Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Įžanginė dalis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija, susidedanti iš teisėjų Aurimo Brazdeikio, Kristinos Domarkienės, Jolantos Gailevičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), veikianti Vilniaus apygardos teismo vardu (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 62³ straipsnio 2 dalis),

apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SPV-11“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 23 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SPV-11“ ieškinį atsakovui V. S. dėl Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos nagrinėto ginčo dėl nuostolių išnagrinėjimo iš esmės ir pagal atsakovo V. S. priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „SPV-11“ dėl nuostolių atlyginimo ir delspinigių priteisimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

1. Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, juo prašė išspręsti iš esmės tarp ieškovės ir atsakovo kilusį ginčą, kuris ne teismo tvarka buvo išspręstas Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos (toliau – VVTAT) 2024 m. kovo 29 d. priimtu nutarimu Nr. 10G-1176 „Dėl V. S. prašymo“; atmesti atsakovo V. S. ieškovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „SPV-11“ reiškiamus reikalavimus; priteisti iš atsakovo ieškovei bylinėjimosi išlaidas.

2.1. Atsakovas kreipėsi į VVTAT, jos prašė įpareigoti ieškovę įvykdyti sutartyje numatytą pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūrą, priteisti iš ieškovės delspinigius pagal sutarties 9.3 punktą, skaičiuojant po 41,17 Eur už kiekvieną uždelstą įsipareigojimų įvykdymo dieną iki jų įvykdymo dienos, ir patirtus tiesioginius nuostolius (nuomos išlaidas), skaičiuojant po 2 200 Eur kas mėnesį už laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki ieškovės įsipareigojimų įvykdymo dienos. VVTAT išnagrinėjo ginčą ir 2024 m. kovo 29 d. priėmė nutarimą, kuriuo atsakovo prašymą tenkino iš dalies ir įpareigojo pardavėją: per 1 mėnesį nuo šio nutarimo įsiteisėjimo dienos inicijuoti vartotojo buto „pridavimui“ reikalingo vėdinimo paso gavimą; per 5 mėnesius nuo šio nutarimo įsiteisėjimo dienos užbaigti pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūrą; atlyginti vartotojui 2 428,80 Eur delspinigius, apskaičiuotus už laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki 2023 m. spalio 29 d.; atlyginti vartotojui 4 400 Eur nuostolius už patirtas patalpų nuomos išlaidas.

2.2. 2022 m. gruodžio 29 d. šalys sudarė buto bei dalies žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė įsipareigojo savo lėšomis organizuoti pastato statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo procedūras ir pastatą užbaigti iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. Darbus atliko pagal numatytus terminus ir perdavė atsakovui. Iš jo jokių pastabų dėl darbų apimties ar kokybės negavo. Patalpų vidaus darbus, susijusius su vėdinimo sistemos įrengimu ir vėdinimo paso gavimu, privalėjo užbaigti atsakovas ir apie tai jis buvo informuotas nuo pat preliminariosios sutarties sudarymo. Visgi jis rekuperatorių įsirengė tik 2024 m. vasario mėn., o vėdinimo paso, be kurio pastato 100 proc. baigtumo įregistravimo procedūra negali būti užbaigta, nėra pateikęs iki šiol. Ieškovė teigia, kad visu laikotarpiu nuolat bendradarbiavo su atsakovu bei informuodavo apie pareigą įsirengti rekuperatorių, tačiau atsakovas, laiku neįsirengęs rekuperatoriaus, nepagrįstai laikė, jog tai nėra paties atsakovo pareiga ir tai nėra būtina pastato 100 proc. baigtumui įregistruoti. Mano, kad tarnyba nepagrįstai įpareigojo ieškovę gauti dėl buto „pridavimo“ rekuperatoriaus vėdinimo pasą, nes atsakovas įgaliojime ieškovei nėra numatęs, kad ji turės rūpintis vėdinimo paso gavimu; be to, įgaliojimas yra pasibaigęs 2024 m. sausio 1 d. Akcentavo, kad ieškovė pasų neišduoda, nėra to įpareigota daryti. Atsakovas išsiėmė ir pateikė ieškovei vėdinimo pasą 2024 m. birželio 4 d. Taigi tarnybos nurodytas reikalavimas ieškovei organizuoti patalpų vėdinimo paso gavimą negali būti laikomas teisėtu ir pagrįstu.

2.3. Nesutiko su reikalavimu atlyginti atsakovo nuostolius, nes savo įsipareigojimų atlikti trūkstamus vidaus patalpų įrengimo darbus laiku nevykdė pats atsakovas. Teigia, kad iš 2024 m. vasario 21 d. tarnybos vertinimo išvados Nr. 2GVI-600 matyti, jog 2024 m. vasario 12 d. tarnybos atstovai buvo atvykę į patalpas; jos nėra skirtos gyventi (trūksta gyvenimui skirtos infrastruktūros; matyti, kad nepradėti vidaus apdailos darbai). Pažymėjo, kad būtent šiuos ir kitus sutarties 8.2.3 punkte numatytus darbus atsakovas įsipareigojo atlikti per 5 mėnesius nuo faktinio patalpų perdavimo atsakovui. Mano, kad išvadoje pateiktos patalpų fotonuotraukos liudija, jog atsakovas nebūtų galėjęs įsikelti į patalpas iki 2023 m. rugpjūčio 31 d., todėl atsakovo reikalavimas priteisti iš ieškovės atsakovo patirtus nuostolius, už kurių atsiradimą yra tiesiogiai atsakingas pats atsakovas, yra akivaizdžiai nepagrįstas.

3. Atsakovas byloje pateikė priešieškinį, juo prašė priteisti nuomos išlaidas už VVTAT nutarimu neapimtą laikotarpį nuo 2023 m. spalio 30 d. iki pastato rekonstrukcijos užbaigimo dienos po 2 200 Eur kas mėnesį, kas šio priešieškinio pateikimo dieną sudaro 26 400 Eur (2 200 Eur x 12 mėn.); papildomai priteisti 4 981,09 Eur delspinigių už VVTAT nutarimu neapimtą laikotarpį nuo 2023 m. spalio 30 iki 2024 m. vasario 27 d. (205 830 Eur x 0,02 proc. x 121 d.) ir visas bylinėjimosi išlaidas.

4.1. Per visą ginčo laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki priešieškinio pateikimo teismui dienos ieškovas nėra pateikęs informacijos apie su pastato rekonstrukcijos užbaigimu susijusių įrodymais paremtų objektyvių kliuvinių ar aplinkybių egzistavimą, kurių ieškovas nebūtų galėjęs kontroliuoti ar vienašališkai pašalinti. Mano, jog yra atvirkščiai, tokie įvykiai, kaip 2022 m. liepos 22 d. statybą leidžiančio dokumento sustabdymas dėl savavališkos statybos faktų nustatymo, 2023 m. spalio 6 d. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos sprendimas dėl statybos užbaigimo akto neišdavimo dėl statinio neatitikties projekto reikalavimams arba 2024 m. birželio 6 d. Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento sprendimas dėl dabartinio statybos užbaigimo akto sustabdymo, leidžia daryti išvadą, kad ieškovas pastato rekonstrukcijos užbaigti nesugeba išimtinai dėl savo paties aplaidumo ir nekompetencijos vykdant pastato rekonstrukciją.

4.2. Sprendžiant ginčą neturėtų būti vadovaujamasi nekilnojamojo turto brokerės P. B. sudarytu neva neatliktų apdailos darbų ginčo bute (ir kitose patalpose) sąrašu, nes P. B. 2021 ir 2022 metais tik tarpininkavo sudarant buto rezervacijos ir pirkimo–pardavimo sutartis, bet ginčo bute nei 2022, nei 2023, nei 2024 metais nė karto nesilankė. Teigia, kad A. E. pripažino, jog P. B. sudarytas atsakovo bute neva neatliktų apdailos darbų sąrašas buvo visiškai netikslus, gerokai perteklinis ir niekaip negalėjo daryti įtakos pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūroms. Mano, kad ieškovas elgiasi nesąžiningai tiek VVTAT, tiek ieškinyje teismui teigdamas, kad neva nežinojo apie savalaikį rekuperatoriaus įrengimą atsakovo bute.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2024 m. gruodžio 23 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies – priteisė atsakovui iš ieškovės 2 428,80 Eur delspinigių už laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki 2023 m. spalio 29 d. Taip pat iš dalies tenkino priešieškinį – priteisė atsakovui iš ieškovės 4 981,09 Eur delspinigių už laikotarpį nuo 2023 m. spalio 30 d. iki 2024 m. vasario 27 d. ir 10 000 Eur nuostolių (kaip nuomos išlaidų) atlyginimo. Taip pat paskirstė šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas.

6. Pagrindiniai pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvai:

6.1. Nurodė, jog ieškovė yra verslininkė, kuri siūlė ir pardavė butą atsakovui – fiziniam asmeniui, kuris jį įsigijo savo ir šeimos poreikiams tenkinti. Ieškovės iškeltos abejonės, ar 51,85 kv. m ploto bute gali gyventi keturių asmenų šeima, nebuvo niekaip įrodytos, t. y. ieškovė nepaneigė, kad keturių asmenų šeima gali gyventi tokio ploto būste, ypač, jei kito būsto tuo metu neturi. Teigia, jog atsakovas nurodė, kad, pardavęs namą, įsigijo 51,85 kv. m ploto butą (duomenys neskelbtini), ketindamas su šeima jame gyventi (kito būsto tuo metu neturėjo). Jokių šiuos jo teiginius paneigiančių duomenų byloje nėra (to nepaneigia ir aplinkybė, kad 2024 m. lapkritį jis, nesulaukęs, kol bus „priduotas“ ginčo namas, nusipirko kitą butą, nes tai padarė gerokai vėliau, nei įsigijo ginčo butą). Taigi, kad atsakovas gali būti laikomas vartotoju. Pažymėjo, kad, pagal kasacinio teismo praktiką, visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalis yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti, tokia sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, todėl būtina užtikrinti vartotojo (fizinio asmens), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus (ištrauka iš LAT CBS 2015 m. sausio 16 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-91-686/2015).

6.2. Nurodė, kad iš pirkimo–pardavimo sutarties 7.2.3 punkto formuluotės matyti, jog pastato užbaigimo procedūros siejamos su pastate esančių butų ir kitų patalpų visišku įrengimu, tačiau šiame punkte numatomas ir galutinis pastato „pridavimo“ terminas – 2023 m. rugpjūčio 31 d., nurodant, kad tai vėliausias laikas. Mano, kad 2022 m. gruodžio 29 d. sutartimi ieškovei buvo suteiktas ne ilgesnis terminas nei 8 mėnesiai pastatui „priduoti“. Jis galėjo būti „priduotas“ ir anksčiau, priklausomai nuo to, kaip greitai bus įrengtos pastate esančios patalpos, tačiau bet kuriuo atveju ne vėliau nei 2023 m. rugpjūčio 31 d. Teigia, kad šiame 7.2.3. punkte buvo numatyta, jog šiuo tikslu, t. y. pastato užbaigimo procedūroms laiku atlikti, pirkėjas įgalioja pardavėją atstovauti pirkėjui valstybės ir savivaldybės institucijose, įskaitant Nacionalinę žemės tarnybą, VĮ Registrų centrą ir kt. atliekant visus veiksmus dėl pastato rekonstrukcijos užbaigimo ir jo išviešinimo teisės aktų nustatyta tvarka. Laikė, kad ieškovė šiame punkte numatė priemones, kurios jai užtikrintų galimybę įvykdyti sutartį. Jei ieškovė manė, kad to neužtenka, galėjo tai aptarti sutartyje arba numatyti galutinio termino pastatui „priduoti“ skaičiavimo tvarką. Šiuo atveju tai padaryta nebuvo. Konstatavo, kad pastato pripažinimo tinkamu terminas buvo įtvirtintas konkrečia data.

6.3. Nurodė, kad 2022 m. gruodžio 29 d. pirkimo–pardavimo sutarties 8.2 punktas numatė pirkėjo pareigas, tačiau jame nebuvo numatyta pareiga pirkėjui įsirengti rekuperatorių. Tokią pareigą jam buvo numačiusi 2021 m. spalio 18 d. buto rezervavimo sutartis. Šios sutarties 1 punkte numatyta, kad pirkėjas supranta, kad patalpos parduodamos su daline apdaila pagal sutarties priedą Nr. 1.3 „Statybos darbų ir dalinės apdailos aprašas“, t. y. pirkėjas patalpų visos apdailos darbus, nepaminėtus dalinės apdailos apraše, atliks pats. Apdailos darbai pagal sutarties priedą Nr. 1.3 atliekami iki pagrindinės notarinės sutarties pasirašymo. Iš rezervavimo sutarties priedo Nr. 1.3 dalies „Vėdinimas“ matyti, kad patalpų vėdinimui buvo numatyta rekuperacinė vėdinimo sistema. Pardavėjas įsipareigojo savo sąskaita įrengti tik šalinamo ir paduodamo oro angas (vamzdžius iki numatomos rekuperatoriaus montavimo vietos). Pirkėjas savo sąskaita įsipareigojo įsirengti likusią rekuperacinės sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis). Mano, kad atsakovas turėjo įrengti rekuperatorių savo sąskaita, tačiau tai turėjo padaryti iki notarinės sutarties pasirašymo. Atkreipė dėmesį į tai, kad notarinė sutartis buvo pasirašyta dar 2022 m. gruodžio 29 d., todėl laikė, kad ieškovė pati prisiėmė riziką, jei dėl neįrengtos ar ne iki galo įrengtos rekuperacinės sistemos ji negalės laiku užbaigti pastato rekonstrukcijos.

6.4. Akcentavo, kad atsakovas bendradarbiavo su ieškove, žinodamas, kad rekuperatorių turi įsirengti iki pagrindinės sutarties sudarymo, aktyviai tai darė. Jau 2022 m. balandžio 13 d. jo žmona sudarė sutartį su UAB „Vilniaus vėjas“ dėl vėdinimo sistemos sumontavimo adresu (duomenys neskelbtini), 2022 m. balandžio 22 d. atliko pirmąjį mokėjimą, o vėliau ir kitus. Pažymėjo, kad ieškovė pateikė 2023 m. rugpjūčio 13 d. el. laišką atsakovui, kuriame teiravosi dėl galimybės atlikti garso tyrimus jo bute, ir teigė, kad iš to atsakovas turėjo suprasti (žinoti) apie būtinybę įsirengti rekuperatorių iki sutartyje numatyto rekonstrukcijos užbaigimo termino (2023 m. rugpjūčio 31 d.). Visgi atsakovas ir neneigė, kad savo pareigą įsirengti rekuperatorių žinojo ir ją aktyviai vykdė. O anksčiau nurodytame 2023 m. rugpjūčio 13 d. el. laiške nieko neminima apie vėdinimo sistemą ir garso tyrimai niekaip su ja nesusieti, todėl šis elektroninis laiškas niekaip neįrodo, kad iš jo atsakovas galėjo suprasti, kad kažko nepadarė įsirengiant vėdinimo sistemą ir kad tai trukdo pastato rekonstrukcijos užbaigimui. Atkreipė dėmesį į tai, kad teismo posėdžio metu ieškovės atstovas jau pripažino, kad 2023 m. rugsėjo 6 d. atlikti garso matavimai buvo skirti gatvės triukšmui nustatyti ir nesusiję su vėdinimo sistema. 2023 m. rugpjūčio 13 d. elektroninis laiškas atsakovui niekaip neįrodo, kad ieškovė pranešė atsakovui apie jo ne iki galo atliktus vėdinimo sistemos įrengimo darbus.

6.5. Nurodė, kad tikslios informacijos apie vėdinimo pasą nežinojo ir pati ieškovė net ir gerokai praleidusi pastato „pridavimo“ terminą. Teigia, jog, kaip matyti iš jos 2024 m. vasario 10 d. elektroninio laiško Visuomenės sveikatos centrui, ji klausė: „Jeigu aplinkos tyrimų programoje nurodyta patikra garso vėdinimo agregatų triukšmo veikimo, ar toks butas turi pateikti rekuperatoriaus vėdinimo pasą, kuris nurodo, kad vėdinimo sistemą įrengta tinkamai, ar užtenka tiesiog įsirengti rekuperatorių ir tada ekspertams atlikti tyrimą nuo jo sklindančio triukšmo.“ Visuomenės sveikatos centrui 2024 m. vasario 12 d. atsakius, kad turi būti pateikti vėdinimo pasai, šį laišką ieškovė persiuntė atsakovui. Atsakovas dar tą pačią dieną (2024 m. vasario 12 d.) klausė ieškovės, kas yra vėdinimo pasas ir kokio turinio dokumentą jis turi pateikti. Ieškovė pavyzdį atsiuntė tik 2023 m. vasario 29 d. Operatyviai reaguodamas į gautą informaciją atsakovas jau 2024 m. kovo 1 d. išsiuntė ieškovei jo buto vėdinimo pasą, o pastaroji tą pačią dieną patvirtino, kad iš jo daugiau nieko netrūksta. 2024 m. birželio 3 d. ieškovė elektroniniu paštu informavo atsakovą, kad vėdinimo pasas nėra pasirašytas. Atsakydamas į šį laišką jau kitą dieną (2023 m. birželio 4 d.) atsakovas išsiuntė dokumento pirmą lapą su parašu, o ieškovė patvirtino, kad pateiktas teisingas dokumentas. Mano, kad nurodytas šalių elektroninis susirašinėjimas patvirtina, jog ieškovė nebuvo rūpestinga ir aktyvi ir visos reikiamos informacijos apie reikalavimus vėdinimo sistemai nežinojo pati, todėl užtruko, kol ją surinko ir pateikė atsakovui. Tuo tarpu atsakovas buvo itin aktyvus ir rūpestingas, operatyviai reagavo į visus ieškovės reikalavimus ir juos vykdė. Konstatavo, jog aplinkybė, kad atsakovas vėdinimo pasą faktiškai pateikė tik 2023 m. kovo 1 d., nepašalina ieškovės civilinės atsakomybės dėl vėlavimo užbaigti pastato rekonstrukciją ir nesudaro pagrindo ją mažinti, juo labiau kad pastato rekonstrukcija nėra baigta iki šiol.

6.6. Nurodė, kad į bylą pateikta 2023 m. sausio 18 d. gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis patvirtina, kad atsakovas nuo 2023 m. sausio 23 d. iki 2023 m. vasario 22 d. išsinuomojo patalpas, adresu (duomenys neskelbtini), už 2 200 Eur nuomos mokestį per mėnesį. Vėliau ši sutartis buvo pratęsta ir minėtame bute atsakovas su šeima gyvena iki šiol, mokėdamas nurodyto dydžio nuomos mokestį (tai patvirtina išrašai apie mokėtą nuomos mokestį už nuomos laikotarpį iki 2024 m. gruodžio 22 d.). Teigia, jog šį būstą atsakovas nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. priverstas nuomotis dėl to, kad ieškovė neužbaigė pastato (duomenys neskelbtini), rekonstrukcijos užbaigimo procedūros. Kadangi atsakovo patiriami nuostoliai priežastiniu ryšiu susiję su ieškovės neveikimu, ji turi šiuos nuostolius atlyginti. Tačiau atkreipė dėmesį į tai, kad į bylą pateikti duomenys rodo, jog ginčo buto plotas yra 51,85 kv. m, o nuomojamo būsto – 104,82 kv. m, t. y. dvigubai didesnis. Be to, būsto nuomos kainos panašioje vietoje kaip ginčo butas sudaro vidutiniškai 1 000 Eur per mėnesį už panašaus ploto būstą. Taigi, pagrįstomis laikomos 1 000 Eur atsakovo nuomos išlaidos per mėnesį kaip atsakovo patiriami nuostoliai.

6.7. Nurodė, kad atsakovas yra pareiškęs reikalavimą tiek dėl nuostolių, tiek dėl delspinigių atlyginimo, tik delspinigių jis prašo nuo 2023 m. spalio 30 d. iki 2024 m. vasario 27 d. Atsižvelgiant į tai, už laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki 2024 m. vasario 27 d. mažesnioji suma (šiuo atveju nuomos išlaidos) įskaitoma į didesniąją (delspinigius), atitinkamai atsakovui iš ieškovės priteisiama 7 409,89 Eur delspinigių. Už laikotarpį nuo 2024 m. kovo 1 d. iki 2024 m. gruodžio 22 d. (už jį delspinigių neprašoma) priteisiama 10 000 Eur nuostolių (kaip nuomos išlaidų) atlyginimo. Pažymėjo, jog kadangi byloje nėra duomenų apie atsakovo išlaidas už tolesnį laikotarpį, neaišku, ar jos nekis, nuostolių atlyginimas priteisiamas tik pagal byloje esančius duomenis apie iki 2024 m. gruodžio 22 d. patirtas išlaidas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

7. Ieškovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 23 d. sprendimo dalį, kuria buvo atmesti ieškinio reikalavimai ir priteista atsakovui 2 428,80 Eur delspinigių už laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki 2023 m. spalio 29 d. Panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 23 d. sprendimo dalį, kuria buvo tenkinti priešieškinio reikalavimai, ir atsakovui priteisti 4 981,09 Eur delspinigių už laikotarpį nuo 2023 m. spalio 30 d. iki 2024 m. vasario 27 d. ir 10 000 Eur nuostolių (kaip nuomos išlaidų) atlyginimo. Taip pat prašė priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

8.1. Nurodė, kad sutarties pagrindu tarp ieškovės ir atsakovo susiklostę teisiniai santykiai negali būti kvalifikuojami kaip vartojimo teisiniai santykiai ir jiems negali būti taikomos vartojimo sutarčių nuostatos bei vartojimo ginčo nagrinėjimo tvarka. Teigia, jog, vadovaujantis nurodytomis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) ir Vartotojų teisių apsaugos įstatymo nuostatomis, nagrinėjamu atveju konstatuotina, kad vartojimo sutartimis gali būti laikomos tik tos sutartys, kuriomis yra parduodamos prekės, t. y. kilnojamieji daiktai, o nagrinėjamu atveju sutarties pagrindu buvo perleistas nebaigtos statybos nekilnojamasis turtas. Mano, kad nurodytas teisinis reglamentavimas aiškiai patvirtina, jog nekilnojamojo turto pardavimo sutartys negali būti ir nėra laikomos vartojimo sutartimis ir jos nėra taikomos vartojimo sutartis reglamentuojančios nuostatos.

8.2. Atkreipė dėmesį į tai, jog tiek Vartotojų teisių apsaugos įstatymo, tiek ir CK nuostatų analizė aiškiai nurodo, kad įstatymų leidėjas nuo 2022 m. pakeitė vartojimo teisinių santykių kvalifikavimą, pakeisdamas prekės, kaip vartojimo teisinių santykių objekto, apibrėžimą, ir nustatė, kad preke yra laikomas ne bet koks daiktas (įskaitant ir nekilnojamuosius daiktus), o tik kilnojamasis daiktas. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime (17 punktas) nepagrįstai vadovavosi kasacinio teismo praktika, suformuota civilinėje byloje Nr. 3K-3-91-686/2015, kurioje nurodoma, kad „kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalimi yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti, tokia sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių“, kuri buvo priimta gerokai anksčiau iki nurodyto pasikeitusio teisinio reguliavimo.

8.3. Nurodė, kad sutarties 7.2.3 punktu (kurio tariamą pažeidimą interpretuoja atsakovas) šalys aiškiai ir nedviprasmiškai 2022 m. gruodžio 29 d. sutarė, jog tik po visų pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), esančių butų (taip pat ir atsakovo įsigyto buto) ir kitų patalpų visiško įrengimo ieškovė įsipareigoja iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. organizuoti pastato statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo procedūras. Atkreipė dėmesį į tai, kad jokių kitų papildomų darbų, kurie nenumatyti sutarties prieduose Nr. 3a ir 3b, ieškovė nei sutartimi, nei jos priedais objekte neįsipareigojo atlikti. Akcentavo, kad tarp ieškovės ir atsakovo 2021 m. spalio 18 d. sudarytos preliminariosios patalpų pirkimo–pardavimo sutarties priedo Nr. 1.3 „Statybos darbų ir dalinės apdailos aprašymas“ dalyje „Vėdinimas“ aiškiai numatyta: „Ieškovė savo sąskaita įrengia tik šalinimo ir paduodamo oro angas (vamzdžius iki numatomos rekuperatoriaus montavimo vietos). Atsakovas (Pirkėjas) savo sąskaita įsirengia rekuperacijos sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių, bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis <…>“. Taip pat pažymėjo, kad preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų E dalyje yra nurodyta, kad „Pardavėjas įsipareigoja priduoti pastatą 100 proc. baigtumu ir įregistruoti Registrų centre ne vėliau kaip per 3 mėn. po to, kai Pirkėjas pilnai įrengia Turtą (įrengimo darbai turi būti atlikti ne vėliau kaip per 5 mėn po notarinės sutarties pasirašymo).“ Ieškovė turėjo pareigą „priduoti“ pastatą 100 proc. baigtumu tik po to, kai atsakovas atliks visus darbus, kaip tai nurodyta preliminariosios sutarties priede Nr. 1.3 ir Sutarties 7.2.3 punkte, įskaitant, be kita ko, ir atsakovo įsipareigojimą savo sąskaita įsirengti rekuperacijos sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis).

8.4. Nurodė, jog tai, kad vėdinimo sistema nebuvo įrengta iki 2023 m. rugpjūčio 31 d., patvirtino ir paties atsakovo rašytas 2023 m. spalio 31 d. el. laiškas rangovei UAB „Vilniaus vėjas“, kuriame atsakovas nurodo rangovui: „Kaip kalbėjom telefonu, man reikėtų (duomenys neskelbtini) bute įrengto rekuperatoriaus paso (ar atitikties sertifikato). Pastato tech. projekto ŠVOK dalį su reikalavimais prisegu. Dar prisegu pavyzdį, bet jis administracinių patalpų. Ar galėsite padaryti? Ir šiaip kažkaip reikėtų užsibaigti šį projektėlį jau.“ Mano, kad nurodytas susirašinėjimas tarp atsakovo ir rekuperatorių įrengusio rangovo aiškiai patvirtina, jog dar 2023 m. spalio 31 d. rekuperatorius ginčo bute nebuvo tinkamai įrengtas ir nebuvo užbaigtas rekuperatoriaus įrengimo projektas.

8.5. Atkreipė dėmesį į tai, jog atsakovas niekada neinformavo ieškovės apie tai, jog yra tinkamai įvykdęs jam priklausančius darbus pagal sutarties 8.2.3 punktą ir pateikęs tai patvirtinančius įrodymus, dėl ko iki 2023 m. spalio mėn. nevyko jokia aktyvi komunikacija tarp ieškovės ir atsakovo dėl būtinybės pateikti vėdinimo pasą, t. y. nagrinėjamu atveju tik 2023 m. spalio mėn. ieškovei inicijavus visų pastato patalpų savininkų susirinkimą ir bendrą susirašinėjimą el. paštu dėl būtinybės įrengti patalpas tam, kad būtų galima užbaigti pastato „pridavimo“ procedūrą, atsakovas informavo ieškovę, kad yra įsirengęs vėdinimo sistemą, dėl ko ieškovė nurodė reikalavimą pateikti vėdinimo pasą. Pažymi, jog nuo aiškaus ir nedviprasmiško pareikalavimo pateikti vėdinimo pasą atsakovas šį reikalavimą įvykdė tik po 4 mėnesių, kas patvirtina, jog atsakovas tinkamai nebendradarbiavo su ieškove pastato 100 proc. baigtumo įregistravimo procese.

8.6. Teigia, kad atsakovas ginčo butą įsigijo ne šeimos ir asmeniniams poreikiams tenkinti ir niekada neplanavo ir neketino jame gyventi su šeima, o poreikis atsakovui nuomotis keturių kambarių butą nuomos sutarties pagrindu kilo ir būtų kilęs nepriklausomai nuo to, ar pastatas, kuriame yra ginčo butas, būtų buvęs įregistruotas 100 proc. baigtumu iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. Pažymi, jog iš esmės poreikis atsakovui nuomotis butą pagal nuomos sutartį kilo tuo pagrindu, jog atsakovas pardavė namą, kuriame iki tol gyveno su šeima, iki įsigys kitą būstą, tinkamą gyventi šeimai (ne mažesnį kaip keturių kambarių). Ieškovės įsitikinimu, byloje nustatytos aplinkybės, o būtent tai, kad atsakovo šeimą sudaro du suaugę asmenys ir du nepilnamečiai vaikai, tai, jog iki sutarties sudarymo atsakovas gyveno keturių kambarių name, kurį pardavė, atsakovas pardavęs namą, kuriame gyveno, sudarė nuomos sutartį dėl keturių kambarių 104 kv. m ploto buto, 2024 m. lapkričio mėnesį atsakovas kartu su žmona įsigijo 4 kambarių butą, aiškiai patvirtina, kad atsakovo šeimos poreikius atitinka ir atsakovas su šeima visuomet gyveno ir ketino gyventi ne mažesniame kaip 4 kambarių būste, o ne dviejų kambarių 51,85 kv. m ploto bute. Mano, kad atsakovas niekada neketino dviejų kambarių ginčo bute gyventi kartu su šeima ir to niekada nebūtų daręs ir neketino daryti, kadangi paprasčiausiai tokio dydžio butas nėra tinkamas keturių asmenų šeimos gyvenimui, ypač atsižvelgiant į tai, kokiomis aplinkybėmis ir sąlygomis atsakovo šeima gyveno iki sutarties sudarymo ir ginčo buto įsigijimo.

8.7. Nurodė, kad skundžiamo sprendimo dalis dėl nuostolių priteisimo nepagrįsta dėl to, kad, kaip matyti iš 2024 m. vasario 21 d. Tarnybos vertinimo išvados Nr. 2GVI-600, Tarnybos atstovai 2024 m. vasario 12 d. buvo atvykę į butą. Pažymėjo, jog iš išvadoje pridėtų patalpų nuotraukų matyti, kad butas nėra skirtas gyventi. Bute akivaizdžiai trūksta gyvenimui skirtos infrastruktūros, neminint to, kad dar 2024 m. vasario 12 d. bute nepradėti vidaus apdailos darbai. Atkreipė dėmesį į tai, kad būtent šiuos ir kitus sutarties 8.2.3 numatytus darbus atsakovas įsipareigojo atlikti per 5 mėnesius nuo faktinio patalpų perdavimo atsakovui, todėl mano, kad sprendimas priteisti iš ieškovės atsakovo patirtus nuostolius, už kurių atsiradimą yra tiesiogiai atsakingas pats atsakovas, yra akivaizdžiai nepagrįstas.

8.8. Teigia, kad sprendimo dalis dėl delspinigių priteisimo yra nepagrįsta, kadangi, ieškovės vertinimu, pats atsakovas neįvykdė savo įsipareigojimų pagal sutartį įrengti jam priklausantį butą iki tokio lygio, kad būtų galima įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą (įrengti vėdinimo sistemą ir pateikti vedinimo pasą), šiuos įsipareigojimus įvykdė tik 2024 m. birželio 4 d., t. y. jau po to laikotarpio, už kurį yra prašoma priteisti delspinigius. Mano, kad byloje pateikti įrodymai aiškiai patvirtina, jog atsakovas vėdinimo sistemą ginčo bute įrengė tik 2023 m. gruodžio 29 d., todėl anksčiausia data, kada atsakovas gali būti laikomas tinkamai įvykdžiusiu sutarties 8.2.3 punkto įsipareigojimus, yra 2023 m. gruodžio 29 d.

9. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas prašo ieškovės apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 23 d. sprendimą palikti nepakeistą. Taip pat prašė priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

10. Pagrindiniai atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai:

10.1. Nurodė, kad nėra duomenų, jog iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. ieškovė būtų informavusi atsakovą apie neįrengtą ar ne iki galo įrengtą vėdinimo sistemą, jog būtų reikalavusi pateikti vėdinimo pasą. Tai ji padarė praleidusi pastato „pridavimo“ terminą, todėl ir dėl šios priežasties jai tenka atsakomybė už atsakovo patiriamus nuostolius. Teigia, kad bylos duomenys patvirtina, jog rekuperatorius atsakovo bute buvo įrengtas dar 2023 m. pavasarį. Atkreipė dėmesį į tai, kad tikslios informacijos apie vėdinimo pasą nežinojo ir pati ieškovė net ir gerokai praleidusi pastato pridavimo terminą. Pažymėjo, jog iš jos 2024 m. vasario 10 d. elektroninio laiško Visuomenės sveikatos centrui matyti, kad ji klausė: ,,Jeigu aplinkos tyrimų programoje nurodyta patikra garso vėdinimo agregatų triukšmo veikimo, ar toks butas turi pateikti rekuperatoriaus vėdinimo pasą, kuris nurodo, kad vėdinimo sistemą įrengta tinkamai, ar užtenka tiesiog įsirengti rekuperatorių ir tada ekspertams atlikti tyrimą nuo jo sklindančio triukšmo.“ Visuomenės sveikatos centrui 2024 m. vasario 12 d. atsakius, kad turi būti pateikti vėdinimo pasai, šį laišką ieškovė persiuntė atsakovui. Atsakovas dar tą pačią dieną (2024 m. vasario 12 d.) klausė ieškovės, kas yra vėdinimo pasas ir kokio turinio dokumentą jis turi pateikti. Ieškovė pavyzdį atsiuntė tik 2023 m. vasario 29 d. Operatyviai reaguodamas į gautą informaciją atsakovas jau 2024 m. kovo 1 d. išsiuntė ieškovei savo buto vėdinimo pasą, o ji tą pačią dieną patvirtino, kad iš atsakovo daugiau nieko netrūksta. 2024 m. birželio 3 d. ieškovė elektroniniu paštu informavo atsakovą, kad vėdinimo pasas nėra pasirašytas. Atsakydamas į šį laišką jau kitą dieną (2023 m. birželio 4 d.) atsakovas išsiuntė dokumento pirmą lapą su parašu, o ieškovė patvirtino, kad pateiktas teisingas dokumentas.

10.2. Teigia, kad kasacinis teismas yra suformavęs nuoseklią praktiką, kad esminiai vartojimo sutarties požymiai yra vartojimo sutarties šalių (subjektų) specifika bei vartotojo tikslai, tačiau ne rūšis ar dalykas. Mano, jog tai atsispindi ir naujausioje 2024 metų kasacinio teismo apžvalgoje dėl vartojimo statybos rangos sutarčių, kurių dalykas yra nekilnojamasis turtas, išaiškinimuose. Pažymi, kad ir ankstesniame teisiniame reguliavime preke buvo laikomas kilnojamasis daiktas, tačiau tai nesudarė pagrindo kasaciniam teismui sutarčių, susijusių su nekilnojamuoju turtu, esant nurodytiems esminiams vartojimo sutarties požymiams (subjektiškumui ir tikslams), vertinti ne kaip vartojimo sutartis, kadangi vartotojo, kaip silpnesniosios šalies, apsauga visų pirma kyla iš vartotojų apsaugos srityje priimtų Europos Sąjungos direktyvų ir vartotojo, kaip silpnesniosios šalies, apsaugos tikslo. Mano, kad ieškovės apeliaciniame skunde nurodyti formalūs teisės aktų pakeitimai nesudaro pagrindo konstatuoti, kad ligšiolinė kasacinio teismo praktika dėl su nekilnojamuoju turtu susijusių sutarčių kvalifikavimo vartojimo sutartimis pasikeitė ar tapo neaktuali nagrinėjamu atveju.

10.3. Pažymėjo, kad ieškovė sutartyje nenurodė jokių reikalavimų, susijusių su rekuperacijos įrengimu bute, juolab reikalavimo pateikti „vėdinimo pasą“ (sutarties 8.2.3 punktas), ką ieškovė deklaratyviai nurodo, kaip tariamas kliūtis ieškovei užbaigti pastato rekonstrukciją (byloje išsamiai pagrįsta, be kita ko, institucijų pateiktais raštais, kad tikrosios rekonstrukcijos neužbaigimo priežastys susijusios su pačios ieškovės nulemtais pastato trūkumais). Teigia, jog byloje nustatyta, kad ieškovė tinkamai nevykdė šalių bendradarbiavimo pareigos (sutarties 7.2.3 punktas), o atsakovas priešingai – aktyviai domėjosi, kokių dokumentų iš jo reikia pastatui užbaigti, ir tik 2024 m. vasario 29 d. (praėjus net pusei metų po termino „priduoti“ pastatą pasibaigimo), pagaliau gavęs reikalingą informaciją iš ieškovės, nedelsiant 2024 m. kovo 31 d. pateikė „vėdinimo pasą“, po ko ieškovė nurodė, kad iš atsakovo nieko netrūksta. Formalus ir deklaratyvus ieškovo teisnių santykių kvalifikavimas atsižvelgiant tik į sutarties dalyką, kas, pagal kasacinio teismo praktiką, nėra esminis vartojimo teisinių santykių kvalifikavimo požymis, ir subjektyvi ieškovės nuomonė dėl atsakovo šeimos poreikių nepaneigia fakto, kad ieškovė yra profesionali statytoja, o atsakovas yra fizinis asmuo, įsigijęs butą asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti.

10.4. Nurodė, kad į bylą pateikti Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento, Nacionalinio visuomenės sveikatos centro ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos raštai patvirtina, kad pastatą užbaigti trukdo statinio neatitiktis teisės aktų reikalavimams, už kurią yra atsakinga ieškovė. Mano, kad ieškovė sutarties 7.2.3 punktą deklaratyviai interpretuoja kaip tariamą susitarimą, kad tik po visų pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), esančių butų (taip pat ir atsakovo įsigyto buto) ir kitų patalpų pilno įrengimo ieškovė įsipareigojo iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. organizuoti pastato statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo procedūras. Mano, kad ieškovės pateikta sutarties 7.2.3 punkto interpretacija neatitinka sutarties šalių (ieškovės ir atsakovo) tikrųjų ketinimų, sutarties esmės, jos nuostatų sisteminio ryšio ir faktinių aplinkybių.

10.5. Teigia, kad svarbi aplinkybė, leidusi atsakovui pagrįstai tikėtis, kad pastatas bus „priduotas“ iki vėliausio sutarto termino 2023 m. rugpjūčio 31 d., ir atitinkamai sudariusi prielaidas ieškovei laiku įvykdyti įsipareigojimus, yra tai, kad sutarties 7.2.3 punkte buvo numatyta, kad šiuo tikslu, t. y. pastato užbaigimo procedūroms laiku atlikti, pirkėjas įgalioja pardavėją atstovauti pirkėjui valstybės ir savivaldybės institucijose, įskaitant Nacionalinę žemės tarnybą, VĮ Registrų centrą ir kt. atliekant visus veiksmus dėl pastato rekonstrukcijos užbaigimo ir jo išviešinimo teisės aktų nustatyta tvarka. Pažymi, jog toks atsakovo įgaliojimas buvo išduotas pasirašant sutartį. Atitinkamus įgaliojimus yra išdavę ir kiti patalpų pirkėjai. Mano, kad pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, jog tokiu būdu ieškovė šiame punkte numatė priemones, kurios jai užtikrintų galimybę įvykdyti sutartį. Jei ieškovė manė, kad to neužtenka, galėjo tai aptarti sutartyje arba numatyti galutinio termino pastatui „priduoti“ skaičiavimo tvarką. Atkreipia dėmesį į tai, jog šiuo atveju tai padaryta nebuvo. Pastato pripažinimo tinkamu terminas buvo įtvirtintas konkrečia data.

10.6. Nurodė, kad ieškovės deklaratyvūs argumentai dėl atsakovo galimybės gyventi bute šiuo laikotarpiu apskritai neturi teisinės reikšmės. Kita vertus, tol, kol pastatas nėra „priduotas“ 100 proc. baigtumu (šis ieškovės įsipareigojimas nėra įvykdytas iki šiol), teisės aktai draudžia jame esantį butą naudoti pagal paskirtį, t. y. jame gyventi (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 47 straipsnio 3 dalis). Mano, kad būtent ieškovės sutartinių įsipareigojimų neįvykdymas lemia, kad atsakovas negali buto teisėtai naudoti pagal paskirtį, t. y. gyvenimui, ir dėl to patiria nuostolių (kito buto nuomos išlaidos). Tarp ieškovės neteisėtų veiksmų ir atsakovo patiriamų nuostolių (nuomojantis kitą butą gyvenimui) egzistuoja tiek faktinis, tiek teisinis priežastinis ryšys. Mano, kad jei pastatas būtų buvęs „priduotas“ nustatytu terminu (2023 m. rugpjūčio 31 d.), atsakovas butą būtų galėjęs naudoti pagal paskirtį, ieškovės atsakomybės klausimas apskritai nebūtų kilęs.

10.7. Nurodė, kad sutarties 8.2.3 punktas aiškiai apibrėžia, kas atsakovo sutartinių įsipareigojimų vykdymo aspektu laikoma buto visišku įrengimu, t. y. atsakovas privalėjo įrengti vidines pertvaras, išvedžioti inžinerines sistemas (konkrečiai nurodyti vandentiekio, elektros sistemas), įsirengti sanitarinį mazgą. Kad ieškovės apeliaciniame skunde nurodomi tariami įrengimo trūkumai nepasitvirtino ir buvo konstatuoti kaip pertekliniai, patvirtina į bylą pateiktas šalių susirašinėjimas 2023 m. spalio–gruodžio mėn. laikotarpiu, iš kurio matyti, kad vienintelis klausimas atsakovo atžvilgiu, susijęs su pastato „pridavimu“, buvo dėl „vėdinimo paso“ pateikimo, o apie jį atsakovas pačiam ėmus aiškintis, kodėl pastato „pridavimas“ neįvykdytas nustatytu terminu, tinkamai informuotas tik 2024 m. vasario 29 d., po to jau 2024 m. kovo 31 d. jį pateikė ieškovei. Mano, kad apeliaciniame skunde dėstoma tikrovės neatitinkanti versija, kad neva ieškovė 2023 m. spalį (pasibaigus pastato „pridavimo“ terminui) inicijavo šalių susirašinėjimą dėl „pridavimo“.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo išaiškinimai ir argumentai

Apeliacinis skundas netenkintinas.

11. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 straipsnio 1, 2 dalys). Apeliacinės instancijos teismas nenustatė absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje.

12. Vadovaujantis CPK 321 straipsnio 1 dalimi, apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus atvejus, kai skundą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad būtinas žodinis nagrinėjimas. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs apeliacijos dalyką, apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentus, nenustatė būtinybės skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Darytina išvada, kad skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321, 322 straipsniai).

13. Lietuvoje yra įtvirtintas ribotos apeliacijos modelis, kuris suprantamas kaip teismo padarytų teisės ir fakto klaidų ištaisymas (revisio prioris instantiae). Pagal kasacinio teismo praktiką, apeliacinis procesas nėra proceso pirmojoje instancijoje pakartojimas iš naujo, nes tai – skundžiamo teismo sprendimo kontrolės forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2005; 2007 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2007). Todėl teismas neperžengdamas apeliacinio skundo ribų patikrina, ar ginčo šalys įrodė tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu (CPK 12, 178 straipsniai).

14. Byloje kilo ginčas dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo iš dalies tenkinti reikalavimai dėl nuostolių bei delspinigių priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo.

15. Byloje esančiais įrodymais bei šalių paaiškinimais nustatyta, kad 2021 m. spalio 18 d. šalys sudarė patalpos, adresu (duomenys neskelbtini) (Nr. 1-18 ir 1-19 su balkonu), rezervavimo sutartį. 2022 m. gruodžio 29 d. šalys sudarė pirkimo–pardavimo sutartį, kuria pardavėjas (ieškovė) pardavė, o pirkėjas (atsakovas) nupirko butą, adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – butas). Sutarties 4.5 punktu numatyta, kad pastatas (kuriame yra butas) nėra baigtas rekonstruoti. Sutarties 8.2.3 punktu pirkėjas įsipareigojo per 5 mėnesius nuo faktinio turto perdavimo savo sąskaita, rizika ir atsakomybe, laikydamasis teisės aktų reikalavimų bei šios sutarties reikalavimų, atlikti buto apdailos darbus (įrengti vidines pertvaras, išvedžioti inžinerines sistemas (vandentiekio, elektros), įsirengti sanitarinį mazgą). Sutarties prieduose 3 a ir 3 b nurodyti pardavėjo atliktinų darbų sąrašai. Sutarties 7.2.3 punktu pardavėjas (ieškovė) įsipareigojo po visų pastate esančių butų ir kitų patalpų visiško įrengimo savo lėšomis organizuoti pastato statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo procedūras Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka, kad pastatas būtų užbaigtas ir pripažintas tinkamu naudoti ne vėliau kaip 2023 m. rugpjūčio 31 d. Byloje nėra įrodymų, kad namas, esantis (duomenys neskelbtini), būtų užbaigtas ir pripažintas tinkamu naudoti.

16. Taip pat nustatyta, kad atsakovas 2023 m. lapkričio 9 d. kreipėsi su prašymu į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą, prašydamas įpareigoti pardavėją nemokamai pašalinti daikto trūkumus, mokėti jam pirkimo–pardavimo sutarties 9.3 punkte numatytus delspinigius, po 41,17 Eur už kiekvieną pradelstą dieną nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki įsipareigojimų pagal sutarties 7.2.3 punktą įvykdymo dienos, kompensuoti trečiajai šaliai mokamą buto nuomos mokestį kaip patiriamus nuostolius dėl sutarties nevykdymo (2 200 Eur per mėnesį). VVTAT 2024 m. kovo 29 d. nutarimu atsakovo prašymą tenkino iš dalies: įpareigojo pardavėją: per 1 mėnesį nuo šio nutarimo įsiteisėjimo dienos inicijuoti vartotojo buto „pridavimui“ reikalingo vėdinimo paso gavimą; per 5 mėnesius nuo šio nutarimo įsiteisėjimo dienos užbaigti pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūrą; sumokėti vartotojui 2 428,80 Eur delspinigius, apskaičiuotus už laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo 1 d. iki 2023 m. spalio 29 d.; atlyginti vartotojui 4 400 Eur nuostolius už patirtas patalpų nuomos išlaidas.

17. Apeliaciniu skundu iš esmės nurodomos tris pagrindinės argumentų grupes, kurių pagrindu prašoma panaikinti pirmosios instancijos teisme sprendimą: 1) pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad tarp šalių susiklostė vartojimo teisiniai santykiai; 2) pirmosios instancijos teismas neįvertino aplinkybės, jog atsakovas, kaip ginčo buto pirkėjas, laiku ir tinkamai neįvykdė sutartyje įtvirtintos pareigos iki galo įsirengti jam priklausantį butą ir pateikti visus tai patvirtinančius dokumentus, dėl ko ieškovė turėjo teisę atsakovo atžvilgiu sustabdyti pareigos užtikrinti pastato, kuriame yra ginčo butas, 100 proc. baigtumo įregistravimą; 3) pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad atsakovo prašomi priteisti nuostoliai yra priežastiniu ryšiu susiję su ieškovės neteisėtais veiksmais.

Dėl tarp šalių susiklosčiusių teisinių santykių kvalifikavimo

18. Nors apeliaciniu skundu teigiama, kad tiek Vartotojų teisių apsaugos įstatymo, tiek ir CK nuostatų analizė aiškiai nurodo, kad įstatymų leidėjas nuo 2022 m. pakeitė vartojimo teisinių santykių kvalifikavimą, pakeisdamas prekės, kaip vartojimo teisinių santykių objekto, apibrėžimą, ir nustatė, kad preke yra laikomas ne bet koks daiktas (įskaitant ir nekilnojamuosius daiktus), o tik kilnojamasis daiktas, tačiau apeliacinės instancijos teismas su šiuo apeliacinio skundo argumentu nesutinka.

19. Vertinant aplinkybes, ar tarp šalių susiklostę teisiniai santykiai gali būti kvalifikuojami kaip kilę iš vartojimo teisinių santykių, pažymėtina, kad vartotojų interesų gynimas yra vienas iš tautos ūkio tvarkymo principų, įtvirtintų Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnyje. Bendriausio pobūdžio nuostatos, pagal kurias šis principas įgyvendinamas, be kita ko, valstybės ginamos vartotojų teisės, nustatytos Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatyme. Pagal Vartotojų teisių apsaugos įstatymą, vartojimo sutarčių ypatumus nustato Civilinis kodeksas (Vartotojų teisių apsaugos įstatymo 4 straipsnis).

20. Vartojimo sutarčių ypatumai reglamentuojami CK šeštosios knygos XVIII-1 skyriaus normų. CK 6.228¹ straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad vartojimo sutartimi verslininkas įsipareigoja perduoti vartotojui prekes nuosavybės teise arba suteikti paslaugas vartotojui, o vartotojas įsipareigoja priimti prekes ar paslaugas ir sumokėti jų kainą. Šio kodekso nustatytais atvejais vartojimo sutartimis laikomos ir kitos verslininko ir vartotojo sudarytos sutartys. CK 6.228¹ straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad šiame skyriuje preke laikomas materialus kilnojamasis daiktas, išskyrus daiktus, kurie yra realizuojami Civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka vykdymo proceso metu, ir kitas įstatymų nustatytas išimtis. Elektros energija, vanduo ir gamtinės dujos taip pat laikomi prekėmis, jeigu parduodamas jų ribotas tūris arba nustatytas kiekis. Šio kodekso 6.228⁴ straipsnio tikslais preke laikomas ir nekilnojamasis daiktas, taip pat šilumos ir elektros energija, vanduo, gamtinės dujos. Pagal CK 6.228¹ straipsnio 2 dalį, vartotojas – fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis. Pagal CK 6.228¹ straipsnio 3 dalį, verslininkas – fizinis asmuo arba juridinis asmuo ar kita organizacija, ar jų padalinys, savo prekybos, verslo, amato arba profesijos tikslais siekiantys sudaryti ar sudarantys sutartis, įskaitant asmenis, veikiančius verslininko vardu arba jo naudai. Juridinis asmuo gali būti laikomas verslininku neatsižvelgiant į jo dalyvių teisinę formą. Analogiškos vartotojo ir verslininko sampratos yra įtvirtintos ir Vartotojų teisių apsaugos įstatymo 2 straipsnio 19, 24 punktuose.

21. CK 6.228⁴ straipsnyje įtvirtintas vartojimo sutarčių nesąžiningų sąlygų kontrolės institutas, šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad vartotojas turi teisę teismo tvarka reikalauti pripažinti negaliojančiomis vartojimo sutarties nesąžiningas sąlygas. Šiame straipsnyje vartojimo sutartimi laikoma bet kuri verslininko ir vartotojo sudaryta sutartis. Kai teismas sutarties sąlygą pripažįsta nesąžininga, ši sąlyga negalioja nuo sutarties sudarymo, o likusios sąlygos šalims lieka privalomos, jeigu toliau vykdyti sutartį galima panaikinus nesąžiningas sąlygas (CK 6.228⁴ straipsnio 8 dalis). Bylą nagrinėjantis teismas turi pareigą vartojimo sutarčių sąlygų atitiktį nesąžiningumo kriterijams vertinti ex officio (pagal pareigas) (CK 6.228⁴ straipsnio 9 dalis).

22. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog nuoseklioje ir naujausioje kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimas vartojimo sutartimi neprieštarauja šios sutarties prigimčiai, todėl tais atvejais, kai tokia sutartis atitinka vartojimo sutarties požymius, ji turi būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis, ir pirkėjui (fiziniam asmeniui), esant pažeistai sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrai, turi būti taikoma įstatyme įtvirtinta vartotojo, kaip silpnesniosios sutarties šalies, teisių apsauga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-403/2020, 33 punktas, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2025 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-469/2025, 43 punktas). Nurodytos įstatymo nuostatos ir kasacinio teismo formuojama nuosekli praktika suponuoja išvadą, kad atitinkanti vartojimo sutarties požymius nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis CK 6.228⁴ straipsnyje įtvirtintu nesąžiningų vartojimo sutarčių sąlygų kontrolės tikslu; pirkėjui (fiziniam asmeniui), esant pažeistai sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrai, turi būti taikoma įstatyme įtvirtinta vartotojo, kaip silpnesniosios sutarties šalies, teisių apsauga.

23. Byloje nustatyta, jog tarp šalių susiklostė nekilnojamojo turto (buto) pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai, t. y. ieškovė, kuri yra verslininkė, pasiūlė ir pardavė butą atsakovui – fiziniam asmeniui (atsakovui), kuris nekilnojamąjį daiktą įsigijo savo ir šeimos poreikiams tenkinti. Nors tiek ieškiniu, tiek priešieškiniu ieškovė teigė, jog ginčo butas nebuvo įgytas asmeniniams bei šeimos poreikiams tenkinti, tačiau, be savo deklaratyvių teiginių, kad 51,85 kv. m ploto bute keturių asmenų šeima negali gyventi, ieškovė jokių kitų objektyvių įrodymų į bylą nepateikė. Teiginiai, kad atsakovas su šeima iki ginčo buto įsigijimo gyveno keturių kambarių name, o vėliau taip pat išsinuomojo 4 kambarių butą, nėra pakankami išvadai, jog ginčo butą atsakovas įgijo ne savo asmeniniams ar šeimos poreikiams tenkinti. Akcentuotina, jog aplinkybę, kad ginčo turtą (butą) atsakovas įsigijo savo ir šeimos poreikiams tenkinti, jis nurodė tiek teikdamas priešieškinį, tiek atsiliepimą į apeliacinį skundą. Byloje esantys įrodymai taip pat patvirtina, kad ginčo buto pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji (butų). Duomenų, kad atsakovas yra verslininkas, verčiasi butų nuoma ar nekilnojamojo turto prekyba, į bylą nepateikta, todėl darytina išvada, kad, ieškovei nenuginčijus atsakovo įvardyto ginčo turto įsigijimo tikslo (asmeninių jo ir šeimos poreikių tenkinimas), ir įvertinus šio turto paskirtį (gyvenamoji), ieškovės argumentai, kad santykyje su ieškove atsakovas veikė kaip fizinis asmuo – vartotojas, taip pat nepaneigti. Atsižvelgdamas į tai, kas nustatyta, apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai ginčo pirkimo–pardavimo sutartį vertino kaip kylančią iš vartotojų teisių santykių.

24. Kita vertus, apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog nepaisant to, kad sutartims dėl nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo gali būti taikomos vartotojų teisių apsaugos taisyklės, šioje civilinėje byloje specialiosios vartotojų teisių gynimo priemonės, numatytos CK šeštosios knygos XVIII-1 skyriuje, nebuvo taikytos, o ginčas tarp šalių iš esmės kilo dėl sutarties 7.2.3 punkto aiškinimo bei įrodymų vertinimo.

Dėl sutarties 7.2.3 punkto aiškinimo

25. Apeliaciniu skundu ieškovė teigia, kad sutarties 7.2.3 punktu (kurio tariamą pažeidimą interpretuoja atsakovas) šalys aiškiai ir nedviprasmiškai sutarė, jog tik po visų ginčo pastate esančių butų (taip pat ir atsakovo įsigyto buto) ir kitų patalpų visiško įrengimo ieškovė įsipareigoja iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. organizuoti pastato statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo procedūras. Ieškovės nuomone, ji turėjo pareigą „priduoti“ pastatą 100 proc. baigtumu tik po to, kai atsakovas atliks visus darbus, kaip tai nurodyta preliminariosios sutarties priede Nr. 1.3 ir sutarties 7.2.3 punkte, įskaitant, be kita ko, ir atsakovo įsipareigojimą savo sąskaita įsirengti rekuperacijos sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis).

26. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog teismai, spręsdami su sutarčių vykdymu susijusius ginčus, turi nustatyti tikrąjį sutarties turinį, išaiškinti, kokias dalyvių tarpusavio teises ir pareigas sutartis sukūrė jos šalims. Sutarties šalių valia ir ja prisiimtų įsipareigojimų apimtis nustatytinos pagal sutarčių aiškinimo taisykles, reglamentuotas CK 6.193–6.195 straipsniuose bei suformuluotas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje.

27. Vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisykles reglamentuojančio CK 6.193 straipsnio 1 dalimi, sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Pagal CK 6.193 straipsnio 2 dalį, visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos. Vadovaujantis CK 6.193 straipsnio 5 dalimi, aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius.

28. Kasacinio teismo praktika dėl sutarčių aiškinimo taisyklių yra išsami ir išplėtota. Šios taisyklės taikytinos aiškinant ir preliminariąsias sutartis. CK 6.193 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas subjektyvaus sutarties aiškinimo metodo prioritetas – sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 30 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021 85 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2022 m. balandžio 1 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022 25 punktą). Tokiais atvejais taikytinas objektyvusis sutarties aiškinimo metodas – jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, t. y. taikoma sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-365-403/2019 28 punktą).

29. Akcentuotina, jog 2022 m. gruodžio 29 d. pirkimo–pardavimo sutartimi šalys susitarė, jog pardavėjas (ieškovė) pardavė, o pirkėjas (atsakovas) nupirko butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini). Sutarties 7.2.3 punktu nustatyta: „Po visų pastate esančių butų ir kitų patalpų pilno įrengimo savo lėšomis organizuoti Pastato statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo procedūras Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka, kad pastatas būtų užbaigtas ir pripažintas tinkamu naudoti ne vėliau kaip 2023 m. rugpjūčio 31 d. Šiuo tikslu Pirkėjas įgalioja Pardavėją atstovauti Pirkėjui valstybės ir savivaldybės institucijose, įskaitant Nacionalinę žemės tarnybą, VĮ „Registrų centras“ ir kt., atliekant visus veiksmus dėl Pastato rekonstrukcijos užbaigimo ir jo išviešinimo teisės aktų nustatyta tvarka, įskaitant, bet neapsiribojant, Žemės sklypo plano suderinimu, atnaujinimu, pasirašymu, specialiųjų sąlygų nustatymu. Pardavėjas neatsako už rekonstrukcijos užbaigimo procedūrų savalaikį neįgyvendinimą, jeigu jis šio įsipareigojimo negali įvykdyti dėl force majeure aplinkybių. Pirkėjas privalo bendradarbiauti ir užtikrinti kiek tai priklauso nuo Pirkėjo, kad Pardavėjas galėtų tinkamai įvykdyti šiame punkte nurodytą įsipareigojimą.“

30. Apeliacinės instancijos teismas, aiškindamas ginčo sutarties 7.2.3 punkte numatytą sąlygas, iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad minėta sutartimi šalys susitarė dėl konkrečios dienos, iki kada ginčo pastato rekonstrukcijos projektas turi būti užbaigtas ir pastatas pripažintas tinkamu naudoti. Nors sutarties 7.2.3 punkto sąlyga yra dviprasmiška ir prieštaringa, t. y. ginčo pastato užbaigimo procedūrų galutinis terminas apibrėžtas tiek įvykiu („po visų pastate esančių butų ir kitų patalpų pilno įrengimo savo lėšomis“), tiek ir konkrečia data (2023 m. rugpjūčio 31 d.), tačiau, vertinant šią sutarties nuostatą sistemiškai, darytina išvada, jog šalys iš esmės susitarė dėl rezultato, t. y. jog ginčo pastato užbaigimo procedūros turi būti baigtos vėliausiai iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. Tokią išvadą apeliacinės instancijos teismas daro atsižvelgdamas į tai, jog šalys ne tik numatė galutinį ginčo pastato užbaigimo procedūrų terminą, tačiau taip pat šiuo punktu aptarė, kad pardavėjui (ieškovei) atsakomybė už rekonstrukcijos užbaigimo procedūrų savalaikį neįgyvendinimą netaikoma vieninteliu atveju, t. y. jeigu ieškovė šio įsipareigojimo negali įvykdyti dėl force majeure aplinkybių. Jokių kitų išimčių, šalinančių ieškovės atsakomybę už netinkamą sutarties vykdymą, šalys nenumatė.

31. Be to, šiame kontekste ypač svarbu akcentuoti ir atsakovo viso proceso metu nuosekliai nurodomas aplinkybes, kad jam buvo labai svarbus ginčo pastato užbaigimo procedūrų galutinis terminas ir šalys dėl to ilgai derėjosi. Atsakovo teigimu, jam buvo svarbus pastato užbaigimo procedūrų terminas, kadangi jis norėjo įsikelti į butą gyventi kuo anksčiau, todėl šios sutarties sąlygos derinimui buvo skirta daug laiko ir pastangų. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog ieškovė nei pirmosios instancijos teisme, nei apeliaciniu skundu neneigė aplinkybių, kad buvo deramasi dėl pastato užbaigimo procedūrų galutinio termino, todėl įvertinus šias aplinkybes darytina išvada, kad šalių tikrieji ketinimai dėl ginčo pastato užbaigimo procedūrų buvo susieti su konkrečia data, o ne su turėjusiu įvykti įvykiu – visų pastate esančių butų ir kitų patalpų visišku įrengimu.

32. Taip pat minėta, sutarties 7.2.3 punktu šalys aptarė rekonstrukcijos užbaigimo procedūrų nesavalaikio užbaigimo išimtis, tai, jog atsakomybė ieškovei dėl šiame sutarties punkte numatytų įsipareigojimu neįvykdymo gali būti netaikoma tik esant force majeure aplinkybėmis. Akcentuotina, kad ieškovė nei pirmosios instancijos teisme, nei apeliaciniu skundu neįrodinėjo, kad pastato rekonstrukcijos neužbaigimo procedūros užtruko būtent dėl force majeure aplinkybių, todėl įvertinus tai, kad šalys ginčo pastato užbaigimo procedūrų galutinį terminą siejo su konkrečia data, sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvadomis, jog ginčo sutarties 7.2.3 punkto nuostatos numatė sąlygą, kad ieškovė pastato rekonstrukcijos projektą turėjo užbaigti (pastatas turėjo būti pripažintas tinkamu naudoti) ne vėliau kaip iki 2023 m. rugpjūčio 31 d..

Dėl atsakovo netinkamo sutarties vykdymo bei bendradarbiavimo principo pažeidimo

33. Kaip nustatyta šios nutarties 25–32 punktuose, ginčo sutarties 7.2.3 punktu šalys susitarė, kad ginčo pastato užbaigimo procedūras ieškovė privalo užbaigti iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. Tačiau minėtu sutarties punktu šalys taip pat susitarė, kad pirkėjas (atsakovas) privalo bendradarbiauti ir užtikrinti, kiek tai priklauso nuo pirkėjo, kad pardavėjas galėtų tinkamai įvykdyti šiame punkte nurodytą įsipareigojimą.

34. Apeliaciniu skundu nurodoma, kad dėl vėlavimo įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą yra atsakingas tiek pats atsakovas, tiek ir kiti pastato patalpų savininkai. Ieškovės teigimu, atsakovas, kaip ginčo buto pirkėjas, laiku ir tinkamai neįvykdė sutartyje įtvirtintos pareigos visiškai įsirengti jam priklausantį butą ir pateikti visus tai patvirtinančius dokumentus, todėl ieškovė turėjo teisę atsakovo atžvilgiu sustabdyti pareigos užtikrinti pastato, kuriame yra ginčo butas, 100 proc. baigtumo įregistravimą. Ieškovė atsakovo pareigą įsirengti jam priklausantį butą įrodinėja 2021 m. spalio 18 d. sudarytos rezervavimo sutarties nuostatomis, t. y., ieškovės teigimu, ji turėjo pareigą „priduoti“ pastatą 100 proc. baigtumu tik po to, kai atsakovas atliks visus darbus, kaip tai nurodyta preliminariosios sutarties priede Nr. 1.3 ir sutarties 7.2.3 punkte, įskaitant, be kita ko, ir atsakovo įsipareigojimą savo sąskaita įsirengti rekuperacijos sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis).

35. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, jog ginčo sutarties 11.2 punkte šalys numatė: „<...> Ši sutartis pakeičia bet kuriuos ankstesnius tiek žodinius, tiek rašytinius šalių susitarimus, tiesiogiai ar netiesiogiai susijusius su turto pirkimu-pardavimu.“ Tai reiškia, kad, esant galiojančiai 2022 m. gruodžio 29 d. pirkimo–pardavimo sutarčiai, 2021 m. spalio 18 d. rezervavimo sutarties nuostatos šio ginčo teisingam išsprendimui yra neaktualios. Kita vertus, apeliacinės instancijos teismas, siekdamas išsamiai ir visapusiškai išnagrinėti tarp šalių kilusį ginčą, pasisako dėl apeliacinio skundo argumentų, susijusių su atsakovo pareiga įsirengti rekuperacijos sistemos dalį.

36. Minėta, kad ieškovė atsakovo pareigą įsirengti rekuperacijos sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis) įrodinėja 2021 m. spalio 18 d. rezervavimo sutarties priedo Nr. 1.3 dalies „Vėdinimas“ nuostatomis, iš kurių matyti, kad patalpų vėdinimui buvo numatyta rekuperacinė vėdinimo sistema. Pardavėjas įsipareigojo savo sąskaita įrengti tik šalinamo ir paduodamo oro angas (vamzdžius iki numatomos rekuperatoriaus montavimo vietos). Pirkėjas savo sąskaita įsipareigojo įsirengti likusią rekuperacinės sistemos dalį (ortakius, kolektorius, rekuperatorių bei kitus savo nuožiūra pasirinktus atitinkamus vėdinimo / rekuperacijos įrenginius bei jų dalis). Tuo tarpu 2022 m. gruodžio 29 d. pirkimo–pardavimo sutarties 8.2 punkte, kuris numato pirkėjo pareigas, atsakovo pareiga įsirengti rekuperacijos sistemos dalį nebuvo numatyta.

37. Pažymėtina, kad ginčo sutarties 8.2.3 punktu atsakovas įsipareigojo savo lėšomis įregistruoti sutartį ir dokumentus dėl atsiskaitymo Nekilnojamojo turto registre, sudaryti sutartis su paslaugas teikiančiomis įmonėmis (elektra, vanduo, šildymas ir kt.), per 5 mėnesius nuo faktinio turto perdavimo jam savo sąskaita, rizika ir atsakomybe atlikti buto apdailos darbus (įrengti vidines pertvaras, išvedžioti inžinerines sistemas (vandentiekio, elektros), įsirengti sanitarinį mazgą, baigus pastato statybą (rekonstrukciją) savo lėšomis užsakyti ir parengti kadastrinių matavimų bylą, tinkamai prižiūrėti pastatui priskirtą žemės sklypo dalį, nuo turto faktinio perdavimo mokėti mokesčius, laikyti pastato administratoriaus parengtų pastato bendrojo naudojimo eksploatavimo taisyklių, naudoti pastato bendrojo naudojimo objektus laikantis gamintojų nustatytų eksploatavimo taisyklių, pastato bendrojo naudojimo objektus ir susijusią inžinerinę įrangą pertvarkyti ir keisti tik norminių teisės aktų nustatyta tvarka, užtikrinti, kad turto perleidimo atveju turto perleidimo sutartyje turto įgijėjų atžvilgiu būtų įrašyti aktualūs įsipareigojimai ir teisės, atitinkantys sutartį. Šiuo atveju ieškovė nei bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, nei apeliaciniu skundu neįrodinėja aplinkybių, jog atsakovas būtų nesilaikęs ginčo sutarties 8.2 punkte prisiimtų įsipareigojimų.

38. CPK 178 straipsnyje įtvirtinta, kad šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių CPK nustatyta tvarka nereikia įrodinėti. Kasacinio teismo praktikoje pabrėžiama, kad įrodinėjimas civiliniame procese yra grindžiamas dviem kertiniais principais – rungtyniškumu ir dispozityvumu. Rungtyniškumo (rungimosi) principo esmė yra ta, kad šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ir atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti proceso įstatymo nustatyta tvarka (CPK 12 ir 178 straipsniai). Remiantis bendrąja įrodinėjimo naštos paskirstymo taisykle, įrodinėti privalo tas, kas teigia, o ne tas, kas neigia (lot. ei incumbit probatio, qui dicit non qui negat) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-118-916/2021).

39. Byloje esantys įrodymai patvirtina, jog 2021 m. spalio 18 d. rezervavimo sutartyje numatyta rekuperacinės sistemos dalis ginčo bute buvo įrengta dar 2023 m. pavasarį. Šias aplinkybes patvirtina 2022 m. balandžio 13 d. atsakovo žmonos sudaryta sutartis su UAB „Vilniaus vėjas“ dėl vėdinimo sistemos sumontavimo ginčo bute bei 2022 m. balandžio 13 d. ir 2023 m. kovo 20 d. išankstinio mokėjimo sąskaitos, 2022 m. balandžio 22 d. ir 2023 m. kovo 21 d. mokėjimo nurodymai. Byloje esantis 2023 m. kovo 21 d. atsakovo ir UAB „Vilniaus vėjas“ susirašinėjimas elektroniniu paštu, rekuperatoriaus fotonuotrauka taip pat patvirtina, kad atsakovas aktyviai rūpinosi rekuperatoriaus įrengimo klausimais. Be to, iš ieškovės el. laiškų matyti, kad nei iki pastato užbaigimo procedūrų termino pabaigos (2023 m. rugpjūčio 31 d.), nei po šio termino pasibaigimo ieškovė nekėlė klausimo dėl vėdinimo sistemos (rekuperatoriaus) įrengimo fakto, o ieškovės reikalavimai buvo susiję tik su vėdinimo paso pateikimo klausimu.

40. Nors, ieškovės nuomone, atsakovo susirašinėjimas su rangove UAB „Vilniaus vėjas“ patvirtina, jog dar 2023 m. spalio 31 d. rekuperatorius ginčo bute nebuvo tinkamai įrengtas ir nebuvo užbaigtas rekuperatoriaus įrengimo projektas, tačiau apeliacinės instancijos teismas nesutinka su tokiu ieškovės teiginiu. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog šiuo el. laišku atsakovas rašė rangovui: „Kaip kalbėjom telefonu, man reikėtų (duomenys neskelbtini) bute įrengto rekuperatoriaus paso (ar atitikties sertifikato). Pastato tech. projekto ŠVOK dalį su reikalavimais prisegu. Dar prisegu pavyzdį, bet jis administracinių patalpų. Ar galėsite padaryti? Ir šiaip kažkaip reikėtų užsibaigti šį projektėlį jau.“ Iš minėto el. laiško turinio bei sakinių konstrukcijos akivaizdžiai matyti, kad atsakovas prašo pateikti jau įrengto, o ne planuojamo įrengti rekuperatoriaus pasą. Dėl laiške minėto teiginio: „Ir šiaip kažkaip reikėtų užsibaigti šį projektėlį jau“, atsakovas paaiškino, jog pats rekuperatorius buvo įrengtas anksčiau, o rangovui buvo likusi atlikti rekuperatoriaus apdaila, dėl kurios atsakovas ir bendravo su rangovu. Apeliacinės instancijos teismas, vertindamas atsakovo 2023 m. spalio 31 d. el. laiško rangovei UAB „Vilniaus vėjas“ turinį kitų byloje esančių įrodymų kontekste, pažymi, jog atsakovo nurodomi paaiškinimai dėl rekuperacinės sistemos projekto užbaigimo neprieštarauja byloje esantiems rašytiniams įrodymams, todėl šiuo atveju laikytina, kad ieškovės teiginiai, jog 2023 m. spalio 31 d. rekuperacinė sistema dar nebuvo įrengta, laikytini neįrodytais (CPK 185 straipsnis).

41. Vertinant aplinkybes, ar atsakovas, iki ginčo pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūrų galutinio termino nepateikdamas ieškovei rekuperatoriaus vėdinimo paso, galėjo turėti įtakos ieškovės padarytam sutartiniam pažeidimui, pažymėtina, kad ieškovė yra profesionali verslininkė, kuriai taikomi aukštesni rūpestingumo, atidumo ir organizuotumo standartai. Tai reiškia, kad ieškovė, versdamasi profesine veikla bei žinodama, jog ginčo sutartimi yra įsipareigojusi iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. įvykdyti ginčo pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūras, turėjo ir galėjo iš anksto pasirūpinti visų būtinų dokumentų pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūroms atlikti gavimu. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad šios pareigos įvykdymui ginčo sutarties 7.2.3 punktu atsakovas raštu įgaliojo ieškovę veikti jo vardu, todėl laikytina, kad dokumentų, būtinų rekonstrukcijos projektui užbaigti, surinkimo naštos perkėlimas atsakovui nebūtų suderinamas su teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais. Pažymėtina ir tai, kad iki 2023 m. spalio 26 d. ieškovės atsakovei siųsto el. laiško ieškovė nė karto nebuvo užsiminusi, kad pastato rekonstrukcijos užbaigimo procedūroms įgyvendinti atsakovas privalo pateikti kokius nors dokumentus.

42. Be to, kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, 2024 m. vasario 10 d. el. laišku ieškovė kreipėsi į Visuomenės sveikatos centrą su paklausimu: „Jeigu aplinkos tyrimų programoje nurodyta patikra garso vėdinimo agregatų triukšmo veikimo, ar toks butas turi pateikti rekuperatoriaus vėdinimo pasą, kuris nurodo, kad vėdinimo sistemą įrengta tinkamai, ar užtenka tiesiog įsirengti rekuperatorių ir tada ekspertams atlikti tyrimą nuo jo sklindančio triukšmo.“ Visuomenės sveikatos centrui 2024 m. vasario 12 d. atsakius, kad turi būti pateikti vėdinimo pasai, šį laišką ieškovė persiuntė atsakovui. Atsakovas dar tą pačią dieną (2024 m. vasario 12 d.) klausė ieškovės, kas yra vėdinimo pasas ir kokio turinio dokumentą jis turi pateikti. Ieškovė pavyzdį atsiuntė tik 2024 m. vasario 29 d., reaguodamas į gautą informaciją atsakovas jau 2024 m. kovo 1 d. išsiuntė ieškovei savo buto vėdinimo pasą, o ieškovė tą pačią dieną patvirtino, kad iš jo daugiau nieko netrūksta. 2024 m. birželio 3 d. ieškovė elektroniniu paštu informavo atsakovą, kad vėdinimo pasas nėra pasirašytas, o atsakydamas į šį laišką jau kitą dieną (2024 birželio 4 d.) atsakovas išsiuntė dokumento pirmą lapą su parašu. Ieškovė patvirtino, kad pateiktas teisingas dokumentas.

43. Nurodytos aplinkybės patvirtina pirmosios instancijos teismo išvadą, kad atsakovas buvo aktyvus ir rūpestingas, operatyviai reagavo į visus ieškovės reikalavimus ir juos vykdė. Vėdinimo paso pateikimas užtruko ne dėl jo kaltės, o dėl pačios ieškovės vėlavimo pateikti informaciją, be to, jos neaiškumo ir neišsamumo. Aplinkybė, kad atsakovas vėdinimo pasą faktiškai pateikė tik 2024 m. kovo 1 d., nepašalina ieškovės civilinės atsakomybės dėl vėlavimo užbaigti pastato rekonstrukciją ir nesudaro pagrindo ją mažinti, juo labiau kad pastato rekonstrukcija nėra baigta iki šiol.

44. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, aptartų įrodymų visuma patvirtina, kad atsakovas tinkamai vykdė ginčo sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. įvykdė visus savo įsipareigojimus, o vėdinimo paso gavimas užtruko išskirtinai dėl ieškovės pasyvaus ir nerūpestingo elgesio, kas turėjo tiesioginės įtakos ginčo sutarties 7.2.3 punkto pažeidimui, t. y. ginčo pastato užbaigimo procedūros termino praleidimui.

Dėl kitų vėlavimo įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą aplinkybių

45. Į bylą pateikti Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento, Nacionalinio visuomenės sveikatos centro ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos raštai patvirtina, kad pastato užbaigimui trukdo daugybė kitų (be atsakovo jau pateikto vėdinimo paso) statinio reikalavimų neatitikimų.

46. Ieškovė nurodė ir tai, kad dėl vėlavimo įregistruoti pastato, adresu (duomenys neskelbtini), kuriame yra atsakovui priklausantis butas, 100 proc. baigtumą yra atsakingi ir kiti pastato patalpų savininkai. Pastate yra odontologijos klinika, kuri priklauso ne ieškovei, o tretiesiems asmenims UAB „(duomenys neskelbtini)“ ir M. M.. Nacionalinio visuomenės sveikatos centro (toliau – NVSC) 2024 m. spalio 25 d. rašte nurodyta, kad vykdant Pastato pridavimo procedūras buvo nustatyta, kad „1.1. Odontologijos klinikoje (toliau – Klinika), kuri pagal techninio projekto sprendinius įrengta Objekto pirmo ir antro aukšto patalpų dalyje, neįrengtas liftas-keltuvas ir tai neatitiko statybos techninio reglamento STR 2.02.02:2004 „Visuomeninės paskirties statiniai“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. vasario 27 d. įsakymu Nr. D1-91 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.02.02:2004 „Visuomeninės paskirties statiniai“ patvirtinimo“ (toliau – Statybos techninis reglamentas STR 2.02.02:2004), 250.1 punkto reikalavimo ir techninio projekto sprendinių. <...> Klinikoje nebaigti remonto darbai: neįrengtas laukiamasis, pacientų priėmimo patalpos, tualetas, medicininių atliekų saugykla, nebuvo galimybės įvertinti Lietuvos higienos normos HN 74:2011 „Odontologinės priežiūros (pagalbos) įstaigos: bendrieji įrengimo reikalavimai“, patvirtintos Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministro 2011 m. liepos 22 d. įsakymu Nr. V-715 „Dėl Lietuvos higienos normos HN 74:2011 „Odontologinės priežiūros (pagalbos) įstaigos: bendrieji įrengimo reikalavimai“ patvirtinimo“ (toliau – Lietuvos higienos norma HN 74:2011) ir Lietuvos higienos normos HN 47-1:2020 „Sveikatos priežiūros įstaigos. Infekcijų kontrolės reikalavimai“ patvirtintos Lietuvos Respublikos sveikatos Klinikoje nebaigti remonto darbai: neįrengtas laukiamasis, pacientų priėmimo patalpos, apsaugos ministro 2012 m. spalio 19 d. įsakymu Nr. V-946 „Dėl Lietuvos higienos normos HN 47-1:2020 „Asmens sveikatos priežiūros įstaigos. Infekcijų kontrolės reikalavimai“ patvirtinimo“ reikalavimų įvykdymo. Patalpų struktūra neatitiko techninio projekto sprendinių. 1.4. Klinikos antrame aukšte neįrengtas tualetas ir tai neatitiko Lietuvos higienos normos HN 74:2011 9 punkto reikalavimo ir techninio projekto sprendinių; 1.5. Medicinos prietaisams valyti / dezinfekuoti neįrengta atskira (-os) praustuvė (-ės), ir tai neatitiko Lietuvos higienos normos HN 74:2011 13 punkto reikalavimo ir techninio projekto sprendinių; 1.6. Pacientų priėmimo patalpose, medicinos prietaisų apdorojimo patalpoje nebuvo praustuvių su maišytuvais, nebuvo tiekiamas karštas ir šaltas vanduo, atitinkantis geriamojo vandens reikalavimus ir tai neatitiko Lietuvos higienos normos HN 74:2011 17 punkto reikalavimo ir techninio projekto sprendinių; 1.7. Klinikos pacientų priėmimo patalpos nebuvo apsaugotos nuo tiesioginių saulės spindulių ir tai neatitiko Lietuvos higienos normos HN 74:2011 20 punkto reikalavimo ir techninio projektų sprendinių. <...> 1.10. Nepateikti vėdinimo sistemų išbandymų pasai su aksonometrinėmis schemomis“. Ieškovė mano, kol tretieji asmenys nėra užbaigę jiems priklausančių gydymo paskirties patalpų įrengimo, pastatas negali būti priduotas 100 proc. baigtumu, o ieškovė negali būti laikoma atlikusia neteisėtus veiksmus.

47. Anksčiau paminėti ieškovės argumentai yra nepagrįsti, nes kaip išaiškinta anksčiau nutartyje (Dėl sutarties 7.2.3 punkto aiškinimo) šalių tikrieji ketinimai dėl ginčo pastato užbaigimo procedūrų buvo susieti su konkrečia data, o ne su turėjusiu įvykti įvykiu – visų pastate esančių butų ir kitų patalpų visišku įrengimu. Sutarties 7.2.3 punktu šalys aptarė rekonstrukcijos užbaigimo procedūrų nesavalaikio užbaigimo išimtis, tai, jog atsakomybė ieškovei dėl šiame sutarties punkte numatytų įsipareigojimu neįvykdymo gali būti netaikoma tik esant force majeure aplinkybėmis. Tačiau tokių aplinkybių ieškovė neįrodinėjo, o galimas kitų asmenų netinkamas sutartinių įsipareigojimų, kuriuos jie prisiėmė prieš ieškovę, vykdymas net ir negalėtų būti laikomas force majeure aplinkybe, nes nenugalima jėga nelaikoma, kad skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles

Dėl priežastinio ryšio tarp neteisėtų veiksmų ir nuostolių (ne)egzistavimo bei delspinigių priteisimo

48. Pagal CK 6.256 straipsnio 1 dalį, kiekvienas asmuo savo sutartines prievoles privalo vykdyti tinkamai ir laiku. Asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai šaliai šios patirtus nuostolius (CK 6.256 straipsnio 2 dalis). Taigi, civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius tiek įstatymuose, tiek ir sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymas ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atsakingai (CK 6.246 straipsnio 1 dalis).

49. CK 6.247 straipsnyje nustatyta, kad atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu.

50. Aiškindamas CK 6.247 straipsnio normą, kasacinis teismas yra nurodęs kad joje reglamentuojamas priežastinis ryšys, kaip civilinės atsakomybės sąlyga. Toks priežastinio ryšio taikymas atitinka civilinės atsakomybės tikslą kompensuoti padarytus nuostolius, kurių atsiradimas yra susijęs su veikimu ar neveikimu, dėl kurio šie nuostoliai atsirado (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-53/2010; 2013 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2013; 2019 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-320-916/2019, 69–70 punktai; 2020 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-174-695/2020, 53 punktas).

51. Apeliaciniu skundu ieškovė teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, jog yra priežastinis ryšys tarp nurodytų neteisėtų veiksmų ir atsakovo nurodomos patirtos žalos. Priežastinio ryšio nebuvimo faktą ieškovė įrodinėja aplinkybėmis, jog atsakovas ginčo butą įsigijo ne šeimos ir asmeniniams poreikiams tenkinti ir niekada neplanavo ir neketino jame gyventi su šeima, o poreikis atsakovui nuomotis keturių kambarių butą nuomos sutarties pagrindu kilo ir būtų kilęs nepriklausomai nuo to, ar pastatas, kuriame yra ginčo butas, būtų buvęs įregistruotas 100 proc. baigtumu iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. Mano, kad iš esmės poreikis atsakovui nuomotis butą pagal nuomos sutartį kilo tuo pagrindu, jog atsakovas pardavė namą, kuriame iki tol gyveno su šeima, iki įsigys kitą būstą, tinkamą gyventi šeimai (ne mažesnį kaip keturių kambarių). Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su šiais skundo argumentais.

52. Šios nutarties 23 punkte išsamiai pasisakyta dėl ieškovės argumentų, jog ginčo butas nebuvo įgytas asmeniniams bei šeimos poreikiams tenkinti. Minėtu nutarties punktu konstatuota, jog, be savo deklaratyvių teiginių, kad 51,85 kv. m ploto bute keturių asmenų šeima negali gyventi, ieškovė jokių kitų objektyvių įrodymų, jog ginčo butas įgytas ne asmeniniams atsakovo bei jo šeimos poreikiams tenkinti, į bylą nepateikė. Pakartotinai paaiškintina, jog teiginiai, kad atsakovas su šeima iki ginčo buto įsigijimo gyveno keturių kambarių name, o vėliau taip pat išsinuomojo 4 kambarių butą, nėra pakankami išvadai, jog ginčo butą atsakovas įgijo ne savo asmeniniams ar šeimos poreikiams tenkinti. Nagrinėjamu atveju nustatyta, jog atsakovas 2022 metų pabaigoje, pardavęs šeimos turėtą namą, siekdamas persikelti gyventi į miesto centrą, įsigijo ginčo butą iš ieškovės. Pardavęs turėtą vienintelį gyvenamąjį būstą, jokio kito nekilnojamojo turto, kuriame būtų galėjęs apsigyventi su šeima, atsakovas neįgijo, todėl kadangi iki naujai įgyto pastato užbaigimo buvo likę 8 mėnesiai, atsakovo šeima išsinuomojo butą metams taip pat centrinėje miesto dalyje. Akivaizdu, jog dėl ieškovės sutartinių įsipareigojimų užbaigti ginčo pastato rekonstrukciją neįvykdymo atsakovas neturėjo galimybės persikelti į ginčo butą, todėl nesutiktina su apeliacinio skundo teiginiais, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, jog yra priežastinis ryšys tarp nurodytų neteisėtų veiksmų ir atsakovo nurodomos patirtos žalos.

53. Atmestini kaip nepagrįsti ir apeliacinio skundo argumentai, kad už atsakovo patirtus nuostolius bei jų atsiradimą yra tiesiogiai atsakingas pats atsakovas. Ieškovės teigimu, iš 2024 m. vasario 21 d. tarnybos vertinimo išvados Nr. 2GVI-600 matyti, jog tarnybos atstovai 2024 m. vasario 12 d. buvo atvykę į butą. Pažymėjo, jog iš išvadoje pridėtų patalpų nuotraukų matyti, kad butas nėra skirtas gyventi. Bute akivaizdžiai trūksta gyvenimui skirtos infrastruktūros, neminint to, kad dar 2024 m. vasario 12 d. bute nepradėti vidaus apdailos darbai. Taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad būtent šiuos ir kitus sutarties 8.2.3 punkte numatytus darbus atsakovas įsipareigojo atlikti per 5 mėnesius nuo faktinio patalpų perdavimo atsakovui.

54. Šiuo atveju akcentuotina, jog sutarties 8.2.3 punkte nurodoma atsakovo prisiimtų sutartinių įsipareigojimų apimtis. Ginčo sutarties 8.2.3 punktu atsakovas įsipareigojo savo lėšomis per 5 mėnesius nuo faktinio turto perdavimo jam savo sąskaita, rizika ir atsakomybe atlikti buto apdailos darbus, t. y. įrengti vidines pertvaras, išvedžioti inžinerines sistemas (vandentiekio, elektros), įsirengti sanitarinį mazgą. Jokių kitų įsipareigojimų ginčo sutartimi atsakovas neprisiėmė. Kita vertus, į bylą pateikta 2023 m. kovo 16 d. ginčo buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra užfiksuotas buto 100 proc. baigtumas. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nurodytos aplinkybės suponuoja išvadą, kad, ieškovei įvykdžius savo sutartinius įsipareigojimus bei užbaigus ginčo pastato rekonstrukcijos procedūras, ginčo pastatas būtų pripažintas tinkamu naudoti, o atsižvelgiant į tai, kad užfiksuotas buto baigtumas yra 100 proc., konstatuotina, jog atsakovas turėtų galimybę į tokį butą įsikelti ir jame gyventi.

55. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog apeliaciniu skundu ieškovė neginčija priteistų nuostolių dydžio, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl to plačiau nepasisako.

56. Apeliaciniu skundu, be kita ko, nurodoma, kad pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo tenkinti reikalavimo dėl delspinigių priteisimo. Ieškovės nuomone, pats atsakovas savo įsipareigojimus pagal sutartį įrengti jam priklausantį butą iki tokio lygio, kad būtų galima įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą (įrengti vėdinimo sistemą ir pateikti vedinimo pasą), įvykdė tik 2024 m. birželio 4 d., t. y. jau po to laikotarpio, už kurį yra prašoma priteisti delspinigius. Atkreipė dėmesį į tai, jog vėdinimo sistemą ginčo bute atsakovas įrengė tik 2023 m. gruodžio 29 d., todėl mano, kad atsakovas gali būti laikomas tinkamai įvykdžiusiu sutarties 8.2.3 punkto įsipareigojimus 2023 m. gruodžio 29 d. Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su šiais skundo argumentais. Šios nutarties 34–44 punktuose išsamiai išanalizuotos aplinkybės, susijusios su ginčo sutarties vykdymu, ir konstatuota, jog atsakovas tinkamai vykdė ginčo sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. įvykdė visus savo įsipareigojimus, o vėdinimo paso gavimas užtruko išskirtinai dėl ieškovės pasyvaus ir nerūpestingo elgesio, kas turėjo tiesioginės įtakos ginčo sutarties 7.2.3 punkto pažeidimui, t. y. ginčo pastato užbaigimo procedūros termino praleidimui, todėl darytina išvada, jog apeliaciniu skundu nepagrįstai teigiama, jog, vadovaujantis CK 6.58 straipsnio 1 dalimi, ieškovė turėjo teisę sustabdyti priešpriešinį savo prievolės (įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą) vykdymą tokį laikotarpį, kiek atsakovas vėlavo įvykdyti savo įsipareigojimą įrengti jam priklausantį butą iki tokio baigtumo, kuris yra reikalingas pastato 100 proc. baigtumo įregistravimui.

Dėl procesinės bylos baigties

57. Įvertinęs visus apeliacinio skundo bei atsiliepimo į jį argumentus, apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, jog kiti skundų argumentai teisinės reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui neturi. Pažymėtina, jog teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr.3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010; ir kt.).

58. Apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas nustatė visas bylai reikšmingas aplinkybes, tinkamai taikė ir aiškino materialiąsias teises normas, susijusias su nuostolių atlyginimu bei delspinigių priteisimu, teisingai įvertino byloje esančius įrodymus, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, jo pakeisti ar panaikinti nėra pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme

59. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

60. 2025 m. balandžio 25 d. teisme gautas atsakovo atstovo advokato M. P. prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo, kuriuo advokatas prašė priteisti iš ieškovės 3 630 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme. Kartu su prašymu atsakovo atstovas į bylą pateikė šias išlaidas pagrindžiančius įrodymus, t. y. 2025 m. sausio 31 d. PVM sąskaitą faktūrą Nr. HIT3195, 2025 m. vasario 28 d. PVM sąskaitą faktūrą Nr. HIT3252 bei 2025 m. vasario 17 d. ir 2025 m. balandžio 2 d. mokėjimo nurodymus, iš kurių matyti, jog atsakovas iš viso patyrė 3 630 Eur išlaidų teisinei pagalbai apmokėti. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 bei Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos). Nustatyta, kad rekomenduojami priteistini užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių) (Rekomendacijų 7 punktas). Atkreiptinas dėmesys į tai, jog Rekomendacijų 8.11 punkte nustatyta, kad už atsiliepimą į apeliacinį skundą – 1,3 koeficientas. Nagrinėjamu atveju nustatyta, jog Lietuvos statistikos departamento skelbiamas 2024 m. IV ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių) sudarė 2 335,90 Eur, todėl atsižvelgiant į nurodytą teisinį reglamentavimą darytina išvada, jog maksimalus priteistinas bylinėjimosi išlaidų dydis už atsiliepimo į apeliacinį skundą pateikimą šioje byloje sudaro 3 036,67 Eur. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs nustatytas aplinkybes, jog ieškovės apeliacinis skundas atmestas, taip pat atsižvelgdamas į tai, kad atsakovo prašomas priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų dydis viršija Rekomendacijose nustatytus maksimalius priteistinus dydžius, daro išvadą, jog atsakovo prašoma priteisti bylinėjimosi išlaidų suma sumažintina ir atsakovui iš ieškovės priteistina 3 036,67 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnis, 98 straipsnio 2 dalis).

61. Ieškovės apeliacinį skundą atmetus, jos patirtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme iš atsakovo nepriteistinos.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teismas

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 23 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovui V. S. iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SPV 11“ 3 036,67 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.