- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2025-02-27
- Bylos Nr.
- e2-612-600/2025
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-03540-2024-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Renata Kasimovienė
- Ieškovas
- A. J.
- Atsakovas
- G. L.
teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. J. ieškinį atsakovei G. L. dėl nuostolių ir palūkanų priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Byloje dalyvaujančių asmenų reikalavimų ir atsikirtimų santrauka.
1. Ieškovas prašo priteisti iš atsakovės 5000 Eur skolą, 5 procentų metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat bylinėjimosi išlaidas.
1.1 Nurodo, kad šalys 2023 m. rugpjūčio 26 d. sudarė preliminarią sutartį (toliau – Sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovas nupirkti, atsakovei nuosavybės teise priklausantį turtą - žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sklypo plotas 0,1062 ha bendro ploto, ir sodo pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 96,88 kv. m, šiltnamį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius adresu (duomenys neskelbtini).
Atsiliepimas
1.2 Atsakovė įsipareigojo iki pagrindinės aukščiau nurodyto turto pirkimo-pardavimo sutarties dienos (2023 m. gruodžio 15 d.), gauti visus dokumentus, reikalingus turto pardavimui, taip pat leidimus ar sutikimus ir sodo paskirties pastatą pakeisti į gyvenamąjį namą (Sutarties 2.1 p.), tačiau minėtos pareigos neįgyvendino ir taip pažeidė Sutartį.
1.3 Ieškovas kreipėsi į turto vertintojus dėl sodo pastato vertės nustatymo, tačiau 2023 m. lapkričio 21 d. el. paštu buvo informuotas, kad turto vertinimo negalima atlikti, nes esamo sodo namo plotas neatitinka valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centre įregistruoto sodo namo ploto (96,88 kv. m), nes pagal naujai parengtą kadastrinių matavimų bylą, bendras namo plotas yra apie 196 kv. m.
1.4 Atsakovė nepateikė jokio statybą leidžiančio dokumento, leidžiančio sodo pastato paskirtį pakeisti į gyvenamojo namo, taip pat nėra jokių duomenų apie teisėtai atliktą sodo pastato rekonstrukciją, nors atsakovė skelbimų portale adresu www.aruodas.lt buvo nurodžiusi, kad „gauti visi leidimai ir dokumentai – vyksta procesas paskirties keitimo į gyvenamąją. Planuojama paskirties pakeitimo data: 2023-IV ketvirtis.“. Jei ieškovas būtų žinojęs, kad atsakovė nepakeis sodo pastato paskirties į gyvenamąją ir nepateiks statybą leidžiančio dokumento dėl atliktos sodo pastato rekonstrukcijos, jis nebūtų sudaręs preliminarios sutarties su atsakove. Todėl mano, kad pardavėjos įsipareigojimas turto pardavimui gauti visus dokumentus, leidimus ar sutikimus ir pakeisti sodo pastato paskirtį į gyvenamojo namo buvo esminė sutarties sąlyga, dėl kurios ieškovas apsisprendė sudaryti Sutartį.
1.5 Atsakovei neįgyvendinus esminės Sutarties sąlygos (turto pardavimui gauti visus dokumentus, leidimus ar sutikimus ir pakeisti sodo pastato paskirtį į gyvenamojo namo), pati atsakovė 2023 m. lapkričio 14 d. nutraukė Sutartį su ieškovu ir 2023 m. lapkričio 15 d. bankiniu pavedimu grąžino ieškovo sumokėtą 5000 Eur dydžio avansą, tačiau nesumokėjo ieškovui 5000 Eur baudos už savo prievolių pagal Sutarties 2.1. punktą nevykdymą.
1.6 Ieškovas reikalavimą priteisti 5000 Eur baudą grindžia Sutarties 7 punktu, numačiusiu, kad pardavėjui nutraukus sutartį, jis grąžina pirkėjui gautą avansą (5000 Eur) ir sumoka pirkėjui gauto avanso dydžio baudą, t. y. 5000 Eur per 15 kalendorinių dienų nuo šios Sutarties nutraukimo dienos.
1.7 Sutartis pardavėjo iniciatyva buvo nutraukta 2023 m. lapkričio 14 d., todėl pardavėjai kilo pareiga iki 2023 m. lapkričio 29 d. sumokėti 5000 Eur baudą.
1.8 Reikalavimą priteisti procesines palūkanas grindžia CK 6.37 straipsnio 2 dalimi, 6.210 straipsnio 1 dalimi.
2. Atsakovė pateiktu atsiliepimu prašo ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas (e/b t. 1, b. l. 83-88, DOK-46674).
2.1 Nurodo, kad atsakovė per savo atstovę V. L. su UAB „Capital Real Estate“ 2023 m. sausio 19 d. sudarė Tarpininkavimo paslaugų sutartį Nr. P. BS-277 dėl atsakovei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto – gyvenamojo namo su sklypu, esančio adresu – (duomenys neskelbtini), pardavimo. Šios Tarpininkavimo paslaugų sutarties pagrindu sutartį pasirašiusi brokerė patalpino skelbimus apie parduodamą nekilnojamąjį turtą bei komunikavo su potencialiais pirkėjais, įskaitant ir ieškovą.
2.2 2023 m. rugpjūčio 26 d. šalys sudarė preliminariąją sutartį, o pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį susitarė pasirašyti iki 2023 m. gruodžio 15 d. Pagal preliminarios sutarties 2.1 punktą, iki nurodytos datos atsakovė buvo įsipareigojusi turto pardavimui gauti visus dokumentus, leidimus ar sutikimus bei sodo pastato paskirtį pakeisti į gyvenamojo namo. Nurodė, kad parduodamas sodo namas buvo rekonstruotas 2013-2016 metais (padidintas jo plotas ir aukštis), tačiau statybos užbaigimas neįformintas.
2.3 2023 m. liepos 12 d. buvo sudaryta Paslaugų teikimo sutartis Nr. 2023.07.12/01 su brokerės rekomenduota įmone – mažąja bendrija (toliau – MB) „Top matininkai“ dėl parduodamo namo rekonstrukcijos pabaigimo ir tuo pačiu paskirties pakeitimo, namo pridavimo. Paaiškėjus, kad pakeisti sodo namo paskirties negalima, 2023 m. spalio 27 d. MB „TP matininkai“ sutartį nutraukė. Priežastis - namo aukštis yra 9,23 m, kuris neatitinka Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymo (toliau – SBĮ) 6 straipsnio 10 dalies 2 punkte numatyto didžiausio galimo gyvenamojo namo ar sodo namo aukščio (8,5 m) mėgėjų sodo žemės sklype.
2.4 Mano, kad ne dėl atsakovės kaltės nepavyko užbaigti sodo namo statybos (rekonstrukcijos) ir pakeisti namo paskirtį iš sodo pastato paskirties į gyvenamojo namo, todėl atsakovei neatsirado pareiga mokėti preliminarioje sutartyje šalių sulygtas baudines netesybas (Sutarties 7 punktas). Be to, ieškovas apie tai buvo informuotas nedelsiant, kai tokia aplinkybė paaiškėjo. Ieškovui buvo pasiūlyta reikšminga nuolaida, tačiau jis atsisakė pirkti turtą, o atsakovė geranoriškai 2023 m. lapkričio 15 d. grąžino ieškovui pagal Sutarties 5 punktą ieškovo sumokėtą 5 000 Eurų avansą.
2.5 Pabrėžė, kad ieškovui buvo atskleista visa informacija, turinti esminės reikšmės Sutarčiai sudaryti: Nekilnojamojo turto registre nurodytas ir faktinis (dvigubai didesnis) namo plotai, taip pat tai, jog namo statyba (t. y. rekonstrukcija) nėra užbaigta ir įregistruota, nepakeista namo paskirtis (sodo pastatas), atliekami statybos (rekonstrukcijos) užbaigimo ir kt. veiksmai ir t. t. Be to, turtą ieškovas apžiūrėjo, jam buvo atskleista aplinkybė, kad statybos (rekonstrukcijos) užbaigimui ir paskirties pakeitimui yra pasitelkta MB „Top matininkai“. Mano, kad Sutarties 7 punkte sulygtą išlygą, atleidžiančią atsakovę (pardavėją) nuo pareigos mokėti netesybas už Sutarties 2.1 punkto sąlygos įsipareigojimų neįvykdymą ir pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymą, jei paaiškėja neįmanomumas pakeisti namo paskirtį, ieškovas suprato, todėl pasirašydamas Sutartį, prisiėmė atitinkamą riziką (netikrumą dėl pagrindinės sutarties sudarymo).
2.6 Be to, aplinkybę, kad atsakovė buvo geranoriška ir sąžininga bei tikėjosi sudaryti pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį, patvirtina tai, kad ieškovo prašymu, dar nesudarius pagrindinės namo pirkimo – pardavimo sutarties, atsakovė geranoriškai leido pasinaudoti namu - kelis mėnesius po Sutarties sudarymo atsakovė neatlygintinai leido ieškovui name sandėliuoti savo baldus.
Žemesnės instancijos teismas
3. Teismo posėdžio metu ieškovas paaiškino, kad prašo ieškinį tenkinti, papildė, kad jis planavo grįžti gyventi į Lietuvą iš Norvegijos, todėl visiškai pasitikėjo atsakove ir turėjo pagrįstą lūkestį, kad jeigu pardavinėjamas namas ir skelbime nurodyta, kad visi leidimai gauti ir vyksta namo paskirties keitimo procesas, tai viskas bus gerai, nes tai skelbiama viešai. Aplinkybė, kad jis parsigabeno į Lietuvą baldus, kuriuos paprašė leisti sandėliuoti perkamame name, tik patvirtina jo sprendimą dėl ginčo namo pirkimo. Atsakovei nutraukus sutartį jis turėjo skubiai organizuoti baldų išsivežimą ir dėl to patirti papildomas išlaidas, nes jei būtų žinojęs, dar nebūtų baldų vežęs į Lietuvą.
Šalies argumentai
4. Ieškovo atstovas ieškinį palaikė, prašė tenkinti ieškinyje nurodytais argumentais. Atkreipė dėmesį į byloje pateiktus įrodymus – skelbimą apie namo pardavimą, kuriame viešai nurodyta informacija nepasitvirtino – paaiškėjo, kad dokumentai nesutvarkyti, nes leidimai namo rekonstrukcijai nebuvo išduoti.
Atsiliepimas
5. Atsakovės atstovė advokatė prašė ieškinį atmesti atsiliepime nurodytais argumentais, pabrėžė, kad civilinei atsakomybei atsirasti būtina nustatyti visas keturias civilinės atsakomybės sąlygas, kurių, atstovės vertinimu, ieškovas neįrodė. Be to, sutartį rengė ne atsakovė, o brokerė.
6. Atsakovės atstovė pagal įgaliojimą prašė ieškinį atmesti, esminių papildymų neturėjo.
7. Liudytoja teismo posėdyje apklausta brokerė B. Š. paaiškino, kad ji dirba UAB Capital Real Estate brokere. Atsakovei priklausantis turto objektas buvo su didesnėmis problemomis. Skelbimo tekstą parengė brokerė su komanda. Atsakyti į klausimą, ką reiškia skelbime panaudota formuluotė „yra gauti visi leidimai ir dokumentai“, negalėjo. Turto objektas turėjo ne vieną problemą, nes namas žemės sklype pastatytas arčiau nei 1,5 m iki sklypo ribos, be to, dokumentuose nebuvo duomenų, iš kokių medžiagų pastatytas namas, taip pat buvo viršytas namo aukštis, po konsultacijų su matininku jie buvo informuoti, kad namo dokumentų parengimo procesas truks apie 6-9 mėnesius, dokumentai pradėti rengti iki preliminarios sutarties su ieškovu sudarymo. Kiek žinoma, nurodyto objekto pardavimas po sutarties su ieškovu nutraukimo buvo sustabdytas, dabar gal atnaujintas, nežino.
8. Liudytoju apklaustas M. J. paaiškino, kad dirba MB „Top matininkai“, yra įmonės savininkas, organizuoja namų pridavimą, jis pats yra ne matininkas, pats matavimų neatlieka, tačiau ieško tokias paslaugas galinčius atlikti asmenis. Sutartis buvo nutrauktas, nes paaiškėjo, kad namo pridavimo paslaugos jie įgyvendinti negali.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
II. Teismo nustatytos aplinkybės ir jų teisinis vertinimas.
9. Byloje kilo ginčas dėl preliminariojoje sutartyje šalių sulygtų baudinių netesybų priteisimo. Byla nagrinėjama vadovaujantis CK VI knygos nuostatomis.
10.1. Atsakovei nuosavybės teise priklauso 96,88 kv. m ploto sodo pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), šiltnamis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžineriniai statiniai – kiemo statiniai, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini), taip pat ir žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (Nekilnojamojo turto registro (toliau – NTR) 2022 m. gruodžio 28 d. išrašo 2.1, 4.1 punktai, kadastro duomenų nustatymo data – 1998 m. vasario 13 d., sodo pastato bendras plotas – 96,88 kv. m, pastatas vieno aukšto, e/b t. 1, b. l. 56, 59-60);
10.2. 2023 m. sausio 19 d. atsakovė, veikdama per įgaliotinę V. L., su UAB „Capital Real Estate“ sudarė tarpininkavimo sutartį Nr. P.BS-277, kuria buvo susitarta dėl gyvenamojo namo su sklypu, esančio (duomenys neskelbtini), pardavimo (e/b t. 1, b. l. 92);
10.3. Iš į bylą atsakovės atstovės pateikto susirašinėjimo e/paštu žinoma, kad 2023 m. balandžio 24 d. MB „Top matininkai“ atsakovės įgaliotinei V. L. atrašė, kad „<...namo (kuris stovi su istorija) pridavimo procesas preliminariai būtų : 9-12 mėn., kaina apie 10.000 – 14.000 Eur.>“; 2023 m. gegužės 23 d. e/laiške rašė, kad „<...ieškome galimybių pridavimui. Atvejis tikrai neeilinis ir nuėjęs tam tikrą kelią prieš tai ne pas vieną specialistą. Bandome dar keletą variantų patikrinti, ir jei rasime – informuosime...>“ (e/b. t. 1, b. l. 97);
10.4. 2023 m. liepos 12 d. su MB „Top matininkai“ V. L. sudarė sutartį, kuria susitarė dėl namo pridavimo (sutarties 2 punktas), darbų atlikimo terminas – per 3-6 mėnesius (e/b t. 1, b. l. 93);
10.5. Nekilnojamojo turto skelbime, patalpintame portale aruodas.lt, buvo nurodyta, kad parduodamas erdvus, ypatingoje vietoje esantis namas su 10 arų nuosavu sklypu, taip pat skelbime yra žvaigždute pažymėtas tekstas, kuriame nurodyta, kad „Šiuo metu objekto paskirtis yra sodų, tačiau yra gauti visi leidimai ir dokumentai, vyksta procesas paskirties keitimo į gyvenamąją; planuojama paskirties pakeitimo data: 2023 m. IV ketvirtis; atsiranda galimybė gauti visas subsidijas ir lengvatas, paprastesnes paskolas“; žemiau skelbime yra nurodyta, kad bendras plotas 196 kv. m, aukštai 2, statybos metais – 1984, renovuotas – 2018 m. (e/t. 1, b. l. 14-16, 43-46);
10.6. 2023 m. rugpjūčio 26 d. tarp ieškovo ir atsakovės buvo sudaryta preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, kurios dalyku sutarties 1 punkte nurodytas sprendimo 10.1. punkte nurodytas turtas; sutarties 2.1. punkte nurodyta, kad pardavėjas (atsakovė) įsipareigojo turto pardavimui gauti visus dokumentus, leidimus ar sutikimus ir pakeisti sodo pastato paskirtį į gyvenamojo namo iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos; sutarties 3 punktu šalys susitarė iki 2023 m. gruodžio 15 d. sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį; sutarties 5 punktu šalys susitarė, kad pirkėjas sumoka 5000 Eur avansą pasirašant šį susitarimą; sutarties 7 punkte nurodyta, kad jeigu sutartis neįvykdoma dėl pardavėjo kaltės ir (arba) jis neįvykdys šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų ir (arba) jo pareiškimai bus klaidingi ir tai sąlygos sutarties nesudarymą, tai jis įsipareigoja grąžinti pirkėjui gautą avansą ir sumokėti pirkėjui gauto avanso dydžio baudą per 15 kalendorinių dienų nuo šios sutarties nutraukimo dienos; ir mažesniu šriftu nurodyta sąlyga „jeigu ne dėl pardavėjos kaltės neįmanoma pakeisti sodo pastato paskirties į gyvenamojo namo paskirtį, tokiu atveju avansas yra grąžinamas pirkėjui ir baudos šiuo atveju už įsipareigojimų neįvykdymą nėra mokamos“; sutarties 14 punkte nurodyta, kad pridedamas sklypo planas ir turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
10.7. Aplinkybę, kad ieškovas sumokėjo 2023 m. rugpjūčio 28 d. 5000 Eur avansą, patvirtina į bylą pateiktas mokėjimo dokumentas, kaip ir tą aplinkybę, kad 5000 Eur avansas ieškovui (pirkėjui) buvo grąžintas 2023 m. lapkričio 15 d. (e/b t. 1, b. l. 21, 153).
10.8. 2023 m. rugpjūčio 26 d. preliminari sutartis nutraukta atsakovės (pardavėjos) iniciatyva 2023 m. lapkričio 14 d. (CPK 186, 187 straipsniai).
Dėl atsakovės prievolės sumokėti sutartinę baudą
11. Tarp šalių 2023 m. rugpjūčio 26 d. buvo sudaryta preliminarioji sutartis, tačiau per joje nurodytą terminą (iki 2023 m. gruodžio 15 d.) šalys nesudarė pagrindinės sutarties, nes 2023 m. lapkričio 14 d. pardavėja (atsakovė) per savo įgaliotinę sutartį nutraukė ir kitą dieną grąžino 5000 Eur avansą. Ieškovas (pirkėjas) vertina, kad pardavėjai nutraukus sutartį, ji turi sumokėti ieškovui šalių preliminaria sutartimi sulygtas baudines netesybas. Pažymėtina, kad ginčas byloje kilo dėl to, ar preliminari sutartis pardavėjos iniciatyva buvo nutraukta dėl pardavėjos kaltės ar dėl objektyvių aplinkybių.
12. Preliminarios sutarties samprata yra įtvirtinta CK 6.165 straipsnio 1 dalyje – tai yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Vadovaujantis CK 6.165 straipsnio 3 dalimi, preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
13. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).
14. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Tam, kad būtų nustatytas civilinės atsakomybės faktinis pagrindas pagal preliminariąją sutartį, būtina konstatuoti juridiškai reikšmingus faktus: sutarties šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį faktą ir dėl to kitos šalies patirtų nuostolių faktą. Pažymėtina, kad konkrečių preliminariosios sutarties vykdymo aplinkybių nustatymas, tarp jų ir to, įsipareigojimus netinkamai vykdė tik ieškovas ar dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra ir atsakovo kaltės, yra fakto klausimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-529/2012).
15. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Abi šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 22 punktas). Analogiškai reikalavimai taikytini ir šalių sulygtų netesybų taikymui.
16. Nagrinėjamoje byloje ginčo dėl aplinkybės, kad preliminarią sutartį nutraukė atsakovė (pardavėja), nekilo. Kilo ginčas, ar sutarties nutraukimą sąlygojo / galėjo sąlygoti pačios pardavėjos veiksmai (t. y. nuo jos valios priklausantys veiksmai).
17. Preliminarios sutarties 7 punkte šalys susitarė, kad jeigu sutartis neįvykdoma dėl pardavėjos kaltės ir (arba) ji neįvykdys šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų ir (arba) jos pareiškimai bus klaidingi ir tai sąlygos sutarties nesudarymą, tai ji įsipareigoja grąžinti pirkėjui gautą avansą ir sumokėti pirkėjui gauto avanso dydžio baudą; antras šiame punkte esantis sakinys parengtas mažesniu šriftu ir kitame lape ir nurodyta, kad jeigu ne dėl pardavėjos kaltės neįmanoma pakeisti sodo pastato paskirties į gyvenamojo namo paskirtį, tokiu atveju avansas yra grąžinamas pirkėjui ir baudos šiuo atveju už įsipareigojimų neįvykdymą nėra mokamos.
18. Teismo posėdžio metu išklausius šalių paaiškinimų, liudytoja apklaustos brokerės B. Š. parodymų, nustatyta, kad (i) tiek turto pardavimo skelbimo tekstą, tiek preliminarios sutarties tekstą parengė brokerė ir jį suderino su atsakove; (ii) brokerė negalėjo paaiškinti, ką reiškia turto pardavimo skelbime esanti formuluotė „yra gauti visi leidimai ir dokumentai“, tačiau tokia formuluotė skelbime buvo panaudota; (iii) leidimų renovuoti (renovavimo darbams atlikti) atsakovė nei turto pardavimo skelbimo išviešinimo portale aruodas.lt metu, nei preliminarios sutarties sudarymo metu neturėjo; (iv) nors 2023 m. liepos 12 d. sudarydama paslaugų sutartį su MB „Top matininkai“ dėl namo pridavimo žinojo, kad maksimalus darbų atlikimo terminas yra 6 mėnesiai, 2023 m. rugpjūčio 26 d. sudarė preliminarią sutartį ir nurodė, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta iki 2023 m. gruodžio 15 d., o į bylą pačios atsakovės atstovės advokatės pateiktas susirašinėjimas e/paštu su MB „Top matininkai“ savininku M. J. patvirtina, kad jau 2023 m. balandžio mėnesį atsakovei buvo žinoma aplinkybė, kad dėl namo pridavimo yra problemų. Nurodytų aplinkybių analizavimas sąlygoja išvadą, kad visas šias aplinkybes sąlygojo pačios atsakovės valiniai veiksmai – namo rekonstrukcija (arba kaip nurodyta skelbime – namo renovavimas) atlikta neturint įstatyme nustatyta tvarka gautų statybos darbus leidžiančių dokumentų, t. y. namo renovacija / rekonstrukcija atlikta vykdant savavališkus statybos darbus, kurių pasekmė – namo aukštis viršija leistiną 8,5 m namo aukštį (Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 10 dalies 2 punktas), nepaisant to, turto pardavimo skelbime buvo nurodyta, kad gauti visi leidimai ir dokumentai. Nustatytos aplinkybės sąlygoja išvadą, kad pardavėjos pareiškimai tiek viešame skelbime apie namo pardavimą, tiek tiesiogiai pačiam pirkėjui apie namo dokumentus buvo klaidinantys, be to, už statybos darbų organizavimą neturint statybos darbus leidžiančių dokumentų yra atsakinga pati turto savininkė, t. y. atsakovė, o ne valstybinės institucijos, išduodančios statybą leidžiančius dokumentus ar dokumentus apie statybos užbaigimą (CK 6.246-6.248 straipsniai).
19. Teismas taip pat kritiškai vertina atsakovės atstovių paaiškinimą, kad į sutartį buvo įrašyta sąlyga, kad pardavėjai nutraukus sutartį bauda nemokama, jeigu ne dėl pardavėjos kaltės neįmanoma pakeisti sodo pastato paskirties į gyvenamojo namo paskirtį (sutarties 7 punkto antras sakinys), nes šiuo atveju pardavėja yra turto savininkė, organizavusi savo namo renovavimo / rekonstrukcijos statybos darbus be statybą leidžiančio dokumento. Dėl nurodyto aplinkybė, kad atlikus statybos darbus, pardavėja (namo savininkė) negali priduoti namo, yra pasekmė jos neteisėtų veiksmų (CK 6.246 straipsnis). Kitoks nustatytų faktinių aplinkybių vertinimas paneigtų Statybos įstatyme statytojui įtvirtinus reikalavimus (3 straipsnis).
20. Be to, tarp šalių kilusį ginčą dėl pastarosios sutarties 7 punkto antrame sakinyje nurodytos sąlygos aiškinimo, teismas sprendžia vadovaudamasis CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis ir sutarties sąlygą pasiūliusios šalies nenaudai. Pažymėtina, kad ginčo, kad sutarties tekstą parengė ir su atsakove suderino brokerė, nebuvo. Teismas sutinka su ieškovo ir jo atstovo pastebėjimu, kad visas sutarties tekstas, išskyrus sutarties 7 punkto antrame sakinyje nurodytą sąlygą dviejose eilutėse, parengtas vienodu šriftu, o sąlyga dėl eliminuojamos pardavėjos atsakomybės, jei negalima pakeisti sodo pastato paskirties į gyvenamojo namo, parašyta smulkesniu šriftu, kas gali būti priežastimi atidžiai nesusipažinti su visu sutarties tekstu. Tačiau šiuo atveju ši aplinkybė nėra lemianti ar keičiant teismo išvadų, nes tokia sąlyga neeliminuoja pardavėjos atsakomybės nutraukiant preliminarią sutartį (CPK 12, 178, 185 straipsnis).
21. CK 6.70 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad prievolių įvykdymas gali būti užtikrinamas pagal sutartį arba įstatymus netesybomis, įkeitimu (hipoteka), laidavimu, garantija, rankpinigiais ar kitais sutartyje numatytais būdais. CK 6.71 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai). Netesybos yra prievolių užtikrinimo būdas, skatinantis skolininką įvykdyti prievolę (CK 6.70, 6.71 straipsniai), taip pat sutartinės civilinės atsakomybės forma (CK 6.256 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 1dalis). Šalių sutartyje sulygtos netesybos yra jų suderinta valia nustatyta sutarties sąlyga, kuri saisto šalis tuo atveju, jeigu sutartis neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma, ir įpareigoja sutartį pažeidusią šalį sumokėti kitai šaliai sutartas netesybas, o šiai nereikia įrodinėti patirtų nuostolių dydžio. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-360/2009; 2009 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-502/2009; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; 2013 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-145/2013).
22. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad jeigu šalys sutartyje susitarė dėl tam tikro dydžio netesybų, tai sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; 2011 m. liepos 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-294/2011; kt.). Nustatant, ar netesybos nėra pernelyg didelės, motyvuotai gali būti atsižvelgiama į įvairias konkrečios individualios bylos aplinkybes, kurių sąrašas nebaigtinis: į šalių sutartinių santykių pobūdį ir sutarties tikslus, prievolės vertę, prievolės pažeidimo aplinkybes, ar šalys yra vartotojai, į skolininko elgesį, į CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus teisingumo, sąžiningumo, protingumo principus, sutarties šalių interesų pusiausvyrą, CK 6.251 straipsnyje, reglamentuojančiame visiško nuostolių atlyginimo principą, nustatytus kriterijus; atsakomybės prigimtį, šalių turtinę padėtį, šalių tarpusavio santykius, kt. Netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų. Koks netesybų dydis yra tinkamas konkrečiu atveju, yra fakto klausimas, kurį byloje turi įrodyti šalys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2009 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-502/2009; 2010 lapkričio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; 2011 m. liepos 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-294/2011; 2013 m. kovo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-170/2013; 2018 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-138-684/2018). Įvertinus ginčo byloje nustatytas faktines aplinkybes, darytina išvada, kad riziką dėl pagrindinės sutarties (ne)sudarymo prisiėmė ne pirkėja, kaip siekė įrodyti pardavėjos atstovė, o pati pardavėja, duodama skelbimą dėl namo pardavimo ir vėliau su pirkėju sudariusi preliminarią sutartį dėl namo pardavimo neturėdama jai išduoto leidimo namo rekonstrukcijos darbams atlikti. Įvertinus aplinkybę, kad baudos suma buvo nustatyta orientuojantis į pirkėjo sumokėto avanso dydį ir tokią sumą pasiūlė pardavėjos pusė, vertintina, kad toks baudinių netesybų dydis atitinka CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtinus kriterijus, bei atitinkantis faktines aplinkybes, tokias iš Norvegijos pargabentų baldų išvežimas jiems vietos sandėliuoti, už-sakyti pervežimo transporto paslaugas, laiko sąnaudos ir pan.
23. Pažymėtina, kad šalių autonomija komerciniuose teisiniuose santykiuose, sutarties laisvės ir privalomumo principai yra labai svarbios vertybės, užtikrinančios profesionalių subjektų galimybę laisvai veikti ir patiems matuoti savo riziką, todėl teismo kišimasis į jų suderėtas netesybas galimas tuo atveju, kai netesybų dydžio neprotingumas yra akivaizdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95-313/2017). Šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška. Tokiu susitarimu yra išreiškiama šalių valia nustatyti tam tikras priemones, skatinančias skolininką įvykdyti prievoles ir kompensuojančias kitai šaliai atsiradusius nuostolius dėl prievolės neįvykdymo ar jos netinkamo įvykdymo. Šis konsensualizmo principas yra vienas fundamentalių principų komerciniams santykiams reguliuoti, todėl valstybė gali kištis į šalių sutartinius santykius ir nustatyti tam tikrus apribojimus tik esant pakankamam pagrindui, siekiant apsaugoti silpnesnės šalies, visuomenės, kreditoriaus interesą, viešąją tvarką ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-446/2013).
24. Nagrinėjamu atveju, vertinant šalių preliminariojoje sutartyje aptartų prievolių apimtį bei dydį, taip pat įtvirtintų netesybų (baudos) dydį, svarbu atsižvelgti į tai, kad netesybos ir jų dydis buvo sutartos ir įtvirtintos šalių laisva valia sudarytoje sutartyje. Įtvirtintas baudos dydis atitinka bendrą įprastą praktiką, kad, sutarties nesudarymo atveju, baudos dydis yra lygus kitos šalies sumokėto avanso dydžiui. Susitarimą dėl tokio baudos dydžio pasirašiusi atsakovė gavo konsultacijas iš nusamdytos brokerių įmonės, atstovavusios pardavėją santykyje su pirkėju, kas sąlygoja, kad buvo tinkamai įvertinti pardavėjos įmonei perduoti su namo pardavimu susiję būtini dokumentai. Teismo vertinimu, nėra pagrindo pripažinti, jog pirkėjo pagal preliminariąją sutartį įmokėto avanso (užstato) dydžio bauda būtų neproporcinga, neprotingo dydžio ar iš esmės pažeistų sutarties šalių interesų pusiausvyrą.
25. Nenustačius pagrindo mažinti netesybas, konstatuotina, jog, atsakovei pažeidus sutartinę prievolę, vadovaujantis preliminariosios sutarties 7 punktu, ieškovo reikalavimas priteisti iš atsakovės 5000 Eur baudą pripažintinas pagrįstu ir tenkinamas. Preliminaria sutartimi šalys susitarė, kad jeigu sutartis bus neįvykdyta dėl pardavėjos kaltės pardavėja turi sumokėti avanso dydžio baudą, t. y. šalys susitarė dėl baudinių netesybų.
26. Kiti šalių pateikti argumentai (namo plano, kadastrinių duomenų ir pan.) nėra teisiškai reikšmingi ir nekeičia teismo padarytų išvadų, todėl dėl jų teismas atskirai nepasisako.
27. Ieškovo reikalavimas dėl 5 procentų dydžio metinių procesinių palūkanų priteisimo už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo tenkinamas vadovaujantis CK 6.37 straipsnio 2 dalies, 6.210 straipsnio 1 dalies nuostatomis, nustatant, kad iš atsakovų solidariai ieškovo naudai priteisiamos 5 procentų dydžio metinės procesinės palūkanos už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos – 2024 m. kovo 4 d. – iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
28. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Vadovaujantis nurodyta taisykle, ieškovui iš atsakovės priteistina 113 Eur žyminio mokesčio, taip pat 750 Eur advokato atstovavimo išlaidų byloje (e/b t. 1, b. l. 18, 134-137, 173-176, CPK 98 straipsnis, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymas Nr. 1R-85 „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio“). Viso iš atsakovės ieškovo naudai priteistina 863 Eur bylinėjimosi išlaidų.
29. Teismo patirtos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų siuntimu šalims, kurias sudaro 4,32 Eur, nepriteisiamos iš atsakovės, nes jos yra mažesnės nei 8,00 Eur (LR CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 96 straipsniai, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93, 98, 268–270 straipsniais,
nusprendžia:
Ieškinį tenkinti.
Priteisti ieškovui A. J., a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės G. L., a. k. (duomenys neskelbtini) 5000 Eur baudinių netesybų, 5 procentų metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos, t. y. 2024 m. kovo 4 d., iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir 863 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą pateikiant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.