Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Moveda“ atstovui advokato padėjėjui Vytautui Skulščiui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. Č. ieškinį atsakovei UAB „Moveda“ dėl sumokėto avanso grąžinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Teismo posėdžio metu ieškovas V. Č. ieškinį palaikė, prašė teismo 2023 lapkričio 15 d. preliminarų sprendimą palikti nepakeistą. Paaiškino, jog sudarant preliminariąją sutartį atsakovė žinojo, kad ieškovas ketina įsigyti turtą gyventi, todėl gyvenamoji turto paskirtis buvo būtina sąlyga. Tačiau atsakovė iki sutartyje nustatyto termino nepakeitė pastato paskirties ir neatliko kitų darbų numatytų Preliminarioje sutartyje, visi atsakovės pažadai neištesėti, jokių dokumentų, susijusių su patalpomis, iki šiol nėra gavęs. Jis patyrė nuostolius, nes nuo sutartyje nustatyto termino praėjo ilgas laikotarpis, už sumokėtą avansą ieškovas būtų įsigijęs kitą objektą, ar investavęs atsakovei sumokėtas lėšas kitur, tačiau iki šiol būsto įsigyti negalėjo, todėl buvo priverstas būstą nuomotis ir dėl to patyrė nuostolius, nepatogumus.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas advokato padėjėjas Vytautas Skulščius su ieškovo reikalavimais nesutiko prieštaravimuose nurodytais pagrindais ir argumentais prašė preliminarų sprendimą panaikinti, o ieškinį atmesti. Paaiškino, jog pastato patalpų paskirties pakeitimas nebuvo atliktas laiku, nes keičiant patalpų paskirtį iškilo tam tikrų sunkumų, todėl iki sutarto laiko to padaryti nepavyko. Patalpos jau yra faktiškai įrengtos ir paruoštos gyventi, t. y. įrengti dušai, virtuvės, tik pačios pastato paskirties iš administracinės į gyvenamasias pakeitimas užsitęsė. Atsakovės manymu šios aplinkybės pasikeitimas nebuvo esminė sąlyga ir neturėjo įtakos šalims sudaryti pagrindinę sutartį, tiesiog įforminant ne buto – gyvenamųjų patalpų, o administracinių patalpų pirkimą. Todėl atsakovė mano, kad pirkimo - pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovo kaltės ir nepakankamo bendradarbiavimo. Jei šalys būtų bendradarbiavusios, mano, jog ieškovas galėjo įsigyti patalpas administracinės paskirties ir numatyti atsakovės įsipareigojimą pakeisti tą paskirtį per tam tikrą terminą jau notarinėje pirkimo – pardavimo sutartyje. Tačiau, jei vis dėl to teismas manytų, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, prašo pakeisti preliminarų sprendimą dalyje dėl 5 000 Eur baudos priteisimo šią dalį atmetant arba minėtą baudą sumažinant, nes baudos tikslas – kompensuoti nuostolius, tačiau ieškovas niekaip neįrodinėjo savo patirtų nuostolių. Atsakovė jokių nesąžiningų veiksmų neatliko.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

preliminarus sprendimas paliktinas nepakeistas.

Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas (pirkėjas) V. Č. ir atsakovė (pardavėjas) UAB „Moveda“ 2023 m. liepos 5 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo -pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), kuria įsipareigojo iki 2023 m. rugsėjo 31 d. sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties 8 punkte šalys susitarė, kad dalį kainos, kuri sudaro 10 000 Eur, pirkėjas sumoka pardavėjui kaip avansinę įmoką, iš kurios 5 000 Eur sumą sumoka grynais preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo metu, o likusią dalį mokėjimo pavedimu. 2023 m. liepos 5-6 d. ieškovas sumokėjo atsakovei 10 000 Eur avansą. Ieškovas nurodo, kad iki sutartyje nustatyto termino (2023 m. rugsėjo 31 d.) pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, dėl pardavėjo kaltės, tačiau atsakovė negrąžino ieškovui 10 000 Eur avanso, taip pat nesumokėjo 5 000 Eur baudos, nors tokia jos pareiga buvo nustatyta Sutarties 20 punkte. Tuo tarpu atsakovė nurodo, kad pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjo (ieškovo) kaltės.

CK 6.165 straipsnio, reglamentuojančio preliminariąją sutartį, 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2008; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; kt.). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 ir kt.).

CK 6.309 straipsnio 2 dalis numato, jog pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, jog tuo atveju, jei šalys sutarties nesudaro, pardavėjas netenka teisinio pagrindo tokias lėšas turėti ir jos turi būti grąžinamos pirkėjui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnio 2 dalis), išskyrus tuos atvejus, kai nustatomas pagrindas įskaityti kitos šalies priešpriešinį vienarūšį reikalavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-129/2011; 2011 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-534/2011; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

Kaip minėta, nagrinėjamu atveju nustatyta, jog šalys buvo sudariusios preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį dėl būsimo daikto – buto, sudaryto iš administracinės paskirties pastate esančių patalpų, pirkimo – pardavimo. Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis per šalių sutartą terminą sudaryta nebuvo. Nagrinėjamu atveju ieškovas iš esmės įrodinėja, kad atsakovės veiksmai, dėl kurių nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis yra nesąžiningi ir neteisėti, atsakovė yra kalta dėl įsipareigojimų pagal Sutartį nevykdymo ir pagrindinės Turto pirkimo - pardavimo sutarties nesudarymo, nes atsakovė nepakeitė pastato paskirties ir neatliko kitų darbų numatytų Preliminariosios sutarties 3 punkte. Tuo tarpu atsikirsdama į ieškinio reikalavimus atsakovė nurodė, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo (t. y. pirkėjo) kaltės, kadangi ieškovas galėjo įsigyti patalpas administracinės paskirties ir numatyti atsakovės įsipareigojimą pakeisti tą paskirtį per tam tikrą terminą jau notarinėje pirkimo – pardavimo sutartyje, tačiau to atsisakė. Atsakovės manymu, šios aplinkybės pasikeitimas nebuvo esminė sąlyga ir neturėjo įtakos šalims sudaryti pagrindinę sutartį, tiesiog įforminant ne buto – gyvenamųjų patalpų, o administracinių patalpų pirkimą. Taigi, nagrinėjamoje byloje kilo ginčas, dėl kurios iš šalių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis.

Šiuo atveju matyti, kad ginčo šalys savaip traktuoja sutartinių įsipareigojimų turinį bei iš sutarties kylančių, joms tenkančių prievolių vykdymą. Tokiu būdu nagrinėjamam ginčui esminę reikšmę turi sutarties sąlygų aiškinimas, kas daroma neatsietai nuo viso sutarties turinio (CK 6.193 straipsnis), t. y. kokią prasmę sutarties sąlygoms suteikė sutarties šalys, koks sutarties sąlygų tarpusavio ryšys, šalių elgesys sutarties vykdymo metu ir po jos pasibaigimo.

Įstatyme įtvirtintos sutarčių aiškinimo taisyklės, kurių esminė – sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai (CK 6.193 straipsnis). Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Visos sutarties sąlygos aiškintinos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, atsižvelgtina ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 5 dalis).

Kasacinio teismo praktikoje sutarčių aiškinimo klausimu yra nurodyta, kad kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021; 2022 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022).

Byloje nustatyta, kad šalys 2023 m. liepos 5 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje šalys susitarė dėl esminių pagrindinės sutarties sąlygų. Preliminarios sutarties 1 punkte atsakovas (pardavėjas) nurodė, kad jam nuosavybės teise priklauso 4471.01 kv.m. bendro ploto administracinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), vykdydamas jo paskirties keitimą, įsipareigojo ieškovui (pirkėjui) parduoti šiuos būsimus nekilnojamojo turto objektus, o pirkėjas įsipareigojo juos nupirkti: administracinės paskirties patalpos (patalpų), pagal 2023 m. sausio 20 d. kadastrinių matavimų duomenis T. N. liudijimo nr. (duomenys neskelbtini), sudarytame plane, 3 aukšte, pažymėtą Nr. 314 kurio preliminarus plotas preliminarios sutarties sudarymo metu yra 50 kv.m.. Preliminarios sutarties 1.1. punktu atsakovas įsipareigojo pakeisti paskirtį iki notarinio forminimo. Preliminarios sutarties 11 punkte nurodyta, kad pagtindinė sutartis turi būti sudaroma iki 2023 m. rugsėjo 1 d. Tuo metu Butas bus parduodamas pagal oficialią naudojimosi tvarką, kuri bus įregistruota registrų centre. Nekilnojamojo turto objektas bus su daline vidaus apdaila. Pardavėjas įsipareigoja iki 2023 m. gruodžio 31 d. pakeisti administracinę objekto paskirtį į gyvenamąją – butų. Preliminarios sutarties 8 punkte nurodyta, kad dalį kainos, kuri sudaro 10 000 Eur Pirkėjas įsipareigoja sumokėti Pardavėjui kaip avansinę įmoką preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu iš jų 5000 Eur grynais, o likusią dalį pavedimu į sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini). Preliminarios sutarties 20 punkte šalys susitarė, kad pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, pardavėjas turi grąžinti pirkėjui pagal sutartį sumokėtą kainos dalį ir sumokėti 5 000 Eur dydžio baudą už vieną butą.

Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018). Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, tai yra nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl iki sutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, tai yra atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, tai yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (nesąžiningas elgesys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 34 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Taigi, sprendžiant dėl civilinės atsakomybės taikymo klausimą dėl nesudarytos pagrindinės nekilnojamo turto pirkimo - pardavimo sutarties, svarbu nustatyti atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį priežastis, taip pat tai, ar sutarties nesudarymą lėmė nesąžiningas elgesys.

Teismų praktikoje pažymima, jog preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Byloje pateiktas 2023 m. liepos 5 d. Kasos pajamų orderio kvitas serija Nr. DI 2023/06-006, patvirtina, kad ieškovas sumokėjo atsakovei 5 000 Eur avansą, o 2023 m. liepos 6 d. mokėjimo pavedimo išrašas, kad atsakovei buvo sumokėta likusi 5 000 Eur suma. Šių apinkybių atsakovė neginčijo. Iš byloje pateikto 2024 m. sausio 8 d. Nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, jog pastato, unikalus Nr. 1977-3011-3010, kuriame yra patalpos, paskirtis yra nepakeista, t. y. pastatas yra administracinės paskirties. Taigi, iš bylos duomenų matyti, jog ieškovas savo įsipareigojimus pagal Sutartį įvykdė, t. y. sumokėjo atsakovei sutarto dydžio kainos dalį, t. y. avansą, tačiau atsakovė savo įsipareigojimų nevykdė, nepakeitė pastato paskirties, todėl pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Nors atsikirsdama į ieškinio reikalavimus atsakovė nurodė, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo (t. y. pirkėjo) kaltės, tačiau jokių duomenų ir įrodymų, pagrindžiančių šiuos teiginius, atsakovė byloje nepateikė.

Civilinio proceso įstatyme įtvirtinta bendroji įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė numato, jog šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai remiamasi aplinkybėmis, kurių įrodinėti nereikia (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 178 straipsnis). Tai reiškia, jog atsakovė, procesiniuose dokumentuose nurodžiusi, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, privalėjo šias aplinkybes pagrįsti civilinio proceso įstatyme leistinomis įrodinėjimo priemonėmis, tačiau to nepadarė. Atsakovės (jos atstovo) argumentai, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nepakankamo ieškovo bendradarbiavimo, įvertinus byloje esančių įrodymų visumą, vertintina kritiškai (CPK 183 straipsnis, 185 straipsnis). Iš byloje esančių duomenų teismas neturi pagrindo spręsti, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, vengimo sudaryti pagrindinę sutartį ar nepagrįsto atsisakymo sudaryti tokią sutartį. Pastebėtina, jog Sutartimi iki pagrindinės sutarties sudarymo jokių kitų prievolių, išskyrus sumokėti už perkamą būsimą turtą nustatyto dydžio kainos dalį (avansą), ieškovas neturėjo (Sutarties 8 punktas).

Pažymėtina, jog nagrinėjant preliminariosios sutarties šalies kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo klausimą aktualūs ir turi būti vertinami šalių veiksmai (neveikimas) laikotarpiu iki termino, kada turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis. Po šio termino atlikti veiksmai nekeičia sandorio šalių kaltės kvalifikavimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-213-701/2015). Šiuo atveju objektyvių duomenų, jog iki Sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos atsakovė teikė konkretų siūlymą dėl patalpų įsigijimo, o ieškovas šį siūlymą nepagrįstai atmetė, byloje nėra. Aplinkybės, jog ieškovas po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos nesutiko su atsakovės siūlymais įsigyti administracinės paskirties patalpas, remiantis nurodyta kasacinio teismo praktika, taip pat negali būti vertinami kaip nepakankamas ieškovo bendradarbiavimas ir (ar) vengimas sudaryti sutartį.

CK 6.309 straipsnio 2 dalis numato, jog pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, jog tuo atveju, jei šalys sutarties nesudaro, pardavėjas netenka teisinio pagrindo tokias lėšas turėti ir jos turi būti grąžinamos pirkėjui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnio 2 dalis), išskyrus tuos atvejus, kai nustatomas pagrindas įskaityti kitos šalies priešpriešinį vienarūšį reikalavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 4 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308/2007; 2009 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2009; 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009; 2011 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-129/2011).

Minėta, avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, todėl kad ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020). Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

Šiuo atveju įvertinus byloje nustatytas aplinkybes, kad pagrindinė nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta šalių sutartu terminu, pagal Sutartį buvo mokamas avansas (kainos dalis), pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės (Sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo), byloje nesant duomenų, jog ieškovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį ir (ar) vengė jos sudarymo, dėl ko atsakovė turėtų priešpriešinių reikalavimų pagal Sutartį (Sutarties 21 punktas), darytina išvada, jog atsakovė neteko teisės turėti avansu sumokėtų lėšų ir jos turi būti grąžintos pirkėjui (ieškovui). Esant nurodytoms aplinkybėms pripažintina, jog ieškovo reikalavimas iš atsakovės priteisti sumokėtą avansą - 10 000 Eur yra pagrįstas, todėl tenkintinas.

Dėl baudos priteisimo

Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą).

Nagrinėjamu atveju ieškovas prašo priteisti iš atsakovės 5 000 Eur, baudą. Reikalavimą grindžia Sutarties 20 punkto nuostatomis. Pagal Sutarties 20 punktą, pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui pagal šią sutartį sumokėtą kainos dalį ir sumokėti 5 000 Eur dydžio baudą už vien butą.

Pažymėtina, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020).

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 42 punktą).

Teismų praktikoje atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį laikomi aktyvūs ir (ar) pasyvūs šalies veiksmai, nulėmę pagrindinės sutarties nesudarymą. Šiuo atveju atsakovė neatliko veiksmų, kuriuos privalėjo atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo, t. y. ne tik neįvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų pakeisti administracinės patalpų paskirties į gyvenamosios paskirties patalpas, tačiau neįvykdė ir kitų įsipareigojimų, t. y. faktiškai natūroje iš Sutarties 1.1 punkte nurodytų patalpų nesuformavo buto, neatliko pilnos buto apdailos, kaip tai numatyta Sutarties 3 punkte. Taigi būtent dėl atsakovės kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Nors atsakovė argumentuoja, kad patalpų paskirties pakeitimas užtruko dėl valstybės institucijų nustatytų procedūrų ir ilgų terminų, reikalingų joms atlikti, teismas pažymi, kad būtent pardavėjos (atsakovės) nurodytas terminas, iki kurio turėjo būti sutvarkyti parduodamo turto paskirties pakeitimo dokumentai (Sutarties 11, 16 punktai). Taigi, būtent pardavėja, profesanali verslininkė, turėjo įvertinti, jog patalpų paskirties pakeitimas gali užtrukti. Tačiau atsakovė, negalėdama šio įsipareigojimo įvykdyti dėl valstybės nustatytų procedūrų vykdymo ir su tuo susijusių veiksmų ir elgdamasi sąžiningai, siekdama realiai įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, turėjo inicijuoti pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimą, kol išnyks priežastys, trukdančios sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau atsakovė to nepadarė, tuo atsisakydama Sutarties.

Atsakovės atstovas teismo posėdžio metu prašė mažinti netesybas (baudą). Jeigu netesybos aiškiai per didelės (neprotingai didelės) arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas turi teisę jas sumažinti tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo arba netinkamo įvykdymo (CK 6.72 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Tačiau tokios minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos visada turi sutapti su minimaliais nuostoliais ar nuostoliais. Pagal kasacinės instancijos teismo suformuotą praktiką netesybų įskaitymas į nuostolius nesudaro pagrindo visais atvejais sumažinti sutartines netesybas iki minimalių ar įrodytų nuostolių dydžio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-367/2006; 2007 m. lapkričio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2007; 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007). Priešingu atveju būtų paneigta netesybų, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, reikšmė ir pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis).

Pažymėtina, kad šalių autonomija civiliniuose teisiniuose santykiuose, sutarties laisvės ir privalomumo principai yra labai svarbios vertybės, užtikrinančios subjektų galimybę laisvai veikti ir patiems matuoti savo riziką, todėl teismo kišimasis į jų suderėtas netesybas galimas tuo atveju, kai netesybų dydžio neprotingumas yra akivaizdus. Nagrinėjamu atveju turėtos sudaryti pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties vertė – 55 000 Eur, todėl netesybos sudaro vos apie 9,09 proc. neįvykusio sandorio vertės. Atsakovė yra verslininkė, kuriai keliami didesni atidumo ir rūpestingumo standartai, o ieškovas yra vartotojas, ketinęs patalpas įsigyti išimtinai savo asmeniniam naudojimui. Atsakovė, turinti patirties nekilnojamojo turto verslo ir derybų srityje, galėjo numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius, ir laisva valia pasirinko tokias Sutarties sąlygas. Sutarties projektas buvo parengtas stipresnės šalies (atsakovės/verslininkės), o ieškovas ją pasirašė prisijungimo būdu. Atsižvelgiant į tai, spręstina, kad atsakovė nepagrindė sąlygų, būtinų netesybų (baudos) mažinimui, t. y. nepagrindė, kad Sutartyje nustatytos netesybos (bauda) yra neprotingai (aiškiai) per didelės. Atsižvelgiant į tai, ieškovui iš atsakovės priteistina 5 000 Eur bauda.

Įvertinus tai, kad byloje esantys duomenys bei įrodymai patvirtina prievolės neįvykdymo faktą, ieškovės reikalavimas priteisti 10 000 Eur sumokėto avanso ir 5 000 Eur baudos pripažintinas pagrįstu ir nėra pagrindo keisti ar naikinti teismo 2023 m. lapkričio 15 d. preliminarų sprendimą, todėl teismo 2023 m. lapkričio 15 d. preliminarus sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 430 straipsnio 6 dalies 1 punktas). (CPK 430 straipsnio 6 dalies 1 punktas).

Dėl procesinių palūkanų priteisimo

Atsiliepime į prieštaravimus ieškovas, be kita ko, pateikė prašymą iš atsakovės priteisti 5 procentų metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Teismas atkreipia dėmesį, jog reikalavimas dėl procesinių palūkanų priteisimo ieškinyje pareikštas nebuvo. CPK 430 straipsnio 4 dalis numato, jog dokumentiniame procese negalima pakeisti ieškinio dalyko ir pagrindo, padidinti ieškinio reikalavimus. Ieškinio dalykas – tai materialinis teisinis reikalavimas, ieškovo pasirinktas pažeistų ar ginčijamų teisių gynimo būdas, t. y. reikalavimas, kurį ieškovas pareiškia atsakovui (CPK 135 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Minėta, šiuo atveju ieškiniu reikalavimas dėl procesinių palūkanų priteisimo nebuvo pareikštas, nesudarė nagrinėjamos civilinės bylos dalyko. Atsižvelgiant į tai, kad minėtas reikalavimas pareikštas antrojoje dokumentinio proceso stadijoje, remiantis CPK 430 straipsnio 4 dalimi, bei įvertinus CPK 430 straipsnio 6 dalyje įtvirtintą reglamentavimą, pagal kurį teismas, priėmęs prieštaravimus, gali preliminarų sprendimą palikti nepakeistą, o ne spręsti dėl naujų reikalavimų (ne)tenkinimo, reikalavimas dėl procesinių palūkanų priteisimo šioje byloje nespręstinas.

Pažymėtina, jog kasacinis teismas, be kita ko, yra išaiškinęs, jog kreditorius turi teisę pareikšti savarankišką ieškinį dėl procesinių palūkanų priteisimo jau po bylos, kurioje buvo sprendžiama ginčo esmė išnagrinėjimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-283/2012. Teismų praktika. 2012, 37, p. 118-129). Todėl ieškovas reikalavimą dėl šių palūkanų priteisimo turėtų teisę pareikšti kitoje byloje civilinio proceso įstatymo nustatyta tvarka.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Pagal CPK 430 straipsnio 7 dalį galutiniu sprendimu teismas išsprendžia žyminio mokesčio ir kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo tarp šalių klausimą. Preliminariu sprendimu ieškovui iš atsakovės priteista 769 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 169 Eur sumokėtas žyminis mokestis už ieškinio pateikimą ir 600 Eur advokato padėjėjo teisinei pagalbai už ieškinio parengimą. Pagrindo naikinti ar keisti preliminaraus sprendimo šioje dalyje nėra pagrindo. Po atsakovės prieštaravimų pateikimo ieškovas pateikė duomenis apie patirtas papildomas bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro 1000 Eur advokato padėjėjo teisinei pagalbai už atsiliepimo į atsakovės prieštaravimus parengimą. Atsakovė byloje duomenų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas nepateikė. Ieškovo patirtų išlaidų dydis už procesinių dokumentų rengimą neviršija Rekomendacijose nustatyto dydžio, atitinka protingumo, sąžiningumo kriterijų, todėl ieškovo patirtos 1 000 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš atsakovės papildomai (CPK 93 straipsnis, 98 straipsnis).

Teismas šioje byloje patyrė 7,93 Eur išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu (Klaipėdos apylinkės teismo 2024 m. gegužės 7 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Atsižvelgiant į tai, kad procesinių dokumentų įteikimo išlaidos nesiekia minimalios 8 Eur bylinėjimosi išlaidų sumos (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“)(CPK 96 straipsnio 6 dalis), teismo patirtos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos iš atsakovės nepriteistinos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 265 - 270 straipsniais, 430 straipsnio 6 dalies 1 punktu, 8 dalimi, teismas

nusprendžia:

Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų 2023 m. lapkričio 15 d. preliminarų sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-10887-676/2023, kuriuo ieškovui V. Č. iš atsakovės UAB ,,Moveda“ priteista 10 000 Eur sumokėtas avansas, 5 000 Eur bauda, ir 769 Eur bylinėjimosi išlaidų, palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovui V. Č. iš atsakovės UAB ,,Moveda“ 1 000 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.