Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis

Šalies argumentai

2. Ieškovė L. T. (toliau – ir nuomotoja) prašė priteisti iš UAB „Kaštonų bulvaras“ (toliau – ir nuomininkė) 39 246,67 Eur sumą, kurią sudaro 21 605,26 Eur nuomos mokesčio skola, 2218,41 Eur delspinigių už uždelstą laiką sumokėti nuomos mokestį, 14 000 Eur baudos už nuomos sutarties nutraukimą nuomotojos iniciatyva dėl nuomininkės kaltės, 1355 Eur nuostolių atlyginimo už patalpų sugadinimą, 68 Eur už komunalinių atliekų tvarkymą ir procesines palūkanas.

3. Ieškovė nurodė, kad 2016 m. gruodžio 22 d. išnuomojo atsakovei penkeriems metams patalpas (atsakovės komercinei veiklai vykdyti), esančias duomenys neskelbtini, nuomos mokestis per mėnesį – 1400 Eur plius nuomotojos gyventojų pajamų mokestis (GPM). Atsakovė iš esmės pažeidė sutartį, nes vėluodavo mokėti nuomos mokestį, neprižiūrėjo patalpų, nebendradarbiavo su ieškove. Todėl ieškovė, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnio 5 dalimi ir nuomos sutarties 7.1 punktu, 2019 m. balandžio 19 d. pranešimu vienašališkai nutraukė sutartį dėl atsakovės kaltės. 2019 m. birželio 28 d. registruotu laišku ir elektroniniu laišku ji priminė atsakovei apie nutraukiamus nuomos teisinius santykius ir pareigą sumokėti nuomos mokesčio skolą. Atsakovė į priminimą neatsakė, todėl ieškovė kreipėsi į teismą dėl nuomos mokesčio skolos ir kitų iš nuomos sutarties kylančių mokėjimų priteisimo iš atsakovės.

4. Atsakovė priešieškiniu prašė nustatyti, kad šalių nuomos sutartis buvo nutraukta 2018 m. lapkričio 30 d., ir priteisti jai iš ieškovės 3447,36 Eur nuostolių atlyginimo (atsakovei negrąžintų daiktų vertė, atsakovės nuo 2018 m. lapkričio 30 d. sumokėtų patalpų komunalinių mokesčių suma ir sumokėtas nekilnojamojo turto mokestis už 2019 m.).

5. Priešieškinio pagrindu atsakovė nurodė šias aplinkybes: atsakovė tinkamai prižiūrėjo patalpas, mokėjo komunalinius mokesčius, o nuomos mokestį, nors retkarčiais ir pavėluotai, mokėjo reguliariai; ji pagerino patalpas, taip pat apstatė jas baldais bei kita įranga. Dėl tam tikrų aplinkybių atsakovė 2018 m. rugsėjo 15 d. nutraukė veiklą išnuomotose patalpose ir 2018 m. lapkričio 15 d. pateikė ieškovei pasiūlymą nutraukti nuomos sutartį nuo 2018 m. lapkričio 30 d., abipusių kompromisų bei nuolaidų būdu taikiai išspręsti kylančius klausimus, kaip tai nustatyta sutarties 7.3 punkte (sutarties nutraukimas šalių susitarimu), o kaip kompensaciją už sutarties nutraukimą prieš terminą ieškovei palikti savo įsigytus daiktus. Kadangi ieškovė kitą dieną, t. y. 2018 m. lapkričio 16 d., vienašališkai surašė ir pasirašė patalpų apžiūros aktą, atsakovė suprato, kad ji neprieštarauja sutarties nutraukimui. Šiuo aktu ieškovė nustatė tariamus patalpų defektus, tačiau atsakovė su jais nesutiko, be to, ieškovė neatsižvelgė į tai, kad atsakovė žymiai pagerino patalpas. 2018 m. lapkričio 20 d. atsakovė pateikė ieškovei antrą pasiūlymą nutraukti nuomos sutartį nuo 2018 m. lapkričio 30 d., o remdamasi sutarties 7.3 punktu, siekdama surasti kompromisą dėl prieš terminą nutraukiamos sutarties, surado patalpų subnuomininkę S. S. Sutikimą nutraukti sutartį ieškovė atsakovei išreiškė ir 2018 m. spalio 19 d. pretenzijoje, kurioje pati pasiūlė svarstyti klausimą dėl dalies skolos padengimo atsakovės daiktais; atsakovė dėjo visas pastangas įforminti sutarties nutraukimą abipusiu sutarimu, tačiau ieškovė, iš esmės sutikusi su sutarties pabaiga, nesutiko su jos nutraukimo padariniais. Ieškovė atmetė atsakovės pasiūlytus potencialius subnuomininkus, pradėjo reikšti jai pretenzijas dėl neva atsiradusių patalpų defektų ir patirtų nuostolių, t. y. iš esmės tarp šalių kilo ginčas dėl sutarties nutraukimo padarinių, o ne dėl nuomos santykių pabaigos fakto. Šalių nuomos teisiniai santykiai pasibaigė 2018 m. lapkričio 30 d., todėl atsakovės 2019 m. balandžio 19 d. pranešimas apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą ir reikalavimai priteisti iš atsakovės nuo 2018 m. lapkričio 30 d. susidariusią nuomos mokesčio skolą, delspinigius, baudą ir nuostolius yra nepagrįsti. Priešieškinyje atsakovė nurodė, kad, nutraukdama nuomos sutartį, ji pasinaudojo CK 6.498 straipsnyje (sutarties nutraukimas prieš terminą nuomininko reikalavimu) ir nuomos sutarties 7.3 punkte įtvirtinta teise vienašališkai nutraukti sutartį. Kadangi tarp šalių kilo ginčas dėl nuomos sutarties nutraukimo datos, atsižvelgiant į tai, kad sutartyje buvo nustatyta galimybė ją vienašališkai nutraukti pranešant apie tai kitai šaliai, į tai, kad atsakovė nuo 2018 m. rugsėjo 15 d. nevykdė išnuomotose patalpose veiklos ir iš anksto pranešė ieškovei apie sutarties nutraukimą, į tai, kad ieškovė pati sutiko su sutarties nutraukimu ir tai išreiškė 2018 m. spalio 19 d. pretenzijoje atsakovei, yra pagrindas pripažinti nuomos sutarties nutraukimą nuo 2018 m. lapkričio 30 d.