Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-251-430/2024

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2024-02-06
Bylos Nr.: e2A-251-430/2024
Teisminio proceso Nr.: 2-45-3-00313-2023-8
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Loreta Braždienė, Virginijus Kairevičius, Tatjana Žukauskienė
Atsakovas: J. K.

Kategorijos

3.3.1.14Apeliacinis bylos nagrinėjimas rašytinio proceso tvarka
3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą
3.3.1.18.3Pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą

Civilinė byla Nr. e2A-251-430/2024Teisminio proceso Nr. 2-45-3-00313-2023-8Procesinio sprendimo kategorijos: 3.3.1.14; 3.3.1.18.1; 3.3.1.18.3 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2024 m. vasario 6 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Braždienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Virginijaus Kairevičiaus, Tatjanos Žukauskienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės likviduojamos dėl bankroto uždarosios akcinės bendrovės „Auksinis ungurys“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus regiono apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 16 d. dalinio sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės likviduojamos dėl bankroto uždarosios akcinės bendrovės „Auksinis ungurys“ ieškinį atsakovei J. K. dėl sutarties sąlygos pripažinimo niekine ir negaliojančia, vienašališko sutarties nutraukimo pripažinimo nepagrįstu ir servituto nustatymo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė, likviduojama dėl bankroto uždaroji akcinė bendrovė „Auksinis ungurys“, kreipėsi į teismą, prašydama: 1) pripažinti niekiniu ir negaliojančiu 2006 m. lapkričio 6 d. žemės nuomos sutarties Nr. 2006/002 (toliau – Sutartis) 4.7 punktą nuo šios sutarties sudarymo dienos; 2) pripažinti, kad atsakovė J. K. nepagrįstai pagal 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimą vienašališkai nutraukė 2006 m. lapkričio 6 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2006/002; 3) atmetus antrą ieškinio reikalavimą, tenkinti alternatyvų ieškinio reikalavimą dėl servituto nustatymo: 3.1. nustatyti neterminuotą servitutą tarnaujančiam daiktui – 3,0998 ha žemės sklypui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini), viešpataujančio daikto ieškovei nuosavybės teise priklausančio 1460,70 kv. m. bendro ploto pastato-gamybinio pastato, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), atžvilgiu; 3.2. nustatyti 19,00 Eur per mėnesį atlyginimą už tarnaujančiajam daiktui, t. y. už 3,0998 ha žemės sklypui, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nustatytą servitutą. Ieškinyje, patikslintame ieškinyje, dublike nurodė, kad:

1.1. 2022 m. balandžio 4 d. UAB „Auksinis ungurys“ kreditorių susirinkimas 3 darbotvarkės klausimu priėmė sprendimą pradėti UAB „Auksinis ungurys“ bankroto procesą ne teismo tvarka.

1.2. 2006 m. lapkričio 6 d. tarp nuomotojos - atsakovės J. K. (ji yra buvusio UAB „Auksinis ungurys“ direktoriaus O. K. buvusi sutuoktinė) ir UAB „Auksinis ungurys“ buvo sudaryta Žemės nuomos sutartis Nr. 2006/002 (toliau - Sutartis). Nuomos terminas - 25 metai. Nuomos mokesčio kaina - 43,44 Eur per mėnesį. Sutarties 3.1.3 punktu atsakovė davė sutikimą žemės sklype statyti gamybines patalpas. Žemės sklype yra pastatytas pastatas-gamybinis pastatas, paskirtis - gamybos, pramonės (toliau - Pastatas). Pastatas nuosavybės teise priklauso ieškovei. Žemės sklypas funkciškai yra skirtas ieškovei nuosavybės teise priklausančiam pastatui eksploatuoti.

1.3. Kai buvo pradėta UAB „Auksinis ungurys“ neteisminio bankroto procedūra, atsakovė ėmėsi aktyvių, neteisėtų ir sistemingų veiksmų sutarčiai nutraukti, tokiu būdu galimai siekdama apsunkinti pastato eksploatavimą ir jo pardavimą iš varžytinių. Atsakovė vienašališkai, ne teismo tvarka, be jokios priežasties, nenurodydama sutarties nutraukimo pagrindų, nuomininkui nepažeidus sutarties, be įspėjimo, nutraukė sutartį.

1.4. Pažymėjo, kad byloje nėra ir negali būti ginčo dėl to, kad ieškovė tinkamai vykdė sutartį ir nepadarė pažeidimų, kurie pagal sutarties 4.4 punktą būtų suteikę atsakovei teisę vienašališkai, ne teismo tvarka, nutraukti sutartį. Nutraukdama sutartį atsakovė neteigė, kad ieškovė pažeidė sutartį. Todėl, nemokumo administratorius, gindamas pažeistas ieškovės teises ir teisėtus interesus, reiškia reikalavimą dėl sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu, sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei reiškia alternatyvų reikalavimą dėl servituto nustatymo.

1.5. Ieškovės vertinimu, sutarties 4.7 punktas turi būti pripažintas negaliojančiu, nes prieštarauja imperatyviai CK 6.564 straipsnio normai, taip pat CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems bendriesiems protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principams, taip pat CK 6.228 straipsnio pagrindu dėl esminės šalių nelygybės. Sutarties 4.3 punktu buvo siekiama susitarti dėl principo, kad prieš terminą negalima nutraukti sutarties, išskyrus sutartyje numatytus konkrečius atvejus, kurie iš esmės turėtų būti siejami su nuomininko padarytais esminiais sutarties pažeidimais. Todėl ginčijamas Sutarties 4.7 punktas, suteikiantis nuomotojui teisę vienašališkai bet kokiais pagrindais nutraukti sutartį, yra nesuderinimas su bendraisiais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais ir žemės nuomos santykių specifika bei esme. Ginčo Sutarties 4.7 punktas turi būti pripažintas negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies punktu dėl prieštaravimo imperatyviai CK 6.564 straipsnio normai, taip pat dėl CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų bendrųjų protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principų pažeidimo. Ginčo Sutarties 4.7 punktas taip pat turi būti pripažintas negaliojančiu ir CK 6.228 straipsnio pagrindu dėl esminės šalių nelygybės.

1.6. Ieškovo vertinimu, ginčo Sutarties 4.7 punktas nepagrįstai suteikia atsakovei, kaip nuomininkei, perdėtą pranašumą, nes, nepaisant to, kad buvo žinoma, kad žemės sklype bus statomas ieškovės pastatas, atsakovei buvo suteikta teisė bet kokiais kitais pagrindais nutraukti terminuotą nuomos sutartį, nors pagal įstatymą nuomotoja tokios teisės neturi. Tuo yra iškreipiama įstatyme įtvirtinta žemės nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyra bei pažeidžiamas esminis principas, kad nuomotojui yra suteikta nutraukti žemės nuomos sutartį tik jos pažeidimo atveju ar kitu įstatyme nustatytu pagrindu. Tuo yra sudaroma galimybė atsakovei, kaip nuomininkei, piktnaudžiauti savo teisėmis, kas jai suteikia perdėtą pranašumą prieš ieškovę, kaip nuomininkę.

1.7. Ieškovės nuomone, sutarties 4.7 punkto prasme „bet kokie kiti nei aukščiau išvardinti pagrindai“ turi būti suprantami kaip kiti teisėti ir pagrįsti pagrindai, kurie gali būti taikomi pagal įstatymą. Būtent todėl kaip vienas iš tokių pagrindų nurodomas ekonominis nenaudingumas, kuris iš esmės reiškia sutarties nutraukimą pagal CK 6.204 straipsnio nuostatas dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms.

Atsiliepimas

1.8. Atsakovė, vienašališkai nutraukdama sutartį, savo 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime tik formaliai nurodė sutarties 4.7 punktą, tačiau nenurodė konkretaus sutarties nutraukimo pagrindo ir nepagrindė, kad egzistuoja įstatyminis pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, laikytina, kad sutarties nutraukimas yra nepagrįstas, nemotyvuotas ir neteisėtas. Sutarties nutraukimas yra neteisėtas dar ir todėl, kad atsakovė pažeidė Sutarties nutraukimo procedūrą. Todėl atsakovė privalėjo įspėti prieš 6 (šešis) mėnesius, tačiau to nepadarė. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad buvo pasirašytas žemės sklypo perdavimo-priėmimo aktas, kuri yra privaloma sąlyga taikyti sutarties 4.7 punkte nustatytus sutarties nutraukimo pagrindus. Nesant pasirašyto žemės sklypo perdavimo- priėmimo akto, negali būti taikomas sutarties 4.7 punkte nustatytas sutarties nutraukimo pagrindas.

1.9. Nurodė, kad teismui atmetus ieškinio reikalavimą dėl sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, turi būti nustatytas servitutas visam žemės sklypui, nes, nenaudojant žemės sklypo, negalima eksploatuoti pastato. Žemės sklypas funkciškai yra skirtas pastatui eksploatuoti.

1.10. Ieškovės užsakymu Nekilnojamojo turto vertinimo srities teismo ekspertė I. K. parengė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. 22-I-063, kurioje nustatė, kad vertinamo žemės sklypo nuomos rinkos vertė (2022 m. spalio 26 d.) yra 19,00 Eur per mėnesį. Todėl teismo sprendimu turi būti nustatyta, kad už žemės sklypui nustatytą servitutą per mėnesį turi būti mokamas 19,00 Eur atlyginimas.

1.11. Nei CK 6.564 straipsnyje, nei kitose CK 6.545 - 6.566 straipsniuose, reglamentuojančiuose žemės nuomos teisinius santykius, nėra nustatyta, kad šalys gali susitarti dėl kitokių žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlygų (pagrindų) prieš terminą nuomotojo reikalavimų, nei yra nustatyta CK 6.564 straipsnyje, t. y. nėra nustatyta, jog galima praplėsti CK 6.564 straipsnyje nustatytų žemės nuomos sutarčių nutraukimo pagrindų sąrašą.

1.12. Teigė, kad atsakovė netinkamai skaičiuoja ieškinio senaties pradžios terminą. CK 1.125 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas bendrasis 10 metų ieškinio senaties terminas turi būti skaičiuojamas nuo ieškovės bankroto bylos iškėlimo bei įmonės dokumentų perdavimo nemokumo administratoriui ir nebuvo praleistas. Ieškovės nemokumo administratorius buvo aktyvus, patikrino sandorius, laiku kreipėsi į teismą dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu. Šiuo atveju pirmenybė turi būti teikiama viešajam interesui, kurį gina nemokumo administratorius, o ne atsakovės privačiam interesui. Kol nebuvo iškelta ieškovės bankroto byla, nemokumo administratorius objektyviai negalėjo ginti ieškovės ir jos kreditorių interesų. Buvęs ieškovės vadovas, susijęs su atsakove, ir dėl to galimai negynė ieškovės teisių.

1.13. Nurodo, kad, taikant CK 6.193 straipsnyje įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles, atsižvelgiant į žemės nuomos teisinių santykių esmę ir paskirtį bei esminį principą, kad nuomotojui yra suteikta teisė nutraukti žemės nuomos sutartį tik jos pažeidimo atveju ar kitu įstatyme nustatytu pagrindu. Sutarties 4.7 punkto negalima aiškinti, kaip suteikiančio teisę atsakovei be priežasties ir be jokio įstatyminio pagrindo nutraukti Sutartį.

1.14. Teigė, kad sutartyje numatytas nuomos mokesčio dydis negali būti pagrindu atsakovei reikalauti pakeisti sutartį ar ją nutraukti, nes toks nuomos mokesčio dydis buvo nustatytas sutartyje, šalys prisiėmė riziką dėl galimo nuomos mokesčio rinkos kainos pasikeitimo. Per visą sutarties galiojimo laikotarpį atsakovė nereiškė pretenzijų dėl nuomos mokesčio dydžio ar jo pakeitimo. Tik ieškovei iškėlus bankroto bylą, atsakovė vienašališkai nutraukė sutartį.

1.15. Iškėlus ieškovei bankroto bylą, ieškovė iš pradžių nutraukė sutartį dėl nesumokėto nuomos mokesčio, bet po to atšaukė sutarties nutraukimą šiuo pagrindu. Atsakovė savo 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime kaip sutarties nutraukimo pagrindu nesirėmė aplinkybe, kad nesumokėtas nuomos mokestis. Todėl atsakovės argumentai dėl nesumokėto nuomos mokesčio neturi būti vertinami, nes jie yra nesusiję su nagrinėjama byla.

1.16. Atsakovė byloje negali remtis tais sutarties nutraukimo pagrindais, kuriais nesirėmė nutraukdama sutartį. Tai, kad, atsakovės vertinimu, po ieškovės bankroto bylos iškėlimo atsakovei sutartis tapo ekonomiškai nenaudinga, negali būti pagrindu vienašališkai nutraukti sutartį, nes tai neatitinka CK 6.204 straipsnio nuostatų.

2. Atsakovė J. K. prašo ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovės atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime ir triplike nurodė, kad:

2.1. Atsakovei nuosavybės teise priklauso 3,0998 ha kitos paskirties žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas). 2006 m. lapkričio 6 d. atsakovės vardu pagal įgaliojimą veikiantis tuometinis atsakovės sutuoktinis O. K. (iš vienos pusės) ir ieškovė, atstovaujama finansininkės R. B. (iš kitos pusės), sudarė Žemės sklypo nuomos sutartį Nr. 2006/002.

2.2. (duomenys neskelbtini) O. K. ir atsakovės santuoka buvo nutraukta. Atsižvelgiant į tai, kad O. K. ir atsakovė iki (duomenys neskelbtini) buvo santuokoje, tarp šių asmenų santykiai buvo grindžiami visišku tarpusavio pasitikėjimu, todėl iki santuokos nutraukimo, taip pat ir laikotarpį iki 2022 metų pradžios atsakovė pasitikėjo ir nereiškė jokių pretenzijų ar reikalavimų buvusio sutuoktinio O. K. valdomai ieškovei dėl nuomos mokesčio sumokėjimo pagal Nuomos sutartį, nors nuomos mokestis faktiškai niekada nebuvo mokamas. 2022 metų pradžioje atsakovė žodžiu susisiekė su ieškov4s direktoriumi O. K., kad ieškovė sumokėtų nuomos mokestį pagal Nuomos sutartį už visą nuomos laikotarpį, tačiau ieškovės direktorius tai padaryti atsisakė. 2022 m. birželio 20 d. atsakovei patikrinus ieškovės viešai skelbiamus duomenis VĮ „Registrų centras“, paaiškėjo, kad ieškovė yra likviduojama dėl bankroto. Atsakovė apie pradėtą nemokumo procedūrą informuota nebuvo. 2022 m. birželio 23 d. atsakovė pateikė ieškovės nemokumo administratoriui prašymą tvirtinti 7 004,27 Eur reikalavimo teisę į ieškovę (vėliau suma patikslinta į 6 193,59 Eur), kurią sudaro nuomos mokesčio ir delspinigių skola už laikotarpį ir pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą nuo 2022m. rugsėjo 1 d., vadovaujantis nuomos sutarties 4.4. punktu, kadangi ieškovės įsiskolinimas pagal nuomos sutartį viršijo vienerių metų mokėjimus.

2.3. Ieškovė nuomos mokesčio einamųjų mėnesinių įmokų ir toliau nemokėjo (nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2022 m. balandžio 4 d. iki 2022 m. gruodžio 19 d. ieškovė sumokėjo tik iki 2022 m. gruodžio 19 d., t. y. paskutinę nuomos Sutarties galiojimo dieną.

2.4. Atsakovė laiko, kad nuomos sutartis yra nutraukta nuo 2022 m. gruodžio 19 d. Nuomos sutarties 4.7 punkte numatytu pagrindu, dėl ekonominio nenaudingumo.

2.5. Ieškovė ir atsakovė nuomos sutarties 4.7 punktu susitarė, kad bet kuri nuomos sutarties šalis turi teisę nutraukti nuomos sutartį įspėdama kitą šalį prieš tris mėnesius bet kokiais kitais nei nuomos sutartyje išvardintais pagrindais, įskaitant ir ekonominį nenaudingumą, t. y. numatė abiejų šalių galimybę nutraukti nuomos sutartį įspėjant kitą šalį prieš 3 mėnesius nesant nei vienos iš šalių kaltės ar nuomos sutarties pažeidimo, kaip tai numato CK 6.217 straipsnio 5 dalis ir šio atsiliepimo 28 – 29 punktuose nurodyta LAT praktika.

2.6. Ieškovės ir atsakovės susitarimas atitinka sutarties laisvės principą įtvirtintą CK 6.156 straipsnyje ir neprieštarauja CK 6.204 straipsniui, kadangi šio straipsnio 1 dalies 3 punktas aiškiai numato, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta ir kitais įstatymų nustatytais pagrindais, o CK 6.217 straipsnio 5 dalis įtvirtina sutarties šalių teisę susitarti dėl sutarties nutraukimo tvarkos ir sąlygų, ką ieškovė ir atsakovė ir įgyvendino nuomos sutarties 4.7 punktu.

2.7. Nuomos sutarties 4.7 punkte įtvirtinta atsakovės teisė nutraukti nuomos sutartį dėl ekonominio nenaudingumo iš esmės apima ir su CK 6.564 straipsnio 1 dalies 2 punkte įtvirtintą nuomotojo teisę nutraukti nuomos sutartį nuomininkui ilgiau kaip 3 mėnesius nemokant nuomos mokesčio. Ieškovės reikalavimui dėl nuomos sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu ir niekiniu taikytinas CK 1.125 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas bendrasis 10 metų ieškinio senaties terminas skaičiuotinas nuo nuomos sutarties pasirašymo dienos – 2006 m. lapkričio 6 d. Atitinkamai šiam ieškovės reikalavimui ieškinio senaties terminas suėjo dar 2016 m. lapkričio 6 d. Atsakovė prašo teismo taikyti ieškinio senatį šiam ieškovės reikalavimui.

2.8. Ieškovė ieškinyje nepagrindė CK 6.228 straipsnio taikymui būtinų sąlygų buvimo, o faktinės aplinkybės ir nuomos sutarties 4.7 punkto formuluotė rodo, kad nuomos sutarties pasirašymą iš esmės kontroliavo ieškovės direktorius, kadangi nuomos sutartį pasirašė tiek už nuomotoją tiek už nuomininką, o galimybė nutrukti nuomos sutartį įspėjus prieš tris mėnesius yra suteikta abiem šalims. Nuomos sutarties 4.7 punkte nustatyta abiejų nuomos sutarties šalių vienoda teisė – nutraukti nuomos sutartį įspėjant kitą šalį prieš tris mėnesius dėl bet kokių kitų nuomos sutartyje neįvardintų priežasčių, šių priežasčių nesiejant nei su kitos šalies kalte nei su nuomos sutarties pažeidimu.

2.9. Atsakovė, nutraukdama nuomos sutartį, įvardijo konkrečią priežastį – ekonominį nenaudingumą, kuri yra įtvirtinta nuomos sutarties 4.7 punkte, kaip pagrindas nuomos sutartį nutraukti įspėjant prieš 3 mėnesius kitą šalį. Ekonominis nenaudingumas nuomos sutarties 4.7 punkte nėra siejamas nei su vienos iš šalių kalte ar nuomos sutarties pažeidimu, tačiau nuomos sutarties nutraukimas šiuo pagrindu yra galimas egzistuojant faktinėms aplinkybėms – kai vienai iš šalių nuomos sutartis tampa ekonomiškai nenaudinga.

2.10. Faktinę aplinkybę, kad 43,44 Eur per mėnesį nuomos mokestis atsakovei yra ekonomiškai nenaudingas patvirtina ir tai, kad atsakovė vien žemės mokesčio už ieškovei išnuomotą žemės sklypą per metus sumoka 524 Eur, kas atitinka 43,66 Eur sumą per mėnesį, o ši suma viršija ieškovės atsakovei mokamą metininį nuomos mokestį. Ekonominį nenaudingumą patvirtina ir ta faktinė aplinkybė, kad ieškovė niekada nemokėjo nuomos mokesčio pagal nuomos sutartį.

2.11. Žemės sklypas ieškovei buvo perduotas nuomos sutarties pasirašymo metu, tačiau ne vėliau kaip 2009 m. kovo 16 d., kai ieškovės pastatytas gamybinis pastatas buvo pripažintas tinkamu naudoti, todėl nepagrįstais laikytini ieškovės pasvarstymai apie tai, kad atsakovė negalėjo nuomos sutarties nutraukti nuomos sutarties 4.7 punkto pagrindu, kadangi neįrodė ieškovei, jog nuo žemės sklypo perdavimo – priėmimo praėjo daugiau kaip 12 mėnesių.

2.12. Nuomos sutarties 4.7 punktas yra specialioji norma numatanti atskirą nuomos sutarties nutraukimo pagrindą ir tvarką lyginant su nuomos sutarties 3.1.4 punktu. Nuomos sutarties 4.7 punkte numatytas kitas įspėjimo terminas, t. y. 3 mėnesiai, kuriuo atsakovė ir vadovavosi.

2.13. Ieškovės reikalavimas laikytinas pertekliniu ir neproporcingai varžančiu atsakovės nuosavybės teises į žemės sklypą, kadangi suvaržo kur kas didesnį žemės sklypo plotą, nei faktiškai ieškovei reikėtų priėjimui iki jo patalpų (patalpų naudojimui pagal paskirtį), taip pat dėl to, kad servituto turinys nėra susiaurintas, aiškiai identifikuojant servituto turinį, t. y. jo paskirtį, suteikiamas teises ir asmenis, turinčius teisę naudotis servitutu. Dėl nurodytų priežasčių ieškovės reikalavimas nustatyti servitutą turėtų būti atmestas.

2.14. Ieškovė reikalauja suvaržyti visą žemės sklypą neterminuotam laiko tarpui, kas reiškia, kad atsakovė tokiu atveju visiškai netektų teisės valdyti ir naudoti žemės sklypą pagal jo tikslinę paskirtį, proporcinga ir teisinga kompensacija už tokios apimties servituto nustatymą atsakovei priklausančiame žemės sklype turėtų būti laikoma vienkartinė žemės sklypo rinkos vertės dydžio kompensacija. Reikalavimas dėl servituto nustatymo šiuo atveju turėtų būti atmestas vien tuo pagrindu, kad nėra galimybės užtikrinti teisingos kompensacijos išmokėjimą už servitutą, kai servituto reikalauja nemokus asmuo, kuris artimiausiu metu bus likviduotas.

2.15. Ieškovė visiškai nepagrįstai vadovaujasi Įmonių bankroto įstatymo 11 straipsnio 3 dalies 8 punktu (nebegaliojančiu) bei LAT praktika aiškinančia nebegaliojančio Įmonių bankroto įstatymo 11 straipsnio 3 dalies 8 punktą.

2.16. Atkreipė dėmesį ir į tai, kad Juridinių asmenų nemokumo įstatymo (toliau JANĮ) 64 straipsnio 1 dalies 1 – 3 punktai numato baigtinį sąrašą sandorių / aplinkybių dėl kurių nemokumo administratorius gali kreiptis į teismą.

2.17. Nuomos sutarties 4.7 punktas niekaip neįtakojo ieškovės galimybių atsiskaityti su kreditoriais (JANĮ 64 straipsnio 1 dalies 1 punktas), ir, kad ieškovės reikalavimas dėl nuomos sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu nėra grindžiamas actio Pauliana sąlygomis (JANĮ 64 straipsnio 1 dalies 3 punktas), ir nėra keliamas klausimas dėl tyčinio bankroto (JANĮ 64 straipsnio 1 dalies 2 punktas), todėl vadovaujantis JANĮ 64 straipsnyje įtvirtintu reguliavimu ieškovė negalėjo reikšti reikalavimo dėl daugiau kaip prieš 16 metų sudarytos nuomos sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu.

2.18. Teigė, kad nepagrįstais laikytini ieškovės pasvarstymai apie nuomos sutarties 4.7 punktu atsakovei tariamai suteiktą perdėtą pranašumą. Nuomos sutarties 4.7 aiškiai numato nuomos sutarties šalių teisę nutraukti sutartį vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą ir nenumato jokios procedūros dėl privalomo išankstinio kreipimosi į kitą šalį dėl sutarties keitimo.

Šalies argumentai

2.19. Ieškovės argumentai, kuriais teigiama, kad atsakovė nutraukdama nuomos sutartį nesivadovavo CK 6.204 straipsniu, laikytini nepagrįstais, kadangi atsakovė, kaip jau minėta, nuomos sutartį nutraukė vadovaudamasi CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktu, CK 6.217 straipsnio 5 punktu ir nuomos sutarties 4.7 punktu. Atitinkamai CK 6.204 straipsnyje įtvirtintas reguliavimas vertinant nuomos sutarties nutraukimo procedūrą nėra reikšmingas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

3. Vilniaus regiono apylinkės teismas 2023 m. lapkričio 16 d. daliniu sprendimu netenkinti ieškinio pirmojo ir antrojo reikalavimų.

4. Pirmosios instancijos teismas dėl nemokumo administratorės teisės kreiptis į teismą nurodė, kad nors JANĮ tiesiogiai nėra įtvirtina teisė nemokumo administratorei ginčyti prieš daugiau nei 3 (trejus) metus sudaryto sandorio sąlygų. Teismas pažymėjo, kad atsakovei 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešus apie vienašališką sutarties nutraukimą vadovaujantis Sutarties 4.7 punktu, nemokumo administratorė, nesutikdama su vienašališku sandorio nutraukimu, turi teisę kreiptis į teismą su prašymu tokį vienašališką sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu, kartu prašydamas pripažinti ir minėtą sutarties normą negaliojančią. Teisė kreiptis į teismą kyla iš bendrojo teisės kreiptis į teismą principo įtvirtinto Konstitucijos 30 straipsnio 1 dalyje, CPK 5 straipsnio 1 dalyje, pagal kurį kiekvienas suinteresuotas asmuo turi teisę įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė arba įstatymų saugomas interesas. Taigi 2022 m. rugsėjo 14 d. gavusi pranešimą apie sutarties nutraukimą nemokumo administratorė įgijo teisę kreiptis į teismą. JANĮ 64 straipsnyje nustatytas 6 (šešis) mėnesių terminas taikytinas tik nemokumo administratoriaus pareigai patikrinti įmonės sandorius per paskutinius 3 (trejus) metus iki bankroto bylos iškėlimo, bet tai nėra ieškinio senaties terminas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2014; Vilniaus apygardos teismo 2023 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-1118-577/2023).

5. Dėl sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu nurodė, kad nuomotoja pasinaudojo CK 6.217 straipsnio 5 dalyje numatyta galimybe sutartį nutraukti joje numatytais atvejais, o būtent, remiantis Sutarties 4.7 punktu dėl ekonominio nenaudingumo. Nustatė, kad sutartį parengė ieškovė, sutarties tekstą internete rado tuometinis UAB „Auksinis ungurys“ vadovas O. K. arba jo pavedimu įmonės finansininkė R. P., su teisininkais nebuvo konsultuojamasi. UAB „Auksinis ungurys“ interesus tenkino rastas sutarties projektas, todėl jis buvo pasirašytas. Sutarties sąlygos, susijusios su nuomos mokesčiu bei galimybe nutraukti sutartį prieš terminą, buvo esminės atsakovei, todėl susipažinusi su O. K. (tuometinio sutuoktinio) pateiktomis nuomos sutarties sąlygomis, ji joms neprieštaravo, todėl ir buvo sudaryta Sutartis.

6. Nustatė, kad nuo Sutarties sudarymo 2006 m. lapkričio 6 d. iki pranešimo apie sutarties nutraukimą įteikimo dienos ieškovė niekada nemokėjo sutartyje numatyto nuomos mokesčio atsakovei. Šią aplinkybę patvirtino ne tik šalys, kaip liudytoja teisme apklausta UAB „Auksinis ungurys“ finansininkė R. P. (kuri nurodė, kad ji buvo vienintelė įmonės finansininkė, atlikdavo visas finansines operacijas, jei būtų atlikusi finansines operacijas, susijusias su nuomos mokesčio mokėjimu, tikrai prisimintų), bet ir aplinkybė, kad bankroto procese buvo patvirtintas atsakovės kreditorinis reikalavimas dėl nesumokėto nuomos mokesčio (1 t., b. l. 113–114, 120–121, 122). Vienintelis, pagal bylos medžiagą, žemės mokesčio mokėjimas buvo atliktas 2022 m. gruodžio 19 d., t. y. paskutinę sutarties galiojimo dieną (1 t., b. l. 124).

7. Darė išvadą, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo vertinti, kad Sutarties 4.7 punktas, susiteikiantis teisę nuomotojui nutraukti sutartį prieš terminą dėl ekonominio nenaudingumo, kuris, be kita ko, pasireiškia kaip nuomos mokesčio nemokėjimu ilgą laiko tarpą, prieštarauja CK 6.564 straipsniui, CK 1.5 punkte įtvirtintiems teisingumo, sąžiningumo, protingumo principams. Nors šiuo konkrečiu minėta sutarties 4.7 punktas suteikia galimybę nuomotojai (atsakovei) nutraukti sutartį prieš terminą, nėra pagrindo vertinti, kad ši sutarties sąlyga yra negaliojanti dėl esminės sandorio šalių nelygybės (CK 6.228 straipsnis), nes remiantis šia norma sutarties nutraukimą gali inicijuoti ne tik nuomotojas, bet ir nuomininkas.

8. Teismas, įvertinęs sutarties sudarymo aplinkybes (sutartį parengė ieškovė), vadovaujantis CK 6.193 straipsnio 4 dalimi, kuri įpareigoja iškilusias abejones dėl sutarties sąlygų aiškinti tą sąlygą pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai, kad atsakovė kaip vieną iš ekonominio nenaudingumo požymių nurodo nuomos mokesčio nemokėjimą, kad daugiau nei 16 metų nuomos mokestis nebuvo mokamas, taip pat atžvelgęs į galiojantį teisinį reguliavimą bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą teismų praktiką dėl žemės nuomos sutarties vienašališko nutraukimo, sprendė, kad nėra pagrindo vertinti, kad ši sutarties sąlyga prieštarauja CK 6.564 straipsniui, 6.228 straipsniams, CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems principams.

9. Dėl ieškinio senaties reikalavimui dėl sutarties pripažinimo negaliojančia nurodė, kad Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, kai ieškinį reiškia bankrutuojančios įmonės administratorius, ieškinio senaties terminui aktualios ir tam tikros JANĮ nuostatos. Akivaizdu, kad bankrutuojančios įmonės administratorius nėra ir negali būti dalyvavęs įmonei sudarant sandorius, dėl kurių teisėtumo patikrinimo administratorius ir kreipiasi į teismą, taigi ir apie šių sandorių sudarymą iki jam tampant administratoriumi informacijos neturi. Nemokumo administratoriaus sužinojimas apie įmonės sandorius siejamas su dokumentų apie sandorių sudarymą gavimo diena (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-362/2011; 2013 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2013; 2013 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2013), todėl nemokumo administratoriui inicijuojant bylą ieškinio senaties terminas skaičiuojamas nuo momento, kada nemokumo administratoriui buvo perduoti įmonės dokumentai. Šiuo konkrečiu atveju, dokumentai buvo perduoti 2022 m. liepos 13 d. (2 t., b. l. 17), todėl konstatavo, kad bendrasis ieškinio senaties terminas, numatytas CK 1.125 straipsnio 1 dalyje, nėra praleistas.

10. Dėl sutarties vienašališko nutraukimo nurodė, kad CK 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojas privalo pranešti raštu. Šio reikalavimo atsakovė laikėsi, nes 2022 m. rugsėjo 14 d. pateikė ieškovei rašytinį pranešimą apie sutarties nutraukimą, kuriame aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, kad atšaukia savo ankstesnį pranešimą apie vienašališką sutarties nutraukimą, kad sutartį nutraukia vadovaudamasi Sutarties 4.7 punktu, taip pat nurodė datą, nuo kada sutartis laikoma nutraukta.

11. Sutiko su ieškove, kad 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime apie sutarties nutraukimą nėra nurodyti argumentai, kodėl ieškovė nori nutraukti sutartį prieš terminą vadovaudamasi Sutarties 4.7 punktu. Argumentas, kad sutartis nutraukiama pagal Sutarties 4.7 punktą dėl ekonominio nenaudingumo, buvo nurodytas 2022 m. rugsėjo 16 d. Iš to kaip dėstomas 2022 m. rugsėjo 16 d. raštas, sprendė, kad jis yra 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimo tąsa, juo atsakoma į nuomininko 2022 m. rugsėjo 15 d. raštą, t. y. į dokumentą, kuriuo nuomininkas kvestionuoja vienašališką sutarties nutraukimą, išdėstytą nuomotojos (nuomininkės) 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime.

12. Nurodė, kad nagrinėjamu atveju papildomus argumentus, dėl kokių priežasčių nuomotoja (atsakovė) vienašališkai nutraukia sutartį prieš terminą, raštu išdėsčius 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešime, likus daugiau nei 3 (tris) mėnesiams iki sutarties nutraukimo datos (2022 m. rugsėjo 16 d. pranešime kaip ir 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime nurodoma, kad sutartis nutraukiama 2022 m. gruodžio 19 d.), nesuteikia pagrindo vertinti, kad pranešant apie vienašališką sutarties nutraukimą buvo pažeista vienašališko nutraukimo procedūra, įtvirtinta Sutarties 4.7 punkte bei CK.

13. Sprendė, kad nėra ginčo, kad nuomininkei (ieškovei) žemės sklypas buvo perduotas valdyti ir naudotis. Liudytojo O. K. teigimu, įmonė visada nuo 1995 m. turėjo galimybę valdyti ir naudotis žemės sklypu, net ir po 2003 m. spalio 2 d. teismo sprendimo priėmimo dienos. Nurodė, kad nėra pagrindo vertinti, šiuo konkrečiu atveju žemės sklypo perdavimo-priėmimo akto nepasirašymas riboja iš atsakovės teisę nutraukti nuomos teisinius santykius Sutarties 4.7 punkte numatytu pagrindu, nes kaip minėta aukščiau, byloje nėra ginčo dėl to, kad žemės sklypas faktiškai buvo perduotas nuomininkei nepažeidžiant Sutarties 3.1.1 punkte numatyto termino. Atsakovė, norėdama nutraukti sutartį prieš terminą pagal Sutarties 4.7 punktą, nepažeidė jame įtvirtinto draudimo Sutartį šiuo pagrindu nutraukti nepraėjus 12 (dvylika) mėnesių nuo žemės sklypo perdavimo dienos, nes pranešimas apie sutarties nutraukimą pagal Sutarties 4.7 punktą buvo pareikštas praėjus daugiau nei 15 metų nuo sutarties sudarymo ir faktinio žemės sklypo perdavimo nuomininkei valdyti ir naudotis.

14. Pažymėjo, kad 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešime atsakovė ne tik įvardijo sutarties nutraukimo faktinį pagrindą (ekonominis nenaudingumas), bet ir suformavo pasiūlymą keisti nuomos mokestį, taip pat nurodė sutinkanti parduoti žemės sklypą ieškovei ar kitam asmeniui už konkrečią pareiškime nurodytą pinigų sumą, nurodė terminą, iki kurio laukia nuomininko nuomonės dėl sutarties pakeitimo. Nuomininkė (ieškovė) nesutiko keisti nuomos mokesčio dydžio, taip pat neišreiškė pageidavimo žemės sklypą pirkti. Pagal CK 6.652 straipsnio 1 dalį privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šiuo konkrečiu atveju 2006 m. šalys sutarė dėl 150 Lt žemės nuomos mokesčio. Per visą sutarties galiojimo terminą nuomos mokestis nebuvo keičiamas, nors Sutarties 4.6 numatyta, kad kasmet nuomos mokestis turėtų būti peržiūrimas. Atsakovė pripažįsta, kad Sutartis buvo sudaryta tuometinio jos sutuoktinio, jo įmonės interesais, todėl būdama santuokoje su O. K. nereikalavo, kad Sutartyje numatytas nuomos mokestis būtų mokamas, o po santuokos nutraukimo (duomenys neskelbtini)ji bendravo su O. K. ir ne kartą ragino jį mokėti nuomos mokestį, tačiau šis teigdavo, kad įmonės finansinė padėtis nėra gera ir prašydavo palaukti. Tuo tarpu liudytojas O. K. teigia, kad po santuokos nutraukimo dienos su atsakove J. K. nebendravo, atsakovė neprašė keisti nuomos sutarties. Aplinkybė, kad ieškovei pradėta bankroto procedūra ne teismo tvarka, patvirtina, kad UAB „Auksinis ungurys“ yra nemoki. Atsižvelgdamas į tai teismas sprendė, kad nuomos mokestis nebuvo mokamas sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis, nuomotoja nevykdė savo laisva valia prisiimtų įsipareigojimų.

15. Šiuo konkrečiu atveju šalių nesutarimas dėl nuomos mokesčio keitimo, jo didinimo nebuvo pagrindinė priežastis, dėl kurios atsakovė nutraukė žemės sklypo nuomos sutartį.

16. Įvertinęs visumą byloje nustatytų aplinkybių: nuo sutarties sudarymo dienos iki 2022 m. gruodžio 19 d. nebuvo mokamas Sutartyje numatytas nuomos mokestis, nuomos mokesčio nemokėjimas pažeidė atsakovės teisėtus lūkesčius; aplinkybė, kad nuomos mokesčio nemokėjimas Sutartyje numatyta tvarka ir terminais netenkina nuomotojos (atsakovės) buvo aiškiai ir nedviprasmiškai nurodytas atsakovės 2022 m. gegužės 23 d. pranešime, 2022 m. rugsėjo 16 d. rašte bei atsakovės procesiniuose dokumentuos; nuomininkė (ieškovė) yra likviduojamas dėl nemokumo juridinis asmuo; nuomininkė (ieškovė) nevykdo veiklos ir nenaudoja statinių bei žemė sklypo jau ilgą laiką (iš nuotraukų matyti, kad teritorija bei statiniai yra apleisti), nėra pagrindo vertinti, kad laisva prisiimti sutartiniai įsipareigojimai bus vykdomi tinkamai ateityje, darė išvadą, kad nuomotoja (atsakovė) įgyvendindama teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą nepažeidė Sutarties 4.7 punkte numatytos sutarties nutraukimo tvarkos, todėl nėra pagrindo vienašališką sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

17. Ieškovė likviduojama dėl bankroto UAB „Auksinis ungurys“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus regiono apylinkės teismo Švenčionių rūmų 2023 m. lapkričio 16 d. dalinį sprendimą, priimtą civilinėje byloje Nr. e2-4094-1156/2023, ir priimti naują sprendimą - tenkinti ieškovės likviduojamos dėl bankroto UAB „Auksinis ungurys“ ieškinio pirmą ir antrą reikalavimus, ieškovei likviduojamai dėl bankroto UAB „Auksinis ungurys“ priteisti iš atsakovės J. K. visas byloje patirtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

17.1. Sprendžiant dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu prioritetas taikomas imperatyviam įstatyminiam reglamentavimui ir įstatyme numatytai žemės nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyrai, o ne sutarties laisvės principui. Nei CK 6.564 straipsnyje, nei kitose CK 6.545 - 6.566 straipsniuose, reglamentuojančiuose žemės nuomos teisinius santykius, nėra nustatyta, kad šalys gali susitarti dėl kitokių žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlygų (pagrindų) prieš terminą nuomotojo reikalavimų, nei yra nustatyta CK 6.564 straipsnyje, t. y. nėra nustatyta, jog galima praplėsti CK 6.564 straipsnyje nustatytų žemės nuomos sutarčių nutraukimo pagrindų sąrašą, įtraukiant įstatyme nenumatytus žemės nuomos sutarčių nutraukimo pagrindus. Pažymėjo, kad skirtingai nei byloje teigia atsakovė, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P- 346 nėra pateikta išaiškinimų, kad žemės nuomos sutarties šalys gali susitarti dėl kitokių sutarties nuomotojo reikalavimu prieš terminą pagrindų nei yra nustatyta CK 6.564 straipsnyje.

17.2. Pirmosios instancijos teismo sprendimas dalyje dėl ginčijamo Sutarties 4.7 punkto iš esmės yra nepagrįstas, nes padaryta klaidinga išvada, kad šalys turi teisę žemės nuomos sutartyje nustatyti kitokius nutraukimo nuomotojo reikalavimu prieš terminą pagrindus nei yra imperatyviai nustatyta CK 6.564 straipsnio 1 dalyje, taip pat pažeisti teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai, nes jais teismas nepagrįstai nesivadovavo.

17.3. Ginčijama Sutarties 4.7 punkto nuostatos dalis, suteikianti nuomotojui teisę prieš terminą nutraukti Sutartį dėl ekonominio nenaudingumo, neatitinka CK 6.204 straipsnio nuostatų. CK 6.204 straipsnio 1 dalyje yra aiškiai ir nedviprasmiškai nustatyta, kad „jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai, ši šalis privalo vykdyti sutartį atsižvelgiant į kitose šio straipsnio dalyse nustatytą tvarką. Tai imperatyvi teisės norma, nenumatanti galimybės keisti tvarkos kaip turi būti vykdomi sutartiniai įsipareigojimai pasikeitus aplinkybėms.

17.4. Pirmosios instancijos teismas neįvertino bylai esminės aplinkybės, kad žemės sklype yra pastatytas ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas, kurio negalima eksploatuoti nenaudojant žemės sklypo. Statinio statymas buvo numatytas Sutarties 3.1.3 punkte.

17.5. Statinio statymas buvo numatytas Sutarties 3.1.3 punkte. 2007 m. lapkričio 14 d. atsakovė išdavė rašytinį sutikimą žemės sklype vykdyti pastato statybos ir rekonstrukcijos darbus. Ieškovei vykdoma neteisminė bankroto procedūra. Todėl ginčijama Sutarties 4.7 punkto nuostata, suteikianti teisę atsakovei bet kokiais kitais pagrindais (net nedetalizuojant kitų pagrindų) prieš terminą nutraukti Sutartį, yra nesuderinama su nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyra ir bendraisiais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, nes tuo apribojama galimybė nuomininkui eksploatuoti žemės sklype pastatytą pastatą. Sutarties nutraukimas prieš terminą, kaip ultima ratio priemonė, turėtų būti taikomas dėl nuomininko esminių pažeidimų, o ne dėl „bet kokių kitų pagrindų“.

Žemesnės instancijos teismas

17.6. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai padarė išvadą, kad sudarant sutartį sąlygos dėl galimybės nutraukti sutartį prieš terminą atsakovei buvo esminės. Sutartį iš ieškovės pusės pasirašė finansininkė R. P., o iš atsakovės pusės - atsakovės vardu pasirašė pagal įgaliojimą veikiantis O. K., t. y. atsakovė nedalyvavo sutarties pasirašyme. Sutarties sudarymo metu O. K. ir atsakovė buvo santuokoje, ieškovės visus veiklos klausimus sprendė O. K., o atsakovė nedalyvavo ieškovės veikloje. Todėl atsakovės versija, kad jai buvo svarbu, kad į sutartį būtų įtraukta jos teisė bet kada iš anksto vienašališkai nutraukti sutartį, yra nepagrįsta, neatitinka bylos įrodymų, liudytojo O. K. parodymų ir nelogiška. Atsakovė, kuri nedalyvavo sutarties rengime ir pasirašyme, objektyviai negalėjo reikalauti įtraukti vienokių ar kitokių sąlygų. Byloje nėra jokių įrodymų, kad atsakovė dalyvavo derinant sutarties sąlygas ir kaip esminę sąlygą reikalavo įtraukti į sutartį sąlygą, numatančią jos teisę prieš terminą „bet kokiais kitais pagrindais“ vienašališkai nutraukti sutartį.

17.7. Ginčo Sutarties 4.7 punkto nuostata neatitinka bendro sutarties konteksto, įstatyminio reglamentavimo, nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyros bei neatitinka Sutarties, kaip kraštutinės priemonės, esmės.

17.8. Atsakovė pagal 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimą vienašališkai nutraukdama sutartį kaip nutraukimo pagrindą nurodė tik Sutarties 4.7 punktą, tačiau nenurodė jokių konkrečių priežasčių ir pagrindų, kodėl yra nutraukiama sutartis. Taigi atsakovė be priežasties ir be motyvų vienašališkai prieš terminą nutraukė sutartį. Sutarties 4.7 punkto negalima aiškinti, kaip suteikiančio teisę atsakovei be priežasties ir be jokio įstatyminio pagrindo nutraukti sutartį. Atsakovė byloje teigė, kad nutraukė sutartį dėl ekonominio nenaudingumo, nors toks sutarties nutraukimo pagrindas nebuvo įvardintas atsakovės 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime ir todėl ekonominis nenaudingumas negali būti pagrindu atsakovei nutraukti sutartį.

17.9. Teigia, kad pasikeitus sutartinių prievolių pusiausvyrai, šalis įgyja teisę kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties pakeitimo arba nutraukimo pagal CK 6.204 straipsnio nuostatas, tačiau tai negali būti pagrindu nuomininkei be įspėjimo vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį.

17.10. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino bylos įrodymus ir nepagrįstai padarė išvadą, kad atsakovė įrodė ekonominį nenaudingumą, nes teismas netinkamai aiškino ekonominio nenaudingumo sąvoką ir padarė nepagrįstą išvadą, jog nuomos mokesčio nemokėjimas patvirtina sutarties ekonominį nenaudingumą.

17.11. Teismas nepagrįstai šioje byloje vertino su nuomos mokesčio mokėjimu susijusias aplinkybes, nes atsakovė 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimu atšaukė ankstesnį sutarties nutraukimą dėl nuomos mokesčio nemokėjimo ir nutraukė sutartį nauju pagrindu - pagal sutarties 4.7 punktą. Todėl, sprendžiant ar Sutarties nutraukimas pagal jos 4.7 punktą, aplinkybės dėl nuomos mokesčio ne/mokėjimo yra teisiškai nereikšmingos, nes tai nebuvo sutarties nutraukimo pagrindas.

17.12. Teismas netinkamai įvertino ir nustatė nuomos mokesčio mokėjimo aplinkybes, nes nepagrįstai padarė išvadą, kad sutarties nutraukimo metu buvo pradelstas sumokėti nuomos mokestis.

Atsiliepimas

17.13. Atsakovė, vienašališkai nutraukdama sutartį, 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime tik formaliai nurodė sutarties 4.7 punktą, tačiau nenurodė nei konkretaus sutarties nutraukimo pagrindo, nei sutarties nutraukimo priežasčių, laikytina, kad sutarties nutraukimas yra be motyvų ir sutartis buvo nutraukta be priežasties.

17.14. Nesutinka su pirmosios instancijos teismo pozicija, jog buvo vertinti vėlesni atsakovės pranešimai, nes turi būti vertinami išimtinai tik atsakovės 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime dėl sutarties nutraukimo nurodyti pagrindai ir priežastys, o ne vėlesniuose atsakovės pranešimuose ir vėliau byloje atsakovės pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodyti sutarties nutraukimo pagrindai. Netgi jei ir apeliacinės instancijos teismas spręstų, kad atsakovė nutraukė sutartį dėl ekonominio nenaudingumo, šiuo pagrindu atsakovės atliktas sutarties nutraukimas yra neteisėtas.

17.15. Nurodo, jeigu atsakovė vertino, kad jai sutartis tapo ekonomiškai nenaudinga, ji CK 6.204 straipsnyje nustatyta tvarka turėjo teisę kreiptis iš pradžių į ieškovę, o po to į teismą dėl Sutarties pakeitimo, bet tai negalėjo būti pagrindu atsakovei vienašališkai nutraukti Sutartį.

17.16. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino tą faktą, kad atsakovė 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešime suformavo pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį. Pagal CK 6.204 straipsnio 3 dalį atsakovė, siekdama pakeisti sutartyje numatytą nuomos kainą, pirma turėjo kreiptis į ieškovę dėl nuomos kainos pakeitimo, ir tik, po to, nepavykus susitarti dėl nuomos kainos pakeitimo, kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties kainos pakeitimo.

17.17. Atsakovė nesiūlė keisti sutarties kainą, o siūlė sudaryti naują sutartį, nustatant 590 Eur per 1 mėn. (+GPM) nuomos mokestį, kuris akivaizdžiai nepagrįstas, nes pagal byloje esančias teismo ekspertų išvadas žemės sklypo nuomos rinkos kaina svyruoja nuo 19 Eur per mėn. iki 66 Eur per mėn. Taip pat nurodė, kad sutartyje yra nustatyta tvarka, kaip turi būti peržiūrimas nuomos mokestis. Jeigu atsakovė manė, kad turi būti padidintas nuomos mokestis, ji turėjo teisę sutarties 4.6 punkte nustatyta tvarka kreiptis į ieškovę dėl nuomos mokesčio peržiūrėjimo (pakeitimo). Tačiau per visą sutarties galiojimo laikotarpį atsakovė nesinaudojo Sutarties 4.6 punkte numatyta teise ir nesikreipė į ieškovę dėl nuomos mokesčio pakeitimo.

17.18. Sutarties 4.6 punktas, aiškinant jį sistemiškai su sutarties 4.3, 4.4 ir 4.7 punktais, taip pat leidžia daryti išvadą, kad atsakovės subjektyvus manymas, jog padidėjo nuomos mokestis, yra pagrindas inicijuoti procedūrą dėl nuomos mokesčio pakeitimo, tačiau tai negali būti pagrindu atsakovei vienašališkai nutraukti sutartį.

Žemesnės instancijos teismas

17.19. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino bylos įrodymus ir nepagrįstai padarė išvadą, kad atsakovė įrodė ekonominį nenaudingumą, nes teismas netinkamai aiškino ekonominio nenaudingumo sąvoką ir padarė nepagrįstą išvadą, kad nuomos mokesčio nemokėjimas patvirtina sutarties ekonominį nenaudingumą.

17.20. Teigia, kad atsakovės teiginiai, kad sutartyje numatytas žemės sklypo nuomos dydis - 43,44 Eur per mėn. yra akivaizdžiai per mažas, yra nepagrįsti ir neįrodyti.

17.21. 2023 m. lapkričio 23 d. 9.00 val. teismo posėdžio metu atsakovė teigė, kad nuomos mokestis turėtų būti bent tokio dydžio, kiek žemės mokestis, kuris pagal atsakovės pateiktus dokumentus už 2023 metus yra 642 Eur, t. y. kad per metus būtų mokamas 642 Eur nuomos mokestis. Taigi atsakovė norėtų, kad jai būtų mokamas tik kiek didesnis nuomos mokestis nei numatytas sutartyje. Todėl nėra jokio pagrindo teigti, kad iš esmės pasikeitė sutarties vykdymo aplinkybės ir sutartis atsakovei tapo ekonomiškai nenaudinga.

17.22. Pirmosios instancijos teismas visiškai nepagrįstai nusprendė, kad sutarties ekonominį nenaudingumą patvirtina ir ta faktinė aplinkybė, kad ieškovė nemokėjo nuomos mokesčio pagal sutartį. Bylos įrodymai patvirtina, kad atsakovė pateikė 2022 m. birželio 23 d. pranešimą, kuriuo pagal sutarties 4.4 punktą nuo 2022 m. rugsėjo 1 d. nutraukė sutartį motyvuojant tuo, kad nesumokėtas žemės nuomos mokestis. 2022 m. rugpjūčio 31 d. ieškovė pateikė atsakymą, kuriuo nesutiko su Sutarties nutraukimu dėl nesumokėto nuomos mokesčio. Po to atsakovė 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimu atšaukė ankstesnį sutarties nutraukimą dėl nuomos mokesčio nemokėjimo ir nurodė, kad nuo 2022 m. gruodžio 19 d. nutraukia sutartį nauju pagrindu - pagal sutarties 4.7 punktą. Taigi atsakovė savo 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime nesirėmė žemės nuomos mokesčio nemokėjimu kaip sutarties nutraukimo pagrindu.

17.23. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino nuomos mokesčio mokėjimo aplinkybes. Nuomos mokesčio įsiskolinimo, susidariusio nuo sutarties sudarymo iki 2022 m. birželio 23 d. (apimant ir 2022 m. pirmą pusmetį), klausimas buvo išspręstas ieškovės bankroto byloje patvirtinant atsakovės kreditorinį. Iškėlus ieškovei bankroto bylą, laikotarpiu nuo 2022 m. birželio 23 d. iki sutarties nutraukimo dienos paskaičiuotas nuomos mokestis, buvo sumokėtas 2022 m. gruodžio 19 d., t. y. paskutinę Sutarties galiojimo dieną. Kai atsakovė pateikė 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimą dėl nuomos sutarties nutraukimo net nebuvo pradelstas nuomos mokestis, nes, kaip jau minėta, už laikotarpį iki 2022 m. birželio 23 d. priskaičiuoto nuomos mokesčio sumokėjimo klausimas buvo išspręstas patvirtinant atsakovės kreditorinį reikalavimą ieškovės bankroto byloje, o už 2022 m. antrą pusmetį nuomos mokesčio mokėjimo terminas nebuvo suėjęs. Pagal Sutarties 2.1 punktą nuomininkas pusmečiui pasibaigus per 5 kalendorines dienas sumoka nuomos mokestį. Tai reiškia, kad už 2022 m. antrą pusmetį mokėjimo terminas būtų suėjęs 2024 m. sausio 5 d.

17.24. Pagal Sutarties 4.4 punktą atsakovė būtų galėjusi vienašališkai nutraukti sutartį dėl nesumokėto nuomos mokesčio įspėjusi prieš du mėnesius, jeigu ieškovės nuomos mokesčio įsiskolinimas būtų viršijęs vienerių metų mokėjimus. O tai reiškia, kad atsakovė būtų galėjusi teikti įspėjimą dėl sutarties nutraukimo šiuo pagrindu ne anksčiau kaip 2024 m. sausio 5 d., nes tik tada butų atsiradęs vienerių metų pradelsimas sumokėti nuomos mokestį už 2022 m. antrą pusmetį.

18. Atsakovė J. K. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Vilniaus regiono apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 16 d. dalinį sprendimą civilinėje byloje e2-4094-1156/2023 palikti nepakeistą, priteisti iš apelianto atsakovės naudai pastarosios patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodė, kad:

Atsiliepimas

18.1. Apeliantė visiškai nevertina CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto, kuris aiškiai ir nedviprasmiškai numato, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta ir kitais įstatymų nustatytais atvejais, o tai reiškia, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta ir CK 6.217 straipsnio 5 dalyje nustatytu atveju – „vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais“.

18.2. Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas daliniame sprendime, LAT yra suformavęs aiškią teisės taikymo praktiką, kad sutartis gali būti vienašališkai (t. y. nesikreipiant į teismą) nutraukta ir šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali būti nesiejami su esminiais sutarties pažeidimais (kasacinio teismo nutartys civilinėse bylose Nr. e3K-3-309-378/2021; Nr. 3K-3-102/2011).

18.3. Apeliantė negrindė pirmojo ieškinio reikalavimo ta aplinkybe, kad sutartis tariamai prieštarauja CK 6.204 straipsniui, ir šią poziciją pirmą kartą pateikė tik apeliaciniame skunde, nors Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 306 straipsnio 2 dalis numato, kad apeliacinis skundas negali būti grindžiamas aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme.

18.4. Apeliantės argumentai dėl Sutarties 4.7 punkto prieštaravimo (neatitikties) CK 6.204 straipsniui yra nepagrįsti ir dėl tos priežasties, kad CK 6.204 straipsnis ginčo santykiams apskritai nėra taikomas. Priešingai, nei nurodo apeliantė, pirmosios instancijos teismas nustatė (taigi – ir įvertino) tą aplinkybę, kad ginčo sklype yra pastatytas apeliantei priklausantis pastatas, tačiau ši aplinkybė nėra reikšminga vertinant, ar Sutarties 4.7 punktas prieštarauja įstatyme įtvirtintoms imperatyvioms nuostatoms ar principams.

18.5. Aplinkybė, ar Sutarties 4.7 punkto nuostata buvo svarbi nėra reikšminga vertinant Sutarties 4.7 punkto (ne) prieštaravimą imperatyvioms įstatymo normoms, kadangi pats faktas, niekaip neįtakoja tokios nuostatos (ne) teisėtumo CK 1.80 straipsnio prasme.

Šalies argumentai

18.6. Apeliantė taip pat teigia, kad sutarties 4.7 punktas neatitinka sutarties 4.3, 4.4 ir 4.7 punktų (Sutarties 4.7 punkto prieštara tam pačiam Sutarties 4.7 punktui apeliaciniame skunde nepaaiškinta). Atsakovė atkreipia teismo dėmesį į tai, kad šis apeliantė argumentas iškeliamas pirmą kartą tik apeliaciniame skunde, t. y. proceso metu pirmosios instancijos teisme apeliantė neįžvelgė prieštaros šiuose sutarties punktuose ir minėtu argumentu negrindė pirmojo ieškinio reikalavimo (Sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu), todėl neturėtų būti nagrinėjamas CPK 306 straipsnio 2 dalies pagrindu. Apeliantės argumentas, kaip ir prieš tai aptartas, nėra reikšmingas vertinant Sutarties 4.7 punkto atitiktį imperatyviai įstatymo normai, kadangi nuomos Sutarties normų tarpusavio prieštaros / konkurencijos buvimas nėra pagrindas nuomos Sutartį (ar jos punktą) pripažinti negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu.

18.7. Apeliantė nepagrįstai teigia, jog atsakovė sutartį nutraukė nenurodydama nei sutarties nutraukimo pagrindo, nei priežasties, t. y. patvirtina, kad atsakovė laikėsi Sutarties 4.7 punkte nustatytos procedūros. Apeliantės subjektyvūs pasvarstymai dėl to, kaip turėtų būti suprantama sąvoka (priežastis) „bet kokie kiti nei aukščiau išvardinti pagrindai“ nėra reikšminga sprendžiant šį konkretų ginčą ir tai, ar atsakovė laikėsi sutarties 4.7 punkte nustatytos nutraukimo procedūros, nes atsakovė nutraukdama sutartį nesirėmė šia priežastimi (Sutartis nutraukta dėl ekonominio nenaudingumo, o ne dėl bet kokio kito pagrindo abstrakčiai).

18.8. Sutarties 4.7 punkto nuostata yra visiškai aiški, kadangi nuomos sutarties 4.7 punkte nustatyta abiejų nuomos sutarties šalių vienoda teisė nutraukti nuomos sutartį, įspėjant kitą šalį prieš tris mėnesius, dėl bet kokių kitų sutartyje neįvardintų priežasčių, įskaitant aiškiai įvardintą priežastį – ekonominį nenaudingumą, šių priežasčių nesiejant nei su kitos šalies kalte, nei su sutarties pažeidimu. Tai reiškia, kad nepriklausomai nuo sutarties nutraukimo priežasčių ar motyvų, šalys bet kada gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, laikantis 3 mėnesių įspėjimo termino, ir toks sutarties nutraukimas laikomas teisėtu, kadangi šalys, sudarydamos sutartį, dėl to susitarė iš anksto.

18.9. Pažymėjo, kad sutarties 4.7 punkte įtvirtinta sutarties nutraukimo procedūra nenumato jokios pareigos sutartį nutraukiančiai šaliai prieš tai inicijuoti sutarties keitimo procedūrą. Atsakovė pažymi, kad apeliantė tendencingai siekia klaidinti teismą, kadangi nei sutarties 4.7 punktas, nei kitos sutarties nuostatos nenumato pareigos bet kuriai iš sutarties šalių inicijuoti nuomos mokesčio peržiūrėjimo procedūrą prieš nutraukiant sutartį Sutarties 4.7 punkto pagrindu, o mokesčio peržiūrėjimas dar nereiškia nuomos mokesčio pakeitimo. Apeliantė šį argumentą iškėlė pirmą kartą tik apeliaciniame skunde.

18.10. Apeliantės nurodomos CK 6.204 straipsnyje įtvirtintos procedūros nėra aktualios ginčo santykiams, todėl apeliacinio skundo argumentai turėtų būti atmesti. CK 6.204 straipsnis skirtas reguliuoti sutarties vykdymą (pasikeitusiomis aplinkybėmis), o ne jos nutraukimą. Minėta norma nėra/negali būti taikoma tais atvejais, kai konkretų nutraukimo pagrindą ir tvarką numato sutartis ir ginčas kyla būtent dėl tokio sutartinio nutraukimo pagrindo pažeidimo.

18.11. Ekonominio nenaudingumo sąvoka yra ekonominė kategorija ir negali būti tapatinama su CK 6.204 straipsniu. Kaip atsakovė nurodė savo 2023 m. spalio 18 d. rašytiniuose paaiškinimuose (procese pirmosios instancijos metu), ekonominio nenaudingumo sąvoka nėra ir negali būti vertinama tik vertinant žemės sklypo nuomos kainą. Tas pats materialus daiktas ar teisinis santykis gali būti ekonomiškai naudingas, ir ekonomiškai nenaudingas, priklausomai nuo konkrečių teisinių (ar ekonominių) santykių subjektų, jų elgesio, lūkesčių ir interesų. Šiuo konkrečiu atveju atsakovei sutartis buvo ekonomiškai nenaudinga dėl keleto priežasčių - dėl nesąžiningo apeliantės elgesio, piktybiškai nemokant nuomos mokesčio (apeliantė sumokėjo 386,62 Eur), dėl atsakovės per metus už ginčo žemę mokamo 524 Eur žemės mokesčio, kuris nuo 2023 metų pakilo iki 642 Eur, o ši mokesčio suma viršija sutartimi nustatyto nuomos mokesčio metinę kainą, t. y. atsakovė kasmet patiria tiesioginį nuostolį, dėl infliacijos. Aplinkybę, kad sutartimi 2006 metais nustatyta ginčo sklypo nuomos kaina nebeatitinka rinkos kainų patvirtina ir teismo eksperto K. K. į šią bylą pateiktas Ekspertizės aktas. Nuomos sutartis atsakovei yra ekonomiškai nenaudinga ir dėl to, kad ji apriboja atsakovės teises į visą žemės sklypą, nors gamybiniam pastatui eksploatuoti reikalinga reikšmingai mažesnė sklypo dalis, o likusią dalį ieškovė galėtų nuomoti didesnę ekonominę grąžą nešančioms veikloms arba už priimtiną kainą parduoti visą sklypą su nesuvaržytomis gamybiniam pastatui eksploatuoti nereikalingomis sklypo dalimis, kuriose pirkėjas galėtų vystyti tokią ekonominę veiklą.

18.12. Nurodė, kad iki 2022 m. balandžio 3 d., apeliantė nebuvo sumokėjusi atsakovei nei vienos pusmetinės nuomos mokesčio įmokos, kaip numato Sutarties 2.1 punktas, o iškėlus bankroto bylą už 2022 metų pirmą pusmetį einamojo nuomos mokesčio mokėjimo per 5 kalendorines dienas pasibaigus pusmečiui (už laikotarpį nuo bankroto bylos iškėlimo 2022 m. balandžio 3 d. iki pusmečio pabaigos – 2022 m. gegužės 31 d.). Tai reiškia, kad priešingai, nei nurodo apeliantė, nuomos mokesčio įsiskolinimas 2022 m. rugsėjo 14, kai atsakovė pateikė pranešimą apie sutarties nutraukimą Sutarties 4.7 punkto pagrindu, buvo tiek už visą nuomos laikotarpį iki bankroto bylos iškėlimo, tiek ir už laikotarpį po bankroto bylos iškėlimo, t. y. už 2022 m. pirmo pusmečio laiko tarpą nuo 2022 m. balandžio 3 d. iki 2022 m. gegužės 31 d.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

19. Vadovaujantis CPK 320 straipsnio 1, 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai, ar jų nėra.

20. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio kodekso 322 straipsnio nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes ir argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Tinkamas skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso tvarka.

21. Nagrinėjamu atveju apeliacijos objektas yra Vilniaus regiono apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 16 d. dalinio sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Dėl esminių aplinkybių

22. Civilinės bylos duomenimis nustatyta, kad O. K. 1995 m. įsigijo 3,0998 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), o 2003 m. spalio 2 d. teismo sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-3466-30/2003, pagrindu žemės sklypo savininke tapo atsakovė J. K.. Atsakovei nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype yra ieškovei nuosavybės teise priklausantis statinys, t. y. gamybinis pastatas. O. K. nuo 2012 m. rugpjūčio 27 d. yra vienintelis UAB „Auksinis ungurys“ akcininkas, jis buvo įmonės vadovu laikotarpiais nuo 2001 m. sausio 24 d. iki 2004 m. lapkričio 8 d. ir nuo 2006 m. liepos 31 d. iki 2022 m. balandžio 13 d. 2006 m. lapkričio 6 d. buvo sudaryta žemės nuomos sutartis Nr. 2006/002, kurios 1.1 punktą atsakovė J. K. nuo 2006 m. lapkričio 6 d. išnuomojo jai nuosavybės teise priklausantį 3,0998 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), nuomininkei UAB „Auksinis ungurys“. Pagal Sutarties 1.2 ir 2 punktus nuomininkas įsipareigoja laiku mokėti nuomos mokestį, 150 Lt (43,44 Eur) per mėnesį, jį sumokant per 5 kalendorines dienas pasibaigus pusmečiui. Nuomos sutartis terminuota, nes pagal Sutarties 1.4 punktą nuomos terminas 25 metai. Ieškovės LUAB „Auksinis ungurys“ bankroto byloje buvo patvirtintas 6 193,59 Eur dydžio atsakovės kaip antros eilės kreditorės reikalavimas. 2022 m. birželio 23 d. atsakovės atstovas pranešė ieškovės nemokumo administratorei apie tai, kad vadovaudamasi Sutarties 4.4 punktu ji nutraukia nuomos sutartį nuo 2022 m. rugsėjo 1 d., nes nuomininkas niekada nemokėjo nuomos mokesčio. Ieškovė 2022 m. rugpjūčio 31 d. raštu nurodė, kad žemės sklypas yra būtinas eksploatuojant jame esančius ieškovės pastatus, kiekvieną mėnesį mokės nuomos mokestį ir pasiūlė atšaukti pernešimą apie sutarties nutraukimą. 2022 m. rugsėjo 14 d. atsakovės atstovas pranešė ieškovės nemokumo administratorei apie tai, kad atsakovė „nesutinka su Jūsų 2022 m. rugpjūčio 31 d. pranešime reiškiamu nesutikimu dėl tariamo Sutarties nutraukimo neteisėtumo, tačiau siekdami išvengti bereikalingų teisminių ginčų, patenkiname Jūsų prašymą ir atšaukiame Sutarties nutraukimą nuo 2022 m. rugsėjo 1 d. mūsų pirminiame pranešime nurodytu pagrindu“, vadovaudamasi Sutarties 4.7 punktu atsakovė nutraukia sutartį nuo 2022 m. gruodžio 19 d. 2022 m. rugsėjo 15 d. raštu ieškovė nurodė, kad nesutinka su vienašališku sutarties nutraukimu, nes nėra nei teisinio, nei faktinio pagrindo nutraukti sutartį pagal Sutarties 4.7 punktą. 2022 m. rugsėjo 16 d. rašte atsakovė nurodė, kad Nuomos sutarties 4.7 punktas numato šalių teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį bet kokiais pagrindais apie tai kitai sutarties šaliai pranešus ne vėliau kaip prieš 3 (tris) mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos. Papildomai paaiškino, kad nuomos sutartis, remiantis abipuse šalių valia nustatyta sutartine sąlyga, yra nutraukiama dėl ekonominio nenaudingumo. Informuoja, kad nutrūkus nuomos santykiams pagal Nuomos sutartį po 2022 m. gruodžio 19 d., atsakovė sutiktų jai nuosavybės teise priklausantį 3,0998 ha, komercinės paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), išnuomoti dabartiniam ar būsimam pastatų, esančių ant šiuo metu išnuomotos žemės savininkui, už rinkos sąlygas atitinkančią nuomos kainą arba žemės sklypą parduoti, todėl šiuo raštu Jums yra teikiami du alternatyvūs pasiūlymai: pirma, atsakovė teikia pasiūlymą, nutraukus Sutartį Nr. 2006/002 nuo 2022 m. gruodžio 19 d. arba anksčiau (Šalims dėl to susitarus) sudaryti nurodyto žemės sklypo nuomos sutartį, nuomininkui mokant 590 Eur nuomos mokestį + Gyventojų pajamų mokestį (pagal teisės aktų nustatytą tarifą) už 1 (vieną) kalendorinį mėnesį, laikotarpiui iki 2031 m. lapkričio 6 dienos; arba, antra, atsakovė teikia pasiūlymą sudaryti žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė žemės sklypą jums arba bet kuriam kitam pastatų esančių ant išnuomotos žemės savininkui parduos už 40 000 Eur kainą. Kaina privalo būti sumokėta prieš pasirašant ir notarui patvirtinant pirkimo–pardavimo sutartį. Aukščiau nurodyti du alternatyvūs pasiūlymai laikytini atsakovės teikiama oferta, kaip tai numato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.167 straipsnis, kurios galiojimo terminas nustatomas iki 2022 m. gruodžio 19 d. 2022 m. gruodžio 19 d. ieškovė pervedė atsakovei 386,62 Eur sumą, mokėjimo paskirtyje nurodydama, kad tai žemės nuomos mokestis nuo 2022 m. balandžio 4 d. iki 2022 m. gruodžio 31 d. UAB „Krivita“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodoma, kad 3,0998 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos rinkos vertė vertinimo dienai (2022 m. spalio 26 d.) yra 19 Eur per mėnesį. VĮ Registrų centras duomenimis žemės sklypo vidutinė rinkos vertė yra 32 100 Eur. Atsakovė pateikė duomenis apie tai, kokio dydžio žemės mokestis buvo paskaičiuotas už žemės sklypą: 2018 m. – 582 Eur, 2019 m. – 36 Eur, 2020 m. – 599 Eur, 2021 m. – 592 Eur, 2022 m. 542 Eur, 2023 m. – 673 Eur. 2023 m. rugsėjo 21 d. nutartimi buvo paskirta nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizė, siekiant nustatyti žemės sklypo nuomos kainą, buvusią 2022 m. rugsėjo 14 d. Ekspertizės akte nurodoma, kad 3,0998 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 8634-0001-0060, esančio adresu (duomenys neskelbtini), nuomos rinkos vertė 2022 m. rugsėjo 14 d. buvo 66 Eur per mėnesį.

Dėl apeliacinio skundo (ne)pagrįstumo

23. Pirmosios instancijos teismas priėmė dalinį sprendimą dėl ieškovės ieškinio pirmo ir antro ieškinio reikalavimų, t. y. reikalavimų pripažinti niekiniu ir negaliojančiu 2006 m. lapkričio 6 d. žemės nuomos sutarties Nr. 2006/002 4.7 punktą nuo šios sutarties sudarymo dienos ir pripažinti, kad atsakovė J. K. nepagrįstai pagal 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimą vienašališkai nutraukė 2006 m. lapkričio 6 d. žemės nuomos sutartį Nr. 2006/002. Pirmosios instancijos teismas šiuos ieškovės reikalavimus atmetė. Ieškovė nesutikdama su priimtu daliniu sprendimu pateikė apeliacinį skundą.

Dėl Sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu

24. Apeliantė sutarties 4.7 punktą prašė pripažinimo negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies punkto pagrindu dėl prieštaravimo imperatyviai CK 6.564 straipsnio normai, taip pat dėl CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų bendrųjų protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principų pažeidimo, CK 6.228 straipsnio pagrindu dėl esminės šalių nelygybės.

25. Sutarties 4.7 punkte numatyta, kad šalys taip pat turi teisę nutraukti šią sutartį vienašališkai bet kokiais kitais nei aukščiau išvardinti pagrindais, įskaitant ir ekonominį nenaudingumą, pranešdamos apie tai kitai sutarties šaliai ne vėliau kaip prieš 3 (tris) mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos, tačiau ne anksčiau kaip po 12 (dvylika) mėnesių nuo žemės sklypo perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos.

26. Apeliantė teigia, jog pirmosios instancijos teismo sprendimas dalyje dėl ginčijamo Sutarties 4.7 punkto iš esmės yra nepagrįstas, nes padaryta klaidinga išvada, kad šalys turi teisę žemės nuomos sutartyje nustatyti kitokius nutraukimo nuomotojo reikalavimu prieš terminą pagrindus nei yra imperatyviai nustatyta CK 6.564 straipsnio 1 dalyje, taip pat pažeisti teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai, nes jais teismas nepagrįstai nesivadovavo.

27. Apeliaciniame skunde įrodinėjama, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatytas baigtinis sąrašas atveju, kai žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Teisėjų kolegija pagrindo sutikti su apeliante neturi. Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliantė teigdama, jog nuomos sutartis negali būti nutraukta kitais nei CK 6.564 straipsnio 1 dalyje numatytais pagrindais ir, kad sutarties punkte nurodymas, kad sutarties vienašališkas nutraukimas galimas bet kokiais kitais, įskaitant ir ekonominį nenaudingumą, prieštarauja nurodytai normai, netinkamai aiškina nurodytą normą. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialūs terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindai: 1) jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar tikslinę naudojimo paskirtį; 2) žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Teisės normoje trečiame punkte, nurodžius, jog nuomos sutartis gali būti nutraukiama kitais įstatymų nustatytais atvejais suponuoją išvadą, jog šioje teisės normoje nurodytas sutarties nutraukimo pagrindų sąrašas nėra baigtinis. Priešingai nei teigia apeliantė, įstatyme nėra imperatyviai nustatyta, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta tik nurodytoje normoje nustatytais pagrindais, todėl apeliantės argumentai atmestini kaip nepagrįsi.

28. Kasacinis teismas pasisako, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-362-684/2016 18 punktą, kt.). Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis ar ne, turi būti atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus. Teismų praktikoje išaiškinta, kad, analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas; antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievole praradimą; trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia; ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti; penkta, vertintina, ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2018 m. liepos 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018, 59 punktas, kt.). Esant tokiai formuojamai teismų prakrikai laikyti, kad negalima nuomos sutarties nutraukti kitais nei CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatytas nėra teisinio pagrindo.

29. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020). Sutarčių laisvės principas leidžia sutarties šalims susitarti dėl vienašališko sutarties nutraukimo atvejų bei tvarkos.

30. Pažymėtina, kad CK 6.565 straipsnyje nustatyti žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomininko reikalavimu pagrindai ir tvarka: 1 dalyje nustatyta, kad nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomininko reikalavimu gali būti prieš tris mėnesius, o kai nuomojama kitokio paskirties žemė, – ne vėliau kaip prieš du mėnesius. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, jeigu žemės nuomotojas nevykdo šio kodekso 6.555 straipsnyje nurodytų pareigų, nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį nesilaikydamas šio straipsnio 1 dalyje nustatytos tvarkos. Aiškindamas šias teisės normas, kasacinis teismas yra nurodęs, kad įstatyme nustatyti skirtingi žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindai ir tvarka nuomininkui ir nuomotojui, nuomotojui suteikiant teisę nutraukti sutartį tik jos pažeidimo atveju ar kitu įstatyme nustatytu pagrindu, o nuomininkui suteikiant teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį ir tuo atveju, kai nuomotojas sutarties sąlygas vykdo tinkamai, įspėjus nuomotoją prieš įstatyme nustatytą laiką. Tai yra įstatyme įtvirtinta žemės nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyra. Esminės nelygybės pagrindu negali būti kvestionuojama įstatymo leidėjo valia tais atvejais, kai pastarasis, pasinaudodamas savo diskrecija, atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose CK taisyklėse suteikia prioritetą vienos iš sutarties šalių teisėms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-476-469/2016).

31. Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kuriomis buvo atmestas ieškinio reikalavimas dėl šalių sudarytos sutarties 4.7 punkto pripažinimo negaliojančiu CK 1.80 straipsnio pagrindu, apeliantės apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo išvadai, jog teismas netinkamai aiškino teisės normas.

32. Teisėjų kolegija sprendžia, kad šiuo atveju pirmosios instancijos tinkamai aiškino apeliantės nurodytą CK 6.228 straipsnio normą, kuria apeliantė sutarties punktą pripažinti negaliojančiu.

33. CK 6.228 straipsnyje įtvirtintos nuostatos dėl esminės nelygybės suteikia teisę sutarties šaliai atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą (CK 6.228 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje CK 6.228 straipsnio nuostatos aiškinamos pabrėžiant išimtinį šio instituto pobūdį bei būtinybę jį taikant derinti sutarties laisvės ir sutarties privalomumo principus su bendraisiais teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principais. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), o vėlesnis sutarties pakeitimas reiškia įsikišimą į jau tarp šalių egzistuojančią teisių ir pareigų pusiausvyrą, todėl šalių lygiateisiškumo principas (CK 1.2 straipsnis) reikalauja, kad sutartis būtų keičiama šalių susitarimu (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Kartu pripažįstama, kad tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti šalių susitarimą gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis bendrųjų teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Dėl to teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdymo (lot. pacta sunt servanda) principo išlygas. Siekiant užtikrinti sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra pateisinamas tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais, kaip išimtinė priemonė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2009; kt.).

34. Kasacinio teismo nagrinėtose bylose taip pat pabrėžiama, kad taikant CK 6.228 straipsnį pagrindas konstatuoti perdėtą vienos sutarties šalies pranašumą yra tada, kai sutarties sąlyga nulemia didelę šalių prievolių neatitiktį, kai viena šalis kitos sąskaita įgyja neproporcingai didelę, palyginti su jos prievolėmis, naudą, o kita šalis negauna nieko arba jos nauda yra neproporcingai maža, palyginus su kitos šalies prievole. Tokia nelygybė dėl tarpusavio prievolių neatitikties turi būti jau sudarant sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-106/2010; 2014 m. balandžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2014).

35. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma ir tai, kad, pagal CK 6.228 straipsnį, sprendžiant, ar sutarties šalių nelygybė yra esminė, būtina atsižvelgti į daugelį faktinių aplinkybių: sutarties rūšį, tikslą, šalių patirtį versle ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-296/2006, 2012 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje 3K-3-124/2012).

36. Be to, kasacinis yra teismas išaiškinęs, kad CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta sutarties šalies teisė vienašališkai atsisakyti sutarties ar jos sąlygos teismų turi būti vertinama ir taikoma kaip išimtinė priemonė – įstatymo nustatyta tvarka konstatavus pakankamą pagrindą. Sutarties šalies reikalavimas atsisakyti ar pakeisti sutartį dėl esminės nelygybės teismo gali būti patenkintas ne dėl bet kokio neatitikimo tarp sutarties šalių tarpusavio prievolių, o tik tuo atveju, kai teismas, įvertinęs konkrečios bylos aplinkybes, konstatuoja, kad egzistuoja didžiulė sutarties šalių tarpusavio prievolių nelygybė, suteikianti kitai sutarties šaliai nepateisinamą perdėtą pranašumą; tokia teismo išvada turi būti pagrįsta CK 6.228 straipsnio 1 dalyje nurodytų aplinkybių vertinimu (be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą).

37. Nagrinėjamu atveju, byloje nustatyta, kad sutarties tekstą parengė ne atsakovė, o apeliantė. Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju atsakovė žemės sklypo savininkė yra privatus fizinis asmuo, o ieškovė - juridinis asmuo, kuris sutarties sudarymo metu ir po jos vykdė verslą. Sutartį atsakovės vardu pasirašė jos sutuoktinis, su kuriuo šiuo metu santuoka nutraukta ir, kuris taip pat sutarties sudarymo metu buvo apeliantės vadovas ir akcininkas, kas pagrįstai leidžia, kad šiuo atveju daryti išvadą, jog atsakovės pranašumo prieš apeliantę nebuvo. Pabrėžtina, kad ginčijamame punkte nurodyta, jog šalys turi teisę nutraukti šią sutartį vienašališkai, kas reiškia, kad punkto sąlyga skirta tiek apeliantei, tiek atsakovei, nesuteikiant atsakovei prioriteto. Teisėjų kolegija, įvertinus apeliantės nurodytas aplinkybes ir pateiktus įrodymus sprendžia, jog jos nepakankamos pripažinti, jog dėl ginčijamos sutarties sąlygos atsakovė įgijo nepateisinamą perdėtą pranašumą prieš apeliantę, todėl apeliacinio skundo argumentai atmestini kaip nepagrįsti.

38. Teisėjų kolegija nesutinka, kad ginčijama Sutarties 4.7 punkto nuostatos dalis, suteikianti nuomotojui teisę prieš terminą nutraukti Sutartį dėl ekonominio nenaudingumo, neatitinka CK 6.204 straipsnio nuostatų. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantė nagrinėjamu atveju deklaratyviai remiasi CK 6.204 straipsnyje įtvirtinta pasikeitusių aplinkybių (rebus sic stantibus) taisykle, kurioje nurodytos aplinkybės, kurioms visoms esant konkrečiu atveju, pripažįstama, kad sutartinių prievolių pusiausvyra yra iš esmės pažeista ir vienai šaliai sutarties vykdymas yra suvaržytas, todėl sutarties šalis, kuriai sutarties vykdymas tampa sudėtingesnis, turi teisę kreiptis į kitą šalį ir prašyti sutartį pakeisti. Tam, kad būtų galima taikyti CK 6.204 straipsnį tarp šalių turi būti kilęs ginčas dėl sutarties vykdymo ir jos pakeitimo bei tuo pagrindu sutartis nutraukta, tačiau šiuo atveju faktinė situacija kitokia, todėl apeliantė nepagrįstai remiasi CK 6.204 straipsniu.

39. Apeliaciniame skunde įrodinėjama, jog pirmosios instancijos teismas neįvertino bylai esminės aplinkybės, kad žemės sklype yra pastatytas ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas, kurio negalima eksploatuoti nenaudojant žemės sklypo ir statinio statymas buvo numatytas Sutarties 3.1.3 punkte. Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovė reiškė alternatyvius reikalavimus, pripažinti nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, o atmetus šį reikalavimą nustatyti servitutą. Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju atmetus ieškovės pirmą ir antrą ieškinio reikalavimus, teismas toliau nagrinės ieškovės ieškinio reikalavimą dėl servituto nustatymo. Akcentuotina, kad nuomos sutarties nutraukimas nenulemia ieškovei nuosavybės teise priklausančio turto priklausomybės, o taip pat nevaržo ieškovės teisės valdyti ir disponuoti jai nuosavybės teise priklausančiu turtu. Pabrėžtina, kad ieškovės ieškinio reikalavimo dėl servituto nustatymo šiuo atveju pareiškimas užtikrina apeliantės teises ir interesus. Aplinkybė, jog žemės sklype yra pastatytas ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas, yra svarbus aspektas, nustatant servitutą ir esminė aplinkybė suteikianti teisę apeliantei reikšti tokį reikalavimą teisme, tačiau tai nesuteikia išimtinės teisės į žemės nuomą. Akcentuotina, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsniu ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (Žin., 1999, Nr. 25-706; 2004, Nr. 167-6128; 2011, Nr. 53-2551) Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, aplinkybė, jog žemės sklype yra pastatytas ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas laikytina esmine dėl nuomos sutarties sudarymo/tęsimo ar nutraukimo yra tik tokiose bylose, kuriose žemės sklypas ant kurio pastatytas statinys nuosavybės teise priklauso valstybei. Šiuo atveju žemės sklypas nuosavybės teise priklauso fiziniam asmeniui, todėl ieškovė, kaip statinio, kuris pastatytas atsakovei nuosavybės teise priklausančiame sklype nėra įstatyme imperatyviai nustatyta, jog įgyja teisę išimtinai į nuomos teisę jam nuosavybės teise priklausančiam statiniui eksploatuoti.

40. Apeliantės teigimu, nuomos sutarties nutraukimas, esant jame pastatymam statiniui, yra nesuderinama su nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyra ir bendraisiais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, nes tuo apribojama galimybė nuomininkui eksploatuoti žemės sklype pastatytą pastatą. Teisėjų kolegija pagrindo sutikti su apeliante neturi. Akcentuotina, kad šiuo konkrečiu atveju nuomos sutartis buvo sudaryta ir sutartyje numatyta sąlyga, jog nuomininkė nuomojame žemės sklype statys statinį, buvo nulemta sutarties šalių tarpusavio ryšių, t. y. sutarties sudarymo metu ieškovės vadovas buvo atsakovės sutuoktinis, kuris taip pat atsakovės vardu pasirašė sutartį. Esant šiai aplinkybei, teisėjų kolegija sprendžia, jog sutarties sąlyga buvo nulemta artimų šeiminių santykių. Iš esmės pasikeitusioms esminėms aplinkybėms, atsakovei su buvusiu ieškovės vadovu ir akcininku nutraukus santuoką, ieškovei iškėlus nemokumo bylą ir pradėjus likvidavimo procedūrą, pasikeitė ir šalių interesų pusiausvyra. Pažymėtina, kad apeliantė neįrodinėjo, kad jai trukdoma patekti į nuosavybės teise priklausantį pastatą, tokių įrodymų nėra ir byloje, o pateikti įrodymai patvirtina, kad apeliantė nenaudoja pastato pagal jo paskirtį. Teisėjų kolegijos nuomone, esant tokiai faktinei situacijai, pažeidžiami atsakovės, kaip žemės sklypo savininkės teisės ir interesai, kadangi ji negali naudotis, valdyti ir disponuoti žemės sklypu, o ieškovei nevykdant sutarties ir nemokant nuomos mokesčio, atsakovei mokant valstybei žemės mokestį, patiriami nuostoliai, kadangi žemės mokestis didesnis už nuomos mokestį.

41. Teisėjų kolegija pagrindo sutikti su apeliante, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai padarė išvadą, kad sudarant sutartį sąlygos dėl galimybės nutraukti sutartį prieš terminą atsakovei buvo esminės, neturi. Teisėjų kolegija pažymi, nors atsakovė faktiškai nuomos sutarties pati nepasirašė, bet ją jos vardu pasirašė sutuoktinis, todėl esant artimiems šeiminiams santykiams pagrįstai manytina, kad atsakovė buvo suinteresuota sutarties sąlygomis bei laikytina, kad labiau tikėtina, kad reikalavo įtraukti į sutartį sąlygą, numatančią jos teisę prieš terminą „bet kokiais kitais pagrindais“ vienašališkai nutraukti sutartį.

42. Teisėjų kolegija, įvertinus išdėstytas aplinkybes, apeliantės argumentus, sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai laikė, kad sutarties 4.7 punkto pripažinti negaliojančiu ieškovės nurodytais pagrindais nėra.

Dėl Sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu

43. Apeliantė, nesutikdama su dalinio teismo sprendimo dalimi, kuria atmestas reikalavimas pripažinti nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, teigia, jog teismas netinkamai aiškino ekonominio nenaudingumo sąvoką ir padarė nepagrįstą išvadą, jog nuomos mokesčio nemokėjimas patvirtina sutarties ekonominį nenaudingumą. Pažymėtina, kad nuomos sutarties nutraukimo neteisėtumą apeliantė grindė tuo, kad atsakovė nenurodė ekonominio nenaudingumo priežasties 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešime.

44. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad sutarties šalių valia ir ja prisiimtų įsipareigojimų apimtis nustatytinos pagal sutarčių aiškinimo taisykles. Sutartis aiškinama tada, kai kyla ją sudariusių šalių ginčas dėl sutarties galiojimo, jos rūšies, pobūdžio, sąlygų turinio, šalių teisių bei pareigų apimties, sutarties pakeitimo, pasibaigimo ir pan. Sutarties turinio ir sąlygų, dėl kurių tarp jos šalių kyla ginčas, išaiškinimas pagal sutarčių aiškinimo taisykles, taip identifikuojant tikrąjį šalių susitarimą, pasiektą joms disponuojant laisve savanoriškai nustatyti sutarties turinį ir suderinus jų valią, koreliuoja su sutarties laisvės principu ir nereiškia šio principo pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-345-701/2018, 52 punktas).

45. Sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rūšių pažeidimai (pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali būti nesiejami su esminiais sutarties pažeidimais. Taigi sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2011).

46. Nutraukiant sutartį vienašališkai, svarbu laikytis sutarties nutraukimo pagrindų ir tvarkos. Pareiškimas apie sutarties nutraukimą pagal teisinį turinį yra vienašalis sandoris, todėl jis gali būti veiksmingas nutraukiant sutartį (dvišalį sandorį) tik tada, kai atliktas laikantis tam nustatytos tvarkos. Bendruosius pagrindus nutraukti sutartį reglamentuoja CK 6.217 straipsnis, o tvarką – 6.218 straipsnis. Pagal CK 6.217 straipsnį sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu (CK 6.217 straipsnio 5 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012).

47. Kasacinio teismo taip pat išaiškinta, kad ne kiekvienas sutartyje nurodytas vienašališko nutraukimo atvejis turi būti susietas su kitos šalies kalte dėl atsiradimo aplinkybių, sudarančių pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį. Sutartis aptariamu teisiniu pagrindu gali būti vienašališkai nutraukta dėl susidariusių objektyvių aplinkybių, susiklosčius tam tikrai padėčiai, kai šios vienašališko sutarties nutraukimo sąlygos yra šalių iš anksto aptartos sutartyje ir faktinė padėtis, aplinkybės atitinka tokias sutartyje įvardytas sąlygas. Nusistačiusios vienašališko sutarties nutraukimo atvejus sutartyje šalys taip susitaria iš esmės dėl to, kad atsiradus tam tikroms sąlygoms nebūtinai dėl kitos šalies kaltės viena iš sutarties šalių praras interesą toliau vykdyti sutartį, kartu ji įgis teisę vienašališkai nutraukti sutartį joje nustatytomis sąlygomis. Taigi skirtingai nuo CK 6.217 straipsnio 1 ir 2 dalyse įtvirtinto vienašališko sutarties nutraukimo teisinio pagrindo – esminio sutarties pažeidimo, nulemto sutartį pažeidusios šalies kaltų veiksmų, aptariamo straipsnio 5 dalyje įtvirtintas vienašališko sutarties nutraukimo pagrindas – sutartyje nurodytais atvejais – nebūtinai siejamas su vienos iš sutarties šalių kalte ar sutarties neįvykdymu (netinkamu vykdymu) siekiant sutartį vienašališkai nutraukti šiuo teisiniu pagrindu.

48. Teisėjų kolegija pažymi, kad pirminis pranešimas apeliantei dėl sutarties nutraukimo buvo pateiktas 2022 m. birželio 23 d., nurodant pagrindą Sutarties 4.4 punktą, nes nuomininkas niekada nemokėjo nuomos mokesčio. Apeliantė 2022 m. rugpjūčio 31 d. raštu atsakovę informavo, kad nesutinka su sutarties nutraukimu, kadangi jos kreditorinis reikalavimas patvirtintas bankroto byloje ir bus toliau mokamas nuomos mokestis. Atsakovė 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimu atšaukė pradinį pranešimą ir nurodė, kad teikia naują pranešimą dėl sutarties nutraukimo, kuriame nurodė, jog sutartis nutraukiama Sutarties 4.7 punkto pagrindu nuo 2022 m. gruodžio 19 d. 2022 m. rugsėjo 15 apeliantė pateikė nesutikimą dėl sutarties nutraukimo, nurodydama, kad jai nėra aiškus faktinis sutarties nutraukimo pagrindas. 2022 m. rugsėjo 16 d. atsakovė pateikė pranešimą, kuriame paaiškino sutarties nutraukimo pagrindus įvardindama, jog nutraukiama dėl ekonominio nenaudingumo bei išdėstydama aplinkybes dėl nuomos mokesčio nemokėjimo bei, kad tolimesnis sutarties tęsimas už tą patį nuomos mokestį atsakovei ekonomiškai nenaudingas. Taip pat šiuo pranešimu atsakovė pasiūlė pakeisti nuomos sutartį, padidinant nuomos kainą, o taip pat apeliantei pasiūlė nupirkti žemės sklypą. Pabrėžtina, kad apeliantė su nuomos mokesčio keitimu, žemės sklypo įsigijimu nesutiko, taip pat nesutiko nutraukti sutartį. Pabrėžtina, kad atsakovė aiškiai įvardijo nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, nuosekliai aiškino sutarties nutraukimo priežastis, apeliantei kilus neaiškumų, atsakovė paaiškinimo nutraukimo pagrindą sudarančias aplinkybes.

49. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, siekiant įvertini sutarties nutraukimo teisėtumą, būti įvertinti ar nebuvo pažeista sutarties nutraukimo procedūra. Nagrinėjamu atveju atsakovė pareiškė, kad sutartį nutraukia sutarties 4.7 punkto pagrindu. Teisėjų kolegija, įvertinusi šio punkto formuluotę pažymi, kad tam, kad sutartis šiuo pagrindu būtų nutraukta šalis turėjo įvykdyti šias sąlygas: sutartis nutraukiama bet kokiais kitais nei aukščiau išvardinti pagrindais, įskaitant ir ekonominį nenaudingumą ir pranešti apie nutraukimą kitai sutarties šaliai ne vėliau kaip prieš 3 (tris) mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos, tačiau ne anksčiau kaip po 12 (dvylika) mėnesių nuo žemės sklypo perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos. Šiuo atveju atsakovė informavo, jog sutartį nutraukia dėl ekonominio nenaudingumo, kas atitinka 4.7 punkte numatytą priežastį. Pranešimą dėl sutarties nutraukimo pateikė prieš 3 (tris) mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos, t. y. pranešime nurodyta sutarties nutraukimo data 2022 m. gruodžio 19 d., todėl vėliausiai atsakovė turėjo pareigą pranešti 2022 m. rugsėjo 19 d. Šiuo atveju pranešimas pateiktas 2022 m. rugsėjo 14 d., kurį papildė apeliantei pareikalavus paaiškinimo dėl nutraukimo priežasčių 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešimu. Teisėjų kolegija nesutinka su apeliante, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai laikė 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešimą 2022 m. rugsėjo 14 d. tąsa, kadangi įvertinus abiejų pranešimų turinį yra akivaizdu, kad atsakovė 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešimu papildo pirminį pranešimą, detalizuodama ir paaiškindama ieškovei sutarties nutraukimo priežastis. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad šiuo atveju formalus apeliantės pateiktų pranešimų vertinimas, neatitinka protingumo ir sąžiningumo principų, kadangi pranešimų vertinimas ir aiškinimas taip kaip juos vertina apeliantė sudaro prielaidas prioritetą teikti apeliantės interesams prieš atsakovės, kadangi atsakovei, ieškovės teigimu keliami reikalavimai, kurie nėra numatyti nuomos sutartyje. Teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad šiuo konkrečiu atveju žemės sklypo perdavimo-priėmimo akto nepasirašymas neriboja atsakovės sutartį nutraukti Sutarties 4.7 punkte numatytu pagrindu, nes žemės sklypas faktiškai buvo perduotas nuomininkei. Pirmosios instancijos teismo nustatyta aplinkybė, kad nuomos sutarties pasirašymo praėjo daugiau, kaip 15 metų, taip pat tai, kad žemės sklype ieškovė pastatė statinį pagrįstai leidžia teigti, jog žemės sklypas buvo tinkamai perduotas apeliantei, todėl vien faktinis perdavimo akto nepasirašymas nepaneigia, jog žemės sklypas nebuvo perduotas. Teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo atveju atsakovė veikė sąžiningai, jos veiksmai atitiko šalių sudarytos nuomos sutarties sąlygas, neprieštarauja teisės normoms, todėl teisėjų kolegija sprendžia, jog atsakovė įgyvendino visas sutarties nutraukimo sąlygas tam, kad sutartį nutraukti sutarties 4.7 punkto pagrindu.

50. Apeliantės teigimu, teismas nepagrįstai šioje byloje vertino su nuomos mokesčio mokėjimu susijusias aplinkybes, nes atsakovė 2022 m. rugsėjo 14 d. pranešimu atšaukė ankstesnį Sutarties nutraukimą dėl nuomos mokesčio nemokėjimo ir nutraukė Sutartį nauju pagrindu - pagal Sutarties 4.7 punktą, todėl, sprendžiant ar sutarties nutraukimas pagal jos 4.7 punktą, aplinkybės dėl nuomos mokesčio nemokėjimo yra teisiškai nereikšmingos, nes tai nebuvo sutarties nutraukimo pagrindas. Teisėjų kolegija su apeliante nesutinka. Pabrėžtina, kad atsakovė aiškiai įvardijo nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, nuosekliai aiškino sutarties nutraukimo priežastis, apeliantei kilus neaiškumų atsakovė paaiškinimo nutraukimo pagrindą sudarančias aplinkybes. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad pirmą kartą realiai nuomos mokestis buvo sumokėtas tik 2022 m. gruodžio 19 d. Nors kaip teigia apeliantė, nuomos mokesčio skola buvo patvirtinta apeliantės nemokumo byloje, patvirtinant atsakovės kreditorinį reikalavimą, tačiau faktiškai kreditorinio reikalavimo patvirtinimas nesudaro pagrindo išvadai, jog atsakovei buvo sumokėtas visas nuomos mokestis sutartyje nustatyta tvarka, ar kad jis bus pilnai padengtas.

51. Teisėjų kolegija pagrindo sutikti su apeliante, jog, jei atsakovė vertino, kad jai sutartis tapo ekonomiškai nenaudinga, ji CK 6.204 straipsnyje nustatyta tvarka turėjo teisę kreiptis iš pradžių į ieškovę, o po to tikį teismą dėl sutarties pakeitimo, bet tai negalėjo būti pagrindu atsakovei vienašališkai nutraukti sutartį, neturi. Pabrėžtina priešingai nei teigia apeliantė tokia sąlyga siekiant, sutartį nutraukti vienašališkai dėl ekonominio nenaudingumo nebuvo įtvirtintina nuomos sutartyje. Aiškinant šalių sudarytos sutarties turinį, teisinės išvados, jog buvo tarp šalių susitarimas, kad sutartis galės būti nutraukta dėl ekonominio nenaudingumo tik inicijavus sutarties pakeitimo procedūrą, tokių įrodymų nepateikė ir apeliantė, todėl apeliantės argumentai atmestini kaip nepagrįsti.

52. Apeliantės teigimu, pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino tą faktą, kad atsakovė 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešime suformavo pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį. 2022 m. rugsėjo 16 d. pranešime atsakovė ne tik įvardijo sutarties nutraukimo faktinį pagrindą (ekonominis nenaudingumas), bet ir suformavo pasiūlymą keisti nuomos mokestį, taip pat nurodė sutinkanti parduoti žemės sklypą ieškovei ar kitam asmeniui už konkrečią pareiškime nurodytą pinigų sumą, nurodė terminą, iki kurio laukia nuomininko nuomonės dėl sutarties pakeitimo. Vien tai, kad pranešime nurodyta, jog siūloma sudaryti sutartį, nutraukus nuomos sutartį, nesudaro pranešimo turinio vertinti taip kaip jį vertina apeliantė. Akcentuotina atsakovė pranešimu nurodė naują žemės nuomos kainą, dėl kitų nuomos sutarties sąlygų nepasisakė, todėl toks atsakovės pranešimo turinys vertintinas kaip pasiūlymu, ką aiškiai ir įvardijo atsakovė.

53. Teisėjų kolegijos nuomone, apeliantės argumentas, kad sutarties galiojimo laikotarpį atsakovė nesinaudojo Sutarties 4.6 punkte numatyta teise ir nesikreipė į ieškovę dėl nuomos mokesčio pakeitimo, nepagrindžia, jog nuomos sutartis nutraukta neteisėtai. Pabrėžtina, kad šia aplinkybe vadovautis teisinio pagrindo nėra, kadangi nuo pat nuomos sutarties sudarymo apeliantė nuomos mokesčio nemokėjo. Esant tokiai situacijai, kai nuomos mokestis nemokamas, susitarti dėl jo padidinimo būtų logiškai nepaaiškinama, o nuomotoja neturėtų objektyviai pagrįsto tikrumo tinkamu sutarties vykdymu.

54. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nustatytos faktinės aplinkybės pagrindžia sutarties nutraukimo pagrindą dėl ekonominio nenaudingumo. Įstatyme nustatyta, kad šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai; vykdydamos sutartį, šalys privalo bendradarbiauti ir kooperuotis; sutartis turi būti vykdoma kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu (CK 6.200 straipsnio 1–3 dalys).

55. Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju atsakovė žemės sklypo savininkė yra fizinis asmuo, o ieškovė - juridinis asmuo, kuris nuomos sutarties galiojimo metu vykdė verslą, naudojo žemės sklypą savo verslo reikmėms, tačiau visą sutarties galiojimo laikotarpį nuomos mokesčio nemokėjo, t. y. nevykdė sutartinių įsipareigojimų. Pirmą kartą ieškovė nuomos mokestį sumokėjo, tik atsakovei pranešus apie sutarties nutraukimą paskutinę termino dieną, kai nuomos sutartis nutraukiama. Tuo tarpu atsakovė visą sutarties galiojimo laikotarpį mokėjo žemės mokestį, t. y. vykdė savo įstatyminę pareigą. Ir nors turėjo teisėtą lūkestį gauti nuomos mokestį, tačiau jo negavo. Esant tokiai situacijai, tolimesnis nuomos sutarties tęsimas pažeistų teisingumo, sąžiningumo principus, nepagrįstai apribotų atsakovės, kaip nuosavybės teisės objekto savininkės, galimybes naudotis jai nuosavybes teise priklausančiu turtu ir lemtų materialinius praradimus. Teisėjų kolegija, pabrėžia, kad šiuo metu ieškovė yra likviduojama dėl bankroto, kas sudaro prielaidas išvadai, jog nenutraukus sutarties, tikimybė, kad sutartis bus vykdoma ir mokamas nuomos mokestis, kelia abejones. Be to, vien aplinkybė, kad nesumokėtas nuomos mokestis patvirtintas kaip kreditorinis nuomos mokestis nesudaro išvados, kad nuomos mokestis buvo sumokėtas atsakovei sutartyje nustatyta tvarka. Pabrėžtina, kad nuomos mokestis nebuvo mokamas nuo 2006 m. lapkričio 6 d. tik atsakovei sužinojus apie likvidavimą ieškovės buvo patvirtintas jos kreditorinis reikalavimas, tačiau visa nuomos mokesčio skola nebuvo sumokėta, kadangi nemokumo byloje kreditorių reikalavimai tenkinami įstatyme nustatyta tvarka, kas sąlygoja, jog nėra objektyvių duomenų, kad atsakovė gaus visą nuomos mokestį.

56. Apeliantė kvestionuodama nuomos mokesčio dydį, kuris tenkintų atsakovę, nepagrįstai ignoruoja aplinkybę, jog atsakovė privatus fizinis asmuo, kuriam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, t. y. apeliantė nepagrįstai siekia apriboti atsakovės nuosavybės teisės. Teisėjų kolegija pažymi, kad kiekvienas asmuo turi konstitucinę teisę į nuosavybė neliečiamumą, taip pat, kad nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama. Todėl apeliantės siekis išsaugoti nuomos teisinius santykius, jai nemokant sutartyje nustatyta tvarka nuomos mokesčio, esant apeliantei nemokiai (vykdoma apeliantės likvidavimo procedūra) atsakovei negalinti naudotos žemės sklypu, jo valdyti, patiriant išlaidas, sudaro prielaidas atsakovės konstitucinių teisių pažeidimui. Pabrėžtina, kad byloje kilęs ginčas ne dėl žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo, todėl apeliacinės instancijos plačiau nepasisako.

57. Nagrinėjamos bylos atveju apeliantė nepateikė jokių įrodymų, jog dėl sutarties nutraukimo patyrė bet kokių nuostolių. Teisėjų kolegijos vertinimu sudarytos nuomos sutarties nutraukimo pagrindas buvo akivaizdus – ieškovė naudojosi atsakovės perduotu žemės sklypu, tačiau visiškai nemokėjo nuomos mokesčio, prisiimtų sutartinių įsipareigojimų nevykdė, atsakovė negalėjo naudotis jai priklausančiu -žemės sklypu, mokėjo žemės mokestį valstybei, tačiau nuomos mokesčio negavo, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovės pareikštus reikalavimus, kuriais ieškovė ginčija nuomos sutarties nutraukimo teisėtumą.

Dėl procesinės bylos baigties

58. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010).

59. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs skundžiamo teismo sprendimo motyvus, apeliacinio skundo argumentus bei įvertinęs byloje esančių duomenų visumą, daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė teisės normas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės taikymo bei aiškinimo praktikos, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą dalinį sprendimą, su kuriuo apeliacinės instancijos teismas sutinka (CPK 263 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

60. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

61. Atsakovė pateikė duomenis, kad apeliacinės instancijos teisme patyrė 726 Eur bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės apeliacinis skundas atmestas, atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos iš ieškovės, jas apmokant iš administravimo lėšų.

Vilniaus apygardos teismo teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus regiono apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 16 d. dalinį sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei J. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovės likviduojamos dėl bankroto uždarosios akcinės bendrovės „Auksinis ungurys“, juridinio asmens kodas 178862455 , 726,00 Eur (septinis šimtus dvidešimt šešis eurus 00 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinė instancijos teisme, jas apmokant iš administravimui skirtų lėšų.

Teisėjai Loreta BraždienėVirginijus KairevičiusTatjana Žukauskienė