsti ieškovės argumentai, kad ji buvo pristabdžiusi žemės sklypo paskirties keitimo procedūrą dėl sumažėjusio ploto, tačiau nors ir nesutikdama su atsakovės pozicija, ieškovė vis tiek toliau tęsė žemės sklypo paskirties keitimo procedūrą, veikė aktyviai, o paskirties keitimas buvo apsunkintas dėl ne nuo ieškovės priklausančių aplinkybių. Pirmosios instancijos teismas įvertino, kad žemės sklypo matavimus ieškovės samdytas matininkas parengė 2023 m. spalio 3 d., o į NŽT derinimui buvo kreiptasi tik 2024 m. kovo 22 d., t. y. tik po beveik 6 mėnesių, kai ieškovei nuo 2023 m. rugpjūčio 1 d. reikėjo tik pateikti prašymą savivaldybei ir sprendimas būtų priimtas per 20 dienų (vėliausiai 2023 m. rugsėjo mėnesį). Tai įrodo ieškovės nepateisinamą pasyvų elgesį žemės paskirties keitimo klausimu.

Ieškovės neveikimo priežastis buvo jos finansinis nepasirengimas, todėl ieškovė vilkino paskirties keitimą, siekdama išvengti prievolių vykdymo, inicijavo bylas dėl sutarties modifikavimo. Tokie veiksmai nesąžiningi ne tik sutarties sudarymo metu, bet ir ją vykdant.

Ieškovė privalėjo ne tik informuoti apie sunkumus keičiant paskirtį, bet ir pateikti įrodymus, kad kreipėsi į savivaldybę ar kad jai buvo apribota teisė tai padaryti. Ieškovės siekiamai statinių plėtrai teritorija nesumažėjo, po kadastrinių matavimų net tapo didesnė. Pati ieškovė apeliaciniame skunde nurodo, kad nors ir nesutikdama su atsakovės pozicija, ieškovė vis tiek toliau tęsė žemės sklypo paskirties keitimo procedūrą, todėl ieškovė pripažino, jog kliūčių pakeisti ginčo žemės paskirtį, be ieškovės finansinio nepasirengimo, nebuvo.

Ieškovei kreipusis į NŽT dėl kadastrinių matavimų derinimo, terminas žemės paskirčiai keisti jau buvo pasibaigęs ir ieškovė buvo gavusi atsakovės raginimą paaiškinti, kokie veiksmai dėl to atlikti. Ieškovės atstovas tik 2024 m. vasario 26 d. prašymu paprašė atsakovės sutikimo žemės paskirties keitimui, kuris buvo pateiktas 2024 m. kovo 5 d. Atsakovė davė sutikimą, bendradarbiavo, netrukdė kreiptis į savivaldybę. Ieškovės kreipimasis į savo pasirinktus specialistus parodo, kad ji iki sutarties sudarymo buvo nusprendusi žemės paskirtį keisti savo pajėgumais. Jeigu būtų reikalinga atsakovės pagalba, ieškovė būtų išdavusi sutarties 6.1.2 papunktyje minimą įgaliojimą.

Nepagrįstas ieškovės argumentas, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino, jog ieškovė dėjo pastangas tartis dėl galutinio atsiskaitymo termino ne ilgiau nei iki 2024 m. gruodžio 1 d., susitariant, kad likusi kainos dalis būtų sumokėta per 20 kalendorinių dienų nuo įsakymo, leidžiančio pakeisti žemės sklypo paskirtį ir padalinti sklypą į atskirus turtinius vienetus, pratęsimo bei kad bandė tartis dėl kompensavimo klausimo dėl žemės sklypo konfigūracijos pasikeitimo, panaudojimo galimybių ir vertės sumažėjimo. Ieškovė samdė įvairių sričių specialistus, tačiau nutarė pirkti sklypą su preliminariais matavimais, prisiimdama riziką.

Ieškovė sutarties 5.1.6 papunktį aiškina netinkamai, nes jame įtvirtinta sąlyga taikoma ne tiksliųjų kadastrinių matavimų, o preliminarių matavimų rezultatui, tai reiškia, kad sutarties 5.1.6 papunktyje nurodytas preliminariais matavimais suformuoto žemės sklypo planas yra parengtas vadovaujantis galiojančiais teisės aktais, yra tikslus tiek ir atitinka žemės sklypo faktinę būklę tiek, kiek ji fiksuota preliminariais matavimais. Todėl ieškovė nepagrįstai teigia, kad preliminarūs matavimai neva buvo kliūtimi žemės paskirčiai pakeisti. Tokia ieškovės pozicija prieštarauja Aprašo 11 punktui.

Nors ieškovė nurodo, kad jai nebuvo pagrindo manyti, kad žemės plotas bus mažesnis net 74 arais, tačiau atlikus kadastrinius matavimus paaiškėjo žemės sklypo ploto skirtumas 34 arais iš 8,35 ha žemės ūkio paskirties žemės ploto. Ploto skirtumas 74 arais yra ieškovės dirbtinai padidintas ir nepagrįstas. Tokio žemės ploto skirtumo nenustatė NŽT tikrindama kadastro duomenų bylą ir tokie kadastro duomenys nebuvo įregistruoti, t. y. yra aiškiai negaliojantys. Šiuo metu galioja preliminarūs matavimai. Todėl buvo pasiektos sutarties 5.2.1 ir 6.1.1 papunkčių sąlygos. Ieškovė ir liudytojai neginčija, kad jos planuojamai statybai sutarties schemoje pažymėta teritorija po tiksliųjų kadastrinių matavimų nesumažėjo ir net tapo didesnė. Liudytojai patvirtino, kad toje vietoje, kurioje įvyko ginčo sklypo ir gretimo žemės sklypo, t. y. Natūra 2000 zonoje, pagal prie sutarties pridėtą schemą jokia statyba nebuvo planuojama ir pagal teisės aktus nėra galima. Todėl minėtas ploto skirtumas nėra esminis milijono eurų vertės 8,350 ha žemės ūkio paskirties žemės sandoryje. Parduodamo daikto kokybė atitiko tą, kuri yra taikoma pagal preliminarius matavimus suformuotam daiktui.

Ieškovės nurodoma kasacinio teismo praktika suformuota kitokiose bylose, todėl negali būti taikomos tapačios taisyklės. Ieškovė neįrodė, kad nebūtų galima naudoti įsigyto žemės sklypo tam tikslui, kuriam pirkėja jį ketino naudoti arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėja, apie tuos trūkumus žinodama, arba apskritai nebūtų to daikto pirkusi, arba nebūtų už jį tiek mokėjusi.

Sutarties kaina nustatyta sutarties 3.3, 5.2.1, 6.1.1 papunkčiuose, nurodant, kad ji galutinė ir nebus keičiama, o ribų ploto pasikeitimas nebus sutarties pažeidimu, t. y. kainai įtakos ši aplinkybė neturi. Ieškovė nurodo, kad neturi reikšmės, kurioje vietoje yra fiksuotas sklypo ribų ir ploto pasikeitimas, nes kainą už sklypą mokėjo neišskiriant plotų. Tai kad sutartyje pažodžiui nenurodyta, tai nereiškia kad šalys nediferencijavo tardamosi dėl ginčo sklypo kainos. Gretimai vystomas projektas, kurį analogiškai siekia plėtoti ieškovė, todėl įsigijo ginčo sklypą. Nesant šios sklypo dalies žemės sklypas būtų bevertis, nes jame statyba nebūtų galima. Todėl akivaizdu, kad esminę sklypo vertę sudarė būtent jo dalis 45 500 kv. m., nes likusioje Natūra 2000 teritorijoje statyba negalima.

Nors ieškovė teigia, kad turėjo sustabdyti paskirties keitimo procedūrą, nes ją atlikus nebūtų galimybės taikyti restituciją, tačiau restitucija yra galima ne tik natūra bet ir pinigais. Ieškovė neturėjo teisės vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį ar ją nutraukti be jokių neigiamų pasekmių. Netesybų sąlyga yra įtvirtina sutartyje, todėl ieškovė yra sutarties pažeidėja. Kadangi sutarties įvykdymas yra užtikrintas hipoteka, lėšų neturėjimas prievolei įvykdyti nėra pagrindas išvengti prievolės.

Motyvuojamoji dalis

k o n s t a t u o j a:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindo peržengti apeliacinių skundų ribas nenustatė (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

Dėl naujo įrodymo ir rašytinių paaiškinimų (ne)priėmimo

CPK 314 straipsnis nustato, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.

Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad taikydamas CPK 314 straipsnyje nustatytą išimtį ir spręsdamas dėl naujų įrodymų priėmimo, apeliacinės instancijos teismas patikrina: ar buvo objektyvi galimybė pateikti juos bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme; ar vėlesnis jų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo; ar naujai prašomas priimti įrodymas (-ai) turės įtakos sprendžiant šalių ginčą; ar šalis nepiktnaudžiauja įrodymų vėlesnio pateikimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. spalio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 33 punktas).

Naujų įrodymų pateikimas apeliacinės instancijos teisme yra ribojamas, o asmuo, siekdamas pasinaudoti CPK 314 straipsnyje įtvirtinta išimtimi, apeliacinės instancijos teismui turi pateikti atitinkamą prašymą ir jį pagrįsti ne deklaratyviais, o pagrįstais argumentais, dėl ko turėtų būti taikoma ši išimtis iš bendrosios taisyklės.

Nagrinėjamu atveju ieškovė nesuformulavo prašymo apeliacinės instancijos teismui priimti kartu su apeliaciniu skundu teikiamo NŽT 2025 m. vasario 24 d. rašto ,,Dėl prašymo nagrinėjimo“. Ieškovė apeliaciniame skunde pažymėjo, kad šis raštas neskaitmenizuotas, jame yra žyma, kad skaitmenizuoti nepavyko. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, kad NŽT 2025 m. vasario 24 d. raštas ,,Dėl prašymo nagrinėjimo“ atsakovės yra pateiktas pirmosios instancijos teismui kartu su 2025 m. balandžio 4 d. prašymu, todėl jis yra nagrinėjamos bylos dalimi. Vien tai, kad šis raštas nėra skaitmenizuotas formuojant civilinės bylos tomus, nereiškia, kad jis nėra bylos dalimi, ar kad turi būti pateikiamas pakartotinai. Atsižvelgdamas į tai, apeliacinės instancijos teismas NŽT 2025 m. vasario 24 d. rašto ,,Dėl prašymo nagrinėjimo“ priėmimo klausimo nesprendžia.

Atsakovė 2026 m. gegužės 8 d. pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose nurodė, kad ieškovė Klaipėdos apygardos teisme yra iškėlusi civilinę bylą Nr. e2-51-777/2026 dėl pardavimo kainos pagal sutartį sumažinimo ir kad tokio reikalavimo pareiškimas pripažintinas CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatytos pirkėjos teisės įgyvendinimu. Atsakovė šias aplinkybes yra nurodžiusi apeliaciniame skunde ir atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą. Klaipėdos apygardos teisme civilinė byla Nr. e2-51-777/2026 dar neišnagrinėta, todėl akivaizdu, kad pirkėja CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatyta teise dėl pardavimo kainos sumažinimo dar nėra pasinaudojusi. Pirmosios instancijos teismas, panaikindamas didelės vertės sandorį (įskaitant hipoteką ir vykdomąjį įrašą), iš esmės nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, nes pirkėja pradėjo naudotis CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatyta teise ir dar ja nepasinaudojo, taip pat byloje nėra duomenų, kad sutarties objektas – žemės ūkio paskirties žemės sklypas – negali būti naudojamas pagal paskirtį.

Pagal CPK 42 straipsnio nuostatas šalys turi teisę teikti rašytinius paaiškinimus, savo argumentus ir samprotavimus visais bylos nagrinėjimo metu kylančiais klausimais. Šia teise šalys gali naudotis ir apeliaciniame procese (CPK 302, 338 straipsniai), tačiau nepažeisdamos CPK 323 straipsnyje įtvirtinto draudimo keisti (papildyti) apeliacinį skundą pasibaigus apeliacinio skundo padavimo terminui.

Atsakovės apeliacinis skundas pateiktas 2026 m. vasario 19 d., o rašytiniai paaiškinimai pateikti 2026 m. gegužės 8 d., t y. praleidus nustatytą terminą papildyti pateiktą apeliacinį skundą (CPK 323 straipsnis). Be to, rašytiniais paaiškinimais siekiama paneigti ieškovės nurodytus argumentus, tačiau Lietuvos apeliacinio teismo praktikoje pažymima, kad rašytiniai paaiškinimai, kuriuose šalis išdėsto savo atsikirtimus į priešingos šalies apeliacinės instancijos teismui adresuotus procesinius dokumentus, negali būti priimami, nes apeliaciniame procese nenumatytas apsikeitimas jokiais kitais procesiniais dokumentais, išskyrus patį skundą bei atsiliepimą į jį, kuriems pateikti, be kita ko, yra nustatyti ir konkretūs procesiniai terminai (Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. balandžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-237-464/2022).

Remdamasis nurodytais motyvais, apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti atsakovės pateiktus rašytinius paaiškinimus (CPK 42 straipsnis, 75 straipsnio 1 dalis, 323 straipsnis).

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir ginčo esmės

Ieškovė ir atsakovė sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurios 2.1 papunktį susitarė, kad 8,35 ha žemės sklypo kaina yra 1 000 000 Eur. Pagal preliminariosios sutarties 2.2.1 ir 2.2.2 papunkčius, ieškovė 250 000 Eur turėjo sumokėti iki notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo. Pagal preliminariosios sutarties 2.2.3 papunktį, ieškovė 150 000 Eur turėjo sumokėti notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dieną. Pagal preliminariosios sutarties 2.2.5 papunktį, ieškovė likusią kainos dalį (600 000 Eur) turėjo sumokėti per 2 mėnesius, kai pirkėja gaus teigiamą NŽT įsakymą, leidžiantį pakeisti sklypo paskirtį iš žemės ūkio paskirties į rekreacinę paskirtį, bet ne vėliau kaip per 7 mėnesius nuo notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo.

Pagal pirkimo–pardavimo sutartį ieškovė iš atsakovės įgijo 8,35 ha žemės sklypą už bendrą 1 000 000 Eur kainą. Pagal sutarties 3.2.1 papunktį, atsakovė sumokėjo ieškovei 400 000 Eur, pagal sutarties 3.2.2 papunktį, atsakovė turėjo ieškovei sumokėti 600 000 Eur ne vėliau kaip per 2 mėnesius po to, kai bus įvykdyta sutarties 6.1 papunktyje numatyta sąlyga, tačiau ne vėliau kaip per 7 mėnesius nuo šios sutarties sudarymo dienos, o sutarties 6.3 papunktyje numatytu atveju – ne vėliau kaip iki 2024 m. birželio 1 d. Pagal sutarties 6.1 papunktį, šalys susitarė, kad, šalims dedant bendras pastangas, ne vėliau kaip iki 2024 m. sausio 31 d. žemės sklypo (daikto) paskirtis turi būti pakeista iš žemės ūkio į rekreacinę ir, jei tai bus būtina pagal galiojančius arba ateityje galiosiančius teisės aktus, – žemės sklypas gali (turi) būti padalytas į du atskirus turtinius vienetus pagal galimybes vadovaujantis prie sutarties pridedama preliminaria schema <...>. Sutarties 6.1.2 papunkčiu šalys susitarė dėti bendras pastangas ir veikti bendrai, siekiant, kad būtų įvykdyta sutarties 6.1.1 papunktyje numatyta sąlyga. Sutarties 6.2 papunkčiu šalys susitarė, kad sutarties 6.1 papunktyje nurodyta aplinkybė yra esminė sutarties sąlyga, į kurią atsižvelgiant buvo priimtas pirkėjos sprendimas sudaryti šį sandorį bei nustatyta sutarties kaina. Sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčiais susitarta, kad, kilus sunkumams dėl žemės sklypo paskirties keitimo, pirkėja turi teisę atsisakyti vykdyti sutartį ir ją nutraukti be jokių sankcijų ir neigiamų pasekmių, o pardavėja įsipareigoja grąžinti pirkėjai visą jos sumokėtą kainą pagal sutartį.

2023 m. spalio 3 d. atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus paaiškėjo, kad žemės sklypo plotas yra ne 8,35 ha, o 8,1631 ha, t. y. faktiškai 34 arais mažesnis.

NŽT 2024 m. birželio 4 d. išvadoje Nr. 1ITP-2480-(10.7 E.) nurodyta, kad žemės sklypo ribos turi būti patikslintos ties (duomenys neskelbtini) marių pakrantės riba, tai lėmė, jog žemės sklypo plotas buvo sumažintas iki 7,6131 ha, taigi iš viso ieškovės iš atsakovės įgytas žemės sklypas sumažėjo net 74 arais.

Ieškovė 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu dėl sutarties nutraukimo informavo atsakovę apie atsisakymą vykdyti sutartį ir jos nutraukimą nuo 2024 m. birželio 1 d. Ieškovė pareikalavo atsakovės per 30 dienų nuo 2024 m. birželio 1 d. grąžinti sumokėtą 400 000 Eur kainos dalį ir per 30 dienų nuo 2024 m. birželio 1 d. atvykti pas sutartį patvirtinusį notarą pasirašyti susitarimą dėl sutarties nutraukimo teisinių pasekmių.

Atsakovė 2024 m. birželio 27 d. pateikė atsakymą, kuriame nurodė, kad nesutinka su vienašaliu sutarties nutraukimu, pareikalavo ne vėliau kaip iki 2024 m. liepos 1 d. įvykdyti sutartį ir sumokėti likusią kainos dalį.

Atsakovė inicijavo priverstinį išieškojimą ir vykdomojo įrašo pagrindu siūlė išieškoti iš ieškovės 600 000 Eur negrąžintos skolos. Antstolės patvarkymu vykdomasis dokumentas priimtas vykdyti.

Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl ieškovės teisės vienašališkai nutraukti sutartį po sutarties sudarymo paaiškėjus, kad atlikus kadastrinius žemės sklypo matavimus jo plotas sumažėjo 34 arais, o po NŽT išvados pateikimo iš viso sumažėjo 74 arais, be to, žemės sklype nustačius gamtinių kompleksų, botaninių–zoologinių draustinių, papildomų apribojimų, apsaugos zonų.

Dėl sutarties 3.2.2, 6.3 ir 6.4 papunkčių aiškinimo bei jų santykio

Pagal sutarties 6.3 papunktį, šalys pareiškė bei viena kitai patvirtino suprantančios, kad žemės sklypo (daikto) paskirties pakeitimo ir (ar) padalinimo į atskirus turtinius vienetus procesas yra sudėtinis, trunkantis laike, jame dalyvauja valstybinės bei savivaldybių įstaigos, taip pat kiti tretieji asmenys, kurių veiksmai ar neveikimas daro įtaką proceso sklandumui bei darbų atlikimo terminams, todėl susitarė ateityje glaudžiai bendradarbiauti bei bendru sutarimu pratęsti tiek sutarties 6.1.1 papunktyje numatytą terminą, tiek ir kainos sumokėjimo terminus, atsižvelgiant į aplinkybes, be papildomų sankcijų, tačiau ne ilgiau kaip iki 2024 m. birželio 1 d. Šalys susitarė, kad šiame punkte numatytu atveju kainos dalį, sudarančią 600 000 Eur, pirkėja įsipareigoja sumokėti pardavėjai iki 2024 m. birželio 1 d. Jeigu pirkėja nesumoka aukščiau nurodytos kainos dalies (600 000 Eur) iki 2024 m. birželio 1 d., šalių susitarimu bus laikoma, kad pirkėja atsisako vykdyti sutartį bei inicijuoja sutarties nutraukimą, kuris turi įvykti ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų (šalims sudarant susitarimą arba vienašališkai, informuojant pardavėją apie sutarties nutraukimą teisės aktų nustatyta tvarka). Nutraukus sutartį, pardavėja privalės ne vėliau kaip per 30 dienų grąžinti pirkėjai jos sumokėtą kainos dalį kaip aptarta šioje sutartyje.

Pagal sutarties 6.4 papunktį, jeigu pirkėja vengia atlikti veiksmus, kuriais teisiškai įforminamas sutarties nutraukimas, kaip tai aptarta sutarties 6.3 papunktyje, ir jeigu pirkėja iki 2024 m. birželio 1 d. neinformuoja pardavėjos apie sunkumus, susijusius su daikto paskirties keitimu kaip aptarta šioje sutartyje, bus laikoma, kad sandoris nutraukiamas dėl pirkėjos kaltės, ir tokiu atveju, nutraukus sutartį, pardavėja privalės ne vėliau kaip per 30 dienų grąžinti pirkėjai viską, ką bus gavusi pagal sutartį, išskyrus 100 000 Eur, kurie liks pardavėjai kaip šioje sutartyje numatyta bauda, kuri šalių susitarimu yra galutinė ir nedidinama.

Pagal sutarties 6.1.1 papunktį, žemės sklypo paskirtis abiem šalims dedant bendras pastangas turėjo būti pakeista iš žemės ūkio į rekreacinę ir jeigu bus būtina, sklypas padalintas į du atskirus turtinius vienetus iki 2024 m. sausio 31 d.

Iš aptartų sutarties nuostatų matyti, kad žemės sklypo paskirties pakeitimas šalių susitarimu buvo įvertintas kaip viena iš reikšmingų aplinkybių, su kuria buvo susietas tiek likusios sutarties kainos sumokėjimo terminas, tiek galimybė vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu iki nurodytos datos (2024 m. sausio 31 d, bet ne ilgiau kaip iki 2024 m. birželio 1 d.) nepavyktų pakeisti žemės sklypo paskirties. Be to, šalys sutartimi aiškiai įsipareigojo bendradarbiauti, kad nurodytas tikslas būtų pasiektas.

Ieškovės vertinimu, ji turėjo teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu iki 2024 m. birželio 1 d. nepavyktų pakeisti žemės sklypo paskirties, nepriklausomai nuo to, ar sunkumai, su kuriais ji susidūrė, buvo nulemti administracinių institucijų ar kitų asmenų veiksmų (neveikimo), ar juos lėmė ir kitokios aplinkybės (ginčo atveju – paaiškėjusi aplinkybė dėl įsigyto žemės sklypo ploto žymaus neatitikimo nurodytam sutartyje, atsakovės nebendradarbiavimas, siekiant išspręsti susidariusią situaciją, reikiamo sutikimo įregistruoti kadastrinius matavimus nedavimas ir pan.). Atsakovės įsitikinimu, sutarties 6.3 papunktyje numatyta sąlyga, susijusi su galimybe nutraukti sutartį turi būti aiškinama kaip išimtis ir tuo atveju, jeigu šalys, bendradarbiaudamos nesusitaria, kad sutartis būtų nutraukta, ieškovė sutartį galėjo nutraukti tik vadovaudamasi bendrosiomis CK įtvirtintomis sutarčių nutraukimo taisyklėmis.

Sutarčių aiškinimo taisyklės įtvirtintos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos kasacinio teismo praktikoje. Kilus ginčui dėl sutarties turinio, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties šalių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-446-695/2017, 25 punktas). Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-223-1075/2020, 45 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Šalių tikrųjų ketinimų nustatymas yra praktiškai neįmanomas, kai tarp šalių yra ginčas dėl tikrosios sutarties teksto prasmės ir kai šalys skirtingai interpretuoja sutarties tekstą, tokiais atvejais taikytinas objektyvusis sutarties aiškinimo metodas – jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, t. y. taikoma sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-365-403/2019, 28 punktas).

Byloje nustatyta, kad, ieškovei atlikus kadastrinius matavimus, paaiškėjo, jog žemės sklypo plotas yra 8,1631 ha, t. y. 34 arais mažesnis nei buvo numatyta sutartyje. Pagal Nuostatų (redakcija, galiojusi sutarties sudarymo metu) 21 punktą, <...> žemės sklypo plotas, apskaičiuotas nustačius nekilnojamojo daikto kadastro duomenis atliekant kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis naudojant tikslesnes nei ankstesnių matavimų priemones, gali skirtis nuo Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo ploto arba teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte suprojektuoto, bet neįregistruoto Nekilnojamojo turto registre žemės sklypo ploto ne daugiau kaip maksimali leistina (ribinė) ploto paklaida, nurodyta šių Nuostatų 1 priede. <...>

NŽT 2025 m. vasario 24 d. rašte nurodyta, kad maksimali leistina žemės sklypo paklaida, vadovaujantis Nuostatų 21 punktu, taikant Nuostatų aprašo 1 priede nurodytą formulę, yra 0,2890 ha. Taigi, atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus paaiškėjo, kad žemės sklypas faktiškai yra mažesnis daugiau negu dėl tiksliųjų matavimų leidžiama paklaida.

Ieškovė dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto 2023 m. lapkričio 21 d. raštu kreipėsi į atsakovę ir nurodė, kad ši aplinkybė ieškovei nebuvo žinoma sudarant sutartį, bei prašė pateikti pasiūlymus dėl šios situacijos išsprendimo. Atsakovė 2023 m. lapkričio 24 d. el. paštu informavo ieškovę, kad bendravo su ieškovės atstovu A. B. ir susitarė, jog atsakovė parašys raštą NŽT ir VĮ Registrų centrui ieškovės vardu su prašymu panaikinti sprendimus, kurių pagrindu žemės sklypo plotas buvo sumažintas 34 arais. Byloje nėra duomenų apie tai, kad atsakovė būtų įvykdžiusį šį savo pažadą ir kreipusis į minėtas institucijas, priešingai, byloje pateikti duomenys patvirtina, jog po šio susirašinėjimo atsakovė 2024 m. vasario 8 d. pateikė ieškovei pretenziją dėl sutarties vykdymo, kurioje reikalavo iki 2024 m. kovo 31 d. sumokėti pagal sutarties 3.2.2 papunktį likusią sutarties kainą, t. y. 600 000 Eur.

Pirmosios instancijos teismas, pripažinęs pagrįstais ieškovės argumentus dėl jos teisės vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu iki 2024 m. birželio 1 d. nėra pakeista žemės sklypo paskirtis, nusprendė, kad sutarties 6.4 papunktyje numatyta atsakomybė – 100 000 Eur bauda – sietina su tuo, ar ieškovė susidūrė su sunkumais pakeičiant žemės sklypo paskirtį. Teismo vertinimu, ieškovė neįrodė susidūrusi su tokio pobūdžio sunkumais kaip administracinių institucijų ar kitų asmenų veiksmai (neveikimas), dėl kurių negalėjo būti pakeista žemės sklypo paskirtis, o pati, paaiškėjus žemės sklypo dydžio neatitikimui nurodytajam sutartyje, priėmė sprendimą nevykdyti paskirties keitimo, bet sutartį nutraukti.

Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovė pagrįstai nurodo, kad sutarties 6.3 papunktis neturėtų būti aiškinimas taip, jog žemės sklypo paskirties pakeitimo ir (ar) padalinimo į atskirus turtinius vienetus procesas turėtų būti susijęs išskirtinai tik su valstybės ar savivaldybės įstaigų veiksmais (neveikimu); pagal jį reikšminga ir kitų asmenų (taip pat ir atsakovės) veiksmų įtaka galimai proceso trukmei. Atsižvelgiant į tai, kad šalys susitarė bendradarbiauti, dėti bendras pastangas, siekdamos pakeisti žemės sklypo paskirtį, o paaiškėjus faktiniam žemės sklypo ploto neatitikimui, nurodytajam sutartyje, atsakovė buvo informavusi ieškovę apie tai, jog kreipsis į atsakingas institucijas dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto, tačiau daugiau dėl to jokių veiksmų neatliko, sutiktina su ieškove, kad sutarties 6.3 papunktyje įtvirtinta teisė nutraukti sutartį sietina ir su pačios atsakovės veiksmais (neveikimu). Todėl, priešingai nei nurodė pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime, ieškovė neprivalėjo pateikti kompetentingos institucijos sprendimo, kad negalima pakeisti žemės sklypo paskirties, kadangi šiuo atveju žemės sklypo paskirties keitimo procedūra sustojo ne dėl kompetentingos institucijos sprendimo, kuriuo nebūtų leista pakeisti žemės sklypo paskirtį, o dėl to, kad nebuvo išspręstas klausimas dėl žemės sklypo ploto, viršijančio leidžiamą nuokrypį (neatitikimą) tarp preliminarių matavimų pagrindu nustatyto ir sutartyje nurodyto žemės sklypo ploto bei atlikus kadastrinius matavimus nustatyto faktinio žemės sklypo ploto.

Ieškovė 2024 m. vasario 13 d. pateiktame atsakyme į atsakovės pretenziją nurodė ir tai, kad ant sumažinto žemės sklypo kadastro bylos atsakovė turi pasirašyti, ieškovė negali derinti atnaujinto žemės sklypo plano su kitais kaimyniniais sklypais bei tęsti žemės formavimo pertvarkymo darbų.

Sutarties 7.6 papunkčiu šalys susitarė, jog pirkėja iki visiško atsiskaitymo su pardavėja pagal šią sutartį dienos (taip pat ir galiojant hipotekai pardavėjos naudai), be atskiro raštiško pardavėjos sutikimo neturi teisės disponuoti daiktu, t. y. parduoti, mainyti, nuomoti, įkeisti, kitaip perleisti ir (ar) suvaržyti nuosavybės teises į jį, keisti daikto statusą, bet kaip jį modifikuoti, išskyrus sutarties 6.1, 7.5 papunkčiuose nurodytas išimtis. Kadangi sutarties 6.1 papunktyje numatyta išimtis yra susijusi su žemės sklypo paskirties pakeitimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, kad tokiam veiksmui (kadastrinių matavimų duomenų įregistravimui) atsakovės sutikimas nebuvo reikalingas, ir ši aplinkybė nevertintina kaip kliūtis žemės sklypo paskirties keitimo procese.

Dėl rizikos prisiėmimo įsigyjant žemės sklypą

Ieškovė nurodo supratusi riziką dėl galimo žemės sklypo pokyčio, įsigydama žemės sklypą, kurio plotas nurodytas preliminariųjų matavimų pagrindu, tačiau vadovavosi atsakovės sutarties 5.1.6 papunktyje pateiktu patvirtinimu, sutarties sudarymo metu ji neturėjo galimybės įsivertinti esminio žemės sklypo sumažėjimo, todėl pirmosios instancijos teismas nepagrįstai jai perkėlė visą su tuo susijusią riziką. Ieškovės teigimu, paaiškėjus esminiam neatitikimui tarp sutartyje nurodyto ir realaus (atlikus kadastrinius matavimus nustatyto) žemės sklypo ploto, ji pagrįstai vienašališkai nutraukė sutartį.

CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Pagal šio straipsnio 2 dalį, nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.

CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti:1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.

Preliminariosios sutarties 1.1.1 papunktyje numatyta, kad žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus. Analogiška nuostata įtvirtinta sutarties 2.2 papunktyje. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis, žemės sklypas suformuotas pagal preliminarių matavimų duomenis, sklypo plotas – 8,3500 ha. Taigi, ieškovė suprato, kad atliekant kadastrinius matavimus žemės sklypo ribos gali kisti, tai patvirtina UAB „Geosmart“ 2023 m. spalio 3 d. atlikti žemės sklypo kadastriniai matavimai, pagal kuriuos žemės sklypo plotas nurodytas 7,6131 kv. m. Nors ieškovei sudarant preliminariąją sutartį, o po to – ir pagrindinę sutartį, buvo pateiktas pagal preliminarius matavimus parengtas žemės sklypo planas ir ieškovė galėjo tikėtis, kad atlikus kadastrinius matavimus žemės sklypo plotas gali sumažėti, tačiau pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nepagrįstai įvertino, kad ieškovė prisiėmė visą su tuo susijusią riziką.

Šiuo atveju sutartis buvo nutraukta dėl to, kad nebuvo atlikta žemės sklypo paskirties pakeitimo procedūra, būtent kilus šalių nesutarimams dėl iš esmės sumažėjusio žemės sklypo ploto. Teisėjų kolegijos vertinimu, vien tai, kad ieškovė žinojo, jog, atlikus kadastrinius matavimus, žemės sklypo plotas gali sumažėti, savaime nelemia išvados, kad ieškovė, sudarydama sutartį, prisiėmė visą su bet kokiu galimu pokyčiu susijusią riziką. Tokio pobūdžio rizikos prisiėmimas negali būti siejamas su didesniais nuokrypiais, negu leistinos teisės aktuose numatytos paklaidos tarp preliminarių ir tiksliųjų (kadastrinių) matavimų. Nagrinėjamu atveju atlikus kadastrinius matavimus žemės sklypo plotas sumažėjo 34 arais, o po NŽT išvados pateikimo – iš viso 74 arais (t. y. beveik 1/10 dalimi sutartyje nurodyto žemės sklypo ploto), tai sudaro pagrindą prieiti prie išvados, kad nebeliko tokio sutarties dalyko (žemės sklypo), dėl kurio sutartis buvo sudaryta. Toks žymus žemės sklypo ploto sumažėjimas nėra sietinas su galimu pokyčiu, kuris galėtų būti vertinamas kaip tikėtinas atlikus kadastrinius matavimus. Ieškovė sutarties sudarymo metu neturėjo galimybių numatyti tokio žymaus žemės sklypo ploto sumažėjimo, todėl sudarydama sutartį negalėjo jo įvertinti.

Pasisakydama dėl šalių argumentų, susijusių su rizikos paskirstymu tokiu atveju kaip šis, teisėjų kolegija pažymi, kad sutarties šalys prisiima (gali prisiimti) riziką tik tokia apimtimi, kurią jos esamoje situacijoje protingai gali numatyti ir ją įvertinti. Ieškovė, įsigydama žemės sklypą, kurio plotas nustatytas atliekant preliminarius matavimus, neabejotinai prisiėmė riziką, kuri susijusi su galima ploto paklaida, gaunama atlikus kadastrinius matavimus. Tačiau didesnės apimties ploto neatitiktis, viršijanti teisės aktuose numatytą paklaidą, net ir apdairiam, visą galimą informaciją apie perkamą objektą surinkusiam asmeniui (remiantis bylos duomenimis, ieškovė atitinkamai ir elgėsi prieš sudarydama sutartį – naudojosi atitinkamų kvalifikuotų asmenų pagalba, tikrino su žemės sklypu susijusius duomenis informacinėse sistemose) negalėjo būti numatoma. Todėl sutarties nuostata, kad žemės sklypo ploto pasikeitimas nelaikomas esminiu sutarties pažeidimu ir negali būti pagrindu pakeisti sutarties kainą, aiškintina taip, kad tai susiję su galima teisės aktuose numatyta, bet ne bet kokios apimties, paklaida.

Paaiškėjus, kad žemės sklypo plotas, atlikus kadastrinius matavimus, žymiai, t. y. viršijant teisės aktuose numatytą galimą paklaidą, neatitinka sutartyje nurodyto žemės sklypo ploto, pripažįstama, kad ieškovė turėjo pagrindą kreiptis į atsakovę, siekdama išspręsti susidariusią situaciją, o šiai nebendradarbiaujant – sustabdyti žemės sklypo paskirties keitimo procesą bei, suėjus sutarties 6.3 papunktyje nustatytam terminui ir iki to momento esant nepakeistai žemės sklypo paskirčiai, pasinaudoti teise nutraukti sutartį.

Pripažįstamas nepagrįstu atsakovės argumentas, kad ieškovė pažeidė sutartį, nes likusios kainos dalies nesumokėjo sutarties 3.2.2 papunktyje nustatytu terminu. Pasak atsakovės, sutarties 6.3 papunktis yra išimtis, jame įtvirtintas mokėjimo atidėjimas. Nesant pagrindo taikyti išimtį, ieškovė turėjo atsiskaityti ne vėliau kaip iki 2024 m. kovo 1 d.

Pagal sutarties 3.2.2 papunktį, kainos dalį, sudarančią 600 000 Eur, pirkėja įsipareigoja sumokėti pardavėjai pavedimu į pardavėjos sąskaitą ne vėliau kaip per 2 mėnesius po to, kai bus įvykdyta sutarties 6.1 papunktyje numatyta sąlyga, tačiau ne vėliau kaip per 7 mėnesius nuo šios sutarties sudarymo dienos, o sutarties 6.3 papunktyje numatytu atveju – ne vėliau kaip iki 2024 m. birželio 1 d.

Nagrinėjamu atveju nustačius, kad sutarties 6.1 papunktyje numatyta sąlyga (žemės sklypo paskirties pakeitimas) neįvyko, atsiskaitymas su atsakove objektyviai negalėjo įvykti iki 2024 m. kovo 1 d. Žemės sklypo paskirties keitimo procedūra nebuvo įgyvendinta dėl atsakovės sutarties pažeidimo (žemės sklypo ploto, nurodyto sutartyje, neatitikties faktiškai parduotajam, nebendradarbiavimo, siekiant išspręsti susidariusią situaciją), todėl taikytinas būtent sutarties 6.3 papunktis. Atitinkamai, ieškovė iki 2024 m. birželio 1 d. turėjo teisę nutraukti sutartį, informuodama atsakovę apie sunkumus, su kuriais susidūrė. Esant nurodytoms aplinkybėms, nepagrįsti atsakovės argumentai, kad pirmosios instancijos teismas suklydo dėl ieškovės prievolės atsiskaityti už nupirktą žemės sklypą termino. Toks sutarties turinio aiškinimas atitinka CK 6.59 straipsnį ir sutarčių aiškinimo taisykles.

Dėl atsakovės argumentų, kad ieškovė pateikė ieškinį dėl sutarties modifikavimo Klaipėdos apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-51-777/2026, pažymėtina, kad iš Lietuvos teismų informacinės sistemos (LITEKO) duomenų nustatyta, jog nurodytoje byloje ieškovė, be kita ko, reikalavo sumažinti sutartimi įsigyto žemės sklypo kainą 150 000 Eur. Aplinkybė, kad dėl sutarties modifikavimo yra pareikštas ieškinys, nepagrindžia, jog ieškovė patvirtino savo siekį dėl tolesnio sutarties vykdymo. Tai, kad ieškovė pasirinko du savarankiškus savo teisių gynimo būdus, pareikšdama skirtingus ieškinius, gali būti vertinama tik kaip nepakankamas jos nuoseklumas, siekiant apginti pažeistą teisę, tačiau nurodyto ieškinio pareiškimas neeliminuoja ieškovės teisės remtis sutarties nutraukimo aplinkybe ir nagrinėjamoje byloje įrodinėti, jog ji turėjo teisę nutraukti sutartį, ją nutraukė teisėtai, o sutartį pažeidusi šalis yra atsakovė. Pažymėtina ir tai, kad Klaipėdos apygardos teismo civilinė byla Nr. e2-51-777/2026 yra sustabdyta dėl nagrinėjamos bylos, tai patvirtina, jog būtent nagrinėjamos bylos rezultatas turi tiesioginę įtaką Klaipėdos apygardos teismo civilinės bylos Nr. e2-51-777/2026 rezultatui, bet ne priešingai. Įvertinus tai, pripažįstama, kad kito ieškinio pareiškimas negali sukurti atsakovei lūkesčio dėl tolesnio sutarties vykdymo.

Apeliacinės instancijos teismui pripažinus, kad ieškovė turėjo teisę vienašališkai nutraukti sutartį dėl esminio jos pažeidimo, atsakovės apeliacinio skundo argumentai, jog konstatavęs sunkumų, susijusių su žemės sklypo paskirties pakeitimu, nebuvimą, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pripažino sutartį teisėtai nutraukta, pripažįstami teisiškai nereikšmingais, todėl teisėjų kolegija išsamiau dėl jų nepasisako.

Dėl gretimo žemės sklypo kadastrinių matavimų įtakos sutarties vykdymui

Ieškovė remiasi argumentu, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino bylos aplinkybes, susijusias su gretimo sklypo kadastrinių matavimų atlikimu, nes būtent atsakovei esant ginčo žemės sklypo savininke buvo atlikti gretimo sklypo kadastriniai matavimai, atliktas žemės sklypo ribų parodymas–paženklinimas, būtent atsakovei turėjo būti pranešta apie šiuos darbus, todėl būtent ji turėjo žinoti, kad tokie matavimai buvo atlikti, turėjo galimybę dalyvauti paženklinant sklypo ribas, o esant neatitikimams – ginčyti atliktus kadastrinius matavimus. Ieškovės įsitikinimu, žinodama apie gretimo sklypo kadastrinių matavimų atlikimą, dėl jų sumažėjusį preliminariais matavimais nustatytą žemės sklypo plotą, atsakovė, sudarant sutartį, tai nuo ieškovės nuslėpė. Panaši situacija dėl žemės sklypo savininko tinkamo informavimo apie atliekamus ar atliktus kadastrinius matavimus buvo analizuojama Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2014 m. gruodžio 1 d. sprendime administracinėje byloje Nr. A-261-1172/2014, tačiau teismas neatsižvelgė į ieškovės argumentus, kad būtent atsakovei teko pareiga įrodyti, jog ji nebuvo informuota apie atliekamus gretimo sklypo kadastrinius matavimus.

VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše dėl gretimo žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) nurodyta, kad kadastriniai matavimai atlikti 2022 m. liepos 5 d., NŽT sprendimas priimtas 2022 m. lapkričio 14 d., o kadastriniai duomenys įregistruoti 2023 m. spalio 24 d. Taigi, gretimo sklypo kadastriniai matavimai buvo atlikti tuo metu, kai žemės sklypo savininke buvo atsakovė. Kadastro duomenų įregistravimas atlieka jų išviešinimo funkciją, tačiau iki ieškovei tampant žemės sklypo savininke, šie duomenys išviešinti nebuvo. Todėl ieškovė neturėjo objektyvios galimybės tokių duomenų pasitikrinti prieš sudarydama sutartį.

Byloje pateikti duomenys patvirtina, kad, atsakovei esant žemės sklypo savininke, 2022 m. liepos 5 d. sudarytas žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo aktas, kuriuo nustatytos gretimo žemės sklypo ribos. Iš šio akto nustatyta, kad atsakovės atstovas į gretimo žemės sklypo ribų ženklinimą neatvyko, akte nepasirašė. Vadovaujantis Nuostatų 32.1.1.2 papunkčiu, kviestiniams asmenims kvietimai įteikiami asmeniškai arba ne vėliau kaip prieš 10 kalendorinių dienų iki ribų ženklinimo išsiunčiami registruotu laišku. Nuostatų 32.1.1.3 papunktis numato galimybę kviestiniams asmenims kvietime nurodytu laiku neatvykus tęsti darbus toliau, jiems išsiunčiama žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo akto kopija ir žemės sklypo plano fragmentas (ištrauka), jie gali teikti pastabas.

Byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad atsakovė nebuvo informuota apie atliekamus gretimo sklypo kadastrinius matavimus, ar kad ji negavo žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo akto kopijos ir žemės sklypo plano fragmento (ištraukos), kaip tai nustatyta Nuostatų 32.1.1.3 papunktyje. Liudytojas A. B. patvirtino, kad atsakovė žinojo, jog žemės sklypo taškai yra kitokie nei pridėtame plane prie notarinės sutarties ir prie preliminariosios sutarties; kad atsakovei buvo siųsti registruoti laiškai dėl gretimo sklypo kadastrinių matavimų (2025 m. spalio 27 d. teismo posėdžio garso įrašas: 02 val. 44 min. 22 sek. – 02 val. 44 min. 46 sek.). Nuostatuose esant nustatytai gretimų žemės sklypų savininkų informavimo apie atliekamus kadastrinius matavimus tvarkai, būtent atsakovė, tuo metu buvusi žemės sklypo savininke, turėjo teisę dalyvauti juos atliekant, todėl būtent ji turėjo įrodyti, kad šios tvarkos buvo nesilaikyta, t. y. nepakanka neigti žinojimą apie kadastrinių matavimų atlikimo faktą, ji turėjo pateikti įrodymus, kad pranešimas apie gretimo žemės sklypo ribų paženklinimą jai nebuvo įteiktas, taip pat – kad jai nebuvo išsiųsti žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo akto kopija ir žemės sklypo plano fragmentas (ištrauka). Vien tai, kad atsakovė nedalyvavo atliekant gretimo žemės sklypo kadastrinių matavimų procedūras, nesudaro pagrindo išvadai, jog jai nebuvo žinoma aplinkybė apie iš dalies sumažėjusį žemės sklypo plotą lyginant su nurodytu sutartyje, juo labiau kad matavimai buvo atlikti dar iki preliminariosios sutarties sudarymo. Todėl sutiktina su ieškovės argumentais, kad šis žemės sklypo ploto neatitikimas atsakovei buvo žinomas sutarties sudarymo metu ir kad ji šios aplinkybės ieškovei neatskleidė.

Ieškovės nurodytame Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2014 m. gruodžio 1 d. sprendime administracinėje byloje Nr. A-261-1172/2014 pasisakyta, kad pareiškėjai nebuvo ribojama teisė dalyvauti nustatytų kadastro duomenų keitimo procese ir savo teisėmis ji turėjo galimybę pasinaudoti, pati pareiškėja, nedalyvavusi matavimų procedūroje, neatvyko į pašto įstaigą atsiimti Nuostatų 32.1.1.3 papunktyje numatytų dokumentų (žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo akto ir žemės sklypo plano kopijų). Šis išaiškinimas nagrinėjamoje byloje aktualus tik tokiu aspektu, kad asmens nedalyvavimas kadastro duomenų keitimo procese savaime nereiškia, jog buvo pažeista jo teisė, jeigu pats asmuo nesirūpina tokios teisės įgyvendinimu (neatsiima jam siųstų dokumentų). Nagrinėjamoje byloje atsakovė neigė, kad buvo informuota apie gretimo žemės sklypo kadastrinius matavimus, tačiau įrodymų, jog Nuostatuose numatyti pranešimai jai nebuvo siunčiami, nepateikė.

Pripažintini pagrįstais ieškovės argumentai, kad ji, tapusi žemės sklypo savininke, neturėjo teisinio pagrindo ginčyti gretimo sklypo kadastrinių matavimų ir taip spręsti susidariusios situacijos dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto. Kaip minėta, gretimo sklypo kadastriniai matavimai buvo atliekami 2022 m. liepos 5 d., t. y., kai ieškovė dar nebuvo tapusi šio sklypo savininke, todėl ji nedalyvavo ir neturėjo galimybės dalyvauti šiame procese. Toks faktas, kad kadastrinių matavimų duomenys buvo išviešinti jau po sutarties sudarymo, aptariamo vertinimo nekeičia, kadangi kadastrinių matavimų atlikimo metu galėjo būti pažeistos būtent atsakovės (tuometės žemės sklypo savininkės), o ne ieškovės teisės. Gretimo sklypo kadastrinių matavimų atlikimo aplinkybės nagrinėjamos bylos kontekste yra reikšmingos tik tuo aspektu, ar atsakovės žinojo, kad tokie matavimai buvo atlikti ir kad juos atlikus pasikeitė žemės sklypo riba ir (ar) plotas, bei – ar informavo apie tai ieškovę, o ne tuo aspektu, kad, sužinojusi apie gretimo sklypo kadastrinių matavimų duomenis, ieškovė jų neginčijo.

Dėl ieškovės teisės vienašališkai nutraukti sutartį, finansinių galimybių įvykdyti sutartį ir įspėjimo termino

Nors atsakovės argumentas, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčius, iš dalies yra teisingas dėl prieš tai aptartų (bet ne dėl atsakovės nurodomų) priežasčių, atsakovė apeliaciniame skunde nepagrįstai teigia, kad ieškovės teisė vienašališkai nutraukti sutartį buvo suabsoliutinta. Ieškovė įgijo teisę vienašališkai nutraukti sutartį jos 6.3 papunktyje numatytu pagrindu, šios tvarkos ieškovė laikėsi. Pagrindas taikyti sutarties 6.4 papunktyje numatytą baudą nenustatytas dėl ieškovės įgyvendintos pareigos informuoti apie sunkumus, kurie susiję su žemės sklypo paskirties keitimu (sutarties 6.3 papunktis). Nors atsakovė sutartimi įsipareigojo perduoti ieškovei preliminariais matavimais suformuotą žemės sklypą, o ieškovė įsipareigojo sumokėti kainą, tačiau tai savaime nereiškia, kad esminis sutarties tikslas buvo pasiektas, kadangi ieškovei pradėjus atlikti žemės sklypo paskirties keitimo procedūrą paaiškėjo, jog žemės sklypas sumažėjo iš esmės. Vien tai, kad atsakovė perdavė žemės sklypą, o ieškovė jį priėmė, įvertinus daikto, dėl kurio buvo sudaryta sutartis, pasikeitimą, nereiškia, kad sutarties tikslas buvo pasiektas. Nepasiekus sutarties tikslo, ieškovei neatsirado pareiga sumokėti likusią kainos dalį. Šiuo atveju ieškovės neteisėti veiksmai sutartiniuose santykiuose nenustatyti.

Dėl atsakovės teiginių, susijusių su ieškovės finansinėmis galimybėmis įvykdyti sutartį, pažymėtina, jog ši aplinkybė, kaip pagrįstai nurodė pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime, nėra reikšminga ginčo išsprendimui. Ginčas kilo dėl sutarties 6.3 ir 6.4 papunkčių aiškinimo, o ne dėl ieškovės finansinių galimybių įvykdyti sutartį. Tačiau pažymėtina, kad byloje pateiktas 2024 m. vasario 5 d. Centro kredito unijos raštas dėl 600 000 Eur kredito suteikimo ieškovei patvirtina ieškovės galimybes sumokėti likusią kainos dalį. Taigi, priešingai nei teigia atsakovė, ieškovė turėjo galimybę gauti kreditą likusiai kainos daliai sumokėti, todėl vienašališkas sutarties nutraukimas negali būti vertinamas kaip vengimas įvykdyti sutartinę prievolę. Ta aplinkybė, kad ieškovė realiai nebuvo gavusi kredito, nelemia išvados, jog sutartį ji nutraukė dėl finansinio nepajėgumo: kadangi iki sutartyje numatyto termino nebuvo įvykusi sąlyga, su kuria buvo siejamas likusios kainos dalies sumokėjimas, o ieškovė tinkamai informavo atsakovę apie sutarties nutraukimą, nebuvo pagrindo prisiimti finansinius įsipareigojimus, susijusius su sutartimi, kurią ieškovė nutraukė.

Likusi kainos dalis pagal sutartį (600 000 Eur) turėjo būti sumokėta iki 2024 m. birželio 1 d. Ieškovė apie sutarties nutraukimą informavo atsakovę 2024 m. gegužės 31 d. pranešimu, t. y. prieš vieną dieną iki sutartyje numatytos likusios kainos sumokėjimo termino. Pažymėtina, kad sutartyje nėra numatytas terminas dėl pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą. Kaip nustatyta, šalys dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto nuolat susirašinėjo el. laiškais ir raštais (2023 m. lapkričio 21 d., 2024 m. sausio 22 d., 2024 m. vasario 8 d., 2024 m. vasario 13 d., 2024 m. vasario 15 d., 2024 m. vasario 27 d., 2024 m. kovo 8 d., 2024 m. kovo 14 d., 2024 m. kovo 18 d., 2024 m. kovo 21 d., 2024 m. kovo 25 d.). Taigi, atsakovei buvo žinomos aplinkybės dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto, taip pat buvo žinoma, kad ieškovė siekė šią situaciją išspręsti.

Nors atsakovė teigia, kad ji apie sutarties nutraukimą turėjo būti informuota CK 6.218 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka, tačiau kasacinio teismo praktikoje, pasisakant dėl CK 6.218 straipsnio 1 dalies aiškinimo ir taikymo, nurodoma, jog pareigos prieš nustatytą terminą informuoti apie sutarties nutraukimą pažeidimas pats savaime nesuponuoja pagrindo sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu, jeigu faktinis sutarties nutraukimo poreikis buvo akivaizdus ir asmuo, savo teisių pažeidimą grindžiantis sutarties nutraukimo tvarkos pažeidimu, neįrodo, kad pranešimo termino pažeidimas realiai lėmė sutarties šalies civilinių teisių pažeidimą, šalis dėl to patyrė papildomų nuostolių ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-146-687/2020).

Atsižvelgiant į tai, kad sutarties tikslas nebuvo pasiektas, į tai, jog sutartyje pranešimo įteikimo terminas nenustatytas, į tai, kad ieškovė su atsakove apie pasikeitusį sutarties dalyką nuolat komunikavo, į tai, jog sutartis pagrįstai buvo nutraukta vienašališkai pagal sutarties 6.3 papunktį, bei į tai, kad vadovaujantis minėta kasacinio teismo praktika, net ir termino informuoti apie sutarties nutraukimą pažeidimas CK 6.218 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka nesuponuotų pripažinimo, jog sutartis nutraukta neteisėtai, atsakovei pateiktas pranešimas dėl vienašališko sutarties nutraukimo prieš vieną dieną nesudaro pagrindo konstatuoti, kad sutartis vienašališkai nutraukta neteisėtai.

Dėl pagrindo (ne)įregistruoti žemės sklypo kadastrinius matavimus

Ieškovė nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, jog ieškovė, įsigijusi 8,35 ha žemės sklypą už 1 000 000 Eur, turėjo įregistruoti neleistinose ribose 74 arais sumažėjusio žemės sklypo kadastrinius matavimus iškart po jų atlikimo ar pakoregavimo pagal nustatytus trūkumus ir su padalijimo projektu kreiptis į savivaldybę dėl sklypo padalijimo ir paskirties pakeitimo, nepaisant to, kad ieškovė ir atsakovė nebuvo išsprendusios ginčo dėl faktinio žemės sklypo ploto neatitikimo sutartyje nurodyto ir atsakovės deklaruoto žemės sklypo ploto, kaip ir ieškovei neturint atsakovės sutikimo, kaip tai yra įtvirtinta sutarties 7.6 papunktyje. Pirmosios instancijos teismas neįvertino atsakovės elgesio, aplinkybės, kad atsakovė nebendradarbiavo, nesutiko pratęsti termino, taip pat Nuostatų, Taisyklių ir kitų ginčui aktualių teisės aktų.

Lietuvos civiliniame procese yra taikomas pagrįsto įsitikinimo standartas, kuris reikalauja, kad teisėjas būtų pagrįstai ir asmeniškai įsitikinęs dėl bylos faktinių aplinkybių. Pagrįstas įsitikinimas formuoja teisėjo vidinį tikrumą dėl bylos faktų. Šis standartas nereikalauja pašalinti visas abejones dėl bylos faktinių aplinkybių – teisėjas privalo turėti tokio laipsnio tikrumą, kuris tik pašalina esmines abejones, abejonių visiškai nepanaikindamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-1075/2024, 28 punktas). Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad, vertindamas įrodymų visetą, teismas turi įsitikinti, jog pakanka duomenų išvadai, kad tam tikri faktai egzistavo arba neegzistavo, jog nėra esminių prieštaravimų, paneigiančių tokias išvadas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-139/2010). Įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklės pagal įstatymą nereikalauja, kad visi prieštaravimai būtų pašalinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-42-684/2019, 30 punktas). Faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų tyrimo ir vertinimo pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-561-378/2016, 23 punktas).

Teisėjų kolegijos vertinimu, atsižvelgus į tai, kad atlikus kadastrinius matavimus iš esmės pasikeitė ginčo sutarties dalykas (žemės sklypo plotas), taip pat įvertinus tai, jog žemės sklype 2023 m. gruodžio 27 d. buvo įregistruoti gamtiniai ir kompleksiniai draustiniai ir botaniniai–zoologiniai draustiniai, bei tai, kad po NŽT išvados žemės sklypas dar labiau sumažėjo, apribojus priėjimą prie vandens, darytina išvada, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad ieškovė, įsigijusi žemės sklypą, kuris neatitinka sutarties dalyko, atlikusi kadastrinius matavimus, privalėjo kreiptis į savivaldybę dėl tolesnių veiksmų atlikimo. Po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo paaiškėjus, kad žemės sklypas yra žymiai mažesnis nei ieškovė manė įsigijusi, ieškovė turėjo pagrindą šią aplinkybę spręsti derindama su atsakove sutarties pakeitimo ar nutraukimo klausimus, tai, kaip minėta, ieškovė padarė kreipdamasi į atsakovę 2023 m. lapkričio 21 d. raštu dėl šios situacijos sprendimo būdų. Atsakovei dėl šios situacijos nepateikus pasiūlymo, tačiau pateikus ieškovei pretenziją dėl likusios kainos dalies sumokėjimo, neatsižvelgus į tai, kad žemės sklypo panaudojimas yra apribotas dėl nustatytų gamtinių ir kompleksinių draustinių ir botaninių–zoologinių draustinių, ieškovė neturėjo pagrindo tęsti žemės sklypo kadastrinių matavimų įregistravimo procedūros. Ieškovė, sudarydama sutartį, neturėjo pagrindo prisiimti visos rizikos dėl žemės sklypo ploto pasikeitimo atlikus kadastrinius matavimus, kadangi, kaip pagrįstai nurodė ieškovė, ji turėjo prisiimti riziką tik dėl žemės sklypo dalies, kuri neviršija maksimalios leistinos (ribinės) ploto paklaidos. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsakovės elgesio neįvertino ginčui aktualių teisės aktų ir įrodymų kontekste, neatsižvelgė į tai, kad atsakovė reikalavo ieškovės sumokėti likusią sutarties kainą, nors pagal sutarties 6.3 papunktį likusios kainos dalies sumokėjimas siejamas su žemės sklypo paskirties pakeitimu, bei netinkamai įvertino ieškovės prisiimtos rizikos mastą.

Ieškovė nesutinka ir su teismo išvada, kad ji nepateikė įrodymų, jog žemės sklypui sumažėjus Natūra 2000 teritorijoje, nebėra galimybės statyti uostelio ir (ar) įrengti paukščių stebėjimo vietas, todėl nepagrindė, jog ji iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.

Nors sutartyje tiesiogiai nėra numatyta, kad ji gali būti nutraukta vienašališkai dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto, taip pat nėra numatyta, jog sutartis gali būti nutraukta dėl žemės sklypo dalies patekimo į Natūra 2000 teritoriją, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, žemės sklypo ploto dalies sumažėjimas taip pat ir dėl jo dalies patekimo į Natūra 2000 teritoriją yra viena iš aplinkybių, kuri keičia šalių sutartą sutarties dalyką ir sąlygas, kuriomis ieškovė sutiko įsigyti žemės sklypą. Žemės sklypo dalies patekimas į Natūra 2000 teritoriją buvo viena iš aplinkybių, kurios papildomai lėmė pasikeitusį sutarties dalyką, kadangi žemės sklypo riba ties (duomenys neskelbtini) mariomis, nors tiesiogiai ir negalėjo būti pritaikoma rekreacinei paskirčiai (statyboms), galėjo būti ir, pasak ieškovės, buvo reikšminga aplinkybė, lėmusi apsisprendimą įsigyti žemės sklypą. Todėl ieškovei po sutarties sudarymo sužinojus, kad žemės sklypas nebeturi priėjimo prie vandens, pripažintina, jog ieškovė pagrįstai remiasi argumentu, kad negavo iš sutarties to, kas buvo susitarta ją sudarant.

Dėl restitucijos taikymo

CK 6.222 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kai sutartis nutraukta, šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pat metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi. Kai grąžinimas natūra neįmanomas ar šalims nepriimtinas dėl sutarties dalyko pasikeitimo, atlyginama pagal to, kas buvo gauta, vertę pinigais, jeigu toks atlyginimas neprieštarauja protingumo, sąžiningumo ir teisingumo kriterijams.

Teismas, taikydamas restituciją, išsiaiškina svarbias restitucijai taikyti aplinkybes, t. y. ar ginčijamas turtas yra išlikęs, ar nėra pagerintas, ar apskritai galima taikyti restituciją natūra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-573/2005).

Pirmosios instancijos teismas, nepagrįstai vadovaudamasis sutarties 6.4 papunkčiu, konstatavo, kad atsakovė privalo grąžinti ieškovei 300 000 Eur, o 100 000 Eur lieka atsakovei kaip sutartyje numatyta bauda, kadangi ieškovė sutarties 6.4 papunkčio reikalavimų nepažeidė. Kaip minėta, pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė ir neįvertino, kad ieškovei buvo kilusių sunkumų, susijusių su žemės sklypo paskirties pakeitimu dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto, jo dalies patekimo į Natūra 2000 teritoriją, dėl atsakovės tinkamo nebendradarbiavimo su ieškove. Taip pat pirmosios instancijos teismas neįvertino, kad žemės sklypo ploto sumažėjimas buvo žymus, kurio ieškovė negalėjo įsivertinti net ir žinodama, jog sklypo plotas yra nustatytas preliminarių matavimų metu, todėl gali kisti. Visos šios aplinkybės lėmė, kad ieškovė neturėjo galimybių įgyvendinti žemės sklypo paskirties keitimo procedūros iki 2024 m. birželio 1 d., tai sudaro pagrindą nesutikti su skundžiamame sprendime padaryta išvada, jog ieškovė prisiėmė riziką, kuri jai neigiamų padarinių nesukėlė.

Nustačius, kad ieškovė vienašališkai nutraukė sutartį jos 6.3 ir 6.4 papunkčių pagrindu ir juose nustatyta tvarka bei terminais teisėtai, yra pagrindas taikyti restituciją ir grąžinti atsakovei žemės sklypą, o ieškovei – 400 000 Eur sumokėtos kainos dalį pagal sutartį. Atsakovės pozicija, kad restitucija negali būti taikoma dėl ieškovės padaryto ūkinio poveikio žemės sklypui, yra nepagrįsta, kadangi ieškovė jokio ūkinio poveikio žemės sklypui neatliko, todėl restitucija taikytina visa apimtimi (CK 6.222 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų

Apibendrinant tai, kas išdėstyta, iš esmės sutiktina su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismas, nuspręsdamas dėl vienašališkai nutrauktos sutarties teisinių pasekmių, apsiribojo formaliu sutartyje numatytų sunkumų, susijusių su žemės sklypo paskirties keitimu, vertinimu, neatsižvelgė į aplinkybes, dėl kurių sutartis buvo nutraukta, netinkamai įvertino ieškovei kilusius sunkumus, sutarties nutraukimo priežastis, todėl priėmė tik iš dalies pagrįstą sprendimą. Nors ieškovė pareiškė reikalavimą pripažinti sutarties nutraukimą teisėtu ir šią sutartį nutraukta, o atsakovė kvestionuoja pirmosios instancijos teismo išvadą, kad reikalavimas pripažinti sutarties nutraukimą teisėtu negali būti laikomas savarankišku reikalavimu, teisėjų kolegija nurodo, kad vien reikalavimas pripažinti sutarties nutraukimą teisėtu negalėtų būti savarankiškas, nes tokio reikalavimo patenkinimas savaime nesukeltų materialiųjų teisinių padarinių. Tačiau nagrinėjamu atveju suformuluotas ne vien toks reikalavimas. Ieškovės reikalavimo esmė – pripažinti sutartį nutraukta ir taikyti jos nutraukimo padarinius, t. y. restituciją. Dėl nurodytų motyvų nėra tikslinga plačiau pasisakyti dėl galimybės (ne)patenkinti ieškovės reikalavimo pripažinti sutarties nutraukimą teisėtu.

Nors atsakovė apeliaciniame skunde teigia, kad nėra pagrindo panaikinti hipoteką ir vykdomąjį įrašą, nes sutartis privalo būti vykdoma, pripažinus ieškovės teisę vienašališkai nutraukti sutartį, yra pagrindas pripažinti hipoteką, kuri buvo nustatyta būtent užtikrinant sutarties įvykdymą, pasibaigusia. Nutraukus sutartį, jos įvykdymo užtikrinimas negali būti taikomas. Todėl atsakovės argumentai, susiję su negalimumu panaikinti hipoteką ir vykdomąjį įrašą, neturi teisinės reikšmės, apeliacinės instancijos teismas jų nevertina ir išsamiau nepasisako.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pirmosios instancijos teismo sprendimas pakeičiamas ir ieškovės ieškinys patenkinamas visiškai: sutartis pripažįstama nutraukta jos 6.3 ir 6.4 papunkčių pagrindu, restitucija taikoma visa apimtimi (atsakovė privalo grąžinti ieškovei 400 000 Eur, o ieškovė atsakovei – žemės sklypą), hipoteka pripažįstama pasibaigusia, panaikinamas vykdomasis įrašas, priteisiamos 6 proc. dydžio palūkanos už 400 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo dienos (2024 m. rugpjūčio 1 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ieškinį patenkinus iš dalies, bylinėjimosi išlaidos paskirstomos proporcingai teismo patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

CPK 93 straipsnio 1 ir 2 dalyse įtvirtinta bendroji bylinėjimosi išlaidų paskirstymo proceso šalims taisyklė, grindžiama principu „pralaimėjęs moka“, reiškianti, kad, paskirstant bylinėjimosi išlaidas, pralaimėjusi šalis pati padengia savo bylinėjimosi išlaidas ir yra įpareigojama atlyginti laimėjusios šalies išlaidas. Bendrosios bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklės užtikrina bylinėjimosi išlaidų paskirstymą šalims pagal išnagrinėtos bylos materialųjį teisinį rezultatą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. kovo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-83-1075/2020, 14 punktas).

CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato darbo ir laiko sąnaudas, priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Rekomendacijose.

Patenkinus ieškovės ieškinį visiškai, o pirmosios instancijos sprendimą pakeitus, yra pagrindas perskirstyti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą pirmosios instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

Ieškovė, paduodama ieškinį, sumokėjo 4 687 Eur dydžio žyminį mokestį ir patyrė 27 388,35 Eur bylinėjimosi išlaidų už teisinę pagalbą. Atsakovė kvestionuoja šias ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas, teigia, kad atstovavimas teismo posėdžiuose tesudarė 14 valandų, o ieškovė nurodė 53 valandas, susipažinimas su ieškovės atskiruoju skundu ir pačios ieškovės parengto atsiliepimo analizė truko 4,5 val., nors ieškovei nebuvo būtina analizuoti savo pačios parengtą atsiliepimą, užklausa savivaldybei ir Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie aplinkos ministerijos įkainota 1 320 Eur be PVM (1 597,20 Eur), nors tokių dokumentų byloje nėra, todėl nėra pagrindo priteisti maksimalią rekomenduojamą sumą, juo labiau kad nagrinėjama byla nėra sudėtinga.

Pagal Rekomendacijų 7 punktą, rekomenduojami priteistini užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Valstybės duomenų agentūros skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių).

Kasacinio teismo praktikoje sprendžiant dėl PVM įtraukimo į priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą, paskirstant bylinėjimosi išlaidas, yra išaiškinta, kad mokesčių įstatymai yra viešosios teisės reguliavimo dalykas. Teismai, nustatydami atlygintinas išlaidas advokato pagalbai apmokėti, privalo vadovautis CPK normomis ir neturi pareigos priteistiną sumą vertinti bylos šalims kaip mokesčių mokėtojams galimai kilsiančių mokestinių prievolių bei teisių aspektu ir pagal tai koreguoti priteistiną išlaidų atlyginimą. Dėl priteistino bylinėjimosi išlaidų atlyginimo spręstina pagal bendrą advokatui sumokėtą sumą (įskaitant PVM) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-317-469/2018, 103 punktas).

Ieškovė pateiktame patirtų bylinėjimosi išlaidų detalizavime patirtas bylinėjimosi išlaidas buvo nurodžiusi be PVM, tačiau iš viso prašo priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas įskaitant PVM, todėl, vadovaujantis aukščiau minėta kasacinio teismo praktika, apskaičiuojant ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas jos bus vertinamos įskaitant PVM.

Ieškovė prašo priteisti šias Rekomendacijose numatytų maksimalių dydžių neviršijančias bylinėjimosi išlaidas: ieškinio parengimas – 3 240 Eur + PVM, iš viso 3 920,40 Eur; susipažinimas su atskiruoju skundu dėl laikinųjų apsaugos priemonių ir atsiliepimo į atskirąjį skundą analizė laikytinos vienarūšėmis teisinėmis paslaugomis, kurios iš viso įkainotos 607,50 Eur (202,50 Eur + 405 Eur) + PVM, iš viso 735,08 Eur; naujai pateiktų įrodymų (NŽT ir savivaldybės administracijos direktoriaus atsakymo į prašymą dėl informacijos pateikimo) analizė, vertinimas – 660 Eur, + PVM, iš viso 798,60 Eur; 2025 m. balandžio 21 d. prašymo dėl teismo posėdžio atidėjimo rengimas – 330 Eur + PVM, iš viso 399,30 Eur; derybos tarp šalių dėl taikaus ginčo išsprendimo (2025 m. rugpjūčio 14 d.) – 495 Eur + PVM, iš viso 598,95 Eur; 2025 m. lapkričio 17 d. rašytiniai paaiškinimai – 577,50 Eur + PVM, iš viso 698,78 Eur; 2025 m. lapkričio 20 d. rašytiniai paaiškinimai – 495 Eur + PVM, iš viso 598,95 Eur. Iš viso ieškovės prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos, kurios neviršija Rekomendacijų, sudarytų 7 750,06 Eur.

Dubliko rengimas įkainotas 2 700 Eur + PVM, iš viso 3 267 Eur. Maksimali pagal Rekomendacijų 8.3 papunktį galima priteisti suma būtų 3 241,50 Eur.

Ieškovės prašomos priteisti 2 227,5 Eur (neįskaitant PVM) bylinėjimosi išlaidos už atstovavimą 2024 m. gruodžio 2 d. teismo posėdyje viršija Rekomendacijų 8.19 papunktį. Vadovaujantis Rekomendacijų 9 punktu, šis teismo posėdis truko 7 valandas, todėl maksimali galima priteisti suma sudarytų 1 537,48 Eur.

Naujų įrodymų rinkimas, dokumentų peržiūra ir analizė, papildomų rašytinių paaiškinimų parengimas ir naujų įrodymų pateikimas į bylą įkainotas 1 815 Eur (neįskaitant PVM), kuris viršija Rekomendacijose nustatytą maksimalų dydį (Rekomendacijų 8.16 papunktis). Šios paslaugos laikytinos vienarūšėmis, rašytiniai paaiškinimai pateikti 2025 m. sausio 20 d., todėl maksimali galima priteisti suma būtų 895,16 Eur.

Pasirengimas bylos nagrinėjimui Klaipėdos apygardos teisme (2025 m. sausio 29 d.), pasirengimas liudytojų apklausai įkainotas 990 Eur (neįskaitant PVM). Šis teismo posėdis neįvyko, 2025 m. vasario 19 d. nutartimi teismo posėdis atidėtas 2025 m. balandžio 22 d. Kadangi už teismo posėdį, vykusį 2025 m. balandžio 22 d., ieškovė yra atskirai nurodžiusi patirtas išlaidas, todėl dėl teismo posėdžio, kuris turėjo vykti 2025 m. sausio 29 d., patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos.

Rašytinių paaiškinimų pateikimas 2025 m. vasario 13 d. įkainotas 825 Eur, + PVM, iš viso 998,25 Eur. Pagal Rekomendacijų 8.16 papunktį, galima priteisti suma būtų 895,16 Eur.

Pasirengimas bylos nagrinėjimui ir atstovavimas teismo posėdyje 2025 m. balandžio 22 d. įkainotas 495 Eur (neįskaitant PVM), tačiau šis posėdis truko iki 30 minučių, todėl vadovaujantis Rekomendacijų 9 punktu, šios išlaidos nepriteisiamos.

Pasirengimas bylos nagrinėjimui ir atstovavimas teismo posėdyje 2025 m. rugsėjo 9 d. įkainotas 1 402,50 Eur (neįskaitant PVM). Šis posėdis truko daugiau kaip 30 minučių, tai vadovaujantis Rekomendacijų 9 punktu, laikoma kaip valanda. Pagal Rekomendacijas maksimali galima priteisti suma už atstovavimą šiame teismo posėdyje sudarytų 233,77 Eur.

Užklausimų savivaldybei ir VTPSI rengimas įkainotas 1 320 Eur (neįskaitant PVM). Nors atsakovė teigia, kad šie dokumentai nėra pateikti, tačiau užklausimas savivaldybei pateiktas į bylą 2025 m. spalio 27 d., o VTPSI raštas – 2025 m. lapkričio 20 d. Šie užklausimai parengti 2025 m. rugsėjo mėn., todėl maksimali galima priteisti suma pagal Rekomendacijų 8.18 papunktį sudarytų 23,38 Eur. Kadangi paklausimai buvo pateikti 2, todėl maksimali galima priteisti suma būtų 46,76 Eur.

Pasirengimas bylos nagrinėjimui ir atstovavimas teismo posėdyje 2025 m. spalio 27 d. įkainotas 2 475 Eur (neįskaitant PVM). Šis teismo posėdis truko 5 valandas, todėl maksimali galima priteisti suma pagal Rekomendacijas būtų 1 193,50 Eur.

Pasirengimas bylos nagrinėjimui ir atstovavimas teismo posėdyje 2025 m. lapkričio 24 d. įkainotas 1 980 Eur (neįskaitant PVM). Šis teismo posėdis truko 4 valandas. Kadangi byloje buvo padaryta pertrauka baigiamosioms kalboms ir teismo posėdis 2025 m. lapkričio 27 d. truko dar 2 valandas, todėl iš viso vertinamos 6 valandos. Maksimali galima priteisti bylinėjimosi išlaidų suma pagal Rekomendacijas būtų 1 432,20 Eur.

Apibendrinant, kadangi ieškovės ieškinys patenkintas visiškai, jai priteistina visa 4 687 Eur žyminio mokesčio suma. Ieškovės patirtos 7 750,06 Eur bylinėjimosi išlaidos, kurios neviršijo Rekomendacijose nustatytų maksimalių dydžių, taip pat priteistinos visa apimtimi. Ieškovės nurodytos patirtos bylinėjimosi išlaidos, kurios viršijo Rekomendacijose nustatytus maksimalius galimus priteisti dydžius, mažintinos ir ieškovei priteistina 9 475,53 Eur (3 241,50 Eur + 1 537,48 Eur + 895,16 Eur + 895,16 Eur + 233,77 Eur + 46,76 Eur + 1 193,50 Eur + 1 432,20 Eur). Iš viso ieškovės pagrįstomis bylinėjimosi išlaidomis, patirtomis pirmosios instancijos teisme, laikytinos 21 912,59 Eur išlaidos (4 687 Eur + 7 750,06 Eur + 9 475,53 Eur).

Atsakovės apeliacinį skundą atmetus, jai bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, nepriteisiamos.

Ieškovei priteisiamas už apeliacinį skundą sumokėtas 1 725 Eur žyminis mokestis. Išlaidos už apeliacinio skundo parengimą yra 4 180 Eur + PVM, iš viso – 5 057,80 Eur. Kadangi ieškovei pirmosios instancijos teisme atstovavo tas pats advokatas, vadovaujantis Rekomendacijų 8.10 papunkčiu, maksimali galima priteisti suma būtų 4 126,92 Eur. Už atsiliepimas į apeliacinį skundą sumokėta 3 040 Eur + PVM, iš viso – 3 678,40 Eur, vadovaujantis Rekomendacijų 8.11 papunkčiu, maksimali galima priteisti suma būtų 3 155,88 Eur. Įvertinus tai, ieškovei iš viso priteistinas 9 007,80 Eur (1 725 Eur + 4 126,92 Eur + 3 155,88 Eur) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimas.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

n u t a r i a:

Klaipėdos apygardos teismo 2026 m. sausio 19 d. sprendimą pakeisti ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

,,Ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vėjo kopos“ ieškinį patenkinti.

Pripažinti 2023 m. rugpjūčio 1 d. pirkimo–pardavimo sutartį, reg. Nr. (duomenys neskelbtini), nutraukta.

Taikyti restituciją – priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Laiko idėjos“, juridinio asmens kodas 140626828, ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Vėjo kopos“, juridinio asmens kodas 306317366, 400 000 Eur (keturis šimtus tūkstančių eurų), ir grąžinti žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teises atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Laiko idėjos“, juridinio asmens kodas 140626828.

Pripažinti hipoteką (identifikavimo kodas Nr. (duomenys neskelbtini)) pagal 2023 m. rugpjūčio 1 d. sutartinės hipotekos sandorį Nr. (duomenys neskelbtini) pasibaigusia.

Panaikinti 2024 m. liepos 2 d. notarės A. G. išduotą vykdomąjį įrašą Nr. (duomenys neskelbtini).

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Laiko idėjos“, juridinio asmens kodas 140626828, ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Vėjo kopos“, juridinio asmens kodas 306317366, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už 400 000 Eur (keturių šimtų tūkstančių eurų) sumą nuo bylos iškėlimo dienos, t. y. 2024 m. rugpjūčio 1 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Laiko idėjos“, juridinio asmens kodas 140626828, ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Vėjo kopos“, juridinio asmens kodas 306317366, 21 912,59 Eur (dvidešimt vieną tūkstantį devynis šimtus dvylika eurų 59 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Grąžinti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Vėjo kopos“, juridinio asmens kodas 306317366, 300 Eur nepanaudoto užstato, įnešto į Klaipėdos apygardos teismo depozitinę sąskaitą, 2025 m. balandžio 18 d. mokėjimo nurodymu, pervedant juos į ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vėjo kopos“, juridinio asmens kodas 306317366, sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), Centro kredito unija.

Klaipėdos apygardos teismo 2024 m. rugpjūčio 1 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones palikti galioti iki sprendimo įsiteisėjimo.“

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Laiko idėjos“, juridinio asmens kodas 140626828, ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Vėjo kopos“, juridinio asmens kodas 306317366, 9 007,80 Eur (devynis tūkstančius septynis eurus 80 ct) apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.