- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2018-03-20
- Bylos Nr.
- e2A-645-480/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-05941-2017-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Egidijus Tamašauskas, Albina Rimdeikaitė, Rūta Palubinskaitė
- Ieškovas
- A. R.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Miesto NT“, A. P.
- Advokatai
- Agnė Gulbinaitė, Dovilė Gotceitaitė
- Kategorijos
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Palubinskaitės, Albinos Rimdeikaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Egidijaus Tamašausko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. R., atstovaujamos advokatės Dovilės Gotceitaitės, apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 18 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-11820-717/2017 pagal ieškovės A. R. ieškinį atsakovams uždarajai akcinei bendrovei „Miesto NT“ ir A. P. dėl avanso pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I.Ginčo esmė
Ieškovė A. R. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti solidariai iš atsakovų 6000 Eur avansinę įmoką, sumokėtą 2016-10-19 pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį dėl žemės sklypo ir pastatų, esančių (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo; solidariai priteisti iš atsakovų 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad 2016-10-19 sudarė su atsakovais preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, nes ketino pirkti žemės sklypą su sodyba. Ieškovė pardavėjams per du kartus sumokėjo 6000 Eur avansą: 2016-10-11 sumokėjo 1000 Eur grynais, o preliminarios sutarties pasirašymo dieną – 5000 Eur. Šias aplinkybes paliudijo jos sugyventinis V. K., taip pat patvirtina pinigų išgryninimo iš jos asmeninės sąskaitos duomenys. Preliminarioje sutartyje buvo nustatyta, kad šalys pagrindinę sutartį pasirašys iki 2016-11-30. Tą pačią dieną, kai pasirašė preliminarią sutartį, ieškovė pasitelkė specialistą, išmanantį apie statybą ir galimus remonto kaštus. Šis asmuo sodybą apžiūrėjo ir nustatė, kad senojo gyvenamojo namo remontui gali reikėti apie 45 000 Eur. Ji planavo namo rekonstrukcijai skirti apie 20 000 Eur, todėl suprato, kad senojo gyvenamojo namo rekonstrukcija bus pernelyg brangi. Specialistui apžiūrint senąjį gyvenamąjį namą, buvo pastebėti paslėpti defektai, apie kuriuos jos pardavėjai neinformavo, t. y. kad visiškai susidėvėjusios stogo konstrukcijos ir namo pamatai. Nustačius, kad namo rekonstrukcija pareikalaus pernelyg daug lėšų, bandė derėtis su pardavėjais dėl sodybos pirkimo, žodžiu sutarė, jog preliminarios sutarties galiojimo laiką pratęs iki 2016-12-15. Tuo metu jie jau buvo į sodybą atsivežę savo daiktus ir joje apie dvi savaites gyveno. 2017 m. sausio mėnesį pardavėjai buvo patalpinę skelbimą apie tai, kad parduoda sodybą, o iš tikrųjų ją pardavė 2017-03-15. Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarė dėl atsakovų kaltės, nes jie, patalpindami skelbimus apie parduodamą turtą, nuslėpė esminius šio turto trūkumus. Šie trūkumai buvo pastebėti tik po to, kai buvo pasirašyta preliminari sutartis. Ieškovė bandė geruoju susitarti su atsakovais dėl 6000 Eur avanso sugrąžinimo, tačiau atsakovai atsisakė grąžinti avansą, motyvuodami tuo, kad jie patyrė atitinkamų nuostolių. Atsakovai A. P., UAB „Miesto NT“ su ieškinius nesutiko. Atsakovai nurodė, kad sodyba lygiomis dalimis priklauso abiem atsakovams. Prieš pasirašant preliminarią sutartį ieškovė su savo sugyventiniu kelis kartus sodybą apžiūrėjo. Sodybą sudaro penki statiniai. Vienas iš jų – tai naujai atstatytas namas - pirtis. Šiame statinyje yra trys miegamieji, virtuvė, atvestas vanduo. Gyvenamasis namas yra senas. Jie šį namą naudojo kaip sandėlį. Ieškovei nebuvo trukdoma apžiūrėti visus statinius. Jai buvo duotas sodybos raktas ir ji atsivežusi daiktus sodyboje kurį laiką gyveno. Pasirašant preliminarią sutartį buvo sutarta, kad visa sodyba bus perkama už 41 000 Eur, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2016-12-15. Ieškovė sumokėjo 5000 Eur, ši suma buvo nurodyta preliminarioje sutartyje, kurią ieškovė pasirašė. Atsakovai, ketindami sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį visus reikiamus sandoriui sudaryti dokumentus buvo atidavę notarei, kuri ruošė sutartį. Prieš baigiantis preliminarios sutarties galiojimo laikui, ieškovė pradėjo vengti atsakovų, jie buvo priversti paraginti ieškovę išsikelti iš sodybos. Supratę, kad ieškovė vengia pasirašyti sodybos pirkimo–pardavimo sutartį, jie pranešė jai per notarą, kad nutraukia preliminarią sutartį. Pranešimą išsiuntė ieškovės nurodytu adresu, tačiau šis pranešimas jai nebuvo įteiktas. Atsakovai nepažeidė preliminarios sutarties sąlygų, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, nes ji vengė šią sutartį sudaryti. Ieškovė sodybos nepirko dėl to, kad galimai neturėjo pakankamai lėšų.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Kauno apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 18 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovės A. R. atsakovams UAB „Miesto NT“ ir A. P. 1200 Eur bylinėjimosi išlaidas. Teismas nurodė, kad ieškovė yra pakankamai išsilavinusi, turėjo pakankamai laiko ir galimybių susipažinti su preliminaria pirkimo–pardavimo sutartimi, tačiau joje nepadarė pataisymų apie sumokėtą avanso sumą. Ieškovės pasitikėjimas pardavėjais – yra jos rizika, todėl ir pasekmės dėl avanso sumos preliminarioje sutartyje neištaisymo atitenka jai. Avanso mokėjimas pagal šalių susitarimą buvo sudėtinė preliminariosios sutarties dalis, todėl ir visa avanso suma turėtų būti nurodyta rašytine forma. Teismas laikė, kad ieškovė atsakovams sumokėjo ne 6000 Eur, o 5000 Eur avansą, apie ką ieškovė savo parašu patvirtino preliminarioje sutartyje. Ši sutartis yra nenuginčyta, todėl laikoma galiojančia. Tai, kad ieškovė 2016-10-11 iš savo asmeninės sąskaitos nusiėmė 1000 Eur, dar neįrodo, kad ji tuos pinigus panaudojo avanso mokėjimui. Liudytojo V. K. paliudijimus apie 1000 Eur avanso sumokėjimą teismas vertino kritiškai, kadangi šis liudytojas yra ieškovės sugyventinis, jis suinteresuotas bylos baigtimi. Tiek jis, tiek ieškovė kartu domėjosi perkama sodyba, kurį laiką abu buvo joje apsigyvenę.Teismas nurodė, kad pagrindinė sodybos pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2016-11-30. Šalys nurodė, kad žodžiu buvo sutarta šią sutartį sudaryti iki 2016-12-15. Byloje nustatyta, kad atsakovai įvykdė visas sąlygas, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis – kreipėsi pas notarą dėl sutarties sudarymo, pateikė atitinkamus dokumentus. Pagrindinis sandoris neįvyko dėl to, kad ieškovė jį ignoravo, t. y. savo veiksmais neprisidėjo, kad pagrindinis sandoris būtų sudarytas. Ji pasitelkė statybos specialistą, kuris nustatė, jog sodyboje esančio gyvenamojo namo remontui reikės apie 40 000 – 45 000 Eur, todėl ieškovė pripažino, kad ji suabejojo ar yra tikslinga pirkti sodybą. Ieškovė sodybą apžiūrėjo keletą kartų, du iš jų iki preliminarios sutarties pasirašymo. Ji turėjo galimybę apžiūrėti sodybą su specialistu, tačiau iki sutarties pasirašymo to nepadarė. Specialistą sodybos apžiūrai pasitelkė tik po preliminarios sutarties pasirašymo. Tai rodo, kad arba ieškovė elgėsi nerūpestingai apžiūrėdama turtą, arba apsigalvojo dėl sodybos pirkimo po preliminarios sutarties pasirašymo. Teismas sprendė, kad dėl to, jog nebuvo sudaryta pagrindinė sodybos pirkimo–pardavimo sutartis yra kalta ieškovė. Pagal preliminarios sutarties 9.3 punktą pirkėjas, atsisakęs sudaryti sutartį, sumoka 5000 Eur baudą, todėl įmokėtas avansas, sudarant preliminarią sutartį, laikytinas bauda už ieškovės atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ir neišieškotinas iš atsakovų.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovė A. R. atstovaujama advokatės Dovilės Gotceitaitės, prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 18 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą - ieškinį tenkinti visiškai: priteisti solidariai iš atsakovų UAB „Miesto NT” ir A. P. apeliantės naudai 6000,00 Eur avansinę įmoką, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2160,84 Eur bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:Teismas nepagrįstai atmetė apeliantės argumentus, jog ji nutraukė sutartį, nes paaiškėjo esminiai parduodamo turto trūkumai, apie kuriuos ji nežinojo ir nebuvo pardavėjų informuota sutarties pasirašymo metu. Atsakovai atsiliepime į ieškinį pripažino, kad gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutarties sudarymo metu buvo iš esmės renovuotinas ir reikalaujantis didelių investicijų, dėl ko net laikytinas avariniu ir nugriautinu. Tokie gyvenamojo namo trūkumai nenurodyti nei sutartyje, nei prie ieškinio pridėtame šio turto pardavimo skelbime.Teismas neįvertino apeliantės argumentų, jog gyvenamojo namo kokybės trūkumai privalėjo būti nurodyti raštu preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje ir nukrypo nuo teismų praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; Kauno apygardos teismo 2016 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-1753-601/2016 ir kt.). Nenurodžius trūkumų sutartyje, namas turėjo atitikti įprastus reikalavimus, t. y. turi būti tinkamas gyventi, negali turėti didelių trūkumų.Teismas neatsižvelgė į tai, kad apeliantė būdama vartotoja ir neturėdama specialių žinių nematė, nežinojo ir negalėjo bei neturėjo žinoti apie gyvenamojo namo trūkumus. Gyvenamojo namo trūkumai nebuvo akivaizdūs - namas nebuvo sugriuvęs ir nebuvo matyti akivaizdžių kitų šio namo avarinės būklės požymių. Išaiškėjus namo trūkumams, apeliantė pagrįstai nutraukė sutartį.Teismas nepagrįstai rėmėsi sutarties 8.2.3. p. nuostata konstatuodamas, jog ieškovė sutiko su turto kokybe, nes ši nuostata aiškintina pardavėjo UAB „Miesto NT”, parengusių standartinę preliminarią sutartį, nenaudai ir nepašalina pardavėjų atsakomybės už pardavėjų deklaruotos turto kokybės ir turto faktinės būklės neatitikimą. Apeliantė sutiko tik su jai žinoma turto kokybe.Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovė elgėsi nerūpestingai apžiūrėdama turtą arba apsigalvojo dėl sodybos pirkimo po preliminarios sutarties pasirašymo. Tai, kad apeliantė prieš pasirašant preliminarią sutartį kelis kartus apžiūrėjo gyvenamąjį namą, sudarė šią sutartį raštu, joje nurodė esmines sutarties sąlygas, pasirinko profesionalius pardavėjus laikytina pakankamu rūpestingumu prieš pasirašant sutartį. Tai, kad ji iškart po sutarties pasirašymo pasikvietė statybos rangovą su tikslu remontuoti gyvenamąjį namą, persivežė į sodybą savo kelis daiktus patvirtina apeliantės realius ketinimus sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį.Teismas neįvertino ieškinio argumentų dėl atsakovų pasyvumo nesudarant pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2007 m. gegužės 28 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-209/2007 suformuotos praktikos. Atsakovai sutiko, jog pagrindinė sutartis nebus sudaryta iki 2016-11-30 ir šį terminą žodžiu pratęsė, todėl ieškinys tenkintinas ir dėl atsakovų pasyvumo nesudarant pagrindinės sutarties.Teismas neįvertino ieškinio argumentų, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 6.165 straipsnio 5 dalimi, prievolė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pasibaigė, nes abiejų šalių valia per preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties 5 punkte nustatytą terminą pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsižvelgiant į konstatuotinas ne tik pirkėjos, bet ir pardavėjų neveikimas ir nėra pagrindo nustatyti pirkėjos kaltės dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo.Teismas nesiaiškino galimų nuostolių dėl preliminarios sutarties neįvykdymo ir nukrypo nuo teismų praktikos, pagal kurią priteisti netesybas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo galima tik tuo atveju, jei šalis, kuri nekalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, įrodo realius dėl to patirtus nuostolius. Atsakovai nepateikė įrodymų dėl jų patirtų nuostolių dėl preliminarios sutarties neįvykdymo ir nepagrindė priežastinio ryšio tarp ieškovės veiksmų ir atsakovų nuostolių, todėl sumokėtas avansas grąžintinas apeliantei.Teismas neatsižvelgė į ieškinio argumentus, jog preliminarios sutarties 9.3. punkto nuostata dėl netesybų pirkėjai yra nesąžininga, nes pardavėjams sutartis nenumato analogiškos baudos pagrindinės sutarties nesudarymo atveju dėl pardavėjo kaltės. Be to, minėtame punkte nustatytos netesybos pripažintinos nepagrįstai didelės ir mažintinos.Teismas neatsižvelgė į byloje esančius įrodymus, kad apeliantė 1000,00 Eur avansinės įmokos dalį sumokėjo grynais pinigais. Preliminari sutartis buvo parengta atsakovų ir apeliantė su ja susipažino ir pasirašė automobilyje, todėl nebuvo techninių galimybių ją taisyti, o ranka taisyti avanso dydį taip pat nenorėjo abi šalys.Teismas nepagrįstai priteisė atsakovų naudai 675 Eur bylinėjimosi išlaidų dalį. Atsakovai UAB „Miesto NT” ir A. P., atstovaujami advokatės Agnės Gulbinaitės, atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti ir palikti galioti nepakeistą Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 18 d. sprendimą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta išimtinai dėl pačios apeliantės kaltės. Apeliantė turtą apžiūrėjo ne mažiau nei tris kartus, jai buvo pilnai aprodytas jos ketinamas įsigyti turtas, tiek naujasis namas, tiek senasis namas. Visi senojo namo defektai buvo akivaizdžiai matomi plika akimi, niekas nuo apeliantės nuslėpta nebuvo, toks motyvas, jog neva tai kažkas buvo nuslėpta nuo apeliantės yra sugalvotas išskirtinai kaip jos gynybinė pozicija.Susitikimo metu apeliantei buvo pateiktas jos ketinamo įsigyti turto išrašas iš Nekilnojamojo turto registro. Išraše yra matyti tiek namo statybos metai, tiek ir tai, kad jame nebuvo atliktos jokios rekonstrukcijos, todėl apeliantė negali teigti, jog ji nesusipažino su viešai prieinama informacija. Iš esmės kaip gyvenamasis namas skelbime buvo pardavinėjamas naujasis rąstinis namas. Šalims aptarus, kad senasis namas yra labai senas, jo rekonstrukcija būtų neprotinga ir apeliantė neketina į jį investuoti jokių lėšų, šalims nebuvo jokio reikalo preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje aptarinėti visų minėto namo defektų. Senasis namas atitiko savo amžiui įprastus reikalavimus. Jeigu apeliantė būtų jaustųsis apgauta dėl tikrosios namo būklės, ji neskubėtų kraustytis į ginčo turtą. Apeliantė apsigalvojo dėl galimybės įsigyti atsakovų parduodamą turtą, todėl tai ir buvo tikroji pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo priežastis.Apeliantė matė daikto trūkumus prieš pasirašant preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi jų nepastebėti praktiškai yra neįmanoma, ji matė kokio senumo namą ketina įsigyti ir su tuo sutiko. Apeliantė nenurodė kokius trūkumus atsakovai buvo galimai paslėpę nuo apeliantės, kadangi tokių paprasčiausiai nebuvo.Visi atsakovų veiksmai, kurie yra grindžiami rašytiniais įrodymais, patvirtina, jog atsakovai buvo suinteresuoti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu, buvo tam pasirengę ir, per protingą terminą supratę, jog apeliantė nebevykdys savo sutartinių įsipareigojimų, pranešė jai apie preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimą.Atsakovai tinkamai įgyvendino jiems tenkančią pareigą informuoti apeliantę apie sutarties nutraukimą: pranešimas siųstas jos sutartyje nurodytu gyvenamuoju adresu; pašto laiškas išsiųstas registruotą pašto siunta. Terminas pranešti apie sutarties nutraukimą buvo gana protingas, todėl akivaizdu, kad būtent atsakovai pirmieji nutraukė preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi dėl apeliantės kaltės buvo nesudaryta pagrindinė sutartis.Apeliantės iniciatyva buvo pratęstas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl netgi jeigu ir žodinis susitarimas pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti būtų laikytinas negaliojančiu, tačiau iki preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje raštu šalių nurodyto termino apeliantė turėjo pareigą sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau ji nebuvo sudaryta būtent dėl apeliantės kaltės.Apeliantė bylos nagrinėjimo metu nekėlė klausimo dėl galimai nepagrįstai didelių šalių nustatytų netesybų, neprašė jų mažinti. Todėl teismui nebuvo pagrindo tokį klausimą kelti, o atsakovams tokius įrodymus teikti teismui. Šalys sutartimi laisva valia nustatė tokio dydžio netesybas - baudą.Teismas visiškai atmetė ieškinį, todėl pagrįstai iš apeliantės atsakovams priteisė bylinėjimosi išlaidas. Apeliantės nurodyti argumentai dėl sąskaitos faktūros numerio yra teisiškai nereikšmingi, kadangi sąskaitoje padaryta apsirikimo klaida
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal CPK 321 straipsnio 1 dalį apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus atvejus, kai skundą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad būtinas žodinis nagrinėjimas. Įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, atsiliepimo į jį argumentus, teisėjų kolegija mano, jog nenustatyta būtinybė apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai). Byloje nustatyta, kad ieškovė A. R. (toliau – ieškovė arba apeliantė) ir atsakovai UAB „Miesto NT“, A. P. (toliau abu kartu – atsakovai) 2016-10-19 sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Sutartis) dėl sodybos, esančios (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo. Šalys sutarė, kad sodyba parduodama už 40 000 Eur (Sutarties 2 p.). Sutarties 5 punkte nurodyta, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2016-11-30. Nagrinėjant bylą teisme šalys pripažino, kad žodžiu jos sutarė šį terminą patęsti iki 2016-12-15 (CPK 187 straipsnis). Sutarties 8.2.3 punkte nurodyta, kad pirkėjas patvirtino, jog jis specialiai domėjosi, susipažino ir patikrino turto techninį ir teisinį statusą, turto vertę, taip pat jo faktinę būklę prieš pasirašant šią sutartį. Perkamas turtas visiškai atitinka jo, kaip pirkėjo keliamus reikalavimus <...>. Sutarties 8.6 punktu pardavėjas patvirtino, kad šios sutarties pasirašymo dieną priėmė iš pirkėjo 5000 Eur avansą. Sutarties 9.3 punktas nustatė, kad jeigu pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jis sumoka 5 000 Eur baudą. Pagal Sutarties 9.5 punktą, jeigu sutartį atsisakytų sudaryti pardavėjas, jis turėtų grąžinti pirkėjui gautą 5000 Eur avansą. 2017-01-17 atsakovai registruotu laišku išsiuntė ieškovei pranešimą jos Sutartyje nurodytu adresu, kad jie nutraukia preliminarią sutartį dėl to, kad ieškovė iki 2016-12-15 neįvykdė įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį. 2017-02-10 ieškovė išsiuntė atsakovams registruotu paštu pranešimą apie Sutarties nutraukimą ir paprašė grąžinti jos sumokėtą avansą. Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniui, kuriuo prašė priteisti solidariai iš atsakovų 6000,00 Eur avansinę įmoką, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas, bylinėjimosi išlaidas. Pirmosios instancijos teismas 2017-12-18 sprendimu ieškinį atmetė. Sprendimą teismas motyvavo tuo, jog ieškovė atsakovams sumokėjo ne 6000 Eur, o 5000 Eur avansą. Teismas konstatavo, kad atsakovai įvykdė visas sąlygas, jog būtų sudaryta pagrindinė sutartis ir laikė, jog pagrindinis sandoris neįvyko dėl to, kad ieškovė jį ignoravo. Atmetė ieškovės argumentus, kad nuo jos pardavėjai nuslėpė esminius parduodamo turto trūkumus. Įmokėtą 5000 Eur avansą sudarant preliminarią sutartį teismas laikė bauda už ieškovės atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, todėl nusprendė šios sumos neišieškoti iš atsakovų. Nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu apeliantė skunde nurodė, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai kvalifikavo faktines bylos aplinkybes bei jos kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, nepagrįstai atmetė argumentus, jog ji nutraukė Sutartį, nes paaiškėjo esminiai parduodamo turto trūkumai, apie kuriuos ji nežinojo ir nebuvo pardavėjų informuota Sutarties pasirašymo metu. Teisėjų kolegija tokius ir juos detalizuojančius teiginius vertina kaip nepagrįstus.Pažymėtina, jog CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; teisėjų kolegijos 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2008; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-82/2010; kt.). Byloje nėra ginčo dėl to, kad 2016-10-19 Sutartimi šalys įsipareigojo iki 2016-11-30 sudaryti sodybos pirkimo-pardavimo sutartį, o vėliau žodiniu šalių susitarimu šis terminas buvo pratęstas iki 2016-12-15. Pasirašydama Sutartį ieškovė (Sutartyje – pirkėjas) patvirtino, kad yra supažindinta su visais pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui reikalingais dokumentais, taip pat su atsakovų atliktinais veiksmais ruošiantis pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui (Sutarties 8.2.4 punktas). Į bylą pateikta notarės B. G. pažyma patvirtina, kad atsakovai buvo sutarę su notare laiką dėl pagrindinės sutarties sudarymo, notarė 2016-11-23 atsakovo prašymu buvo užsakiusi pažymą iš VĮ Registrų centro pirkimo-pardavimo sandoriui ruošti. Byloje nėra įrodymų, kurie leistų spręsti, kad Sutartyje numatytas pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas buvo pratęstas, taip pat, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų pasyvumo. Pati ieškovė apeliaciniame skunde nurodo, kad atsakovai sutiko (t. y. neprieštaravo; Žodynas.lt), jog pagrindinės sutarties sudarymo terminas būtų pratęstas, kas leidžia vertinti, kad Sutarties pratęsimas buvo inicijuotas ieškovės. Įvertinusi nurodytas aplinkybes teisėjų kolegija atmeta ieškovės skundo argumentą, kad ieškinys tenkintinas ir dėl atsakovų pasyvumo nesudarant pagrindinės sutarties, kadangi to nepatvirtina jokie byloje esantys įrodymai (CPK 178 straipsnis). Apeliantė skunde pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino jos argumentų, jog gyvenamojo namo kokybės trūkumai privalėjo būti nurodyti raštu preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje ir nukrypo nuo teismų praktikos. Pasak apeliantės, nenurodžius trūkumų sutartyje, namas turėjo atitikti įprastus reikalavimus, t. y. būti tinkamas gyventi, negali turėti didelių trūkumų. Teisėjų kolegija su tokiais apeliantės teiginiais nesutinka.Teisėjų kolegija vertina, kad apeliantė nepagrįstai remiasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/20165 bei 2010 m. gruodžio 20 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010, nes nurodytų bylų (pirmos bylos faktinės aplinkybės - pirkėjas įsigijo nebaigtos statybos butą su atliktų statybos darbų trūkumais, antros – pirkėja įsigijo namą, kurio statybai buvo panaudoti seni rąstai, užkrėsti naminiu grybu) ir nagrinėjamos bylos teisiškai reikšmingos aplinkybės nėra tapačios ar esmingai panašios, todėl nurodytose byloje suformuotos teisės aiškinimo taisyklės negali būti taikomos ir nagrinėjamoje byloje.Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; kt.). Vadovaujantis CK 6.396 ir 6.397 straipsnių analize, esminėmis nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygomis yra parduodamo daikto identifikavimas ir parduodamo daikto kaina. Byloje nėra ginčo dėl to, kad šalių sutarto parduodamo turto kaina Sutartyje buvo 40 000,00 Eur.Sutartis sudaryta dėl sodybos, esančios (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo (Sutarties 1 p. su pataisymu). Byloje yra pateikti parduodamos sodybos skelbimai ir fotonuotraukos, tačiau tai nėra pirminis skelbimas, kurį matė ieškovė (išklausytas 2017-11-27 teismo posėdžio garso įrašas nuo 51:35 min). Nors byloje nėra pateikta Nekilnojamojo turto registro išrašo, kuris, atsakovų teigimu, buvo pateiktas apeliantei jų susitikimo metu, tačiau iš į bylą pateikto kiek vėlesnio (2017-03-10) nei buvo sudaryta Sutartis Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad sodybą sudaro: 0,4532 ha ploto žemės sklypas, į kurį patenka ir 0,0700 ha vandens telkinių plotas; 1939 m. statybos rąstinis, krosnimis šildomas gyvenamasis namas, kurio bendras plotas 72,99 kv. m, 72 proc. fizinio nusidėvėjimo; tų pačių 1939 statybos metų medžio su karkasu sienų 67 procentų nusidėvėjimo daržinė, malkinė, ūkinis pastatas ir monolitinio betono kiemo rūsys; 2011 m. statybos rąstų sienų dirbtuvės, kuriose įrengtas krosninis šildymas, vietinis vandentiekis ir vietinis nuotekų šalinimas, jo nusidėvėjimo 0 procentas, kiti kiemo statiniai (šulinys, 2 kanalizacijos šuliniai). Nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme ieškovė paaiškino (2017-11-27 teismo posėdžio garso įrašas), kad skelbime buvo nurodytas pardavinėjamas naujas rąstinis namas, buvo įdėta tik viena senojo namo nuotrauka; suprato, kad perka visą sodybą – seną namą, pirties namą, kitus pastatus; kiti statiniai jai nekliuvo, tikslas buvo sutvarkyti seną namą; jai buvo atrakintas ir parodytas seno mano vidus, matė, kad reikės keisti langus, duris, tačiau neturėjo supratimo, kad reikės pasikeisti stogą, tvarkyti pamatus. Toks apeliantės aiškinimas iš esmės leidžia konstatuoti, kad senojo namo būklę ji matė ir pasitikėdama savo bei savo sugyventinio jėgomis ją vertino. Akivaizdu, jei ieškovė būtų vertinusi, kad senojo namo trūkumai nėra dideli (pvz. pakeisti langus, duris 72,99 kv. m ploto name), ji nebūtų maniusi investuoti į seno namo sutvarkymą 20 - 25 tūkstančių eurų. Apžiūrinėdama namą su NT (atsakovas – UAB „Miesto NT“) atstovu, sugyventiniu ieškovė diskutavo, kad namas yra labai senas. Ieškovė prieš pasirašant Sutartį kelis kartus apžiūrėjo namą. Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija kaip nepagrįstus atmeta apeliantės (ieškovės) skunde nurodytus teiginius, kad Sutarties pasirašymo metu pardavėjų ji nebuvo informuota, kad namas turi didelių trūkumų. Apeliantės teigimu, išaiškėjus namo trūkumams, ji pagrįstai nutraukė Sutartį.Teisėjų kolegija pažymi, kad kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, jog CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminarioji sutartis pažeidžiama, jei jos šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, todėl privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007; 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį civilinė atsakomybė kyla preliminariosios sutarties šaliai, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).Nagrinėjamu atveju ieškovė įrodinėja, kad būdama vartotoja ir neturėdama specialių žinių nematė, nežinojo ir negalėjo bei neturėjo žinoti apie gyvenamojo namo trūkumus. Gyvenamojo namo trūkumai nebuvo akivaizdūs – namas nebuvo sugriuvęs ir nebuvo matyti akivaizdžių kitų šio namo avarinės būklės požymių. Namas neatitiko pardavėjų deklaruotos turto kokybės. Pagal CK 6.327 straipsnio 2 dalį pardavėjas neatsako už parduodamo daikto kokybę, jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tokį neatitikimą. Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-547/2014).Byloje esančios nuotraukos (el. bylos t. 1, b. l. 79, 122) ir Nekilnojamojo turto registro išrašas akivaizdžiai rodo, kad namas yra senas. Iki Sutarties sudarymo bent 2 kartus apžiūrėjusi šį namą natūroje, ieškovė, kaip ji pati teigia, turėdama nebaigtą aukštąjį išsilavinimą (politikos mokslai), būdama pakankamai jauno amžiaus, negalėjo nepastebėti, jog senas namas yra prastos būklės. Ieškovė teigdama, kad nenurodžius trūkumų Sutartyje, namas turėjo atitikti įprastus reikalavimus, be savo subjektyvios nuomonės, nepateikė įrodymų, kurie leistų spręsti, kad 70 metų senumo, nerenovuotas kaimo namas neatitinka įprastų tokiam objektui reikalavimų. Vien tai, kad po Sutarties sudarymo ieškovės pasitelktas specialistas sudarė statybos darbų sąmatą, pagal kurią stogo remontas, rūsio sutvarkymas, vidaus ir išorės sienų remontas būtų apie 40 000,00 – 45 000,00 Eur, savaime nereiškia, kad pardavėjai (t. y. atsakovai) nuslėpė gyvenamojo namo trūkumus, kurie nebuvo akivaizdūs. Apsvarsčiusi įvairius variantus dėl galimybės rekonstruoti senąjį namą, ieškovė vis dėlto apsigalvojo dėl galimybės įsigyti atsakovų parduodamą sodybą (išklausytas 2017-11-27 teismo posėdžio garso įrašas nuo 51:35 min). Kaip labiausiai tikėtina, tai ir buvo tikroji pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo priežastis (CPK 185 straipsnis). Remiantis byloje surinktų, ištirtų ir įvertintų įrodymų visuma (rašytiniai įrodymai, šalių paaiškinimai, liudytojo V. K. parodymai) pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai sprendė, kad dėl to, jog nebuvo sudaryta pagrindinė sodybos pirkimo-pardavimo sutartis yra kalta ieškovė. Šios išvados teisėtumo ieškovės apeliacinio skundo argumentai nepaneigia. Teisėjų kolegija vertina, kad ieškovė neįrodė, jog pagrindinė sodybos pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta išimtinai dėl atsakovų kaltės, kurie Sutartyje nenurodė gyvenamojo namo trūkumų (CPK 12, 178, 185 straipsniai).Kasacinio teismo išaiškinta, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų skirta tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais. Vienas netesybų tikslų – sumažinti kreditoriaus įrodinėjimo naštą reikalaujant atlyginti nuostolius. Antra, netesybomis siekiama sukurti teisinį aiškumą tarp šalių dėl civilinės atsakomybės apimties, nes netesybos riboja prievolę pažeidusios šalies atsakomybę tam tikra sutartine ir iš anksto žinoma pinigų suma. Trečia, netesybos skirtos skatinti skolininką laiku ir tinkamai įvykdyti savo įsipareigojimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2011 m. gruodžio 29 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-537/2011).Pasisakydama dėl apeliacinio skundo argumentų, susijusių su ieškovės mokėtino nuostolių dydžio (baudos) nustatymu, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad atsakovai neturėjo pareigos įrodyti, jog jų tikėtini nuostoliai ir sudaro 5000 Eur netesybų sumą, nes dėl tokio netesybų dydžio šalys susitarė (Sutarties 9.3 punktas) ir tai yra sutarties šalių laisvės principo išraiška. Šalių autonomija civiliniuose teisiniuose santykiuose, sutarties laisvės ir privalomumo principai yra labai svarbios vertybės, užtikrinančios subjektų galimybę laisvai veikti ir patiems matuoti savo riziką, todėl teismo kišimasis į jų suderėtas netesybas galimas tuo atveju, kai netesybų dydžio neprotingumas yra akivaizdus. Atsižvelgdama į tai, kas nurodyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad byloje neįrodyta, jog nagrinėjamo ginčo atveju 5000,00 Eur netesybų suma yra neprotingai didelė, todėl pagrindo ją mažinti nenustatyta (CK 6.156 ir 6.189 straipsniai, CK 6.258 straipsnio 3 dalis, CPK 178 straipsnis).Vertindama skundo teiginius dėl apeliantės 1000 Eur avansinės įmokos dalies sumokėtos grynais pinigais, teisėjų kolegija pažymi, kad šalies vienoks ar kitoks aiškinimas savaime nereiškia, jog jis yra teisingas, nes bet kurios bylos aplinkybės, jei jų kita šalis nepripažįsta, turi būti pagrindžiamos kitais įrodymais (CPK 187, 12, 178 straipsniai). Remiantis bylos duomenimis, pirmosios instancijos iš esmės teisingai sprendė, jog daugiau tikėtina (CPK 185 straipsnis), kad ieškovė atsakovams sumokėjo ne 6000 Eur avansą, bet 5000 Eur avansą. Sutartis yra rašytinė, šalys joje nurodė sumokėto avanso dydį – 5000 Eur (Sutarties 3.1, 8.6, 8.7 p.). Sutartyje yra du taisymai ranka, kas leidžia vertinti, kad sumokėjusi 6000 Eur avansą, ieškovė turėjo galimybę ištaisyti ir sumokėto avanso sumą, tačiau to nepadarė. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo argumentams, kad 1000 Eur nuėmimas nuo asmeninės sąskaitos dar neįrodo, jog ieškovė tuos pinigus panaudojo avanso mokėjimui, o liudytojo V. K. parodymais nėra pagrindo vadovautis, nes jis yra ieškovės sugyventinis ir suinteresuotas bylos baigtimi. Teisėjų kolegijos vertinimu, atmetus ieškinį, pirmosios instancijos teismas teisingai iš ieškovės atsakovams priteisė jų turėtas išlaidas teisinei pagalbai apmokėti (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis). Priteistų išlaidų suma neviršija Rekomendacijose nustatyto jų maksimalaus dydžio (Rekomendacijų 8.2, 8.17, 8.19 p.). Sąskaitas už teisines paslaugas atsakovai apmokėjo (paskutinis mokėjimas atliktas 2017-11-26) iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos (bylos nagrinėjimas pirmosios instancijos teisme iš esmės buvo baigtas 2017-11-27 teismo posėdyje). Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2011 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-52/2011; kt.). Teisėjų kolegija sprendžia, kad kiti apeliacinio skundo argumentai teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui, pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui bei pagrįstumui, todėl atskirai dėl jų nepasisako.Apibendrinusi nustatytas aplinkybes, išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, jog apeliantė neįrodė aplinkybių, kuriomis grindžia savo apeliacinį skundą, ir byloje pateiktą apeliacinį skundą atmeta kaip nepagrįstą, palikdama pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).Atmetus apeliacinį skundą, ieškovė apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Iš apeliantės atsakovei UAB „Miesto NT“, vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalies bei CPK 98 straipsnio 3 dalies nuostatomis, priteistinos advokato teisinės pagalbos išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu apeliacinės instancijos teisme (t. y. atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą) –350 Eur, kurių dydis neviršija Rekomendacijų 8.11 punkte nustatyto maksimalaus dydžio, yra pagrįstos, atitinka teisingumo ir protingumo kriterijus.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 18 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš A. R., a. k. (duomenys neskelbtini) uždarajai akcinei bendrovei „Miesto NT“, j. a. k. 302717345, 350,00 Eur (tris šimtus penkiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.