Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Giedrės Čėsnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Andriaus Veriko ir Renatos Volodko,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal apeliantų (atsakovų) R. M. ir V. D. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 10 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų D. A. ir A. A. ieškinį atsakovams R. M. ir V. D. dėl pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir

20. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1, 2 dalys).

21. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, išnagrinėjusi apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1-7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

22. Apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kurie patenkintas ieškovų ieškinys dėl nekilnojamojo turto (žemės sklypo) pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

24. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija toliau pasisako dėl atsakovų apeliacinio skundo ir ieškovų atsiliepimo į jį faktinių ir teisinių argumentų.

Dėl pagrindo nutraukti šalių sudarytą žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį ir taikyti restituciją ne(buvimo)

25. Byloje nustatyta, kad tarp šalių 2021 m. rugpjūčio 31 d. sudarytos žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu ieškovai iš atsakovų už 150 000 Eur bendrosios jungtinės nuosavybės teise įsigijo 0,2000 ha bendro ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), kuris suformuotas padalinus daiktą. Byloje ginčo nekilo dėl to, kad šio žemės sklypo paskirtis – kita, o naudojimo būdas – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Tą patvirtina tiek į bylą pateikta žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis, tiek (duomenys neskelbtini) planas su aiškinamuoju raštu, taip pat šis faktas išviešintas ir Nekilnojamojo turto registre.

28. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija toliau pasisako dėl nurodytų ginčo aspektų.

– dėl parduoto daikto (žemės sklypo) kokybės ir pardavėjo garantijos

29. CK 6.317 straipsnio 1 dalis nustato, kad pardavėjas privalo pagal pirkimo–pardavimo sutartį perduoti daiktus pirkėjui ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus bei jų kokybę. Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Įprasti reikalavimai CK apibrėžiami kaip galimybė parduotą prekę tam tikrą laiką naudoti tam, kam ji paprastai naudojama (CK 6.333 straipsnio 4 dalis). Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį (CK 6.333 straipsnio 6 dalis).

30. Jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 straipsnio 4 dalis); iš šios įstatymo normos turinio darytina išvada, kad daikto kokybiškumą galima apibūdinti kaip jo tinkamumą panaudoti pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2009; 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010; 2011 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2011).

31. CK 6.333 straipsnio 2 dalyje atskleistas daikto kokybės garantijos turinys – tai pardavėjo pareiga garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Kai pardavėjas garantuoja daiktų kokybę, jis atsako už daiktų trūkumus, jeigu neįrodo, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl to, kad pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ar saugojimo taisykles, arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos (CK 6.333 straipsnio 3 dalis). Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-499/2009; 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018).

32. Pažymėtina tai, kad pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010).

33. Visų pirma, teisėjų kolegija, pritardama pirmosios instancijos teismo padarytai išvadai, pažymi, kad byloje nenustatyta pagrindo abejoti tuo, jog ieškovai Žemės sklypą įsigijo būtent šeimos poreikiams tenkinti, t. y. turėdami tikslą jame pastatyti vienbutį gyvenamąją namą ir jame gyventi, kas būtent ir buvo esminė aplinkybė, nulėmusi ieškovų apsisprendimą dėl sutarties su atsakovais sudarymo. Buvus tokį tikslą patvirtina ne tik ieškovų pirmosios instancijos teisme duoti išsamūs paaiškinimai, tačiau ir į bylą pateikti vienas su kitu susiję ir nurodytą tikslą (įsigyti žemės sklypą gyvenamojo būsto šeimos poreikiams statybai) nuosekliai patvirtinantys rašytiniai įrodymai – 2021 m. liepos mėn. nuomos sutartis kartu su buto 2021 m. rugpjūčio 1 d. perdavimo–priėmimo aktu, kuria ieškovai išsinuomojo butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registro išrašas, iš kurio matyti, kad derybų su atsakovais dėl žemės sklypo įsigijimo laikotarpiu ieškovai 2021 m. rugpjūčio 5 d. pardavė jiems nuosavybės teise priklausiusį butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), taip pat ir vienbučio gyvenamojo namo statybos projektiniai dokumentai, prašymas išduoti specialiuosius reikalavimus, 2023 m. birželio 23 d. naujo gyvenamojo būsto, esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimas po to, kai paaiškėjo aplinkybės dėl statybos iš atsakovų įsigytame žemės sklype negalimumo (CPK 178, 185 straipsniai).

34. Kita vertus, teisėjų kolegija pažymi ir tai, kad pati žemės sklypo paskirtis – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos, greta kitų jau anksčiau išdėstytų aplinkybių, taip pat sudaro pagrindą daryti logiškai pagrįstą išvadą dėl minėto tikslo buvimo. Byloje įrodymų, leidžiančių daryti priešingą išvadą, nėra (CPK 178 straipsnis). Be to, nors bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme šis klausimas dėl žemės sklypo įsigijimo tikslo atsakovų ir buvo keliamas, tačiau apeliaciniame skunde šios aplinkybės iš esmės nebėra ginčijamos, todėl teisėjų kolegija plačiau dėl to nepasisako.

35. Teisėjų kolegija nesutinka su atsakovų apeliacinio skundo argumentais, kuriais jie siekia įrodyti, kad nėra pagrindo teigti esant žemės sklypo kokybės trūkumą arba, netgi jeigu jis yra, kad jis atsirado vėliau dėl institucijų veiksmų, o ne buvo žemės sklypo pardavimo metu, dėl ko atsakovai nėra už jį atsakingi. Taip pat nepritartina ir atsakovų argumentams dėl prejudicinių faktų šioje byloje vertinimo. Tokias išvadas teisėjų kolegija daro dėl toliau nurodomų motyvų.

36. Nagrinėjamu atveju šalių sudarytos 2021 m. rugpjūčio 31 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties 6.1.4 punktu pardavėjai pareiškė ir garantavo, kad šios sutarties sudarymo metu parduodamas daiktas yra tinkamas naudoti pagal jo paskirtį, neturi akivaizdžių ir / ar esminių trūkumų, be to, nėra jokių paslėptų daikto trūkumų, dėl kurių daikto negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų jo pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Pardavėjas įstatymų nustatyta tvarka atsako už minėtus trūkumus, jeigu neįrodo, kad jie atsirado po daikto perdavimo pirkėjui dėl pirkėjo ar trečiųjų asmenų kaltės arba dėl nenugalimos jėgos. Teisėjų kolegija pažymi, kad ši pardavėjų sutartimi suteikta garantija iš esmės atitinka įstatyme įtvirtintas analogiškas nuostatas dėl pardavėjo garantijos dėl daikto kokybės (CK 6.333 straipsnio 2 ir 3 dalys).

37. Byloje nustatyta, kad 2022 m. balandžio 26 d. ieškovai kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją (toliau – Administracija) su prašymu išduoti specialiuosius reikalavimus dėl vienbučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), statybos projekto. Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijos (toliau – Direkcija) ir Administracijos 2022 m. gegužės 4 d. sprendimais toks ieškovų prašymas buvo atmestas, konstatavus, kad statyba šiame žemės sklype nėra galima, kadangi naujus sodybos pastatus ir inžinerinius statinius leidžiama statyti tik buvusios sodybos vietoje. Ieškovai 2022 m. gegužės 24 d. Vilniaus apygardos administraciniam teismui pateikė skundą, kuriuo prašė panaikinti Direkcijos ir Administracijos sprendimus ir įpareigoti šias institucijas iš naujo svarstyti ieškovų prašymą. Vilniaus apygardos administracinis teismas, išnagrinėjęs ieškovų skundą, jį 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendimu administracinėje byloje Nr. eI3-4805-1114/2022 atmetė. Teismas konstatavo, kad sklype (duomenys neskelbtini), gyvenamojo pastato ar jo dalies, kitų pastatų nebuvo, t. y. šiame sklype nėra ir nebuvo nė vieno teisėtai pastatyto gyvenamosios paskirties pastato, todėl, atsižvelgdamas į Saugomų teritorijų įstatymo, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. vasario 12 d. nutarimu Nr. 106 patvirtintu Sprendimų dėl buvusių sodybų atstatymo gamtiniuose ir kompleksiniuose draustiniuose ir valstybiniuose parkuose priėmimo tvarkos aprašo (toliau – Aprašas) nuostatas, pagal kurias naujus sodybos pastatus galima statyti tik buvusios sodybos vietoje, teismas sprendė, kad ieškovų žemės sklype statyba nėra galima, t. y. iš esmės pritarė Direkcijos ir Administracijos pozicijai (CPK 179 straipsnio 3 dalis).

38. Teisėjų kolegija pažymi tai, kad, priešingai nei apeliaciniame skunde bando įteigti atsakovai, nagrinėjamu atveju daikto – ginčo žemės sklypo, trūkumu yra ne valstybės institucijų veiksmai, atsisakant išduoti ieškovams specialiuosius reikalavimus vienbučio gyvenamojo namo statybos projektui rengti, tačiau pats faktas, kad, remiantis įstatyminiu reglamentavimu, ieškovų įsigytame žemės sklype jokia statyba nėra galima, t. y. žemės sklypas iš esmės negali būti naudojamas pagal jo paskirtį – statyti gyvenamąjį namą, kam jis ieškovų ir buvo įsigytas. Būtent tai, o ne valstybės institucijų atsisakymas išduoti specialiuosius reikalavimus, įformintas administraciniu aktu, ar teismo sprendimas, patvirtinantis valstybės institucijų aktų teisėtumą, ir leidžia konstatuoti esant žemės sklypo kokybės trūkumą – daikto netinkamamą naudoti pagal jo paskirtį.

39. Nėra ginčo dėl to, kad ginčo žemės sklypas tiek iki jo padalijimo, tiek jį padalijus buvo / yra saugomoje teritorijoje (Pavilnių ir Verkių regioniniame parke), dėl to jo naudojimui visuomet buvo ir yra keliami specialūs įstatymuose numatyti reikalavimai (žemės naudojimo sąlygos), apribojimai (teisinis reglamentavimas šiuo aspektu iš esmės nesikeitė). Taigi aplinkybė, kad ieškovų įsigytame žemės sklype statyba nėra galima, iš esmės egzistavo jau šio sklypo sukūrimo metu (padalijus žemės sklypą), kaip ir ginčo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu, ir jo kokybės trūkumas – negalėjimas naudoti jo pagal paskirtį, nebuvo „sukurtas“ nei Direkcijos, nei Administracijos aktais, nei Vilniaus apygardos administracinio teismo 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendimu, o jais tik konstatuotas. Pabrėžtina, kad nustatyto žemės sklypo trūkumo atsiradimo momentas negali būti prilyginamas jo paaiškėjimo (konstatavimo) momentui (kas įtvirtinta valstybės institucijų priimtuose sprendimuose).

40. Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su atsakovų pozicija, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi Vilniaus apygardos administracinio teismo 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendime administracinėje byloje Nr. eI3-4805-1114/2022 konstatuotais faktais, darydamas išvadą, kad ieškovų įsigytame žemės sklype gyvenamojo namo statyba nėra galima, o, pasak atsakovų, vertindamas kitus atsakovų į bylą pateiktus įrodymus (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos, Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos raštus, kt.), kurie pagrindžia priešingą faktą, turėjo padaryti išvadą dėl statybos žemės sklype galimumo, taigi ir ieškovų įsigyto daikto kokybės trūkumo nebuvimo.

41. Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, jog teismo sprendimo prejudicinė galia reiškia, kad įsiteisėjusiu teismo sprendimu nustatytų faktų ir teisinių santykių šalys, kiti dalyvaujantys byloje asmenys ir jų teisių perėmėjai nebegali ginčyti kitose bylose (CPK 279 straipsnio 4 dalis). CPK 182 straipsnio 2 punkte nustatyta, kad šalis ar kitas dalyvavęs byloje asmuo kitose bylose gali remtis teismo sprendimu kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu ir tų faktų jam nereikės įrodinėti. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl CPK 182 straipsnio 2 punkto aiškinimo ir taikymo, yra suformulavęs tokias pagrindines taisykles: prejudiciniais faktais laikytinos kitoje byloje įsiteisėjusiu teismo sprendimu nustatytos aplinkybės; prejudicinių faktų galią tokios aplinkybės turi tik tuo atveju, kai abiejose bylose bet kokiu procesiniu statusu dalyvauja tie patys asmenys, išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisinius padarinius ir nedalyvavusiems byloje asmenims; pirmesnėje civilinėje byloje nustatyti faktai pripažintini prejudiciniais tik tada, kai jie toje byloje buvo įrodinėjimo dalykas ar bent jo dalis, svarbu, kad įrodinėjamas faktas būtų reikšmingas abiejose bylose. Tik nustačius visas nurodytas sąlygas, yra pagrindas kitoje civilinėje (administracinėje) byloje nustatytas aplinkybes pripažinti prejudiciniais faktais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-84-421/2019, 39 punktas; 2023 m. kovo 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-85-1120/2023, 42 punktas).

42. Teismo sprendimo prejudicinė galia yra vienas iš res judicata principo padarinių, kurio egzistavimo būtina sąlyga – asmens buvimas dalyvaujančiu byloje asmeniu, išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisinius padarinius ir nedalyvaujantiems byloje asmenims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-173/2010). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, kai teismo sprendimu išsprendžiamas tam tikro teisinio statuso klausimas, tai toks sprendimas privalomas ir turi prejudicinę reikšmę visiems asmenims, net jeigu jie ir nebuvo tos bylos dalyviais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. rugsėjo 7 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-323-969/2018, 18 punktas).

43. Nagrinėjamu atveju Vilniaus apygardos administracinis teismas 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendimu administracinėje byloje Nr. eI3-4805-1114/2022, kuris yra įsiteisėjęs, konstatavo, kad statyba žemės sklype, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), nėra galima, kadangi jame nėra buvusios sodybos statinių. Taigi teismas iš esmės pasisakė dėl aplinkybių, susijusių su ginčo žemės sklypo, esančio saugomoje teritorijoje (regioniniame parke), teisiniu statusu, galimybe jame, remiantis įstatyminiu reglamentavimu, vykdyti gyvenamojo namo statybą, t. y. dėl fakto, kuris yra objektyvus ir kurio buvimas nėra siejamas su subjektyviomis aplinkybėmis, kaip kad, pavyzdžiui, nepriklauso nuo to, kokiam konkrečiam subjektui žemės sklypas nuosavybės teise priklauso ir pan.

44. Pažymėtina tai, kad minėtoje administracinėje byloje galimybė ginčo žemės sklype, esančiame saugomoje teritorijoje, vykdyti gyvenamojo namo statybą buvo viena esminių byloje įrodinėtinų aplinkybių. Direkcijos ir Administracijos aktai būtent ir buvo skundžiami tuo pagrindu, kad jais buvo konstatuotas gyvenamojo namo statybos negalimumas, dėl ko ir atsisakyta ieškovams išduoti specialiuosius reikalavimus. Šioje civilinėje byloje ši aplinkybė taip pat sudaro vieną iš įrodinėtinų aplinkybių, kadangi, konstatavus gyvenamojo namo statybos ginčo sklype negalimumą, darytina išvada, kad ieškovų įsigytas žemės sklypas negali būti naudojamas pagal jo paskirtį – statyti gyvenamąjį namą (daiktas nėra kokybiškas), ir tai sudaro prielaidas, esant pardavėjų (atsakovų) garantijai dėl daikto kokybės, spręsti dėl pirkėjų (ieškovų) pažeistų teisių gynybos būdo jiems nutraukiant žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį ir restitucijos taikymo.

45. Atsakovų siekis šioje byloje apeliacinio skundo argumentais ginčyti Vilniaus apygardos administracinio teismo 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendimą (jame konstatuotus faktus) nėra pagrįstas, kadangi tokiu būdu dėstomų argumentų pagrindu iš esmės siekiama paneigti įsiteisėjusio teismo sprendimo, priimto administracinėje byloje, res judicata galią bei jo privalomumą (ABTĮ 16 straipsnio 1 dalis). Be to, kaip teisingai pastebėjo ir ieškovai, poziciją dėl statybos žemės sklype negalimumo saugomoje teritorijoje, visų pirma, pateikė Direkcija ir Administracija, kurios kompetentingos nagrinėti tokius prašymus (be kita ko, ir spręsti dėl statybos buvusios sodybos vietoje (STĮ 13 straipsnio 3 dalies 9 punktas, Aprašo 2 punktas)), ir šiai institucijų pozicijai iš esmės pritarė ir Vilniaus apygardos administracinis teismas. Šiuo atveju daikto (žemės sklypo) nekokybiškumą – negalėjimą naudoti jo pagal paskirtį, o būtent, negalėjimą žemės sklype, esančiame saugomoje teritorijoje, kuriame nėra buvusios sodybos pastatų, statyti naujus statinius (taigi ir gyvenamąjį namą), patvirtina ir įstatyminis reglamentavimas (STĮ 2 straipsnio 25 punktas, 12 straipsnio 2 dalies 2 punktas, 13 straipsnio 3 dalies 1, 4, 5 ir 9 punktai; Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 68 straipsnis, 69 straipsnio 1 dalies 19 punkto c) ir g) papunkčiai).

46. Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamu atveju nėra teisinio pagrindo atsakovų nurodomiems Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos ar Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos raštams, kuriuose pateikta šių institucijų nuomonė, suteikti didesnę teisinę galią nei įsiteisėjusiam Vilniaus apygardos administracinio teismo 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendimui. Vien tai, kad atsakovai nesutinka su administracinio teismo sprendime padarytomis išvadomis, savaime nėra pagrindas šioje byloje iš naujo vertinti sprendimu nustatytus ir konstatuotus faktus ir / ar juos vertinti būtent taip, kaip to siekia atsakovai.

47. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad šioje byloje ginčas yra kilęs iš privatinių teisinių santykių, todėl 2013 metais žemės sklypo plano rengimo metu tarp atsakovų ir viešojo administravimo subjektų susiklostę teisiniai santykiai, kurių dalyviai ieškovai nebuvo, neturi teisinės reikšmės ir įtakos ieškovų ir atsakovų teisėms ir pareigoms būtent šioje civilinėje byloje dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo, t. y. ieškovams pareiškus reikalavimą nutraukti sutartį įsigijus iš atsakovų nekokybišką daiktą, kurio kokybę atsakovai, kaip pardavėjai, garantavo. Atsakovams vertinant, kad jų teisėti lūkesčiai žemės sklypų padalijimo procese (pagal prigimtį administraciniuose teisiniuose santykiuose) nebuvo tinkamai įgyvendinti dėl institucijų veiksmų ((ne)teisėto (ne)veikimo), jie savo galimai pažeistas teises turi teisę ginti įstatymų nustatyta tvarka.

48. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pardavėjas, turėdamas informaciją apie parduodamo daikto būklę ar savybes, kuri turi reikšmės sutarčiai sudaryti, ir vykdydamas pareigą dėl daikto kokybės užtikrinimo, sąžiningai veikdamas, šią informaciją privalo atskleisti pirkėjui, nepriklausomai nuo to, ar šis reikalauja tokios informacijos. Jos nepateikimas pirkėjui vertintinas kaip pardavėjo nesąžiningumas. Pardavėjui tenka pareiga suteikti pirkėjui informaciją apie tai, kad daiktas turi tam tikrų ypatybių, neįprastų savybių, kurių neturi kiti panašūs daiktai, ar kitaip pasižymi individualia kokybe (CK 6.327, 6.333 straipsniai). Jeigu pardavėjas šios pareigos neįvykdė ir tokios daikto savybės paaiškėjo po sutarties sudarymo, tai tokios daikto savybės gali būti laikomos paslėptais daikto trūkumais, jeigu bus įrodyta, kad šios savybės sukelia nepatogumų naudotis daiktu ar sumažina daikto naudingumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018, 28–29, 32 punktai).

49. Pirkėjo turimą informaciją apie perkamo daikto kokybę gali sudaryti pardavėjo jam pateikti faktai, duomenys ar dokumentai, apžiūros metu gaunama informacija ir kita. Tokia informacija suformuoja pirkėjo nuomonę apie daiktą ir sprendimą dėl sutarties sudarymo. Būtent pardavėjui tenka pareiga teikti pirkėjui informaciją apie daiktą ir užtikrinti daikto kokybę. Svarbu, kad, vykdydamas šią pareigą, pardavėjas elgtųsi sąžiningai, t. y. atskleistų pirkėjui apie daiktą turimą informaciją, galinčią turėti reikšmės sutarčiai sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018).

50. Nagrinėjamu atveju atsakovai, suvokdami savo nuosavybės teise valdomo daikto specifiką (žemės sklypas, esantis saugomoje teritorijoje), jo panaudojimo pagal paskirtį galimybes, būdami informuoti apie pirkėjų tikslą, kuriam jie siekia įsigyti žemės sklypą – gyvenamojo būsto statybai, turėjo pareigą pirkėjams (ieškovams) aiškiai ir išsamiai atskleisti informaciją, galinčią sudaryti kliūtis šiam tikslui įgyvendinti. Nors atsakovai nurodo, kad jie prieš sudarant žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį tokią informaciją ieškovams suteikė, išsiųsdami žemės sklypo (duomenys neskelbtini) planą su aiškinamuoju raštu, tačiau teisėjų kolegija neturi pagrindo pritarti, kad šiais veiksmais ieškovams buvo tinkamai atskleista informacija apie galimybę jų įsigytame žemės sklype statyti gyvenamąjį namą, o būtent tai, kad ieškovai buvo informuoti, kuriame atidalintame žemės sklype yra buvusios sodybos pastatai.

51. Aplinkybė, kad ieškovai sutarties 6.2.3. punktu įsipareigojo perimti parduodamam žemės sklypui nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, negali būti prilyginama informacijos apie galimybę ar galimas kliūtis statyti gyvenamąjį namą žemės sklype suteikimui. Nei ši, nei jokia kita ginčo sutartyje įtvirtinta nuostata nedaro nuorodos į tai, kuriame iš padalintų žemės sklypų buvo buvusios sodybos statiniai ir kuriame iš šių žemės sklypų yra galima nauja statyba. Tokių sutarties nuostatų atsakovai taip pat nenurodė ir byloje to neįrodinėjo.

52. Nors atsakovai remiasi (duomenys neskelbtini) plane nurodytais žymėjimais „griaunamas N“ ir „griaunamas G“ ir „G“, kaip neva patvirtinančiais tą aplinkybę, kad ieškovams buvo suteikta informacija, jog tik šiame padalintame sklype (beje, atsakovams priklausančiame) yra buvusios sodybos statiniai, visgi nepateikė duomenų, kad šių žymėjimų turinys ieškovams buvo tinkamai atskleistas. Priešingai, tiek pats planas, tiek aiškinamasis raštas leidžia spręsti apie tai, kad atsakovai garantavo tai, jog statyba visuose padalintuose, taigi ir ieškovų įsigytame žemės sklype, yra galima. Tą iš esmės patvirtina plane vizualiai visuose trijuose žemės sklypuose išdėstyti pastatai (iki 2 aukštų), taip pat ir aiškinamajame rašte nurodyta galimybė statyti vienbutį gyvenamąjį namą iki 2 aukštų. Teisėjų kolegijos vertinimu, pastaroji aplinkybė, remiantis vidutiniškai apdairaus, rūpestingo ir protingo asmens standartu, kiekvienam asmeniui sudarytų pakankamai realų pagrindą spręsti esant galimybę žemės sklype statyti gyvenamąjį namą (CPK 185 straipsnis).

53. Būtent nustatytų aplinkybių ir byloje esančių įrodymų visuma teisėjų kolegijai leidžia daryti išvadą, kad atsakovų ieškovams pateikta informacija buvo išimtinai orientuota į tai, kad jų įsigytame žemės sklype vienbučio gyvenamojo namo statyba yra galima, o ne tai, kad ieškovai buvo informuoti apie tai, kurioje vietoje buvo buvusios sodybos statiniai (ne ieškovų įsigytame žemės sklype), kas, remiantis įstatyminiu reglamentavimu, sudarytų kliūtis gyvenamojo namo statybai vykdyti, ir ką ieškovai būtų turėję įvertinę, o tai padarę, būtų turėję galimybę apsispręsti dėl sutarties sudarymo tikslingumo, jos perspektyvų (CPK 185 straipsnis). Šie pardavėjų veiksmai, t. y. nurodytos informacijos apie daiktą neatskleidimas, laikytini pardavėjų pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimas.

54. Atsakovų akcentuojama šalių 2021 m. birželio 8 d. sudaryta preliminarioji sutartis nagrinėjamu atveju taip pat nekeičia teisinės situacijos vertinimo ir nesudaro pagrindo spręsti, kad ieškovai buvo informuoti apie buvusios sodybos statinius, jų vietą, realią galimybę jų įsigytame žemės sklype statyti gyvenamąjį namą.

55. Visų pirma, pažymėtina tai, kad ginčas byloje yra kilęs dėl atsakovų, kaip pardavėjų, pareigos garantuoti daikto kokybę ir informacijos apie įsigyjamą daiktą, kuri gali turėti reikšmės apsispręsti įsigyti daiktą, suteikimo, kuri įtvirtinta ne tik įstatyminiame lygmenyje, tačiau ir pačių šalių sudarytos pagrindinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties 6.1.4. punkte, pažeidimo.

56. Antra, šalių ikisutartiniai santykiai (sudaryta preliminarioji sutartis, kurios, beje, nė viena šalis jos nevykdymo atveju net neturėtų teisės prašyti įvykdyti natūra) ir tai, kad ieškovai jų metu galėjo imtis veiksmų įvertinti įsigyjamo žemės sklypo kokybę (galėjimą naudoti pagal paskirtį) neeliminuoja atsakovų suteiktos garantijos, nepriklausomai nuo to, ėmėsi patys pirkėjai veiksmų daikto kokybei nustatyti ar ne. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad dėl pirkimo–pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą – už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009). Pirkėjas turi teisę, o ne pareigą bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, atitinkančiu protingumo kriterijus, patikrinti perkamo daikto kokybę (CK 6.328 straipsnis). Tai, kad pirkėjas nepasinaudoja savo teise patikrinti perkamo naudoto daikto kokybę, nepanaikina pardavėjo atsakomybės už parduodamo naudoto daikto kokybę, jei įrodoma, kad pirkėjas, kaip bet kuris kitas vidutinis pirkėjas, sutarties sudarymo metu nežinojo arba negalėjo žinoti apie tokį perkamo daikto neatitikimą (CK 6.327 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-421/2020; 2022 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-90-403/2022, 30 punktas).

57. Jau anksčiau šioje nutartyje konstatuota, kad atsakovų ieškovams suteikta informacija dėl ginčo žemės sklypo nebuvo išsami ir tinkamai atskleista, taip pat nėra pagrindo spręsti, kad šiuo atveju buvo akivaizdžių aplinkybių, kurios būtų sudariusios pagrindą pirkėjams (ieškovams) vertinti, kad gyvenamojo namo statyba jų įsigytame žemės sklype nebus galima. Priešingai, atsakovų pateikta garantija, žemės sklypo planas, aiškinamasis raštas, teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovams kaip tik leido pagrįstai tikėtis vykdyti gyvenamojo namo statybą ginčo sklype, dėl ko jie jau ir buvo pradėję atlikti paruošiamuosius veiksmus (užsakę pastato projektavimo darbus, kt.). Byloje nėra paneigtas tikslas, kuriam ieškovai įsigijo žemės sklypą, todėl, pagrįstai tikėtina, kad ieškovai, disponuodami informacija, jog jų įsigytame žemės sklype jokia gyvenamojo namo statyba visgi nėra galima, nebūtų sudarę ginčo sutarties ir sumokėję pardavėjams už daiktą (žemės sklypą) gana ženklią fiziniam asmeniui sumą – 150 000 Eur, be galimybės jį vėliau panaudoti pagal jo paskirtį, ar juolab nebūtų kreipęsi į rangovą dėl pastato projekto parengimo, ar valstybės institucijas su prašymu išduoti specialiuosius reikalavimus gyvenamojo namo statybai.

58. Pastebėtina ir tai, kad būtent dėl šios priežasties – negalėjimo statyti gyvenamojo namo gretimame ieškovams žemės sklype, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), su atsakovais sutartį nutraukė ir byloje liudytoju apklaustas R. M. Nors atsakovai teigia, kad sutarties nutraukimas buvo nulemtas daikto įkeitimo bankui galimybės nebuvimo, negavus statybos leidimo, tačiau tokie atsakovų argumentai yra ne tik niekuo nepagrįsti, bet ir prieštarauja paties liudytojo pirmosios instancijos teisme duotiems parodymams. Liudytojas 2023 m. balandžio 20 d. teismo posėdžio metu ne tik paaiškino sutarties sudarymo su atsakovais aplinkybes, bet ir atsakydamas į jam užduotą konkretų klausimą dėl priežasties, dėl kurios ryžosi žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį su atsakovais nutraukti, aiškiai nurodė, kad sutartis abiejų šalių bendru sutarimu buvo nutraukta būtent dėl to, jog įsigytame žemės sklype nebuvo galimybės statyti gyvenamojo namo (garso įrašo laikas nuo 00:07:42 iki 00:18:33; ypač akcentuotini parodymai, duoti nuo 00:12:07 iki 00:12:14 ir nuo 00:14:55 iki 00:15:25), taigi dėl tapačių priežasčių, dėl kurių sutarties nutraukimo šioje byloje, negavę to, ko pagrįstai tikėjosi gauti iš sutarties, siekia ir ieškovai.

59. Be to, atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad atsakovai apeliaciniame skunde teigdami, kad jie ieškovams pateikė informaciją apie buvusios sodybos pastatų vietą, ir tuo pačiu nurodydami, kad dėl to ieškovai, sudarydami sutartį neturėjo jokio pagrindo tikėtis, kad ginčo sklype yra buvusių sodybos pastatų, dėl ko būtų galima taikyti STĮ 13 straipsnio 3 dalies 5 punkte numatytą išimtį dėl naujų statinių statybos saugomoje teritorijoje, iš esmės patys netiesiogiai patvirtina tai, kad tokia statyba ieškovų įsigytame žemės sklype nebuvo / nėra galima ir ieškovai sutarties sudarymo metu to net negalėjo tikėtis, nors visą apeliacinį skundą iš esmės grindžia priešingais argumentais, kvestionuodami Direkcijos, Administracijos ir Vilniaus apygardos administracinio teismo sprendimuose padarytų išvadų dėl statybos ginčo žemės sklype negalimumo nepagrįstumą. Tokia atsakovų pozicija nelaikytina nuoseklia ir vertintina labiau gynybine nei atspindinčia realią šioje byloje susiklosčiusią faktinę situaciją (CPK 185 straipsnis).

60. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pardavėjai (atsakovai) šioje byloje jokiais objektyviais duomenimis neįrodė, kad pirkėjai (ieškovai) buvo informuoti apie aplinkybes, dėl kurių žemės sklypas negalėtų būti naudojamas pagal jo paskirtį – vykdyti gyvenamojo namo statybą, todėl paaiškėjus šiai aplinkybei, kas laikytina daikto kokybės trūkumu, atsakingi pirkėjams (ieškovams) dėl to yra būtent pardavėjai (atsakovai).

– dėl pirkėjų kaltės (ne)buvimo ir pirkėjų pasirinkto pažeistų teisių gynybos būdo

62. Kaip jau minėta, CK 6.333 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad kai pardavėjas garantuoja daiktų kokybę, jis atsako už daiktų trūkumus, jeigu neįrodo, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl to, kad pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ar saugojimo taisykles, arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos (CK 6.333 straipsnio 3 dalis). Iš esmės analogišką nuostatą šalys įtvirtino ir jų sudarytos sutarties 6.1.4 punkte, numatydami, kad pardavėjas įstatymų nustatyta tvarka atsako už minėtus trūkumus, jeigu neįrodo, kad jie atsirado po daikto perdavimo pirkėjui dėl pirkėjo ar trečiųjų asmenų kaltės arba dėl nenugalimos jėgos. Pagal CK 6.248 straipsnio 4 dalį, kuria taip pat atsakovai remiasi apeliaciniame skunde, jeigu dėl žalos atsiradimo kaltas ir kreditorius, tai atlygintini nuostoliai mažinami proporcingai kreditoriaus kaltei arba skolininkas gali būti atleistas nuo civilinės atsakomybės. Tuo tarpu atsakovų nurodomoje CK 6.327 straipsnio 4 dalyje numatyta, kad pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris atsiranda po šio straipsnio 3 dalyje nurodyto momento ir kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės pažeidimo pasekmė, įskaitant garantijos, kad tam tikrą laiką prekės bus tinkamos naudoti pagal jų įprastą ar specialiai nurodytą paskirtį arba išlaikys aptartas savybes ar charakteristikas, pažeidimą.

63. Visų pirma, teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovų nurodytos nuostatos, įtvirtintos CK 6.248 straipsnio 4 dalyje, taip pat CK 6.327 straipsnio 4 dalyje, nėra aktualios ginčo atveju ir atsakovų siekiamų įrodyti aspektu (pirkėjų kalte), kadangi šioje byloje kilęs ginčas nėra dėl civilinės atsakomybės taikymo (nuostolių atlyginimo) (CK 6.248 straipsnio 4 dalis), o CK 6.327 straipsnio 4 dalis numato ne pirkėjo kaltę, o pardavėjo atsakomybę dėl parduoto daikto kokybės.

64. Kita vertus, nėra pagrindo, remiantis ginčo sutarties 6.1.4 punktu ir / ar CK 6.333 straipsnio 3 dalimi nagrinėjamu atveju konstatuoti ir esant pirkėjų (ieškovų) kaltę. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovai nenurodė jokių pirkėjų veiksmų (kaip ir trečiųjų asmenų kaltės ir /ar nenugalimos jėgos), kurie leistų daryti išvadą, kad už daikto (žemės sklypo) kokybės trūkumą – negalėjimą jo naudoti pagal paskirtį (statyti gyvenamąjį namą) būtų atsakingi pirkėjai. Atsakovų argumentai, kad ieškovai apeliacine tvarka neskundė Vilniaus apygardos administracinio teismo 2022 m. rugpjūčio 19 d. sprendimo, priimto administracinėje byloje Nr. eI3-4805-1114/2022, savo esme nėra ir negali būti laikomi pirkėjų (ieškovų) kaltais veiksmais dėl atsakovų ieškovams parduoto daikto trūkumų.

65. Paminėtina tai, kad šiuo atveju galimybė vykdyti gyvenamojo namo statybą ginčo žemės sklype, esančiame saugomoje teritorijoje, buvo įvertinta tiek tą daryti kompetentingų institucijų – Direkcijos ir Administracijos, tiek ir vėliau Vilniaus apygardos administracinio teismo, padarius išvadą dėl tokios statybos žemės sklype negalimumo. Ieškovai buvo pakankamai aktyvūs šiame procese: atmetus jų prašymą išduoti specialiuosius reikalavimus, jie nedelsdami tiek Direkcijos, tiek Administracijos sprendimus apskundė įstatyme nustatyta tvarka Vilniaus apygardos administraciniam teismui. Pažymėtina tai, kad netgi jeigu ieškovai byloje ir būtų padavę apeliacinį skundą dėl 2022 m. rugpjūčio 19 d. teismo sprendimo, tai savaime nelemia to, kad būtų buvęs priimtas kitoks sprendimas negu jį priėmė pirmosios instancijos teismas. Todėl atsakovų siekis, remiantis aplinkybe, jog ieškovai nepasinaudojo apeliacijos teise, pagrįsti pirkėjų kaltę dėl atsakovų parduoto daikto kokybės trūkumų, nėra pagrįstas ir nepaneigia būtent atsakovų, kaip pardavėjų, atsakomybės dėl daikto kokybės, kurią jie, be kita ko, garantavo (CPK 185 straipsnis).

66. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad garantinio pobūdžio šalies pareiškimas kitai šaliai reiškia, kad tam tikri faktai ar sąlygos atitinka ir atitiks tikrovę tam tikrą laiką. Rizika dėl garantinio pobūdžio pareiškimo turinio atitikties tikrovei paprastai priskirtina pardavėjui, todėl iš esmės jam ir turėtų tekti neigiami padariniai, jei minėtas pareiškimas nepasitvirtina. Kartu tai reiškia, kad jeigu viena iš šalių sutartyje įtvirtina tam tikrą garantiją, ši turėtų būti vertinama kaip jos pareiga, kurios pažeidimas leidžia kitai šaliai naudotis sutarčių teisėje įtvirtintais gynybos būdais, kurių vienas yra vienašalis sutarties nutraukimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-89-916/2023).

67. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčiai, atsižvelgiant į pirkimo–pardavimo sutarties dalyko – nekilnojamojo daikto – ypatumus, bendrosios pirkimo–pardavimo sutartinius santykius reglamentuojančios normos taikomos tiek, kiek kitaip šių santykių nereglamentuoja CK 6.392–6.401 straipsniai. CK 6.399 straipsnyje įtvirtinti teisiniai padariniai, kurie atsiranda, kai pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą, nustatant, kad tuo atveju, kai pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos bendrosios CK 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015).

68. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti: 1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.

69. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu, todėl sprendžiant, ar pirkėjo pasirinktas jo pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas, svarbu įvertinti, kada išryškėjo daikto trūkumai, dėl kokių priežasčių šie trūkumai galėjo susidaryti, ar galima daiktu naudotis nepašalinus jo trūkumų, ar tuos trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą, ar trūkumai yra esminiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015). Taigi kurio nors iš aptariamoje teisės normoje išvardytų pirkėjo teisių gynimo būdų pasirinkimas turi būti proporcinga priemonė, skirta pirkėjo dėl daikto kokybės trūkumų patirtiems praradimams kompensuoti, taikoma atsižvelgiant į kokybės trūkumų mastą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016, 31punktas; 2019 m. birželio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-212-611/2019, 35 punktas).

70. Nagrinėjamu atveju ieškovai savo pažeistas teises pasirinko ginti CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte įtvirtintu specialiu pirkėjo pažeistų teisių gynybos būdu. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kad ieškovų įsigytas žemės sklypas turi esminį kokybės trūkumą – jo negalima naudoti pagal jo paskirtį ir tikslą, kuriam ieškovai ir siekė jį įsigyti – statyti vienbutį gyvenamąjį namą, tai kad atsakovai iš esmės pažeidė sutarties 6.1.4 punkte įtvirtintą jų pareigą dėl garantuojamos daikto kokybės ir pardavė ieškovams nekokybišką daiktą, neatskleidę jiems reikšmingos informacijos dėl daikto trūkumo, galėjusio lemti jų apsisprendimą sudaryti sutartį, kas laikytina esminiu sutarties pažeidimu, nes ieškovai iš sutarties iš esmės negavo to, ko tikėjosi gauti (CK 6.217 straipsnio 1 dalis, 2 dalies 1 punktas), sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė esant pagrindą nutraukti tarp šalių sudarytą 2021 m. rugpjūčio 31 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį ir taikyti dvišalę restituciją natūra (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.222 straipsnio 1 dalis).

71. Atsakovai apeliaciniame skunde nedėsto argumentų dėl ieškovų pasirinkto pažeistų teisių gynybos būdo bei restitucijos taikymo ginčo atveju negalimumo ir / ar nepagrįstumo, nenurodo jokių aplinkybių, leidžiančių vertinti, kad šalių sudaryta sutartis galėtų būti išsaugota, pasirenkant kitą pažeistų teisių gynimo būdą, todėl teisėjų kolegija šiais aspektais plačiau nepasisako. Taip pat teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovai visgi siekė išspręsti susidariusią situaciją ir nenutraukdami ginčo sutarties, o būtent, 2022 m. birželio 13 d. rašte atsakovams, be galimybės nutraukti sutartį, buvo pasiūlę ir išmainyti žemės sklypus, t. y. atsakovų žemės sklypą ((duomenys neskelbtini)), kuriame yra buvę sodybos pastatai, perduodant ieškovams, o ieškovų žemės sklypą ((duomenys neskelbtini)) perduodant atsakovams. Tačiau toks galimo ginčo sprendimo variantas, ką patvirtina ir šios bylos eiga, šalių nebuvo pasirinktas ir įgyvendintas.

Dėl bylos baigties

72. Išanalizavusi ir įvertinusi byloje surinktų duomenų visumą, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas išsamiai ir visapusiškai ištyrė bylos faktines aplinkybes bei tinkamai pritaikė ir aiškino proceso ir materialinės teisės normas, nenukrypo nuo formuojamos kasacinio teismo praktikos. Nenustačius pagrindų, dėl kurių skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų būti pakeistas ar panaikintas atsakovų apeliaciniame skunde nurodytais motyvais, pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

73. Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ginčo klausimo sprendimui, todėl teisėjų kolegija jų nevertina. Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (V. de H. v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Helle v. Finland, judgment of 19 December 1997, Reports 1997-VIII, p. 2930, par. 59-60; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 42 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

74. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).

75. Ieškovai pateikė prašymą priteisti iš atsakovų 2 541 Eur išlaidas už teisinę pagalbą – atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą.

76. Spręsdama dėl atlygintinų išlaidų dydžio, teisėjų kolegija vadovaujasi CPK 98 straipsnio 2 dalyje, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą (toliau – Rekomendacijos) (redakcija nuo 2015 m. kovo 20 d.) 2 punkte įtvirtintais kriterijais, atsižvelgia į Rekomendacijose nurodytus rekomendacinius maksimalius užmokesčio dydžius (8.11 punktas – 2 470,39 Eur (paskaičiavimas: 1 900,30 Eur (2022 m. IV ketvirčio VDU) x 1,3).

77. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kad atsakovų patirtos teisinės pagalbos išlaidos (už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą) neatitinka Rekomendacijose numatyto maksimalaus jų dydžio (jas viršija), tai, kad byloje nebuvo sprendžiami sudėtingi ar nauji teisiniai klausimai, taip pat tai, jog atsakovus nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme atstovavo tas pats advokatas, todėl ginčo situacija jam jau buvo žinoma, galimas advokato darbo laiko sąnaudas, vadovaudamasi teisingumo, protingumo, sąžiningumo principais, sprendžia, kad šiuo atveju yra pagrindas teisinės pagalbos išlaidas sumažinti iki pagrįstos 1 800 Eur sumos, kuri, atmetus atsakovų apeliacinį skundą, lygiomis dalimis priteistina ieškovams iš atsakovų (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

78. Atmetus atsakovų apeliacinį skundą, jų bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, neatlyginamos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 276 straipsnio 2 dalimi, Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija

nutaria:

atsakovų R. M. ir V. D. apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 10 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti lygiomis dalimis iš atsakovų R. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. D., asmens kodas (duomenys neskelbtini), lygiomis dalimis ieškovams A. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir D. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 1 800 Eur (vieno tūkstančio aštuonių šimtų eurų) bylinėjimosi išlaidas, t. y. po 900 Eur iš kiekvieno atsakovo (po 450 Eur kiekvienam ieškovui), patirtas apeliacinės instancijos teisme.