- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2025-12-02
- Bylos Nr.
- e2A-2706-614/2025
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-05847-2024-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Eglė Surgailienė, Margarita Stambrauskaitė, Rūta Veniulytė-Jankūnienė
- Ieškovas
- J. J.
- Atsakovas
- L. P.
- Kategorijos
- 2.6.2.1Netesybos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Margaritos Stambrauskaitės, Eglės Surgailienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Rūtos Veniulytės-Jankūnienės,
išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo J. J. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. gegužės 13 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo J. J. ieškinį atsakovei L. P. dėl skolos ir netesybų priteisimo ir pagal atsakovės L. P. priešieškinį ieškovui J. J. dėl žalos atlyginimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas J. J. (toliau – ieškovas) ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės L. P. (toliau – atsakovė) 5 000 Eur avanso, 15 000 Eur netesybų, 363 Eur ikiteisminių išlaidų (30 363 Eur sumą), 5 procentų metinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo įsakymo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
2. Ieškinyje nurodė, kad ieškovas ir atsakovė 2023 m. balandžio 26 d. sudarė preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovui gyvenamąjį namą, 13 arų žemės sklypą ir kitą statinį (pirtį), esančius adresu: (duomenys neskelbtini), o ieškovas įsipareigojo nupirkti parduodamą turtą ir sumokėti už jį sutartyje nurodytą kainą.
3. Ieškovas nurodė, kad sutarties 2.1 punkte šalys susitarė, kad notarinė pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo valstybės įmonėje (toliau – VĮ) Registrų centre dienos. Ieškovas 2023 m. balandžio 26 d., sumokėjo atsakovei 15 000 Eur dydžio avansą. Atsižvelgiant į tai, šalys susitarė, kad ieškovas nuo 2023 m. birželio mėn. pradžios apsigyvens turte ir juo naudosis bei jį valdys iki notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Šalių bendravimas dėl turto aprodymo, sutarties sąlygų derinimo bei dėl kitų klausimų vyko betarpiškai su M. L., kuris prisistatė atsakovės gimine, atstovu.
4. Ieškovui gyvenant ir naudojantis turtu iki notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo, paaiškėjo nemažai esminių turto trūkumų, kurie iš esmės kliudo tinkamai juo naudotis pagal paskirtį ir apie kuriuos atsakovė ar jos atstovai ieškovo neinformavo. 2024 m. vasario 5 d. elektroniniu laišku ieškovas atsakovei nurodė, jog: namas itin prastai apšildytas (nesudėta / netinkamai sudėta apšiltinimo vata, priešvėjinė plėvelė, netinkamai sudėtos palangės), dėl ko net tris kartus išaugo / padidėjo šildymo išlaidos (įsigyjant ženkliai didesnį kiekį dujų balionų, nei buvo teigiama turto apžiūros metu). Net ir tuo atveju gyvenamajame name palaikoma temperatūra siekia maksimaliai 19 laipsnių šilumos, tuo tarpu viršutiniame namo aukšte tokia temperatūra net nepasiekiama; stogas iš esmės yra kiauras, per kaminą, esant krituliams, teka vanduo; antro aukšto grindų danga „banguota“, grindinys kreivas, dėl ko, tikėtina, jį reikia ardyti ir keisti / perdengti; netinkamai pažymėta sklypo riba, kuri, paaiškėjo, baigiasi per vidurį įrengtos terasos; dalį žemės sklypo užima servitutas, dėl ko sumažėja bendras naudotino sklypo plotas; esant žemesnei oro temperatūrai, virtuvėje užšąla vanduo, dėl ko būtina sutvarkyti vandens sistemą; nuolat sistemingai „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai. Ieškovas informavo atsakovę, kad siūlo kelias išeitis: a) dėl paslėptų defektų sumažinti turto kainą iki 80 000 Eur arba: b) grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą ir nutraukti preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį. Apie paaiškėjusius trūkumus ieškovas atsakovę buvo informavęs ir anksčiau, atskirais elektroniniais laiškais.
Atsiliepimas
5. Atsakovė ieškovo nustatytų trūkumų neginčijo, nurodė, kad trūkumus ištaisys, tačiau jų neištaisė. Atsakovės atstovas nurodė, jog kai tik turtui bus surasti nauji pirkėjai, avansas bus grąžintas ieškovui, tačiau konkretaus termino, kada bus grąžintas ieškovo sumokėtas avansas, nenurodė. Toliau bendravimas tarp šalių apskritai nutrūko, atsakovė ir jos atstovai vengė ieškovo, avanso negrąžino, dėl ko ieškovas kreipėsi su oficialia teisine pretenzija, kuria nurodė, kad sutartį nutraukia dėl vienašalio sutarties pažeidimo ir taip pat pareikalavo iki 2024 m. kovo 24 d. (imtinai) grąžinti ieškovui 15 000 Eur avansą ir sumokėto avanso dydžio baudą dėl sutarties esminio pažeidimo. Ieškovas jokio atsakymo iš atsakovės ir (ar) jos atstovų negavo. Ieškovas dėl atsakovės nebendradarbiavimo patyrė ikiteisminių išlaidų. Atsakovė buvo nesąžininga, kadangi sudarydama su ieškovu sutartį, nuslėpė nuo ieškovo turto paslėptus trūkumus. Dar daugiau, atsakovė per beveik vienerių metų laikotarpį neįregistravo gyvenamojo namo rekonstrukcijos viešame registre, neištaisė trūkumų, kuriuos žadėjo ištaisyti. Taip pat atsakovė neginčijo sutarties vienašalio nutraukimo.
Šalies argumentai
6. Atsakovė priešieškiniu prašė priteisti iš ieškovo 11 696,78 Eur dydžio žalos atlyginimą ir bylinėjimosi išlaidas; taikyti panaikinto teismo sprendimo vykdymo atgręžimą išieškotoms sumoms iš atsakovės pagal 2024 m. birželio 27 d. sprendimą už akių, priimtą civilinėje byloje Nr. e2-10539-1167/2024.
Atsiliepimas
7. Atsakovė priešieškinyje nurodė, kad per atsakovės sūnų A. P. vyko sutarties sąlygų derinimas. Ieškovo elektroniniu paštu nurodyti trūkumai yra visiškai akivaizdūs ir pastebimi įprastai apžiūrint perkamą daiktą, ir būtent dėl dalies šių trūkumų buvo sumažinta turtinio komplekso kaina. Ieškovui atvykus apžiūrėti turtinio komplekso buvo nustatytos aplinkybės, nurodytos ieškinyje, t. y. būtinumas remontuoti stogą, sklypo ribos ženklinimas ir servitutas, dėl ko faktiškai žemės sklypo naudingas plotas buvo mažesnis, nei nurodytas bendrasis ofertoje, taip pat kitos turtinio komplekso ypatybės atsižvelgiant į seną statybą (turtinio komplekso apšiltinimas), dėl šių aplinkybių sutartyje buvo ne tik sumažinta turtinio komplekso kaina iki sutartyje nurodytos 148 000 Eur sumos, tačiau ieškovas ir atsakovė sutarė, kad atsakovė savo lėšomis parengs ir užbaigs turtinio komplekso rekonstrukcijos projektą, po ko ir bus sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis.
8. Atsakovė pažymėjo, kad iki sutarties sudarymo ieškovas nurodė, kad turtinio komplekso įsigijimui ketina imti paskolą banke ir tik tuomet galės visiškai atsiskaityti su atsakove. Kaip nurodė pats ieškovas, bankas atsisakė suteikti ieškovui paskolą, iki nebus parengtas ir užbaigtas turtinio komplekso rekonstrukcijos projektas, todėl ieškovas papildomai prašė suteikti jam neatlygintinai galimybę įsikelti į turtinį kompleksą ir jame gyventi iki bus sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovui įsikėlus gyventi į turtinį kompleksą, buvo pradėtas rengti rekonstrukcijos projektas, šių aplinkybių neneigia ir ieškovas. Rekonstrukcijos projektas nebuvo galutinai užbaigtas, kadangi būtent ieškovas, įsikėlęs į turtinį kompleksą, reguliariai prašė atlikti rekonstrukcijos projekto pakeitimus ir (ar) papildymus. Ieškovui gyvenant turtiniame komplekse, nors ir nebuvo sutarta sutartyje, atsakovė savo lėšomis ieškovo nurodymu vykdė ir kitus smulkius pagerinimo darbus (terasos demontavimas ir kt.). Taip pat 2023–2024 metų žiemos sezonu ieškovas 2024 metų sausio–vasario mėnesiais informavo apie užšalusį vandenį. Atsakovei naudojant turtinį kompleksą tokių įvykių nebuvo fiksuota, todėl galimai ieškovas netinkamai eksploatavo turtinį kompleksą, t. y., esant žemoms lauko temperatūroms, tinkamai nešildė pastato, taupė. Kita vertus, ieškovas ir atsakovė sulygo dėl daug žemesnės turtinio komplekso kainos, nei buvo nurodyta ofertoje, atsižvelgiant būtent į ieškovo nurodytus trūkumus, papildomai atsakovė įsipareigojo savo lėšomis parengti rekonstrukcijos projektą.
9. Atsakovė nurodė, kad apie 2024 m. vasario mėnesį ieškovas pradėjo reikšti ir pretenzijas dėl tariamai mažesnio naudingojo žemės sklypo ploto, tačiau vis tiek nereikalavo nutraukti sutarties, prašė dar daugiau sumažinti turtinio komplekso įsigijimo kainą, iki 80 000 Eur. Ieškovui iš esmės tiko turtinis kompleksas ir sutartos sąlygos, tačiau, tikėtina, toks ieškovo elgesys buvo nulemtas to, kad ieškovui nebuvo suteikta paskola banke turtinio komplekso įsigijimui, todėl ieškovas, suvokdamas, kad atsisakęs sutarties praras piniginės lėšas, sumokėtas pagal sutartį, ėmėsi nesąžiningų veiksmų sutarties nutraukimui. Atsakovė stengėsi ginčą išspręsti taikiai, buvo sulygta, kad atsakovė nereikalaus jokių išlaidų už naudojimąsi turtiniu kompleksu beveik metus laiko ir grąžins avansą, kai tik suras naują pirkėją, šios sąlygos tiko ir ieškovui, tačiau ieškovas kategoriškai atsisakė įforminti šį susitarimą raštu. Be to, ieškovas niekuomet nebuvo pateikęs pretenzijų, kad yra vilkinamas rekonstrukcijos projekto rengimas, kadangi jo rengimo stadijoje dalyvavo pats asmeniškai, teikė reikalavimus dėl jo korekcijų, naujų sprendinių įtraukimo, galiausiai apie 2024 metų sausio–vasario mėnesį nurodė, kad neketina tęsti sutarties, todėl projekto rengimo darbai buvo sustabdyti.
10. Atsakovė pažymėjo, kad jeigu būtų nuslėpusi faktinę turtinio komplekso būklę, nebūtų buvę pagrindo mažinti kainos 98 000 Eur skaičiuojant nuo ofertoje nurodytos ir sutartimi sulygtos sumos, bei nebūtų buvusi įsipareigojusi rengti turtinio komplekso rekonstrukcijos projekto. Ieškovo pateikti į bylą įrodymai akivaizdžiai neatitinka tikrosios padėties tarp šalių. Nei atsakovė, nei įgaliotinis nėra statybos srities ekspertai, sutarties derybų ir pasirašymo metu nebuvo rengiama statybos darbų kainų sąmata, todėl ieškovui iš esmės negalėjo būti pateikti jokie paskaičiavimai dėl galimos rekonstrukcijos sumos. Ieškovo pateikti į bylą įrodymai akivaizdžiai patvirtina, kad visą sutarties galiojimo laikotarpį, kol ieškovas gyveno turtiniame komplekse, atsakovė bendradarbiavo, t. y. atsakovės sąskaita buvo šalinami smulkūs trūkumai, buvo pradėtas rengti rekonstrukcijos projektas, kurio rengimo stadijoje aktyviai dalyvavo ir pats ieškovas, tiesiogiai bendravo su architektu, teikė prašymus dėl naujų sprendinių įtraukimo į rekonstrukcijos projektą. Ieškovas ir atsakovė sutartimi nebuvo sulygę dėl konkrečių terminų, per kuriuos rekonstrukcijos projektas turi būti užbaigtas. Ieškovas niekuomet nebuvo kėlęs pretenzijų iki išsikėlimo, kad rekonstrukcijos projektas rengiamas ne laiku ar uždelsiant. Priešingai, iki pat išsikėlimo ieškovas tik nurodydavo sprendinius, kurie turėjo būti įtraukti į rekonstrukcijos projektą. Ieškovas savavališkai ir neteisėtai atsisakė vykdyti sutartinius įsipareigojimus dar neužbaigus rengti rekonstrukcijos projekto, todėl jo reikalavimas ne tik grąžinti avansą, tačiau ir sumokėti baudą yra visiškai nepagrįstas ir išeinantis iš sutarties ribų. Sutarties 3.1.1 punkte sutarties šalys sulygo dėl avanso, bet ne dėl rankpinigių.
11. Atsakovė kategoriškai nesutinka, kad sutarties vykdymas nutrūko dėl jos kaltės. Net jei ir būtų konstatuota atsakovės kaltė, ieškovas turėjo nustatyti ir / ar suderinti papildomą protingą terminą ir tik vėliau spręsti klausimą teisės aktų nustatyta tvarka dėl sutarties nutraukimo, kadangi sutartimi šalys nebuvo susitarę dėl termino, per kurį rekonstrukcijos projektas turi būti parengtas. Ieškovas neįrodė, kad rekonstrukcijos projekto parengimo terminas jam būtų buvęs esminis. Ieškovo atsisakymas laikytis sutarties ir jos vienašalis nutraukimas yra iš esmės atsisakymas sudaryti pagrindinę turtinio komplekso pirkimo–pardavimo sandorį, kas lemia, kad sutarties tolesnis vykdymas tapo negalimas dėl ieškovo kaltės, pareiškiančios sutarties pažeidimu, todėl atsakovė neturi pagrindo grąžinti ieškovo sumokėto avanso ir neturi pareigos sumokėti baudos. Ieškovas taipogi pažeidė bendradarbiavimo pareigą, nutraukė sutartinius santykius savo veiksmais ir akivaizdu, kad neketina tęsti sutartinių įsipareigojimų. Atsakovė pasiūlė ieškovui abipusiu nuolaidų būdu išspręsti sutarties nutraukimo klausimą, ir nors ieškovas elektroniniu laišku su šiomis sąlygomis sutiko, tačiau vėliau atsisakė sudaryti susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
12. Atsakovės vertinimu, tarp ieškovo ir atsakovės iš esmės kilo ginčas dėl sutarties sąlygų keitimo. Sutarties šalims abipusiai nesutarus, ieškovui neatsirado teisė nutraukti sutartį vienašališkai nesant esminių pažeidimų. Ieškovas nors ir motyvuoja savo sprendimą nebevykdyti sutarties dėl jo subjektyviu manymu užsitęsusio rekonstrukcijos projekto rengimo, tačiau ieškovas nesikreipė į atsakovę dėl protingo termino nustatymo prievolei vykdyti, veikė išimtinai savo nuožiūra ir, įgyvendindamas savo tariamas teises, pažeidė teisinį reguliavimą ir sutarties sąlygas.
Šalies argumentai
13. Ieškovo nurodyti trūkumai buvo atskleisti ir žinomi sudarant sutartį, būtent dėl jų buvimo buvo sumažinta turtinio komplekso kaina. Ieškovas dar iki išsikėlimo iš turtinio komplekso komunikacijoje, pateiktoje su ieškiniu, yra nurodęs, kad šildymo kaštai jam yra per dideli. Vanduo užšalti namo viduje gali tik vienu atveju, jeigu turtinis kompleksas buvo nepakankamai šildomas. Ieškovas neturėjo pakankamai piniginių lėšų išlaikyti turtinio komplekso. Šios aplinkybės net negali būti vertinamos kaip daikto trūkumas, o konkretus įvykis, susijęs išimtinai su ieškovo netinkamu turtinio komplekso eksploatavimu.
14. Ieškovas pradėjo ardyti namo konstrukcijas, vidinę apdailą ir, negavęs turtinio komplekso savininkės leidimo, bloginti jo būklę, dėl ko atsakovė patyrė nuostolių. Pagal eksperto vertinimą, trūkumų ištaisymo sąmata yra 10 790,78 Eur, o baldų remonto ir / ar keitimo kaina – 906 Eur. Taigi ieškovas padarė žalos turtiniam kompleksui, pablogindamas jo būklę 11 696,78 Eur sumai.
Atsiliepimas
15. Ieškovas pateikė atsiliepimą į priešieškinį, kuriame prašė priešieškinį atmesti.
16. Atsiliepime ieškovas nurodė, kad atsakovė pateiktu priešieškiniu vienašalio sutarties nutraukimo neginčija, deklaratyviai nurodydama, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, tačiau jokių įrodymų, patvirtinančių tai, nepridedama, taip pat nepagrindžiama, kodėl atsakovė neišreiškė nesutikimo su vienašaliu sutarties nutraukimu ir pan. Atsakovė, nesutikdama su ieškiniu, tačiau taip pat nereikšdama ir reikalavimo dėl vienašalio sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, nesiekia išvis jokių teisinių pasekmių – nei kartu pripažinti, kad sutartis buvo nutraukta dėl ieškovo kaltės, nei pripažinti, kad ieškovo sumokėtas avansas turi būti priteistas jos naudai, kaip sutartimi sulygtos netesybos (bauda) dėl sutarties nutraukimo dėl ieškovo kaltės.
Šalies argumentai
17. Ieškovas nurodė, kad įvertinti turto trūkumų dar prieš įsikraustant nebuvo objektyvios galimybės – ieškovas nėra statybų srities specialistas, be to, tokie trūkumai, kaip kad netinkamas apšiltinimas, stogo dangos / kamino defektai nėra akivaizdūs trūkumai, o apie gretimo žemės sklypo savininko ir atsakovės susitarimo dėl servituto egzistavimą ieškovą informavo ne pati atsakovė, o gretimo sklypo savininkas (jau po ieškovo apsigyvenimo ginčo turte), kuris nurodė, kad lygiai toks pats planas tarp jų su atsakove yra pasirašytas bei suderintas.
18. Iki tol, kol ieškovas išsikraustė iš turtinio komplekso, 2024 m. kovo 8 d., atsakovė atjungė elektros energijos tiekimą į turto kompleksą, dėl ko ieškovas negalėjo naudotis turtu, galiausiai – kęsti nežmoniškas sąlygas dėl ir taip į namą besiskverbiančio šalčio. Tą pačią dieną atsakovė kartu su savo atstovais M. L. bei A. P. atvyko pas ieškovą, siekdami šį iškeldinti jėga. Ieškovas dėl atsakovės ir jos atstovų keliamo konflikto kreipėsi į policijos pareigūnus, po ko buvo pradėta administracinio nusižengimo teisena. Tokie atsakovės veiksmai liudija ne tik amoralų elgesį, tačiau ir visišką sutarties šalių kooperavimosi, bendradarbiavimo principų nepaisymą.
19. Nors atsakovė itin akcentuoja ieškovo dalyvavimą faktinių aplinkybių konstatavimo metu, parengtas protokolas ieškovui nebuvo siųstas susipažinti ar, juo labiau, pastabų pateikimui, siekiant aiškiai ir detaliai išsiaiškinti su žalos atsiradimu / buvimu susijusias aplinkybes, o pat protokolas ieškovui tapo žinomas tik susipažinus su priešieškiniu.
20. Ieškovas pažymėjo, kad atsakovei priklausantis namas yra 2015 metų statybos, todėl, nesant naujos statybos, gali atsirasti natūralaus nusidėvėjimo žymių, ypač atsižvelgiant į tai, jog turto kompleksas buvo nuolat ir sistemingai, intensyviai naudojamas trumpalaikei nuomai. Atsakovė nepateikė jokių įrodymų, kad 2015 m. pastatytas ir įrengtas namas, prieš perduodant jį naudoti ieškovui, buvo atnaujintas, suremontuotas, įrengtas naujais baldais. Preliminariąja sutartimi šalims sulygus dėl ieškovo apsigyvenimo turto komplekse iki bus sudaryta notarinė pirkimo– pardavimo sutartis, tarp šalių neabejotinai susiklostė panaudos sutartiniai teisiniai santykiai.
21. Ieškovas nesutiko su atsakovės pozicija, neva jis specialiai gadino atsakovei priklausantį turtą, kadangi ieškovas ketino įsigyti šį turtą ir jame likti toliau gyventi. Gyvenimo turto komplekse metu ieškovas savo iniciatyva ir lėšomis ėmėsi remonto darbų – buvo atlikti pirmo aukšto apšiltinimo darbai, kuriems ieškovas išleido 2 000 Eur asmeninių lėšų. Tokiais savo veiksmais jis ne tik nepablogino, tačiau dar ir pagerino atsakovei priklausančio turto būklę, padidino jo vertę.
22. Patirtą 11 696,78 Eur žalą atsakovė kildina iš žalos atstatymo kaštų skaičiavimo ataskaitos Nr. 240705, iš kurios matyti, kad apskaičiavimai dėl padarytos žalos atstatymo kaštų atlikti nesivadovaujant natūralaus nusidėvėjimo procento apskaičiavimu, remiantis analogija, pavyzdžiui, draudimo sutartiniuose teisiniuose santykiuose. Tokie skaičiavimai neatitinka realybės ir nesikoreliuoja su elementaria logika. Ieškovas, kaip panaudos gavėjas, gavo naudotą daiktą, prieš jam apsigyvenant joks turto remontas nebuvo atliktas. Tuo tarpu ataskaitoje vadovaujamasi rinkos kainomis, už kurias būtų galima įsigyti visiškai naujus daiktus. Paveikslo rėmo sutvarkymo darbai, pasak eksperto, kainuoja kone dvigubai daugiau nei ypatingo pasiruošimo reikalaujantys darbai (sienų dažymas, glaistymas, kt.), kas niekaip nesuderinama su elementaria logika.
23. Priešieškinyje atsakovė nurodė, jog ji faktiškai patyrė 11 696,78 Eur dydžio žalą, tačiau jokių įrodymų, patvirtinančių, kad tokia suma iš tiesų buvo išleista statybos darbams atlikti ar baldams įsigyti / remontuoti, byloje nepateikta. Ieškovas iš atsakovei priklausančio turto išsikraustė 2024 m. kovo 24 d. Tuo tarpu žalos apskaičiavimo ataskaita–vertinimas atliktas 2024 m. liepos mėn., t. y. praėjus beveik 4 mėnesiams nuo išsikraustymo momento. Byloje esant duomenims, kad turto kompleksas iki ieškovo apsigyvenimo jame buvo intensyviai nuomojamas, nėra jokių duomenų, ar žalos atsiradimas negalėjo būti sąlygotas trečiųjų asmenų veiksmų.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
24. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2025 m. gegužės 13 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė ir atgręžė panaikinto Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. birželio 27 d. sprendimo už akių įvykdymą.
25. Pirmosios instancijos teismas vertinimu, ieškovas neįrodė, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės netinkamo savo pareigų pagal preliminariąją sutartį vykdymo. Ieškovas taip pat nepateikė jokių įrodymų, kad iki vienašalio Preliminariosios sutarties nutraukimo būtų raginęs greičiau spręsti namo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo registre klausimą, taip pat nepateikė jokių kitų įrodymų, iš kurių būtų galima spręsti, kad atsakovė vilkino rekonstrukcijos projekto užbaigimą ir įregistravimą registre ir tokiais veiksmais sukliudė šalims sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Dėl to ieškovo argumentai, kad pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nesudaryta dėl rekonstrukcijos darbų registracijos viešame registre vilkinimo, atmetami kaip neįrodyti.
26. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovas neįvykdė savo įrodinėjimo naštos – įrodyti turto trūkumus, kuriuos nurodė ieškinyje. Teismas neturėjo pagrindo spręsti, kad trūkumai „antro aukšto grindų danga „banguota“, grindinys kreivas, dėl ko, tikėtina, jį reikia ardyti ir keisti / perdengti“ pagal savo pobūdį gali būti kvalifikuoti kaip paslėpti. Ieškovas tinkamai nepagrindė, kad „banguotos“ grindų dangos objektyviai negalėjo pastebėti Turto apžiūros metu; antra, ieškovas tik nurodo, kad grindinį, tikėtina, reikia ardyti ir keisti / perdengti, t. y. tik kelia abejones dėl daikto kokybės, tačiau, kaip minėta, pagal įrodinėjimo civiliniame procese taisykles teismo procesinis sprendimas negali būti grindžiamas spėjimu ar prielaidomis.
27. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovas nepateikė jokių objektyvių įrodymų, patvirtinančių, kad tiek namo vandens sistema, tiek elektros instaliacija turėjo esminių trūkumų, dėl kurių namo nebuvo galima naudoti pagal paskirtį, o paslėptų trūkumų buvimą grindė tik savo subjektyviu vertinimu. Šiame kontekste teismas atkreipia dėmesį, kad ieškovas turte išgyveno devynis mėnesius, konkrečiai, vasaros, rudens ir žiemos laikotarpiu, ir, kaip teisingai pastebi atsakovė, tiek vanduo virtuvėje galėjo užšalti, tiek „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai dėl paties ieškovo veiksmų ir (ar) neveikimo, t. y. šios aplinkybės, net ir laikant jas įvykusiomis, galėjo būti nulemtos ne vien esminių (ir paslėptų) namo vandens sistemos ir elektros instaliacijos trūkumų. Taip pat teismas, vertindamas ieškovo nurodytą trūkumą dėl servituto, nustatė, kad joks servitutas ginčo žemės sklypui nebuvo nustatytas, todėl su ieškovo argumentu nesutiko.
Šalies argumentai
28. Ieškovas teigė, kad buvo netinkamai pažymėta sklypo riba, kuri baigiasi per vidurį įrengtos terasos, tačiau pirmosios instancijos teismo vertinimu, iš pateikto el. susirašinėjimo nematyti, kad tuo metu ieškovui tai būtų kėlę esminį susirūpinimą, ieškovą domino tik aplinkybė, kada terasa bus iš naujo surinkta. Atsižvelgdamas į tai, teismas neturi pagrindo daryti išvados, kad paaiškėjusi aplinkybė dėl netinkamo sklypo ribos pažymėjimo ieškovui būtų turėjusi esminės reikšmės, trukdžiusios turtą naudoti pagal paskirtį.
Žemesnės instancijos teismas
29. Pirmosios instancijos teismas nesutiko su ieškovo argumentu, kad namo stogo būklė buvo itin bloga. Ieškovas ginčo name išgyveno devynis mėnesius, tiek šiltąjį, tiek šaltąjį metų sezoną. Ieškovas nepateikė teismui įrodymų, pagrindžiančių, kad namo stogo būklė, kaip jis teigė, buvo itin bloga, kad stogas „iš esmės kiauras“. Nurodyti ieškovo faktai galėtų patvirtinti nebent netinkamą stogo aplink kaminą įrengimą (netinkamą paties kamino apskardinimą ir (ar) jo nebuvimą), tačiau ne viso namo stogo itin blogą būklę ar juo labiau absoliutų kiaurumą.
30. Pirmosios instancijos teismui nebuvo pagrindo teigti, kad ieškovas turėjo pagrįstą lūkestį tikėtis aukštesnės klasės namo energinio naudingumo, nei jis faktiškai buvo, kadangi iš 2025 m. vasario 6 d. pirkimo–pardavimo sutarties matyti, kad namui suteiktas B klasės energinio naudingumo sertifikatas. Iš bylos medžiagos matyti, kad namas pastatytas 2015 metais; byloje nėra duomenų, kad 2015 metais pastatyti namai privalėjo atitikti A klasės energinį naudingumą, namo energinio naudingumo klausimas preliminariojoje sutartyje neaptartas.
31. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad nors ieškovas atsakovei siūlė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį joje nustatant kitą Turto pardavimo kainą, šalims nesusitarus dėl Preliminariosios sutarties sąlygų pakeitimo, atsakovė tokios pareigos neturėjo. Ieškovas, pateikęs atsakovei pranešimą apie sutarties nutraukimą / pretenziją dėl avanso grąžinimo ir netesybų atlyginimo, siūlė atsakovei sumažinti turto kainą nuo 148 000 Eur iki 80 000 Eur. Teismas pažymėjo, kad net jei tam tikri ieškovo nurodomi trūkumai galėtų būti pripažinti kaip pagrįsti, ieškovas neįrodė, jog tokie trūkumai objektyviai pagrindžia turto kainos sumažinimą minėta apimtimi.
32. Vertindamas priešieškinio reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad vien pateikti duomenys apie tam tikrus daiktų trūkumus ir (ar) išlaidų, reikalingų jiems ištaisyti, dydį savaime nepagrindžia atsakovės reikalavimų pagrįstumo, nes yra susiję su tik su viena iš atsakovės įrodinėtinų ieškovo civilinės atsakomybės sąlygų, t. y. žala. Teismas, įvertinęs šalių, jų atstovų paaiškinimus, liudytojo parodymus, kitus byloje esančius įrodymus, sprendžia, jog ieškovas palaikydavo nuolatinį kontaktą su atsakove (jos atstovais), informuodavo atsakovę (jos atstovus) apie gyvenant name kylančius klausimus, turte turėjo galimybę lankytis ir lankėsi atsakovės atstovai, viso ieškovo gyvenimo turte metu (devynis mėnesius) atsakovė nekėlė klausimų dėl ieškovo atliekamų veiksmų, kuriuos jis suprato kaip namo būklės pagerinimą, pobūdžio, todėl teismas neturi pagrindo daryti išvados, kad ieškovas, kaip teigia atsakovė, neteisėtai, nesuderinęs veiksmų su atsakove pradėjo ardyti namo konstrukcijas, vidinę apdailą ir taip bloginti turto būklę.
33. Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad atsakovė nepateikė įrodymų, jog turtas iki ieškovo atsikraustymo buvo iš esmės remontuotas ir (ar) atnaujintas, įgyti nauji baldai. Priešingai, atsakovė procesiniuose dokumentuose pripažino, kad turtas turėjo trūkumų, dėl ko ieškovui buvo sumažinta jo įgijimo kaina. Liudytoju apklaustas M. L., kiek prisiminė, taip pat patvirtino buvus atskirus turto trūkumus iki ieškovo įsikraustymo, be kita ko, biliardo stalo, baseino, katilinės, tvoros, lauko durų, lango nubraižymo, baldų (buvo ne nauji) ir kito inventoriaus. Šie liudytojo parodymai patvirtina ne tik tam tikrus antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nurodytus trūkumus egzistavus dar iki ieškovo įsikraustymo į turtą, bet ir turto nusidėvėjimo aplinkybę. Atsakovė neįrodė nei ieškovo neteisėtų veiksmų, nei priežastinio ieškovo neteisėtų veiksmų ir žalos ryšio, kaip būtinųjų ieškovo civilinės atsakomybės sąlygų.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
34. Ieškovas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. gegužės 13 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys buvo atmestas ir toje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
34.1. Pirmosios instancijos teismo argumentas, jog paties ieškovo atliktas preliminariosios sutarties nutraukimo teisinis kvalifikavimas – dėl esminio sutarties pažeidimo dėl atsakovės kaltės – savaime teismo neįpareigoja, yra nepagrįstas. Bylos duomenimis buvo nustatyta, jog atsakovė nei bylos nagrinėjimo metu, nei prieš bylą nagrinėjant teisme neginčijo vienašališko sutarties nutraukimo. Priešingai, atsakovės atstovas, susirašinėdamas su ieškovu, patvirtino, jog avansas bus grąžintas ieškovui.
34.2. Teismas pateikė subjektyvų atsakovės pripažintų turto trūkumų vertinimą. Atsakovei neginčijus šių trūkumų buvimo, ieškovas neturėjo pagrindo rinkti ar kaupti papildomus įrodymus, kreiptis į savo srities specialistus, kad šie išvadomis konstatuotų tokių defektų egzistavimą. Teismo vertinimas, jog terasos ir (ar) žemės sklypo ploto sumažėjimas, nėra esminis daikto trūkumas, tėra deklaratyvus teiginys, paremtas subjektyviu vertinimu. Kadangi turto trūkumai nebuvo ginčijami, teismas, spręsdamas, kad turto trūkumai yra neįrodyti, peržengė ginčo ribas.
34.3. Sutartis nutraukta vienašališkai dėl atsakovės kaltės, kas yra nenuginčytas, galiojantis vienašalis sandoris, kurį teismas sukritikuoja, iš esmės pripažįsta jį negaliojančiu, nors toks reikalavimas atsakovės nebuvo suformuluotas, o skundžiamo sprendimo rezoliucinėje dalyje taip pat nėra užsimenama apie sandorio nuginčijimą – taigi, nors motyvuojamojoje dalyje teismas iš esmės nurodo, kad vienašalis sandoris yra nepagrįstas, rezoliucinėje skundžiamo sprendimo dalyje vykdytino sprendimo punkto dėl jo pripažinimo negaliojančiu nėra.
34.4. Civilinės atsakomybės taikymui netesybų forma būtina įrodyti dvi esmines sąlygas: kad buvo atsisakyta ar vengta sudaryti pagrindinę sutartį ir, kad toks atsisakymas ar vengimas yra nepagrįstas, tuo pačiu įrodinėjant sutarties šalies kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Tam, kad egzistuotų teisinis pagrindas ieškovo sumokėtą avansą atsakovei, ši turėjo įrodinėti ieškovo kaltės egzistavimą, ryšium su civilinės atsakomybės taikymu netesybų forma, tačiau atsakovė to nedarė. Be to, net jeigu atsakovė ir būtų įrodinėjusi ieškovo civilinės atsakomybės sąlygas avanso, kaip netesybų, palikimui atsakovės nuosavybėje, teismas turėjo motyvuoti ir pagrįsti kiekvienos iš sąlygų egzistavimą nagrinėjamu atveju. Tokių motyvų skundžiamame sprendime nėra.
Atsiliepimas
35. Atsakovė pateikė atsiliepimą, kuriuo prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
35.1. Bylos nagrinėjimo metu vienerių metų terminas nuo sutarties sudarymo buvo suėjęs, ieškovui atsisakius pratęsti jos galiojimą, todėl spręsti sutarties nutraukimo fakto pagrįstumo šalims, nerodant intereso ir nesant teisinės galimybės priversti šalis vykdyti sutartį, nebuvo teisinio pagrindo. Atitinkamai, atsakovė neturėjo teisinio pagrindo ginčyti sutarties nutraukimo fakto, kadangi tai reikštų reikalavimą vykdyti sutartį natūrą, kas šių aplinkybių kontekste nebūtų galimas rezultatas.
35.2. Kadangi ieškovas prašė teismo taikyti atsakovei sankcijas nustatytas sutartyje grįsdamas reikalavimą tuo, kad neva atsakovė tinkamai nevykdė sutarties ir paaiškėjo neva turtinio komplekso trūkumai neaptarti sutartyje, būtent jam ir teko pareiga įrodyti atsakovės kaltę. Priešingas aiškinimas, reikštų kaltumo prezumpcijos taikymą atsakovei, kas būtų nesuderinama su galiojančiu teisiniu reguliavimu bei sąžiningumo prezumpciją ir lemtų teisinių santykių kvalifikavimą išimtinai pagal subjektyvų vienos iš šalių aplinkybių traktavimą.
35.3. Ieškovo argumentas, jog jis pateikė visus įrodymus, kurie jo manymu įrodo atsakovės kaltę nėra teisiškai reikšmingas, kadangi būtent teismas turi diskreciją spręsti dėl įrodymų pakankamumo ir jų vertinimo faktinių aplinkybių visumos kontekste. Pirmosios instancijos teismas sprendime įvertino tiek abiejų ginčo šalių pateiktus įrodymus, tiek ir liudytojų apklausos metu duotus paaiškinimus.
Šalies argumentai
35.4. Ieškovo argumentas, neva atsakovė neginčijo ieškovo nurodytų trūkumų yra teisiškai nepagrįsta, kadangi byloje nėra duomenų, kad pranešimas apie sutarties nutraukimą būtų buvęs įteiktas atsakovei. Ieškovas, žinodamas realią gyvenamąją vietą, atsakovės ir jos įgaliotinių kontaktus vengė bendradarbiavimo, iškėlęs bylą teisme ir matydamas, kad procesiniai dokumentai atsakovei neįteikti nepateikė teismui kitų jam žinomų kontaktų, nors juos turėjo.
35.5. Ieškovas nekorektiškai traktuoja sutarties sąlygas, kuriomis aiškiai ir nedviprasmiškai sutarta, kad tuo atveju, jeigu sutartis nėra vykdoma dėl nuo ieškovo priklausančių aplinkybių avansas nėra grąžinamas ir įskaitomas netesybų forma minimaliems atsakovės nuostoliams padengti. Būtent ieškovui pareiškus reikalavimą grąžinti avansą, jam ir kilo pareiga įrodyti, kad sutartis nebuvo įvykdyta dėl atsakovės kaltės ir ne nuo jo priklausančių aplinkybių, pažymėtina, kad ieškiniu ieškovas būtent šias aplinkybes ir įrodinėjo.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
36. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
37. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, išnagrinėjusi apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.
38. Bylos duomenimis nustatyta ir ginčo dėl to nėra, kad ieškovas ir atsakovė 2023 m. balandžio 26 d. sudarė Preliminariąją sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, pagal kurią atsakovė (pardavėja) įsipareigojo parduoti ieškovui (pirkėjui) nekilnojamąjį turtą: gyvenamąjį namą, žemės sklypą bei kitą statinį (pirtį), esančius adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Turtas), už 148 000 Eur kainą, o ieškovas iš atsakovės nupirkti nurodytą turtą. Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje ginčo šalys susitarė, kad Turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarys ir ją pasirašys ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo VĮ Registrų centro registruose arba šalims abipusiu sutarimu nustačius abiem šalims priimtiną Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą. Preliminariosios sutarties 3.1.1 papunktyje šalys susitarė, kad 15 000 Eur avansinio mokėjimo ieškovas sumokės į atsakovės vardu atidarytą sąskaita per 3 dienas nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo. Pagal Preliminariosios sutarties 3.1.3 papunktyje šalys susitarė, kad 133 000 Eur (likusi kainos dalis), ieškovas įsipareigoja sumokėti atsakovei Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir pasirašymo dieną. Preliminariosios sutarties 3.1.4 papunktyje šalys sulygo, kad ieškovui sumokėjus avansą, atsakovė leidžia ieškovui apsigyventi turte ir juo naudotis.
39. Preliminariosios sutarties 7 punkte ginčo šalys numatė atsakomybę už Preliminariosios sutarties pažeidimą. Dėl Pardavėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ ar dėl Pardavėjo netinkamo Preliminarios sutarties sąlygų įvykdymo šalims nepasirašius Turto pirkimo–pardavimo sutarties Preliminarios sutarties nurodytomis sąlygomis, Pardavėjas įsipareigojo grąžinti Pirkėjui jo avansu Pardavėjui sumokėtą sumą – 15 000 Eur ir sumokėti Pirkėjui Pirkėjo avansu sumokėtos sumos dydžio 15 000 Eur baudą (Preliminariosios sutarties 7.1 papunktis). Šalims nepasirašius Turto pirkimo–pardavimo sutarties Preliminariojoje sutartyje nurodytomis sąlygomis iki punkte 2.1 nurodyto termino dėl Pirkėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar dėl Pirkėjo netinkamo šios Sutarties sąlygų įvykdymo, Pardavėjui lieka 15 000 Eur avansinio mokėjimo kaip bauda už Sutarties nevykdymą ar netinkamą įvykdymą. Šio punkto sąlygos netaikomos jei Pirkėjas negauna būsto paskolos iš banko. Šio punkto sąlygos taip pat taikomos ir tuo atveju, jei Pirkėjas laiku ir pilnai neatsiskaito su Pardavėju šioje sutartyje numatytais terminais (Preliminariosios sutarties 7.1 papunktis).
Žemesnės instancijos teismas
40. Taip pat nustatyta ir ginčo dėl to nėra, kad ieškovas 2023 m. balandžio 26 d. mokėjimo nurodymu pervedė atsakovei 15 000 Eur dydžio avansą. Ieškovas apsigyveno ginčo Turte 2023 m. birželio 13 d. Ieškovas 2024 m. kovo 13 d. kreipėsi į atsakovę su pranešimu apie sutarties nutraukimą / pretenzija dėl avanso grąžinimo ir netesybų atlyginimo, kuriame pareiškė, kad vienašališkai nutraukia Preliminarią sutartį dėl esminio pažeidimo – atliktų rekonstrukcijos darbų registracijos viešame registre vilkinimo bei nuslėptų Turto trūkumų ir negalėjimo juo tinkamai naudotis pagal paskirtį, taigi – ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, taip pat reikalavo atsakovės ne vėliau kaip iki 2024 m. kovo 24 d. pervesti į ieškovo atsiskaitomąją sąskaitą 15 000,00 Eur sumokėto avanso ir 15 000,00 Eur dydžio baudą, iš viso 30 000,00 Eur. Ieškovas išsikraustė iš Turto 2024 m. kovo 10 d.
41. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (nurodyto straipsnio 3 dalis). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (5 dalis).
42. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad preliminarioji sutartis – tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Preliminariosios sutarties būtinieji elementai – suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. liepos 18 d. nutarties civilinėje byloje e3K-3-141-781/2024 23 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).
43. Preliminariosios sutarties sudarymas kasacinio teismo praktikoje apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-27-381/2023 57 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Ikisutartiniuose santykiuose šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 46 punktas).
44. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra, vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020 20 punktą).
45. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 33 punktą, 34 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas). Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
46. Preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23 punktas).
47. Vis dėlto kiekvienu konkrečiu atveju sprendžiant, kiek kuri sutarties šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, turi būti vertinama ne tik tai, kokias tarpusavio teises ir pareigas pagal pasiektą susitarimą ir taikytiną įstatymų reguliavimą sutartis sukuria jos šalims, bet ir jų elgesys vykdant sutartį, sutarties vykdymo principų, įtvirtintų CK 6.200 straipsnyje (bendradarbiavimo, kooperavimosi, ekonomiškumo ir kt.), laikymasis bei kitos reikšmingos aplinkybės (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2011; 2018 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-293-611/2018 33 punktą).
48. Nagrinėjamu atveju, kaip minėta, ieškovas 2024 m. kovo 13 d. kreipėsi į atsakovę su pranešimu dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo. Aktuali aplinkybė, kad ieškovui išreiškus norą nutraukti Preliminarią sutartį, abi šalys nebuvo suinteresuotos Preliminariosios sutarties išsaugojimu. Pastebėtina, kad preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra. Taigi ieškovui nutraukus Preliminarią sutartį, atsakovė neprivalėjo ginčyti sutarties nutraukimo ir tokiu būdu bandyti įpareigoti ieškovą ją sudaryti. Aplinkybė, kad atsakovė neginčijo Preliminariosios sutarties nutraukimo nereiškia, kad sprendžiant dėl atsakomybės už Preliminariosios sutarties nevykdymą, neturėtų būti aiškinamos aplinkybės, kuri sutarties šalis buvo atsakinga už sutarties nevykdymą. Atkreiptinas dėmesys, kad nagrinėjamu atveju būtent ieškovas nutraukė Preliminarią sutartį, taigi jam kyla pareiga įrodyti, ar jis pagrįstai pasitraukė iš Preliminariosios sutarties tolesnio vykdymo.
49. Nagrinėjamu atveju ieškovas iš esmės teigė, kad Preliminarioji sutartis nutraukta dėl dviejų priežasčių: 1) atliktų rekonstrukcijos darbų registracijos viešame registre vilkinimo bei 2) paslėptų Turto trūkumų ir negalėjimo Turtu tinkamai naudotis pagal paskirtį.
50. Minėta, kad Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje ginčo šalys susitarė, kad Turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarys ir ją pasirašys ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo VĮ Registrų centro registruose arba šalims abipusiu sutarimu nustačius abiem šalims priimtiną Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą. Taigi ginčo šalys susitarė dėl dviejų terminų, kada turi būti sudaryta Turto pirkimo–pardavimo sutartis: a) ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo VĮ Registrų centro registruose arba b) šalims abipusiu sutarimu nustačius abiem šalims priimtiną Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą. Pažymėtina, kad nei vienas iš nurodytų terminų nebuvo apibrėžtas tikslia data. Ginčo šalys nebuvo sutariusios dėl konkretaus termino, iki kurio rekonstrukcijos projektas turėtų būti užbaigtas ir įregistruotas VĮ Registrų centre. Ginčo šalys taip pat neragino vienas kitą greičiau pasirašyti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį. Pastebėtina, kad ieškovas gyveno ginčo turte. Taigi terminas sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį šalims nebuvo esminis.
51. Remiantis tarp ieškovo ir atsakovės atstovo vykusiu susirašinėjimu galima daryti išvadą, kad ieškovas domėjosi, kada bus pabaigti rengti rekonstrukcijos projekto dokumentai, kad būtų galima pasirašyti Turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau ieškovas iš esmės neragino atsakovės greičiau pabaigti rengti rekonstrukcijos projektą, nekėlė klausimo dėl jų rengimo termino pabaigos ar nekėlė klausimo, kad atsakovė vilkina rekonstrukcijos projekto užbaigimą ir įregistravimą registre, tokiu būdu vengiant pasirašyti Turto pirkimo–pardavimo sutartį. Atkreiptinas dėmesys, kad ieškovas iš esmės neįrodinėjo (tokiu įrodymų į civilinę bylą nepateikta), kad atsakovė vengė užbaigti rekonstrukcijos projektą. Ieškovas pats dalyvavo rengiant rekonstrukcijos projektą, teikė dėl jo pastabas ir prašymus. Atsižvelgiant į nurodytus argumentus galima daryti išvadą, kad ieškovas neįrodė, jog Turto pirkimo–pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovės veiksmų, vilkinant rekonstrukcijos darbų registraciją, į ką pagrįstai atsižvelgė pirmosios instancijos teismas.
52. Ieškovas taip pat teigė, kad Preliminarią sutartį vienašališkai nutraukė dėl paslėptų Turto trūkumų ir negalėjimo Turtu tinkamai naudotis pagal paskirtį. Ieškovas teigė, kad 1) namas itin prastai apšildytas (nesudėta / netinkamai sudėta apšiltinimo vata, priešvėjinė plėvelė, antikondensacinė plėvelė, netinkamai sudėtos palangės), dėl ko net tris kartus išaugo / padidėjo šildymo išlaidos (įsigyjant ženkliai didesnį kiekį dujų balionų, nei buvo teigiama Turto apžiūros metu), 2) itin bloga stogo būklė – stogas iš esmės yra kiauras, per kaminą, esant krituliams, teka vanduo, 3) antro aukšto grindų danga „banguota“, grindys kreivos, dėl ko jį reikia ardyti ir keisti / perdengti, 4) netinkamai pažymėta sklypo riba, kuri baigiasi per vidurį įrengtos terasos, 4) dalį žemės sklypo užima servitutas, dėl ko sumažėja bendras naudotino sklypo plotas, 5) esant žemesnei oro temperatūrai (didesniems šalčiams), virtuvėje užšąla vanduo, dėl ko būtina sutvarkyti vandens sistemą, 6) netinkamai suvedžiota elektros instaliacija, dėl ko nuolat sistemingai „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai.
53. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad ieškovas apsigyveno ginčo name 2023 m. birželio 13 d. Apie namo trūkumus ieškovas el. paštu atsakovės atstovui pranešė 2024 m. vasario 5 d., siūlydamas mažesnę nei Preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje ginčo šalių sulygtą kainą (2024 m. vasario 5 d. atsakovas siūlė namą nupirkti už 80 000 Eur) bei nurodydamas, kad jeigu kaina netinka – prašo grąžinti avansą. Nurodytas laiškas patvirtina, kad ieškovas pakeitė savo poziciją ir neketino įsigyti iš atsakovės Turto už Preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą, t. y. už 148 000 Eur. Nurodytas laiškas taip pat patvirtina, kad iš esmės apie galimus namo trūkumus ieškovas atsakovei pranešė tik po 8 mėn. gyvenimo name.
54. Remiantis bylos duomenimis nustatyta, kad ginčo žemės sklypo riba, kaip nurodė ieškovas, buvo netinkamai pažymėta, kadangi ji baigėsi per vidurį įrengtos terasos. Dėl nurodytos priežasties 2023 m. spalio mėn. namo terasa buvo išardyta. Po terasos išardymo, ieškovas el. paštu klausė ieškovės atstovo dėl terasos atstatymo darbų, tačiau ieškovas nekėlė klausimo dėl netinkamai pažymėtos žemės sklypo ribos, neteisingo žemės sklypo ploto, kad atsakovė parduodant Turtą, ieškovą suklaidino. Aplinkybė, kad ieškovas žinojo apie įrengtos terasos ardymo darbus, nekėlė klausimo dėl tokių darbų atlikimo, leidžia daryti labiau tikėtina išvadą, kad ieškovui buvo atskleista aplinkybė apie žemės sklypo ribas.
55. Remiantis bylos duomenimis nustatyta, kad ginčo Turtas 2025 m. vasario 6 d. buvo parduotas kitam pirkėjui. 2025 m. vasario 6 d. Turto pirkimo–pardavimo sutartis pagrindžia, kad turtas nebuvo apsunkintas servitutu. Taigi nepagrįsti ieškovo argumentai, kad sumažėja bendras naudotino sklypo plotas, kadangi dalį žemės sklypo užima servitutas.
56. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, tokie ieškovo įvardijami namo trūkumai, kaip „banguota“ grindų danga, kreivos grindys, pagal savo pobūdį negali būti vertinami kaip paslėpti, kurių ieškovas negalėjo pastebėti apžiūrint nekilnojamojo turto objektą prieš pasirašant Preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį. Tokius namo trūkumus, kaip galimai prastai apšildytą namą, dėl ko užšąla vanduo bei reikalinga skirti daugiau lėšų namo šildymui, ar stogo būklė, pro kurį galimai teka vanduo, galimai netinkamai suvedžiota elektros instaliacija, dėl ko nuolat sistemingai „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai, nors negalima vertinti kaip akivaizdžius, kuriuos būtų galima pastebėti iš karto, tačiau pažymėtina, kad ieškovas dėl jų pretenzijas kelia ne iškarto įgijus namą ir juos pastebėjęs (išskyrus dėl vandens užšalimo virtuvėje), o tik po 8 mėn. nuo apsigyvenimo ginčo name. Atkreiptinas dėmesys, kad ieškovas, išskyrus savo subjektyvius ir deklaratyvius teiginius apie namo trūkumus, iš esmės nepateikė jokių objektyvių įrodymų, kad namas iš tikrųjų turėjo esminių trūkumų, dėl kurių namo nebuvo galima naudoti pagal paskirtį.
57. Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovas pranešęs atsakovei apie aukščiau išvardintus Turto trūkumus iš esmės siekė kainos sumažinimo, kas leidžia daryti išvadą, kad pats Turtas ieškovui iš esmės tiko, tačiau ieškovas norėjo jį įsigyti už žymiai mažesnę kainą negu šalys iš pradžių sulygo. Pastebėtina, kad ginčo namas ir žemės sklypas 2025 m. vasario 6 d. buvo parduotas už 148 100 Eur kainą, t. y. panašią į tą, kurią sulygo ginčo šalys. Pastebėtina, kad aplinkybė, kad Turtas vėliau buvo parduotas už panašią kainą kitam pirkėjui patvirtina, kad atsakovės tikslas buvo Turtą parduoti, atsakovė tikėtinai neturėjo noro pasitraukti iš Preliminariosios sutarties vykdymo.
58. Nagrinėjamu atveju galima daryti išvadą, kad Turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo iš esmės pasirašyta dėl ieškovo veiksmų, ieškovui iš pradžių nepagrįstai siekiant sumažinti Turto kainą, o vėliau pranešus apie Preliminarios sutarties nutraukimą. Nustačius ieškovo netinkamą Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymą, atsakovei pagrįstai liko ieškovo sumokėtas 15 000 Eur dydžio avansinis mokėjimas kaip bauda už Preliminariosios sutarties nevykdymą (nepagrįstą pasitraukimą iš Preliminariosios sutarties vykdymo).
59. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas teismų praktiką dėl CPK normų, reglamentuojančių įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą, aiškinimo bei taikymo, ne kartą yra pažymėjęs, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja, t. y. faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų, kuriuos visapusiškai įvertino teismas, pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad faktas buvo. Įrodinėjimo proceso baigiamasis etapas yra įrodymų įvertinimas. Įvertindamas įrodymus, teismas turi įsitikinti, ar pakanka įrodymų reikšmingoms bylos aplinkybėms nustatyti, ar tinkamai šalims buvo paskirstyta įrodinėjimo pareiga, ar įrodymai turi ryšį su įrodinėjimo dalyku, ar jie leistini, patikimi, ar nebuvo pateikta suklastotų įrodymų, ar nepaneigtos pagal įstatymus nustatytos prezumpcijos, ar yra prejudicinių faktų; taip pat reikia įvertinti kiekvieną įrodymą ir įrodymų visetą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 15 d. nutartis, civilinėje byloje Nr. 3K-3-98/2008; 2010 m. liepos 2 d. nutartis, civilinėje byloje Nr. 3K-3-316/2010). Teismai, vertindami įrodymus, turi vadovautis ne tik įrodinėjimo taisyklėmis, bet ir logikos dėsniais, pagal vidinį savo įsitikinimą padaryti nešališkas išvadas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. spalio 31 d., priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012).
60. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, sprendžia, kad šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog pirmosios instancijos teismas pažeidė procesines įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Apeliantas, nesutikdamas su teismo išvadomis, kitaip vertina tuos pačius įrodymus, pateikia savo nuomonę dėl jų turinio, tačiau nepagrindžia teiginių, jog teismas, atlikdamas įrodymų vertinimą, teisės normas būtų pažeidęs ar netinkamai jas taikęs. Apeliantas iš esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų pagrindu būtų nustatytos kitos faktinės aplinkybės, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas. Pažymėtina, jog įrodymų vertinimas iš esmės yra teismo (teisėjo) nepriklausomumo išraiška. Nesant duomenų, jog pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimą reguliuojančias CPK nuostatas (to neįrodžius), kitokia apeliantės nuomonė dėl tam tikrų įrodymų turinio savaime nesudaro pagrindo teisėjų kolegijai abejoti teismo išvadomis, pagrįstomis ne tik byloje esančiais įrodymais, bet ir visa bylos medžiaga.
61. Kiti neaptarti apeliacinio skundo argumentai yra teisiškai nereikšmingi ir nesudarantys pagrindo naikinti teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
62. Vadovaudamasi prieš tai nurodytomis aplinkybėmis, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pagal bylos duomenis konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje tinkamai ir teisingai įvertino byloje pateiktus įrodymus, nepažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso taisyklių, tinkamai jas taikė, išaiškino ir teisingai nustatė bylos aplinkybes, atskleidė bylos esmę, teisingai aiškino ir taikė materialinės teisės bei procesines normas ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą dėl ginčo esmės (CPK 263 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis). Dėl to apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija apeliacinį skundą atmeta, skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą palieka nepakeistą.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
63. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu.
64. Atmetus apeliacinį skundą, atsakovei priteistinos bylinėjimosi išlaidos, patirtos rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą (CPK 93 straipsnis).
65. Atsakovė pateikė įrodymus, kad apeliacinės instancijos teisme patyrė 1 100 Eur bylinėjimosi išlaidų rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą.
66. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, įvertinusi ginčo pobūdį, rengto atsiliepimo į apeliacinį skundą turinį, apimtį, nurodytus argumentus, galimas darbo ir laiko sąnaudas, bei vadovaudamasi Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio pateiktomis rekomendacijomis, sprendžia, jog prašomos bylinėjimosi išlaidos yra pagrįstos ir realiai patirtos, todėl priteisiamos atsakovei iš ieškovo.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. gegužės 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti atsakovei L. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovo J. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 100 Eur (vieną tūkstantį vieną šimtą eurų) bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą apeliacinės instancijos teisme.