Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo K. S. ieškinį atsakovei D. Š. dėl avanso ir baudos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

ieškovas K. S. kreipėsi į teismą su ieškiniu prašydamas priteisti iš atsakovės D. Š. 500 EUR avansą, 500 EUR baudą, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.

Vilniaus miesto apylinkės teismas 2021 m. kovo 17 d. preliminariu sprendimu ieškinį tenkino. Teismas priteisė ieškovui K. S. 500 EUR avansą, 500 EUR baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (1 000 EUR) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. kovo 17 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir 377,80 EUR bylinėjimosi išlaidas iš atsakovės D. Š.

Atsakovės dukra susiekė su ieškovu laiptinėje pamačiusi ieškovo skelbimą, kad ieško pirkti sodo arba sklypo aplink (duomenys neskelbtini). Pokalbio metu ieškovas susidomėjo atsakovės norimu parduoti objektu, šalys pradėjo bendrauti. Laikotarpiu nuo 2020 m. lapkričio 25 d. iki 2020 m. gruodžio 12 d. atsakovė ieškovui bent du kartus leido apžiūrėti turtą vietoje, ieškovas taip pat iš VĮ „Registrų centras“ išsiėmė išrašą dėl ketinamo pirkti turto, iš kurio galėjo įsitikinti, kad parduodamas turtas priklauso atsakovei, jokių apribojimų ir pan. dėl jo nėra. Turto pardavimo reikalingumą sąlygojo užbaigta namo renovacija ir greitu laiku turėtos gauti sąskaitos už šiuos darbus. Atsakovė buvo suinteresuota turtą parduoti kuo greičiau, tam pastaroji netgi nustatė pakankamai nedidelę kainą. 2020 m. gruodžio 12 d. ieškovas atvyko į atsakovės namus su parengta Preliminariąja sutartimi. Atvykęs jis informavo, kad dėl tos priežasties, jog šiuo metu neturi visos reikiamos sumos ir ją renka, klausė ar atsakovė neprieštarauja dėl sutartyje 4.2 punkte įrašytos sąlygos, kad pagrindinė notaro tvirtinama turto sutartis bus sudaryta ne vėliau nei iki 2021 m. vasario 1 d. su galimybe šį terminą pratęsti vieną kartą 10 kalendorinių dienų. Ieškovas tvirtino, kad sieks kuo greičiau surinkti reikiamą sumą turto įsigijimui, kad tereikės laukti iki sausio pabaigos, kol jis surinks reikiamą pinigų sumą, bet apsidraudimui nurodė sutartyje ilgesnius terminus. 2020 m. gruodžio 12 d. šalys pasirašė Preliminariąją sutartį, pagal kurią ieškovas sumokėjo 500 EUR avansą. Po Preliminarios sutarties sudarymo atsakovė kantriai laukė iš ieškovo informacijos, jog jau turi reikiamą sumą ir šalys galės registruotis pas notarą pagrindinės sutarties sudarymui. Ieškovo pateiktos skambučių išklotinės patvirtina, kad, iki sudarant Preliminariąją sutartį 2020 m. gruodžio 12 d., ieškovas daugiau kaip 10 kartų skambino atsakovei tuo rodydamas, kad jis susidomėjęs nekilnojamojo turto pirkimu, jog jo ketinimai rimtai ir duodamas pagrindą atsakovei manyti, kad pastarasis tikrai gaus (kaip jis pats nurodydavo – surinks) visą sumą turto pirkimui iki 2021 m. vasario 1 d. 2021 m. sausio 22 d. skambučiu atsakovės dukros dar kartą paprašė palaukti, nes dar nesurinko visos sumos turto įsigijimui, atsakovės dukra neprieštaravo. Iki pirminio Preliminarios sutarties pabaigos laiko (2021 m. vasario 1 d.) atsakovė ar jos dukra daugiau jokių žinių iš ieškovo nesulaukė, tokiu atveju pagal Preliminarios sutarties 4.1 punktą terminas automatiškai prasitęsė 10 kalendorinių dienų, t. y. iki 2021 m. vasario 11 d. 2021 m. vasario 3 d. atsakovės dukra sulaukė ieškovo skambučio (pokalbis truko 50 sekundžių). Ieškovas telefonu paprašė palaukti dar pora dienų, kadangi jam kažkas turi sumokėti, atsakovės dukra sutiko. Daugiau jokių skambučių, informacijos, kad jau ieškovas turi visą reikiamą sumą turto įsigijimui ir galima tartis dėl notaro laiko rezervavimo pagrindinės turto sutarties sudarymui, atsakovė iš ieškovo nesulaukė iki pat Preliminarios sutarties pabaigos. 2021 m. vasario 12 d., t. y. pasibaigus Preliminariajai sutarčiai, atsakovės dukra sulaukė skambučio iš ieškovo, į kurį neatsiliepus buvo gauta SMS. Vėliau ieškovas su atsakovės dukra telefonu diskutavo apie visus ieškovo praleistus terminus pagrindinės turto sutarties sudarymui, apie jo pažadų nesilaikymą, melagingų žinučių rašymą, dėl to atsakovė parado pasitikinėjimą šiuo asmeniu, kaip klientu, ir pasibaigus Preliminariai sutarčiai nesileido į įkalbinėjimus vis tiek sudaryti pagrindinę sutartį. 2021 m. vasario 15 d. ieškovas atsiuntė atsakovės dukrai Pranešimą dėl sutarties vykdymo, kuriame išdėstė tiesos neatitinkančią informaciją apie pagrindinės turto sutarties nesudarymo priežastis teigdamas, kad tariamai ieškovas kantriai laukė, kol atsakovė surinks reikalingus dokumentus notarui dėl sutarties pasirašymo, kad atsakovė vis atidėliodavo sutarties pasirašymo datą ir pan. bei reikalavo, kad Preliminarioji sutartis būtų vykdoma, kad ieškovas pasirengęs sumokėti visą turto kainą, o jei atsakovė atsisakys vykdyti Preliminarios sutarties įsipareigojimus, reikalaujama apie tai informuoti ieškovą, grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti baudą. Po 2021 m. vasario 15 d. jo pateiktos pretenzijos atsakovei atsakovės dukra į ją atsakė 2021 m. vasario 19 d. Pranešimu, kuriame ieškovui pranešė, kad 2020 m. gruodžio 12 d. Preliminari sutartis dėl turto, sudaryta tarp ieškovo ir atsakovės, laikoma nutraukta, nes pažeistos joje numatytos sąlygos. Pirkėjas atidėliojo Preliminarios sutarties pasirašymo datą teisindamasis, kad neturi visų reiškiamų pinigų ir pažeidė 4.1 numatyto punkto sąlygas. Remiantis Preliminariosios sutarties 4.1, 7.1.1, 7.1.2 punktais ir šalių atsakomybe, numatyta punkte 9.2, 500 EUR lieka pardavėjui.

Atsakovė turėjo siekį kuo greičiau, todėl ir nebrangiai, parduoti jai priklausantį turtą, tačiau pardavimo terminas buvo nukeltas, o po pratęsimo pasibaigė būtent dėl ieškovo negalėjimo susimokėti už perkamą turtą. Atsakovė pažymėjo, kad jokiame teisės akte nėra įtvirtintos pardavėjo pareigos susitarti su notaru, kreiptis į pirkėją dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ir pan., juo labiau tokiu atveju, kai pardavėjas neturi duomenų apie tai, kada pirkėjas gaus lėšas turto įsigijimui, jis neturi galimybės vykdyti jokių kitų paruošiamųjų pagrindinės sutarties veiksmų. Šiuo atveju Preliminariąją sutartį parengė ieškovas, dėl jų kiekvieno punkto atskirai su atsakove derinta nebuvo, šalys tik buvo aptarusios turto kainą, taip pat prieš šią sutartį pasirašant ieškovas gavo atsakovės patikinimą, kad pastaroji neprieštarauja dėl termino, numatyto pagrindinės sutarties sudarymui suteikiant ieškovui laiko surinkti reikiamą sumą turto įsigijimui. Preliminarioje sutartyje šalys neaptarė, kas ir pas kokį notarą rezervuos laiką pagrindinės sutarties pasirašymui, tačiau atsakovė, bendraudama su ieškovu, kuris save pristatė kaip asmenį, besiverčiantį nekilnojamojo turto pirkimu (pardavimu), turėjo protingą lūkestį, kad pastarasis, vykdydamas savo veiklą, geriau už ją išmano turto pirkimo pardavimo klausimus, bendradarbiauja su notarais ir pasirūpins šiuo klausimu. Aplinkybės, kad būtent ieškovas nuolat skambindavo atsakovei įrodo, kad pastarasis, siekdamas vis patvirtinti savo ketinimų pirkti turtą rimtumą, tačiau, neturėdamas visos reikiamos sumos, nuolat komunikavo su atsakovės dukra trumpais skambučiais informuodamas apie savo pastangų surinkti reikalingą sumą rezultatus. Tuo tarpu atsakovei, kaip pardavėjai, turinčiai visus reikalingus dokumentus sandorio sudarymui, teliko laukti iš ieškovo žinios apie aplinkybių, kurios jam trukdė sudaryti pagrindinę sutartį (pinigų gavimo fakto), išnykimą. Atsakovei irgi nebūtų buvę sudėtinga pasirūpinti laiko pas notarą rezervavimo klausimu, tačiau tam, kad rezervuotų laiką dėl pagrindinės turto pardavimo sutarties pasirašymo, atsakovei reikėjo gauti iš ieškovo informaciją, kad pastarasis jau turi visą sumą turto įsigijimui ir kad pagrindinę sutartį jau yra pasirengęs sudaryti. Tokių duomenų neturint, laiko pas notarą rezervacijai nebuvo pagrindo. Kaip ir atsakovei neturint tikslių duomenų, kada tiksliai šalys galės sudaryti turto pagrindinę sutartį (gruodį, sausį ar vasarį), nebuvo pagrindo iš anksto užsakyti pažymas apie sumokėtus mokesčius iš komunalinių paslaugų tiekėjų, kadangi jie turi būti aktualūs pagrindinės sutarties sudarymo laikui, o ne surašyti prieš kelis mėnesius. Pagal praktiką notaras nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartyje (ar priede prie jos) įrašo skaitiklių duomenis ir šalys susitaria, per keletą dienų po notarinės sutarties sudarymo (dažnai šis terminas siejamas su komunalinių paslaugų duomenų apie praėjusį mėnesį mokėtinus mokesčius atsiuntimą) pardavėjas sumokės visus mokesčius, susidariusius sandorio tvirtinimo dieną, kadangi tik tuomet būna tiksliausi duomenys. Ieškovas melagingai teigia, jog atsakovė nesurinko visų dokumentų, reikiamų turto pardavimui. Turtas atsakovės yra paveldėtas mirus jos sutuoktiniui, atsakovė turi ir visuomet turėjo 2017 m. spalio 30 d. Paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimą Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2017 m. spalio 12 d. Nuosavybės teisės liudijimą Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat sklypo sodo Nr. (duomenys neskelbtini) pirkimo dokumentus (tarp jų (duomenys neskelbtini) Valstybinės žemės sklypo pirkimo sutartį, žemės sklypo planą, Pažymą apie piliečio, įmonės, įstaigos ar organizacijos žemės sklypo registraciją Valstybinio žemės kadastro duomenų registre, elektros energijos pirkimo-pardavimo sutartis, net (duomenys neskelbtini) sodininkų bendrijos nario bilietą). Aktualius duomenis iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės (išrašą) gavo pats ieškovas iki sudarant Preliminariąją sutartį.

Atsakovė, vadovaujantis Preliminarios sutarties 9.2-9.3 punktais, kuriuose įtvirtinta, jog jei pirkėjas vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę notaro patvirtintą turto pirkimo pardavimo sutartį sutartyje numatytomis sąlygomis ir tvarka, esant raštiškam pirkėjo reikalavimui, sumoka 500 EUR baudą, kuri išskaičiuojama iš pirkėjo sumokėto avanso. Ši baudos dydis atitinka protingų nuostolių, patirtų dėl šalies atsisakymo sudaryti notarinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, dydį, turi teisę į netesybas – 500 EUR dydžio baudą, kuri išskaičiuojama iš ieškovo sumokėto avanso (įskaitant baudą į prašomą priteisti avansą).

Net jeigu ieškovas ir neturėjo visų reikiamų pinigų, tai negalėjo būti kliūtis sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, nes pagrindinėje sutartyje buvo galima susitarti dėl kainos sumokėjimo termino. Tai taip pat nebuvo kliūtis rezervuoti susitikimą pas notarą. Šalys Preliminariojoje sutartyje numatė galimybę keisti mokėjimo tvarką (Preliminariosios sutarties 3.3 punktas).

Aplinkybė, kad ieškovas dirba nekilnojamojo turto brokeriu nereiškia, kad ieškovas turėjo susitarti su notaru dėl pagrindinės sutarties. Ieškovas tokios galimybės neturėjo, nes nežinojo, kada atsakovė surinks ir paruoš visus reikalingus dokumentus. Rašytiniai šalių tarpusavio susirašinėjimo duomenys patvirtina, kad ieškovas buvo aktyvus, nuolat domėjosi dėl pagrindinės sutarties sudarymo, kai tuo tarpu atsakovė buvo pasyvi.

Teismo posėdžio metu ieškovo atstovas patvirtino ieškinyje išdėstytas aplinkybes, prašė teismo tenkinti ieškinį visiškai.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė prašė ieškinį atmesti.

Motyvuojamoji dalis

Preliminarus sprendimas pakeistinas. Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Iš teismui pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovas ir atsakovė 2020 m. gruodžio 12 d. sudarė Preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – preliminarioji sutartis). Šia sutartimi ieškovas ir atsakovė susitarė ne vėliau kaip iki 2021 m. vasario 1 d. sudaryti notaro patvirtintą turto, t. y. 0,0600 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 3.1 punktu šalys nustatė turto kainą – 6 900 EUR.

Preliminariosios sutarties 3.2.1 punktu šalys susitarė, jog ieškovas sumoka atsakovei grynaisiais pinigais 500 EUR avansą preliminarios sutarties pasirašymo metu. Tiek ieškovas, tiek atsakovė nurodo, kad ieškovas pasirašant preliminariąją sutartį sumokėjo atsakovei 500 EUR avansą. Dėl šių aplinkybių ginčo byloje nėra.

Preliminariosios sutarties 4.1 puntu šalys susitarė pagrindinę, notaro patvirtiną sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2021 m. vasario 21 d. Šalys susitarė, kad šalims nespėjus parengti pagrindinei turto pirkimo-pardavimo sutarčiai būtinų dokumentų, šiame punkte nurodytas terminas automatiškai pratęsiamas dešimt kalendorinių dienų. Pratęsimas galimas tik vieną kartą.

Ginčo tarp šalių, kad galutinis terminas sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį pas notarą buvo 2021 m. vasario 11 d.

Iš byloje pateikto susirašinėjimo trumposiomis žinutėmis tarp ieškovo ir atsakovės dukros matyti, kad tik pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, t. y. 2021 m. vasario 12 d., ieškovas pasiteiravo atsakovės dukros, ar gali kitą savaitę užsakyti notarą. Į šį klausimą atsakovės dukra trumpąja žinute atsakė, kad sutartis baigėsi, atsakovė laukė, kiek ieškovas prašė, atsirado kitas žmogus (pirkėjas), kuris nori apžiūrėti turtą ir atsakovė bandys parduoti brangiau. Į tai ieškovas atsakė: „Mes laukėme kvietimo pas notarą, dokumentų minėjote, kad neturite Jūs“.

Taip pat nustatyta, kad ieškovas 2021 m. vasario 15 d. išsiuntė atsakovei pranešimą dėl sutarties vykdymo, kuriame nurodė, jog yra pasirengęs sumokėti visą turto kainą, kuri numatyta preliminarioje sutartyje. Pranešimu ieškovas taip pat nustatė atsakovei 10 darbo dienų terminą atsakymui dėl sutarties pasirašymo datos ir laiko pateikti. Atsakovė 2021 m. vasario 19 d. elektroniniu paštu pateikė ieškovui pranešimą, kuriame nurodė, kad 2020 m. gruodžio 12 d. preliminari sutartis laikoma nutraukta, nes buvo pažeistos joje numatytos sąlygos. Pranešime atsakovė nurodė, kad pirkėjas atidėliojo preliminarios sutarties pasirašymo datą, teisindamasis, kad neturi visų reikiamų pinigų ir pažeidė 4.1 punkto sąlygas. Remdamasi preliminariosios sutarties 4.1, 7.1.1, 7.1.2 ir 9.2 punktais, atsakovė informavo ieškovą, kad 500 EUR (avansas) lieka pardavėjai (atsakovei).

Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, todėl kad ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai. Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).

Sutartis dėl avanso ir preliminarioji sutartis yra atskiros sutartys, kiekviena jų turi savo dalyką, t. y. kitokias šalių teises ir pareigas. Iš avanso sutarties kyla pareiga tam tikru laiku ir nustatytomis sąlygomis sumokėti konkrečią pinigų sumą, kuri yra laikoma būsimuoju mokėjimu. Preliminariąja sutartimi paprastai šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį. Ta aplinkybė, kad avanso sutartis raštu išdėstoma viename dokumente (viename tekste) su preliminariąja sutartimi, nekeičia šių sutarčių autonomiškumo. Prievolių pagal avanso sutartį įvykdymas nereiškia visų įsipareigojimų pagal pagrindinę sutartį įvykdymo. Preliminariosios sutarties įvykdymas reiškia, kad turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Vien avanso sumokėjimas to nepatvirtina. Preliminariosios sutarties įvykdymo nepatvirtina avanso sumokėjimas, nes nepasiektas preliminariosios sutarties tikslas – ateityje sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).

Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2000 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-949/2000; 2001 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-998/2001; 2002 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-868/2002, kt.).

Nagrinėjamu atveju, šalys Preliminarios sutarties 9.1-9.3 punktais susitarė dėl nuostolių atlyginimo būdo, jei pagrindinė sutartis nebus sudaryta, atsižvelgiant į sutarties šalies kaltę.

Taigi nagrinėjamu atveju būtina nustatyta, dėl kurios iš sutarties šalių kaltės buvo nesudaryta pagrindinė sutarties.

Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 29 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).

Sudarant preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, kurių objektas nekilnojamieji daiktai, preliminariosios sutarties pažeidimu laikomi veiksmai, kuriais viena iš sutarties šalių nevykdo prisiimtų įsipareigojimų iki pagrindinės sutarties įvykdymo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014; 2011 m. vasario 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2011; 2010 m. birželio 22 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-279/2010).

Ieškovas teigia, kad atsakovė nesurinko pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingų dokumentų, t. y. nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentų, kadastro duomenų bylą, žemės sklypo planą, pažymą apie skolos nebuvimą bendrijai ir kt., ko pasekoje nesuorganizavo pas notarą sutarties pasirašymo. Atsakovė su ieškovo argumentais nesutinka, teigia, jog visus reikalingus dokumentus turėjo ir jai nereikėjo dviejų mėnesių termino minėtiems dokumentams surinkti.

Ieškovas teigia, kad iš preliminarios sutarties 4.1 punkto matyti, kad pagrindinės notaro tvirtinamos sutarties sudarymo terminas siejamas su tuo, kad atsakovei reikia laiko surinkti dokumentus.

Teismas su tokiu ieškovo sutarties aiškinimu nesutinka. Iš minėto sutarties punkto matyti, kad šalys susitarė pagrindinę, notaro tvirtinamą sutartį sudaryti ne vėliau, nei iki 2021 m. vasario 1 d. šalys susitarė, kad nespėjus parengti pagrindinei turto pirkimo – pardavimo sutarčiai būtinų dokumentų terminas pratęsiamas automatiškai dešimčiai kalendorinių dienų.

Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193-6.195 straipsniuose bei suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2019 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-266-378/2019 39 punktą). Tai, kad įstatyme neteikiamas prioritetas pažodiniam sutarties aiškinimui, nereiškia, kad gali būti ignoruojamas sutarties tekstas ir jos sąlygose vartojamų žodžių ar žodžių junginių bendrinė, visuomenėje nusistovėjusi reikšmė. Tikrasis sutarties (jos sąlygos) turinys gali nesutapti su pažodine teksto reikšme, jeigu pažodinį tekstą paneigia įstatyme (CK 6.193 straipsnis) įvardytos sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės (sutarties sąlygų kontekstas, faktinis šalių elgesys, kt.). Įstatymu teismas įpareigotas patikrinti, ar pažodinis sutarties tekstas atitinka tikruosius sutarties šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje 3K-3-120/2013; 2019 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-266-378/2019 40 punktas).

Nagrinėjamu atveju tarp šalių ginčas kilo dėl sutarties 4.1 punkto aiškinimo.

Atsakovė šią sutarties nuostatą aiškina taip, kad terminas gali būti pratęstas, jei dėl kokių nors priežasčių nebūtų galimybės pasirašyti notarų biure pagrindinės sutarties, kadangi pati atsakovė jokių dokumentų nerengia. Teismas pažymi, kad iš sutarties teksto, negalima daryti vienareikšmiškos išvados, kad terminas sutarčiai sudaryti siejamas su ta aplinkybe, kad atsakovė gali nespėti surinkti nuosavybės teisę ir nekilnojamojo turto įsigijimą patvirtinančių dokumentų.

Teismas pažymi, kad CK 6.193 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad tais atvejais, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Nagrinėjamu atveju teismo posėdžio metu liudytoja R. Š. parodė, kad preliminarią sutartį parengė ieškovas. Ginčo byloje dėl šios aplinkybės bylos nagrinėjimo metu nekilo. Šalims nesutariant dėl Preliminarios sutarties 4.1 punkto aiškinimo, teismas ją vertina ieškovo nenaudai ir daro išvadą, kad ši sutarties sąlyga nesieja pagrindinės sutarties sudarymo su atsakovės pareiga surinkti dokumentus.

Be to, iš Nekilnojamojo turto registro išrašo nustatyta, kad atsakovės D. Š. nuosavybės teisės į žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), buvo įregistruotos 2017 m. lapkričio 9 d. Įregistravimo pagrindas – 2017 m. spalio 12 d. nuosavybės teisės liudijimas ir 2017 m. spalio 30 d. paveldėjimo teisės liudijimas. Atsakovė į bylą pateikė 2017 m. spalio 12 d. nuosavybės teisės liudijimo ir 2017 m. spalio 30 d. paveldėjimo teisės liudijimo kopijas, taip pat (duomenys neskelbtini) Valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties kopiją. Atsakovė nurodė, kad visus pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingus dokumentus ji jau turėjo ir laukė, kada ieškovas nurodys, jog surinko visą reikiamą sumą atsiskaityti už atsakovės parduodamą turtą. Ieškovas į bylą nepateikė įrodymų ir teismo posėdžio metu nenurodė aplinkybių, kurios paneigtų atsakovės teiginius, jog preliminariosios sutarties sudarymo metu atsakovė neturėjo visų reikiamų dokumentų pagrindinei, notaro patvirtintai sutarčiai sudaryti (CPK 178 straipsnis).

Teismas taip pat nesutinka su ieškovo argumentais, kad Preliminariosios sutarties 7.2.3 punktas patvirtina aplinkybę, kad atsakovė turėjo rezervuoti laiką pas notarą. Teismo vertinimu, šis punktas numatė atsakovei tik pareigą iki pagrindinės, notaro tvirtinamos turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo gauti ir pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dieną pateikti visus galiojančius dokumentus reikalingus ir (ar) būtinus pagrindinei turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti ir patvirtinti, pažymas apie sumokėtus mokesčius iš komunalinių paslaugų tiekėjų. Šiuos dokumentus atsakovė turėjo surinkti ir pateikti atvykus pas notarą, tačiau pareiga atsakovei suorganizuoti vizitą pas notarą pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymui, nenumato.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad preliminariosios sutarties sąlygas parengė ieškovas. Taip pat nustatyta, jog ieškovas vykdo nekilnojamojo turto brokerio veiklą, todėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriai yra jo darbo (verslo) sritis. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad ieškovui keliami didesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai nei paprastiems vartotojams, sudarantiems sandorius asmeniniais (ne verslo) tikslais. Taigi, ieškovas turėjo galimybę įtraukti į preliminarią sutartį ir sąlygą, kad vizitą pas notarą konkrečiai organizuoja atsakovė, tačiau tokios sąlygos sutartyje nėra.

Liudytojos R. Š. parodymai teismo posėdžio metu, kad ji padėjo savo motinai ieškovei ir pati asmeniškai dalyvavo tariantis dėl nekilnojamojo turto pardavimo, turėdama praktikos sudarant pirkimo – pardavimo sandorius, nes pati yra sudariusi ne vieną sandorį, nesuponuoja išvados, jog atsakovė turėjo suorganizuoti vizitą pas notarą. Bylos nagrinėjimo metu nei vienos šalies atstovas nenurodė, kad pasirašydamos preliminarią sutartį šalys žodžiu būtų susitarę, kad pagrindinės sutarties pasirašymą organizuoja atsakovė.

Byloje nei viena šalis taip pat nepateikė duomenų, kad nei iki sutartyje nustatyto termino, nei iki galutinio termino pagrindinei sutarčiai sudaryti ėmėsi iniciatyvos susitarti su kita šalimi dėl konkretaus laiko, susisiekė su notaru dėl laiko sutarčiai sudaryti ir patvirtinti rezervavimo ar kitų ėmėsi aktyvių veiksmų, kad pagrindinė sutartis iki susitarto galutinio termino būtų sudaryta.

Byloje esantys duomenys patvirtina, kad tik kitos dienos vakare po galutinio termino pasibaigimo ieškovas kreipėsi į atsakovės dukrą klausdamas ar gali kitai savaitei užsakyti laiką pas notarą. Į tai atsakovės dukra atsakė, kad sutartis baigėsi, laukė kiek prašė ieškovas, atsirado kitas pirkėjas, turtą bandys parduoti brangiau.

CK 6.200 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog vykdydamos sutartį, šalys privalo bendradarbiauti ir kooperuotis. Pagal CK 6.200 straipsnio 4 dalį, jeigu pagal sutartį ar jos prigimtį šalis, atlikdama tam tikrus veiksmus, turi dėti maksimalias pastangas sutarčiai įvykdyti, tai ši šalis privalo imtis tokių pastangų, kokių būtų ėmęsis tokiomis pat aplinkybėmis protingas asmuo. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje nustatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-364-686/2016).

Nagrinėjamu atveju įrodymų, jog iki 2021 m. vasario 12 d. šalys dėjo pastangas sudaryti turto pirkimo-pardavimo sutartį, byloje nėra (CPK 178 straipsnis).

Atsakovė teigė, kad jai nebūtų buvę sudėtinga pasirūpinti laiko pas notarą rezervavimu, tačiau tam, kad rezervuotų laiką dėl pagrindinės turto pardavimo sutarties pasirašymo, atsakovei reikėjo gauti iš ieškovo informaciją, kad pastarasis jau turi visą sumą turto įsigijimui. Atsakovės teigimu, ji laukė kol ieškovas surinks pinigų sumą sumokėti už atsakovės parduodamą turtą.

Tačiau tai patvirtinančių įrodymų atsakovė į bylą nepateikė. Preliminariojoje sutartyje sąlygų, kad sutarties sudarymo terminas būtų siejamas su reikalinga sutarčiai sudaryti pinigų suma, nėra. Sutarties 3.2.2 punkte numatyta, kad pirkėjas 6400 EUR sumoka prieš pasirašant pagrindinę notaro tvirtinamą sutartį, arba iki termino numatyto pagrindinėje notaro tvirtinamoje sutartyje. Taigi pačioje preliminariojoje sutartyje šalys iš esmės susitarė, kad nekilnojamojo turto kaina gali būti sumokama ir po sutarties pasirašymo. Teismo vertinimu, atsakovės nurodoma aplinkybė, kad sutartis nebuvo pasirašyta dėl to, kad ieškovas neturėjo reikiamos sumos atsiskaityti su turto pardavėja, taip pat neįrodyta.

Šalys turėjo raštu ar žodžiu aptarti, kuri iš šalių suderins pagrindinės sutarties sudarymo laiką notaro biure. To nepadarius, ir dėl to kilus neaiškumų, šalys turėjo galimybę susisiekti, pasiteirauti, susitarti. Tačiau nė viena iš šalių nesiėmė iniciatyvos rezervuoti laiką notarinei sutarčiai sudaryti. Pagal CK 6.206 straipsnį, viena šalis negali remtis kitos šalies sutarties neįvykdymu tiek, kiek sutartis buvo neįvykdyta dėl jos pačios veiksmų ar neveikimo arba kitokio įvykio, kurio rizika jai pačiai ir tenka.

Teismas, išnagrinėjęs byloje pateiktus rašytinius įrodymus, įvertinęs šalių paaiškinimus teismo posėdžio metu, nenustatė, kad vienos iš ginčo šalių elgesys (neveikimas) turėjo esminę reikšmę aplinkybei, jog pagrindinė sutartis galiausiai nebuvo sudaryta. Teismo vertinimu, abiejų šalių pasyvus elgesys lėmė tai, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, t. y. pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų ginčo šalių kaltės. Esant tokioms aplinkybėms, konstatuotina, kad nei viena iš šalių neturi teisės į nuostolių, dėl pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo atlyginimo remiantis Preliminariosios sutarties 9.1 ir 9.2 punktų pagrindu.

Konstatavus, kad atsakovė taip pat neturi teisės į nuostolių atlyginimą, ieškovas turi teisę reikalauti grąžinti sumokėtą 500 EUR dydžio avansą. Ginčo byloje, kad atsakovė nėra grąžinusi ieškovui sumokėto avanso byloje nėra. Remiantis išdėstytomis aplinkybėmis, ieškovui grąžintinas 500 EUR sumokėtas avansas.

Ieškovas taip pat prašė priteisti iš atsakovės 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. CK 6.37 straipsnyje numatyta, kad skolininkas, neįvykdęs piniginės prievolės, turi mokėti įstatymų nustatyto dydžio ar šalių susitartas palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. CK 6.210 straipsnio 1 dalis numato, kad terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą. Išdėstytų aplinkybių pagrindu ieškovui iš atsakovės priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą (500 EUR) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. kovo 17 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Remiantis CPK 93 straipsnio 2 dalimi, jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai.

Ieškovas, teikdamas ieškinį, sumokėjo 11 EUR žyminį mokestį. Už ieškinio parengimą ieškovas patyrė 366,80 EUR išlaidas. Ieškovas taip pat patyrė 363 EUR išlaidas už advokato teisines paslaugas rengiant atsiliepimą į atsakovės prieštaravimus, 487,03 EUR išlaidas už advokato atstovavimą 2021 m. birželio 8 d. teismo posėdyje ir 242 EUR išlaidas už advokato atstovavimą 2021 m. rugsėjo 2 d. teismo posėdyje. Iš viso ieškovas patyrė 1 458,83 EUR išlaidas už advokato teisines paslaugas. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys tenkintinas iš dalies, t. y. 50 proc., ieškovui iš atsakovės priteistina 5,50 EUR žyminio mokesčio ir 729,42 EUR išlaidų už advokato teisines paslaugas, iš viso 734,92 EUR bylinėjimosi išlaidos.

Atsakovė patyrė 450 EUR išlaidas už advokatės teisines paslaugas. Atsižvelgiant į atmestą ieškinio reikalavimų dalį, t. y. 50 proc., atsakovei iš ieškovo priteistinos 225 EUR bylinėjimosi išlaidos.

Byloje patirta 6,90 EUR procesinių dokumentų siuntimo išlaidų. Atsižvelgiant į tai, kad šioje byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidų dalys, tenkančios kiekvienai iš šalių, neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2 nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5 EUR), procesinių dokumentų siuntimo išlaidos valstybės naudai iš šalių nepriteisiamos (CPK 92, 96 straipsniai).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 276 straipsniu, 430 straipsnio 6 dalies 1 punktu, teismas

nusprendžia:

pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. kovo 17 d. preliminarų sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-11831-931/2021.

Priteisti ieškovui K. S., a. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovės D. Š., a. k. (duomenys neskelbtini), 500 EUR (penkių šimtų eurų) avansą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (500 EUR) nuo bylos iškėlimo teisme (2021 m. kovo 17 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 734,92 EUR (septynių šimtų trisdešimt keturių eurų 92 ct) bylinėjimosi išlaidas.

Likusius ieškinio reikalavimus atmesti.

Priteisti atsakovei D. Š., a. k. (duomenys neskelbtini), iš ieškovo K. S., a. k. (duomenys neskelbtini), 225 EUR (dviejų šimtų dvidešimt penkių eurų) bylinėjimosi išlaidas.

Galutinis sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.