Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Irmos Čuchraj (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Aušros Maškevičienės ir Erikos Misiūnienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Klaipėdos loftai“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. spalio 2 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų G. A. ir A. A. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Klaipėdos loftai“ dėl avanso ir baudos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai G. A. ir A. A. pagal 2017 m. gruodžio 7 d. sudarytą preliminariąją sutartį Nr. B04 prašė priteisti iš atsakovės UAB „Klaipėdos loftai“ 7 031,60 Eur avansą, 7 031,60 Eur baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai

17. Vien aplinkybė, kad ieškovai turėjo pastabų dėl pagrindinės sutarties projekto, savaime nereiškia, jog ieškovai įgijo teisę atsisakyti pagrindinės sutarties. Taip pat teigia, jog, priešingai, nei konstatavo pirmosios instancijos teismas, atsakovė preliminariąja sutartimi nebuvo įsipareigojusi parduoti patalpų pastate, kurio baigtumas 100 proc. Argumentuoja, kad primosios instancijos teismas rėmėsi išimtinai Klaipėdos apygardos teismo nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-165-460/2020, kurioje padaryta nepagrįsta išvada dėl 100 proc. baigtumo, nes statybos darbai yra platesnė sąvoka, nei ji yra traktuojama teismo sprendime. Mano, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, nes nenagrinėjo tikrųjų sutarties šalių ketinimų, nesiaiškino preliminariosios sutarties sąlygų atsižvelgdamas į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslus bei jos sudarymo aplinkybes, o tik perrašė civilinėje byloje Nr. e2A-165-460/2020 padarytas išvadas. Teigia, jog sudarant preliminariąją sutartį nebuvo objektyvios galimybės susitarti, jog patalpos pardavimo metu bus baigtos 100 proc., nes preliminariosios sutarties 3.1 punkte aiškiai nustatyta, jog patikslinta namo ir patalpų statybos darbų pabaiga bus nurodoma pagrindinėje sutartyje. Argumentuoja, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nesivadovavo šia preliminariosios sutarties sąlyga, o rėmėsi tik 2 priedu ir padarė klaidingas išvadas netinkamai interpretavęs jame nurodytas eilutes.

18. Pažymi, kad neatsisakė parduoti sutartyje nurodyto turto, priešingai, aktyviai bendradarbiavo su ieškovais siekdama sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau ją sudaryti atsisakė patys ieškovai. Mano, kad dėl to ieškovai neturi teisės reikalauti Preliminariosios sutarties 3.5 punkte numatytos baudos, be to, nėra jokių įrodymų, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ieškovai patyrė nuostolių, nepatogumų, papildomų išlaidų, patys buvo nesąžiningi, nuolat keitė poziciją, sutarus dėl 2 000 Eur netesybų pareikalavo 3 000 Eur, nebuvo linkę bandradarbiauti ir pan. Mano, kad egzistuoja pakankamas pagrindas mažinti sutartyje šalių nustatytas netesybas, kaip neprotingas ir aiškiai per dideles.

21. Argumentuoja, kad atsakovė neigdama šį įsipareigojimą elgiasi nesąžiningai, ir nenurodo, kokio baigtumo, jos teigimu, butą įsipareigojo parduoti. Pažymi, kad Klaipėdos apygardos teismas, nagrinėdamas analogišką bylą su UAB „Klaipėdos loftai“ dėl avanso ir netesybų priteisimo, aiškindamas analogiškas preliminariąsias sutartis, konstatavo, kad tipinėse atsakovės sudaromose preliminariosiose sutartyse (ją sudarė ir ieškovai) buvo aiškiai įtvirtintas atsakovės įsipareigojimas parduoti klientams butus 100 procentų užbaigtame statyti pastate. Nurodo, kad, jiems reikalaujant pabaigti pastato statybą, atsakovė 2019 m. spalio 15 d. atsiuntė pasiūlymą nutraukti preliminariąją sutartį tokiomis sąlygomis: atsakovė grąžina ieškovams 7 000 Eur avansą ir sumoka 2 000 Eur baudą. Ieškovams su pasiūlymu nesutikus, atsakovės vadovas tos pačios dienos elektroniniame laiške pakeitė poziciją ir nurodė, kad delspinigiai bus apskaičiuoti ne nuo visos turto kainos, o tik nuo sumokėto avanso. Teigia, kad atsakovė pradėjo daryti spaudimą ir reikalavo per vieną dieną sudaryti pagrindinę sutartį jiems nepriimtinomis ir neaptartomis sąlygomis, o 2019 m. lapkričio 6 d. atsakovės direktorius atsiuntė pasirašytą sutarties nutraukimo aktą, kuriuo siūlė ieškovams nutraukti preliminariąją sutartį, grąžinti 7 031,60 Eur avansą ir sumokėti 5 000 Eur baudą. Teigia, kad šis atsakovės direktoriaus pasirašytas aktas patvirtina, jog atsakovė pripažino savo kaltę dėl negalėjimo tinkamai įvykdyti preliminariąją sutartį ir siekė vienašališkai pakeisti preliminariosios sutarties sąlygas, t. y. sumažinti preliminariosios sutarties 3.5 punkte nustatytą baudą (7 031,60 Eur) iki 5 000 Eur. Pareiškus pretenziją atsakovė 2019 m. lapkričio 28 d. rašte atsisakė vykdyti preliminariosios sutarties 3.6 punktą ir mokėti ieškovų naudai delspinigius už vėlavimą sudaryti pagrindinę sutartį. Dar daugiau, ieškovai buvo nepagrįstai apkaltinti pagrindinės sutarties sudarymo vilkinimu (kai nėra parduotino objekto), pagrindinės sutarties proceso imitavimu, nors priešingai, patys ieškovai aktyviai dėjo pastangas, kad pagrindinė sutartis būtų sudaryta sąlygomis, šalių aptartomis preliminariojoje sutartyje.

22. Pažymi, kad pirkimo–pardavimo sutarties projekte, kuris buvo pateiktas ieškovams, buvo nesąžiningai įtrauktos nuostatos, dėl kurių šalys nebuvo sutarusios nei preliminariojoje sutartyje, nei žodžiu, pavyzdžiui, 5.2.2 ir 6.1 punktais ieškovams buvo siekiama perkelti tiek pareigą atlikti buto vidaus apdailos darbus, tiek savo lėšomis ir jėgomis parengti pastato atidavimui vertinti būtiną dokumentaciją ir netgi mokėti atsakovei delspinigius už buto vidaus apdailos darbų neatlikimą; 2.6, 7.3, 7.5, 7.6 punktais iš ieškovų buvo reikalaujama įsipareigoti išduoti sutikimus būsimiems statybos, teritorijų planavimo darbams žemės sklype ir pastate.

23. Nepagrįsti ir atsakovės teiginiai, kad jie 2019 metų pabaigoje jau buvo praradę suinteresuotumą nusipirkti turtą. Pažymi, kad ginčo butą ir toliau ketino pirkti investicijai, t. y. nuomai arba pardavimui, ir tik suvokę, jog pagrindinė sutartis dėl ginčo turto vis dėlto nebus sudaryta, tik 2020 m. vasarį pinigus investavo į kitą 2 kambarių naujos statybos butą. Be to, nurodo, kad trynukai jiems gimė dar gerokai iki preliminariosios sutarties sudarymo. Teigia, kad ir iš jų pačių elektroninių laiškų ir vėlesnių pretenzijų akivaizdžiai matyti, kad siekė sudaryti pagrindinę sutartį, siūlė kompromisinius variantus dėl sandorio sąlygų, tačiau pati atsakovė negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties, nes pastatas nebuvo baigtas statyti, parkavimo aikštelė nebuvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, o delspinigių išskaičiuoti iš pirkimo kainos atsakovė nebenorėjo ar nebegalėjo.

24. Pažymi, kad kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Teigia, kad ši taisyklė aktuali ir nagrinėjamame ginče, nes atsakovė argumentuoja preliminariosios sutarties 3.1 punkto nuostata, kurioje nurodyta, jog patikslinta namo ir patalpų statybos darbų pabaiga bus nurodoma pagrindinėje sutartyje. Tuo tarpu ši nuostata prieštarauja preliminariosios sutarties 1.3 punktui, kuriame nurodyta, kad patalpų įrengimo lygis pridedamas kaip 2 priedas, o jame nedviprasmiškai nurodyta, kad pardavėjas (atsakovė) prisiima atsakomybę atlikti darbų derinimą su valstybinėmis institucijomis, valstybinį visų darbų užbaigimo įforminimą teisės aktų nustatyta tvarka, atiduoti 100 proc. baigtumo pastatą vertinti.

25. Nurodo, kad sutartyje sulygtos netesybos yra jų suderinta valia nustatyta sutarties sąlyga, kuri saisto šalis tuo atveju, jeigu sutartis neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma, ir įpareigoja sutartį pažeidusią šalį sumokėti kitai šaliai sutartas netesybas, o šiai nereikia įrodinėti patirtų nuostolių dydžio. Pažymi, kad preliminarioji sutartis įtvirtino vienodo dydžio netesybas (baudą) ir vienai, ir kitai šaliai (3.3 ir 3.5 punktai). Teigia, kad jei atsakovė būtų laiku ir tinkamai įvykdžiusi preliminariąją sutartį, ieškovai būtų turėję galimybę parduoti ginčo butą su parkavimo vieta ir iš to uždirbti, nes ieškinio pareiškimo metu ginčo pastate, adresu (duomenys neskelbtini), vieno kvadratinio metro pardavimo kaina buvo pakilusi nuo 1400 Eur iki 1800 Eur. Taigi, įsigiję butą su automobilio laikymo vieta už sutartą 68 678 Eur kainą, 2020 m. pradžioje būtų galėję jį parduoti už 87 586 Eur kainą. Teigia, kad netesybos nagrinėjamu atveju negali būti mažinamos, nes ieškovų nuostoliai (negautas pelnas) viršija pačios atsakovės nusistatytą baudos dydį. Pažymi, kad atsakovė yra verslo subjektas, turi verslo patirties ir su pirkėjais yra sudariusi ne vieną preliminariąją sutartį, todėl būtent atsakovei taikomi didesni atidumo ir rūpestingumo reikalavimai ir nėra teisinio pagrindo mažinti sutartą baudos (netesybų) dydį.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

Apeliacinis skundas netenkintinas.

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai

26. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 straipsnio 1, 2 dalys). Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 straipsnio 2 dalis).

27. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.

28. Nagrinėjamu atveju ginčas kilo dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo patenkintas ieškovų ieškinys dėl avanso ir baudos priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo.

29. Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 6 straipsnio 1 dalis įpareigoja nacionalinius teismus išsamiai ištirti šalių pateiktus paaiškinimus, argumentus ir įrodymus be išankstinio vertinimo tuo aspektu, ar jie svarbūs sprendimo priėmimui. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovės apeliacinį skundą, pažymi, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai vertino ginčo teisingam išnagrinėjimui reikšmingas bylos aplinkybes ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl pirmosios instancijos teismo motyvų nekartoja ir pasisako tik dėl esminių apeliacinio skundo argumentų.

30. Nustatyta, kad tarp ginčo šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Sutarties sudarymas paprastai prasideda derybomis, jų metu šalys siekia suderinti tiek savo reikalavimus viena kitai, tiek galimas būsimos sutarties sąlygas. Šalims pradėjus derybas, tarp jų susiklostę santykiai vadinami ikisutartiniais. Pagrindinis civilinių santykių principas – sutarties laisvės principas – lemia, kad šalys, laisvai pradėjusios derybas, gali jas nutraukti. Jeigu derybas pradėjusios šalys nepasiekia susitarimo, tai jos už tai neatsako (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Tačiau besiderančios dėl sutarties sudarymo šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai (CK 1.5, 6.4, 6.158 straipsniai, 6.163 straipsnio 1, 3, 4 dalys). CK 6.163 straipsnio 3 dalyje taip pat nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Šalių ikisutartiniai santykiai gali būti užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje (CK 6.165 straipsnis). CK 6.165 straipsnyje nenustatytos preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklės, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Tokiu atveju šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis), o jeigu šalys per sutartyje nustatytą terminą nesudaro pagrindinės sutarties, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

31. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011). Taigi teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti, kaip minėta, yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir atsakomybė gali būti taikoma tik tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016, 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, kt.). Sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis, kurių objektas nekilnojamieji daiktai, preliminariosios sutarties pažeidimu laikomi veiksmai, kuriais viena iš sutarties šalių nevykdo prisiimtų įsipareigojimų iki pagrindinės sutarties įvykdymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014; 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2011; 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-279/2010).

32. Byloje nustatyta, kad atsakovė neatliko veiksmų, kuriuos privalėjo atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo, t. y. neįvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, dėl to pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad būtent dėl atsakovės kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Pasibaigus prievolei pagal preliminarius susitarimus sudaryti pagrindinę sutartį, išlieka preliminariu susitarimu pagal CK 6.165 straipsnį sukurta sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio požiūriu ir šaliai, kuri nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, kyla civilinė atsakomybė (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Nors apeliantė savo kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo neigia, jos argumentus paneigia byloje esantys įrodymai.

33. Pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė bylos aplinkybes, todėl apeliacinės instancijos teismo teisiėjų kolegija jų iš naujo nekartoja. Kaip matyti iš bylos aplinkybių, pagrindinės sutarties sudarymo terminas ne kartą tęstas, ieškovai neatsisakė ją sudaryti, tačiau reikalavo, kad atsakovė įvykdytų preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, t. y. parduotų patalpas pastate, kurio baigtumas būtų 100 proc., įrengtų, įregistruotų ir kartu su patalpomis parduotų automobilio laikymo (parkavimo) vietą, sumažintų turto pardavimo kainą priskaičiuotų delspinigių suma. Sutiktina su atsakove, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminą ieškovai sutiko tęsti, šią aplinkybę patvirtina šalių susirašinėjimas elektroniniu paštu, tačiau nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad vėliau ieškovai persigalvojo ir atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį vien formaliais pagrindais motyvuodami praleistu pagrindinės sutarties sudarymo terminu. Priešingai, nei teigia apeliantė, iš šalių susirašinėjimo ir procesinių dokumentų matyti, jog ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį įsitikinę, kad atsakovė neįvykdys preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, t. y. neparduos jiems preliminariojoje sutartyje sutarto daikto, nors būtent ši sąlyga yra esminė. Nors apeliantė teigia, kad ieškovai pretenzijas pradėjo reikšti tik po to, kai jiems 2019 m. spalio mėn. buvo pasiūlyta sudaryti pagrindę sutartį, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymi, kad, neturėdami pagrindinės sutarties projekto ir tiksliai nežinodami pagrindinės sutarties sąlygų, ieškovai pagrįstai tikėjosi nusipirkti daiktą, kuris atitiks preliminariąja sutartimi sutartus reikalavimus, ir objektyviai iš anksto negalėjo pareikšti pretenzijų dėl parduodamo daikto neatitikties preliminariosios sutarties sąlygoms. Be to, iš šalių susirašinėjimo matyti, kad ieškovai jau 2019 m. rugsėjo 30 d. gavę atsakovės pranešimą, kad pastato baigtumas bus 85 proc., pastatą planuojama atiduoti vertinti per 4 mėnesius, o automobilių laikymo vietas parduos, kai jos bus įrengtos ir įregistruotos, būtent ir nurodė, jog pagrindinę sutartį pasirašys tik tada, kai atsakovė įvykdys visus savo įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį.

34. Nors apeliantė neigia prisiėmusi įsipareigojimą parduoti patalpas pastate, kurio baigtumas būtų 100 proc., preliminariosios sutarties 1.3 punkte nurodyta, jog patalpų įrengimo lygis pridedamas kaip 2 priedas, o 5.1 punkte šalys susitarė, kad sutarties priedai yra neatskiriamos sutarties dalys. 2 priede detalizuoti atskiri darbai ir aiškiai sužymėtos visos pozicijos, už kurių įvykdymą atsako pardavėja (atsakovė), o už kurias – ieškovai. Priedo duomenys patvirtina, kad pirkėjai (ieškovai) atlieka papildomus elektros instaliacijos darbus, patalpų signalizacijos ir televizijos įrengimą, visus kitus priede nurodytus statybos darbus atlieka atsakovė, t. y. ji turi pasiekti pastato šilumos efektyvumo B klasę, įrengti C klasės garso izoliaciją, apšiltinti pastato išorines sienas ir atlikti jų apdailą, įrengti besiribojančių patalpų sienas, sanitarinių mazgų pertvaras, padaryti laiptinių apdailą, įrengti naują stogo dangą taip, kad ji atitiktų priešgaisrinius ir saugos reikalavimus, ją apšiltinti, įrengti vidinę ir išorinę lietaus nuleidimo sistemą, įrengti šildomas patalpų grindis, patalpų garso izoliaciją, įrengti lubas, langus, butų duris, įrengti vandentiekį ir kanalizaciją, patalpų šildymo sistemą, ją atiduoti vertinti Valstybinei energetikos inspekcijai, įrengti patalpų elektros instaliaciją su 5 taškais, įrengti laptinių ir pastato apšvietimo sistemą, priešgaisrinę signalizaciją, lauko stebėjimo sistemą, kompiuterinių tinklų sistemą. Taip pat nurodyta, kad pardavėja atlieka visų darbų derinimą ir įforminimą, o pastatas turi būti atiduotas vertinti 100 proc. baigtumo. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovė įsipareigojo ieškovams parduoti patalpas 100 proc. baigtumo pastate (CPK 12, 178, 179, 185 straipsniai). Tokia išvada padaryta ir Klaipėdos apygardos teismo 2020 m. kovo 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-165-460/2020, kuria išspręstas ginčas, kilęs tarp UAB „Klaipėdos loftai“ ir kito tame pačiame pastate esančių patalpų pirkėjo dėl analogiškos preliminariosios sutarties sąlygų (CPK 182 straipsnio 2 punktas). Apeliantė neturi teisės ginčyti įsiteisėjusiu teismo sprendimu konstatuotų aplinkybių ir jų iš naujo įrodinėti nereikia. Pažymėtina, jog teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis nustatyta, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. birželio 11 d. nutartimi atsisakė priimti atsakovės kasacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2020 m. kovo 3 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e2A-165-460/2020 (CPK 179 straipsnio 3 dalis).

35. Nors apeliantė argumentuoja, kad preliminariosios sutarties 3.1 punkte nustatyta, jog patikslinta namo ir patalpų statybos darbų pabaiga bus nurodoma pagrindinėje sutartyje, tačiau ši abstrakti nuostata nepaneigia atsakovės prisiimtų įsipareigojimų, detaliai išvardytų preliminariosios sutarties 2 priede, ir anksčiau padarytų išvadų. Be to, atsakovė pirmosios instancijos teisme pripažino, jog preliminariąją sutartį parengė ir jos sąlygas nustatė ji, sutartis yra standartinė, ieškovai ją sudarė prisijungimo būdu ir negalėjo daryti esminės įtakos sutarties sąlygoms, todėl būtent atsakovei, kaip profesionaliai verslininkei, veikiančiai statybų srityje, t. y. kvalifikuotam šių teisinių santykių subjektui, tenka sutarties turinio neaiškumų rizika (CK 6.193 straipsniai). Pažymėtina, jog 2019 m. spalio 21 d. elektroniniame susirašinėjime atsakovė nurodė, jog patalpos yra 99 proc. baigtos įrengti, ieškovams patiems įrengus sanitarinį mazgą būtų pasiektas 100 proc. patalpų baigtumas, o ieškovams pateiktame 2019 m. spalio 16 d. pagrindinės sutarties projekte nurodyta, kad butas yra nebaigtame rekonstruoti pastate, jo baigtumas 85 proc., parduodamas butas / patalpa, kuriame atliekama rekonstrukcija, baigtumas taip pat 85 proc. (pagrindinės sutarties projekto 2.2, 5.1.6, 5.2.2 punktai). Taigi pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovė neįvykdė savo įsipareigojimų nei ieškovams parduoti 100 proc. baigtumo patalpas, nei 100 proc. baigtame pastate, pagrįsta.

36. Preliminariosios sutarties 2.1 punktu pardavėja įsipareigojo parduoti, o pirkėjai įsipareigojo nupirkti 1 parkavimo vietą prie perkamos patalpos už 2 500 Eur įskaičius 21 proc. PVM, kuri bus įrengta pastato kieme. Iš 2019 m. spalio 16 d. pagrindinės sutarties projekto 7.3 punkto matyti, kad pardavėjo lėšomis yra / bus statoma kiemo aikštelė, joje bus įrengiamos parkavimo vietos, tačiau automobilio laikymo vieta nėra šios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties objektas. Aplinkybę, kad aikštelė neįrengta ir parkavimo vietos kartu su patalpomis neparduodamos, patvirtino ir atsakovės atstovas pirmosios instancijos teismo posėdžių metu. Taigi ir šiuo požiūriu parduodamas daiktas neatitiko preliminariąja sutartimi sulygtų reikalavimų.

37. Apeliantė nepagrįstai argumentuoja, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino ieškovų elgesio ir sąžiningumo. Priešingai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai padarė išvadą, kad ieškovų elgesys ikisutartiniuose santykiuose ir vykdant preliminariąją sutartį buvo tinkamas. Nors apeliantė teigia, kad ieškovai tiesiog prie jos „kabinėjosi“, tačiau šalių susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovai nuosekliai reikalavo iš atsakovės įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.

38. Nepagrįsti ir apeliantės teiginiai, kad ieškovai prarado interesą pirkti ginčo turtą, nes pasikeitė jų šeimos padėtis, ginė vaikai ir jie įsigijo kitą turtą. Byloje esantys įrodymai patvirtina priešingai. Ieškovams vaikai gimė dar iki sudarant 2017 m. gruodžio 7 d. preliminariąją sutartį, t. y. (duomenys neskelbtini), todėl, priešingai, nei teigia apeliantė, ieškovai preliminariąją sutartį sudarė įvertinę šeimos poreikius, o aplinkybė, kad ieškovai 2018 m. gegužės 3 d. įsigijo penkių kambarių šeimos gyvenamąjį būstą, nepaneigia ieškovų teiginių, kad ginčo turtą jie ketino įsigyti kaip investiciją. Priešingai, ieškovai ilgą laiką sutiko tęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą, laukė beveik dvejus metus vietoje preliminariąja sutartimi sutartų vienerių metų ir tik po to, kai nutraukė preliminariąją sutartį ir pareiškė ieškinį teisme, įsigijo dar vieną butą. Taigi, kaip matyti iš nuoseklaus ieškovų elgesio, jie neatsisakė planų investuoti, juos įgyvendino ir visą laiką buvo tuo suinteresuoti.

39. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, pačios atsakovės nenuosekli pozicija ir elgesys ikisutartiniuose santykiuose suponuoja jos nesąžiningumą. Preliminariosios sutarties 3.6 punkte numatyta, kad už termino sudaryti pagrindinę sutartį praleidimą dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės pardavėjas moka pirkėjui (ieškovams), šiam pareikalavus, 0,05 procento dydžio delspinigius, skaičiuojamus nuo kainos už kiekvieną praleistą dieną. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad ieškovai iš esmės kiekvieną kartą atsakovei atidedant pagrindinės sutarties sudarymo terminą teikė prašymus ir reikalavo skaičiuoti ir mokėti delspinigius pagal nurodytą sutarties nuostatą. Iš šalių elektroninio susirašinėjimo matyti, jog atsakovė pripažino, kad pati paankstino pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2019 m. gegužės 31 d. ir nespėjo pabaigti darbų, o ieškovams pareikalavus mokėti delspinigius, atsakovė 2019 m. rugpjūčio 1 d. susirašinėjime nurodė, kad atsiskaitant už butą darys nuolaidą tokia suma, kiek bus priskaičiuota delspinigių, tačiau derinant pagrindinės sutarties sąlygas daryti nuolaidos nebesutiko. 2019 m. rugsėjo 30 d. atsakovė pripažino, kad nuo 2019 m. rugpjūčio pradžios turėtų būti skaičiuojami delspinigiai, sutiko nutraukti preliminariąją sutartį ir grąžinti pirkėjams sumokėti avansą bei papildomai sumokėti 2 000 Eur, 2019 m. spalio 15 d. pakartojo tokį patį pasiūlymą, tačiau po kelių valandų nurodė, kad delspinigius skaičiuos tik nuo avanso ir „ne kitaip“. 2019 m. lapkričio 6 d. atsakovė vėl pasiūlė nutraukti preliminariąją sutartį, grąžinti avansą ir sumokėti ieškovams papildomai 5 000 Eur. Tuo tarpu teisme atsakovės pozicija pasikeitė, savo kaltę dėl sutarties nutraukimo pradėjo neigti, nebesutinka grąžinti ieškovams nei sumokėto avanso, nei preliminariojoje sutartyje numatytos avanso dydžio baudos. Dar daugiau, apeliantė argumentuoja, kad ieškovams nesuteikta teisė daryti įskaitymo, o susitarimas dėl delspinigių turėjo būti sudarytas raštu. Pirma, pažymėtina, kad ieškovai niekada nedarė įskaitymo, tik prašė sumažinti turto kainą apskaičiuotų delspinigių suma taip, kaip buvo žadėjusi atsakovė 2019 m. rugpjūčio 1 d. elektroniniame laiške. Antra, apeliantės argumentas, kad nors ir pažadėjo darysianti nuolaidą, tačiau tai nereiškia, kad buvo pakeistos preliminariosios sutarties nuostatos, o nesumažinus turto kainos delspinigių suma ieškovai neįgijo teisės atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, akivaizdžiai liudija atsakovės nesąžiningumą. Nors apeliantė ir nepripažįsta, pažadėdama sumažinti turto kainą delspinigių suma, ji sukėlė ieškovams pagrįstą lūkestį, jog savo pažadą įvykdys, o ieškovai, sutikdami laukti, be abejonės, tikėjosi kompensacijos. Taigi, ikisutartiniuose santykiuose atsakovė, siūlydama nutraukti preliminariąją sutartį, grąžinti avansą ir sumokėti ieškovams kompensaciją, pripažino savo kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, o procesiniuose dokumentuose argumentuodama, kad patys ieškovai kalti dėl sutarties nutraukimo, preliminariosios sutarties dėl ieškovų kaltės nenutraukė ir jokių reikalavimų, pretenzijų jiems nereiškė. Pažymėtina, jog ir apeliaciniame skunde nėra nuosekli atsakovės pozicija: prašydama atmesti ieškinį ir teigdama, kad ieškovai neturi teisės reikalauti nei sumokėto avanso, nei baudos, apeliantė prašo sumažinti sutartyje numatytą baudos dydį.

40. Įvertinusi nustatytas aplinkybes apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovė neįvykdė preliminariosios sutarties sąlygų ir pasiūlė ieškovams pirkti turtą, kuris neatitiko preliminariąja sutartimi sutarto pirkimo objekto reikalavimų, nevykdė preliminariosios sutarties 3.6 punkto, neskaičiavo ir nesutiko sumokėti sutartyje numatytų delspinigių. Teisėjų kolegija konstatuoja, jog akivaizdu, kad ne ieškovai, atsisakę sudaryti pagrindinę sutartį, o atsakovė, neįvykdžiusi įsipareigojimų pagal preliminariąją sutartį, yra kalta dėl preliminariosios sutarties nutraukimo. Kadangi nagrinėjamu atveju konstatuota, jog atsakovė savo veiksmais pažeidė prievolę pagal preliminariąją sutartį, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad atsakovei kyla atsakomybė pagal sutartį.

41. Pagal CK 6.62 straipsnio 2 dalį, atsakovei tenka pareiga grąžinti ieškovams avansu gautus 7 031,60 Eur išnykus pagrindams, kuriems esant šie pinigai buvo perduoti. Preliminariosios sutarties 3.3 ir 3.5 punktais šalys susitarė, kad tuo atveju, jeigu pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jo sumokėtas avansas negrąžinamas ir tampa netesybų mokesčiu, o jeigu pardavėja atsisako parduoti patalpą ne dėl pirkėjo kaltės, ji privalo grąžinti pirkėjui jo sumokėtą avansą ir sumokėti avanso dydžio baudą. Kadangi pagrindinė sutartis nesudaryta ne dėl pirkėjų kaltės, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad tiek ieškovų sumokėtas avansas, tiek ir jo dydžio bauda priteistini iš atsakovės ieškovams. Vertinti padarytos išvados kitaip, nei ją įvertino pirmosios instancijos teismas, apeliacinės instancijos teismas neturi jokio pagrindo.

42. Pažymėtina, jog CK 6.256 straipsnio 4 dalis nustato, kad kai sutartinės prievolės neįvykdo ar netinkamai ją įvykdo įmonė (verslininkas), tai ji atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad nei preliminariosios sutarties 3.5 punkte, nei kitose nuostatose nėra numatyta šios taisyklės išimčių. Priešingai, iš preliminariosios sutarties 3.5 punkto formuluotės galima daryti išvadą, kad šio punkto taikymas nesiejamas su pardavėjos (atsakovės) kalte. Atitinkamai apeliantės argumentai dėl jos kaltės egzistavimo ar neegzistavimo nagrinėjamu atveju nėra teisiškai reikšmingi ir nėra teisinio pagrindo atleisti ją nuo civilinės atsakomybės.

43. CK 6.71 straipsnio 1 dalis nustato, kad netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai).

44. Šalių sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurių jam nereikia įrodinėti, kai skolininkas neįvykdo ar netinkamai įvykdo sutartinę prievolę. Dėl to teisiškai nepagrįsti ir plačiau neanalizuotini apeliantės argumentai, kad ieškovai neįrodė patirtų nuostolių dydžio. Vienas netesybų tikslų – sumažinti kreditoriaus įrodinėjimo naštą reikalaujant atlyginti nuostolius. Antra, netesybomis siekiama sukurti teisinį aiškumą tarp šalių dėl civilinės atsakomybės apimties, nes netesybos riboja prievolę pažeidusios šalies atsakomybę tam tikra sutartine ir iš anksto žinoma pinigų suma. Taigi šalių sutartyje sulygtos netesybos yra jų suderinta valia nustatyta sutarties sąlyga, kuri saisto šalis tuo atveju, jeigu sutartis neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010). Sutarties laisvės principas užtikrina šalims teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos.

45. Jeigu šalys sutartyje susitarė dėl tam tikro dydžio netesybų, tai sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; kt.). Nepaneigiant sutarties laisvės ir privalomumo šalims principų, ginčą nagrinėjančiam teismui suteikta tam tikra netesybų kontrolės funkcija: tais atvejais, kai netesybos yra aiškiai per didelės arba prievolė yra iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti iki protingos sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-75-823/2020).

46. Teisėjų kolegijos vertinimu, avanso dydžio netesybos (bauda) nuo sutarties kainos nėra aiškiai ir (ar) neprotingai per didelės, todėl vien dėl šios priežasties netesybų mažinimas nagrinėjamoje byloje nėra galimas. Kaip minėta, nagrinėjamu atveju pati atsakovė nustatė preliminariosios sutarties, kuri yra tipinė, sąlygas, ieškovai joms jokios įtakos neturėjo, o sutartyje nurodydama būtent tokio dydžio netesybas atsakovė nelaikė jų per didelėmis, būdama profesionali verslininkė turėjo ir galėjo įvertinti savo galimybes, taip pat ir teisines bei finansines, tinkamai ir laiku įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimamus įsipareigojimus, o sutarties pažeidimo atveju – galimas sutarties nevykdymo teisines pasekmes. Pažymėtina ir tai, kad tokio paties dydžio netesybos buvo numatytos ir atsakovės naudai, jei sutartį nepagrįstai atsisakytų sudaryti ieškovai (preliminariosios sutarties 3.3 punktas). Įvertinus tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad byloje nenustatytas pagrindas mažinti šalių susitarimu nustatytas netesybas, o atsakovė, preliminariosios sutarties sudarymo metu pati nustačiusi sutarties sąlygas, įvertino, kad šalių viena kitos naudai nustatytos netesybos yra priimtinos ir pagrįsto dydžio. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog byloje nenustatytas pagrindas mažinti šalių laisva valia suderintą netesybų dydį.

Dėl procesinės bylos baigties

47. Teisėjų kolegija, įvertinusi skundžiamo sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, nusprendžia, kad šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog pirmosios instancijos teismas pažeidė procesines įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Apeliacinės instancijos teismas nenustatė, kad teismo sprendimas būtų priimtas neįvertinus byloje surinktų įrodymų, kurie turi įtakos priimant sprendimą, visumos. Vien ta aplinkybė, jog teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus, padarė kitokias išvadas, nei nurodo apeliantė, savaime nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų vertinimo taisyklės, juo labiau kad šios išvados padarytos tinkamai aiškinant ir taikant materialiosios teisės normas ir nenukrypstant nuo kasacinio teismo formuojamos praktikos.

48. Atsižvelgdama į apeliacinio skundo argumentus, teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinis procesas reiškia ne naują arba pakartotinį bylos nagrinėjimą kitos instancijos teisme, o priimto teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimą neperžengiant apeliacinio skundo ribų (CPK 301, 312-314, 320 straipsniai). Nustatytų teisinių ir faktinių aplinkybių pagrindu konstatuotina, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė bylos aplinkybes, teisingai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Apeliaciniame skunde nenurodyta jokių objektyvių argumentų, kurie būtų pagrindas naikinti ar pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl, atmesdamas skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo motyvams. Tokia teismo sprendimo motyvavimo pareigos tinkamo įvykdymo samprata pateikiama ne vien kasacinio teismo, bet ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-219/2009; 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018; 2020 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-295-219/2020; Van de Hurk v. the Netherlands, judgement of 19 April 1994, par. 61).

49. Apeliacinės instancijos teismas iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, taip pat šioje nutartyje išdėstytų motyvų pagrindu mano, kad sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl konstatuoja, jog nėra pagrindo jį keisti ar naikinti (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

50. Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi įtakos skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl jų nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

51. Vadovaujantis CPK 98 straipsnio 1 dalimi šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas.

52. Atsižvelgiant į priimamą procesinį sprendimą, kuriuo atsakovės apeliacinis skundas atmetamas, jos apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos nėra atlyginamos.

53. Ieškovai prašo priteisti 746,17 Eur patirtų bylinėjimosi išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą atlyginimą. Prašomas priteisti išlaidų atlyginimas neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio nustatytų dydžių, išlaidos patirtos realiai, todėl priteistinas jų atlyginimas.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 324–331 straipsniais, teisėjų kolegija

nutaria:

Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. spalio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Klaipėdos loftai“ 746,17 Eur (septynis šimtus keturiasdešimt šešis eurus 17 centų) apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ieškovų G. A. ir A. A. naudai.