Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-426-934/2022

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2022-07-05
Bylos Nr.: e2A-426-934/2022
Teisminio proceso Nr.: 2-57-3-00061-2021-9
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Gintaras Pečiulis, Aldona Tilindienė, Žilvinas Terebeiza
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „Uno“
Ieškovas: D. P., K. P.

Kategorijos

3.3.1.19.2Pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų

Civilinė byla Nr. e2A-426-934/2022Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00061-2021-9Procesinio sprendimo kategorija 3.3.1.19.2 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2022 m. liepos 5 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintaro Pečiulio, Žilvino Terebeizos (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Aldonos Tilindienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Uno“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. spalio 11 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų D. P. ir K. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Uno“ dėl įpareigojimo įregistruoti turtą Nekilnojamojo turto registre ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai D. P. ir K. P. (toliau – ieškovai) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė: 1) įpareigoti atsakovę uždarąją akcinę bendrovę (toliau – ir UAB) „Uno“ (toliau – atsakovė) įregistruoti Nekilnojamojo turto registre nekilnojamąjį turtą, esantį žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) (adresas: (duomenys neskelbtini)), t. y. gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir turtas); 2) įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovais pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį; 3) priteisti ieškovams iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovai nurodė, kad atsakovė valstybinės žemės nuomos teise valdo apie 27 ha žemės sklypą, kuriame yra vystomas gyvenamųjų namų kvartalas (duomenys neskelbtini). Ieškovai 2019 m. spalio 10 d. sudarė su atsakove preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. UNO/2019/[B]/54 (toliau – preliminarioji sutartis), kuria susitarė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį dėl šiame kvartale esančio turto perleidimo. 2020 m. sausio 6 d. šalys sudarė sutartį dėl projekto LSNS-31-191211-00284 (toliau – sutartis dėl projekto), kuria ieškovai įsipareigojo savo lėšomis, jėgomis ir rizika organizuoti ir atlikti turto statybos projekto įgyvendinimo darbus, sudaryti projektui įgyvendinti ir atlikti būtinas sutartis, įskaitant ir neapsiribojant statybų rangos, techninės priežiūros ir kitas.

3. Ieškovai paaiškino, kad 2020 metų pabaigoje įvykdė visus įsipareigojimus, kylančius iš preliminariosios sutarties ir sutarties dėl projekto, t. y. atliko avansinį mokėjimą pagal preliminariąją sutartį ir sumokėjo atsakovei 10 800 Eur, taip pat finansavo turto statybą – savo sąskaita atliko kadastrinius matavimus, sudarė sutartis su rangovais, finansavo visus turto statybos darbus. Ieškovai faktiškai į turto statybą investavo daugiau nei 70 777 Eur. Įvykdę visus įsipareigojimus, ieškovai kreipėsi į atsakovę dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, tačiau atsakovės vadovas atsisakė imtis būtinų veiksmų pagrindinei sutarčiai sudaryti, nurodydamas, kad to padaryti negali dėl aplinkybių, susijusių su ginčais su kitais asmenimis. Ieškovai mano, kad atsakovės vadovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, kadangi jo ir atsakovės valdybos nario V. U., kuris yra ieškovų dukters sutuoktinis, santykiai yra konfliktiški. Todėl ieškovai 2020 m. gruodžio 21 d. pateikė atsakovei pretenziją.

4. Ieškovai nurodė, kad šalių sudaryta preliminarioji sutartis turi būti kvalifikuota kaip preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis. Tokią poziciją ieškovai grindžia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio nuostatomis. Ieškovai pažymi, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, jog pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatų pagrindu, bet gali reikalauti ir įvykdyti prievolę natūra (įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

5. Ieškovai paaiškino, kad preliminariojoje sutartyje šalys susitarė dėl pagrindinės sutarties sudarymo terminų, kurie dar nėra suėję. Jei turtas nebus įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti yra teisiškai neįmanoma.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6. Klaipėdos apygardos teismas 2021 m. spalio 11 d. sprendimu ieškinį patenkino. Teismas įpareigojo atsakovę įregistruoti Nekilnojamojo turto registre turtą, esantį žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) (turto adresas: (duomenys neskelbtini)), t. y. gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); įpareigojo atsakovę sudaryti su ieškovais pagrindinę šio turto pirkimo–pardavimo sutartį; priteisė ieškovų patirtas bylinėjimosi išlaidas.

7. Pirmosios instancijos teismas nesutiko su atsakovės išdėstytais argumentais, kad pagrindinei sutarčiai sudaryti turi būti taikomas CK 6.156 straipsnio 3 dalyje nustatytas 1 metų terminas, o jam pasibaigus atsakovė yra laikoma nebeturinti prievolės sudaryti pagrindinę sutartį. Nors preliminariojoje sutartyje ir nenurodytas konkretus pagrindinės sutarties sudarymo terminas, tačiau teismas, įvertinęs preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 5 dalies nuostatas, nurodė, kad preliminariosios sutarties šalių veiksmų seka ir terminai yra įvardyti būtent šioje preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų dalyje. Terminas sudaryti pagrindinę sutartį nėra pasibaigęs. Ieškovai apie statybos pabaigą informavo atsakovę 2020 m. gruodžio mėn., tačiau turtas nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, atsakovė nevykdo preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų.

8. Pirmosios instancijos teismas vertino, kad ginčo sutartis – tai vartojimo sutartis ir jai turi būti taikomos vartotojo (pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos. Pirmosios instancijos teismo vertinimu, atsakovė nepagrindė, kad ieškovai turtą siekia įsigyti su verslu susijusiais tikslais ar kad jų anksčiau sudaryti sandoriai turi versliškumo požymių. Teismas nesutiko su atsakovės argumentais, kad ieškovai nėra vartotojai ir jiems netaikytinas CK 6.401 straipsnyje nustatytas reguliavimas, skirtas apsaugoti vartotojo interesus.

9. Pirmosios instancijos teismas vertino, kad šalių pasirinktas naujo turto sukūrimo modelis, kai būsto rangos darbus vykdė ne atsakovė, o jos pasitelkti asmenys (rangovai, kuriuos samdė ieškovai), neprieštarauja CK 6.401 straipsnio 1 dalies nuostatoms.

10. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad akcininkų ir (ar) valdymo organų tarpusavio nesutarimai neturi teisinės reikšmės vykdant teisėtai sudarytą ir neginčijamą sandorį. Atsakovės teiginius, kad rangovams mokėjo ne patys ieškovai, o atsakovės valdybos narys, pirmosios instancijos teismas vertino kaip deklaratyvius ir nepatvirtintus jokiais objektyviais įrodymais.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

11. Apeliaciniame skunde atsakovė prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. spalio 11 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

Žemesnės instancijos teismas

11.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai ieškovus pripažino vartotojais ir netinkamai taikė CK 6.401 straipsnį.

11.1.1. Ieškovai nekilnojamąjį turtą naudoja versliškai ir nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorius sudaro siekdami gauti pelną iš nekilnojamojo turto prekybos. Todėl jie negali būti pripažinti vartotojais ir byloje nagrinėjamam ginčui neturėjo būti taikomas CK 6.401 straipsnyje nustatytas reguliavimas.

11.1.2. Pirmosios instancijos teismas turėjo taikyti bendrąsias preliminariųjų sutarčių normas ir negalėjo įpareigoti atsakovės sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Šalių santykiai, susiję su preliminariąja sutartimi ir pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu, turėtų būti vertinami pagal bendrąsias CK 6.156 straipsnyje nustatytas taisykles, pagal kurias nėra suteikiama teisė teismo tvarka priversti šalį, sudariusią preliminariąją sutartį, sudaryti pagrindinę sutartį.

11.1.3. Įvertinus CK 6.401 straipsnio 1 dalies ir 5 dalies lingvistines formuluotes, matyti, kad ši norma gali būti taikoma tik tais atvejais, kai būsto pagal preliminariąją sutartį pardavėjas (juridinis asmuo), statant būstą, veikia kaip rangovas arba užsakovas (kai pats pardavėjas būsto statybai samdo kitus rangovus). Nagrinėjamu atveju ginčo objektą statė ne atsakovė ar jos pasitelkti rangovai, o patys ieškovai (jų rangovai). Atsakovei ginčo objekte iš esmės neatlikus nei rangovo, nei užsakovo funkcijų, negalėjo būti taikomas CK 6.401 straipsnyje nustatytas specialusis reguliavimas.

11.2. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad preliminariosios sutarties terminas dar nėra pasibaigęs. Preliminariojoje sutartyje nėra nustatyta, per kiek laiko turėtų būti sudaryta pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis. Bendrosiose sąlygose nurodyti terminai tik nustato šalių veiksmų, susijusių su ginčo objekto perleidimu ieškovams, eiliškumą ir tų veiksmų atlikimo laiką, tačiau tos sąlygos nenustato per kiek laiko turi būti sudaryta pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis. Kadangi preliminariojoje sutartyje nėra aiškiai įvardytas terminas, per kiek laiko turi būti sudaryta pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis, turi būti taikomas CK 6.156 straipsnio 3 dalyje nustatytas 1 metų terminas, o jam pasibaigus atsakovė laikoma nebeturinti prievolės sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminarioji sutartis buvo sudaryta 2019 m. spalio 10 d., todėl terminas sudaryti pagrindinę sutartį suėjo 2020 m. spalio 10 d. (po 1 metų). Taigi, terminas yra pasibaigęs.

11.3. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neatsižvelgė į atsakovės nurodytą faktą, kad atsakovė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudaro dėl objektyvių priežasčių – ginčo su jos valdybos nariu V. U.. Atsakovė paaiškino, kad ji objektyviai negali sudaryti pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties, kadangi šis valdybos narys net keliose civilinėse bylose kvestionuoja atsakovės sudarytus nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorius ir jos nustatytas parduodamo turto kainas. Atsakovė, atsižvelgdama į jo veiksmus ir dėdama maksimalias pastangas ateityje sumažinti ginčų tikimybę, prieš perleisdama turtą nusprendė gauti atsakovės valdybos ir ypač valdybos nario V. U. pritarimą. Tai yra itin svarbu, nes ginčo turtas yra perleidžiamas su V. U. tiesiogiai susijusiems asmenims – ieškovams.

11.4. Teismas, priėmęs skundžiamą sprendimą, neatsižvelgė į tai, kad preliminarioji sutartis yra sudaryta netinkamai, todėl negali būti vykdoma. Atsakovės įstatuose yra nustatyta kiekybinio atstovavimo taisyklė, taikoma atsakovei perleidžiant savo nekilnojamąjį turtą. Sutartis, kurios pagrindu atsakovė buvo įpareigota sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovais, yra sudaryta pažeidžiant kiekybinio atstovavimo taisyklę. Sutartis atsakovės vardu pasirašyta tik atsakovės direktoriaus, tačiau joje nėra sutartyje nurodyto atsakovės valdybos nario V. T. ar kito valdybos nario parašo.

Atsiliepimas

12. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovai prašo skundo netenkinti. Atsiliepime nurodomi tokie atsikirtimai:

Šalies argumentai

12.1. Ieškovai nesutinka su atsakovės teiginiais, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pripažino juos vartotojais ir netinkamai taikė CK 6.401 straipsnio 1 dalį. Vien tai, kad ieškovai, kurie yra vyresnio amžiaus, per visą gyvenimą, gerindami savo gyvenimo sąlygas, įsigijo kelis nekilnojamojo turto objektus, o vėliau juos pardavė ir (ar) įsigijo kitus, neįrodo jokios jų komercinės ir (ar) ūkinės veiklos. Byloje nėra duomenų, kad ieškovai yra įregistravę ūkinę ir (ar) komercinę veiklą, kurios pagrindu jie verstųsi nekilnojamojo turto pirkimu ir pardavimu. Pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė, kad ieškovai yra vartotojai, nes vertino jų statusą pagal konkretų sandorį, kartu su kitais byloje esančiais duomenimis, o ne vien pavienius duomenis.

Atsiliepimas

12.2. Atsakovės apeliaciniame skunde nurodyti argumentai, kad turi būti vadovaujamasi bendrosiomis CK 6.156 straipsnyje nustatytomis taisyklėmis, prieštarauja tiek tarp šalių susiklosčiusių teisinių santykių esmei, tiek ir norminių teisės aktų reikalavimams. Šalių sudaryta preliminarioji sutartis turi būti kvalifikuojama pagal CK 6.401 straipsnį. Net preliminariojoje sutartyje buvo nustatyta, kad turtas bus statomas ne pačios pardavėjos (atsakovės), o pasitelkiant kitus asmenis. Preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatyta jokių tokiems asmenims taikomų apribojimų. Ieškovai sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad šalių pasirinktas naujo turto sukūrimo modelis neprieštarauja CK 6.401 straipsnio 1 dalies nuostatoms. Atsakovė reikalauja nepagrįstai suvaržyti ieškovų galimybes apginti savo pažeistas teises.

Šalies argumentai

12.3. Ieškovai nesutinka su atsakovės teiginiu, kad yra suėjęs terminas sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį ir šalių santykiams turi būti taikoma CK 6.165 straipsnio 3 dalis. Šalių sudarytos preliminariosios sutarties 1 priedo 5 dalyje yra aptarta pagrindinės sutarties sudarymo tvarka ir nustatytas jos sudarymo terminas. Priešingai nei teigia atsakovė, šalys susitarė dėl labai konkrečių terminų, kurie yra skaičiuojami įvykus atitinkamiems įvykiams.

12.4. Ieškovai nesutinka su atsakovės apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas turi būti panaikintas ir tuo pagrindu, kad pagrindinis sandoris buvo nesudarytas dėl atsakovės valdybos nario V. U. veiksmų kitose civilinėse bylose, taip pat dėl to, kad sudarant preliminariąją sutartį, buvo pažeista atsakovės įstatuose nustatyta sandorių sudarymo tvarka. Atsakovės akcininkų ir valdybos ginčai, nagrinėjami kitose civilinėse bylose, nėra susiję su ginčo turtu ir negali būti laikomi pagrindu pripažinti ieškovų interesų pažeidimą teisėtu. Atsakovė, sudarydama preliminariąją sutartį, pareiškė ir patvirtino, kad visi sutikimai ir leidimai sudarant preliminariąją sutartį yra gauti ir suteikti, taip pat nėra kitų kliūčių, dėl kurių preliminarioji sutartis negali būti sudaryta. Nei preliminariosios sutarties, nei sutarties dėl projekto galiojimo klausimai nėra nagrinėjami jokiose bylose, todėl atsakovės argumentai, susiję su kiekybinio atstovavimo taisykle, neturi jokios teisinės reikšmės.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių ir ginčo esmės

13. 2019 m. spalio 10 d. ieškovai ir atsakovė sudarė preliminariąją sutartį, kuria: 1) atsakovė įsipareigojo šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais, pasitelkdama kitus asmenis pastatyti sutarties specialiojoje dalyje apibūdintą gyvenamąjį namą, pastatus ir tipinę fasadinę tvorą bei parduoti šį turtą pirkėjams; 2) šalys įsipareigojo preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais sudaryti pagrindinę sutartį, kuria atsakovė (pardavėja) parduos, o pirkėjai (ieškovai) pirks sutartyje nurodytą turtą ir perims žemės sklypo nuomos teisę (preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 1.1.13, 2.1 ir 2.2 papunkčiai). Preliminariojoje sutartyje šalys taip pat nustatė pagrindinius reikalavimus, keliamus turimam pastatyti turtui, ir aptarė esmines pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas.

Žemesnės instancijos teismas

14. Pagal preliminariosios sutarties nuostatas atsakovė turėjo pastatyti, o vėliau, sudariusi pagrindinę sutartį, parduoti ieškovams gyvenamąjį namą, statinius ir tipinę fasadinę tvorą, pastatytus pagal vieną iš ieškovų pasirinktų ir pagal jų pageidavimus pakoreguotų tipinių gyvenamojo namo su priklausiniais statybos projektų arba kitą jų užsakymu parengtą projektą, kurio architektūriniai sprendiniai turėtų būti suderinti su tipinių projektų autoriumi (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 4.1 ir 4.2 papunkčiai). Šalys susitarė, kad, joms sudarant pagrindinę sutartį, bus įrengti gyvenamojo namo ir kitų perleidžiamų statinių pamatai, kurie turės būti įregistruoti viešajame registre per 3 mėnesius po to, kai ieškovai pateiks atsakovei jų pasirinktą statybos projektą ir bus gautas statybą leidžiantis dokumentas (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 4.3 ir 6.1 papunkčiai). Preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3 punkte nurodyta, kad turtas, dėl kurio statybų ir perleidimo tariasi šalys sudarydamos šią sutartį, bus statomas žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalyje, kuri pagal detaliojo plano sprendinius suformuota kaip 1 281 kv. m ploto žemės sklypas Nr. (duomenys neskelbtini). Šiuo žemės sklypu atsakovė naudojasi nuomos teise pagal 2002 m. gegužės 7 d. valstybinės žemės nuomos sutartį (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3.1 ir 3.2 papunkčiai).

15. Be pirmiau aptartų sąlygų, apibūdinančių atsakovės turimą pastatyti ir pagrindine sutartimi ieškovams perleisti turtą, preliminariosios sutarties specialiosiose sąlygose buvo išdėstytos ir atsiskaitymą už statomą turtą reglamentuojančios sąlygos: pagal preliminariosios sutarties nuostatas, ieškovai turėjo sumokėti atsakovei 10 800 Eur fiksuotą mokestį už projekto parengimą, suplanuotoje teritorijoje esančių statinių nugriovimą, bendros statomo kvartalo infrastruktūros įrengimą ir pan., taip pat šalys susitarė dėl atskirų pamatų ir tipinės fasadinės tvoros 1 kub. m įrengimo kainų bei nurodė, kad žemės sklypo dalies nuomos teisė yra perleidžiama neatlygintinai (preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 5.1–5.4 papunkčiai). Savo ruožtu preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 5 skyriuje buvo išdėstyta ir detalizuota pagrindinės sutarties sudarymo tvarka, nustatant konkrečius šalių turimus atlikti veiksmus ir terminus šiems veiksmams įvykdyti. Preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 7.1 papunktyje nustatyta, kad ši sutartis įsigalioja jos pasirašymo dieną ir galioja iki visiško joje nustatytų šalių įsipareigojimų įvykdymo (šiai sutarčiai nėra taikomas CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatytas terminas), išskyrus tuos atvejus, kai sutartis pasibaigia įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais.

16. 2020 m. sausio 6 d. ieškovė D. P. ir atsakovė sudarė dar vieną sutartį – sutartį dėl projekto, kuria ieškovė (vykdytoja) įsipareigojo šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis, savo lėšomis, jėgomis ir rizika organizuoti ir atlikti vienbučio gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), statybos projekto įgyvendinimo darbus, taip pat sudaryti projektui įgyvendinti reikalingas sutartis, be kita ko, statybų rangos, techninės priežiūros, komunalines ir kitas sutartis (sutarties dėl projekto 1.1 papunktis). Sutartyje dėl projekto šalys susitarė, kad ieškovė organizuos ir atliks darbus iki statinių pamatų įrengimo ir kad organizuodama bei vykdydama šios sutarties pagrindu turimus atlikti darbus ji savo vardu sudarys sutartis ir pati pagal jas atsiskaitys, taip pat pati atsiskaitys už elektrą, vandenį, nuotekų šalinimą, atliekų tvarkymą ir kitas paslaugas. Sutartyje dėl projekto nustatyta, kad ieškovės išlaidas, patirtas vykdant šią sutartį, apmokės statomo turto pirkėjas, kai bus įgyvendintas projektas ir sudaryta objekto pirkimo–pardavimo sutartis (sutarties dėl projekto 2.1, 2.2, 3.1 ir 3.3 papunkčiai).

17. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad ieškovai, vykdydami preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, sumokėjo atsakovei joje nurodytą 10 800 Eur sumą. Tokias aplinkybes patvirtina byloje pateikti 2019 m. lapkričio 4 d., 2020 m. spalio 3 d. ir 2020 m. spalio 4 d. mokėjimo nurodymai, kuriais atsakovei buvo pervestos atitinkamai 2 000 Eur, 5 000 Eur ir 3 800 Eur sumos. Byloje pateikti įrodymai (rangos sutartys, prekių (paslaugų) pirkimo ir pardavimo kvitai, UAB „Matavimo sprendimai“ sąskaita ir kasos pajamų orderis) taip pat sudaro pagrindą vertinti, kad ieškovai vykdė ir sutartį dėl projekto. Ieškovai byloje pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodo, kad jie įvykdė visus prisiimtus įsipareigojimus ir pastatė turtą, kurį pagal preliminariosios sutarties sąlygas atsakovė turėjo perleisti jiems sudarydama pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Vis dėlto iš byloje esančių duomenų matyti, kad pagrindinė pastatyto turto pirkimo–pardavimo sutartis su ieškovais nebuvo sudaryta ir tarp šalių kilo ginčas dėl preliminariosios sutarties vykdymo.

18. Ieškovai 2020 m. gruodžio 21 d. pateikė atsakovei pretenziją dėl vilkinimo sudaryti pagrindinę sutartį, kuria reikalavo atsakovės nedelsiant, bet ne vėliau nei per 7 darbo dienas, sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį arba, netenkinus šio reikalavimo, atlyginti visus ieškovų patirtus nuostolius (tiesioginius ir netiesioginius). Ieškovai nurodė, kad, vykdydami šalių sudarytas sutartis, jie organizavo turto statybos darbus ir investavo į šias statybas dideles pinigų sumas, tačiau atsakovė vengia sudaryti su jais pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį remdamasi jiems nežinomomis aplinkybėmis, susijusiomis, be kita ko, su kitų asmenų ginčais, nors tokios aplinkybės pagal šalių sudarytas sutartis negali būti laikomos teisėtu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovai nurodė, kad tokį atsakovės elgesį jie laiko nepagrįstu ir pažeidžiančiu jų teises, todėl, atsakovei atsisakius vykdyti pretenzijoje išdėstytus reikalavimus, ieškovai kreipsis į teismą dėl pagrindinės sutarties sudarymo arba jų patirtų nuostolių atlyginimo. Tačiau atsakovė netenkino ieškovų pretenzijoje nurodytų reikalavimų. Tokia atsakovės pozicija, kaip matyti iš byloje pateikto atsakovės 2021 m. sausio 11 d. rašto jos valdybos nariui ir jos procesiniuose dokumentuose išdėstytų aplinkybių, buvo nulemta atsakovės ir pastarojo valdybos nario nesutarimų dėl kitų atsakovės sudarytų sutarčių bei ieškovus ir šį valdybos narį siejusių giminystės ryšių.

19. Šalims nepavykus išspręsti ginčą taikiai, ieškovai kreipėsi į teismą, prašydami, pirma, įpareigoti atsakovę įregistruoti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą Nekilnojamojo turto registre, antra, įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovais pagrindinę šio turto pirkimo–pardavimo sutartį. Pirmosios instancijos teismas, išnagrinėjęs tarp šalių kilusį ginčą, tokius ieškovų reikalavimus patenkino. Ginčijamame sprendime teismas nustatė, kad ieškovai – tai vartotojai, o jų sudaryta preliminarioji sutartis kvalifikuotina ne kaip paprasta preliminarioji sutartis, bet kaip būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, kurios samprata ir esminės sąlygos yra išdėstytos CK 6.401 straipsnyje. Teismas taip pat nustatė, kad šalis siejančios sutartys buvo sudarytos teisėtai, terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti nėra pasibaigęs, o atsakovės nurodyti jos akcininkų ir (ar) valdybos narių ginčai neturi teisinės reikšmės sprendžiant dėl teisėtai šalių sudarytos sutarties vykdymo. Atsakovė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, pateikė apeliacinį skundą, kuriame ginčija pirmiau nurodytas pirmosios instancijos teismo išvadas. Taigi, apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje yra keliamas ginčas, ar pirmosios instancijos teismas tinkamai kvalifikavo šalis siejusius sutartinius teisinius santykius ir pagrįstai įpareigojo atsakovę vykdyti preliminariąją sutartį.

Dėl absoliutaus pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindo

20. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Šio straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad aplinkybę, ar konkrečiu atveju nėra CPK nustatytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, apeliacinės instancijos teismas patikrina ex officio (pagal pareigas). Nustatęs, kad byloje egzistuoja bent vienas iš įstatyme nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, apeliacinės instancijos teismas turi pareigą panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 327 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

21. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad prie absoliučių teismo sprendimo ar nutarties negaliojimo pagrindų yra priskiriami esminių proceso teisės normų pažeidimai, kurie rodo, kad tinkamo proceso žemesnės instancijos teisme praktiškai nebuvo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-114-1075/2019). Absoliutūs teismo sprendimo ar nutarties negaliojimo pagrindai yra tokie reikšmingi, kad kyla abejonių dėl paties teismo sprendimo ar nutarties teisėtumo, todėl nėra būtina nustatyti, ar šių proceso teisės normų pažeidimas turėjo reikšmę teisingam bylos išsprendimui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-143/2010). Todėl absoliutaus teismo sprendimo negaliojimo pagrindo nustatymas sudaro besąlyginį pagrindą grąžinti bylą pakartotinai nagrinėti pirmosios instancijos teismui siekiant ištaisyti nagrinėjant bylą šiame teisme padarytus esminius proceso pažeidimus.

22. Aplinkybių, kurios įstatymo leidėjo yra pripažįstamos sudarančiomis absoliutų pagrindą panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, sąrašas yra pateiktas CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse. Vadovaujantis CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punktu, absoliučiu teismo sprendimo negaliojimo pagrindu, be kita ko, yra pripažįstami tokie atvejai, kai pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų. Tokia nuostata koreliuoja su pamatiniu teisės į teisingą teismą principu, kurio viena iš sudėtinių dalių yra teisė būti išklausytam, taip pat CPK 14 straipsnio 3 dalyje ir 266 straipsnyje nustatytu draudimu teismui nagrinėjant bylą spręsti klausimą dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų teisių ir pareigų. Įsiteisėjęs teismo sprendimas sukuria šio sprendimo subjektams rimtų padarinių – jis tampa visuotinai privalomas, įgyja res judicata ir prejudicinę galią, todėl šalys nebegali pakartotinai reikšti tapataus ieškinio, negali ginčyti kitose bylose teismo nustatytų faktų ir teisinių santykių, teismo sprendimas gali būti reikalavimo pagrindu kitoje civilinėje byloje ir turi būti vykdomas. Todėl situacija, kai teismo sprendimu yra modifikuojama byloje nedalyvavusio asmens teisinė padėtis, negali būti vertinama kaip atitinkanti tinkamo proceso standartą. Kita vertus, aplinkybė, kad civiliniame procese nedalyvavo asmuo, turintis tam tikro masto teisinį interesą dėl ginčo baigties, ne visada savaime suponuoja būtinybę konstatuoti absoliutų teismo sprendimo negaliojimo pagrindą ir poreikį pakartoti pirmosios instancijos teismo procesą ištaisant jo trūkumus.

23. Pagal kasacinio teismo praktikoje pateiktus išaiškinimus, aptariamoje normoje nustatytas absoliutus teismo sprendimo negaliojimo pagrindas yra konstatuojamas ne visais atvejais, kai teismas neįtraukia į procesą visų teisinį suinteresuotumą turinčių asmenų, o tik tais, kai tai susiję su įstatymo nurodytais padariniais – sprendimu (nutartimi) turi būti nuspręsta ir dėl tokių asmenų. Nusprendimas suprantamas kaip teisių ar pareigų asmeniui nustatymas, pripažinimas, pakeitimas, panaikinimas ar kitoks nusprendimas, kuris turi įtakos neįtraukto dalyvauti byloje asmens teisinei padėčiai. Sprendimu CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkto prasme turi būti paveiktos nedalyvaujančio byloje asmens materialiosios teisės ir pareigos, be to, įtaka šioms teisėms ir pareigoms turi būti tiesioginė – sprendimu turi būti modifikuota asmens teisinė padėtis, t. y. nustatytos, pripažintos, pakeistos, panaikintos ir pan. jo materialiosios teisės ar pareigos. Tik kartu egzistuojant šioms dviem sąlygoms, gali būti konstatuotas aptariamas sprendimo negaliojimo pagrindas. Tai, kad teismo sprendime asmuo nurodomas kaip tam tikro santykio subjektas, nekeičiant jo padėties, nesukuriant šiuo konstatavimu jam teisių ir pareigų, negali būti pripažįstama absoliučiu pagrindu naikinti teismo sprendimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. sausio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-123-823/2022).

24. Nagrinėjamu atveju, kaip matyti iš byloje esančių duomenų, ieškovai, inicijuodami šią civilinę bylą, siekė, kad atsakovė įvykdytų jų sudarytą preliminariąją sutartį, kuria atsakovė, be kita ko, įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovams gyvenamąjį namą ir kitus statinius. Siekdami šio tikslo, ieškovai nagrinėjamoje byloje pareiškė dvejopo pobūdžio reikalavimus. Visų pirma, ieškovai prašo teismo įpareigoti atsakovę įregistruoti preliminariojoje sutartyje nurodytą nekilnojamąjį turtą (gyvenamąjį namą), kadangi, teisės aktuose nustatyta tvarka neįregistravus pastato viešajame registre, jis negali būti civilinės apyvartos objektu ir negali būti perleistas ieškovams. Antra, ieškovai prašo įpareigoti atsakovę šį turtą jiems perleisti, t. y. ieškovai siekia įgyti nuosavybės teisę į šį turtą.

25. Šioje nutartyje jau minėta (žr. šios nutarties 14 punktą), kad nekilnojamasis turtas, dėl kurio įregistravimo ir perleidimo byloje kilo ginčas, nuosavybės teise nepriklauso nagrinėjamos bylos šalims. Iš preliminariosios sutarties nuostatų matyti, kad turtas, kurį įregistruoti viešajame registre, o vėliau – įgyti sudarant pagrindinę sutartį siekia ieškovai, yra valstybinės žemės sklype. Preliminariosios sutarties priedu esančiame pirkimo–pardavimo sutarties projekto 2.3 papunktyje nurodyta, kad šį žemės sklypą atsakovė valdo 2002 m. gegužės 7 d. valstybinės žemės nuomos sutarties, apskrities viršininko 2007 m. gruodžio 3 d. įsakymo, 2014 m. rugsėjo 16 d. ir 2015 m. rugsėjo 18 d. susitarimų pakeisti nuomos sutartį pagrindu. Aptariamame pirkimo–pardavimo sutarties projekto papunktyje taip pat nurodyta, kad kartu su šios sutarties objektu esančiu nekilnojamuoju turtu pirkėjams (ieškovams) yra perleidžiama ir šiam turtui eksploatuoti tenkančios žemės sklypo dalies nuomos teisė, o pirkėjai įsipareigoja nedelsdami po šios sutarties sudarymo inicijuoti valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymą ar pakeitimą. Taigi, patenkinus ieškovų nagrinėjamoje byloje pareikštus reikalavimus (įpareigojus atsakovę įregistruoti valstybei priklausančiame žemės sklype nekilnojamąjį turtą, o vėliau šį turtą, kartu su valstybinės žemės nuomos teise perleisti ieškovams) neabejotinai bus pakeistas ir valstybinės žemės sklypo statusas – jame bus įregistruoti nauji nekilnojamojo turto objektai, kurie, kartu su valstybinės žemės nuomos teise, bus perleisti ieškovams.

26. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 7 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad visą Lietuvos Respublikos valstybinę žemę, išskyrus žemę, kuri šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka patikėjimo teise yra perduota kitiems subjektams, patikėjimo teise valdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba). Pagal Nacionalinės žemės tarnybos nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2001 m. birželio 14 d. įsakymu Nr. 194, 6 punktą svarbiausiais Nacionalinės žemės tarnybos uždaviniais yra, be kita ko, įgyvendinti valstybės politiką žemės tvarkymo ir administravimo, valstybinės žemės perleidimo, perdavimo naudotis srityse, užtikrinti žemės santykių teisinio reglamentavimo įgyvendinimą, atlikti valstybinės žemės patikėjimo teisės subjekto (patikėtinio) funkcijas. Aptariamų nuostatų 7.3 ir 7.4 papunkčiuose nustatyta, kad Nacionalinė žemės tarnyba parduoda, perduoda neatlygintinai naudoti, išnuomoja valstybinės žemės sklypus (išskyrus žemės sklypus, kuriuos pagal įstatymus turi teisę parduoti, išnuomoti ir perduoti neatlygintinai naudotis kiti valstybinės žemės patikėtiniai). Tokiu būdu, įgyvendindama jai pavestus uždavinius ir funkcijas, Nacionalinė žemės tarnyba vykdo valstybinės žemės savininko teises ir pareigas.

27. Šiame kontekste pažymėtina, kad valstybinės nuosavybės teisės įgyvendinimas nėra tapatus privačios nuosavybės teisės įgyvendinimui. Valstybinės žemės teisiniams santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, jų reglamentavimas yra imperatyvus ir yra grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu, reiškiančiu, kad sandoriai dėl valstybės turto būtų sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-136-916/2022). Žemės įstatyme yra nustatyti konkretūs disponavimo valstybine žeme būdai, šios žemės perleidimo privačion nuosavybėn ar nuomos sąlygos ir pagrindai, kurių turinys yra aiškinamas ir plėtojamas kasacinio teismo praktikoje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 9 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018). Teisės aktuose (Žemės įstatyme, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse, patvirtintose Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (toliau – Taisyklės)) taip pat yra nustatytos ir konkrečios taisyklės dėl galimybės vykdyti statybas nuomojamoje valstybinėje žemėje, kurių turinys pastaruoju metu buvo pakeistas. Nacionalinė žemės tarnyba, kaip valstybinės žemės savininkės funkcijas įgyvendinantis subjektas, privalo užtikrinti, kad įstatyme nustatyti imperatyvūs reikalavimai nebūtų pažeisti plėtojant su valstybine žeme susijusius teisinius santykius.

28. Pagal bendrą taisyklę, valstybinės žemės sklypai yra parduodami ir išnuomojami aukciono būdu asmeniui, kuris už parduodamą ar nuomojamą žemės sklypą pasiūlo didžiausią kainą (Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalis, 10 straipsnio 4 dalis). Tačiau Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte ir 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte yra nustatyta išimtis iš šios bendros taisyklės, pagal kurią valstybinė žemės parduodama ir išnuomojama be aukciono tuo atveju, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Taigi, pastatų, esančių valstybinės žemės sklype įgijimas gali sukurti asmeniui teisę įgyti jiems eksploatuoti reikalingą šio žemės sklypo dalį, o Nacionalinei žemės tarnybai pareigą spręsti dėl žemės sklypo (jo dalies) perleidimo ar nuomos. Antra vertus, pastato savininko teisė įgyti valstybinės žemės sklypą nėra absoliuti. Spręsdama tokį klausimą, Nacionalinė žemės tarnyba turi įvertinti, ar žemės sklype esantys statiniai ir įrenginiai turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o jų eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos ar nuosavybės teisę, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su jame esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-136-916/2022).

29. Žemės įstatymo 9¹ straipsnio 1 dalyje reglamentuota, kad valstybinės žemės, išnuomotos joje esantiems savarankiškiems statiniams eksploatuoti, nuomos sutartyje nuomininko prašymu gali būti įrašoma galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius, tačiau tik tuo atveju, jeigu valstybinės žemės sklypas yra išnuomotas ilgesniam negu 3 metų laikotarpiui ir jeigu tokia statyba ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir atitinka nuomos sutartyje nurodytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą, be to, nuomininkas tokią teisę įgyja tik sumokėjęs į valstybės ir savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, biudžetus įstatyme nurodytą atlyginimą už galimybę statyti ir (ar) rekonstruoti statinius ar įrenginius. Pagal anksčiau galiojusį reglamentavimą, išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus buvo galima tik tuo atveju, jeigu tokia galimybė buvo nustatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštaravo nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui (Taisyklių (redakcija, galiojusi iki 2022 m. balandžio 7 d.) 30.7 papunktis). Vadinasi, nuomojamuose valstybinės žemės sklypuose nauji statiniai gali būti statomi tik esant teisės aktuose nustatytoms sąlygoms, o jų įregistravimas, kaip minėta ankstesniame šios nutarties punkte, sukuria teisinius padarinius tiek jų savininkui, tiek ir valstybinės žemės patikėtiniui.

30. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas, priimdamas ginčijamą sprendimą, įpareigojo atsakovę įregistruoti valstybinės žemės sklype statomus pastatus ir sudaryti dėl jų pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovais, kuria ieškovams bus perleista ir šiems pastatams eksploatuoti reikalinga valstybinės žemės sklypo dalis. Toks teismo sprendimas, kaip matyti iš šioje nutarties dalyje aptarto teisinio reglamentavimo, neabejotinai turės tiesioginės įtakos valstybinę žemę patikėjimo teise valdančio subjekto teisėms ir pareigoms – be kita ko, šis sprendimas gali sukurti jam pareigą, vadovaujantis šios nutarties 28 punkte išdėstytomis nuostatomis, sudaryti su ieškovais valstybinės žemės nuomos sutartį lengvatine tvarka. Tačiau Nacionalinė žemės tarnyba nedalyvavo šioje byloje ir teismas nevertino bei netyrė jos pozicijos dėl galimybės įgyvendinti ieškovų pareikštus reikalavimus tiek, kiek tai susiję su naudojimusi valstybinės žemės sklypu. Aplinkybė, kad teismas išsprendė klausimą dėl valstybinės žemės sklype esančio nekilnojamojo turto įregistravimo ir šio turto bei valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo nedalyvaujant valstybinės žemės patikėtinei, neįvertinęs jos pozicijos dėl tokio sprendimo galimumo ir atitikties valstybinės žemės teisinius santykius reglamentuojančioms teisės normoms, teisėjų kolegijos vertinimu, leidžia padaryti išvadą, kad teismo procesas nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme vyko su esminiais trūkumais ir šiuo atveju egzistuoja CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatytas absoliutus teismo sprendimo negaliojimo pagrindas. Tai savo ruožtu sudaro besąlyginį pagrindą panaikinti šį teismo sprendimą ir bylą grąžinti iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

31. Pirmiau nurodyta teisėjų kolegijos išvada atitinka ir kasacinio teismo praktikoje pateiktus išaiškinimus. Antai Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, spręsdamas klausimą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo, yra konstatavęs, kad sprendžiant klausimą dėl nuosavybės teisės įgijimo į pastatus, statinius ar įrenginius, esančius valstybinės žemės sklypuose, teismo sprendimas gali turėti reikšmės valstybės, kaip žemės sklypo savininkės, ir valstybei šiuose santykiuose atstovaujančios institucijos, teisėms ir pareigoms, todėl šie asmenys turi teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi ir teismo turi būti šaukiami dalyvauti byloje. Tokią išvadą teismas grindė teisiniu reglamentavimu, pagal kurį valstybinėje žemėje esančių statinių ir pastatų valdymas gali sukurti asmenims atitinkamas teises į šį žemės sklypą, taip pat principine nuostata, kad savininkas turi žinoti, kas daroma su jo nuosavybe (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-499/2008). Nors minėtoje byloje susiklosčiusios faktinės aplinkybės nebuvo visiškai tapačios nagrinėjamoje byloje esančiai situacijai (pvz., kitaip nei nagrinėjamoje byloje, kasacinio teismo išnagrinėtoje byloje nebuvo duomenų apie tai, kad valstybinės žemės sklypas, kuriame buvo ginčo statiniai, buvo išnuomotas, o šiuo atveju iš preliminariojoje sutartyje ir pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projekte išdėstytų aplinkybių matyti, kad ieškovų siekiamas įgyti pastatas yra žemės sklype, atsakovės valdomame nuomos teise), tokie kasacinio teismo išaiškinimai yra aktualūs ir nagrinėjamu atveju, juo labiau kad byloje nėra pateikta valstybinės žemės nuomos sutartis ir ją keičiantys vėlesni susitarimai, todėl nėra atskleistas šios žemės nuomininkės teisių turinys.

Dėl kitų bylai išnagrinėti reikšmingų aplinkybių

32. Civiliniame procese galioja dispozityvumo principas (CPK 13 straipsnis), todėl byloje nagrinėjamo ginčo ribas apibrėžia ieškovai, formuluodami ieškinyje jo dalyką ir pagrindą (CPK 135 straipsnio 1 dalis), o teismas nagrinėja ginčą neperžengdamas ginčo šalių nustatytų ribų, išskyrus įstatyme apibrėžtus atvejus. Ieškinio dalykas ir pagrindas – tai esminiai ieškinio elementai, kurie individualizuoja kiekvieną konkretų ginčą, apibrėžia teisminio nagrinėjimo ribas, sudaro sąlygas kitai ginčo šaliai (atsakovui) parengti atsikirtimo argumentus, todėl šie du elementai privalo būti nurodyti kiekviename ieškinyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-37/2014). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas turi spręsti bylą vertindamas tik šalių nurodytus faktus ir jų pateiktus įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-117/2011), todėl jis negali vietoje šalių suformuluoti arba pakeisti ieškinio dalyką ir pagrindą, savo nuožiūra apibrėžti ginčo ribas. Tačiau teismas turi pareigą atskleisti byloje kilusio ginčo esmę ir, priimdamas sprendimą, išsamiai išnagrinėti visas bylai reikšmingas aplinkybes tam, kad sprendimas būtų teisėtas ir pagrįstas, o jame nurodyti įpareigojimai galėtų būti realiai įvykdyti.

33. Ieškovai, kaip minėta, nagrinėjamoje byloje pareiškė reikalavimus įpareigoti atsakovę įregistruoti gyvenamąjį namą ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, kuria šis turtas būtų perleistas ieškovams. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad šiuo atveju tarp šalių kilo ginčas dėl to, kaip turėtų būti kvalifikuojama šalių sudaryta preliminarioji sutartis – kaip paprasta preliminarioji sutartis, kurios sąvoka ir sąlygos yra apibrėžtos CK 6.165 straipsnyje, ar kaip CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šalys šiuo aspektu nesutarė dėl to, ar ieškovai gali būti pripažįstami vartotojais, taip pat ar pagal būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas gali perleisti pirkėjams pareigą patiems savo jėgomis organizuoti pastato statybas, kaip šiuo atveju padarė atsakovė, sudariusi su ieškove D. P. sutartį dėl projekto. Byloje tarp šalių taip pat kilo nesutarimų ir dėl to, ar šiuo metu nėra pasibaigęs terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti; kas – ieškovai ar galimai atsakovės valdybos narys, susijęs su ieškovais giminystės ryšiais – finansavo pastato statybas; ar atsakovės nurodytos aplinkybės apie jos ginčus su jos valdybos nariu sudaro objektyvų pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškovais. Pirmosios instancijos teismas, nagrinėdamas tarp šalių kilusį ginčą, pagrįstai vertino ir nagrinėjo šiuos šalių procesiniuose dokumentuose iškeltus klausimus. Tačiau, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad nagrinėjamoje byloje nebuvo tinkamai atskleistos aplinkybės, susijusios su ieškovės reikalavimu įpareigoti atsakovę įregistruoti Nekilnojamojo turto registre jos siekiamą įgyti turtą.

34. Šiuo aspektu pažymėtina, kad statybos teisiniai santykiai yra kompleksiniai ir susiję ne tik su privačių statytojo tikslų įgyvendinimu, bet ir su tam tikrais viešaisiais tikslais bei trečiųjų asmenų interesais, todėl statybos būdu sukurtų nekilnojamųjų daiktų buvimą civilinėje apyvartoje lemia tinkamas viešosios teisės normų (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų statybą reglamentuojančių teisės aktų) įgyvendinimas. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad, pastačius naują statinį, nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, taip pat visos savininko teisių garantijos gali būti įgyjamos tik tokiu atveju, jei statybos procesas vyko pagal teisės aktų nustatytus reikalavimus, t. y. jeigu statybos procesas buvo teisėtas. Įstatymų leidėjas, nustatydamas nekilnojamųjų daiktų suformavimo, statinių projektavimo, statybos, rekonstravimo, remonto sąlygas ir tvarką, be kita ko, siekia, kad pastatytos statybinės konstrukcijos nekeltų pavojaus juose ar arti jų gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai, tokių sąlygų neatitinkančios neteisėtai pastatytos konstrukcijos į civilinę apyvartą kaip nekilnojamieji daiktai nepatektų, o neteisėtų statybų padarinių klausimas būtų kuo greičiau išspręstas, neteisėtus statinius nugriaunant arba jų trūkumus ištaisant pagal įstatymo reikalavimus. Savavališkai, pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, pastatytas statinys negali būti civilinės apyvartos objektu, atitinkamai negali būti ir nuosavybės teisės objektu, taigi, nuosavybės teisė į tokį objektą CK 4.47 straipsnio 4 punkte nurodytu pagrindu negali būti įgyjama (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306-706/2016).

35. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 9 straipsnio 1 dalyje yra reglamentuota, kad statiniai registruojami Nekilnojamojo turto registre, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 12 straipsnio 1 dalyje yra nustatyta, kad atskiru nekilnojamojo turto kadastro objektu formuojamo nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymo į nekilnojamojo turto kadastrą ir jų pakeitimo dokumentai yra: valstybės valdžios ar valdymo institucijos sprendimas; teismo sprendimas, nutartis, nutarimas, nuosprendis; rašytiniai sandoriai; kitų valstybės kadastrų ir registrų duomenys, informacija, kadastrams ir registrams pateikti dokumentai; kiti įstatymų ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyti dokumentai. Ši teisės norma yra detalizuojama Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose, patvirtintuose Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu, kuriuose yra išvardyti konkretūs dokumentai, turimi pateikti kadastro tvarkytojui kartu su konkrečiu prašymu dėl duomenų įrašymo (panaikinimo, modifikavimo) į nekilnojamojo turto kadastrą. Taigi, nekilnojami daiktai viešajame registre yra registruojami laikantis specialios viešosios teisės aktuose nustatytos tvarkos ir sąlygų, teisės aktuose išvardytų atitinkamą kompetenciją turinčių subjektų išduotų dokumentų pagrindu.

36. Nagrinėjamu atveju byloje nustatyta, kad atsakovė preliminariosios sutarties pagrindu buvo įsipareigojusi pastatyti ir perleisti ieškovams gyvenamąjį namą ir kitus statinius (jų pamatus), kurie turėjo būti įrengti pagal ieškovų pasirinktą projektą. Byloje taip pat nustatyta, kad šie gyvenamojo namo ir kitų statinių pamatai turėjo būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre per 3 mėnesius po to, kai ieškovai pateiks atsakovei statinio projektą (pasirinks vieną iš tipinių projektų arba pateiks savo parengtą projektą, atitinkantį nustatytus reikalavimus) ir bus gautas statybą leidžiantis dokumentas (žr. plačiau šios nutarties 14 punktą). Ieškovų procesiniuose dokumentuose išdėstytos aplinkybės leidžia padaryti išvadą, kad, jų teigimu, preliminariojoje sutartyje nurodytas nekilnojamojo turto objektas (gyvenamasis namas) yra pastatytas ir atsakovei pagal šią sutartį kilo pareiga šį turtą įregistruoti viešajame registre. Tačiau byloje nėra pateikta jokių duomenų ir įrodymų apie ginčo objektu esantį gyvenamąjį namą, dėl kurio įregistravimo Nekilnojamojo turto registre ieškovai kelia reikalavimus – byloje nėra pateikta nei konkrečių įrodymų, kad gyvenamasis namas ir kiti pagal preliminariąją sutartį turimi pastatyti ir ieškovams perleisti statiniai yra pastatyti, nei koks yra namo statybos baigtumas, nei, galiausiai, kad šio statinio statyba buvo vykdoma pagal teisės aktų reikalavimus, atitinkamų institucijų išduotą statybą leidžiantį dokumentą ir pastato projektą, todėl egzistuoja objektyvi galimybė jį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

37. Pažymėtina, kad vienas iš CPK 2 straipsnyje nustatytų civilinio proceso tikslų – tai siekis apginti asmenų, kurių materialinės subjektinės teisės ar įstatymų saugomi interesai pažeisti ar ginčijami, interesus. Šis tikslas gali būti pasiektas tik tuo atveju, jeigu teismo sprendimas, priimtas išnagrinėjus šalių ginčą, gali būti realiai įvykdytas. Tačiau nagrinėjamoje byloje teismui neįvertinus duomenų apie preliminariosios sutarties pagrindu vykdytos statinių statybas ir jų teisėtumą, gali susiklostyti situacija, kai, teismui patenkinus ieškinį, atsakovė objektyviai negalės įvykdyti ieškovų reikalavimo įregistruoti turtą Nekilnojamojo turto registre dėl egzistuojančių neatitikčių statybos teisinius santykius ir (ar) nekilnojamųjų daiktų teisinę registraciją reglamentuojančioms viešosios teisės normoms. Todėl nagrinėjant šią bylą, turi būti tiriamos ir vertinamos ne tik aplinkybės, apibūdinančios ieškovų ir atsakovo tarpusavio santykius ir jų susitarimus, kurias, kaip minėta šios nutarties 33 punkte, pagrįstai vertino pirmosios instancijos teismas, bet ir aplinkybės, susijusios su galimybe realiai įvykdyti ieškovų reikalavimą įregistruoti preliminariojoje sutartyje nurodytą turtą viešajame registre. Atitinkamai byloje turi būti pateikti įrodymai, pagrindžiantys, kad preliminariojoje sutartyje nurodytas gyvenamasis namas buvo pastatytas (ar buvo pasiektas atitinkamas jo baigtumo lygis), kad jo statyba atitiko statybą reglamentuojančių norminių teisės aktų reikalavimus ir kad šiuo atveju nėra kliūčių teisės aktuose nustatyta tvarka jį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Dėl procesinės bylos baigties ir kitų byloje kilusių procesinių klausimų

38. Apibendrindama išdėstytas aplinkybes ir argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas priėmė sprendimą dėl byloje nedalyvavusio asmens teisių ir pareigų. Dėl šios priežasties pirmosios instancijos teismo sprendimas naikinamas ir byla perduodama iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui. Nagrinėjant šią bylą pakartotinai, į ją trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, turėtų būti įtraukta valstybinės žemės patikėtinė Nacionalinė žemės tarnyba, kurios valdomame žemės sklype yra turtas, dėl kurio šioje byloje tarp šalių kilo ginčas. Taip pat pakartotinai nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme turėtų būti įvertinta, ar egzistuoja objektyvi galimybė įvykdyti ieškovų reikalavimą įregistruoti ginčo pastatą Nekilnojamojo turto registre ir ar toks teismo įpareigojimas nesukurs atsakovei neįvykdomų pareigų.

39. CPK 87 straipsnio 1 dalies 9 punkte nustatyta, kad panaikinus teismo sprendimą dėl absoliučių jo negaliojimo pagrindų, yra grąžinamas už apeliacinį skundą sumokėtas žyminis mokestis. Atsakovė, teikdama apeliacinį skundą, sumokėjo už jį 1 487 Eur žyminį mokestį, todėl, panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimą dėl įstatyme nustatyto absoliutaus jo negaliojimo pagrindo, atsakovei grąžinama ši suma. Atsakovei išaiškinama, kad žyminį mokestį grąžina Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos remdamasi teismo nutartimi (CPK 87 straipsnio 3 dalis). Atsižvelgiant į tai, kad šia nutartimi byla perduodama iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui, klausimas dėl kitų šalių procese patirtų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo nėra sprendžiamas. Bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimą išspręs pirmosios instancijos teismas išnagrinėjęs bylą iš esmės.

40. Atsakovė, teikdama apeliacinį skundą, kartu su juo pateikė apeliacinės instancijos teismui naujus įrodymus – Nekilnojamojo turto registro išrašus apie ieškovams priklausiusį nekilnojamąjį turtą ir savo įstatus. Tačiau teisėjų kolegija, panaikinusi pirmosios instancijos teismo sprendimą ir grąžinusi bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui, nesprendžia šių įrodymų priėmimo klausimo. Šis klausimas paliekamas išspręsti bylą pakartotinai nagrinėsiančiam pirmosios instancijos teismui.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. spalio 11 d. sprendimą ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

Grąžinti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Uno“ (juridinio asmens kodas 163194441) 1 487 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus aštuoniasdešimt septynis eurus) už apeliacinį skundą sumokėto žyminio mokesčio (mokėjimo data 2021 m. lapkričio 8 d., mokėjimo nurodymo Nr. 11081357).

Teisėjai Gintaras PečiulisŽilvinas TerebeizaAldona Tilindienė