Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-258-241/2021

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2021-04-08
Bylos Nr.: e2A-258-241/2021
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-01298-2019-7
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Danutė Gasiūnienė, Gintaras Pečiulis, Vigintas Višinskis
Ieškovas: L. C., D. M.
Atsakovas: B. G.

Kategorijos

Civilinė byla Nr. e2A-258-241/2021Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01298-2019-7Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.3.4; 2.6.8.4; 2.6.8.7; 2.1.2.4.1.4 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2021 m. balandžio 8 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Gasiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Viginto Višinskio,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų L. C. ir D. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugpjūčio 27 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1727-852/2020 pagal ieškovų L. C. ir D. M. ieškinį atsakovui B. G. dėl žemės pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo sudaryta, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, – Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai L. C. ir D. M., patikslinę ieškinio reikalavimus, prašė:

1.1. patvirtinti žemės sklypų kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 5,3887 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 1,4137 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 2,5885 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 1,1199 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 8,7411 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 6,6945 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 10,5479 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 6,5887 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 2,5638 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 7,0724 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 73,5588 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 2,1067 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 16,2091 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 4,3380 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 6,5128 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 4,0681 ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 1,7473 ha pirkimo–pardavimo sutarties tarp ieškovų D. M. ir L. C. bei atsakovo B. G. sudarymą, pripažįstant šią sutartį galiojančia ir nustatant, kad nuosavybės teisė į sklypus ieškovams pereina nuo visiško šalių atsiskaitymo pagal teismo sprendimą;

1.2. įpareigoti ieškovą D. M. atsakovo B. G. naudai per 5 dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sumokėti 42 188,11 Eur, iš kurių 920,78 Eur sumokant tiesiogiai atsakovui, o 41 267,33, Eur nukreipiant Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) atsakovo neįvykdytoms prievolėms už sklypus pagal 2014 m. gegužės 7 d. pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 1215, 1221 bei 2014 m. birželio 26 d. pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1832 padengti;

1.3. įpareigoti ieškovę L. C. atsakovo B. G. naudai per 5 dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sumokėti 36 978,69 Eur, iš kurių 807,09 Eur sumokant tiesiogiai atsakovui, o 36 171,60 Eur nukreipiant NŽT atsakovo neįvykdytoms prievolėms už sklypus pagal 2014 m. gegužės 7 d. pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 1215, 1221 bei 2014 m. birželio 26 d. pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1832 padengti;

1.4. pripažinti tarp ieškovų ir atsakovo B. G. 2016 m. vasario 5 d. sudarytos preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 4.6 ir 4.7 punktų sąlygas apsimestinėmis;

1.5. priteisti ieškovams iš atsakovo B. G. jų patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovai nurodė, kad 2015 m. gegužės mėn. jie, kaip žemės sklypų pirkėjai, ir atsakovas B. G., kaip jam nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavėjas, pradėjo derybas dėl šios nutarties 1.1 punkte nurodytų 17 žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo. Bendras visų atsakovo parduodamų sklypų plotas sudarė 161,26 ha. Ieškovai ir atsakovas 2015 m. birželio 3 d. sutarė dėl esminių žemės sklypų pirkimo–pardavimo sąlygų, pardavėjui nustačius galutinę parduodamų sklypų vieno hektaro kainą – 1 080 Eur. Ieškovė pradėjo vykdyti pirkimo–pardavimo sandorį ir grynaisiais pinigais už perkamus sklypus sumokėjo 3 000 Eur, taip apmokėdama dalį perkamų sklypų kainos. Vykdydami pirkimo–pardavimo sandorį bendrai per laikotarpį nuo 2015 m. birželio 3 d. iki 2015 m. lapkričio 4 d. už perkamus sklypus ieškovai sumokėjo atsakovui 42 000 Eur. Atsakovo atstovo prašymu, dalį sklypų kainos, t. y. 12 539 Eur, ieškovai sumokėjo tiesiogiai NŽT, kadangi atsakovas ginčo sklypus iš NŽT yra įsigijęs išsimokėtinai. Taigi bendra iki 2016 m. vasario 5 d. ieškovų už perkamus sklypus atsakovui sumokėta kaina buvo 70 900 Eur.

3. 2016 m. vasario 5 d. ieškovai ir atsakovas sudarė preliminariąją žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartį. Bendra faktinė šalių sutarta visų sklypų kaina buvo nustatyta 1 080 Eur už ha, pridedant 700 Eur atsakovo sumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių, o tai bendrai sudarė 174 860 Eur kainą. Atsakovui už visus sklypus ieškovų sumokėta 70 900 Eur realios šalių sutartos perkamų sklypų kainos dalis preliminarios sutarties 4.5 punkte buvo įvardinta kaip ieškovų sumokėtas užstatas. Tačiau priešingai, nei nurodyta sutarties 4.6 ir 4.7 punktuose, šios piniginės lėšos buvo kainos dedamoji ir ieškovų už parduodamus sklypus sumokėti 70 900 Eur faktiškai atliko mokėjimo (atsiskaitymo), o ne prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją. Ieškovai nurodė, kad dėl šių priežasčių yra pagrindas pripažinti sutarties 4.6 ir 4.7 punktų nuostatas kaip apsimestines, siekiant nuslėpti tikrąjį šalių susitarimą dėl realios už sklypus mokėtinos kainos dydžio, taip užtikrinant viešąjį interesą, kadangi atsakovui tokiu atveju kyla pareiga nuo už parduotus sklypus gautų pajamų sumokėti gyventojų pajamų mokestį valstybei. Ieškovų teigimu, sutarties 4.5 punkte nurodyta ir ieškovų realiai sumokėta 70 900 Eur suma iš tikrųjų buvo ne užstatas, kurį atsakovas neva turėjo ieškovams grąžinti, o sklypų kainos dalis.

Šalies argumentai

4. Ieškovai paaiškino, kad 2015 m. birželio mėn. jiems buvo perduotas ir žemės sklypų faktinis valdymas. Parduodamų sklypų valdymo perdavimas buvo įformintas nuomos sutarčių forma, jas datuojant atgaline data – 2015 m. kovo 1 d. Ieškovai nuo sklypų valdymo teisės perdavimo juos faktiškai valdė, tvarkė, nuolat gerino sklypų būklę, deklaravo pasėlius. Preliminariojoje sutartyje šalys nustatė, kad pagrindinė parduodamų žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis notarine forma turi būti pasirašyta ne vėliau kaip iki 2018 m. sausio 1 d. su galimybe pratęsti pagrindinės sutarties pasirašymo terminą dar vieneriems metams. Pardavėjas iš ieškovų už perkamus sklypus gautas lėšas naudojo asmeninėms reikmėms ir negalėjo baigti pirkimo–pardavimo sandorio su NŽT. Ši aplinkybė ieškovams paaiškėjo kilus ginčui dėl šalių įsipareigojimų vienas kitam vykdymo. Ieškovų teigimu, 70 900 Eur lėšas už perkamus sklypus jie sumokėjo tam, kad atsakovas galėtų įvykdyti savo pinigines prievoles NŽT ir iš savo pusės pasirengtų pagrindinės sutarties sudarymui. 2017 m. gruodžio 20 d. atsakovas per atstovą pateikė nurodymą už parduodamus sklypus iki 2018 m. sausio 15 d. sumokėti 11 818,62 Eur pagal NŽT pateiktą mokėjimo pranešimą. Ieškovas už perkamus žemės sklypus 2018 m. sausio 14 d. pagal nurodytą pranešimą pavedimu NŽT sumokėjo 4 300 Eur, o ieškovė už atsakovą už parduodamus žemės sklypus NŽT sumokėjo 7 518,62 Eur (2018 m. sausio 12 d. – 3 518,62 Eur, 2018 m. sausio 14 d. – 4 000 Eur). Po preliminariosios sutarties sudarymo ieškovas už atsakovą mokėjimo pavedimais sumokėjo iš viso 17 276,01 Eur. Iš viso abu ieškovai už žemės sklypus sumokėjo atsakovui per NŽT 24 794,63 Eur. Tai rodo, kad ieškovai pagal sutartį atsakovui yra sumokėję 95 694,63 Eur sklypų kainos, o nesumokėta kainos dalis sudaro 41 686,56 Eur. Ieškovai iki sutartyje nustatyto 2018 m. sausio 1 d. termino buvo pasirengę sudaryti sklypų pirkimo–pardavimo sutartį pas notarą, tačiau pardavėjas nebuvo įvykdęs savo įsipareigojimų NŽT ir faktiškai negalėjo sudaryti sutarties. Dėl šių aplinkybių šalys pratęsė pagrindinės sutarties sudarymo terminą, bet ir po to atsakovas delsė sandorį įforminti notariškai.

5. Ieškovai paaiškino, kad ginčo byloje jie įrodinėja tarp šalių buvus sudarytą faktinį sandorį dėl ginčo žemės sklypų pirkimo–pardavimo, kurį atsakovas vengia įforminti notariškai, todėl teismo galutiniu sprendimu šį sandorį yra prašoma pripažinti galiojančiu, patvirtinant jo sudarymą. Ieškovai pagrindinės sutarties sudarymą prašo patvirtinti ne tik 2016 m. vasario 5 d. sudarytos preliminariosios sutarties pagrindu ir sąlygomis, tačiau nustatant tikrąją šalių valią, atsižvelgiant į šalių tikruosius tikslus, pagrindinės sutarties faktinio sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Šalių ginčo santykiai yra susiklostę taip, kad ikisutartiniai santykiai persipynė (transformavosi) į sutartinius taip, kad sudėtinga nustatyti jų ribą. Tačiau ginčo atveju yra akivaizdu ir ieškovai pateikė pakankamai įrodymų, kurie leidžia spręsti, kad šalys sutarė dėl esminių sutarties sąlygų, ir įvertinus konkrečios situacijos aplinkybes, elgėsi taip, kad jų elgesys atitiko pagrindinės sutarties elementus, o sandorio pabaigimui liko šiuos santykius įforminti įstatymo nustatyta tvarka, todėl atsakovui atsisakius sandorį įforminti, teismas gali pripažinti sandorį galiojančiu ir jį patvirtinti. Ieškovų nuomone, aplinkybė, kad tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis ir kad 2016 m. vasario 5 d. pagrindinė sutartis dar negalėjo būti sudaryta, nepaneigia ieškovų prašomo patvirtinti pagrindinės sutarties sudarymo fakto, pripažįstant tarp šalių faktiškai sudarytą sandorį galiojančiu. Ieškovai nurodė, kad jie atitinka Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (toliau – ŽŪPŽĮĮ) 5 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatytas pirmumo sąlygas pirkti žemės sklypus, nes ieškovai realiai juos naudojo ne mažiau kaip vienerius metus. Ieškovų nuomone, nuomos sutarčių registravimo faktas galėtų būti svarbus tik tuomet, jei šalys kitais duomenimis (būdais) negalėtų įrodyti žemės ūkio žemės naudojimo pagal paskirtį ne mažiau kaip vienerius metus fakto.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6. Vilniaus apygardos teismas 2020 m. rugpjūčio 27 d. sprendimu ieškinį atmetė; priteisė atsakovui B. G. iš abiejų ieškovų po 1 867,94 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

7. Teismas nustatė, kad ieškovas D. M. ir ieškovė L. C., kaip žemės sklypų pirkėjai, ir atsakovas B. G., kaip jam nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavėjas, 2016 m. vasario 5 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį dėl 17 žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) pardavimo ateityje. Preliminariojoje sutartyje numatyta, kad pardavėjas parduos pirkėjai L. C. sklypus, sutartyje nurodytus Nr. 1 – 9, o pirkėjui D. M. – sklypus Nr. 10 – 17.

8. Teismas nurodė, kad sutartys dėl sklypų Nr. 1 – 10 naudojimo (nuomos), kuriuos ketina pirkti ieškovė L. C., nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Todėl nėra pagrindo spęsti dėl šių sklypų pardavimo ieškovei, kaip pirmumo teisę turinčiam subjektui, nesilaikant ŽŪPŽĮĮ nustatytos pirmumo teisės įgyvendinimo procedūros. Ieškovės L. C. argumentai, kad ji faktiškai naudojo žemės sklypus, nėra reikšmingi, kadangi įstatymas pirmumo teisę įsigyti parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus sieja ne tik su faktiniu jo naudojimu, bet ir su naudojimo išviešinimu specialiai įstatyme numatytu būdu – registracija Nekilnojamojo turto registre. Be to, pagal ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 1 punktą teisė pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą taikoma tik naudotojui, kuris naudoja žemės sklypus jų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu. Dėl to ieškovas D. M. šiuo metu (ieškovas prašo pripažinti sutartį sudaryta nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos) taip pat neturi pirmumo teisės įsigyti žemės sklypus Nr. 11–17, kadangi šių sklypų nenaudoja jau daugiau kaip dvejus metus. Pagal Nekilnojamojo turto registro įrašus šių sklypų nuomą D. M. buvo įregistravęs nuo 2016 m. lapkričio 18 d. iki 2018 m. sausio 1 d. Atsižvelgiant į tai, reikalavimas pripažinti pirkimo–pardavimo sutartis sudarytomis negali būti tenkinamas.

9. Teismas pažymėjo, kad šalys neginčijo aplinkybes, jog atsakovui B. G. yra taikomas apribojimas perleisti ginčo žemės sklypus, jam neatsiskaičius už jų įsigijimą su NŽT pagal 2014 m. gegužės 7 d. ir 2014 m. birželio 26 d. pirkimo–pardavimo sutartis. Draudimas atsakovui perleisti nuosavybę iki bus atsiskaityta su pardavėju yra įregistruotas ir Nekilnojamojo turto registre. Nors ieškovai teigia, kad ši aplinkybė nėra reikšminga, nes teismui patvirtinus pirkimo–pardavimo sutartį, jie atsiskaitytų tiesiogiai su trečiuoju asmeniu, t. y. padengtų atsakovo skolą, tačiau ieškovų prašomos pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimas iš esmės reikštų atsakovo ir trečiojo asmens sutartinių santykių modifikavimą (atsakovo skolos perkėlimą). Teismo vertinimu, ieškovų interesas sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį nėra nei pakankama, nei pateisinama priežastis pakeisti atsakovo ir trečiojo asmens susitarimus. Be to, skolos perkėlimui būtinas kreditoriaus sutikimas. Taigi ieškovų pareikštas reikalavimas pirkimo–pardavimo sutartis pripažinti sudarytomis negali būti tenkinamas ir dėl šios priežasties.

10. Teismas sprendė, kad be nurodytų priežasčių, dėl kurių pirkimo–pardavimo sutartys negali būti patvirtintos teismo sprendimu, byloje nėra aiškių įrodymų ir apie tai, jog ieškovai kaip pirkėjai būtų įvykdę visas esmines pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas. Šiuo atveju esminė pagrindinės sutarties, t. y. nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga, yra daikto kaina. Vertinant preliminariosios sutarties rašytinį tekstą bei šalių procesiniuose dokumentuose išdėstytus paaiškinimus, konstatuotina, jog preliminariojoje sutartyje šalys nesusitarė dėl ateityje numatomų parduoti žemės sklypų kainos. Preliminariosios sutarties 3.1 ir 3.2 punktuose numatyta ne daiktų kaina, o atsakovo įsiskolinimas NŽT, buvęs preliminariosios sutarties sudarymo metu. Patys ieškovai teigia, kad tikroji ateityje numatomų pirkti daiktų kaina turėjo būti apskaičiuojama ne pagal preliminariosios sutarties 3.1 ir 3.2 punktų nuostatas, bet pagal įkainį, t. y. 1 080 Eur už ha. Tačiau toks kainos skaičiavimo principas preliminariojoje sutartyje nėra įtvirtintas. Iš pateiktų susirašinėjimų elektroniniais laiškais matyti, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu tiek ieškovai, tiek ir atsakovas vertino, jog galutinė pardavimo kaina joje nebus nurodyta.

11. Teismas pažymėjo, kad ieškovai, teikdami įrodymus ir argumentus apie tikrąją šalių valią ir tikrąjį susitarimą dėl kainos, teismo prašo iš esmės išspręsti kilusį ginčą dėl kainos, ją nustatant. Ieškovai teigia, kad šalys buvo susitarusios, jog sklypai bus parduoti už bendrą kainą, kuri susideda iš preliminariosios sutarties 3.1 ir 3.2 punktuose nurodytos kainos prie jos pridėjus preliminariosios sutarties 4.5 punkte numatytą užstato sumą bei atsakovo sumokėtus 700 Eur mokesčių. Ieškovai teigia, kad tokiu būdu yra gaunamas 1 080 Eur už ha įkainis, kuris minimas elektroniniuose laiškuose šalims vedant ikisutartines derybas. Tačiau tokio ieškovų nurodyto kainos skaičiavimo principo ar įkainio atsakovas nepatvirtino. Į bylą yra pateiktas šalių susirašinėjimas elektroniniu paštu, kuriame atsakovo atstovas teigia, jog kainos skaičiavimo tvarka ir dydžiai yra kitokie. Rašytiniai įrodymai taip pat patvirtina, kad po preliminariosios sutarties sudarymo ieškovai atliko tam tikrus mokėjimus NŽT, dengiant atsakovo įsiskolinimą už žemės sklypus, tačiau tokie mokėjimai nebuvo aptarti preliminariojoje sutartyje ir jais niekaip nepaaiškinamas ieškovų įrodinėjamas tikrasis susitarimas dėl kainos. Paminėtos aplinkybės rodo, kad preliminariojoje sutartyje šalys nesusitarė dėl esminės ateityje numatomos sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos. Todėl šioje byloje ieškovų keliamas ginčas visų pirma reiškia ginčą dėl preliminariosios sutarties sąlygų, o ne ginčą dėl atsisakymo įforminti sutartį notariškai. Kitaip tariant, ieškovai prašo įpareigoti atsakovą sudaryti sutartį jų nurodytomis sąlygomis, kurios yra ginčijamos, o ne ištaisyti sudarytos ir faktiškai įvykdytos sutarties formos trūkumus. Toks ginčas nėra sprendžiamas pagal ieškovų nurodytas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.93 ir 6.309 straipsnių nuostatas. Šalims nesusitarus dėl daikto kainos, pirkimo–pardavimo sutartis laikoma nesudaryta, todėl ji negali būti patvirtinta ir teismo.

12. Teismas nurodė, kad šalių susitarimas jog ieškovų iki tol jau sumokėtos sumos kaip avansas už perkamą daiktą bus laikomos užstatu, įstatymo imperatyvams neprieštarauja. Sudarant preliminariąją sutartį šalys neabejotinai suprato, kad pirkimo–pardavimo sutartis negali būti sudaryta dėl to, jog pirkėjai neatitinka įstatyme numatytų imperatyvų, susijusių su pirkėjų pirmumo teise pirkti šiuos konkrečius žemės sklypus. Dėl to preliminariąja sutartimi šalys ir susitarė, jog sumokėta suma nebus grąžinta, bet bus pakeista jos paskirtis ir ši suma bus laikoma užstatu. Šalys neginčija, kad 70 908,90 Eur iš tikrųjų buvo sumokėta ir, kad šalys preliminariosios sutarties 4.5 punktu susitarė, jog ši suma bus laikoma prievolės įvykdymo užtikrinimo priemone. Taigi, toks susitarimas dėl užstato nėra nei tariamas, nei apsimestinis.

13. Teismas sprendė, kad preliminariosios sutarties 4.7 punkte numatytas susitarimas grąžinti užstatą pirkėjams sudarius pirkimo–pardavimo sutartis negali būti pripažintas negaliojančiu dėl ieškovų nurodyto faktinio pagrindo, t. y. dėl to, jog sandoriu buvo siekiama nepagrįstos mokestinės naudos. Byloje neįrodyta, kad atsakovas (pardavėjas) gavo mokestinę naudą, taip pat neįrodyta, jog atsakovas siekė mokestinės naudos, t. y. kad jis būtų negrąžinęs užstato sudarius pirkimo pardavimo sutartį, o ieškovai kitu sandoriu būtų tai patvirtinę – išdavę pakvitavimą apie realiai negrąžintą užstatą. Toks ieškovų įsipareigojimas neatsispindi sutartyje.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

14. Ieškovai prašo Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugpjūčio 27 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti visiškai. Skundas grindžiamas šiais argumentais:

14.1. Apeliantai ieškinyje prašė teismo sprendimu pripažinti (patvirtinti) šalių faktiškai 2018 m. liepos 1 d. (paskutinė notarinio pirkimo–pardavimo sutarties įforminimo diena) sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį. Tuo tarpu teismas neteisingai sprendė, kad apeliantai prašo pripažinti sutartį sudaryta nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, nors to apeliantai ieškiniu nereikalavo. Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, jos teisminio patvirtinimo ir nuosavybės perėjimo momentai nėra tapatūs ir gali nesutapti, kaip kad ginčo atveju. Apeliantai teismo prašė pripažinti (patvirtinti) sutarties sudarymo faktą, nustatant, kad nuosavybės teisė apeliantams pereis nuo visiško atsiskaitymo momento. Pats apeliantų prašymas patvirtinti faktiškai sudarytą ir pradėtą vykdyti pirkimo–pardavimo sutartį savaime nuosavybės teisės nesukuria. Šiuo atveju teismas netinkamai interpretavo apeliantų reikalavimą, nepagrįstai sutapatino sutarties sudarymo, jos teisminio tvirtinimo ir nuosavybės perėjimo momentus, dėl to padarė neteisingas išvadas.

14.2. Teismas neteisingai ir nepagrįstai sprendė, kad apeliantas D. M. teismo sprendimo priėmimo dieną neturėjo pirmenybės teisės (nebėra ginčo sklypų naudotojas), todėl sutartis negali būti patvirtinta. Toks teismo vertinimas yra neteisingas, netikslus ir neatitinka ne tik faktinių bylos aplinkybių, juo taip pat paneigiama CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio 3 dalies nuostatų realaus taikymo galimybė, paskirtis bei tikslai. Šių normos esmė ir yra tai, kad ginčo sprendimas teisme niekada nesutaps su ginčo sutarties šalies – pardavėjo atsisakymu įstatymo nustatyta tvarka įforminti sandorį. Įsipareigojimo įforminti sandorį pažeidimas turi būti išsidėstęs atitinkamu laikotarpiu.

14.3. Apeliantų su atsakovu sudarytų nuomos sutarčių galiojimo terminas preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi buvo pratęstas ne konkrečia data, o tokios valdymo teisės galiojimą siejant su konkrečiu įvykiu, t. y. ginčo sklypų įsigijimo momentu. Taigi iš bylos faktinių aplinkybių seka, kad šalys sutarė, jog ginčo sklypų valdymo (naudojimo) teisė galioja iki sklypų įsigijimo. Šalys savo išreikštais valiniais veiksmais pratęsė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą dar pusei metų, t. y. iki 2018 m. liepos 1 d. Apeliantas D. M. jam atsakovo suteiktą naudojimosi (valdymo) teisę pagal nuomos sutartį 2016 m. lapkričio 18 d. įregistravo Nekilnojamojo turto registre, kasmet kaip ūkininkas deklaravo pasėlius, tvarkė žemę kaip savo, gerino sklypų būklę. Tai, kad viešajame registre nuomos sutarties galiojimo terminas įrašytas 2018 m. sausio 1 d., nekeičia šalių susitarimo turinio. Vien tik aplinkybė, jog apeliantas viešajame registre nepatikslino naudojimosi ginčo sklypais termino nepanaikina nei faktinio šalių susitarimo dėl naudojimo teisės termino pratęsimo, nei paties viešajame registre įregistruoto fakto dėl ginčo sklypų naudojimo (valdymo) daugiau kaip vienerius metus.

14.4. Teismas turėjo vadovautis faktinėmis aplinkybėmis, bylos medžiaga, CK 1.93 straipsnio 4 dalimi, 6.309 straipsnio 3 dalimi ir, atsižvelgdamas į ieškinio reikalavimą, apelianto pirmenybės teisės turėjimą vertinti faktinių pirkimo santykių atsiradimo metu, atsižvelgdamas į šalių valia iki 2018 m. liepos 1 d. pratęstą terminą sutarčiai įforminti. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad ginčo sklypai apeliantams atsakovo buvo faktiškai perduoti valdyti. Nacionalinei mokėjimo agentūrai taip pat buvo pranešta, kad apeliantė L. C. žemės sklypus valdo ir naudoja pagal paskirtį – vysto ūkio veiklą.

14.5. Faktinius sklypų pirkimo–pardavimo santykius, kuriais, be kita ko, ieškovams buvo perduoti ginčo sklypai, šalys turėjo formalizuoti, t. y. atsakovas apeliantams žemės sklypų valdymą perdavė nuomos sutarčių pagrindu. Sklypų perdavimas buvo susietas su galutiniu šalių tikslu – sklypų pirkimu pardavimu. Kitaip tariant, nuomos sutartys buvo sudarytos tikslu formalizuoti ir fiksuoti faktinį sklypų perdavimą ieškovams (pirkėjams) pagal faktinius pirkimo–pardavimo teisinius santykius. Nuomos teisinio santykio pabaiga sutampa su šalių preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytu terminu, iki kurio turi būti sudaryta ginčo sklypų pirkimo-pardavimo sutartis, t. y. 2018 m. sausio 1 d. Tai rodo, kad šalys siekė, jog nebūtų pertraukos ieškovų naudojamų sklypų procese.

14.6. Teismas nevertino ir visiškai neatsižvelgė į tai, kad ginčo teisiniame santykyje tiek ikisutartinėje, tiek sutarties vykdymo stadijoje veikė abu apeliantai kartu. Faktinės aplinkybės patvirtina, kad apeliantas D. M. sklypų valdymo teisę (nuomos sutartį) buvo registravęs Nekilnojamojo turto registre, todėl ši aplinkybė papildomai patvirtina, kad ir apeliantas, ir apeliantė daugiau kaip vienerius metus naudojo žemės sklypus pagal jų tikslinę paskirtį. Apeliantės L. C. ginčo sklypų valdymo ne mažiau kaip vienerius metus išviešinimo faktas buvo atliktas per kitą valstybės instituciją, t. y. per Nacionalinę mokėjimo agentūrą. Taigi nuomos sutartis nebuvo fiktyvi, o faktiškai sudaryta ir apeliantė buvo teisėta sklypų naudotoja ginčo laikotarpiu.

14.7. Apeliantai prašė apeliantų atsakovui likusią už ginčo sklypus neapmokėtą kainos dalį apmokėti atsakovui tokiu būdu – padengiant atsakovo faktinį skolos likutį trečiajam asmeniui ir likusią sumą sumokant tiesiogiai atsakovui. Pirmosios instancijos teismas tokį prievolės atsakovui įvykdymo būdą traktavo kaip atsakovo sutarčių su NŽT modifikavimą (skolos perkėlimą). Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas pats pageidavo ir sutiko su tokiu apmokėjimo būdu (atsakovo skolos NŽT padengimo apeliantų lėšomis). NŽT apeliantų už atsakovą mokėtas lėšas priėmė, jomis įskaitė atitinkamą dalį atsakovo skolos. Trečiajam asmeniui, įvykdžiusiam prievolę, pereina kreditoriaus teisės, susijusios su skolininku. Taigi priešingai, nei konstatavo teismas, tokiais veiksmais buvo sukurtas ne skolininko, o kreditoriaus pasikeitimas.

14.8. Teismas nevertino, kad prieš pat preliminariosios sutarties pasirašymą, 2016 m. sausio 29 d. elektroniniu laišku atsakovo atstovas detalizavo ginčo sklypų kainą. Laiške aiškiai ir išsamiai nurodė ginčo sklypų kainos struktūrą. Šalių sutartą ginčo sklypų kainą sudarė ne tik atsakovo iš NŽT įsigyta sklypų vertė, tačiau ir atsakovo pelnas, kuris sudarė 70 908,90 Eur. Būtent tokio dydžio sumą apeliantai buvo sumokėję atsakovui dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo, ir kurią šalys buvo nusprendę paslėpti po tariamo užstato, kurį atsakovas neva turės grąžinti atsakovams.

14.9. Iš byloje pateiktų įrodymų, atsakovo per atstovus pateiktų paaiškinimų matyti, kad ginčo šalys aiškiai ir nedviprasmiškai buvo susitarusios dėl ginčo sklypų kainos, t. y. 174 160,80 Eur + 700 Eur (atsakovo sumokėtas žemės mokestis). Todėl teismo padaryta išvada, kad apeliantų ieškinys negali būti tenkinamas, nes šalys nebuvo sutarusios dėl ginčo žemės sklypų kainos, yra nepagrįsta, neteisinga ir prieštaraujanti ne tik bylos medžiagai, bet ir atsakovo atstovo duotiems paaiškinimams teismo posėdžio metu atsakant į teismo ir apeliantų atstovų užduotus klausimus. Atsakovo atstovas teismo posėdyje nurodė, kad iki 2018 m. sausio 1 d. ginčo sklypų kaina sudarė 174 000 Eur.

14.10. Preliminariojoje sutartyje tikroji ginčo sklypų kaina atsispindėjo ne 3.1 ir 3.2 punktuose, o buvo užslėpta, kadangi 70 900 Eur ginčo sklypų kainos dalis buvo atvaizduota kaip tariamas užstatas, kurį neva atsakovas turės grąžinti po to, kai apeliantai įsigys ginčo sklypus. Tokia užstato suma yra absoliučiai neproporcinga ir nelogiška, lyginant su nurodyta ginčo sklypų kaina, kuri tariamai iš esmės sudaro atsakovo sklypų iš NŽT įsigytą vertę, t. y. 103 251,90 Eur. Teismas nevertino ir to, kad būtent tokią kainą, kurią atsakovas sumokėjo NŽT, šalys siekė parodyti derindamos sutarties sąlygas. Tai aiškiai matyti ir 2015 m. gruodžio 18 d. apeliantų atstovo elektroniniame laiške.

14.11. Atsakovas siekė pelningai parduoti ginčo sklypus, todėl pasinaudodamas preliminariosios sutarties tariamo užstato grąžinimo forma, bet ne turiniu, jis siekė išvengti mokestinės prievolės. Nusistovėjusi sąžiningo verslo praktika leidžia teigti, kad, nežiūrint kokia sąvoka būtų naudojama „užstatas“, ar „avansinis mokėjimas“, sudarant pirkimo–pardavimo sandorį tokie mokėjimai savo esme laikomi kaip sandorio kainos jau sumokėta dalis. Nėra prasmės vykdant pagrindinę sutartį vėl mokėti visą kainą, o po sumokėjimo atgauti tariamą „užstatą“ ir tą teismo posėdyje patvirtino atsakovo atstovas savo paaiškinimais. Negana to, kad atsakovas vengia įvykdyti savo prievolę įforminti ginčo sklypų pirkimo– pardavimo sutartį, tačiau apeliantų sąskaita atsakovas jau yra pasipelnęs ir praturtėjęs 95 694,63 Eur, kuriuos laiko savo nuosavybe, tuo pat metu dar ir siekia savo nuosavybėje išlaikyti ir ginčo žemės sklypus, tuo pat metu dar ir norėdamas apeiti savo mokestines prievoles valstybei, išvengiant gyventojų pajamų mokesčio sumokėjimo.

Atsiliepimas

15. Atsakovas B. G. prašo ieškovų apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas į skundą grindžiamas šiais argumentais:

Šalies argumentai

15.1. Ieškovai pirmosios instancijos teisme nebuvo pareiškę tokio reikalavimo, kokį nurodo apeliaciniame skunde – teismo sprendimu pripažinti (patvirtinti) šalių faktiškai 2018 m. liepos 1 d. sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį, dėl ko teismas neturėjo jokio pagrindo savo išvadų sieti su ieškovų nurodoma 2018 m. liepos 1 d. Be to, sutartis, kuriai įstatymai nustato privalomą notarinę formą, yra laikoma nesudaryta ir negaliojančia tol, kol nėra sudaroma būtent šia forma arba nėra patvirtinama šiai formai alternatyvia teismine tvarka, dėl to nėra pagrindo sutikti su ieškovų apeliacinio skundo dėstomais argumentais, jog teismas savo procesiniu sprendimu gali patvirtinti notarinės sutarties sudarymą ir atgaline data (su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis).

15.2. Ieškovai apeliaciniame skunde teigia, kad sprendimo išvada, jog ieškovas D. M. nenaudoja žemės sklypų ilgiau kaip dvejus metus, yra tariamai neteisinga ir nepagrįsta bylos medžiaga, tačiau nenurodo jokių konkrečių bylos duomenų, kurie tokį jų teiginį patvirtintų. Iš ieškovų argumentų visumos galima suprasti, jog ieškovai šią sprendimo išvadą ginčija tuo pagrindu, jog nuomos sutarčių galiojimo terminas sutartimi neva buvo pratęstas iki žemės sklypų įsigijimo momento, tačiau tokia ieškovų pozicija laikytina visiškai nepagrįsta ir CK 1.117 straipsnio 2 dalies prasme teisiškai net negalima. Ieškovai bylos nagrinėjimo metu pateikė į bylą duomenis apie žemės sklypų deklaravimus Nacionalinei mokėjimo agentūrai, kurie taip pat aiškiai patvirtina ieškovų ginčijamą sprendimo išvadą apie žemės sklypų nenaudojimą kelis metus. Taigi žemės sklypų nuomos sutartys po 2018 m. sausio 1 d. nebuvo pratęstos, ieškovai po šios datos žemės sklypų nenaudojo, o viešo registro duomenys apie ieškovo D. M. žemės sklypų nuomą (naudojimą) iki 2018 m. sausio 1 d. atitinka tikrovę.

15.3. Ieškovai apeliaciniame skunde nepagrįstai teigia, kad pirmosios instancijos teismas, konstatuodamas, jog ieškovė L. C. neatitiko įstatyme jai, kaip pirkėjai, keliamų reikalavimų, klaidingai vertino faktines bylos aplinkybes – žemės sklypų perdavimą ieškovams valdyti, ieškovų realų šių žemės sklypų naudojimą ir valdymą bei juose augintų pasėlių deklaravimą Nacionalinei mokėjimo agentūrai. Šios ieškovų nurodomos aplinkybės ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 2 punkto normos prasme nėra teisiškai reikšmingos, kadangi įstatymų leidėjas yra aiškiai ir nedviprasmiškai įtvirtinęs, kad pirmenybės teisę įsigyti naudojamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi tik toks naudotojas, kuris naudojo parduodamą žemės sklypą žemės ūkio veiklai vykdyti ne mažiau kaip vienerius metus ir kad toks naudojimas visą šį laikotarpį vyko pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį. Aptariama teisės norma yra ne tik visiškai aiški, bet ir imperatyvi, todėl nėra jokio pagrindo sutikti su ieškovų aiškinimu, kad užtenka vien faktinio žemės sklypų naudojimo ar pasėlių deklaravimo.

15.4. Ieškovai apeliacinio skunde patys pripažįsta, jog jų pateikti įrodymai patvirtina žemės sklypų naudojimo faktą tik 2015 – 2017 m. laikotarpiu, kai tuo tarpu kituose apeliacinio skundo punktuose įrodinėja, kad jie žemės sklypais tariamai naudojosi iki pat 2018 m. liepos 1 d. ar net iki šiol. Taigi ieškovų apeliaciniame skunde nurodomi įrodymai ne patvirtina, o kaip tik paneigia ieškovų nurodomas aplinkybes ir tuo pačiu leidžia teigti, kad pirmosios instancijos teismas buvo teisus teigdamas, jog ieškovė L. C. niekada neturėjo, o ieškovas D. M. priimant sprendimą jau daugiau kaip kelis metus nebeturi pirmenybės teisės įsigyti žemės sklypus.

15.5. Ieškovai pareikštu reikalavimu prašė teismo įpareigoti juos tam tikrą pinigų sumą sumokėti trečiajam asmeniui, dėl to tokio ieškinio reikalavimo patenkinimo atveju trečiajam asmeniui skolingi jau būtų ieškovai, o ne atsakovas. Teisine prasme tai reiškia tiek skolos perkėlimą, tiek tarp atsakovo ir trečiojo asmens sudarytų pirkimo–pardavimo sutarčių modifikavimą. Tokios išvados niekaip nekeičia ir tas faktas, kad ieškovai už atsakovą jau yra padarę kelis mokėjimus trečiajam asmeniui. Ieškovai nepagrįstai sutapatina du skirtingus institutus – skolininko (prievolės šalies) pakeitimą, kuriam kreditoriaus sutikimas yra reikalingas, bei prievolės kreditoriui vykdymą už kitą asmenį, kuriam kreditoriaus sutikimas nereikalingas (nebent tai prieštarauja šalių susitarimui).

Žemesnės instancijos teismas

15.6. Nors pirmosios instancijos teismas kaip vieną iš ieškinio netenkinimo priežasčių nurodė viešai įregistruotą atsakovui taikomą draudimą perleisti ginčo žemės sklypus, tačiau ne mažiau svarbu atkreipti dėmesį dar ir į tai, kad žemės sklypai, į kuriuos ieškovai siekia įgyti nuosavybės teisę šioje byloje, yra nuo 2019 m. vasario mėn. areštuoti kitoje Vilniaus apygardos teisme tarp šalių nagrinėjamoje civilinėje byloje Nr. e2-2598-232/2019 tikslu užtikrinti toje byloje ieškovams galimo palankaus teismo sprendimo įvykdymą. Egzistuojant žemės sklypų areštui, nuosavybės teisė negali būti perduota nei ieškovams, nei bet kokiems kitiems asmenims.

15.7. Sudarydamos preliminariąją sutartį šalys nežinojo, kada iki 2018 m. sausio 1 d. bus sudaryta pagrindinė sutartis (jei apskritai bus sudaryta). Dėl to nebuvo žinomas nei pagrindinės sutarties sudarymo metu atsakovo įsiskolinimo trečiajam asmeniui dydis, nei kiek atsakovas bus sumokėjęs trečiajam asmeniui palūkanų nuo įsiskolinimo likučio, nei kiek atsakovas bus sumokėjęs valstybei žemės mokesčio už ieškovams išnuomotus žemės sklypus. Visi šie faktoriai, kurie preliminariosios sutarties galiojimo metu pastoviai kito ir iki šiol kinta, lėmė tai, kad šalys, sudarydamos sutartį, net ir negalėjo susitarti dėl tikslios žemės sklypų kainos. Dėl to šalys susitarė tik dėl pirminės žemės sklypų kainos pagal 2016 m. vasario 5 d. buvusius duomenis bei nustatė mechanizmą, kaip bus apskaičiuojama pagrindinės sutarties kaina jos sudarymo metu.

15.8. Sutarties sudarymo metu pagrindinės sutarties nebuvo galima sudaryti dėl to, jog ieškovai neturėjo pirmenybės teisės pagal ŽŪPŽĮĮ pirkti žemės sklypus, todėl ieškovams buvo nustatytas galutinis terminas iki 2018 m. sausio 1 d. tokią teisę įgyti, laikotarpiu iki tokios teisės įgijimo pilnai kompensuojant atsakovui jo patiriamus papildomus kaštus (palūkanas, žemės mokestį) dėl negalėjimo iš karto sudaryti pagrindinės sutarties. Dėl šių priežasčių nesuprantama, kodėl, pavyzdžiui, ieškovai į skunde nurodomą pagrindinės sutarties kainą įskaičiuoja dar iki sutarties sudarymo atsakovo sumokėtą 700 Eur dydžio žemės mokestį, tačiau žemės mokesčio už tuos pačius žemės sklypus nebeskaičiuoja.

15.9. Ieškovai, darydami išvadas dėl 70 900 Eur sumos paskirties bei aiškindami preliminariosios sutarties sąlygas, akivaizdžiai ignoruoja sutarties 5.1 – 5.2 punktų sąlygas, kuriose šalys susitarė, kad sumokėti 70 900 Eur vienu atveju lieka atsakovui, o kitu atveju – grąžinami ieškovams papildomai sumokant jiems ir tokio paties dydžio baudą. Tai patvirtina, kad preliminariosios sutarties 4.6 punkto sąlyga, kalbanti apie 70 900 Eur buvimą prievolės įvykdymo užtikrinimo priemone, atitinka tikrovę bei šalių valią susitarti dėl vienodos šalių atsakomybės už savo prievolių neįvykdymą.

15.10. Jei teismas ir pripažintų preliminariosios sutarties 4.6 punkto sąlygą negaliojančia, tai liktų galioti kitos sutarties sąlygos, įskaitant 5.1 punkto sąlygą, kuri nustato ieškovų atsakomybę atsakovo atžvilgiu už sutartimi prisiimtų įsipareigojimų neįvykdymą ir kurios pagrindu ieškovų sumokėtas užstatas liko atsakovui kaip bauda už tai, kad ieškovai neįvykdė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Be to, sutarties galiojimas bei šalių pareiga sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį yra pasibaigę prieš daugiau nei dvejus metus ir pagrindinė sutartis nebuvo, nebus ir negali būti sudaryta dėl minėtų priežasčių.

15.11. Šio ginčo esmė yra susijusi su sutarties teisine kvalifikacija (preliminarioji ar pagrindinė), o ne su poreikiu teismui atlikti notaro funkciją, pripažįstant notarinio patvirtinimo reikalaujantį sandorį galiojančiu ir tokiu būdu apsaugant suinteresuotą sandorio šalį nuo CK 1.93 straipsnio 3 dalyje įtvirtintų tokio sandorio negaliojimo pasekmių. Taigi nepriklausomai nuo to, kaip ieškovai formuluoja savo reikalavimą, šis ginčas visų pirma yra kilęs dėl šalių teisinių santykių pagal sutartį kvalifikavimo. Dėl to tik preliminariąja sutartimi šalių įvardintą ir laikytą sutartį teismui pripažinus pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi (kaip to siekia ieškovai) būtų pagrindas spręsti, ar nagrinėjamu atveju egzistuoja ieškovų nurodomų CK 1.93 straipsnio 4 dalies ir 6.309 straipsnių normų taikymo pagrindas. Kitaip tariant, ieškovai šioje byloje siekia, kad teismas patvirtintų niekinio – imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio sudarymą bei jo galiojimą, tačiau toks ieškovų reikalavimas negali būti tenkinamas.

Atsiliepimas

16. Trečiasis asmuo NŽT prašo ieškovų apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas į skundą grindžiamas šiais argumentais:

16.1. Atsakovas nėra sumokėjęs visos sumos už išsimokėtinai iš valstybės pirktus žemės sklypus, todėl negalėjo sudaryti preliminariosios žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties su ieškovais, nes tai prieštarauja atsakovo sudarytų valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių sąlygoms, pagal kurias pirkėjas įgyja teisę perleisti daiktus kitiems asmenims ne anksčiau, negu pirkėjas sumokės visą daiktų kainą. Taigi sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad dėl šios priežasties ieškovų reikalavimas sklypų pirkimo–pardavimo sutartis pripažinti sudarytomis negalėjo būti tenkinamas.

16.2. ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 2 punkte aiškiai reglamentuota, kad norint pirmumo teise įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę, naudotojo nuomos sutartis registre šiam laikotarpiui turi būti registruota ne mažiau kaip vienerius metus. Todėl pritartina teismo išvadai, kad nėra pagrindo spręsti dėl sklypų pardavimo L. C., kaip pirmumo teisę turinčiam subjektui.

16.3. Teismas teisingai vertino ir pažymėjo, kad pagal ŽŪPŽĮĮ teisė pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą taikoma tik naudotojui, kuris naudoja žemės sklypus jų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu. Todėl teismas pagrįstai konstatavo, jog ieškovas D. M. šiuo metu neturi pirmumo teisės įsigyti ginčo žemės sklypų, kadangi šių sklypų nenaudoja dvejus metus. Pagal registro duomenis šių sklypų nuomą D. M. buvo įregistravęs nuo 2016 m. lapkričio 18 d. iki 2018 m. sausio 1 d.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

17. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų, šioje byloje taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas.

Dėl ginčui reikšmingų faktinių aplinkybių

18. Nustatyta, kad NŽT ir atsakovas B. G. 2014 m. gegužės 7 d. ir 2014 m. birželio 26 d. sudarė 3 valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartis, kurių pagrindu atsakovas nuosavybės teise įgijo 17 žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini).

19. 2014 m. gegužės 7 d. ir 2014 m. birželio 26 d. valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių 4.1 punktuose nurodyta, kad už perkamus sklypus pirkėjas sumokėjo 10 procentų nustatytos žemės vertės, taip pat nurodytas kitos mokėjimo sąlygos – per 15 metų sumokėti likusią kainą.

20. 2014 m. gegužės 7 d. ir 2014 m. birželio 26 d. valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių 6.7 – 6.9 punktuose nurodyta, kad pirkėjas įgyja teisę perleisti sklypus kitiems asmenims ne anksčiau, negu pirkėjas sumokės visą daiktų kainą. Išsimokėtinai parduoti žemės sklypai laikomi įkeistais valstybei nuo jų perdavimo pirkėjui momento, užtikrinant pirkėjo prievolę sumokėti įsiskolinimą už perkamus išsimokėtinai valstybinės žemės sklypus.

21. 2015 m. kovo 1 d. tarp D. M. ir B. G. bei tarp L. C. ir B. G. buvo sudarytos žemės nuomos sutartys, kuriomis B. G. ieškovams išnuomojo 17 žemės sklypų. Sutarčių 5.1 – 5. 2 punktuose nurodyta, kad sutartys įsigalioja nuo pasirašymo ir galioja iki 2018 m. sausio 1 d., tačiau raštišku susitarimu gali būti pratęstos.

22. Ieškovai D. M. ir L. C. laikotarpiu nuo 2015 m. birželio 3 d. iki 2016 m. vasario 5 d. grynaisiais pinigais ir bankiniais pavedimais atsakovui B. G. sumokėjo iš viso 70 900 Eur. Bankinių mokėjimų ir pakvitavimų paskirtyse nurodyta, kad mokamas avansas už žemės sklypus (parduodamą žemę), (duomenys neskelbtini).

23. Ieškovai D. M. ir L. C., kaip žemės sklypų pirkėjai, ir atsakovas B. G., kaip jam nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavėjas, 2016 m. vasario 5 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį dėl 17 žemės sklypų (161,26 ha ploto), esančių (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo ateityje.

24. 2016 m. vasario 5 d. preliminariosios sutarties 2.1 punkte nurodyta, kad šalys susitaria, jog galutinis sklypų pirkimo–pardavimo terminas yra iki 2018 m. sausio 1 d., tačiau jei pirkėjai iki šio termino bus įgiję daugiau kaip 50 procentų sklypų, pirkėjams visų sklypų išpirkimo terminas pratęsiamas dar vieneriems kalendoriniams metams. Preliminariosios sutarties 2.3 punkte nustatyta, kad nuo 2015 m. kovo 1 d. iki sklypų įsigijimo pirkėjai ketinamus įsigyti sklypus nuomojasi iš pardavėjo. Tuo tikslu yra sudarytos sklypų nuomos sutartys. Pirkėjai turi teisę šias sutartis registruoti viešame nekilnojamojo turto registre, sklypuose vykdyti veiklą.

25. 2016 m. vasario 5 d. preliminariosios sutarties 3.1 – 3.2 punktuose nurodyta, kad šalys susitaria, jog pirkėjai pardavėjui už sklypus sumokės kainą, kuri apskaičiuojama nuo preliminariojoje sutartyje nurodytų sklypų pirminių kainų, pirkimo momentu NŽT tiksliai apskaičiavus įsiskolinimo likutį ir einamųjų metų palūkanas, bet nurodyta kaina mažės sumokėtomis metinėmis įmokomis, priklausomai kuriais metais sklypai bus perkami.

26. 2016 m. vasario 5 d. preliminariosios sutarties 4.5 punkte nurodyta, kad šalys patvirtina, jog šios sutarties sudarymo momentu pirkėjai yra sumokėję pardavėjui 70 900 Eur užstatą. Šalys 4.6 punkte patvirtino, jog užstato, kaip prievolės įvykdymo užtikrinimo priemonės ir kaip sankcijos dydis yra aptartas, gerai apgalvotas, šalims aiškiai suprantamas ir suvokiamas, todėl neginčytinas. Pagal 5.1 punktą pirkėjai, nenupirkę dalies ar visų sklypų, neatgauna sumokėto užstato, skaičiuojamo proporcingai nenupirktų sklypų plotui. Preliminariosios sutarties 5.2 punkte nustatyta, kad jei pardavėjas atsisakys parduoti sklypus pirkėjams, jis įsipareigoja sumokėti 70 900 Eur dydžio baudą bei grąžinti užstatą. Jei pardavėjas atsisakys parduoti tik dalį sklypų, nurodyta bauda bus skaičiuojama proporcingai neparduotų sklypų plotui.

27. Laikotarpiu nuo 2017 m. sausio 14 d. iki 2018 m. sausio 14 d. ieškovai bankiniais pavedimais NŽT sumokėjo iš viso 24 389,63 Eur, mokėjimo paskirtyse nurodyta, kad mokama už B. G. išsimokėtinai perkamos valstybinės žemės sklypus. Ieškovas 2017 m. gruodžio 14 d. bankiniu pavedimu Valstybinei mokesčių inspekcijai (toliau – VMI) sumokėjo 405 Eur, pradiniu mokėtoju nurodytas – B. G., įmokos kodas – 3011 (žemės mokestis).

Dėl žemės pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo sudaryta

28. Ieškovai L. C. ir D. M., patikslinę ieškinio reikalavimus, prašė teismo taikyti CK 1.93 straipsnio 4 dalį ir CK 6.309 straipsnio 1 dalį bei pripažinti, kad 17 žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartys yra sudarytos ir galiojančios. Ieškovai nurodė, kad šalys sutarė dėl esminių sutarties sąlygų, ir įvertinus konkrečios situacijos aplinkybes, elgėsi taip, kad jų elgesys atitiko pagrindinės sutarties elementus, o sandorio pabaigimui liko šiuos santykius įforminti įstatymo nustatyta tvarka, todėl atsakovui atsisakius sandorį įforminti, teismas gali pripažinti sandorį galiojančiu.

29. Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, iš esmės konstatavęs, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo taikyti CK 1.93 straipsnio 4 dalį ir CK 6.309 straipsnio 1 dalį dėl to, jog šalys nėra susitariusios (suderinusios valios) dėl visų esminių sutarties sąlygų, o būtent dėl sklypų pirkimo–pardavimo kainos. Teismas konstatavo, kad ginčo atveju nebuvo laikytasi ir imperatyvių teisės aktų normų – ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnyje nustatytos pirmumo teisės pirkti žemės sklypus įgyvendinimo procedūros, be to, atsakovas jam priklausančių sklypų nuosavybės teisės ginčo atveju negalėjo perleisti ieškovams iki tol, kol pats nebuvo visiškai atsiskaitęs su NŽT.

30. CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas numato, kad notarine forma turi būti sudaromi daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai, išskyrus bankroto procese sudaromus nekilnojamojo daikto perleidimo sandorius.

31. CK 1.93 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta bendroji reikalavimų dėl sandorio formos taisyklė, pagal kurią įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį. CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta šios taisyklės išlyga, pagal kurią, jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu, šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nereikia.

32. CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas–pardavimas. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Kai pirkti ar parduoti daiktą įpareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis).

33. Iš CK 1.93 straipsnio 4 dalies turinio matyti, jog tam, kad teismas galėtų pripažinti sandorį galiojančiu, būtinos tokios sąlygos: pirma, sandoris yra dvišalis; antra, viena sandorio šalis visiškai arba iš dalies įvykdė sandorį; trečia, kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka. Nustačius, kad nėra bent vienos iš nurodytų sąlygų, nėra pagrindo pripažinti sandorį galiojančiu pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį. Pažymėtina, kad šios normos taikymui yra svarbu tai, jog būtų akivaizdi šalių valia ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sandorį.

34. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, pripažindamas pirkimo–pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalyje ar CK 6.309 straipsnio 3 dalyje įtvirtintu pagrindu, pirmiausiai turi nustatyti sandorio, t. y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-70/2010; 2011 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-151/2011). Be to, CK 1.93 straipsnio 4 dalyje ir CK 6.309 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta galimybė teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą siejama su tuo, kad viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį. Taigi turi būti akivaizdi šalių valia ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sandorį. Vykdant sandorį savo valią išreiškia ne tik šalis, kuri jį vykdo, bet ir šalis, kuri priima įvykdymą. Sandorį, įvykdytą tokiu būdu, kad negalima nustatyti kitos šalies neabejotinos valios jį sudaryti ir įvykdyti, nėra pagrindo pripažinti galiojančiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-581/2007; 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-416/2008; 2011 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-151/2011).

35. Kasacinio teismo pažymėta, kad tam, jog būtų patenkintas reikalavimas pripažinti galiojančiu notariškai neįformintą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorį, turi būti konstatuota, kad jo šalių valia atitiko CK 6.305 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą pirkimo–pardavimo sutarties sampratą, pagal kurią pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pirkėjas įgyja teisę savo nuožiūra, nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti (CK 4.37 straipsnio 1 dalis) Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-200-469/2017; kt.).

36. Teismui sprendžiant, ar tenkintinas besikreipiančios šalies reikalavimas pripažinti notarine tvarka neįformintą nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį galiojančia, be pirmiau nurodytų CK 1.93 straipsnio 4 dalyje įtvirtintų šio instituto taikymo sąlygų, būtina išsiaiškinti, ar sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, ar nėra įstatymuose nurodytų aplinkybių, kliudančių sutartį pripažinti galiojančia pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį. Dėl to teismas ex officio (pagal pareigas) turi patikrinti, ar sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, taip pat ar nepažeidžiamas viešasis interesas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2008; 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-416/2008).

37. Teisėjų kolegija, įvertinus bylos faktines aplinkybes, ginčui aktualų teisinį reglamentavimą bei kasacinio teismo praktiką, pritaria pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo taikyti CK 1.93 straipsnio 4 dalies ir CK 6.309 straipsnio 1 dalies normas.

38. Bylos aplinkybės, o būtent pačių šalių byloje išdėstytos pozicijos, į bylą pateikti šalių (jų atstovų) susirašinėjimai, ieškovų atlikti mokėjimai atsakovui ir tretiesiems asmenims (NŽT ir VMI), patvirtina, kad tarp šalių egzistavo susitarimas dėl žemės sklypų pirkimo–pardavimo. Tačiau toks susitarimas, priešingai nei įrodinėja ieškovai, neatitiko (negalėjo atitikti) pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie vertintini kaip pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Nepaisant to, pirkimo–pardavimo sutarties požymius atitinka ne bet koks daikto kitai šaliai perdavimas, o tik perdavimas nuosavybės teise. Tai reiškia, jog tam, kad viena šalis galėtų daiktą perduoti nuosavybės teise kitai šaliai, ji turi nuosavybės teisę į tą daiktą turėti ir teisė disponuoti turtu negali būti apribota (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Nagrinėjamu atveju atsakovo B. G. nuosavybės teisę į ginčo nekilnojamąjį turtą nuo pat jo įsigijimo iš NŽT 2014 m. gegužės 7 d. ir 2014 m. birželio 26 d. valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių pagrindu iki pat šios civilinės bylos inicijavimo buvo apribota. Todėl ginčo turtas – žemės sklypai negalėjo būti perduotas ieškovų nuosavybėn.

39. Pagal 2014 m. gegužės 7 d. ir 2014 m. birželio 26 d. valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių 6.7 – 6.9 punktų nuostatas (šios nutarties 20 punktas), žemės sklypams ginčo laikotarpiu buvo taikomi apribojimai, dėl kurių šalys negalėjo sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties. Tai suponuoja išvadą, kad šalys galėjo tik sudaryti susitarimą dėl būsimo nekilnojamojo daikto pirkimo ir pardavimo. Šios aplinkybės, teisėjų kolegijos nuomone, yra pakankamas pagrindas konstatuoti, kad šalis siejo tik ikisutartiniai teisiniai santykiai, kurie, be kita ko, įforminti 2016 m. vasario 5 d. preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi, kuria šalys susitarė dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje.

40. Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

41. Teisėjų kolegija pažymi, kad šalių ikisutartinių, o ne sutartinių santykių, kuriuos ieškovai prašo formalizuoti CK 1.93 straipsnio 4 dalies ir CK 6.309 straipsnio 1 dalies normų pagrindu, egzistavimą pagrindžia ir aplinkybės, jog ieškovai neatitiko ir specialiame įstatyme – ŽŪPŽĮĮ keliamų reikalavimų, tik kuriems esant ieškovai būtų galėję įsigyti ginčo sklypus.

42. ŽŪPŽĮĮ 1 straipsnyje nustatyta, kad jo reguliavimu siekiama šių tikslų: 1) užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai ir išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas; 2) sudaryti sąlygas racionaliai tvarkomoms žemės valdoms suformuoti ir žemės konsolidacijai; 3) skatinti racionalų žemės ūkio paskirties žemės naudojimą. Siekiant įvardytų tikslų, ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai ji parduodama iš viešųjų varžytynių, šia eilės tvarka turi: 1) žemės sklypo bendraturčiai – CK 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka; 2) parduodamo žemės sklypo naudotojas; 3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, – jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų; 4) fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, – jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.

43. Nagrinėjamu atveju ieškovams neatitinkant nei vieno iš ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies kriterijų, 2015 m. birželio mėn. atsakovas B. G. ieškovams perduodamas faktinį 17 žemės sklypų valdymą, tuo pačiu metu negalėjo perduoti ieškovams nuosavybės teisės į šiuos sklypus. Taigi šalys galėjo susitarti tik dėl žemės sklypų įgijimo ateityje, t. y. kai ieškovai atitiks specialiame įstatyme keliamus reikalavimus. Kaip matyti, iš esmės tam tikslui šalys 2015 m. kovo 1 d. sudarė ir žemės nuomos sutartis, kuriomis atsakovas ieškovams išnuomojo sklypus.

44. Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su ieškovų pozicija, kad šalims sudarius nuomos sutartį ir ieškovams tapus sklypų nuomininkais, jų ikisutartiniai pirkimo–pardavimo santykiai vėlesniu ginčo laikotarpi modifikavosi į sutartinius pirkimo–pardavimo teisinius santykius, kuriuos teismo sprendimu prašoma formalizuoti. Kaip minėta, atsakovas iki pat teisminio ginčo inicijavimo dienos dėl NŽT naudai taikomų apribojimų neturėjo teisės disponuoti ginčo turtu, atitinkamai perleisti jų nuosavybės. Be to, kaip pagrįstai konstatavo pirmosios instancijos teismas, ieškovams net ir sudarius 2015 m. kovo 1 d. žemės nuomos sutartis, jie neatitiko visų ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalyje nustatytų reikalavimų, kuriems esant asmuo turi teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę. Byloje nepaneigta pirmosios instancijos teismo konstatuota aplinkybė, kad juridinis faktas dėl sklypų naudojimo, kuriuos ketino pirkti L. C., nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

45. ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę turi ne bet koks parduodamo žemės sklypo naudotojas, o toks, kuris naudoja šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis). Taigi ieškovei L. C. žemės sklypų naudojimo fakto (nuomos sutarties) tinkamai neįregistravus (neišviešinus) Nekilnojamojo turto registre, ji neatitiko asmens, turinčio pirmumo teisę pirkti žemės sklypus, statuso. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su apeliacinio skundo argumentais ir plečiamai aiškinti minėtą įstatymo normą, kurioje expressis verbis (aiškiai žodžiais) įtvirtinta, kad sutartis, kurios pagrindu yra naudojami žemės sklypai, turi būti išviešinta Nekilnojamojo turto registre. Kaip minėta, ŽŪPŽĮĮ tikslas, be kita ko, užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai, o šiam tikslui pasiekti keliamas reikalavimas išviešinti žemės sklypo naudojimo pagrindą Nekilnojamojo turto registre, būtent kuriame saugoma oficiali informacija, susijusi su nekilnojamaisiais daiktais bei kitoms daiktinėms teisėms į juos (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis).

46. Taigi, įstatyme esant įtvirtintai imperatyviai normai, kad sutartis, kurios pagrindu yra naudojami žemės sklypai, turi būti išviešinta oficialiame specialiosios paskirties registre – Nekilnojamojo turto registre, kuriame esantys duomenys tam tikrais atvejais yra viešai prienami ir kitiems žemės įsigijimu suinteresuotiems asmenims bei disponavimą žeme kontroliuojančioms institucijos, kitas išviešinimo būdas, įskaitant ieškovų nurodytą pranešimą Nacionalinei mokėjimo agentūrai apie sklypų naudojimą, negali būti pripažintas tinkamu.

47. Nors ieškovo D. M. atveju ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 2 punkto norma buvo įgyvendina, t. y. jis dalies ginčo sklypų nuomą nuo 2016 m. lapkričio 18 d. iki 2018 m. sausio 1 d. buvo įregistravęs Nekilnojamojo turto registre, tačiau vien ši aplinkybė nesudaro pagrindo spręsti, kad ieškovą D. M. ir atsakovą B. G. nagrinėjamu atveju siejo ne ikisutartiniai, o faktiniai pirkimo–pardavimo teisniai santykiai (CK 6.305, 6.309 straipsniai). Be jau aptartos aplinkybės – draudimo atsakovui B. G. disponuoti turtu, kuri savarankiškai paneigia pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo faktą, tiek ieškovas D. M., tiek ieškovė L. C. neatitiko ir kitų imperatyvių ŽŪPŽĮĮ normų, kurios sudaro prielaidas sudaryti žemės ūkio paskirties žemės pirkimo sandorį. Kaip minėta šios nutarties 36 punkte, bylą nagrinėjantis teismas ex officio turi patikrinti, ar sutartis, kurią prašoma patvirtinti CK 1.93 straipsnio 4 dalies ir CK 6.309 straipsnio 1 dalies normų pagrindu, neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms ir viešajam interesui.

48. ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad žemės pirkimo–pardavimo sandoriai turi būti vykdomi tik bankinių atsiskaitymų būdu. Pagal šio įstatymo 3 straipsnio 3, 9 dalis asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės tik gavę NŽT padalinio pagal žemės buvimo vietą išduotą sutikimą. Asmuo, pageidaujantis įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, iki žemės ūkio paskirties žemės sklypo perleidimo sandorio sudarymo privalo užpildyti žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo deklaraciją, patvirtinančią, kad sudarius žemės ūkio paskirties žemės sklypo perleidimo sandorį asmens ir su juo susijusių asmenų turimos žemės ūkio paskirties žemės plotas neviršys didžiausio žemės ūkio paskirties žemės ploto dydžio, kurį tokie susiję asmenys gali įsigyti.

49. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad nagrinėjamu atveju dalis kainos, kurią ieškovai teigia sumokėję atsakovui už perkamus žemės sklypus, buvo mokami grynaisiais pinigais. Iš bylos duomenų matyti, kad ieškovai 2015 m. liepos 17 d. atsakovui grynaisiais sumokėjo 2 000 Eur, 2015 m. rugpjūčio 23 d. – 5 000 Eur, 2015 m. lapkričio 4 d. – 10 000 Eur. Ši aplinkybė ieškinio patenkinimu atveju reikštų imperatyvios ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 3 dalies normos nepaisymą.

50. Nagrinėjamu atveju nebuvo paisytos ir imperatyvios ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3, 9 dalių normos. Ginčo laikotarpiu, kuriuo, ieškovų teigimu tarp šalių susiformavo pirkimo–pardavimo santykiai (modifikavosi iš ikisutartinių teisinių santykių), t. y. nuo 2015 m. gegužės mėn. iki 2019 m. rugsėjo 5 d. (civilinės bylos iškėlimo dienos), ieškovai iš NŽT padalinio pagal žemės buvimo vietą nebuvo gavę sutikimo įsigyti žemės sklypus iš atsakovo, taip pat nebuvo pateikę deklaracijos dėl turimos žemės ūkio paskirties žemės bendro ploto. Atkreiptinas dėmesys, kad šių normų reikalavimus ieškovai įgyvendino tik bylos pirmosios instancijos teisme nagrinėjimo metu. NŽT (duomenys neskelbtini) skyrius tik 2020 m. sausio 23 d. ieškovams išdavė sutikimus iš atsakovo įsigyti žemės ūkio paskirties žemes pagal ieškovų 2020 m. sausio 15 d. pateiktas deklaracijas.

51. Taigi ieškovai iki civilinės bylos inicijavimo ir joje 2019 m. lapkričio 29 d. dubliku galutinai suformuotų ieškinio reikalavimų pripažinti žemės sklypų pirkimo pardavimo sutartis sudarytomis pareiškimo, nebuvo įgyvendinę imperatyvių ŽŪPŽĮĮ 3 straipsnio 3, 9 dalių normų reikalavimų. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal šias normas asmuo, pageidaujantis įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, privalo užpildyti žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo deklaraciją dar iki žemės ūkio paskirties žemės sklypo perleidimo sandorio sudarymo. Taigi ieškovų pavėluotas nurodytos normos įgyvendinimas (iš esmės reaguojant į atsakovo civilinėje byloje pateiktus atsikirtimus) tik patvirtina aplinkybę, kad šalis ginčo laikotarpiu siejo (galėjo sieti) tik ikisutartiniai teisiniai santykiai, kurių negalima pripažinti galiojančia pirkimo–pardavimo sutartimi CK 1.93 straipsnio 4 dalies ir CK 6.309 straipsnio 1 dalies normų pagrindu.

Dėl preliminariosios sutarties sąlygų pripažinimo apsimestinėmis

52. Ieškovai pareikštu ieškiniu taip pat prašė teismo pripažinti šalių 2016 m. vasario 5 d. sudarytos preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 4.6 ir 4.7 punktų sąlygas apsimestinėmis. Ieškovai nurodė, kad šios nuostatos dėl už sklypus ieškovų sumokėtų 70 900 Eur funkcijos ir jų grąžinimo yra apsimestinės, kadangi jomis buvo siekiama pridengti tikrąjį šalių susitarimą dėl faktinės sklypų kainos dydžio. Ieškovai pažymėjo, kad sutarties 4.5 punkte nurodyta ieškovų iki sutarties sudarymo dienos (imtinai) sumokėta 70 900 Eur suma pagal tikrąją šalių valią buvo ne užstatas, kurį atsakovas neva turėjo ieškovams vėliau grąžinti, o sklypų kainos dalis.

53. Pirmosios instancijos teismas nurodytą ieškinio reikalavimą atmetė. Teismas konstatavo, kad sudarant preliminariąją sutartį šalys neabejotinai suprato, kad pirkimo–pardavimo sutartis negali būti sudaryta dėl to, jog pirkėjai neatitinka įstatyme numatytų imperatyvų, susijusių su pirkėjų pirmumo teise pirkti šiuos konkrečius žemės sklypus. Dėl to preliminariąja sutartimi šalys ir susitarė, jog sumokėta suma nebus grąžinta, bet bus pakeista jos paskirtis ir ši suma bus laikoma užstatu. Teismas pažymėjo, kad byloje nebuvo įrodyta, jog atsakovas B. G. gavo mokestinę naudą, taip pat neįrodytas atsakovo siekis mokestinės naudos.

54. CK 1.87 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu sandoris sudarytas kitam sandoriui pridengti, taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo galvoje, taikytinos taisyklės.

55. Apsimestinio sandorio atveju dėl to paties dalyko sudaromi du susitarimai: išorinis, neatspindintis tikrųjų šalių ketinimų, ir kitas – atspindintis tikrąją šalių valią, tačiau neviešinamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-260/2013; 2016 m. sausio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-18-469/2016 17 punktas; 2019 m. sausio 2 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-30-1075/2019 18 punktas).

56. Kai kyla ginčas dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu, teismas, vadovaudamasis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, turi aiškintis tikruosius sandorio šalių ketinimus, tikslus, atsižvelgti į sandorio sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykius, kitas svarbias aplinkybes, kurios padėtų nustatyti, ar sandorį sudariusių šalių valia iš tikrųjų atitiko jų valios išorinę išraišką, ar buvo siekiama kitų tikslų, kurių sandoryje užfiksuota šalių valia neatitinka, o priešingai – juos pridengia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-26/2011). Šalių siekiamas sandorio tikslas, iš šio sandorio kylančios pasekmės parodo, kokį tikrąjį sandorį šalys sudarė. Ne sandorio pavadinimas ir forma, o jo turinys lemia konkretaus sandorio rūšį ir tikrojo šalių sudaryto sandorio nustatymą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-18-469/2016, 19 punktas).

57. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad 2016 m. vasario 5 d. sudarytos preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 4.6 ir 4.7 punktų sąlygos nėra apsimestinės. Atkreiptinas dėmesys, kad nurodytos preliminariosios sutarties normos, kurias ieškovai prašė pripažinti apsimestinėmis, negali būti aiškinamos atsietai nuo kitų sutarties normų. Pagal preliminariosios sutarties turinį (sutarties 4.6, 4.7, 5.1, 5.2 punktai), ieškovų sumokėtas 70 900 Eur užstatas iš esmės turėjo atlikti šalių prievolių užtikrinimo funkciją. Šia aplinkybę patvirtina šalių (jų atstovų) vėlesni tarpusavio susirašinėjimai, kuriuose kalbama apie šalims nustatomas sankcijas, kurios būtų taikomos pažeidus preliminariąją sutartį. Iš byloje esančio 2016 m. sausio 26 d. laiško matyti, kad šalys tarėsi, jog užstato grąžinimas ir bauda yra pakankamos sankcijos pardavėjui, todėl kitos papildomos sankcijos nėra nustatomos.

58. Nors iš pačių mokėjimo paskirčių matyti, kad pinigai buvo mokami kaip avansas už žemės sklypų pirkimą, tą patvirtina ir 2015 m. šalių susirašinėjimai, tačiau tai nepaneigia pirmosios instancijos teismo išvados, kad šalys sumokėtos sumos paskirtį iš avanso vėliau pakeitė į užstatą, kuriam nustatė ikisutartinių prievolių užtikrinimo funkciją. Priešingai, anksčiau aptartos aplinkybės leidžia teigti, kad šalys derėjosi dėl konkrečių sankcijų taikymo viena kitos atžvilgiu ir šiam tikslui susitarė dėl 70 900 Eur ieškovų sumokėtą sumos (ne)grąžinimo ir tokio paties dydžio baudos sumokėjimo. Be aptarto šalių susirašinėjimo byloje iš esmės nėra kitų duomenų, kurie teismui leistų spręsti, kad dėl preliminariosios sutarties 4.6 ir 4.7 punktų susitarusių šalių valia iš tikrųjų neatitiko jų valios vidinės išraiškos, ar buvo siekiama kitų tikslų, kurių sandoryje užfiksuota šalių valia neatitiko. Be to, tokia šalių valia, kurią įrodinėja ieškovai, prieštarautų ir imperatyvioms teisės aktų normoms. Kaip minėta šios nutarties 49 punkte, dalį užstato ieškovai sumokėjo grynaisiais pinigais, todėl jų įskaitymas į perkamų sklypų kainą negalimas.

59. Atkreiptinas dėmesys, kad tuo atveju, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tarpusavio šalių netesybas numato ir minėtų preliminariosios sutarties 5.1, 5.2 punktų normos. Nagrinėjamoje civilinėje byloje šalys nėra pareiškusios reikalavimų dėl netesybų taikymo ir sumokėtų sumų grąžinimo ir (ar) baudos priteisimo. Tokio pobūdžio reikalavimai pareikšti atskiroje Vilniaus apygardos teismo nagrinėjamoje civilinėje byloje Nr. e2-449-232/2021, todėl teisėjų kolegija neturi teisinio pagrindo pasisakyti dėl aplinkybių, susijusių su preliminariosios sutarties (ne)pažeidimo faktu.

Dėl bylos procesinės baigties

60. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės tinkamai ištyrė ir įvertino visas nagrinėjamam klausimui reikšmingas faktines aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė ginčui aktualias materialinės teisės normas, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, todėl priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurį naikinti ar keisti ieškovų apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais nėra pagrindo, todėl skundas atmetamas, o skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

61. Apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad kiti apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui, pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2011 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-52/2011; kt.).

62. Atsakovas apeliacinės instancijos teisme už atsiliepimo į ieškovų apeliacinį skundą parengimą patyrė 1 497,38 Eur išlaidas advokato teisinei pagalbai apmokėti. Nurodytos išlaidos pagrįstos į bylą pateiktais įrodymais, atitinka rekomenduojamus dydžius, todėl jos atsakovui lygiomis dalimis priteisiamos iš ieškovų (apeliantų) L. C. ir D. M. (CPK 98 straipsnis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugpjūčio 27 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovui B. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš ieškovų L. C., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir D. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), po 748,69 Eur (septynis šimtus keturiasdešimt aštuonis eurus 69 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo.

Teisėjai Danutė GasiūnienėGintaras PečiulisVigintas Višinskis