- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2020-08-27
- Bylos Nr.
- e2-1727-852/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01298-2019-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Andrius Verikas
- Ieškovas
- L. C., D. M.
- Atsakovas
- B. G.
- Trečiasis asmuo
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos
- Advokatai
- Haroldas Ivanauskas, Mantas Barčys, Edmundas Budvytis
- Kategorijos
- 2.6.8.4Preliminarioji sutartis
dalyvaujant ieškovų L. C. ir D. M. atstovui advokatui Edmundui Budvyčiui ir advokatui Mantui Barčiui,
trečiojo asmens Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos atstovei Živilei Tepliakovienei,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų L. C. ir D. M. ieškinį atsakovui B. G., trečiajam asmeniui Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos dėl preliminarios sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovai ieškiniu prašo: 1) Pripažinti ieškovų D. M. ir L. C. bei atsakovo B. G. 2016-02-05 sudarytą žemės sklypų kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha, (toliau – sklypai) pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia pagrindine sutartimi bei įpareigoti ieškovą D. M. atsakovo B. G. naudai per 5 dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sumokėti 42 188,11 Eur (41 686,26 Eur + 501,86 Eur nuo atsakovo sumokėtų nekilojamojo turto mokesčių), iš kurių 920,78 Eur, sumokant tiesiogiai atsakovui, o 41 267,33 Eur, nukreipiant Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) atsakovo B. G. neįvykdytoms piniginėms prievolėms už parduodamus sklypus pagal 2014-05-07 pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 1215, 1221 bei 2014-06-26 pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1832 padengti, bei nustatant prievolę ieškovei L. C. B. G. naudai per 5 dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sumokėti 36 978,69 Eur (36 780,54 Eur + 198,14 Eur nuo atsakovo sumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių), iš kurių 807,09 Eur, sumokant tiesiogiai atsakovui, o 36,171,60 Eur, nukreipiant NŽT atsakovo B. G. neįvykdytoms piniginėms prievolėms už parduodamus sklypus pagal 2014-05-07 pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 1215, 1221 bei 2014-06-26 pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1832 padengti; 2) Pripažinti 2016-02-05 sutarties 4.6 p., bei 4.7 p. sąlygas apsimestinėmis; 3) Priteisti ieškovams iš atsakovo B. G. bylinėjimosi išlaidas. Ieškovai nurodo, kad 2015 m. gegužės mėn. ieškovai D. M. ir L. C., kaip žemės sklypų pirkėjai, ir atsakovas B. G., kaip jam nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavėjas, pradėjo derybas dėl šių žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo: 1) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha ploto (pirkėjas ieškovė); 2) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini)ha (pirkėjas ieškovė); 3) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 4) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 5) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 6) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 7) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 8) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 9) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovė); 10) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 11) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 12) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 13) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 14) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 15) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 16) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas); 17) kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (pirkėjas ieškovas). Bendras visų atsakovo parduodamų sklypų plotas yra 161,26 ha. Ieškovai paaiškina, kad 2015-06-03, ieškovams ir atsakovui sutarus dėl esminių aukščiau nurodytų žemės sklypų pirkimo-pardavimo sąlygų, pardavėjui nustačius galutinę parduodamų sklypų vieno hektaro kainą 1 080 Eur, ieškovė pradėjo vykdyti pirkimo-pardavimo sandorį ir grynaisiais pinigais už perkamus sklypus sumokėjo 3 000 Eur, taip apmokant dalį perkamų sklypų kainos. Atsakovo atstovas G. L., veikdamas pagal 2014-08-20 įgaliojimą, 2015-06-04 ieškovams pateikė perkamų žemės sklypų vertės apskaičiavimo dokumentus, pagal kuriuos atsakovas sklypus nuosavybės teise įsigijo iš NŽT. Ieškovai paaiškina, kad vykdydami pirkimo-pardavimo sandorį bendrai per laikotarpį nuo 2015-06-03 iki 2015-11-04 už perkamus sklypus sumokėjo 42 000 Eur. Atsakovo atstovo prašymu, dalį sklypų kainos, t.y. 12 539 Eur, sumokėjo NŽT, kuri parduodamiems sklypams yra įregistravusi priverstinę hipoteką, kadangi atsakovas ginčo sklypus yra įsigijęs išsimokėtinai. Bendra iki 2016-02-05 ieškovų už perkamus sklypus atsakovui sumokėta kaina yra 70 900 Eur. Ieškovai paaiškina, kad 2016-02-05 ieškovai ir atsakovas sudarė preliminariąją žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį. Bendra faktinė šalių sutarta visų sklypų kaina buvo nustatyta 1 080 Eur už hektarą (174 160 Eur), pridedant 700 Eur atsakovo sumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių, kas bendrai sudaro 174 860 Eur. Atsakovui už visus sklypus ieškovų sumokėta 70 900 Eur realios šalių sutartos perkamų sklypų kainos dalis preliminarios sutarties 4.5 p. buvo įvardinta kaip ieškovų sumokėtas užstatas. Nežiūrint tokios leksikos, priešingai, nei nurodyta sutarties 4.6 p. bei 4.7 p., šios piniginės lėšos buvo kainos, nurodytos sutarties 3.1 p. bei 3.2 p. dedamoji ir ieškovų už parduodamus sklypus sumokėti 70 900 Eur, faktiškai atliko mokėjimo-atsiskaitymo, o ne prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją. Ieškovai nurodo, kad dėl šių priežasčių jie prašo pripažinti sutarties 4.6 bei 4.7 p. nuostatas kaip apsimestines, siekiant nuslėpti tikrąjį šalių susitarimą dėl realios už sklypus mokėtinos kainos dydžio, taip užtikrinant viešąjį interesą, kadangi atsakovui tokiu atveju kyla pareiga nuo už parduotus sklypus gautų pajamų sumokėti gyventojų pajamų mokestį valstybei. Ieškovų teigimu, sutarties 4.5 p. nurodyta ir ieškovų realiai sumokėta 70 900 Eur suma iš tikrųjų buvo ne užstatas, kurį atsakovas neva turėjo ieškovams grąžinti, o sklypų kainos dalis. Ieškovai paaiškina, kad 2015 m. birželio pradžioje jiems buvo perduotas ir žemės sklypų faktinis valdymas. Parduodamų sklypų valdymo perdavimas buvo įformintas nuomos sutarčių forma, jas datuojant atgaline 2015-03-01 data. Ieškovai nuo sklypų valdymo teisės perdavimo juos faktiškai valdė, tvarkė, nuolat gerino sklypų būklę, deklaravo pasėlius Nacionalinei mokėjimų agentūrai. Sutartyje šalys nustatė, kad pagrindinė parduodamų žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis notarine forma turi būti pasirašyta ne vėliau kaip iki 2018-01-01 su galimybe pratęsti pagrindinės sutarties pasirašymo terminą dar vieneriems metams. Pardavėjas, iš ieškovų už perkamus sklypus gautas lėšas naudojo asmeninėms reikmėms ir negalėjo baigti pirkimo-pardavimo sandorio su NŽT. Ši aplinkybė ieškovams paaiškėjo, kilus ginčui dėl šalių įsipareigojimų vienas kitam vykdymo. Ieškovų teigimu, 70 900 Eur dydžio pinigines lėšas už perkamus sklypus jie sumokėjo tam, kad atsakovas galėtų įvykdyti savo pinigines prievoles NŽT ir iš savo pusės pasirengtų pagrindinės sutarties sudarymui. Ieškovai paaiškina, kad 2017-12-20 atsakovas per atstovą pateikė nurodymą už parduodamus sklypus iki 2018-01-15 apmokėti 11 818,62 Eur (pagal NŽT pateiktą mokėjimo pranešimą). Ieškovas už perkamus žemės sklypus 2018-01-14 pagal nurodytą pranešimą pavedimu NŽT sumokėjo 4 300 Eur, o ieškovė už atsakovą už parduodamus žemės sklypus NŽT sumokėjo 7 518,62 Eur (2018-01-12 – 3 518,62 Eur, 2018-01-14 – 4 000 Eur). Iš viso po preliminarios sutarties sudarymo ieškovas už atsakovą mokėjimo pavedimais sumokėjo bendrą 17 276,01 Eur sumą (2017-01-14 – 10 000 Eur, 2017-01-15 – 2 168,97 Eur, 2017-07-19 - 402,04 Eur, 2017-12-14 - 405 Eur, bei aukščiau punkte nurodytus mokėjimus), o ieškovė sumokėjo aukščiau punkte nurodytas sumas (201801-12 – 3 518,62 Eur, 2018-01-14 – 4 000 Eur), iš viso abu ieškovai už žemės sklypus atsakovui per NŽT sumokėjo 24 794,63 Eur. Tai rodo, kad ieškovai pagal sutartį atsakovui yra sumokėję 95 694,63 Eur sklypų kainos, o nepamokėta kainos dalis sudaro 41 686,56 Eur. Ieškovai teigia, kad jie iki sutartyje nustatyto 2018-01-01 termino buvo pasirengę sudaryti sklypų pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą, tačiau pardavėjas nebuvo įvykdęs savo įsipareigojimų NŽT ir faktiškai negalėjo sutaryti sutarties. Dėl šių aplinkybių šalys pratęsė pagrindinės sutarties sudarymo terminą, bet ir po to atsakovas delsė sandorį įforminti notariškai. Pagal Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.305 str. 1 d., apibrėžiančią pirkimo-pardavimo sutarties sampratą, pirkimo-pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pagal CK 6.311 str. pirkimo-pardavimo sutarties formą nustato sandorių sudarymo formos taisyklės. Atskiroms pirkimo-pardavimo sutartims įstatymai gali nustatyti specialias jų sudarymo taisykles. Pagal bendrąją taisyklę, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. CK 6.309 str. 1 d. nustatyta, jog įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas. Kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 str. 3 d.). Su šios normos taikymu tiesiogiai susijusi ir CK 1.93 str. 4 d., nustatanti, kad jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu; šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Tam, kad būtų patenkintas reikalavimas pripažinti sudaryta ir galiojančiu notariškai neįformintą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, turi būti konstatuota, kad jo šalių valia atitiko CK 6.305 str. 1 d. įtvirtintą pirkimo-pardavimo sutarties sampratą, pagal kurią pirkimo-pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Šiuo atveju ieškovų pirmosios įmokos už perkamus sklypus sumokėjimo metu ieškovams buvo perduotas ir sklypų faktinis valdymas, perkamų sklypų valdymo perdavimą įforminant nuomos sutarčių forma, jas datuojant atgaline 2015-03-01 data. Ieškovai nuo sklypų valdymo teisės perdavimo juos faktiškai valdė, naudojo, tvarkė, nuolat gerino sklypų būklę, deklaravo pasėlius NMA ir tai patvirtina ne tik nuomos sutartimis, tačiau ir aptariama sutarties 2.3 p. Tarp ieškovų ir atsakovo ikisutartiniai santykiai 2016-02-05 (Sutarties sudarymo dienai) buvo pasibaigę, buvo akceptuotas oferento pasiūlymas, pasirašyta sutartis, joje išdėstytos esminės sąlygos bei tęsiamas pirkimo-pardavimo sutarties vykdymas, todėl atsakovo vengimas tinkamai įforminti sutartį gali būti išsprendžiamas teismo sprendimu, pripažįstant šalių sudarytą sutartį galiojančia (CK 6.309 str. 3 d., 1.93 str. 4 d.). Ieškovai teigia, kad sutarties 4.6 bei 4.7 p. nuostatos dėl už sklypus ieškovų sumokėtų 70 900 Eur funkcijos ir jų grąžinimo yra apsimestines, siekiant pridengti tikrąjį šalių susitarimą dėl faktinės sklypų kainos dydžio. Sumokėta 70 900 Eur suma pagal tikrąją šalių valią buvo ne užstatas, o sklypų kainos dalis.
Atsiliepimas
2. Atsakovas B. G. atsiliepimu prašo ieškinio netenkinti. Atsakovo teigimu, šalys, sudarydamos preliminarią sutartį, aiškiai ir nedviprasmiškai išreiškė valią sudaryti būtent CK 6.165 str. reglamentuojamą ir visus preliminariosios sutarties požymius atitinkančią sutartį, dėl ko ieškovų reiškiamas reikalavimas yra nesuderinamas su tikrąja šalių valia bei CK 6.165 str. 4-5 d. įtvirtintu teisiniu reglamentavimu. Atsakovas pažymi, kas šalys 2016-02-05 objektyviai negalėjo sudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, kas neleidžia sutartį laikyti ir pripažinti pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi. Ieškovų reiškiamas reikalavimas prieštarauja imperatyvioms Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. nuostatoms bei teismų suformuotai šių nuostatų aiškinimo ir taikymo praktikai. Ieškinys negali būti tenkinamas, nes nėra aptariamo reikalavimo teisiniu pagrindu nurodomų CK 1.93 str. 4 d. bei 6.309 str. 3 d. normų taikymo pagrindo – atsakovo kaip sutarties šalies vengimo / atsisakymo sutarties galiojimo metu įforminti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį įstatymų nustatyta forma. Be to, žemės sklypai, į kuriuos ieškovai siekia įgyti nuosavybės teisę, yra areštuoti, dėl ko nuosavybės teisė į juos negali būti perduota nei ieškovams, nei bet kokiems kitiems asmenims. Atsakovas paaiškina, kad šalys preliminaria sutartimi susitarė dėl žemės sklypų pirkimo-pardavimo ateityje. Ieškovai neturi pagrindo byloje remtis teismų suformuota praktika bylose, kuriose buvo sprendžiama dėl preliminariųjų nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarčių pripažinimo pagrindinėmis bei tokių nekilnojamojo turto objektų pirkėjų teisių gynybos būdų (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016-06-17 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, kurioje buvo išaiškinta, jog preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 str. 4 d. norma, taikoma visų preliminariųjų sutarčių atveju, bet ir reikalauti įvykdyti prievolę natūra bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynybos būdais). Aptariamo ginčo situacijos vertinimo nekeičia ir ta ieškovų nurodoma aplinkybė, kad ieškovai iki sutarties sudarymo sumokėjo atsakovui 70 900 Eur, o po sutarties sudarymo įvykdė dar kelis smulkius mokėjimus: pirma, visi ieškovų mokėjimai atsakovui buvo atlikti ikisutartinių santykių etape (pats preliminariosios sutarties sudarymas teismų praktikoje yra laikomas ikisutartiniais santykiais, tuo tarpu 70 900 Eur atsakovui buvo sumokėti dar net iki preliminariąja sutartimi laikytinos sutarties sudarymo); antra, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra laikomasi pozicijos, kad net ir visos sutarto ateityje parduoti nekilnojamojo daikto kainos sumokėjimas nesudaro pagrindo šalių sutartinių santykių kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties, vis vien esminę reikšmę kvalifikavimui turi tikroji sutarties šalių valia sudarant konkretų sandorį (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-11-20 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015); trečia, ieškovų atsakovui sumokėti 70 900 Eur atliko ieškovų prievolių pagal sutartį įvykdymo užtikrinimo funkciją netesybų forma (sutarties 4.6 p. ir 5.1 p.), toks šalių susitarimas neprieštarauja nei CK 6.165 str., nei preliminariosios sutarties esmei. Atsakovas taip pat paaiškina, kad kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014-09-18 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-395/2014, 2015-11-20 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Iš kasacinio teismo formuojamos praktikos taip pat matyti, kad teismai, spręsdami analogiško pobūdžio ginčus, privalo be kita ko įvertinti, ar preliminariosios sutarties, kurią yra prašoma pripažinti pagrindine, šalys tokios sutarties sudarymo metu apskritai turėjo galimybę sudaryti pagrindinę sutartį, ar egzistavo sąlygos tokiai sutarčiai sudaryti (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-11-20 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Nagrinėjamu atveju šalys tokios galimybės 2016-02-05 neturėjo, todėl pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis 2016-02-05 objektyviai negalėjo būti sudaryta. Tokia išvada darytina atsižvelgiant į tai, kad: pirma, sutartimi buvo susitarta dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo, kurių pirkimo-pardavimo santykius reglamentuoja specialusis Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas. Kaip matyti iš šio įstatymo, privačios žemės ūkio paskirties žemės savininko teisė laisvai parduoti tokią žemę bet kuriam pasirinktam asmeniui yra apribota, nes teisę įsigyti tokią žemę pirmumo tvarka turi šio įstatymo 5 str. 1 d. nurodyti subjektai. Ieškovai pirmumo teisės įsigyti atsakovo parduodamus žemės sklypus pagal šio įstatymo 5 str. 1 d. nuostatas neturėjo, dėl ko tarp šalių buvo susitarta, kad (1) pagrindinė žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta tuomet, kai ieškovai atitiks Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme tokios žemės pirkėjams keliamus reikalavimus (žr. sutarties 2.2 p. ir 4.4 p.), o taip pat, kad (2) ieškovai iki tokios sutarties sudarymo nuomosis sutartus įsigyti žemės sklypus (žr. sutarties 2.3 p.) tam, kad ieškovai pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu patektų į asmenų ratą, pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. nuostatas turintį teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę pirmumo tvarka (šio įstatymo 5 str. 1 d. 2 p. nustato, kad pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, eilės tvarka turi parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį). Be to, ieškovai negalėjo sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties, nes preliminarios sutarties sudarymo dieną, t.y. 2016-02-05 neturėjo finansinių galimybių įsigyti 17 žemės ūkio paskirties žemės sklypų. Atsakovas taip pat teigia, kad preliminarios sutarties galiojimo metu jis nevengė ir neatsisakė sudaryti su ieškovais pagrindinės žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties, todėl nagrinėjamu atveju neegzistuoja ieškovų nurodomų CK 1.93 str. 4 d. bei 6.309 str. 3 d. normų taikymo esminė sąlyga – atsakovo vengimas / atsisakymas sudaryti pagrindinę žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį. Atsakovas paaiškina, kad pagrindinė žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis sutartyje nustatytu terminu (t.y. iki 2018-01-01) nebuvo sudaryta tik dėl pačių ieškovų kaltės bei dėl nuo jų pačių priklausančių aplinkybių (t.y. piniginių lėšų, reikalingų atsiskaityti už sutartus pirkti žemės sklypus, neturėjimo), kas ieškovams neabejotinai yra žinoma. Nesudarius sutarties dėl ieškovų kaltės pagal sutarties 4.6 p. ir 5.1 p. nuostatas ieškovų sumokėtas 70 900 Eur užstatas liko atsakovui kaip netesybos. Šalių ginčas dėl ieškovų sumokėtų piniginių lėšų grąžinimo bei atsakovo teisės šias lėšas pasilikti sutarties 4.6 p. ir 5.1 p. pagrindu yra nagrinėjamas tame pačiame Vilniaus apygardos teisme nagrinėjamoje kitoje civilinėje byloje Nr. e2-2598-232/2019 (šiuo metu bylos Nr. e2-1183-232/2020), kuri ieškovų prašymu yra sustabdyta iki bus priimtas ir įsiteisės galutinis teismo procesinis sprendimas šioje byloje. Atsakovas paaiškina, kad preliminarioje sutartyje be kita ko šalys susitarė, kad „pirkėjai nuo to momento, kai atitiks visus Pirkėjams keliamus reikalavimus pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, bet ne anksčiau, kaip po 30 dienų nuo šios sutarties pasirašymo dienos ir ne vėliau, kaip 2.1 punkte nurodytu terminu, galės įsigyti žemės sklypus visus iškart arba dalimis. Tokiu atveju, jie raštu turi informuoti Pardavėją apie pageidavimą įsigyti konkretų žemės sklypą, suteikiant Pardavėjui 45 d. pasiruošti sandorio įforminimui. Jei Pirkėjai šiame punkte nustatyta tvarka ir vėliausiai, likus 45 dienoms iki 2.1-ame šio skyriaus punkte nustatyto termino, neinformuos Pardavėjo, kad yra pasirengę nupirkti konkrečius žemės sklypus, bus laikoma, kad Pirkėjai neįvykdė šioje sutartyje nustatytos pareigos – nupirkti žemės Sklypus“ (žr. Sutarties 2.2 p.). Šalys taip pat susitarė, kad „pirkėjai patvirtina, kad Pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dieną jie atitiks Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pirkėjui nustatytus reikalavimus. Jei šių reikalavimų neatitiks, bus laikoma, kad už tai atsakingi pirkėjai“. Ieškovė L. C. iki sutartyje nustatyto termino pabaigos neatitiko ir šiuo metu neatitinka Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme žemės ūkio paskirties žemės pirkėjui keliamų reikalavimų (nebuvo įregistravusi nuomos sutarties), be to, nei ši ieškovė, nei kitas ieškovas D. M. nepranešė atsakovui sutarties 2.2 p. nustatyta forma (t.y. raštu) ir tvarka (t.y. likus ne mažiau kaip 45 d. iki sutartyje nustatyto termino – 2018-01-01 – pabaigos) apie savo pasirengimą nupirkti ginčo žemės sklypus, iš ko akivaizdu, kad ieškovai neįvykdė sutartimi prisiimtos pareigos nupirkti iš atsakovo ginčo žemės sklypus, dėl ko jiems kilo sutarties 4.6 p. ir 5.1 p. įtvirtintos teisinės pasekmės. Atsakovas taip pat teigia, kad ieškovų ieškinio argumentai dėl sutarties 4.6 p. ir 4.7 p. sąlygų apsimestinumo yra deklaratyvūs ir nepagrįsti konkrečiais faktais. Sutarties 4.6 p. ir 4.7 p. sąlygos neprieštarauja jokiems teisės aktų reikalavimams ir/ar preliminariosios sutarties esmei. Ieškovai, ginčydami sutarties 4.6 p. bei teigdami, kad šiame preliminarios sutarties punkte įtvirtintas šalių susitarimas dėl užstato kaip prievolių pagal sutartį įvykdymo užtikrinimo priemonės yra apsimestinis, ignoruoja kitas sutarties sąlygas, inter alia 5.1 – 5.2. p. įtvirtintas ir ieškovų neginčijamas sąlygas, nustatančias, kad užstatas ieškovams negrąžinamas, jei ieškovai nenuperka įsipareigotų nupirkti žemės sklypų ir kad atsakovas, atsisakęs šiuos žemės sklypus parduoti ieškovams, privalo ne tik grąžinti gautą užstatą bet ir sumokėti ieškovams užstato dydžio baudą. Iš to akivaizdu, kad šalys sutartyje susitarė dėl vienodo dydžio tarpusavio atsakomybės, t.y. 70 900 Eur dydžio netesybų, kurių mokėjimo pareiga atsiranda priklausomai nuo to, dėl kurios šalies kaltės sutartyje nustatytu terminu ir tvarka nesudaroma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis.
3. Trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos atsiliepimu prašo ieškinio netenkinti. Paaiškina, kad ginčo žemės sklypus atsakovas B. G. įsigijo pagal tris valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartis, t.y. dvi sutartis sudarytas 2014-05-07 (sutartys Nr. 1, 2) ir vieną, sudarytą 2014-06-26 (sutartis Nr. 3). Sutarčių Nr. 1, Nr. 2 6.8 papunktyje bei sutarties Nr. 3 6.7 papunktyje nurodyta, kad pirkėjas įgyja teisę perleisti daiktus kitiems asmenims ne anksčiau, negu pirkėjas sumokės visą daiktų kainą. Sutarčių Nr. 1, Nr. 2 6.9 papunktyje, sutarties Nr. 3 6.8 papunktyje pažymėta, kad išsimokėtinai parduoti žemės sklypai laikomi įkeistais valstybei nuo jų perdavimo pirkėjui momento, užtikrinant pirkėjo prievolę sumokėti įsiskolinimą už perkamus išsimokėtinai valstybinės žemės sklypus. Taigi, visiems išsimokėtinai pirktiems žemės sklypams yra įregistruota priverstinė hipoteka, tai patvirtina ir į bylą ieškovų pateikti žemės sklypų Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai. Paaiškina, kad kol atsakovas nėra sumokėjęs visos sumos už išsimokėtinai iš valstybės pirktus žemės sklypus (yra sumokėtos tik įmokos pagal sutartyse Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 nustatytą grafiką), jis negalėjo sudaryti preliminarios žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties su ieškovais, nes tai prieštarauja sutarčių Nr. 1, Nr. 2 6.8 papunktyje ir sutarties Nr. 3 6.7 papunktyje nurodytai sąlygai, jog pirkėjas įgyja teisę perleisti daiktus kitiems asmenims ne anksčiau, negu pirkėjas sumokės visą daiktų kainą. Taip pat trečiasis asmuo atkreipia dėmesį, kad byloje nėra aišku, ar ieškovai atitinka Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. numatytas sąlygas dėl pirmumo teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus iš atsakovo.
Šalies argumentai
4. Ieškovai dublike nurodo, kad tikslina ieškinio reikalavimus ir prašo: 1) Teismo sprendimu patvirtinti pirkimo-pardavimo sutarties tarp ieškovų D. M. ir L. C. bei atsakovo B. G. žemės sklypų kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha; kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha, sudarymą, pripažįstant šią sutartį galiojančia, nustatant, kad nuosavybės teisė į žemės sklypus ieškovams pereina nuo visiško tarp šalių atsiskaitymo pagal teismo sprendimą momento, bei įpareigojant ieškovą D. M. atsakovo B. G. naudai per 5 dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sumokėti 42 188,11 Eur (41 686,26 Eur + 501,86 Eur nuo atsakovo sumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių), iš kurių 920,78 Eur sumokant tiesiogiai atsakovui, o 41 267,33, Eur, nukreipiant NŽT atsakovo B. G. neįvykdytoms piniginėms prievolėms už parduodamus sklypus pagal 2014-05-07 pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 1215, 1221 bei 2014-06-26 pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1832 padengti, bei įpareigojant ieškovę L. C. B. G., naudai per 5 dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sumokėti 36 978,69 Eur (36 780,54 Eur + 198,14 Eur nuo atsakovo sumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių), iš kurių 807,09 Eur sumokant tiesiogiai atsakovui, o 36 171,60 Eur, nukreipiant NŽT atsakovo B. G. neįvykdytoms piniginėms prievolėms už parduodamus sklypus pagal 2014-05-07 pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 1215, 1221 bei 2014-06-26 pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1832 padengti; 2) Pripažinti 2016-02-05 sutarties 4.6 p., bei 4.7 p. sąlygas apsimestinėmis; 3) Priteisti ieškovams iš atsakovo byloje patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovai paaiškina, kad ginčo byloje jie įrodinėja tarp šalių buvus sudarytą faktinį sandorį dėl ginčo žemės sklypų pirkimo-pardavimo, kurį atsakovas vengia įforminti notariškai, todėl teismo galutiniu sprendimu šį sandorį yra prašoma pripažinti galiojančiu, patvirtinant jo sudarymą. Teigia, kad pagrindinės sutarties sudarymą jie prašo patvirtinti ne tik 2016-02-05 sudarytos sutarties pagrindu ir sąlygomis, tačiau nustatant tikrąją šalių valią, atsižvelgiant į šalių tikruosius tikslus, pagrindinės sutarties faktinio sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Ieškovai nurodo, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tiek bendroji CK 1.93 str. 4 d. nustatyta norma (dėl sandorio, kuris turi būti įformintas notarine tvarka, pripažinimo galiojančiu), tiek ir specialioji – pirkimui ir pardavimui taikoma – CK 6.309 str. įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo-pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 str.). Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo-pardavimo sutartį iš esmės reiškia ir reikalaujamos sutarties formos, kaip būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties elemento, pripažinimą (CK 6.159 str., 6.309 str. 3 d., 6.393 str. 1 d.) (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012-02-20 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012). Šalių ginčo santykiai yra susiklostę taip, kad ikisutartiniai santykiai persipynė (transformavosi) į sutartinius taip, kad sudėtinga nustatyti jų ribą. Tačiau ginčo atveju yra akivaizdu ir ieškovai pateikė pakankamai įrodymų, kurie leidžia spręsti, kad šalys sutarė dėl esminių sutarties sąlygų, ir įvertinus konkrečios situacijos aplinkybes, elgėsi taip, kad jų elgesys atitiko pagrindinės sutarties elementus, o sandorio pabaigimui liko šiuos santykius įforminti įstatymo nustatyta tvarka, todėl atsakovui atsisakius sandorį įforminti, teismas gali pripažinti sandorį galiojančiu ir patvirtinti sandorį. Ieškovų nuomone, aplinkybė, kad tarp šalių 2016-02-05 buvo sudaryta preliminarioji sutartis ir kad 2016-02-05 pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta, nepaneigia ieškovų prašomo patvirtinti pagrindinės sutarties sudarymo fakto, pripažįstant tarp šalių faktiškai sudarytą sandorį galiojančiu. Ieškovai teigia, kad jie atitinka Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. 2 p. numatytas pirmumo sąlygas, nes ieškovai realiai naudojo ginčo žemės sklypus ne mažiau kaip vienerius metus. Ieškovų nuomone, nuomos sutarčių registravimo faktas galėtų būti svarbus tik tuomet, jei šalys kitais duomenimis (būdais) negalėtų įrodyti žemės ūkio žemės naudojimo pagal paskirtį ne mažiau kaip vienerius metus fakto.
Atsiliepimas
5. Atsakovas B. G. tripliku prašo dublike patikslintų ieškinio reikalavimų netenkinti. Atkreipia dėmesį, kad ieškovai dublike pakartotinai referuoja į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012-02-20 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012, tačiau ne į tas jos dalis, kurios iš tikrųjų šiam ginčui yra aktualios. Mano, jog ginčo situacijos vertinimo taip pat nekeičia ieškovų dubliko argumentas, kad preliminarioje sutartyje šalys sutarė dėl esminių pagrindinės sutarties sąlygų. Atsakovas taip pat kategoriškai nesutinka su ieškovų argumentu, kad šalių sandorio pabaigimui trūksta tik notarinio jo įforminimo: šalys buvo sudariusios tik preliminariąją sutartį, kurios galiojimas yra pasibaigęs, ieškovai kaip pirkėjai preliminariosios sutarties sudarymo metu neatitiko ir iki šiol neatitinka sąlygų žemės ūkio paskirties žemei pirmumo tvarka įsigyti, o patys žemės sklypai be kita ko dar yra areštuoti. Ieškovai 2016-02-05 neturėjo ir iki šiol net neturi teisės sudaryti pagal imperatyvias Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. nuostatas. Kitaip tariant, ieškovai šioje byloje siekia, jog teismas patvirtintų niekinio – imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio – sandorio sudarymą bei jo galiojimą. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. 2 p. normoje esant expressis verbis įtvirtintam reikalavimui dėl žemės naudojimo žemės ūkio veiklai vykdyti ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, o taip pat egzistuojant atsakovo atsiliepime į ieškinį nurodytai nuosekliai teismų praktikai aiškinant ir taikant minėtą normą, nėra jokio pagrindo sutikti su ieškovų dubliko teiginiu, kad sutarties registracijos Nekilnojamojo turto registre faktas galėtų būti svarbus tik tuo atveju, jei suinteresuotas asmuo negalėtų kitais būdais įrodyti žemės ūkio paskirties žemės naudojimo pagal paskirtį ne mažiau kaip vienerius metus fakto. Ieškovai dublike nenurodė konkrečių kasacinės instancijos teismo nutarčių, kuriose būtų pasisakyta, kad sutarties ar atitinkamų teisių teisinė registracija viešame registre yra tik išvestinis ir antraeilis reiškinys. Atsakovas nesutinka su ieškovų teiginiais, kad būtent jis vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Mano, jog buvo priešingai, t.y. pagrindinė žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis preliminarioje sutartyje nustatytu terminu (t.y. iki 2018-01-01) nebuvo sudaryta tik dėl pačių ieškovų kaltės bei dėl nuo jų pačių priklausančių aplinkybių, t.y. piniginių lėšų, reikalingų atsiskaityti už sutartus pirkti žemės sklypus, neturėjimo bei ieškovės L. C. neatitikimo Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme žemės ūkio paskirties žemės pirkėjui keliamiems reikalavimams.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys netenkinamas.
6. Byloje nustatyta, kad ieškovas D. M. ir ieškovė L. C., kaip žemės sklypų pirkėjai, ir atsakovas B. G., kaip jam nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavėjas, 2016-02-05 sudarė preliminariąją žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį dėl 17 žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) pardavimo ateityje (e. bylos t. 1, b.l. 78-82).
7. Preliminarioje sutartyje numatyta, kad pardavėjas (atsakovas B. G.) pirkėjui 1 (t.y. ieškovei L. C.) šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka parduos sklypus nuo 1 iki 9, o pirkėjui 2 (t.y. ieškovui D. M.) – sklypus nuo 10 iki 17 (sutarties 1.1 punktas).
8. Preliminarios sutarties 1.2 punkte šalys nurodė, jog šia sutartimi pardavėjo prisiimamas įsipareigojimas parduoti pirkėjams sutartyje numatytus sklypus šalių suprantamas ir vertinamas kaip šalių preliminarus susitarimas dėl atitinkamų sklypų pardavimo pardavėjams ateityje, kaip tai numatyta CK 6.165 str. (straipsnio pavadinimas „Preliminarioji sutartis”).
9. Preliminariosios sutarties 2.1. punktu šalys susitarė, kad galutinis sklypų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas – iki 2018-01-01, tačiau jei pirkėjai iki šio termino bus įsigiję daugiau kaip 50 procentų sklypų, pirkėjui visų sklypų išpirkimo terminas pratęsiamas dar vieniems kalendoriniams metams.
10. Preliminariosios sutarties 3.1. punktu šalys susitarė, kad pirkėjas 1 (t.y. ieškovė L. C.) pardavėjui už sklypus Nr. 1-9 sumokės kainą, kuri apskaičiuojama nuo žemiau nurodytos pirminės kainos, pirkimo momentu NŽT tiksliai apskaičiavus įsiskolinimo likutį ir einamųjų metų palūkanas, bet nurodyta kaina mažės sumokėtomis metinėmis įmokomis, priklausomai kuriais metais sklypai bus perkami: (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 1) – 2867,24 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 2) – 834,1 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 3) – 1850,67 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 4) – 781,97 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 5) – 6255,79 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 6) – 4691,84 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 7) – 7298,42 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 8) – 4691,84 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 9) – 1824,61 Eur.
11. Preliminariosios sutarties 3.2. punktu šalys susitarė, kad pirkėjas 2 (t.y. ieškovas D. M.) pardavėjui už sklypus Nr. 10-17 sumokės kainą, kuri apskaičiuojama nuo žemiau nurodytos pirminės kainos, pirkimo momentu NŽT tiksliai apskaičiavus įsiskolinimo likutį ir einamųjų metų palūkanas, bet nurodyta kaina mažės sumokėtomis metinėmis įmokomis, priklausomai kuriais metais sklypai bus perkami: (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 10) – 4691,84 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 11) – 44311,86 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 12) – 1381,49 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 13) – 11208,29 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 14) – 2867,24 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 15) – 4952,5 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 16) – 2502,32 Eur (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ha (sklypas 17) – 1016,57 Eur.
Dėl kilusio ginčo esmės
12. Ieškovai L. C. ir D. M. teigia, kad įsipareigojimai pagal preliminarią sutartį iš esmės yra įvykdyti, o atsakovas B. G. vengia įforminti nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis notariškai. Todėl ieškovai, remiantis CK 6.309 str. ir 1.93 str. nuostatomis, prašo teismo pripažinti, jog pirkimo-pardavimo sutartys yra sudarytos.
13. Ieškovų nurodyto CK 6.309 str. 3 d. nustato, kad kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą.
14. CK 1.93 str. 4 d. nustato, kad jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu; šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia.
Dėl ieškovų pirmumo teisės įsigyti parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus
15. Šalys nurodė, kad joms yra žinoma, kad žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo santykiams yra taikomas specialus teisinis reguliavimas ir, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. nustato pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę.
16. Ieškovai nurodo, kad jie turi pirmumo teisę pirkti žemės sklypus pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. 2 p., kaip parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudoję šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis).
17. Byloje nustatyta, kad sutartys dėl sklypų Nr. 1 - 10 naudojimo, kuriuos ketina pirkti ieškovė L. C., nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre (e. bylos t. 1, b.l. 10-32). Todėl teismas vertina, jog nėra pagrindo spęsti dėl šių sklypų pardavimo ieškovei, kaip pirmumo teisę turinčiam subjektui, nesilaikant minėtame įstatyme nustatytos pirmumo teisės įgyvendinimo procedūros.
18. Ieškovės L. C. argumentai, kad ji faktiškai naudojo žemės sklypus, nėra reikšmingi, kadangi įstatymas pirmumo teisę įsigyti parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus sieją ne tik su faktiniu jo naudojimu, bet ir su naudojimo išviešinimu specialiai įstatyme numatytu būdu – registracija Nekilnojamojo turto registre.
19. Be to, teismas vertina, kad pagal paminėtą Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 1 d. 1 p. teisė pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą taikoma tik naudotojui, kuris naudoja žemės sklypus jų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu. Dėl to, konstatuotina, jog ieškovas D. M. šiuo metu (ieškovas prašo pripažinti sutartį sudaryta nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos) taip pat neturi pirmumo teisės įsigyti žemės sklypus Nr. 11-17, kadangi šių sklypų nenaudoja jau daugiau kaip du metus. Pagal Nekilnojamojo turto registro įrašus šių sklypų nuomą D. M. buvo įregistravęs nuo 2016-11-18 iki 2018-01-01 (e. bylos t. 1, b.l. 34-51).
20. Atsižvelgiant į šias aplinkybes teismas sprendžia, jog ieškovų reikalavimas dėl pirkimo pardavimo sutarčių pripažinimo sudarytomis negali būti tenkinamas.
Dėl pardavėjui taikomo draudimo perleisti žemės sklypus
21. Šalys neginčijo, kad atsakovui B. G. yra taikomas apribojimas perleisti ginčo žemės sklypus dėl to, kad jis nėra atsiskaitęs už jų įsigijimą su NŽT pagal dvi 2014-05-07 pirkimo-pardavimo sutartis ir 2014-06-26 pirkimo-pardavimo sutartį (sutarčių 6.8 punktai ir 6.7 punktas, e. bylos t. 2, b.l. 17-74). Draudimas atsakovui perleisti nuosavybę iki kol bus atsikaityta su pardavėju yra įregistruotas ir Nekilnojamojo turto registre.
22. Ieškovai teigia, kad ši aplinkybė nėra reikšminga, nes teismui patvirtinus pirkimo-pardavimo sutartį, jie atsiskaitytų tiesiogiai su trečiuoju asmeniu, t.y. padengtų atsakovo skolą. Tačiau teismo įsitikinimu, ieškovų prašomos pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimas iš esmės reikštų atsakovo ir trečiojo asmens sutartinių santykių modifikavimą, t.y. atsakovo skolos perkėlimą. Teismas vertina, kad ieškovų interesas sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį nėra nei pakankama, nei pateisinama priežastis pakeisti atsakovo ir trečiojo asmens susitarimus. Tuo labiau, jog pagal įstatymą skolos perkėlimui būtinas kreditoriaus sutikimas (CK 6.116 str. 1 d.).
23. Trečiasis asmuo patvirtino, kad atsakovas B. G. nėra atsiskaitęs už išsimokėtinai įsigytus žemės sklypus ir todėl neturi teisės perleisti nuosavybės sudarydamas pirkimo-pardavimo sutartis su ieškovais.
24. Teismas vertina, jog ieškovų reikalavimas pirkimo-pardavimo sutartis pripažinti sudarytomis negali būti tenkinamas ir dėl šios priežasties.
Kitos priežastys, dėl kurių pirkimo-pardavimo sutartys negali būti patvirtintos teismo sprendimu
25. Be jau nurodytų priežasčių, dėl kurių pirkimo-pardavimo sutartys negali būti patvirtintos teismo sprendimu, teismas pažymi ir tai, jog byloje nėra aiškių įrodymų apie tai, jog ieškovai kaip pirkėjai būtų įvykdę visas esmines pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas.
26. CK 6.165 str. 1 d. nustato, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį. Tai reiškia, kad preliminarioje sutartyje turi būti susitarta dėl esminių pagrindinės sutarties sąlygų. Be to, preliminarios sutarties sąlygos privalo būti aptartos raštu (CK 6.165 str. 2 d.).
27. Šiuo atveju esminė pagrindinės sutarties, t.y. nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga, yra daikto kaina. CK 6.397 str. 1 d. nustato, kad jeigu nekilnojamojo daikto kaina sutartyje nenurodyta, pirkimo-pardavimo sutartis laikoma nesudaryta.
28. Vertinant preliminarios sutarties rašytinį tekstą bei šalių procesiniuose dokumentuose išdėstytus paaiškinimus, konstatuotina, jog preliminarioje sutartyje šalys nesusitarė dėl ateityje numatomų parduoti žemės sklypų kainos. Preliminarios sutarties 3.1 ir 3.2 punktuose numatyta ne daiktų kaina, o atsakovo įsiskolinimas NŽT, buvęs preliminarios sutarties sudarymo metu. Patys ieškovai teigia, kad tikroji ateityje numatomų pirkti daiktų kaina turėjo būti apskaičiuojama ne pagal preliminarios sutarties 3.1 ir 3.2 punktų nuostatas, bet pagal įkainį, t.y. 1 080 Eur už hektarą. Tačiau toks kainos skaičiavimo principas preliminarioje sutartyje nėra įtvirtintas. Iš pateiktų susirašinėjimų elektroniniais laiškais matyti, kad preliminarios sutarties sudarymo metu tiek ieškovai, tiek ir atsakovas vertino, jog galutinė pardavimo kaina preliminarioje sutartyje nebus nurodyta: 2016 m. sausio 26 d. elektroniniame laiške atsakovo įgaliotas asmuo G. L. rašo, kad „pirminė kaina preliminarioje sutartyje yra kaina už kurią sklypus iš valstybės pirko Benas ir sumažinta 10 % pradiniu įnašu“ (e. bylos t. 1, b.l. 93).
29. Ieškovai teikdami įrodymus ir argumentus apie tikrąją šalių valią ir tikrąjį susitarimą dėl kainos, teismo prašo iš esmės išspręsti kilusį ginčą dėl kainos ir nustatyti daiktų kainą. Ieškovai teigia, kad šalys buvo susitarusios, jog sklypai bus parduoti už bendrą kainą, kuri susideda iš preliminarios sutarties 3.1 ir 3.2. punktuose nurodytos kainos prie jos pridėjus preliminarios sutarties 4.5 punkte numatytą užstato sumą bei atsakovo sumokėtus 700 Eur mokesčių. Ieškovai teigia, kad tokiu būdu yra gaunamas 1 080 Eur už hektarą įkainis, kuris minimas elektroniniuose laiškuose (e. bylos t. 1, b.l. 101) šalims vedant ikisutartines derybas. Tačiau tokio ieškovų nurodyto kainos skaičiavimo principo ar įkainio atsakovas nepatvirtino. Į bylą yra pateiktas šalių susirašinėjimas elektroniniu paštu, kuriame atsakovo atstovas teigia, jog kainos skaičiavimo tvarka ir dydžiai yra kitokie (e. bylos t. 1, b.l. 111). Rašytinių įrodymai taip pat patvirtina, kad po preliminarios sutarties sudarymo ieškovai atliko tam tikrus mokėjimus NŽT, dengiant atsakovo įsiskolinimą už žemės sklypus, tačiau tokie mokėjimai nebuvo aptarti preliminarioje sutartyje ir jais niekaip nepaaiškinamas ieškovų įrodinėjamas „tikrasis“ susitarimas dėl kainos.
30. Paminėtos aplinkybės rodo, kad preliminarioje sutartyje šalys nesusitarė dėl esminės ateityje numatomos sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos. Todėl šioje byloje ieškovų keliamas ginčas visų pirma reiškia ginčą dėl preliminarios sutarties sąlygų, o ne ginčą dėl atsisakymo įforminti sutartį notariškai. Kitaip tariant, ieškovai iš esmės prašo pareigoti atsakovą sudaryti sutartį jų nurodytomis sąlygomis, kurios yra ginčijamos, o ne ištaisyti sudarytos ir faktiškai įvykdytos sutarties formos trūkumus. Tesimo įsitikinimu, toks ginčas nėra sprendžiamas pagal ieškovų nurodytas CK 6.309 str. ir CK 1.93 str. nuostatas. Kaip minėta, šalims nesusitarus dėl daikto kainos, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis laikoma nesudaryta, o tai reiškia, kad tokia sutartis negali būti ir patvirtinta teismo.
Dėl ieškovų reikalavimo pripažinti preliminarios sutarties nuostatas apsimestinėmis
31. Ieškovai taip pat prašo pripažinti 2016-02-05 preliminarios sutarties 4.6 p., bei 4.7 p. sąlygas apsimestinėmis (CK 1.87 str. 1 d.).
32. Preliminarios sutarties 4.5 punkte numatyta, jog šalys patvirtina, kad šios sutarties sudarymo momentu pirkėjai yra sumokėję pardavėjui 70 900 Eur užstatą. Preliminarios sutarties 4.6 punkte numatyta, kad šalys patvirtina, kad užstato, kaip prievolės įvykdymo užtikrinimo priemonės ir kaip sankcijos dydis yra aptartas, gerai apgalvotas, šalims aiškiai suprantamas ir suvokiamas, todėl neginčytinas. Preliminarios sutarties 4.7 punkte nustatyta, kad sudarant konkrečių sklypų pirkimo-pardavimo sutartis, pardavėjas įsipareigoja grąžinti konkrečiam pirkėjui užstato dalį, proporcingą nupirkto sklypo plotui, o pirkėjas įsipareigoja išduoti pakvitavimą (t.y. rašytinį patvirtinimą, kad užstatas buvo grąžintas).
33. Ieškovai teigia, kad nurodyta 70 908,90 Eur suma buvo sumokėta atsakovui dar iki preliminarios sutarties sudarymo kaip perkamų žemės sklypų kainos dalis (avansas) ir tik vėliau šalys preliminarioje sutartyje fiktyviai nurodė, kad ši kainos dalis bus laikoma užstatu, kuris sudarius pirkimo-pardavimo sutartis bus grąžintas pirkėjams. Ieškovai teigia, kad tokiu susitarimu šalys ketino deklaruoti fiktyvią pardavimo kainą, kad atsakovas gautų mokestinės naudos, o iš tikrųjų užstatas ieškovams nebūtų buvęs grąžintas.
34. Teismas atkreipia dėmesį, kad šalių susitarimas dėl užstato, t.y. susitarimas, kad ieškovų iki tol jau sumokėtos sumos kaip avansas už perkamą daiktą bus laikomos užstatu, įstatymo imperatyvams neprieštarauja. Sudarant preliminarią sutartį šalys neabejotinai suprato, kad pirkimo-pardavimo sutartis negali būti sudaryta, dėl to, jog pirkėjai neatitinka įstatyme numatytų imperatyvų, susijusių su pirkėjų pirmumo teisę pirkti šiuos konkrečius žemės sklypus. Dėl to preliminaria sutartimi šalys ir susitarė, jog sumokėta suma nebus grąžinta, bet bus pakeista jos paskirtis ir ši suma bus laikoma užstatu.
35. Šalys neginčija, kad 70 908,90 Eur suma iš tikrųjų buvo sumokėta ir, kad šalys preliminarios sutarties 4.5 punktu iš tikrųjų susitarė, jog ši suma bus laikoma sutartyje numatyta prievolės įvykdymo užtikrinimo priemone (CK 6.70 str. 1 d.). Taigi, toks susitarimas dėl užstato nėra nei tariamas, nei apsimestinis, t.y. nėra skirtas pridengti kitam konkrečiam sandoriui.
36. Teismų praktikoje pažymima, kad užstatas kaip prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas nėra numatytas įstatyme, tačiau susitarimams dėl tokio prievolės užtikrinimo būdo įstatymams neprieštarauja ir todėl sutarties šalys, veikdamos dispozityviai, gali dėl tokio užtikrinimo būdo susitarti sutartyje. Užstatas laikomas labiausiai atitinkančiu prievolės įvykdymo užtikrinimą įkeitimu. Užstato esmę sudaro tai, kad užstatas kaip ir įkaitas yra perduodamas kitai sutarties šaliai (įkaito turėtojui), užstatas yra skirtas užtikrinti galutinį ir tinkamą sutarties įvykdymą, ir be to, užstatas yra grąžinamas įvykdžius įsipareigojimus (pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-01-09 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-63/2015). Todėl preliminarioje sutartyje numatytas pardavėjo įsipareigojimas grąžinti užstatą sudarius pirkimo-pardavimo sutartį, atitinka susitarimo dėl užstato, kaip prievolės įvykdymo užtikrinimo būdo, esmę.
37. Teismas taip pat vertina, kad ieškovų nurodytas preliminarios sutarties 4.7 punkte numatytas susitarimas grąžinti užstatą pirkėjams sudarius pirkimo-pardavimo sutartis, negali būti pripažintas negaliojančiu dėl ieškovų nurodyto faktinio pagrindo, t.y. dėl to, jog sandoriu buvo siekiama nepagrįstos mokestinės naudos. Byloje neįrodyta, kad pardavėjas gavo mokestinę naudą ir taip pat neįrodyta, kad atsakovas siekė mokestinės naudos, t.y. kad jis būtų negrąžinęs užstato sudarius pirkimo pardavimo sutartį, o ieškovai kitu sandoriu būtų tai patvirtinę, t.y. išdavę pakvitavimą apie realiai negrąžintą užstatą. Toks ieškovų įsipareigojimas neatsispindi sutartyje.
Dėl kitų ieškovų ir atsakovo argumentų, susijusių su sutarties vykdymu
38. Teismas pažymi, kad šioje byloje nėra sprendžiamas klausimas dėl preliminarios sutarties vykdymo pažeidimų, sutartį pažeidusios šalies kaltės ir užstato negrąžinimo pagrįstumo. Šie klausimai yra nagrinėjami kitoje Vilniaus apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-1183-232/2020, kuri kaip ir nurodo šalys, šiuo metu yra sustabdyta. Todėl teismas dėl šių argumentų ir faktų vertinimo šioje byloje nepasisako.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
39. Teismo sprendimas yra priimtas atsakovo B. G. naudai (CPK 93 str. 1 d.). Todėl ieškovų prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas iš atsakovo netenkinamas.
40. Atsakovas prašo priteisti iš ieškovų 3 735,88 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą byloje. Atsakovo išlaidas patvirtina pateikti įrodymai. Teismas vertina, kad atsakovo prašymas yra pagrįstas, atitinka keliamo ginčo sudėtingumą. Todėl atsakovo prašymas tenkinamas. Bylinėjimosi išlaidos atsakovui iš ieškovų priteisiamos lygiomis dalimis.
41. Valstybės lėšomis apmokėtos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos neviršija 5 Eur, todėl neskirstomos.
Vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 270 straipsniu, teismas
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Ieškovų L. C. ir D. M. ieškinį atmesti.
Priteisti atsakovui B. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš ieškovės L. C., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 1 867,94 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti atsakovui B. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš ieškovo D. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 1 867,94 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.