- Teismas
- Vilniaus regiono apylinkės teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2022-09-19
- Bylos Nr.
- e2-4338-892/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-52-3-00975-2022-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Ieva Pluirienė
- Ieškovas
- A. G.
- Atsakovas
- N. L.
- Trečiasis asmuo
- notaras A
- Advokatai
- Olga Siomina, Agnė Mecelienė
- Kategorijos
- 2.6.1.3.6Piniginės prievolės
Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono rūmų teisėja Ieva Pluirienė
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. G. ieškinį atsakovei N. L. dėl hipotekos pripažinimo pasibaigusia, tretieji asmenys notaras A. R., BUAB „LDK Investicijos“.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovė ieškiniu prašė pripažinti pasibaigusia ieškovei A. G. nuosavybės teise priklausančių 144/2490 dalių 0,2490 ha kitos paskirties žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), hipoteką bei šios žemės sklypo dalies atžvilgiu panaikinti notaro A. R. 2018 m. liepos 19 d. vykdomąjį įrašą Nr. AR-3168, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad ji yra 7364/30910 dalių buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) bei 144/2490 dalių 0,2490 ha kitos paskirties žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) savininkė. Minėtus daiktus ieškovė įgijo Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. balandžio 13 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-273-516/2021. Šioje byloje ieškovės ir UAB „LDK investicijos“ sudaryta 2017 m. sausio 24 d. preliminarioji sutartis ieškovei sumokėjus visą buto bei žemės sklypo kainą, buvo pripažinta būsimo buto pirkimo - pardavimo sutartimi. Teismo sprendimu ieškovei įgijus buto bei žemės sklypo nuosavybės teisę, ji buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, tačiau jame liko galioti iki sprendimo priėmimo nustatyti šio turto suvaržymai/apribojimai - areštai bei žemės sklypo hipoteka. Ieškovei pavyko teismo tvarka panaikinti butui bei žemės sklypui antstolių taikytus areštus, vykdant priverstinius išieškojimo veiksmus iš skolininko UAB „LDK investicijos“. Tačiau Nekilnojamojo turto registre liko galioti žemės sklypui nustatyta hipoteka. Žemės sklypo hipoteka sutartiniu pagrindu buvo nustatyta visam žemės sklypui, siekiant užtikrinti skolininko UAB „LDK investicijos“ prievoles kreditorei (atsakovei) N. L. pagal paskolos sutartį. Ieškovei nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, kuris yra apsunkintas hipoteka dėl buvusio žemės sklypo savininko UAB „LDK investicijos“ prievolių atsakovei, nors pati ieškovė savo prievoles turto pardavėjui UAB „LDK investicijos“ yra tinkamai įvykdžiusi. Ieškovė nurodė, kad 2017 m. sausio 24 d. sudarė sutartį su pardavėju UAB „LDK investicijos“ dėl buto ir žemės sklypo įsigijimo, pastarajam tuo metu esant hipotekos objektu, užtikrinant UAB „LDK investicijos“ prievoles atsakovei. 2017 m. sausio 24 d. sutartis sprendimu buvo pripažinta būsimo turto pirkimo - pardavimo sutartimi. 2017 m. sausio 24 d. sutarties 5.1 - 5.3 punktuose pardavėjas UAB „LDK investicijos“ garantavo ir užtikrino ieškovę, kad butas ir žemės sklypas galės būti parduotas jai be jokių suvaržymų, kurie apsunkintų, trukdytų ar apribotų turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą ar vykdymą. Sutarties 5.5 punkte pardavėjas UAB „LDK investicijos“ garantavo ieškovei, kad bus gautas hipotekos kreditoriaus sutikimas turto pardavimui. Ieškovė 2017 m. sausio 24 d. sutartį su UAB „LDK investicijos“ sudarė kaip vartotoja. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 5 dalis nustatyta, kad valstybė gina vartotojo interesus. Viena iš priemonių, skirtų silpnesniajai sutarties šaliai apginti, yra vartotojo teisių apsaugos institutas, kurio normos, nepaneigdamos sutarties laisvės principo, saugo silpnesniąją šalį ir įpareigoja verslininką (prekių pardavėją ar paslaugų teikėją) atsižvelgti į vartotojo interesus. Ieškovė turtą įgijo asmeninėms reikmėms, todėl 2017 m. sausio 24 d. sutartis kvalifikuotina vartojimo sutartimi. Ieškovė teigė, kad ji visiškai įvykdė savo prievoles turto pardavėjui UAB „LDK investicijos“, ieškovei kaip vartotojai, negali tekti UAB „LDK investicijos“ nemokumo padariniai. Atsakovė suteikė paskolą UAB „LDK investicijos“ su labai didelėmis 17 procentų metinėmis palūkanomis, kartu prisiimdama ir verslo riziką, kad paskola gali likti ir negrąžinta. Tuo tarpu ieškovė yra vartotoja, pardavėjo UAB „LDK investicijos“ mokumo nekontroliavo ir kontroliuoti net negalėjo, todėl jai negali tekti UAB „LDK investicijos“ nemokumo padariniai, kai ji siekė įgyti vartojimo poreikiams būstą su žemės sklypu ir už juos visus įsipareigojimus pilnai įvykdė. Sprendimu ieškovei pripažinus buto ir žemės sklypo nuosavybės teisę, žemės sklypo palikimas suvaržytų po skolinių įsipareigojimų pardavėjui visiško įvykdymo prieštarautų ieškovės teisėtiems lūkesčiams laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu turtu, todėl ieškovės, kaip vartotojos, teisės turi būti prioritetiškai ginamos. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovė yra visiškai atsiskaičiusi už žemės sklypą su turto pardavėju UAB „LDK investicijos“, vadovaujantis CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktu bei Lietuvos teismų praktika, šioje byloje yra pagrindas žemės sklypo hipoteką pripažinti pasibaigusia. Pripažinus žemės sklypo hipoteką pasibaigusia, naikintinas ir dėl šios hipotekos atliktą vykdomasis įrašas, nes jo atlikimas netenkina CK 4.192 straipsnyje numatytų sąlygų.
Atsiliepimas
3. Atsakovė atsiliepime su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad 2015 m. birželio 22 d. atsakovė ir UAB „LDK investicijos“ sudarė paskolos sutartį, pagal kurią atsakovė suteikė 250 000 EUR paskolą žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) įsigijimo ir kotedžų jame projektavimo bei statybos finansavimui. Paskolos sutarties tinkamam įvykdymui užtikrinti pagal 2015-0708 sutartinę hipoteką Nr. 1805 (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)) buvo įkeistas minėtas žemės sklypas. Hipotekos sutartis buvo įregistruota viešame registre. 2017 m. sausio 24 d. ieškovė ir UAB „LDK investicijos“ sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią šalys susitarė dėl 24/415 dalių žemės sklypo ir būsimo buto pirkimo – pardavimo. Preliminariosios sutarties 2.2 punkte prie juridinių faktų buvo nurodyta apie žemės sklypui nustatytą hipoteką. Preliminariosios sutarties 5.1 punkte taip pat buvo nurodyta, kad žemės sklypo dalys yra apsunkintos hipoteka. Preliminariosios sutarties 5.5 punktu šalys susitarė, kad UAB “LDK investicijos” gaus hipotekos kreditorių sutikimus žemės sklypo dalių pardavimui. Tokiu būdu, ieškovei buvo žinoma apie žemės sklypo dalių, nurodytų preliminariojoje sutartyje, hipoteką ir kad hipotekos kreditorius sudarant preliminariąją sutartį nėra išdavęs sutikimo žemės sklypo dalių perleidimui. Be to, preliminariąja sutartimi ieškovei nebuvo suteiktos jokios pardavėjo garantijos dėl hipotekos panaikinimo ir netrukdomo naudojimo, valdymo ir disponavimo žemės sklypo dalimis po atsiskaitymo. Ieškovė 2017 m. sausio 25 d. pervedė UAB “LDK investicijos” 27 500 Eur, 2017 m. kovo 26 d. - 15 000 Eur, o 2017 m. liepos 4 d. 12 500 Eur. Tokiu būdu, ieškovė, žinodama apie žemės sklypo dalių hipoteką ir apie tai, kad hipotekos kreditoriaus (atsakovės) sutikimas nėra gautas, savo rizika sumokėjo UAB “LDK investicijos” visą kainą pagal preliminariąją sutartį. Tarp ieškovės ir UAB „LDK investicijos“ nebuvo sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis. Ieškovė žemės sklypo dalių nuosavybės teisę įgijo Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. balandžio 13 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-273-516/2021. Minėtu sprendimu ieškovės ir UAB „LDK investicijos“ sudaryta preliminarioji sutartis, ieškovei sumokėjus visą kainą, buvo pripažinta būsimo buto pirkimo - pardavimo sutartimi. Tokiu būdu ieškovei ne tik preliminariąja sutartimi, bet ir vėliau nebuvo suteiktos jokios pardavėjo garantijos dėl hipotekos panaikinimo ir netrukdomo naudojimo, valdymo ir disponavimo žemės sklypo dalimis po atsiskaitymo. UAB „LDK investicijos“ nesumokėjo atsakovei iš esmės jokių paskolos ir palūkanų sumų (išskyrus 2 000 Eur) pagal 2015 m. birželio 22 d. paskolos sutartį. Todėl atsakovė kreipėsi į notarą dėl vykdomojo įrašo išdavimo, o vėliau ir į teismą dėl UAB „LDK investicijos“ bankroto bylos iškėlimo. Bankroto byla UAB “LDK investicijos” buvo iškelta Vilniaus apygardos teismo 2019 m. spalio 17 d. nutartimi. Bankroto byloje yra patvirtintas 250 980,29 Eur atsakovės kreditorinis reikalavimas, kurio patenkinimas nėra galimas, nesant turto. Perleidžiant įkeistą daiktą kito asmens nuosavybėn, hipoteka seka paskui daiktą, jeigu šiame kodekse nenustatyta kitaip. Hipotekos pabaigą reglamentuoja LR Civilinio kodekso 4.197 straipsnis, kurio 2 dalies 1 punkte numatyta, kad hipoteka pasibaigia, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas. Atsakovė nurodė, kad ieškovė remiasi Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2015 m. gruodžio 1 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015, tačiau minėtoje byloje „AB „Swedbank“ sutiko, kad įkeistas jam turtas būtų parduotas, pagrindas - banko 2007 m. gruodžio 18 d. pažyma Nr. KL-SR-8026. Pardavėjas BUAB „Vakarų Gotika“ įsipareigojo padengti likusi įsiskolinimą AB „Swedbank“ ir per 5 darbo dienas po visiško atsiskaitymo pagal šią sutartį, bet ne anksčiau kaip po 40 kalendorinių dienų nuo šio sutarties patvirtinimo, kreiptis i AB „Swedbank“ dėl parduodamo turto hipotekos išregistravimo ir atlikti visus nuo jo priklausančius veiksmus, kad būtų išregistruota hipoteka (3.13 punktas). Tuo tarpu UAB „LDK investicijos“ niekuomet nesikreipė ir negavo atsakovės, kaip hipotekos kreditorės, sutikimo perleisti žemės sklypo dalis ieškovei. Ieškovei šios aplinkybės buvo ir turėjo būti žinomos. Ieškovė, būdama sąžininga ir rūpestinga, žinodama apie žemės sklypo dalių hipoteką, prieš mokėdama pinigines sumas pagal preliminariąją sutartį, turėjo pasidomėti dėl hipotekos kreditoriaus (atsakovės) sutikimo buvimo ir išsiaiškinti, kokias sąlygas kelia hipotekos kreditorius tam, kad hipoteka būtų panaikinta. Be to, nei Preliminariojoje sutartyje, nei vėliau atsakovei nebuvo suteiktos jokios UAB „LDK investicijos“ garantijos, kad po pilno atsiskaitymo hipoteka bus panaikinta ir ji neturės su hipoteka susijusiu apribojimu valdyti, naudoti ir disponuoti žemės sklypo dalimis. Todėl šios bylos faktinės aplinkybės skiriasi nuo faktiniu aplinkybių civilinės bylos, išnagrinėtos Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2015 m. gruodžio 1 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015.
4. Tretysis notaras A. R. nurodė, kad ieškinys yra nepagrįstas, kad ieškovė sudarydama preliminariąją sutartį ir vykdydama mokėjimus pagal ją žinojo apie žemės sklypo hipoteką ir apie tai, kad nėra gautas atsakovės, kaip hipotekos kreditorės, sutikimas žemės sklypo perleidimui. Tokiu būdu, ieškovė veikė savo rizika ir jos teisės negali būti ginamos labiau nei atsakovės. Atitinkamai, nėra pagrindo pripažinti pasibaigusia ieškovei nuosavybės teise priklausančių 144/2490 dalių 0,2490 ha kitos paskirties žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), hipoteką bei šios žemės sklypo dalies atžvilgiu panaikinti 2018 m. liepos 19 d. vykdomąjį įrašą Nr. AR-3168.
Šalies argumentai
5. Ieškovė dublike nurodė, kad preliminarios sutarties nuostatos nesuteikia pagrindo išvadai, kad ieškovė būtų sutikusi įsigyti žemės sklypą, apsunkintą hipoteka, šalims nesusitarus dėl jos panaikinimo (išregistravimo). Aplinkybė, jog preliminarioje sutartyje nebuvo detaliai aptartas hipotekos išregistravimo mechanizmas, nereiškia, jog šalys nebuvo dėl to susitarusius, kadangi šis klausimas turėjo būti išspręstas pagrindinėje sutartyje ar iki jos sudarymo. Preliminarios sutarties 5.5, 8.1 punktuose buvo numatyti pardavėjo įsipareigojimai, susiję su kreditoriaus sutikimo sandorio sudarymui gavimu, kas turėjo sudaryti sąlygas hipotekos panaikinimui. Preliminarios sutarties 8.1 p. taip pat numatė, kad iki 2017 m. birželio 30 d. šalys įsipareigoja dėti visas pastangas gaunant visus reikiamus leidimus, sutikimus ir visus kitus dokumentus reikalingus pagrindinei pirkimo - pardavimo sutarčiai pasirašyti. Pagal rinkoje susiklosčiusią praktiką, hipotekos kreditorių sutikimai pirkimo-pardavimo sandorių sudarymui išduodami ne per se, tačiau su sąlyga, kad iš turto pardavimo gauta suma pirmiausiai bus nukreipiama atsiskaitymui su hipotekos kreditoriumi, kas, atitinkamai, sudaro pagrindą hipotekos panaikinimui (išregistravimui). Dėl to ieškovė, būdama vartotoja ir sudarydama su UAB „LDK Investicijos“ preliminarią sutartį, šios sutarties sąlygos neturėjo ir negalėjo suprati kitaip, kad hipoteka bus išregistruota iki arba iš karto po pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, pardavėjui atsiskaičius su hipotekos kreditoriumi ir atlaisvinant ieškovei parduotą turtą nuo bet kokių apsunkinimų. Ieškovė neturėtų jokio tikslo ar suinteresuotumo įsigyti daikto, kuris būtų apsunkintas hipoteka. Asmuo, sudarydamas susitarimą dėl įkeisto turto, įsipareigoja už jį mokėti konkrečią kainą, su sąlyga, kad toks įkeitimas bus panaikintas iki arba iš karto po pirkimo pardavimo sandorio sudarymo. Priešingu atveju ieškovei nebūtų tikslo mokėti pardavėjui turto kainą ir papildomai atsakyti už jo skolas kreditoriams. Dėl to atsiliepimo argumentai, neva, nurodytu atveju ieškovė veikė savo rizika ar suprato, kad hipoteka pereina paskui daiktą, yra visiškai nepagrįsti ir nelogiški. Šioje byloje taip pat svarbu nustatyti, ar galėjo UAB „LDK Investicijos“ parduoti žemės sklypą be hipotekos kreditorės sutikimo. Remiantis CK 4.170 straipsnio 5 dalimi hipoteka neatima iš įkaito davėjo teisės valdyti, naudoti įkeistą turtą ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip. Nurodytu atveju į bylą pateiktas tik hipotekos registro išrašas, bet ne pati hipotekos sutartis, kurioje nustatytos visos tokio sandorio sąlygos. Visų veiksmų, susijusių su hipotekos panaikinimu, atlikimas buvo turto pardavėjo, o ne ieškovės pareiga. Ieškovės kaip būsimosios pirkėjos pagrindinis įsipareigojimas pagal preliminarią sutartį buvo susijęs su turto kainos sumokėjimu. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal preliminarios sutarties nuostatas kainos sumokėjimas buvo siejamas ne su pagrindinės sutarties sudarymu, bet su turto statybos darbu atlikimo etapais. Dėl šios priežasties būtu nesąžininga ir nepagrįsta šioje situacijoje ieškovei kaip vartotojai ir turto pirkėjai perkelti turto pardavėjo pareigas pagal sutartį. Ieškovė, sumokėdama turto kainą, tinkamai vykdė savo kaip pirkėjos pareigas pagal preliminarią sutartį, elgėsi sąžiningai ir apdairiai. Ieškovė nebuvo saistoma pardavėjo ir jo kreditorių santykiais, negalėjo ir neturėjo ir juos kištis. Ieškovei nebuvo žinoma, ji neturėjo ir neprivalėjo domėtis, kada konkrečiai pardavėjas kreipėsi į hipotekos kreditorių dėl sutikimo pagrindinės sutarties sudarymui, koks yra hipotekos išregistravimo mechanizmas ir statusas, nes, kaip minėta, šios aplinkybės įėjo į pardavėjo, o ne į ieškovės sutartinių įsipareigojimų sritį. Ieškovei kaip vartotojai nėra nustatyta pareiga įsitikinti, ar turtui nustatyta hipoteka yra panaikinta ar atlikti kokius nors kitus žingsnius. Ieškovei niekuomet nebuvo nurodoma, kad tam tikrą turto kainos dalį ii turėtų pervesti tiesiogiai hipotekos kreditoriui, o ne pardavėjui. Atsakovė neįvertina tos aplinkybės, kad Ieškovė yra visiškai įvykdžiusi savo įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį (kuri vėliau buvo pripažinta būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartimi). Ieškovei nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, kuris yra apsunkintas hipoteka dėl buvusio žemės sklypo savininko UAB „LDK investicijos“ prievolių atsakovei, tačiau pati ieškovė savo prievoles turto pardavėjui UAB „LDK investicijos“ yra tinkamai įvykdžiusi. Dėl šios priežasties atsiliepime dėstoma pozicija dėl papildomų įsipareigojimų ieškovei nustatymo (kreipimosi į hipotekos kreditorių ir pan.) iš esmės prieštarauja kasacinio teismo suformuluotai teisės taikymo taisyklei dėl pirkėjo ir pardavėjo pareigų atskirumo, prioritetinio vartotojų interesų gynimo, sprendžiant hipotekos išregistravimo klausimus analogiško pobūdžio bylose. Atsakovė nurodytoje situacijoje elgiasi nesąžiningai ieškovės atžvilgiu, bandydama pasinaudoti susiklosčiusia situacija ir perkelti pastarajai savo komercinės veikos vykdymo riziką. Atsakovė suteikė paskolą UAB „LDK investicijos“ su labai didelėmis 17 procentų metinėmis palūkanomis, kartu prisiimdama ir verslo riziką, kad paskola gali likti ir negrąžinta. Ieškovė yra vartotoja, kuri įsigijo turtą, siekdama patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Ieškovė pardavėjo UAB „LDK investicijos“ mokumo nekontroliavo ir kontroliuoti net negalėjo. Atitinkamai, ieškovei negali tekti UAB „LDK investicijos“ nemokumo padariniai. Esant įsiteisėjusiose teismų sprendimuose konstatuotai aplinkybei, kad ieškovė už įsigytą turtą yra pilnai atsiskaičiusi, tokiu elgesiu atsakovė siekia nepagrįstai pasipelnyti ieškovės sąskaita ir piktnaudžiauja teise. Akivaizdu, kad bylų faktinės aplinkybės visuomet gali nežymiai skirtis (nebūna 2 visiškai identiškų faktinių situacijų), tačiau tai nesuteikia pagrindo nesivadovauti teismų išaiškinimais, suformuluotais, nagrinėjant konkretaus pobūdžio ginčus.
Atsiliepimas
6. Atsakovė triplike nurodė, kad preliminariojoje sutartyje hipotekos išregistravimo mechanizmas nebuvo aptartas ne tik detaliai, bet apskritai nebuvo aptartas. Preliminariojoje sutartyje nėra nuostatų dėl hipotekos panaikinimo ir netrukdomo žemės sklypo dalių naudojimo, valdymo ir disponavimo po atsiskaitymo su UAB „LDK investicijos“, t.y. preliminariąja sutartimi ieškovei nebuvo suteiktos jokios pardavėjo garantijos dėl hipotekos panaikinimo ir netrukdomo naudojimo, valdymo ir disponavimo žemės sklypo dalimis po atsiskaitymo. Svarbu pažymėti, kad tokios pardavėjo UAB „LDK investicijos“ garantijos nebuvo suteiktos taip pat ir po preliminariosios sutarties pasirašymo, t.y. šalys nei atsiskaitymo metu, nei po jo nesudarė jokio susitarimo dėl preliminariosios sutarties papildymo, kuriuo būtų suteiktos minėtos garantijos. Tokiu būdu, nei remiantis preliminariosios sutarties turiniu, nei jokiais vėlesniais šaliu pasirašytais dokumentais negalima daryti išvados, kad pardavėjas UAB „LDK investicijos“ prisiėmė garantijas ieškovės, kaip pirkėjos, atžvilgiu dėl hipotekos panaikinimo ir netrukdomo ieškovės žemės sklypo dalių naudojimo, valdymo ir disponavimo jai atsiskaičius su UAB „LDK investicijos“. Ieškovė visiškai teisingai nurodo, kad hipotekos kreditorių sutikimai yra išduodami su sąlyga, kad pirkimo - pardavimo kaina (ar pagrindinė jos dalis) bus sumokėta tiesiogiai hipotekos kreditoriui. Tokiu būdu, preliminariojoje sutartyje esant nurodytai hipotekai, ieškovė suprato, kad visa arba bent pagrindinė suma pagal preliminariąją sutartį turi būti sumokėta tiesiogiai atsiskaitymui su atsakove, kaip hipotekos kreditore, tačiau šią aplinkybę ignoravo ir taip elgėsi tik savo pačios rizika. Nei sudarant preliminariąją sutartį, nei bet kuriuo metu vėliau atsakovės sutikimo nebuvo prašoma ir jis nebuvo gautas. Sudarant preliminariąją sutartį tiek iš preliminariosios sutarties 5.5 punkto, tiek iš viešojo registro duomenų atsakovė aiškiai žinojo, kad hipotekos kreditoriaus sutikimas yra būtinas žemės sklypo dalių perleidimui. Ieškovės pozicija, kad ji neturėjo ir neprivalėjo domėtis, kada konkrečiai pardavėjas kreipėsi į hipotekos kreditorių dėl sutikimo pagrindinės sutarties sudarymui, reiškia, kad ieškovė, kuri žinojo apie atsakovės sutikimo reikalingumą ir suprato, kad pirkimo- pardavimo kaina turi būti mokama visų pirma atsakovei, kaip hipotekos kreditorei, sudarydama ir vykdydama preliminariąją sutartį elgėsi neatidžiai ir nerūpestingai, dėl ko būtent ieškovei turi atitekti tokio elgesio padariniai - hipoteka suvaržytų žemės sklypo dalių įsigijimas. Atsakovė sutiko, kad ieškovė sudarė preliminariąją sutartį kaip vartotoja, nei LR CK 6.401 straipsnio 5 dalyje, nei kitose LR CK nuostatose nėra numatyta, kad, pirkėjui - vartotojui, kuris žinojo apie hipoteką, hipotekos kreditoriaus sutikimo reikalingumą bei tokio sutikimo nebuvimą, atsiskaičius tiesiogiai su pardavėju hipoteka pripažintina pasibaigusia. Atsakovė su UAB „LDK investicijos“ sudarė paskolos sutartį, kurios tinkamas įvykdymas buvo užtikrintas tame tarpe ir Žemės sklypo hipoteka. Kaip minėta, hipotekos sutartyje buvo nurodyta, kad UAB „LDK investicijos“ draudžiama hipotekos objektą, t. y. žemės sklypo dalis, perleisti tretiesiems asmenims pagal nuomos, panaudos, dovanojimo, pirkimo pardavimo ir/ar panašaus pobūdžio sutartis (žr. hipotekos registro išrašo 4.1 ir 4.1.1 punktus). Hipotekos sutartis buvo įregistruota hipotekos registre, t. y. buvo išviešinta. Atitinkamai, žemės sklypo hipoteka buvo nurodyta ir preliminariojoje sutartyje. Tokiu būdu, atsakovė ėmėsi visų reikiamų teisinių priemonių, kokių įprastai imasi paskolas suteikiantys asmenys, paskolos sutarties tinkamam įvykdymui užtikrinti ir savo veiklos rizikai suvaldyti. Atitinkamai, atsakovė pagrįstai buvo tikra, kad įkeistas žemės sklypas nebus perleistas tretiesiems asmenims be atsakovės kaip hipotekos kreditorės sutikimo, kuriame ji nurodytų savo sąlygas dėl kainos sumokėjimo tiesiogiai atsakovei. Tuo tarpu būtent ieškovė elgėsi neatidžiai ir nerūpestingai, sudarydama bei visiškai įvykdydama preliminariąją sutartį, kurioje buvo numatyti mokėjimai pardavėjui, o ne hipotekos kreditorei, nors ieškovei buvo žinoma, kad yra nustatyta žemės sklypo hipoteka, kas savaime suponuoja išvadą, jog visa ar pagrindinė dalis kainos turi būti mokama hipotekos kreditorei. Todėl, kaip minėta, būtent ieškovei tenka tokio elgesio rizika ir padariniai - hipoteka suvaržytų žemės sklypo dalių įsigijimas. Pažymėtina, kad darant priešingą išvadą, susiklostytų situacija, kad hipoteka, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonė, prarastų savo prasmę bankinio kreditavimo atveju, nes tai reikštų, kad gyvenamojo būsto vystytojas gali perleisti būstą pirkėjui - vartotojui be banko kaip hipotekos kreditoriaus sutikimo. Atsakovės teigimu, Lietuvos teismų praktikoje visu pirma pripažįstama, jog pirkėjo atsiskaitymas su pardavėju (ne hipotekos kreditoriumi) yra pagrindas hipotekai pasibaigti tuo atveju, kai yra tenkinamos šios trys sąlygos: (i) buvo gautas hipotekos kreditoriaus sutikimas turto perleidimui, (ii) buvo įvykdytos hipotekos kreditoriaus sutikimo sąlygos, ir (ii) pardavėjas suteikė garantijas pirkėjui dėl netrukdomo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo po atsiskaitymo. Darant priešingą išvadą, susiklostytų situacija, kad hipoteka, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonė, prarastų savo prasmę bankinio kreditavimo atveju, nes tai reikštų, kad gyvenamojo būsto vystytojas gali perleisti būstą pirkėjui - vartotojui be banko kaip hipotekos kreditoriaus sutikimo. UAB „LDK investicijos“ niekuomet nesikreipė ir negavo atsakovės, kaip hipotekos kreditorės, sutikimo perleisti žemės sklypo dalis ieškovei. Ieškovei buvo žinoma apie žemės sklypo dalių hipoteką ir apie hipotekos kreditorės sutikimo neturėjimą. Ieškovė, būdama sąžininga ir rūpestinga, iš preliminariosios sutarties ir hipotekos registro informacijos žinodama apie žemės sklypo dalių hipoteką, prieš mokėdama pinigines sumas pagal preliminariąją sutartį, turėjo pasidomėti dėl hipotekos kreditoriaus (atsakovės) sutikimo buvimo ir išsiaiškinti, kokias sąlygas kelia hipotekos kreditorius tam, kad hipoteka būtu panaikinta. Be to, nei preliminariojoje sutartyje, nei vėliau atsakovei nebuvo suteiktos jokios UAB „LDK investicijos“ garantijos, kad po pilno atsiskaitymo hipoteka bus panaikinta ir ji neturės su hipoteka susijusiu apribojimų valdyti, naudoti ir disponuoti žemės sklypo dalimis. Kasacinis teismas 2019 m. balandžio 11 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-132-916/2019, nusprendė, kad nėra pagrindo pripažinti hipoteką pasibaigusia tuo atveju, kai buvo pažeista hipotekos kreditoriaus išduoto sutikimo sąlyga. Ieškovai neginčija, kad, sudarydami pagrindines nekilnojamojo turto įsigijimo sutartis, aiškiai išreiškė savo valią, buvo susipažinę su šių sutarčių sąlygomis ir turiniu. Taigi sąlygos, kurioms esant AB „Luminor Bank“ sutiko atsisakyti hipotekos, ieškovams buvo žinomos, tačiau jie šių sąlygų nevykdė, prisiimdami riziką dėl tokio savo sprendimo teisinių padarinių. Ieškovės nuomone, analogiška išvada darytina taip pat ir šioje byloje, t. y. kai ieškovė iš preliminariosios sutarties turinio ir hipotekos registro informacijos žinojo apie hipoteka ir apie hipotekos kreditorės sutikimo reikalingumą bei jo nebuvimą, tačiau nepaisant to, sumokėjo visa preliminariojoje sutartyje nurodyta kaina pardavėjui, o ne hipotekos kreditorei.
7. Teismo posėdyje šalys palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Bylos faktinės aplinkybės
8. Remiantis byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad 2017 m. sausio 24 d. ieškovė su trečiuoju asmeniu BUAB „LDK Investicijos“ sudarė preliminarią 24/415 žemės sklypo dalių bei buto, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo - pardavimo sutartį. Joje nurodyta, kad perkamam žemės sklypui taikoma hipoteka. Sutarties 5.5 punkte pardavėjas patvirtino, kad gaus visus reikalingus sutikimus ir leidimus (įskaitant bet neapsiribojant iš hipotekos kreditorių) turto pardavimui.
9. Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. balandžio 13 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-273-516/2021 pripažino ieškovei A. G. nuosavybės teisę į nuosavybės teisę į nekilnojamuosius daiktus – buto/patalpos–buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji (butų), pažymėjimas plane (duomenys neskelbtini), 3A2/b, adresas (duomenys neskelbtini), dalis, Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtas indeksais 2-1, 2-2, 2-3, 2-12, 2-13 ir 2-27, kurių bendras plotas – 73.64 kv. m., bei 24/415 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (pagal UAB „GeoMind“ parengtą žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą pažymėtos indeksu „B4“).
10. Minėtame sprendime teismas konstatavo, kad: 1) ieškovės ir BUAB „LDK investicijos“ 2017 m. sausio 24 d. buvo sudaryta preliminarioji būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis, sprendimo 35 punktas); 2) byloje nepaneigtas ieškovės kaip vartotojos, statusas sudarant sandorį dėl būsto įgijimo (sprendimo 30 punktas). A N. L. minėtoje byloje dalyvavo trečiuoju asmeniu. Todėl teismo nustatytos aplinkybės yra prejudicinės šioje byloje (CPK 182 straipsnio 2 punktas).
11. Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. balandžio 13 d. sprendimo pagrindu A. G. yra registruotos nuosavybės teise priklausančių 144/2490 dalių 0,2490 ha kitos paskirties žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini). Minėtam turtui yra taikyta hipoteka 2015 m. liepos 8 d. Sutartinės hipotekos Nr. 1805 pagrindu. Dėl hipotekos su IDK 20120150037665 nuo 2022 m. sausio 1 d. atliktas notaro vykdomasis įrašas.
Šalių argumentų ir įrodymų vertinimas
12. CK 4.197 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad hipoteka pasibaigia, kai: 1) yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė pasibaigia kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais; 2) teismo sprendimu ar kitu pagrindu panaikinama hipoteka; 3) hipotekos kreditorius arba hipotekos kreditoriaus buvimo vieta nežinoma dešimt metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos; 4) hipotekos objektas žuvo, išnyko arba teisės aktų nustatyta tvarka panaikintas; 5) yra kiti šiame kodekse nustatyti atvejai.
13. Ieškovė prašė vadovaujantis CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktu, tai yra tinkamai įvykdžius skolinį įsipareigojimą, panaikinti hipoteką žemės sklypo daliai. Ieškovė rėmėsi kasacinio teismo praktika panašiose bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015, 2015 m. lapkričio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-606-421/2015 ir kt.).
14. Atsakovės atstovė teigė, kad Lietuvos teismų praktikoje pripažįstama, jog pirkėjo atsiskaitymas su pardavėju (ne hipotekos kreditoriumi) yra pagrindas hipotekai pasibaigti tuo atveju, kai yra tenkinamos šios trys sąlygos: (i) buvo gautas hipotekos kreditoriaus sutikimas turto perleidimui, (ii) buvo įvykdytos hipotekos kreditoriaus sutikimo sąlygos, ir (ii) pardavėjas suteikė garantijas pirkėjui dėl netrukdomo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo po atsiskaitymo. Su tokia pozicija nesutiktina.
15. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog buto pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo – pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, – o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tai, kad patalpų pirkėjas visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeistų patalpų pardavėju, nekeičia fakto, kad turto pirkėjai savo skolinį įsipareigojimą įvykdė (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr.3K-3-72/2013). 2013 m. lapkričio 15 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-579/2013 kasacinis atmetė kreditoriaus hipotekos argumentus, kad teismai nepagrįstai taikė CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą ir pripažino ginčo turto hipoteką pasibaigusia, nes kreditoriui nepervesta visa suma už šį turtą, t. y. negrąžinta skola pagal kredito sutartį. Minėtoje byloje kreditorius buvo sutikęs dėl įkeistų daiktų pardavimo su sąlyga, kad ne mažesnė nei 95 procentų dalis pardavimo kainos būtų nukreipta kreditui grąžinti, tačiau minėtos sąlygos neįvykdymo kasacinis teismas nelaikė aplinkybe, sudarančią pagrindą atmesti reikalavimą dėl hipotekos pripažinimo pasibaigusia. Minėtoje byloje ieškovai žinojo, jog ketinamas įsigyti ginčo turtas yra įkeistas kasatoriui, finansavusiam statybą. Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog ieškovams, kaip vartotojams, negali tekti ginčo turto pardavėjo nemokumo padariniai. Teisėjų kolegija laikė pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą, kad ginčo turto palikimas suvaržyto po skolinių įsipareigojimų pardavėjui visiško įvykdymo prieštarautų ieškovų teisėtiems lūkesčiams laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu turtu, ir apeliacinės instancijos teismo poziciją, kad ieškovų, kaip vartotojų, teisės santykiuose su kasatoriumi turi būti prioritetiškai ginamos.
16. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. balandžio 2 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015, nurodė, kad ieškovai žinojo, jog ketinamas įsigyti ginčo turtas yra įkeistas, įsigydami hipoteka suvaržytą ginčo turtą, šio turto hipotekos pasibaigimą pagrįstai siejo su savo skolinių įsipareigojimų įvykdymu pardavėjui, o ne hipotekos kreditoriui. Visiško, tinkamo ir galutinio ieškovų atsiskaitymo su pardavėju šioje byloje, kaip jau minėta, yra nustatytas. Taip pat nustatyta, kad ginčo turtas, ieškovams priklausantis nuosavybės teise, liko suvaržytas hipoteka dėl turto pardavėjo neveikimo. Pardavėjas nesumokėjo hipotekos kreditoriui nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytos sumos ir nesiėmė įkeisto turto hipotekos pabaigimo veiksmų. Teisėjų kolegija konstatavo, kad ieškovams, kaip vartotojams, negali tekti ginčo turto pardavėjo nemokumo padariniai, jie neturi pareigos prisiimti pardavėjo nemokumo rizikos. Ieškovams sumokėjus visą ginčo turto kainą, nustatytą preliminariojoje ir pagrindinėje sutartyse, už hipoteka suvaržyto turto įsigijimą, hipotekos pasibaigimą jiems siejant su jų skolinių įsipareigojimų pardavėjui įvykdymu, laikytina, kad ieškovų prievolė pasibaigė ir jie pagal pagrindinės sutarties 3.13 punktą įgijo teisę reikalauti, kad turto hipoteka būtų išregistruota esant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytam pagrindui.
17. Taigi, kasacinis teismas hipotekos pasibaigimą panašiose situacijose (kai daikto pardavėjui, gavusiam visą/dalį daikto kainos, bet iš gautų lėšų nepadengiant skolinio įsipareigojimo, kurį užtikrina perleidžiamo daikto įkeitimas, iškeliama bankroto byla), siekdamas užtikrinti pirkėjų – vartotojų teisių apsaugą, sieja su daikto kainos sumokėjimu, bet ne su hipotekos kreditoriaus sutikimu dėl turto perleidimo, kreditoriaus sutikimo sąlygų vykdymu ar pardavėjo garantijomis dėl netrukdomo disponavimo turtu.
18. Lietuvos apeliacinis teismas 2019 m. balandžio 17 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e2A-200-943/2019 nurodė, kad kasacinio teismo yra išaiškinta, jog įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje išvardytais prievolių pabaigos pagrindais. Vienas iš dažniausiai pasitaikančių prievolių pasibaigimo pagrindų yra CK 6.123 straipsnyje nustatytas pagrindas – prievolės pasibaigimas įvykdymu. Šio straipsnio 1 dalyje yra nustatyta, kad prievolė pasibaigia, kai tinkamai įvykdoma. Pirkimo – pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybėn ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Taigi, pirkėjo prievolė, kylanti iš pirkimo–pardavimo sutarties, pasibaigia, sumokėjus už jį nustatytą pinigų sumą. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 11 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-132-916/2019 26 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Vadovaudamasi kasacinio teismo praktika, teisėjų kolegija konstatavo, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad ieškovui tinkamai įvykdžius prievoles pagal būsimo būsto pirkimo - pardavimo sutartį, t. y. tinkamai atsiskaičius už butą ir žemės sklypo dalį, yra pagrindas pripažinti hipotekas, įregistruotas panešimais apie hipotekos įregistravimą Nr. 20120150021176, 20120150021180, ieškovui priklausančiam butui ir žemės sklypo daliai, pasibaigusiomis (CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Pažymėtina, kad minėtoje byloje nustatyta, kad hipoteka registre išviešinta 2015 m. balandžio 23 d., ieškovas daiktines teises į ginčo turtą įgijo nuo to momento, kai sumokėjo šalių sutartą kainą, t. y. nuo 2015 m. rugsėjo 18 d., o pakeitus nekilnojamojo turto duomenis išskaidant mišrų statinį, kuriame yra ieškovo butas, 2015 m. lapkričio 20 d. buvo įregistruoti hipotekos pakeitimai, pagal kuriuos būstas buvo apsunkintas hipoteka. Taigi, minėtoje byloje įgyjamas daiktas buvo apsunkintas hipoteka. Preliminarioje būsimo būsto pirkimo - pardavimo sutartyje nebuvo nurodyta, kad įsigyjamas nekilnojamas turtas yra apsunkintas hipoteka, tačiau Vilniaus apygardos teismas, nagrinėdamas minėtą bylą (Vilniaus apygardos teismo civilinė byla Nr. e2-844-653/2018) 2018 m. balandžio 26 d. sprendime konstatavo, kad: 1) teismo vertinimu, ieškovas galėjo, bet neturėjo pareigos nuolat tikrinti nekilnojamojo turto registro duomenis, aiškintis ar statomas butas nebuvo apsunkintas hipoteka areštais ir pan., tuo labiau kreiptis dėl profesionalios advokatų pagalbos sudarant pakankamai įprastą rinkoje būsto pirkimo sandorį (sprendimo 32 punktas); 2) ieškovas nebuvo supažindinti su konkrečiomis hipotekos sandorio sąlygomis, tame tarpe nebuvo informuotas apie hipotekos sandorio sąlygą dėl turto perleidimo draudimo, dėl hipoteka užtikrintų statybos užsakovo prievolių, nesusijusių su ieškovo perkamu turtu, apimties. Dėl to, įvykdžius savo prievolę atsiskaityti už perkamą turtą, bei vadovaujantis įprasta komercine praktika perkant būsimus statomus būstus, ieškovas, net ir darant prielaidą, kad jis žinojo apie hipoteką, galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks turtas turi būti įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo suvaržymų. Tokioje situacijoje, sprendžiant dėl hipotekos tolesnio galiojimo ieškovo įgytam turtui, atsakovo nesąžiningas elgesys, jam neatsiskaičius gautais iš ieškovo pinigais už statomą butą su kreditoriumi negali būti panaudotas prieš vartotoją, tuo labiau, kad jis nebuvo informuotas apie konkrečius atsakovų tarpusavio įsipareigojimus (33 punktas). Nustatęs, kad ieškovas (pirkėjas) tinkamai įvykdė savo įsipareigojimą apmokėti už jam pastatytą butą ir žemė sklypo dalį, teismas konstatavo, kad yra pagrindas pripažinti hipotekas, įregistruotas panešimais apie hipotekos įregistravimą ieškovui priklausančiam butui ir žemės sklypo daliai, pasibaigusiomis (CK 4.197 str. 2 d. 1 p.)-(sprendimo 36 punktas).
19. Šioje byloje nustatyta, kad Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. balandžio 13 d. sprendimu pripažino ieškovei nuosavybės teises į žemės sklypo dalį konstatuodamas, kad ieškovė sumokėjo visą šalių patikslintą ginčo turto įsigijimo kainą, o atsakovė mokėjimus priėmė ir perdavė jai ginčo turtą faktiškai valdyti, naudoti ir disponuoti. Minėta aplinkybė pagal teismų praktika yra pakankama konstatuoti, kad pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr.3K-3-72/2013, Lietuvos apeliacinio teismo 2015 m. gruodžio 1 d. sprendimą, priimtas civilinėje byloje Nr. 2A-665-516/2015 ir kt.).
20. Iš Lietuvos Respublikos hipotekos registro išrašo matyti, kad hipotekos sutarties 4.4 punkte buvo numatyta, kad išskyrus kiek aiškiai kitaip numatyta kredito sutartyje įkaito davėjui ir skolininkui be išankstinio kreditoriaus sutikimo draudžiama hipotekos objektą perleisti tretiesiems asmenims. Pažymėtina, kad Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. balandžio 13 d. sprendime (37 punktas) nurodė, kad trečiojo asmens (šioje byloje atsakovės) argumentai, kad ji nėra davusi sutikimo dėl buto pardavimo, kad ginčo butas yra apsunkintas hipoteka, kad sutarties šalys galimai veikė nesąžiningai, kitokio teisėjų kolegijos vertinimo dėl ieškinio patenkinimo nelemia. Taigi, apeliacinės instancijos teismas nesuteikė esminės reikšmės aplinkybei, kad pagal hipotekos sutartį pardavėjas (UAB „LDK Investicijos“) neturėjo teisės perleisti daikto be hipotekos kreditoriaus sutikimo (CK 4.170 straipsnio 6 dalis) bei nelaikė, kad minėta aplinkybė (kreditoriaus sutikimo perleisti daiktą nebuvimas) lemia pirkimo – pardavimo sutarties negaliojimą. Šiame kontekste pažymėtina, kad hipotekos sutarties 4.5 punkte buvo numatyta, jog paaiškėjus 4.4.1 punkte numatyto draudimo pažeidimui, įkaito davėjas įsipareigoja atlyginti kreditoriui visus jo patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iš įkeičiamo daikto vertės. Taigi, hipotekos sutartyje buvo numatyta, kad skolininkui perleidus turtą ir dėl to kreditoriui negalint patenkinti reikalavimus iš įkeičiamo daikto vertės, kreditorius gali teikti reikalavimą skolininkui dėl nuostolių atlyginimo.
21. Šioje byloje nustatyta, kad preliminarios sutarties 5.5 punkte pardavėjas patvirtino, kad gaus visus reikalingus sutikimus ir leidimus (įskaitant, bet neapsiribojant iš hipotekos kreditorių) turto pardavimui. Taigi, ieškovė savo asmeniniams poreikiams (gyvenimui) pirkdama nekilnojamąjį turtą žinojo, kad jis yra įkeistas hipoteka, tačiau pardavėjas garantavo, kad gaus reikiamus sutikimus ir leidimus turto perleidimui. Ieškovė, būdama silpnesne sandorio šalimi, vartotoja, neturėjo pagrindo abejoti pardavėjo sąžiningumu, pareigos domėtis, kaip galima būtų/reiktų užsitikrinti, kad minėtas įsipareigojimas būtų vykdomas, jo vykdymą sieti su preliminarioje sutartyje numatytų sumų sumokėjimu ir pan. Atsakovė nurodė, kad nei remiantis preliminarios sutarties turiniu, nei jokiais vėlesniais šalių pasirašytais dokumentais negalima daryti išvados, kad pardavėjas UAB „LDK investicijos“ prisiėmė garantijas ieškovės kaip pirkėjos atžvilgiu dėl hipotekos panaikinimo ir netrukdomo žemės sklypo dalių naudojimo, valdymo ir disponavimo, tačiau, priešingai nei teigia atsakovė, teismo vertinimu, preliminarios sutarties 5.5 punkto nuostata suponavo pagrįstą manymą, kad prieš perleidžiant turtą jo apribojimai bus panaikinti (CPK 3 straipsnio 8 dalis, CK 1.5, CK 6.193 straipsniai). Atsakovė nurodė, kad pagal preliminariosios sutarties sąlygas, tiek pagal viešai prieinamą hipotekos registro informaciją ieškovė suprato, kad visa kaina, visų pirma, turi būti mokama tiesiogiai atsakovei kaip hipotekos kreditorei, tačiau šią aplinkybę savo pačios rizika ignoravo, tačiau vieši hipotekos išrašo duomenys nesuponuoja manymo, kam turi būti mokama už perkamą turtą. Nereikalaujanti papildomo įrodinėjimo aplinkybė, kad ieškovė siekė įgyti turtą, kurio nuosavybės teisė nebūtų apsunkinta jokiais pagrindais, nes kitoks manymas prieštarautų teisingumo, protingumo principams. Teismų praktikoje pažymima, kad ginčo turto palikimas suvaržyto po skolinių įsipareigojimų pardavėjui visiško įvykdymo prieštarautų ieškovų teisėtiems lūkesčiams laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu turtu, jų, kaip vartotojų, teisės turi būti prioritetiškai ginamos (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015, Lietuvos apeliacinio teismo 2015 m. gruodžio 1 d. sprendimą, priimtą civilinėje byloje Nr. 2A-665-516/2015). Šiame kontekste atkreiptinas dėmesys, kad atsakovės pateikto Lietuvos Respublikos hipotekos registro išrašo matyti, kad ieškovei priklausančių žemės sklypo dalių užtikrintos prievolės dydis – 250 000 Eur, tai yra visa pradinės paskolos suma, o tai sustiprina išvadą, kad hipotekos išsaugojimas iš esmės pažeistų ieškovės teises, neatitiktų protingumo, sąžiningumo, teisingumo, vartotojų teisių apsaugos principų.
22. Teismo vertinimu, šioje byloje vien ta aplinkybė, kad ieškovė sudarė preliminariąją sutartį nesant atsakovės leidimo parduoti turtą, nėra savaime pakankama atsisakyti pripažinti hipoteką pasibaigusia ir perkelti visą atsakomybę už susiklosčiusią situaciją pačiai ieškovei. Atsakovė šioje byloje nurodė, kad UAB „LDK investicijos“ nesumokėjo jai iš esmės jokių paskolos ir palūkanų sumų (išskyrus 2 000 Eur) pagal 2015 m. birželio 22 d. paskolos sutartį. Atsižvelgiant į tai, kad byla susijusi su viešuoju interesu (vartotojų apsauga), teismas, remiantis CPK 179 straipsnio 3 dalimi, susipažinęs su civilinės bylos Nr. eB2-274-866/2022 duomenimis, o būtent 2019 m. rugsėjo 2 d. pareiškimu dėl bankroto bylos iškėlimo (CPK -1282) bei jo priedais nustatė, kad 2015 m. birželio 22 d. atsakovė suteikė UAB „LDK investicijos“ 250 000 Eur kreditą žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini)ir jam esančių gyvenamojo pastato, unikalus Nr. 4100-2031-5017, bei ūkinio pastato, unikalus Nr. 4100-2031-5028, įsigijimui ir kotedžų projektavimo, statybos ir projekto pardavimo vertės priemonių kūrimo (internetinio tinklapio kūrimo, reklamos priemonių gamybos ir reklamos kanalų apmokėjimo) žemės sklype finansavimui. Taigi, suteikdama kreditą atsakovė žinojo, kad jo lėšos bus naudojamos nekilnojamo turto (kotedžų) statybos projektui įgyvendinti. Minėta aplinkybė sudaro pagrindą konstatuoti, kad atsakovė su trečiuoju asmeniu UAB „LDK investicijos“ bendradarbiavo vykdydamos bendrą verslą (gyvenamųjų namų statybą). Pagal paskolos sutarties 2.6 punktą UAB „LDK investicijos“ paskolos sumą su palūkanomis turėjo grąžinti 2017 m. liepos 1 d., tačiau 2018 m. kovo 5 d. buvo sudarytas paskolos sutarties pratęsimas nustatant pakitusį paskolos gavėjo mokėjimų paskolos davėjui grafiką, pagal kurį iki 2018 m. balandžio 30 d. paskolos gavėjas įsipareigojo pervesti paskolos davėjui 150 000 Eur dengiant apmokėjimo datą susikaupusias palūkanas ir dalį paskolos bei pervesti ne mažiau 35 000 Eur iš kiekvieno antrojo etapo pastatyto kotedžo. Pažymėtina, kad Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. balandžio 13 d. sprendimu pripažino, kad ieškovė nuosavybės teises į dalį buto ir žemės sklypo įgijo pagal 2017 m. sausio 24 d. sutartį, už įgyjamą turtą ieškovė sumokėjo pavedimais, atliktais laikotarpiu 2017 m. sausio 24 d. – 2017 m. liepos 4 d. (2017 m. sausio 25 d. pervedė atsakovei 27 500 Eur, 2017 m. kovo 26 d. – 15 000 Eur, 2017 m. liepos 4 d. – 12 500 Eur). Taigi, iki tarp atsakovės ir UAB „LDK investicijos“ buvo sudarytas susitarimas dėl paskolos sutarties pratęsimo, ieškovė buvo sumokėjusi visą įgyjamo daikto kainą. Todėl atsakovė, būdama apdairi ir rūpestinga, pratęsdama paskolos terminą (juolab, kad paskolos grąžinimas nebuvo siejamas su periodiniais mokėjimas, kurių atlikimas/neatlikimas labiau leistų žinoti apie skolininko mokumą) galėjo gauti iš UAB „LDK investicijos“ duomenis, kokie statomi/pastatyti objektai yra perleisti, kokios sudarytos preliminarios sutartys, kokios įmokos pagal jas gautos, ar preliminarios sutartys sudarytos teisėtai ir pan. Taigi, būdama apdairi atsakovė turėjo pakankamai laiko iki bankroto bylos bendrovei iškėlimo pasidomėti būtinos sumos už ginčo turtą išsireikalavimu iš UAB „LDK investicijos“, o atsakovei minėtų veiksmų neatlikus ieškovei neturi tekti neigiami bendrovės ir atsakovės neveikimo padariniai (žr. palyginimui 2013 m. lapkričio 15 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-579/2013). Kita vertus, netgi sąžiningų hipotekos kreditorių argumentai (dėl pirkėjų neatidumo ir neapdairumo, hipotekos kreditorių sąžiningumo ir jų teisių apsaugos būtinumo pan.) panašiose situacijose teismų pripažinti, vis dėlto, nesudarančiais pagrindo hipotekos sandorių išsaugojimui ir palikimui galioti (žr. palyginimui Vilniaus apygardos teismo 2020 m. gruodžio 21 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-3694-855/2020 51 punktą).
23. Atsižvelgiant į išdėstytą, hipoteka nagrinėjamu atveju, remiantis šioje byloje nustatytomis aplinkybėmis bei nuosekliai formuojama kasacinio teismo praktika dėl vartotojų apsaugos panašaus pobūdžio bylose, laikoma pasibaigusia pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą (CPK 3 straipsnio 8 dalis, CPK 178, 185 straipsniai, CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Pripažinus hipoteką pasibaigusia tenkintinas išvestinis reikalavimas dėl vykdomojo įrašo panaikinimo.
Dėl laikinųjų apsaugos priemonių
24. 2022 m. balandžio 15 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės galioja iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CPK 150 straipsnio 3 dalis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
25. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, išlaidos šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).
26. Ieškovė į bylą pateikė įrodymus, kad patyrė šias bylinėjimosi išlaidas: sumokėjo 133 Eur žyminio mokesčio (2022 m. balandžio 12 d. mokėjimo nurodymas). Jokių patirtų teisinės pagalbos paslaugų detalizacijų (sąskaitų) į bylą ieškovė nepateikė. Ieškinį tenkinus visiškai, ieškovei A. G. iš atsakovės N. L. priteistina 133 Eur bylinėjimosi išlaidų, tuo tarpu atsakovės patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas nesprendžiamas (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 2 dalis).
27. Į valstybės biudžetą išieškotina bylinėjimosi (pašto) išlaidų suma yra 13,32 Eur, todėl tenkinus ieškinio reikalavimus, pašto išlaidos valstybės naudai priteistinos iš atsakovės N. L. (CPK 96 straipsnio 1 dalis).
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Ieškinį tenkinti.
Pripažinti pasibaigusia ieškovei A. G. nuosavybės teise priklausančių 144/2490 dalių 0,2490 ha kitos paskirties žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), hipoteką.
Panaikinti ieškovei A. G. nuosavybės teise priklausančių 144/2490 dalių 0,2490 ha kitos paskirties žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) notaro A. R. 2018 m. liepos 19 d. vykdomąjį įrašą Nr. AR-3168.
Priteisti ieškovei A. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės N. L. (a. k. (duomenys neskelbtini) 133 Eur (vieną šimtą trisdešimt tris eurus) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti iš atsakovės N. L. (a. k. (duomenys neskelbtini) valstybės naudai 13,32 Eur (trylika eurų 32 ct) bylinėjimosi išlaidų valstybės naudai. Bylinėjimosi išlaidos valstybei sumokamos į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą pasirinktame banke, nurodant įmokos kodą 5662.
Nutartis per 7 dienas nuo jos priėmimo dienos gali būti skundžiama Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono rūmus.