Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Įžanginė dalis

dalyvaujant ieškovo A. K. atstovui advokatui Aleksandr Gončarko, atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Prime Real Estate“ atstovei advokatei Jūratei Galdikienei,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. K. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Prime Real Estate“ dėl skolos priteisimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

1. Ieškovas patikslintu ieškiniu prašo pripažinti, kad susitarimas dėl būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties (preliminarioji sutartis) yra nutrauktas dėl atsakovės kaltės; priteisti iš atsakovės UAB „Prime Real Estate“ ieškovo A. K. naudai: 392‘000 Eur nesumokėtą avanso sumą; 11‘000 Eur dydžio baudą (Preliminariosios sutarties 4.7(2) p.); 24‘744,33 Eur dydžio palūkanas (kompensuojamąsias palūkanas) iki kreipimosi į teismą, t. y. 8 procentų dydžio metines kompensuojamąsias palūkanas už laikotarpį nuo 2022-06-01 iki 2023-03-16 d.; 28‘900 Eur dydžio žalą (negautų pajamų) už laikotarpį nuo 2022-09-01 iki 2023-07-01; priteisti 5 (penkių) procentų metinių palūkanų nuo teismo sprendimu priteistos pinigų sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo iš atsakovės UAB „Prime Real Estate“ ieškovo A. K. naudai; priteisti iš atsakovo UAB „Prime Real Estate“, ieškovo A. K. naudai visas patirtas bylinėjimosi ir išieškojimo išlaidas, įskaitant žyminį mokestį, išlaidas advokato/advokato padėjėjo pagalbai apmokėti bei visas proceso ir kitas išlaidas. Ieškinį grindžia argumentais:

1.1. 2021-02-22 ieškovas ir atsakovė sudarė Susitarimą dėl būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties (preliminarioji sutartis) teksto versijomis dvejomis kalbomis (lietuvių k. ir rusų k. neturinčios viršenybės viena kitos atžvilgiu), kurią parangė atsakovė. Šia Preliminariąja sutartimi atsakovė įsipareigojo, pasitelkdama kitus asmenis, pastatyti ir įrengti 1 aukšte 170 kv. m patalpas su daline vidaus apdaila iki 2022-06-01 bei po to parduoti šį Turtą ieškovui.

1.2. Preliminariojoje sutartyje nurodytais terminais ir sąlygomis bei Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka ir forma atsakovė kartu su ieškovu įsipareigojo sudaryti, įforminti bei tinkamai įvykdyti pardavimo-pirkimo sutartį būsimo nekilnojamojo turto, 170 kv. m ploto, 1 (pirmame) aukšte, pažymėtu Preliminariosios sutarties Priede Nr. 2 žymeniu D-1-1K, atsakovei nuosavybės teise priklausančiame 0.1848 ha ploto žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. 1201/0003:293, esančiame Birštone, (duomenys neskelbtini), (toliau kartu -Turtas), (Preliminariosios sutarties 1.1, 1.4, 1.10 punktai, F1/40-59, žr. pav. 2, 3). Preliminariosios sutarties 2.2 punktu, 2.2.3 ir 2.2.4 papunkčiais, šalys susitarė, kad Turto pardavimo Pirkėjui kaina yra fiksuota 2‘305,88 Eur už 1 kv. m, įskaitant 21 proc. pridėtinės vertės mokestį, t. y. visa 170 kv. m Turto bendra pardavimo Pirkėjui kaina yra lygi 392‘000 Eur, įskaitant į šią sumą ir pridėtinės vertės mokestį (toliau – Bendra kaina arba Avansas).

1.3. Vykdydamas Preliminariosios sutarties 2.3 punkte nurodytus įsipareigojimus ieškovas atsakovei sumokėjo 392‘000 Eur visą Turto bendrą kainą, kurį sudarius pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį turėjo būti įskaitytą į parduodamo Turto kainą. Minėta suma atsakovei buvo sumokėta banko pavedimais dviem mokėjimais: ieškovas atsakovei 2021-03-01 sumokėjo 282‘000 Eur kainos dalį (Preliminariosios sutarties 2.3.1 punktas (F1/45, 60-61, 64, 180-181, 182-183, 184-185, 192-194, žr. 5 pav.). Ieškovas atsakovei 2021-03-10 sumokėjo 110‘000 Eur likusią kainos dalį (Preliminariosios sutarties 2.3.3 punktas (F1/63, 188-189).

1.4. 2022-06-01 turėjo būti Turto statybos pabaiga (žr. pav. 3, Preliminariosios sutarties 1.4 p.,F1/41), t. y. iki šio termino vadovaujantis Preliminariosios sutarties 3.1.1 punktu Pardavėjas įsipareigojo pagal projektą ir statybos leidimą, taip pat laikantis projektavimo ir statybos veiklą reglamentuojančių teisės aktų, naudojant tik tuos statybinius produktus (medžiagas) ir įrangą, kurie atitinka normatyvinius statybos dokumentų reikalavimus, pasitelkus kitus asmenis, pastatyti ir įrengti Turtą su daline vidaus apdaila, kaip tai bus numatyta projekte. Taip pat, turėjo būti sudaryta pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis, t. y. Pardavėjas įsipareigojo per 30 kalendorinių dienų nuo 2022-06-01 sudaryti su Pirkėju notaro patvirtintą pagrindinę sutartį ir perduoti Turtą Pirkėjo nuosavybėn (toliau – Pagrindinė sutartis). Tačiau, iki Preliminariosios sutarties 3.1.2 papunktyje numatyto termino pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Pažymi, kad atsakovė nuo 2022-06-01 ne tik neįvykdė sutartinius įsipareigojimus, bet, kaip vėliau paaiškėjo, kad iš vis neketino jos vykdyti.

1.5. 2023-01-04 ieškovas raštu kreipėsi į atsakovę dėl pardavėjo kaltės Preliminariosios sutarties nutraukimo. Atsakovė šį pranešimą gavo 2023-01-05 (F1/66-69, F2/66-73). Šiuo 2023-01-04 raštišku pranešimu ieškovas kreipėsi į atsakovę su prašymu grąžinti ieškovo sumokėtą 392‘000 Eur faktiškai avansu sumą, bei reikalavo sumokėti 11‘000 Eur dydžio baudą (kaip ir sutarta buvo Preliminariosios sutarties 4.7 punkte (žr. pav. 5) per 60 kalendorinių dienų nuo Pirkėjo rašytinio reikalavimo gavimo 2023-01-05 dienos, t. y. iki 2023-03-06 ir nurodė savo lietuviškos banko sąskaitos numerį, esančios „Swedbank“ AB.

1.6. Nuo 2021-03-10 atsakovė naudojasi ieškovo sumokėtais 392‘000 Eur pinigais, kurie turėjo būti panaudoti Turto statyboms ir jų parleidimui nuosavybėn ieškovui. Ieškovas pakartotinai paprašė parduoti turtą, už kurį jis sumokėjo arba grąžinti sumokėtą 392‘000 Eur avansą ir sumokėti sutartyje numatytą 11‘000 Eur baudą bei netesybas. Tačiau atsakovė atsisakė parduoti Turtą, sudaryti Pagrindinę sutartį, o sumokėto avanso negrąžino iki šiol.

1.7. 2023-03-10 gavus iš VĮ „Registrų centro“ atsakymą ieškovui paaiškėjo dar vienas esminis faktas, kad atsakovė Preliminariosios sutarties neįregistravo VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registre (F2/31-33). Taigi, atsakovė iš esmės pažeidinėjo sutartines sąlygas, todėl apsunkino ieškovo teises ir jam padarė didelę turtinę žalą bei nuostolius, apsunkino ieškovui galimybę ginti savo teises. Akivaizdu, kad dėl vengimo registruoti VĮ „Registrų centras“ Preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovė apgavo ieškovą ir atsakovė sau įgijo galimybę minėtą turtą perleisti tretiesiems asmenims, jį įkeisti, kas ir atsakovės buvo padaryta itin nesąžininga atsakovės elgesį įrodo NTR išrašuose užfiksuoti realūs faktai, iš kurių matyti, kad atsakovė 1 aukšte iš negyvenamosios paskirties patalpų naudingo bendro 418.41 kv. m. ploto (F1/71-74), vietoj 170 kv. m suformavo 340 kv. m. ir šį plotą jau 2022-11-17 nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartimi pardavė tretiesiems asmenims (F1/79), bei aktyviai parduoda ir kitus šiame pastate nekilnojamuosius turtus, bei įkeičia hipoteką trečiųjų asmenų naudai, nors tuo metu atsakovė privalėjo jau parduoti ieškovui.

1.8. Nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo 2021-02-22 dienos per visą laikotarpį atsakovė apgaudinėjo ieškovą. Kaip paaiškėjo, atsakovė nuo pat pradžių net neplanavo ir nevykdė sutartinius įsipareigojimus. Atsakovė turto pagal Preliminariąją sutartį iš vis nėra suformavusi kaip vieneto ir įregistravusi, taipogi atlieka kitus neteisėtus veiksmus (patalpų pardavimas, įkeitimas) be ieškovo žinios ir sutikimo, kurie turėjo tiesioginę įtaką Preliminariosios sutarties vykdymui, bei iš esmės nuo pat pradžios pažeidinėjo Preliminariosios sutarties sąlygas, kuo pasėkoje apsunkino ieškovo teises ir padarė didelę žalą bei nuostolius.

1.9. Ieškovas, vykdydamas sutartinius įsipareigojimus už būsimą turtą, sumokėjo visą sumą nedelsiant, t. y. 2021-03-10, o iki nustatyto termino, t. y. 2022-06-01 atsakovės turtą, kurio bendras plotas 170 kv. m. 1 aukšte, viešame Nekilnojamojo turto registre nėra įregistravusi ir atsakovė tokio Turto iš vis nesuformavo kaip turtinio vieneto pagal Preliminariąją sutartį. Kadangi patalpų, kurios turėjo būti perleistos ieškovui nuosavybėn, ir dėl kurių buvo sudaryta Preliminarioji būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, jų nebėra, todėl šiuo atveju ieškovas prarado teisę reikalauti teismo pripažinti preliminarią sutartį pagrindine, t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju patalpų pirkimo–pardavimo sutartį (įvykdyti prievolę natūra).

1.10. Atsakovė a priori buvo nesąžininga, ieškovas pasijuto apgautas kai paaiškėjo, kad Preliminarios sutarties 3.3 punktai lietuvių ir rusų kalba tekstai skiriasi kardinaliai (F1/48, F2/29-30, žr. pav. 11). Teksto versijos lietuvių ir rusų kalbomis neturi viršenybės viena kitos atžvilgiu (Preliminariosios sutarties 5.5. p., žr. pav. 1). Preliminariosios sutarties 3.3 punktu atsakovė neturėjo jokių teisių be raštiško ieškovo sutikimo turtą parduoti, padovanoti, kitaip perleisti tretiesiems asmenims, išnuomoti, suteikti neatlygintinai naudotis, areštuoti, bei įkeisti (žr. pav. 11, 12). Pabrėžtina, kad priešingu atveju ieškovas nebūtų sutikęs pasirašyti kitokios sąlygos, negu yra nurodyta sąlyga rusų kalboje, t. y. kad atsakovė minėtus perleidimus galėjo atlikti tik su ieškovo raštišku sutikimu. Suprantama, kad ieškovui sumokėjus iškarto visą 392‘000 Eur sumą už perkamą būsimą nekilnojamąjį turtą, o tai laikytina, kad būsimas turtas jau buvo nupirktas, todėl kitokios sąlygos ir negalėjo būti. Pabrėžtina, kad ieškovas lietuvių kalbos nesupranta ir ja nekalba. Preliminariąją sutartį parengė atsakovė.

1.11. Atsakovė įsipareigojimų neįvykdė, turto nesuformavo ir neįregistravo, pagrindinės sutarties nesudarė, ieškovo pas notarą nepakvietė, Turto neperleido, padarė esminį sutarties pažeidimą, todėl iš atsakovės priteistina sutartyje numatyta 11‘000 Eur dydžio bauda.

1.12. Atsakovės veiksmai bei sutartinių įsipareigojimų neįvykdymas – tarp šalių sudarytoje Preliminariosios sutarties 3.1.1 punkte sutartų atsakovės neatliktų darbų ir įsipareigojimų pagal projektą ir statybos leidimą statinių statybai, taip pat laikantis projektavimo ir statybos veiklą reglamentuojančių teisės aktų, naudojant tik tuos statybinius produktus (medžiagas) ir įrangą, kurie atitinka normatyvinius statybos dokumentų reikalavimus, pasitelkus kitus asmenis, pastatyti ir įrengti Turtą su daline vidaus apdaila, kaip tai bus numatyta projekte, neatlikimas – kvalifikuotini kaip neteisėtas neveikimas pagal aukščiau minėtą CK 6.246 str. 1 d., pažeidžiantys teisėtus ieškovo turtinius interesus, todėl laikytina, kad atsakovei kyla teisinė atsakomybė – ji privalo grąžinti ieškovui sumokėtą sumą, t. y. 392‘000 Eur pagrindinę skolą ir nuo jos sumokėti 24‘744,33 Eur dydžio kompensuojamąsias palūkanas (už laikotarpį nuo 2022-06-01 iki 2023-03-16 d.) už pinigų naudojimąsi (pagal Mokėjimų vėlavimo įstatymą).

1.13. Ieškovas planavo pirkti komercinės paskirties patalpas ir jas nuomoti, ir tokiu būdu gauti pajamas. Kadangi atsakovė patalpų ieškovui neperdavė, todėl ieškovas patyrė nuostolius. Ieškovas turėjo ne tik pagrįstą lūkestį, bet ir realias galimybes gauti pajamų iš už negyvenamųjų patalpų vykdomos nuomos sutarties pagrindu visuomeninio maitinio paslaugas (žr. Preliminariosios sutarties 1.4(1) p., F1/42, 3.1.1. F1/47), t. y. ieškovas planavo po 2022-07-01 pagrindinės sutarties sudarymo per du mėnesius užbaigti patalpų apdailą, kadangi patalpos turėjo būti perduotos su dailine apdaila (žr. Preliminariosios sutarties 1.4(1) p., F1/42) ir nuo 2022-09-01 pradėti 170 kv. m ploto patalpų nuomą už 3‘400 Eur per mėnesį. 170 kv. m x 20 Eur/1 kv. m = 3‘400 Eur per mėnesį. 3‘400 Eur x 10 mėn. už laikotarpį nuo 2022-09-01 iki 2023-07-01 = 34‘000 Eur (už laikotarpį nuo 2022-09-01 iki 2023-07-01) 34‘000 Eur - 15 proc. GPM nuo 34‘000 Eur apmokestinamųjų pajamų = 28’900 Eur 28‘900 Eur (negautas grynas pelnas) už laikotarpį nuo 2022-09-01 iki 2023-07-01.

1.14. Atsakovė niekada nekvietė ieškovo sudaryti pagrindinę sutartį pagal preliminariąją sutartį, byloje nėra atsakovės kvietimo sandoriui pas notarą ir nėra duomenų, kad notaras būtų atsisakęs patvirtinti sandorį tarp šalių. Be to, atsakovė nereikalavo nurodyti banko sąskaitos ir pagrįsti sumokėtų lėšų kilmės. Priešingai, byloje yra rašytiniai įrodymai, kurie patvirtina, kad ieškovas nėra ir niekada nebuvo įtrauktas į sankcijų sąrašą atsakovė galėjo ir gali padaryti banko pavedimą į jo sąskaitą Lietuvoje (F3/7). Tačiau, atsakovė, žinodama ir turėdama ieškovo banko sąskaitos numerį Lietuvoje „Swedbank“ AB ir ieškovo prašymą dėl sumokėtos sumos už Turtą grąžinimo į šį jo Lietuvos banko sąskaitą, nesumokėjo, skolos negrąžino, Turto perleisti atsisakė, atsakovė iš ieškovo priėmė pinigus už nekilnojamąjį turtą pagal Preliminariąją sutartį. Šių pinigų kilmė pačiai atsakovei yra žinoma.

2. Atsiliepimu į ieškinį atsakovė UAB „Prime Real Estate“ prašo ieškinį tenkinti iš dalies ir priteisti iš atsakovės ieškovo naudai 392 000,00 eurų avansą, likusioje dalyje ieškinį atmesti, priteisti atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas, proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų dydžiui. Atsiliepimą į ieškinį grindžia argumentais:

2.1. Dėl nuo 2022 m. vasario 24 d. pasikeitusios geopolitinės situacijos (Rusijai pradėjus karą Ukrainoje) bei dėl to pritaikytų sankcijų Rusijos Federacijos piliečiams (pasirašant Susitarimą, ieškovas buvo pateikęs rusišką pasą, kur pilietybė nenurodyta, deklaruota gyvenamoji vieta Rusijos Federacijoje), jau nuo 2022 m. gegužės 1 d. notarai labai preciziškai pradėjo reikalauti iš tokių piliečių (pirkėjų) lėšų, už kurias įgyjamas nekilnojamasis turtas Lietuvoje, kilmės patvirtinimo / pagrindimo ir netvirtino sandorių, jei tokio patvirtinimo / pagrindimo nėra. Tokiu būdu yra įgyvendinami LR Pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymo nuostatos, taip pat kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės keliami tikslai dėl saugumo, taikomų sankcijų įgyvendinimo. Taigi, nekilnojamojo turto sandoriai po 2022 m. vasario 24 d. su Rusijos Federacijos piliečiais, o vėliau – ir Baltarusijos piliečiais tapo padidintos rizikos vertinimo objektu, todėl daugeliu atveju tapo sunkiai įgyvendinami.

2.2. Patikslintame ieškinyje teigiama, neva atsakovė net nebuvo suformavusi 170 kv. m komercinių patalpų pastato pirmame aukšte, kas, neva, suponuoja pagrindą teigti, kad atsakovė net neketino parduoti patalpų ieškovui. Tai yra visiški pramanai, nepagrįsti jokiais įrodymais. Priešingai, nei nurodo ieškovas, pastate, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), Birštonas, buvo formuojamos kelios komercinės paskirties patalpos po 170 kv. m, vienose iš kurių ieškovas planavo (arba bent jau taip teigė) įrengti maitinimo paslaugas teikiančią patalpą, o kitose turėjo įsikurti šiuolaikinės medicinos paslaugas teikianti įmonė.

2.3. Ieškovas nurodo, neva jis taip ir nesulaukė atsakovės kvietimo sudaryti notarinę sutartį, todėl 2023-01-04 pranešimu nutraukė Susitarimą. Šiuo kontekstu pasakytina, kad ieškovą ir atsakovę siejo prieš tai buvę bendradarbiavimo komerciniai santykiai – atsakovė padėjo ieškovui parduoti jo turimą nekilnojamąjį turtą, ką ieškovas patvirtino savo procesiniuose dokumentuose, taigi, galima daryti išvadą, kad tarp šalių vyko ne formalus bendravimas, o betarpiškas bendradarbiavimas. Tai paaiškina ir tą aplinkybę, kad ieškovas avansu sumokėjo gana didelę sumą už būsimą, dar tik statomą Turtą, kas iš esmės reiškė šalių pasitikėjimą viena kita. Avansu sumokėta suma ieškovui leido užsitikrinti jam palankią kainą, nes visuotinai žinoma ir to nereikia papildomai įrodinėti, kad Susitarimo pasirašymo metu 2021 m. vyko nekilnojamojo turto kainų augimas, o paklausa viršijo pasiūlą.

2.4. Ieškovas neteisingai interpretuoja, nurodydamas, neva notarinis sandoris turėjo būti pasirašytas iki 2022-07-01, kadangi Susitarimo 3.1.1 punkte nurodyta data yra preliminari Statinių statybos pabaiga, o Susitarimo 3.1.2 punkte nurodytas 30 kalendorinių dienų terminas skaičiuojamas nuo Susitarimo 3.1.1. punkto įvykdymo visa apimtimi, kas sudaro ne tik Statinių statybos pabaigą, bet ir įsipareigojimas pastatyti, įrengti ir sutvarkyti Statinių gerbūvį bei Statiniams priskirtus inžinerinius tinklus (infrastruktūrą), kaip tai numatyta Projekte; atlikti visus būtinus veiksmus, kad Statinių grupės pastatas (-ai), kuriame (-iuose) bus pastatytas Turtas, įstatymų nustatyta tvarka būtų pripažintas (-ti) tinkamu (-ais) naudoti. Taigi, 30 kalendorinių dienų terminas notariniam sandoriui sudaryti skaičiuojamas ne nuo nurodytos preliminarios Statinių statybos pabaigos datos, o nuo faktinės Statinio pripažinimo tinkamu naudotis datos, t. y. po visų formalių statybos užbaigimo procedūrų atlikimo, Statinio pripažinimo tinkamu naudotis datos, taip pat Turto, kaip nekilnojamojo turto vieneto, suformavimo ir įregistravimo VĮ „Registrų centras“. Šiuo atveju statinio statyba buvo užbaigta 2023-01-12, surašant statybos užbaigimo aktą.

2.5. Dėl teiginių, kad atsakovė tiesiog galėjo pervesti pinigus į ieškovo banko sąskaitą, pasakytina, kad suma yra didelė (viršija 100 000,00 eurų) ir taipogi yra didelė tikimybė, kad šios lėšos (lėšų pervedimas) bus banko suspenduotas. Kadangi ieškovas yra ne vienintelis atsakovės pirkėjas iš Rusijos Federacijos ir Baltarusijos, atsakovė jau turi praktikos su situacija, kai bankas tiesiog suspenduoja lėšas, jeigu lėšų gavėjas neturi leidimo gyventi Lietuvos Respublikoje. Atsakovės žiniomis, ieškovas tokio leidimo neturi, taigi yra didelė tikimybė, kad bet koks bankinis pavedimas į jo banko sąskaitą bus suspenduotas.

2.6. Aplinkybė, kad tekstas rusų kalba ir lietuvių kalba Susitarimo 3.3 punkte dėl perkamo būsimo turto įkeitimo skiriasi – tekste lietuvių kalba nurodoma, kad „Turtas, esant poreikiui, Pardavėjo bus įkeistas pasirinktam statybą finansuojančiam bankui, fiziniam ar juridiniam asmeniui, užtikrinant prievoles pagal Pardavėjo sudarytą kreditavimo sutartį“, o tekste rusų kalba įrašyta, kad „Turtas gali būti įkeistas Pirkėjo rašytiniu sutikimu <...>“, taip pat neparodo atsakovės nesąžiningumo. Tai gali būti techninio pobūdžio klaida, nesužiūrint (nesulyginant) galutinių tekstų, prieš juos pasirašant. Galėjo būti ir taip, kad ieškovas derinimo procese pats įrašė šią sąlygą ir apie tai neinformavo atsakovės pusės, nes standartinėse atsakovės visose sutartyse yra įrašyta atsakovės teisė įkeisti statomą turtą statybas finansuojantiems tretiesiems asmenims, ir tai yra daroma be būsimų pirkėjų sutikimo. Kita vertus, ši sąlyga niekaip neįtakojo ir negalėjo įtakoti ieškovo sprendimo dėl vienašalio Susitarimo nutraukimo dėl atsakovės kaltės, kadangi statybos jau buvo įkeistos iki Susitarimo pasirašymo, po to jokių įkeitimų nebuvo. Ši aplinkybė nebuvo nurodoma šalių ikiteisminiame susirašinėjime, taip pat ieškovo pranešime apie Susitarimo nutraukimą. Ši aplinkybė atsirado vėliau, jau procesiniuose patikslintuose dokumentuose ir tai nelaikytina reikšminga aplinkybe, nulėmusia ieškovo apsisprendimą vienašališkai nutraukti Susitarimą dėl atsakovės kaltės, ir tai taip pat nepatvirtina ir neįrodo atsakovės nesąžiningumo, nes kaip minėta, po Susitarimo pasirašymo jokių naujų įkeitimų nebuvo.

2.7. Ieškovas savo nuostolius grindžia negautomis pajamomis už komercinių patalpų nuomą, o laikotarpį skaičiuoja nuo 2022-09-01 iki 2023-07-01, tačiau nepateikia jokių įrodymų nei apie tai, kad 2022-09-01 ne tik jau būtų atlikęs pilną apdailą įgytoms patalpoms, bet ir atlikęs būtinus projektinius pakeitimus maitinimo paslaugoms teikti bei suradęs nuomininkus. Nepritaikius Patalpų konkrečiai specifinei veiklai vykdyti, nėra pagrindo teiginiams apie neva negalėjimą vykdyti verslą, kurio vykdymui net nebuvo sukurtos prielaidos. Dėl nurodytų priežasčių šie nuostoliai laikytini nepagrįstais ir neįrodytais.

2.8. Kita vertus, Susitarimo 4.7 (2) punktu šalys susitarė dėl ribotos Pardavėjo atsakomybės (tekstas tiek lietuvių kalba, tiek rusų kalba yra vienodas), o būtent minėtu punktu šalys susitarė, kad „Pardavėjo bauda yra laikoma Pirkėjo tiesioginiais nuostoliais, patirtais dėl Susitarimo pažeidimo ir nutraukimo. Šalys susitarė, kad Pardavėjas šiame Susitarimo punkte numatytu atveju neturi pareigos atlyginti jokių kitų ir/ar papildomų Pirkėjo dėl Susitarimo nutraukimo patirtų nuostolių (išlaidų), t. y. šis Susitarimas, Šalių susitarimu, nustato ribotą Pardavėjo atsakomybę“, ir tai reiškia, kad Pardavėjo atsakomybė šalių susitarimu buvo apribota tik Pardavėjo bauda, ir ieškovas Susitarimu atsisakė savo teisių reikalauti kompensuojamųjų palūkanų ir kitų nuostolių atlyginimo, jeigu Susitarimas būtų pažeistas ar nutrauktas dėl Pardavėjo kaltės. Dėl nurodytų priežasčių bet kokie papildomi ieškovo reikalavimai yra apskritai nepagrįsti ir negali būti patenkinti.

3. Teismo posėdžio metu šalys palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytas pozicijas.

Ieškinys tenkinamas iš dalies.

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių

4. Bylos duomenimis, 2021-02-22 ieškovas ir atsakovė sudarė Susitarimą dėl būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties (preliminariąją sutartį). Šia Preliminariąja sutartimi atsakovė įsipareigojo, pasitelkdama kitus asmenis, pastatyti ir įrengti 1 aukšte 170 kv. m patalpas su daline vidaus apdaila iki 2022-06-01 bei parduoti šį Turtą ieškovui.

5. Preliminariojoje sutartyje nurodytais terminais ir sąlygomis bei Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka ir forma atsakovė kartu su ieškovu įsipareigojo sudaryti, įforminti bei tinkamai įvykdyti pardavimo-pirkimo sutartį būsimo nekilnojamojo turto, 170 kv. m ploto, 1 (pirmame) aukšte, pažymėtu Preliminariosios sutarties Priede Nr. 2 žymeniu D-1-1K, atsakovei nuosavybės teise priklausančiame 0.1848 ha ploto žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. 1201/0003:293, esančiame Birštone, (duomenys neskelbtini), (toliau kartu -Turtas). Preliminariosios sutarties 2.2 punktu, 2.2.3 ir 2.2.4 papunkčiais, šalys susitarė, kad Turto pardavimo Pirkėjui kaina yra fiksuota 2‘305,88 Eur už 1 kv. m, įskaitant 21 proc. pridėtinės vertės mokestį, t. y. visa 170 kv. m Turto bendra pardavimo Pirkėjui kaina yra lygi 392‘000 Eur, įskaitant į šią sumą ir pridėtinės vertės mokestį.

6. Vykdydamas Preliminariosios sutarties 2.3 punkte nurodytus įsipareigojimus ieškovas atsakovei sumokėjo 392‘000 Eur visą Turto bendrą kainą, kurį sudarius pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį turėjo būti įskaitytą į parduodamo Turto kainą. Minėta suma atsakovei buvo sumokėta banko pavedimais dviem mokėjimais: ieškovas atsakovei 2021-03-01 sumokėjo 282‘000 Eur kainos dalį; ieškovas atsakovei 2021-03-10 sumokėjo 110‘000 Eur likusią kainos dalį (Preliminariosios sutarties 2.3.3 punktas). Ginčo dėl šių faktinių aplinkybių nėra.

7. Pagal Preliminarios sutarties sąlygas 2022-06-01 turėjo būti sudaryta pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis, t. y. Pardavėjas įsipareigojo per 30 kalendorinių dienų nuo 2022-06-01 sudaryti su Pirkėju notaro patvirtintą pagrindinę sutartį ir perduoti Turtą Pirkėjo nuosavybėn.

8. 2023-01-04 ieškovas raštu vienašališkai nutraukė Preliminariąją sutartį ir pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą; ieškovas taip pat reikalavo sumokėti 11‘000 Eur dydžio baudą už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą pagal Preliminariosios sutarties 4.7 punkto sąlygas per 60 kalendorinių dienų nuo Pirkėjo rašytinio reikalavimo gavimo 2023-01-05 dienos, t. y. iki 2023-03-06 ir nurodė savo lietuviškos banko sąskaitos numerį, esančios „Swedbank“ AB. Atsakovė savo sutartinių įsipareigojimu neįvykdė, avanso negrąžino, baudos nesumokėjo.

9. 2023 m. ieškovas kreipėsi į teismą dėl avanso, baudos, palūkanų ir negautų pajamų priteisimo.

10. Nagrinėjamoje byloje tarp šalių kilęs ginčas dėl vienašališko preliminariosios sutarties nutraukimo teisinių pasekmių.

Dėl 392‘000 Eur avanso grąžinimo

11. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas sumokėjo atsakovei visą planuojamo įsigyti turto kainą – 392 000 Eur; ginčo dėl šios aplinkybės nėra. Avansas yra išankstinis mokėjimas, kurio paskirtis – apmokėti pagrindinį mokėjimą ar jo dalį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad avansas paprastai atlieka mokėjimo funkciją – jis įskaitomas į būsimas įmokas, taip pat gali atlikti įrodomąją funkciją (tiek galiojančiam reikalavimui, tiek ir susitarimui sudaryti sutartį ateityje), bet neatlieka užtikrinamosios funkcijos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-62/2008; 2011 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-238/2011; 2013 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-236/2013 ir kt.).

12. Avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).

13. Įvertinus pateiktos preliminarios sutarties sąlygas, šalių atstovų paaiškinimus, sprendžiama, kad ieškovo sumokėtas avansas atliko išimtinai mokėjimo už planuotą įsigyti turtą funkciją, ieškovas sumokėjo visą planuojamo įsigyti turto kainą. 2023-01-04 ieškovas raštu vienašališkai nutraukė Preliminariąją sutartį ir pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą; šalių preliminariosios sutarties 4.7 punktas numato atsakovės prievolė grąžina Pirkėjui jo faktiškai avansu sumokėtą bendros kainos dalį. Atsakovė pripažįsta savo prievolę grąžinti sumokėtą avansą; ieškinio reikalavimas dėl avanso priteisimo tenkinamas.

Dėl 11‘000 Eur baudos priteisimo

14. Pagal šalių Preliminariosios sutarties 4.7 punktą Pirkėjas turi teisę raštu pranešęs pardavėjui ir vienašališkai savo sprendimu nutraukti šį Susitarimą, jeigu Pardavėjas ilgiau nei 60 kalendorinių dienų uždelsia įvykdyti šio Susitarimo 3.1 punkte numatytus įsipareigojimus (jei nėra sąlygų, numatytų šio susitarimo 3.6 punkte). Susitarimas nutraukiamas nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu jame nenurodyta vėlesnė Susitarimo nutraukimo diena. Šiuo atveju: (1) pardavėjas per 60 kalendorinių dienų grąžina Pirkėjui jo faktiškai avansu sumokėtą bendros kainos dalį; (2) Pardavėjas įsipareigoja per 60 (šešiasdešimt) kalendorinių dienų nuo Pirkėjo rašytinio reikalavimo gavimo dienos sumokėti Pirkėjui šalių iš anksto šiame Susitarime sutarto dydžio baudą (toliau Susitarime vadinama „Pardavėjo bauda“) lygią 11 000 Eur (įskaitant delspinigius, mokamus pagal šį Susitarimą. Šalių susitarimu, Pardavėjo bauda yra laikoma Pirkėjo tiesiogiai nuostoliai, patirtais dėl Susitarimo pažeidimo ir nutraukimo. Šalys susitarė, kad Pardavėjas šiame Susitarimo punkte numatytu atveju neturi pareigos atlyginti jokių kitų ir/ar papildomų Pirkėjo dėl susitarimo nutraukimo patirtų nuostolio (išlaidų) t. y. šis Susitarimas, šalių susitarimu, nustato ribotą Pardavėjo atsakomybę).

15. Ieškovas teigia, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės – atsakovė pažeidė Susitarimo 3.1 punkte nustatytą įsipareigojimų įvykdymo terminą – 170 kv. m. patalpos pirmame aukšte, dėl kurių pardavimo buvo sudaryta Preliminarioji sutartis, nebuvo suformuotos iki 2022-06-01, ieškovas nebuvo pakviestas sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį, be to, ieškovo duomenimis, 2022 m. lapkričio mėn. visos pirmo aukšto patalpos buvo parduotos kitam pirkėjui.

16. Atsakovė su pareikštu reikalavimu dėl baudos priteisimo nesutinka. Atsakovė teigia, kad Preliminarios sutarties 3.1 punkte numatytas pagrindinės sutarties sudarymo terminas (2022-06-01) buvo preliminarus; iš tikrųjų pagrindinės sutarties pasirašymo terminas buvo apibrėžtas įvykiu – pastato, kuriame bus pastatytos parduodamos patalpos, pripažinimu tinkamu naudotis. Pastatas buvo pripažintas tinkamu naudotis 2023 m. sausio mėnesį, t. y. tik 2023 m. sausio mėn. atsakovei kiltų prievolė sudaryti su ieškovu pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Kadangi ieškovas preliminarią sutartį nutraukė nuo 2023 m. sausio 4 d., turtas buvo parduotas kitam pirkėjui. Atsakovės vertinimu ieškovas, nutraukdamas sutartį, pats atsisakė nuo pagrindinės sutarties, dėl to, nėra pagrindo pripažinti, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės ir taikyti jai sutartines netesybas.

17. Atsakovės vertinimu, akivaizdu, kad pagrindinė sutartis negalėjo būti įvykdyta iki 2022-06-01 dėl force majeure aplinkybių: Covid pandemijos ir karo Ukrainoje. Nurodytos aplinkybės padarė neigiamą įtaką atsakovės verslui, tai yra visuotinai žinoma aplinkybė, jos nereikia įrodinėti. Ieškovui buvo apie tai žinoma, komunikacija tarp šalių nuolat vyko neformaliai – telefonu, elektroniniu paštu. Atsakovės atstovė iškėlė versiją, kad ieškovas galimai neketino sudaryti pagrindinę sutartį, Preliminarioji sutartis buvo sudaryta siekiant apsaugoti pinigus nuo galimų sankcijų, perkeliant pinigus už Rusijos-Baltarusijos ribų. Atsakovės vertinimu, ieškovo asmenybė yra neaiški, tikėtina, kad jis gali būti susijęs su specialiosiomis tarnybomis, neaiški ir jo pilietybė, neaišku, ar jam netaikomos sankcijos, kelia įtarimą tai, kad jis su atstovais ir už paslaugas atsiskaitinėjo grynais pinigais, nesidomėjo statomų patalpų projekto pritaikymo viešojo maitinimo įmonės poreikiams, nors toks tikslas buvo deklaruotas preliminariojoje sutartyje ir pan.

18. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-381/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010 ir kt.). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (LAT 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011 ir kt.). CK 6.165 straipsnyje nenustatytos preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklės, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.

19. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (LAT 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007; 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011). Kaip minėta, preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, vadinasi, preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie sutarties nutraukimą iš esmės yra atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį civilinė atsakomybė kyla preliminariosios sutarties šaliai, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.

20. Ieškovas reikalauja priteisti Preliminariojoje sutartyje numatytą baudą už įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį iki 2022-06-01 neįvykdymą, t. y. prašo taikyti sutartinę civilinę atsakomybę. Esminis klausimas nagrinėjamoje byloje – dėl kieno kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis.

21. Teismas negali sutikti su atsakovės Preliminariosios sutarties 3.1 punkto aiškinimu. Pagal šio punkto nuostatas Pardavėjas įsipareigoja pagal Projektą ir statybos leidimą Statinių statybai, taip pat laikantis projektavimo ir statybos veiklą reglamentuojančių teisės aktu, naudojant tik šiuos statybinius produktus (medžiagas) ir įrangą, kurie atitinka normatyvinius statybos dokumentų reikalavimus, pasitelkus kitus asmenis: (1) pastatyti ir įrengti Turtą su daline vidaus apdaila, kaip numatyta Projekte. Preliminari Statinių statybos pabaiga yra 2022-06-01; pastatyti, įrengti ir sutvarkyti Statinių gerbūvį bei statiniui priskirtus inžinerinius tinklus (infrastruktūrą); atlikti visus būtinus veiksmus, kad statinių grupės pastatas, kuriame bus pastatytas Turtas, įstatymų nustatyta tvarka būtų pripažintas tinkamu naudotis. Preliminarios sutarties 3.5 punktas nustato, kad šio Susitarimo 3.1 punkte nurodyti terminai gali būti Pardavėjo vienašališkai pratęsti ir tai nebus laikoma Susitarimo pažeidimu iš Pardavėjo pusės: (1) dėl force majeure aplinkybių, numatytų galiojančiuose Lietuvos Respublikos teisės aktuose.

22. Teismo vertinimu, atsakovės atstovė nepagrįstai teigia, kad Preliminariosios sutarties įvykdymo terminas buvo apibrėžtas įvykiu; Sutarties nuostatos nenustato, kad atsakovė įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį su ieškovu tik po statinio pripažinimo tinkamu naudotis. Taigi, nėra pagrindo pripažinti, kad atsakovės prievolės įvykdymo terminas buvo apibrėžtas įvykiu (statinio pripažinimu tinkamu naudotis). Atsakovės įsipareigojimas įvykdyti prievolę apibrėžtas konkrečiu terminu, kuris galėjo būti pratęstas sutartyje nustatyta tvarka. Antra, Preliminariosios sutarties 3.1 punkte numatytas terminas galėjo būti turto pardavėjo (atsakovės) vienašališkai pratęstas dėl force majeure aplinkybių. Duomenų, kad atsakovė pratęstų savo įsipareigojimų įvykdymo terminą vienašališku pareiškimu sutartyje nustatyta tvarka byloje nėra, nuolatinis komunikavimas telefonu ir kitomis priemonėmis sutartyje nenumatytas, todėl atsakovės atstovės nurodytos faktines aplinkybes nepatvirtina, kad atsakovė pratęsė savo įsipareigojimų įvykdymo terminą dėl force majeure aplinkybių.

23. Teismas taip pat neturi pagrindo sutikti su atsakovės teiginiu, kad atsakovė neįvykdė savo sutartinius įsipareigojimus dėl objektyvių priežasčių – force majeure aplinkybių bei teiginiu, kad force majeure aplinkybių buvimas yra visuotinai žinomas faktas.

24. Pagal CK 6.212 straipsnio 1 dalį, šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui. Nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles.

25. Tam, jog pagal CK 6.212 straipsnį būtų pripažintos force majeure aplinkybės, būtina šių sąlygų visuma (kumuliatyvios sąlygos): 1) tokių aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti; 2) dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti; 3) šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio; 4) šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos. Nesant šių sąlygų visumos, faktinės aplinkybės negali būti pripažintos nenugalima jėga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-147-421/2020). CK 6.212 straipsnyje įtvirtintos nenugalimos jėgos sąlygos (požymiai) turi būti konstatuojamos kiekvienu konkrečiu atveju individualiai, o force majeure besiremianti sutarties šalis privalo įrodyti, kad nenugalimos jėgos sąlygos egzistuoja būtent jos atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. vasario 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-38-248/2021).

26. Teismų praktikoje išaiškinta, kad nenugalima jėga laikomi ne tik objektyvaus neįmanomumo atvejai, bet ir kitos išorinių veiksnių nulemtos neįmanomumo atmainos, kurios pripažįstamos šiuolaikinėje sutarčių teisėje, pavyzdžiui, sutarties vykdymo ekonominis (praktinis) neįmanomumas, sutarties tikslo žlugimas (frustracija). Pandemija ar jai suvaldyti pasitelktos priemonės pačios savaime negali būti laikomos nei nenugalimos jėgos, nei sutarties vykdymo esminio suvaržymo aplinkybėmis. Tai reiškia, kad pandemijos ar jos valdymo priemonių poveikį reikia vertinti individualiai kiekvienų sutartinių teisinių santykių atžvilgiu. Vienokius sutartinius santykius pandemija ar jos valdymo priemonės gali iš esmės suvaržyti arba padaryti neįvykdomus, o intervencija į kitus sutartinius santykius gali būti mažesnio laipsnio arba apskritai esmingai jų nesuvaržyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. kovo 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-66-313/2022).

27. Kaip nurodo atsakovės atstovė, atsakovės verslas – antrinio nekilnojamojo turto prekyba Lietuvos rinkoje. Pagal kasacinio teismo praktiką force majeure aplinkybėmis besiremianti šalis privalo įrodyti, kad konkrečios faktinės aplinkybės iš esmės neigiamai paveikė jos konkretų verslą. Tokių įrodymų teismui pateikta nebuvo; argumentas, kad force majeure aplinkybės turėjo įtakos atsakovės sutartinių įsipareigojimų įvykdymui atmetamas, kaip neįrodytas.

28. Teismas taip pat atmeta, kaip neįrodytus, atsakovės argumentus apie ieškovo vengimą sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovės argumentai, kad tikrasis preliminarios sutarties sudarymo tikslas – stambios pinigų sumos gelbėjimas nuo galimų sankcijų, atmetami. Ieškovas įrodė, kad jo nurodytai sąskaitai Swedbanke ir jam asmeniškai sankcijos netaikomos, kitos atsakovės atstovės nurodytos aplinkybės – atsiskaitymas grynais pinigais, abejonės dėl ieškovo dvigubos pilietybės ir kt. grindžiami prielaidomis ir neįrodo ieškovo faktinio atsisakymo sudaryti pagrindę sutartį.

29. Atsakovė Preliminariąja sutartimi įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovui 170 kv. m. dalinai įrengtas komercinės paskirties patalpas, pastate esančiame atsakovei priklausančiame žemės sklype adresu Birštonas, (duomenys neskelbtini), pirmame aukšte; patalpų lokacija aprašyta Preliminariosios sutarties priede Nr. 1,2. Ieškovas teigia, kad 2022 m. lapkričio mėn. atsakovė pardavė 1 aukšto patalpų dalis, kurias buvo numatyta parduoti ieškovui, kitam pirkėjui – MB Inovatyvios dermatologijos centrui; atsakovės atstovė pripažino, kad ieškovui skirtos 1 aukšto patalpos buvo parduotos kitam pirkėjui, tačiau teigia, kad patalpos buvo parduotos po Preliminarios sutarties nutraukimo ieškovo iniciatyva 2023 m. sausio mėn. VĮ Registrų centro duomenimis, MB Inovatyvios dermatologijos centras 2022 m. lapkričio 17 d. Pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. 2-12949 įsigijo patalpą (klinika) Nr. 44000-5947-7000:8334 bendro 340,04 kv. m. ploto pastate, esančiame Birštone, (duomenys neskelbtini) (ieškinio priedai 11-13). Taip pat VĮ Registrų centro duomenimis, šis pirkėjas 2023 m. sausio 17 d. Pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. 2-617 įsigijo dalį kitų inžinerinių įrenginių (automobilio stovėjimo aikštelės) šalia pastato Birštone, (duomenys neskelbtini) (ieškinio priedas Nr. 10).

30. Esant tokioms aplinkybėms, teismas sprendžia, kad ieškovui skirtos patalpos buvo parduotos kitam pirkėjui iki Preliminariosios sutarties nutraukimo, t. y. atsakovė pažeidė savo prievolę ieškovui pagal Preliminariąją sutartį, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Nurodytos faktinės bylos aplinkybės sudaro pagrindą taikyti atsakovei sutartinę civilinę atsakomybę – patenkinti ieškinio reikalavimą dėl 11 000 Eur baudos turto Padavėjui (atsakovei) taikymo pagal Preliminariosios sutarties 4.7 (2) punkto sąlygas.

Dėl palūkanų pagal Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymą

31. Ieškovas prašo priteisti 8 proc. palūkanas už laikotarpį nuo 2022-06-01 iki 2023-03-16 nuo negrąžinto avanso sumos, iš viso 24 744,33 Eur, Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymo pagrindu. Nurodė, kad ieškovas yra fizinis asmuo, Preliminarioji sutartis sudaryta tikslu investuoti, todėl ieškovas yra vartotojas. Preliminarioji sutartis parengta atsakovės; sutarties 4.7 p. numatyta sąlyga nustatyti ribotą patalpų pardavėjo atsakomybę už sutartinių prievolių pažeidimą yra neproporcinga, neteisinga, nes buto pirkėjo atsakomybė už Preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimą neribojama. Sutarties tekstai lietuvių ir rusų kalbomis skiriasi, sutarties sąlygos suformuluotos ieškovo (vartotojo) nenaudai, todėl ieškovas prašo netaikyti sutartimi nustatyto atsakovės atsakomybės ribojimo ir priteisti palūkanas už piniginės prievolės nevykdymą.

32. Atsakovė prašė reikalavimą dėl palūkanų priteisimo atmesti, atsižvelgiant į tai, kad šalių Preliminarios sutarties 74.7 punktas numato ribotą buto pardavėjo atsakomybę; šalys laisva valia susitarė, kad savo prievolių pažeidimo atveju buto pardavėjo atsakomybė neviršys 11 000 Eur. Ieškovas sudarė preliminarią sutartį turėdamas tikslą vystyti verslo projektą – nuomoti komercinės paskirties patalpas, todėl nelaikytinas vartotoju.

33. Teismas sutinka, kad šalių Preliminarioji sutartis nėra vartojimo sutartis. Pagal vartojimo pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjas – verslininkas įsipareigoja parduoti prekę pirkėjui – vartotojui, o pirkėjas įsipareigoja sumokėti kainą (CK 6.350 straipsnio1 dalis ). Pirkėju gali būti tik fizinis asmuo. Vartotoju yra laikomas fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis (CK 6.228¹ straipsnio 2 dalis). Juo negali būti juridinis asmuo. Pirkėju yra ne bet koks fizinis asmuo, bet būtent tas, kuris perka prekę ne komerciniams tikslams, bet jo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti; asmuo bus laikomas ne vartotoju, net jeigu jis ūkinės - komercinės (ar profesinės) veiklos imsis ateityje (t. y. jau po sutarties sudarymo).

34. Nagrinėjamu atveju šalys sudarė Preliminariąją sutartį dėl komercinės paskirties patalpų pirkimo ateityje, bylos nagrinėjimo metu ieškovo atstovas nuosekliai aiškino, kad ieškovas po pagrindinės sutarties sudarymo planavo verstis šių patalpų nuoma; patikslintu ieškiniu ieškovas prašo priteisti negautas patalpų nuomos pajamas. Esant tokioms bylos aplinkybėms, sprendžiama, kad sutarties tikslas ne asmeninių ieškovo ar jo šeimos narių poreikių tenkinimas, bet pelno gavimas (komercinė veikla). Nors ieškovas sudarė sutartį kaip fizinis asmuo, šalių Preliminarioji sutartis negali būti vertinama kaip vartojimo sutartis dėl aiškiai komercinio pobūdžio. Teismas neturi pagrindo ex officio vertinti šios sutarties sąlygų teisėtumą ar proporcingumą, reikalavimas dėl Preliminariosios sutarties ar jo atskirų sąlygų ginčijamo pareikštas nebuvo. Ieškovo argumentai dėl Preliminariosios sutarties 4.7 punkto sąlygos, ribojančios atsakovės atsakomybę už sutarties pažeidimą panaikinimo, atmetami.

35. Kitą vertus, Preliminariosios sutarties 4.7 punktas numato, kad po preliminariosios sutarties nutraukimo Pirkėjo iniciatyva dėl pardavėjo kaltės (1) Pardavėjas per 60 kalendorinių dienų grąžina Pirkėjui jo faktiškai sumokėtą bendros kainos dalį; (2) Pardavėjas įsipareigoja per 60 (šešiasdešimt) kalendorinių dienų nuo Pirkėjo rašytinio reikalavimo gavimo dienos sumokėti Pirkėjui šalių iš anksto šiame Susitarime sutarto dydžio baudą (toliau Susitarime vadinama „Pardavėjo bauda“) lygią 11 000 Eur (įskaitant delspinigius, mokamus pagal šį Susitarimą). Šalių susitarimu Pardavėjo bauda yra laikoma Pirkėjo tiesiogiai nuostoliai, patirtais dėl Susitarimo pažeidimo ir nutraukimo. Šalys susitarė, kad Pardavėjas šiame Susitarimo punkte numatytu atveju neturi pareigos atlyginti jokių kitų ir/ar papildomų Pirkėjo dėl susitarimo nutraukimo patirtų nuostolių (išlaidų), t. y. šis Susitarimas, šalių susitarimu, nustato ribotą Pardavėjo atsakomybę.

36. Teismo vertinimu, sutarties 4.7 punkto (2) papunkčiu šalys susitarė dėl ribotos atsakomybės už nuostolius, susijusius su Preliminariosios sutarties nutraukimu; nėra pagrindo plečiamai aiškinti šios nuostatos sąlygas taip, kad šalys atsisakė ir nuo įstatymo nustatytų palūkanų dėl sutarties 4.7 punkto (1) papunkčiu nustatytos prievolės nevykdymą; pareiga grąžinti avansą po sutarties nutraukimo yra atskira savarankiška piniginė prievolė; delsimo grąžinti avansą pasekmės negali būti tapatinamas su nuostoliais, patirtais dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo.

37. Pagal Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymo 3 straipsnio 1 dalį pasibaigus šio įstatymo 4 straipsnyje ir 5 straipsnio 1, 3 ar 4 dalyse nurodytiems laikotarpiams, kreditorius turi teisę į komercinėje sutartyje ar šiame įstatyme nustatytas palūkanas be įspėjimo skolininkui, jeigu kreditorius: 1) ir įvykdė komercinėje sutartyje ir (ar) įstatymuose jam nustatytas pareigas, 2) ir laiku negavo jam priklausančios mokėtinos sumos, išskyrus atvejus, kai skolininkas nėra atsakingas už vėlavimą sumokėti.

38. Nagrinėjamu atveju Preliminarioji sutartis buvo nutraukta dėl atsakovės kaltės, atsakovė neįvykdė piniginės prievolės grąžinti ieškovui sumokėtą avansą per 60 kalendorinių dienų nuo pranešimo apie sutarties nutraukimą dienos (2023-01-05). Sutartyje nenustatyta prievolė mokėti palūkanas už piniginės prievolės pažeidimą, t. y. yra pagrindas iš dalies tenkinti ieškovo reikalavimą ir priteisti įstatymo nustatyto dydžio palūkanas už piniginės prievolės pažeidimą. Ieškovas prašo priteisti 8 proc. dydžio palūkanas už laikotarpį nuo 2022-06-01 (sutartyje numatytos atsakovės prievolės parduoti ieškovui pastatytas patalpas pažeidimo dienos) iki 2023-03-16 (ieškinio padavimo dienos). Tačiau pagal 4.7 punkto (1) papunkčio sąlygas prievolė grąžinti avansą kyla po pranešimo apie sutarties nutraukimą įteikimo; avansas turėjo būti grąžintas per 60 kalendorinių dienų. Pranešimas apie sutarties nutraukimą atsakovės buvo gautas 2023-01-05, t. y. atsakovė pažeidė prievolę grąžinti avansą nuo 2023-03-06. Ieškovo reikalavimas tenkinamas iš dalies, priteisiant ieškovui 8 proc. dydžio palūkanas už laikotarpį nuo 2023-03-06 iki 2023-03-16, iš viso 859 Eur (392 000 x 8 proc./365x10).

Dėl 28 900 Eur negautų pajamų

39. Ieškovas prašo priteisti 28 000 Eur negautų pajamų už laikotarpį nuo 2022-09-01 iki 2023-07-01, motyvuodamas tuo, kad jeigu nebūtų atsakovės neteisėtų veiksmų, ieškovas per du mėnesius nuo patalpų perdavimo (2022-06-01) galėtų užbaigti patalpų apdailą ir nuo 2022-09-01 gauti 3400 Eur nuomos mokesčio už mėnesį.

40. Ieškovo reikalavimas dėl negautų pajamų atmetamas. Pirma, sutarties 4.7 punktu šalys susitarė dėl ribotos patalpų pardavėjo (atsakovės) atsakomybės už nuostolius, susijusius su sutarties nutraukimu; šalys susitarė, kad visus pirkėjo nuostolius dėl sutarties nutraukimo apima sutartyje numatyta bauda – 11 000 Eur. Antra, pagal CK 6.249 straipsnio 1 dalį asmens negautomis pajamomis laikomos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką bylos šalis, reikšdama reikalavimą atlyginti netiesioginius nuostolius, turi įrodyti, kad ji patyrė realių nuostolių, t. y. negavo pajamų dėl kitos šalies neteisėtų veiksmų padarinių. Patirti netiesioginiai nuostoliai turi būti pagrįsti realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis, o ne tikėtinomis pajamomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-116/2012).

41. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad apie tai, ar patirti nuostoliai gali būti vertinami kaip negautos pajamos arba patirtos išlaidos (turto sumažėjimas), spręstina pagal tokius kriterijus: 1) ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto; 2) ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai; 3) ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų kitos šalies veiksmų. Nukentėjęs asmuo privalo įrodyti nuostolių, patirtų negautos naudos forma, realumą, dydį ir priežastinį ryšį su neteisėtais kalto asmens veiksmais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2006 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-585/2006; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2008).

42. Nagrinėjamu atveju ieškovas nepateikė jokių įrodymų apie savo lūkesčių gauti pajamas už nuomą nuo 2022-09-01 realumą, pavyzdžiui, preliminarių susitarimų dėl patalpų apdailos užbaigimo per du mėnesius, preliminarių susitarimų su potencialias patalpų nuomininkais, ir pan. Savo negautas pajamas ieškovas įrodinėja tik duomenimis apie panašių patalpų nuomos kainą Birštone, neatsižvelgdamas į nuomos veiklos būtinas sąnaudas, mokesčius, tokių pajamų sezoniškumą ir pan. Teismas sprendžia, kad ieškovo argumentai dėl negautų pajamų pernelyg hipotetiški. Ieškovas neįrodė, kad neteko realių planuojamų pajamų dėl atsakovės neteisėtų veiksmų.

Dėl bylos baigties

43. Iš dalies patenkinus ieškovo reikalavimus ieškovui iš atsakovės priteisiama 392 000 Eur avanso, 11 000 Eur baudos, 859 Eur palūkanų, iš viso 403 859 Eur.

Dėl palūkanų

44. Ieškovas prašo priteisti 5 proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Ieškovo reikalavimas dėl palūkanų priteisimo tenkinamas. Terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti penkių procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti buvo praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palūkanų dydžio (CK 6.210 straipsnio 1 dalis). CK 6.37 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuostata, kad palūkanas pagal prievoles gali nustatyti įstatymai arba šalių susitarimai. To paties straipsnio 2 dalis numato, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Ši norma nustato vadinamąsias procesines palūkanas, kurios priskirtinos kompensuojamosioms palūkanoms. Kita procesinių palūkanų paskirtis – skatinti operatyvų teismo procesą ir teismo sprendimo įvykdymą.<...> Pagrindas priteisti šias palūkanas yra skolininko atsakomybė už tai, kad jis prievolės nevykdė geruoju, o jo kreditorius dėl to kreipėsi į teismą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014-03-03 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-144/2014, 2015-12-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-668-915/2015).

45. Procesinėms palūkanoms skaičiuoti ir priteisti būtinos dvi pagrindinės sąlygos: bylos iškėlimo teisme faktas (CK 6.37 straipsnio 2 dalis) ir kreditoriaus reikalavimas priteisti procesines palūkanas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014-03-03 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-144/2014). Tokios palūkanos mokamos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

46. Ieškovui priteisiamos 5 proc. dydžio palūkanos už priteistą 403 859 Eur sumą (392 000+11 000+859) nuo civilinės bylos iškėlimo dienos (2023-03-20) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Dėl mokėtinos sumos išdėstymo

47. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė prašė išdėstyti priteistos sumos mokėjimą 6 mėn. lygiomis dalimis, motyvuodama, kad dėl verslo specifikos (nekilnojamojo turto pirkimas-pardavimas) atsakovė neturi laisvų pinigų; tam, kad įvykdyti teismo sprendimą, atsakovė turės realizuoti nekilnojamojo turto objektą, gal ir kelis objektus.

48. Prašymas dėl sprendimo vykdymo išdėstymo atmestinas. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 284 straipsnio 1 dalį teismas turi teisę dalyvaujančių byloje asmenų prašymu ar savo iniciatyva, atsižvelgdamas į turtinę abiejų šalių padėtį ar kitas aplinkybes, sprendimo įvykdymą atidėti ar išdėstyti, taip pat pakeisti sprendimo vykdymo tvarką. Teismo sprendimo vykdymo išdėstymas reiškia nukrypimą nuo bendrosios sprendimų vykdymo tvarkos, todėl galimas tik išimtiniais atvejais, kai sprendimo įvykdyti iš karto negalima dėl laikinai sunkios skolininko turtinės padėties ar kitų ypač svarbių aplinkybių. Sprendžiant klausimą dėl teismo sprendimo vykdymo atidėjimo ar išdėstymo yra aktualūs lygiateisiškumo ir teisėtų lūkesčių principai. Turi būti išlaikyta abiejų šalių teisėtų interesų pusiausvyra, atsižvelgta į tai, ar atidėjus teismo sprendimo įvykdymą, bus užtikrintas tinkamas jo įvykdymas, ar nebus iš esmės paneigtas teismo sprendimas ir pažeisti šalies, kurios naudai jis priimtas, teisėti lūkesčiai. Teismo sprendimo vykdymo išdėstymas neturi suteikti nepagrįstą pranašumą skolininkui, o išieškotojas neturi patirti nepagrįstų nuostolių. Tokiu būdu klausimą dėl teismo sprendimo įvykdymo išdėstymo teismas turi spręsti vadovaudamasis teisingumo, protingumo ir lygiateisiškumo principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-1113/2001, 2011m. balandžio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-61/2011).

49. Nagrinėjamu atveju, atsakovės atstovė neigė, kad atsakovė turi laikinų finansinių sunkumų arba atsisakyti su ieškovu trukdo kitos svarbios priežastys. Atsakovė grindžia savo prašymą dėl priteistos sumos mokėjimo išdėstymo tik atsakovės verslo ypatumais. Teismas pažymi, kad atsakovė pripažįsta prievolę grąžinti avansą ieškovui nuo civilinės bylos iškėlimo; atsakovė, būdama verslininkė nekilojamojo turto prekybos srityje, turėjo suvokti, kad ieškovo sumokėtą avansą teks grąžini nuo prievolės pažeidimo (2022-06-01), t. y. atsakovė turėjo pakankamai laiko surinkti avanso sumą ir ją grąžinti. Teismo vertinimu, esant tokioms aplinkybėms skolos mokėjimo išdėstymas dar 6 mėn. neproporcingai pažeistų ieškovo interesus.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

50. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai atmestų reikalavimų daliai. (CPK 93 straipsnio 1,2 dalys).

51. Ieškinys patenkintas iš dalies (88 proc.), todėl ieškovas turi teisę į savo realiai teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą proporcingai patenkintų reikalavimų daliai.

52. Bylos duomenimis, ieškovo išlaidos iš viso: 17 304,60 Eur (4618 Eur žyminio mokesčio išlaidos; 241,22 Eur vertimo išlaidos; 72,95 Eur išlaidas, kurias sudaro komisiniai įmokų priėmimo mokėjimo detalizuotos AB Lietuvos pašto kvituose; 540,00 Eur išlaidas, kurias sudaro banko komisiniai įmokų priėmimo mokėjimo; 3,60 Eur išlaidas, kurias sudaro pašto korespondencijos išlaidas, pranešimo siuntimas; 121,00 Eur išlaidas, kurias sudaro nekilnojamojo turto eksperto konsultavimo paslaugas raštu, nekilnojamojo turto vertinimas; 260,00 Eur išlaidas, kurias sudaro antstolio vykdymo paslaugas už teismo nutarties vykdymą; 11 182,50 Eur dydžio išlaidas, kurias sudaro užmokestis už advokato teisinę pagalbą: ieškinio parengimas ir pateikimas teismui; atsiliepimų parengimas ir pateikimas teismui; atskirojo skundo parengimas ir pateikimas teismui; užklausimų rengimas ir pateikimas įstaigoms, biurams; susipažinimas su dokumentais ir jų analizė; įrodymų rinkimas, tvirtinimas ir teikimas teismui; prašymų, parengimas ir pateikimas teismui; dalyvavimas derybose; konsultacijos ieškovui; pasirengimas ir atstovavimas teismo posėdžiuose ir kitos teisinės paslaugos detalizuotos sąskaitose-faktūrose; 35,88 Eur išlaidas, kurias sudaro notaro paslaugas, valstybės registrų darbų kaina, duomenų perdavimo registrams, įgaliojimas kitam asmeniui; 180,00 Eur išlaidas, kurias sudaro atvykimo ginčo sprendimui, deryboms išlaidos, sąskaita 2023-05-18 Nr. 135529; 13,80 Eur išlaidas, kurias sudaro kelionės susijusios su ginčo sprendimu išlaidos; 35,65 Eur išlaidas, kurias sudaro registrų centro paslaugos 2023-03-09 dėl juridinio fakto įregistravimo, preliminariosios sutarties ir nekilnojamojo turto).

53. Atsakovės išlaidos iš viso: 8142,85 Eur (54 Eur žyminis mokestis už atskirąjį skundą ir 8088,85 Eur bylinėjimosi išlaidų: kliento konsultacijos, atskirojo skundo dėl pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių panaikinimo– 2 456,30 Eur; atsiliepimas į ieškovo atskirąjį skundą ir atsiliepimas į ieškinį – 3 853,85 Eur; pasirengimas bylos nagrinėjimui, atstovavimas teismo posėdyje 2023-06-23, derybos dėl taikos – 677,60 Eur; atsiliepimas į patikslintą ieškinį – 1 101,10 Eur).

54. Atsakovės atstovė su ieškovo patirtų išlaidų skaičiavimu nesutiko, atkreipė teismo dėmesį į tai, kad dalis ieškovo prašomų išlaidų yra arba visiškai nesusiję su byla, arba patirtos už procesinius veiksmus ir dokumentus, kur buvo priimti ieškovui nepalankūs sprendimai; tiek žyminis mokestis, tiek procesinių dokumentų rengimo išlaidos dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo ir 260 Eur antstolio išlaidų ieškovui neturėtų būti atlyginamos, nes šis klausimas buvo išspręstas atsakovės naudai. Tokios išlaidos, kaip banko komisiniai, pašto išlaidos, nekilnojamojo turto konsultavimo išlaidos, atvykimo į derybas išlaidos ir kt. neturi nieko bendro su nagrinėjama byla.

55. Teismas neturi pagrindo sutikti, kad reikalavimas priteisti bylinėjimosi išlaidas, susijusias su laikinųjų apsaugos priemonių taikymo procedūra, nepagrįstas, nes buvo priimti procesiniai sprendimai atsakovės naudai.

56. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą ; šalis, kuriai sprendimas yra palankus, paaiškėja teismui išnagrinėjus bylą ir priėmus (priimant) sprendimą dėl ginčo esmės. Tokiai proceso šaliai pagal aptariamą teisės normą pralaimėjusioji šalis turi kompensuoti civilinių teisių gynybai išleistas lėšas – patirtas bylinėjimosi išlaidas.

57. Kasacinis teismas byloje, kurioje buvo sprendžiamas klausimas dėl išlaidų, susijusių su teismo nutarties taikyti laikinąsias apsaugos priemonės vykdymu, atlyginimo, yra konstatavęs, kad pareiga apmokėti išlaidas už laikinųjų apsaugos priemonių vykdymą tenka jų taikymą inicijavusiai šaliai, antstolis turi teisę reikalauti jas apmokėti būtent iš šios šalies, o ši turi teisę reikalauti, kad nurodytų išlaidų atlyginimas jai būtų priteistas išnagrinėjus bylą iš esmės pagal CPK 93 straipsnio taisykles atsižvelgiant į bylos nagrinėjimo rezultatą, įtvirtintą įsiteisėjusiu teismo sprendimu. Toks teisės aiškinimas, be kita ko, grindžiamas aplinkybe, kad kol nėra įsiteisėjęs procesinis sprendimas dėl ginčo esmės, proceso šalis, kurios atžvilgiu taikomos laikinosios apsaugos priemonės, negali būti laikoma pažeidusia kitos šalies teises, todėl vykdymo išlaidų išieškojimas iš tokios šalies būtų per ankstyvas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-321-313/2017, 15 punktas).

58. Bylos duomenimis, Vilniaus apygardos teismas 2023-03-20 nutartimi patenkino ieškovo prašymą ir pritaikė laikinąsias apsaugos priemones; 2023-03-29 teismo nutartimi buvo patenkintas atsakovės skundas, 2023-03-20 nutartis panaikinta ir priimtas naujas procesinis sprendimas, kuriuo prašymas dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo buvo atmestas. Ieškovo atskirasis skundas dėl šios teismo nutarties Lietuvos apeliacinio teismo nutartimi buvo atmestas.

59. Nagrinėjamu atveju, nors bylą nagrinėjusio teismo nutartimi ieškovo prašymas taikyti laikinąsias apsaugos priemones buvo atmestas, kaip ir ieškovo atskirasis skundas dėl šios teismo nutarties, ieškovo ieškinys buvo patenkintas, t. y. ieškovas, kaip bylą laimėjusi šalis įgijo teisę į išlaidų, patirtų ir dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, patenkinimą.

60. Prie išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu, priskiriamos: 1) sumos, išmokėtos liudytojams, ekspertams, ekspertinėms įstaigoms ir vertėjams, bei išlaidos, susijusius su vietos apžiūra; 2) atsakovo paieškos išlaidos; 3) išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu; 4) išlaidos, susijusios su teismo sprendimo vykdymu;5) atlyginimo už kuratoriaus darbą išlaidos; 6) išlaidos advokato ar advokato padėjėjo pagalbai apmokėti; 8) išlaidos, susijusios su laikinųjų apsaugos priemonių taikymu; 9) būtinos ir pagrįstos išlaidos, susijusios su antstolių vykdomu faktinių aplinkybių konstatavimu ir dokumentų įteikimu; 10) kitos būtinos ir pagrįstos išlaidos (CPK 88 straipsnio 1 dalis).

61. Teismo vertinimu, ieškovas neįrodė, kad 72,95 Eur išlaidos, kurias sudaro komisiniai įmokų priėmimo mokėjimo detalizuotos AB Lietuvos pašto kvituose; 540,00 Eur išlaidos, kurias sudaro banko komisiniai įmokų priėmimo mokėjimo; 3,60 Eur išlaidos, kurias sudaro pašto korespondencijos išlaidas, pranešimo siuntimas; 121,00 Eur išlaidos, kurias sudaro nekilnojamojo turto eksperto konsultavimo paslaugas raštu, nekilnojamojo turto, 35,88 Eur išlaidos, kurias sudaro notaro paslaugas, valstybės registrų darbų kaina, duomenų perdavimo registrams, įgaliojimas kitam asmeniui; 180,00 Eur išlaidos, kurias sudaro atvykimo ginčo sprendimui, deryboms išlaidos, sąskaita 2023-05-18 Nr. 135529; 13,80 Eur išlaidos, kurias sudaro kelionės susijusios su ginčo sprendimu išlaidos; 35,65 Eur išlaidos, kurias sudaro registrų centro paslaugos 2023-03-09 dėl juridinio fakto įregistravimo, preliminariosios sutarties ir nekilnojamojo turto) yra susijusios su civilinės bylos nagrinėjimu, buvo būtinos ir gali būti priskirtos prie kitų būtinų ir pagrįstų išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu (CPK 88 straipsnio 1 dalies 10 punktas). Prašymas dėl jų atlyginimo netenkinamas.

62. Realiomis išlaidomis, susijusiomis su bylos nagrinėjimu, teismas laiko 4618 Eur žyminio mokesčio išlaidas; 241,22 Eur vertimo išlaidas; 260,00 Eur išlaidas, kurias sudaro antstolio atlyginimas antstoliui už teismo nutarties dėl laikinųjų apsaugos priemonių vykdymą; 11 182,50 Eur dydžio išlaidas už advokato teisinę pagalbą.

63. Ieškovui priteisiama 88 proc. žyminio mokesčio ir kitų išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu – 4505 Eur (4618+241,22+260)x88/100).

64. Pagal CPK 98 straipsnio 1, 2 dalis šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas; dėl šių išlaidų atlyginimo priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu; šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

65. Ieškovas pateikė įrodymus, kad patyrė 11 182,50 Eur išlaidas už advokato teisinę pagalbą; 88 proc. nuo patirtų išlaidų sudaro 9840 Eur. Advokatas parengė ieškinį, patikslintą ieškinį, atskirąjį skundą dėl teismo nutarties dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, dalyvavo parengiamajame teismo posėdyje 38 min. trukmės ir teismo posėdžiuose 1.23 val. ir 45 min. trukmės., teikė teismui prašymus dėl įrodymų, informacijų prijungimo prie bylos. Atsižvelgiant į tai, kad pagal Rekomendacijų 8.2, 8.15, 8.18 papunkčius maksimalus rekomenduojamas priteisti užmokestis 2023 m. I ketvirtyje už ieškinio parengimą sudaro 4497,50 Eur, už atskirojo skundo parengimą – 719,60 Eur, už 1 valandą advokato teisinių paslaugų – 195,95 Eur, taip pat į tai, kad atsakovė sutiko su ieškinio reikalavimu dėl avanso grąžinimo, t. y. byla nebuvo sudėtinga, nei teisės normų taikymo, nei įrodinėjimo prasme, nepareikalavo didelės apimties pasirengimo veiksmų, atstovų laiko sąnaudų, sprendžiama, kad prašomos priteisti išlaidos už suteiktą teisinę pagalbą pirmosios instancijos teisme viršija Rekomendacijų rekomenduojamo maksimalaus dydžio už byloje suteiktas paslaugas. Teismas priteisiamų išlaidų sumą mažina iki protingo dydžio – 7000 Eur.

66. Atsakovė patyrė 8088,85 Eur išlaidas už advokatės teisinę pagalbą; ieškinys patenkintas iš dalies, t. y. atsakovė įgijo teisę į 12 proc. patirtų išlaidų atlyginimą, kas sudaro 971 Eur. Atlikus priepriešinių reikalavimų įskaitymą, ieškovui iš atsakovės priteisiama 6029 Eur išlaidų už advokato teisinę pagalbą (7000-971).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 258-259 straipsniais, 269-270 straipsniais, teismas

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

A. K. ieškinį patenkinti ir dalies: priteisti A. K., gim. (duomenys neskelbtini), iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Prime real estate“ (įmonės kodas 133691512) 403 859 Eur avanso, 11 000 Eur baudos ir 859 Eur palūkanas, iš viso 403 859 Eur (keturis šimtus tris tūkstančius aštuonis šimtus penkiasdešimt devynis eurus); kitą ieškinio dalį atmesti.

Priteisti 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už teismo priteistą sumą (403 859 Eur) skaičiuojant palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme (2023-03-20) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Priteisti iš atsakovės UAB „Prime real estate“ (įmonės kodas 133691512) ieškovo A. K., gim. (duomenys neskelbtini), naudai 4505 Eur žyminio mokesčio ir 6029 Eur atstovavimo išlaidų, iš viso 10 534 Eur (dešimt tūkstančių penkis šimtus trisdešimt keturis eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Vilniaus apygardos teismą.