- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-06-10
- Bylos Nr.
- e2-1395-466/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-21660-2020-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Instancija
- I-a instancija
- Rezultatas
- Ieškinys atmestas.
- Teisėjas
- Gintaras Pašvenskas (pirm.)
- Ieškovas
- UAB "HIPOTAMUS OC"
- Atsakovas
- AB „Ogmios centras“
- Kategorijos
rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Hipotamus OC“ ieškinį atsakovei akcinei bendrovei „Ogmios centras“ dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), galiojančios tarp šalių nutraukimą, apie kurį ieškovė buvo informuota 2020 m. liepos 23 d. pranešimu, neteisėtu. Taip pat ieškovė prašo priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
Ieškovė nurodė, kad 2013 m. gegužės 31 d. tarp atsakovės AB „Ogmios centras“ ir ieškovės UAB "Hipotamus OC“ buvo sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbitni), kuria atsakovė įsipareigojo suteikti ieškovei laikinai, nuomos terminui, naudotis ir valdyti už mokestį patalpas, esančias pastato, kurio unikalus numeris (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), 1 aukšte. 2018 m. lapkričio 30 d. susitarimu, nuomos sutarties terminas buvo pratęstas iki 2022 m. sausio 2 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207, visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje dėl COVID-19 grėsmės paskelbus karantiną, buvo uždrausta parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų, išskyrus maisto, veterinarijos, vaistinių ir optikos prekių pardavimą, veikla, taigi buvo uždrausta ir ieškovės, ir atsakovės veikla, kuri buvo atnaujinta tik nuo 2020 m. balandžio 23 d. 2020 m. balandžio 9 d. ieškovė gavo sąskaitą už komunalinius mokesčius, kurie buvo paskaičiuoti visam kovo mėnesiui, nors nuo kovo 16 d. nevykdė veiklos, o 2020 m. liepos 14 d. ieškovei buvo įteiktas 2020 m. liepos 9 d. įspėjimas apie įsiskolinimą, kuriame nurodytas reikalavimas per 7 dienas apmokėti pradelstus įsiskolinimus 13 254,77 Eur sumoje bei 814,07 Eur dydžio skolos administravimo mokestį bei delspinigius. 2020 m. liepos 23 d. susitikimo metu atsakovės atstovė įteikė ieškovei pranešimą apie sutarties nutraukimą, kuriame buvo nurodyta, jog nuomos sutartis nutraukiama 6.3.4. punkto pagrindu, kadangi ieškovė per atsakovės 2020 m. liepos 9 d. įspėjime apie įsiskolinimą nurodytą 7 kalendorinių dienų laikotarpį nepadengė nurodyto įsiskolinimo. Ieškovės vertinimu, toks nuomos sutarties nutraukimas yra ne tik neatitinkantis nuomos sutartyje įtvirtintų jos nutraukimo pagrindų bei pažeidžiantis šalių pareigą bendradarbiauti, bet ir, atsižvelgiant į nuomos sutarties nutraukimo aplinkybes, prieštaraujantis sąžiningai verslo praktikai bei pažeidžiantis viešąją tvarką ir gerą moralę.
Ieškovė taip pat nurodė, kad atsakovė savo teisėmis naudojasi peržengdama sąžiningumo bei teisėtumo ribas ir piktnaudžiaudama savo teisėmis, kadangi, pirma, atsakovė nepagrįstai skaičiuoja 13 254,77 Eur dydžio skolą, antra, nustatytas 7 dienų terminas įsiskolinimui sumokėti yra nesąžiningai trumpas. Ieškovė nurodė, kad pagal nuomos sutarties 4.1.7 punktą, kuris numato, jog „nuomotojas turi teisę nedelsiant, be atskiro rašytinio įspėjimo, uždaryti nuomojamas patalpas, pavojaus, gaisro, sprogimo ar panašiais atvejais, siekiant užkirsti kelią galimai žalai, arba atvejais, kai yra sprogimo ir/ar gaisro ar kito pavojingo įvykio pavojus ir jei nuomotojas, pasitaręs su policija ir/ar kitomis valstybės ar savivaldybės institucijomis, laiko tai būtinu ar joms reikalaujant. Šalys susitaria, kad šiuo atveju nuomininkas neturi teisės reikalauti atitinkamo nuomos mokesčio, mokesčio už komunalines paslaugas ir/ar kitų mokesčių sumažinimo, jei nuomininkas negali naudotis patalpomis šiame punkte nurodytu atveju trumpiau nei 72 (septyniasdešimt dvi) valandas kiekvienu tokiu atveju. Jei šiame punkte nurodytu atveju nuomininkas negali naudotis patalpomis ilgiau nei 72 valandas, už visą laiką, viršijantį 72 valandas, kurį nuomininkas negalėjo naudotis patalpomis, nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, mokesčio už komunalines paslaugas ir bendrų eksploatacinių išlaidų proporcingai tai patalpų daliai, kuria negalėjo naudotis“, ieškovė turėtų būti atleista nuo atsakomybės už nuomos sutarties netinkamą vykdymą, kadangi ieškovė negalėjo naudotis patalpomis dėl įvestų karantino draudimų, o tai atitinka nuomos sutarties 4.1.7. punkto sąlygas. Be to, atsakovės vienašališkai nustatytas tik 7 dienų terminas įsipareigojimams įvykdyti yra nepakankamas ir nėra sąžiningas, atsižvelgiant į tai, jog ieškovė dėl įvestų draudimų negavo jokių pajamų ir patyrė didžiulius nuostolius.
Ieškovė taip pat pažymėjo, kad atsakovės vienašalis nuomos sutarties nutraukimas prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei, kadangi sutartis buvo nutraukta esant nelygiaverčiai šalių padėčiai ir ieškovei susiduriant su prekybinės veiklos vykdymo ir finansinių išteklių generavimo sunkumais.
Atsiliepimas
Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, jog neturi pagrindo sutikti nė su vienu ieškovės nurodomu argumentu ir laiko, kad nuomos sutartis buvo nutraukta pagrįstai ir teisėtai, kadangi ieškovė sistemingai laiku nemokėjo nuomos mokesčio ir kitų su nuoma susijusių mokesčių, kas sudarė esminį nuomos sutarties pažeidimą, tęstinio pobūdžio pažeidimą, dėl ko atsakovė iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš nuomos sutarties, o per papildomą įspėjimo terminą šis pažeidimas nebuvo ištaisytas, todėl darytina išvada, jog atsakovė AB „Ogmios centras“ turėjo teisę vienašališkai nutraukti šalių sudarytą nuomos sutartį ir teisėtai bei pagrįstai šią teisę realizavo. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovė nepagrįstai sieja nuomos sutarties nutraukimą arba pareigą išsaugoti nuomos sutartį su karantino dėl COVID-19 pandemijos paskelbimu, nes ieškovės skolų istorija prasidėjo iki karantino ir skolos pagal nuomos sutartį formavimasis apskritai nėra susijęs su karantinu. Ieškovės veiklai ribojimai buvo įvesti nuo 2020 m. kovo 16 d. ir baigti taikyti 2020 m. balandžio 22 d., t. y. nuo 2020 m. balandžio 23 d. ribojimai ieškovei pagal nuomos sutartį nuomojamose patalpose vykdyti veiklą iš esmės buvo panaikinti, t. y. pusantro mėnesio laikotarpis, pasibaigęs prieš daugiau nei 4 mėnesius. Be to, ieškovė skundžiasi, kad veikla patalpose buvo nesėkminga, nes nespėjo išparduoti žiemos sezono prekių, turėjo užsipirkti pavasario sezono prekių. Tačiau atsakovė nėra ieškovės verslo kuratorius, vadybininkas ir/ar už jos veiklos rentabilumą neatsako. Ieškovė teigia, kad skolos pagal nuomos sutartį negalėjo mokėti, nes pajamas prieš karantiną investavo į prekių įsigijimą, o šiuo metu taip pat skolos nėra likvidavusi; negalėjo vykdyti veiklos karantino laikotarpiu. Pažymėtina, kad ieškovei nebuvo kliūčių vykdyti (ar pradėti vykdyti) savo prekių internetinę prekybą ir/ar taikyti papildomas rinkodaros, išpardavimo sąlygas. Tačiau visos išvardintos aplinkybės ir galimybės yra išimtinai ieškovės diskrecijoje ir todėl ieškovė išimtinai už jas ir yra atsakinga. Ir pasekmės dėl to taip pat tenka ieškovei.
Atsakovė taip pat nurodė, kad laiko nepagrįstomis ieškovės pretenzijas pagal nuomos sutarties 4.1.7 punktą, kadangi 2020 m. kovą Lietuvos Respublikos Vyriausybei nusprendus įvesti karantiną ir pritaikyti veiklos suvaržymo priemones, šios dėl karantino susiklosčiusios aplinkybės neatitinka minėto punkto hipotezės, nes pagal nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktą numatyta, kad šis punktas taikomas, jei nuomotojas (ypatingos skubos, pasitaręs su nurodytomis institucijomis) uždaro nuomojamas patalpas, taigi nėra pagrindo taikyti minėtą sutartinę normą. Atsakovė atkreipė dėmesį, kad šiuo konkrečiu atveju pagal nuomos sutartį nuomojamos patalpos nebuvo atsakovės uždarytos, o buvo uždrausta parduotuvių veikla (2020 m. kovo 14 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 207 3.2.7 punktas). Vadinasi, net jei ieškovės parduotuvė būtų ne išparduotuvių centre „(duomenys neskelbtini)“, jos veikla vis tiek būtų buvusi draudžiama. Be to, ieškovė teigia, jog šalims nesutariant dėl nuomos sutarties 4.1.7. punkto turinio aiškinimo, tokia ginčo nuostata turi būti aiškinama sąlygą pasiūliusios šalies nenaudai ir ją priėmusios šalies naudai, visais atvejais sutartis turi būti aiškinama vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. Tačiau šiuo konkrečiu ieškovė nėra nei vartotoja, nei sudariusi sutartį prisijungimo būdu.
Atsakovė taip pat pažymėjo, kad nors nuomos sutarties bendrosios dalies 6.3.4 punkte nėra numatytas konkretus įspėjimo terminas, tačiau tai neapriboja atsakovės teisės nutraukti nuomos sutartį pagal bendrosios dalies 6.3.4. punktą, – skolos apmokėjimo termino nustatymas yra atsakovės diskrecijoje. Atsakovės nuomone, ieškovei buvęs nustatytas skolos padengimo terminas – 7 dienos, yra pakankamas ir sąžiningas, teisingas ir protingas, ypač atsižvelgiant į tai, kad skola nėra staiga susiformavusi ir ieškovei nebuvo netikėta žinia. Be to, per minėtą 7 dienų terminą ieškovė nepateikė nei skolos dengimo grafiko, nei prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonių, ieškovė per šį terminą galėjo imtis priemonių gauti kreditą skolai padengti ir/ar kitų priemonių, kitaip tariant, išskyrus deklaratyvius teiginius ir manipuliavimą buvusio karantino aplinkybe, ieškovė jokių aktyvių veiksmų neatliko, kad iš esmės įvykdytų įsipareigojimus pagal nuomos sutartį, o tai, kad ieškovė sumokėjo nedidelę dalį skolos, atsakovei nesudarė pagrindo tikėtis, kad ieškovė savo įsipareigojimus pagal nuomos sutartį toliau vykdys tinkamai. Be to, ieškovės teiginys, jog atsakovės pareiškimas dėl nuomos sutarties nutraukimo prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK 1.81 straipsnis), neatitinka nei faktinių bylos aplinkybių, nei teisinio reglamentavimo.
Šalys pateikė paruošiamuosius dokumentus, kuriuose laikosi ieškinyje ir atsiliepime į jį išdėstytų pozicijų.
Šalies argumentai
Ieškovė dublike nurodė, kad 2020 m. liepos 9 d. įspėjime dėl skolos apmokėjimo nurodyta dalis 13 254,77 Eur dydžio sumos buvo neteisingai apskaičiuota, netaikant tiek nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto sąlygos, tiek nuolaidos po nuomininko ir nuomotojo veiklos draudimo atšaukimo. Be to, nuomotojo nustatytas 7 dienų terminas buvo nepakankamas, atsižvelgiant į tai, jog nuomininkas veiklos draudimo metu negalėjo gauti pajamų, o atšaukus draudimus, po to dar kelis mėnesius apyvartos buvo kritusios ir tik birželio mėnesį pradėjo atsigauti. Šalims tariantis susitikti ir aptarti pagrįsto įsiskolinimo padengimo klausimą, šis įspėjime nurodytas 7 dienų terminas buvo praleistas pačiai atsakovei nukėlus susitikimo laiką po nustatyto termino. Be to, ieškovė pažymėjo, jog yra atsiskaičiusi su atsakove neginčijamoje dalyje, t. y. iš nurodyto 13 254,77 Eur dydžio įsiskolinimo buvo apmokėta: 1) 2020 m. liepos 17 d. – 1269,64 Eur; 2) 2020 m. liepos 28 d. – 4800,48 Eur; 3) 2020 m. rugpjūčio 5 d. – 1813,24 Eur (iš kurių 552,00 Eur – 20 procentų liepos mėnesio nuoma). Šiai dienai (2020 m. gruodžio 3 d.) yra likusi neapmokėta 5923,41 Eur dydžio suma, kurios ieškovė nepripažįsta vadovaudamasi nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto pagrindu; kaip 80 procentų dalies nuomos mokesčio 2020 m. gegužės mėn. – birželio mėn., kuriai nuolaidą yra faktiškai sutikusi suteikti atsakovė savo 2020 m. liepos 30 d. raštu (ieškovė yra apmokėjusi 20 procentų nuomos mokesčio, o atsakovei savalaikiai pritaikius žadėtą 30 d. procentų nuolaidą, 50 procentų jos suma būtų kompensuota valstybės lėšomis); 814,07 Eur suma yra atsakovės priskaičiuoti delspinigiai.
Ieškovė pažymėjo, kad nors šalių nuomos teisiniai santykiai tęsiasi dar nuo 2010 metų, tačiau ieškovė yra nuolat perkėlinėjima į kitas patalpas, faktiškai nesudarant ieškovei galimybės derėtis dėl nustatomų nuomos sąlygų. Ieškovė akcentuoja, jog perkėlimas į kitas kur kas didesnes patalpas (iš 69,61 m2 į 118 m2 plotą) 2017 metais nuomininkui reiškė ne tik papildomas ženklias išlaidas patalpų įsirengimui, taip pat neigiamas pasekmes sumažėjus apyvartoms, kadangi pakeitus parduotuvės vietą nuolatiniams pirkėjams pritraukti reikia papildomo laiko, bet ir nuolatines kur kas didesnes išlaidas nuomos, komunaliniams ir marketingo mokesčiams. Pažymėjo, jog ilgametę patirtį turinčiai atsakovei ši aplinkybė yra puikiai žinoma ir tai galima nustatyti susipažinus su visų nuomininkų, tame tarpe ir ieškovės, teikiamomis apyvartų ataskaitomis. 2019 metais nuomininką vėl perkėlus į mažesnes 70,81 m2 patalpas, ieškovės apyvartos pradėjo po truputį atsigauti ir ji įgijo galimybę sumažinti savo skolas, tačiau karantino paskelbimas tam akivaizdžiai sutrukdė. Ieškovė tik birželio mėnesį įgijo galimybę padengti įsiskolinimą ir to siekė ne tik raštu siūlydama situacijos sprendimo būdą, bet ir inicijuodama susitikimą su atsakove dar prieš įspėjimo apie susidariusį įsiskolinimą gavimą, tačiau atsakovė į šį kvietimą paprasčiausiai nekreipė dėmesio. Ieškovės įsitikinimu, ši aplinkybė aiškiai įrodo, jog atsakovės pagrindinis interesas buvo nutraukti nuomos sutartį, o ne atgauti skolos padengimą, dėl ko pranešimui apie jos nutraukimą įteikti ji pasirinko laikotarpį, kurio metu nuomininkas buvo labiausiai pažeidžiamas. Ieškovė atkreipė dėmesį ir į tai, jog ieškovės turimi įsiskolinimai nedarė jokios įtakos nuomos teisinių santykių tęstinumui, kadangi nuomos sutartis kelis kartus buvo pratęsta, 2018 m. lapkričio 30 d. susitarime Nr. (duomenys neskelbtini), net ir aptariant turimų įsiskolinimų padengimą, kas įrodo, jog nuomotojui buvo aiškiai suprantamos nuolatinio perkėlinėjimo į kitas patalpas neigiamos finansinės pasekmės. Be to, turimas susirašinėjimas patvirtina, jog pati atsakovė sutikdavo laukti įsiskolinimų padengimo, bei jokių priemonių nutraukti nuomos sutartį ar išieškoti skolą nesiėmė. Atitinkamai nuomos sutarties nutraukimas laikotarpiu, kai nuomininkas buvo labiausiai finansiškai pažeidžiamas, kadangi daugiau kaip mėnesį negalėjo gauti absoliučiai jokių pajamų, o nuomotojas ignoravo tiek rašytinius pasiūlymus dėl skolos apmokėjimo, tiek kvietimus susitikti, vertintinas kaip akivaizdžiai nesąžiningas. Tuo pačiu pabrėžė tai, jog akcentuodama praeityje praleistus mokėjimo terminus, t. y. pažeidimus, kurių pats nuomotojas nelaikė esminiais ir sudarančiais pagrindą nutraukti nuomos sutartį, o priešingai, nekliudančiais ją pratęsti, atsakovė prieštarauja pati sau ir neatkreipia dėmesio į tai, jog tik nuomos sutarties nutraukimo metu, o ne praeityje, realiai egzistuojantys pažeidimai, t. y, teisingai apskaičiuota įsiskolinimo suma, kurios sumokėjimui suteikiamas sąžiningas ir protingas terminas, yra teisėtas pagrindas nutraukti nuomos sutartį. Be to, ieškovė yra apmokėjusi neginčijamą atsakovės nurodomo įsiskolinimo dalį, o atsakovė visiškai nepagrįstai į bendrą skolą yra įtraukusi mokesčius, kai buvo draudžiama prekybos centrų ir parduotuvių veikla, taip pat nesąžiningai skaičiuoja tolimesnį nuomos mokestį be nuolaidos, taip užkirsdama kelią galimybėms gauti valstybės kompensacijas. Pastebėtina ir tai, jog nuomos sutarties nutraukimas vietoje teisinių veiksmų įsiskolinimui išieškoti, įrodo, kad pagrindinis atsakovės interesas buvo ne atgauti nurodomą skolą, bet kokiu atveju nutraukti nuomos sutartį bei iškeldinti nuomininką iš nuomojamų patalpų.
Ieškovė taip pat nurodė, kad nagrinėjamoje byloje taip pat keliamas klausimas, ar atsakovė tinkamai įgyvendino savo teisę į nuomos sutarties nutraukimą bei, ar sąžiningai vadovavosi joje numatytu pagrindu, numatydama tik 7 dienų terminą įsiskolinimui apmokėti bei savo iniciatyva nukėlusi šalių susitikimą, kuriame turėjo būti aptarti ieškovės skolos dydžio ir apmokėjimo tvarkos klausimai, jau po 7 dienų termino. Savo atsiliepime į ieškinį atsakovė išvis nutyli aplinkybę, jog planuojamas susitikimas buvo nukeltas sąmoningai jos iniciatyva, ir šiuo klausimu išvis nepasisako. Atitinkamai toks atsakovės nutylėjimas laikytinas šio ieškovės nurodyto fakto pripažinimu – t. y., jog atsakovei pateikus įspėjimą apie susidariusį įsiskolinimą su nustatytu 7 dienų terminu šiam įsiskolinimui apmokėti, šalims tariantis dėl susitikimo ir atsakovei sąmoningai nukėlus šios susitikimo datą jau po nurodyto termino, pastarasis buvo praleistas ne dėl ieškovės kaltės. Papildomai akcentuotina tai, jog kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad pareiga bendradarbiauti yra ir viena sąžiningumo principo išraiškų sutarčių teisėje. Sutarties šalių bendradarbiavimo procesas turi vykti sąžiningumo ir geros valios sąlygomis. Tai reiškia, kad sutarties šalies elgesys negali būti priešingas tiems lūkesčiams, kuriuos ji savo veiksmais, atliktais vykdant sutarties sąlygas, suformavo kitai sutarties šaliai. Iš to darytina akivaizdi išvada, kad po įspėjimo apie įsiskolinimą pateikimo atsakovei suteikus ieškovei lūkestį, jog susitikimo metu bus aptarti įsiskolinimų padengimo bei pasinaudojimo valstybės kompensacijomis klausimai, tačiau sąmoningai nukėlus susitikimą po nustatyto 7 dienų termino, toks jos elgesys akivaizdžiai prieštarauja bendradarbiavimo ir sąžiningumo principams bei gerai moralei. Atitinkamai, įvertinus skolos susidarymo aplinkybes, taip pat faktą, jog ieškovė dar prieš pranešimo apie įsiskolinimą gavimą ne kartą raštiškai siūlė skolos padengimo variantus bei susitikti ir aptarti skolos padengimo sąlygas, tačiau atsakovė pati į tai nereagavo, taip pat po pranešimo apie įsiskolinimą pateikimo sutikusi susitikti ir aptarti šiuos klausimus, pati nukėlė susitikimą jau po suteikto termino, konstatuotina, jog nustatytas 7 dienų terminas yra neprotingas ir nepakankamas, o ieškovei jį praleidus, ši aplinkybė negali būti laikoma esminiu sutarties pažeidimu.
Ieškovė taip pat pažymėjo, kad nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto sąlygos aiškinimas reiškia, jog 2020 m. kovo 14 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 207 dėl COVID-19 grėsmės uždraudus parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų, išskyrus maisto, veterinarijos, vaistinių ir optikos prekių pardavimą, t. y. iš esmės tiek nuomininko, tiek nuomotojo, kiek tai susiję su prekybos centro valdymu, veiklą, nuomininkas yra įpareigotas mokėti nuomos ir kitus mokesčius tik už 72 valandas. Atsakovė nepritardama tokiam aiškinimui, visiškai nepagrįstai aiškina siaurinamai bei tokiu būdu siekia išvengti savo pačios prisiimtų įsipareigojimų. Sutiktina, kad iki 2020 m. kovo 16 d. Lietuvoje nebuvo panašios situacijos, atitinkamai nuomos sutartyse nebuvo atskirai aptariami šalių įsipareigojimai analogiškais atvejais, tačiau nematoma jokių priežasčių, kodėl nagrinėjamu atveju ši nuomos sutarties sąlyga neturėtų būti taikoma. Todėl atkreiptinas dėmesys į tai, jog: nurodytame punkte išvardintas nebaigtinis sąrašas atvejų, kai nuomotojas uždaro nuomojamas patalpas. Pabrėžtina tai, kad Vyriausybės paskelbti apribojimai buvo koronaviruso plitimo prevencijos tikslu, prieš tai valstybės mastu paskelbus ekstremalią situaciją. Pagal teisės aktuose įtvirtintą ekstremaliojo įvykio sampratą, tai nustatytus kriterijus atitinkantis, pasiekęs ar viršijęs gamtinis, techninis, ekologinis ar socialinis įvykis, kuris kelia pavojų gyventojų gyvybei ar sveikatai, jų socialinėms sąlygoms, turtui ir (ar) aplinkai, taigi akivaizdu, jog paskelbtu karantinu buvo siekiama išvengti pavojingo įvykio, atitinkamai esama situacija patenka į nuomos sutarties 4.1.7. punkto reguliavimo apimtį; ieškovės 2020 m. balandžio 23 d. atsakyme pridėtos nuotraukos įrodo, jog pati atsakovė savo veiksmais pripažino, jog vykdydama valstybės institucijų įrodymus turi uždaryti nuomojamas patalpas, ką ji ir padarė, neleisdama net ir lankytojams vaikščioti po prekybos centrą bei patekti prie nuomojamų patalpų; nurodytame punkte nėra jokios užuominos apie tai, kad cituota sąlyga taikoma tik tokiais atvejais, kai uždaromos konkrečiai nuomininko nuomojamos patalpos ar netaikomas tada, kai pavojinga situacija yra susidariusi visos valstybės mastu. Atitinkamai atsakovės nurodytas šios sąlygos siaurinamasis aiškinimas yra visiškai nepagrįstas. Tuo pačiu būtina pastebėti ir tai, jog atsakovės užimama pozicija, reiškianti, kad nuomininkas privalo mokėti visus nuomos bei kitus mokesčius ir tuomet, kai dėl pavojingo įvykio grėsmės yra uždarytos nuomininko nuomojamos patalpos ir jis negali vykdyti veiklos, yra visiškai nepagrįsta ir moraliniu aspektu, kadangi suteikia teisę nuomotojui gauti pajamas ir pelną, nepriklausomai nuo situacijos valstybės mastu, kai tuo tarpu nuomininkas negauna išvis jokių pajamų ir patiria tik didžiulius nuostolius. Atitinkamai toks aiškinimas pažeidžia šalių lygiateisiškumo principą ir atmestinas kaip socialiai neteisingas.
Ieškovė taip pat atkreipė dėmesį į tai, jog dabartinėje stadijoje, t. y. bylos nagrinėjimo metu, atsakovės siekis susiklosčiusioje situacijoje, kai dėl nenumatytų aplinkybių, iš anksto to nenumačius nei ieškovei, nei atsakovei, buvo paskelbtas karantinas, nuneigti nenugalimos jėgos (force majore) aplinkybę yra prieštaraujantis jos pačiai išsakytai pirminei pozicijai dėl situacijos unikalumo bei viruso COVID-19 keliamos grėsmės įtakai visiems verslams visose veiklos srityse dar 2020 m. kovo 18 d. rašte. Pažymėtina, jog teismų praktikoje išaiškinta, kad tam, jog pagal CK 6.212 straipsnį būtų pripažintos egzistuojant force majeure aplinkybės, būtina šių sąlygų visuma (kumuliatyvios sąlygos): 1) aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti; 2) dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti; 3) šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio; 4) šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos. Atitinkamai, atsižvelgiant į tai, jog nuomos sutarties sudarymo metu šalys nebuvo numačiusios nei viruso grėsmės, nei to pasekmių, ieškovė yra tiesiogiai nuo COVID-19 nukentėjusi įmonė, t. y. force majeure aplinkybės pasekmės ieškovę įtakojo labiausiai, kadangi ji išvis ir jokia apimtimi negalėjo vykdyti savo veiklos, konstatuotina, jog ieškovė negalėjo vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų dėl nenugalimos jėgos. Manytina, jog įvertinus, kad tai visuotinai žinoma aplinkybė, kurią pripažino ir pati atsakovė savo 2020 m. kovo 18 d. rašte, faktas, kad ieškovės pranešimas apie negalėjimą vykdyti savo įsipareigojimus buvo pateiktas keliomis dienomis vėliau, neturi jokios įtakos šios aplinkybės įtakai bei atsakovės žinojimui apie ieškovės negalėjimą vykdyti sutartinius įsipareigojimus.
Atsiliepimas
Atsakovė triplike nurodė, kad ieškovė teigia, kad kreipėsi į INVEGA dėl subsidijų už nuomą gavimo. Tačiau nepaisant aplinkybių dėl ieškovės nesibaigiančio įsiskolinimo ir to, kad šalims 2020 m. pavasarį nepavyko pasiekti susitarimo dėl nuolaidų taikymo, atsakovė, veikdama gera valia ir siekdama bendradarbiavimo su ieškove bei atsižvelgdama į susiklosčiusią situaciją dėl ieškovės veiklai pritaikytų ribojimų dėl įvesto karantino, laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 30 d. savo vienašale iniciatyva taikė ieškovei nuolaidas: 50 procentų nuolaidą nuomos mokesčiui ir 100 procentų nuolaidą marketingo mokesčiui. Atsakovė AB „Ogmios centras“ ieškovės paraiškoje INVEGAI pateiktas ieškovės sąskaitas patvirtino, tokiu būdu ieškovė įgijo teisę ir pasinaudojo valstybės teikiama subsidija už 2020 m. kovo – balandžio laikotarpį. Atsakovė AB „Ogmios centras“ ieškovės kreipimąsi į INVEGA dėl valstybės paramos pagal konkrečias sąskaitas – faktūras, išrašytas nuomos sutarties pagrindu, laiko ieškovės konkliudentiniais veiksmais, kuriais ji pripažįsta šių sąskaitų pagrįstumą, šį teiginį taip pat pagrindžia ir ta faktinė aplinkybė, kad ieškovė siekė gauti ir nuolaidas už laikotarpį iki 2020 m. rugpjūčio 31 d., taip siekdama pasinaudoti maksimalia nuomos mokesčio subsidija, o ieškovės padaryta išlyga, kad ieškovės kreipimasis pagal 2020 m. kovo – balandžio mėn. sąskaitas nereiškia šių sąskaitų pripažinimo, yra tik deklaracija – ieškovės procesinė pozicija, antraip, ieškovė, elgdamasi sąžiningai ir laikydamasi nuoseklios pozicijos, dėl valstybės paramos išvis nebūtų kreipusis, nes laikant, kad sąskaitos – faktūros išrašytos neteisėtai, tiesiog nebūtų pagrindo gauti valstybės subsidijų išmokas.
Atsakovė pažymėjo, kad ieškovė dubliko 12 punkte teigia, kad atsakovė neva sąmoningai iškraipo ieškovės ieškinyje pateiktus motyvus dėl to, kad nebuvo pagrindo nutraukti nuomos sutartį, nes iš tikrųjų, ieškovės teigimu, sumos, nurodytos 2020 m. liepos 9 d. įspėjime dėl skolos apmokėjimo, yra neteisingai apskaičiuotos dėl to, kad netaikomos nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto sąlygos ir nuolaidos po ieškovės veiklos draudimo atšaukimo. Pažymėtina, kad minėtas ieškovės teiginys yra tik ieškovės vertinimas, kuris neatitinka faktinių bylos aplinkybių. Atsakovė AB „Ogmios centras“ laikosi nuomonės, kad 2020 m. liepos 9 d. įspėjime nurodytas įsiskolinimas 13 254,77 Eur sumai yra teisingas ir pagrįstas, ši suma buvo likusi nesumokėta už laikotarpį nuo 2020 m. sausio mėn., ieškovei taip pat buvo pateikta sąskaita delspinigiams ir skolos administravimo mokesčiui apmokėti bendrai 814,07 Eur sumai. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamoje situacijoje netaikytinas nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktas, konstatuotina, kad ieškovė nėra atleista nuo pareigos mokėti nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal nuomos sutartį, todėl įsiskolinimo suma 2020 m. liepos 9 d. atsakovės AB „Ogmios centras“ įspėjime nurodyta teisingai ir pagrįstai. Be to, dublike ieškovė teigia, kad su atsakove yra atsiskaičiusi neginčijamoje dalyje ir nurodo sumokėtas sumas. Dėl šių sumų atsakovė AB „Ogmios centras“ siekia atkreipti dėmesį, kad iki papildomo termino skolai sumokėti suėjimo (t. y. atsakovės 2020 m liepos 9 d. įspėjimas apie įsiskolinimą buvo įteiktas 2020 m. liepos 14 d., vadinasi, papildomas terminas suėjo 2020 m. liepos 21 d.) iš 13 254,77 Eur skolos buvo padengta tik nedidelė skolos dalis – 1269,61 Eur (kad ieškovė sumokėjo nedidelę dalį skolos, atsakovei nesudarė pagrindo tikėtis, kad atsakovė savo įsipareigojimus pagal nuomos sutartį toliau vykdys tinkamai), likę mokėjimai atlikti jau po to, kai atsakovė pareiškė apie nuomos sutarties nutraukimą 2020 m. liepos 23 d. Kitaip tariant, 2020 m. liepos 23 d. pranešimo dėl esminio sutarties pažeidimo ir sutarties nutraukimo Nr. 1246, pateikimo metu (t. y. 2020 m. liepos 23 d.) ieškovė buvo likusi skolinga atsakovei už laikotarpį nuo 2020 m. sausio mėn. 12 662,81 Eur sumą, taip pat neapmokėta delspinigių sąskaita Nr. 002, pateikta su 2020 m. liepos 9 d. įspėjimu Nr. 1236, t. y. esminė skolos dalis buvo likusi neapmokėta net ir po papildomo termino, o tai sudarė prielaidą atsakovei AB „Ogmios centras“ nutraukti nuomos sutartį, be to, net ir nutraukus nuomos sutartį dėl skolų, skolos turi būti sumokėtos (sutarties nutraukimas nuo skolų neatleidžia), ką iš dalies ir atliko ieškovė, atlikdama nurodytus mokėjimus.
Atsakovė taip pat nurodė, kad nesutinka ir su ieškovės argumentu, kad atsakovė nuomos sutarties nutraukimui laiką specialiai pasirinko po karantininės situacijos. Kaip jau atsakovė ne kartą minėjo, įsiskolinimas buvo tapęs nuolatine ieškovės būsena, tas akivaizdu žiūrint ir už ilgesnį laikotarpį, pavyzdžiui, nuo 2018 m. sausio 1 d. Todėl šis argumentas laikytinas tiesiog dar viena deklaracija ieškovės procesinei pozicijai, paneigtina faktinėmis bylos aplinkybėmis. Be to, atsakovė laiko, kad atsakovės buvęs nustatytas papildomas 7 dienų terminas skolai padengti buvo pakankamas ir sąžiningas, teisingas ir protingas, ypač atsižvelgiant į tai, kad skola nėra staiga susiformavusi ir ieškovei nebuvo netikėta žinia. Be to, per minėtą 7 dienų terminą ieškovė nepateikė nei skolos dengimo grafiko, nei prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonių, ieškovė per šį terminą galėjo imtis priemonių gauti kreditą skolai padengti ir/ ar kitų priemonių, kitaip tariant, išskyrus deklaratyvius teiginius ir manipuliavimą buvusio karantino aplinkybe, ieškovė jokių aktyvių veiksmų neatliko, kad iš esmės įvykdytų įsipareigojimus pagal nuomos sutartį, o tai, kad ieškovė sumokėjo nedidelę dalį skolos, atsakovei nesudarė pagrindo tikėtis, kad atsakovė savo įsipareigojimus pagal nuomos sutartį toliau vykdys tinkamai. Negalima sutikti ir su ieškovės teiginiu, kad papildomas 7 dienų terminas, nustatytas skolai padengti, buvo praleistas pačiai atsakovei sąmoningai nukėlus susitikimo laiką po nustatyto termino, nes tai, kad atsakovė sutiko susitikti, jokiu būdu savaime nereiškia, kad papildomas skolos mokėjimo terminas bus pratęstas arba kad automatiškai bus patenkinti kiti ieškovės reikalavimai.
Atsakovė taip pat pažymėjo, kad iš nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto akivaizdu, kad čia kalba eina apie patalpų uždarymą nuomotojui realizuojant tokią teisę pavojaus, gaisro, sprogimo ar panašiais atvejais, siekiant užkirsti kelią galimai žalai, arba atvejais, kai yra sprogimo ir/ar gaisro ar kito pavojingo įvykio pavojus, t. y. nebaigtinis sąrašas apribojamas atvejais, panašiais į sprogimą, gaisrą, taip pat, kai yra gaisro, sprogimo ar kito pavojingo įvykio pavojus, aiškinant adekvačiai šią nuostatą, pandeminė situacija nelaikytina įvykiu, panašiu į gaisrą, sprogimą. Todėl manytina, kad ieškovės pateiktas šio punkto aiškinimas yra neteisingas, nes neatitinka nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto turinio. Be to, atsakovė laikosi nuomonės, kad šiuo konkrečiu atveju pagal nuomos sutartį nuomojamos patalpos nebuvo atsakovės uždarytos nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto prasme, o buvo uždrausta parduotuvių veikla (2020 m. kovo 14 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 207 3.2.7 punktas). Vadinasi, net jei ieškovės parduotuvė būtų ne išparduotuvių centre (duomenys neskelbtini), jos veikla vis tiek būtų buvusi draudžiama.
Žemesnės instancijos teismas
2021 m. balandžio 30 d. Vilniaus miesto apylinkės teisme buvo gauti ieškovės UAB „Hipotamus OC“ rašytiniai paaiškinimai, kuriuose ieškovė pateikė papildomus paaiškinimus dėl byloje nagrinėjamo ginčo dalyko.
2021 m. gegužės 5 d. Vilniaus miesto apylinkės teisme buvo gauti atsakovės AB „Ogmios centras“ rašytiniai paaiškinimai, kuriuose atsakovė pateikė papildomus paaiškinimus ir atsikirtimus į ieškovės UAB „Hipotamus OC“ pateiktus rašytinius paaiškinimus.
Vadovaujantis CPK 153 straipsnio 2 dalimi, 154 straipsnio 1 dalimi, byla nagrinėjama rašytinio proceso tvarka. Šalims apie teismo posėdžio vietą ir laiką pranešta tinkamai, CPK 123, 130 straipsniuose nustatyta tvarka.
Teismo nustatytos faktinės aplinkybės.
Motyvuojamoji dalis
Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovė UAB „Hipotamus OC“ ir atsakovė AB „Ogmios centras“ 2013 m. gegužės 31 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), su visais kitais priedais, pagal kurią nuomotojas (atsakovė) AB „Ogmios centras“ įsipareigojo suteikti nuomininkui (ieškovei) UAB „Hipotamus OC“ laikinai nuomos terminui, naudotis ir valdyti už mokestį patalpas, išplanavime pažymėtas Nr. (duomenys neskelbtini), esančios pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato pažymėjimas plane (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), 1 aukštas, patalpų dydis 69,61 kv. m. (negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties specialiosios dalies (toliau – specialioji dalis) 1 punktas). Nuomos terminas – iki 2016 m. spalio 7 d. (specialiosios dalies 6 punktas).
2013 m. gegužės 31 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), prie 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Šiuo susitarimu šalys susitarė pakeisti tam tikrus nuomos sutarties punktus.
2013 m. rugsėjo 27 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), prie 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Šiuo susitarimu šalys susitarė pakeisti tam tikrus nuomos sutarties punktus.
2013 m. spalio 8 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), prie 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Šiuo susitarimu šalys susitarė pakeisti nuomininko nuomojamas patalpas ir susitarė dėl tam tikrų nuomos sutarties punktų pakeitimo.
2014 m. rugsėjo 9 d. ieškovė UAB „Hipotamus OC“ ir atsakovė AB „Ogmios centras“ sudarė elektroninių ryšių paslaugų sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią atsakovė įsipareigojo teikti ieškovei interneto prieigos paslaugas, o ieškovė įsipareigojo tinkamai naudotis paslaugomis ir atsiskaityti už jas sutartyje bei taisyklėse nustatyta tvarka ir terminais.
2016 m. balandžio 8 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), dėl 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Šiuo susitarimu šalys susitarė pakeisti tam tikrus nuomos sutarties punktus.
2017 m. rugsėjo 19 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), dėl 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Minėtu susitarimu šalys nutarė pakeisti nuomos sutarties specialiąsias sąlygas ir atsakovė įsipareigojo suteikti nuomininkui (ieškovei) UAB „Hipotamus OC“ laikinai nuomos terminui, naudotis ir valdyti už mokestį patalpas, išplanavime pažymėtas Nr. (duomenys neskelbtini); esančias pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato pažymėjimas plane (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), 1 aukštas, patalpų dydis 118 kv. m. (2017 m. rugsėjo 19 d. susitarimo 1 punktas). Nuomos terminas – iki 2019 m. gruodžio 1 d. (2017 m. rugsėjo 19 d. susitarimo 6 punktas).
2017 m. spalio 5 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), dėl 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Šiuo susitarimu šalys susitarė pakeisti tam tikrus nuomos sutarties punktus.
2018 m. lapkričio 30 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), dėl 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Minėtu susitarimu šalys nutarė pakeisti nuomos sutarties specialiąsias sąlygas ir atsakovė įsipareigojo suteikti nuomininkui (ieškovei) UAB „Hipotamus OC“ laikinai nuomos terminui, naudotis ir valdyti už mokestį patalpas, išplanavime pažymėtas Nr. (duomenys neskelbtini); (duomenys neskelbtini); (duomenys neskelbtini), esančios pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato pažymėjimas plane (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), 1 aukštas, patalpų dydis 70,81 kv. m. (2018 m. lapkričio 30 d. susitarimo 1 punktas). Nuomos terminas – iki 2022 m. sausio 2 d. (2018 m. lapkričio 30 d. susitarimo 6 punktas).
2019 m. sausio 9 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), dėl 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pakeitimo. Minėtu susitarimu šalys nutarė pakeisti patalpų įrengimo bei pritaikymo nuomininko veiklos poreikiams sąlygas.
2019 m. rugpjūčio 21 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei pretenziją dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo Nr. 0960, kuriame nurodė, kad pretenzijos rengimo dieną ieškovė UAB „Hipotamus OC“ pagal nuomos sutartį ir jos pagrindu išrašytas PVM sąskaitas – faktūras yra skolinga atsakovei 4985,98 Eur skolos, todėl pareikalavo sumokėti susidariusias skolas iki 2019 m. rugpjūčio 26 d. Taip pat atsakovė prie pranešimo pridėjo delspinigių sąskaitą Nr. 008, kurioje buvo nurodyta, kad ieškovė yra skolinga atsakovei 4985,98 Eur skolos ir 137,56 Eur delspinigių.
2020 m. sausio 14 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei pranešimą dėl elektros energijos tiekimo nuomininkui (ieškovei) nutraukimo Nr. 1060, kuriame nurodė, kad ieškovė UAB „Hipotamus OC“ nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamai nevykdo, delsia atsiskaityti už patalpų nuomą bei suteiktas paslaugas nuomos sutartyse nustatytais terminais bei tvarka. Pranešimo rengimo dieną skolos suma yra 4993,73 Eur.
2020 m. vasario 11 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei pretenziją dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo Nr. 1086, dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo, kurioje nurodė, kad ieškovė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamai nevykdo, delsia atsiskaityti už patalpų nuomą bei kitas suteiktas paslaugas sutartyse nustatytais terminais bei tvarka. Pretenzijos rengimo dieną skolos suma yra 6180,55 Eur.
2020 m. kovo 10 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei pretenziją dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo Nr. 1112, kurioje nurodė, kad šios pretenzijos rengimo dieną ieškovė UAB „Hipotamus OC“ pagal nuomos sutartį ir jos pagrindu išrašytas PVM sąskaitas – faktūras iš viso yra skolinga atsakovei 6914,07 Eur skolos. Taip pat atsakovė pretenzijoje nurodė, kad ieškovė nėra apmokėjusi pagal šalių 2014 m. rugsėjo 9 d. sudarytą elektroninių ryšių paslaugų sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), išrašytų PVM sąskaitų – faktūrų (mokamą sumą sudaro 49,06 Eur). Be kita ko, atsakovė nurodė, kad ne kartą įspėjo ieškovę tiek žodžiu, tiek raštu dėl susidariusių įsiskolinimų, tačiau skola pilnai padengta nebuvo, o ieškovės pateiktas pasiūlymas dėl skolų dengimo nėra priimtinas, nes skolos grąžinimas užtruktų ilgiau kaip vienerius metus. Atsižvelgiant į tai, atsakovė nustatė ieškovei 7 kalendorinių dienų terminą nuo šios pretenzijos pateikimo dienos sumokėti atsakovei susidariusias skolas.
2020 m. kovo 18 d. pranešimu dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo, atsakovės AB „Ogmios centras“ generalinis direktorius nuomininkams nurodė, kad „<...> karantinas Lietuvos Respublikoje įvestas nuo 2020 m. kovo 16 d., remiantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207. Iki atitinkamos dienos jūsų bendrovei nebuvo jokių veiklos vykdymo nuomojamose patalpose ribojimų. Dėl šios priežasties net jūsų bendrovei siekiant ateityje nemokėti nuomos mokesčio ar jį sumažinti karantino laikotarpiu, reikalaujame nedelsiant sumokėti nuomos mokesčio ir rinkodaros mokesčio dalį už laikotarpį iki 2020 m. kovo 15 d. imtinai <...>“.
2020 m. kovo 20 d. ieškovė UAB „Hipotamus OC“ pateikė atsakovei pranešimą dėl susiklosčiusios situacijos, kuriame nurodė, kad „<...> dėl privalomų ir nenumatytų valstybės institucijų veiksmų paskelbiant COVID-19 karantiną nuo 2020 m. kovo 16 d. 00.00 val. iki kovo 30 d. 24.00 val. (su galimybe terminą pratęsti), šiuo metu prekybos centre UAB „Hipotamus OC“ negali vykdyti veiklos. Dėl šios priežasties negaunamos pajamos, todėl šiuo metu UAB „Hipotamus OC“ negali atsiskaityti su nuomotoju už praėjusį ir einamąjį laikotarpį <...>“.
2020 m. balandžio 9 d. ieškovė UAB „Hipotamus OC“ elektroniniu paštu gavo PVM sąskaitą – faktūrą už komunalinius mokesčius, su kuria ieškovė nesutiko ir nurodė, kad yra neteisingai suskaičiuoti mokesčiai, nes ieškovė nevykdė veiklos nuo 2020 m. kovo 16 d.
2020 m. balandžio 15 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei pranešimą dėl nuomininko atsisakymo priimti išrašytą sąskaitą, kuriame atsakovė nurodė, kad nesutinka su ieškovės pozicija dėl jai išrašytų sąskaitų –faktūrų už suteiktas paslaugas nepriėmimo/neapmokėjimo ieškovės nurodytu pagrindu – nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktu, o ieškovės prisiimti sutartiniai įsipareigojimai turi būti toliau tinkamai vykdomi (CK 6.200 straipsnis), o vienašališkas nuomos ir kitų mokesčių nemokėjimas būtų laikomas įsipareigojimų pažeidimu. Atsakovė taip pat nurodė, jog suprasdama susiklosčiusios situacijos keliamus iššūkius komercinę veiklą vykdantiems verslo subjektams (tame tarpe ir pačiai ieškovei) bei įvertindama abiejų šalių patiriamus nuostolius, sutinka bendradarbiauti ir tartis dėl reikiamų sprendimų priėmimo siekiant sumažinti verslui šiuo metu kylančių neigiamų padarinių naštą, dėl to atsakovė teikia ieškovei šį pasiūlymą dėl nuolaidų taikymo, šalims dėl to sudarant rašytinį susitarimą, šiems atsakovės mokamiems mokesčiams pagal nuomos sutartį laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki atsakovės veiklos ribojimo (dėl karantino režimo) termino pabaigos arba atsakovės veiklos atnaujinimo dienos (priklausomai nuo to, kas įvyksta anksčiau), nuolaidą taikant su sąlyga, kad atsakovė deda pastangas mažinti pagal nuomos sutartį susidariusį įsiskolinimą, tuo tikslu atlikdama mokėjimus: 50 proc. nuolaidos nuomos mokesčiui; 100 proc. nuolaidos marketingo mokesčiui (mokestis už bendros komercinio-administracinio centro, kuriame yra nuomojamos patalpos, reklamos organizavimą).
2020 m. balandžio 23 d. ieškovė UAB „Hipotamus OC“ pateikė atsakymą į atsakovės 2020 m. balandžio 15 d. pranešimą, kuriame nurodė, kad nepaisant to, kad ieškovė negali vykdyti veiklos ir gauti pajamų, pagal nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktą, ieškovė privalo mokėti nuomos ir kitus mokesčius už 72 val. negalėjimo naudotis patalpomis. Ieškovė pažymėjo, kad šis 72 val. laikotarpis buvo nustatytas būtent atsakovės iniciatyva, todėl atitinkamai darytina išvada, jog nuomos sutartyje atsakovė iš anksto įvertino savo galimus nuostolius bei nustatė jų kompensavimo mechanizmą.
2020 m. liepos 14 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei 2020 m. liepos 9 d. įspėjimą apie įsiskolinimą Nr. 1236, kuriame nurodė, kad ieškovė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamai nevykdo, delsia atsiskaityti už patalpų nuomą bei kitas suteiktas paslaugas sutartyse nustatytais terminais bei tvarka. Įspėjimo rengimo dieną skolos suma yra 13 254,77 Eur ir 814,07 Eur delspinigiai (įskaitant ir administravimo mokestį). Atsakovė taip pat pareikalavo ieškovės, ne vėliau kaip per 7 (septynias) kalendorines dienas nuo šio pranešimo pateikimo dienos sumokėti susidariusias skolas. Kitu atveju atsakovė imsis teisėtų priemonių savo pažeistiems interesams apginti, įskaitant ir sutarčių nutraukimą.
2020 m. liepos 23 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei pranešimą dėl esminio sutarties pažeidimo ir sutarties nutraukimo Nr. 1246, kuriame nurodė, kad per nustatytą terminą ieškovei nepadengus 13 254,77 Eur skolos, atsakovė, vadovaudamasi CK 6.217 ir 6.218 straipsniais bei nuomos sutarties 6 straipsnio 6.3. dalies 6.3.4. punktu, nutarė vienašališkai nutraukti 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini). Sutartis laikoma nutraukta praėjus 14 kalendorinių dienų nuo šio pranešimo pateikimo nuomininkui dienos.
2020 m. liepos 28 d. ieškovė UAB „Hipotamus OC“ pateikė atsakovei atsakymą į 2020 m. liepos 23 d. pranešimą dėl esminio sutarties pažeidimo ir sutarties nutraukimo.
2020 m. liepos 31 d. atsakovė AB „Ogmios centras“ pateikė ieškovei 2020 m. liepos 30 d. atsakymą į ieškovės UAB „Hipotamus OC“ 2020 m. liepos 28 d. raštą Nr. 10328, kuriame atsakovė nurodė, kad neturi intereso pratęsti nuomos sutarties galiojimą ir nuosekliai laikosi pozicijos nutrakti nuomos sutartį, kaip nurodyta nuomotojo 2020 m. liepos 23 d. pranešime Nr. 1236. Be to, atsakovė, veikdama gera valia ir siekdama šalių bendradarbiavimo, sutinka tartis dėl patalpų atlaisvinimo termino, maksimaliai iki 2020 m. rugpjūčio 31 d., bei neatsisako sudaryti susitarimą dėl nuolaidos nuomos mokesčiui taikymo (kad nuomininkas galėtų pasinaudoti valstybės teikiamomis subsidijomis).
2020 m. liepos 31 d. Vilniaus miesto apylinkės teisme buvo gautas ieškovės UAB „Hipotamus OC“ ieškinys, kuriuo ieškovė prašė pripažinti 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), galiojančios tarp šalių nutraukimą, apie kurį ieškovė buvo informuota 2020 m. liepos 23 d. pranešimu, neteisėtu. Taip pat ieškovė prašė priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.
Ieškinys atmestinas.
Dėl nustatyto 7 kalendorinių dienų termino įsiskolinimui apmokėti.
Ieškovė pareikštu ieškiniu teigia, kad atsakovės vienašališkai nustatytas 7 dienų terminas įsipareigojimams įvykdyti yra nepakankamas ir nėra sąžiningas, atsižvelgiant į tai, jog ieškovė dėl įvestų draudimų negavo jokių pajamų ir patyrė didžiulius nuostolius. Tuo tarpu atsakovė nurodo, kad toks terminas yra pakankamas ir sąžiningas, atsižvelgiant į tai, kad skola nėra staiga susiformavusi ir ieškovei nebuvo netikėta žinia, o ieškovė per minėtą terminą nepateikė nei skolos dengimo grafiko, nei prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonių.
Vadovaujantis CK 6.2 straipsniu, prievolės atsiranda iš sandorių arba kitokių juridinių faktų, kurie pagal galiojančius įstatymus sukuria prievolinius santykius. Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais (CK 6.38 straipsnio 1 dalis). Kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles (CK 6.256 straipsnio 1 dalis). Draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas, išskyrus įstatymų ar sutarties numatytus atvejus (CK 6.59 straipsnis). Skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, kai neįvykdomos ar netinkamai vykdomos sutartyje numatytos sąlygos arba kai skolininkas praleidžia prievolės įvykdymo terminą (CK 6.63 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 2 punktas).
Remiantis CK 6.53 straipsnio 1 dalimi, jeigu prievolės įvykdymo terminas nenustatytas arba apibrėžtas reikalavimo ją įvykdyti momentu, tai kreditorius turi teisę bet kada pareikalauti ją įvykdyti, o skolininkas turi teisę bet kada ją įvykdyti. Tačiau jeigu prievolės prigimtis, jos įvykdymo būdas ar įvykdymo vieta reikalauja tam tikro termino, tokios prievolės įvykdymo terminą gali nustatyti teismas vienos iš šalių reikalavimu. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, prievolę, kurios įvykdymo terminas neapibrėžtas, skolininkas privalo įvykdyti per septynias dienas nuo tos dienos, kurią kreditorius pareikalavo prievolę įvykdyti, išskyrus atvejus, jeigu pagal įstatymus ar sutarties esmę aiškus kitoks prievolės įvykdymo terminas. Tokiais atvejais prievolės įvykdymo terminas turi būti protingas ir sudaryti sąlygas skolininkui tinkamai įvykdyti prievolę.
Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad pagal šalių 2013 m. gegužės 31 d. sudarytą negyvenamųjų patalpų sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovė ir atsakovė susitarė, kad nuomos mokestis kartu su priskaičiuotu įstatyme nustatyto dydžio pridėtinės vertės mokesčiu už einamąjį mėnesį turi būti sumokamas ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio penktos dienos (negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties bendrosios dalies 2.7. punktas). Eksploatacinės išlaidos (tiek individualios, tiek bendros), tenkančios nuomininkui, paskaičiuojamos proporcingai nuomojamam plotui arba vadovaujantis kitokia resursus/paslaugas teikiančių ūkio subjektų nustatyta tvarka, pagal nuomotojo pasirinktą planą ir tam planui tiekėjo nustatytus tarifus. Šiame punkte nurodyti mokesčiai už praėjusį mėnesį pagal pateiktą sąskaitą – faktūrą nuomininko turi būti sumokami ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio 25 (dvidešimt penktos) dienos (negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties bendrosios dalies 2.11. punktas). Taip pat šalys susitarė, kad nuomininkas įsipareigoja sumokėti mokestį už bendros komercinio – administracinio centro, kuriame yra patalpos, reklamos organizavimą, kurio dydis yra nurodytas specialiojoje dalyje. Šiame punkte nurodytas mokestis kartu su priskaičiuotu įstatyme nustatyto dydžio pridėtinės vertės mokesčiu už einamąjį mėnesį turi būti sumokamas ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio penktos dienos (negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties bendrosios dalies 2.13. punktas). Pagal 2014 m. rugsėjo 9 d. elektroninių ryšių paslaugų sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovė ir atsakovė susitarė, kad abonentinis mokestis už interneto prieigos paslaugą mokamas kas mėnesį už einamąjį mėnesį iki einamojo mėnesio 25-os (dvidešimt penktos) dienos pagal teikėjo pateiktą PVM sąskaitą – faktūrą. Abonentinis mokestis ir mokesčiai už viešojo fiksuotojo telefono ryšio paslaugą mokami kas mėnesį už praėjusįjį mėnesį iki einamojo mėnesio 25-os (dvidešimt penktos) dienos pagal teikėjo pateiktą sąskaitą. Sąskaitos abonentui pateikiama kas mėnesį iki einamojo mėnesio 10 (dešimtos) dienos (elektroninių ryšių paslaugų teikimo taisyklių 39 punktas).
Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad iki 2020 m. liepos 9 d. įspėjimo apie įsiskolinimą Nr. 1236, parengimo dienos, ieškovė atsakovei buvo skolinga iš viso 13 254,77 Eur sumos (dėl skolos dydžio (ne)pagrįstumo bus pasisakyta vėliau) pagal išrašytas ir neapmokėtas PVM sąskaitas – faktūras (2020 m. sausio 31 d. sąskaita Nr. OGE-0132040, 2020 m. vasario 4 d. sąskaita Nr. OGE-013287, 2020 m. vasario 13 d. sąskaita Nr. OGK-0051456, 2020 m. vasario 28 d. sąskaita Nr. OGE-0133422, 2020 m. kovo 3 d. sąskaita Nr. OGE-0134028, 2020 m. kovo 13 d. sąskaita Nr. OGK-0031794, 2020 m. kovo 31 d. sąskaita Nr. OGE-0134540, 2020 m. balandžio 14 d. sąskaita Nr. OGE-0052125, 2020 m. balandžio 28 d. sąskaita Nr. OGE-0135227, 2020 m. balandžio 30 d. sąskaita Nr. OGK-0052263, 2020 m. balandžio 30 d. Nr. OGE-0135734, 2020 m. gegužės 11 d. sąskaitą Nr. OGK-0052461, 2020 m. gegužės 29 d. sąskaita Nr. OGE-0137002, 2020 m. birželio 15 d. sąskaita Nr. OGK-0052793, 2020 m. birželio 26 d. sąskaita Nr. OGE-0137295, 2020 m. birželio 29 d. sąskaita Nr. OGE-0137713), ir 814,07 Eur delspinigių (806,89 Eur delspinigių ir 7,18 Eur administravimo mokesčio). Šiuo atveju teismas nesutinka ir laiko nepagrįstais ieškovės teiginius, kad atsakovės nustatytas 7 kalendorinių dienų terminas prievolėms įvykdyti yra nesąžiningas ir nepakankamas. Pažymėtina, kad ieškovės skola atsakovei susidarė ieškovei pažeidus prisiimtus įsipareigojimus pagal pasirašytas sutartis, t. y. ieškovei nustatyta tvarka ir terminais neapmokant išrašytų PVM sąskaitų – faktūrų ar reikšmingai vėluojant jas apmokėti, ir tokie sutartiniai pažeidimai nebuvo vienkartiniai, tęsėsi ilgą laikotarpį ir iki šiol tęsiasi (pagal 2021 m. gegužės 5 d. rašytinius atsakovės paaiškinimus, ieškovė šiuo metu skolinga 21 816,12 Eur sumos). Be to, ieškovė ir atsakovė, pasirašydamos sutartis (nuomos ir elektroninių ryšių paslaugų) susitarė dėl mokėjimo sąlygų, t. y. ieškovė žinojo, kokia tvarka ir terminais turi būti apmokamos atsakovės išrašomos ir pateikiamos PVM sąskaitos – faktūros. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakovė siuntė ieškovei tiek pretenzijas, tiek priminimus apie pradelstus įsipareigojimus ir ragino juos įvykdyti tiek iki karantino paskelbimo pradžios, tiek ir vėliau. Ieškovės nurodomos aplinkybės, kad ieškovė neturėjo pakankamai finansinių išteklių dėl paskelbto karantino ir užsakytų bei neparduotų prekių, teismo vertinimu, yra teisiškai nereikšmingos ir nesudaro pagrindo ieškovei nevykdyti laisva valia prisiimtų prievolių, kadangi didžioji dalis skolos susidarė iki karantino paskelbimo, o kita dalis po ieškovės (parduotuvės) veiklos atnaujinimo. Pažymėtina ir tai, kad ieškovė yra juridinis asmuo, kurios tikslas yra pelno siekimas. Ieškovei, kaip verslininkei, yra keliami aukštesni nei vidutiniai atidumo, rūpestingumo, profesionalumo standartai. Verslininkai privalo įvertinti su verslu susijusią riziką, kadangi ūkinėje veikloje egzistuoja verslo ciklai, svyravimai, todėl versle negalima garantuoti nuolatinio ir stabilaus pelno, o jos tinkamai neįvertinus negalima reikalauti ją perkelti kitai sutarties šaliai, t. y. šiuo atveju atsakovei nemokėti nuomos ir kitų mokesčių dėl to, kad ieškovė susidūrė su finansiniais sunkumais dėl vykdomos veiklos. Teismo įsitikinimu, atsakovė, nustatydama papildomą 7 kalendorinių dienų terminą, suteikė ieškovei galimybę tinkamai įvykdyti savo įsipareigojimus ir sumokėti įsiskolinimus, o 7 kalendorinių dienų terminas laikytinas protingu, nes skola nebuvo susiformavusi staiga, ieškovė apie skolą žinojo, bet ignoravo. Be to, CK 6.53 straipsnio 2 dalyje nustatytas 7 dienų terminas prievolei įvykdyti leidžia teigti, jog įstatymų leidėjas, įtvirtindamas tokį terminą, pripažino, jog toks terminas yra protingas, sąžiningas ir nepažeidžiantis šalių teisių ir pareigų. Remiantis nurodytomis aplinkybėmis, konstatuotina, jog ieškovės nurodomi argumentai dėl nesąžiningo 7 kalendorinių dienų termino nustatymo, yra nepagrįsti ir atmestini.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo pagrindų.
Ieškovė nurodė, kad nutraukdama nuomos sutartį 6.3.4. punkto pagrindu, atsakovė savo teisėmis naudojosi peržengdama sąžiningumo bei teisėtumo ribas ir piktnaudžiaudama savo teisėmis. Atsakovės įsitikinimu, ji pagrįstai nutraukė nuomos sutartį, nes ieškovė sistemingai laiku nemokėjo nuomos mokesčio ir kitų su nuoma susijusių mokesčių, kas sudarė esminį nuomos sutarties pažeidimą, tęstinio pobūdžio pažeidimą, bei dėl ko atsakovė iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš nuomos sutarties.
Vadovaujantis CK 6.477 straipsnio 1 dalimi, pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas privalo laiku sumokėti nuomos mokestį (CK 6.487 straipsnis). Atitinkamai pagal pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai naudoti pastatą, statinį ar įrenginį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.530 straipsnio 1 dalis). CK 6.38 straipsnyje nustatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais, o CK 6.256 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles.
Sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties laisvės principas apima ir sutarties šalių teisę bet kada nutraukti sutartį jų bendru sutarimu. Tačiau tais atvejais, kai sutarties nutraukimo pageidauja tik viena sutarties šalių, prioritetas teikiamas sutarties sąlygų vykdymui. Galiojantys įstatymai bei sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo privalomumas riboja sutarties šalies vienašalę iniciatyvą nutraukti sutartį. Šalis vienašališkai nutraukti sutartį gali tik įstatymų (CK 6.217 straipsnio 1 dalis; 6.497, 6.498 straipsniai; kt.) ar sutarties (CK 6.217 straipsnio 5 dalis) numatytais atvejais.
Sutarties nutraukimo, esant jos neįvykdymui, įskaitant netinkamą įvykdymą ir termino praleidimą, reglamentavimas CK įtvirtina tarptautinėje sutarčių teisėje pripažįstamo favor contractus (lot. prioriteto sutarties vykdymui) principo taikymą nacionalinėje teisėje. Šis principas reiškia, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (lot. paskutinė priemonė) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2009). Nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-386-378/2018).
Pagal CK 6.217 straipsnį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta. CK 6.218 straipsnyje numatyta, kad CK 6.217 straipsnyje numatytais pagrindais nukentėjusi šalis gali sutartį nutraukti vienašališkai, nesikreipdama į teismą. Apie sutarties nutraukimą privaloma iš anksto pranešti kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas, – prieš trisdešimt dienų. Kaip žinia, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), todėl vienašalis sutarties nutraukimas galimas tik toje sutartyje ar įstatyme nustatytais atvejais. CK 6.217 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais.
Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad pagal CK 6.217 straipsnį sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012). Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant, ar pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą, išaiškinta, kad, vertinant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus, darytina išvada, jog kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties neįvykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu; kiekvienu atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiosios dalies to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2009; 2012 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-212/2012; 2017 m. vasario 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-53-684/2017).
Kaip jau buvo minėta, atsakovė pateikė ieškovei 2020 m. liepos 9 d. įspėjimą apie įsiskolinimą Nr. 1236, kuriame nurodė, kad ieškovė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamai nevykdo, delsia atsiskaityti už patalpų nuomą bei kitas suteiktas paslaugas sutartyse nustatytais terminais bei tvarka. Įspėjimo rengimo dieną skolos suma yra 13 254,77 Eur ir 814,07 Eur delspinigiai (įskaitant ir administravimo mokestį). Atsakovė taip pat pareikalavo ieškovės, ne vėliau kaip per 7 (septynias) kalendorines dienas nuo šio pranešimo pateikimo dienos sumokėti susidariusias skolas. Kitu atveju atsakovė imsis teisėtų priemonių savo pažeistiems interesams apginti, įskaitant ir sutarčių nutraukimą. 2020 m. liepos 23 d. pranešimu dėl esminio sutarties pažeidimo ir sutarties nutraukimo Nr. 1246, nutarė vienašališkai nutraukti 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), ir sutartis bus laikoma nutraukta praėjus 14 kalendorinių dienų nuo šio pranešimo pateikimo nuomininkui dienos.
Iš šalių sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), bendrosios dalies 6.3. punkto nustatyta, kad šalys susitarė, jog ši sutartis gali būti nutraukiama vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka nuomotojo iniciatyva raštu pranešu apie tai nuomininkui prieš 14 (keturiolika) dienų, esanti šiems esminiams sutarties pažeidimams: nuomininkas, po rašytinio nuomotojo įspėjimo apie įsiskolinimą, nesumoka nuomos mokesčio ir/arba kitų šioje sutartyje nustatytų mokesčių, taip pat nesumoka netesybų (bendrosios dalies 6.3.4. papunktis). Pažymėtina, jog 2013 m. gegužės 31 d. susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini), prie 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovė ir atsakovė pakeitė bendrosios dalies 6.3. punktą, ir susitarė, kad „ši sutartis gali būti nutraukiama vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka nuomotojo iniciatyva raštu pranešus apie tai nuomininkui prieš 14 (keturiolika) dienų, esant šiems esminiams sutarties pažeidimams, apie kuriuos nuomininkas buvo informuotas raštu ir per nustatytą terminą jų nepašalino“. Šiuo atveju teigtina, kad atsakovė, vadovaujantis bendrosios dalies 6.3. punktu, 6.3.4. papunkčiu, ir 2013 m. gegužės 31 d. susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini), pagrįstai, teisėtai ir remiantis sutarties sąlygomis nutraukė 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kadangi atsakovė iš esmės negavo to, ką tikėjosi gauti, t. y. piniginių lėšų už negyvenamųjų patalpų nuomą, kas laikytina esminiu nuomos sutarties požymiu. Pažymėtina, jog ieškovė ir atsakovė, pasirašydamos nuomos sutartį ir kitus susitarimus, susitarė, kokie yra esminiai sutarties pažeidimai, leidžiantys vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, t. y. ieškovei per nustatytą papildomą terminą nepadengus susidariusios skolos, atsakovė pagrįstai nutraukė nuomos sutartį, esant esminiam pažeidimui. Teismo vertinimu, aplinkybės, jog ieškovė 2020 m. liepos 28 d. sumokėjo 4800,48 Eur skolos, o 2020 m. rugpjūčio 5 d. sumokėjo 1813,24 Eur skolos, nesudaro pagrindo daryti priešingos išvados, nes minėtos sumos buvo sumokėtos jau po nustatyto papildomo termino ir po atsakovės pranešimo įteikimo apie sutarties nutraukimą, kadangi atsakovė tuo metu turėjo teisėtą pagrindą nutraukti sutartį, o teismas konstatuoja, jog nustatytas papildomas 7 kalendorinių dienų terminas yra sąžiningas ir teisingas įvykdyti pradelstus įsipareigojimus. Be to, nors ieškovė ir sumokėjo bendrai 6613,72 Eur skolos, tačiau Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra nurodyta, kad siekis išsaugoti sutartį nėra absoliutus ir jos nutraukimas gali būti pateisinamas, jeigu nustatomos tam tikros aplinkybės – pažeidimo pobūdis, mastas ar kitos svarbios aplinkybės, leidžiančios spręsti dėl pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį buvimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-75-823/2020; 2017 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-358-916/2017). Kadangi ieškovė sumokėjo tik dalį susidariusios skolos, o pagal atsakovės pateiktus duomenis (pagal atsakovės 2021 m. gegužės 5 d. pateiktus rašytinius įrodymus), matyti, jog šiuo metu ieškovė visiškai nemoka nuomos mokesčio ir kitų mokėtinų sumų (šiuo metu susidariusi skola yra 21 816,12 Eur), nors ir toliau naudojasi atsakovei priklausančiomis patalpomis, teismo įsitikinimu, nėra galimybių išsaugoti tarp šalių sudarytą nuomos sutartį, atsižvelgiant į tai, kad ieškovė sistemingai daro esminį sutarties pažeidimą, t. y. nemoka nuomos mokesčio ir kitų mokesčių sutartimi nustatyta tvarka ir terminais, o atsakovė negauna to, ko tikėjosi.
Ieškovė taip pat nurodė, kad ieškovės turimi įsiskolinimai nedarė jokios įtakos nuomos teisinių santykių tęstinumui, kadangi nuomos sutartis kelis kartus buvo pratęsta, net ir aptariant jau prieš tai turėtų įsiskolinimų padengimą. Teismas su tokia ieškovės pozicija nesutinka. Pažymėtina, kad nors tarp šalių buvo sudaromi susitarimai dėl 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), pratęsimo, kartu išdėstant susidariusius įsiskolinimus, tačiau šalis turi teisę savo nuožiūra disponuoti jai priklausančiomis, iš sutarties kylančiomis teisėmis, taigi ir spręsti, ar toleruoti ir kaip ilgai toleruoti kitos šalies daromą sutarties pažeidimą (Vilniaus apygardos teismo 2021 m. kovo 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-564-565/2021). Be to, nors sutartis ir buvo pratęsiama, tačiau atsakovė pakankamai dažnai siųsdavo ieškovei pranešimus ar pretenzijas dėl nevykdomų įsipareigojimų ir reikalavo pašalinti daromus pažeidimus, kas leidžia teigti, jog atsakovė veikė sąžiningai ir protingai, nes nesiekė iš karto pasinaudoti kraštutine priemone – sutarties nutraukimu. Ieškovė, būdama verslininkė, negalėjo ir neturėjo pagrindo tikėtis, kad, jai nuolat vėluojant atsiskaityti pagal nuomos sutartį ir esant tokio dydžio įsiskolinimui, atsakovė nesiims jokių teisinių priemonių dėl sutarties tolesnio vykdymo, t. y. sutarties nutraukimo. Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytus argumentus, darytina išvada, kad atsakovės sprendimas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį yra teisėtas ir pagrįstas, todėl ieškovės reikalavimas pripažinti sutarties nutraukimą neteisėtu, yra nepagrįstas, todėl atmestinas.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei.
Vadovaujantis CK 1.81 straipsnio 1 dalimi, viešajai tvarkai ar gerai moralei prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad įstatyme neatskleistas formuluotės „viešoji tvarka“ ar „gera moralė“ turinys; jis yra įvairialypis ir sietinas ne tik su atliekamais veiksmais, bet ir su tikslais bei veiksmų pasekmėmis. Viešoji tvarka apima pagrindinius principus, kuriais grindžiama valstybės teisinė sistema, o principai įtvirtinti Lietuvos Respublikos Konstitucijoje ir kituose teisės aktuose. Sandorio turinys geros moralės požiūriu vertintinas pagal moralės vertybių (gėrio ir blogio, sąžiningumo ir nesąžiningumo) sampratą. Teisingumo kriterijus yra moralės normos, kurių tikslas – užtikrinti visų visuomenės narių interesų derinimą, apsaugoti ekonomiškai ir fiziškai silpnesnių visuomenės narių interesus, užkirsti kelią piktnaudžiauti teise, todėl, vertinant sudarytus sandorius, reikia vadovautis ne tik teisės, bet ir geros moralės, kurios kriterijus yra gėrio, blogio, teisingumo, pareigos, padorumo suvokimas, normomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015). Remiantis CK 1.81 str., turi būti įrodyta, kad pagrindinis ir vienintelis sutarties šalių ketinimas buvo nukreiptas į tikslo, priešingo viešajai tvarkai ar gerai moralei, pasiekimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-554/2014).
Ieškovė pareikštame ieškinyje nurodė, kad atsakovės vienašalis sutarties nutraukimas vertintinas kaip atsakovės nesąžiningas pasinaudojimas nelygiaverte padėtimi, todėl prieštaraujantis viešajai tvarkai ir gerai moralei. Atsakovė nurodė, kad nutraukdama sutartį, realizavo savigynos teisę gintis nuo ieškovės daromo sistemingo ir nuolatinio, įsisenėjusio nuomos sutarties pažeidinėjimo, teisę realizavo nuomos sutartyje aptarta tvarka, o tai nėra priešinga viešajai tvarkai ar gerai moralei. Teismas su tokia atsakovės pozicija sutinka. Kaip jau buvo konstatuota, atsakovė teisėtai ir pagrįstai pagal nuomos sutarties bendrosios dalies 6.3. punktą, 6.3.4. papunktį, ir 2013 m. gegužės 31 d. susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini), nutraukė 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kadangi buvo padarytas esminis sutarties pažeidimas. Primintina, kad tiek ieškovė, tiek atsakovė yra juridiniai asmenys, kurie vykdo veiklą siekdami gauti pelno, todėl kaip ir buvo jau minėta, verslininkai privalo įvertinti su verslu susijusią riziką, kuri šiuo atveju pasireiškė abiem – atsakovė negavo visų planuotų pajamų iš nuomininkų (atsakovė tiek ieškovei, tiek kitiems nuomininkams taikė nuolaidas, todėl gautinos sumos buvo mažesnes, nei planuota, o ieškovė negavo pelno iš vykdomos pardavimo veiklos). Be to, vien tai, kad ieškovė negavo pajamų per ribojimus (laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 23 d.), ir neturėjo finansinių išteklių tiek iki ribojimų, tiek atnaujinus veiklą, neatleidžia ieškovės nuo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, t. y. mokėti nuomos mokestį ir kitus mokesčius. Teismų praktikoje nurodoma, kad sutarties vykdymo pasunkėjimas neatleidžia sutarties šalies nuo pareigos vykdyti sutartį ir nesuteikia savaime teisės sustabdyti įsipareigojimų vykdymo, t. y. esant rebus sic stantibus situacijai, principo pacta sunt servanda privalomumas išlieka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012).
Pažymėtina, jog sutarties laisvės principas užtikrina sutarties šalies teisę pasirinkti ir pasinaudoti jo interesus geriausiai atitinkančiu teisių gynimo būdu. Dažnai šį pasirinkimą lemia kitos sutarties šalies veiksmai ir elgesys vykdant sutartinius įsipareigojimus, o esant sutartinių įsipareigojimų pažeidimui – pažeidimo mastas ir reikšmė. Esant esminiam sutarties pažeidimui šalis gali pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo galimybe. Kaip teisingai nurodė atsakovės atstovė, šiuo atveju atsakovė pasinaudojo vienu iš savo pažeistų teisių gynimo būdu, o dėl tokio gynimo būdo buvo susitariusios pačios šalys. Vien dėl to, kad ieškovei tenka neigiamos pasekmės atsakovei pasinaudojus tokia teise, nėra pagrindo teigti, jog toks atsakovės teisės realizavimo būdas prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei. Pažymėtina, jog atsakovė tokia teise pasinaudojo ne iš karto, o ieškovė elgėsi pasyviai ir nevykdė savo pradelstų įsipareigojimų. Taip pat atmestini, kaip deklaratyvūs ieškovės teiginiai, jog nutraukus nuomos sutartį, bus prarastos darbo vietos, ir tai, kad atsakovė priimdavo skirtingus sprendimus kitų įmonių atžvilgiu, kadangi ieškovė turi galimybę išsinuomoti kitas patalpas ieškovei palankesnėmis sąlygomis ir toliau vykdyti savo veiklą. Be to, ieškovė nepateikė jokių rašytinių įrodymų, kurie pagrįstų atsakovės skirtingą elgėsi su kitomis įmonėmis. Kita vertus, tiek ieškovė, tiek atsakovė turi teisę laisvai tartis dėl sąlygų ir jų vykdymo, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas.
Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, teigtina, jog nuomos sutarties nutraukimas neprieštarauja viešajai tvarkai ar gerai moralei, todėl ieškovės reikalavimas atmestinas.
Dėl nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punkto.
Ieškovė, be kita ko, teigė, jog pagal nuomos sutarties 4.1.7 punktą, ieškovė turėtų būti atleista nuo atsakomybės už nuomos sutarties netinkamą vykdymą, kadangi ieškovė negalėjo naudotis patalpomis dėl įvestų karantino draudimų, o tai atitinka nuomos sutarties 4.1.7. punkto sąlygas. Atsakovės nuomone, 2020 m. kovo mėn. Lietuvos Respublikos Vyriausybei nusprendus įvesti karantiną ir pritaikyti veiklos suvaržymo priemones, šios dėl karantino susiklosčiusios aplinkybės neatitinka minėto punkto hipotezės, nes pagal nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktą numatyta, kad šis punktas taikomas, jei nuomotojas (ypatingos skubos, pasitaręs su nurodytomis institucijomis) uždaro nuomojamas patalpas, taigi nėra pagrindo taikyti minėtą sutartinę normą.
Iš šalių sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), bendrosios dalies 4.1.7. punkto nustatyta, kad šalys susitarė, jog nuomotojas turi teisę nedelsiant, be atskiro rašytinio įspėjimo, uždaryti nuomojamas patalpas, pavojaus, gaisro, sprogimo ar panašiais atvejais, siekiant užkirsti kelią galimai žalai, arba atvejais, kai yra sprogimo ir/ar gaisro ar kito pavojingo įvykio pavojus ir jei nuomotojas, pasitaręs su policija ir/ar kitomis valstybės ar savivaldybės institucijomis, laiko tai būtinu ar joms reikalaujant. Šalys susitaria, kad šiuo atveju nuomininkas neturi teisės reikalauti atitinkamo nuomos mokesčio, mokesčio už komunalines paslaugas ir/ar kitų mokesčių sumažinimo, jei nuomininkas negali naudotis patalpomis šiame punkte nurodytu atveju trumpiau nei 72 (septyniasdešimt dvi) valandas kiekvienu tokiu atveju. Jei šiame punkte nurodytu atveju nuomininkas negali naudotis patalpomis ilgiau nei 72 valandas, už visą laiką, viršijantį 72 valandas, kurį nuomininkas negalėjo naudotis patalpomis, nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, mokesčio už komunalines paslaugas ir bendrų eksploatacinių išlaidų proporcingai tai patalpų daliai, kuria negalėjo naudotis. Šalys susitaria, kad nuomininko sutaupytos lėšos, nemokant nuomos mokesčio ir mokesčio už komunalines paslaugas bei eksploatacines išlaidas už nuomos laikotarpį, kurį neskaičiuojami šie mokesčiai, yra pakankamas ir nuomininką patenkinantis nuomininko nuostolių, patirtų dėl tokio negalėjimo naudotis patalpomis ir nuomininko kruopščiai iš anksto įvertintų ir apskaičiuotų, atlyginimas.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ dėl nepalankios epideminės COVID-19 situacijos Lietuvoje visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje buvo paskelbtas karantinas ir nustatytas karantino režimas. Nuo 2020 m. kovo 16 d. įsigaliojo šis karantino režimas viešojo ir privataus sektoriaus veikloje – draudžiama parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų, išskyrus maisto, veterinarijos, vaistinių ir optikos prekių pardavimą, veikla, taip pat turgaviečių, išskyrus maisto, veikla. Šis draudimas netaikomas internetinei prekybai ir kai prekės pristatomos gyventojams (nutarimo Nr. 207, 3.2.7. punktas).
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 371 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimo Nr. 207 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ pakeitimo, leido dirbti parduotuvėms (įskaitant parduotuves prekybos ir (arba) pramogų centruose), į kurių patalpas patekti įrengtas atskiras tiesioginis įėjimas iš lauko ir kurių patalpose ribojamas pirkėjų ir kitų lankytojų (toliau – pirkėjas) srautas – užtikrinamas ne mažesnis kaip 10 kv. m vienam pirkėjui tenkantis prekybos plotas arba vienu metu aptarnaujamas ne daugiau kaip vienas pirkėjas (nutarimo Nr. 371, 3.2.7.5. punktas). Taigi, šiuo atveju nustatyta, kad nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 23 d. buvo draudžiama parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų veikla, t. y. minėtu laikotarpiu ieškovė negalėjo vykdyti prekybos atsakovės išnuomotose patalpose.
Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose bei suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Teismui taikant įstatyme išdėstytus ir teismų praktikoje pripažintus sutarčių aiškinimo būdus, turi būti kiek įmanoma tiksliau išaiškinta išreikšta šalių valia joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Esminiai sutarčių aiškinimo principai, t. y. nagrinėti tikruosius sutarties šalių ketinimus ir aiškinti sutartį sąžiningai, lemia būtinybę aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-248-421/2016, 26 punktas).
Nagrinėjamu atveju teismas nesutinka su ieškovės pateiktu išaiškinimu, jog ieškovė pagal nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktą, turėjo mokėti nuomos mokestį ir kitus mokesčius tik už 72 valandas. Teismo vertinimu, bendrosios dalies 4.1.7. punktas nagrinėjamu atveju būtų taikytinas, jeigu nuomojamos patalpos būtų uždaromos atsakovės iniciatyva, tačiau Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207, buvo uždrausta parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų, veikla, t. y. ieškovė negalėjo užsiimti prekyba ne dėl to, kad buvo atsakovės iniciatyva buvo uždarytos patalpos, o dėl to, kad tuo laikotarpiu tokią veiklą (prekybą) draudė Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtas nutarimas. Be to, ieškovė toliau sandėliavo ir laikė savo prekes nuomojamose patalpose ir galėjo užsiimti internetine prekyba. Aplinkybę, jog šiuo atveju negali būti taikytinas nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1.7. punktas, pagrindžia ir tai, kad ieškovė ir atsakovė nuomos sutarties bendrosios dalies 5.17. punktu, įskaitant ir 5.18. punktą, susitarė, kad jeigu bet kuri iš šalių neįvykdo įsipareigojimų pagal šią sutartį ar netinkamai juos įvykdo, ji atsako visais atvejais, jeigu neįrodo, kad įsipareigojimų neįvykdė ar netinkamai juos įvykdė dėl aplinkybių, kurios pagal CK pripažįstamos aplinkybėmis, kurioms esant šalys nuo atsakomybės atleidžiamos, t. y. nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės arba aplinkybės, dėl kurių atsakomybė netaikoma. Teismo įsitikinimu, šiuo atveju, atsižvelgiant į CK 6.212 straipsnį, ir į teismų praktikoje suformuotus kriterijus, kuriems esant faktinės aplinkybės gali būti pripažintos nenugalima jėga, ieškovės negalėjimas naudotis patalpomis, laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 23 d., galėtų būti pripažintas kaip nenugalimos jėgos aplinkybė (Vilniaus apygardos teismo 2021 m. birželio 1 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. e2A-1497-565/2021). Kita vertus, tokios aplinkybės vis dėlto neleidžia daryti išvados, jog nebuvo esminio sutarties pažeidimo – iki 2020 m. kovo 16 d. (iki karantino paskelbimo) ieškovės skola atsakovei buvo 6914,07 Eur; laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 30 d. atsakovė vienašale iniciatyva taikė ieškovei 50 procentų nuolaidą nuomos mokesčiui ir 100 procentų nuolaidą marketingo mokesčiui – už 2020 m. balandžio mėn. pagal 2020 m. balandžio 28 d. PVM sąskaitą – faktūrą Nr. OGE-0135227, ieškovė, su pritaikyta nuolaida, turėjo sumokėti iš viso 1314,76 Eur (nuomos ir marketingo mokesčiai) sumos, o už 2020 m. kovo mėn. pagal 2020 m. kovo 31 d. PVM sąskaitą – faktūrą Nr. OGE-0134705, ieškovei buvo suteikta iš viso 744,92 Eur nuolaida, t. y. ieškovė turėjo sumokėti ieškovei 1534,46 Eur skolos; laikotarpiu nuo 2020 m. balandžio 24 d. ieškovei buvo leista atnaujinti prekybą, tačiau ieškovė nei už 2020 m. gegužės mėn., nei už 2020 m. birželio mėn., nesumokėjo jai privalomų nuomos ir kitų mokesčių pagal sutartis, todėl konstatuotina, jog 2020 m. liepos 23 d., kuomet atsakovė pateikė ieškovei pranešimą dėl esminio sutarties pažeidimo ir sutarties nutraukimo Nr. 1246, jei net ir ieškovė būtų visiškai atleista nuo pareigos mokėti mokesčius, laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 23 d., dėl nenugalimos jėgos, ieškovės skola reikšmingai nepakistų (bendra ieškovės skola 2020 m. liepos 23 d. buvo 14 071,84 Eur), ir atsakovei vis tiek būtų pagrindas konstatuoti esminį sutarties pažeidimą ir vienašališkai nutraukti sutartį.
Teismas taip pat atkreipia dėmesį, jog ieškovė akcentuoja, kad 2020 m. kovo 20 d. informavo atsakovę, jog dėl privalomų ir nenumatytų valstybės institucijų veiksmų paskelbiant COVID-19 karantiną, ir negaunant pajamų iš veiklos, kuri buvo laikinai uždrausta, negali atsiskaityti su nuomotoju (atsakove) už praėjusį ir einamąjį laikotarpį. Tačiau pažymėtina, jog atsakovė 2020 m. kovo 10 d. pretenzija Nr. 1112, informavo ieškovę, jog jos skola pretenzijos susidarymo dieną yra 6914,07 Eur ir pareikalavo per 7 kalendorines dienas nuo pranešimo gavimo dienos įvykdyti savo įsipareigojimus. Be to, 2020 m. kovo 18 d. pranešimu dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo, atsakovės AB „Ogmios centras“ generalinis direktorius paragino nuomininkus sumokėti įsiskolinimus, susidariusius iki karantino paskelbimo. Minėtos aplinkybės tik patvirtina, jog ieškovė iki tol (iki 2020 m. kovo 15 d.) reikšmingai pažeisdama sutarties sąlygas nevykdė savo įsipareigojimų, o prisidengdama paskelbtu karantinu, bandė neapibrėžtam laikotarpiui išvengti savo prievolių pagal sutartis. Taip pat yra teisiškai nereikšminga, jog 2020 m. liepos 28 d. ieškovė sumokėjo 4800,48 Eur skolos, pasinaudojus valstybės suteikta pagalba, kadangi ieškovės mokėjimai pagal nuomos sutartį turėjo būti vykdomi sutartyje nustatyta tvarka ir terminais, ir mokėjimai atsakovei už suteiktas nuomos ir kitas paslaugas nebuvo susieti su valstybės teikiama pagalba ieškovei ir pan.
Atsižvelgiant į tai, kas nurodytina, teismas konstatuoja, kad atsakovė pagrįstai vienašališkai nutraukė 2013 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), esant esminiam sutarties pažeidimui, todėl ieškovės ieškinys atmestinas.
Papildomai pažymėtina, kad kiti nurodyti argumentai bei aplinkybės neturi esminės reikšmės bylos išsprendimui, todėl dėl jų teismas plačiau nepasisako. Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje ne kartą pažymėta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. balandžio 19 d. sprendimas, priimtas byloje van de Hurk v. Netherlands, bylos Nr. 16034/90).
Dėl bylinėjimosi išlaidų.
CPK 93 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, jog atsakovė bylos nagrinėjimo eigoje patyrė 4177,52 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurios yra pagrįstos į bylą pateiktais rašytiniais įrodymais, ieškovė dėl jų dydžio nepasisakė. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės ieškinys yra atmestinas, atsakovei priteisiamos jos patirtos 4177,52 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidos iš ieškovės.
Pažymėtina, kad 2021 m. vasario 2 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartimi buvo atmestas atsakovės prašymas dėl nuostolių atlyginimo užtikrinimo (Vilniaus apygardos teismo 2021 m. kovo 25 d. nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis palikta nepakeista). Atsižvelgiant į tai, 76,00 Eur žyminis mokestis (38,00 Eur už prašymą ir 38,00 Eur už atskirąjį skundą), nėra priteistinas.
Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, nepriteistinos, kadangi neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakymo Nr. 1R-19/1K-2 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ pakeitimu nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5,00 Eur), CPK 92 straipsnis.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 263 straipsniu, 268 straipsniu, 270 straipsniu, 307 straipsniu,
nusprendžia:
ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Hipotamus OC“ ieškinį atmesti.
Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Hipotamus OC“, į. k. 302476289, 4177,52 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovės akcinės bendrovės „Ogmios centras“, į. k. 121943578, naudai.
Teismo sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per sprendimą priėmusį Vilniaus miesto apylinkės teismą.