- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2018-04-26
- Bylos Nr.
- e2-844-653/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-02613-2016-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Jelena Šiškina
- Ieškovas
- A. B., S. B., M. M.
- Atsakovas
- BUAB "Negresko investicijos", UAB "Conresta“
dalyvaujant ieškovams A. B., jo atstovui adv. pad. K. U., M. M., jo atstovui adv. L. D., atsakovo BUAB "Negresko investicijos" atstovei G. O., atsakovo UAB "Conresta“ atstovui adv. T. P.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. B., S. B. ieškinį atsakovams BUAB „Negresko investicijos“ ir UAB „Conresta“ dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo ir hipotekos panaikinimo ir ieškovo M. M. ieškinį atsakovams BUAB „Negresko investicijos“ ir UAB „Conresta“ dėl nuosavybės teisių į butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir į dalį žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pripažinimo bei hipotekų pripažinimo pasibaigusiomis, ir
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
1. ieškovas M. M. pateikė teismui ieškinį, kuriame, galutinai suformulavęs reikalavimus, prašė pripažinti jam nuosavybės teises į butą, esantį (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir į 46/13264 idealiąją dalį žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos buto kainos sumokėjimo momento, t.y. 2015-09-18 dienos, įpareigojant ieškovą sumokėti 2816,71 Eur kompensaciją atsakovui BUAB „Negresko investicijos“ už 2,90 kv.m. padidėjusį buto plotą; pripažinti hipotekas, įregistruotas 2016-04-23 pranešimais apie hipotekos įregistravimą butui ir žemės sklypui, pasibaigusiomis.
2. Ieškovas nurodė, kad 2015-09-18 sudarė preliminarią statomo buto pirkimo-pardavimo sutartį ir tą pačią dieną sumokėjo 46000 Eur buto su žemės sklypo dalimi kainą. Nuo 2016 m. spalio mėn. ieškovas nebegalėjo susisiekti su atsakovo „Negresko investicijos“ vadovu ir iš spaudos sužinojo, jog butai yra apsunkinti hipoteka ir areštais.
3. Atsiskaitymą su atsakovu UAB „Negresko investicijos“ grynais pinigais praktikuodavo ir kiti ieškovai. Pardavėjui tiko toks atsiskaitymo būdas, o grynųjų pinigų sumokėjimas į nurodytą sąskaitą yra neįmanomas, nes tokiu atveju juos reikia įnešti į banko sąskaitą. Ieškovas ruošėsi nekilnojamojo turto įsigijimui ir nuo 2015 m. sausio 4 iki balandžio 26 išgrynintus pinigus niekur neišleido. Aplinkybė, ar atsakovo vadovas apskaitė gautus iš ieškovo pinigus, nėra teisiškai reikšminga, nes Z. Z. veikė kaip įmonės vadovas, o ne kaip fizinis asmuo. Pardavėjui veikiant nesąžiningai, buvo sudarytos preliminarios sutartys, kurių nei viena nebuvo įregistruota, todėl taikytinas CK 1.75 str. 3 d. Ieškovas pažymėjo, kad įstatymas nenumato privalomos teisinės registracijos preliminarioms sutartimis (CK 1.75 str. 1 d., 2 d., 6.401 str.). Ieškovas nusiderėjo dėl kainos, tuo labiau, kad tuo metu namas dar nebuvo pastatytas. Įstatymas nenumato, kad nuosavybės teisė turi būti pripažinta tam asmeniui, kuris daugiau sumokėjo už turtą. Ieškovas M. M. išreiškė abejones dėl kitų ieškovų visikai apmokėtos buto kainos. Nurodė, kad Sutarties 4.1.2 p., kuris numato apmokėjimą už plotų neatitikimus, numato kompensacijos užkertant kelią nepagrįstam praturtėjimui, o ne kainos dalies sumokėjimą. Tokią kompensaciją ieškovas sumokėjo į depozitinę sąskaitą. Tai, kad butas buvo suremontuotas kitų ieškovų lėšomis, negali būti pagrindu atsiskaityti ginti ieškovo M. M. nuosavybės teises į butą. Remontuodami butą, ieškovai veikė savo rizika, neįsitikinus ar nuosavybės teisė jiems yra perėjusi. Šiuo atveju nuosavybės teisė pereina ne nuo daikto perdavimo momento, o nuo kainos sumokėjimo. Buto perdavimas kitiems ieškovams nebuvo įformintas priėmimo-perdavimo aktu.
4. Teismo posėdyje ieškovas pakartojo ieškinyje nurodytus argumentus, papildomai paaiškino, kad turėjo santaupų, todėl atsiskaitė už butą grynais pinigais. Apie parduodamą butą sužinojo iš giminaičio. Dėl kainos ilgai derėjosi su atsakovu. Susiderėjo su sąlyga, kad sumokės grynais pinigais. Preliminarios sutarties sudarymo metu butas dar nebuvo pastatytas. Tuo metu jau buvo pastatyti du namai iš planuojamų 5, todėl pasitikėjo atsakovu. Prieš pasirašant sutartį ją perskaitė. Preliminarios sutarties neregistravo registre, nes nežinojo, kad reikia tą daryti. Be to, tokios sutarties nėra būtinybės registruoti registre, o jos sudarymo metu butas dar nebuvo pastatytas. Su advokatais nebūtina konsultuotis sudarant preliminarias sutartis. Atsakovo vadovas paaiškindavo, kad statybos vyksta. Apie kitus ieškovus sužinojo jau prasidėjus šios bylos nagrinėjimui derantis su atsakovais dėl taikos sutarties sąlygų. Butas buvo užrakintas, nesimatė, kad jame kas nors gyventų. Vienas kambarys yra prijungtas prie virtuvės, todėl registre įregistruotas vieno kambario butas. Atsakovų hipotekos sandoryje numatytas draudimas perleisti butą ieškovui negalioja, nes toks draudimas yra prievolinio pobūdžio; be to, draudimas buvo perleisti žemė sklypą ir pastatą, todėl sukurtiems naujiems daiktams (butams) toks draudimas negaliojo. Taikos sutartyse su kitais pagal analogiškas preliminarias sutartis pirkusiais butus ieškovais atsakovas pripažino kitų asmenų teisę į butus, todėl hipotekos turėtojo sutikimo nebuvimas nesudaro pagrindo pripažinti sandorį niekiniu. Ieškovas M. M. turi pirmenybę prieš kitus ieškovus, nes ankščiau sudarė sutartį, t.y. pagal CK 1.75 str. 3 d. numatytą principą. 2015-11-19 butas buvo suformuotas, todėl nuo tada ieškovas tapo buto savininku. Kiti ieškovai negalėjo sudaryti busimo buto preliminarios sutarties, nes tuo metu butas jau buvo sukurtas, tuo labiau, jau perleistas ieškovui M. M..
Šalies argumentai
5. Atsakovas UAB „Conresta“ su ieškovo M. M. ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad UAB „Negresko investicijos“ nuolat delsė atsiskaityti su rangovu UAB „Conresta“, kuo pasiekoje 2015-04-21 buvo sudaryta hipotekos sutartis dėl visų prievolių pagal rangos sutartis užtikrinimo. Iš esmės ginčo objekto statyba buvo finansuojama ne ieškovo, o rangovo lėšomis. Ieškovo sumokėtos atsakovui grynais pinigais lėšos nebuvo sumokėtos rangovui ir prievolė pagal rangos sutartį liko neįvykdyta. Preliminarios sutarties sudarymo ir pinigų sumokėjimo dieną turtinis vienetas Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), apskritai dar nebuvo suformuotas, kadangi buvo įregistruotas tik mišrus pastatas bei atskiri turtiniai vienetai. Dėl to 2015-09-18 ieškovui negalėjo atsirasti nuosavybės teisė į Butą. Ieškovas nesumokėjo visos kainos už pastatyto ploto butą, todėl jis negali remtis CK 6.401 str. 5 d. Preliminarioje sutartyje nebuvo nurodyti visi CK 6.401 str. 2 d. nurodyti reikalavimai, nėra pridėti buto techninis projektas, darbų sąmata, todėl preliminari sutartis neatitiko CK 6.401 str. nurodytos sutarties požymių. Preliminarioje sutartyje šalys susitarė dėl dviejų kambarių buto statybos, tuo tarpu iš nekilnojamojo turto išrašo matyti, kad butas yra vieno kambario. Be to, butas yra 50.26 kv.m., o ne 47,36 kv.m. ploto. Atsakovė UAB „Negresko investicijos“ neteisėtai sudarė preliminarią sutartį, nes neturėjo visuotinio akcininkų susirinkimo sutikimo, būtino pagal bendrovės įstatus. Kadangi užsakovas su rangovu neatsiskaitė, sutartinė hipoteka lieka galioti. Be to, butas negalėjo būti perleistas ieškovui be hipotekos kreditoriaus sutikimo (CK 4.170 str. 6 d.). Hipoteka buvo įregistruota viešajame registre iki preliminarios sutarties sudarymo, todėl ieškovas galėjo apie ją sužinoti sudarant sutartį, be to, tokia praktika visuotinai taikoma statant būstą. Ieškovas nebuvo sąžiningas, veikė neapdairiai, dėl ko preliminarioji sutartis buvo sudaryta neturint hipotekos kreditoriaus sutikimo ir dėl to ji negali būti pripažinta pagrindine kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymo normos, hipotekos sandoriui, civilinės teisės principams.
Žemesnės instancijos teismas
6. Teismo posėdžio metu atsakovas palaikė procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes, prašė ieškinius atmesti.
Šalies argumentai
7. Atsakovas BUAB „Negresko investicijos“ su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad 2016-10-17 dėl galimai nusikalstamos atsakovo buvusio vadovo Z. Z. veiklos buvo paduotas pareiškimas ir pradėtas ikiteisminis tyrimas. Dėl neaiškių priežasčių ieškovas sumokėjo grynus pinigus ne į sutartyje nurodytą įmonės sąskaitą, o tiesiogiai buvusiam vadovui. Atsakovas negali patvirtinti, kad sumokėta pinigų suma buvo atsakovui sumokėta. Be to, ieškovas nesumokėjo už 2,90 kv.m. buto ploto padidėjimą, todėl negalima teigti, jog jis visiškai atsiskaitė pagal preliminarią sutartį. Butas buvo parduotas už mažesnę kainą, nei buvo nurodyta visuotiniame akcininkų susirinkimo sprendime. Kadangi kainos sumokėjimo dieną butas dar nebuvo suformuotas, ieškovui negalėjo atsirasti nuosavybės teisė. Ieškovui veikiant atidžiai ir rūpestingai, jis turėjo pasidomėti ar daiktas nėra apsunkintas hipoteka, ar gautas rangovo sutikimas, kuris būtinas pagal hipotekos sandorį.
Žemesnės instancijos teismas
8. Teismo posėdyje atsakovas prašė ieškinius atmesti. Papildomai paaiškino, kad nebepalaiko procesiniuose dokumentuose nurodytų argumentų dėl butų rinkos kainos, dėl preliminarių sutarčių negaliojimo nesant visuotinio akcininkų susirinkimo sutikimo.
9. Ieškovai A. B. ir S. B. pareiškė ieškinį, kuriame, galutinai suformulavę reikalavimus bei teismui išsprendus dėl dalies reikalavimų atsiskymo, prašė pripažinti jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teisę į butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), nuo visos kainos sumokėjimo momento, t.y. nuo 2015-12-08; panaikinti 2015-04-23 įregistruotą hipoteką butui.
Šalies argumentai
10. Ieškovai nurodė, kad 2015-12-03 sudarė preliminarią sutartį dėl buto pirkimo. 2015-12-08 iš savo asmeninės sąskaitos S. B. pervedė 60 000 Eur į atsakovo sąskaitą ir tuo pilnai apmokėjo už perkamą butą. 2016 m. birželio mėn. Z. Z. davė sutikimą ieškovams pradėti remontą bute bei įpareigojo UAB „Conresata“ darbuotojus perduoti buto raktus. Buto priėmimo-perdavimo aktas pasirašytas nebuvo, tačiau buvo padaryti įrašai statybos žurnaluose. Buvo padaryta buto pilna apdaila ir nuo 2016 m. rugsėjo mėn. bute apsigyveno ieškovų dukra D. B.. Ieškovai ketino įsigyti būstą savo vaikams, sutartis laikoma vartojimo sutartimi. Ieškovai sumokėjo už pastatytą butą, patyrė išlaidų dėl pagerinimo ir gyvena bute nuo 2016 m. rudens. Ieškovai nurodė abejones dėl ieškovo M. M. apmokėjimo už statomą pagal preliminarią sutartį butą. Ieškovas neįregistravo preliminarios sutarties viešajame registre, nereikalavo grąžinti sumokėtų pinigų, sumokėti baudos. Butas negali būti perduotas M. M., nes jam turėjo būti parduotas butas su daline apdaila, o šiuo metu butas yra pilnai įrengtas ir naudojamas pagal paskirtį. Butas buvo perduotas ieškovams dalyvaujant UAB „Conresta“, kuris 2016-11-16 pasirašė Atliktų darbų defektų šalinimo aktą. Tarp atsakovų ir ieškovų A. ir S. B. egzistavo ne tik šalių valia sudaryti Preliminarią sutartį, bet ir įvykdyti pardavimo sandorį.
11. Tik pateikus ieškinį ieškovui tapo žinoma, kad atsakovas pagal du hipotekos sandorius (2015-04-22, 2015-04-22) UAB „Conresta“ yra įkeitęs žemės sklypą ir statomą gyvenamąjį namą. Preliminarios sutarties sudarymo metu atsakovas apie šiuos faktus ieškovų neinformavo. Ieškovai nebuvo informuoti ir apie atliktus kadastrinius matavimus, unikalių numerių suteikimą. UAB „Conresta“ neinformavo pirkėjų apie sudarytas hipotekos sutartis ir tuo prisiėmė neigiamas pasekmes. Hipotekos sandoriai pasibaigia CK 4.197 str. 2 d. 1 p. pagrindu.
Šalies argumentai
12. Atsakovas UAB „Conresta su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad butas preliminarios sutarties sudarymo momentu jau buvo iš esmės pastatytas, atsiskaitymas numatytas per 8 dienas, todėl preliminari sutartis sudaryta pagal CK 6.165 str., o ne pagal CK 6.401 str. 1 d. Dėl to prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia, jeigu šalys jos nesudarė per sutartyje numatytą terminą. Ieškovų buto plotas po kadastrinių matavimų padidėjo 2,9 kv.m., tačiau jie už šį plotą nesumokėjo 2767,42 Eur, t.y. nesumokėjo visos kainos už butą. Preliminarių sutarčių sudarymo metu butų statybos baigtumas sudarė 54 proc., kuris buvo įregistruotas 2015-11-19. Kadangi nuosavybės teisių perleidimas galiojant areštams yra negalimas, preliminarios sutartys yra niekinės. Šiuo atveju areštai galiojo nuo 2015-12-15 iki 2016-10-24.
Motyvuojamoji dalis
Ieškovo M. M. ieškinys tenkintinas, ieškovų S. B., A. B. ieškinys atmestinas.
13. Ištyrus byloje esančius įrodymus, nustatyta, kad 2015-09-18 ieškovas M. M. sudarė su atsakovu UAB „Negresko investicijos“ Preliminarią statomo buto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau tekste – Sutartis), pagal kurią ieškovas įsipareigojo sumokėti perkamo 47,36 kv.m. buto su žemės sklypo dalimi kainą 46 000 Eur, o atsakovas UAB „Negresko investicijos“ įsipareigojo, pasitelkdamas rangovą UAB „Conresta“, pastatyti pagal projektinius dokumentus bei išduotą statybos leidimą 2 kambarių butą, kuris bus 8 namo aukšte. Taip pat šalys susitarė Pardavėjui įvykdžius savo įsipareigojimus sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį.
14. Kasos pajamų orderis patvirtina, kad ieškovas sumokėjo minėtą 46 000 Eur sumą 2015-09-18 grynais pinigais atsakovo vadovui Z. Z.. Iš šalių paaiškinimų ir nekilnojamojo turto registro duomenų nustatyta, kad ieškovas pirko dar 2015-09-18 nepastatytą ir nesuformuotą, kaip nekilnojamojo turto objektas, butą.
15. Pagal Sutarties 4.1.1 p., 4.1.2 p. šalys susitarė, kad buto kaina yra 46 000 Eur, o po atliktų kadastrinių matavimų už ploto neatitikimą pirkėjas įsipareigojo kompensuoti pardavėjui pagal šalių sutartus įkainius. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad, užbaigus statybos darbus ir atlikus kadastrinius matavimus, buto plotas padidėjo 2,9 kv.m., dėl ko ieškovas M. M. pripažįsta savo prievolę kompensuoti 2816,71 Eur sumą. Taigi, minėtų sutarties sąlygų turinys leidžia daryti išvadą, kad buto kaina, su kurios sumokėjimu siejamas nuosavybės teisės į butą atsiradimo faktas, buvo 46 000 Eur, o 4.1.2 p. numatyta kompensacija už padidėjusį plotą.
16. Įvertinus kasos pajamų orderį, iš kurio matyti, kad buvo sumokėta pagal Sutartį Z. Z. kaip UAB „Negresko investicijos“ vadovui, atsižvelgus į tai, kad atsiskaitymo grynais pinigais būdas nėra uždraustas, be to, toks būdas buvo numatytas ir sutartyje (4.3 p.), darytina išvada, kad, ieškovui M. M. sumokėjus 46 000 Eur sumą, už perkamą butą jis atsiskaitė. Pažymėtina, kad šioje byloje dalyvavęs ieškovas D. P., su kuriuo vėliau buvo sudaryta taikos sutartis, taip pat savo procesiniuose dokumentuose nurodė, jog jis atsiskaitant už butą naudojo atsiskaitymo grynais pinigais būdą, be to, ir ieškovai S. B. ir A. B. taip pat teigė, jog dalį pinigų (5000 Eur) mokėjo grynais pinigais. Tolesni Z. Z. veiksmai, disponuojant jam perduotomis įmonės lėšomis, šioje byloje neturi teisinės reikšmės, sprendžiant dėl ieškovo mokėjimo prievolės UAB „Negresko investicijos“ įvykdymo fakto. Kaip minėta, ieškovas neneigia savo prievolės kompensuoti už padidėjusį plotą, tačiau, bylos duomenimis, šios kompensacijos iš jo nebuvo reikalaujama, nes atsakovas vengė bendrauti dėl pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Nesant išspręstam ginčui dėl ieškovo M. M. nuosavybės į ginčo butą, jis iki ginčo išsprendimo pervedė atitinkamą sumą į advokatės depozitinę sąskaitą.
Žemesnės instancijos teismas
17. Teismo vertinimu, net ir pripažinus, jog ieškovas M. M. nesumokėjo visos perkamo turto kainos, tokiu atveju nežymios kainos dalies nesumokėjimas (2816,71 Eur), palyginus su sumokėta turto kaina (46000 Eur), nepaneigia fakto, jog ieškovas iš esmės už turtą atsiskaitė, todėl vien likusio sumos nesumokėjimas nesudarytų pagrindo nepripažinti daiktinių teisų atsiradimą.
18. Aiškinant sutarties sąlygas ir konstatuojant atsiskaitymo faktą, svarbu konstatuoti, kad ieškovai šioje byloje veikė kaip vartotojai, todėl sąlygų aiškinimui taikytinas CK 6.193 str. 4 d., t.y. neaiškumai vertinami sutartį pasiūliusios šalies, t.y. atsakovo UAB „Negresko investicijos“ nenaudai; atsakovui veikiant kaip šios srities profesionalui, būtent jam taikytini padidinti rūpestingumo, atidumo standartai.
19. Byloje esantys rašytiniai įrodymai - ieškovo M. M. banko sąskaitos išrašas – patvirtina, kad laikotarpiu nuo 2015-01-04 iki 2015-04-26 jis išgrynino apie 70 000 Eur sumą, t.y. ieškovas turėjo galimybę atsiskaityti už butą grynais pinigais.
20. Ieškovai A. B. ir S. B. 2015-12-03 sudarė analogiško turinio Preliminarią statomo buto pirkimo-pardavimo sutartį dėl to paties buto pastatymo už 59 000 Eur bei 2015-12-08, vykdant šią sutartį, pervedė 60 000 Eur į atsakovo sąskaitą. Tarp šalių nėra ginčo dėl fakto, kad vėliau ginčo bute apsigyveno ieškovų dukra (ieškovai paaiškino, kad butas buvo įsigytas dukroms), kad ieškovai atliko buto remonto darbus. Ieškovai A. B. ir S. B. ieškinį grindė tuo, kad jie sudarė būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 str.).
21. 2016-08-17 statybos darbų priėmimo-perdavimo aktu statybos darbai buvo perduoti užsakovui. Iš nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad ginčo butas, kaip nekilnojamasis daiktas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), buvo suformuotas nuo 2015-11-18. Šiuo metu įregistruota buto būklė – nebaigta statyba, 80 proc. baigtumas.
22. Kaip buvo minėta, sutartyse šalys susitarė dėl to, kad pardavėjas (atsakovas UAB „Negresko investicijos“) statomame daugiabučiame name pastatys ir parduos butą ieškovui, o šis sumokės už statomą butą sutartyje nurodytą kainą ir, kaip buvo konstatuota aukščiau, tokią kainą sumokėjo.
23. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad ieškovas M. M. siekė įsigyti būstą savo asmeninių poreikių tenkinimui, Sutarties sudarymo momentu butas nebuvo nei pastatytas, nei suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas. Teismo vertinimu, savo esme tokia sutartis kvalifikuojama kaip būsimo buto pirkimo - pardavimo sutartis (CK 6.401 str.), o atsakovų tarpusavio santykiai, tai, kad atsakovas UAB „Negresko investicijos“ veikė nesąžiningai ir neperdavė atsakovui UAB „Conresta“ iš pirkėjų gautų lėšų, nesudaro pagrindo išvadai, jog ne ieškovas, o rangovas finansavo pagal Sutartį perkamo buto statybos darbus. Atsakovo UAB „Conresta“ atsikirtimai, jog preliminarioje sutartyje nebuvo nurodyta kai kurių duomenų, kurie yra privalomi pagal CK 6.401 str., nesudaro pagrindo kitaip kvalifikuoti su ieškovu M. M. sudarytą Sutartį. Atsakovo minėti sutarties neatitikimai CK 6.401 str. 2 d. reikalavimams, yra formalūs: akivaizdu, kad namas buvo statomas pagal privalomą techninę dokumentaciją, statybą leidžiančius dokumentus, sąmatas ir pan., byloje nėra duomenų, leidžiančių abejoti, jog šalių ketinimai buvo pastatyti ieškovui būtent butą, kurio šiuo metu unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Tai, kad pardavėjas, kuris ruošė sutartį, nenurodė kai kurių duomenų pagal LR CK 6.401 str. reikalavimus, nesudaro pagrindo laikyti sudarytą sutartį niekine, tuo labiau, kad tokių pasekmių įstatymas nenumato. Kaip buvo minėta, šalys susitarė dėl esminių būsimo statomo buto pirkimo-pardavimo sąlygų sąlygų, todėl CK 6.401 str. 2 d. nurodytų duomenų nebuvimas laikytina formaliu sutarties turinio trūkumu, neturinčių įtakos sutarties kvalifikavimui. Tai, kad statybos metu pasikeitė buto išplanavimas (butas suformuotas kaip turintis ne du, o vieną kambarį) taip pat nėra esminė aplinkybė, leidžianti konstatuoti, jog šalių valia buvo pastatyti visiškai kitą daiktą.
24. Dėl nurodytų aplinkybių, darytina išvada, kad ieškovui M. M. sumokėjus perkamo turto kainą, jis įgijo nuosavybę į pagal būsimą buto pirkimo-pardavimo sutartį perkamą turtą. Kadangi butas, kaip civilinės apyvartos objektas, buvo suformuotas 2015-11-19, todėl ieškovui nuosavybės teisė gali būti pripažįstama nuo minėtos datos. Pažymėtina, kad tuo metu turtas nebuvo areštuotas (areštai galiojo nuo 2015-12-15 iki 2016-10-24).
25. Kvalifikuojant ieškovų S. B. ir A. B. sudarytą sandorį, svarbu pažymėti, kad sandorio sudarymo momentu (2015-12-03) butas jau buvo suformuotas kaip nekilnojamojo turto objektas, nors ir dar nebaigtas statyti. Be to, ieškovai paaiškino, kad butą pirko tenkinant ne savo poreikį į gyvenamąjį būstą (o tai yra vienas iš specifinių buto pirkimo-pardavimo sutarties požymių – Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2015-02-20 nutartis c.b. Nr. 3K-3-81/2015), o siekiant nupirkti butą dukroms. Taigi, toks daiktas, nors ir nevisiškai pastatytas, 2015-12-03 jau galėjo būti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties objektu. Dėl šių motyvų darytina išvada, kad šių ieškovų sudaryta sutartis neatitinka CK 6.401 str. numatytų būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties požymių, tuo labiau, kad tokiai sutarčiai sudaryti nebuvo objektyvaus poreikio (daiktas, nors ir nebaigtas statyti, jau buvo sukurtas ir galėjo buvo įgytas pagal pirkimo-pardavimo sutartį). Dėl nurodytų motyvų ieškovų sudaryta su atsakovu UAB „Negresko investicijos“ sutartis kvalifikuojama pagal CK 6.165 str., kaip preliminari sutartis, pagal kurią pinigų už butą sumokėjimas neturi įtakos daiktinių teisių atsiradimui, o pagrindinės sutarties nesudarymas turi kitas teisines pasekmes, nei pagal CK 6.401 str. Dėl nustatytų aplinkybių ieškovų S. B. ir A. B. ieškinys negali būti tenkinamas.
26. Šios bylos specifiką sudaro aplinkybę, jog dėl to paties buto buvo sudarytos analogiško turinio sutartys ir su ieškovu M. M., ir su ieškovais S. B. ir A. B., kurie taip pat atsiskaitė už ginčo butą 2015-12-08 mokėjimo pavedimu. Atsakovų atsikirtimai apie šių ieškovų likusios sumos už padidėjusį buto plotą nesumokėjimą, kaip pagrindą atmesti ieškinį, atmestini aukščiau nurodytais motyvais, sprendžiant dėl ieškovo M. M. sutarties įvykdymo.
27. Taigi, ieškovų A. B. ir S. B. ieškinys negali būti tenkinamas dėl sudarytos sutarties kvalifikavimo kaip preliminarios sutarties. Be to, šių ieškovų ieškinys atmestinas ir pagal CK 1.75 str. 3 d.
28. Byloje nustatyta, kad nei vienas iš ieškovų preliminarios sutarties viešajame registre neišviešino. Taigi, šiuo atveju taikytina CK 1.75 str. 3 d., t.y. laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo. Šiuo atveju pirmasis sandorį sudarė ieškovas M. M.. Aplinkybė, kad ieškovai A. B. ir S. B. susitarė dėl didesnės buto kainos ir šią kainą sumokėjo atsakovui UAB „Negresko investicijos“, kad šie ieškovai faktiškai pradėjo naudotis butu, šuo atveju teisinės reikšmės neturi, nes įstatymas nesuteikia pirmenybės vadovaujantis šiais kriterijumi.
29. Dėl nurodytų motyvų bei vadovaujantis CK 1.75 str. 3 d., 6.401 str. 5 d. tenkintinas ieškovo M. M. ieškinys, o ieškovų S. B. ir A. B. ieškinys atmestinas. Atkreiptinas dėmesys, kad aplinkybės apie buto pagerinimą ir jo kompensavimą nesudaro šios bylos dalyko. Atmetus ieškovų S. B. ir A. B. visą ieškinį nurodytais pagrindais, toliau pasisakoma dėl ieškovo M. M. reikalavimų, susijusių su hipotekos panaikinimu.
30. Byloje esantys rašytiniai įrodymai bei šalių paaiškinimai patvirtina faktus (dėl jų ginčo byloje nėra), kad butų daugiabučiame name statybos darbus atliko atsakovas UAB „Conresta“. Vykdant statybos darbus pagal su kitu atsakovu – UAB „Negresko investicijos“ - sudarytą rangos sutartį, 2015-04-22 tarp atsakovų buvo sudaryta hipotekos sutartis dėl atsakovės UAB „Negresko investicijos“ prievolių pagal rangos sutartį užtikrinimo. Sutartinės hipotekos sutarties 4.1 p. šalys, be kito ko, susitarė, kad įkeičiamą daiktą draudžiama perleisti tretiesiems asmenims be išankstinio rašytinio Kreditoriaus sutikimo. Paaiškėjus numatytų draudimų pažeidimui, įkaito davėjas įsipareigoja atlytinti Kreditoriui visus jo patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iš įkeičiamo daikto vertės. Taip pat šalys susitarė, kad hipoteka apima visus esamus ir būsimus įkeičiamo daikto antraeilius daiktus, pagerinimus, įskaitant, kai dėl tokių pagerinimų padidėja įkeičiamo daikto plotas ir/ar jo kiti matmenys. Hipoteka buvo išviešinta registre 2015-04-23, o pakeitus nekilnojamojo turto duomenis išskaidant mišrų statinį, kuriame yra ieškovo butas, bei vadovaujantis CK 4.172 str. 2015-11-20 buvo įregistruoti hipotekos pakeitimai, pagal kuriuos ginčo butas buvo apsunkintas hipoteka.
31. Tarp šalių kilo ginčas dėl ieškovo žinojimo apie buto hipoteką bei apie hipotekos sandoryje numatyto draudimo perleisti turtą be išankstinio kreditoriaus sutikimo galiojimo butą perkantiems ieškovams, taip pat ar ieškovo atsiskaitymas už butą sudaro pagrindą pripažinti hipoteką pasibaigusią.
32. Kadangi ieškovai (vartotojai) sudarė sutartis su atitinkamoje srityje veikiančia verslo įmone, todėl būtent atsakovas turėjo tinkamai įvykdyti informavimo pareigą. Tačiau Sutartyje nebuvo nuodyta, jog būsimas turtas turi ar turės suvaržymų (CK 6.401 str. 2 d. 5 p.), byloje nėra duomenų, kad atsakovas žodžiu būtų informavęs ieškovą M. M. apie hipoteką. Teismo vertinimu, ieškovas galėjo, bet neturėjo pareigos nuolat tikrinti nekilnojamojo turto registro duomenis, aiškintis ar statomas butas nebuvo apsunkintas hipoteka areštais ir pan., tuo labiau kreiptis dėl profesionalios advokatų pagalbos sudarant pakankamai įprastą rinkoje būsto pirkimo sandorį. Priešingu atveju tokio nepasitikėjimo elgesio standartas reikštų verslininkų nesąžiningumo prezumpciją. Taigi, atsakovai neįrodė, kad ieškovas M. M. buvo tinkamai informuotas apie hipoteką, todėl nėra pagrindo išvadai, jog, sudarant būsimo buto pirkimo pardavimo sutartį, jis veikė nesąžiningai. Pažymėtina, kad ieškovas S. B. teismo posėdyje pripažino, jog žinojo, kad perkamas butas yra „užstatytas“, t.y. žinojo apie buto suvaržymo hipoteka, faktą.
33. Ieškovas M. M. dublike nurodė, kad beveik visi būsimi butai Lietuvoje parduodami esant turto apsunkinimams, tame tarpe apsunkinimas hipoteka yra įprasta komercinė praktika. Tokia ieškovo pozicija leidžia daryti išvadą, jog ieškovas galėjo suprasti, jog jo perkamas turtas galėjo būti apsunkintas hipoteka. Tačiau ieškovas nebuvo supažindinti su konkrečiomis hipotekos sandorio sąlygomis, tame tarpe nebuvo informuotas apie hipotekos sandorio sąlygą dėl turto perleidimo draudimo, dėl hipoteka užtikrintų statybos užsakovo prievolių, nesusijusių su ieškovo perkamu turtu, apimties. Dėl to, įvykdžius savo prievolę atsiskaityti už perkamą turtą, bei vadovaujantis įprasta komercine praktika perkant būsimus statomus būstus, ieškovas M. M., net ir darant prielaidą, kad jis žinojo apie hipoteką, galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks turtas turi būti įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo suvaržymų. Tokioje situacijoje, sprendžiant dėl hipotekos tolesnio galiojimo ieškovo įgytam turtui, atsakovo UAB „Negresko investicijos“ nesąžiningas elgesys, jam neatsiskaičius gautais iš ieškovo pinigais už statomą butą su kreditoriumi UAB „Conresta“, negali būti panaudotas prieš vartotoją, tuo labiau, kad jis nebuvo informuotas apie konkrečius atsakovų tarpusavio įsipareigojimus. Dėl išdėstyto aukščiu minėtos hipotekos sąlygos ieškovui netaikytinos, o 2015-09-18 Sutartis negali būti pripažinta niekine, kaip sudaryta pažeidus imperatyvias įstatymo normas ( LR CK 4.170 str. 6 d.).
34. Svarbu pažymėti ir tai, kad pagal CK 6.401 str. 6 d. nepastatytas butas gali būti įkeičiamas tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka, jeigu preliminarioji sutartis nenumato ko kita. Šiuo atveju ieškovas M. M. tokio sutikimo nebuvo davęs. Be to, hipoteka jo įsigytam butui buvo įregistruota 2015-11-20, tuo tarpu ieškovui nuosavybės teisė į butą atsirado ankščiau. Taigi, ir šios aplinkybės sudaro pagrindą konstatuoti, kad atsakovų hipotekos sandorio sąlygos dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios ieškovui nebuvo atskleistos, ieškovui, nesančiam šios sutarties šalimi, netaikytinos.
35. Kita vertus, rangovas UAB „Conresta“ taip pat turėjo žinoti ir domėtis apie UAB „Negresko investicijos“ ir busimų pirkėjų sutartinius santykius, informuoti būsimus pirkėjus apie butų perleidimo draudimo sąlygas, nes UAB „Conresta“ vykdė statybos darbus butuose, tame tarpe ginčo bute, bendravo su būsimais savininkais.
36. Atsižvelgdamas į išdėstytą, į tai, kad ieškovas tinkamai įvykdė savo įsipareigojimą apmokėti už jam pastatytą butą ir žemė sklypo dalį, teismas konstatuoja, kad yra pagrindas pripažinti hipotekas, įregistruotas panešimais apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovui priklausančiam butui ir žemės sklypo daliai, pasibaigusiomis (CK 4.197 str. 2 d. 1 p.).
37. Bylinėjimosi išlaidos paskirstomos pagal CPK 93 str., 98 str. taisykles.
38. Ieškovas M. M. prašė priteisti 4042 Eur išlaidų, patirtų advokatų pagalbai apmokėti (pagal pateiktus įrodymus ieškovas sumokėjo advokatams tokias sumas: 640+320+100+617,10+2365 Eur), taip pat ieškovas sumokėjo 968,57 Eur žyminio mokesčio. Atsakovas UAB „Conresta“ prašė priteisti 1815 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
39. Kadangi atsakovui BUAB „Negresko investicijos“ bylos nagrinėjimo metu buvo iškelta bankroto byla, todėl ieškovų sumokėtas žyminis mokestis už reikalavimą dėl nuosavybės teisės pripažinimo jiems grąžinimams (CPK 83 str. 9 p., 87 str. 1 d. 1 p., 87 str. 1 d. 6 p.), t.y. ieškovui M. M. grąžinama jo sumokėta 906,58 Eur jo sumokėto 2016-11-30 mokėjimo nurodymu žyminio mokesčio dalis (968,57-62 Eur už reikalavimus dėl dviejų hipotekų panaikinimo, S. B. – 1116 Eur jos sumokėto 2017-04-09 mokėjimo nurodymu žyminio mokesčio dalį (1147-31 Eur už reikalavimą dėl hipotekos panaikinimo).
40. Ieškovo M. M. prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų, apmokant advokatų pagalbą, priteisimo tenkintinas iš dalies. Kadangi advokatų pasikeitimas yra ieškovo apsisprendimas, todėl jo prašoma priteisti 2982 Eur išlaidų dalis (2365 Eur+617 Eur) už atstovavimą, esant jau prieš tai parengtiems procesiniams dokumentams, pripažįstama per didelė ir mažintina, ir iš viso ieškovui iš atsakovų priteistina 2000 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Taip pat iš atsakovo UAB „Conresta“ ieškovo naudai priteistina 62 Eur žyminio mokesčio suma.
41. Sprendžiant dėl išlaidų paskirstymo būtina atsižvelgti į tą aplinkybę, jog susidariusi situacija dėl ieškovų intereso į tą patį butą, susiklostė ne dėl ieškovų kaltės. Taigi, nors ieškovų A. B. ir S. B. ieškinys atmestas, teismas šiuo atveju pripažįsta, jog yra pagrindas vadovaujantis CPK 93 str. 4 d. ir CK 1.5 str. nukrypti nuo bendrų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių ir atmetus ieškinį nepriteisti iš šių ieškovų atsakovo UAB „Conresta“ naudai jo patirtų bylinėjimosi išlaidų.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 150, 259, 260, 263-268, 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškovo M. M. ieškinį tenkinti, ieškovų S. B., A. B. ieškinį atmesti.
Pripažinti ieškovui M. M. (a.k. (duomenys neskelbtini) nuosavybės teises į butą, esantį (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir į 46/13264 idealiąją dalį žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuo 2015-09-18, bei įpareigoti ieškovą M. M. sumokėti 2816,71 Eur kompensaciją atsakovui BUAB „Negresko investicijos“.
Pripažinti hipotekas, įregistruotas pranešimais apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini), minėtiems butui ir žemės sklypo daliai, pasibaigusiomis.
Priteisti iš atsakovų BUAB „Negresko investicijos“ ir UAB „Conresta“ po 1000 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovo M. M. naudai, taip pat iš atsakovo UAB „Conresta“ ieškovo M. M. naudai 62 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Grąžinti ieškovui M. M. jo sumokėtą 906,58 Eur 2016-11-30 mokėjimo nurodymu žyminio mokesčio dalį, ieškovei S. B. – 1116 Eur jos sumokėto 2017-04-09 mokėjimo nurodymu žyminio mokesčio dalį.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.