Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-796-640/2023

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-04-25
Bylos Nr.: e2A-796-640/2023
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-11458-2022-4
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Rūta Veniulytė-Jankūnienė, Eglė Surgailienė, Loreta Bujokaitė
Atsakovas: J. S.
Ieškovas: Ž. B.

Kategorijos

2.6.8.4Preliminarioji sutartis

Civilinė byla Nr. e2A-796-640/2023Teisminio proceso Nr. 2-68-3-11458-2022-4Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 2.6.8.11.1.; 2.6.8.11.5.; 3.3.1.18.1 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. balandžio 25 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Bujokaitės, Eglės Surgailienės ir Rūtos Veniulytės-Jankūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantės atsakovės J. S. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo Ž. B. ieškinį atsakovei J. S. dėl avanso ir baudos priteisimo, trečiasis asmuo atsakovės pusėje D. S.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovės 7 000 Eur sumokėtą avansą, 7 000 Eur baudą, 5 procentų metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad 2022 m. vasario 7 d. ieškovas pasirašė Preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su J. S. atstovu D. S. veikiančiu pagal įgaliojimą, dėl 503/1005 žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini) ir buto/patalpos, esančios adresu (duomenys neskelbtini), įsigijimo. Vykdydamas sutarties sąlygas ieškovas 2022 m. vasario 8 d. pervedė į atsakovės sąskaitą 7000 Eur avansinį mokėjimą bankiniu pavedimu (sutarties 3.1. p). Atsakovės atstovas įsitikinęs apie avansinių lėšų gavimą 2022 m. vasario 12 d. ir 2022 m. vasario 15 d. elektroniniu paštu ieškovui persiuntė su perkamu butu susijusių dokumentų kopijas. Dokumentai ieškovui pateikti po preliminarios sutarties pasirašymo bei avanso sumokėjimo. Ieškovas gavęs dokumentus kreipėsi į nepriklausomą turto vertintoją atlikti perkamo buto vertinimą. Turto vertintojas pateikė Turto vertinimo ataskaitą Nr. 22NT02-03, kurioje nurodė, kad butas faktiškai yra atskiras dviejų aukštų pastatas. Įregistruotas 85 proc. baigtumas, vertintojo nuomone, neatitinka faktinio baigtumo (faktinis baigtumas yra mažesnis). Ieškovas gavęs turto vertinimo ataskaitą kreipėsi į UAB „Paskolų tarpininkai“ (Visibankai.lt) dėl finansavimo organizavimo, potencialių finansuotojų paieškos, potencialiems finansuotojams reikalingų dokumentų parengimo ir pateikimo, ieškovo interesų siekiant projekto finansavimo atstovavimo kredito įstaigose, valstybės savivaldybės įmonėse, įstaigose ir organizacijose. Įmonė vykdydama savo prisiimtus įsipareigojimus kreipėsi į kredito įstaigas dėl finansuotojų paieškos, tačiau susidūrė su keblumais, apie kurių buvimą pranešė ieškovui. Po turto vertinimo ataskaitos atlikimo ir dokumentų susijusių su perkamu objektu gavimo paaiškėjo, kad įregistruoti buto duomenys neatitinka realybės. Ieškovas ne vieną kartą kreipėsi į atsakovės atstovą dėl papildomų namo dokumentų gavimo, kadangi kredito įstaigos atsisakydavo finansuoti perkamą objektą. Gavus dokumentus iš atsakovės atstovo ir susipažinus su buto planu, paaiškėjo, kad apskritai nėra pastatyta patalpa su langu plane pažymėta 1-6, turinti 6,62 kv. m. Nuvykus į vietą ir dar kartą apžiūrėjus patalpas buvo pastebėta, kad ir šalia esantis namas neturi pagalbinės patalpos plane pažymėtos 2-3, kurios turi sujungi abu pastatus į vieną (butai 41-1 ir 41-2 esantys (duomenys neskelbtini) turi būti sujungi patalpomis 1-6 ir 2-3). Ieškovas sužinojęs apie naujai paaiškėjusias aplinkybes, 2022 m. kovo 21 d. raštu kreipėsi į atsakovės atstovą su prašymu per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur avansą bei padengti visus susidariusius nuostolius ir sumokėti 7000 Eur baudą, kaip numatyta preliminarios sutarties 3.3.punkte. Atsakovės įgaliotas atstovas atsakė į laišką ir nurodė, kad su pretenzija nesutinka, kadangi turtas buvo apžiūrėtas, visa prašoma informacija ir visi dokumentai buvo pateikti dar iki preliminarios sutarties pasirašymo. Taip pat informavo, kad iki š. m. balandžio 1 d. ieškovas privalo įvykdyti 2022 m. vasario 7 d. preliminariosios sutarties įsipareigojimus t. y. pasirašyti notarinę sutartį, kitu atveju sumokėtas avansas nebus gražintas. Nurodė, kad atsakovės įgaliotas atstovas atsakyme į pretenziją nurodė tikrovės neatitinkančią informaciją. Skelbime www.aruodas.lt buvo nurodyta, kad yra parduodamas mūrinis namas, o ne butas dvibučio gyvenamajame name. Atsakovė ir jos įgaliotas asmuo nuslėpė nuo ieškovo, kad realus buto baigtumas yra mažesnis nei įregistruotas VĮ Registrų Centre, parduodamas butas yra atskiras dviejų aukštų pastatas ir visiškai nėra sujungtas su šalia esančiu pastatu/butu, kaip nurodyta plane. 2022 m. kovo 25 d. ieškovo atstovas išsiuntė pretenziją atsakovei ir jos atstovui, kur pakartotinai buvo prašoma vadovaujantis Sutarties 3.3 p. ir CK 6.334 str. 1 d. 4 p. per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur avansą, sumokėti 7000 Eur baudą. Atsakovė neįvykdė reikalavimo, neatsakė į pretenziją. 2021 m. kovo 31 d. vienašališkai dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta 2022 m. vasario 7 d. Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.

Atsiliepimas

3. Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, jog ieškovui 2022 m. vasario 5 d. pirmą kartą lankantis nekilnojamojo turto objekte, buvo pateikti susipažinimui visi atsakovės turimi nekilnojamojo turto objekto dokumentai, tokie kaip registrų centro išrašai, planai, projektai ir statybos leidimai. Be kita ko, 2022 m. vasario 6 d. ieškovui, jo paties prašymu, tam, kad jis galėtų parengti preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-padavimo sutartį, elektroniniu laišku buvo išsiųsti du nekilnojamojo turto objekto registrų centro išrašai, taigi visą reikalingą informaciją ieškovas turėjo dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Ieškovui paprašius kitų dokumentų, reikalingų nekilnojamojo turto objekto vertinimui – jie jam buvo išsiųsti 2022 m. vasario 15 d. Atkreipė dėmesį į tai, jog 2022 m. vasario 15 d. laišku ieškovas papildomai patvirtina, jog visus reikiamus dokumentus yra gavęs. Ieškovas teigia, jog turto vertintojui pateikus Turto vertinimo ataskaitą Nr. 22NT02-03, jis tik tuomet sužinojo, kad butas faktiškai yra atskiras dviejų aukštų pastatas, o jo registruotas 85 proc. baigtumas, vertintojo nuomone, neatitinka faktinio baigtumo (faktinis baigtumas yra mažesnis). Šis ieškovo teiginys yra neatitinkantis tikrovės, atsižvelgiant į tai, jog dar prieš ekspertizės atlikimą ieškovas bent du kartus lankėsi nekilnojamojo turto objekte ir matė faktinį nekilnojamojo namo objekto stovį. Faktas, jog vertintojas nurodė, kad faktinis nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra mažesnis, nei nurodytas nekilnojamojo turto registrų centro išraše – nekeičia esamos situacijos, nes visų pirma, vertintojas nenurodė nei kiek, jo nuomone, faktinis baigtumas yra mažesnis, nei kuo rėmėsi darydamas tokią išvadą. Visų antra, remiantis Turto vertinimo ataskaitos Nr. 22NT02-03 ketvirtajame lape nurodytomis vertinimo prielaidomis, sąlygomis ir aplinkybėmis – vertintojai neatlieka detalaus vertinamo turto konstruktyvinių elementų tyrimo, taigi, šiuo atveju, vertintojas ir negalėjo įvertinti nekilnojamojo turto objekto baigtumo procento. Taipogi, ieškovui 2022 m. vasario 15 d. buvo siųsti papildomi nekilnojamojo turto objekto dokumentai, patalpų planai, kuriuose matomas suprojektuotas butų sujungimas, nors faktiškai jis pastatytas nėra dėl ne pilno statybos baigtumo. Visą faktinę situaciją ieškovas matė ne kartą lankydamasis nekilnojamojo turto objekte. Pažymėjo, jog turto vertinimą ataskaitą ieškovas gavo dar 2022 m. vasario 23 d. – banko atsisakymą finansuoti nekilnojamojo turto objekto pirkimą ieškovas gavo tik 2022 m. balandžio 14 d. ir 2022 m. balandžio 21 d., vadinasi ieškovas beveik du mėnesius disponavo minėta turto vertinimo ataskaita, žinojo, kas joje yra nurodyta. Atkreipė dėmesį į tai, kad Visibankai.lt atsakė ieškovui iš karto, vadinasi pats ieškovas į juos kreipėsi arba tą pačią dieną, arba kiek anksčiau balandžio mėnesį, kuomet tarp šalių pasirašyta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis galiojo tik iki 2022 m. balandžio 1 d. Be kita ko, ieškovas laikotarpiu 2022 m. vasario 28 d. – 2022 m. kovo 18 d. vis dar derino su atsakovės atstovu pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą datą, kas įrodo, jog nors ieškovui ir buvo žinoma nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodyta informacija, jis vis viena ketino šį nekilnojamojo turto objektą pirkti. Taipogi, ieškovas atsakovės atstovui D. S. telefonu dar vasario mėnesį minėjo, jog gavo finansavimo patvirtinimą iš Šiaulių banko ir derasi jau tik dėl buto/patalpos remonto finansavimo (2022 m. vasario 28 d. susirašinėjimas el. laiškais). Apie tai, jog ieškovas gavo Šiaulių banko finansavimo patvirtinimą, kalbama ir 2022 m. vasario 7 d. susirašinėjime el. laiškais, kur ieškovas teigia, jog laukia Šiaulių banko patvirtinimo dėl avansinio mokėjimo sumos, kad bankas šią sumą įskaitys į pradinį įnašą ir tuomet jis galės atlikti avansinį mokėjimą už nekilnojamojo turto objektą. 2022 m. vasario 8 d. ieškovas, gavęs minėtą banko patvirtinimą, atlieka avansinį mokėjimą. Be kita ko, ieškovas AB Šiaulių banko atsisakymo finansuoti nekilnojamojo turto objektą nėra pateikęs. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas banko finansavimą buvo gavęs, vasario-kovo mėnesiais buvo derinamas vizitas pas notarą su tikslu pasirašyti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Pažymėjo, kad ieškovas pats ne kartą lankėsi minėtame nekilnojamojo turto objekte ir matė, ką ketino pirkti, buvo susipažinęs su realia nekilnojamojo turto objekto situacija. Be kita ko – atsakovė šį nekilnojamojo turto objektą įsigijo su jau paruoštais dokumentais ir nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis, taigi ji pati jokiu būdu nei įtakojo atitinkamų duomenų teikimą nekilnojamojo turto registrui, nei slėpė tokią informaciją nuo ieškovo. Taip pat nurodė, kad ieškovas ne kartą pats lankėsi nekilnojamojo turto objekte, matė realią situaciją, jog abu butai/patalpos nėra sujungti. Be kita ko, ieškovas turėjo nekilnojamojo turto objekto registrų centro išrašus, kuriuose bendras buto/patalpos plotas yra nurodytas 143,92 kvadratinių metrų, o ne 150,54 kvadratinių metrų, kas, pagal buto/patalpos planą sudarytų pridėjus 6,62 kvadratinių metrų patalpą. Taip pat minėto nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra ne 100 procentų, o tik 85 procentai, nenurodant, kas pagal planą nėra užbaigta. Nurodė, kad ieškovas matė, kaip atrodo pastatas, buto/patalpos baigtumas nebuvo nuo jo nuslėptas. Atsakovo atstovas tiek buvusiame skelbime www.aruodas.lt, tiek faktiškai ieškovui nurodė esamą realią situaciją. Ieškovas nėra pateikęs įrodymų dėl www.aruodas.lt skelbimo, taip pat byloje nėra duomenų apie tai, jog ieškovui ateityje galėjo atsirasti keblumų, registruojant statinį 100 procentų baigtumu. Dar daugiau, iš ieškovo susirašinėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieškovui buvo pasiūlytas ne vienas specialistas ir būdas, kaip tai padaryti. Per preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 2.1. punkte nurodytą terminą pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, terminas, šalių sutarimu, pratęstas taip pat nebuvo, taigi ieškovas pažeidė šios sutarties 3.5. punktą ir atsakovė teisėtai pasiliko sau 7000 Eur avansą kaip baudą, už šio sutarties punkto nevykdymą.

Šalies argumentai

4. Ieškovas teismo posėdžio metu papildomai paaiškino, kad tai buvo pirmas norimas įsigyti šeimos būstas, iki tol gyveno nuomojamame būste ir patirčių sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį neturėjo. Jis yra prekybininkas, dirba prekybos srityje. Susirado www.aruodas.lt skelbimą dėl parduodamo namo ir nuvyko su drauge, jos tėvais ir vaiku jo apžiūrėti. Namas patiko, tiko vieta ir pardavimo kaina. Apžiūrint namą jokių dokumentų neprašė, o apsisprendus per kelias dienas jį pirkti, buvo paprašytas VĮ Registrų centras išrašas ir įgaliojimas trečiojo asmens, siekiant parengti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Ją rengė ieškovo samdytas teisininkas. Kai gavo objekto įvertinimą iš kvalifikuoto vertintojo ir jį nunešė į AB Šiaulių banką, paaiškėjo, kad faktinis baigtumas nėra toks, koks įregistruotas ir bankas pasakė, kad kreditavimo sąlygas ženkliai pablogins, nes negalės finansuoti 85 procentų. www.visibankai.lt taip pat pateikė informaciją, kad nenori šio objekto finansuoti finansų įstaigos. Namo statybos projektą gavo tik 2022 m. kovo 12 dieną iš namo kaimyno. Iš jo tapo aišku, kad yra suprojektuotas dvibutis namas su jungiamuoju tambūru. Pasikonsultavus su matininkais, architektais paaiškėjo, kad bus sunku priduoti 100 proc. baigtumą, nes būtinas bus sujungimas su kaimyniniu namu tambūru pagal projektą, kas galėtų ženkliai pabrangti. Tiek iš skelbimo duomenų, tiek atvykus į vietą nebuvo žinoma, kad pagal projektą čia turi būti dvibutis gyvenamasis namas, o ne atskiri du namai žemės sklype. Neatkreipė dėmesio preliminarioje sutartyje įrašytą objektą – butas. Jis matė namą, norėjo pirkti namą ir tiesiog nepasidomėjo dėl į sutartį įrašyto objekto tipo. Jis labai norėjo šio namo, ir net gavus projektą jau po preliminarios sutarties pasirašymo, dar svarstė, ką daryti, ar pavyktų jį priduoti. Trečiasis asmuo D. S. siūlė kontaktus pažįstamos bankininkės ir matininkų, kurie padėtų gauti paskolą ir susitvarkyti objekto pridavimą, bet tai kėlė labai daug abejonių ir netikrumo tiek dėl galimybių, tiek dėl finansų.

5. Ieškovo atstovas papildomai paaiškino, kad skelbime buvo įdėtas ne tas projektas, apžiūrint taip pat matė namą, atskirtą nuo kaimyno tvora, kas suklaidino ieškovą. Pagal preliminariai pasirašytą sutartį ketino pirkti 85 proc. baigtumo namą, o tokio faktiškai nebuvo. Bankų sąlyga, suteikiant kreditą, yra per 9 mėnesius pilnai namą įrengti ir priduoti. Šiuo atveju to padaryti būtų neįmanoma. Pardavėjas neatskleidė preliminarios sutarties pasirašymo metu esminių aplinkybių – objekto realaus, tikrojo baigtumo ir projektinių sprendinių, kad pagal leidimą žemės sklype turi būti pastatyti du namai, sujungti su tambūru – dvibutis gyvenamasis namas.

Atsiliepimas

6. Trečiasis asmuo D. S. teismo posėdžio metu paaiškino, kad susitikimo metu 2022 m. vasario 5 dieną parodė visus reikiamus dokumentus, planas kabėjo name ant koridoriaus sienos. Ieškovas suprato, kad nėra pastatytos patalpos - jungiamojo tambūro. Preliminarią sutartį rengė kvalifikuotas teisininkas, atvyko antrą kartą su vertintoju po sutarties pasirašymo. Gavęs visus namo dokumentus vasario viduryje (skaitmeninės kopijos el. paštu), visą mėnesį vengė pranešti apie savo apsisprendimą ir tik kovo pabaigoje rašo pretenziją ir likus dienai iki pagrindinės sutarties sudarymo nutraukia preliminarią sutartį.

7. Atsakovės ir trečiojo asmens atstovė advokatė teismo posėdžio metu papildomai paaiškino, kad preliminarią sutartį rengė ieškovo teisininkas, tad galėjo paklausti, kodėl objektas įrašytas - butas. Nėra byloje pateikta rašytinių duomenų, kad paskola ieškovui buvo siūloma nepalankiomis sąlygomis. Pats ieškovas pažeidė sutartį, tiesiog vengdamas be priežasties ją sudaryti, tiesiog apsigalvojo nebepirkti.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. sausio 4 d. sprendimu ieškinį tenkino visiškai. Priteisė ieškovui Ž. B. iš atsakovės J. S. 7 000 Eur avansą, 7 000 Eur baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą (14 000 Eur ) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. gegužės 17 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 4 110,00 Eur bylinėjimosi išlaidas.

9. Nustatė, kad ieškovas rado internetiniame skelbimų portale „Aruodas“ skelbimą dėl gyvenamojo mūrinio namo pardavimo, kas buvo akivaizdu nuvykus prie namo į jo faktinę apžiūrą, kadangi namas iš trijų pusių buvo aptvertas tvora ir jokių jungiamųjų patalpų su kitu namu, kaip vienu iš namo butų, nebuvo, ką patvirtina tiek skelbimo nuotraukos, tiek į bylą pateiktas 2022 m. balandžio 7 d. antstolio Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Kaip nustatyta iš bylos duomenų, apsisprendimas įsigyti turtą ir ateityje sudaryti pagrindinę namo pirkimo-pardavimo sutartį buvo greitas, namą apžiūrėjus 2022 m. vasario 5 dieną, o 2022 m. vasario 7 d. pasirašius preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, iš pardavėjos atstovo gavus Nekilnojamojo turto registro išrašus dėl nekilnojamojo turto ir pardavėjos įgaliojimą sūnui trečiajam asmeniui D. S.

10. Teismas, įvertinęs byloje surinktų įrodymų visumą, išklausęs šalių paaiškinimus teismo posėdyje sprendė, jog yra labiau tikėtina, nei netikėtina, kad ieškovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos – 2022 m. vasario 7 d. nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių. Iš dalies sutiko, kad nekilnojamojo turto registro išraše įregistruotas objektas – butas apdairiam ir teisinių, statybos žinių turinčiam asmeniui turėtų kelt abejones dėl įregistruoto ir faktiškai matyto objekto (ne)atitikimo, tačiau iš ieškovo paaiškinimų, kad tai buvo pirmas jo ketinamas įsigyti nekilnojamojo turto objektas, ieškovas teisinių, statybinių - techninių žinių neturėjo ir duomenų perrašymas į sutartį iš Nekilnojamojo turto registro išrašo dėl objekto kaip buto buvo jo vertinimu tik formalumas preliminariai sutarčiai sudaryti, teismo vertinimu, negalėjo pakankamai aiškiai ir suprantamai atskleisti esminių objekto ypatybių, kas buvo numatyta dvibučio namo statybos projekte ir kam buvo gautas statybos leidimas žemės sklype. Kita vertus, nei vieša oferta – skelbimas „Aruodas“ puslapyje, skelbiantis apie individualaus namo pardavimą, nei faktiškai vietoje matyti namo duomenys – atskiras namas, iš trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora, nesuponavo akivaizdžios pareigos būsimam pardavėjui iki preliminarios sutarties pasirašymo domėtis namo projekto sprendiniais ir gautu konkretaus namo statybai leidimu, viešai nurodžius apie parduodamą namą, bet ne butą dvibučiame name, kas atitiko ir faktinę matytą būklę.

11. Įvertinus ieškovo paaiškinimus, kad jokie namo dokumentai apžiūros metu nebuvo pateikti, taip pat kaip matyti iš šalių susirašinėjimų iki preliminarios sutarties pasirašymo jokių diskusijų dėl papildomų dokumentų pateikimo, išskyrus nekilnojamojo turto registro išrašus, prašyta nebuvo, sprendė, kad trečiojo asmens paaiškinimai, t. y. kad namo planas kabėjo ant sienos, kuris aiškiai informavo apie namų sujungimą tambūru, be to buvo paaiškinta ieškovui, kad bus būtina pastatyti tambūrą, dėl to ir baigtumas 85 proc., yra tik atsakovės ir trečiojo asmens gynybinė pozicija, o pagrindo abejonėms dėl namo techninių sprendinių ieškovui tuo metu kilti nebuvo, remiantis turimomis žiniomis iš viešo skelbimo ir įvertinta tapačia ir atitinkančia faktine situacija objekto vietoje. Kaip pats ieškovas pažymėjo, iki preliminarios sutarties sudarymo buvo aktualu patikrinti objekto savininką, ar tinkamam asmeniui perves avansą, ir ar nėra kokių įregistruotų turto apribojimų, kas buvo reikalinga prieš sudarant sandorį. Šias teismo išvadas stiprina ir vėlesni įvykiai, jog 2022 m. vasario pabaigoje gavus objekto Turto vertinimo ataskaitą bei žymą joje dėl faktinio baigtumo neatitikimo ir objekto paskirties kaip buto, o ne namo, ieškovas aktyviai ėmė reikalauti pateikti perkamo namo projektą, atsiradus naujai informacijai apie perkamą objektą. Buvus apžiūros metu tinkamai išviešintam namo projektui ir jo techniniams sprendiniams, tikėtina, kad toks projektas būtų paprašytas anksčiau. Šios faktinės aplinkybės bei ieškovo nuoseklūs paaiškinimai teismo posėdžio metu leidžia labiau tikėti, nei netikėti ieškovo pozicija dėl išsamios informacijos apie projektinius objekto sprendinius apžiūros metu nepateikimą.

12. Teismo vertinimu, preliminarioje sutartyje nurodyta sąlyga perkamas butas/patalpa - butas įtvirtino teisinę kategoriją pagal Lietuvos nacionalinę teisę. Visgi pardavėjai, veikusiai per įgaliotą asmenį, ir aprodžius būsimam pirkėjui atskirai pastatytą individualų namą, neabejotinai kilo pareiga išaiškinti ieškovui tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp dvibučio namo ir individualaus namo) iki preliminarios sutarties sudarymo, o ne po preliminarios sutarties pasirašymo ar suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šios bylos kontekste teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog ieškovas – fizinis asmuo, pirkėjas, kuriam teisinės kategorijos objektyviai galėjo būti nežinomos arba atrodyti nereikšmingos, įvertinus faktiškai aprodytą parduodamą objektą – individualų namą, apjuostą iš trijų pusių tvora nuo kaimyninio namo.

13. Pažymėjo, kad tik po preliminarios sutarties pasirašymo, gavus 2022 m. vasario pabaigoje Vertinimo ataskaitą ieškovas sužinojo, kad namo faktinis baigtumas nėra 85 proc., kas buvo įregistruota viešame registre bei kas lėmė kredito įstaigų neigiamą požiūrį į tokio objekto finansavimą. Šį faktą patvirtina ir byloje atlikta nekilnojamojo turto ekspertizė bei pateikta eksperto išvada, jog objekto baigtumas yra apie 50 proc. Ieškovas teikė į bylą www.visibankai.lt pateiktus atsakymus dėl tokio objekto nefinansavimo. Nors atsakymai pateikti jau po preliminarios sutarties nutraukimo ieškovo iniciatyva, bet tai nepaneigia pačio fakto, kad paaiškėję objekto neatitikimai registre registruotiems duomenims, sudarė kliūtis teikiant pirkėjui finansavimą, bendravus su finansų įstaigomis apie objekto finansavimą ir žodžiu. Pats faktas, kad pirkėjas turėjo tikslą finansuotis pirmą perkamą būstą kredito įstaigos pagalba, ir neturėdamas žinių apie realų faktinį baigtumą bei objekto atitikimą statybos projektui, pasirašė preliminarią sutartį, nesuponuoja vertinimo buvus ieškovo kaltei, nutraukus preliminarią sutartį. Tiek finansavimo nesuteikimas, išaiškėjus neatskleistoms sutarties pasirašymo metu aplinkybėms, tiek jo teikimas galimai pirkėjui nepalankiomis sąlygomis (ieškovas nurodė, kad AB Šiaulių bankas nesutiko finansuoti 85 procentų objekto vertės) vertintina kaip svarbios priežastys, lėmusios pagrindinės sutarties nesudarymą. Šalys teismo posėdžio metu paaiškino, kad namo apžiūros metu buvo aptartas klausimas dėl įregistruoto objekto 85 proc. baigtumo reikšmės ir naudos pirkėjui, perkant būstą jį kredituojant ir siekiant gauti 85 procentų finansavimą, tad šios finansavimo sąlygos užtikrinimo negalimumas, kuris paaiškėjo jau po preliminarios sutarties pasirašymo, paaiškėjus priešingiems nei registruotiems objekto baigtumo duomenimis, niekaip nėra sąlygoti pirkėjo kaltės, nesudarant pagrindinės sutarties. Nors rašytiniai duomenys iš AB Šiaulių banko dėl finansavimo sąlygų į bylą nėra pateikti, tačiau įvertinus pateiktą kitų finansinių įstaigų poziciją į bylą bei viešai prieinamą informaciją apie bankų kreditavimo sąlygų griežtą politiką, abejoti šiais ieškovo paaiškinimais žodžiu teismui nėra pagrindo.

14. Tik po preliminarios sutarties paaiškėję objekto pridavimo (kas būtina, vykdant banko kreditavimo sąlygas) niuansai, teismo vertinimu, yra svarbios priežastys, pateisinančios pirkėjo atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, vengiant papildomų esminių kaštų, galimybės pažeisti kreditavimo sutartį, nepridavus laiku objekto. Papildomų esminių kaštų faktą byloje patvirtina ir atlikta ekspertizė, nurodant, kad norint pasiekti 100 proc. buto baigtumą, esant 50 procentų, jo užbaigimo kaina būtų apytiksliai 100 000 eurų. Trečiojo asmens bei atstovės teismo posėdžio metu dėstyti argumentai, kad pats ieškovas kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, nepagrįstai ir nesąžiningai mėnesį vengus eiti pas notarą pasirašyti pagrindinės sutarties, gavus objekto įvertinimą ir kitus prašytus objekto dokumentus, teismo atmestini kaip nepagrįsti, įvertinus byloje esančių rašytinių įrodymų ir šalių paaiškinimų visumą.

15. Pažymėjo, jog, viešai atskleista oferta įsigyti nebaigtos statybos, kurios baigtumas įregistruotas 85 procentai, individualų namą, buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovė ir trečiasis asmuo teigia, jog vieša ir nenuginčyta VĮ Registrų centras informacija liudijo apie 85 procentų baigtumą, tačiau tai nepaneigia vėliau paaiškėjusio ir byloje eksperto pagalba patvirtinto fakto, kad realus namo baigtumas buvo tik apie 50 procentų, sąlygojęs pirkėjo apsisprendimą nesudaryti pagrindinės sutarties. Tokia informacija ieškovui preliminarios sutarties pasirašymo metu tinkamai nebuvo atskleista ir žinoma. Kita vertus, kaip nustatyta, ieškovas turėjo lūkestį įsigyti individualų namą, kurį pats apžiūrėjo su šeima, gyventi. Preliminarios sutarties sąlyga, numatanti nekilnojamojo turto tipą - butas, ieškovui nebuvo aiškiai ir suprantamai atsakovės įgalioto asmens atskleista ir individualiai aptarta. Kaip nustatyta byloje, ieškovas siekė įsigyti gyvenamąjį būstą, kurį galėtų finansuotis banko pagalba, gaunant 85 procentus namo vertės. Išaiškėjęs po preliminarios sutarties pasirašymo realus namo baigtumas ir tikrieji techniniai sprendiniai buvo esminiai veiksniai, sąlygoję pirkėjo apsisprendimą nesudaryti pagrindinės sutarties.

16. Teismui konstatavus pardavėjos netinkamus ir klaidingus patvirtinimus, susijusius su faktiniu namo baigtumu bei namo techniniais sprendiniais, šalims pasirašant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovui priteistina 7 000 Eur bauda, remiantis sutarties 3.3, 4.2 ir 4.7 punktais. Iš preliminarios sutarties turinio matyti, kad faktinis objekto baigtumas sutartyje net nebuvo aptartas, kurio neatitikimas išaiškėjo po sutarties pasirašymo. Tad teigti, kad preliminarioji sutartis ir jos turinys atitiko visus esminius patvirtinimus apie objektą, nėra pagrindo. Dar daugiau, preliminarios sutarties nutraukimą ir pagrindinės sutarties nesudarymą sąlygojo esminių duomenų (realaus objekto baigtumo ir statybos leidime numatytų techninių sprendinių) apie nekilnojamąjį turtą išaiškėjimas po preliminarios sutarties sudarymo, bet ne pačioje preliminarioje sutartyje įtvirtinto objekto tipo tinkamas atskleidimas. Perkamo objekto tipas – butas, remiantis VĮ Registrų centras duomenimis, buvo įrašytas į sutartį tinkamai, tačiau vertinant sutartinių nuostatų visumą, netesybų klausimas spręstinas esminiai išsprendus pirkėjo ar pardavėjo kaltės klausimą dėl visų esminių aplinkybių apie objektą atskleidimą, sudarant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Remiantis išdėstytu, ieškovui iš atsakovės priteistina 7 000 Eur sutartinių netesybų.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

17. Atsakovė J. S. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, paskirstyti bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme. Be to, prašo priteisti apeliantės patirtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme. Taip pat prašo priimti ir prijungti prie civilinės bylos naujai teikiamą įrodymą.

18. Apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas žemiau nurodomais argumentais:

18.1. Nurodė, kad Sutarties 1.1.2. punkte aiškiais žodžiais buvo apibrėžtas nekilnojamasis daiktas, dėl kurio pirkimo – pardavimo (pagrindinės sutarties dėl jo pirkimo – pardavimo sudarymo) susitarė šalys: butas/patalpa – butas, esantis adresu: (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Byloje nėra ginčo dėl to, jog Sutartį ruošė ieškovo pasitelktas teisininkas. Taip pat nėra ginčo dėl to, jog iki Sutarties pasirašymo ieškovui buvo nusiųsti Sutarties parengimui būtini Žemės sklypą ir Butą identifikuojantys ir aprašantys VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašai. Taigi, ieškovui dar iki Sutarties pasirašymo tinkamai ir visapusiškai buvo atskleista visa viešajame registre užfiksuota informacija apie perkamą Butą.

18.2. Nėra jokio teisinio pagrindo sutikti su pirmosios instancijos teismo išvada, jog atsakovei (jos įgaliotam atstovui) kilo pareiga išaiškinti ieškovui tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp dvibučio namo ir individualaus namo) iki preliminarios sutarties sudarymo. Pažymėjo, kad tokios specifinio pobūdžio išaiškinimo pareigos daikto pardavėjui nenustato nė vienas teisės aktas. Be to, atsakovė objektyviai negalėjo išaiškinti teismo nurodytų aplinkybių, kadangi jų nežino ir neišmano, t. y. atsakovė nėra šios srities verslininkė, ir tokio pobūdžio žinių neturi. Be to, ieškovas pripažino, jog rengiant/sudarant Sutartį, naudojosi teisininko pagalba, t. y. faktiškai naudojosi specifinių žinių turinčio asmens pagalba. Šiame kontekste svarbi aplinkybė ir ta, jog pats ieškovas patvirtino, kad apžiūrint Butą, jis jokių dokumentų neprašė. Tuo tarpu po Sutarties pasirašymo, ieškovui kaskart paprašius, visi turimi su Žemės sklypu ir Butu susiję dokumentai jam buvo pateikiami nedelsiant.

18.3. Pažymėjo, jog baigtumo procentas – 85 proc. - portale www.aruodas.lt buvo nurodytas, remiantis išviešintais Nekilnojamojo turto registro duomenimis. Skelbime apie parduodamą turtą taip ir parašyta: registruotas namo baigtumas – 85 proc. Esant tokioms aplinkybėms, atsakovė neturėjo jokio teisinio pagrindo abejoti viešajame registre įregistruotais duomenimis apie 85 proc. buto baigtumą.

Žemesnės instancijos teismas

18.4. Teismas nevertino atsakovės nurodytos aplinkybės, jog Žemės sklypą ir Butą atsakovė įsigijo su jau paruoštais dokumentais ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis, taigi atsakovė pati jokiu būdu nei atitinkamus duomenis teikė Nekilnojamojo turto registrui, nei slėpė tokią informaciją nuo ieškovo.

18.5. Pirmosios instancijos teismo sprendime pagrįstai nurodoma, jog portale www.aruodas.lt buvo skelbiama apie namo (bet ne buto) pardavimą. Pažymėjo, jog pirmiau minėtame UAB „Inreal“ parengtame 2021 m. sausio 8 d. ekspertizės akte pabrėžiama, jog butas yra faktiškai gyvenamasis namas (tai nurodoma ir tituliniame ekspertizės akto lape, ir visose dokumento vietose, kuriose įvardijamas ekspertizės objektas). Ši aplinkybė matyti ir iš byloje esančių foto nuotraukų, todėl nėra jokio pagrindo teigti, jog parduodamo daikto apibūdinimas skelbime buvo tyčia ar iš esmės klaidinantis.

18.6. Net ir nustačius, jog esama Buto ir gretimo buto situacija neatitinka projektinių sprendinių, tokie sprendiniai yra nesudėtingai pasiekiami, sujungiant abu gretimus pastatus, t. y. pastatant nepastatytą jungiamąją vieno aukšto pastato dalį (tambūrą). Pastaroji aplinkybė be kita ko nurodyta ir 2022 m. lapkričio 14 d. teismo ekspertizės akte. Šiame kontekste svarbi aplinkybė yra ta, jog ginčo dėl to, kad ieškovas ketino įsigyti dar nebaigtą statyti statinį (85 proc. baigtumo), byloje nėra.

18.7. Byloje nėra absoliučiai jokių duomenų, liudijančių apie AB „Šiaulių bankas“ priimtą sprendimą dėl Buto ir Žemės sklypo įsigijimo finansavimo. Tokie dokumentai/įrodymai neabejotinai buvo ir yra ieškovo žinioje, tačiau teismui jie sąmoningai nebuvo teikiami. Taigi, į bylą sąmoningai nebuvo teikti įrodymai, patvirtinantys su kokiomis konkrečiomis kliūtimis tikrai ar tariamai susidūrė ieškovas, AB „Šiaulių bankas“ sprendžiant kredito suteikimo jam klausimą ir kaip konkrečiai šio klausimo sprendimą įtakojo Turto vertinimo ataskaitoje Nr. 22NT02-03 užfiksuoti duomenys. Nesant tokių objektyvių duomenų, pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo spręsti apie finansavimo teikimą galimai pirkėjui nepalankiomis sąlygomis. Tuo tarpu kartu su ieškiniu ieškovo pateiktus su UAB „Paskolų tarpininkai“ susijusius dokumentus pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti kritiškai. Nurodė, kad abu el. laiškai siųsti jau po Sutarties nutraukimo (2022 m. kovo 31 d.) ir gerokai po to, kai ieškovas priėmė sprendimą nebevykdyti Sutarties (2022 m. kovo 21 d.). Taigi, arba aptariamuose el. laiškuose kalbama ne apie Žemės sklypo ir Buto įsigijimo finansavimą, arba šie el. laiškai išsiųsti ieškovo prašymu, dirbtinai konstruojant jam galimai palankius įrodymus būsimoje civilinėje byloje. Taip pat UAB „Paskolų tarpininkai“ nėra kredito įstaiga ir pati kreditų neteikia.

18.8. Pažymėjo, jog ir atsakovė nėra verslininkė, statybinių - techninių žinių taip pat neturi, o pardavinėjo tokį (tiek teisine, tiek faktine prasme) turtą, kokį pati nusipirko viešose varžytynėse. Negana to, būtent ieškovas rengė Sutartį, šiam tikslui pasitelkęs teisininką. Atsakovė jokios srities profesionalų paslaugomis, sudarant Sutartį, nesinaudojo. Iš skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo neaišku, kodėl teismas teikė prioritetą būtent ieškovo interesams ir jo pateiktai įvykių versijai. Tuo tarpu atsakovės atstovo paaiškinimai buvo įvertinti tik kaip gynybinė pozicija.

18.9. Mano, jog nei viena iš nurodytų priežasčių nėra nei pagrįsta, nei pakankama Sutarties nutraukimui / atsisakymui sudaryti pagrindinę sutartį, kadangi: ieškovas pats patvirtino, kad apžiūrint Butą, jis jokių dokumentų neprašė; aplinkybę, jog butas yra faktiškai atskirtas dviejų aukštų pastatas ieškovas matė jau pirmosios Buto apžiūros metu, t. y. prieš Sutarties pasirašymą; Buto 85 proc. baigtumas buvo nurodytas, remiantis Nekilnojamojo turto registro duomenimis; byloje nėra ginčo, jog ieškovas ketino įsigyti nebaigtą statyti statinį (85 proc. baigtumo). Bendra konstrukcija tarp namų gali būti pastatyta / įrengta bet kuriuo metu, tokiu būdu būtų / bus pasiekti aktualūs projektiniai sprendiniai; byloje nėra objektyvių duomenų, liudijančių kokią konkrečią įtaką bankinio kredito būstui įsigyti ir remontams atlikti gavimui turėjo po Sutarties pasirašymo paaiškėjusi su Butu susijusi informacija.

18.10. Atkreipė dėmesį į tai, jog pirmosios instancijos teismo sprendime nėra nurodyta nė viena konkreti Sutarties 4.1.1 - 4.1.11 papunkčiuose nurodyta garantija, kurią atsakovė galimai pažeidė, ar kuri galimai neatitiko tikrovės. Esant tokioms aplinkybėms, nėra jokio teisinio ir faktinio pagrindo konstatuoti atsakovės padarytą Sutarties pažeidimą, atitinkamai nėra jokio pagrindo atsakovės atžvilgiu taikyti sutartinę civilinę atsakomybę. Nėra nė vienos būtinosios tokios atsakomybės taikymo sąlygos (CK 6.246 – 6.249 straipsniai). Kita vertus, byloje nėra ginčo, kad apie Sutarties nutraukimą, t. y. atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, pareiškė būtent ieškovas. Nagrinėjamu atveju, ieškovas be teisinio pagrindo atsisakė vykyti Sutartį, t. y. sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal Sutarties 3.5 punktą, pirkėjui dėl bet kokių kitų priežasčių nesudarius pagrindinės sutarties per šioje Sutartyje nustatytą terminą, pardavėjas turi teisę nutraukti šią sutartį ir pasilikti avansą (7 000 Eur) kaip baudą už Sutarties nevykdymą. Esant nurodytoms faktinėms aplinkybėms bei teisiniam reglamentavimui, ieškovo sumokėtas 7000 Eur avansas jam negrąžintinas ir paliktinas atsakovei.

Atsiliepimas

19. Ieškovas Ž. B. pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriuo prašo atsakovės apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą ir palikti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimą nepakeistą, priteisti iš atsakovės ieškovo naudai bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme. Taip pat prašo atsisakyti priimti ir prijungti apeliantės teikiamą naują įrodymą.

20. Atsiliepimas į apeliacinį skundą iš esmės grindžiamas žemiau nurodytais argumentais:

20.1. Nurodė, kad apeliantė www.aruodas.lt skelbime veikdama savarankiškai arba per atstovą savo sūnų, kuris byloje yra įtrauktas trečiuoju asmeniu, nurodė, kad parduodą „mūrinį namą“ o ne butą. Nurodytame skelbime nebuvo nurodyta nei vieno žodžio, kad yra parduodamas butas, ar butas, esantis dvibutyje gyvenamajame name. Prie skelbimo patalpino foto nuotraukas, kur yra pavaizduotas atskirai stovintis pastatas, atskirtas nuo kitų pastatų medine tvora. Tas pačias aplinkybes patvirtino ir antstolis Arminas Naujokaitis faktinių aplinkybių protokolu Nr. 157-22-49. Atkreipė dėmesį, kad tinklapyje www.aruodas.lt tarp patalpintų prie skelbimo foto nuotraukų buvo patalpinti ir „namo“ brėžiniai, kurie buvo modifikuoti taip, kad nesimatytų sublokuotų dviejų butų. Nors trečiasis asmuo teismo posėdžio metu paaiškino, kad sumažino pirmo aukšto brėžinį dėl to, nes nenorėjo viešinti svetimo buto (kaimyno) skelbime, tačiau nesugebėjo išaiškinti teismui, kodėl brėžinys yra sumažintas, taip, kad jame nėra pavaizduota būtent trūkstama namo konstrukcija - tambūras (plane pažymėta 1-6), kuri faktiškai nėra pastatyta, o jos vietoje yra medinė tvora dalijanti du butus į atskirus namus.

20.2. Vien Registro Centro išrašų persiuntimas ieškovui, tai nėra visos turimos informacijos atskleidimas apie perkamą objektą, o apeliantės argumentas apie tai, kad Sutarties paruošimui buvo pasitelktas ieškovo teisininkas, neturi jokios įtakos nagrinėjant šiai bylai, kadangi ieškovas kreipėsi į internete rastus teisininkus su prašymu parengti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, o ne atlikti teisinę analizę perkamo objekto dokumentų.

20.3. Nagrinėjant bylą pirmos instancijos teisme posėdžio metu prisiekęs trečiasis asmuo nurodė, kad parduodamame name, apžiūros metu kabėjo namo planas ant sienos, kuris aiškiai informavo apie namų sujungimą tambūru, be to buvo paaiškinta ieškovui, kad bus būtina pastatyti tambūrą, dėl to ir baigtumas 85 proc. Atkreipė dėmesį į tai, kad 2022 m. birželio 23 d. atsiliepimo 2.7. punkte apeliantė nurodė, jog atsakovės atstovas tiek buvusiame skelbime www.aruodas.lt, tiek faktiškai ieškovui nurodė esamą realią situaciją. Pati ieškovė savo atsiliepimo 2.8. punkte nurodo iš ieškovo susirašinėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieškovui buvo pasiūlytas ne vienas specialistas ir būdas, kaip tai padaryti. Iš pačios apeliantės atsiliepimo ir jos atstovo duotų parodymų posėdžio metu yra aišku, kad pardavėjai ir jos atstovui buvo žinoma apie parduodamo namo trūkumus bei būsimus sunkumus registruojant 100 proc. buto ir 100 proc. namo baigtumą, kad jie domėjosi esama situacija ir turėjo susiradę bent kelis specialistus ir jiems buvo žinomi bent keli būdai, kaip įregistruoti esamo objekto 100 proc. baigtumą.

20.4. Nurodė, kad ieškovui prašant žemės sklypo naudojimosi tvarkos, ją gavo tik po 20 dienų, t. y. kovo 8 d. o prašant namo projekto su statybos leidimų buvo gautas tik po 8 dienų, t. y., kovo 12 d.

20.5. Priešingai nei nurodo apeliantė, butų 41-1 ir 41-2 sujungimas tambūru tai nėra toks nesudėtingas procesas ir jam neužtenka vien tik sutartyje aptarto buto 41-1 savininko valios. Butui esančiam (duomenys neskelbtini) yra registruotas 100 proc. baigtumas, tai patvirtina Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo duomenimis. Vadovaujantis Registro Centro duomenimis minėtas butas yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio statybos projektą, atitinka visus reikalavimus, yra visiškai baigtas statyti ir jį galima saugiai eksploatuoti, naudoti pagal paskirtį. To buto savininkui nėra pareigos sujungti savo „buto“ patalpas su gretimu butu 41-1. Antstolio Armino Naujokaičio faktinių aplinkybių protokole Nr. 157-22-49 ir teismo ekspertizės akte Nr. 22-78 yra nurodyta, kad tarp butų yra tvora. Siekiant sujungti du vienbučius pastatus į vieną dvibutį pastatą, reikėtų išgriauti tarp pastatytų pastatų statinį – tvorą (ekspertizės 15 lapas). Tokiam veiksmui reikalinga gauti kaimyno sutikimą tvoros griovimui ir tambūro statybai. Svarbiausia, kad kaimynas (buto 41-2 savininkas), kurios buto baigtumas registruotas -100 proc. taip pat turi pastatyti tambūro dalį savo žemės sklypo dalyje ir sujungti jį su savo namu/butu. Kaimynui nesutikus statyti tambūro dalį savo žemės sklypo dalyje, namui esančiam (duomenys neskelbtini), negali būti registruotas 100 proc. baigtumas, kadangi neatitinka statinio statybos projekto. Tik atlikus visus statybos darbus numatytus statinio statybos projekte yra išduodamas statybos užbaigimo aktas. Tačiau, tam yra reikalingas ne tik parduodamo buto, bet ir šalia esančio ir turinčio jau įregistruotą 100 proc. baigtumą savininko gera valia ir noras nugriauti jau turimą tvorą ir pastatyti trūkstamą dalį tambūro plane pažymėtą 2-3.

20.6. Apeliantė nieko nepasisako, kodėl skelbime www.aruodas.lt patalpino parduodamo namo taip modifikuotus brėžinius, kad nesimatytų ne tik sublokuotų dviejų butų, bet ir nėra pavaizduota būtent trūkstama namo konstrukcija tambūras (plane pažymėtos 1-6), kuri faktiškai nėra pastatyta, o jos vietoje yra medinė tvora dalijanti du butus į atskirus namus. Taip pat pirmos instancijos teisme posėdžio metu trečiasis asmuo nurodė, kad parduodamame name, apžiūros metu kabėjo namo planas ant sienos, kuris aiškiai informavo apie namų sujungimą tambūru, be to buvo paaiškinta ieškovui, kad bus būtina pastatyti tambūrą, dėl to ir baigtumas 85 proc. 2022 m. birželio 23 d. atsiliepimo 2.8. punkte apeliantė nurodo, kad iš ieškovo susirašinėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieškovui buvo pasiūlytas ne vienas specialistas ir būdas, kaip tai padaryti. Tačiau apeliantė nutyli, kad jai ir jos sūnui buvo žinomi parduodamo objekto trūkumai, bei būsimi sunkumai registruojant 100 proc. buto ir 100 proc. viso namo baigtumą. Atsakovė ir jos sūnus domėjosi, kaip įregistruoti turimo buto baigtumą, susirado bent kelis specialistus ir jiems buvo žinomi bent keli būdai, kaip įregistruoti esamo objekto 100 proc. baigtumą.

20.7. Nėra jokio pagrindo sutikti su apeliantės argumentais, kad ieškovas tiesiog persigalvojus atsisakė įsigyti esamą objektą. Tai įrodo byloje pateikti duomenys, kad po atlikto turto vertinimo bei tik 2022 m. kovo 12 dieną gavus namo projektą bei statybos leidimą, ieškovas dar domėjosi tokio objekto finansavimo bei įteisinimo ir pridavimo galimybėmis, ką patvirtina į bylą pateikti atsakovės šalių susirašinėjimai el. paštu ir per programėlę bei šalių duoti paaiškinimai teismo posėdžio metu.

20.8. Tais atvejais, kai po preliminariosios sutarties sudarymo paaiškėja aplinkybės, jog būsimos pirkimo–pardavimo sutarties objekto faktinis baigtumas nėra 85 proc., o yra tik apie 50 proc., o pastato 100 proc. baigtumą ir jame esančio buto 41-1 100 proc. baigtumą galima pasiekti tik pastačius tambūro patalpas ir sujungus du atskirus statinius kaip tai yra nurodyta namo projekte, tokios aplinkybės, jeigu jos nebuvo tinkamai atskleistos preliminariosios sutarties sudarymo metu, gali būti pripažįstamos pakankamu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Apeliantė neįrodė, kad prieš sudarant preliminarią sutartį atskleidė nurodytas aplinkybes.

20.9. Apeliantės argumentai dėl slepiamo AB „Šiaulių bankas“ atsakymo yra nepagrįsti jokiais įrodymais. Pažymėjo, kad bankas įvertino ieškovo turtinę padėtį ir sutiko suteikti paskolą, nurodė turto vertintojų sąrašą, gavęs iš ieškovo turto vertinimo ataskaitą, paprašė papildomų dokumentų susijusių su perkamu objektu. Tik gavęs visus dokumentus (parduodamo objekto projektas su leidimais gautas tik kovo 12 d.) nurodė, kad šiam objektui nesuteiks finansavimo įprastomis sąlygomis. AB „Šiaulių bankas“ nepateikė ieškovui tokio atsakymo raštu, jam tai buvo pranešta žodžiu. Gavęs tokį atsakymą ieškovas nedelsiant kreipėsi į UAB „Paskolų tarpininkai“ ir sudarė su jais Tarpininkavimo ir konsultavimo sutartį. Pirmos instancijos teismui pateiktų įrodymų visuma patvirtina būtent tokias aplinkybes, kurių pagrindu teismas priėjo teisingos išvados, kad paskolos nebuvo suteiktos, ne dėl ieškovo kaltės, o dėl neatitikimų perkamo objekto ir jam priskiriamų dokumentų, kurie buvo nustatyti jau pasirašius ir vykdant preliminarią sutartį.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išvados

21. Pagal CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

22. Apeliacijos dalyką sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo tenkinti ieškovo ieškinio reikalavimai dėl avanso ir baudos priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas.

Dėl naujų įrodymų

23. Atsakovė kartu su apeliaciniu skundu teismui pateikė naujus įrodymus – 2021 m. sausio 8 d. Nekilnojamojo turto įvertinimo ekspertizės aktą. Apeliantė nurodė, jog šis dokumentas patvirtina buto teisinę ir faktinę būklę, buvusią tuo metu, kai jį atsakovė nusipirko. Pridėtas dokumentas patvirtina, jog atsakovė nežinojo, jog faktinis buto baigtumas galimai yra mažesnis nei registruotas viešajame registre (to neįžvelgė ir profesionalūs turto vertintojai), o butą pardavė tokį, kokį įsigijo buto ir žemės sklypo varžytynėse.

24. Pagal bendrąją taisyklę apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau (CPK 314 straipsnis).

25. Nagrinėjamu atveju atsakovė nenurodo jokių objektyvių priežasčių, dėl kurių naujai teikiamas įrodymas negalėjo būti pateiktas pirmosios instancijos teisme, taip pat nepagrindžia, kodėl jo pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Atkreiptinas dėmesys, kad pateikti duomenys datuoti 2021 m. sausio 8 d. data, todėl atsakovė šiuo dokumentu disponavo visu bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu. Atsižvelgus į nurodytą, teisėjų kolegija atsisako priimti atsakovės naujai teikiamą įrodymą.

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių

26. Byloje nustatyta, kad ieškovas Ž. B., radęs www.aruodas.lt skelbimą dėl namo pardavimo, adresu (duomenys neskelbtini), atvyko su draugės šeima prie namo 2022 m. vasario 5 d. apžiūrai. Po apžiūros, ieškovo iniciatyva, padedant teisininkui buvo paruošta ir šalių pasirašyta 2022 m. vasario 7 d. preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo dalies ir buto/patalpos – buto, (duomenys neskelbtini). 2022 m. vasario 8 d. bankiniu pavedimu ieškovas pervedė sutartyje numatytą 7 000 Eur avansą (sutarties 3.1 p.). Po preliminarios sutarties pasirašymo, 2022 m. vasario 15 d. pardavėjos įgaliotas atstovas el. paštu persiuntė pirkėjui visus turimus duomenis iš VĮ Registro centro, kurių reikalavo turto vertintojas. Nekilnojamojo turto vertinimas gautas po 2022 m. vasario 20 d., kuriame nurodyta, kad butas yra faktiškai atskiras dviejų aukštų pastatas, o įregistruotas 85 proc. neatitinka faktinio baigtumo, t. y. mažesnis. 2022 m. kovo 12 d. buvo gautas namo projektas su statybos leidimu, iš kurio matyti, kad sklype buvo suprojektuotas statyti dvibutis gyvenamasis namas, butus sujungiant patalpa – tambūru (projekto – pirmo aukšto planas; projekto aiškinamosios dalies architektūros dalis). Ieškovas sužinojęs apie naujai paaiškėjusias aplinkybes, 2022 m. kovo 21 d. raštu kreipėsi į atsakovės atstovą su prašymu per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur avansą bei padengti visus susidariusius nuostolius ir sumokėti 7000 Eur baudą, kaip numatyta preliminarios sutarties 3.3. punkte. Atsakovės įgaliotas atstovas atsakė į laišką ir nurodė, kad su pretenzija nesutinka. Ieškovo atstovas 2022 m. kovo 25 d. pakartotinai išsiuntė pretenziją atsakovei ir jos atstovui, kuria prašė vadovaujantis Sutarties 3.3 p. ir CK 6.334 str. 1 d. 4 p. per 3 darbo dienas grąžinti sumokėtą 7000 Eur avansą ir 7000 Eur baudą. Atsakovė neįvykdė reikalavimo, neatsakė į pretenziją. Ieškovas 2022 m. kovo 31 d. pranešimu informavo atsakovę ir jos įgaliotą atstovą apie preliminarios sutarties nutraukimą dėl pardavėjos kaltės taip pat pakartotinai prašė per 7 dienas nuo šio pranešimo gavimo dienos grąžinti ieškovo sumokėtą 7000 Eur avansą ir sumokėti 7000 Eur baudą. Atsakovė neatsakė į pranešimą ir neįvykdė reikalavimo grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti baudą. 2022m. kovo 31 d. vienašališkai dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta 2022 m. vasario 7 d. Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Ieškovas Ž. B. kreipėsi į Vilniaus miesto apylinkės teismą su ieškiniu, kuriuo prašė iš atsakovės priteisti iš atsakovės J. S. ieškovo naudai priteisti 14 000 Eur dydžio sumą, t. y. 7 000 Eur sumokėtą avansą ir 7 000 Eur baudą.

Žemesnės instancijos teismas

27. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. sausio 4 d. sprendimu (toliau – ir skundžiamas sprendimas) ieškovo Ž. B. ieškinį tenkino ir jo naudai iš atsakovės J. S. priteisė 7 000 Eur avansą, 7 000 Eur baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą (14 000 Eur ) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. gegužės 17 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 4 110,00 Eur bylinėjimosi išlaidas.

28. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad jog labiau tikėtina, nei netikėtina, kad ieškovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos – 2022 m. vasario 7 d. nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių. Pripažino, kad tik po preliminarios sutarties paaiškėjusios objekto savybės buvo svarbi priežastis, pateisinanti pirkėjo atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį.

Dėl apeliacinio skundo argumentų

29. Atsakovė nesutinka su skundžiamu sprendimu ir apeliaciniame skunde nurodo, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino bei taikė preliminariąją sutartį bei civilinę atsakomybę reglamentuojančias materialiosios teisės normas, kas sąlygojo nepagrįsto bei neteisėto teismo sprendimo priėmimą. Nesutiko, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, tinkamai neatskleidus ieškovui esminės informacijos apie Sutarties objektą. Tiek sudarant, tiek vykdant Sutartį, atsakovė elgėsi sąžiningai, atskleidė visą žinomą informaciją apie Butą ir Žemės sklypą. Pažymėjo, kad ieškovui dar iki Sutarties pasirašymo tinkamai ir visapusiškai buvo atskleista visa viešajame registre užfiksuota informacija apie perkamą Butą. Negana to, būtent ieškovas rengė Sutartį, šiam tikslui pasitelkęs teisininką. Teisėjų kolegija su nurodytais argumentais nesutinka dėl toliau nurodytų priežasčių.

30. CPK 178 straipsnis nurodo, kad šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus. Įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 straipsnio 1 dalis). CPK 185 straipsnis nustato, kad teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011; kt.). Faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti, jog labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus (tikimybių pusiausvyros principas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2008; kt.). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-98/2008; kt.). Teismas, vertindamas įrodymus, turi vadovautis ne tik įrodinėjimo taisyklėmis, bet ir logikos dėsniais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-129/2008; 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2008; kt.); teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais (CPK 3 straipsnio 7 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-103/2014).

31. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas vertino ne tik kiekvieną įrodymą atskirai, bet ir jų visumą, tinkamai tyrė ir vertino byloje pateiktus įrodymus, bei padarė pagrįstą išvadą, jog nagrinėjamu atveju labiau tikėtina, kad ieškovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių.

32. Visų pirma, iš byloje pateikto skelbimo „Aruodas“ puslapyje, nustatyta, jog skelbime pardavėja nurodė, kad parduoda „(duomenys neskelbtini), mūrinis namas“, kategorijoje namo tipas nurodyta „namas (gyvenamasis)“. Taigi patalpintas skelbimas deklaravo apie individualaus namo pardavimą, o ne butą dvibučiame name. Be to iš byloje pateiktų dvibučio gyvenamojo namo fotonuotraukų, matyti, jog faktiškai atrodo, kad parduodamas atskiras namas, t. y. namas iš trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora. Kolegija įvertinusi tai, kad tiek viešai skelbiamame skelbime buvo deklaruojama apie parduodamą namą, tiek faktiškai apžiūrėjus namą, nebuvo pagrindo abejoti, jog parduodamas atskiras namas, tai galėjo suklaidinti pirkėją (ieškovą).

33. Be to, byloje nėra ginčo, kad namą (dvibutį gyvenamąjį namą) siekė įsigyti fizinis asmuo (ieškovas), turėdamas tikslą jame gyventi su šeima. Ieškovas paaiškino, kad tai buvo pirmas jo ketinamas įsigyti nekilnojamojo turto objektas, ieškovas teisinių, statybinių - techninių žinių neturėjo. Teisėjų kolegija neturi pagrindo šiais paaiškinimais abejoti. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad ieškovas, neturint pakankamų žinių, vien iš pateiktų Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenų, kuriuose nurodyta, jog parduodamas objektas vertinamas kaip butas, negalėjo aiškiai suprasti šio objekto ypatybių, t. y. kad tai dvibutis gyvenamasis namas, be to, vien pateikti Registrų centro duomenys negalėjo pakankamai atskleisti, kas buvo numatyta dvibučio namo statybos projekte ir kam buvo gautas statybos leidimas žemės sklype. Be to, pakartotinai atkreiptinas dėmesys, jog tiek parduodamo objekto skelbime, tiek iš faktiškai matytos parduodamo objekto būklės, ieškovas teigė manantis, kad parduodamas atskiras namas. Atsižvelgiant į tai, pritartina pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad nei skelbimas apie individualaus namo pardavimą, nei faktiškai vietoje matyti namo duomenys, t. y. atskiras namas, iš trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora, nesuponavo akivaizdžios pareigos būsimam pirkėjui (ieškovui) iki preliminarios sutarties pasirašymo domėtis namo projekto sprendiniais ir gautu konkretaus namo statybai leidimu.

34. Atsakovės teiginiai, jog ieškovui turėjo būti suprantama, kad parduodamas objektas yra ne atskiras namas, bet butas dvibučiame name, nes ieškovas preliminarią sutartį rengė pasitelkęs teisininką, atmestini. Pažymėtina, jog byloje nėra ginčo, jog preliminarią dvibučio namo pirkimo-pardavimo sutartį rengė ieškovas, taip pat, ieškovas neneigia, kad minėtos sutarties sudarymui jis pasitelkė teisininką. Kita vertus, teisėjų kolegija, atkreipia dėmesį, kad byloje nėra pateikta teisinių paslaugų sutartis, kuri būtų sudaryta tarp ieškovo ir sutartį rengusio teisininko, todėl nėra galimybės įvertinti ieškovui teiktų teisinių paslaugų apimties, t. y. ar teisininkas pagal susitarimą turėjo parengti tik preliminarią-pirkimo pardavimo sutartį pagal pateiktus duomenis, bet ar taip pat turėjo klientą konsultuoti parduodamo objekto įsigijimo klausimais. Teisėjų kolegija neturi pagrindo abejoti ieškovo paaiškinimais, jog ieškovas kreipėsi į internete rastus teisininkus su prašymu parengti tik preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, o ne atlikti perkamo objekto dokumentų analizę bei konsultuoti ieškovą šiais klausimais. Atsižvelgiant į nurodytą, ta aplinkybė, jog pats ieškovas parengė preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį pasitelkęs teisininko pagalbą, savaime nepatvirtina, jog ieškovui buvo suprantamos ir aiškios parduodamo objekto ypatybės, t. y. jog parduodamas ne atskiras namas, o butas dvibučiame gyvenamajame name.

35. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija taip pat sutinka su pirmosios instancijos teismu, kad iš byloje nustatytų faktinių aplinkybių, byloje esančių įrodymų bei šalių paaiškinimų, labiau tikėtina, jog atsakovės įgaliotas asmuo (trečiasis asmuo) parduodamo objekto apžiūros metu nepateikė (neatskleidė) ieškovui išsamios informacijos apie projektinius objekto sprendinius, t. y. jog ieškovui siekiant įregistruoti namo baigtumą 100 proc., bus būtina pastatyti tambūrą, jungiantį parduodamą objektą su kaimyniniu namu. Pažymėtina, kad byloje esantys šalių susirašinėjimai iki preliminarios sutarties pasirašymo patvirtina, kad ieškovui iki pasirašant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį nebuvo jokių neaiškumų dėl namo techninių sprendinių. Be to, remiantis turimomis žiniomis iš viešo skelbimo ir įvertinta tapačia ir atitinkančia faktine situacija objekto vietoje, ieškovui nekilo abejonių dėl minėtų namo techninių sprendinių. Taip pat pats ieškovas nuosekliai paaiškino, jog iki preliminarios sutarties sudarymo jam buvo aktualu patikrinti objekto savininką, ar tinkamam asmeniui perves avansą, ir ar nėra kokių įregistruotų turto apribojimų, kas buvo reikalinga prieš sudarant sandorį. Šiais paaiškinimais, teisėjų kolegija, neturi pagrindo abejoti. Be to, nurodytą patvirtina ir byloje nustatytos aplinkybės, jog tik gavus objekto Turto vertinimo ataskaitą bei žymą joje dėl faktinio baigtumo neatitikimo ir objekto paskirties kaip buto, o ne namo, ieškovas aktyviai ėmė reikalauti pateikti perkamo namo projektą, atsiradus naujai informacijai apie perkamą objektą. Pritartina pirmosios instancijos teismui, kad tokie duomenys, tikėtina, būtų paprašyti anksčiau, jeigu parduodamo objekto apžiūros metu atsakovės įgaliotas asmuo (trečiasis asmuo) būtų tinkamai išviešinęs namo projektą ir jo techninius sprendinius.

36. Teisėjų kolegijos vertinimu, pardavėjai kilo pareiga išaiškinti ieškovui tikrąją parduodamo objekto paskirtį iki preliminarios sutarties sudarymo. Pažymėtina, kad tokia pareiga pardavėjui kyla iš CK 6.163 straipsnyje įtvirtintos bendro pobūdžio pareigos šalims elgtis sąžiningai ir esant ikisutartiniams santykiams (1 dalis), bei tai, kad šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti (4 dalis).

37. Įvertinus aukščiau nurodytą (nutarties 32-35 punktai), konstatuotina, jog pardavėja (atsakovė), veikusi per įgaliotą asmenį, šios pareigos nesilaikė, t. y. ieškovui neatskleidė visos esminės informacijos dėl parduodamo objekto savybių (kad tai butas dvibučiame name, o ne atskiras namas; jog pilnam baigtumui bus privaloma pastatyti tambūrą). Laikytini nepagrįstais apeliantės argumentai, jog ji nėra verslininkė, neturi šios srities (teisinių, statybinių) žinių, todėl jai nekilo pareiga išaiškinti ieškovui nurodytų aplinkybių. Kaip jau minėta, atsakovei ši pareiga kyla vien iš CK 6.163 straipsnio 4 dalyje nurodytos šalių pareigos esant ikisutartiniams santykiams atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti. Argumentai, kad atsakovė neturi teisinių, statybinių-techninių žinių, laikytini deklaratyviais, ir nesudarantys pagrindo paneigti atsakovės, kaip pardavėjos, pareigos atskleisti visą žinomą informaciją pirkėjui, galinčią turėti reikšmės sutarties sudarymui. Be to, teisėjų kolegija, pažymi, jog byloje esantys duomenys patvirtina, jog atsakovei (jos įgaliotam asmeniui) buvo žinoma informacija apie parduodamo objekto ypatumus bei projektinius sprendinius. Pavyzdžiui, teismo posėdžio metu trečiasis asmuo teigė, jog namo apžiūros metu parduodamo namo planas kabėjo ant sienos, kuris aiškiai informavo apie namų sujungimą tambūru, be to, anot trečiojo asmens, apžiūros metu ieškovui buvo paaiškinta, kad bus būtina pastatyti tambūrą. Teisėjų kolegijos vertinimu, šie pirmosios instancijos teismo posėdžio metu duoti paaiškinimai, patvirtina, jog atsakovei (jos įgaliotam asmeniui) ši informacija buvo žinoma. Be to, 2022 m. birželio 23 d. atsiliepime į ieškinį apeliantė nurodė, kad iš ieškovo susirašinėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieškovui buvo pasiūlytas ne vienas specialistas ir būdas, kaip tai padaryti (atsiliepimo 2.8 punktas). Teisėjų kolegijos vertinimu, tai vėlgi patvirtina, kad apeliantei ir trečiajam asmeniui buvo žinomi parduodamo objekto trūkumai bei būsimi sunkumai registruojant 100 proc. namo baigtumą. Atsižvelgiant į tai, atsakovė ar jos įgaliotas asmuo, turėjo šią jiems žinomą informaciją atskleisti pirkėjui (ieškovui), dar prieš sudarant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.

38. Apeliantės vertinimu, ieškovas nutraukė Sutartį ne dėl ieškinyje deklaruotų priežasčių, o dėl to, jog pervertino savo finansines galimybes ir negavo pageidauto finansavimo žemės sklypo ir buto įsigijimui arba tiesiog persigalvojo. Apeliantė taip pat teigia, kad ieškovas nenurodė nė vienos pagrįstos priežasties, pakankamos Sutarties nutraukimui (atsisakymui sudaryti pagrindinę sutartį). Teisėjų kolegija šiuos apeliantės argumentus atmeta, kaip nepagrįstus.

39. Iš pirmosios instancijos teisme šalių duotų paaiškinimų bei byloje pateiktų įrodymų (susirašinėjimų) nustatyta, kad ir po atlikto turto vertinimo bei gavus namo projektą bei statybos leidimą, ieškovas sužinojęs naujas aplinkybes, dar domėjosi tokio objekto finansavimo bei įteisinimo ir pridavimo galimybėmis. Todėl nėra pagrindo sutikti su apeliante, kad ieškovas nutraukė sutartį be jokio pagrįsto pagrindo.

40. Kita vertus, sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad ieškovas nutraukė sutartį (atsisakė sudaryti pagrindinę parduodamo objekto pirkimo-pardavimo sutartį) esant objektyvioms priežastims, t. y. tik po preliminarios sutarties pasirašymo, gavus Vertinimo ataskaitą ieškovas sužinojo, kad namo faktinis baigtumas nėra 85 proc., kas buvo įregistruota viešame registre. Šį faktą patvirtina ir byloje atlikta nekilnojamojo turto ekspertizė bei pateikta eksperto išvada, jog objekto baigtumas yra apie 50 proc. Neabejotina, kad toks namo faktinis baigtumas galėjo lemti kredito įstaigų neigiamą požiūrį į tokio objekto finansavimą. Taip pat ieškovas nurodė, jog domintis kaip įvykdyti projektinį sprendinį - sujungti du vienbučius butus tambūru, paaiškėjo daug įvairių galimų trukdžių, objektyvių galimybių bei papildomų finansinių išteklių ateityje tokio objekto tinkamam pridavimui. Kadangi buto Nr. 2 (kaimyninio namo) baigtumas jau buvo registruotas 100 proc., tad ieškovui būtų tekusi našta rūpintis viso dvibučio namo pridavimu, tuo tarpu ir savojo objekto baigtumo įregistravimu. Tai, kad dėl parduodamo objekto įregistravimo 100 proc. baigtumu ieškovas būtų patyręs papildomų išlaidų ir sunkumų, patvirtina ir pirmosios instancijos teisme atlikta teismo ekspertizė, kurioje nurodyta, kad norint pasiekti 100 proc. buto baigtumą, esant 50 procentų, jo užbaigimo kaina būtų apytiksliai 100 000 Eur. Įvertinus nurodytą, teisėjų kolegija sprendžia, jog po preliminarios sutarties paaiškėję objekto pridavimo niuansai, buvo svarbios priežastys, pateisinančios pirkėjo atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį. Teisėjų kolegija pažymi, kad paaiškėjęs objekto baigtumo neatitikimas Registrų centro duomenims, taip pat statybos leidime numatytiems techniniams sprendiniams, leidžia daryti išvadą, kad nagrinėjamu atveju atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, nėra pirkėjo kaltės.

41. Konstatavus, kad atsakovė (pardavėja) netinkamai atskleidė esmines ketinamo įsigyti objekto savybes, taip pat nenustačius pirkėjo kaltės dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, laikytina, kad pirmosios instancijos teismas ieškovui iš atsakovės pagrįstai priteisė sumokėtą 7 000 Eur avansą, remiantis preliminariosios sutarties 3.3. punktu.

42. Taip pat apeliantė nesutinka su skundžiamo sprendimo dalimi, kuria pirmosios instancijos teismas ieškovo naudai iš atsakovės priteisė 7 000 Eur netesybas (baudą). Apeliantė nurodo, jog pirmosios instancijos teismo sprendime nėra nurodyta nė viena konkreti Sutartyje nurodyta garantija, kurią atsakovė galimai pažeidė, ar kuri galimai neatitiko tikrovės. Esant tokioms aplinkybėms, nėra jokio teisinio ir faktinio pagrindo konstatuoti atsakovės padarytą sutarties pažeidimą, atitinkamai nėra jokio pagrindo atsakovės atžvilgiu taikyti sutartinę civilinę atsakomybę. Teisėjų kolegija su šiais apeliantės argumentais nesutinka dėl žemiau nurodytų aplinkybių.

43. Šalių preliminariojoje sutartyje nustatyta, kad, jeigu pardavėjas ar pirkėjas pateikė klaidingus ir/ar tikrovės neatitinkančius patvirtinimus ir garantijas, bus laikoma, kad atitinkamai pardavėja ar pirkėjas nepagrįstai vengia sudaryti Pagrindinę sutartį (4.2 punktas). O jeigu bet kuri šalis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, tada šalis pažeidėja privalo sumokėti baudą, numatytą šioje sutartyje (sutarties 4.7 punktas).

44. Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamu atveju negalima sutikti su apeliante, jog preliminarioji sutartis atitiko visus esminius patvirtinimus apie objektą. Nors preliminariojoje sutartyje nebuvo įtvirtinti tam tikri objekto neatitikimai ar trūkumai, tačiau būtent šių esminių duomenų (realaus objekto baigtumo ir statybos leidime numatytų techninių sprendinių) apie nekilnojamąjį turtą išaiškėjimas po preliminarios sutarties sudarymo sąlygojo preliminariosios sutarties nutraukimą (atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį). Nustačius, kad sutarties nutraukimą (atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį) nulėmė būtent atsakovės (jos įgalioto asmens) kaltė, t. y. pirkėjui neatskleidė visų esminių aplinkybių apie ketinamą įsigyti objektą sudarant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai ieškovui iš atsakovės priteisė 7 000 Eur sutartinių netesybų (baudą).

Dėl bylos procesinės baigties

45. Esant aukščiau nurodytoms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, priėmė teisėtą ir pagrįstą teismo sprendimą, dėl ko jis paliktinas nepakeistas, o apeliacinis skundas, jame nurodytais motyvais, atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

46. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie nėra teisiškai reikšmingi ir nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

47. CPK 93 straipsnio 1 dalies nuostatos numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Atsižvelgus į tai, kad šiuo procesiniu sprendimu pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas, atsakovė (apeliantė) neturi teisės į išlaidų atlyginimą. Todėl atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos.

48. Ieškovas pateikė įrodymus, kad už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą patyrė 1 200 Eur teisinių išlaidų. Atmetus atsakovės apeliacinį skundą, iš jos ieškovo naudai priteistinos nurodytos (1 200 Eur) apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

nutaria:

apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovui Ž. B., a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės J. S., a. k. (duomenys neskelbtini), 1 200 Eur (vieną tūkstantį du šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Loreta BujokaitėEglė SurgailienėRūta Veniulytė-Jankūnienė