- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-04-13
- Bylos Nr.
- e2A-273-516/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-02188-2018-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Dalia Kačinskienė, Rasa Gudžiūnienė, Danguolė Martinavičienė
- Ieškovas
- A. G.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „LDK investicijos“
- Trečiasis asmuo
- N. L.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Dalios Kačinskienės ir Danguolės Martinavičienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. G. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 7 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-495-864/2020 pagal ieškovės A. G. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „LDK investicijos“ dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine, trečiasis asmuo N. L.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė A. G. ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydama: 1) pripažinti 2017 m. sausio 24 d. Preliminariąją sutartį (toliau ir preliminarioji sutartis, sutartis) galiojančia pagrindine sutartimi dėl nekilnojamųjų daiktų – buto/patalpos – buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), (toliau ir butas) dalių, Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtų indeksais 2-1, 2-2, 2-3, 2-12, 2-13 ir 2-27, kurių bendras plotas – 73,64 kv. m., bei 24/415 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (pagal UAB „GeoMind“ parengtą žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą pažymėtos indeksu „B4“) (toliau ir žemės sklypo dalis) – perėjimo nuosavybės teise ieškovei, pagal kurią ieškovė sumokėjo už šiuos daiktus 55 000 Eur kainą, o šie daiktai 2017 m. liepos 4 d. perėjo ieškovei nuosavybės teise; 2) priteisti ieškovei bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė paaiškino, kad 2017 m. sausio 24 d. su atsakove sudarė sutartį, pavadintą Preliminariąja sutartimi, kuria šalys iki 2017 m. birželio 30 d. įsipareigojo sudaryti bei pasirašyti pagrindinę sutartį dėl 24/415 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (pagal UAB „GeoMind“ parengtą žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą pažymėtos indeksu „B4“) ir būsimo buto/patalpos, kurio planuojamas plotas 71,59 kv. m, plane pažymėto indeksu „B4,4“, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau kartu ir turtas), pirkimo–pardavimo sutarties įforminimo notarine tvarka.
3. Ieškovės teigimu, po 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties sudarymo butas turėjo būti pastatytas, atliekant darbus, numatytus butų įrengimo techniniame aprašyme (2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties 5.7. punktas), o ieškovė įsipareigojo finansuoti jo statybą, sumokėdama visą sutartą turto kainą, sudarančią 62 283,30 Eur sumą.
4. Paaiškino, kad atsakovė vėlavo atlikti buto statybos darbus, todėl iki 2017 m. birželio 30 d. turto pirkimo–pardavimo sutartis notarine tvarka nebuvo sudaryta, o ieškovė savo lėšomis pabaigė buto įrengimo darbus ir tik 2018 m. balandžio pradžioje įsikėlė į butą gyventi. Šalys raštu įformino susitarimą dėl turto kainos sumažinimo, atsižvelgdamos į tai, kad dalį buto statybos darbų atliko pati ieškovė savo lėšomis, bei į tai, kad atsakovė vėlavo įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Nurodė, kad šio ieškinio teikimo dieną ieškovė yra sumokėjusi atsakovei visą turto kainą.
5. Anot ieškovės, atsakovė iki šios dienos neįformino turto pirkimo–pardavimo sutarties notarine tvarka, motyvuodama tuo, kad 2015 m. liepos 8 d. hipotekos sandoriu žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), 1042/1245 dalis yra įkeista hipoteka kreditorei – trečiajam asmeniui N. L., ir atsakovė neturi galimybių atsiskaityti su trečiuoju asmeniu, siekiant, kad hipoteka būtų išregistruota. Ieškovės teigimu, nagrinėjamu atveju atsakovė neįvykdė 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties 5.5. punkte nurodyto įsipareigojimo gauti visus reikalingus sutikimus ir leidimus (įskaitant, bet neapsiribojant iš hipotekos kreditorių) turto pardavimui bei 8.1. punkte įtvirtinto įsipareigojimo iki sutarties notarine tvarka įforminimo gauti visus reikiamus leidimus, sutikimus ir visus kitus dokumentus, reikalingus sutarčiai notarine tvarka įforminti. Paaiškino, kad, remiantis Nekilnojamojo turto registro bei Hipotekos registro duomenimis, trečiajam asmeniui yra įkeista 1042/1245 žemės sklypo dalis, o pastatas – dvibutis gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), įkeistas nėra, ieškovei pastatyto bei perduoto naudoti buto dalys (Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais 2-1, 2-2, 2-3, 2-12, 2-13 ir 2-27) taip pat nėra apsunkintos hipoteka.
Šalies argumentai
6. Ieškovės teigimu, šiuo atveju sudaryta 2017 m. sausio 24 d. preliminarioji sutartis atitinka visus Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnyje reglamentuojamus sutarties požymius, kadangi: 1) pirkėja yra fizinis asmuo; 2) ieškovė pirko butą su žemės sklypo dalimi gyvenamajai paskirčiai ir šiuo metu bute jau faktiškai gyvena; 3) sudarant sutartį, butas dar buvo nepastatytas ir ieškovė įsipareigojo finansuoti visą buto statybą ir žemės sklypo dalies sutvarkymą bei faktiškai tai darė; 4) butas yra suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre; 5) 2017 m. sausio 24 d. preliminariojoje sutartyje šalys aiškiai sutarė dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų – kainos, mokėjimo terminų, statybos terminų, pagrindinės sutarties įforminimo notarine tvarka.
7. Atsižvelgiant į tai, anot ieškovės, kvalifikavus 2017 m. sausio 24 d. preliminariąją sutartį CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminariąja nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartimi, nuo paskutinės kainos dalies sumokėjimo 2017 m. liepos 4 d. ieškovei perėjo nuosavybės teisė į butą ir žemės sklypo dalį.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Vilniaus apygardos teismas 2020 m. rugsėjo 7 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė.
Motyvuojamoji dalis
Dėl teisinių santykių tarp ginčo kvalifikavimo
8. Pasisakydamas dėl ieškovės su atsakove sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo teismas pirmiausia pažymėjo kritiškai vertinantis ieškovės pateiktą įrodymą „Priedas prie 2017 m. sausio 24 d. Preliminariosios sutarties“ (toliau ir priedas) dėl kelių priežasčių: pirma, pateiktame priede nenurodyta data, kada šis priedas yra parengtas; antra, priede numatyta, kad ginčo turtas ieškovei perduotas valdyti, naudoti bei disponuoti 2017 m. gruodžio 5 d., tačiau 2017 m. sausio 24 d. preliminariojoje sutartyje numatyta, jog jos galiojimo terminas pasibaigia dar 2017 m. birželio 30 d., ir byloje nėra jokių įrodymų, kad šis terminas buvo pratęstas, dėl ko teismas darė išvadą, jog priedas sudarytas ne anksčiau nei 2017 m. gruodžio 5 d., t. y. jau po 2017 m. sausio 24 d. preliminariojoje sutartyje numatyto šios sutarties galiojimo termino; trečia, šiame priede fiksuojamas ginčo turto perdavimo momentas, sumažinama turto kaina iki ieškovės faktiškai sumokėtos atsakovei sumos, nurodomas atliktų ieškovės mokėjimų tikslas – buto statybų finansavimas, nors 2017 m. sausio 24 d. preliminariojoje sutartyje ginčo objekto perdavimas numatytas pasirašant atskirą pagrindinę sutartį, niekur neužsiminant apie tai, kad ieškovė ginčo atveju mokėdama dalimis atsakovei turto kainą finansuoja buto statybas, priešingai, sutartyje aiškiai įtvirtinta, jog mokėjimai atliekami galimam atsakovės nuostolių atlyginimui pagal šią sutartį. Teismo vertinimu, priede įtvirtintos visiškai kitokios sąlygos dėl ginčo turto pirkimo–pardavimo, kas šiuo atveju leido teismui daryti labiau tikėtiną išvadą, kad priedo sudarymas neatitiko tikrosios sutarties šalių valios. Atsižvelgdamas į šias aplinkybes, teismas, siekdamas nustatyti tikruosius šalių ketinimus bei įvertinti tarp ginčo šalių atsiradusių teisinių santykių pobūdį, vertino išimtinai tik 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties nuostatas be pateikto priedo prie 2017 m. sausio 24 d. Preliminariosios sutarties.
9. Įvertinęs ginčo sutarties turinį, teismas priėjo prie išvados, kad sutartimi buvo iš esmės susitarta, jog atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovė nupirkti ginčo turtą už 62 283,30 Eur kainą. Bylos duomenimis, 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties sudarymo metu butas dar neegzistavo, nes atsakovės vardu nuosavybės teisė buto atžvilgiu buvo registruota tik 2018 m. rugpjūčio 6 d. Ginčo sutartimi šalys aiškiai susitarė, kad ateityje sudarys dėl ginčo turto atskirą pagrindinę sutartį (2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties 1.1. punktas), nustatydami ir tokios pagrindinės sutarties sudarymo terminą – iki 2017 m. birželio 30 d. Be to, 2017 m. sausio 24 d. preliminariojoje sutartyje buvo numatytas ir pačios atsakovės įsipareigojimas gauti visus reikalingus sutikimus ir leidimus (įskaitant bet neapsiribojant iš hipotekos kreditorių) turto pardavimui (2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties 5.5. punktas). 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties 3.2. punkte nurodyta, kad ieškovės sumokami atsakovei pinigai – 62 283,30 Eur – yra mokami galimam atsakovės nuostolių pagal šią sutartį atlyginimui ir tik pagrindinėje sutartyje bus numatyta sąlyga, jog šie pinigai laikomi ieškovės sumokėta kaina atsakovei už perkamą turtą. Šioje ginčo sutartyje šalys numatė ir 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties per nustatytą terminą neįvykdymo pasekmes, aiškiai sutartyje nurodydami, kad tokių teisinių pasekmių šioje sutartyje nurodymo pagrindas yra būtent CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatos (2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties 7.1. punktas). Be to, ginčo sutartyje šalys nurodė ir tai, kad būtent CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatos, numatančios, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia, šalims išaiškintos ir joms žinomos. Taigi, ginčo sutarties nuostatos patvirtino, kad ieškovė ir atsakovė aiškiai rašytinėje sutartyje nurodė ne tik terminą, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, atitinkamai atsakovės įsipareigojimą gauti leidimą iš hipotekos kreditoriaus turto pardavimui, bet taip pat ir visas teisines pasekmes, kurios atsiranda būtent sudarius preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį CK 6.165 straipsnio pagrindu.
10. Teismas pažymėjo, kad sudarant ginčo sutartį žemės sklypas buvo įkeistas hipotekos kreditoriui – trečiajam asmeniui, todėl be jo sutikimo atsakovė negalėjo perleisti ginčo turto ieškovei nuosavybės teise pagal pirkimo–pardavimo sutartį.
11. Teismas sprendė, kad 2017 m. sausio 24 d. preliminarioji sutartis atitinka visus būtent preliminariosios sutarties, tačiau ne pagrindinės sutarties požymius. Teismas pažymėjo, kad kainos sumokėjimas (ginčo atveju – ne visos kainos sumokėjimas) bei aplinkybė, jog ieškovė valdo ginčo turtą, nesuponuoja pagrindo kitaip vertinti šalių teisinius santykius, nes šie faktai yra tik vienas iš aspektų, kuris vertintinas kvalifikuojant tarp šalių atsiradusių teisinių santykių pobūdį.
Dėl CK 6.401 straipsnio nuostatų taikymo ginčo teisiniams santykiams (ne)galimumo
12. Iš byloje pateiktos 2015 m. birželio 22 d. paskolos sutarties, sudarytos tarp trečiojo asmens kaip paskolos davėjo ir atsakovės kaip paskolos gavėjos, teismas sprendė, kad būtent trečiasis asmuo suteikė atsakovei paskolą pinigais (250 000 Eur), kurios tikslinė paskirtis – žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir jame esančių gyvenamojo pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 251 kv. m, baigtumas – 12 proc. bei ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 124 kv. m, baigtumas – 100 proc., įsigijimas iš pardavėjos V. B. ir kotedžų projektavimo, statybos ir projekto pardavimo vertės priemonių kūrimo žemės sklype finansavimas. Teismas konstatavo, kad šis įrodymas paneigė ieškovės poziciją, jog pastaroji buvo turto finansuotoja 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties pagrindu. Be to, ir pačioje 2017 m. sausio 24 d. preliminariojoje sutartyje aiškiai įtvirtina, kad ieškovės sumokami pinigai yra būtent atsakovės galimų nuostolių atlyginimui, tačiau ne buto statybos finansavimui.
13. Atsižvelgiant į tai, teismas sprendė, kad nagrinėjamu atveju tarp ginčo šalių nebuvo sudaryta specifinė preliminariosios sutarties rūšis, įtvirtinta CK 6.401 straipsnyje.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai
14. Apeliaciniame skunde ieškovė prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 7 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
14.1. Skundžiamu sprendimu teismas netinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius santykius kaip paprastą preliminarią sutartį, kuri yra pasibaigusi. Atsakovei susitarus su vartotoja dėl nepastatyto buto pardavimo, tarp šalių buvo sudaryta ne paprasta organizacinė sutartis, o speciali preliminari būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis. Teismas neteisėtai apribojo ieškovės teisių gynybą reikalauti sutarties įvykdymo natūra ir neįvertino, kad sutartis buvo sudaryta dėl specialaus objekto – dar sutarties metu neegzistavusio, nepastatyto buto pastatymo ir pardavimo. Teismų praktika aiškiai numato, kad sutartis, kurioje buvo ne tik organizacinės sąlygos dėl pagrindinės sutarties sudarymo, bet ir sprendžiamas objekto statymas ir formavimas, negali būti kvalifikuojama tik kaip paprasta preliminari sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018). Sutartyje buvo numatytas visos turto kainos sumokėjimas pagal sutartį iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, o tai yra pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties vykdymo sąlygos. Butas niekada nebuvo įkeistas, todėl sutarties metu ieškovei nebuvo jokių kliūčių įgyti nuosavybės teisę finansuojant buto statytą dar iki nuosavybės teisės įgijimo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį. Sutarties sąlygos ir jos vykdymas, tai kad butas dar tik turėjo būti pastatytas vartotojui, nulėmė, kad sutartis turėjo būti aiškinama išimtinai pagal CK 6.401 straipsnio specialios preliminarios sutarties rūšies nuostatas dėl nepastatyto buto pardavimo vartotojui, net jei šių imperatyvių specialios sutarties rūšies nuostatų atsakovė norėjo nesąžiningai išvengti ir sutartyje jų nenumatė.
14.2. Teismas nepagrįstai sprendė, jog preliminari sutartis turėjo galiojimo terminą ir pasibaigė, nes pasibaigė jos terminas. Sutartis galiojimo termino neturėjo. Ieškovė niekada neatsisakė sutarties, ją pati pilnai įvykdė ir reikalavo iš atsakovės sutarties įvykdymo natūra. Pati atsakovė irgi niekada nenurodė ieškovei, kad nevykdys sutarties, nes suėjo sutartyje nurodytas terminas (2017 m. birželio 30 d.). Atsakovė vykdė įsipareigojimus, nors ir vėluodama, t. y. turtą pastatė, atliko jo kadastrinius matavimus ir faktiškai perdavė 2017 m. gruodžio 5 d., taip įvykdydama savo įsipareigojimų dalį.
14.3. Teismas nepagrįstai nevertino sutarties kaip vartojimo sutarties ir negynė vartotojo teisių nuo nesąžiningų sąlygų. Jis nepagrįstai aiškino sutartį tik pažodžiui, t. y. kad ieškovės sumokėta visa kaina už turtą yra ne kainos už turtą sumokėjimas, o atsakovės nuostolių užtikrinimas. Nustatęs sutarties sąlygą, kad visos kainos sumokėjimas yra tik užtikrinimo priemonė, teismas ex officio (pagal pareigas) privalėjo vertinti tokios sutarties sąlygos sąžiningumą vartotojo atžvilgiu ir pripažinti jau atliktą pinigų sumokėjimą mokėjimu už turtą. Kai vartotojas sumoka visą kainą už turtą, kol turto dar nėra ir jis tik statomas, tai nėra nei avansas, nei avansu mokamos netesybos, o yra visos kainos sumokėjimas už statomą turtą. Ieškovei niekada nebuvo atskleista, kad ieškovės visa sumokėta kaina yra tik neva galimiems atsakovės nuostoliams dengti. Ieškovė su tokiomis nesąžiningomis sąlygomis nesutiko ir susirašinėjimas el. paštu rodo, kad kainos mokėjimas laikytas ne nuostoliais, o įmokomis už turtą. Teismas privalėjo šalinti vartotojo atžvilgiu nesąžiningą sutarties sąlygos taikymą ir pritaikyti specialias vartotoją ginančias preliminarios sutarties nuostatų, numatytas CK 6.401 straipsnyje.
Žemesnės instancijos teismas
14.4. Teismas neužtikrino viešo intereso, reikalaujančio ginti vartotojo interesus turto pardavėjo nemokumo procese, ir nesąžiningai perkėlė vartotojui verslininko nemokumo riziką ir visus neigiamus padarinius. Aplinkybė, kad atsakovė nustatytais terminais nepabaigė sutartų darbų ir nebuvo pasirengusi perduoti ieškovei buto sutartyje numatytu terminu bei įforminti nuosavybės teisės perleidimo, o vėliau jai buvo iškelta bankroto byla, nepaneigia ieškovės nuosavybės teisių į ginčo turtą atsiradimo CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu.
14.5. Teismas be jokių įrodymų nusprendė, kad atsakovė finansavo visą žemės sklypo įsigijimą ir dviejų kotedžų statybą tik iš trečiojo asmens gautos paskolos, o ieškovė visiškai nefinansavo buto statybos. Teismas nevertino, kad ieškovė sumokėjo visą kainą už turtą buto statybų metu, kol butas dar nebuvo pastatytas. Teismas byloje netyrė ir nenustatė, kiek kainavo viso žemės sklypo ir ant jo buvusių statinių įsigijimas, kotedžų projektavimas, ir pačių kotedžų statyba, todėl negalėjo padaryti išvados, kad visi kotedžų projektavimo ir statybos darbai finansuoti tik iš paskolos. Be to, paskolos sutarties 2.2 – 2.4 punktai numato, kad atsakovė iš trečiojo asmens kotedžų projektavimui, statybai ir įrengimui gavo vos 80 000 Eur pinigų sumą, o įrodymų, kad šios sumos pakako suprojektuoti ir pastatyti net 548,12 kv. m ploto dvibutį namą iki 100 proc. jo baigtumo, byloje nėra. Be to, ieškovė ir pati savo lėšomis statė butą.
14.6. Teismas nepagrįstai neįvertino ir skundžiamame sprendime nepasisakė dėl to, kad hipoteka žemės sklypui pasibaigė, kai ieškovė sumokėjo už butą ir žemės sklypą kainą pagal sutartį. Teismas nepagrįstai kritiškai vertino priedą prie sutarties, kuris yra šalių sudarytas, pasirašytas, galiojantis ir nenuginčytas, todėl teismas negalėjo jo atmesti be jokių motyvų ar pagrindų, jį tik įvertinęs tik kritiškai ar dėl susitarimo parengimo trūkumų. Statomo būsimo būsto pardavėjo neveikimas, kai jis iš vartotojo (būsimo pirkėjo) gavo visą statomo būsto kainą ir nesiėmė priemonių hipotekai pabaigti, yra pardavėjo nesąžiningumas.
15. Atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą prašo Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 7 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai:
15.1. Apeliaciniu skundu nepagrįstai teigiama, kad ši preliminarioji sutartis laikytina būsimo buto statybos sutartimi, kuria ieškovė finansavo buto statybą. Sutartyje akivaizdžiai nurodyta, kad ji yra preliminari nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo, o ne būsimo buto statybos ir finansavimo sutartis. Sutartyje aiškiai susitarta, kad turtas pereis ieškovės nuosavybėn po notarinės pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo konkrečiame notarų biure. Sutartyje numatytos ir aiškios jos pažeidimo pasekmės, kurios yra būdingos būtent preliminariajai pirkimo–pardavimo sutarčiai. Rašytinėje sutartyje šalys nurodė ne tik terminą, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, bet taip pat ir visas teisines pasekmes, kurios atsiranda būtent sudarius preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį CK 6.165 straipsnio pagrindu, kas reiškia, kad nėra jokio pagrindo preliminariosios sutarties kvalifikuoti kitaip nei tai padarė pirmosios instancijos teismas.
15.2. Tik sudarius pagrindinę sutartį ir šalims konstatavus, kad preliminariosios sutarties vykdymo metu jokių nuostolių, kuriuos turėtų kompensuoti ieškovė, nebuvo, jos sumokėtos įmokos būtų pripažintos kainos dalimi ir įskaitomos į galutinę mokėtiną sumą. Toks faktas neįvyko, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, todėl ir sumokėtos įmokos negali būti laikomos kainos dalimi. Be to, šias sumas susirašinėjime šalys ir vadina „įmokomis“, o ne „avansu“ ar kainos dalimi, kas taip pat patvirtina šalių pirminius ketinimus preliminariąja sutartimi susitarti dėl buto pirkimo pardavimo ateityje, o ne dėl jo statybos finansavimo, periodiškai mokant buto kainos dalį ir taip finansuojant statybą.
15.3. Paskutinė įmoka buvo padaryta po to, kai jau pasibaigė preliminariojoje sutartyje nustatytas pagrindinės sutarties sudarymo terminas, todėl ieškovė veikė savo rizika, nepasirūpino praleisto termino atnaujinimu, atsižvelgiant į tai, jai ir tenka tokio nepagrįsto mokėjimo praradimo (tuo atveju jei nemokumo byloje nepakaktų lėšų visiems kreditoriniams reikalavimams padengti) rizika. Be to, ieškovė, nebūdama buto savininke, neturėjo jokio teisinio pagrindo daryti stogo remontą ir pan. bei tikėtis, kad tokie darbai jai sukurs nuosavybės teisę. Šie darbai taip pat yra atlikti išimtinai ieškovės rizika.
15.4. Šiuo atveju (keliant reikalavimus dėl preliminariosios sutarties, kai pagrindinės sutarties sudarymo terminas pasibaigė) nėra numatyti jokie specialūs teisių gynimo būdai vartotojams, todėl teismas negalėjo ir neturėjo jų taikyti.
15.5. Nėra jokio teisinio reglamentavimo, kad vartotojas būtų įstatymo saugomas nuo kontrahento nemokumo rizikos. Pasirašydamas preliminarią sutartį dėl turto įgijimo ateityje pagal atskirai sudarytiną pagrindinę sutartį, asmuo (tiek vartotojas, tiek lygiavertis verslininkas ir pan.) turi suprasti ir supranta, kad tuo atveju, jei pardavėjui bus iškelta nemokumo byla, įmokėti pinigai gali būti prarasti. Apeliaciniame skunde ignoruojama aplinkybė, kad nemokumo bylos atveju ieškovė turi teisę reikšti kreditorinį reikalavimą ir gali atgauti savo sumokėtus pinigus ar jų dalį, jei visiems reikalavimams patenkinti lėšų nepakas, tačiau negali reikalauti jai perduoti turtą natūra – to nenumatė nei Įmonių bankroto įstatymas, nei šiuo metu galiojantis Juridinių asmenų nemokumo įstatymas.
16. Trečiasis asmuo atsiliepime į apeliacinį skundą prašo Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 7 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai:
16.1. Apeliaciniame skunde ieškovė nurodo daug faktinių aplinkybių, kurios nebuvo nurodytos ieškovės ieškinyje ir kuriomis apeliacinės instancijos teisme vadovautis negalima.
16.2. Ieškovei buvo žinoma apie žemės sklypo dalies, buto, nurodytų preliminariojoje sutartyje, hipoteką bei kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis negali būti sudaryta be trečiojo asmens, kaip hipotekos kreditoriaus, sutikimo. Ieškovė pati savo rizika susitarė su atsakove dėl preliminariosios sutarties joje nurodytomis sąlygomis sudarymo, žinodama, kad hipotekos kreditoriaus (trečiojo asmens) sutikimas nėra gautas.
16.3. Ieškovės ir atsakovės sudaryto priedo prie preliminariosios sutarties data nėra nurodyta, todėl ieškovės teisės ir teisėti interesai negali būti ginami priedo, kurio sudarymo data nenurodyta, pagrindu. Be to, priede akcentuojami visos kainos sumokėjimas, buto statybos finansavimas bei turto perdavimas ieškovei naudoti, valdyti ir disponuoti, t. y. visos tos sąlygos, kurios gali būti reikšmingos pripažįstant preliminariąją sutartį pagrindine, todėl darytina išvada, kad šis priedas buvo sudarytas jau ruošiantis civilinės bylos dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi iškėlimui teisme ir nesąžiningai siekiant sustiprinti savo ieškinio poziciją. Ieškovės pateiktame elektroniniame susirašinėjime su atsakovės atstovu nėra užsimenama apie priedo prie preliminariosios sutarties sudarymą.
16.4. Trečiasis asmuo 2018 m. birželio 1 d. pateikė pranešimą atsakovei dėl paskolos sutarties nutraukimo, vykdomasis įrašas hipotekos sutartyje buvo notaro atliktas 2018 m. liepos 19 d., žemės sklypas buvo areštuotas 2018 m. liepos 24 d., o butas – 2018 m. rugsėjo 6 d. Laikant, kad priedas prie preliminariosios sutarties buvo nesąžiningai sudarytas prieš ieškovės ieškinio pateikimą teismui (2018 m. lapkričio 23 d.), darytina išvada, kad priedas vis tiek negalėjo būti teisėtas ir dėl pritaikytų turto areštų.
16.5. Ieškovė pasirinko netinkamą jos teisių gynimo būdą, nes pareiškė reikalavimą ne pripažinti nuosavybės teisę į butą bei žemės sklypo dalį, bet pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi.
16.6. Kainos pagal preliminariąją sutartį sumokėjimas pats savaime jokiu būdu nereiškia, kad šalys susitarė ne dėl preliminariosios sutarties, o dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Esminis skiriamasis preliminariųjų ir pagrindinių sutarčių kriterijus yra ne pinigų pagal sutartį mokėjimas, o šalių sutartyje įtvirtinta šalių valia sudaryti preliminariąją arba pagrindinę sutartį.
16.7. Ieškovei yra būdingas nesąžiningumas – ieškovė ir atsakovė pirmosios instancijos teismui buvo pateikusios tvirtinti jų sudarytą taikos sutartį, pagal kurią, vis dar neturint trečiojo asmens, kaip hipotekos kreditoriaus, sutikimo, buvo susitarta, kad nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį ir butą perėjo ieškovei nuo 2017 m. liepos 4 d. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. kovo 12 d. nutartimi atsisakė tvirtinti minėtą taikos sutartį. Rizikingą sandorį sudariusios nesąžiningos ieškovės teisės ir teisėti interesai atsakovės nemokumo procese negali būti ginamos labiau nei sąžiningos hipotekos kreditorės.
16.8. Ieškovei, kuri teigia, kad ji finansavo buto statybą, tenka pareiga įrodyti šią aplinkybę, tačiau savo teiginiams pagrįsti ieškovė nepateikė ir neprašė išreikalauti jokių įrodymų.
Žemesnės instancijos teismas
16.9. Pirmosios instancijos teismas sprendime visiškai pagrįstai nevertino ir nepasisakė dėl hipotekos pasibaigimo, nes ieškovė nereiškė reikalavimo dėl hipotekos pripažinimo pasibaigusia. Be to, preliminariojoje sutartyje nėra tokių nuostatų, kuriomis remiantis būtų galima daryti išvadą, kad ieškovė hipotekos pasibaigimą siejo su savo skolinių įsipareigojimų atsakovei įvykdymu.
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
17. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
18. Byloje tarp šalių kilo ginčas dėl 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi ir nuosavybės teisės perėjimo apeliantei šios sutarties pagrindu.
19. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ieškovės reikalavimą, netinkamai išaiškino materialiąsias teisės normas ir netinkamai jas pritaikė, neatsižvelgė į sutarties sudarymo ir jos vykdymo aplinkybes, taip pat į tokį faktą, kad šalis siejo vartojimo teisiniai santykiai, nukrypo nuo kasacinio teismo išaiškinimų tokios kategorijos bylose ir šį konkretų ginčą išsprendė neteisingai, padaręs teisiškai ydingą išvadą, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo spręsti, jog tarp ginčo šalių buvo sudaryta specifinės rūšies preliminarioji sutartis, įtvirtinta CK 6.401 straipsnyje.
20. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.
21. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014; 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 31 punktas; 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 53 punktas).
22. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su kitomis CK ir kitų įstatymų įtvirtintomis daiktines teises reglamentuojančiomis teisės normomis. Tai reiškia, kad tam, jog į tokiu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre. Tokia išvada išplaukia iš Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 2 straipsnio 4 dalies, 3 straipsnio, 5 straipsnio 1 dalies 2 punkto, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 1 dalies 2 punkto, 11 straipsnio, 13 straipsnio normų sisteminės analizės. Viešame registre gali būti registruojamas ir nebaigtas statyti statinys, atitinkamai civilinės apyvartos ir nuosavybės teisės objektu gali būti ir nebaigtas statyti statinys (Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamas daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 33-34 punktai; 2019 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-334-823/2019, 50 punktas).
23. Dėl šiuo atveju pirmosios instancijos teismo taikyto CK 6.165 straipsnio kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Atitinkamai jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti.
24. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; kt.). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta.
25. Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013).
26. Nagrinėjamoje byloje teismas nustatė, kad 2017 m. sausio 24 d. tarp šalių sudaryta preliminariąja sutartimi atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovė – nupirkti už 62 283,30 Eur kainą žemės sklypo dalį ir būsimą butą / patalpą butą (sutarties 2.1. punktas). Šalys taip pat susitarė, kad iki 2017 m. birželio 30 d. sudarys ginčo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (sutarties 1.1 punktas), o šalims pagrindinės sutarties iki numatytos datos nesudarius, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (sutarties 7.2. punktas.).
27. Teisėjų kolegija, vertindama šalių sudarytos sutarties tekstą, sprendžia, kad joje yra ir organizacinio pobūdžio nuostatų bei įsipareigojimų, nes šalys sutarė, kad pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje (įsipareigojimas sudaryti sutartį ateityje), aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos, nustatytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, sutartis sudaryta rašytine forma, kaip tai reikalaujama pagal CK 6.165 straipsnio 2 dalį.
28. Kita vertus, 2017 m. sausio 24 d. sutartimi šalys susitarė ir dėl to, kad pardavėjas (atsakovė) įsipareigoja parduoti ieškovei (fiziniam asmeniui) būsimą butą / patalpą ir atlikti darbus, numatytus butų įrengimo techniniame aprašyme, kuris pridėtas prie sutarties, o ieškovė įsipareigojo nupirkti sutartyje įvardintą turtą už nurodytą kainą. Toks šalių susitarimas savo esme atitinka CK 6.401 straipsnio 1 dalyje apibrėžtą būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį (preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį), pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju – fiziniu asmeniu – gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas – pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Bylos duomenimis, 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties sudarymo metu butas dar neegzistavo, nes atsakovės vardu nuosavybės teisė buto atžvilgiu buvo registruota tik 2018 m. rugpjūčio 6 d. 2017 m. birželio 16 d. pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2018 m. liepos 18 d. deklaracijos apie statybos užbaigimą / paskirties pakeitimą Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu. Taigi, šalių sudarytos sutarties objektas buvo būtent būsimas nepastatytas butas.
29. Teisėjų kolegija pritaria ir apeliacinio skundo argumentams dėl apeliantės, kaip vartotojos, taigi ir silpnesnės sandorio šalies, statuso, į kurį nepagrįstai neatsižvelgė pirmosios instancijos teismas, neužtikrinęs tokios kategorijos bylose teismų praktikoje pripažįstamo silpnesnės sutarties šalies apsaugos principo tinkamo įgyvendinimo.
30. Nagrinėjamoje byloje apeliantei teigiant, kad ji yra vartotoja ir būstą įgijo savo asmeniniams poreikiams tenkinti, atsakovei teko procesinė pareiga paneigti apeliantės, kaip vartotojos, statusą, tačiau tokios savo pareigos atsakovė neįvykdė. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nesurinkta pakankamai duomenų, leidžiančių paneigti būtent tokią apeliantės poziciją. Apeliantė sudarė preliminariąją sutartį dėl būsimo nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpų (buto), o kasacinis teismas yra nurodęs, kad preliminariosiomis sutartimis siekiamo įsigyti nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpų (butų) – pobūdis suponuoja vertinimą, kad sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovų poreikius – apsirūpinti būstu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-403/2020, 38 punktas).
31. Byloje nustatyta, kad apeliantė atsakovei už ginčo turtą yra sumokėjusi 55 000 Eur, šias aplinkybes patvirtina ir akcinės bendrovės SEB banko 2017 m. sausio 24 d. – 2017 m. liepos 4 d. laikotarpio išrašas, iš kurio nustatyta, kad ieškovė 2017 m. sausio 25 d. pervedė atsakovei 27 500 Eur, 2017 m. kovo 26 d. – 15 000 Eur, 2017 m. liepos 4 d. – 12 500 Eur, t. y. iš viso 55 000 Eur. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad ieškovė sumokėjo visą šalių patikslintą ginčo turto įsigijimo kainą, o atsakovė mokėjimus priėmė ir perdavė jai ginčo turtą faktiškai valdyti, naudoti ir disponuoti. Tokių šalių veiksmų negalima pripažinti preliminariosios sutarties sąlygų vykdymu, kadangi tai neatitiktų preliminariosios sutarties esmės ir ja siekiamų tikslų. Atsižvelgiant į šiuos išaiškinimus, teisėjų kolegija nesutinka su trečiojo asmens pozicija, kad ieškovė, sumokėdama visą sutartyje nurodytą kainą, vykdė tik preliminariosios sutarties sąlygas, o sumokėtos sumos atliko tik galimų atsakovės nuostolių atlyginimo užtikrinimo funkciją.
32. Nepagrįsta teismo išvada, kad trečiojo asmens atsakovei suteikta paskola pinigais (250 000 Eur), kurios tikslinė paskirtis – žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir jame esančių gyvenamojo pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 251 kv. m, baigtumas – 12 proc. bei ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 124 kv. m, baigtumas – 100 proc., įsigijimo iš pardavėjos V. B. ir kotedžų projektavimo, statybos ir projekto pardavimo vertės priemonių kūrimo (internetinio tinklalapio kūrimo, reklamos priemonių gamybos ir reklamos kanalų apmokėjimo) žemės sklype finansavimas, patvirtina, jog apeliantė nebuvo ginčo turto finansuotoja 2017 m. sausio 24 d. preliminariosios sutarties pagrindu. Teismas neatsižvelgė į tai, kad minėtoje paskolos sutartyje (2.2. – 2.4. punktai) 165 000 Eur suma buvo išmokama į žemės sklypo pardavėjos V. B. banko sąskaitą, o 80 000 Eur suma – į paskolos gavėjos (atsakovės) banko sąskaitą kotedžų žemės sklype projektavimo, statybos ir įrengimo darbams apmokėti. Taigi, negalima teigti, kad visa paskolos suma buvo skirta statyboms. Be to, ieškovė sumokėjo visą kainą už turtą buto statybų metu, kol butas dar nebuvo pastatytas, ir pati savo lėšomis prisidėjo prie buto statybų. Šios nurodytos aplinkybės neleidžia daryti vienareikšmiškos išvados, kad visi statybos darbai buvo finansuojami vien tik paskolos lėšomis. Šalių susirašinėjimas el. paštu (2017 m. lapkričio 15–16 d. el. laiškai) patvirtina, kad, atsakovei sutikus, ieškovės rangovė UAB „Ginreida“ atliko stogo šiltinimo darbus. Ir nors pirmosios instancijos teismas sprendė, kad šalių sudaryta preliminari sutartis turėjo galiojimo terminą ir pasibaigė, nes pagrindė pirkimo–pardavimo sutartis iki 2017 m. birželio 30 d. nebuvo sudaryta, tačiau ir pasibaigus minėtam sutartyje nurodytam pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminui šalys toliau bendravo dėl buto įrengimo, derino sutarties vykdymo terminus, tvarką, darbus, ieškovė ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl neatliktų darbų, nuosavybės perleidimo ieškovei. Tai įrodo, kad ir po preliminariojoje sutartyje nustatyto termino šalys toliau tęsė bendradarbiavimą dėl nekilnojamojo daikto sukūrimo. Nors, kaip nurodo atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą, ieškovė paskutinę įmoką padarė po to, kai jau pasibaigė preliminariojoje sutartyje nustatytas pagrindinės sutarties sudarymo terminas, todėl turi prisiimti riziką dėl tokio nepagrįsto mokėjimo praradimo, tačiau šalių susirašinėjimas el. laiškais patvirtina, kad ginčo butas 2017 m. birželio 30 d. dar nebuvo baigtas, nes atsakovė vėlavo atlikti statybos darbus (šią aplinkybę atsakovė buvo nurodžiusi ir teismui pateiktoje 2019 m. vasario 11 d. taikos sutartyje), o šalys savo konkliudentiniais veiksmais patvirtino, kad siekia ir toliau vykdyti susitarimą dėl ginčo turto pirkimo – pardavimo. Tą patvirtina ir atsakovės 2017 m. birželio 14 d. išduotas Garantinis raštas ir tolesnis šalių bendravimas.
33. Teisėjų kolegija pastebi, kad byloje nustatytos faktinės aplinkybės: šalių susitarimas dėl būsimo buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, jo vykdymo tvarka, buto faktinis perdavimas jo pirkėjai, pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymas esant sumokėtai turto kainai, ieškovės prisidėjimas prie buto statybų (nors nagrinėjamu atveju tokia sąlyga Preliminarioje sutartyje ir nebuvo išreikšta expressis verbis (tiesiogiai), tačiau sutarties vykdymo aplinkybės, teisėjų kolegijos įsitikinimu, patvirtina, kad tarp ieškovės ir atsakovės susiklostė teisiniai santykiai, pagal kuriuos ginčo buto statybą de facto (faktiškai) finansavo ieškovė), teikia pagrindą daryti išvadą, kad sudarytoji sutartis nėra vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį, t. y. ne tik susitarimas dėl organizacinių veiksmų atlikimo, siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas, nustatęs, kad šalys sudarė preliminariąją sutartį pagal CK 6.165 straipsnį, netinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius.
34. Atkreiptinas dėmesys, kad nors pirmosios instancijos teismas ieškovės pateiktą Priedą prie 2017 m. sausio 24 d. Preliminariosios sutarties vertino kritiškai, nes jame nebuvo nurodyta jo sudarymo data, tačiau, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, vien tai, kad sutarties priede nebuvo įrašyta jo sudarymo data, nepaneigia šalių valios bei to, kad tokie sutarties pakeitimai buvo sudaryti raštu, pasirašyti ir atitinka rašytinės formos reikalavimą. Be to, šalys teismui taip pat buvo pateikusios tvirtinti šalių sudarytą 2019 m. vasario 11 d. taikos sutartį, kurioje taip pat buvo išreiškusios valią ginčo sutartį pripažinti galiojančia pagrindine sutartimi dėl nekilnojamųjų daiktų perėjimo ieškovei nuosavybės teise. Taigi, iki bankroto bylos iškėlimo atsakovė buvo pripažinusi ieškovės teisę į ginčo butą. Be to, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje taip pat yra pasisakyta ir tuo aspektu, kad aplinkybė, jog pardavėjas nustatytais terminais nepabaigė sutartų darbų ir nebuvo pasirengęs perduoti pirkėjui – fiziniam asmeniui buto, o vėliau jam buvo iškelta bankroto byla, nepaneigia fizinio asmens nuosavybės teisių į ginčo turtą atsiradimo CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014).
35. Nurodytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad 2017 m. sausio 24 d. buvo sudaryta preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl ieškovė savo pažeistas teises gali ginti reikalaudama prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) ar naudotis kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).
36. Ieškovė byloje reiškė reikalavimą pripažinti preliminariąją sutartį galiojančia pagrindine pirkimo – pardavimo sutartimi (CK 6.309 straipsnio 3 dalis) dėl nekilnojamųjų daiktų perėjimo nuosavybės teise A. G., pagal kurią A. G. sumokėjus 55 000 Eur turto kainą, šie nekilnojamieji daiktai 2017 m. liepos 4 d. perėjo ieškovei nuosavybės teise. Taigi, ieškovė siekia, kad nekilnojamasis turtas būtų pripažintas jos asmenine nuosavybe. Kadangi šalių sudaryta 2017 m. sausio 24 d. preliminarioji sutartis šiuo sprendimu kvalifikuota preliminariąja būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartimi, todėl teisėjų kolegija šiuo atveju neturi pagrindo nesivadovauti CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta nuostata, kad pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Nagrinėjamu atveju apeliantės reikalavimas dėl preliminarios sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi dėl nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo yra perteklinis ir savo esme neatitinkantis CK 6.401 straipsnio 5 dalyje numatyto civilinių teisių gynimo būdo, todėl apeliacinės instancijos teismas, šalių sudarytą sutartį kvalifikavęs kaip preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovės pažeistos teisės gynybai taiko būtent nuosavybės teisės pripažinimą.
37. Trečiojo asmens argumentai, kad ji nėra davusi sutikimo dėl buto pardavimo, kad ginčo butas yra apsunkintas hipoteka, kad sutarties šalys galimai veikė nesąžiningai, kitokio teisėjų kolegijos vertinimo dėl ieškinio patenkinimo nelemia. Nei ieškovė, nei kiti dalyvaujantys asmenys byloje nėra pareiškę reikalavimų, susijusių su hipotekos galiojimu ir/ar panaikinimu, todėl hipotekos klausimas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas ir teisėjų kolegija šiuo aspektu plačiau nepasisako.
Dėl bylos procesinės baigties
38. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas išsamiai netyrė ir nevertino visų bylai reikšmingų faktinių aplinkybių, netinkamai taikė ir aiškino ginčui aktualias materialinės teisės normas, nesivadovavo aktualia kasacinio teismo praktika, todėl, atmesdamas ieškinį, priėmė nepagrįstą ir neteisingą sprendimą. Dėl to yra pagrindas skundžiamą sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą (CPK 185 straipsnis, 329 straipsnio 1 dalis, 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 330 straipsnis) – ieškinį patenkinti ir pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į buto/patalpos–buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) dalis, Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtas indeksais 2-1, 2-2, 2-3, 2-12, 2-13 ir 2-27, kurių bendras plotas – 73.64 kv. m., bei 24/415 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (pagal UAB „GeoMind“ parengtą žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą pažymėtos indeksu „B4“).
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
39. Jeigu apeliacinės instancijos teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Pagal bylos procesinę baigtį, ieškinio reikalavimai iš esmės patenkinti – ieškovei pripažinta nuosavybės teisė į ginčo turtą, todėl ieškovė įgijo teisę į visų savo patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
40. Ieškovės bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme sudarė: ieškinio (840 Eur), prašymo dėl papildomų laikinųjų apsaugos priemonių taikymo (240 Eur), taikos sutarties (360 Eur) rengimo, derybų su atsakove (60 Eur) išlaidos, 220 Eur žyminio mokesčio išlaidos, iš viso 1 720 Eur. Ieškovė pateikė šias išlaidas pagrindžiančius įrodymus. Ieškovės patirtos išlaidos teisinei pagalbai apmokėti neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu patvirtintų rekomendacijų „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio“ (toliau – Rekomendacijos) 8.2, 8.16, 8.19 punktuose nustatytos maksimalios sumos, todėl ši suma (1 500 Eur) kartu su žyminiu mokesčiu (220 Eur) priteisiama iš priešingos šalies – atsakovės (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).
41. Ieškovė taip pat pateikė teisinių paslaugų suvestinę laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 1 d. iki 2020 m. birželio 3 d. Šioje suvestinėje nurodyta advokatės suteiktos paslaugos, suma už šių paslaugų suteikimą, bylos šalys, taip pat pirminių atsiskaitymo dokumentų – PVM sąskaitų faktūrų – duomenys: data, numeris. Siekiant įrodyti šių PVM sąskaitų faktūrų apmokėjimą, t. y. kliento mokėjimo prievolės pagal nurodytą pirminį atsiskaitymo dokumentą įvykdymą, minėtoje teisinių paslaugų suvestinėje buvo pateikti duomenys apie mokėjimo nurodymą: PVM sąskaitos faktūros, kurios pagrindu buvo atlikta mokėjimo operacija, duomenys, mokėjimo data, mokėjimo dokumento pavadinimas (mokėjimo nurodymas), numeris ir mokėjimo suma. Teisinių paslaugų suvestinėje taip pat pažymėta, kad ją sudarė advokatų profesinė bendrija, o patvirtino advokatė E. R.
42. Pažymėtina, kad kai nepateikiamas pirminis mokėjimo įvykdymą patvirtinantis įrodymas, pakankamu mokėjimo įvykdymą patvirtinančiu įrodymu laikoma advokato, advokatų profesinės bendrijos ar partnerystės pagrindais veikiančio advokatų susivienijimo atsakingo asmens (pvz., vyr. finansininko) pasirašytas patvirtinimas – pažyma, kurioje be kitų duomenų taip pat turi būti patvirtinimas, kad klientas yra atsiskaitęs su advokatų profesine bendrija. Nagrinėjimu atveju pateiktoje teisinių paslaugų suvestinėje tokio patvirtinimo nėra. Be to, nors pateiktoje teisinių paslaugų suvestinėje ir nurodyta, kad ją sudarė advokatų profesinė bendrija, tačiau nėra duomenų, kad ją pasirašiusi advokatė yra įgaliota juridinio asmens – advokatų profesinės bendrijos vardu pasirašyti tokio pobūdžio dokumentus. Kadangi byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad nagrinėjamu atveju pateikta teisinių paslaugų suvestinė pasirašyta už advokatų kontoros apskaitos tvarkymą atsakingo asmens, ji negali būti pripažįstama tinkamu bylinėjimosi išlaidas patvirtinančiu įrodymu. Taip pat pastebėtina, kad iš pažymos turi būti aišku, kada šalis, prašanti priteisti atstovavimo išlaidas, atsiskaitė su advokatų kontora, nes nuo to priklauso Rekomendacijose nustatytų dydžių taikymas. Pagal Rekomendacijų 7 punktą rekomenduojami priteistini užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant Rekomendacijose nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje. Užpraėjęs ketvirtis, kurio metu galiojęs šalies ūkio VDU yra aktualus nustatant atlygintiną atstovavimo išlaidų dalį, skaičiuojamas nuo tada, kada buvo apmokėtos atstovavimo paslaugos (pagal atsiskaitymo už konkrečias paslaugas datą), t. y. kada realiai buvo patirtos išlaidos. Taigi, reikalavimas dėl pažymos turinio, susijęs su pirminių atsiskaitymą patvirtinančių dokumentų datos nurodymu, užtikrina teismo galimybę tinkamai apskaičiuoti maksimalų priteistiną atstovavimo išlaidų dydį. Iš ieškovės atstovės pateiktos pažymos, jai teigiant, kad už teisines paslaugas buvo atsiskaityta, negalima nustatyti, kada ir konkrečiai už kurias suteiktas teisines paslaugas buvo apmokėta, be to, nurodytos mokėjimo datos nesutampa su PVM sąskaitos faktūrų išrašymo datomis (mokėjimo data yra ankstesnė nei PVM sąskaitos faktūros data). Šių argumentų pagrindu apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad su ieškovės prašymu dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo pateikta teisinių paslaugų suvestinė negali būti pripažįstama pakankamu bylinėjimosi išlaidas pagrindžiančiu įrodymu, todėl prašymas dėl šioje suvestinėje nurodytų bylinėjimosi išlaidų priteisimo apeliacinės instancijos teisme netenkinamas.
43. Šiuo atveju atsakovė yra bankrutavusi įmonė, todėl ieškovė pagal CPK 83 straipsnio 1 dalies 8 punktą yra atleista nuo žyminio mokesčio už apeliacinį skundą sumokėjimo. Byloje nustatyta, kad už apeliantę 1 050 Eur žyminį mokestį sumokėjo G. G., nors, kaip minėta, apeliantė pareigos mokėti žyminį mokestį neturėjo. Dėl šios priežasties sumokėtas žyminis mokestis grąžintinas. Žyminį mokestį grąžina Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos remdamasi teismo nutartimi. Duomenų apie kitas ieškovės išlaidas apeliacinės instancijos teisme nėra.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Vilniaus apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 7 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.
Ieškovės A. G. ieškinį patenkinti.
Pripažinti ieškovei A. G. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) nuosavybės teisę į nekilnojamuosius daiktus – buto/patalpos–buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji (butų), pažymėjimas plane (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) dalis, Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtas indeksais 2-1, 2-2, 2-3, 2-12, 2-13 ir 2-27, kurių bendras plotas – 73.64 kv. m., bei 24/415 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (pagal UAB „GeoMind“ parengtą žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą pažymėtos indeksu „B4“).
Grąžinti G. G. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 1 050 Eur (tūkstantį penkiasdešimt eurų) žyminį mokestį, sumokėtą 2020 m. rugsėjo 26 d., mokėjimo nurodymo Nr. 1100.
Priteisti ieškovei A. G. iš atsakovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „LDK investicijos“ (juridinio asmens kodas 304051529) bankroto administravimui skirtų lėšų 1 720 Eur (tūkstantį septynis šimtus dvidešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų.