Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas, e2-1625-1167/2025

Teismas: Vilniaus miesto apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2025-05-13
Bylos Nr.: e2-1625-1167/2025
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-05847-2024-1
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Renata Adomaitytė
Ieškovas: J. J.
Atsakovas: L. P.
Advokatai: Syverynas Bacevičius, Giedrė Semionovė

Kategorijos

Civilinė byla Nr. e2-1625-1167/2025Teisminio proceso Nr. 2-68-3-05847-2024-1Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.2.1; 2.6.8.4; 2.6.10.2.1; 2.6.10.2.2; 2.6.10.2.4; 3.5.23 (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2025 m. gegužės 13 d.Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Renata Adomaitytė,sekretoriaujant Viktorijai Beduchai,dalyvaujant ieškovui J. J., jo atstovei advokatei Giedrei Semionovei,atsakovės L. P. atstovui advokatui Syverynui Bacevičiui (Syveryn Bacevič),

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo J. J. ieškinį atsakovei L. P. dėl skolos ir netesybų priteisimo ir pagal atsakovės L. P. priešieškinį ieškovui J. J. dėl žalos atlyginimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Šalies argumentai

1. Ieškovas J. J. kreipėsi į teismą su ieškiniu (CBP-5844), kuriuo prašo priteisti iš atsakovės L. P. 30 363 Eur (15 000 Eur avanso, 15 000 Eur netesybų, 363 Eur ikiteisminių išlaidų) sumą, 5 procentų metinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo įsakymo visiško įvykdymo ir ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovas ieškinyje nurodė šiuos argumentus:

2.1. Ieškovas ir atsakovė 2023 m. balandžio 26 d. sudarė preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Preliminarioji sutartis, Sutartis), kuria atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovui Sutartyje aprašytą nekilnojamąjį turtą: gyvenamąjį namą, 13 arų žemės sklypą ir kitą statinį (pirtį), esančius adresu: (duomenys neskelbtini), o ieškovas įsipareigojo nupirkti parduodamą turtą ir sumokėti už jį Sutartyje nurodytą kainą.

2.2. Sutarties 2.1 punkte šalys susitarė, kad notarinė pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo valstybės įmonėje (toliau – VĮ) Registrų centre dienos. Ieškovas tinkamai įgyvendino savo įsipareigojimus ir po Sutarties pasirašymo, 2023 m. balandžio 26 d., sumokėjo atsakovei 15 000 Eur dydžio avansą. Atsižvelgiant į tai, šalys susitarė, kad ieškovas nuo 2023 m. birželio mėn. pradžios apsigyvens turte ir juo naudosis bei jį valdys iki notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Šalių bendravimas, komunikacija dėl turto aprodymo, Sutarties sąlygų derinimo, Sutarties pasirašymo, paties turto būklės, įsikraustymo į turtą sąlygų, mokesčių už turtą vyko betarpiškai su M. L., kuris prisistatė atsakovės gimine, atstovu.

2.3. Ieškovui gyvenant ir naudojantis turtu iki notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo, paaiškėjo nemažai esminių turto trūkumų, kurie iš esmės kliudo tinkamai juo naudotis pagal paskirtį ir apie kuriuos atsakovė ar jos atstovai ieškovo neinformavo. Apie paaiškėjusius paslėptus turto defektus ieškovas nedelsiant informavo atsakovę per jos atstovą M. L. 2024 m. vasario 5 d. elektroniniu laišku ieškovas atsakovei nurodė, jog: namas itin prastai apšildytas (nesudėta / netinkamai sudėta apšiltinimo vata, priešvėjinė plėvelė, netinkamai sudėtos palangės), dėl ko net tris kartus išaugo / padidėjo šildymo išlaidos (įsigyjant ženkliai didesnį kiekį dujų balionų, nei buvo teigiama turto apžiūros metu). Net ir tuo atveju gyvenamajame name palaikoma temperatūra siekia maksimaliai 19 laipsnių šilumos, tuo tarpu viršutiniame namo aukšte tokia temperatūra net nepasiekiama; itin bloga stogo būklė – stogas iš esmės yra kiauras, per kaminą, esant krituliams, teka vanduo; antro aukšto grindų danga „banguota“, grindinys kreivas, dėl ko, tikėtina, jį reikia ardyti ir keisti / perdengti; netinkamai pažymėta sklypo riba, kuri, paaiškėjo, baigiasi per vidurį įrengtos terasos; dalį žemės sklypo užima servitutas, dėl ko sumažėja bendras naudotino sklypo plotas; esant žemesnei oro temperatūrai (didesniems šalčiams), virtuvėje užšąla vanduo, dėl ko būtina sutvarkyti vandens sistemą; netinkamai suvedžiota elektros instaliacija, dėl ko nuolat sistemingai „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai. Ieškovas informavo atsakovę, kad siūlo kelias išeitis: a) dėl nuslėptų defektų sumažinti turto kainą iki 80 000 Eur arba: b) grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą ir nutraukti preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį.

2.4. Apie paaiškėjusius trūkumus ieškovas atsakovę buvo informavęs ir anksčiau, atskirais elektroniniais laiškais. Atsakovė ieškovo nustatytų trūkumų neginčijo ir (ar) nekvestionavo, nurodė, kad trūkumus ištaisys, tačiau jų neištaisė. Atsakovės atstovas nurodė, jog kai tik turtui bus surasti nauji pirkėjai, avansas bus grąžintas ieškovui, tačiau konkretaus termino, kada bus grąžintas ieškovo sumokėtas avansas, nenurodė. Toliau bendravimas tarp šalių apskritai nutrūko, atsakovė ir jos atstovai vengė ieškovo, nekėlė ragelio, neatrašė į elektroninius laiškus, nekomunikavo, avanso negrąžino, dėl ko ieškovas kreipėsi su oficialia teisine pretenzija, kuria nurodė, kad Sutartį nutraukia dėl vienašalio sutarties pažeidimo ir taip pat pareikalavo iki 2024 m. kovo 24 d. (imtinai) grąžinti ieškovui 15 000 Eur avansą ir sumokėto avanso dydžio baudą dėl Sutarties esminio pažeidimo. Ieškovas jokio atsakymo, nesutikimo, sutikimo su pretenzija iš atsakovės ir (ar) jos atstovų negavo, taip pat iki šios dienos nėra gavęs nei savo sumokėto avanso, nei baudos, numatytos Sutartyje. Ieškovas dėl atsakovės nebendradarbiavimo patyrė ikiteisminių išlaidų.

2.5. Atsakovė pažeidė esminę Sutarties sąlygą dėl galimybės nevaržomai ir netrukdomai naudotis (valdyti) turtu ir buvo nesąžininga, sudarydama Sutartį, nuslėpė nuo ieškovo turto paslėptus trūkumus. Ieškovas nebūtų sudaręs Sutarties tokiomis sąlygomis, nebūtų įsipareigojęs ateityje turtą pirkti už Sutartyje nustatytą kainą, jeigu žinotų apie turto – gyvenamojo namo, trūkumus, kurių nebuvo galima nustatyti apžiūrint turtą (pvz., kad žiemos metu gyvenamojo namo vamzdynas užšąla, kad namas yra labai prastai apšiltintas, namo stogas leidžia drėgmę ir pan.). Dar daugiau, atsakovė per beveik vienerių metų laikotarpį neįregistravo gyvenamojo namo rekonstrukcijos viešame registre, neištaisė trūkumų, kuriuos žadėjo ištaisyti; nebendradarbiavo ir apskritai nebendrauja su ieškovu, nepaaiškina, kokiu pagrindu yra neteisėtai sulaikiusi ieškovo sumokėtą avansą, kurį pati žadėjo grąžinti. Dėl šių priežasčių būtent atsakovės neteisėti veiksmai / neveikimas, nesąžiningumas dar iki Sutarties sudarymo lėmė, kad Sutartis buvo vienašališkai nutraukta ieškovo. Atsakovė neginčijo Sutarties vienašalio nutraukimo, neginčijo, kad turtas turi paslėptų trūkumų, taip pat neginčijo, kad privalo grąžinti avansą ir sumokėti sutartines netesybas ieškovui.

3. Atsakovė L. P. pateikė priešieškinį (DOK-192414), kuriuo prašo priteisti iš ieškovo J. J. 11 696,78 Eur dydžio žalos atlyginimą ir bylinėjimosi išlaidas; taikyti panaikinto teismo sprendimo vykdymo atgręžimą išieškotoms sumoms iš atsakovės pagal 2024 m. birželio 27 d. sprendimą už akių, priimtą civilinėje byloje Nr. e2-10539-1167/2024.

Atsiliepimas

4. Atsakovė priešieškinyje nurodė šiuos argumentus:

4.1. Atsakovės interesams atstovavo pagal įgaliojimą veikiantis jos sūnus A. P. (A. P.), t. y. per jį vyko Sutarties sąlygų derinimas. Ieškovas įsikėlęs į turtinį kompleksą žiemos sezonu pradėjo reikalauti sumažinti Sutartyje sulygtą turtinio komplekso pardavimo kainą neva dėl to, kad jam gyvenant paaiškėjo šios aplinkybės: neva žemės sklypas yra mažesnio ploto, nei nurodė pardavėjas, žiemos sezonu užšalo vanduo, išlaidos šildymui yra didesnės, nei tikėjosi ieškovas, taip pat ieškovas nurodė, kad reikia taisyti stogą (dėl tariamo pratekėjimo), keisti grindis. Ieškovas nepaisant jo nurodytų tariamų trūkumų nepageidavo nutraukti Sutarties, tačiau prašė sumažinti įsigijimo kainą. Ieškovo elektroniniu paštu nurodyti trūkumai yra visiškai akivaizdūs ir pastebimi įprastai apžiūrint perkamą daiktą, ir būtent dėl dalies šių trūkumų buvo didele dalimi sumažinta turtinio komplekso kaina lyginant su siūloma ofertoje. Atsakovė neneigia, kad pradėjus pardavinėti turtinį kompleksą jo kaina kelis kartus buvo keičiama. Ieškovui atvykus apžiūrėti turtinio komplekso buvo nustatytos aplinkybės, nurodytos ieškinyje, t. y. būtinumas remontuoti stogą, sklypo ribos ženklinimas ir servitutas, dėl ko faktiškai žemės sklypo naudingas plotas buvo mažesnis, nei nurodytas bendrasis ofertoje, taip pat kitos turtinio komplekso ypatybės atsižvelgiant į seną statybą (turtinio komplekso apšiltinimas), dėl šių aplinkybių Sutartyje buvo ne tik sumažinta turtinio komplekso kaina iki Sutartyje nurodytos 148 000 Eur sumos, tačiau ieškovas ir atsakovė sutarė, kad atsakovė savo lėšomis parengs ir užbaigs turtinio komplekso rekonstrukcijos projektą, po ko ir bus sudaryta pagrindinė Turtinio komplekso pirkimo–pardavimo sutartis.

4.2. Iki Sutarties sudarymo ieškovas nurodė, kad turtinio komplekso įsigijimui ketina imti paskolą banke ir tik tuomet galės visiškai atsiskaityti su atsakove. Kaip nurodė pats ieškovas, bankas atsisakė suteikti ieškovui paskolą, iki nebus parengtas ir užbaigtas turtinio komplekso rekonstrukcijos projektas, todėl ieškovas papildomai prašė suteikti jam neatlygintinai galimybę įsikelti į turtinį kompleksą ir jame gyventi iki bus sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovui įsikėlus gyventi į turtinį kompleksą, buvo pradėtas rengti rekonstrukcijos projektas, šių aplinkybių neneigia ir ieškovas. Rekonstrukcijos projektas nebuvo galutinai užbaigtas, kadangi būtent ieškovas, įsikėlęs į turtinį kompleksą, reguliariai prašė atlikti rekonstrukcijos projekto pakeitimus ir (ar) papildymus. Ieškovui gyvenant turtiniame komplekse, nors ir nebuvo sutarta Sutartyje, atsakovė savo lėšomis ieškovo nurodymu vykdė ir kitus smulkius pagerinimo darbus (terasos demontavimas ir kt.). Taip pat 2023–2024 metų žiemos sezonu ieškovas 2024 metų sausio–vasario mėnesiais informavo apie užšalusį vandenį. Atsakovei naudojant turtinį kompleksą tokių įvykių nebuvo fiksuota, todėl galimai ieškovas netinkamai eksploatavo turtinį kompleksą, t. y., esant žemoms lauko temperatūroms, tinkamai nešildė pastato, taupė. Kita vertus, ieškovas ir atsakovė sulygo dėl daug žemesnės turtinio komplekso kainos, nei buvo nurodyta ofertoje, atsižvelgiant būtent į ieškovo nurodytus trūkumus, papildomai atsakovė įsipareigojo savo lėšomis parengti rekonstrukcijos projektą.

4.3. Apie 2024 m. vasario mėnesį ieškovas pradėjo reikšti ir pretenzijas dėl tariamai mažesnio naudingojo žemės sklypo ploto, nors apie tai jam buvo žinoma iki sudarant Sutartį, tačiau vis tiek nereikalavo nutraukti Sutarties, prašė dar daugiau sumažinti turtinio komplekso įsigijimo kainą, iki 80 000 Eur. Ieškovui iš esmės tiko turtinis kompleksas ir sutartos sąlygos, tačiau, tikėtina, toks ieškovo elgesys buvo nulemtas to, kad ieškovui nebuvo suteikta paskola banke turtinio komplekso įsigijimui, todėl ieškovas, suvokdamas, kad atsisakęs Sutarties praras piniginės lėšas, sumokėtas pagal Sutartį, ėmėsi nesąžiningų veiksmų Sutarties nutraukimui. Atsakovė stengėsi ginčą išspręsti taikiai, buvo sulygta, kad atsakovė nereikalaus jokių išlaidų už naudojimąsi turtiniu kompleksu beveik metus laiko ir grąžins avansą, kai tik suras naują pirkėją, šios sąlygos tiko ir ieškovui, tačiau ieškovas kategoriškai atsisakė įforminti šį susitarimą raštu. Be to, ieškovas niekuomet nebuvo pateikęs pretenzijų, kad yra vilkinamas rekonstrukcijos projekto rengimas, kadangi jo rengimo stadijoje dalyvavo pats asmeniškai, teikė reikalavimus dėl jo korekcijų, naujų sprendinių įtraukimo, galiausiai apie 2024 metų sausio–vasario mėnesį nurodė, kad neketina tęsti Sutarties, todėl projekto rengimo darbai buvo sustabdyti.

4.4. Jeigu atsakovė būtų nuslėpusi faktinę turtinio komplekso būklę, nebūtų buvę pagrindo mažinti kainos 98 000 Eur skaičiuojant nuo ofertoje nurodytos ir Sutartimi sulygtos sumos, bei nebūtų buvusi įsipareigojusi rengti turtinio komplekso rekonstrukcijos projekto. Ieškovo pateikti į bylą įrodymai akivaizdžiai neatitinka tikrosios padėties tarp šalių. Nei atsakovė, nei įgaliotinis nėra statybos srities ekspertai, Sutarties derybų ir pasirašymo metu nebuvo rengiama statybos darbų kainų sąmata, todėl ieškovui iš esmės negalėjo būti pateikti jokie paskaičiavimai dėl galimos rekonstrukcijos sumos.

4.5. Ieškovo pateikti į bylą įrodymai akivaizdžiai patvirtina, kad visą Sutarties galiojimo laikotarpį, kol ieškovas gyveno turtiniame komplekse, atsakovė bendradarbiavo, t. y. atsakovės sąskaita buvo šalinami smulkūs trūkumai, buvo pradėtas rengti rekonstrukcijos projektas, kurio rengimo stadijoje aktyviai dalyvavo ir pats ieškovas, tiesiogiai bendravo su architektu, teikė prašymus dėl naujų sprendinių įtraukimo į rekonstrukcijos projektą. Ieškovas ir atsakovė Sutartimi nebuvo sulygę dėl konkrečių terminų, per kuriuos rekonstrukcijos projektas turi būti užbaigtas. Ieškovas niekuomet nebuvo kėlęs pretenzijų iki išsikėlimo, kad rekonstrukcijos projektas rengiamas ne laiku ar uždelsiant. Priešingai, iki pat išsikėlimo ieškovas tik nurodydavo sprendinius, kurie turėjo būti įtraukti į rekonstrukcijos projektą, galiausiai, siekė ne nutraukti Sutartį, o dar labiau sumažinti turtinio komplekso kainą, motyvuodamas tariamais trūkumais, nors būtent dėl jų turtinio komplekso kaina buvo sumažinta 98 000 Eur, ir atsakovė įsipareigojo parengti rekonstrukcijos projektą. Ieškovas savavališkai ir neteisėtai atsisakė vykdyti sutartinius įsipareigojimus dar neužbaigus rengti rekonstrukcijos projekto, todėl jo reikalavimas ne tik grąžinti avansą, tačiau ir sumokėti baudą yra visiškai nepagrįstas ir išeinantis iš Sutarties ribų. Sutarties 3.1.1 punkte Sutarties šalys sulygo dėl avanso, bet ne dėl rankpinigių.

4.6. Atsakovė kategoriškai nesutinka, kad Sutarties vykdymas nutrūko dėl jos kaltės ir Sutarties sąlygų pažeidimo. Net jei ir būtų konstatuota atsakovės kaltė, ieškovas turėjo nustatyti ir / ar suderinti papildomą protingą terminą ir tik vėliau spręsti klausimą teisės aktų nustatyta tvarka dėl Sutarties nutraukimo, kadangi Sutartimi šalys nebuvo susitarę dėl termino, per kurį rekonstrukcijos projektas turi būti parengtas. Ieškovas neįrodė, kad rekonstrukcijos projekto parengimo terminas jam būtų buvęs esminis. Priešingai, jis pats aktyviai dalyvavo rengiant šį projektą, teikė pasiūlymus, reikalavimus, niekuomet nebuvo pareiškęs Sutartinių santykių eigoje, kad rekonstrukcijos projekto parengimas vykdomas per lėtai.

4.7. Atsakovė laikosi pozicijos, kad Sutartį vykdė tinkamai, joje nustatytomis sąlygomis, todėl ieškovo atsisakymas laikytis Sutarties ir jos vienašalis nutraukimas yra iš esmės atsisakymas sudaryti pagrindinę turtinio komplekso pirkimo–pardavimo sandorį, kas lemia, kad Sutarties tolesnis vykdymas tapo negalimas dėl ieškovo kaltės, pareiškiančios Sutarties pažeidimu, todėl atsakovė neturi pagrindo grąžinti ieškovo sumokėto avanso ir neturi pareigos sumokėti baudos. Ieškovas taipogi pažeidė bendradarbiavimo pareigą, nutraukė sutartinius santykius savo veiksmais ir akivaizdu, kad neketina tęsti sutartinių įsipareigojimų. Sutarties nevykdė tyčia, t. y. iš pateikto su ieškiniu susirašinėjimo yra akivaizdu, kad turtinio komplekso būklė atitiko ieškovo lūkesčius, tačiau ieškovas siekė nesąžiningai dar labiau sumažinti turtinio komplekso kainą, nepagrįstai ir neteisėtai nutraukė Sutarties vykdymą pagrįsdamas tokį elgesį aplinkybėmis, kurios buvo jam žinomos iki Sutarties sudarymo.

4.8. Galutinai ieškovas išsikėlė iš Turtinio komplekso 2024 m. balandžio mėnesį, po antstolio atlikto 2024 m. kovo 18 d. faktinių aplinkybių konstatavimo. 2024 m. vasario 25 d. ieškovas informavo, kad neketina tęsti Sutarties ir nutraukia bendradarbiavimą, turtinio komplekso sulygtomis Sutartyje sąlygomis nepirks. Taigi, derybų stadijoje ieškovas suvokė ir suprato, kad Sutartis yra nutraukiama jo iniciatyva. Atsakovė pasiūlė ieškovui abipusiu nuolaidų būdu išspręsti Sutarties nutraukimo klausimą, ir nors ieškovas elektroniniu laišku su šiomis sąlygomis sutiko, tačiau vėliau atsisakė sudaryti susitarimą dėl Sutarties nutraukimo.

4.9. Ieškovas gyvendamas turtiniame komplekse kėlė reikalavimus dėl turtinio komplekso kainos persvarstymo, tačiau nebuvo nurodęs, kad turtinis kompleksas jam netinka dėl kokybės, tokie motyvai iš esmės paaiškėjo tik pateikus ieškinį teisme. Taigi, tarp ieškovo ir atsakovės iš esmės kilo ginčas dėl Sutarties sąlygų keitimo. Sutarties šalims abipusiai nesutarus dėl Sutarties sąlygų pakeitimo ir / ar jos nutraukimo, ieškovui neatsirado teisė nutraukti Sutartį vienašališkai nesant esminių pažeidimų. Ieškovas, vienašališkai nutraukęs bendradarbiavimą, atsisakydamas vykdyti Sutartį, pažeidė Sutartį bei vieną iš esminių civilinės apyvartos principų – sutarties tęstinumo ir laikymosi (lot. pacta sunt servanda), dėl ko tolesnis Sutarties vykdymas tapo neįmanomas. Ieškovas nors ir motyvuoja savo sprendimą nebevykdyti Sutarties dėl jo subjektyviu manymu užsitęsusio rekonstrukcijos projekto rengimo, tačiau ieškovas nesikreipė į atsakovę dėl protingo termino nustatymo prievolei vykdyti, veikė išimtinai savo nuožiūra ir, įgyvendindamas savo tariamas teises, pažeidė teisinį reguliavimą ir Sutarties sąlygas.

4.10. Turtinis kompleksas yra senos statybos, pirkėjas negalėjo tikėtis, įsigydamas senos statybos turtinį kompleksą, tokios pat apšiltinimo kokybės, koks yra būdingas naujos statybos statiniams. Bet kuris atidus ir rūpestingas pirkėjas ieškovo nurodytus trūkumus būtų pastebėjęs apžiūrėdamas daiktą. Kita vertus, šie trūkumai buvo atskleisti ir žinomi sudarant Sutartį, būtent dėl jų buvimo buvo sumažinta Turtinio komplekso kaina. Ieškovas dar iki išsikėlimo iš turtinio komplekso komunikacijoje, pateiktoje su ieškiniu, yra nurodęs, kad šildymo kaštai jam yra per dideli. Vanduo užšalti namo viduje gali tik vienu atveju, jeigu turtinis kompleksas buvo nepakankamai šildomas. Ieškovas neturėjo pakankamai piniginių lėšų išlaikyti turtinio komplekso. Šios aplinkybės net negali būti vertinamos kaip daikto trūkumas, o konkretus įvykis, susijęs išimtinai su ieškovo netinkamu turtinio komplekso eksploatavimu. Ieškovas neįrodė, kad turtinio komplekso trūkumai buvo paslėpti, nebuvo įprastai pastebimi ir matomi atidžiam pirkėjui. Todėl laikytina, kad ieškovo nurodytos Sutarties nutraukimo priežastys yra formalios.

4.11. Ieškovas pradėjo neteisėtai, nesuderinęs veiksmų su atsakove ardyti namo konstrukcijas, vidinę apdailą ir, negavęs turtinio komplekso savininkės leidimo, bloginti jo būklę, dėl ko atsakovė patyrė nuostolių. Po ieškovo išsikraustymo iš turtinio komplekso, 2024 m. balandžio 18 d. buvo atliktas faktinis aplinkybių konstatavimas dėl turtinio komplekso būklės, kurį atliko antstolis A. N. Antstolio atliktos faktinių aplinkybių konstatavimo procedūros metu dalyvavo ir pats ieškovas bei atsakovės įgaliotinis. Pagal eksperto vertinimą, trūkumų ištaisymo sąmata yra 10 790,78 Eur, o baldų remonto ir / ar keitimo kaina – 906 Eur. Taigi ieškovas padarė žalos turtiniam kompleksui, pablogindamas jo būklę 11 696,78 Eur sumai.

5. Ieškovas pateikė atsiliepimą į priešieškinį (DOK-7876), kuriame prašo priešieškinį atmesti. Priešieškinyje palaikė argumentus, nurodytus atsiliepime į pareiškimą dėl sprendimo už akių peržiūrėjimo, papildomai nurodė šiuos argumentus:

Motyvuojamoji dalis

5.1. Atsižvelgiant į tai, jog preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų atsakovė nevykdė –beveik metus laiko vilkindama gyvenamojo namo rekonstrukcijos viešame registre įregistravimą; nuslėpdama turto trūkumus nuo būsimo pirkėjo – ieškovo, 2024 m. kovo 13 d. ieškovas vienašališkai nutraukė tarp šalių sudarytą preliminariąją sutartį dėl atsakovės kaltės. Atsakovė pateiktu priešieškiniu vienašalio sutarties nutraukimo neginčija, deklaratyviai nurodydama, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, tačiau jokių įrodymų, patvirtinančių tai, nepridedama, taip pat nepagrindžiama, kodėl atsakovė neišreiškė nesutikimo su vienašaliu sutarties nutraukimu ir pan.

5.2. Atsakovė, nesutikdama su ieškiniu, tačiau taip pat nereikšdama ir reikalavimo dėl vienašalio sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, nesiekia išvis jokių teisinių pasekmių – nei kartu pripažinti, kad sutartis buvo nutraukta dėl ieškovo kaltės, nei pripažinti, kad ieškovo sumokėtas avansas turi būti priteistas jos naudai, kaip sutartimi sulygtos netesybos (bauda) dėl sutarties nutraukimo dėl ieškovo kaltės. Priešingai nei priešieškinyje nurodo atsakovė, ieškovas po preliminariosios sutarties sudarymo į turto kompleksą atsikraustė gyventi 2023 m. pavasario sezonu, gegužės mėn. pabaigoje – birželio mėn. pradžioje, po preliminariosios sutarties pasirašymo, o ne žiemą. Būtent šaltuoju metų sezonu ir paaiškėjo turto trūkumai, apie kuriuos ieškovas nedelsdamas ir kooperuodamasis pagal sutartį pranešė atsakovei (jos atstovui).

5.3. Įvertinti turto trūkumų dar prieš įsikraustant nebuvo objektyvios galimybės – ieškovas nėra statybų srities specialistas, be to, tokie trūkumai, kaip kad netinkamas apšiltinimas, stogo dangos / kamino defektai nėra akivaizdūs trūkumai. Ieškovo turimas žemės sklypo naudojimosi tvarkos ir servituto nustatymo planas, numatantis servitutą S1 – teisę naudotis pėsčiųjų keliu ir važiuoti transporto priemonėmis, kuris, nors ir neregistruotas viešajame registre, tačiau faktiškai egzistuoja pagal atsakovės ir gretimo žemės sklypo savininko susitarimą. Apie tokio susitarimo egzistavimą ieškovą informavo ne pati atsakovė, o gretimo sklypo savininkas (jau po ieškovo apsigyvenimo ginčo turte), kuris nurodė, kad lygiai toks pats planas tarp jų su atsakove yra pasirašytas bei suderintas. Tai sužinojęs ieškovas nedelsiant kreipėsi į atsakovės atstovą. Jeigu šie trūkumai iš tikrųjų būtų buvę žinomi ieškovui, neabejotina, kad tokia aplinkybė būtų raštu aptarta preliminariojoje sutartyje (kaip kad ir buvo įtraukta sutarties nuostata dėl ieškovo įsikraustymo į ketinamą pirkti turtą). Tuo tarpu turto apžiūros metu, dar prieš pasirašant preliminariąją sutartį, atsakovė (jos atstovas) nurodė ieškovui, kad turto būklė puiki, šildymo kaštai itin maži, kadangi namas sandarus ir gerai apšiltintas.

5.4. Po atsakovės atstovo pažado grąžinti avansą artimiausiu metu bet kokia komunikacija iš atsakovės (jos atstovo) sustojo, avansas nebuvo grąžintas. Tuo tarpu ieškovas laikėsi savo žodžio ir nurodytu terminu išsikraustė iš atsakovei priklausančio turto. Tačiau iki to, 2024 m. kovo 8 d., atsakovė piktybiškai ir specialiai, siekiant pakenkti ieškovui, atjungė elektros energijos tiekimą į turto kompleksą, dėl ko ieškovas negalėjo naudotis turtu, galiausiai – kęsti nežmoniškas sąlygas dėl ir taip į namą besiskverbiančio šalčio. Tą pačią dieną atsakovė kartu su savo atstovais M. L. bei A. P. atvyko pas ieškovą, siekdami šį iškeldinti jėga. Ieškovas dėl atsakovės ir jos atstovų keliamo konflikto kreipėsi į policijos pareigūnus, po ko buvo pradėta administracinio nusižengimo teisena. Tokie atsakovės veiksmai liudija ne tik amoralų elgesį, tačiau ir visišką sutarties šalių kooperavimosi, bendradarbiavimo principų nepaisymą. Atsakovės pasvarstymai, neva sutartiniai santykiai tarp šalių baigėsi dėl ieškovo kaltės, todėl šiai neegzistuoja joks pagrindas grąžinti sumokėtą avansą, atmestini kaip nepagrįsti. Nesant nuginčytam preliminariosios sutarties nutraukimo pagrindui, egzistuoja visos sąlygos tenkinti ieškovo pareikštą ieškinį dėl avanso ir nuostolių priteisimo.

5.5. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo turinys ieškovui tapo žinomas tik susipažinus su byloje pateiktu priešieškiniu ir jo priedais. Nors atsakovė itin akcentuoja ieškovo dalyvavimą faktinių aplinkybių konstatavimo metu, parengtas protokolas ieškovui nebuvo siųstas susipažinti ar, juo labiau, pastabų pateikimui, siekiant aiškiai ir detaliai išsiaiškinti su žalos atsiradimu / buvimu susijusias aplinkybes. Fotonuotraukos atspindi turto būklę ieškovo išsikraustymo iš turto metu, tačiau niekaip neįrodo ir nepagrindžia, kad: 1) nurodyti trūkumai (įskilimai grindų dangoje, rozečių pažeidimai, atšokusios pastato lentos ir kt.) yra sąlygoti ieškovo veiksmų; 2) kad tokie trūkumai nėra statybos darbų „broko“ ar natūralaus nusidėvėjimo padarinys (akivaizdu, kad antstolis nėra statybų srities ekspertas, turintis kompetenciją konstatuoti, dėl ko tam tikri padariniai atsirado); 3) nurodyti pažeidimai / trūkumai neegzistavo jau anksčiau, t. y. prieš atsikraustant gyventi ieškovui. Atsakovei priklausantis namas yra 2015 metų statybos. Daugiau nei akivaizdu, kad namui, o taip pat ir pirties statiniui, nesant naujos statybos, gali atsirasti natūralaus nusidėvėjimo žymių, ypač atsižvelgiant į tai, jog turto kompleksas buvo nuolat ir sistemingai, intensyviai naudojamas trumpalaikei nuomai. Atsakovė nepateikė jokių įrodymų, kad 2015 m. pastatytas ir įrengtas namas, prieš perduodant jį naudoti ieškovui, buvo atnaujintas, suremontuotas, įrengtas naujais baldais. Preliminariąja sutartimi šalims sulygus dėl ieškovo apsigyvenimo turto komplekse iki bus sudaryta notarinė pirkimo– pardavimo sutartis, tarp šalių neabejotinai susiklostė panaudos sutartiniai teisiniai santykiai.

5.6. Ieškovas neneigia, kad jo gyvenimo turto komplekse metu turtas natūraliai dėvėjosi jį naudojant. Vis dėlto sutikti su tuo, kad jis specialiai, neteisėtais veiksmais gadino ir nesaugojo atsakovei priklausančio turto, ieškovas negali. Ieškovas ketino įsigyti šį turtą ir jame likti toliau gyventi. Gyvenimo turto komplekse metu ieškovas savo iniciatyva ir lėšomis ėmėsi remonto darbų – buvo atlikti pirmo aukšto apšiltinimo darbai, kuriems ieškovas išleido 2 000 Eur asmeninių lėšų. Tokiais savo veiksmais jis ne tik nepablogino, tačiau dar ir pagerino atsakovei priklausančio turto būklę, padidino jo vertę. Terasa ieškovo gyvenimo turto komplekse metu buvo demontuota, nes ji įrengta dalyje atsakovei nepriklausančio žemės sklypo. Tam, kad būtų galima atlikti gyvenamojo namo fotofiksacijas kadastrinės bylos sudarymui, atsakovė savo iniciatyva išmontavo terasą, tačiau netrukus po to jos atstovas M. L. nurodė, jog terasa bus atstatyta, kai bus parengta visa su turto kompleksu susijusi dokumentacija. Būtent atsakovė, nors ir gyvendama teisinėje valstybėje, savo interesams užtikrinti imasi neteisėtų veiksmų ir toks elgesio modelis jai yra priimtinas.

5.7. Patirtą 11 696,78 Eur žalą atsakovė kildina iš žalos atstatymo kaštų skaičiavimo ataskaitos Nr. 240705. Iš ataskaitos matyti, kad apskaičiavimai dėl padarytos žalos atstatymo kaštų atlikti nesivadovaujant natūralaus nusidėvėjimo procento apskaičiavimu, remiantis analogija, pavyzdžiui, draudimo sutartiniuose teisiniuose santykiuose. Tokie skaičiavimai neatitinka realybės ir nesikoreliuoja su elementaria logika. Ieškovas, kaip panaudos gavėjas, daiktą naudojimuisi gavo ne naują, o jau naudotą, prieš jam apsigyvenant joks turto remontas nebuvo atliktas. Tuo tarpu ataskaitoje vadovaujamasi rinkos kainomis, už kurias būtų galima įsigyti visiškai naujus (nenaudotus) daiktus / už kurias būtų atlikti statybos darbai (pvz., sienų dažymas) naujame, neįrengtame objekte. Paveikslo rėmo sutvarkymo darbai, pasak eksperto, kainuoja kone dvigubai daugiau nei ypatingo pasiruošimo reikalaujantys darbai (sienų dažymas, glaistymas, kt.), kas niekaip nesuderinama su elementaria logika. Atsakovei neįrodžius, kad žala kilo būtent dėl ieškovo veiksmų, dėl žalos dydžio, apskaičiavimo metodo ieškovas detaliau nepasisako.

5.8. Priešieškinyje atsakovė nurodo, jog ji faktiškai „patyrė 11 696,78 Eur dydžio žalą“, t. y. turėjo šių išlaidų, tačiau jokių įrodymų, patvirtinančių, kad tokia suma iš tiesų buvo išleista statybos darbams atlikti ar baldams įsigyti / remontuoti, byloje nepateikta. Suprantama, kad gali būti atlyginama ir būsima žala, tačiau šioje vietoje kyla keli klausimai: 1) kodėl atsakovė nurodo prašomą priteisti sumą kaip faktiškai jau turėtas, patirtas išlaidas; 2) jeigu prašoma priteisti būsima žala, kokie įrodymai patvirtina, kad paskaičiuota sąmata atitiks rinkos kainas teismo sprendimo priėmimo dieną. Ieškovo vertinimu, atsakovė nepateikia jokių įrodymų, patvirtinančių patirtą žalą, kadangi jos realiai nepatyrė arba, jei ir patyrė – daug mažesnėmis sąnaudomis. Kaip žinia, turto kompleksas yra ir toliau pardavinėjamas, tad, manytina, kad aplinkybė, ar turtas šią dieną atsakovės sąskaita yra pagerintas (suremontuotas, pakeistas naujais baldais), byloje turi būti nustatyta.

5.9. Iš atsakovės pridėto turto skelbimo nėra galimybės nustatyti: 1) kada toks skelbimas buvo patalpintas portale; 2) kada darytos kartu su skelbimu patalpintos fotonuotraukos; 3) kokia reali turto būklė / turte esančių daiktų, baldų vertė buvo prieš tai (jokių tai patvirtinančių įrodymų byloje nėra). Kita vertus, namo vidus ir išorė skelbimui fotografuoti iš toli, norint perteikti bendros erdvės įspūdį. Jokių nuotraukų, padarytų tokiu pačiu atstumu, kaip ir faktinių aplinkybių konstatavimo protokole, skelbime nebuvo. Taigi, nėra ir galimybės įsižiūrėti, ar skelbimo fotonuotraukose matyti tam tikrų trūkumų egzistavimas, ar ne. Vis dėlto, kas tikrai matyti iš skelbimo nuotraukų, yra tai, kad namas tikrai buvo nuomojamas trumpalaikėms šventėms ar poilsiui, juo buvo intensyviai naudojamasi, o taip pat ir tai, jog namo vidaus apdaila, baldai nebuvo nauji. Jokių priešingų įrodymų atsakovė nepateikė.

5.10. Ieškovas iš atsakovei priklausančio turto išsikraustė 2024 m. kovo 24 d. Tuo tarpu žalos apskaičiavimo ataskaita–vertinimas atliktas 2024 m. liepos mėn., t. y. praėjus beveik 4 mėnesiams nuo išsikraustymo momento. Byloje esant duomenims, kad turto kompleksas iki ieškovo apsigyvenimo jame buvo intensyviai nuomojamas, nėra jokių duomenų, ar žalos atsiradimas negalėjo būti sąlygotas trečiųjų asmenų veiksmų. Ši aplinkybė svarbi, ypač dėl to, kad praeityje apie atsakovės nuomojamą sodybą ir jos būklę jau yra viešai prieinamų neigiamų atsiliepimų. Namas dar anuomet buvo apstatytas tais pačiais baldais kaip ir ieškovo gyvenimo metu. Kadangi žalos apskaičiavimo ataskaita buvo parengta po beveik 4 mėnesių nuo ieškovo išsikraustymo iš turto dienos, akivaizdu, kad ataskaitoje, be anksčiau nurodytų aplinkybių, nebuvo įvertinta (atskirta / atribota) ir trumpalaikės nuomos nuomininkų galimai padaryta žala ir (ar) sąlygotas natūralus turto nusidėvėjimas. Atsakovė neįrodė civilinės atsakomybės kilimui būtinų sąlygų visumos. Byloje nėra jokių įrodymų, patvirtinančių, kad turto būklė buvo pabloginta / žala padaryta būtent ieškovo veiksmais, ir kad tokie veiksmai būtų priežastiniu ryšiu susiję su atsakovės neva tai patirta žala, dėl ko atsakovės pateikti priešpriešinio reikalavimai turi būti atmesti kaip neįrodyti.

Žemesnės instancijos teismas

6. Teismo posėdžio metu ieškovas ir jo atstovė palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus bei reikalavimus.

7. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus bei reikalavimus.

Teismas konstatuoja:

Bylos faktinės aplinkybės

8. Byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad ieškovas ir atsakovė 2023 m. balandžio 26 d. sudarė Preliminariąją sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovui nekilnojamąjį turtą: gyvenamąjį namą, žemės sklypą bei kitą statinį (pirtį), esančius adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Turtas), už 148 000 Eur kainą. Šalys susitarė, kad pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarys ir ją pasirašys ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo VĮ Registrų centro tvarkomuose registruose arba šalims abipusiu sutarimu nustačius abiem šalims priimtiną Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą (Preliminariosios sutarties 2 punktas) (el. b. 1 t., b. l. 6–8).

9. Preliminariosios sutarties 3.1.1 papunktyje šalys susitarė, kad 15 000 Eur avansinio mokėjimo ieškovas sumokės į atsakovės vardu atidarytą sąskaita per 3 dienas nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo. Pagal Preliminariosios sutarties 3.1.3 punktą, likusią kainos dalį – 133 000 Eur, ieškovas įsipareigojo sumokėti atsakovei pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir pasirašymo dieną. Pirkėjui (ieškovui) sumokėjus avansą, pardavėjas (atsakovė) leidžia pirkėjui apsigyventi turte ir juo naudotis (Preliminariosios sutarties 3.1.4 punktas).

10. 2023 m. balandžio 26 d. mokėjimo nurodymu ieškovas pervedė atsakovei 15 000 Eur avansą (el. b. 1 t., b. l. 9).

11. 2024 m. kovo 13 d. ieškovas kreipėsi į atsakovę su pranešimu apie sutarties nutraukimą / pretenzija dėl avanso grąžinimo ir netesybų atlyginimo, kuriame informavo, kad vienašališkai nutraukia Preliminariąją sutartį dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės – esminio sutarties pažeidimo, t. y. atliktų rekonstrukcijos darbų registracijos viešame registre vilkinimo bei nuslėptų Turto trūkumų ir negalėjimo juo tinkamai naudotis pagal paskirtį, taigi – ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, bei pareikalavo grąžinti ieškovui 15 000 Eur sumokėto avanso ir sumokėti 15 000 Eur baudą (el. b. 1 t., b. l. 20–23).

12. Iš šalių paaiškinimų nustatyta, kad ieškovas apsigyveno Turte 2023 m. birželio 13 d., faktiškai išsikraustė iš Turto 2024 m. kovo 10 d., o 2024 m. kovo 24 d. įvyko antstolio faktinių aplinkybių, susijusių su namo ir vidaus būkle bei esančiais daiktais ir jų būkle, konstatavimas bei namo raktų perdavimas (el. b. 1 t., b. l. 149–151).

Dėl avanso grąžinimo ir baudos pagal Preliminariąją sutartį priteisimo (ieškinio reikalavimai)

13. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).

14. Nagrinėjamoje byloje tarp šalių nebuvo ginčo dėl to, kad šalių pasirašyta 2023 m. balandžio 26 d. sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius: šalys aiškiai susitarė ateityje sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, iš anksto aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); sutartis yra rašytinės formos (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); sutartyje šalys nustatė terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnio 3 dalis).

15. Ieškovas byloje pareikštu ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės 15 000 Eur sumokėto avanso ir 15 000 Eur baudą.

16. Teismų praktikoje yra išaiškinta, kad, sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021).

17. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 26 punktas).

18. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

19. Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 21 punktas).

20. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 22 punktas).

21. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 42 punktą).

22. Preliminariosios sutarties 7.1 punkte šalys susitarė, kad dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės (veikimo ar neveikimo) ir / ar dėl pardavėjo netinkamo šios sutarties sąlygų įvykdymo šalims nepasirašius Turto pirkimo–pardavimo sutarties šioje sutartyje nurodytomis sąlygomis, pardavėjas įsipareigoja grąžinti pirkėjui (ieškovui) pirkėjo avansu pardavėjui sumokėtą sumą – 15 000 Eur, ir sumokėti pirkėjui pirkėjo avansu sumokėtos sumos dydžio – 15 000 Eur – baudą. Pagal Preliminariosios sutarties 7.2 punktą, šalims nepasirašius Turto pirkimo–pardavimo sutarties šioje sutartyje nurodytomis sąlygomis iki 2.1 punkte nurodyto termino dėl pirkėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir / ar dėl pirkėjo netinkamo šios sutarties sąlygų įvykdymo, pardavėjui lieka 15 000 Eur avansinio mokėjimo kaip bauda už sutarties nevykdymą ar netinkamą įvykdymą. Šio punkto sąlygos netaikomos, jei pirkėjas negauna būsto paskolos iš banko. Šio punkto sąlygos taip pat taikomos ir tuo atveju, jei pirkėjas laiku ir visiškai neatsiskaito su pardavėju šioje sutartyje numatytais terminais.

23. Aptartos Preliminariosios sutarties nuostatos pagrindžia, kad nagrinėjamu atveju šalys buvo sutarusios dėl avansinio mokėjimo taikymo ne tik pagal mokėjimo paskirtį, bet ir kitą paskirtį, t. y. kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.

24. Ieškovui pareiškus reikalavimą priteisti iš atsakovės 15 000 Eur sumokėto avanso ir to paties dydžio baudą, ieškovui teko įrodinėjimo našta pagrįsti Preliminariosios sutarties 7.1 punkte numatytas šių reikalavimų taikymo sąlygas, būtent, kad Turto pirkimo–pardavimo sutartis Preliminariojoje sutartyje nurodytomis sąlygomis nepasirašyta dėl atsakovės kaltės (veikimo ar neveikimo) ir / ar dėl atsakovės netinkamo Preliminariosios sutarties sąlygų įvykdymo. Aplinkybė, kad ieškovas 2024 m. kovo 13 d. pranešimu informavo atsakovę vienašališkai nutraukęs Preliminariąją sutartį dėl atsakovės kaltės, o atsakovė priešieškinio forma neginčijo Preliminarios sutarties nutraukimo teisėtumo, neatleidžia ieškovo nuo jam byloje tenkančios minėtų aplinkybių įrodinėjimo naštos, o paties ieškovo atliktas Preliminariosios sutarties nutraukimo teisinis kvalifikavimas – dėl esminio sutarties pažeidimo dėl atsakovės kaltės – savaime teismo neįpareigoja. Šiame kontekste teismas atkreipia dėmesį, kad, kaip minėta, vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, jog jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, ir nagrinėjamu atveju abi šalys neberodė suinteresuotumo Preliminariosios sutarties išsaugojimu ieškovui išreiškus valią ją nutraukti.

25. Taigi byloje spręstinas klausimas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo priežasčių vertinimo preliminariosios sutarties nuostatų kontekste, t. y. dėl vienos iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų – kaltės nustatymo.

26. Ieškovas byloje laikėsi pozicijos, kuri atsispindėjo ir ieškovo pranešime atsakovei dėl vienašalio Preliminariosios sutarties nutraukimo, kad Preliminarioji sutartis nutraukta (taigi ir nesudaryta pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis) dėl atsakovės kaltės, pasireiškusios atliktų rekonstrukcijos darbų registracijos viešame registre vilkinimu bei Turto trūkumų nuslėpimu ir negalėjimu juo tinkamai naudotis pagal paskirtį.

27. Kaip minėta, Preliminariosios sutarties 2 punkte šalys sutarė, kad pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarys ir ją pasirašys ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo VĮ Registrų centro tvarkomuose registruose arba šalims abipusiu sutarimu nustačius abiem šalims priimtiną Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą. Šalys nebuvo sutarusios dėl konkretaus rekonstrukcijos projekto (kuris, kaip nustatyta iš šalių paaiškinimų, buvo būtinas dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto ir faktinio namo ploto neatitikimo pašalinimo) užbaigimo ir įregistravimo registre termino, tačiau buvo numačiusios galimybę sutarti dėl kito (nei du mėnesiai nuo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo registre) abiem šalims priimtino pagrindinės sutarties pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo termino. Atsižvelgdamas į tai, teismas pritaria atsakovės vertinimui, kad, šalims sudarant Preliminariąją sutartį, terminas užbaigti ir įregistruoti registre namo rekonstrukcijos projektą šalims neturėjo esminės teisinės reikšmės. Duodamas paaiškinimus teismui ieškovas patvirtino, kad būtent jis rengė Preliminariosios sutarties projektą. Tą patvirtina iš ieškovo el. susirašinėjimas su atsakovės faktiniu atstovu / tarpininku tarp ieškovo ir atsakovės, iš kurio matyti, kad naudodamasis internete prieinamais sutarčių šablonais pats ieškovas individualizavo (patikslino) minėtą Preliminariosios sutarties 2 punktą, nustatantį pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą, taip pat sąlygą dėl leidimo pirkėjui apsigyventi turte ir juo naudotis iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo (el. b. 1 t., b. l. 10). Ieškovas taip pat nepateikė jokių įrodymų, kad iki vienašalio Preliminariosios sutarties nutraukimo būtų raginęs greičiau spręsti namo rekonstrukcijos projekto užbaigimo ir įregistravimo registre klausimą, taip pat nepateikė jokių kitų įrodymų, iš kurių būtų galima spręsti, kad atsakovė vilkino rekonstrukcijos projekto užbaigimą ir įregistravimą registre ir tokiais veiksmais sukliudė šalims sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 12, 178 straipsniai). Dėl to ieškovo argumentai, kad pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nesudaryta dėl rekonstrukcijos darbų registracijos viešame registre vilkinimo, atmetami kaip neįrodyti (CPK 185 straipsnis).

28. Antra, ieškovas tvirtino gyvenimo ginčo turte metu nustatęs nuslėptus turto trūkumus, dėl kurių negalima juo tinkamai naudotis pagal paskirtį ir atitinkamai sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį: pirma, namas itin prastai apšildytas (nesudėta / netinkamai sudėta apšiltinimo vata, priešvėjinė plėvelė, netinkamai sudėtos palangės), dėl ko net tris kartus išaugo / padidėjo šildymo išlaidos (įsigyjant daug didesnį kiekį dujų balionų, nei buvo teigiama Turto apžiūros metu); net ir tuo atveju gyvenamajame name palaikoma temperatūra siekia maksimaliai 19 laipsnių šilumos, o viršutiniame namo aukšte tokia temperatūra net nepasiekiama; antra, itin bloga stogo būklė – stogas iš esmės kiauras, per kaminą, esant krituliams, teka vanduo; trečia, antro aukšto grindų danga „banguota“, grindinys kreivas, dėl ko, tikėtina, jį reikia ardyti ir keisti / perdengti; ketvirta, netinkamai pažymėta sklypo riba, kuri baigiasi per vidurį įrengtos terasos; penkta, dalį žemės sklypo užima servitutas, dėl ko sumažėja bendras naudotino sklypo plotas; šešta, esant žemesnei oro temperatūrai (didesniems šalčiams), virtuvėje užšąla vanduo, dėl ko būtina sutvarkyti vandens sistemą; septinta, netinkamai suvedžiota elektros instaliacija, dėl ko nuolat sistemingai „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai.

29. CK 6.333 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad įstatymai ar sutartis gali numatyti pardavėjo pareigą garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Tačiau pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų trūkumų, jeigu apie juos pirkėjas žino arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.

30. Nagrinėjamu atveju ieškovui teigiant, kad Turtas turėjo paslėptų trūkumų, dėl kurių negalima juo tinkamai naudotis pagal paskirtį, ieškovui teko šių aplinkybių įrodinėjimo našta (CPK 12, 178 straipsnis).

31. Kaip yra išaiškinta kasacinio teismo praktikoje, CPK 178 straipsnis įtvirtina ne teismo, bet šalių naštą įrodyti faktines aplinkybes, kuriomis jos grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių CPK nustatyta tvarka nereikia įrodinėti. Priešingai nei teisinis ieškinio pagrindas, našta įrodyti faktines aplinkybes, t. y. faktinį šalies reikalavimo ar atsikirtimo pagrindą, tenka ne teismui, o šaliai, turinčiai įrodinėjimo naštą. Šis reikalavimas tiesiogiai kildinamas iš CPK 12 straipsnyje įtvirtinto rungimosi principo, kuris kiekvienai šaliai nustato naštą įrodyti tas aplinkybes, kuriomis jos remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu.

32. CPK įtvirtinta šalies našta įrodyti faktines aplinkybes, kuriomis ji grindžia savo reikalavimus, nėra savitikslė. Įrodinėjimo naštą sudaro du tarpusavyje susiję aspektai. Įrodinėjimo našta pirmiausia apima pareigą pateikti įrodymus (pozityvusis įrodinėjimo naštos aspektas). Ši pareiga pagal bendrąją taisyklę tenka visiems byloje dalyvaujantiems asmenims. Kitas įrodinėjimo naštos aspektas tampa aktualus tais atvejais, kai nepakanka įrodymų patvirtinti nei ieškovo, nei atsakovo nurodomoms aplinkybėms. Pagal įrodinėjimo civiliniame procese taisykles teismo procesinis sprendimas negali būti grindžiamas spėjimu ar prielaidomis, o tais atvejais, kai byloje nepakanka įrodymų patvirtinti šalies nurodomoms aplinkybėms, sprendimas priimamas tos šalies nenaudai, kuriai priklauso neįrodytų aplinkybių įrodinėjimo našta (negatyvusis įrodinėjimo naštos aspektas). Negatyvusis įrodinėjimo naštos paskirstymas sudaro sąlygas rasti išeitį iš faktinės aklavietės, kai įrodymų tiksliai nustatyti praeities įvykius nepakanka, o reikia išspręsti šalių ginčą.

33. Teismas šalies įrodinėjamas tarp šalių susiklosčiusias ir į bylos įrodinėjimo dalyką patenkančias faktines aplinkybes gali konstatuoti tik pasiekęs tam tikrą įsitikinimo laipsnį. Konkretų įsitikinimo laipsnį, leidžiantį konstatuoti šalių įrodinėjamas faktines aplinkybes, nustato civiliniame procese taikomas įrodinėjimo standartas. CPK 176 straipsnio 1 dalis nustato, kad įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir vertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja. Lietuvos civiliniame procese yra taikomas pagrįsto įsitikinimo standartas, kuris reikalauja, kad teisėjas būtų pagrįstai ir asmeniškai įsitikinęs dėl bylos faktinių aplinkybių. Pagrįstas įsitikinimas formuoja teisėjo vidinį tikrumą dėl bylos faktų. Šis standartas nereikalauja pašalinti visas abejones dėl bylos faktinių aplinkybių – teisėjas privalo turėti tokio laipsnio tikrumą, kuris tik pašalina esmines abejones, abejonių visiškai nepanaikindamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-1075/2024 26–28 punktai).

34. Formuodamas teismų praktiką dėl CPK normų, reglamentuojančių įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą, aiškinimo ir taikymo, kasacinis teismas yra ne kartą pažymėjęs, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-156/2009). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-1075/2024 29 punktas).

35. Nagrinėjamu atveju ieškovas minėtus Turto trūkumus, be savo paaiškinimų, įrodinėjo į bylą pateiktu el. susirašinėjimu su byloje liudytoju apklaustu M. L., faktiškai veikusiu kaip tarpininku tarp ieškovo ir atsakovės (el. b. 1 t., b. l. 11, 17–18). Teismas, sistemiškai įvertinęs ieškovo byloje pateiktus įrodymus, vertina, kad ieškovas šioje byloje jam tenkančios įrodinėjimo naštos neįvykdė (CPK 185 straipsnis).

36. Pirmiausia teismas neturi pagrindo spręsti, kad ieškovo nurodyti tokie trūkumai kaip: antro aukšto grindų danga „banguota“, grindinys kreivas, dėl ko, tikėtina, jį reikia ardyti ir keisti / perdengti, pagal savo pobūdį gali būti kvalifikuoti kaip paslėpti, t. y. jie nebuvo tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. Ieškovas tinkamai nepagrindė, kad „banguotos“ grindų dangos objektyviai negalėjo pastebėti Turto apžiūros metu; antra, ieškovas tik nurodo, kad grindinį, tikėtina, reikia ardyti ir keisti / perdengti, t. y. tik kelia abejones dėl daikto kokybės, tačiau, kaip minėta, pagal įrodinėjimo civiliniame procese taisykles teismo procesinis sprendimas negali būti grindžiamas spėjimu ar prielaidomis.

37. Antra, ieškovas tik teigė, kad, esant žemesnei oro temperatūrai (didesniems šalčiams), virtuvėje užšąla vanduo, dėl ko, ieškovo vertinimu, būtina sutvarkyti vandens sistemą; taip pat, ieškovo vertinimu, netinkamai suvedžiota elektros instaliacija, dėl ko nuolat sistemingai „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai. Tačiau ieškovas nepateikė jokių objektyvių įrodymų, patvirtinančių, kad tiek namo vandens sistema, tiek elektros instaliacija turėjo esminių trūkumų, dėl kurių namo nebuvo galima naudoti pagal paskirtį, o paslėptų trūkumų buvimą grindė tik savo subjektyviu vertinimu (CPK 12, 178 straipsniai). Šiame kontekste teismas atkreipia dėmesį, kad ieškovas Turte išgyveno devynis mėnesius, konkrečiai, vasaros, rudens ir žiemos laikotarpiu, ir, kaip teisingai pastebi atsakovė, tiek vanduo virtuvėje galėjo užšalti, tiek „išmušinėjami“ elektros energijos saugikliai dėl paties ieškovo veiksmų ir (ar) neveikimo, t. y. šios aplinkybės, net ir laikant jas įvykusiomis, galėjo būti nulemtos ne vien esminių (ir paslėptų) namo vandens sistemos ir elektros instaliacijos trūkumų.

38. Trečia, ieškovas teigė, kad jam nebuvo atskleista, jog dalį žemės sklypo užima servitutas, dėl ko sumažėja bendras naudotino sklypo plotas. CK 4.124 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad servitutą gali nustatyti įstatymai, sandoriai ir teismo sprendimas, o įstatymo numatytais atvejais – administracinis aktas. Iš servituto kylančios teisės ir pareigos subjektams atsiranda tik įregistravus servitutą, išskyrus atvejus, kai servitutą nustato įstatymai (CK 4.124 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad joks servitutas ginčo žemės sklypui nebuvo ir (nėra) nustatytas. Iš pateikto el. susirašinėjimo (el. b. 1 t., b. l. 18; 2 t., b. l. 51) ir ieškovo paaiškinimų galima daryti išvadą, kad tarp atsakovės ir kaimyninio sklypo savininko būta susitarimų dėl galimo kelio servituto nustatymo, siūlomas kelio servitutas yra nurodytas ir ieškovo pateiktame „Žemės sklypo naudojimosi tvarkos ir servituto nustatymo žemės sklype plane“ (el. b. 2 t., b. l. 50), tačiau, pagal bylos duomenis, toks servitutas nei buvo įregistruotas, nei buvo pateiktas sudarytas ir galiojantis sandoris dėl servituto nustatymo (CK 4.125 straipsnis). Iš teismui pateiktos 2025 m. vasario 6 d. pirkimo–pardavimo sutarties matyti, kad atsakovė pardavė ginčo žemės sklypą kitam pirkėjui, neapsunkintą jokiais servitutais, įskaitant atsiradusiais sutartiniu pagrindu (2025 m. vasario 6 d. pirkimo–pardavimo sutarties 5.1.2 punktas) (el. b. 2 t., b. l. 102–112).

39. Ketvirta, ieškovas teigė, kad buvo netinkamai pažymėta sklypo riba, kuri baigiasi per vidurį įrengtos terasos. Iš ieškovo paaiškinimų ir el. susirašinėjimo matyti, kad 2023 m. spalio mėn. buvo išardyta namo terasa dėl ieškovo nurodytos priežasties. Vis dėlto iš pateikto el. susirašinėjimo nematyti, kad tuo metu ieškovui tai būtų kėlę esminį susirūpinimą, ieškovą domino tik aplinkybė, kada terasa bus iš naujo surinkta (el. b. 1 t., b. l. 11). Atsižvelgdamas į tai, teismas neturi pagrindo daryti išvados, kad paaiškėjusi aplinkybė dėl netinkamo sklypo ribos pažymėjimo ieškovui būtų turėjusi esminės reikšmės, trukdžiusios turtą naudoti pagal paskirtį.

40. Penkta, ieškovas teigė, kad namo stogo būklė buvo itin bloga – stogas, anot ieškovo, iš esmės kiauras, per kaminą, esant krituliams, teka vanduo. Kaip minėta, ieškovas ginčo name išgyveno devynis mėnesius, tiek šiltąjį, tiek šaltąjį metų sezoną. Ieškovas nepateikė teismui įrodymų, pagrindžiančių, kad namo stogo būklė, kaip jis teigė, buvo itin bloga, kad stogas „iš esmės kiauras“ (CPK 12, 178 straipsniai). Šią aplinkybę ieškovas grindė tuo, kad, esant krituliams, per kaminą teka vanduo, apie tai (šlapią kaminą) ieškovas rašė ir pateiktame el. susirašinėjime (el. b. 1 t., b. l. 11). Tačiau, teismo vertinimu, nurodyti faktai galėtų patvirtinti nebent netinkamą stogo aplink kaminą įrengimą (netinkamą paties kamino apskardinimą ir (ar) jo nebuvimą), tačiau ne viso namo stogo itin blogą būklę ar juo labiau absoliutų kiaurumą.

41. Šešta, ieškovas teigė, kad namas itin prastai apšildytas (nesudėta / netinkamai sudėta apšiltinimo vata, priešvėjinė plėvelė, netinkamai sudėtos palangės), dėl ko net tris kartus išaugo / padidėjo šildymo išlaidos (įsigyjant daug didesnį kiekį dujų balionų, nei buvo teigiama Turto apžiūros metu); net ir tuo atveju gyvenamajame name palaikoma temperatūra siekia maksimaliai 19 laipsnių šilumos, o viršutiniame namo aukšte tokia temperatūra net nepasiekiama. Duodamas paaiškinimus teismo posėdžio metu ieškovas nurodė žiemos sezono metu supratęs, kad namas neatitinka A klasės energinio naudingumo. Iš teismui pateiktos 2025 m. vasario 6 d. pirkimo–pardavimo sutarties matyti, kad namui suteiktas B klasės energinio naudingumo sertifikatas (el. b. 2 t., b. l. 116). Iš bylos medžiagos matyti, kad namas pastatytas 2015 metais; byloje nėra duomenų, kad 2015 metais pastatyti namai privalėjo atitikti A klasės energinį naudingumą, namo energinio naudingumo klausimas Preliminariojoje sutartyje neaptartas, todėl nėra pagrindo teigti, jog ieškovas turėjo pagrįstą lūkestį tikėtis aukštesnės klasės namo energinio naudingumo, nei jis faktiškai buvo. Duomenų, patvirtinančių, kad ieškovas buvo suklaidintas atsakovės dėl namo energinio naudingumo klasės, byloje nepateikta (CPK 12, 178 straipsniai). Iš ieškovo pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad ieškovas, gyvendamas name, buvo kėlęs klausimą dėl namo apšiltinimo (el. b. 1 t., b. l. 11, 17), tačiau vien remdamasis pateiktu el. susirašinėjimu teismas neturi pagrindo ieškovo teiginių, kad namas itin prastai apšildytas (nesudėta / netinkamai sudėta apšiltinimo vata, priešvėjinė plėvelė, netinkamai sudėtos palangės), vertinti kaip įrodytų (CPK 185 straipsnis). Iš ieškovo teiginių negalima daryti išvados nei dėl ieškovo pozicijos pagrįstumo (pagal bylos duomenis, ieškovas dirba IT srityje, ir nenustatyta, kad ieškovas būtų kompetentingas spręsti dėl namo apšiltinimo ir kt. klausimų, reikalaujančių specialiųjų žinių), nei dėl deklaruojamų trūkumų masto.

42. CK 6.154 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo kitų veiksmų atlikimo), o šie įgyja reikalavimo teisę. Sutarties esmė – šalių susitarimas, pasiektas suderinus jų valią. Sutarties elementai, kurių pakanka sutarties galiojimui, yra veiksnių šalių susitarimas, o įstatymų nustatytais atvejais – ir sutarties forma (CK 6.159 straipsnis). Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.163 straipsnio 1 dalis). Taigi, preliminarioji sutartis taip pat yra šalių tarpusavio suderintos valios išraiška dėl kitos sutarties sudarymo ateityje aptartomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 14 punktas).

43. Iš šalių paaiškinimų nustatyta, kad dėl Turto apžiūros metu nustatytų defektų ieškovui jau buvo sumažinta turto kaina. Ieškovas Preliminariąja sutartimi įsipareigojo Turtą įsigyti už 148 000 Eur (Preliminariosios sutarties 3.1 punktas), jokie Preliminariosios sutarties pakeitimai padaryti nebuvo, todėl atsakovė turėjo teisėtą ir pagrįstą lūkestį sudaryti Turto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovu Preliminarioje sutartyje numatytomis sąlygomis. Kaip pažymima teismų praktikoje, sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt.; draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Sutarties laisvės principas taikomas ir nuosavybės teisės objektų savininkams sudarant sutartis dėl šių objektų naudojimo, valdymo ir disponavimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 15 punktas).

44. Teismas atkreipia dėmesį, kad ieškovas, pateikęs atsakovei pranešimą apie sutarties nutraukimą / pretenziją dėl avanso grąžinimo ir netesybų atlyginimo, siūlė atsakovei sumažinti Turto kainą nuo 148 000 Eur iki 80 000 Eur, t. y. beveik per pusę sutartos kainos (46 proc.). Teismas pažymi, kad net jei tam tikri ieškovo nurodomi trūkumai galėtų būti pripažinti kaip pagrįsti (pavyzdžiui, dėl kamino (ne)apskardinimo), ieškovas neįrodė, jog tokie trūkumai objektyviai pagrindžia Turto kainos sumažinimą minėta apimtimi (CPK 12, 178 straipsniai, CK 1.5 straipsnis). Todėl teismas konstatuoja, kad nors ieškovas atsakovei siūlė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį joje nustatant kitą Turto pardavimo kainą, šalims nesusitarus dėl Preliminariosios sutarties sąlygų pakeitimo, atsakovė tokios pareigos neturėjo. Šiame kontekste teismas atkreipia dėmesį, kad atsakovė kitam pirkėjui pardavė ginčo namą ir žemės sklypą už panašią kainą (148 100 Eur), kuri buvo numatyta Preliminariojoje sutartyje, o tai papildomai pagrindžia ieškovo pozicijos nepagrįstumą (el. b. 2 t., b. l. 107).

45. Apibendrindamas tai, kas išdėstyta, teismas konstatuoja, kad ieškovas neįrodė, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės netinkamo savo pareigų pagal Preliminariąją sutartį vykdymo; priešingai, byloje nustatytų aplinkybių visuma suponuoja išvadą, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl priežasčių, kurios priklausė nuo ieškovo valios, kai ieškovas, atsisakęs pirkti Turtą už Preliminariojoje sutartyje numatytą kainą ir pasiūlęs ją sumažinti beveik per pusę, tokiais savo nepagrįstais veiksmais faktiškai pasitraukė iš Turto pirkimo proceso ir padarė pagrindinės sutarties sudarymą negalimą. Dėl išdėstytų priežasčių ieškovo reikalavimai priteisti iš atsakovės sumokėtą 15 000 Eur avansą ir tokio paties dydžio baudą, iš viso – 30 000 Eur, taip pat išvestinis reikalavimas dėl 363 Eur ikiteisminių išlaidų priteisimo, atmetami kaip faktiškai ir teisiškai nepagrįsti. Papildomai teismas pritaria atsakovės vertinimui, kad toks ieškovo elgesys, kai ieškovas, be kita ko, nemokamai, t. y. nemokėdamas jokio nuomos mokesčio, o apmokėdamas tik komunalines išlaidas, devynis mėnesius gyveno privačiame name su žemės sklypu, o vėliau apsigalvojo dėl turto pirkimo, neatitinka ir bendrųjų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų (CK 1.5 straipsnis).

46. Kiti šalių argumentai neturi esminės teisinės reikšmės sprendžiant dėl ieškovo reikalavimų pagrįstumo, todėl teismas dėl jų plačiau nepasisako.

Dėl nuostolių atlyginimo (priešieškinio reikalavimas)

47. Atsakovė byloje pareikštu priešieškiniu prašo priteisti iš ieškovo 11 696,78 Eur nuostolių atlyginimo. Atsakovė teigia, kad ieškovas, gyvendamas turtiniame komplekse, nesilaikė Preliminariojoje sutartyje jam nustatytos pareigos nebloginti Turto būklės; pradėjo neteisėtai, nesuderinęs veiksmų su atsakove ardyti namo konstrukcijas, vidinę apdailą ir, negavęs atsakovės kaip turto savininkės leidimo, bloginti turto būklę, dėl ko atsakovė patyrė nuostolių, kuriuos, pagal eksperto vertinimą, sudaro 10 790,78 Eur trūkumų šalinimo išlaidos ir 906 Eur baldų remonto ir (ar) keitimo kaina.

48. Byloje nustatyta, kad, ieškovui faktiškai išsikrausčius iš Turto, 2024 m. kovo 24 d. buvo atliktas antstolio faktinių aplinkybių, susijusių su namo ir vidaus būkle bei esančiais daiktais ir jų būkle, konstatavimas, kuriame dalyvavo A. P. (A. P.) (atsakovės sūnus), M. L. (byloje apklaustas liudytoju) ir ieškovas (el. b. 1 t., b. l. 149–180).

49. Atsakovė priešieškinyje remiasi šiomis antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuotomis aplinkybėmis: ant grindų ir patalpose nešvarumai; vonios patalpoje – lubų ir sienų dangos pažeidimai; priepirčio patalpoje – grindų dangos ir biliardo stalo paviršiaus pažeidimai; svetainės ir virtuvės patalpose – vietos grindų ir sienų dangos pažeidimai, vietomis trūksta apdailos plytelių, įskilimai apdailos plytelėse, baldų paviršiuose pažeidimai; pereinamojoje patalpoje ties įėjimu į svetainės patalpą – sienų dangos pažeidimai, atviras elektros instaliacijos lizdas; antrame aukšte paveikslas įrėmintas, stiklo nėra; antro aukšto patalpose – pirmoji patalpa kairėje be durų; galiniame kairėje pusėje kambaryje lovos bei durys, kurių paviršius atšokęs; antro aukšto patalpose galiniame dešinėje pusėje kambaryje nėra dalies lango užuolaidų; antro aukšto patalpose viduriniame dešinėje pusėje kambaryje – nešvarumai, lovos mechanizme sudėtos lentos, čiužinys su dėmėmis, iš sienos iškritusi rozetė; katilinės patalpoje – apsvilusi rozetė; pastato išorėje – ties kaminu esantys dangos lakštai, malkinė ir atšokusios lentos, varžtai lentose virš svetainės lango.

50. Pažymėtina, kad atsakovė, keldama reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, turėjo įrodyti visas ieškovo civilinės atsakomybės sąlygas: ieškovo neteisėtus veiksmus, nuostolius ir priežastinį jų ryšį (CK 6.246–6.249). Vien pateikti duomenys apie tam tikrus daiktų trūkumus ir (ar) išlaidų, reikalingų jiems ištaisyti, dydį savaime nepagrindžia atsakovės reikalavimų pagrįstumo, nes yra susiję su tik su viena iš atsakovės įrodinėtinų ieškovo civilinės atsakomybės sąlygų, t. y. žala.

51. Atsakovė byloje teigė, kad ieškovas, gyvendamas turtiniame komplekse, nesilaikė Preliminariojoje sutartyje jam nustatytos pareigos nebloginti Turto būklės; pradėjo neteisėtai, nesuderinęs veiksmų su atsakove ardyti namo konstrukcijas, vidinę apdailą ir, negavęs atsakovės kaip turto savininkės leidimo, bloginti turto būklę. Preliminariosios sutarties 6.3 punkte nustatyta, kad pirkėjas (ieškovas) įsipareigojo saugoti Turtą ir neleisti jam pablogėti, kol jame gyvena iki Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Byloje nustatyta, kad ieškovas apsigyveno Turte atsakovei sutikus ir jame gyveno devynis mėnesius. Iš teismui pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad gyvendamas Turte ieškovas periodiškai informuodavo atsakovės atstovą M. L. tiek apie ieškovo atliekamus veiksmus (pavyzdžiui, lentų nuardymą virš lango), tiek apie kitas aplinkybes (pavyzdžiui, priepirčio lauko durų keitimo poreikį) (el. b. 1 t., b. l. 11). Teismo posėdžio metu ieškovas taip pat davė paaiškinimus, kad kartu su atsakove (jos atstovu) derino ir kitus klausimus, susijusius su antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nurodytomis aplinkybėmis, būtent, antro aukšto patalpose esančių durų demontavimo ir perkėlimo į pirmą aukštą; kamino apskardinimą, dalinį namo apšiltinimą. Nors liudytojas M. L. davė parodymus, kad ieškovas, pavyzdžiui, savavališkai perkėlė duris iš antro aukšto į pirmą, vis dėlto teismas, sistemiškai įvertinęs šalių, jų atstovų paaiškinimus, liudytojo parodymus, kitus byloje esančius įrodymus, sprendžia, jog ieškovas palaikydavo nuolatinį kontaktą su atsakove (jos atstovais), informuodavo atsakovę (jos atstovus) apie gyvenant name kylančius klausimus, Turte turėjo galimybę lankytis ir lankėsi atsakovės atstovai, viso ieškovo gyvenimo Turte metu (devynis mėnesius) atsakovė nekėlė klausimų dėl ieškovo atliekamų veiksmų, kuriuos jis suprato kaip namo būklės pagerinimą, pobūdžio, todėl teismas neturi pagrindo daryti išvados, kad ieškovas, kaip teigia atsakovė, neteisėtai, nesuderinęs veiksmų su atsakove pradėjo ardyti namo konstrukcijas, vidinę apdailą ir taip bloginti turto būklę (CPK 185 straipsnis).

52. Antra, byloje nustatyta, kad ginčo namas pastatytas 2015 metais; atsakovė priešieškinyje, be kita ko, Turtinį kompleksą įvertino kaip senos statybos (priešieškinio 27 punktas); byloje taip pat nustatyta, kad iki ieškovo įsikraustymo į Turtą šis buvo nuomojamas trumpalaikės nuomos pagrindais, įskaitant įvairioms šventėms organizuoti, būta ir sodybos apgadinimo atvejų, neigiamų atsiliepimų (el. b. 1 t., b. l. 108–118). Atsakovė nepateikė įrodymų, kad Turtas iki ieškovo atsikraustymo buvo iš esmės remontuotas ir (ar) atnaujintas, įgyti nauji baldai (CPK 12, 178 straipsniai); priešingai, atsakovė procesiniuose dokumentuose pripažino, kad turtas turėjo trūkumų, dėl ko ieškovui buvo sumažinta jo įgijimo kaina. Liudytoju apklaustas M. L., kiek prisiminė, taip pat patvirtino buvus atskirus Turto trūkumus iki ieškovo įsikraustymo, be kita ko, biliardo stalo, baseino, katilinės, tvoros, lauko durų, lango nubraižymo, baldų (buvo ne nauji) ir kito inventoriaus. Šie liudytojo parodymai patvirtina ne tik tam tikrus antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nurodytus trūkumus egzistavus dar iki ieškovo įsikraustymo į Turtą, bet ir Turto nusidėvėjimo aplinkybę. Atsakinėdamas į atsakovės atstovo klausimus, liudytojas, be kita ko, neneigė, kad kai kurie iš antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole išvardytų apgadinimų galėjo būti atsiradę iki ieškovo įsikraustymo į Turtą (2025 m. balandžio 23 d. teismo posėdžio garso įrašas: 0:30:20 – 0:31:20); atsakinėdamas į ieškovo atstovės klausimus, dėl plytelių įskilimų atsiradimo laiko negalėjo atsakyti, neneigė, kad kai kurie galėjo būti atsiradę dar iki ieškovo įsikraustymo (2025 m. balandžio 23 d. teismo posėdžio garso įrašas: 0:51:39 – 0:52:30).

53. Esant pirmiau nustatytoms aplinkybėms, atsakovei taip pat nepateikus objektyvių ir išsamių įrodymų, kokia buvo Turto būklė iki ieškovo atsikraustymo į Turtą, atsakovės priešieškinio reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo negali būti tenkinamas, nes atsakovė neįrodė nei ieškovo neteisėtų veiksmų, nei priežastinio ieškovo neteisėtų veiksmų ir žalos ryšio, kaip būtinųjų ieškovo civilinės atsakomybės sąlygų (CPK 12, 178, 185 straipsniai). Dėl šių priežasčių taip pat vertinama kaip ydinga ir atsakovės pateikta Žalos atstatymo kaštų skaičiavimo ataskaita, kurios nurodytas tikslas – „pažeidimų, padarytų gyvenamojo namo apdailai ir įrengimui, įskaitant baldus ir kiemo statinius, fiksuotų po nuomininkų išsikraustymo (gyveno apytiksliai nuo 2023 m. balandžio mėn. iki 2024 m. kovo 8 d., t. y. apie 10–11 mėn.) atstatymo kaštų skaičiavimas“. Papildomai pateiktos ataskaitos, konkrečiai kaip žalos įrodymo, nepatikimumą pagrindžia aplinkybė, kad, pagal ją, ekspertas vadovavosi ne tik minėtu antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu, bet ir paties eksperto apžiūros metu, vykusios 2024 m. liepos 5 d., surinktais duomenimis, o byloje nustatyta, jog ieškovas faktiškai išsikraustė iš namo 2025 m. kovo mėn., ir byloje, be kita ko, nebuvo paneigti ieškovo atsiliepime į priešieškinį pateikti duomenys, kad po ieškovo išsikraustymo Turtas vėl pradėtas nuomoti.

54. Remiantis tuo, kas išdėstyta, priešieškinis atmetamas kaip nepagrįstas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo

55. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

56. Taigi bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklės yra sureguliuotos taip, kad būtų užtikrinta šalies, laimėjusios bylą, teisė į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Pagrindas, pagal kurį yra nustatoma laimėjusioji šalis ir atitinkamai paskirstomos bylinėjimosi išlaidos, pirmosios instancijos teisme yra ieškiniu (ir tuo pačiu priešieškiniu) pareikštų materialiųjų subjektinių reikalavimų išsprendimo rezultatas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-66-469/2020).

57. Nagrinėjamu atveju, ieškinį ir priešieškinį atmetus, šalims jų bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos, o byloje patirtos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (24,50 Eur), priteisiamos valstybei iš šalių lygiomis, t. y. po 12,25 Eur iš kiekvienos (CPK 96 straipsnis).

Dėl žyminio mokesčio permokos grąžinimo

58. Atsakovės prašymu atsakovei grąžinama 110 Eur žyminio mokesčio permokos už priešieškinį (CPK 87 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl sprendimo už akių įvykdymo atgręžimo

59. CPK 373 straipsnyje nustatyta, kad, panaikinęs arba pakeitęs sprendimą ar nutartį, jeigu jie jau buvo įvykdyti ar pradėti vykdyti, vienos iš šalių prašymu teismas įpareigoja ginčo šalis grąžinti tai, ką jos yra gavusios sprendimą vykdydamos.

60. Pagal atsakovės pateiktus duomenis, iš atsakovės, vykdant Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. birželio 27 d. sprendimą už akių, buvo išieškota 502,29 Eur suma (el. b. 2 t., b. l. 63). Atsižvelgiant į tai, kad minėtas sprendimas už akių panaikintas, taikytinas sprendimo vykdymo atgręžimas, priteisiant atsakovei iš ieškovo 502,29 Eur.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268–270 straipsniais, 373 straipsniu,

nusprendžia:

ieškinį ir priešieškinį atmesti.

Priteisti valstybei iš ieškovo J. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir atsakovės L. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) lygiomis dalimis 24,50 Eur (dvidešimt keturis eurus, 50 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, t. y. po 12,25 Eur (dvylika eurų, 25 ct) iš kiekvieno. Priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5662, mokėjimo kvitą pateikiant teismui.

Grąžinti atsakovei L. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 110 Eur (vieną šimtą dešimt eurų) žyminio mokesčio, sumokėto už priešieškinį 2024 m. lapkričio 20 d. mokėjimo kvitu Nr. (duomenys neskelbtini), uždaroji akcinė bendrovė „MAXIMA LT“, permokos.

Atgręžti panaikinto Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. birželio 27 d. sprendimo už akių įvykdymą. Priteisti atsakovei L. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovo J. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 502,29 Eur (penkis šimtus du eurus, 29 ct).

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu, skundą paduodant Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja Renata Adomaitytė