Vilniaus apygardos teismo sprendimas

3. 2020 m. vasario 18 dieną su atsakovu V. P. ieškovė pasirašė dvi sutartis - Preliminarią turto pirkimo - pardavimo sutartį Nr. 2021-02-18 (toliau – „Preliminari sutartis“) ir Patalpų nuomos sutartį Nr. 2021-02-18 (toliau – „Nuomos sutartis“). Preliminarios sutarties 2.1 p. numatė, kad pardavėjas ir pirkėjas ne anksčiau 2023 m. vasario 1 d. ir ne vėliau 2023 m. kovo 31 d. įsipareigoja sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, o parduodamą turtą sudaro gyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo. Pagal Preliminarios sutarties 3.1 p. Namas su žemės sklypu ieškovei turėjo būti parduotas už bendrą 179 000 Eur sumą, kuri turėjo būti sumokėta tokia tvarka: 27 000 Eur avansas (5 000 Eur per tris dienas nuo Preliminarios sutarties pasirašymo dienos, 10 000 Eur mokant po 2 500 Eur per vienerių metų laikotarpį grynais pinigais iki 2021-05-31, 2021-08-31, 2021-11-30, 2022-02-28), 12 000 Eur įskaitomi iš pirkėjos mokamo nuomos mokesčio už antrų metų nuomos laikotarpį nuo 2022-03-01 iki 2023-03-31 pagal pirkėjos ir pardavėjo 2021-02-18 Patalpų nuomos sutartį, o likusi 152 000 Eur suma sumokama pirkimo - pardavimo sutartyje numatytais terminais, bet ne vėliau, kaip per 30 dienų nuo pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Nuomos sutarties 3.1 p. numatė, kad nuomos laikotarpis - 2021-03-01 - 2023-03-31, t. y. pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas turėjo būti įvykdytas dar galiojant Nuomos sutarčiai. Ieškovė atsakovui atliko mokėjimus pagal Preliminarią ir Nuomos sutartis bendrai 44 889,61 Eur sumai.

4. Teigia, jog namas šių sutarčių pasirašymo metu jau buvo visiškai baigtas, t. y. baigti visi statybos darbai, vidaus apdailos darbai, namas turėjo būti tik apstatytas baldais ir pritaikytas nuolatiniam gyvenimui. Jokių papildomų paruošiamųjų pagrindinei sutarčiai sudaryti veiksmų šalys neturėjo atlikti, tokių veiksmų nenumatyta atlikti nei Preliminarioje, nei Nuomos sutartyse. Tą patvirtina ir faktas, kad nuo 2021-03-01 pagal Nuomos sutartį į namą ieškovė jau galėjo įsikelti. Nurodo, jog ieškovė dar 2021 m. turėjo visas reikiamas pinigines lėšas, kad galėtų sumokėti turto pirkimo - pardavimo kainą, t. y. ieškovės interesais taip pat nebuvo jokio poreikio atidėti pagrindinės sutarties sudarymą, ypač tokiam ilgam laikotarpiui. Be to, ieškovė ieškojo namo įsigijimui, o ne nuomai, ką patvirtina vien jau susirašinėjimas su brokere, kuriame visur buvo kalbama tik apie namo įsigijimą, o ne nuomą, o nuomos klausimas atsirado tik ieškovei rimtai susidomėjus turto įsigijimu ir išimtinai dėl atsakovo siekio išvengti pridėtinės vertės mokesčio mokėjimo pareigos.

5. Namas su žemės sklypu ieškovei buvo perduotas prieš prasidedant nuomos terminui. Ieškovė buvo patikinta, kad dėl nuomos jai nėra jokios rizikos, namu kaip savu ji galės pradėti naudotis iš karto nuo perdavimo, t. y. galės baigti įsirenginėti namo vidų savo nuožiūra, tvarkytis aplinką ir pan., o pasibaigus Nuomos sutarties galiojimui šalys tik patvirtins turto perleidimą notariniu sandoriu. Kadangi perduotas namas buvo tik su virtuvės ir vonios baldais, t. y. nebuvo visiškai pritaikytas gyvenimui, todėl ieškovė, įsikėlusi į namą, visiškai apstatė jį baldais, jos sąskaita buvo pagamintos ir sumontuotos tik šiam namui individualiai pagamintos sieninės spintos, nupirkti ir pakabinti vonios šviestuvas, lubiniai šviestuvai, įrengtos tik šiam namui individualiai pasiūtos užuolaidos, įrengti tinkleliai ant langų, ieškovė nupirko ir pakabino gyvatuką vonioje, nupirko ir pajungė skalbyklę, sklypo priežiūrai nupirko vėjapjovę, trimerį, ir vien tik tokiam namo pritaikymui gyventi ieškovė, jos skaičiavimu, išleido 17 917,06 Eur.

6. 2023 m. sausio 9 dieną ieškovė parašė atsakovui laišką, kuriame nurodė, jog norėtų planuoti pagrindinės sutarties pasirašymo laiką. 2023 m. sausio viduryje atvykęs atsakovas pareiškė, kad per tą laiką, kol galioja Preliminari sutartis, turtas pabrango apie 100 000 Eur, dėl ko už preliminarioje sutartyje numatytą kainą jis nebeparduos, ir iš viso ketina namą su žemės sklypu nuomoti, o ne pardavinėti. 2023 m. kovo 3 d. atsakovas atsiuntė elektroninį laišką, kuriuo informavo, kad dėl asmeninių priežasčių namas su žemės sklypu nebus parduodamas ir pareikalavo pasibaigus nuomos terminui grąžinti namą. Namo pagerinimą sudaro: užuolaidos 3 032 Eur, vonios šviestuvas 49,33 Eur, gyvatukas rankšluosčiams 135 Eur, sieninės spintos 9 270 Eur, tinkleliai ant langų 460 Eur.

13. Byloje surinktais įrodymais nustatyta, kad 2020 m. vasario 18 dieną ieškovė E. R. ir atsakovas V. P. sudarė Preliminarią turto pirkimo - pardavimo sutartį Nr. 2021-02-18 (elektroninės bylos 1 tomas, bylos lapai 20-22). Preliminarios sutarties 2.1 p. numatė, kad pardavėjas ir pirkėjas ne anksčiau 2023 m. vasario 1 d. ir ne vėliau 2023 m. kovo 31 d. įsipareigoja sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, parduodamą turtą sudaro gyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo (unik. Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini). Pagal Preliminarios sutarties 3.1 p. Namas su žemės sklypu ieškovei turėjo būti parduotas už bendrą 179 000 Eur sumą, kuri turėjo būti sumokėta tokia tvarka: 27 000 Eur avansas (5 000 Eur per tris dienas nuo Preliminarios sutarties pasirašymo dienos, 10 000 Eur mokant po 2 500 Eur per vienerių metų laikotarpį grynais pinigais iki 2021-05-31, 2021-08-31, 2021-11-30, 2022-02-28), 12 000 Eur įskaitomi iš pirkėjos (ieškovės) mokamo nuomos mokesčio už antrų metų nuomos laikotarpį nuo 2022-03-01 iki 2023-03-31 pagal pirkėjos ir pardavėjo 2021-02-18 Patalpų nuomos sutartį Nr. 2021-02-18, o likusi 152 000 Eur suma - pirkimo - pardavimo sutartyje numatytais terminais, bet ne vėliau, kaip per 30 dienų nuo pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo.

14. 2020 m. vasario 18 dieną ieškovė E. R. ir atsakovas V. P. sudarė Patalpų nuomos sutartį Nr. 2021-02-18, kurios 3.1 p. numatė, kad nuomos laikotarpis - 2021-03-01 - 2023-03-31 (elektroninės bylos 1 tomas, bylos lapai 23-28). 2023 m. sausio 9 d. ieškovė parašė atsakovui laišką, kuriame nurodė, jog norėtų planuoti pagrindinės sutarties pasirašymo laiką (elektroninės bylos 1 tomas, bylos lapas 122). 2023 m. kovo 3 d. atsakovas atsiuntė elektroninį laišką, kuriuo informavo, kad dėl asmeninių priežasčių namas su žemės sklypu nebus parduodamas, atsakovas pareikalavo pasibaigus nuomos terminui grąžinti namą (elektroninės bylos 1 tomas, bylos lapai 123-124).

15. Ieškovė patikslintu ieškiniu prašo pripažinti 2021 m. vasario 18 d. tarp ieškovės E. R. ir atsakovo V. P. sudarytą Preliminarią turto pirkimo - pardavimo sutartį Nr. 2021-02-18 pagrindine buto / gyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo, (duomenys neskelbtini) pirkimo - pardavimo sutartimi ir pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į šį turtą bei priteisti iš ieškovės atsakovams solidariai 152 000 Eur už gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini), kartu su 585/1096 dalimi žemės sklypo. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančia. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 1–5 dalys).

16. Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Atitinkamai jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti.

17. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, kt.).

18. Šiuo atveju iš šalių sudarytos Preliminariosios sutarties matyti, kad šalys sutarė pagrindinę sutartį sudaryti konkrečiu ir aiškiu laikotarpiu ateityje - nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 202 m. kovo 31 d. Ieškovės teigimu, toks terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo nustatytas dėl to, kad atsakovas siekė išvengti pridėtinės vertės mokesčio mokėjimo, atsakovas teigia, kad toks terminas buvo nustatytas, nes atsakovas apskritai nežinojo ar tikrai norės ginčo turtą parduoti. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė atsakovui sumokėjo 27 000 Eur avansą. CK 6.309 straipsnio 1 dalis reglamentuoja, kad daikto pirkimu ir pardavimu laikomas įsipareigojimas parduoti daiktą, jeigu jis kartu perduodamas būsimam pirkėjui valdyti. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015; ir kt.).

19. Pagal šalių sudarytą preliminarią sutartį, sutarties sudarymo metu ieškovė sumokėjo ne visą ketinamo įsigyti turto kainą, o tik dalį – 5 000 Eur. Pagal sutartį 10 000 Eur ieškovė įsipareigojo sumokėti dalimis po 2 500 Eur periodinėmis įmokomis per vienerių metų laikotarpį; 12 000 Eur per antrų metų laikotarpį (įskaitomi iš mokamo nuomos mokesčio); likusi 152 000 Eur suma sumokama ne vėliau kaip per 30 dienų nuo pagrindinės sutarties sudarymo. Taigi bylos aplinkybės patvirtina, kad ieškovė nebuvo pilnai atsiskaičiusi už ginčo turtą, sumokėtas buvo tik avansas. Byloje nėra ginčo, kad ieškovė naudojosi ginčo turtu (jame gyveno), tačiau tai buvo atliekama ne preliminariosios, o nuomos sutarties pagrindu. Ieškovė byloje nurodo, jog turtas buvo perduotas jos valdymui ir ji su turtu elgėsi kaip jo savininkė (įrenginėjo patalpas, pirko baldus, spintas, šviestuvus ir panašiai), tačiau iš sudarytos nuomos sutarties matyti, kad atsakovui priklausančio turto valdymas ieškovei buvo ribojamas sutarties nuostatomis (pvz. pagal Nuomos sutarties 2.1 punktą ieškovė patalpose negali apgyvendinti daugiau kaip trijų asmenų; pagal 8.1 punktą ieškovė negali laikyti naminių gyvūnų be atsakovo raštiško sutikimo, ieškovė įsipareigojo patalpose nerūkyti; pagal 8.4 punktą ieškovė įsipareigojo bet kokius patalpų vidaus ar išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus atlikti tik gavusi išankstinį atsakovo sutikimą raštu). Taigi šios aplinkybės teismui leidžia daryti išvadą, kad šalių tikrieji ketinimai preliminarios sutarties sudarymo metu buvo sudaryti pagrindinę sutartį ateityje, o ne laikyti, kad turtas iš esmės yra perleistas ieškovei, kaip savininkei, nuo preliminarios sutarties sudarymo momento, kas neleidžia laikyti preliminarios sutarties pagrindine patalpų pirkimo – pardavimo sutartimi. Preliminarioje sutartyje buvo numatytas aiškus terminas, kada bus sudaroma pagrindinė sutartis, numatyta pagrindinės kainos dalies sumokėjimo tvarka tik po pagrindinės sutarties sudarymo ir nors ieškovė gyveno ginčo patalpose, tačiau tai ji darė nuomos sutarties pagrindu. Taigi byloje esantys įrodymai nepagrindžia šio ieškovės ieškinio reikalavimo, todėl jis yra atmetamas.

20. Taip pat ieškovė byloje reiškia alternatyvų reikalavimą: priteisti ieškovei E. R. iš atsakovų V. P. ir J. P. solidariai 66 000 Eur prarastos galimybės piniginės vertės, 12 946,33 Eur atsakovų turto pagerinimo išlaidų, 27 000 Eur sumokėto avanso ir 5 procentus metinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos teisme iškėlimo dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

22. Sprendžiant klausimą dėl alternatyvaus ieškinio reikalavimų pagrįstumo, būtina nustatyti priežastis dėl kieno kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Pagal šalių sudarytą preliminarią sutartį pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta laikotarpiu nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d. 2023 m. sausio 9 dieną ieškovė parašė atsakovui elektroninį laišką, kuriame nurodė, jog norėtų planuoti pagrindinės sutarties pasirašymo laiką. 2023 m. kovo 3 d. atsakovas atsiuntė elektroninį laišką, kuriuo informavo, kad dėl asmeninių priežasčių nurodytas nekilnojamasis turtas neparduodamas. Šie duomenys patvirtina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Atsakovas į bylą nepateikia duomenų, pagrindžiančių objektyvias priežastis, lėmusias negalėjimą sudaryti pagrindinės sutarties, kas galėtų patvirtinti, jog sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovo kaltės. Atsakovas byloje nurodo, kad jis nuomojo namą ir nebuvo apsisprendęs dėl jo pardavimo, tačiau šiuos atsakovo teiginius paneigia atsakovo ir ieškovės sudaryta preliminari patalpų pirkimo – pardavimo sutartis, kuri sukelia teisines pasekmes atsakovui, o sudarydamas tokią sutartį jis sudarė ieškovei teisėtą lūkestį ir įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį nustatytu terminu. Jeigu atsakovas, kaip jis teigia, nebūtų buvęs apsisprendęs ar nori namą parduoti, jis su ieškove būtų sudaręs tik nuomos sutartį, tačiau ne preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį. Aplinkybę, kokia buvo atsakovo valia ginčo sutarčių sudarymo metu patvirtino ir byloje apklaustas liudytojas R. R., kuris patvirtino, jog atsakovas ruošėsi namą parduoti. Taip pat teismo vertinimu, tai, kad atsakovas ketino parduoti ginčo turtą ieškovei, o ne tik nuomoti dviejų metų laikotarpiui, patvirtina ir aplinkybė, kad ginčo turtas nuomos sutarties sudarymo dieną nebuvo pilnai pritaikytas gyventi (nebuvo baldų, šviestuvų, užuolaidų, gyvatuko, spintų), kas nėra įprasta praktika nuomojant gyvenamąsias patalpas. Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovą atstovavęs brokeris D. C. ieškovei siuntė visos name esančios įrangos instrukcijas, elektros skydo aprašą, namo statybos eigos nuotraukas (iš kurių matyti, kaip namas apšiltintas, kaip išvedžiota santechnika, grindinis šildymas ir panašiai), kas iš esmės yra aktualu ketinant pirkti nekilnojamąjį turtą, o ne jį nuomotis. Nors byloje apklaustas atsakovą atstovavęs brokeris D. C. nurodė, kad atsakovo siekis buvo namą nuomoti, o ne parduoti, tačiau teismas šiuos liudytojo paaiškinimus vertina kritiškai, kadangi iš byloje esančių susirašinėjimų elektroniniais laiškais matyti, kad toje pačioje įmonėje kaip ir D. C. (ReBaltic) dirbanti G. Ž. parašė ieškovei „noriu informuoti, kad (duomenys neskelbtini), kur esame žiūrėję namą, savininkas parduoda šiuo metu įrengtą pusę, ar vis dar domintų“; taip pat kitame el. laiške nurodė „Dar vienas niuansas, parduoti norėtų po 2 metų, tad iki to laiko, jeigu domina, galima sudaryti preliminarią sutartį ir tą laikotarpį nuomoti“, kas paneigia tokius liudytojo paaiškinimus. Taigi, išdėstytos aplinkybės patvirtina, kad šalių valia buvo sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo – pardavimo sutartį laikotarpiu nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d., sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, todėl atsakovui tenka šios sutarties nesudarymo teisinės pasekmės.

23. Ieškovė prašo iš atsakovų solidariai priteisti 66 000 Eur prarastos galimybės piniginės vertės. Ieškovė nurodo, kad šiuo metu ginčo turto vertė yra 245 000 Eur, t. y. 66 000 Eur brangiau, nei ieškovė būtų mokėjusi, jei atsakovai būtų tinkamai įvykdę savo įsipareigojimus pagal Preliminarią sutartį. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005; 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 37 punktas).

24. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 33–34 punktai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas).

25. Kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai šios sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė. Pastaroji kaip nuostolių rūšis, taikoma ikisutartiniuose santykiuose, priskirtina už pasitikėjimo intereso sužlugdymą atlyginamų nuostolių kategorijai ir apibrėžiama kaip kompensacija už prarastą galimybę sudaryti alternatyvų sandorį su trečiąja šalimi. Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis nukentėjusi šalis, siekdama įrodyti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas. Pabrėžtina, kad prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo principu tik tais atvejais, kai nustatomos visos šios aplinkybės: 1) kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį; 2) yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių; 3) dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu; 4) dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis. Aplinkybę, kad derybų metu egzistavo reali galimybė sudaryti sandorį su trečiuoju asmeniu, pateikdama objektyvius įrodymus (pvz., tikslius kainų skaičiavimus, pagrįstus realiais asmenų pasiūlymais, oficialiais dokumentais, o ne galimomis prielaidomis), turi įrodyti nukentėjusi preliminariosios sutarties šalis (CPK 178 straipsnis). Svarbu pažymėti, kad būtina kainų skirtumo principo, sprendžiant dėl pasitikėjimo nuostolių (prarastos galimybės piniginės vertės) atlyginimo priteisimo, taikymo sąlyga yra ne tik tai, kad po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis sudarė pradinę (turėjusią būti sudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį, bet ir tai, kad derybų metu (iki sudarydama preliminariąją sutartį su kaltąja šalimi) sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis. Taigi nesąžiningai nutrauktų derybų atveju, kai sąžininga šalis netenka galimybės sudaryti sandorį dėl to paties dalyko su kitu pirkėju (trečiuoju asmeniu), prarastos galimybės piniginė vertė, taikant kainų skirtumo principą, kompensuojama už realaus kito (o ne turėjusio būti sudaryto su nesąžininga šalimi) sandorio sudarymo galimybės praradimą, t. y. prarastos galimybės piniginė vertė atlyginama remiantis kainų skirtumo metodu, palyginant kito pirkėjo (trečiojo asmens), su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos derybų šalies neteisėtų ikisutartinių veiksmų, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per protingą terminą vėliau nukentėjusi šalis sudarė pagrindinę sutartį. Iš UNIDROIT principų 2.1.15 straipsnį iliustruojančio pavyzdžio matyti, kad kompensacija už prarastą galimybę gali apimti kainų skirtumą tada, kai šalis dėl nesąžiningų derybų praranda galimybę sudaryti pagrindinę sutartį naudingesnėmis sąlygomis (t. y. trečiojo asmens siūlyta kaina buvo didesnė nei ta, už kurią vėliau nukentėjusi šalis sudarė pakeičiančiąją pagrindinę sutartį). Be to, prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas priklauso ne tik nuo nesąžiningo derybų partnerio, bet ir nuo pačios nukentėjusios šalies veiksmų, taip pat kitų šiam atlyginimui įtakos turinčių subjektyvių ir objektyvių veiksnių bei to, ar nuostolių aptariama forma atlyginimas atitiktų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

27. Ieškovė taip pat prašo priteisti solidariai iš atsakovų 12 946,33 Eur atsakovų turto pagerinimo išlaidų. Ieškovė nurodo, kad namo pagerinimą sudaro: užuolaidos 3 032 Eur, vonios šviestuvas 49,33 Eur, gyvatukas rankšluosčiams 135 Eur, sieninės spintos 9 270 Eur, tinkleliai ant langų 460 Eur. Ieškovė nurodo, kad kadangi jai buvo sukurtas pagrįstas lūkestis, kad ji po 2 metų nuo Preliminarios sutarties sudarymo įgys parduodamą turtą, su atsakovų žinia parduodamas namas buvo įrengtas, ko pasėkoje ieškovė patyrė didelių išlaidų, nepripažinus Preliminarios sutarties pagrindine sutartimi didžioji dalis šių pagerinimų liks atsakovams, dėl ko atsakovams atsiranda pareiga juos kompensuoti. Kaip jau nustatyta byloje, šalių valia buvo sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo – pardavimo sutartį laikotarpiu nuo 2023 m. vasario 1 d. iki 2023 m. kovo 31 d., sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, todėl atsakovui tenka šios sutarties nesudarymo teisinės pasekmės. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovei perduotos patalpos nebuvo pilnai įrengtos ir pritaikytos gyventi – jose nebuvo spintų, trūko šviestuvų, nebuvo gyvatuko, užuolaidų. Ieškovė, nors ir pagal nuomos sutartį įsipareigojo bet kokius patalpų vidaus ar išorės pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus atlikti tik gavusi išankstinį atsakovo sutikimą raštu, tačiau vadovaudamasi preliminaria patalpų pirkimo – pardavimo sutartimi, turėjo pagrįstą lūkestį, kad šios patalpos po dviejų metų, sudarius pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, bus jos nuosavybė, įsirengė patalpas ir pritaikė jas gyvenimui. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė pirko ir sumontavo užuolaidas, vonios šviestuvą, gyvatuką rankšluosčiams, sienines spintas, tinklelius ant langų, kurie negali būti atskiriami be žalos ar yra pritaikyti konkrečiai šiam būstui (pvz. užuolaidos, tinkleliai ant langų), ir kurie dėl atsakovo kaltės nesudarius pagrindinės patalpų pirkimo-pardavimo sutarties liks atsakovams.

30. CK 6.37 straipsnio 2 dalis numato, kad skolininkas privalo mokėti įstatymo nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Vadovaujantis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi, 6.210 straipsnio 1 dalimi, ieškovei iš atsakovų priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.