Kauno apygardos teismo nutartis, e2A-149-894/2024

Teismas: Kauno apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2024-02-26
Bylos Nr.: e2A-149-894/2024
Teisminio proceso Nr.: 2-69-3-03213-2022-5
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Tomas Romeika, Rasa Urbanavičiūtė, Laima Kriaučiūnaitė
Atsakovas: I. V.
Ieškovas: L. M.

Kategorijos

2.6.8.4Preliminarioji sutartis

Civilinė byla Nr. e2A-149-894/2024Teisminio proceso Nr. 2-69-3-03213-2022-5Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 3.3.1.22. (S)

Kauno apygardos teismasNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2024 m. vasario 26 d.Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Kriaučiūnaitės, Tomo Romeikos ir Rasos Urbanavičiūtės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovės I. V. apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 20 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės L. M. ieškinį atsakovei I. V. dėl sumokėto avanso priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė I. V. (toliau – ieškovė) ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės L. M. (toliau – atsakovė) 5 000 Eur avansą, sumokėtą pagal 2022 m. sausio 23 d. šalių sudarytą preliminariąją sutartį; 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškinyje nurodė, kad ieškovė 2022 m. sausio mėnesį „Aruodas.lt“ internetinėje nekilnojamojo turto skelbimų svetainėje rado atsakovės skelbimą apie parduodamą 49 kv. m. trijų kambarių butą (duomenys neskelbtini) (toliau – ir butas), už 166 000 Eur (3 388 Eur už kv. m). Buto apžiūros metu atsakovė neturėjo nei buto kadastrinių matavimų bylos, nei išrašo iš nekilnojamojo turto registro, tačiau atsakovė patvirtino, kad buto plotas yra toks, koks nurodytas skelbime - 49 kv. m. 2022 m. sausio 23 d. šalys sudarė preliminariąją sutartį, kuria įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d., preliminarioje sutartyje aptartomis sąlygomis, sudaryti nekilnojamojo daikto - buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo dalies 10/4897, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), pirkimo pardavimo sutartį ir sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytą 160 000 Eur kainą. Pasirašydama preliminariąją sutartį ieškovė atsakovei sumokėjo 5 000 Eur avansą, kuris, sudarius pagrindinę sutartį, turėjo būti įskaitytas į parduodamo buto kainą. 2022 m. sausio 27 d. atsakovė ieškovei atsiuntė 2021 m. rugsėjo 8 d. Nekilnojamojo turto registro (toliau – ir NTR) duomenų bazės išrašą, kuriame nurodytas parduodamo buto bendras ir naudingas plotas yra ne 49 kv. m., bet 46,51 kv. m., o gyvenamasis buto plotas 42,14 kv. m., t. y. 2,49 kv. m. mažesnis už nuodytą. Nurodė, kad atsakovė preliminariąją sutartį sudarė veikdama nesąžiningai, pasinaudodama apgaule ir pasitikėjimu. Dėl atsakovės nesąžiningų ir neteisėtų veiksmų, sudarant pagrindinę sutartį turto kaina padidėtų 8 130,89 Eur negu buvo numatyta preliminariojoje sutartyje, o parduodamo buto plotas sumažėtų 2,49 kv. m. Sudarytas sandoris nėra ieškovės laisvos valios išraiškos ateityje sudaryti kitą - pagrindinę sutartį, rezultatas, o atsakovės nesąžiningų veiksmų rezultatas, t. y. atsakovė nedisponuoja tokio ploto butu, apie kurio pardavimą paskelbė ir dėl kurio pirkimo-pardavimo sudarė preliminariąją sutartį, todėl pagal preliminariąją sutartį gautas 5 000 Eur avansas yra laikytinas be jokio pagrindo gautu turtu ir turi būti grąžintas ieškovei.

Atsiliepimas

3. Atsakovė atsiliepime į ieškinį prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad preliminarioje sutartyje nustatytu terminu ieškovė neatvyko sudaryti pagrindinės sutarties, todėl atsakovė teisėtai negrąžino ieškovės sumokėto avanso ir įgijo nuosavybės teisę į šią pinigų sumą, kurią laikė netesybomis. Buto apžiūros metu ieškovė susipažino su buto NTR išrašu ir kadastrinių matavimų byla, ką patvirtino preliminariojoje sutartyje, todėl pasirašydama preliminariąją sutartį, ieškovė žinojo, kad buto plotas yra 46,51 kv. m. Preliminarioje sutartyje šalys nesusitarė, kad bus parduodamas 49 kv. m. butas, kurio kaina 3 265 Eur/kv. m., todėl ieškinio argumentai yra nepagrįsti, jog pagal preliminariojoje sutartyje nustatytas sąlygas negali būti sudaryta pagrindinė sutartis. Ieškovė preliminariąją sutartį sudarė neįvertinusi savo turtinių galimybių ir paaiškėjus, jog negalės sumokėti sutartos turto kainos, siekia nesąžiningai išvengti savo preliminariąja sutartimi prisiimtų prievolių.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Kauno apylinkės teismas 2023 m. rugsėjo 20 d. sprendimu ieškinį tenkino, priteisė ieškovei iš atsakovės 5 000 Eur avansą, sumokėtą pagal 2022 m. sausio 23 d. ieškovės ir atsakovės sudarytą preliminariąją sutartį, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2022 m. kovo 8 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 3 328,70 Eur bylinėjimosi išlaidas.

5. Teismas nustatė, kad atsakovė 2022 metų sausio mėnesį internetinėje nekilnojamojo turto skelbimų svetainėje „Aruodas.lt“ patalpino skelbimą apie buto, (duomenys neskelbtini), pardavimą ir skelbime nurodė tokius buto duomenis: butas yra 3 kambarių, buto plotas yra 49 kv. m., buto pardavimo kaina yra 166 000 Eur (3 388 Eur už kv. m). 2022 m. sausio 23 d. šalys sudarė preliminariąją (nurodyto buto pirkimo-pardavimo) sutartį, kuria įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d., preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis, ateityje sudaryti nekilnojamojo daikto – buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo dalies 10/4897, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), priklausančių atsakovei, pirkimo - pardavimo sutartį bei sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytą 160 000 Eur kainą. Ieškovė atsakovei sumokėjo 5 000 Eur dydžio avansą. 2022 m. sausio 27 d. atsakovė ieškovei elektroniniu paštu atsiuntė NTR duomenų bazės 2021 m. rugsėjo 8 d. išrašą, kuriame nurodytas parduodamo buto bendras ir naudingas plotas buvo ne 49,00 kv. m., bet 46,51 kv. m. Buto plotų skirtumas tarp nurodytų skelbime ir nekilnojamojo turto registre sudarė 2,49 kv. m. Vieno kvadratinio metro kainos skirtumas, butą parduodant už sutartą 160 000 Eur kainą, esant 2,49 kv. m. ploto skirtumui, sudarė 174,82 Eur (160 000 : 49– 160 000 : 46,51), kas, atsižvelgiant į tikrąjį buto plotą, sudarė bendrą 8 130,88 Eur (174,82 x 46,51) sumą. Ieškovė 2022 m. vasario 2 d. pranešimu pareikalavo iš atsakovės gražinti 5 000 Eur avansą. Atsakovė tai padaryti atsisakė. Pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis sudaryta nebuvo, nes į jos sudarymą pas notarę ieškovė neatvyko.

6. Teismas nurodė, kad šalims nesudarius pagrindinės sutarties ieškovė turi teisę reikalauti grąžinti sumokėtą avansą. Byloje nėra ginčo dėl to, kad šalys preliminariosios sutarties 7 punktu susitarė dėl pareigos ateityje sudaryti pagrindinę sutartį užtikrinimo netesybomis. Atsakovė nepripažįsta ieškinio nurodydama, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta išimtinai tiktai dėl ieškovės kaltės, todėl sprendžiant tarp šalių kilusį ginčą yra būtina nustatyti, dėl kieno kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis, nustatyti, ar atsakovė tinkamai vykdė savo pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį).

7. Teismas nustatė, kad savo atsikirtimus į ieškinį atsakovė grindė, aplinkybe, kurią ieškovė neigė, kad prieš sudarant preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovė ieškovei parodė NTR išrašą, kuriame buvo tikrasis buto plotas. Atsakovė minėtą ir ieškovės nepripažintą aplinkybę iš esmės įrodinėjo, be subjektyvių savo, t. y. tiesiogiai suinteresuoto bylos išsprendimu savo naudai asmens, paaiškinimų, tuo faktu, kad 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties 9 punkte buvo nurodytas toks tekstas: „pirkėjas pareiškia, kad ... iki šios sutarties pasirašymo turėjo galimybę tinkamai apžiūrėti (patikrinti) Turtą ir su juo susijusius dokumentus ... Turtą apžiūrėjo (patikrino), Turtas visomis prasmėmis atitinka Pirkėjo reikalavimus bei kainą, Pirkėjas neturi jokių pretenzijų“.

8. Teismas nurodė, kad civilinėse bylose yra taikoma įrodymų pakankamumo taisyklė, kuri grindžiama tikimybių pusiausvyros principu. Įvertinęs tai, kad bylos medžiaga yra nustatyta, jog preliminariosios sutarties tekstą iš anksto paruošė atsakovė, o ieškovė sutartį sudarė prisijungimo būdu, ko iš esmės neneigia ir pati atsakovė, taip pat tai, kad byloje nėra jokių duomenų, kad šalys būtų derėjusios dėl kokių nors kitų preliminariosios sutarties sąlygų, išskyrus avanso dydį, taip pat įvertinęs tai, kad atsakovė nurodė, jog šiai sutarčiai ji panaudojo savo pačios anksčiau sudarytą to paties buto preliminariąją sutartį, kaip teksto šabloną, t. y. atsakovė iš esmės pripažįsta, kad rengdama sutartį ji tik mechaniškai perkėlė kitos sutarties nuostatas, o ne jas analizavo, siekdama kiekvienai ginčo sutarties nuostatai suteikti konkrečią teisinę reikšmę, atitinkančią tarp ieškovės ir atsakovės susiklosčiusių konkrečių tarpusavio privatinių teisinių santykių faktinę situaciją, taip pat įvertinęs tai, kad byloje nėra jokių duomenų, kad kuri nors iš šalių turėtų kokį nors kvalifikuotą teisinį išsilavinimą, arba kuri nors iš šalių preliminariosios sutarties sudarymo metu būtų naudojusis kvalifikuota teisine pagalba, teismas laikė labiau tikėtina buvus aplinkybę, kad 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties 9 punkto nuostatos į sutarties tekstą pateko formaliai, mechaniškai perkeliant jas iš anksčiau atsakovės sudarytos to paties buto preliminariosios sutarties teksto, nei buvus aplinkybę, kad šalys šias nuostatas į sutartį įtraukė sąmoningai, siekdamos patvirtinti būtent tą aplinkybę, jog preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovė buvo susipažinusi su atsakovės turimu nekilnojamojo turto registro duomenų išrašu (CPK 185 straipsnis). Todėl pagal įrodymų pakankamumo taisyklę, kuri yra grindžiama tikimybių pusiausvyros principu, teismas pripažino, kad aukščiau nurodyta aplinkybė byloje yra nustatyta.

9. Teismas, nustatęs, kad nurodytos 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties 9 punkto nuostatos į sutarties tekstą pateko formaliai, mechaniškai perkeliant jas iš anksčiau atsakovės sudarytos to paties buto preliminariosios sutarties teksto, o ne šalys šias nuostatas į sutartį įtraukė sąmoningai, siekdamos patvirtinti būtent tą aplinkybę, jog preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovė buvo susipažinusi su atsakovės turimu nekilnojamojo turto registro duomenų išrašu, taip pat įvertinęs visą bylos medžiagą bei tą aplinkybę, jog atsakovė yra tiesiogiai suinteresuota bylos išsprendimu savo naudai, o ieškovės pozicija buvo nuosekli viso bylos nagrinėjimo metu, sprendė, kad savo atsikirtimų į ieškinį atsakovė šioje dalyje neįrodė (CPK 178, 185 straipsniai).

10. Teismas konstatavo, kad ieškovė, sudarydama 2022 m. sausio 23 d. preliminariąją sutartį ir po to, turėjo pagrįstą lūkestį, kad ji susitaria dėl 49,00 kv. m. ploto buto įsigijimo už 160 000 Eur kainą, nes dėl aplinkybės, kad atsakovė, prieš sudarydama 2022 m. sausio 23 d. preliminariąją sutartį, žinojo, jog tikrasis buto plotas yra 46,51 kv. m., o ne 49,00 kv. m., kaip buvo nurodyta skelbime, ginčo byloje tarp šalių nėra. Atsakovės atsikirtimus į ieškinį grindžiamus tuo, kad nurodytas buto ploto neatitikimas yra mažareikšmis ir nelaikytinas esminiu 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties pažeidimu, teismas laikė nepagrįstais. Teismas nurodė, kad dėl buto ploto sumažėjimo susidarantis skirtumas, kurio suma 8 130,88 Eur, atsižvelgiant į bendrą sutarto sandorio kainą, teismo vertinimu yra ženklus bei reikšmingas ir toks neatitikimas laikytinas esminiu 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimu. Teismas nurodė, kad iš NTR išrašo ieškovei paaiškėjus, jog atsakovė negali parduoti ieškovei tokio ploto buto, dėl kurio pagrįstai galėjo tikėtis susitarusi ieškovė, ji (ieškovė) 2022 m. vasario 2 d. pranešimu dėl reikalavimo grąžinti visą 5 000 Eur avansą informavo atsakovę apie savo ketinimą pagrindinio sandorio nesudaryti dėl atsakovės padarytų esminių 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimo (negalėjimo parduoti ieškovei tokio ploto buto, dėl kurio pagrįstai galėjo tikėtis susitarusi ieškovė). Ieškovei nurodytais savo veiksmais nutraukus 2022 m. sausio 23 d. preliminariąją sutartį, dėl atsakovės padarytų esminių sutarties sąlygų pažeidimo, šalių santykiai pagal 2022 m. sausio 23 d. preliminariąją sutartį pasibaigė. Todėl ieškovė neturėjo pareigos nei derėtis su atsakove dėl buto pirkimo-pardavimo kainos, nei vykti pas notarę pagrindiniam sandoriui sudaryti.

11. Teismo vertinimu, atsakovės itin akcentuotos aplinkybės, kad ieškovei apžiūrinti butą jai patiko buto interjeras ir vieta, nagrinėjamu atveju neturi teisinės reikšmės sprendžiant tarp šalių kilusį ginčą, kadangi šios aplinkybės pačios savaime nei paneigia, nei patvirtina aplinkybę, jog ieškovei buvo svarbus ir buto plotas. Teismas, įvertinęs nurodytas aplinkybes ir visą bylos medžiagą, ieškinį pripažino pagrįstu ir tenkinamu.

12. Teismas nustatė, kad ieškovė iš viso patyrė 3 328,70 Eur bylinėjimosi išlaidas, kurias ieškinį patenkinus visiškai, ieškovei turi atlyginti atsakovė.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

13. Apeliaciniame skunde atsakovė prašė panaikinti Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti; atsakovės naudai priteisti visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliaciniame skunde nurodė tokius argumentus:

1.1. Teismas, aiškindamasis 2022 m. sausio 23 d. preliminariosios sutarties (toliau ir Sutartis) šalių valią rėmėsi prielaidomis, o ne sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Pačioje Sutartyje buto plotas nėra apibrėžtas, objektyvių tiesioginių įrodymų, kurie pagrįstų vienos ar kitos šalies poziciją nėra. Teismas privalėjo ne daryti prielaidas dėl šalių susitarimo apimties ir spręsti, kad yra labiau tikėtina, o teikti prioritetą pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Šiuo atveju, aktualus Sutarties 9 punktas, kuriuo ieškovė patvirtino, kad jai buvo sudaryta galimybė tinkamai apžiūrėti parduodamą turtą ir su juo susijusius dokumentus, kurie apima nekilnojamojo turto išrašą, kadastrinių matavimų bylą, žemės sklypo planą ir kitus dokumentus. Atsakovė nurodė, kad pateikė ieškovei buto NTR išrašą apžiūros metu savo telefono ekrane. Atsižvelgiant į tai ir vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, galėjo būti padaryta vienintelė išvada, kad ieškovė, prieš pasirašant Sutartį, buvo supažindinta su buto NTR išrašu ir žinojo, kad buto plotas yra 46,51 kv. m. Priešinga teismo išvada, yra nepagrįsta ir pasiekta ne remiantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, o prielaidomis.

1.2. Jeigu teismas teigia, kad Sutarties 9 punktas neatitiko tarp šalių susiklosčiusios valios, ši sąlyga turėjo būti pripažinta negaliojančia įstatyme nustatytais pagrindais (pav., dėl suklydimo ar apgaulės). Teismo sprendimas iš esmės prieštaraujantis aiškiai ir nedviprasmiškai galiojančiai Sutarties sąlygai, kurios turinys nebuvo nuginčytas ar paneigtas pakankamais įrodymais, negali būti laikomas teisėtu ir pagrįstu.

1.3. Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad Sutarties 9 punktas neatitiko tarp šalių susiklosčiusių santykių. Ieškovė pasirašė Sutartį susipažinusi su Sutarties sąlygomis, todėl nėra pagrindo abejoti jų atitiktimi faktinėms aplinkybėms. Sutartis yra paprasta, joje yra trumpai ir aiškiai išdėstyti šalių įsipareigojimai, sankcijos ir patvirtinimai, kurie turėtų būti suprantami ieškovei – kaip vidutinio išsilavinimo ir gebėjimų asmeniui. Sutartis buvo pateikta iš anksto, pastabų dėl jos turinio ieškovė nepareiškė, išskyrus dėl mokėtino avanso. Sutarties projekto sąlygos atitiko tarp šalių susiklosčiusius santykius ir sutartas sąlygas. Jeigu ieškovė būtų nesupratusi Sutarties sąlygų, ji kaip protingas ir rūpestingas asmuo, būtų kreipusis teisinės pagalbos.

1.4. Buto plotas nėra vienintelis veiksnys nulemiantis kainą. Nesutiktina, kad teismo nurodyta 8 130,88 Eur suma yra ženkli bei reikšminga ir toks neatitikimas laikytinas esminiu Sutarties pažeidimu. Sprendimą įsigyti būstą nulemia ne tai, ar registruotas buto plotas yra 46 kv. m. ar 49 kv. m. Buto plotas paprastai turi reikšmės, nustatant kainą, bet šalių susitarimą dėl kainos gali lemti daugelis kitų veiksnių. Sutartyje šalys nesusiejo buto kainos su jo kvadratūra. Jeigu buto plotas būtų lemianti aplinkybė, ieškovė būtų nedelsiant pareiškusi pretenzijas dar iki vizito pas vertintoją, tačiau pretenzijos buvo pareikštos tik po to, kai vertintojas nurodė, jog butas negali būti įvertintas sutartai kainai. Tai rodo, kad ieškovės pretenzijas lėmė sutartos buto kainos ir buto rinkos vertės skirtumai, kas įtakojo ieškovės galimybę gauti iš kredito įstaigos finansavimą buto įsigijimui. Jeigu iš tiesų ieškovės sprendimą būtų įtakojęs tariamas suklaidinimas dėl apytiksliai 2,5 kv. m. ploto, ieškovė būtų derėjusis dėl kainos sumažinimo. Atsakovei sutikus sumažinti kainą apytiksliai iki 157 000 Eur, ieškovė šį pasiūlymą ignoravo. Ieškovė, sudarydama Sutartį elgėsi nerūpestingai, nes sudarė Sutartį, nepasidomėjusi kokia gali būti tokiam turtui nustatyta rinkos vertė ir kokį kreditą gali tikėtis gauti. Sudariusi Sutartį, kurios negalės įvykdyti, ieškovė siekė išvengti savo atsakomybės. Ploto skirtumas tarp skelbimo ir NTR išrašo tėra pretekstas ieškovei siekiant išvengti savo nerūpestingų veiksmų pasekmių, o ne tikroji priežastis.

1.5. Ieškinio reikalavimas dėl avanso grąžinimo yra nepagrįstas. Ieškovė neįvykdė Sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, todėl ji neturi teisės atgauti sumokėto avanso. 2022 m. vasario 2 d. ieškovės pranešimas, kuriuo atsisakoma vykdyti sutartį buvo neteisėtas ir negalėjo sukelti jokių pasekmių. Priešingai nei nurodė teismas, ieškovė turėjo pareigą 2022 m. kovo 1 d. sudaryti buto su žemės sklypu pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį. Ieškovei neįvykdžius pareigos sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovė, vadovaudamasi Sutarties 7.1. punktu, teisėtai realizavo savo teisę įgyti nuosavybės teisę į ieškovės sumokėtą avansą (laikomą netesybomis). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis).

Atsiliepimas

14. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovė prašė Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 20 d. sprendimą palikti nepakeistą, o apeliacinį skundą atmesti; priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Atsiliepime ieškovė iš esmės pritarė teismo motyvams ir papildomai nurodė tokius argumentus:

2.1. Atsakovė, nesutikdama su teismo priimtu sprendimu, apeliaciniame skunde pakartotinai dėsto faktines aplinkybes, kuriomis grindė savo atsiliepimą į ieškinį ir nesutikimą su ieškiniu, ignoruodama tai, jog teismas sprendime motyvuotai ir pagrįstai dėl to yra pasisakęs ir nustatęs faktines aplinkybes, kurios prieštarauja atsakovės dėstomoms faktinėms aplinkybėms.

2.2. Teismas tinkamai įvertino bylos įrodymus. Apeliacinis procesas nėra pirmosios instancijos teismo proceso pakartojimas, o pirmosios instancijos teismo padarytų teisės ir (ar) fakto klaidų ištaisymas. Vien ta aplinkybė, jog atsakovė nesutinka su teismo sprendimu ir toliau vadovaujasi savo išgalvotomis faktinėmis aplinkybėmis ir jų subjektyviu vertinimu, nesudaro pagrindo keisti teismo priimto sprendimo.

Dėl preliminariosios sutarties sudarymo

2.3. Atsakovės argumentas, jog parduodamo buto kvadratūra yra nesvarbi, yra subjektyvi ir nepagrįsta, siekiant išvengti nepagrįstai gauto avanso grąžinimo. Ieškovė bylos nagrinėjimo metu laikėsi nuoseklios pozicijos, jog buto kvadratūra jai buvo svarbi, kadangi dėl buto kainos dydžio, kurią sutiktų mokėti, sprendė vadovaudamasi buto pardavimo kaina už vieną kvadratinį metrą. Faktas, jog preliminariojoje sutartyje nėra nurodyta, dėl kokios kvadratūros buto šalys susitaria ateityje sudaryti pagrindinę prikimo – pardavimo sutartį, nesudaro pagrindo teigti, jog šalys tarėsi dėl 46,51 kv. m. buto pardavimo. Preliminariojoje sutartyje parduodamo buto kvadratūros sąmoningai nenurodė pati atsakovė, galimai turėdama tikslą tikslią kvadratūrą nuslėpti nuo ieškovės. Šalys individualiai neaptarė preliminariosios sutarties sąlygų, išskyrus avansinio mokėjimo sumą. Kiekviename nekilnojamojo turto pardavimo skelbime yra nurodyta nekilnojamojo turto pardavimo kaina už vieną kvadratinį metrą, kadangi tik tokiu būdu yra galimybė apskaičiuoti, ar parduodamo nekilnojamojo turto pardavimo kaina atitinka rinkos kainą, ar pirkėjas gali sau leisti pirkti atitinkamos kvadratūros turtą, vertinti jį su kitais parduodamais nekilnojamojo turto objektais.

2.4. Atsakovės išvardinti neva su butu susiję dokumentai (nekilnojamojo turto išrašas, kadastrinių matavimų byla, žemės sklypo planas ir kiti dokumentai) preliminariosios sutarties 9 punkte nėra išvardinti. 2022 m. sausio 23 d. ieškovė elektroniniu paštu iš atsakovės gavo preliminariąją sutartį, (duomenys neskelbtini) namo priežiūros ir vidaus tvarkos taisykles bei žemės sklypo planą, kuriame sunumeruotos parkavimo vietos, tačiau su kadastrinių matavimų byla bei NTR išrašu nebuvo supažindinta, todėl atsakovės teiginys yra neteisingas ir prieštaraujantis byloje esantiems įrodymams.

Dėl preliminariosios sutarties pabaigos ir jos sąlygų atitikimo faktinėms aplinkybėms

2.5. Atsakovė nepagrįstai teigia, jog teismas turėjo pripažinti negaliojančia preliminariosios sutarties 9 punktą dėl suklydimo ar apgaulės, ir kad preliminariosios sutarties sąlygos atitiko tarp šalių susiklosčiusius santykius ir sutartas sąlygas. Šalys tarėsi dėl 49 kv. m. buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Ieškovei iki preliminariosios sutarties sudarymo atsakovė buvo atsiuntusi tik su (duomenys neskelbtini) namo priežiūros ir vidaus tvarkos taisykles bei žemės sklypo planą, todėl atsakovės preliminariosios sutarties sąlygų aiškinimas neatitinka tikrųjų šalių ketinimų ir pareiškimų. Preliminariosios sutarties 9 punktas jokių teisių ir pareigų šalims nesukūrė, o tai yra tik atsakovės mechaniškai iš anksčiau atsakovės sudarytos to paties buto preliminariosios sutarties teksto perkelta sutarties nuostata, kuri nepatvirtina fakto, jog ieškovė buvo supažindinta su buto nekilnojamojo turto registro išrašu. Preliminariosios sutarties 9 punkto nuostatos nebuvo šalių analizuojamos, individualiai aptartos, sąlygos nebuvo derinamos pagal tarp šalių susiklosčiusią faktinę situaciją. Atsakovė nepagrįstai teigia, jog teismas turėjo pripažinti preliminariosios sutarties 9 punkto nuostatą negaliojančia dėl esminių sutarties pažeidimų, kuri šalims neturi teisinės galios.

Dėl buto kainos nustatymo

2.6. Atsakovė nepagrindė savo subjektyvių pamąstymų apie buto kainos nustatymo kriterijus, jog buto kainą lemia buto lauko aplinka, pastato eksterjeras, buto vidaus išplanavimas ir erdvės panaudojimas, įrengimo lygis, interjero stiliaus priimtinumas ir pan.

2.7. Kritiškai vertintini atsakovės deklaratyvūs teiginiai, jog tariamai ieškovei priimant sprendimą dėl buto pirkimo nebuvo reikšminga buto kvadratūra. Tai yra atsakovės pozicija, su kuria ieškovė nesutinka. Atsakovė elgėsi nesąžiningai, sąmoningai nuslėpdama tikrąją buto kvadratūrą ir siekdama dirbtinai sumažinti parduodamo buto vieno kvadratinio metro kainą. Ieškovė neturėjo jokių ketinimų pirkti 46,51 kv. m. buto už 160 000,00 Eur, kurio kvadrato kaina 3 440,12 Eur yra aiškiai per didelė.

2.8. Apeliaciniame skunde pakartotinai dėstomi atsakovės subjektyvūs ir niekuo nepagrįsti teiginiai, jog tariamai ieškovė negavo reikiamo dydžio paskolos. Byloje pateikti įrodymai patvirtina, jog, pasirašydama preliminariąją sutartį, ieškovė būtų turėjusi pakankamai piniginių lėšų atsiskaityti su atsakove už perkamą butą. Šalių ikisutartiniams santykiams pasibaigus dėl atsakovės kaltės, ieškovė nesikreipė į banką dėl kredito suteikimo, o taip pat nebuvo ir pagrindo parduoti ieškovės kito turimo buto.

Atsiliepimas

2.9. Atsakovė nurodė, jog sumažina buto pardavimo kainą iki 157 869,11 Eur, tačiau gerai žinojo, kad su tokiu pasiūlymu ieškovė nesutiks, kadangi ieškovės netenkino nei buto kvadratūra, nei pardavimo kaina, kadangi už vieną kv. m. ieškovė būtų turėjusi sumokėti nepagrįstai didelę sumą ir ne tokią, dėl kurios susitarė šalys. Atsakovė buto pardavimo kainą sumažino ne nuo šalių sutartos 160 000 Eur sumos, o nuo pradinės atsakovės pardavimo skelbime nurodytos 166 000 Eur sumos, kas tik dar kartą patvirtina atsakovės nesąžiningumą.

Dėl avanso grąžinimo

2.10. Teismui nustačius, jog preliminarioji sutartis pagrįstai nutraukta dėl atsakovės padaryto esminio sutarties pažeidimo, ieškovė neturėjo pareigos nei derėtis su atsakove dėl buto pirkimo-pardavimo kainos, nei vykti pas notarę dėl pagrindinio sandorio sudarymo.

2.11. Vėliausiai 2022 m. vasario 2 d. (praėjus vos kelioms dienoms po preliminariosios sutarties pasirašymo) atsakovei tapo žinoma, jog ieškovė nepirks buto dėl atsakovės apgaulės. Atsakovės negrąžintas 5 000 Eur avansas yra įskaitytas neteisėtai ir nepagrįstai, kadangi atsakovė jokių nuostolių nepatyrė ir ikisutartiniai šalių santykiai pasibaigė dėl atsakovės kaltės.

2.12. Atsakovė 2022 m. birželio 17 d. butą pardavė už 150 000 Eur, už žymiai didesnę kainą, nei rinkos kaina, kurią nurodė UAB „Erdvė būstui“ konsultacinėje išvadoje, todėl nepagrįstai teigia, jog patyrė nuostolius.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

15. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Absoliučių ginčijamo sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

16. Apeliacinės instancijos teismas, prieš analizuodamas konkrečius apeliantės apeliaciniame skunde nurodytus argumentus pažymi, jog nacionaliniam civiliniam procesui yra būdinga ribota apeliacija, kuri pasireiškia tuo, kad apeliacinės instancijos teismas ne pakartotinai nagrinėja bylą iš esmės, o atsižvelgdamas į apeliacinio skundo argumentus, peržiūri pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, kartu, kaip minėta, patikrina, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. rugsėjo 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-326-1075/2018; 2019 m. spalio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-289-219/2019). Taigi apeliacinės instancijos teisme bylos nagrinėjimo ribas nusako apeliacinio skundo dalykas (apelianto prašymas) ir apeliacinio skundo pagrindas, argumentai, kuriais įrodinėjamas pirmosios instancijos teismo sprendimo ar jo dalies neteisėtumas ir nepagrįstumas (CPK 306 straipsnio 1 dalies 4 ir 5 punktai). Vadinasi, apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo teisiškai reikšmingus argumentus tikrina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą.

Dėl apeliacinio skundo

17. Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovė 2022 metų sausio 16 d. internetinėje nekilnojamojo turto skelbimų svetainėje „Aruodas.lt“ patalpino skelbimą, kad ji parduoda butą, esantį (duomenys neskelbtini). Skelbime buvo nurodyti tokie buto duomenys: butas yra 3 kambarių, buto plotas yra 49 kv. m., buto pardavimo kaina yra 166 000 Eur (3 388 Eur už kv. m) (1 t., b. l. 11-15). Pagal minėtą skelbimą ieškovė susisiekė su atsakove ir apžiūrėjo butą. 2022 m. sausio 23 d. šalys sudarė preliminariąją šio buto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis sudaryti nekilnojamojo daikto – buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo dalies 10/4897, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), priklausančių atsakovei, pirkimo pardavimo sutartį bei sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytą 160 000 Eur kainą (1 t., b. l. 7-9). Aptartos sutarties pagrindu ieškovė atsakovei sumokėjo 5 000 Eur avansą. 2022 m. sausio 27 d. atsakovė ieškovei elektroniniu paštu atsiuntė Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2021 m. rugsėjo 8 d. išrašą, kuriame nurodytas parduodamo buto bendras plotas buvo ne 49 kv. m, kaip buvo nurodyta skelbime, bet 46,51 kv. m (1 t., b. l. 17-22). Ieškovė 2022 m. vasario 9 d. pretenzijoje, be kita ko, nurodė, kad atsakovės veiksmai, iki preliminariosios sutarties sudarymo ir jos sudarymo metu nuslepiant duomenis apie tikrąjį parduodamo buto plotą yra neteisėti ir nesąžiningi. Kartu nurodė, kad sumažėjusi buto kvadratūra ir dėl mažesnės buto kvadratūros 8 130,89 Eur padidėjusi parduodamo turto kaina pirkėjos netenkina ir pareikalavo iš atsakovės gražinti 5 000 Eur avansą (1 t., b. l. 69-70). Atsakovė 2022 m. vasario 11 d. ieškovei išsiųstu atsakymu į pretenziją tai padaryti atsisakė (1 t., b. l. 71-72). Ieškovė 2022 m. kovo 3 d. su ieškiniu kreipėsi į teismą (1 t., b. l. 1-5).

18. Šioje byloje kilo ginčas dėl preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties vykdymo ir atsakomybės šaliai taikymo dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Ieškovė įrodinėjo, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjos kaltės. Atsakovė įrodinėjo, kad dėl preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties neįvykdymo kalta pagrindinę sutartį atsisakiusi sudaryti ieškovė. Taigi nagrinėjamos bylos apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo tenkinti ieškovės reikalavimai dėl avanso pagal preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

19. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (Civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kitų, yra būdingas tas ypatumas, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

20. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

21. Kasacinis teismas tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, išaiškino, kad preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

22. Apeliaciniu skundu atsakovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, iš esmės argumentuodama teismo netinkamu įrodymų vertinimu, motyvavimu ir, atitinkamai, sprendimo nepagrįstumu.

23. Nagrinėjamu atveju tarp šalių kilo ginčas dėl to, kokios kvadratūros buto pirkimui buvo sudaryta ginčo preliminarioji sutartis. Ieškovė įrodinėjo, kad preliminariąja sutartimi ji įsipareigojo nupirkti 49 kv. m butą, kaip buvo nurodyta šio buto pardavimo skelbime. Atsakovė įrodinėjo, kad buto apžiūros metu ieškovei buvo sudaryta galimybė susipažinti su elektroniniu Nekilnojamojo turto registro išrašu, todėl jai tapo žinoma apie šiame registre užfiksuotą buto kvadratūrą 46,51 kv. m. Atsakovės teigimu, dėl tos priežasties, kad paaiškėjo skelbime neteisingai nurodytas didesnis, nei yra faktiškai, buto plotas, pardavėja padarė nuolaidą nuo skelbime nurodytos kainos 166 000 Eur iki 160 000 Eur.

24. CK 6.163 straipsnio 1–4 dalyse nustatyta, kad šalys privalo elgtis sąžiningai ir esant ikisutartiniams santykiams. Šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti.

25. Pagal kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką (Civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 178 straipsnio normoje nustatyta bendroji įrodinėjimo pareiga, kuri tenka tam asmeniui, kuris teigia, o ne tam, kuris neigia. Nagrinėjamu atveju atsakovei teko pareiga įrodyti atsikirtimų pagrindu nurodomą aplinkybę, kad ji ieškovei buto apžiūros metu parodė buto dokumentus, tame tarpe, Nekilnojamojo turto registro išrašą elektroniniu formatu savo mobiliajame telefone, tokiu būdu atskleisdama informaciją apie tikrąjį buto plotą 46,51 kv. m.

26. Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovės 2022 m. vasario 11 d. ieškovei išsiųstame atsakyme į pretenziją rašoma, jog „skelbime nurodyto buto ploto nežymus neatitikimas nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše nurodytam plotui paaiškėjo dar buto apžiūros metu. To pasekoje skelbime nurodyta kaina buvo sumažinta 6 000 Eur“ (1 t., b. l. 71-72). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, jog bylos duomenys nepatvirtina atsakovės įrodinėtos pozicijos, kad tikrasis buto plotas ieškovei tapo žinomas „dar buto apžiūros metu“.

27. Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovė, teikdama paaiškinimus 2022 m. rugsėjo 27 d. teismo posėdyje, nenurodė jokių aplinkybių apie tai, kad buto apžiūros metu tarp šalių būtų vykusios derybos dėl parduodamo buto kainos ir (ar), kad skelbime nurodyta kaina buvo mažinama dėl tos priežasties, kad ieškovei apžiūrint butą paaiškėjo aplinkybė, jog tikroji buto kvadratūra yra 46,51 kv. m (2022 m. rugsėjo 27 d. teismo posėdžio garso įrašas nuo 28 min.). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, į bylą pateiktas 2022 m. sausio 22 d. vykęs elektroninis susirašinėjimas tarp šalių (1 t., b. l. 92) patvirtina, kad būtent šio susirašinėjimo metu šalys susitarė, jog buto kaina bus 160 000 Eur. Teisėjų kolegija, išklausiusi 2022 m. rugsėjo 27 d. teismo posėdžio garso įrašą, taip pat nustatė, jog ieškovė paaiškino, kad buto apžiūros metu jai nebuvo pateikti ginčo buto registracijos duomenys. Ieškovė paaiškino, kad minėtus duomenis atsakovė ieškovei elektroniniu paštu atsiuntė praėjus keturioms dienoms po preliminariosios sutarties pasirašymo, t. y. 2022 m. sausio 27 d. (2022 m. rugsėjo 27 d. teismo posėdžio garso įrašas nuo 28 min.). Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad tokius ieškovės paaiškinimus patvirtina į bylą pateikti rašytiniai įrodymai (1 t., b. l. 17-21; 1 t., b. l. 94).

28. Apeliantės teigimu, teismas aiškindamas ginčo sutartį, turėjo teikti prioritetą pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Ginčo sutarties 9 punkte, be kita ko, nustatyta: „Pirkėjas pareiškia, kad iki šios sutarties pasirašymo turėjo galimybę tinkamai apžiūrėti (patikrinti) turtą ir su juo susijusius dokumentus. Turtą apžiūrėjo (patikrino). Turtas visomis prasmėmis atitinka pirkėjo reikalavimus bei kainą. Pirkėjai neturi jokių pretenzijų.“ Apeliantės įsitikinimu, byloje esantys įrodymai (atsakovės paaiškinimai ir ginčo sutarties 9 punktas) sudarė pagrindą išvadai, kad ieškovė, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, buvo supažindinta su buto Nekilnojamojo turto registro išrašu ir žinojo, kad buto plotas yra 46,51 kv. m. Apeliacinės instancijos teismas su tokiais atsakovės argumentais nesutinka.

29. Teisėjų kolegija pažymi, kad aptartose ginčo sutarties 9 punkto nuostatose nėra įvardinta, kokius konkrečiai su perkamu turtu susijusius dokumentus iki ginčo sutarties pasirašymo pirkėja turėjo galimybę apžiūrėti (patikrinti). Į bylą pateiktas šalių susirašinėjimas trumposiomis sms žinutėmis patvirtina, kad preliminarioji sutartis ieškovei susipažinti buvo siųsta kartu su namo taisyklėmis (1 t., b. l. 93). Teisėjų kolegijos vertinimu, aplinkybė, kad ginčo sutartyje yra įrašytas patvirtinimas, jog pirkėja turėjo galimybę tinkamai apžiūrėti (patikrinti) su turtu susijusius dokumentus, nesant jokių kitų objektyvių įrodymų, patvirtinančių, kad pardavėja tinkamai supažindino pirkėją su buto Nekilnojamojo turto registro išrašu ir (ar) buto kadastrinių matavimų byla, nagrinėjamu atveju nėra pakankamas įrodymas, kad pirkėjai tikrai buvo tinkamai atskleista, jog buto plotas sudaro 46,51 kv. m. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad nagrinėjamu atveju rizika dėl klaidinančios formuluotės, kai nėra aiškiai įvardijama, su kuriais konkrečiai buto dokumentais pirkėja tvirtina esanti supažindinta, tenka ginčo sutarties sąlygas rengusiai pardavėjai (atsakovė byloje).

30. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta aukščiau, apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo pritarti apeliantės pateikiamai šio punkto interpretacijai, jog su butu susiję dokumentai, su kuriais ieškovė iki jai pasirašant preliminariąją sutartį atsakovės buvo supažindinta, apima ir buto nekilnojamojo turto išrašą, kadastrinių matavimų bylą, žemės sklypo planą ir kitus dokumentus. Atitinkamai nepagrįstais pripažintini apeliantės argumentai, jog teismas turėjo pagrindą išvadai, kad ieškovė prieš pasirašant ginčo sutartį, buvo supažindinta su buto Nekilnojamojo turto registro išrašu ir žinojo, kad buto plotas yra 46,51 kv. m.

31. Pažymėtina, kad įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir vertinimu, jog tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 straipsnio 1 dalis). Faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, kad bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą. Teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu. Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-155/2010; 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018, 33 punktas; 2021 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-611/2021, 65 punktas).

32. Teismams sprendžiant bylas precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo sukurti analogiškose bylose, t. y. precedentas taikomas tik tose bylose, kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į tos bylos, kurioje buvo sukurtas precedentas, faktines aplinkybes ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė, kaip toje byloje, kurioje buvo sukurtas precedentas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. spalio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-362-701/2017, 22 punktas; 2023 m. balandžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-41-943/2023, 95 punktas).

33. Ginčydama teismo išvadą, dėl pardavėjos padaryto esminio preliminariosios sutarties pažeidimo, skelbime apie parduodamą butą nurodant 2,49 kv. m didesnį buto plotą, nei yra iš tikrųjų, ir šios aplinkybės iki preliminariosios sutarties sudarymo neatskleidžiant pirkėjai, apeliantė rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. gruodžio 14 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-679/2005. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, kad nagrinėjama ir pirmiau nurodyta kasacinė byla skiriasi savo faktinėmis aplinkybėmis – nurodytoje kasacinio teismo byloje ieškovas siekė apginti savo kaip nekilnojamojo daikto pirkėjo teises, įrodinėdamas pardavėjo pareigų pažeidimą. Kasacinio teismo nagrinėtoje byloje ieškovo pareikšto ieškinio esmė buvo ta, kad jam atsakovo perduotas butas neatitinka sutarties kainos, nes ieškovui įsigijus nepilnai įrengtą butą ir atlikus jo apdailą, buto plotas tapo mažesnis, nei nurodyta sutartyje. Šioje byloje buvo sprendžiama dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo teisinių santykių bei pažeistų pirkėjo teisių gynybos būdų. Tuo tarpu nagrinėjamoje byloje sprendžiama dėl ikisutartinių teisinių santykių ir jų pagrindu (ne)taikytinos atsakomybės. Pažymėtina, kad nagrinėjamoje byloje, skirtingai, nei kasacinio teismo nagrinėtoje byloje, ginčo buto plotas kadastriniais matavimais buvo užfiksuotas dar iki jį įsigyjant atsakovei ir nuo to momento nesikeitė.

34. Vadovaudamasi 32 punkte nurodyta kasacinio teismo praktika, teisėjų kolegija sprendžia, kad aptartos kasacinės bylos ir nagrinėjamos bylos esminėms faktinėms aplinkybėms esant skirtingoms, kasacinėje byloje priimto teismo sprendimo kaip precedento taikymas yra negalimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-3-701/2020, 61 punktas).

35. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į visumą byloje surinktų įrodymų, susijusių su sutarties sudarymo aplinkybėmis, šalių derybomis dėl sutarties sudarymo, šalių elgesiu po sutarties sudarymo, teisingai sprendė, kad tikroji ieškovės valia buvo įsigyti 49 kv. m butą.

36. Teisėjų kolegija pažymi, jog skirtumas tarp skelbime nurodyto 49 kv. m buto ploto, kurį įsigyti preliminariojoje sutartyje išreiškė valią ieškovė, ir tarp Nekilnojamojo turto registre užfiksuoto 46,51 kv. m buto ploto bendrai sudaro 5,08 proc. viso buto ploto (2,49x100/49). Įvertinus aplinkybę, jog ginčo buto plotas yra nedidelis, toks skirtumas pripažintinas ženkliu. Papildomai pažymėtina, kad nors atsakovė atsakyme į ieškovės pretenziją siūlė 2 130,89 Eur sumažinti buto pardavimo kainą, tačiau sumažintą kainą skaičiavo ne nuo šalių sutartos 160 000 Eur sumos, o nuo pradinės atsakovės pardavimo skelbime nurodytos 166 000 Eur sumos, todėl toks pasiūlymas nelaikytinas atitinkančiu preliminariąja sutartimi užfiksuotą ieškovės pasiūlytą kainą – 3 265,31 Eur/kv. m (160 000 Eur/49 kv. m) (1 t., b. l. 71-72).

37. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs aukščiau aptartas aplinkybes, pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, jog šiuo konkrečiu atveju ieškovės įsipareigoto nupirkti iš atsakovės buto ploto, o kartu ir jo įsigijimo kainos neatitikimai sudaro pagrindą pripažintini atsakovę padarius esminį ginčo preliminariosios sutarties pažeidimą. Atitinkamai yra pagrindas pripažinti, kad ieškovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas.

38. Konstatavus, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, kad pagrindinė ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjos kaltės, neturi teisinės reikšmės apeliacinio skundo argumentai, susiję su atsakovės nuostolių (ne)patyrimu.

39. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už joje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti avansu sumokėtas pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

40. Ginčo preliminariosios sutarties 7 punkte nustatyta, kad šalims nesudarius pagrindinės sutarties, pardavėjas privalo per 10 dienų po 3 punkte nurodyto termino (po 2022 m. kovo 1 d. – teismo pastaba) pabaigos grąžinti pirkėjai jos sumokėtas sumas, išskyrus 7.1 papunktyje numatytą atvejį. Minėtame papunktyje nustatyta, kad jeigu pagrindinė sutartis nustatytu laiku nebus sudaryta dėl pirkėjos kaltės, įmokėtas avansas negrąžinamas (laikomas netesybomis).

41. Pirmosios instancijos teismui pagrįstai nustačius, kad šalys pagrindinės sutarties nesudarė dėl pardavėjos (atsakovė byloje) kaltės, nesant pagrindo ieškovės pagal preliminariąją sutartį įmokėtą 5 000 Eur sumą įskaityti kaip netesybas, teismas pagrįstai šią sumą iš atsakovės priteisė ieškovei.

42. Teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, sprendžia, kad šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog pirmosios instancijos teismas iš bylos duomenų darydamas teisiškai reikšmingas išvadas pažeidė procesines įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Atsakovė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo vertinimu ir išvadomis, kitaip vertina tuos pačius įrodymus, pateikia savo nuomonę dėl jų turinio, iš esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų pagrindu būtų nustatytos kitos faktinės aplinkybės, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas. Nesant duomenų, jog pirmosios instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimą reguliuojančias nuostatas (to neįrodžius), kitokia atsakovės nuomonė dėl tam tikrų įrodymų turinio neduoda pagrindo abejoti pirmosios instancijos teismo išvadomis, pagrįstomis ne tik atsakovės nurodytais įrodymais, bet ir visa bylos medžiaga, įvertinus byloje esančius įrodymus atskirai, nesuteikiant nė vienam iš jų iš anksto nustatytos didesnės įrodomosios galios.

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų ir procesinės bylos baigties

43. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų apeliacinio skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia galutinio teismo sprendimo rezultato.

44. Vadovaudamasis tuo, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino byloje esančius įrodymus, nepažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso taisyklių ir tinkamai jas taikė, išaiškino ir teisingai nustatė bylos aplinkybes, atskleidė bylos esmę ir tuo pagrindu tinkamai pritaikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties teisinius santykius, bei jas aiškinančią kasacinio teismo praktiką, teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, naikinti jį apeliacinio skundo motyvais nėra teisinio ir faktinio pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

45. Bendrąsias bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisykles reglamentuoja CPK 93 straipsnis. Pagal šio straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Apeliacinį skundą atmetus, atsakovei neatlyginamos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos.

46. Į bylą pateiktas 2023 m. gruodžio 11 d. ieškovės atstovės prašymas dėl 1 452 Eur apeliacinės instancijos teisme patirtų išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą priteisimo iš atsakovės. Pateiktas šių išlaidų apmokėjimą patvirtinantis dokumentas (DOK-30158). Ieškovės prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos yra pagrįstos, įrodytos, protingo dydžio, neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio nustatytų maksimalių dydžių. Apeliacinį skundą atmetus, šios išlaidos ieškovei priteistinos iš atsakovės.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 20 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovei L. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės I. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 452 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus penkiasdešimt du eurus) bylinėjimosi išlaidoms, patirtoms apeliacinės instancijos teisme, atlyginti.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Laima KriaučiūnaitėTomas RomeikaRasa Urbanavičiūtė