Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Jadvygos Mardosevič, Rositos Patackienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos) ir Dainiaus Rinkevičiaus, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės valstybės įmonės „Turto bankas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. balandžio 3 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės valstybės įmonės „Turto bankas“ patikslintą ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Vandens malūnas“ dėl sutarties pripažinimo negaliojančia ir nekilnojamojo daikto valdymo pažeidimo pašalinimo (atsakovės iškeldinimo) ar sutarties pakeitimo bei pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Vandens malūnas“ priešieškinį ieškovei valstybės įmonei „Turto bankas“ dėl sutartinės baudos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

12. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas.

13. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (savo iniciatyva) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).

14. Nagrinėjamoje byloje sprendžiama dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo buvo atmestas ieškovės ieškinys dėl sutarties pripažinimo negaliojančia ir nekilnojamojo daikto valdymo pažeidimo pašalinimo (atsakovės iškeldinimo) ar sutarties pakeitimo, teisėtumo ir pagrįstumo.

Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos

15. Bylos duomenimis nustatyta, kad tarp bendros Lietuvos -Vokietijos įmonės UAB „Baltic Business Consulting“ (dabar – atsakovė UAB „Vandens malūnas“ ) ir Botanikos instituto 1995 m. rugsėjo 1 d. buvo sudaryta nuomos sutartis, kurios pagrindu UAB „Baltic Business Consulting“ buvo išnuomotos Lietuvos Respublikai nuosavybės teise priklausančios patalpas, esančios (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (toliau – malūnas). Šis turtas buvo išnuomotas iki 2015 m. rugpjūčio 31 d. 1995 m. rugsėjo 15 d. perdavimo aktu komisija, apžiūrėjusi vietoje, perdavė nuomininkei malūną, esantį (duomenys neskelbtini), indeksas 1G2/p, bendras plotas 450 m², pastato pradinė vertė 8 778 Lt, nusidėvėjimas 1 793,01 Lt, likutinė vertė 6 984,99 Lt (2022,99 Eur). 2001 m. spalio 1 d. atsakovė raštu kreipėsi į Botanikos institutą su prašymu pratęsti nuomos terminą iki 2051 m., padarant atitinkamus pakeitimus sutartyje. Atsakovės prašymas buvo motyvuotas tuo, jog susumavus visas kapitalinio remonto, pastato išorės ir vidaus rekonstrukcijos, lauko tinklų, terasų montavimo, aplinkos ir kelių tvarkymo darbų išlaidas, bendra investicijų suma siekia 528 580,00 Lt, nors pateikdama pasiūlymą nuomos konkursui, atsakovė tikėjosi, kad bendros remonto išlaidos bus žymiai mažesnės ir iki numatyto sutarties galiojimo pabaigos atsipirks. 2001 m. spalio 16 d. buvo sudarytas papildomas susitarimas, kuriuo minėtos nuomos sutarties sąlygos buvo pakeistos – šalys susitarė pakeisti sutarties 3 punktą, pakeičiant nuomos sutarties terminą nuo 1995 m. rugsėjo 1 d. iki 2051 m. rugpjūčio 31 d. Pagrindinė sutartis ir jos pakeitimai buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

16. Byloje taip pat nustatyta, jog ieškovė VĮ „Turto bankas“ 2020 m. lapkričio 30 d. valstybės turto, perduodamo valdyti, naudoti ir disponuoti juo patikėjimo teise, perdavimo ir priėmimo aktu Nr. 20-A6-167 perėmė iš Gamtos tyrimų centro Lietuvos Respublikai nuosavybės teise priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Po turto perėmimo, ieškovė 2021 m. vasario 11 d. pasiūlė atsakovei UAB „Vandens malūnas“ pasirašyti susitarimą dėl 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutarties pakeitimo. Atsakovė 2021 m. kovo 25 d. rašte nesutiko su pasiūlymu, o nuomos terminą iki 2051 m. rugpjūčio 31 d. motyvavo atliktomis investicijomis į turtą. Ieškovė 2021 m. gegužės 11 d. atsakovei pateikė atsakymą, kuriame nurodė, kad atliktos investicijos nesudaro pagrindo pagrįsti tokio ilgo nuomos termino. Ieškovė 2021 m. spalio 1 d. raštu Nr. (15.15 Mr)SK4-11722 pakartotinai kreipėsi į atsakovę dėl nuomos sutarties pakeitimo. Atsakovė 2021 m. spalio 7 d. pateikė raštą, kuriuo prašė pašalinti susitarimo nuostatą dėl nuomotojo teisės, nuosavybės teisei į išnuomotą turtą perėjus trečiajam asmeniui, nutraukti sutartį prieš 30 dienų įspėjus nuomininką. Ieškovė 2021 m. spalio 29 d. raštu Nr. (15.15)SK4-13013) sutiko pašalinti minėtą susitarimo nuostatą bei pateikė susitarimo projektą, kuriame nuomos termino pabaiga nurodoma 2024 m. rugsėjo 30 d. Atsakovė 2021 m. gruodžio 21 d. atsakyme pateikė prašymą nepradėti teisminių procesų, tačiau tarp šalių susitarimas pasiektas nebuvo. 2022 m. ieškovė kreipėsi su ieškiniu į pirmosios instancijos teismą, prašydama panaikinti atsakovės ir buvusios nuomotojos sudarytą susitarimą dėl nuomos termino pakeitimo, motyvuodama tuo, kad susitarimas pažeidžia tiek nuomos sutarties, tiek teisės aktų nuostatas, yra pagrįstas netinkamu teisės normų aiškinimu ir taikymu bei paneigia ieškovės teisėtus interesus ir lūkesčius, kuriuos ieškovė įgijo ir tebeturi nuomos sutarties pagrindu.

17. Taigi, nagrinėjamoje byloje kilęs ginčas yra susijęs su specifiniu teisiniu objektu – valstybei priklausančiu nekilnojamuoju turtu, kurio valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką reglamentuoja viešoji teisė. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, jog valstybės ar savivaldybės turtas, kaip viešosios nuosavybės teisės objektas, turi būti naudojamas tik siekiant patenkinti tam tikrus viešuosius interesus. Valstybei ar savivaldybei priklausančio turto perleidimas yra susijęs su viešojo intereso apsauga, todėl įstatymas tokiam perleidimui nustato specialius reikalavimus, kurie dažniausiai yra imperatyvūs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2006; 2009 m. spalio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-400/2009).

18. Teisiniams santykiams dėl valstybei priklausančio turto būdingas imperatyvus reglamentavimas ir teisinis apibrėžtumas. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarka ir sąlygos reglamentuojamos specialiame Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme (toliau – VSTVNDĮ). Vadovaujantis šio įstatymo 9 straipsniu, valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis šiais principais: 1) visuomeninės naudos – valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą; 2) efektyvumo – sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei; 3) racionalumo – valstybės ir savivaldybių turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas, racionaliai valdomas ir naudojamas; 4) viešosios teisės – sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Skirtingai nei privačios nuosavybės teisės atveju, kada šios teisės turėtojas savo sąskaita įgyja nuosavybėn turtą ir, siekdamas tenkinti savo poreikius, turi teisę įgyvendinti šią teisę sudarančias teises (valdyti, naudoti, disponuoti) pats savo nuožiūra, tik nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, viešoji nuosavybė skirta viešiesiems poreikiams tenkinti, viešosios nuosavybės teisės subjektai (valstybė ir savivaldybės) nuosavybės teises įgyvendina su atitinkamų institucijų pagalba. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019).

19. Akcentuotina, jog vadovaujantis CK 1.1 straipsnio 2 dalimi, teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, CK nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas ir vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas, sutarties laisvės principas turi būti derinamas su Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 9 straipsnyje nustatytais visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015). Nors valstybės materialiojo turto nuomos sutartims taikytinos ir bendrosios CK 6 knygos XXVIII skyriaus normos, be kita ko, bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas bei nuomos sutarties pabaigą nustatančios normos, tačiau jos taikytinos atsižvelgiant į specialų valstybės turto nuomos reglamentavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. vasario 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22/2009).

20. Nustatyta, jog ginčas tarp šalių kilo dėl skirtingo valstybinio turto nuomos sutarties sąlygų interpretavimo – ieškovės nuomone, sudarius 2001 m. spalio 16 d. papildomą susitarimą, buvo pakeista esminė 1995 m. rugsėjo 1 d. sutarties sąlygą – terminas, o sutarties šalys, atsižvelgiant į viešosios teisės normas bei valstybinio turto nuomą reglamentuojančius įstatymus, neturėjo teisės keisti šią sąlygą. Tuo tarpu, atsakovės vertinimu, terminas nėra laikytinas esmine sutarties sąlyga. Pirmosios instancijos teismas pripažino, kad nuomos sutartis dėl termino nustatymo galėjo būti keičiama CK 6.223 straipsnio 1 dalies pagrindu, tačiau teisėjų kolegija, susipažinusi su bylos medžiaga, neturi pagrindo sutikti su tokiomis pirmosios instancijos teismo išvadomis.

21. 2019 m. spalio 1 d. įsigaliojo VSTVNDĮ 15 straipsnio 5 dalis nuostatos, nustatančios, kad valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), išskyrus atvejus, kai įstatymai, tarptautinės sutartys ar tarptautiniai susitarimai nustato kitaip, taip pat atvejus, kai valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas įgyvendinant valstybei svarbius ekonominius arba regioninės svarbos projektus, nuomos laikotarpį nustatant atsižvelgus į projekto investicijų grąžą ir projekto veiklos pobūdį (VSTVNDĮ 15 straipsnio 5 dalis).

22. Atkreiptinas dėmesys, jog valstybei svarbaus ekonominio projekto statusą suteikia Vyriausybė arba Seimas projektams, kuriais numatomi įgyvendinti valstybės strateginiai interesai, valstybės vykdomos sektorinės ir (ar) regioninės politikos tikslai, jeigu jų įgyvendinimas turės didelę įtaką Lietuvos Respublikos ekonominiam, socialiniam, politiniam gyvenimui ir (ar) konkrečios visuomeninių santykių srities būklei.

23. Šiuo atveju, nors pirmosios instancijos teismas ir teisingai nurodė, jog atskirais atvejais gali būti numatytas ir ilgesnis nei 10 metų turto nuomos terminas, tačiau reikšminga tai, jog ši išimtis taikoma tik išskirtinais, įstatyme aiškiai apibrėžtais atvejais. Nagrinėjamoje byloje nėra duomenų, jog atsakovė įgyvendina valstybei svarbius ekonominius arba regioninės svarbos projektus, atsakovė taip pat nepateikė tai patvirtinančių duomenų. Atitinkamai, pirmosios instancijos teismo nurodyta išimtis šioje byloje apskritai nėra taikoma, kadangi byloje nebuvo įrodinėjama, jog egzistuoja įstatyme numatyta išimtis.

24. Sprendžiant dėl galimybės pakeisti valstybinio turto nuomos sutarties sąlygas šalių susitarimu, apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį, jog VSTVNDĮ 9 straipsnis nustato bendrus tiek valstybės, tiek savivaldybių turto valdymo, naudojimo, disponavimo juo principus. Šiame straipsnyje įtvirtintas viešosios teisės principas numato, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Valstybės turtas yra viešosios nuosavybės objektas, todėl tokiu reglamentavimu yra išreikšta įstatymo leidėjo valia valstybės turtu disponuoti tik taip, kaip nustatyta teisės aktuose – visos valstybės institucijos, turinčios įgaliojimus priimti sprendimus dėl valstybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo, privalo laikytis šio turto valdymo nuostatų. Šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės (savivaldybės) turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose. Jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privaloma laikytis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014; 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015).

25. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog esminės sutarties sąlygos, nustatytos viešo konkurso būdu, keitimas šalių susitarimu, kai jos keitimo galimybė nenustatyta šiuos santykius reglamentuojančiuose teisės aktuose ar pačioje sutartyje neatitiktų Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymu nustatytų imperatyviųjų valstybės turto valdymo principų, viešojo nuomos konkurso organizavimo nuostatų, pažeistų kitų nuomos konkurse dalyvavusių asmenų teises ir teisėtus interesus. Kadangi tokia sutartis sudaroma viešo konkurso būdu, o ne šalių susitarimu, tai ir konkurso pagrindu pasirašytos sutarties sąlygos negali būti keičiamos šalių susitarimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2012 m. birželio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2012).

26. Taigi, aptartas reglamentavimas suponuoja, jog sutartys dėl valstybės turto sudaromos tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės turtu, nustatytais atvejais ir būdais, o esminės šių sutarčių sąlygos negali būti keičiamos vien tik sutarties šalių susitarimu. Akcentuotina ir tai, kad valstybės turto patikėtiniams teisė disponuoti turtu suteikta tik laikantis teisės aktų reikalavimų, todėl tiek sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas, tiek vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų nuostatas.

27. Nagrinėjamu atveju nustatyta, jog 1995 m. rugsėjo 1 d. valstybei priklausančio turto nuomos sutarties terminas buvo nustatytas nuo 1995 m. rugsėjo 1 d. iki 2015 m. rugpjūčio 8 d., kuris ginčijamu susitarimu buvo pakeistas, nustatant terminą nuo 1995 m. rugsėjo 1 d. iki 2051 m. rugpjūčio 31 d. Pažymėtina, kad šalių pasirašyta turto nuomos sutartis dėl patalpų nuomos sutartis buvo sudaryta viešo konkurso pagrindu, taigi ir pagrindinės šio turto nuomos sąlygos nustatytos viešo konkurso sąlygose. Sutarties sudarymo metu galiojusi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. vasario 13 d. nutarimu Nr. 243 „Dėl negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos“ patvirtinti Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos atviro ir uždaro konkurso nuostatai (toliau – Nuostatai), kurio 3 punktas nustatė, kad nuomos konkurso komisija per dvi darbo dienas nuo jos sudarymo turėdavo parengti ir pateikti miesto (rajono) spaudai negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos konkurso skelbimą, kuriame, be kitų šiame punkte nustatytų sąlygų, turėjo būti nurodoma minimali (maksimali) nuomos sutarties trukmė (Nuostatų 3.4 p.). Nuomos sutarties turinys patvirtina, kad vadovaujantis minėto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. vasario 13 d. nutarimo Nr. 243 nuostatomis bei 1995 m. rugpjūčio 7 d. nuomos atviro konkurso protokolu ir buvo sudaryta nuomos sutartis, nustatanti 20 metų nuomos terminą.

28. Nagrinėjamos bylos duomenimis 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartyje buvo nustatyta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs prisiimtus įsipareigojimus, pasibaigus sutarčiai, turi pirmenybės teisę atnaujinti sutartį (nuomos sutarties 17 punktas). Sutarties sudarymo metu valstybinio turto nuomos santykius reglamentavęs Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. vasario 13 d. nutarimas Nr. 243 „Dėl negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos“ numatė, jog pasibaigus sutarties terminui, nuomininkas, tvarkingai vykdęs nuomos sutartimi prisiimtas pareigas, turi pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį ne konkurso tvarka, o nuomotojas, atnaujindamas nuomos sutartį, turi vadovautis šio nutarimo 1.6, 1.9 ir 1.11 punktų nuostatomis (nutarimo 1.12 punktas). Analogiška nuostata dėl nuomos sutarties atnaujinimo buvo įtvirtinta ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarime Nr. 1524 „Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto, valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto nuomos“. Minėtame nutarime numatyta, jog pasibaigus šios sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas, ši sutartis gali būti atnaujinta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka. Šiuo metu galiojančioje aktualioje Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimu Nr. 1524 patvirtintoje Valstybės ir ilgalaikio materialiojo turto, valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto nuomos redakcijoje (2021 m. sausio 22 d. suvestinė) nustatyta, kad: „pasibaigus nuomos terminui, su nuomininku, visiškai įvykdžiusiu pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus, nuomos sutartis gali būti atnaujinta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka. Kai atnaujinama valstybės nekilnojamojo turto nuomos sutartis, valstybės turto valdytojas likus 3 mėnesiams iki nuomos termino pabaigos turi suderinti nuomos sutarties atnaujinimo galimybes su centralizuotai valdomo valstybės turto valdytoju ir užtikrinti, kad bendra nuomos trukmė nebūtų ilgesnė kaip 10 metų, išskyrus atvejus, nurodytus Įstatymo 15 straipsnio 5 dalyje“ (47 punktas). Taigi, nei 1995 m. rugsėjo 1 d. sudarytos nuomos sutarties nuostatos, nei valstybinio turto nuomos santykius reglamentuojantys įstatymai nenumatė bei nenumato galimybės šalims, galiojant nuomos sutarčiai nustatytomis sąlygomis, pratęsti ją šalių susitarimu ar keisti kitas esmines sutarties sąlygas. Vienintelis galimas ir leistinas būdas – nuomos sutarties atnaujinimas. Nors nuomos sutarties 18 p. buvo numatyta, kad tuo atveju, jeigu pasibaigus sutarties terminui nė viena iš šalių nepareiškė noro nutraukti ar pakeisti sutartį, sutartis laikoma atnaujinta ir pratęsta tomis pačiomis sąlygomis, kurios buvo anksčiau nustatytos. Pažymėtina, kad nuomos sutarties terminas buvo nustatytas nuo 1995 m. rugsėjo 1 d. iki 2015 m. rugpjūčio 31 d. Taigi pasibaigus sutarties terminui, jau galiojo VSTVNDĮ 15 straipsnio 3 dalyje nustatytas valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos maksimalus 10 metų (ši nuostata įsigaliojo 2014 m. spalio 1 d.). Atsižvelgiant į tai, nagrinėjamu atveju turi būti taikomos būtent viešosios teisės normos, reglamentuojančios ginčui aktualius santykius.

29. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog šalims sudarant 2001 m. spalio 16 d. susitarimą, iki nuomos sutarties pabaigos buvo likę dar 14 metų, o tai reiškia, jog sudarant šį papildomą susitarimą, nuomos sutarties terminas nebuvo pasibaigęs, nors tiek nuomos sutarties nuostatos, tiek valstybinio turto nuomos santykius reglamentavę įstatymai nustatė, jog esminė sutarties termino atnaujinimo sąlyga yra sutarties pasibaigimas. Vertinant tai, apeliacinės instancijos teismo nuomone, 2001 m. spalio 16 d. pratęsti nuomos sutartį nebuvo nei faktinio, nei teisinio pagrindo. Šiame kontekste atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad teisės aktuose nustatytas reikalavimas perleisti valstybei priklausantį turtą viešojo konkurso būdu nėra savitikslis. Šis reikalavimas koreliuoja su šioje nutartyje jau minėtais valstybei priklausančio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principais, įpareigojančiais valstybės turto valdytojus disponuoti juo protingai ir rūpestingai, siekiant didžiausios naudos visuomenei. Viešo nuomos konkurso pagrindu sudaromoms sutartims būdinga tai, kad šios sutartys nėra laikomos įprastinėmis civilinėmis sutartimis. Sutarties šalies laisvės principas tokiais atvejais yra ribojamas viešosios teisės normų, dėl ko viešo konkurso būdu nustatyta valstybės turto nuomos esminės sąlygos negali būti keičiamos šalių susitarimu per visą sutarties galiojimo laikotarpį.

30. Nagrinėjamoje byloje, atsižvelgiant į bylos aplinkybes, susiklostė situacija, jog nuomos sutarties šalys, prieš nuomos sutarties termino pabaigą, pakeitusios nustatytą terminą, savo susitarimu pakeitė valstybinio turto nuomos sutarties esminę sąlygą. Atkreiptinas dėmesys, jog valstybinės valdžios institucijos, kitos valstybės institucijos, turinčios įgaliojimus priimti sprendimus dėl valstybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymo, naudojimo bei disponavimo juo, pačios nėra šio turto savininkės – jis priklauso visai valstybei. Minėta, jog bylos duomenys patvirtina, kad nuomos sutartis tarp atsakovės ir tuometinio malūno valdytojo patikėjimo teise Botanikos instituto buvo sudaryta viešo aukciono būdu dėl valstybės turto nuomos, todėl šalių tarpusavio santykiams taikytinos pirmiau viešosios teisės normos, reglamentuojančios valstybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos teisinius santykius. Nors valstybės turto valdytojas veikia kaip bet kuris kitas sutartinių santykių subjektas, sutarties šalių laisvės principas šiuo atveju yra ribojamas viešosios teisės normų, todėl pagal teisinį reguliavimą konkurso pagrindu pasirašytos sutarties sąlygos negali būti keičiamos šalių susitarimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 20 d. nutartis priimta civilinėje byloje Nr. 3K- 3-299/2012).

31. Apeliacinio teismo vertinimu, atsižvelgiant į valstybinio turto nuomos reikšmę bei paskirtį, sutarties sąlyga dėl nuomos sutarties termino, kuri tiek rengiant konkursą, tiek ir sudarant nuomos sutartį turi būti aiškiai apibrėžta ir išviešinti potencialiems konkurso dalyviams, priešingai nei teigia atsakovė, laikytina esmine sutarties sąlyga. Atitinkamai, nagrinėjamoje byloje susiklostė situacija, jog, vadovaujantis tiek pačia 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartimi, tiek aptartomis įstatymų nuostatomis, vien sutarties šalių susitarimu nuomos sutartis negalėjo būti pakeista, nes nuomos sutartis sudaryta viešo konkurso būdu ir sutarties šalių galimybė susitarti dėl kitokių nuomos sutarties sąlygų bei jų keitimo turėjo būti derinamas su viešosios teisės principais, valstybinio turto nuomą reglamentuojančiais įstatymais, viešojo konkurso tikslais.

32. Teisėjų kolegija taip pat atkreipia dėmesį ir į tai, jog sutarties pratęsimas iki 2051 metų buvo grindžiamas atsakovės investicijoms, atsakovei teigiant, jog pateikdama pasiūlymą nuomos konkursui, atsakovė tikėjosi, kad bendros remonto išlaidos bus žymiai mažesnės ir iki numatyto sutarties galiojimo pabaigos atsipirks. Visgi, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, atsakovė dalyvaudama konkurse, buvo susipažinusi su konkurso sąlygomis, taigi turėjo galimybę įvertinti pastato būklę bei reikalingas investicijas, susijusiąs su remonto darbais. Be to, dar 1995 m. rugsėjo 15 d. buvo sudarytas vandens malūno pastato kokybės įvertinimo aktas, kuriame buvo nustatyta: 1. Vandens malūnas, (duomenys neskelbtini), indeksas 1G2/p yra avarinėje būklėje: pastatas be langų, durų, išardytos vandentiekio sistemos, nėra kanalizacijos, tinkas ir plytos langų bei durų vietose apardytos, nėra elektros tiekimo sistemos; vandens malūno įrengimai sugedę ir išardyti, užtvanka sugriuvusi. Pagrindinėse pastato patalpose tarp cokolinio ir pirmo aukštų sijos yra apipuvusios, o tarp pirmo ir antro aukšto perdengimų visiškai nėra. Cokoliniame aukšte nėra grindų, pastate nei viename aukšte nėra laiptų. Stogo danga yra remontuotina, nes dalis čerpių yra sutrūkinėjusios. Nėra lietaus nutekėjimo sistemos. Aplinka apleista, apžėlusi krūmais ir piktžolėmis. 2. Pastatui būtinas kapitalinis remontas. Atitinkamai, jau minėtame akte buvo apibrėžta pastato būklė bei nurodyta, jog pastatui būtinas kapitalinis remontas. Pažymėtina, kad 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutarties 5.1 punktu nuomininkė įsipareigojo atlikti nuomojamų negyvenamųjų patalpų ir jų inžinerinių sistemų kapitalinį remontą, pritaikant patalpas nuomininkės veiklai ir atliekant numatytus darbus pagal šalių suderintą sąrašą; šalių susitarimu kapitalinis remontas, susijęs su nuomininko veikla, atliekamas nuomininko lėšomis; lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui, įskaitomos į nuomos mokestį ir atsispindi nuomotojo apskaitoje. Be to, pats kapitalinis remontas buvo susijęs su patalpų pritaikymu nuomininkės vykdomai veiklai. Atsižvelgiant į aptartas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, atsakovės argumentas dėl pastatui reikalingų investicijų, vertinant tai, jog atsakovė žinojo apie pastato būklę, žinojo, jog pastatui reikalingas kapitalinis remontas bei nuomos sutartimi prisiėmė pareigą atlikti kapitalinį remontą, nepagrindė būtinybės keisti esminę sutarties sąlygą, sutarties terminą pratęsiant iki 2051 metų, remiantis vien atsakovės argumentu, jog ji patyrė didesnes išlaidas, nei tikėjosi.

33. Atsižvelgiant į išdėstytas aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, jog sudarant papildomą susitarimą, buvo nepagrįstai pakeista esminė valstybinio turto nuomos sutarties sąlygą, nustatant 50 metų nuomos terminą, nors teisės keisti šią sąlygą sutarties šalims nesuteikė nei valstybinio turto nuomą reglamentuojantys įstatymai, nei 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartis, todėl laikytina, jog ši sąlyga buvo pakeista neteisėtai.

34. Visgi, teisėjų kolegijos vertinimu, sprendžiant dėl nepagrįstai sudaryto papildomo susitarimo, nagrinėjamu atveju svarbu atsižvelgti į susiklosčiusią situaciją, kurią reikia vertinti kitų reikšmingų aplinkybių kontekste. Visų pirma, sudarytas nuomos sutarties pakeitimas neatitinka imperatyvaus teisinio reglamentavimo, todėl turi būti keičiamas. Antra, 2001 m. spalio 16 d. susitarimu pakeitus 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartyje nustatytą 20 metų terminą, pratęsiant terminą iki 2051 m. rugpjūčio 31 d., nuomos sutartis buvo vykdoma tinkamai, byloje nenustatyta, jog atsakovė būtų nevykdžiusi sutartinių įsipareigojimų. Trečia, 2014 m. spalio 1 d. įsigaliojusiosiomis VSTVNDĮ 15 straipsnio 3 dalies nuostatomis įtvirtinta, kad valstybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), jeigu įstatymai nenustato kitaip. Nagrinėjamoje byloje, jeigu tarp šalių nebūtų buvęs sudarytas nepagrįstas susitarimas, kuriuo buvo pratęsta valstybinio turto nuomos sutartis, tuomet 1991 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartis būtų galiojusi iki 2015 m. rugpjūčio 31 d., o tai suponuoja, jog sudarant naują sutartį arba atnaujinant sutartį su nuomininke UAB „Vandens malūnas“, ši sutartis būtų sudaryta galiojant nustatytam maksimaliam 10 metų terminui. Ketvirta, Lietuvos apeliacinis teismas, aiškindamas maksimalaus leistino nekilnojamojo turto nuomos termino skaičiavimą, atsižvelgdamas, jog VSTVNDĮ 15 straipsnio 3 dalies norma, nustatanti ilgalaikio materialiojo turto nuomos maksimalų terminą, įsigaliojo 2014 m. spalio 1 d., pasisakė, kad nustatytas maksimalus leistinas nekilnojamojo turto nuomos terminas turėtų būti skaičiuojama nuo šios teisės normos įsigaliojimo momento, t. y. nuo 2014 m. spalio 1 d. (Lietuvos Apeliacinio teismo 2019 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-152-553/2019). Pagal tokią suformuotą teismų praktiką, ginčo atveju maksimalus nuomos terminas skaičiuotinas ne nuo nuomos sutarties sudarymo, bet nuo 2014 m. spalio 1 d., todėl nuomos sutarties terminas galėtų būti pratęstas ne naujam dešimties metų laikotarpiui, bet ilgiausiai iki 2024 m. rugsėjo 30 d. Penkta, kasacinis teismas taip pat laikosi pozicijos, jog nustatytas maksimalus 10 metų terminas nėra savitikslis, nes jei ilgalaikio materialaus turto nuoma užsitęstų daugiau nei 10 metų, kiltų grėsmė, kad jo savininkė valstybė ar savivaldybė neturėtų galimybių peržiūrėti ilgalaikio turto naudojimo efektyvumo, įvertinti pasikeitusių aplinkybių, užtikrinti, kad turtas būtų naudojamas racionaliai ir siekiant maksimalios naudos visuomenei (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-324-219/2020). Taigi, nors šiuo atveju, VTSVNDĮ 15 straipsnio 3 dalyje nustatytas 10 metų terminas, vadovaujantis principu lex retro non agit, tiesiogiai netaikomas, tačiau, atsižvelgiant į šiame punkte išdėstytas aplinkybes, siekiant užtikrinti nustatyto maksimalaus valstybinio turto nuomos sutarties termino suderinamumą, spręstina, jog šiuo konkrečiu atveju turi būti tenkinamas patikslinto ieškinio alternatyvus reikalavimas, pakeičiant 2001 m. spalio 16 d. susitarimą dėl nuomos termino, t. y., nustatant nuomos terminą nuo 1995 m. rugsėjo 1 d. iki 2024 m. rugsėjo 30 d. (CK 6.223 straipsnio 2 dalis).

35. Apibendrinat išdėstytas motyvus, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, jog byloje esančios aplinkybės yra pakankamos konstatuoti faktui, kad nuomos sutarties šalys, sudarydamos 2001 m. spalio 16 d. nuomos sutarties pakeitimą, pakeitė esmines sutarties sąlygas, nors toks esminis nuomos sutarties pakeitimas nebuvo galimas, nes sutartis buvo sudaryta viešo konkurso būdu, o keisti viešo konkurso būdu sudarytų sutarčių sąlygų, šių sutarčių šalims, įstatymai teisės nesuteikia. Todėl pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria buvo atsisakyta tenkinti ieškovės ieškinį, naikintina ir ieškovės patikslinto ieškinio reikalavimas dėl 2001 m. spalio 16 d. susitarimo pakeitimo tenkinamas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Dėl bylos baigties

36. Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (V. de H. v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Tokios pat pozicijos laikomasi ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinio skundo argumentais, įpareigojančiais teismą motyvuotai atsakyti, gali būti pripažįstami ne bet kokie teiginiai, o tik tie argumentai, kurie yra teisiškai reikšmingi nagrinėjamam ginčui išspręsti. Vertinant, ar apeliacinio skundo argumentai yra pakankami jų išsamumo aspektu, reikšminga yra tai, ar išdėstytais motyvais teismas atsakė į teisiškai reikšmingus klausimus, neperžengdamas bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribų (CPK 320 straipsnis).

37. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, netenkindamas ieškovės patikslinto ieškinio, netinkamai aiškino ir taikė viešosios teisės normas, reglamentuojančias valstybės turto valdymą, naudojimą ir disponavimą juo, tinkamai neįvertino teisingam šio reikalavimo išsprendimui visų reikšmingų faktinių aplinkybių. Atsižvelgiant į tai, yra pagrindas pirmosios instancijos sprendimą pakeisti, panaikinant sprendimo dalį, kuria buvo atsisakyta tenkinti ieškovės patikslintą ieškinį, o ieškovės alternatyvų patikslinto ieškinio reikalavimą dėl 2001 m. spalio 16 d. susitarimo pakeitimo tenkinti (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme

38. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį pakeitus skundžiamą teismo procesinį sprendimą, byloje perskirstomos šalių bylinėjimosi išlaidos, turėtos pirmosios instancijos teisme. CPK 93 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovei proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovei – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai.

39. Nustatyta, jog pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškovės patikslintą ieškinį visa apimtimi, atsakovei priteisė visas pirmosios instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas – 3 600 Eur. Šiuo atveju, sprendimą pakeitus bei ieškovės patikslintą ieškinį tenkinus, keičiamas ir bylinėjimo išlaidų paskirstymas pirmosios instancijos teisme – atsakovei jos patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos. Atsižvelgiant į tai, jog ieškovė, iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos pirmosios instancijos teisme, nepateikė prašymo priteisti bylinėjimosi išlaidas bei šias išlaidas pagrindžiančių įrodymų, ieškovei bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

40. CPK 93 straipsnio 1 dalies, 98 straipsnio 1 dalies nuostatos numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

41. Šalims turi būti atlyginamos pagrįstos, realiai patirtos, už advokato ar advokato padėjėjo pagalbą toje konkrečioje byloje sumokėtos išlaidos (CPK 98 straipsnio 2 dalis). Taigi, siekiant, jog teismas turėtas išlaidas priteistų, būtina pagrįsti jų realumą, t. y. už suteiktas teisines paslaugas yra sumokėta ir bylą laimėjusi šalis patyrė atstovavimo civiliniame procese išlaidas bei įstatymo nustatyta tvarka teismui pateikė tai patvirtinančius įrodymus (CPK 98 straipsnis). Išlaidos advokato ar advokato padėjėjo pagalbai apmokėti turi būti pagrįstos šiais rašytiniais įrodymais: a) pažyma, pasirašyta advokatų kontoros finansininkės su įrašytu patvirtinimu, jog klientas su kontora visiškai atsiskaitė; pažymoje nurodytas civilinės bylos numeris, bendra suma už advokato suteiktas paslaugas, jos detalizuotos, atskirai nurodomos sumos už kiekvieną iš advokato suteiktų paslaugų sudedamųjų dalių (procesinių dokumentų parengimą, atstovavimą), nurodytas atlyginimo už ją dydis arba b) sąskaitomis faktūromis ir mokėjimą patvirtinančias dokumentais. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-88-686/2017).

42. Ieškovė VĮ „Turto bankas“ iki bylos nagrinėjimo iš esmės nesuformavo prašymo priteisti bylinėjimosi išlaidas, taip pat nepateikė šias išlaidas patvirtinančių įrodymų, todėl jų paskirstymo klausimas nesprendžiamas.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. balandžio 3 d. sprendimą ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Ieškovės valstybės įmonės „Turto bankas“ patikslintą ieškinį tenkinti.

Pakeisti 2001 m. spalio 16 d. papildomą susitarimą prie 1995 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutarties, sudarytą tarp nuomotojo Botanikos instituto, atstovaujamo direktoriaus R. P., ir nuomininko UAB „Vandens malūno“, atstovaujamo direktoriaus V. M., ir jį išdėstyti taip: „3 p. nuomos terminas nustatomas nuo 1995 m. rugsėjo 1 d. iki 2024 m. rugsėjo 30 d.“

Priešieškinį atmesti“.

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo.