- Teismas
- Klaipėdos apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-07-27
- Bylos Nr.
- e2A-883-1092/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-06-3-03309-2017-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Marius Dobrovolskis, Alvydas Žerlauskas, Aurimas Brazdeikis
- Ieškovas
- D. S.
- Atsakovas
- UAB „Autostelė“
- Kategorijos
- 2.6.2.1Netesybos
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Aurimo Brazdeikio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Mariaus Dobrovolskio ir Alvydo Žerlausko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės D. S., atsakovės UAB „Autostelė“ apeliacinius skundus dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. kovo 13 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės D. S. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Autostelė“ dėl nuomos garantijos priteisimo ir pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Autostelė“ priešieškinį ieškovei D. S. dėl sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių atlyginimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė D. S. (toliau – ir ieškovė) kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės 2 000 Eur nuomos garantiją, 6 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad 2019 m. kovo 20 d. tarp šalių buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (toliau – ir Nuomos sutartis), kuria atsakovė išnuomojo ieškovei patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), skirtas kosmetikos salono veiklai (toliau – ir Patalpos), už 630 Eur (be PVM) nuomos mokestį per mėnesį. Savo įsipareigojimų užtikrinimui ieškovė sumokėjo atsakovei 2 000 Eur avansą. Ieškovė nurodė, kad atsakovė įsipareigojo patalpas perduoti atlikusi statybos rangos darbus, numatytus Nuomos sutarties priede „Standartinio patalpų įrengimo specifikacija“ (toliau – ir Specifikacija), tačiau savo įsipareigojimų neįvykdė, kadangi neįrengė sanitarinio mazgo (unitazo ir praustuvės), kaip tai nurodyta Specifikacijos 3.2.5 punkte. Likusius rangos darbus – grindų dangos ir sienų apdailos įrengimą (nudažymą) turėjo atlikti pati ieškovė. Pagal Nuomos sutarties „A“ dalies 10.1 punktą patalpos ieškovei turėjo būti perduotos 2019 m. gegužės 1 d., tačiau faktiškai buvo perduotos 2019 m. birželio 16 d., t. y. pavėlavus 1,5 mėnesio. Patalpų priėmimo – perdavimo akte patalpų trūkumai nebuvo nurodyti, kadangi jų nebuvo, išskyrus tai, kad patalpos nebuvo pilnai įrengtos. Ieškovė nurodo, kad vandens tiekimas patalpoms buvo būtinas, kadangi ji ketino atlikti patalpų remontą – klijuoti plyteles ir dažyti sienas, tualetas buvo reikalingas remonto darbus turėjusiems atlikti statybininkams bei ateityje jose dirbsiantiems asmenims. Ieškovė ne kartą kreipėsi į atsakovę, prašydama įrengti sanitarinį mazgą ir pajungti vandens tiekimą, atsakovė pažadėjo šiuos darbus atlikti, tačiau to nepadarė. Dėl šios priežasties 2019 m. liepos 5 d. ieškovė pateikė atsakovei pranešimą dėl sutarties nutraukimo nuo 2019 m. rugpjūčio 4 d. bei prašė grąžinti 2 000 Eur avansą.
3. Atsakovė UAB „Autostelė“ (toliau – ir atsakovė) pateikė teismui priešieškinį, prašydama pripažinti ieškovės 2019 m. liepos 8 d. pareiškimą dėl sutarties nutraukimo neteisėtu, priteisti iš ieškovės 17 428,72 Eur nuostolius, 1 414,12 Eur nuomos mokestį, 6 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas, ieškinį atmesti.
Atsiliepimas
4. Atsakovė nurodė, kad pagal Nuomos sutarties „A“ dalies 12.1 punktą ir „B“ dalies 5.1 punktą atsakovė nuomojamą 69,06 kv. m plotą įsipareigojo perduoti įrengtą pagal Standartinio patalpų įrengimo specifikaciją. Nuomos sutarties „B“ dalies 5.4 punkte numatyta, kad perdavimo metu pasirašomas priėmimo-perdavimo aktas. 2019 m. birželio 16 d. tarp šalių sudarytas priėmimo-perdavimo aktas, kuriuo atsakovė perdavė, o ieškovė priėmė nuomojamas patalpas. 2019 m. birželio 16 d. priėmimo-perdavimo akto pasirašymo metu ieškovė pretenzijų dėl patalpų būklės nereiškė, todėl laikytina, kad atsakovė savo pareigas įvykdė tinkamai. 2019 m. liepos 12 d. atsakovė gavo ieškovės 2019 m. liepos 2 d. pranešimą, kuriame nurodoma, jog ieškovė, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.217 straipsniu nuo 2019 m. rugpjūčio 4 d. nutraukia Nuomos sutartį dėl atsakovės atlikto pažeidimo, t. y. patalpos ieškovei buvo perduotos tik 2019 m. birželio 16 d., patalpose nepilnai įrengtas tualetas su durimis bei sanitarinis mazgas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Klaipėdos apylinkės teismas 2020 m. kovo 13 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė.
6. Skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas grindžiamas šiais motyvais ir argumentais:
6.1. Teismas nustatė, kad atsakovė ieškovei patalpas perdavė 2019 m. birželio 16 d., t. y. praleidusi numatytą terminą. Vis dėlto, įvertinęs byloje esančius duomenis, teismas darė išvadą, kad minėta aplinkybė nesudaro pagrindo konstatuoti, jog atsakovė padarė esminį Nuomos sutarties pažeidimą. Kaip matyti iš byloje pateikto susirašinėjimo, laikotarpiu nuo 2019 m. gegužės 14 d. iki 2019 m. birželio 4 d. šalys tarpusavyje derino klausimus, susijusius su patalpų įrengimu. Nepaisant to, kad atsakovė 2019 m. gegužės 1 d. neperdavė ieškovei patalpų, pastaroji atsakovei pretenzijų nereiškė, Nuomos sutarties nutraukti neprašė, priešingai – toliau derino patalpų įrengimą ir 2019 m. birželio 16 d. priėmė patalpas. Teismo posėdžio metu ieškovė nurodė, jog grožio saloną ji norėjo atidaryti apie 2019 m. liepos 1 d. Esant išdėstytoms aplinkybėms, ieškovės nurodyta aplinkybė, jog atsakovė 2019 m. gegužės 1 d. neperdavė ieškovei patalpų teismo nėra laikytina esminiu sutarties pažeidimu.
6.2. Teismas konstatavo, jog labiau tikėtina, kad 2019 m. birželio 16 d. priėmimo-perdavimo akto pasirašymo metu atsakovė ginčo patalpose buvo įrengusi vandentiekį ir nuotekų šalinimą. Visų pirma, kaip matyti iš byloje pateiktų sąmatų ir atliktų darbų priėmimo-perdavimo aktų atsakovė ėmėsi aktyvių veiksmų nuomojamoms patalpoms įrengti. Antra, atsakovė patalpas ieškovei perdavė iš karto po to, kai buvo atlikti iš esmės visi Specifikacijoje numatyti įrengimo darbai. Trečia, ieškovė patalpas 2019 m. birželio 16 d. priėmė, pastabų dėl patalpų būklės priėmimo-perdavimo akte nenurodė. Byloje taip pat nėra duomenų, patvirtinančių, jog po 2019 m. birželio 16 d. priėmimo-perdavimo akto sudarymo iki pranešimo dėl Nuomos sutarties nutraukimo ieškovė būtų reiškusi atsakovei pretenzijas dėl patalpų būklės ar įrengimo. Be to, priėmimo-perdavimo akte nurodyta, jog patalpose įrengti vandens skaitikliai, užfiksuoti jų parodymai.
6.3. Teismas konstatavo, jog ieškovės nurodytos aplinkybės nėra laikytinos esminiu sutarties pažeidimu. Nors atsakovė neįrengė ieškovės nuomojamose patalpose praustuvės ir klozeto, tačiau, kaip matyti iš byloje esančių duomenų, atsakovė atliko esminius patalpų įrengimo darbus – sumontavo pertvarines sienas, įrengė elektros instaliaciją, pakabinamas lubas, betonines grindis, šildymą ir vėdinimą, vandentiekį ir nuotekas. Taigi, nagrinėjamu atveju atsakovė nebuvo atlikusi tik nedidelės dalies įrengimo darbų, todėl nėra pagrindo konstatuoti, jog ieškovė iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties, bei turėjo pagrindą tikėtis, kad atsakovė siekia nevykdyti Nuomos sutarties. Teismas padarė išvadą, kad nuomos teisiniai santykiai nutrūko sutarties šalims pažeidus pareigą bendradarbiauti.
6.4. Teismas nustatė, kad ieškovė grožio salono neatidarė ir veiklos ginčo patalpose nevykdė. Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2019 m. birželio 16 d. iki 2019 m. rugpjūčio 6 d. Atsakovė nereiškė ieškovei pretenzijų, kad patalpų priėmimo–perdavimo metu ji dar nėra atlikusi patalpų apdailos, neinformavo ieškovės, jog laiko, kad nuomos laikotarpis prasidėjo nuo patalpų priėmimo-perdavimo bei nenustatė termino ieškovei apdailos darbams atlikti, nurodant, kad suėjus šiam terminui bus laikoma, kad nuomos laikotarpis prasidėjo ir skaičiuojamas nuomos mokestis. Esant išdėstytoms aplinkybėms, atsakovės reikalavimas priteisti nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2019 m. birželio 16 d. teismo vertintas kaip nepagrįstas. Be to, antstolės G. Ž. 2019 m. liepos 12 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo duomenimis nustatyta, kad 2019 m. liepos 11 d. ieškovė negalėjo pateikti į patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Taigi, ieškovė nuo 2019 m. liepos 11 d. neturėjo faktinės galimybės naudotis ginčo patalpomis.
6.5. Teismas nustatė, kad atsakovė patyrė iš viso 3 244,00 Eur išlaidų už darbų atlikimą naujiesiems nuomininkams, t. y. nurodytos išlaidos yra daugiau nei du kartus mažesnės nei išlaidos už analogiškus darbus, atliktus ieškovei. Atsižvelgęs į išdėstytas aplinkybes, teismas vertino, jog labiau tikėtina, kad dalis ieškovei atliktų pertvarinių sienų sumontavimo atskiriant kabinetus, WC patalpų atitvarų montavimo ir GPK pertvarų montavimo darbų nebuvo išmontuoti ar perdaryti ir buvo vėliau naudojami naujųjų nuomininkų.
6.6. Teismas nustatė, kad atsakovė gavusi ieškovės 2019 m. liepos 5 d. pranešimą apie Nuomos sutarties nutraukimą 2019 m. liepos 16 d. raštu iš esmės sutiko su Nuomos sutarties nutraukimu, siūlydama ieškovei nereikalauti nuotolių, kurie viršija jos sumokėtą 2 000 Eur nuomos garantiją. Taigi, atsakovė laikė, kad jos patirti nuostoliai sudaro 2 000 Eur. Pažymėtina, jog nepaisant to, kad ieškovė į atsakovės pateiktą pasiūlymą neatsakė, tačiau atsakovė perėmė ginčo patalpas suėjus ieškovės nurodytam terminui ir įgijo galimybę, jas valdyti ir naudotis, 2019 m. rugpjūčio 5 d. ir 2019 m. rugpjūčio 10 d. sutartimis išnuomojo šias patalpas kitoms nuomininkėms.
6.7. Teismas, vadovaudamasis teisingumo protingumo ir sąžiningumo principais, darė išvadą, kad ieškovė turi prievolę atlyginti atsakovei 2 000 Eur nuostolius. Atsižvelgęs į tai, kad ieškovė yra sumokėjusi atsakovei 2 000 Eur nuomos garantiją, kuri skirta atsakovės patirtiems nuostoliams atlyginti, atsakovės reikalavimas dėl nuostolių priteisimo atmestinas.
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į apeliacinius skundus argumentai
7. Ieškovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. kovo 13 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys buvo atmestas, ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Taip pat prašo priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
8. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais motyvais ir argumentais :
Atsiliepimas
8.1. Atsakovės pasamdytas rangovas įrengė san. mazgą už 3 616,72 Eur (tokia suma nurodyta sąskaitoje faktūroje), sumontuodamas tiek kanalizacijos, tiek ir vandentiekio vamzdynus bei 120 1 boilerį karšto vandens šildymui. Tačiau vėliau atsakovė pateikė du kitus darbų priėmimo perdavimo aktus, kuriose nurodyti analogiški darbai, kaip ir neva ieškovei atlikti. Šiuose aktuose nurodyta, kad yra išvedžioti vamzdynai atitinkamai 55 m ir 85 m, įrengti kanalizacijos vamzdynai atitinkamai 8 ir 12 m, sumontuoti du 120 1 talpos boileriai. Kaip matyti iš byloje esančios Kadastrinių matavimo bylos (duomenys fiksuoti 2019 m. spalio 21 d.), naujai įrengti sanitariniai mazgai, kurių indeksai 1-4 ir 1-6, yra iš esmės toje pačioje vietoje, kaip ir turėjo būti san. mazgas Patalpose ieškovės nuomos metu. Neaišku, kam reikėjo sumontuoti papildomai 20 m kanalizacijos vamzdynų ir 140 m vandentiekio vamzdynų, jei, atsakovės teigimu, vandentiekio ir nuotekų šalinimo sistemos buvo įrengtos. Visos patalpos ilgis sudaro mažiau nei 12 m, plotis apie 5,5 m, o naujai įrengtų san. mazgų vieta iš esmės yra ta pati. Todėl darytina išvada, kad Patalpų perdavimo ieškovei metu vandentiekio ir nuotekų šalinimo sistemos nebuvo įrengtos.
8.2. Vandens tiekimas Patalpoms buvo būtinas, kadangi ieškovė ketino atlikti jų remontą – klijuoti plyteles ir dažyti sienas, o tualetas buvo reikalingas remonto darbus turėjusiems atlikti statybininkams bei ateityje jose dirbsiantiems asmenims ir klientams. Tai negalima laikyti vien tik kosmetinio remonto neatlikimu, nes tualetas yra būtinas pagal galiojančias sanitarijos normas, turėti galimybę prausti rankas šiltu vandeniu iš boilerio yra būtina, taip pat ir Patalpas sutiko nuomoti tik tokias, kuriose bus tinkamai įrengtas sanitarinis mazgas. Akivaizdu, kad atsakovei buvo žinoma, kad vandens tiekimo ir nuotekų šalinimo sistemos nebuvo įrengtos, to fakto ir neginčijo teisme, todėl aplinkybė, kad ieškovė nenurodė neįrengto san. mazgo patalpų perdavimo akte nėra teisiškai reikšminga. Kadangi Patalpose nebuvo trūkumų, išskyrus san. mazgą ir duris į jį, priėmimo-perdavimo akte nenurodė jokių trūkumų, nes jų daugiau ir nebuvo.
8.3. Apsisprendimą nutraukti Nuomos sutartį įtakojo ir tai, kad Patalpos turėjo būti perduotos 2019 m. gegužės 1 d., tačiau jos buvo perduotos tik 2019 m. birželio 16 d., pavėlavus 1,5 mėnesio, tai yra galėjo jomis naudotis (jei būtų tinkamos), tik nuo minėtos datos. Perdavimo vėlavimo faktas, kaip ir aplinkybė, kad ir po jų perdavimo beveik tris savaites nebuvo ne tik įrengtas san. mazgas, bet ir nepradėti jokie įrenginėjimo veiksmai, suteikė ieškovei teisę nutraukti Nuomos sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo.
8.4. Nesutinka ir su sprendimu toje dalyje, kad sumokėtas 2 000 Eur nuomos mokestis yra laikytinas atsakovės patirta žala. Nuomos sutartyje yra aptarta, kokia šio avanso paskirtis – jos „B“ dalies 7.1 punkte nurodyta, kad tai yra „nuomos garantija“, kas suprantama kaip garantija atsakovei, kad iš sumos atsakovė galės išskaičiuoti nuomos mokestį, jei ieškovė jo nesumokėtų nuomos periodu ar nuomai pasibaigus. Sutarties „C“ dalies 1 punkte yra detalizuota, kad 2 000 Eur avansinis mokestis – nuomos garantija bus išskaičiuotas iš paskutiniųjų dviejų nuomos mėnesių nuomos mokesčio. Tai yra 2 000 Eur avansas buvo skirtas nuomos mokesčio, o ne nuostolių atlyginimo užtikrinimui, todėl nutraukus Nuomos sutartį atsakovė šias pinigines lėšas privalėjo grąžinti ieškovei.
8.5. Pareigos mokėti nuomos mokesčio ieškovei nebuvo, nes Patalpos nebuvo paruoštos iš atsakovės pusės. Nagrinėjamu atveju ieškovės kaltės nebuvo jokios – kalta buvo būtent atsakovė, kuri pažeidė Nuomos sutartį ir neįrengė Patalpų taip, kaip tai nurodyta Specifikacijoje. Dar daugiau – gavusi ieškovės pranešimą ji, vietoje to, kad vykdytų Nuomos sutartį, užkirto ieškovei galimybę naudotis Patalpomis. Todėl, nesant ieškovės kaltės ir esant atsakovės kaltei, nėra prievolės atlyginti jokio dydžio nuostolių atsakovei. Atsakovė nepatyrė jokių nuostolių dėl Nuomos sutarties nutraukimo, o sumokėtas 2 000 € avansas turi būti pilnai priteisiamas iš atsakovės ieškovės naudai.
Šalies argumentai
9. Atsakovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. kovo 13 d. sprendimo dalį, kuria atmestas priešieškinis, ir priimti naują sprendimą – priešieškinį tenkinti.
10. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais motyvais ir argumentais:
10.1. Faktiškai atsakovė įsipareigojo atlikti dalinį patalpų įrengimą, o ieškovė įsipareigojo užbaigti apdailą. Atsakovė atliko visus darbus, išskyrus nebuvo pastatytas sanitarinio mazgo kriauklė, tualetas ir durys, kurie dėl statybų technologijos yra statomi po apdailos darbų, t. y. po plytelių.
10.2. Po patalpų perdavimo ieškovė iš vis nepradėjo perimtų patalpų apdailos darbų. Pradėjus domėtis, dėl ko nevyksta patalpų įrengimas, atsakovė buvo žodžiu (neoficialiai) informuota, kad ieškovė neteko finansavimo, todėl norėtų nutraukti nuomos sutartį. Kadangi situacija reikalavo apibrėžtumo, nes atsakovei buvo svarbu, kad pradėtų dirbti visas pastatas, atsakovė el. laišku nurodė ieškovei, kad nuomos sutarties nutraukti nenori, tačiau pasiūlė ieškovei apsispręsti dėl sutarties nutraukimo ir informuoti apie tai el. paštu. Tačiau joks raštas el. paštu nebuvo gautas. Tik 2019 m. liepos 12 d. pašto dėžutėje buvo rastas ieškovės 2019 m. liepos 5 d. pareiškimas, kuriame nurodyta, kad ieškovė nuo 2019 m. rugpjūčio 4 d. nutraukia nuomos sutartį.
10.3. Ieškovės valia buvo nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, todėl pirmosios instancijos teismo motyvas, kad nuomos teisiniai santykiai nutrūko sutarties šalims pažeidus pareigą bendradarbiauti neturi teisinės reikšmės. Ieškovei pageidaujant nutraukti nuomos sutartį, atsakovė turėjo teisę reikalauti ją vykdyti visą 3 metų terminą. Tačiau tai tikrai reikštų bendradarbiavimo pareigos pažeidimą, nes vienai šaliai nepageidaujant tęsti nuomos santykių, bendradarbiavimas pasireiškia būtent nuomos santykių pabaigimu, o ne reikalavimu tęsti nuomą. Taigi, priešingai, atsakovė bendradarbiavo ir vietoje to, kad, kaip pripažino pirmos instancijos teismas, ieškovei nepagrįstai nutraukiant nuomos sutartį nereikalavo jos vykdyti, o pareikalavo tik atlyginti nuostolius dėl patalpų įrengimo.
Žemesnės instancijos teismas
10.4. Pirmosios instancijos teismas nuostolių dydį sumažino iki 2 000 Eur sumokėtos garantijos sumos, nes, teismo vertinimu, labiau tikėtina, kad dalis ieškovei atliktų pertvarinių sienų sumontavimo atskiriant kabinetus, WC patalpų atitvarų montavimo ir GPK pertvarų montavimo darbų nebuvo išmontuoti ar perdaryti ir buvo vėliau naudojami naujųjų nuomininkų. Šis pirmos instancijos teismo motyvas yra nepagrįstas, nes teismui buvo pateikti dokumentai įrodo, kad patalpos jas pritaikant (įrengiant be apdailos) naujų nuomininkų poreikiams, kainavo 15 132 Eur. Tai, kad darbai buvo atlikti papildomai patvirtina ir techninio prižiūrėtojo parašai ant atliktų darbų aktų. Taigi akivaizdu, kad pagal naujų nuomininkų pageidavimus atsakovas turėjo įrengti patalpas iš naujo.
10.5. Vietoje ieškovės, atsakovė sudarė nuomos sutartis, kurių pagrindu Patalpose įsikurs veterinarijos ir paslaugų salonas bei grožio studija. Vadinasi, vietoje vienos patalpos, atsakovė buvo priversta įrengti dvi atskiras patalpas. Teismas netinkamai vertino įrodymus, nes jie neabejotinai patvirtina, kad naujiems nuomininkams atsakovė Patalpas įrenginėjo iš naujo, todėl nebuvo pagrindo vadovautis tikėtinumo taisykle.
Žemesnės instancijos teismas
10.6. Teismas nuomos mokesčio nepriteisė, nes ieškovė grožio salono neatidarė ir veiklos ginčo patalpose nevykdė. Tačiau ieškovė salono neatidarė ne dėl atsakovės kaltės, o dėl to kad persigalvojo ir pati nebeatliko patalpų apdailos darbų. Jei ne ieškovės neteisėti veiksmai, atsakovė būtų išnuomojusi Patalpas kitiems asmenims ir gavusi nuomos mokestį. Pirmosios instancijos teismo motyvas, kad atsakovė nebuvo įrengusi praustuvo, tualeto ir durų yra nepagrįstas, nes ieškovė pagal 2019 m. birželio 16 d. priėmimo-perdavimo aktą priimdama Patalpas dėl to jokių pretenzijų nereiškė, o veiklos nepradėjo vykdyti ne dėl san. mazgo neįrengimo, bet dėl to kad pati iš vis neatliko jokių apdailos darbų. Todėl tarp veiklos nevykdymo ir san. mazgo neįrengimo nėra priežastinio ryšio.
10.7. Atsakovė UAB „Autostelė“ negali komentuoti 2019 m. liepos 12 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo, nes apie šią situaciją sužinojo tik gavusi ieškinį. Nei apie faktinių aplinkybių konstatavimą, nei apie negalėjimą patekti į Patalpas ieškovė atsakovės neinformavo. Jei ieškovė negalėjo pateikti į Patalpas, tai ji turėjo reikšti pretenzijas atsakovei, tačiau priešingai – dėl to nei karto nebuvo kreiptasi. Atsakovė ne tik parašė 2019 m. liepos 16 d. raštą, bet ir siuntė sąskaitas faktūras, siuntė pretenzijas dėl jų neapmokėjimo, galiausiai 2019 m. rugpjūčio 5 d. atsakovei atvykus perimti Patalpų ir neradus ieškovės, buvo išsiųstas pranešimas apie vienašališką patalpų perėmimą, o 2019 m. rugpjūčio 7 d. informuota apie vienašališkai perimtas patalpas. Ieškovė į nei vieną iš šių 7 laiškų iš viso nereagavo. Jei ieškovė iš tiesų nebūtų galėjusi pateikti į Patalpas, tai akivaizdu, kad būtų kažkaip reagavusi. Ieškovei patalpos buvo perduotos, todėl ji turėjo teisę į jas patekti. Priešingai – būtų nelogiška atsakovei keisti spyną anksčiau, kai faktiškai į patalpas pateko oficialiai tik 2019 m. rugpjūčio 5 d. Todėl pirmosios instancijos teismas nepagrįstai faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą vertino kaip įrodymą, jog ieškovė 2019 m. liepos 11 d. negalėjo patekti į patalpas.
Atsiliepimas
11. Ieškovė atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo atsakovės apeliacinį skundą atmesti ir skundžiamą sprendimo dalį, kurią ginčija atsakovė, palikti nepakeistu.
12.1. Byloje neginčijamai nustatyta, kad atsakovė neįrengė san. mazgo. Taip pat neginčijamai nustatyta, kad tokią pareigą ji turėjo pagal Nuomos sutarties Specifikacijos 3.2.5 punktą. Šalys sutarė, kad visi darbai turi būti atlikti iki 2019 m. gegužės 1 d., nors faktiškai Patalpos be įrengto san. mazgo buvo perduotos tik 2019 m. birželio 16 d., t. y. pavėlavus 1,5 mėnesio. Jokios išlygos, kad dalis darbų – kriauklės, tualeto ir durų įrengimas bus atlikti po to, kai bus atlikti grindų plytelių montavimo ar kiti darbai, nebuvo. Tai reiškia, kad atsakovei buvo prievolė laikytis Nuomos sutarties ir visus darbus atlikti laiku, tai yra iki 2019 m. gegužės 1 d. Todėl vien tai įrodo, kad dėl nuomos santykių nutrūkimo buvo atsakovės kaltė.
12.2. Vandens tiekimas Patalpoms buvo būtinas, kadangi buvo ketinama atlikti jų remontą – klijuoti plyteles ir dažyti sienas. Tualetas buvo reikalingas remonto darbus turėjusiems atlikti statybininkams bei ateityje jose dirbsiantiems asmenims ir klientams. Tai negalima laikyti vien tik kosmetinio remonto neatlikimu, nes tualetas yra būtinas pagal galiojančias sanitarijos normas. Turėti galimybę prausti rankas šiltu vandeniu iš boilerio (kuris taip pat nebuvo įrengtas) yra būtina. Patalpas ieškovė sutiko nuomoti tik tokias, kuriose bus tinkamai įrengtas sanitarinis mazgas. Faktiškai susidarė situacija, kad ieškovė negalėjo naudotis Patalpomis nei datą, sutartą Nuomos sutartyje (2019 m. gegužės 1 d.), nei Patalpų perdavimo metu (2019 m. birželio 16 d.), nei iki 2019 m. liepos 11 d., kai atsakovė pakeitė durų spyną.
12.3. Net išsiuntus pranešimą, kad nutraukiama Nuomos sutartis dėl atsakovės kaltės, atsakovė taip ir neįrengė san. mazgo. Ji tik 2019 m. liepos 16 d. raštu informavo, jog turi įsigijusi praustuvę, klozetą ir duris bei gali šią įrangą sumontuoti, kada tik ieškovė pageidauja, tačiau to nepadarė ir sudarė kliūtis patekti į Patalpas, pakeisdama jose spyną. Atsakovė nesąžiningai teigia, kad darbų neatliko dėl to, kad Patalpas buvo priėmusi ieškovė ir statybininkai neva negalėjo įeiti į Patalpas be jos žinios, nes tai netrukdė ne vėliau kaip 2019 m. liepos 11 d. pakeisti durų spyną be ieškovės žinios. Juo labiau kad atsakovė, gavusi pranešimą, nesikreipė į ieškovė dėl patekimo į Patalpas ir likusių darbų pagal Nuomos sutartį atlikimo.
12.4. Nebendradarbiavimu laikytini ir atsakovės vadovo veiksmai, kuriais jis neatsakė į antstolės skambučius, kas užfiksuota antstolės faktinių aplinkybių konstatavimo protokole.
12.5. Esant išdėstytoms aplinkybėms, darytina išvada, kad nuomos teisiniai santykiai nutrūko ne dėl ieškovės kaltės, juo labiau ne dėl to, kad ji neteko finansavimo. Ieškovei priklausančius atlikti apdailos darbus ketino atlikti savo lėšomis, į Patalpas atlikti kosmetikos procedūras kvietė atvykti ankstesnes klientes dar gegužės mėnesį, tačiau jos negalėjo atvykti, nes atsakovė laiku neperdavė Patalpų. Atsakovei nevykdant Nuomos sutarties ir ieškovei ją pagrįstai nutraukus, ieškovė patyrė žalą, negavo pajamų, kurias turi teisę ieškotis iš atsakovės.
12.6. Ieškovė sutinka, kad dalis atliktų pertvarinių sienų sumontavimo atskiriant kabinetus, WC patalpų atitvarų montavimo ir GPK pertvarų montavimo darbų nebuvo atlikti ar perdaryti, o vėliau buvo naudojami naujųjų nuomininkų. Tačiau, tai kad atsakovė sudarė dvi naujas nuomos sutartis su 2 naujomis nuomininkėmis, neįrodo patirtų išlaidų. Priešingai – Patalpos nebuvo perplanuotos iš esmės, buvo tik įrengta viena siena, o vietoje vieno san. mazgo ankstesnėje vietoje įrengti du. Be to, ieškovė nėra atsakinga už tai, kad atsakovė naujiems nuomininkams įsipareigojo įrengti patalpas iš dalies kitokias – tai yra tik naujųjų nuomininkių ir atsakovės susitarimas. Naujiems nuomininkams atsakovė per maždaug mėnesį įrengė net du san. mazgus, kai ieškovei nesugebėjo jo įrengti praėjus ir 2,5 mėnesio po Nuomos sutartyje sutartos datos.
12.7. Aplinkybė, kad ieškovei atlikti darbai kainavo dvigubai brangiau, nei naujoms nuomininkėms, darbų ir medžiagų kiekiai nepaaiškinamai dideli, akivaizdžiai įrodo atsakovės nesąžiningumą, todėl ir visi kiti įrodymai bei teiginiai apie neva patirtą žalą turi būti vertinami ypač atidžiai. Patalpas naujiems nuomininkams įrengusi atsakovė ketina gauti nuomos mokestį, o nuomos santykiai įprastai būna ilgalaikiai. Todėl naujieji nuomininkai, mokėdami nuomos mokestį, kompensuos atsakovės investiciją ir todėl reikalavimas atlyginti žalą iš ieškovės prilygsta nepagrįstam praturtėjimui ieškovės sąskaita. Tai patvirtino ir atsakovė apeliaciniame skunde nurodydama, kad jei ginčo nuomos santykiai tęstųsi, ji nebūtų patyrusi nuostolių, kadangi jos patirtos išlaidos už patalpų įrengimą būtų padengtos ieškovės sumokėtu nuomos mokesčiu. Todėl ir nagrinėjamu atveju, Patalpoms esant pilnai išnuomotoms, iš jų gaunamas nuomos mokestis padengs atsakovės investicijas, kadangi nesant jų Patalpų niekas nenuomotų arba nuomotų už mažesnę kainą.
12.8. Ieškovė sutinka su teismo nuomone, kad pareigos mokėti nuomos mokesčio ieškovei nėra, nes veiklos Patalpose nevykdė. Mano, kad jei atsakovei kilo abejonių dėl antstolės užfiksuotų faktinių aplinkybių, galėjo byloje prašyti apklausti antstolę kaip liudytoją ir ji šias aplinkybes paaiškintų, tačiau tokia savo teise nepasinaudojo, nors buvo atstovaujama profesionalaus teisininko.
Šalies argumentai
12.9. Nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo panaikinti teismo sprendimo dalį, kurią ginčija atsakovė. Vertinant atsakovės apeliacinį skundą, ieškovė prašo vertinti ir jos pateiktą apeliacinį skundą dėl teismo sprendimo, kuriame ji plačiai pasisakė dėl neva atsakovės atliktų darbų, įrengiant Patalpas tiek ieškovei, tiek ir naujosioms nuomininkėms, taip pat dėl ieškovės teisės nutraukti Nuomos sutartį CK 6.217 straipsnio pagrindu.
Atsiliepimas
13. Atsakovė atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo ieškovės apeliacinį skundą atmesti.
14. Atsiliepimas grindžiamas šiais motyvais ir argumentais
14.1. Ieškovė priimdama Patalpas pagal 2019 m. birželio 16 d. priėmimo–perdavimo aktą jas priėmė nereikšdama jokių pretenzijų dėl jų būklės, kas reiškia, jog atsakovė savo pareigas įvykdė tinkamai. Vien tai sudaro pagrindą apeliacinio skundo atmetimui, nes ieškovės nurodyti tariami pažeidimai pagal savo esmę galėjo būti padaryti tik iki 2019 m. birželio 16 d. priėmimo–perdavimo akto pasirašymo.
14.2. Ieškovė apeliaciniame skunde tariamo pažeidimo dėl termino perduoti patalpas praleidimo nebenurodo, iš ko darytina išvada, jog nebelaiko to pažeidimu, todėl papildomai dėl to atsiliepime nebepasisakoma.
14.3. Atsakovė ikiteisminėje ginčo stadijoje ir bylą nagrinėjant teisme nuosekliai pripažino faktą, kad tualeto, kriauklės ir durų (sanitarinio mazgo) neužbaigė įrengti, nes tai būtų prieštaravę darbų eiliškumui. Ieškovė pagal Nuomos sutartį įsipareigojo įrengti grindų ir sienų dangą, t. y. šalys pasiskirstė, kuri kokius apdailos darbus atliks, ir ieškovei priklausė atlikti baigiamuosius apdailos darbus. Pagal darbų eiliškumą tualetas, kriauklė ir durys montuojami po grindų ir sienų galutinės apdailos. Ieškovė įsipareigojo užbaigti san. mazgo apdailą, todėl tualetas ir kriauklė turėjo būti sumontuoti ant išklijuotų plytelių. Analogiškai ir su durimis, kurių stakta yra montuojama, kai aiškus sienų (angos) storis dėl išklijuotų plytelių, o apvadai montuojami ant išdažytų sienų. Ieškovei tai buvo žinoma, ką patvirtina 2019 m. birželio 16 d. priėmimo–perdavimo aktas. Be to, ieškovė posėdžio metu patvirtino, kad jai buvo aprodyti kitose pastato patalpose esantys san. mazgai. Pateikti įrodymai patvirtina, kad tualetą, kriauklę ir duris atsakovė buvo nupirkusi, taigi tikslo jų nestatyti, išskyrus darbų eiliškumą, neturėjo.
14.4. Ieškovė tik 2019 m. liepos 8 d. pareiškime dėl sutarties nutraukimo pirmą kartą pareiškė pretenziją dėl neužbaigtų darbų, tačiau atsakovė 2019 m. liepos 16 d. raštu informavo, kad gali bet kada įrengti san. mazgo įrangą (tualetą, kriauklę ir duris), net ir be grindų ir sienų darbų užbaigimo, nors tai būtų nelogiška. Ieškovė neatsakė į 2019 m. liepos 16 d. raštą, todėl užbaigti darbų negalėjo. Ieškinyje nurodyti ieškovės teiginiai, kad ji ne kartą kreipėsi į atsakovę įrengti san. mazgą, yra neteisingi, nes tokio kreipimosi iki 2019 m. liepos 8 d. pareiškimo ir po jo nebuvo. Ieškovė taip pat tik ieškinyje, bet ne 2019 m. liepos 8 d. pareiškime, nurodo naują aplinkybę, kad vanduo buvo būtinas klijuojant plyteles. Akivaizdu, kad jei šią aplinkybę ieškovė būtų nurodžiusi atsakydama į atsakovės 2019 m. liepos 16 d. raštą ir įleidusi į patalpas, tai san. mazgas būtų užbaigtas įrengti, nors esant pajungtam vandeniui juo galima naudoti ir be kriauklės ar tualeto.
Šalies argumentai
14.5. Ieškovė apeliaciniame skunde nurodo, kad įrengti san. mazgą nereikėjo šalių bendradarbiavimo – tai atsakovė galėjo įrengti ir be jos valios. Šis motyvas yra nepagrįstas, nes patalpos jau buvo perduotos ieškovei, t. y. atsakovė patalpų nebevaldė, todėl pagal nuomos sutarties B dalies 13.1 puntą atsakovė galėjo įeiti į patalpas tik darbo valandomis. Akivaizdu, kad patalpose nesant pačios ieškovės, atsakovė galėjo į patalpas patekti tik slapta, tačiau tokiu būdu jau būtų padariusi nuomos sutarties pažeidimą. Todėl atsakymo į 2019 m. liepos 16 d. raštą laukimas ir ieškovės vidaus apdailos darbų užbaigimo laukimas buvo protingas atsakovės elgesys.
14.6. Apeliaciniame skunde ieškovė nurodo, kad patalpų perdavimo metu vandentiekio ir nuotekų šalinimo sistemos nebuvo įrengtos. Tačiau šios aplinkybės ieškovė nebuvo nurodžiusi nei 2019 m. liepos 8 d. pareiškime dėl sutarties nutraukimo, nei pirmos instancijos teismui teiktuose procesiniuose dokumentuose, ir šis motyvas atsirado tik byla nagrinėjant iš esmės pirmos instancijos teisme. Vien tai įrodo, kad šie darbai buvo atlikti, nes akivaizdu, kad tokius trūkumus, jei jie realiai būtų, ieškovė būtų nurodžiusi anksčiau. Atsakovė nesutinka, kad vandentiekio ir nuotekų šalinimo sistemos nebuvo įrengtos, o byloje nėra jokių tai patvirtinančių įrodymų. Priešingai – akivaizdu, kad jei atsakovė išbetonavo grindis ir įrengė pertvaras, tai vandentiekio ir nuotekų šalinimo sistemas jau buvo įrengusi, nes priešingu atveju joms įrengti reikėtų iš naujo ardyti grindis ir pertvaras, kas reikštų neprotingus papildomus darbus. Šių darbų atlikimą įrodo byloje pateikti 2019 m. birželio 15 d. sudarytas atliktų darbų priėmimo aktas, kuriuo atsakovė, be kitų darbų, priėmė atliktus kanalizacijos ir vandentiekio vamzdyno įrengimo darbus, taip pat ieškovės pasirašytas 2019 m. birželio 16 d. priėmimo–perdavimo aktas. Pirmosios instancijos teismas 2020 m. kovo 13 d. sprendime pagrįstai konstatavo, kad labiau tikėtina, jog 2019 m. birželio 16 d. priėmimo–perdavimo akto pasirašymo metu atsakovė Patalpose buvo įrengusi vandentiekį ir nuotekų šalinimą.
Atsiliepimas
14.7. Atsakovė teiginių apie boilerio įrengimą negalėjo teikti, nes šis tariamas trūkumas nei ikiteisminėje stadijoje, nei visą bylos nagrinėjimo pirmos instancijos teisme laikotarpį nebuvo nurodytas, todėl nebuvo tirtas ir atsirado tik apeliaciniame skunde. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 306 straipsnio 2 dalis draudžia apeliacinį skundą grįsti aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme, todėl šis apeliacinio skundo motyvas nenagrinėtinas. Tačiau atsakovė pažymi, kad boileris Patalpose, kaip ir kitose pastato Patalpose dėl estetikos (kad nesimatytų), buvo įrengtas virš pakabinamų lubų, tad akivaizdu, kad ieškovė perėmusi Patalpas apskritai nesidomėjo patalpų apdailos baigimu, jeigu nežino, kur buvo įrengtas boileris.
Šalies argumentai
14.8. Ieškovės 2019 m. liepos 2 d. pareiškime nurodyti tariami nuomos sutarties pažeidimai, net jei ir laikyti juos pažeidimais, nėra esminiai. Jei tariamas sutarties pažeidimas – Patalpų perdavimas pavėluotai – būtų esminis, ieškovė nebūtų priėmusi patalpų pagal 2019 m. birželio 16 d. patalpų priėmimo–perdavimo aktą, be to, 2019 m. gegužės-birželio mėn. nebūtų davusi nurodymų dėl jų įrenginėjimo. Patalpų priėmimas reiškia, kad terminas nebuvo pagrindas nutraukti sutartį. Vertinant san. mazgo nepilną įrengimą, būtina pažymėti, kad visus kitus įrengimo darbus atsakovė buvo įvykdžiusi tinkamai, be to, faktiškai turėjo visą įrangą, o ieškovė neturėjo pagrindo nesitikėti, kad san. mazgas nebus įrengtas.
14.9. Atsakovė 2019 m. liepos 16 d. raštu informavo, kad gali bet kada įrengti san. mazgo įrangą (tualetą, kriauklę ir duris), tačiau ieškovė šį pasiūlymą ignoravo. Kaip minėta, patalpų valdymas buvo perduotas ieškovei, todėl patekimą į jos valdomas patalpas be jos leidimo ir savavališkas san. mazgo įrengimas, galėjo būti traktuojamas kaip dar vienas sutarties pažeidimas. Atsakovė negavusi atsakymo į 2019 m. liepos 16 d. raštą ir matydama faktinę situaciją – patalpų apdailos neužbaiginėjimą, suprato, kad ieškovė nepageidauja san. mazgo įrengimo.
14.10. Faktiškai ieškovė iš vis nevykdė jokių apdailos užbaigimo darbų, todėl akivaizdu, kad nesiruošė vykdyti savo įsipareigojimų. Kaip buvo žodžiu informuota atsakovė, ieškovė neteko finansavimo, todėl norėjo nutraukti nuomos sutartį. Atsižvelgiant į šią gautą informaciją ir į faktines aplinkybes, kad ieškovė neįsirenginėja patalpų, atsakovė paprašė pateikti oficialų pranešimą dėl ieškovės pageidavimo nutraukti nuomos sutartį. Tačiau vietoje žodžiu nurodytos priežasties, buvo gautas 2019 m. liepos 8 d. pareiškimas. Taigi 2019 m. liepos 8 d. pareiškime nurodyti tariami pažeidimai vertintini kaip bandymas surasti sutarties nutraukimo dingstį, bet ne realūs ir esminiai pažeidimai.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Apeliaciniai skundai netenkintini.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir išvados
Dėl apeliacinio skundo nagrinėjimo ribų ir ginčo esmės
15. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje ir 3 dalyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą, konstatuoja, kad absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliacinio skundo ribos, byloje nenustatyta.
16. CPK 321 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis, tai yra, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Atsižvelgdamas į tai, kad šalys savo argumentus yra išdėsčiusios procesiniuose dokumentuose, įvertinęs ginčo objektą ir byloje esančią medžiagą, apeliacinės instancijos teismas mano, kad žodinis bylos nagrinėjimas nėra būtinas, o teisingo bylos išnagrinėjimo tikslas šiuo atveju gali būti pasiektas ir rašytinio proceso priemonėmis (CPK 321 straipsnio 1 dalis).
17. Nagrinėjamos bylos apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimas, kuriuo atmesti ieškovės D. S. ieškinys atsakovei UAB „Autostelė“ dėl nuomos garantijos priteisimo ir atsakovės UAB „Autostelė“ priešieškinis ieškovei D. S. dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių atlyginimo.
Pagrindinės faktinės aplinkybės
18. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė ir atsakovė 2019 m. kovo 20 d. sudarė patalpų nuomos sutartį, pagal kurią atsakovė išnuomojo ieškovei 69,06 kv. m ploto paslaugų paskirties patalpas (6L1g), esančias pastate adresu (duomenys neskelbtini). Tikslas – Patalpas naudoti kaip kosmetikos saloną ir teikti su tuo susijusias paslaugas. Nuomos laikotarpis – 3 metai nuo salono atidarymo, bet ne vėliau kaip nuo 2019 m. gegužės 1 d. Kaina – 690 Eur per mėnesį be PVM, be kitų komunalinių, eksploatacinių ir paslaugų mokesčių, koreguojant pagal Euro zonos infliacijos lygį.
19. Tarp šalių 2019 m. birželio 16 d. sudarytas priėmimo–perdavimo aktas, kuriuo atsakovė perdavė, o ieškovė priėmė Patalpas. Ieškovė 2019 m. liepos 5 d. pareiškimu atsakovei pareiškė, jog nutraukia Nuomos sutartį nuo 2019 m. rugpjūčio 4 d. bei prašė gražinti sumokėtą 2 000 Eur avansą. Atsakovė 2019 m. liepos 16 d. raštu ieškovei nurodė, kad sutinka nutraukti sutartį prieš terminą nuo prašomos datos su sąlyga, kad bus kompensuotos Patalpų pritaikymo konkrečiai veiklai bei įrengimo išlaidos ir sumokėta už nuomą iki sutarties nutraukimo datos. Atsakovė sutiko nereikalauti nuostolių, viršijančių 2 000 Eur nuomos garantiją, taip pat kad nuomos mokestis būtų sumokėtas iki faktiško patalpų grąžinimo, kuris gali būti anksčiau nei 2019 m. rugpjūčio 4 d.
20. Ieškovė ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės: 2 000 Eur, 6 procentų dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė priešieškiniu prašė pripažinti neteisėtu ieškovės 2019 m. liepos 5 d. pareiškimą dėl sutarties nutraukimo ir priteisti iš ieškovės 17 428,72 Eur nuostolių atlyginimą, 1 414,12 Eur nuomos mokestį ir išlaidas, iš viso 18 842,84 Eur, bei 6 procentus metinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Pirmosios instancijos teismas 2020 m. kovo 13 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė.
Žemesnės instancijos teismas
21. Ieškovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. kovo 13 d. sprendimo dalį, kuria buvo atmestas ieškinys, ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Taip pat prašo priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. kovo 13 d. sprendimo dalį, kuria atmestas priešieškinis, ir priimti naują sprendimą – priešieškinį tenkinti.
22. Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje surinktus įrodymus ir šalių pateiktus argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas iš esmės yra teisėtas ir pagrįstas, jo naikinti ar keisti nėra pakankamo pagrindo. Kasacinis teismas, be kita ko, yra nurodęs, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-156-403/2018, 26 p.). Dėl šios priežasties teisėjų kolegija šioje nutartyje nekartoja pirmosios instancijos teismo sprendimo argumentų ir tik akcentuoja esminius aspektus, lemiančius apeliacinės instancijos teismo išvadas, taip pat papildo atitinkamus pirmosios instancijos teismo argumentus.
Dėl įrodinėjimo taisyklių
23. Įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių civilinio proceso teisės normų (CPK 176, 185 straipsniai) aiškinimo ir taikymo praktika suformuota ir išplėtota daugelyje kasacinio teismo nutarčių. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios informacijos įrodomąją vertę teismas nustato pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017, 47 p.).
24. Kasacinio teismo išaiškinta, kad teismas suteikia didesnę įrodomąją galią tam įrodymui, kuris suponuoja didesnę vieno ar kito fakto buvimo ar nebuvimo tikimybę. Dėl įrodymų pakankamumo ir patikimumo turi būti sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju. Kai iš skirtingų byloje pateiktų įrodinėjimo priemonių gaunama prieštaringa informacija, teismas turi šį prieštaravimą išspręsti, t. y. atsakyti į klausimą, kuria informacija (duomenimis) vadovautis, o kurią atmesti, turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. vasario 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-33-684/2017, 28 p.).
25. Vertinant kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę reikia nustatyti, ar įrodymas susijęs su byla, koks jo ryšys su įrodinėjimo dalyku (tiesioginis ar netiesioginis, pirminis ar antrinis), ar tas įrodymas yra leistinas ir patikimas, ar tinkamai buvo paskirstytos įrodinėjimo pareigos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-273/2011). Teismas, vertindamas įrodymus, turi vadovautis ne tik įrodinėjimo taisyklėmis, bet ir logikos dėsniais, pagal vidinį įsitikinimą padaryti nešališkas išvadas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. liepos 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-253-611/2019). Reikalavimas vertinti įrodymus, vadovaujantis vidiniu įsitikinimu, yra teismo nepriklausomumo principo išraiška, nes niekas negali nurodyti teismui, kaip vertinti vieną ar kitą įrodymą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435-916/2018).
26. Pagal CPK 12 straipsnį kiekviena šalis privalo įrodyti tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu, išskyrus atvejus, kai remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti. Neįvykdžius įrodinėjimo pareigų arba netinkamai jas įvykdžius, įrodinėjimo subjektui (dažniausiai proceso šaliai) gali atsirasti neigiamų padarinių – teismas gali atitinkamas įrodinėtas aplinkybes pripažinti neįrodytomis (neegzistavusiomis) ir, tuo remdamasis, priimti procesinį sprendimą išspręsti ginčą iš esmės. Pagal kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką CPK 178 straipsnio normoje nustatyta bendroji įrodinėjimo pareiga, kuri tenka tam asmeniui, kuris teigia, o ne tam, kuris neigia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-546/2011). Kasacinio teismo praktikoje taip pat yra ne kartą pažymėta, kad civiliniame procese įrodinėjimas turi savo specifiką – nereikalaujama absoliutaus teismo įsitikinimo (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-371/2011; 2015 m. liepos 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-420-969/2015). Išvadą apie faktų buvimą teismas civiliniame procese gali daryti ir tada, kai išlieka tam tikrų abejonių dėl fakto buvimo, tačiau byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-200-421/2019, 27 p.). Įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklės pagal įstatymą nereikalauja, kad visi įrodymų prieštaravimai būtų pašalinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. balandžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-110-916/2020).
Dėl nuomos sutarties nutraukimo
27. Tarp šios bylos šalių visų pirma kyla ginčas dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo ir iš to kylančių pasekmių. Ieškovė nurodo, kad atsakovė iš esmės pažeidė Nuomos sutartį, kadangi pažeidė sutartyje numatytą Patalpų perdavimo terminą bei neįrengė sanitarinio mazgo, t. y. patalpose nebuvo įrengtas vandens tiekimas ir nuotekų šalinimas, neįrengtos durys, praustuvė ir klozetas. Atsakovė su ieškovės nurodytomis aplinkybėmis nesutinka ir pažymi, kad savo prievoles pagal Nuomos sutartį vykdė tinkamai, Patalpų perdavimo ieškovei metu jose buvo įrengtas vandentiekis ir kanalizacija, tačiau dėl to, kad ieškovė neatliko pagal Nuomos sutartį jai priklausančių atlikti apdailos darbų, buvo vėluojama perduoti ieškovei Patalpas bei nebuvo galima įrengti duris, praustuvę bei klozetą.
28. Pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią, sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai. Vienos šalies pareiga vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos šalies reikalavimo teisę, kuri yra ginama įstatymu, nes už sutartinių prievolių nevykdymą arba netinkamą vykdymą gali būti taikoma sutartinė atsakomybė (CK 6.256 straipsnio 1 dalis). Sutarties privalomumo ir vykdytinumo (pacta sunt servanda) principai, kuriais grindžiami sutartiniai santykiai, lemia, kad bet koks sutarties netinkamas vykdymas reiškia sutarties pažeidimą, už kurį atsakinga sutartinių įsipareigojimų nevykdanti sutarties šalis. Sutarties šaliai neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius sutartį, kita sutarties šalis, atsižvelgiant į aplinkybes, įgyja teisę naudotis sutartyje ir įstatyme nustatytais teisių gynimo būdais, įtvirtintais tiek bendrosiose sutarčių teisės normose, tiek ir atitinkamas sutartis reguliuojančiose teisės normose. Sutarties nutraukimo, esant jos neįvykdymui, įskaitant netinkamą įvykdymą ir termino praleidimą, reguliavimo būdas CK patvirtina tarptautinėje sutarčių teisėje pripažįstamo favor contractus (sutarties išsaugojimo) principo įtvirtinimą nacionalinėje teisėje. Šis principas reiškia, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (kraštutinę) priemonę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012).
29. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Ieškovė Nuomos sutartį nutraukė būtent šiuo pagrindu, t. y. dėl esminio sutarties pažeidimo. CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta esminio sutarties pažeidimo, kuris yra pagrindas taikyti kraštutinę priemonę – sutarties nutraukimą, kvalifikuojantys požymiai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.
30. Svarbiausias esminio sutarties pažeidimo kriterijus yra įtvirtintas CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punkte. Įstatymų leidėjas nustatė, kad vienos šalies inicijuota sutarties pabaiga yra pagrįsta tuo atveju, jeigu nukentėjusioji šalis negauna to, ką tikėjosi gauti sudarydama sutartį. Jeigu nukentėjusioji šalis toleruoja sutarties pažeidimą ilgą laiką, leidžia toliau vykdyti sutartį ir priima iš jos gaunamą naudą, negalima daryti išvados, kad ji negauna to, ką tikėjosi gauti sudarydama sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72-916/2019, 28 p.).
31. CK 6.217 straipsnio 3 dalyje nurodyta, kad kai sutarties įvykdymo terminas praleistas, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą.
32. Nuomos sutarties A dalies „Specialiosios sąlygos“ 10.1 punkte buvo numatyta, kad tiksli nuomos laikotarpio pradžia – parduotuvės atidarymo diena, tačiau nurodyta, kad jei nuomininkas neatidarys savo parduotuvės anksčiau, nuomos laikotarpio pradžia prasidės 2019 m. gegužės 1 d. Nuomos sutartis nenustatė konkretaus patalpų perdavimo ieškovei termino. Tačiau teismo posėdžio metu šalys patvirtino, kad pirminiu susitarimu atsakovė Patalpas ieškovei turėjo perduoti iki 2019 m. gegužės 1 d. Tarp šalių ginčo nėra, kad atsakovė ieškovei patalpas perdavė 2019 m. birželio 16 d., t. y. praleidusi numatytą terminą.
Žemesnės instancijos teismas
33. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nurodė, kad iš byloje pateikto susirašinėjimo nuo 2019 m. gegužės 14 d. iki 2019 m. birželio 4 d. šalys tarpusavyje derino klausimus, susijusius su patalpų įrengimu. Iš minėto susirašinėjo taip pat matyti, kad ieškovė atsakovei teikė ir naujus pageidavimus dėl patalpų įrengimo. Be to, nepaisant to, kad atsakovė 2019 m. gegužės 1 d. neperdavė ieškovei patalpų, kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, pastaroji atsakovei pretenzijų nereiškė, Nuomos sutarties nutraukti neprašė, papildomų terminų atsakovei nenustatinėjo, priešingai – toliau derino patalpų įrengimą ir 2019 m. birželio 16 d. priėmimo–perdavimo aktu priėmė patalpas, jame nenurodydama jokių pretenzijų dėl galbūt pavėluoto patalpų perdavimo. Pažymėtina ir tai, kad pirmosios instancijos teismo posėdžio metu ieškovė nurodė, jog grožio saloną ji norėjo atidaryti apie 2019 m. liepos 1 d. Esant išdėstytoms aplinkybėms, ieškovės nurodyta aplinkybė, jog atsakovė 2019 m. gegužės 1 d. neperdavė ieškovei patalpų nėra laikytina esminiu sutarties pažeidimu. Teisėjų kolegijos manymu, jei ieškovė būtų vertinusi termino praleidimą kaip esminį, neleidžiantį jai iš sutarties gauti to, ko tikėjosi, ji būtų tiek aktyviai raginusi atsakovę anksčiau perduoti patalpas, tiek nepriėmusi patalpų 2019 m. birželio 16 d.
34. Byloje tarp šalių nekyla ginčas, kad Nuomos sutartimi atsakovė įsipareigojo įrengti patalpose vandentiekį ir nuotekų šalinimą, sanitarinius mazgus su kriaukle, tualetu ir durimis, o ieškovė įsipareigojo atlikti patalpų apdailą. Apeliaciniame skunde ieškovė teigia, kad Patalpų perdavimo metu vandentiekio ir nuotekų šalinimo sistemos nebuvo įrengtos. Tačiau teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada ir teismo argumentais, kad labiau tikėtina, jog 2019 m. birželio 16 d. perdavimo–priėmimo akto pasirašymo metu atsakovė ginčo patalpose buvo įrengusi vandentiekį ir nuotekų šalinimą. Šią aplinkybę pagrindžia ir minėtas perdavimo–priėmimo aktas, kuriame nėra pastabų dėl minėtų komunikacijų neįrengimo, ir 2019 m. birželio 15 d. A. P. ir atsakovės pasirašytas atliktų darbų priėmimo–perdavimo aktas, kuriame užfiksuotas kanalizacijos ir vandentiekio vamzdynų įrengimas, ir faktas, kad perduodant Patalpas buvo užfiksuoti vandens skaitiklio parodymai, ir prie 2019 m. rugpjūčio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo pridėta vaizdinė medžiaga, kurioje Patalpose matomi vandens įvadai, nuotekų išvadai, ir aplinkybė, kad ieškovės 2019 m. liepos 5 d. pareiškime dėl sutarties nutraukimo nebuvo konkrečiai nurodyta dėl vandentiekio ir nuotekų neįrengimo.
Žemesnės instancijos teismas
35. Apeliacinės instancijos teismas taip pat pažymi, kad ieškovė negali remtis aplinkybe dėl vandens boilerio neįrengimo apeliaciniame skunde, nes ši aplinkybė nebuvo nurodyta pirmosios instancijos teisme (CPK 306 straipsnio 2 dalis). Be to, iš bylos medžiagos galima daryti tikėtiną išvadą, kad boileris buvo įrengtas, nes 2019 m. birželio 15 d. A. P. ir atsakovės pasirašytame atliktų darbų priėmimo–perdavimo akte yra paminėtas boilerio sumontavimas. Ieškovė klausimo dėl boilerio nebuvimo taip pat nekėlė nei 2019 m. birželio 16 d. perdavimo–priėmimo akte, nei 2019 m. liepos 5 d. pareiškime dėl sutarties nutraukimo.
36. Atsakovė sutinka su ieškovės nurodytomis aplinkybėmis, jog Patalpų perdavimo metu nebuvo įrengusi durų, praustuvės ir klozeto, tačiau pažymi, kad minėti darbai buvo neatlikti dėl ieškovės kaltės, kadangi šie darbai atliekami atlikus apdailos darbus, kurių ieškovė neatliko. Teisėjų kolegijos manymu, ieškovė nepaneigė atsakovės argumentų, kad buvo protinga ir logiška duris, praustuvę ir klozetą įrengti tik po to, kai ieškovė būtų (beveik) visiškai pabaigusi Patalpų vidaus apdailą (išklijavusi plyteles, išdažiusi sienas). Be to, vidaus apdailos darbai, kuriuos turėjo atlikti ieškovė, galėjo būti pradėti ir nesant durų, praustuvės ir klozeto, nes statybose tokia situacija nėra neįprasta ir sprendžiama įvairiais būdais (be kita ko, nagrinėjamos patalpos buvo prekybos centre, kuriame paprastai yra vietų, kur galima pasinaudoti tualetu ar praustuvu). Iš bylos medžiagos taip pat matyti, kad minėti trūkumai nesutrukdė ieškovei priimti Patalpas. Patalpų priėmimo metu ieškovė jokių pretenzijų dėl minėtų trūkumų nepareiškė, nors jie turėjo būti akivaizdžiai matomi. Dar daugiau ieškovė net nepareikalavo, kad atsakovė pašalintų šiuos iš esmės lengvai ir pakankamai greitai pašalinimus trūkumus, o iš karto išsiuntė pranešimą apie sutarties nutraukimą. Vadinasi, atsakovė, gavusi tokį pranešimą (apie sutarties nutraukimą, o ne termino trūkumams pašalinti nustatymą), neturėjo pareigos šiuos trūkumus suskubti šalinti – ieškovė buvo aiškiai ir kategoriškai pareiškusi, kad sutartį nutraukia, todėl minėtų trūkumus šalinimas buvo nebeprasmingas ir netikslingas.
37. Atsižvelgdamas į išdėstytas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovės veiksmai nėra laikytini esminiu Nuomos sutarties pažeidimu. Ieškovė Nuomos sutartį CK 6.217 straipsnio 1 dalies pagrindu nutraukė nepagrįstai. Ieškovės nurodomi trūkumai nebuvo tokio pobūdžio, kad ji visiškai negavo to, ko tikėjosi iš sutarties (didžiąją dalį sutartų darbų atsakovė atliko). Be to, atsakovės veiksmuose iš esmės nebuvo kaltės dėl trūkumų, nes atitinkamų darbų ji neatliko dėl įprasto statybos darbų atlikimo eiliškumo, o nustatyti trūkumai negalėjo ieškovei sudaryti pagrindo manyti, kad atsakovė minėtų trūkumų operatyviai nepašalins (juolab kad ieškovė net neprašė jų pašalinti).
Dėl nuomos mokesčio priteisimo
38. Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės 1 414,12 Eur nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2019 m. birželio 16 d. iki 2019 m. rugpjūčio 6 d.
39. CK 6.483 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį.
40. Nuomos sutarties A dalies „Specialiosios sąlygos“ 4.2.1 punkte buvo numatyta, kad nuomos mokestis sudaro 690 Eur be PVM per mėnesį. Pagal Nuomos sutarties A „Specialiosios sąlygos“ dalies 10.1 punktą tiksli nuomos laikotarpio pradžia – parduotuvės atidarymo diena. Jei nuomininkas neatidarys savo parduotuvės anksčiau, nuomos laikotarpio pradžia prasidės 2019 m. gegužės 1 d. Nuomos sutarties B dalies „Tipinės sąlygos“ 4.2 punkte numatyta, kad jeigu nuomos laikotarpio pradžioje kokia nors nuomojamo ploto dalis dar nėra paruošta kaip sutarta A dalies 12.1 punkte dėl priežasčių nepriklausančių nuo nuomotojo, nuomos laikotarpio pradžia bus atidėta iki darbų nuomojame plote užbaigimo. Šios nuostatos sudaro pagrindą manyti, kad nuomos mokesčio skaičiavimą šalys, be kita ko, buvo susiejusios ir su tinkamu nuomotojo (atsakovės) pareigos įrengti Patalpas pagal sutartą Specifikaciją įvykdymu.
41. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė kosmetikos salono neatidarė ir veiklos Patalpose nevykdė. Nors atsakovė Patalpas ieškovei perdavė 2019 m. birželio 16 d., tačiau, kaip minėta, atsakovė pripažįsta, kad tuo metu ji dar nebuvo įvykdžiusi visų savo įsipareigojimų dėl patalpų įrengimo. Tokiu atveju, vadovaujantis Nuomos sutarties B dalies „Tipinės sąlygos“ 4.2 punkto nuostatomis, nuomos laikotarpio pradžia turėjo būti atidėta iki numatytų atsakovės darbų Patalpose užbaigimo. Bylos duomenimis, atsakovė visų savo įsipareigojimų dėl Patalpų įrengimo neįvykdė.
42. Teisėjų kolegija taip pat sutinka su pirmosios instancijos teismo pastebėjimais, kad atsakovė nereiškė ieškovei pretenzijų, kad Patalpų priėmimo–perdavimo metu ji dar nėra atlikusi patalpų apdailos, neinformavo ieškovės, jog laiko, kad nuomos laikotarpis prasidėjo nuo patalpų priėmimo–perdavimo bei nenustatė termino ieškovei apdailos darbams atlikti, nurodant, kad suėjus šiam terminui bus laikoma, kad nuomos laikotarpis prasidėjo ir skaičiuojamas nuomos mokestis. Be to, teisėjų kolegijos manymu, bylos medžiaga nesudaro pagrindo konstatuoti, kad atsakovės Patalpų įrengimo pagal Nuomos sutartį darbai užtruko išimtinai dėl ieškovės kaltės. Byloje nėra rašytinių įrodymų, kad atsakovė būtų informavusi ieškovę, kad negali atlikti darbų dėl ieškovės kaltės (jos nepateikiamų duomenų ar kt.), nustačiusi ieškovei terminą reikiamiems duomenims pateikti. Atsakovė priėmė atitinkamus ieškovės pageidavimus ir 2019 m. gegužės mėnesį, kai Patalpos jau iš esmės turėjo būti perduotos ieškovei. Todėl teisėjų kolegijos manymu, teisinga, sąžininga ir protinga, kad vėluojant Patalpų perdavimui ieškovei, turint omenyje, kad iki Patalpų faktinio naudojimo pradžios ji dar turėjo atlikti ir savo Patalpų įrengimo darbų dalį, nereikalauti iš ieškovės nuomos mokesčio iš karto po Patalpų perdavimo, t. y. už laikotarpį, kai ieškovė iš principo dar tik turėjo įsirenginėti Patalpas.
43. Esant išdėstytoms aplinkybėms, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovės reikalavimas dėl 1 414,12 Eur nuomos mokesčio priteisimo atmestinas kaip nepagrįstas.
Dėl nuostolių atlyginimo priteisimo
44. Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės 17 428,72 Eur nuostolių. Atsakovė nurodo, kad pagal Nuomos sutartį įsipareigojo perduoti pagal Specifikaciją įrengtas Patalpas. Vykdant šią pareigą atsakovė sumokėjo už elektros instaliavimo darbus 2 994 Eur, už vandentiekio ir kanalizacijos įrengimo darbus 3 616,72 Eur ir už kitus įrengimo darbus 10 988 Eur. Tačiau, ieškovei neteisėtai nutraukus Nuomos sutartį, atsakovė turėjo demontuoti dalį atliktų darbų, kad patalpos atitiktų kito nuomininko reikalavimus. Atsižvelgus į tai, kad ieškovė sudarydama Nuomos sutartį sumokėjo atsakovei 2 000 Eur nuomos garantiją, atsakovei iš ieškovės priteistina 17 428,72 Eur nuostolių.
45. CK 6.249 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų; piniginė žalos išraiška yra nuostoliai. Žala nepreziumuojama, todėl jos faktą ir dydį privalo įrodyti ieškovas. Pagal CK tiesioginiai nuostoliai yra asmens turto netekimas arba sužalojimas bei turėtos išlaidos. Kasacinio teismo praktikoje tiesioginiai nuostoliai yra suprantami kaip realiai patirti nuostoliai, o netiesioginiai nuostoliai suprantami kaip negautos pajamos, prarastos galimybės vertė (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-6/2011).
46. Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovas, kreipdamasis į teismą dėl pažeistų teisių gynimo, savo nuožiūra pasirenka ir nustato ieškinio dalyką (reikalavimą) bei nurodo ieškinio pagrindą – faktines aplinkybes, kuriomis grindžia reikalavimą (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai), taip apibrėždamas bylos nagrinėjimo ribas. CPK 226 straipsnyje nustatyta šalių pareiga pasirengimo nagrinėti bylą teisme metu galutinai suformuluoti savo reikalavimus ir atsikirtimus į pareikštus reikalavimus. Teismas sprendimą gali grįsti tik tais įrodymais ir aplinkybėmis, kurios buvo ištirtos teismo posėdyje (CPK 263 straipsnio 2 dalis). Priimdamas sprendimą dėl byloje pareikštų reikalavimų teismas negali peržengti apibrėžtų bylos nagrinėjimo ribų, išskyrus civilinio proceso normose nustatytus atvejus (CPK 265 straipsnio 2 dalis).
47. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą. Būtent tinkamas ieškinio dalyko ir pagrindo suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-174-695/2020, 17 ir 18 p.).
48. Teismas, pripažinęs ieškinio faktiniu pagrindu nurodytas aplinkybes įrodytomis, atlieka jų teisinį įvertinimą (nustato ir taiko ginčo teisinį santykį reglamentuojančias teisės normas) ir sprendžia, ar tokio pažeistų teisių gynimo būdo pagrįstai reikalaujama, ar jis taikytinas ir, jei taip, kokia apimtimi. Teismas yra saistomas ieškinio pagrindu nurodytų aplinkybių ir negali nustatyti tokių aplinkybių, kuriomis, reikšdamas reikalavimą, nesirėmė ieškovas, tačiau kitoks, nei ieškovas nurodė, nustatytų aplinkybių teisinis įvertinimas nelaikomas ieškinio pagrindo pakeitimu (ieškinio ribų peržengimu). Teismas, priimdamas sprendimą, negali jo grįsti faktais, kuriais ieškovas nesirėmė teikdamas reikalavimą, ir išplėsti reikalavimo ribų apimties bei priteisti daugiau, nei ieškovas prašė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-710-611/2015). Teismai negali keisti nei ieškinio pagrindo, nei dalyko, nes šiuos elementus formuluoja išimtinai ieškovas.
49. Nagrinėjamu atveju atsakovė priešieškiniu prašė priteisti konkrečias išlaidas, patirtas dėl Patalpų įrengimo ieškovei, taip pat dėl jų pritaikymo naujiems nuomininkams po to, kai ieškovė nutraukė Nuomos sutartį. Atsakovė teikė šias išlaidas patvirtinančius įrodymus ir minėtas išlaidas laikė atsakovės patirtais ir iš ieškovės priteistinais nuostoliais. Vadinasi, atsakovės priešieškinio pagrindu buvo tai, kad ji patyrė išlaidų, įrenginėjant Patalpas (iš pradžių ieškovei, o po to – naujiems nuomininkams). Kitaip tariant, atsakovė reikalavo tiesioginių nuostolių (patirtų išlaidų), o ne negautų pajamų atlyginimo. Būtent taip atsakovės priešieškinį vertino ir ieškovė, ir pirmosios instancijos teismas. Dėl minėtų priežasčių apeliacinės instancijos teismo nagrinėjimo dalykas šiuo atveju yra, ar pirmosios instancijos teismas pagrįstai minėtų išlaidų nepriteisė. Šiuo aspektu paminėtina, kad ieškovė atsiliepime į priešieškinį teigė, kad minėtos išlaidos nėra susijusios priežastiniu ryšiu su atsakovės nurodomais neteisėtais veiksmais, t. y. neteisėtu nuomos sutarties nutraukimu.
50. Priežastinis ryšys kaip civilinės atsakomybės sąlyga reglamentuojamas CK 6.247 straipsnyje, kur nustatyta, kad atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu. Priežastinio ryšio nebuvimas visais atvejais nesukelia asmeniui pareigos atlyginti žalą. Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad CK 6.247 straipsnyje įtvirtinta lankstaus priežastinio ryšio samprata. Priežastinio ryšio lankstus taikymas atitinka civilinės atsakomybės tikslą kompensuoti padarytus nuostolius, kurių atsiradimas yra susijęs su veikimu ar neveikimu, dėl kurio šie nuostoliai atsirado. Teismai vertina visas aplinkybes ir žalos atsiradimo priežastis, kad nustatytų pakankamą neteisėtų veiksmų ir atsiradusių padarinių ryšį. Priežastinio ryšio kaip civilinės atsakomybės sąlygos nustatymas kartu reiškia teismo diskreciją svarstyti apie civilinės atsakomybės ribas. Kiekvienu konkrečiu atveju teismas, nustatydamas priežastinį ryšį, turi neprotingai neišplėsti atsakomybės ribų (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-53/2010). Priežastinis ryšys gali būti tiesioginis, kai dėl teisinę pareigą pažeidusio asmens veiksmų žala atsiranda tiesiogiai. Jis gali būti netiesioginis, kai asmens veiksmais tiesiogiai nepadarytas neigiamas turtinis poveikis, bet sudarytos sąlygos žalai atsirasti. Be to, pagal CK 6.247 straipsnį nereikalaujama, kad skolininko elgesys būtų vienintelė nuostolių atsiradimo priežastis; priežastiniam ryšiui konstatuoti pakanka įrodyti, kad skolininko elgesys yra pakankama nuostolių atsiradimo priežastis, nors ir ne vienintelė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-263/2007). Kasacinio teismo praktikoje priežastinio ryšio nustatymo civilinėje byloje procesą sąlygiškai galima padalyti į du etapus. Pirmame etape conditio sine qua non testu (ekvivalentinio priežastinio ryšio teorija) nustatomas faktinis priežastinis ryšys ir sprendžiama, ar žalingi padariniai kyla iš neteisėtų veiksmų, t. y. nustatoma, ar žalingi padariniai būtų atsiradę, jeigu nebūtų buvę neteisėto veiksmo. Antrame etape nustatomas teisinis priežastinis ryšys, kai sprendžiama, ar padariniai teisiškai nėra pernelyg nutolę nuo neteisėto veiksmo. Nustatant teisinį priežastinį ryšį reikia įvertinti atsakovo, jeigu jis elgtųsi kaip protingas ir apdairus asmuo, galimybę neteisėtų veiksmų atlikimo metu numatyti žalos atsiradimą, neteisėtais veiksmais pažeistos teisės ar teisėto intereso prigimtį ir vertę bei pažeisto teisinio reglamentavimo apsauginį tikslą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-174-695/2020, 53 p.).
51. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovės nurodytos išlaidos Nuomos sutarties pagrindu pagal Specifikaciją įrenginėjant Patalpas ieškovei nėra susijusios faktiniu priežastiniu ryšiu su nustatytais neteisėtais ieškovės veiksmais – neteisėtu Nuomos sutarties nutraukimu. Šios išlaidos atsirado dar iki nustatytų neteisėtų veiksmų ir jos atsirado ne dėl to, kad ieškovė atliko neteisėtus veiksmus, o dėl to, kad atsakovė vykdė įsipareigojimus pagal Nuomos sutartį. Savo ruožtu, minėta, kad civilinės atsakomybės tikslas yra kompensuoti padarytus nuostolius, kurių atsiradimas yra susijęs su veikimu ar neveikimu, dėl kurio šie nuostoliai atsirado.
52. Pažymėtina ir tai, kad Nuomos sutarties B dalies „Tipinės sąlygos“ 12.1 punkte numatyta, kad po Nuomos sutarties pabaigos (dėl bet kokios priežasties), nuomininkas privalo grąžinti nuomojamą plotą tinkamą ir pradinės būklės, kaip buvo nuomotojo perduota nuomininkui pagal perdavimo aktą. Ginčo, kad nutraukus Nuomos sutartį ši Nuomos sutarties nuostata nebuvo pažeista, byloje nėra. Atsakovė atgavo iš ieškovės tokias Patalpas, kokias perdavė, t. y. atgavo tai, ką investavo. Vadinasi, atsakovės patirtos išlaidos realiai pagerino jos pačios turtą (Patalpas), kurį ji faktiškai ir atgavo.
53. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymėta ir tai, kad išlaidos patirtos atliekant patalpų rekonstrukcijos darbus, kurie atliekami siekiant padaryti patalpas patrauklesnėmis naujiems nuomininkams, nepripažįstamos patirtais nuostoliais dėl neteisėto sutarties nutraukimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013).
54. Atsižvelgiant į tai, kas paminėta, nenustatyta, kad atsakovė dėl ieškovės neteisėtų veiksmų patyrė išlaidų, kurios galėtų būti priteisiamos kaip nuostoliai dėl atsakovės neteisėtų veiksmų – neteisėto Nuomos sutarties nutraukimo. Atsižvelgiant į tai, atsakovės reikalavimas priteisti iš ieškovės 17 428,72 Eur nuostolių atmestinas kaip nepagrįstas. Pažymėtina, kad toks teismo sprendimas neužkerta kelio atsakovei kreiptis į teismą dėl negautų pajamų priteisimo. Tačiau šiuo aspektu paminėtina, kad pagal bylos duomenis Patalpos labai greitai buvo išnuomotos kitiems nuomininkams, todėl atsakovė turėtų įvertinti ar negautos pajamos realiai egzistuoja, ar iš nuomos negautų pajamų nekompensuoja ieškovei negrąžinta garantijos (avanso) suma.
Dėl garantijos (avanso) priteisimo
55. Ieškovė apeliaciniame skunde nesutinka su Nuomos sutartyje nustatytos garantijos (avanso) negrąžinimu (nepriteisimu jai).
56. Nuomos sutarties A „Specialiosios sąlygos“ dalies 11 punkte buvo numatyta „nuomos garantija 2 000 Eur dydžio avansinis apmokėjimas – garantija“. Nuomos sutarties B „Tipinės sąlygos“ dalies 7.1 punkte nurodyta, kad per 7 dienas nuo Nuomos sutarties sudarymo dienos nuomininkas apmokės nuomotojui nuomos garantiją. Nuomos sutarties C „Specialiosios sąlygos“ dalies 1 punkte nurodyta, jog ši sutartis įpareigoja nuomotoją dalinai įrengti Patalpas, pritaikytas nuomininko veiklai, todėl nuomininkas įsipareigoja apmokėti 2000 Eur avansinį mokestį – garantiją, kuri bus išskaičiuota iš paskutinių dviejų nuomos mėnesių, pagal šią Nuomos sutartį. Tarp šalių nėra ginčo, jog ieškovė atsakovei sumokėjo 2 000 Eur.
57. Avansas yra išankstinis mokėjimas, kurio paskirtis – apmokėti pagrindinį mokėjimą ar jo dalį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad avansas paprastai atlieka mokėjimo funkciją – jis įskaitomas į būsimas įmokas, taip pat gali atlikti įrodomąją funkciją (tiek galiojančiam reikalavimui, tiek ir susitarimui sudaryti sutartį ateityje), bet neatlieka užtikrinamosios funkcijos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. spalio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-966/2003; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2008; 2011 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-238/2011; 2013 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-236/2013; ir kt.).
58. Kita vertus, šalių perduodama pinigų suma, pavadinta avansu, gali turėti užtikrinamąją funkciją, kai iš sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių išreikštą bendrą ketinimą dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-116/2012). Kasacinio teismo praktikoje taip pat išaiškinta, kad tuo atveju, kai sutarties šalys nustato imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančią sąlygą, kad iš anksto sumokėtas avansas, kuris atliks mokėjimo–atsiskaitymo funkciją ir bus įskaitytas į sutarties, ją įvykdžius, kainą, dėl sutartyje aptartų šalies padarytų pažeidimų negrąžinamas jį sumokėjusiam asmeniui, avansas laikomas netesybomis baudos forma, t. y. atlieka ne tik mokėjimo–atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-305/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-106/2010; ir kt.).
59. Teisėjų kolegijos vertinimu, anksčiau šioje nutartyje nurodytas Nuomos sutarties nuostatas dėl garantijos (avanso) gali būti interpretuojamos ir kaip šalių susitarimas dėl netesybų. Iš minėtų Nuomos sutarties nuostatų matyti šalių suderinta valia sumokėtą avansą įskaityti tik į paskutinių dviejų nuomos mėnesių nuomos mokestį, be kita ko, pažymint, jog toks susitarimas sudaromas atsižvelgiant į tai, kad nuomotojas turės iš dalies įrengti Patalpas, t. y. patirs atitinkamų išlaidų. Garantijos (avanso) grąžinimas, ieškovei anksčiau laiko nutraukus sutartį, Nuomos sutartyje nenustatytas. Nuomos sutartyje taip pat nebuvo numatyta nuomininko teisė prieš terminą nutraukti nuomos sutartį, todėl sutarties vykdymą visą jos terminą užtikrinimo funkciją atliekančios pinigų sumos paėmimas avansu atrodo logiškas ir adekvatus šioje situacijoje. Be to, žodis „garantija“ įprastinėje kalboje taip pat siejasi su tam tikru užtikrinimu. Dėl šių priežasčių teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovei neteisėtai nutraukus Nuomos sutartį, nuomos garantijos (avansinio mokėjimo) suma jai negrąžintina – ji laikytina netesybomis (dėl kurių šalys iš esmės susitarė Nuomos sutartimi) dėl neteisėto nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą. Šių netesybų dydis teisėjų kolegijai nekelia abejonių, nes akivaizdu, kad dėl neteisėto Nuomos sutarties nutraukimo, atsakovė negavo tam tikrų nuomos pajamų. Pirmosios instancijos teismo išvada atmesti reikalavimą dėl nuomos garantijos (avanso) priteisimo yra iš esmės pagrįsta ir teisėta.
Dėl bylos procesinės baigties
60. Kiti šalių apeliaciniuose skunduose išdėstyti argumentai, teisėjų kolegijos vertinimu, neturi esminės reikšmės skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl teisėjų kolegija dėl jų atskirai nepasisako. Esant nustatytoms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu atmesdamas ieškinį ir priešieškinį iš esmės priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Vadovaujantis šioje nutartyje išdėstytais argumentais, tenkinti ieškovės ir atsakovės apeliacinius skundus juose nurodytais motyvais nėra pagrindo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
61. Šalys apeliacinės instancijos teismui nepateikė atstovavimo išlaidas apeliacinės instancijos teisme patvirtinančių įrodymų, todėl dėl šių išlaidų teismas nepasisako. Šalių apeliacinius skundus atmetus, už juos sumokėtas žyminis mokestis iš kitos šalies nepriteistinas.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 324–331 straipsniais, teisėjų kolegija
nutaria:
Klaipėdos apylinkės teismo 2020 m. kovo 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.