- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2023-01-04
- Bylos Nr.
- e2-766-994/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-11458-2022-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Rima Lipeikienė
- Ieškovas
- Ž. B.
- Atsakovas
- J. S.
- Trečiasis asmuo
- D. S.
- Advokatai
- Lina Gudaitė, Jaroslavas Mikša
- Kategorijos
- 2.5.1.5pavadinimo nepavyko patikrinti
- 2.5.8.10pavadinimo nepavyko patikrinti
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka nuotoliniu būdu per Zoom programą išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Ž. B. ieškinį atsakovei J. S. dėl avanso ir baudos priteisimo, trečiasis asmuo atsakovės pusėje D. S..
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. ieškovas ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės 7 000 Eur sumokėtą avansą, 7 000 Eur baudą, 5 procentų metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad 2022-02-07 ieškovas Ž. B. pasirašė Preliminarią pirkimo-pardavimo sutarti su J. S. atstovu D. S. veikiančiu pagal įgaliojimą, dėl 503/1005 žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini) ir buto/patalpos, esančios adresu (duomenys neskelbtini), įsigijimo. Vykdydamas sutarties sąlygas ieškovas 2022-02-08 pervedė į atsakovės sąskaitą 7000 Eur avansinį mokėjimą bankinių pavedimu (sutarties 3.1. p). Atsakovės atstovas įsitikinęs apie avansinių lėšų gavimą 2022-02-12 ir 2022-02-15 elektroniniu paštu ieškovui persiuntė su perkamu butu susijusių dokumentų kopijas. Pabrėžtina, kad iki sutarties pasirašymo ieškovui nebuvo suteikti su butu susiję dokumentai. Dokumentai ieškovui pateikti po preliminarios sutarties pasirašymo bei avanso sumokėjimo. Ieškovas gavęs dokumentus kreipėsi į nepriklausomą turto vertintoją atlikti perkamo buto vertinimą. Gauti dokumentai buvo nedelsiant perduoti nepriklausomam turto vertintojui, kadangi objekto vertinimas turi būti pateiktas bankui dėl kredito gavimo ir atsiskaitymo už objektą. Turto vertintojas pateikė Turto vertinimo ataskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), kurioje nurodė, kad butas faktiškai yra atskiras dviejų aukštų pastatas. Įregistruotas 85% baigtumas, vertintojo nuomone, neatitinka faktinio baigtumo (faktinis baigtumas yra mažesnis). Ieškovas gavęs turto vertinimo ataskaitą kreipėsi į UAB „Paskolų tarpininkai“ (Visibankai.lt) dėl finansavimo organizavimo, potencialių finansuotojų paieškos, potencialiems finansuotojams reikalingų dokumentų parengimo ir pateikimo, ieškovo interesų siekiant projekto finansavimo atstovavimo kredito įstaigose, valstybės savivaldybės įmonėse, įstaigose ir organizacijose. Įmonė vykdydama savo prisiimtus įsipareigojimus kreipėsi į kredito įstaigas dėl finansuotojų paieškos, tačiau susidūrė su keblumais, apie kurių buvima pranešė ieškovui. Po turto vertinimo ataskaitos atlikimo ir dokumentų susijusių su perkamu objektu gavimo paaiškėjo, kad įregistruoti buto duomenys neatitinka realybės. Ieškovas ne vieną kartą kreipėsi į atsakovės atstovą dėl papildomų namo dokumentų gavimo, kadangi kredito įstaigos atsisakydavo finansuoti perkamą objektą. Gavus dokumentus iš atsakovės atstovo ir susipažinus su buto planu, paaiškėjo, kad apskritai nėra pastatyta patalpa su langu plane pažymėta 1-6, turinti 6,62 kv. m. Nuvykus į vietą ir dar kartą apžiūrėjus patalpas buvo pastebėta, kad ir šalia esantis namas neturi pagalbinės patalpos plane pažymėtos 2-3, kurios turi sujungi abu pastatus į vieną (butai 41-1 ir 41-2 esantys (duomenys neskelbtini) turi būti sujungi patalpomis 1-6 ir 2-3). Ieškovas sužinojęs apie naujai paaiškėjusias aplinkybes, 2022-03-21 raštu kreipėsi į atsakovės atstovą su prašymu per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur eurų avansą bei padengti visus susidariusius nuostolius ir sumokėti 7000 Eur baudą, kaip numatytą preliminarios sutarties 3.3.punkte. Atsakovės įgaliotas atstovas atsakė į laišką ir nurodė, kad su pretenziją nesutinka, kadangi turtas buvo apžiūrėtas, visą prašoma informacija ir visi dokumentai buvo pateikti dar iki preliminarios sutarties pasirašymo. Taip pat informavo, kad iki š. m. balandžio 1 d. ieškovas privalo įvykdyti 2022 m. vasario 7 d. preliminariosios sutarties įsipareigojimus t. y. pasirašyti notarinę sutartį, kitu atveju sumokėtas avansas nebus gražintas. Pabrėžtina, kad atsakovės įgaliotas atstovas atsakyme į pretenziją nurodė tikrovės neatitinkančią informaciją. Skelbime www.aruodas.lt buvo nurodyta, kad yra parduodamas mūrinis namas, o ne butas dvibučio gyvenamajame name. Atsakovė ir jos įgaliotas asmuo nuslėpė nuo ieškovo, kad realus buto baigtumas yra mažesnis nei įregistruotas VĮ Registrų Centre, parduodamas butas yra atskiras dviejų aukštų pastatas ir visiškai nėra sujungtas su šalia esančiu pastatu/butu, kaip nurodyta plane. 2022-03-25 ieškovo atstovas išsiuntė pretenziją atsakovei ir jos atstovui, kur pakartotinai buvo prašoma vadovaujantis Sutarties 3.3 p. ir CK 6.334 str. 1 d. 4 p. per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur avansą, sumokėti 7000 Eur baudą. Atsakovė neįvykdė reikalavimo, neatsakė į pretenziją. Dėl šios priežasties ieškovas matydamas atsakovės nenorą geranoriškai tarpusavio derybų keliu spręsti susiklosčiusią situaciją, nenorą bendradarbiauti, buvo priverstas vadovaujantis sutarties 3.3., 4.2. ir 4.7. punktais vienašališkai nutraukti 2022-02-07 Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį dėl pardavėjos kaltės, ir apie tai informavo atsakovę ir jos įgaliotą atstovą. 2022-03-31 pranešime apie preliminarios sutarties nutraukimą taip pat buvo prašomą per 7 dienas nuo šio pranešimo gavimo dienos grąžinti ieškovo sumokėtą 7000 Eur avansą ir sumokėti 7000 Eur baudą. Atsakovė neatsakė į pranešimą, o taip pat neįvykdė reikalavimo grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti baudą. 2021-03-31 vienašališkai dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta 2022-02-07 Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Ieškovui sandorio sudarymo metu buvo suteikta klaidinga ir tiesos neatitinkanti informaciją. Šias aplinkybes patvirtina www.aruodas.lt patalpintas skelbimas, patalpų planas, Turto vertinimo ataskaita Nr. (duomenys neskelbtini), AB SEB banko atsakymas ir kiti dokumentai. Atsižvelgiant į tai, kad sandorio sudarymo metu pardavėjos atstovas suklaidino pirkėją, nuslėpė esminę informaciją, kuri turi įtakos bankinio kredito būstui įsigyti ir remontams atlikti gavimui, o taip pat sukels keblumų registruojant statinį 100% baigtumu. Todėl remiantis Sutarties 3.3. punktu, pardavėjas suklaidino pirkėją, neatskleisdamas visos informacijos apie perkamą turtą, delsė pateikti parduodamo turto projektą ir kitus su perkamu turtu susijusius dokumentus, bei neinformavo pirkėjo, kad faktiniai perkamo turto duomenys skiriasi nuo dokumentuose įtvirtintų ir privalomų duomenų.
Atsiliepimas
2. Atsakovė atsiliepime į ieškinį parodė, kad ieškovas pateiktame ieškinyje teigia, jog iki sutarties pasirašymo 2022-02-07 ieškovui nebuvo suteikti su butu susiję dokumentai. Šis ieškovo teiginys yra neatitinkantis tikrovės, atsižvelgiant į tai, jog ieškovui, 2022-02-05 pirmą kartą lankantis nekilnojamojo turto objekte, buvo pateikti susipažinimui visi atsakovės turimi nekilnojamojo turto objekto dokumentai, tokie kai registrų centro išrašai, planai, projektai ir statybos leidimai. Be kita ko, 2022-02-06 ieškovui, jo paties prašymu, tam, kad jis galėtų parengti preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-padavimo sutartį, elektroniniu laišku buvo išsiųsti du nekilnojamojo turto objekto registrų centro išrašai, taigi visą reikalingą informaciją ieškovas turėjo dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Ieškovui paprašius kitų dokumentų, reikalingų nekilnojamojo turto objekto vertinimui – jie jam buvo išsiųsti 2022-02-15. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog 2022-02-15 laišku ieškovas papildomai patvirtina, jog visus reikiamus dokumentus yra gavęs. Ieškovas teigia, jog turto vertintojui pateikus Turto vertinimo ataskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), jis tik tuomet sužinojo, kad butas faktiškai yra atskiras dviejų aukštų pastatas, o jo registruotas 85% baigtumas, vertintojo nuomone, neatitinka faktinio baigtumo (faktinis baigtumas yra mažesnis). Šis ieškovo teiginys yra neatitinkantis tikrovės, atsižvelgiant į tai, jog dar prieš ekspertizės atlikimą ieškovas bent du kartus lankėsi nekilnojamojo turto objekte ir matė faktinį nekilnojamojo namo objekto stovį. Faktas, jog vertintojas nurodė, kad faktinis nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra mažesnis, nei nurodytas nekilnojamojo turto registrų centro išraše – nekeičia esamos situacijos, nes visų pirma, vertintojas nenurodė nei kiek, jo nuomone, faktinis baigtumas yra mažesnis, nei kuo rėmėsi darydamas tokią išvadą. Visų antra, remiantis Turto vertinimo ataskaitos Nr. (duomenys neskelbtini) ketvirtajame lape nurodytomis 2. Vertinimo prielaidomis, sąlygomis ir aplinkybėmis – vertintojai neatlieka detalaus vertinamo turto konstruktyvinių elementų tyrimo, taigi, šiuo atveju, vertintojas ir negalėjo įvertinti nekilnojamojo turto objekto baigtumo procento. Taipogi, ieškovui 2022-02-15 buvo siųsti papildomi nekilnojamojo turto objekto dokumentai, patalpų planai, kuriuose matomas suprojektuotas butų sujungimas, nors faktiškai jis pastatytas nėra dėl ne pilno statybos baigtumo. Visą faktinę situaciją ieškovas matė ne kartą lankydamasis nekilnojamojo turto objekte. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog vertinimo ataskaitoje nekilnojamojo turto objektas buvo įvertintas gerokai daugiau, nei buvo sutarta kaina preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje – sutarta buvo parduoti už 126000 Eur, o įvertinta 138500 Eur sumai, nepaisant to, jog, vertintojo nuomone, nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra mažesnis, nei 85 procentai. Ieškovas teigia, jog gavęs turto vertinimo ataskaitą kreipėsi į UAB „Paskolų tarpininkai“ (Visibankai.lt) dėl finansavimo organizavimo, tačiau susidūrė su keblumais, apie kurių buvimą pranešė ieškovui, t. y. bankas atsisakė finansuoti nekilnojamojo turto objekto pirkimą. Šis ieškovo teiginys yra klaidinantis, atsižvelgiant į tai, jog turto vertinimą ataskaitą ieškovas gavo dar 2022-02-23 – banko atsisakymą finansuoti nekilnojamojo turto objekto pirkimą ieškovas gavo tik 2022-04-14 ir 2022-04-21, vadinasi ieškovas beveik du mėnesius disponavo minėta turto vertinimo ataskaita, žinojo, kas joje yra nurodyta. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad Visibankai.lt atsakė ieškovui iš karto, vadinasi pats ieškovas į juos kreipėsi arba tą pačią dieną 2022-04-14, arba kiek anksčiau balandžio mėnesį, kuomet tarp šalių pasirašyta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis galiojo tik iki 2022-04-01. Be kita ko, ieškovas laikotarpiu 2022-02-28 – 2022-03-18 vis dar derino su atsakovės atstovu pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą datą, kas įrodo, jog nors ieškovui ir buvo žinoma nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodyta informacija, jis vis viena ketino šį nekilnojamojo turto objektą pirkti. Taipogi, ieškovas atsakovės atstovui D. S. telefonu dar vasario mėnesį minėjo, jog gavo finansavimo patvirtinimą iš Šiaulių banko ir derasi jau tik dėl buto/patalpos remonto finansavimo (2022-02-28 susirašinėjimas el. laiškais). Apie tai, jog ieškovas gavo Šiaulių banko finansavimo patvirtinimą, kalbama ir 2022-02-07 susirašinėjime el. laiškais, kur ieškovas teigia, jog laukia Šiaulių banko patvirtinimo dėl avansinio mokėjimo sumos, kad bankas šią sumą įskaitys į pradinį įnašą ir tuomet jis galės atlikti avansinį mokėjimą už nekilnojamojo turto objektą. 2022-02-08 ieškovas, gavęs minėtą banko patvirtinimą, atlieka avansinį mokėjimą. Be kita ko, ieškovas AB Šiaulių banko atsisakymo finansuoti nekilnojamojo turto objektą nėra pateikęs. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas banko finansavimą buvo gavęs, vasario-kovo mėnesiais buvo derinamas vizitas pas notarą su tikslu pasirašyti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas teigia, jog po turto vertinimo ataskaitos atlikimo ir dokumentų susijusių su perkamu objektu gavimo paaiškėjo, kad įregistruoti buto duomenys neatitinka realybės. Šis ieškovo teiginys yra nepagrįstas, kadangi ieškovas pats ne kartą lankėsi minėtame nekilnojamojo turto objekte ir matė, ką ketino pirkti, buvo susipažinęs su realia nekilnojamojo turto objekto situacija. Be kita ko – atsakovė šį nekilnojamojo turto objektą įsigijo su jau paruoštais dokumentais ir nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis, taigi ji pati jokiu būdu nei įtakojo atitinkamų duomenų teikimą nekilnojamojo turto registrui, nei slėpė tokią informaciją nuo ieškovo. Ieškovas teigia, jog gavus dokumentus iš atsakovės atstovo ir susipažinus su buto planu, paaiškėjo, kad apskritai nėra pastatyta patalpa su langu plane pažymėta 1-6, turinti 6,62 kv.m. Nuvykus į vietą ir dar kartą apžiūrėjus patalpas buvo pastebėta, kad ir šalia esantis namas neturi pagalbinės patalpos plane pažymėtos 2-3, kurios turi sujungi abu pastatus į vieną (butai 41-1 ir 41-2 esantys (duomenys neskelbtini) turi būti sujungi patalpomis 1-6 ir 2-3). Šie ieškovo teiginiai yra neatitinkantys tikrovės, nes, kaip ir minėta aukščiau, ieškovas ne kartą pats lankėsi nekilnojamojo turto objekte, matė realią situaciją, jog abu butai/patalpos nėra sujungti. Be kita ko, ieškovas turėjo nekilnojamojo turto objekto registrų centro išrašus, kuriuose bendras buto/patalpos plotas yra nurodytas 143,92 kvadratinių metrų, o ne 150,54 kvadratinių metru, kas, pagal buto/patalpos planą sudarytų pridėjus 6,62 kvadratinių metrų patalpą. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad minėto nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra ne 100 procentų, o tik 85 procentai, nenurodant, kas pagal planą nėra užbaigta. Ieškovas ieškinyje teigia, jog sužinojęs apie naujai paaiškėjusias aplinkybes, 2022-03-21 raštu kreipėsi į atsakovės atstovą su prašymu per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur eurų avansą bei padengti visus susidariusius nuostolius ir sumokėti 7000 Eur baudą. Šis ieškovo teiginys neatitinka tikrovės, atsižvelgiant į tai, jog jokių naujai paaiškėjusių aplinkybių tarp 2022-03-18 (paskutinis laiškas tarp šalių, derinant vizitą pas notarą) ir 2022-03-21 nebuvo, ieškovas, manytina, tiesiog persigalvojo ir šio nekilnojamojo turto objekto pirkti nebenorėjo. Ieškovas nurodo, kad atsakovės įgaliotas atstovas atsakyme į pretenziją nurodė tikrovės neatitinkančią informaciją. Skelbime www.aruodas.lt buvo nurodyta, kad yra parduodamas mūrinis namas, o ne butas dvibučio gyvenamajame name. Atsakovė ir jos įgaliotas asmuo nuslėpė nuo ieškovo, kad realus buto baigtumas yra mažesnis nei įregistruotas VĮ Registrų Centre, parduodamas butas yra atskiras dviejų aukštų pastatas ir visiškai nėra sujungtas su šalia esančiu pastatu/butu, kaip nurodyta plane. Šie ieškovo teiginiai yra neatitinkantys tikrovės, nes kaip ir minėta aukščiau, ieškovas pats ne kartą lankėsi nekilnojamojo turto objekte, matė, kaip atrodo pastatas, buto/patalpos baigtumas nebuvo nuo jo nuslėptas. Atsakovo atstovas tiek buvusiame skelbime www.aruodas.lt, tiek faktiškai ieškovui nurodė esamą realią situaciją. Ieškovas teigia, jog sandorio sudarymo metu jam buvo suteikta klaidinga ir tiesos neatitinkanti informaciją. Šias aplinkybes patvirtina www.aruodas.lt patalpintas skelbimas, patalpų planas, Turto vertinimo ataskaita Nr. (duomenys neskelbtini), AB SEB banko atsakymas ir kiti dokumentai. Atsižvelgiant į tai, kad sandorio sudarymo metu pardavėjos atstovas suklaidino pirkėją, nuslėpė esminę informaciją, kuri turi įtakos bankinio kredito būstui įsigyti ir remontams atlikti gavimui, o taip pat sukels keblumų registruojant statinį 100% baigtumu. Šie ieškovo teiginiai yra neatitinkantys tikrovės, atsižvelgiant į tai, kad ieškovas nėra pateikęs įrodymų dėl www.aruodas.lt skelbimo, taip pat byloje nėra duomenų apie tai, jog ieškovui ateityje galėjo atsirasti keblumų, registruojant statinį 100 procentų baigtumu. Dar daugiau, iš ieškovo susirašinėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieškovui buvo pasiūlytas ne vienas specialistas ir būdas, kaip tai padaryti. Per preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 2.1. punkte nurodytą terminą pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, terminas, šalių sutarimu, pratęstas taip pat nebuvo, taigi ieškovas pažeidė šios sutarties 3.5. punktą ir atsakovė teisėtai pasiliko sau 7000 Eur avansą kaip baudą, už šio sutarties punkto nevykdymą.
Šalies argumentai
3. Ieškovas teismo posėdžio metu papildomai paaiškino, kad tai buvo pirmas norimas įsigyti šeimos būstas, iki tol gyveno nuomojamame būste ir patirčių sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį neturėjo. Jis yra prekybininkas, dirba prekybos srityje. Susirado www.aruodas.lt skelbimą dėl parduodamo namo ir nuvyko su drauge, jos tėvais ir vaiku jo apžiūrėti. Namas patiko, tiko vieta ir pardavimo kaina. Apžiūrint namą jokių dokumentų neprašė, o apsisprendus per kelias dienas jį pirkti, buvo paprašyta VĮ Registrų centras išrašas ir įgaliojimas trečiojo asmens, siekiant parengti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Ją rengė ieškovo samdytas teisininkas. Kai gavo objekto įvertinimą iš kvalifikuoto vertintojo ir jį nunešė į AB Šiaulių banką, paaiškėjo, kad faktinis baigtumas nėra toks, koks įregistruotas ir bankas pasakė, kad kreditavimo sąlygas ženkliai pablogins, nes negalės finansuoti 85 procentų. www.visibankai.lt taip pat pateikė informaciją, kad nenori šio objekto finansuoti finansų įstaigos. Namo statybos projektą gavo tik 2022 m. kovo 12 dieną iš namo kaimyno. Iš jo tapo aišku, kad yra suprojektuotas dvibutis namas su jungiamuoju tambūru. Pasikonsultavus su matininkais, architektais paaiškėjo, kad bus sunku priduoti 100 proc. baigtumą, nes būtinas bus sujungimas su kaimyniniu namu tambūru pagal projektą, kas galėtų ženkliai pabrangti. Tiek iš skelbimo duomenų, tiek atvykus į vietą nebuvo žinoma, kad pagal projektą čia turi būti dvibutis gyvenamasis namas, o ne atskiri du namai žemės sklype. Neatkreipė dėmesio preliminarioje sutartyje įrašytą objektą – butas. Jis matė namą, norėjo pirkti namą ir tiesiog nepasidomėjo dėl į sutartį įrašyto objekto tipo. Jis labai norėjo šio namo, ir net gavus projektą jau po preliminarios sutarties pasirašymo, dar svarstė, ką daryti, ar pavyktų jį priduoti. Trečiasis asmuo D. S. siūlė kontaktus pažįstamos bankininkės ir matininkų, kurie padėtų gauti paskolą ir susitvarkyti objekto pridavimą, bet tai kėlė labai daug abejonių ir netikrumo tiek dėl galimybių, tiek dėl finansų.
4. Ieškovo atstovas papildomai paaiškino, kad skelbime buvo įdėtas ne tas projektas, apžiūrint taip pat matė namą, atskirtą nuo kaimyno tvora, kas suklaidino ieškovą. Pagal preliminariai pasirašytą sutartį ketino pirkti 85 proc. baigtumo namą, o tokio faktiškai nebuvo. Bankų sąlyga, suteikiant kreditą, yra per 9 mėnesius pilnai namą įrengti ir priduoti. Šiuo atveju to padaryti būtų neįmanoma. Pardavėjas neatskleidė preliminarios sutarties pasirašymo metu esminių aplinkybių – objekto realaus, tikrojo baigtumo ir projektinių sprendinių, kad pagal leidimą žemės sklype turi būti pastatyti du namai, sujungti su tambūru – dvibutis gyvenamasis namas.
Atsiliepimas
5. Trečiasis asmuo D. S. teismo posėdžio metu paaiškino, kad susitikimo metu 2022 m. vasario 5 dieną parodė visus reikiamus dokumentus, planas kabėjo name ant koridoriaus sienos. Ieškovas suprato, kad nėra pastatytos patalpos - jungiamojo tamburo. Preliminarią sutartį rengė kvalifikuotas teisininkas, atvyko antrą kartą su vertintoju po sutarties pasirašymo. Gavęs visus namo dokumentus vasario viduryje (skaitmeninės kopijos el. paštu), visą mėnesį vengė pranešt apie savo apsisprendimą ir tik kovo pabaigoje rašo pretenziją ir likus dienai iki pagrindinės sutarties sudarymo nutraukia preliminarią sutartį.
6. Atsakovės ir trečiojo asmens atstovė advokatė teismo posėdžio metu papildomai paaiškino, kad preliminarią sutartį rengė ieškovo teisininkas, tad galėjo paklausti, kodėl objektas įrašytas - butas. Nėra byloje pateikta rašytinių duomenų, kad paskola ieškovui buvo siūloma nepalankiomis sąlygomis. Pats ieškovas pažeidė sutartį, tiesiog vengdamas be priežasties ją sudaryti, tiesiog apsigalvojo nebepirkti. Jeigu perki nebaigtą statybą, tai kaip gali nenorėti kontaktų asmenų, kurie galėtų padėti tau objektą užbaigti ir priduoti kaip baigtą. Tambūras įeina į nebaigtumą namo pastatymo. Reikėjo jį tik pabaigti įsirengti. Atsakovė sutartį vykdė, o sutarties 3.3 punktas nenumato atsakovės atsakomybės ir baudos skyrimo.
Ieškovo ieškinys tenkintas visiškai.
7. Byloje esančiais rašytiniais įrodymais ir šalių paaiškinimais teismo posėdžio metu nustatyta, kad ieškovas, radęs www.aruodas.lt skelbimą dėl namo pardavimo, adresu (duomenys neskelbtini) (el. b. failas 2/b. l. 8-22 ) atvyko su draugės šeima prie namo 2022 m. vasario 5 dieną apžiūrai. Po apžiūros, ieškovo iniciatyva, padedant teisininkui buvo paruošta ir šalių pasirašyta 2022 m. vasario 7 dienos preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo dalies ir buto/patalpos – buto, esančių (duomenys neskelbtini) (el. b. failas 1/ l. 8-10). Sutarties sudarymui buvo paprašyta iš pardavėjos įgalioto asmens D. S. pateikti VĮ Registrų centras išrašus apie nekilnojamąjį turtą ir įgaliojimą (failas 1/el. b. l. 94). 2022-02-08 bankiniu pavedimu ieškovas pervedė sutartyje numatytą 7 000 Eur avansą (sutarties 3.1 p.). Po preliminarios sutarties pasirašymo, 2022 m. vasario 15 dieną pardavėjos įgaliotas atstovas el. paštu persiuntė pirkėjui visus turimus duomenis iš VĮ Registro centro, kurių reikalavo turto vertintojas (failas 1/el. b. l. 98). Nekilnojamojo turto vertinimas gautas po 2022 m. vasario 20 dienos (failas 1/ el. b. l. 98-100), kuriame nurodyta, kad butas yra faktiškai atskiras dviejų aukštų pastatas, o įregistruotas 85 proc. neatitinka faktinio baigtumo (t. y. mažesnis – failas 1/ el. b. l. 31). 2022 m. kovo 12 dieną buvo gautas namo projektas su statybos leidimu (failas 1/ el. b. l. 61; failas 2/el. b. l. 23-146), iš kurio matyti, kad sklype buvo suprojektuotas statyti dvibutis gyvenamasis namas, butus sujungiant patalpa – tambūru (projekto – pirmo aukšto planas; projekto aiškinamosios dalies architektūros dalis), ką patvirtino ir ekspertas, atlikęs byloje statybos techninės veiklos ekspertizę.
8. Byloje sprendžiamas šalių ginčas dėl šalies, dėl kurios kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, nustatymo, tuo pagrindu civilinės teisinės atsakomybės taikymo.
9. Ieškovas, ikisutartinių teisinių santykių šalis – būsimas turto pirkėjas, pareikštu ieškiniu reikalauja sumokėto avanso grąžinimo ir sutartinės civilinės atsakomybės kitai šio santykio šaliai – turto pardavėjai (atsakovei) taikymo, prašydamas priteisti iš jos ir baudą bei įrodinėdamas, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjos kaltės, šiai nuslėpus esmines aplinkybes, susijusias su ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto savybėmis. Atsakovė ir trečiasis asmuo, siekdami paneigti pardavėjos atsakomybę už pagrindinės sutarties nesudarymą, įrodinėja priešingą faktą – pačio ieškovo nepagrįstą atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, turint visus namo dokumentus, visą mėnesį delsus informuoti apie atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį.
10. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-378/2020).
11. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 23–24 punktus).
12. Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti reikalingą pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).
13. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Kasacinis teismas savo praktikoje yra išaiškinęs, kad aptartos sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 22 punktas).
14. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011). Įstatyme nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-226-695/2017, 23 punktas).
15. Iš byloje pateiktų rašytinių įrodymų visumos, byloje apklaustų šalių teismo posėdyje teismas nustatė, jog ieškovas rado internetiniame skelbimų portale „Aruodas“ skelbimą dėl gyvenamojo mūrinio namo pardavimo, kas buvo akivaizdu nuvykus prie namo į jo faktinę apžiūrą, kadangi namas iš trijų pusių buvo aptvertas tvora ir jokių jungiamųjų patalpų su kitu namu, kaip vienu iš namo butų, nebuvo, ką patvirtina tiek skelbimo nuotraukos, tiek į bylą pateiktas 2022-04-07 antstolio Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas (failas 2/ el. b. l. 2-8 ). Kaip nustatyta iš bylos duomenų, apsisprendimas įsigyti turtą ir ateityje sudaryti pagrindinę namo pirkimo-pardavimo sutartį buvo greitas, namą apžiūrėjus 2022 m. vasario 5 dieną, o 2022 m. vasario 7 dieną pasirašius preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, iš pardavėjos atstovo gavus Nekilnojamojo turto registro išrašus dėl nekilnojamojo turto ir pardavėjos įgaliojimą sūnui trečiajam asmeniui D. S..
16. Byloje tarp šalių kilo ginčas, buvo ar nebuvo ieškovui ir kartu su juo dalyvavusiems asmenims (šeimos nariams) vieno susitikimo metu perduoti namo charakteristiką apibūdinantys dokumentai, suteikta esminė informacija.
Motyvuojamoji dalis
17. Teismas pažymi, jog pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja, t. y. faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų, kuriuos visapusiškai įvertino teismas, pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad faktas buvo. Teismas civilinei bylai reikšmingas aplinkybes nustato remdamasis įrodymais. Įrodymai – civilinei bylai reikšmingi faktiniai duomenys, gauti CPK 177 straipsnio 2 ir 3 dalyse išvardytomis įrodinėjimo priemonėmis. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad rungimosi civiliniame procese principas (CPK 12 straipsnis) lemia tai, kad įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis).
18. Teismas, įvertinęs byloje surinktų įrodymų visumą, išklausius šalių paaiškinimus teismo posėdyje sprendžia, jog yra labiau tikėtina, nei netikėtina, kad ieškovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos – 2022 m. vasario 7 dienos nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių. Atsakovės ir trečiojo asmens atstovės posėdyje buvo išsakyta pozicija, kad ieškovui gavus po susitikimo Nekilnojamojo turto registro išrašus (žemės sklypo ir namo) ir kartu su ieškovo teisininku parengus Preliminarios sutarties tekstą, turėjo būti aišku ir suprantama, kad ketinama įsigyti ne atskirai pastatytą individualų namą, o dvibučio namo vieną iš butų. Iš dalies sutiktina, kad nekilnojamojo turto registro išraše įregistruotas objektas – butas apdairiam ir teisinių, statybos žinių turinčiam asmeniui turėtų kelt abejones dėl įregistruoto ir faktiškai matyto objekto (ne)atitikimo, tačiau iš ieškovo paaiškinimų, kad tai buvo pirmas jo ketinamas įsigyti nekilnojamojo turto objektas, ieškovas teisinių, statybinių - techninių žinių neturėjo ir duomenų perrašymas į sutartį iš Nekilnojamojo turto registro išrašo dėl objekto kaip buto buvo jo vertinimu tik formalumas preliminariai sutarčiai sudaryti, teismo vertinimu, negalėjo pakankamai aiškiai ir suprantamai atskleisti esminių objekto ypatybių, kas buvo numatyta dvibučio namo statybos projekte ir kam buvo gautas statybos leidimas žemės sklype. Kita vertus, nei vieša oferta – skelbimas „Aruodas“ puslapyje, skelbiantis apie individualaus namo pardavimą, nei faktiškai vietoje matyti namo duomenys – atskiras namas, iš trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora, nesuponavo akivaizdžios pareigos būsimam pardavėjui iki preliminarios sutarties pasirašymo domėtis namo projekto sprendiniais ir gautu konkretaus namo statybai leidimu, viešai nurodžius apie parduodamą namą, bet ne butą dvibučiame name, kas atitiko ir faktinę matytą būklę.
19. Trečiasis asmuo, pardavėjos įgaliotinis, dalyvavęs namo apžiūroje, teismo posėdžio metu teigė, kad kabėjo namo planas ant sienos, kuris aiškiai informavo apie namų sujungimą tambūru, be to buvo paaiškinta ieškovui, kad bus būtina pastatyti tambūrą, dėl to ir baigtumas 85 proc., tačiau įvertinus ieškovo paaiškinimus, kad jokie namo dokumentai apžiūros metu nebuvo pateikti, kaip matyti iš šalių susirašinėjimų iki preliminarios sutarties pasirašymo jokių diskusijų dėl papildomų dokumentų pateikimo, išskyrus nekilnojamojo turto registro išrašus, prašyta nebuvo, spręstina, kad šie paaiškinimai yra tik atsakovės ir trečiojo asmens gynybinė pozicija, o pagrindo abejonėms dėl namo techninių sprendinių ieškovui tuo metu kilti nebuvo, remiantis turimomis žiniomis iš viešo skelbimo ir įvertinta tapačia ir atitinkančia faktine situacija objekto vietoje. Kaip pats ieškovas pažymėjo, iki preliminarios sutarties sudarymo buvo aktualu patikrinti objekto savininką, ar tinkamam asmeniui perves avansą, ir ar nėra kokių įregistruotų turto apribojimų, kas buvo reikalinga prieš sudarant sandorį. Šias teismo išvadas stiprina ir vėlesni įvykiai, jog 2022 m. vasario pabaigoje gavus objekto Turto vertinimo ataskaitą bei žymą joje dėl faktinio baigtumo neatitikimo ir objekto paskirties kaip buto, o ne namo, ieškovas aktyviai ėmė reikalauti pateikti perkamo namo projektą, atsiradus naujai informacijai apie perkamą objektą. Buvus apžiūros metu tinkamai išviešintam namo projektui ir jo techniniams sprendiniams, tikėtina, kad toks projektas būtų paprašytas anksčiau. Šios faktinės aplinkybės bei ieškovo nuoseklūs paaiškinimai teismo posėdžio metu leidžia labiau tikėti, nei netikėti ieškovo pozicija dėl išsamios informacijos apie projektinius objekto sprendinius apžiūros metu nepateikimą.
20. Teismo vertinimu, bendrojo pobūdžio sutarties šalių pareiga atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti, įtvirtinta CK 6.163 straipsnyje, kurio 1 dalyje nustatyta, kad šalys privalo elgtis sąžiningai ir esant ikisutartiniams santykiams, o 3 dalyje – kad šalis, kuri pradeda derybas dėl sutarties sudarymo ar derasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Šio straipsnio 4 dalyje reglamentuota, kad šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti.
21. Sprendžiant, ar sutarties sąlygos turinys ir formuluotė išdėstyti aiškiai, turi būti nustatyta, ar esminės sutarties nuostatos – šiuo atveju, susijusios su perkamu objektu, yra išdėstytos suprantamai normalių gebėjimų asmeniui, ar jos detaliai išaiškintos. Teismo vertinimu, preliminarioje sutartyje nurodyta sąlyga perkamas butas/patalpa - butas įtvirtino teisinę kategoriją pagal Lietuvos nacionalinę teisę. Visgi pardavėjai, veikusiai per įgaliotą asmenį, ir aprodžius būsimam pirkėjui atskirai pastatytą individualų namą, neabejotinai kilo pareiga išaiškinti ieškovui tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp dvibučio namo ir individualaus namo) iki preliminarios sutarties sudarymo, o ne po preliminarios sutarties pasirašymo ar suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šios bylos kontekste teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog ieškovas – fizinis asmuo, pirkėjas, kuriam teisinės kategorijos objektyviai galėjo būti nežinomos arba atrodyti nereikšmingos, įvertinus faktiškai aprodytą parduodamą objektą – individualų namą, apjuostą iš trijų pusių tvora nuo kaimyninio namo.
22. Nagrinėjamu atveju nėra ginčo, jog pirkėjas yra fizinis asmuo, neturintis teisinių, statybinių-techninių žinių. Byloje ieškovas paaiškino, jog siekė ginčo objektą įsigyti, turėdamas tikslą jame gyventi su šeima. Ieškovas tuo metu neturėjo jokio nekilnojamojo turto, būstą nuomojosi, todėl ketino įsigyti turtą šeimos gyvenimui. Šią poziciją sustiprina ir byloje pateikti duomenys, kad ir po atlikto turto vertinimo bei 2022 m. kovo 12 dieną gavus namo projektą bei statybos leidimą, ieškovas dar domėjosi tokio objekto finansavimo bei įteisinimo ir pridavimo galimybėmis, ką patvirtina į bylą pateikti atsakovės šalių susirašinėjimai el. paštu ir per programėlę (failas 1/ el. b. l 94-109) bei paaiškinimai teismo posėdžio metu. Tad sutikti su atsakovės pozicija, kad be pagrįsto pagrindo, tiesiog persigalvojus, buvo atsisakyta įsigyti turtą, teismo vertinimu, nėra faktinio pagrindo.
23. Dar daugiau, teismų minėtoje praktikoje ne kartą yra pažymėta, kad galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.).
24. Vertinant šią susiklosčiusią situaciją bei atsisakymą sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį iš pirkėjo pusės, taip pat pažymėtina, kad tik po preliminarios sutarties pasirašymo, gavus 2022 m. vasario pabaigoje Vertinimo ataskaitą (failas 1/ el. b. l. 17-60) ieškovas sužinojo, kad namo faktinis baigtumas nėra 85 proc., kas buvo įregistruota viešame registre bei kas lėmė kredito įstaigų neigiamą požiūrį į tokio objekto finansavimą. Šį faktą patvirtina ir byloje atlikta nekilnojamojo turto ekspertizė bei pateikta eksperto išvada, jog objekto baigtumas yra apie 50 proc. (failas 3/ el. b. l. 2-20). Ieškovas teikė į bylą www.visibankai.lt pateiktus atsakymus dėl tokio objekto nefinansavimo (el. b. l. 71-73). Nors atsakymai pateikti jau po preliminarios sutarties nutraukimo ieškovo iniciatyva, bet tai nepaneigia pačio fakto, kad paaiškėję objekto neatitikimai registre registruotiems duomenims, sudarė kliūtis teikiant pirkėjui finansavimą, bendravus su finansų įstaigomis apie objekto finansavimą ir žodžiu. Pats faktas, kad pirkėjas turėjo tikslą finansuotis pirmą perkamą būstą kredito įstaigos pagalba, ir neturėdamas žinių apie realų faktinį baigtumą bei objekto atitikimą statybos projektui, pasirašė preliminarią sutartį, nesuponuoja vertinimo buvus ieškovo kaltei, nutraukus preliminarią sutartį. Tiek finansavimo nesuteikimas, išaiškėjus neatskleistoms sutarties pasirašymo metu aplinkybėms, tiek jo teikimas galimai pirkėjui nepalankiomis sąlygomis (ieškovas nurodė, kad AB Šiaulių bankas nesutiko finansuoti 85 procentų objekto vertės) vertintina kaip svarbios priežastys, lėmusios pagrindinės sutarties nesudarymą. Šalys teismo posėdžio metu paaiškino, kad namo apžiūros metu buvo aptartas klausimas dėl įregistruoto objekto 85 proc. baigtumo reikšmės ir naudos pirkėjui, perkant būstą jį kredituojant ir siekiant gauti 85 procentų finansavimą, tad šios finansavimo sąlygos užtikrinimo negalimumas, kuris paaiškėjo jau po preliminarios sutarties pasirašymo, paaiškėjus priešingiems nei registruotiems objekto baigtumo duomenimis, niekaip nėra sąlygoti pirkėjo kaltės, nesudarant pagrindinės sutarties. Nors rašytiniai duomenys iš AB Šiaulių banko dėl finansavimo sąlygų į bylą nėra pateikti, tačiau įvertinus pateiktą kitų finansinių įstaigų poziciją į bylą bei viešai prieinamą informaciją apie bankų kreditavimo sąlygų griežtą politiką, abejoti šiais ieškovo paaiškinimais žodžiu teismui nėra pagrindo.
25. Kita vertus, iš viešai visiems prieinamos informacijos apie sugriežtintą banko politiką, teikiant finansavimą asmenims būsto įsigijimui, teismui nėra pagrindo abejoti ir ieškovo atstovo paaiškinimais, kad paaiškėjusios aplinkybės dėl faktinio namo baigtumo neatitikimo registruotam ir pastatyto objekto neatitikimams projektui, sąlygojo pagrįstas abejones dėl galimybės namą laiku, t. y. per 9 mėnesius įsirengti ir priduoti jo 100 proc. baigtumą, norint gauti banko finansavimą ir įvykdyti kreditavimo sąlygas, nepažeidžiant kreditavimo sutarties bei jos įsipareigojimų.
26. Iš šalių buvusio tarpusavio susirašinėjimo pateikto į bylą kartu su atsakovės atsiliepimu taip pat matyti, kad pirkėjas, paaiškėjus baigtumo ir projekto neatitikimams, dar vis aktyviai domėjosi ketinamo pirkti objekto pridavimo galimybėmis, neįvykdžius statybos proceso metu projektinio sprendinio - sujungti du vienbučius butus tamburu, bet kaip pats paaiškino teismo posėdžio metu, paaiškėjo daug įvairių galimų trukdžių, objektyvių galimybių bei papildomų finansinių išteklių ateityje tokio objekto tinkamam pridavimui. Sutiktina ir su ieškovo atstovo pozicija, nepaneigta kitos šalies, kad pastatyto namo pridavimą reglamentuojantys aktai ypač griežtai reglamentuoja tokio pobūdžio procesus. Be to, žemės sklypo paskirtyje – kita, o naudojimo būdas – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos galimas tik vienas vienbutis arba vienas dvibutis namas. Kadangi buto Nr. (duomenys neskelbtini) (kaimyninio namo) baigtumas jau buvo registruotas 100 proc., tad ieškovei būtų tekę našta rūpintis viso dvibučio namo pridavimu, tuo tarpu ir savojo objekto baigtumo įregistravimu. Tik po preliminarios sutarties paaiškėję objekto pridavimo (kas būtina, vykdant banko kreditavimo sąlygas) niuansai, teismo vertinimu, yra svarbios priežastys, pateisinančios pirkėjo atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, vengiant papildomų esminių kaštų, galimybės pažeisti kreditavimo sutartį, nepridavus laiku objekto. Papildomų esminių kaštų faktą byloje patvirtina ir atlikta ekspertizė, nurodant, kad norint pasiekti 100 proc. buto baigtumą, esant 50 procentų, jo užbaigimo kaina būtų apytiksliai 100 000 eurų. Trečiojo asmens bei atstovės teismo posėdžio metu dėstyti argumentai, kad pats ieškovas kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, nepagrįstai ir nesąžiningai mėnesį vengus eiti pas notarą pasirašyti pagrindinės sutarties, gavus objekto įvertinimą ir kitus prašytus objekto dokumentus, teismo atmestini kaip nepagrįsti, įvertinus byloje esančių rašytinių įrodymų ir šalių paaiškinimų visumą.
27. Pasisakydamas dėl atsakovės ir trečiojo asmens argumentų, jog pastatytas namas nebuvo pabaigtas, ir tai matydamas ieškovas turėjo suprasti, kad jo užbaigimui ir pridavimui reikės dar papildomų lėšų ir laiko teismas pažymi, jog, viešai atskleista oferta įsigyti nebaigtos statybos, kurios baigtumas įregistruotas 85 procentai, individualų namą, buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovė ir trečiasis asmuo teigia, jog vieša ir nenuginčyta VĮ Registrų centras informacija liudijo apie 85 procentų baigtumą, tačiau tai nepaneigia vėliau paaiškėjusio ir byloje eksperto pagalba patvirtinto fakto, kad realus namo baigtumas buvo tik apie 50 procentų, sąlygojęs pirkėjo apsisprendimą nesudaryti pagrindinės sutarties. Tokia informacija ieškovui preliminarios sutarties pasirašymo metu tinkamai nebuvo atskleista ir žinoma. Kita vertus, kaip nustatyta, ieškovas turėjo lūkestį įsigyti individualų namą, kurį pats apžiūrėjo su šeima, gyventi. Preliminarios sutarties sąlyga, numatanti nekilnojamojo turto tipą - butas, ieškovui nebuvo aiškiai ir suprantamai atsakovės įgalioto asmens atskleista ir individualiai aptarta. Kaip nustatyta byloje, ieškovas siekė įsigyti gyvenamąjį būstą, kurį galėtų finansuotis banko pagalba, gaunant 85 procentus namo vertės. Išaiškėjęs po preliminarios sutarties pasirašymo realus namo baigtumas ir tikrieji techniniai sprendiniai buvo esminiai veiksniai, sąlygoję pirkėjo apsisprendimą nesudaryti pagrindinės sutarties.
28. Remiantis išdėstytu, išanalizavus šalių veiksmus, elgesį, darytina išvada, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės ir ją atstovaujančio įgalioto trečiojo asmens kaltės, neatskleidus tinkamai ieškovui esminės informacijos apie sutarties objektą – faktinį objekto baigtumą ir statinio tipą – dvibutį namą. Įvertinus byloje esančių įrodymų visumą, konstatuoti pirkėjo kaltę dėl nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, teismo vertinimu nėra jokio faktinio pagrindo. Juolab, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad preliminariosios sutarties organizacinis pobūdis leidžia daryti išvadą, jog pirkėjas iki pagrindinės sutarties sudarymo turi teisę tikrinti parduodamo daikto kokybę, jo būklę, kad įsitikintų, ar nėra paslėptų daikto trūkumų ar kitų neatitikimų, apie kuriuos pardavėjas jo neinformavo ir kuriems esant jis tokiomis sąlygomis preliminariosios sutarties nebūtų sudaręs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020). Po preliminarios sutarties pasirašymo paaiškėję objekto neatitikimai registruotiems duomenims (objekto baigtumas) ir statybos leidime numatytiems techniniams sprendiniams, leidžia daryti išvadas, nebuvus pirkėjo kaltės, t. y. nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
29. Šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje buvo numatyta, jog pirkėjui dėl bet kokių priežasčių nesudarius Pagrindinės sutarties per šioje Sutartyje nustatytą terminą, Pardavėjas turi teisę nutraukti šią sutartį ir pasilikti Avansą (7 000 Eur) kaip baudą už sutarties nevykdymą (3.5 punktas). Pardavėjui nepagrįstai atsisakius sudaryti Pagrindinę sutartį, paaiškėjus, jog bet kuris iš pateiktų patvirtinimų yra klaidingas ar dėl bet kokių kitų priežasčių nesudarius Pagrindinės sutarties per šioje Sutartyje nustatytą terminą, Pardavėjas įsipareigoja per 3 darbo dienas atitinkamų aplinkybių atsiradimo dienos grąžinti Pirkėjui visą avanso sumą ir papildomai sumokėti 7 000 Eur baudą (3.3 punktas). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad ieškinys dėl avanso grąžinimo galėtų būti atmestas tik atsakovui įrodžius, jog ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018). Kadangi nagrinėjamu atveju konstatuotas pardavėjos netinkamas veikimas, netinkamai atskleidžiant esmines ketinamo įsigyti objekto savybes, nenustačius pirkėjo atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstumo, ieškovui iš atsakovės priteistinas sumokėtas 7 000 Eur avansas, konstatavus atsakovei kylančią sutartinę atsakomybę už pagrindinės sutarties nesudarymą.
Dėl netesybų priteisimo
30. Ieškovas, teikdamas ieškinį, prašo priteisti ir 7 000 Eur netesybas, remiantis preliminarios sutarties 3.3, 4.2 ir 4.7 punktų nuostatomis.
31. Teismui konstatavus, kad ieškovas pagrįstai ir teisėtai nutraukė preliminariąją sutartį dėl atsakovės (pardavėjos) kaltės, spręstinas klausimas dėl kito ieškinio reikalavimo – sutartinių netesybų atlyginimo pagrįstumo.
32. Pagal CK 6.258 straipsnio 1 dalį įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). CK 6.71 straipsnio 1 dalis nustato, kad netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai).
33. Įvertinus šalių sudarytos preliminarios sutarties 4.2 ir 4.7 punktų nuostatas nustatyta, kad, jeigu pardavėjas ar pirkėjas pateikė klaidingus ir/ar tikrovės neatitinkančius patvirtinimus ir garantijas, bus laikoma, kad atitinkamai pardavėja ar pirkėjas nepagrįstai vengia sudaryti Pagrindinę sutartį (4.2 punktas). O jeigu bet kuri šalis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, tada šalis pažeidėja privalo sumokėti baudą, numatytą šioje sutartyje (sutarties 4.7 punktas). Vertinant šias sutartines nuostatas ir aukščiau teismui konstatavus pardavėjos netinkamus ir klaidingus patvirtinimus, susijusius su faktiniu namo baigtumu bei namo techniniais sprendiniais, šalims pasirašant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovui priteistina 7 000 Eur bauda, remiantis sutarties 3.3, 4.2 ir 4.7 punktais.
34. Atsakovės atstovės argumentas, kad jokių klaidingų patvirtinimų iš pardavėjos, pasirašant preliminarią sutartį, kas atitiktų sutarties 3.3 punkto nuostatas, nėra, atmestinas kaip nepagrįstas. Iš preliminarios sutarties turinio matyti, kad faktinis objekto baigtumas sutartyje net nebuvo aptartas, kurio neatitikimas išaiškėjo po sutarties pasirašymo. Tad teigti, kad preliminarioji sutartis ir jos turinys atitiko visus esminius patvirtinimus apie objektą, nėra pagrindo. Dar daugiau, preliminarios sutarties nutraukimą ir pagrindinės sutarties nesudarymą sąlygojo esminių duomenų (realaus objekto baigtumo ir statybos leidime numatytų techninių sprendinių) apie nekilnojamąjį turtą išaiškėjimas po preliminarios sutarties sudarymo, bet ne pačioje preliminarioje sutartyje įtvirtinto objekto tipo tinkamas atskleidimas. Perkamo objekto tipas – butas, remiantis VĮ Registrų centras duomenimis, buvo įrašytas į sutartį tinkamai, tačiau vertinant sutartinių nuostatų visumą, netesybų klausimas spręstinas esminiai išsprendus pirkėjo ar pardavėjo kaltės klausimą dėl visų esminių aplinkybių apie objektą atskleidimą, sudarant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Remiantis išdėstytu, ieškovui iš atsakovės priteistina 7 000 Eur sutartinių netesybų.
35. CK 6.37 str. 2 d. numatyta, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Šios palūkanos vadinamos procesinėmis. Procesinių palūkanų paskirtis – skatinti skolininką kuo greičiau įvykdyti prievolę, be to, jos atlieka kompensacinę funkciją – procesinės palūkanos yra skolininko kreditoriui mokamas atlyginimas už naudojimąsi kreditoriaus lėšomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-05-02 nutartis c. b. Nr. 3K-3-223/2011; 2012-06-08 nutartis c. b. Nr. 3K-3-283/2012; kt.). Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, ieškovo reikalavimas priteisti iš atsakovės 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (14 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2022-05-17) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo yra pagrįstas ir tenkintinas (CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 1 d.).
36. Ieškovas byloje patyrė 4 110,00 Eur bylinėjimosi išlaidas – sumokėtas 315,00 Eur žyminis mokestis (failas 1/b. l. 7), 2 420 Eur ekspertizės išlaidos (failas 2/ el. b. +l. 180) bei 1 375,00 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti (failas 3/el. b. l. 27-32). Ieškinį tenkinus visiškai, ieškovui iš atsakovės priteistinos jo patirtos 4 110,00 Eur bylinėjimosi išlaidos (CPK 80 str. 1 d. 1 p.,88 str. 1 d., 1 p., 93 str. 1 d., 98 str.).
37. Ieškinį tenkinus visiškai, atsakovės ir trečiojo asmens, veikusio atsakovės pusėje, bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.
38. Priteisti iš atsakovės J. S. valstybei 8,96 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 92 str., 96 str. 6 d.).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93, 259, 269-270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškovo ieškinį tenkinti.
Priteisti ieškovui Ž. B., a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės J. S., a. k. (duomenys neskelbtini) 7 000 Eur (septynių tūkstančių eurų) avansą, 7 000 Eur (septynių tūkstančių eurų) baudą, 5 (penkių) procentų dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą (14 000 Eur ) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022-05-17) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 4 110,00 Eur (keturis tūkstančius vieną šimtą dešimt eurų) bylinėjimosi išlaidas.
Priteisti iš atsakovės J. S., a. k. (duomenys neskelbtini) valstybei 8,96 Eur (aštuonis eurus 96 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu. Ši suma turi būti įmokėta į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Finansų ministerijos surenkamąją sąskaitą. Sumokėjus bylinėjimosi išlaidas valstybės naudai, teismui (raštinei) būtina pateikti tai patvirtinančius įrodymus.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.