Kauno apygardos teismo nutartis

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Edvardo Palioko, Albinos Rimdeikaitės ir Linos Žemaitienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „AMP Tranzit“ apeliacinį skundą dėl Alytaus apylinkės teismo 2019 m. birželio 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-380-308/2019 pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „AMP Tranzit“, tretiesiems asmenims V. A., O. P., M. G. ir Alytaus miesto savivaldybės administracijai dėl 2013 m. vasario 28 d. papildomo susitarimo prie 2012 m. gegužės 8 d. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo be varžytinių sutarties pripažinimo negaliojančiu.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

7.4. Teismas darydamas išvadą, kad išankstinio rašytinio nuomotojo (Nacionalinės žemės tarnybos) sutikimo negavimas nėra vien formalaus veiksmo neatlikimas, tačiau yra pagrindas pripažinti Susitarimą, kuriuo apeliantei perleista valstybinės žemės nuomos teisė, negaliojančiu kaip prieštaraujantį imperatyvioms teisės normoms (CK 1.80 str.), neatsižvelgė į tai, kad Susitarimu įgyvendintos CK 6.394 straipsnio 3 dalies imperatyvios nuostatos. Apeliantė yra Žemės sklype esančių statinių savininkė, todėl teisė naudotis valstybine žeme bet kuriuo atveju jai kyla iš įstatymo. Vadinasi, Susitarimo pripažinimas negaliojančiu šioje civilinėje byloje iš esmės neturėtų įtakos apeliantės teisei į Žemės sklypo nuomą, nes apeliantė bet kokiu atveju turi įstatymo nustatytą statinių savininko teisę naudotis jų eksploatavimui reikalingu valstybinės žemės sklypu, o ieškovė – pareigą išnuomoti apeliantei valstybinę žemę pagal nuomos sutartį be aukciono (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas).

7.5. Teismo išvada, jog šiuo konkrečiu ginčo atveju buvo pažeistas teisinio apibrėžtumo principas, yra nepagrįsta. Faktas, kad pasikeitė Žemės sklypo nuomininkas bei duomenys apie jį buvo viešai žinomi iš viešame registre paskelbtos informacijos. Šios aplinkybės neabejotinai buvo žinomos Nacionalinei žemės tarnybai, nes pati Nacionalinė žemės tarnyba ėmėsi aktyvių veiksmų nuomos sutarčiai su UAB „AMP Tranzit“ nutraukti bei 2013 m. liepos 29 d. įsakymu ją nutraukė.

7.6. Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, kai nekilnojamasis daiktas, esantis ne jo savininko žemės sklype, parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 45 punkte nustatyta, kad perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis – joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

11. Apeliacinio proceso paskirtis – (duomenys neskelbtini) straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant faktinę ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialines teisės normas. Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

12. Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, atsiliepimo į jį argumentus, konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą ((duomenys neskelbtini) ir 322 straipsniai).

13. Byloje surinktais įrodymais nustatyta, kad 1997 m. liepos 30 d. Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruotas 2,8196 ha ploto valstybinės žemės sklypas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), Alytus (toliau – ir Žemės sklypas). 1997 m. liepos 30 d. sudaryta Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. N11/97-1440, kuria šis žemės sklypas nuo 1997 m. liepos 30 d. iki 2096 m. liepos 30 d. buvo išnuomotas AB „Daisotra“. 2012 m. gegužės 8 d. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo be varžytynių sutartimi bankrutuojanti AB „Daisotra“ perleido UAB“AMP Tranzit“ pastatą-dirbtuves, unikalus Nr.(duomenys neskelbtini) , 2247 kv. m. bendro ploto, esančias (duomenys neskelbtini) Alytus ir 2951/18174 dalį pastato-buitinių patalpų unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 18717,40 bendro ploto, esantį (duomenys neskelbtini) Alytus. Sutartyje nurodyta, jog parduodamas turtas yra valstybinės žemės sklype, kuriam Kauno apygardos teismo nutartimi yra taikomi apribojimai. 2012 m. birželio 14 d. tarp šių šalių buvo pasirašytas Nekilnojamojo turto nuosavybės perdavimo-priėmimo aktas. 2013 m. vasario 28 d. Papildomu susitarimu prie 2012 m. gegužės 8 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo be varžytynių sutarties (toliau – Papildomas susitarimas), bankrutavusi AB „Daisotra“ perleido UAB „AMP Tranzit“ nuomos teises į 2,8196 ha ploto žemės sklypą, esantį Alytaus m., (duomenys neskelbtini).

14. Byloje nustatyta, kad Alytaus miesto savivaldybės taryba 2010 m. gruodžio 17 d. sprendimo Nr. T-252 antruoju punktu patvirtino žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), Alytuje, ribų formavimo esamo pastato eksploatacijai, tvarkymo ir naudojimo režimo nustatymo bei nuosavybės teisių atkūrimui, detalųjį planą, pagal kurį 2,8196 ha žemės sklypas (duomenys neskelbtini) buvo padalintas į du sklypus, iš kurių 1.2855 ha žemės sklypas, esantis adresu (duomenys neskelbtini)(suteiktas naujas adresas), buvo skirtas AB „Daisotra” statiniams eksploatuoti.

15. Byloje taip pat nustatyta, kad Alytaus miesto savivaldybės administracijos direktorius, atsižvelgdamas į Alytaus miesto savivaldybės tarybos 2010 m. gruodžio 17 d. sprendimo Nr. T-252 antruoju punktu patvirtintą žemės sklypo detalųjį planą, 2012 m. birželio 20 d. įsakymu Nr. DV-466 „Dėl žemės sklypo, numatomo grąžinti piliečiams natūra, naudojimo duomenų nurodymo ir plano tvirtinimo“, patvirtino 15336 kv. m. ploto žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), Alytus, planą. Atsižvelgiant į patvirtintą 15336 kv. m. ploto žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), Alytuje, planą, Nacionalinės žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2012 m. rugpjūčio 29 d. sprendimais Nr. 2S-315, Nr. 2S-316, Nr. 2S-317 atkūrė V. A., O. P. ir A. G. nuosavybės teises grąžinant natūra žemės sklypo dalis, esančias 1,5336 ha žemės sklype, adresu (suteiktas naujas adresas) (duomenys neskelbtini), Alytuje.

16. Iš byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad bankrutavusi AB „Daisotra“ Papildomu susitarimu 2013 m. vasario 28 d. perleido atsakovei – UAB „AMP Tranzit“ nuomos teises į žemės sklypą, remdamasi 2012 m. gegužės 8 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo be varžytynių sutartimi. Įmonių bankroto įstatymo 33 straipsnis nustato bankrutuojančios ir bankrutavusios įmonės turto pardavimo ir perdavimo tvarką. Šio straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, jog turto pirkimo–pardavimo sutartis arba perdavimo aktas yra prilyginami notaro patvirtintai sutarčiai ir yra nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai.

17. Byloje nėra ginčijama, kad bankrutuojanti AB „Daisotra“ perleisdama UAB „AMP Tranzit“ nuomos teises į žemės sklypą, prieš tai nebuvo gavusi išankstinio rašytinio nuomotojo (Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, kaip valstybės patikėtinio valdant valstybinę žemę) sutikimo. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmos instancijos teismo padaryta išvada, kad šiais veiksmais buvo pažeistas CK 6.491 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas imperatyvas, kad nuomininkas (bankrutuojanti AB „Daisotra“) turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, įkeisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis.

18. Kaip matyti iš valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, 1997 m. liepos 30 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi akcinei bendrovei „Daisotra“ nebuvo suteikta teisė perleisti savo teises ir pareigas į jos nuomojamą žemės sklypą kitam asmeniui, negavus išankstinio rašytinio nuomotojo sutikimo. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmos instancijos teismo argumentu, kad sprendžiant šalių ginčą šiuo atveju kartu yra aktualus klausimas dėl CK 6.394 straipsnio 1 ir 3 dalių taikymo sudarant papildomą susitarimą, kur šios normos tam tikra prasme yra prieštaraujančios CK 6.491 straipsnio normoms dėl nuomininko teisių ir pareigų perleidimo ir dėl to šiuo atveju yra svarbi Lietuvos Vyriausiojo administracinio teismo 2018 m. balandžio 20 d. nutartimi administracinėje byloje Nr. A-643-525/2018 suformuota teisminė praktika sprendžiant apeliacinį skundą dėl 2016 m. lapkričio 3 d. Kauno apygardos administracinio teismo priimto sprendimo administracinėje byloje, kurioje dalyvavo ir šios bylos šalys tiek dėl teisės perleisti valstybinės žemės nuomą, tiek dėl juridinio asmens pabaigos, kur teismas nurodė, kad: „Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog „teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga statiniams eksploatuoti, visų pirma kyla iš įstatymo. CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį.“<...> „Pažymėtina, kad CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobūdžio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo. Vadinasi, naujajam statinių savininkui pereina tiek teisės, tiek pareigos, susijusios su žemės sklypu.“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016-05-19 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-280-611/2016). Įvertinus aptartą įstatyminį reglamentavimą ir LAT pateiktą teisminę praktiką, yra pagrindas konstatuoti, kad teisė pirkėjui (UAB „AMP TRANZIT“) naudotis valstybinės žemės sklypo dalimi tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis žemės sklypu naudojosi nekilnojamųjų daiktų pardavėjas BAB „Daisotra“, kyla iš įstatymo ir nėra priklausoma nuo valstybinės žemės patikėtinio sutikimų. <...> Kolegijos vertinimu tokį sandorį pripažinti prieštaraujančiu imperatyvioms įstatymo normoms ir tuo pagrindu pripažinti niekiniu, pagrindo nėra, nepriklausomai nuo to ar buvo laikytasi CK 6.491 straipsnyje numatyto reikalavimo gauti išankstinį nuomotojo sutikimą tokiam sandoriui atlikti. Aplinkybė, ar nebuvo laikytasi CK 6.491 straipsnyje numatyto reikalavimo gauti išankstinį nuomotojo sutikimą, galėtų būti svarbi sprendžiant ginčą dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, jei toks reikalavimas būtų svarstomas teisme. Vertinant kitą pirmosios instancijos teismo nurodytą ginčo sandorio pripažinimo niekiniu pagrindą - kad papildomo susitarimo sudarymo metu jau buvo įsiteisėjęs teismo sprendimas dėl BAB „Daisotra“ pabaigos ir jos likvidavimo dėl bankroto CK 1.63 str. 6 d., apeliacinės instancijos teismo kolegija pažymi, kad pagal CK 2.95 str. 3 d. juridinis asmuo pasibaigia nuo jo išregistravimo iš Juridinių asmenų registro. Registro tvarkytojo atliktų juridinio asmens išregistravimo veiksmų atlikimo data laikoma juridinio asmens pabaigos data ir nuo šios datos juridinis asmuo nustoja teisiškai egzistuoti bei praranda visus juridinio asmens požymius, nurodytus CK 2.33 str. VĮ Registrų centro į bylą pateiktas LR Juridinių asmenų registro išplėstinis išrašas patvirtina, jog AB „Daisotra“ likviduota bankrutavus 2013 04 12 (t. 1 b. l. 140). Taigi, laikytina jog tik nuo šios datos AB „Daisotra“ kaip juridinis asmuo yra pasibaigęs ir likviduotas. Tuo tarpu teismo sprendimas dėl įmonės pabaigos ir jos likvidavimo dėl bankroto pagal CK 2.106 straipsnį yra juridinio asmens likvidavimo pagrindas. Atsižvelgiant į tai nėra pagrindo konstatuoti, kad 2013 m. vasario 28 d. papildomą susitarimą sudarė nebeegzistuojanti įmonė, o tuo pačiu nėra pagrindo teigti, jog minimas susitarimas yra prieštaraujantis imperatyvioms įstatymo normoms CK 1.63 str. 6 d. ir tuo pagrindu pripažintinas niekiniu.“

19. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmos instancijos teismo argumentais, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas ir valstybinės žemės perleidimo santykių įstatyme įtvirtintu reglamentavimu siekiama užtikrinti, kad valstybės (savivaldybių) nuosavybė būtų tvarkoma taip, jog tai atitiktų visos visuomenės interesus, viešajam interesui teikiant prioritetą prieš privatų tiek žemės naudojimo tikslų, paskirties, tiek žemės naudojimo sąlygų interesą. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Valstybės (savivaldybių) žemės perleidimo sandoriai, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą, kai valstybės (savivaldybių) turtas įgytas kitaip negu nustatyta imperatyviuoju reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes), yra niekiniai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. spalio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-461/2013).

20. Kolegija sutinka su pirmos instancijos teismo argumentais, jog sutinkamai su Įmonių bankroto įstatymo (toliau ir – ĮBĮ) 32 straipsniu, bankrutavusiai įmonei likviduoti ir atitinkamai prievolių pabaigai konstatuoti reikalinga atitinkama juridinių faktų sudėtis, t. y. teismo sprendimas dėl įmonės pabaigos (ĮBĮ 32 straipsnio 4 dalis) bei įmonės išregistravimas iš Juridinių asmenų registro (ĮBĮ 32 straipsnio 5, 6 dalys). Nagrinėjamos bylos atveju, teismo sprendimas dėl AB „Daisotra“ pabaigos ir jos likvidavimo dėl bankroto buvo priimtas 2012 m. spalio 24 d., įsiteisėjo 2012 m. lapkričio 26 d. (Kauno apygardos teismo 2012 m spalio 24 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. B2-25-436/2012), t. y. iki 2013 m. vasario 28 d. Papildomo susitarimo sudarymo, o bendrovė iš Juridinių asmenų registro įmonė buvo išregistruota tik 2013 balandžio 12 d., t. y. po Papildomo susitarimo sudarymo. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad įvertinus šį nurodytą įstatyminį reglamentavimą dėl bankrutavusios įmonės likvidavimo pirmos instancijos teismas teisingai konstatavo, kad AB „Daisotra“, kaip bankrutavusi įmonė, buvo išregistruota 2013 m. balandžio 12 d. ir nuo šios dienos ji nustojo egzistuoti kaip juridinis asmuo. Kadangi ji 2013 m. vasario 28 d. dar veikė kaip juridinis asmuo, pirmos instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad AB „Daisotra“ turėjo teisinį pagrindą sudaryti sandorius, šiuo atveju nuomos teisių į Žemės sklypą perleidimo sandorį (Papildomą susitarimą).

21. Tačiau, kaip teisingai konstatavo pirmos instancijos teismas, 2013 m. vasario 28 d. valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo sandoris, buvo sudarytas pažeidus viešosios teisės principą – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais, ir sandoris šiuo atveju prieštaravo imperatyvioms įstatymo normoms, kur Civilinio kodekso 6.491 straipsnio 1 dalis imperatyviai nustato reikalavimą, kad nuomininkas perleisdamas nuomos teises kitam asmeniui turi gauti išankstinį nuomotojo sutikimą tokiam sandoriui atlikti. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad vyraujant viešajam interesui dėl žemės sklypo nuomos sutarties teisių perėjimo tretiesiems asmenims, po pastatų stovinčių ant šio žemės sklypo jiems pardavimo, Civilinio kodekso 6.491 straipsnio 1 dalis yra speciali norma Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalies atžvilgiu. Šiuo atveju, apeliacinės instancijos teismo įsitikinimu, tam, kad toks susitarimas galiotų, buvo reikalingas ieškovės sutikimas, todėl pardavus statinius naujoji jų savininkė privalėjo kreiptis į ieškovę dėl naujos žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo, kuri gali būti sudaryta naujai įvertinus žemės sklypo dydžio prie eksploatuojamų statinių nuomos reikalingumą bei paskirtį. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo konstatuota, kad „CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobūdžio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo“, tačiau kolegija sprendžia, kad toks žemės nuomos perleidimas yra daromas tik BAB „Daisotra“ teisėms ir pareigoms apspręsti, tačiau niekaip nėra galiojantis ir imperatyvus ieškovės atžvilgiu, nesukuria jai jokių teisių ar pareigų, kai tretieji asmenys susitaria kaip jie valdys ieškovei priklausantį žemės sklypą, Ieškovės atžvilgiu toks susitarimas yra negaliojantis.

22. Žemės įstatymo 9 straipsnio (Valstybinės žemės išnuomojimas) 6 dalyje nurodoma, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu:1) ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Nacionalinė žemės tarnyba yra valstybinės žemės naudojimo priežiūros institucija, bei atstovauja valstybei išnuomojant valstybinę žemę kitiems asmenims ir šiuo atveju sudarant Papildomą susitarimą turėjo būti gautas išankstinis nuomotojo sutikimas dėl tokio sandorio sudarymo.

23. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmos instancijos teismo išvada, kad tokio išankstinio nuomotojo sutikimo dėl ginčo sandorio sudarymo gavimas pagal savo prasmę nebuvo vien tik formalaus veiksmo neatlikimas. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos yra valstybinės žemės naudojimo priežiūros institucija, kuri kaupia informaciją apie valstybinės žemės naudotojus, duomenis dėl pakitimų teritorijų planavime, prižiūri ar žemės savininkai ir kiti naudotojai žemės sklypus naudoja pagal paskirtį, nustato specialiąsias žemės naudojimo sąlygas bei prižiūri jų laikymąsi, sprendžia dėl žemės servitutų nustatymo administracine tvarka (Žemės įstatymo 21-23 straipsniai). Būtent gaunant išankstinį nuomotojo sutikimą dėl žemės sklypo nuomos perleidimo kitam asmeniui gali būti daromi pakeitimai dėl išnuomojamo sklypo naudojimo paskirties, sklypo duomenų ar nuomos sąlygų, tame tarpe ir nuomos mokesčio.

24. Kolegija pritaria pirmos instancijos teismo argumentui, kad neinformuojant Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apie nuomininko pasikeitimą ir negaunant jos išankstinio sutikimo gali būti sukuriama situacija, kad valstybinės žemės naudojimo priežiūros institucija – Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos neturėtų jokios informacijos apie pasikeitusius žemės sklypo nuomotojus, negalėtų įvertinti, ar žemės sklypas bus naudojamas pagal paskirtį, bei būtų apsunkintas žemės nuomos mokesčio valstybei tinkamas išieškojimas. Todėl veiksmai, kada valstybinės žemės sklypas buvusio nuomininko perleidžiamas kitam naujam nuomininkui, apie tai neinformavus nuomotojo, valstybinės žemės naudojimo priežiūros institucijos – Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ir negavus jos išankstinio sutikimo, pažeidė teisinio apibrėžtumo principą (CK 1.2 straipsnio 1dalis), kadangi žemės savininkas netgi formaliai nežinojo apie sudaromą sandorį dėl jam priklausančio žemės sklypo nuomos teisės perėjimo trečiajam asmeniui, neatsižvelgiant į žemės sklypo savininko nuomonę, ar yra sąlygos šį, būtent tokio dydžio ir tokios paskirties žemės sklypą perleisti kitam nuomotojui. Šiuo ginčijamu sudarytu sandoriu nuomos santykiai buvo išspręsti žemės savininkui nežinant, kai tuo tarpu ankstesniojo nuomotojo sudaryta sutartis dėl žemės sklypo nuomos, nebuvo suteikusi teisės nuomininkui savo nuožiūra perleisti nuomos teises kitam nuomininkui.

25. Pagal CK 394 straipsnio 2 dalį sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta – yra negaliojanti. Minimu atveju 2012 m. gegužės 8 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo be varžytynių sutartis buvo sudaryta neaptarus pastatų pirkėjo teisių į žemės sklypą, tačiau ji nebuvo tvirtinama notaro, todėl nėra imperatyvo, kad ji yra negaliojanti, byloje ji nėra ginčijama. Tačiau kadangi pastatų pirkėjo teisės į žemės sklypą su žemės sklypo nuomotoju nebuvo aptartos, jos aptartos tik žymiai vėliau – 2013 m. vasario 28 d. papildomu susitarimu ir neįgaliotų tam asmenų, todėl kolegija sutinka su pirmos instancijos teismo išvada, kad tokie veiksmai prieštaravo ne tik minėtiems teisės aktams bei vyraujančiam viešajam interesui bet ir geros moralės principui, kadangi sudarant sandorius dėl savininko turto, yra būtina žinoti savininko poziciją numatomo sudaryti sandorio atžvilgiu, t. y. ar savininkas pritaria tokiam sandoriui ar nepritaria, kas savo ruožtu iš anksto eliminuotų galimus ginčus dėl buvusio nuomininko teisės perleisti nuomos teises kitam nuomininkui. Šiuo atveju neinformuojant apie būsimą sandorį dėl nuomininko pasikeitimo, valstybinės žemės sklypas galėtų būti perleidžiamas asmenims, kurie gali turėti priešiškų valstybei interesų ar sklype vykdyti veiklą, kuri prieštarautų LR įstatymų nustatytiems draudimams. Tokiu būdu išankstinis valstybinės žemės naudojimo priežiūros institucijos informavimas ir šiuo atveju leidimo gavimas yra būtinas tam, kad būtų apsaugoti valstybės interesai susiję su tinkamu valstybinės žemės naudojimu.

26. Atmestinas apeliaciniame skunde nurodytas argumentas, kad pirmos instancijos teismas pažeidė res judicata principą, ne ignoravo jau anksčiau teismo sprendimu nustatytas aplinkybes kitoje administracinėje byloje, kurioje dalyvavo tos pačios šalys kaip ir šioje civilinėje byloje. Minėta byla yra cituojama pirmos instancijos teismo sprendime bei šioje nutartyje. Joje nėra nustatytos aplinkybės, kad ginčo sutartis negali būti nuginčijama, joje konstatuota tik tai, kad nėra pagrindo pripažinti jos niekine. Be to Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo pozicija, kad teisė pirkėjui UAB „AMP Tranzit“ naudotis valstybinės žemės sklypo dalimi tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis naudojosi nekilnojamųjų daiktų pardavėjas BAB „Daisotra“ kyla iš įstatymo ir nėra priklausomas nuo valstybinės žemės patikėtinio sutikimų, nepaneigia aplinkybės, kad ginčijamas susitarimas tarp UAB „AMP Tranzit“ ir BAB „Daisotra“ galėjo būti sudarytas tik ieškovės sutikimu. Be to atkreiptinas dėmesys, kad kaip jau minėta, ginčijamas susitarimas buvo sudarytas ne paties nekilnojamųjų daiktų pardavimo be varžytynių sutarties sudarymo metu, o žymiai vėliau, po 9 mėnesių, taigi jis buvo sudarinėjamas ne kaip imperatyvus, sandorio metu privalomas susitarimas. Apeliacinės instancijos teismas sutinka, kad susitarimas dėl žemės teisinio statuso prie naudojamų statinių yra privalomas, tačiau jis turi būti sudarytas dalyvaujant ieškovei, kaip šaliai, atstovaujančiai valstybę žemės nuomos santykiuose bei ginančiai viešąjį interesą. Kaip jau minėta ieškovei kyla pareiga sudaryti, pratęsti, pakeisti, nutraukti žemės nuomos sutartis, bei kontroliuoti ar tinkamai išnuomota žemė yra naudojama, tikrinti kitas su žemės nuoma susijusias aplinkybes.

27. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su trečiųjų asmenų atsiliepime nurodytu argumentu, kad Lietuvos Vyriausiasis administracinis teismas netyrė faktinių aplinkybių, kokiomis sąlygomis sudarant susitarimą naudojosi BAB „Daisotra“, kokios naudojimosi žeme sąlygos buvo numatytos žemės sklypo nuomos sutartyje, kiek žemės pagal paskirtį yra reikalinga naudoti UAB „AMP Tranzit“ parduotam nekilnojamajam turtui naudoti, kaip yra pasikeitę žemės naudojimo sąlygos. Tokius faktus turi vertinti ieškovė, duodama sutikimą žemės tolimesniam naudojimui ar nuomai. Taigi, nors šiuo atveju pirkėjui teisė naudotis žeme kyla iš įstatymo, tačiau žemės nuomos sutartys turi būti sudaromos, keičiamos įstatymų nustatyta tvarka, nepažeidžiant valstybės ir viešojo intereso, ieškovė turi teisę žinoti kokiu tikslu pirkti statiniai, kokia veikla užsiims UAB „AMP Tranzit“, kokio žemės sklypo ploto prie statinių jai reikės, kokia bus žemės naudojimo paskirtis ir kita. Todėl apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad ieškovė privalėjo dalyvauti susitarimo sudaryme, kadangi jai perduota valstybinės žemės naudojimo, valdymo ir disponavimo ja funkcija, ir naujasis pastatų savininkas turi kreiptis į ieškovę dėl naujos žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo.

28. Be to šios bylos nagrinėjimo metu Regionų apygardos administraciniame teisme nagrinėjamoje administracinėje byloje Nr. I-130-423/2019 vienas iš atsakovės UAB „AMP Tranzit“ skundo reikalavimų buvo pripažinti 1997 m. liepos 30 d. Valstybinės žemės nuomos ne žemės veiklai sutarties Nr. N11/97-1440 nutraukimą neteisėtu ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Alytaus skyriaus vedėjo 2013 m. liepos 29 d. įsakymą Nr. 2VĮ-(14.2.2)-970 „Dėl žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo Alytaus mieste, nuomos ir patikėjimo teisių išregistravimo“.

29. Apeliacinės instancijos teismui patikrinus teismų informacinę sistemą Liteko matyti, kad minėta byla yra išnagrinėta, 2019 m. balandžio 16 d. sprendimu skundas atmestas, 2019 m. rugpjūčio 28 d. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nutartimi sprendimas paliktas nepakeistas. Taigi ginčijamu susitarimu perleista ginčo žemės nuoma yra nutraukta.

30. Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi įtakos skundžiamo sprendimo pagrįstumui, todėl dėl jų apeliacinės instancijos teismas nepasisako. Pažymėtina, jog teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010).

31. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad vertindamas konkrečioje byloje surinktus faktinius duomenis teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-340/2011; 2015 m. liepos 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-420-969/2015 ir jose nurodyta kasacinio teismo praktika). Teismų išvados dėl įrodinėjimo dalyko įrodytumo turi būti logiškai pagrįstos bylos duomenimis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-561-378/2016).

32. Darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas vertindamas byloje surinktus įrodymus nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, visapusiškai juos ištyrė, teisingai taikė materialines ir procesines teisės normas, dėl to priimtas teismo sprendimas yra pagrįstas ir teisėtas, kurio naikinti apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo. Apeliacinis skundas netenkinamas, teismo sprendimas paliekamas nepakeistu ((duomenys neskelbtini) straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Alytaus apylinkės teismo 2019 m. birželio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.