Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-317-464/2024

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2024-06-20
Bylos Nr.: e2A-317-464/2024
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-00378-2023-0
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Dalia Kačinskienė, Tomas Venckus, Žilvinas Terebeiza
Atsakovas: J. P., V. P.
Ieškovas: E. R.

Kategorijos

2.6.8.4Preliminarioji sutartis
2.6.8.8Sutarčių aiškinimas
2.6.8.10Sutarčių neįvykdymo teisiniai padariniai
2.6.10.2.4.1Turtinė žala
2.6.16.11Gyvenamosios patalpos nuoma
3.2.6.12.1Sprendime padarytų rašymo apsirikimų ir aritmetinių klaidų ištaisymas

Civilinė byla Nr. e2A-317-464/2024Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00378-2023-0Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.8; 2.6.8.10; 2.6.10.2.4.1; 2.6.16.11; 3.2.6.12.1 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2024 m. birželio 20 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Žilvino Terebeizos ir Tomo Venckaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų J. P. ir V. P. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2024 m. kovo 5 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės E. R. ieškinį atsakovams V. P. ir J. P. dėl preliminariosios turto pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine, nuostolių atlyginimo ir atsakovų priešieškinį ieškovei dėl iškeldinimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė E. R. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinusi, prašė: 1) pripažinti 2021 m. vasario 18 d. tarp ieškovės E. R. ir atsakovo V. P. sudarytą preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 2021-02-18 pagrindine buto (gyvenamosios patalpos), esančio (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartimi ir pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į šį turtą; 2) patenkinus reikalavimą dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo–pardavimo sutartimi, priteisti iš ieškovės E. R. atsakovams V. P.ir J. P. solidariai 152 000 Eur už gyvenamąją patalpą, esančią (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini); 3) netenkinus reikalavimo dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo–pardavimo sutartimi, patenkinti alternatyvų reikalavimą ir priteisti ieškovei E. R. iš atsakovų V. P. ir J. P. solidariai 66 000 Eur kaip prarastos galimybės piniginę vertę, 12 946,33 Eur atsakovų turto pagerinimo išlaidas, 27 000 Eur sumokėtą avansą ir 5 proc. metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos teisme iškėlimo dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo; 4) priteisti iš atsakovų V. P. ir J. P. ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad ieškovė ir atsakovas V. P. 2020 m. vasario 18 d. pasirašė dvi sutartis: preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 2021-02-18 (toliau – ir preliminarioji sutartis) ir patalpų nuomos sutartį Nr. 2021-02-18 (toliau – ir nuomos sutartis). Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje buvo numatyta, kad pardavėjas ir pirkėja ne anksčiau 2023 m. vasario 1 d. ir ne vėliau 2023 m. kovo 31 d. įsipareigoja sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį dėl gyvenamosios patalpos (buto, o faktiškai – sublokuoto namo), esančio (duomenys neskelbtini), ir 585/1096 dalių žemės sklypo. Pagal preliminariosios sutarties 3.1 papunktį namas su žemės sklypu ieškovei turėjo būti parduotas už bendrą 179 000 Eur kainą, sumokant 27 000 Eur avansą tokia tvarka: 5 000 Eur yra sumokami ne vėliau kaip per tris darbo dienas nuo preliminariosios sutarties pasirašymo dienos, 10 000 Eur sumokami po 2 500 Eur per vienerių metų laikotarpį, atitinkamai, iki 2021 m. gegužės 31 d., 2021 m. rugpjūčio 31 d., 2021 m. lapkričio 30 d. ir 2022 m. vasario 28 d.; 12 000 Eur yra įskaitomi iš pirkėjos mokamo nuomos mokesčio už antrų metų nuomos laikotarpį nuo 2022 m. kovo 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d. pagal pirkėjos ir pardavėjo sudarytą nuomos sutartį. Likusią 152 000 Eur kainos dalį pirkėja (ieškovė) įsipareigojo sumokėti pardavėjui (atsakovui V. P.) pirkimo–pardavimo sutartyje numatytais terminais, bet ne vėliau kaip per 30 dienų nuo pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Nuomos sutarties 3.1 papunktyje buvo numatyta, kad gyvenamosios patalpos (buto), esančio (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo nuomos terminas yra nuo 2021 m. kovo 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d. , t. y. pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymas turėjo būti įvykdytas dar galiojant nuomos sutarčiai. Ieškovė atsakovui yra atlikusi mokėjimų pagal preliminariąją ir nuomos sutartis iš viso už 44 889,61 Eur sumą.

3. Ieškovė pažymėjo, kad jai perduotas turtas buvo tik su virtuvės ir vonios baldais, t. y. nebuvo visiškai pritaikytas gyvenimui. Todėl ieškovė, įsikėlusi į namą, apstatė jį baldais, jos sąskaita buvo pagamintos ir sumontuotos tik šiam namui individualiai pagamintos sieninės spintos, nupirkti ir pakabinti vonios šviestuvas, lubiniai šviestuvai, įrengtos tik šiam namui individualiai pasiūtos užuolaidos, įrengti tinkleliai ant langų, ieškovė nupirko ir pakabino gyvatuką vonioje, nupirko ir pajungė skalbyklę, sklypo priežiūrai nupirko vėjapjovę, trimerį, ir vien tik tokiam namo pritaikymui gyventi ji yra išleidusi 17 917,06 Eur.

4. Artėjant pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminui, ieškovė 2023 m. sausio 9 d. kreipėsi į atsakovą V. P. su laišku, nurodžiusi, kad norėtų planuoti pagrindinės sutarties pasirašymo laiką. Tačiau 2023 m. sausio viduryje atvykęs atsakovas pareiškė, kad per tą laiką, kol galiojo preliminarioji sutartis, turtas pabrango apie 100 000 Eur, dėl ko už preliminariojoje sutartyje numatytą kainą jo nebeparduos, o namą su žemės sklypu nuomos. Atsakovas 2023 m. kovo 3 d. atsiuntė ieškovei laišką ir informavo, kad dėl asmeninių priežasčių namas su žemės sklypu nebus parduodamas bei pareikalavo, pasibaigus nuomos terminui, namą grąžinti. Kadangi atsakovo vienašališkas atsisakymas sudaryti namo su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartį yra neteisėtas, o atsakovas elgiasi nesąžiningai, ieškovė kreipiasi į teismą su ieškiniu dėl pažeistų savo teisių gynimo.

Šalies argumentai

5. Ieškovės teigimu, atsakovais byloje ji nurodė abu ginčo turto bendraturčius, iš viešojo registro duomenų nusprendusi, kad šis turtas yra bendroji jungtinė jų nuosavybė, o atsakovams pateikus kitokius duomenis, ieškinio reikalavimai galės būti patikslinti. Pripažinus pagrįstu pirmąjį ieškovės reikalavimą ir teismui patvirtinus pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, atsakovams iš ieškovės solidariai priteistina nesumokėta turto kainos dalis, atėmus avansą, t. y. 152 000 Eur (179 00 Eur – 27 000 Eur). Kadangi atsakovai nesąžiningai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, nors tarp šalių buvo sutartos ir suderintos visos sąlygos, o derybos buvo pasiekusios aukščiausią derybų lygmenį ir liko tik formalizuoti susitarimą, ieškovė, kaip sąžininga sutarties šalis, gali pretenduoti ir į prarastos galimybės piniginės vertės kompensavimą pagal alternatyvų ieškinyje pareikštą reikalavimą, jei pirmasis jos reikalavimas nebūtų patenkintas. Ginčo turto rinkos vertė pagal atliktą turto vertinimą yra 245 000 Eur, t. y. 66 000 Eur brangiau bei būtų ieškovė mokėjusi, jeigu atsakovai būtų tinkamai įvykdę savo įsipareigojimus. Šis skirtumas, kaip ieškovės nuostoliai (prarastos galimybės piniginė vertė) priteistini solidariai iš abiejų atsakovų, kurie taip pat turėtų kompensuoti ieškovei ir 12 946,33 Eur jų turto pagerinimo išlaidas, atsižvelgiant į ieškinyje nurodytus pagerinimus.

6. Atsakovas V. P. byloje pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė iškeldinti ieškovę E. R. iš jam priklausančio nekilnojamojo turto – buto (gyvenamosios patalpos), esančios (duomenys neskelbtini), ir 585/1096 dalių žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kartu su ieškovei E. R. priklausančiu turtu, kurį galima atskirti nedarant turtui žalos, priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Atsiliepimas

7. Atsakovas nurodė, kad pagal nuomos sutartį jis išnuomojo ieškovei ginčo turtą, nustatant nuomos terminą iki 2023 m. kovo 31 d. Nuomos sutartis, sudaryta su E. R., yra pasibaigusi 2023 m. kovo 31 d., dėl to ieškovei išnyko teisinis pagrindas juo naudotis bei pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.499 straipsnio bei nuomos sutarties 12.6 papunkčio nuostatas jai kyla pareiga nuomotą turtą atlaisvinti bei perduoti jį atsakovui. Kadangi ieškovė iki šiol neperdavė turto atsakovui, motyvuodama šios bylos užvedimu teisme, atsakovas reiškia priešieškinį dėl ieškovės iškeldinimo.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8. Vilniaus apygardos teismas 2024 m. kovo 5 d. sprendimu ieškinio alternatyvųjį reikalavimą ir priešieškinį patenkino: 1) priteisė E. R. solidariai iš atsakovų V. P. ir J. P. 66 000 Eur prarastos galimybės piniginę vertę, 12 946,33 Eur atsakovų turto pagerinimo išlaidas, 27 000 Eur sumokėtą avansą, 5 proc. metines palūkanas nuo priteistos sumos (105 946,33 Eur) nuo bylos teisme iškėlimo dienos (2023 m. kovo 30 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo; 2) iškeldino ieškovę E. R. iš atsakovui V. P. priklausančio nekilnojamojo turto: buto (gyvenamosios patalpos), esančios (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), su ieškovei E. R. priklausančiu turtu, kurį galima atskirti nedarant žalos; 3) priteisė ieškovei E. R. iš atsakovų V. P. ir J. P. lygiomis dalimis po 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų.

9. Teismas nustatė, kad tarp ieškovės E. R. ir atsakovo V. P. 2021 m. vasario 18 d. buvo sudaryti du susitarimai – preliminarioji sutartis dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje ir to paties turto nuomos sutartis. Teismas pažymėjo, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 1–5 dalys).

10. Iš šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygų teismas padarė išvadą, kad šalys buvo sulygusios pagrindinę sutartį sudaryti konkrečiu ir aiškiu laikotarpiu ateityje, t. y. nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d., tačiau tokia sutartis nebuvo pasirašyta. Teismas nesutiko su ieškovės pozicija, kad preliminariosios sutarties pasirašymas šiuo konkrečiu atveju kartu reiškia ir pagrindinės sutarties sudarymą. Teismas atkreipė dėmesį į CK 6.309 straipsnio 1 dalies nuostatas ir jas aiškinančią kasacinio teismo praktiką, kad kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai; tačiau net ir tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis.

11. Kaip nurodė teismas, ieškovė pagal preliminariąją sutartį atsakovui yra sumokėjusi tik 27 000 Eur avansą, o likusią 152 000 Eur kainos dalį turėjo sumokėti ne vėliau kaip per 30 dienų nuo pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Be to, nors ieškovė tvirtina, kad ginčo turtas jai buvo perduotas valdyti ir ji elgėsi kaip jo savininkė (įrenginėjo patalpas, pirko baldus, spintas, šviestuvus ir panašiai), šalių sudarytos nuomos sutarties turinys leido teismui teigti, jog atsakovui priklausančio turto valdymas ieškovei buvo ribojamas šios sutarties nuostatomis (pagal nuomos sutarties 2.1 papunktį ieškovė patalpose negali apgyvendinti daugiau kaip trijų asmenų; pagal 8.1 papunktį ieškovė negali laikyti naminių gyvūnų be atsakovo raštiško sutikimo, ieškovė įsipareigojo patalpose nerūkyti; pagal 8.4 papunktį ieškovė įsipareigojo bet kokius patalpų vidaus ar išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus atlikti tik gavusi išankstinį atsakovo sutikimą raštu).

12. Teismo vertinimu, šalių tikrieji ketinimai preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo sudaryti pagrindinę sutartį ateityje, o ne įtvirtinti ginčo turto perleidimo ieškovei, kaip savininkei, nuo preliminariosios sutarties sudarymo momento, juolab kad preliminariojoje sutartyje buvo numatytas ir aiškus terminas, kada bus sudaroma pagrindinė sutartis, ir nustatyta pagrindinės kainos dalies sumokėjimo tvarka tik po pagrindinės sutarties sudarymo. Ir nors ieškovė gyveno ginčo patalpose, tai ji darė nuomos sutarties pagrindu. Konstatavęs, kad byloje esantys įrodymai nepagrindžia ieškovės pirmojo ieškinio reikalavimo pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine patalpų pirkimo–pardavimo sutartimi, teismas šį reikalavimą atmetė.

13. Spręsdamas klausimą dėl ieškovės alternatyvaus reikalavimo (priteisti ieškovei iš atsakovų solidariai 66 000 Eur prarastos galimybės piniginės vertės, 12 946,33 Eur atsakovų turto pagerinimo išlaidų, 27 000 Eur sumokėto avanso) pagrįstumo, teismas nurodė, kad visų pirma būtina nustatyti, dėl kieno kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.

14. Teismas priėjo prie išvados, kad atsakovo atsiųstas ieškovei elektroninis laiškas, kuriuo informuojama, jog dėl asmeninių priežasčių ginčo nekilnojamasis turtas neparduodamas, bet nepateikiama duomenų, pagrindžiančių objektyvių priežasčių, lėmusių negalėjimą sudaryti pagrindinę sutartį, buvimą, patvirtina, kad pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovo kaltės.

15. Teismas nesutiko su atsakovo pozicija, kad jis preliminariosios sutarties sudarymo metu nebuvo apsisprendęs dėl ginčo turto pardavimo ir ieškovė tai žinojo. Pažymėjo, kad jeigu atsakovas, kaip jis teigia, nebūtų buvęs apsisprendęs, ar nori namą parduoti, jis su ieškove būtų sudaręs tik nuomos sutartį, o preliminariosios sutarties, sukūrusios šalims atitinkamas teises ir pareigas, nebūtų sudaręs. Apie atsakovo valią sudaryti ginčo sutartis paliudijo ir byloje kaip liudytojas apklaustas R. R., kuris patvirtino, kad atsakovas ruošėsi namą parduoti. Tai, kad atsakovas ketino parduoti ginčo turtą ieškovei, o ne vien ji nuomoti dvejus metus, patvirtina ir tokia aplinkybė, kad ginčo turtas nuomos sutarties sudarymo dieną dar nebuvo visiškai pritaikytas gyventi (jame nebuvo baldų, šviestuvų, užuolaidų, gyvatuko, spintų), kas, teismo vertinimu, nėra įprasta praktika nuomojant gyvenamąsias patalpas.

16. Teismas atkreipė dėmesį ir į atsakovui sandoriuose atstovavusio brokerio D. C. veiksmus, kuris ieškovei siuntė name esančios įrangos naudojimo instrukcijas, elektros skydo aprašą, namo statybos eigos nuotraukas, iš kurių matyti, kaip namas yra apšiltintas, kaip išvedžiota santechnika, grindinis šildymas ir pan., o tai, teismo vertinimu, iš esmės yra aktualu ketinant įsigyti nekilnojamąjį turtą, o ne jį nuomotis. Nors byloje kaip liudytojas apklaustas brokeris D. C. paaiškino, kad atsakovo siekis buvo namą išnuomoti, o ne jį parduoti, teismas šiuos liudytojo teiginius įvertino kritiškai dėl juos paneigiančių kitų bylos duomenų. Iš byloje esančio susirašinėjimo matyti, kad toje pačioje įmonėje (duomenys neskelbtini), kaip ir D. C., dirbanti G. Ž. yra parašiusi ieškovei tokio turinio elektroninius laiškus: „noriu informuoti, kad (duomenys neskelbtini), kur esame žiūrėję namą, savininkas parduoda šiuo metu įrengtą pusę, ar vis dar domintų“; „dar vienas niuansas, parduoti norėtų po 2 metų, tad iki to laiko, jeigu domina, galima sudaryti preliminariąją sutartį ir tą laikotarpį nuomoti“.

17. Teismas konstatavo, kad šalių valia buvo sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo–pardavimo sutartį laikotarpiu nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d., tokia sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, todėl atsakovui tenka šios sutarties nesudarymo teisinės pasekmės.

18. Teismo vertinimu, ieškovė įrodė, kad dėl atsakovo kaltės, šiam be pagrindo atsisakius sudaryti su ja pagrindinę sutartį, ieškovė prarado galimybę įsigyti preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis turtą, t. y. buvo pažeistas teisėto lūkesčio principas. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovas nesudarė pagrindinės sutarties be jokios pagrįstos priežasties, ieškovė už 179 000 Eur nebeturi galimybės įsigyti tokio paties ar analogiško būsto, vadinasi, dėl nesąžiningos šalies (atsakovo) yra patyrusi nuostolių, kurių dydį ji pagrindė 2023 m. lapkričio 22 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita. Šioje ataskaitoje nustatyta, kad 2023 m. kovo 31 d. ginčo turto rinkos vertė buvo 245 000 Eur, o atsakovas nepateikė jokių šios ataskaitos pagrįstumą paneigiančių duomenų. Kadangi egzistuoja visos atsakovo civilinės atsakomybės sąlygos – atsakovas be pagrindo nutraukė preliminariąją sutartį (neteisėti veiksmai), dėl ko ieškovė nebegali įsigyti turto už tokią pačią ar panašią kainą (priežastinis ryšys), ir patyrė nuostolius (sąžiningos šalies (ieškovės) patirti nuostoliai yra atsakovo gauta nauda), teismas šį alternatyvų ieškovės reikalavimą patenkino.

19. Teismas taip pat nurodė, kad ieškovei perduotos patalpos nebuvo pilnai įrengtos ir pritaikytos gyventi. Nors ieškovė pagal nuomos sutartį įsipareigojo bet kokius patalpų vidaus ar išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus atlikti tik gavusi išankstinį atsakovo sutikimą raštu, tačiau, vadovaudamasi preliminariąja patalpų pirkimo–pardavimo sutartimi, ji turėjo pagrįstą lūkestį, kad šios patalpos, po dviejų metų sudarius pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, bus jos nuosavybė, taigi įsirengė patalpas ir pritaikė jas gyvenimui. Ieškovė pirko ir sumontavo užuolaidas, vonios šviestuvą, gyvatuką rankšluosčiams, sienines spintas, tinklelius ant langų, visa tai negali būti atskiriama be žalos turtui padarymo arba yra pritaikyta konkrečiai šiam būstui (pavyzdžiui, užuolaidos, tinkleliai ant langų) ir, dėl atsakovo kaltės nesudarius pagrindinės patalpų pirkimo–pardavimo sutarties, liks atsakovams. Todėl teismas pripažino įrodytu ir patenkino ieškovės reikalavimą dėl turto pagerinimo išlaidų, kurių vertė 12 946,33 Eur, kompensavimo ieškovei, jų atlyginimą priteisęs iš atsakovų solidariai.

20. Nustatęs, kad pagal preliminariosios sutarties sąlygas atsakovas turėtų grąžinti ieškovei jos sumokėtą 27 000 Eur avansą, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta dėl atsakovo kaltės, o atsakovai su šiuo ieškinio reikalavimu sutinka, teismas ir šį ieškinio reikalavimą patenkino.

21. Vadovaudamasis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi, 6.210 straipsnio 1 dalimi, teismas ieškovei iš atsakovų taip pat priteisė 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

22. Kadangi buvo atmestas ieškovės reikalavimas pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine buto (gyvenamosios patalpos) pirkimo–pardavimo sutartimi ir pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į šį turtą, teismas patenkino atsakovo V. P. pareikštą priešieškinį ir iškeldino ieškovę iš jam priklausančio nekilnojamojo turto.

23. Atsižvelgęs į patenkintų ir atmestų ieškinio (priešieškinio) reikalavimų proporciją, teismas ieškovei iš atsakovų lygiomis dalimis priteisė 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

24. Atsakovai J. P. ir V. P. apeliaciniame skunde prašo pakeisti Vilniaus apygardos teismo 2024 m. kovo 5 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą, kuriuo ieškinys būtų visiškai atmestas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

Žemesnės instancijos teismas

24.1. Nors pirmosios instancijos teismas pripažino, kad šalis siejo nuomos santykiai, jie tarėsi būtent dėl buto nuomos, tačiau kitoje sprendimo dalyje šį faktą ignoravo ir patenkino ieškovės alternatyvų reikalavimą priteisti prarastos galimybės vertę, buto pagerinimo išlaidas ir sumokėtą avansą. Byloje yra ignoruojama nuomos sutartis, nors peržvelgus tiek jos, tiek preliminariosios sutarties turinį, aiškiai matyti, kad šalių tikroji valia buvo susitarti dėl nuomos sąlygų.

24.2. Atsakovai nėra gavę jokios naudos, jie nepardavė buto tretiesiems asmenims ir neketina to daryti, todėl vadovautis kasacinio teismo praktika dėl prarastos galimybės vertės, kuria vadovavosi pirmosios instancijos teismas priimdamas sprendimą, šioje byloje nebuvo jokio pagrindo. Ieškovė taip pat neteikė į bylą jokių įrodymų, kad prarado galimybę sudaryti kitą pirkimo–pardavimo sutartį su trečiaisiais asmenimis sau palankesnėmis sąlygomis, todėl jai negalėjo būti priteista prarastos galimybės piniginė vertė.

24.3. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad prarastos galimybės piniginė vertė galėtų būti nustatoma taikant ir CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, tačiau jį taikant kiekvienu individualiu atveju būtina įvertinti ir nukentėjusios šalies elgesį. Pirmosios instancijos teismas be jokio pagrindo konstatavo atsakovų nesąžiningumą, bet niekaip neįvertino pačios ieškovės elgesio, t. y. ar ji buvo pakankamai apdairi, rūpestinga, ar galėjo numatyti galimus padarinius, jeigu nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Ieškovė apie atsakovo tikruosius ketinimus visą laiką žinojo, juolab kad preliminarioji ir nuomos sutartys buvo derinamos ne vieną dieną, todėl preliminariosios sutarties 6.1 papunktyje ir buvo numatyta pardavėjo atsisakymas (net nepagrįstas) sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovei sudaromų sutarčių sąlygos, prisiimti įsipareigojimai ir rizikos buvo suprantami, ji su tuo sutiko, jai negalėjo būti sukelta jokių teisėtų lūkesčių dėl pagrindinės sutarties sudarymo, todėl nėra ir jokio pagrindo pripažinti atsakovo nesąžiningumą.

24.4. Ieškovė neturėjo teisės savo nuožiūra daryti namo pagerinimus, nes tai jai draudė tarp šalių sudarytos nuomos sutarties 8.4 papunktis, kuriame aiškiai nustatyta, kad bet kokius patalpų vidaus ar išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus nuomininkė gali atlikti tik gavusi išankstinį nuomotojo sutikimą raštu. Ieškovė nėra gavusi atsakovo sutikimo dėl jos atliktų pagerinimų, su atsakovu jie nebuvo derinami, taip pat nėra jokių įrodymų, kad dėl jų padidėjo turto vertė. Jei ieškovė padarė namo pagerinimus, ji tai atliko savo rizika ir sąskaita. Be to, ieškovės nupirktos užuolaidos, vonios šviestuvas, gyvatukas rankšluosčiams, tinkleliai ant langų bei sieninės spintos be jokio teisėto pagrindo pripažinti turto pagerinimais, kurių išlaidas jai turėtų atlyginti atsakovai.

24.5. Procesiniuose dokumentuose atsakovai yra nurodę, kad neprieštarauja dėl jiems sumokėto avanso grąžinimo ieškovei. Šią aplinkybę patvirtina ir ieškinio priedas Nr. 14, t. y. elektroninis laiškas, kuriame atsakovas V. P. teiraujasi ieškovės, į kokią banko sąskaitą pervesti jai grąžinamą avansą. Ieškovė banko sąskaitos nenurodė, o pareiškė šioje byloje ieškinį. Tokia aplinkybė ypač svarbi sprendžiant klausimą dėl bylinėjimosi išlaidų.

24.6. Vilniaus apygardos teismas, spręsdamas klausimą dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo, motyvuojamojoje sprendimo dalyje nurodė, kad, atlikus įskaitymą, ieškovei iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiama 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų. Tuo tarpu rezoliucinėje dalyje teismas nusprendė priteisti ieškovei iš atsakovo V. P. ir atsakovės J. P. lygiomis dalimis 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų (iš kiekvieno po 4 921,50 Eur). Taigi, pirmosios instancijos teismas iš viso priteisė iš atsakovų ieškovės naudai 9 843 Eur (4 921,50 x 2) bylinėjimosi išlaidų, toks sprendimas yra neteisingas.

Atsiliepimas

25. Ieškovė E. R. atsiliepime į atsakovų J. P. ir V. P. apeliacinį skundą prašo jį atmesti. Nurodo tokius argumentus:

25.1. Byloje esantys įrodymai patvirtina ieškovės poziciją, kad ji ieškojo namo, kurį galės įsigyti, o ne nuomoti, ir kad atsakovas V. P. turėjo tikslą namą parduoti ir buvo tvirtai apsisprendęs tai padaryti. Jeigu ieškovė būtų žinojusi, kad atsakovai neketina jai parduoti namo, ji nebūtų nei nuomojusi šio namo, nei tiek investavusi į jį.

25.2. Atsakovai aiškiai pademonstravo savo ketinimus namą su sklypu parduoti. Todėl atsakovai, sukurdami ieškovei lūkestį, kad ginčo turtas bus jai parduotas, leisdami įsirengti namą, jame gyventi, o vėliau vienašališkai atsisakydami turtą parduoti ieškovės atžvilgiu elgėsi nesąžiningai. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai tokį faktą ir konstatavo, atsižvelgęs į buvusį aukščiausią derybų pažangos laipsnį.

25.3. Visi namo pagerinimai atlikti žinant apie juos atsakovams, nes atsakovas V. P. dažnai lankydavosi name ir matė visus pagerinimus, dėl kurių jokių pretenzijų nereiškė.

25.4. Nors atsakovams ieškovės banko sąskaitos numeris yra žinomas (iš šios sąskaitos jie gaudavo ieškovės mokėjimus), iki šiol avanso jie negrąžino ir neatlygintinai naudojasi ieškovės pinigais, nors ir pripažįsta, kad galėtų avansą grąžinti. Todėl kitaip šio ieškovės reikalavimo, nei priteisti iš atsakovų avansą, teismas išspręsti negalėjo.

25.5. Nesutinka su atsakovų teiginiais, kad teismas iš jų priteisė dvigubą, t. y. iš viso 9 843 Eur bylinėjimosi išlaidų sumą. Sprendimo motyvuojamoje dalyje teismas aiškiai nurodė, kad iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiama 4 921,50 Eur suma, o rezoliucinėje dalyje – „priteisti ieškovei E. R. iš atsakovo V. P. ir J. P. lygiomis dalimis 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų (iš kiekvieno po 4 921,50 Eur)“. Akivaizdu, kad sprendimo rezoliucinėje dalyje yra padarytas rašymo apsirikimas, kuris taisomas Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 276 straipsnyje nustatyta tvarka.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribų

26. Apeliaciniam procesui taikomos bendrosios CPK nuostatos, taip pat pirmosios instancijos teismo procesą reglamentuojančios bei neprieštaraujančios specialioms apeliacinio proceso taisyklėms normos (CPK 302 straipsnis), be kita ko, draudimas peržengti bylos (ieškinio, priešieškinio) ribas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas ir apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės bei teisėti interesai. Taip pat apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1, 2 dalys).

27. Bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas, kitaip tariant, ne tik apeliaciniame skunde apelianto (apeliantų) nurodytos faktinės aplinkybės, bet ir materialiosios bei proceso teisės normų pažeidimai, kuriuos pats apeliantas apeliaciniame skunde nurodo kaip pirmosios instancijos teismo sprendimo neteisėtumo pagrindą. Apelianto prašymas (apeliacinio skundo dalykas) bylos apeliacinio nagrinėjimo ribų nenustato ir apeliacinės instancijos teismo nesaisto. Vadinasi, apeliacinio skundo pagrindą apeliantas turėtų formuluoti itin apgalvotai ir atsakingai. Jeigu tam tikromis aplinkybėmis arba įstatymo aiškinimo ir taikymo pažeidimais apeliaciniame skunde nėra remiamasi, apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas įstatymų leidėjo įtvirtintą draudimą peržengti apeliacinio skundo ribas, negalės, vadovaudamasis šiais pagrindais, pakeisti ar panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo.

28. Kaip pažymima kasacinio teismo praktikoje, apeliacinės instancijos teismas savo iniciatyva negali išplėsti apeliacinio skundo argumentų sąrašo ir pradėti analizuoti tokius argumentus, kuriais apeliaciniame skunde nesiremiama, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. sausio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-19/2006). Pripažįstama, kad išėjimas už apeliacinio skundo ribų yra tada, kai teismas pakeičia ar panaikina žemesnės instancijos teismo sprendimą dėl teisiškai reikšmingų faktinių pagrindų, kuriais apeliaciniame skunde nesiremiama ir įstatymas nesuteikia galimybės išeiti už apeliacinio skundo ribų tuo klausimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-237/2008; 2016 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-311-415/2016, 21 punktas; 2022 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-132-403/2022, 29 punktas).

29. Nagrinėjamas ginčas yra aiškiai dispozityvus (vyksta tarp fizinių asmenų), o apeliantai apeliaciniame skunde nekelia nei jų skundžiamo teismo sprendimo motyvų prieštaringumo, nurodant, kas yra ginčo turto savininkas, nei motyvų nepakankamumo, grindžiant atsakomybėn patrauktų asmenų veiksmų neteisėtumą, kaltę bei kitas sąlygas nuostolių atlyginimo institutui taikyti, klausimų, nekelia ir pirmosios instancijos teismo taikytos solidariosios skolininkų pareigos atsiradimo klausimo (CK 6.6 straipsnis).

30. Pažymėtina, kad klausimas, susijęs su atsakomybės pagal ieškinį subjektais, taip pat nebuvo keliamas ir pirmosios instancijos teisme apeliantų pateiktuose procesiniuose dokumentuose (atsiliepimuose į ieškinį ir patikslintą ieškinį, triplike) ar teismo posėdžiuose, kuriuose dalyvavo apeliantas V. P. ir apeliantų teisinė atstovė, t. y. nebuvo kvestionuojamas nei ieškovės patikslintame ieškinyje (žr. jo 21, 38 punktus) nurodytas faktas dėl šalių ginčo objektu tapusio turto priklausymo abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, nei apeliantės atsakomybės solidarumas už ieškovės įrodinėtus nuostolius dėl sutarties pažeidimo. Priešingai, atsiliepime į patikslintą ieškinį apeliantai teigė, kad „<...> jie nesukūrė ieškovei pagrįsto pasitikėjimo ir įsitikinimo, kad pagrindinė namo pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta“, „Tarp šalių buvo susiklostę nuomos santykiai <...>“, o preliminariąja sutartimi ieškovė tik „<...> užsitikrino pirmumo teisę pirkti namą, jei atsakovai nuspręstų jį parduoti“, todėl „<...> nėra jokio pagrindo teigti, jog jie ikisutartiniuose santykiuose su ieškove buvo nesąžiningi <...>“, „Atsakovai <...> negavo jokios naudos, jie nepardavė <...> namo tretiesiems asmenims ir neketina to daryti <...> (žr. atsiliepimo 55–60 punktus). Taigi, minėti aspektai nesudarė ir bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme ribų.

31. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į paties ginčo ir apeliacijos ribas, kurias nustato šalių pasirinkta bylinėjimosi taktika ir kiekvienos instancijos teismui jų nurodyti konkretūs faktiniai argumentai bei juos pagrindžiantys motyvai (faktinis pagrindas), į šio ginčo dispozityvumą, konstatuoja, sąlygų apeliacijos ribų peržengimui nėra. Absoliučių skundžiamo teismo sprendimo negaliojimo pagrindų teisėjų kolegija taip pat neįžvelgia.

32. Kadangi apeliantai skundžia tik Vilniaus apygardos teismo 2024 m. kovo 5 d. sprendimo dalį, kuria buvo patenkintas ieškovės alternatyvus reikalavimas (t. y. dėl 66 000 Eur prarastos galimybės piniginės vertės ir 12 946,33 Eur turto pagerinimo išlaidų) ir paskirstytos bylinėjimosi išlaidos (ginčas dėl jų pareigos grąžinti ieškovei 27 000 Eur sumokėtą avansą nekyla), o ieškovė sprendimo dalių, kuriomis atmestas vienas iš jos reikalavimų bei patenkintas priešieškinio reikalavimas dėl jos iškeldinimo neskundžia, teisėjų kolegija skundžiamos teismo sprendimo dalies teisėtumą ir pagrįstumą įvertins atsižvelgdama į apeliaciniame skunde nurodytus nesutikimo su šia sprendimo dalimi argumentus.

33. Šiame kontekste pažymėtina, kad apeliacinės instancijos teismas gali remtis ir kitos šalies, atsikertančios į apeliacinio skundo argumentus, atsiliepime įvardytais faktais bei įrodymais, nors jie ir nenurodyti apeliaciniame skunde, nes šalių procesinio lygiateisiškumo (CPK 17 straipsnis) bei teisės būti išklausytam principai (CPK 42 straipsnio 1 dalis) įpareigoja teismą ir juos analizuoti bei vertinti.

Dėl šalių tikrosios valios sudarant sutartis

34. Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką teismai, spręsdami su sutarčių vykdymu susijusius ginčus, turi nustatyti tikrąjį sutarties turinį, išaiškinti, kokias dalyvių tarpusavio teises ir pareigas sutartis sukūrė jos šalims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. spalio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-236-823/2022, 70 punktas). Apeliantų teigimu, pirmosios instancijos teismas netinkamai identifikavo šalių tikrąją valią sudarant nuomos ir preliminariąją sutartis, tikroji šalių valia buvo susitarti dėl ginčo turto, t. y. (duomenys neskelbtini) esančio sublokuoto namo ir 585/1096 dalių žemės sklypo, nuomos sąlygų, todėl preliminarioji sutartis ieškovei teisių ir apeliantams pareigų nesukūrė. Ieškovė pateikė priešingą minėtų sutarčių nuostatų aiškinimą, tvirtindama, kad šalių tikroji valia buvo šiomis sutartimis dėl būsimo ginčo turto pardavimo ieškovei. Šalims skirtingai interpretuojant jas siejusių susitarimų turinį ir skirtingai aiškinant šalių ketinimus, jas sudarant, pripažintina, kad yra kilęs ginčas, be kita ko, ir dėl preliminariosios bei nuomos sutarčių aiškinimo.

35. Tais atvejais, kai sutarties šalys nesutaria dėl tam tikros sutarties sąlygos turinio, šalių teisių ir pareigų apimties ir pan., tokia sutarties sąlyga laikytina neaiškia, o jos turinys turi būti nustatomas remiantis CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-262/2010).

36. CK 6.193 straipsnyje nurodoma, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (1 dalis). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (2 dalis). Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (3 dalis). Sutartis turi būti aiškinama taip pat atsižvelgiant ir į į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes (5 dalis). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (4 dalis).

37. Kita vertus, toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Sutarties šalių ketinimus lemia kiekvienos iš šalių individualios savybės ir poreikiai, taigi šalių ketinimai gali nesutapti. Be to, kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-89-916/2023, 45 punktas).

38. Šiame kontekste aktuali ir kasacinio teismo praktika, kurioje išaiškinta, kad sprendžiant dėl šalių tikrųjų ketinimų sudarant sandorius, negalima apsiriboti tik tam tikrų aplinkybių vertinimu, bet būtina vertinti jas visas kompleksiškai – tik taip galima išsiaiškinti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. liepos 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-339/2012). Kai šalys vienu metu arba per trumpą laikotarpį sudaro kelis sandorius, susijusius su jų teisėmis ir pareigomis, tuo pačiu dalyku, tokiu atveju šie sandoriai aiškintini ne izoliuotai, o kartu, nes tik taip gali būti atskleista tikroji šalių valia, išreikšta susitarimų visetu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-288/2009; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; 201 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-532/2011).

39. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad 2021 m. vasario 18 d. ieškovė su apeliantu sudarė nuomos sutartį, kuria apeliantas laikotarpiu nuo 2021 m. kovo 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d. įsipareigojo išnuomoti ieškovei ginčo turtą, o ieškovė įsipareigojo mokėti nuomos mokestį, komunalinius mokesčius ir vykdyti kitus nuomos sutartyje numatytus įsipareigojimus (nuomos sutarties 1.1–1.2, 3.1., 4.1, 8.1–8.6 papunkčiai). Tą pačią dieną, kurią buvo sudaryta nuomos sutartis (2021 m. vasario 18 d.), ieškovė su apeliantu sudarė ir preliminariąją šio turto pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje nurodyta, kad apeliantas ir ieškovė ne anksčiau 2023 m. vasario 1 d. ir ne vėliau 2023 m. kovo 31 d. įsipareigoja sudaryti pagrindinę nekilnojamojo ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 3.1 papunktyje šalys sulygo, kad ginčo turtas ieškovei parduodamas už bendrą 179 000 Eur sumą, kuri turėjo būti sumokėta šioje sutarties sąlygoje nustatyta tvarka bei terminais, kuri jau buvo aptarta šioje nutartyje (žr. nutarties 2 punktą).

40. Atsižvelgdama į tai, kad tiek nuomos, tiek preliminarioji sutartys buvo sudarytos tą pačią dieną, jas sudarė tos pačios šalys, preliminariojoje sutartyje buvo aiškiai ir nedviprasmiškai aptarta ieškovės pagal nuomos sutartį sumokėto nuomos mokesčio dalies įskaitymo į ginčo turto įsigijimo kainą tvarka bei sąlygos (vienerių metų nuomos mokestis turėjo tapti turto kainos dalimi sudarant pagrindinę sutartį), teisėjų kolegija daro išvadą, kad abi šios susijusios sutartys patvirtina šalių bendrą ketinimą ir bendrą jų tikslą, kuris įgyvendinamas dviem etapais, šias sutartis įvykdant paeiliui, t. y. iš pradžių ginčo turtas nuomos sutarties pagrindu perduodamas ieškovei naudotis laikotarpiu nuo 2021 m. kovo 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d, o laikotarpiu nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d. turi būti sudaryta ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis, pagal kurią jis perleidžiamas ieškovės nuosavybėn už šalių suderėtą kainą – 179 000 Eur. Kitaip tariat, nuomos sutarties sudarymas buvo tarpinis šalių teisinių santykių sureguliavimo etapas, skirtas šalims pasirengti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui, nepriklausomai nuo to, dėl kokių motyvų ar priežasčių pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iš karto. Kitokio šalių tikrųjų ketinimų vertinimo nesuponuoja nei apeliantų nurodyta pagrindinės sutarties nesudarymo iš karto priežastis (apsisprendimo parduoti turtą nebuvimas), nei ieškovės nurodyta priežastis (apelianto siekis išvengti pridėtinės vertės mokesčio mokėjimo, turtą po jo sukūrimo išlaikant nuosavybės teise bent dvejus metus).

41. Be to, tikrąją šalių valią, įformintą dviem sutartimis, patvirtina ir kiti byloje esantys įrodymai. Iš 2021 m. vasario 12 d. (t. y. dar iki nuomos bei preliminariosios sutarčių sudarymo dienos) įmonės (duomenys neskelbtini) darbuotojos G. Ž. ieškovei siųstų laiškų turinio matyti, kad ginčo turto savininkas siekė parduoti įrengtą namo pusę, tačiau tik po dviejų metų, o iki to momento buvo galima sudaryti preliminariąją sutartį ir tą laikotarpį namą nuomotis. Nors apeliantai tvirtina, kad liudytoju apklaustas apelianto atstovas, nekilnojamojo turto brokeris D. C., kuris dirbo toje pačioje įmonėje, kaip ir G. Ž., ir su kuriuo apeliantas 2021 m. vasario 9 d. buvo sudaręs atstovavimo paslaugų, nuomojant nekilnojamąjį turtą, teikimo sutartį, teisme paliudijo apie apelianto siekį išnuomoti turtą, o ne jį parduoti, jokio šių dviejų įrodinėjimo priemonių (rašytinių įrodymų ir liudytojų parodymų) prieštaravimo teisėjų kolegija neįžvelgia. Namas faktiškai ir buvo ieškovei išnuomotas, šalims sulygus tik dėl būsimo (po dviejų metų) šio turto pardavimo. Apeliantų pozicija, kad namą buvo siekiama tik išnuomoti, paneigia ir D. C, ieškovei elektroniniu paštu išsiųsti abiejų sutarčių – nuomos ir preliminariosios – projektai bei ieškovės susirašinėjimas dėl jų turinio su D. C. Taigi, apie apelianto ketinimus ginčo turtą iš pradžių išnuomoti dviejų metų laikotarpiui, o nuomos laikotarpiui pasibaigus – jį parduoti, ieškovė buvo informuota ir derybų metu iš trečiųjų asmenų, susijusių su apeliantu (CK 6.193 straipsnio 5 dalis).

42. Teisėjų kolegijos vertinimu, apelianto tikrąją valią, pasibaigus dviejų metų nuomos laikotarpiui, sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir ja parduoti ginčo turtą ieškovei, taip pat patvirtina ir apelianto elgesys po minėtų sutarčių sudarymo. Pirmosios instancijos teisme 2023 m. spalio 16 d. vykusio žodinio teismo posėdžio metu apeliantas nurodė, kad nors nuomos sutartyje (nuomos sutarties 8.4 papunktis) buvo įtvirtintas draudimas ieškovei, be išankstinio apelianto raštiško sutikimo, atlikti ginčo turto vidaus ar išorės pertvarkymus, apeliantas žodžiu pritarė ieškovės siekiui ginčo name sumontuoti pagal individualų ieškovės užsakymą pagamintą sieninę spintą (2023 m. spalio 16 d. posėdžio garso įrašas: 00:57:25 val. – 00:58:01 val.). Apeliantas taip pat patvirtino ir tokias faktines aplinkybes, kad su ieškove ginčo name periodiškai susitikdavo dėl įvairių su namu susijusių klausimų. Tokias aplinkybes apie periodiškus apelianto apsilankymus ginčo name teisme patvirtino ir šiuose susitikimuose dalyvavęs liudytojas R. R., kuris nurodė, kad įvyko apie 20 tokių susitikimų ginčo name (2024 m. vasario 14 d. posėdžio garso įrašas: 00:14:00 val. – 00:20:52 val.).

43. Vadinasi, apeliantas neabejotinai turėjo ir galėjo pastebėti ieškovės atliktus ginčo turto vidaus ar išorės pagerinimus, būsto pritaikymą gyvenimui jame (pavyzdžiui, baldų, užuolaidų, šviestuvų, kitos įrangos atsiradimą), tačiau dėl tokių ieškovės veiksmų pretenzijų nereiškė. Teisėjų kolegijos vertinimu, ne tik dviejų susijusių sutarčių pasirašymas, visiškai aiškiai lingvistiškai įtvirtinus jose bendrą šalių valią dėl sandorių sudarymo sekos, bet ir apelianto elgesys teikė ieškovei pagrindą manyti, kad ji iki nuomos sutarties termino pabaigos gali imtis veiksmų, pritaikant prie savo poreikių ginčo turtą, kurį įsigys pasibaigus nuomos sutarties terminui.

44. Kaip matyti iš byloje esančių duomenų (tą patvirtino ir bylos šalys 2024 m. vasario 14 d. vykusio teismo posėdžio metu), nuomos laikotarpiu ieškovei apelianto atstovas buvo pateikęs ginčo turto brėžinius, ginčo turte sumontuotos įrangos specifikacijas, ginčo turto konstrukcijų nuotraukas, žemės sklypo planą ir kitus panašaus pobūdžio dokumentus. Apeliantas byloje nepateikė įtikinamo paaiškinimo, kodėl aptarta ginčo turtą išsamiai apibūdinanti informacija (kuri neturi didelės reikšmės asmeniui, kuris ginčo turtu ketina naudotis sąlyginai trumpą laiko tarpą – tik dvejus metus) buvo teikiama ieškovei, jei apeliantas neturėjo ketinimų ieškovei perduoti ginčo turto dokumentų, reikalingų ilgalaikiam šio turto eksploatavimui.

45. Taigi, nustačius tikruosius šalių ketinimus, sudarant aptartas šalis siejusias sutartis, pirmosios instancijos teismo išvada, kad nuomos ir preliminariąja sutartimis šalys siekė po nuomos sutarties termino pabaigos sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, pripažintina pagrįsta ir teisinga.

46. Apeliantų argumentai, kad iš nuomos ir preliminariosios sutarties turinio aiškiai matyti, jog šalių tikroji valia buvo susitarti tik dėl nuomos sąlygų, atmestini kaip nelogiški ir nepakankami rašytinėse sutartyse, apie kurių sąsajumą jau pasisakyta pirmiau, užfiksuotai šalių valiai paneigti. Tik tokiems apelianto ketinimams įgyvendinti būtų pakakę su ieškove sudaryti nuomos sutartį. Tačiau, kaip nurodė ieškovė ir leidžia įsitikinti bylos medžiaga, nuomos objekto ji nė neieškojo, ieškovės tikslas buvo būtent turto nuosavybėm įgijimas ir pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas. Abi susijusios sutartys ir leido šalims įgyvendinti kiekvienos jų tikslus bei poreikius. Kadangi preliminariąja sutartimi buvo įtvirtintas aiškus ir nedviprasmiškas šios sutarties šalių įsipareigojimas sudaryti ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovė neabejotinai turėjo pagrįstą lūkestį tikėtis, kad iš preliminariosios sutarties kilusius įsipareigojimus (iš kurių esminis – sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį su ieškove) apeliantas tinkamai įvykdys.

Dėl pareigos atlyginti nuostolius už preliminariosios sutarties pažeidimą

47. Teisėjų kolegija nesutinka su apeliacinio skundo argumentais, kad ieškovės ieškinio reikalavimų dalį patenkinęs pirmosios instancijos teismas ginčą išsprendė neteisingai. Nors teismas pripažino, kad šalis, be kita ko, siejo ir nuomos teisiniai santykiai, šio fakto, priešingai nei teigia apeliantai, pirmosios instancijos teismas, patenkinęs ieškinio dalį (alternatyvų ieškovės reikalavimą), neignoravo. Pirmosios instancijos teismas nuomos sutarties sudarymo faktą kitų byloje nustatytų faktinių aplinkybių kontekste vertino kaip sudarantį pagrindą išvadai (kuri pripažintina pagrįsta), kad ginčo turtas, pasibaigus preliminariosios sutarties galiojimo ir nuomos sutarties terminui, be svarbių ir objektyviai pateisinamų priežasčių nebuvo parduotas ieškovei, tuo pažeidžiant preliminariojoje sutartyje įtvirtintus apelianto įsipareigojimus sudaryti pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį.

48. Nėra pagrindo sutikti ir su tokia apeliantų pozicija, kad aplinkybė, jog apeliantai nepardavė ginčo turto tretiesiems asmenims, o ieškovė neįrodė, kad sudarė ginčo turtą pakeičiančio turto pirkimo–pardavimo sutartį su trečiaisiais asmenimis, neleido pirmosios instancijos teismui priteisti ieškovei jos nurodyto dydžio prarastos galimybės vertės kompensaciją.

49. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta preliminariosios sutarties samprata, pagal kurią preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Šioje nutartyje jau konstatuota, kad preliminariojoje sutartyje įtvirtintu susitarimu šalys buvo įsipareigojusios ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią apeliantas parduos, o ieškovė įsigys nuosavybės teise ginčo turtą, taigi, šalis siejo preliminariosios sutarties pobūdį atitinkantis susitarimas.

50. Vadovaujantis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.

51. Kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose (o preliminarioji sutartis ir yra sudaroma ikisutartinių santykių stadijoje) taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais – ir lūkesčio interesas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 31 punktas). Šaliai draudžiama vesti derybas, jeigu ji apskritai neketina sudaryti sutarties. Ir nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2009; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 32 punktas). Todėl preliminariosios sutarties pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 25 punktas; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 33 punktas). Sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės taikymo, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas).

52. Taigi, tam tikrais ikisutartinių prievolių pažeidimo atvejais galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti – lūkesčio interesas. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, kasacinio teismo praktikoje nedetalizuojama, kokiais konkrečiai atvejais galėtų būti ginamas nukentėjusios šalies lūkesčio interesas, tačiau nurodoma bendroji taisyklė, kai nukentėjusi šalis galėtų reikalauti ginti ne tik tikrumo, bet ir lūkesčio interesą – nesąžiningos šalies elgesys, kuriuo kitai šaliai buvo sukurtas pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta. Tokiu atveju nesąžininga šalis privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą. Jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį, užfiksuotą rašytinės formos preliminariojoje sutartyje, ir tarp šalių dėl to yra atsiradęs pagrįstas tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 37, 39 punktas).

53. Teisėjų kolegija pritaria skundžiamame sprendime padarytai išvadai, kad ieškovė, su kuria pagrindinė sutartis nebuvos sudaryta dėl apelianto nepagrįsto atsisakymo ją sudaryti, taigi, nesąžiningo ir neteisėto elgesio, turi teisę į pagrindinės sutarties įvykdymo saugomo lūkesčio intereso gynimą. Jokių nesąžiningų ieškovės veiksmų, lėmusių pagrindinės sutarties nesudarymą, suėjus preliminariojoje sutartyje nurodytam terminui ją sudaryti, neįvardija ir patys apeliantai. Todėl aiškiai stokoja pagrįstumo tokie apeliacinio skundo argumentai, kad pirmosios instancijos teismas vertino tik jų (ne)sąžiningumą, o dėl nukentėjusio asmens – ieškovės – elgesio, prisiėmusios pagrindinės sutarties nesudarymo riziką, nesąžiningumo visiškai nepasisakė. Tokios išvados, kurios siekia apeliantai, t. y. kad ieškovė buvo prisėmusi pagrindinės sutarties nesudarymo riziką (iš anksto sutiko, kad tokia sutartis nebus sudaryta), padaryti neleidžia vien jau preliminariosios sutarties pasirašymo faktas bei jos turinys (sąlygos), pagal kurias ir ieškovei galėjo kilti teisinė atsakomybė už nepagrįstą atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį. Kaip matyti iš preliminariosios sutarties VI skirsnio „Šalių atsakomybė“, tokiu atveju ieškovės sumokėtas 27 000 Eur avansas liktų apeliantui.

54. Kitokio šioje konkrečioje byloje susiklosčiusios faktinės situacijos, o kartu ir ieškovės teisės į sutarties įvykdymo saugomo lūkesčio intereso gynimą, vertinimo nesuponuoja ir apeliacinio skundo argumentai, kad apeliantai nėra gavę jokios naudos, nes turto jie nepardavė tretiesiems asmenims ir neketina to daryti, o ieškovė anksčiau nėra atsisakiusi sudaryti sutarties jai palankesnėmis sąlygomis dėl pasirašytos preliminariosios sutarties. Šiame kontekste pažymėtina, kad remiantis apeliantų pozicija, jog prarastos galimybės vertė gali būti nustatyta tik jų nurodytais atvejais, būtų nepagrįstai apsunkintos nukentėjusios šalies galimybės (su kuria nebuvo sudaryta sutartis) įrodinėti nuostolių dydį ir būtų sudarytos sąlygos preliminariąją sutartį pažeidusiai šaliai išvengti civilinės atsakomybės, kas neatitiktų visiško nuostolių atlyginimo principo (CK 6.251 straipsnio 1 dalis), bei bendrųjų teisės principų (teisingumo, sąžiningumo, protingumo) (CK 1.5 straipsnio 1 dalis) reikalavimų.

55. Formuojamoje kasacinio teismo praktikoje jau buvo pasisakyta, kad nors prarastos galimybės atveju atsiradusių nuostolių atlyginimas, taikant kainų skirtumo principą, visų pirma siejamas su situacija, kai nukentėjusi šalis vietoje nutrauktos sutarties per protingą terminą sudaro kitą, nutrauktą sutartį pakeičiančią, sutartį (CK 6.258 straipsnio 5 dalis), visgi kainų skirtumo principas yra tik vienas, bet ne vienintelis iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų. Ieškovas nuostolius turi teisę įrodinėti ne tik kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, jeigu jis tokią būtų sudaręs, o ir kitu būdu. Nustatant nuostolių dydį ne mažiau reikšminga yra įvertinti, ar byloje nėra kitų duomenų, įrodančių patirtų nuotolių realumą. Svarbu, jog nuostolių faktas bei jų dydis būtų įrodyti ir neperžengtų saugomo lūkesčio intereso ribos. Tai turi įrodyti prašanti jas priteisti šalis (pirkėjas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. gegužės 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-117-781/2024, 32, 39, 40 punktai).

56. Nagrinėjamu atveju ieškovė prarastą galimybę grindė tokiomis faktinėmis aplinkybėmis, kad preliminariosios sutarties pažeidimo metu (t. y. 2023 m. kovo 31 d., kada jau turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis) ginčo turto, kurį ji pagrįstai tikėjosi įsigyti už šalių sulytą 179 000 Eur kainą, rinkos vertė buvo 245 000 Eur, todėl dėl antrosios šalies nesąžiningumo ji prarado galimybę rinkoje analogišką turtą įsigyti už preliminariosios sutarties pasirašymo metu buvusią rinkos kainą.

57. Ieškovė jos patirtų nuostolių (prarastos galimybės vertės) dydį (66 000 Eur) apskaičiavo vadovaudamasi į bylą pateikta 2023 m. lapkričio 22 d. UAB „Marleksa“ parengta Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. NT 23-11-21/1, kurioje konstatuota, kad ginčo turto rinkos vertės nustatymo metu (2023 m. kovo 31 d.) šio turto vertė sudarė 245 000 Eur. Atsižvelgiant į preliminarioje sutartyje šalių sulygtą kainą (179 000 Eur), už kurią apeliantas laikotarpiu nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d. sudarant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį buvo įsipareigojęs parduoti šį turtą ieškovei, darytina išvada, kad ginčo turto rinkos vertė 2023 m. kovo 31 d. padidėjo 66 000 Eur (245 000 Eur - 179 000 Eur). Taigi, aptarti įrodymai patvirtina, kad ieškovė, siekdama po preliminariosios sutarties pasibaigimo 2023 m. kovo 31 d. (preliminariosios sutarties 2.1 papunktis, CK 6.165 straipsnio 5 dalis) įsigyti analogišką ginčo turtą pakeičiantį turtą, jau turėtų už jį sumokėti 66 000 Eur daugiau, nei pagrįstai tikėjosi sumokėti įsigydama ginčo turtą pagal šalis siejusią preliminariąją sutartį, kitaip tariant, ji prarado galimybę sutaupyti 66 000 Eur analogiško turto įsigijimo išlaidas.

58. Kasacini teismas yra pažymėjęs, kad taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į tokią padėtį, kurioje ji buvo iki teisių pažeidimo, t. y. kaip nuostoliai atlyginama tai, ką asmuo prarado dėl nesąžiningų derybų ir pasitikėjimo kita šalimi, o ne tai, ką jis būtų gavęs, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 50 punktas). Šioje kasacinio teismo nutartyje (kasacinio teismo nutarties 67 punktas), be kita ko, pasisakyta ir apie lyginamojoje sutarčių teisėje pripažįstamus du pagrindinius nuostolių apskaičiavimo metodus: objektyvųjį (abstraktų) ir subjektyvųjį (konkretų); abstraktus nuostolių apskaičiavimo metodas taikytinas tais atvejais, kai nukentėjusi sutarties šalis nebesudaro naujos pirkimo–pardavimo sutarties, todėl nuostoliai apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje sutartyje šalių sulygtos kainos ir sutarties nutraukimo momentu buvusios einamosios kainos; pagal UNIDROIT principų 7.4.6 straipsnio („Žalos įvertinimas pagal esamą kainą“) 1 dalį nukentėjusiai sutarties šaliai suteikiama teisė reikalauti nuostolių atlyginimo nesudarius pakeičiančiosios sutarties, tokiu atveju šio atlyginimo dydį apskaičiuojant abstrakčiu metodu – kaip nutrauktos sutarties kainos ir šios sutarties nutraukimo metu esamos kainos skirtumą; sąvoka „esama kaina“ įprastai reiškia ne ką kita, o rinkos kainą. Remdamasi būtent šiuo, t. y. abstrakčiu, nuostolių skaičiavimo metodu ieškovė faktiškai ir apskaičiavo savo nuostolius, siekdama apginti lūkesčio (tinkamo sutarties įvykdymo) interesą, o tai, kaip yra pripažįstama kasacinio teismo praktikoje, tam tikrais atvejais leidžiama ir ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 68–69 punktai).

59. Šiame kontekste aktualu ir tai, kad sprendžiant dėl įrodinėjimo naštos tarp šalių paskirstymo nustatant faktines aplinkybes, sudarančias civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, jog kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23 punktas).

60. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad ieškovė leistinomis įrodinėjimo priemonėmis įrodė savo nuostolių ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose faktą bei jų dydį (66 000 Eur), apeliacinio skundo argumentais nėra paneigta.

61. Kaip matyti iš į bylą pateikto apelianto 2023 m. kovo 3 d. elektroninio laiško, apeliantas itin lakoniškai jame nurodė, kad ginčo turto neketina parduoti dėl asmeninių priežasčių, taigi ieškovė įrodė, kad pagrindinės ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą lėmė apelianto veiksmai (atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį). Apeliantai jokiomis civiliniame procese leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė, kad pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą lėmė objektyvios, nuo jų valios nepriklausančios aplinkybės, kurios pateisintų preliminariosios sutarties pagrindu ieškovės įgyto lūkesčio neįgyvendinimą (CPK 178 straipsnis). Esant tokioms aplinkybėms, t. y. neįrodžius atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį priežasčių objektyvaus pobūdžio, jų svarbumo, pakankamo kaip pateisinamo pagrindo neįgyvendinti egzistuojančių ieškovės lūkesčių, pripažintina, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl apelianto kaltės ir apeliantams tenka pareiga atlyginti ieškovei nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis, CK 6.246–6.249 straipsniai).

62. Apeliantų teigimu, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai priteisė ieškovei 12 946,33 Eur ginčo turto pagerinimo išlaidas, kadangi nuomos sutartimi ieškovei buvo uždrausta be apelianto rašytinio sutikimo atlikti ginčo turto pagerinimus, ieškovė šiuo pagerinimus pripažintina atlikusi savo rizika ir negali reikalautų tokių pagerinimo išlaidų atlyginimo. Ir su šiais apeliacinio skundo argumentais nėra jokio pagrindo sutikti. Viena vertus, nors nuomos sutarties 8.4 papunktyje sutarties šalys ir susitarė dėl to, kad bet kokius ginčo turto vidaus ir išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus ieškovė gali atlikti tik gavusi išankstinį apelianto rašytinį sutikimą, šioje nutartyje jau buvo pasisakyta dėl to, kad nuomos laikotarpiu apeliantas turėjo ir galėjo pastebėti ieškovės atliktus ginčo turto pagerinimus ir dėl to pretenzijų nepareiškė, atitinkamai, sukūrė ieškovei pagrįstą lūkestį tikėtis, kad tokie ginčo pertvarkymai atitinka šalių susitarimą.

63. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė už 12 946,33 Eur sumą nupirko ir sumontavo ginčo name užuolaidas, vonios šviestuvą, gyvatuką rankšluosčiams, sienines spintas, tinklelius ant langų, kurie negali būti atskiriami be žalos arba yra pritaikyti konkrečiai šiam būstui. CK 6.501 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad, kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita.

64. Antra vertus, šie pagerinimai, už kuriuos prašoma atlyginti, net ir negalėtų būti vertinami kaip namo vidaus ir išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbai. Baldų, šviestuvų, gyvatuko vonioje, užuolaidų ir pan. name sumontavimas bei įrengimas faktiškai yra patalpų pritaikymas gyvenimui, ką turėjo padaryti pats nuomotojas prieš išnuomodamas namą. Šalių susitarimu tai nebuvo padaryta, nes ieškovė tikėjosi po dviejų metų namą įsigyti, o apeliantas buvo įsipareigojęs jį parduoti. Kadangi susitarimas neįgyvendintas dėl apelianto nesąžiningų ir kaltų veiksmų, tokias ieškovės tiesiogines išlaidas, kaip nuostolius dėl pažeistų ikisutartinių susitarimų, apeliantams pareiga kompensuoti kyla ir CK 6.165 straipsnio 4 dalies pagrindu.

65. Kaip minėta, ginčo dėl pirmosios instancijos teismo iš apeliantų priteisto 27 000 Eur avanso grąžinimo ieškovei nėra. Pažymėtina tik tai, kad jis grąžintinas taikant restituciją už prievolės nevykdymą (CK 6.222 straipsnis), kaip ir buvo nurodyta preliminariojoje sutartyje (6.1 papunktis), juolab kad avansas jau negali atlikti mokėjimo funkcijos už sutarties pažeidimą. Nors šalys preliminariojoje sutartyje buvo susitarusios, kad į avansą įskaitomas ieškovės mokėtinas nuomos mokestis už antrų metų nuomos laikotarpį (12 000 Eur) (3.2.2 papunktis), šioje byloje nebuvo sprendžiamas nuomos mokesčio sumokėjimo už turto nuomą klausimas, todėl ir apeliantų teisės šiuo aspektu nėra suvaržytos.

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme

66. Apeliantai nurodė, kad jie sutiko grąžinti ieškovei 27 000 Eur avansą, gautą iš ieškovės pagal preliminariąją sutartį, tačiau, nepaisant to, ieškovė kreipėsi į teismą ir dėl šios sumos priteisimo. Apeliantų manymu, kadangi jie pripažino tokio dydžio skolą ir sutiko ją sumokėti, ši aplinkybė yra svarbi sprendžiant klausimą dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo.

67. Teisėjų kolegija pažymi, kad nors apeliantai ir neginčija savo pareigos grąžinti ieškovei 27 000 Eur avansą, skundžiamo teismo sprendimo priėmimo metu, kaip atsiliepime nurodo ieškovė, avansas jai dar nebuvo sugrąžintas. Tokios sumos apeliantams iki sprendimo priėmimo momento negrąžinus, egzistavo pagrindas ją priteisti ieškovei. Todėl pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis CPK 93 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisykle „pralaimėjęs moka“, pagrįstai ieškovės bylinėjimosi išlaidas, sietinas su aptartu reikalavimu, priteisė iš apeliantų. Atitinkamai, nėra pagrindo keisti pirmosios instancijos teismo atlikto bylinėjimosi išlaidų šalims paskirstymo.

68. Apeliantai kaip skundžiamo sprendimo trūkumą įvardija ir tai, kad pirmosios instancijos teismas motyvuojamojoje sprendimo dalyje atlikęs įskaitymą ir nurodęs, jog ieškovei iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiama 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, rezoliucinėje dalyje jau nurodė iš apeliantų priteisti po 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, t. y. iš viso 9 843 Eur.

69. Iš skundžiamo sprendimo motyvuojamosios dalies (teismo sprendimo 33 punktas) matyti, kad po atlikto įskaitymo pirmosios instancijos teismas ieškovei iš atsakovų lygiomis dalimis nusprendė priteisti 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų sumą, tačiau rezoliucinėje sprendimo dalyje nurodė priteisti ieškovei iš apeliantų lygiomis dalimis 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų (iš kiekvieno po 4 921,50 Eur).

70. Kadangi šis sprendimo netikslumas turi akivaizdžius rašymo apsirikimo požymius, jis, kaip nekeičiantis skundžiamo sprendimo esmės, remiantis CPK 276 straipsnio 2 dalimi ištaisytinas, nurodant, kad ieškovei iš apeliantų lygiomis dalimis priteisiama 4 921,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, t. y. iš kiekvieno apelianto – po 2 460,75 Eur (CPK 302 straipsnis).

Dėl bylos procesinės baigties

71. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas ginčą išsprendė teisingai ir pagrįstai visiškai patenkino ieškovės pareikštą alternatyvų patikslinto ieškinio reikalavimą. Aptarti ir kiti apeliacinio skundo argumentai nepagrindžia skundžiamo sprendimo neteisėtumo ir (ar) nepagrįstumo. Apeliacinis skundas atmetamas, o skundžiamas sprendimas paliekamas iš esmės nepakeistas (CPK 3 straipsnio 7 dalis, 328 straipsnis), ištaisant šioje nutartyje nurodytą rašymo apsirikimą (CPK 276 straipsnio 2 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

72. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

73. Atsižvelgiant į tai, kad apeliantų apeliacinis skundas atmestas, o ieškovė nepateikė įrodymų apie apeliaciniame procese patirtų bylinėjimosi išlaidų dydį, šalių apeliaciniame procese patirtos bylinėjimosi išlaidos neskirstomos.

74. Atkreiptinas dėmesys, kad apeliantas už pateiktą apeliacinį skundą sumokėjo 2 372 Eur žyminio mokesčio, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad apeliaciniu skundu ginčijo tik sprendimo dalį, kuriuo ieškovei iš apeliantų priteista 105 946,33 Eur suma, turėjo sumokėti 1 769 Eur žyminio mokesčio (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas ir 7 dalis). Nustačius, kad apeliantas sumokėjo 603 Eur (2 372 Eur - 1 769 Eur) daugiau žyminio mokesčio, nei reikalaujama pagal įstatymą, žyminio mokesčio permoka (603 Eur) apeliantui grąžinama.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 276 straipsnio 2 dalimi, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2024 m. kovo 5 d. sprendimą palikti iš esmės nepakeistą.

Ištaisyti Vilniaus apygardos teismo 2024 m. kovo 5 d. sprendimo rezoliucinės dalies pastraipą, susijusią su bylinėjimosi išlaidų priteisimu, ir išdėstyti ją taip:

„Priteisti ieškovei E. R., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš atsakovo V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir atsakovės J. P., gimusios (duomenys neskelbtini), lygiomis dalimis 4 921,50 Eur (keturis tūkstančius devynis šimtus dvidešimt vieną eurą 50 ct) Eur bylinėjimosi išlaidų, t. y. iš kiekvieno atsakovo po 2 460,75 Eur (du tūkstančius keturis šimtus šešiasdešimt eurų 75 ct).

Grąžinti atsakovui V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 603 Eur (šešis šimtus tris eurus) žyminio mokesčio, sumokėto 2024 m. kovo 28 d. mokėjimo nurodymu Nr. 70.

Teisėjai Dalia KačinskienėŽilvinas TerebeizaTomas Venckus