Kauno apygardos teismo nutartis, e2A-526-587/2025

Teismas: Kauno apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2025-03-27
Bylos Nr.: e2A-526-587/2025
Teisminio proceso Nr.: 2-35-3-01185-2024-6
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Žibutė Budžienė, Diana Labokaitė, Lina Žemaitienė
Atsakovas: uždarosios akcinės bendrovės „DG UP Elektrėnai“
Ieškovas: R. L.

Kategorijos

2.6.8.8Sutarčių aiškinimas
2.6.8.10Sutarčių neįvykdymo teisiniai padariniai
2.6.8.11.1Sutarties nutraukimas
3.3.1.1Apeliacinio proceso esmė, paskirtis ir tikslai
3.3.1.19pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. e2A-526-587/2025Teisminio proceso Nr. 2-35-3-01185-2024-6Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.8; 2.6.8.10; 2.6.8.11.1; 3.3.1.1; 3.3.1.19 (S)

Kauno apygardos teismasNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2025 m. kovo 27 d.Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Žibutės Budžienės, Dianos Labokaitės ir Linos Žemaitienės (kolegijos pirmininkė, pranešėja), veikdama Vilniaus apygardos teismo vardu,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „DG UP Elektrėnai“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 9 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo R. L. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „DG UP Elektrėnai“ dėl avanso ir palūkanų priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas R. L. (toliau – ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „DG UP Elektrėnai“ (toliau – atsakovė), prašydamas priteisti iš atsakovės 15 000 Eur avansą, 5 036,30 Eur palūkanas, 5 procentų metines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

2. Ieškovas ieškinyje ir jo patikslinime nurodė, kad 2015 m. lapkričio 11 d. su atsakove sudarė preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. P/UK/G1K(G1_1)/2015.11.11 (toliau – sutartis). Šios sutarties pagrindu atsakovė įsipareigojo, pasitelkdama kitus asmenis, pastatyti ir notariškai patvirtintos pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu parduoti jam preliminaraus 73,51 kv. m. bendrojo ploto gyvenamosios paskirties butą su daline apdaila pastate, statomame žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiame (duomenys neskelbtini), pirmame aukšte. Minėtos sutarties pagrindu atsakovei buvo sumokėtas 15 000 Eur avansas. Ieškovas pabrėžia, kad jis susitarė dėl ketinimo pirkti butą būtent pirmame pastato aukšte. Ieškovo teigimu, tik nagrinėdamas vėliau atsiųstą minėto buto brėžinį jis pastebėjo, kad ginčo butas pagal jo techninius dokumentus yra ne pirmame, o cokoliniame pastato aukšte. Ieškovas laikosi pozicijos, kad aukštas, kuriame yra butas yra šio buto kokybę ir kainą lemianti esminė sutarties sąlyga, nes cokoliniame namo aukšte (pusrūsyje) esantys butai yra pigesni ir prastesni, nei namo pirmame aukšte esantys butai. Ieškovo nuomone, atsakovei pažeidus esminę sutarties sąlygą, jis, kaip nukentėjusioji šalis, iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties, todėl 2017 m. rugpjūčio 20 d. pranešė atsakovei apie vienašališką turto preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimą (sutarties 8.3.3 punktas) bei pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą. Atsakovė nei per nustatytą terminą, nei vėliau avanso negrąžino. Papildomai pažymi, kad nei iš buto apžiūros, nei iš atsakovės pateiktos reklaminės medžiagos ir vizualizacijų nebuvo aišku, kad butas yra ne pirmame, o cokoliniame aukšte; atsakovės įvykdytų pažeidimų ištaisyti neįmanoma, nes buto iš cokolinio aukšto į pirmą aukštą perkelti fiziškai neįmanoma. Atkreipia dėmesį, kad prašo priteisti ne baudą, o sumokėtą avansą, todėl jo pareikštam reikalavimui taikomas 10 metų ieškinio senaties terminas. Ieškovo vertinimu, susidariusioje situacijoje atsakovė galimai buvo gavusi leidimą statyti dviejų aukštų pastatą, tačiau siekdama didesnio pelno pastatė ne dviejų, o penkių aukštų pastatą, įskaitant cokolį ir palėpę. Kadangi atsakovė sumokėto avanso iki šiol negrąžino, todėl prašo avansą ir 5 067,12 Eur palūkanas (nuo 2017 m. rugpjūčio 20 d. iki 2024 m. gegužės 22 d.) priteisti iš atsakovės teismine tvarka. Ieškinys grindžiamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punkto, 6.222 straipsnio 1 dalies nuostatomis.

Atsiliepimas

3. Atsakovė UAB „DG UP Elektrėnai“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame prašo ieškinį atmesti ir priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Nurodo, jog ieškovui statomame objekte išsirinkus konkretų butą, kuris buvo antrame aukšte (nuo žemės lygio) iš keturių, šalys 2015 m. lapkričio 11 d. pasirašė preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Kadangi objektas buvo tik statybos stadijoje, visi buto duomenys, nurodyti preliminarios sutarties 1.1.1 punkte, buvo preliminarūs bei netikslūs, t.y. sutartyje nustatyti ne teisiniai duomenys, o tik identifikaciniai-orientaciniai, kad būtų galima atskirti vieną būsimą objekto butą nuo kito ir žinoti preliminarią buto kainą, susietą su preliminariu buto plotu, kuris taip pat tikslinosi po statybos darbų atlikimo. Pažymi, kad iš pardavimo metu skelbiamų objekto vizualizacijų buvo akivaizdu, kad objekto korpusai yra išsidėstę šlaite ir butų lygiai nuo žemės paviršiaus atskiruose korpusuose, taip pat netgi skirtingose to paties korpuso pusėse, tarpusavyje skiriasi. Ieškovas suprato ir žinojo, kokioje vietoje visame objekte ir kitų butų atžvilgiu yra jo pasirinktas butas. Pastačius namą, anot atsakovės, kaip tai nurodyta preliminarios sutarties 4.1.3 ir 4.2 punktuose, ji pakvietė ieškovą atvykti ir apžiūrėti jo išsirinktą butą. Ieškovas 2017 m. gegužės 17 d. atvykęs į objektą fiziškai apžiūrėjo butą ir jokių pastabų ir pretenzijų dėl kokių nors buto trūkumų ar aukšto, kuriame yra butas, nepareiškė. Turto apžiūros aktą sutarties šalys pasirašė be jokių pastabų. Po faktinės ir detalios buto apžiūros šalys elektroniniu paštu pasikeitė pasirašytais skenuotais Turto apžiūros akto egzemplioriais, tuo patvirtinant, kad kliūčių sudaryti pagrindinę sutartį nėra. Derinantis dėl pagrindinės sutarties pasirašymo ieškovui buvo pateiktas pagrindinės (notarinės pirkimo-pardavimo) sutarties projektas su užpildytais buto duomenimis. Atkreipia dėmesį ir pabrėžia, kad pagrindinėje sutartyje nebuvo nurodytas buto aukštas, t.y. nurodyti tik tie buto duomenys, kurie yra teisiškai svarbūs ir yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Kaip žinoma, buto aukštas (jo pavadinimas) Nekilnojamojo turto registre nėra registruojamas. Tuo tarpu ieškovas, pardavėjui tinkamai vykdant savo prievoles, neatliko savo pareigų, kurias jis turėjo atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo – nei sumokėjo likusią nesumokėtą turto kainos dalį, nei pateikė banko garantinio rašto, kurio pagrindu būtų galima atidėti likusios buto kainos dalies apmokėjimą kaip tai nurodyta preliminarios sutarties 3.1.2 ir 3.1.3, 4.7 punktuose (CK 6.246 straipsnis). Atsakovė laikosi pozicijos, kad ieškovo nurodoma aplinkybė, susijusi su buto aukšto numeriu, negalėjo būti laikoma teisėtu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį dėl buto, kurį ieškovas buvo išsirinkęs, todėl būtent ieškovas yra kaltas dėl preliminarios sutarties neįvykdymo (CK 6.248 straipsnio 1, 2 dalys). Ieškovas išankstiniais pranešimais buvo informuotas apie galimą preliminariosios sutarties nutraukimą, įspėjant, kad ieškovui nesudarius pagrindinės sutarties preliminari sutartis bus laikoma nutraukta ir ieškovui bus taikoma sutartyje numatyta 15 000 Eur bauda. Atsakovės teigimu, ieškovui laikantis nepagrįstos pozicijos dėl buto pase nurodyto buto aukšto pavadinimo ir dėl to vis atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, vadovaujantis preliminariosios sutarties sąlygomis ji sutartį 2017 m. rugsėjo 12 d. su ieškovu nutraukė. Atsakovės vertinimu, nutraukus preliminariąją sutartį ieškovui atsirado prievolė mokėti 15 000 Eur baudą, kuri pagal sutarties sąlygas buvo sudengta (įskaityta) su ieškovo sumokėta avansine 15 000 Eur įmoka. Tokiu būdu ieškovas buvo laikomas sumokėjęs baudą, o atsakovė nebeturėjo prievolės grąžinti ieškovo sumokėto avanso. Atsakovė laikosi pozicijos, jog sutartis yra nutraukta dėl ieškovo kaltės, ieškovas per sutrumpintą 6 mėnesių ieškinio senaties terminą nesikreipė į teismą, kad išspręstų ginčą dėl pagal preliminarią sutartį jam pritaikytos ir įskaitymu sumokėtos baudos, todėl tiek dėl ieškinio nepagrįstumo, tiek ir dėl sutrumpinto ieškinio senaties termino praleidimo ieškinys turi būti atmestas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2024 m. gruodžio 9 d. sprendimu ieškinį tenkino – priteisė iš atsakovės UAB „DG UP Elektrėnai“ ieškovui R. L. 15 000 Eur avansą, 5 036,30 Eur palūkanas, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos (20 036,30 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2024 m. liepos 22 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir 451 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

5. Pirmosios instancijos teismas darė išvadą, kad tarp šalių sudaryta preliminari būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, todėl susidariusioje situacijoje būtina užtikrinti ieškovo (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus.

6. Teismas sprendė, jog atsižvelgiant į tai, kad sudarant ginčo sutartį pirkėjui (ieškovui) nebuvo pateiktas buto projektas ir jo sąmata, jog vizualizacijose nebuvo pakankamai tiksliai atvaizduotas parduodamas objektas ir atitinkamos pastato dalis, kad potencialiems pirkėjams, tarp jų ir ieškovui, nebuvo išaiškintos atitinkamų pastato dalių reikšmės ir aukštų suteikimo tvarka, būtent atsakovei, kaip verslininkei, tenka atsakomybė dėl susidariusios situacijos. Pirmosios instancijos teismas vertino, jog esamoje situacijoje, kai vizualizacijose neteisingai buvo pavadintos atitinkamos pastato dalys, ieškovas galėjo sudaryti klaidingą poziciją dėl įsigyjamo buto, juo labiau neturėdamas būsimo buto išsamaus projekto.

7. Teismas, įvertinęs šalių pozicijas, sudarytos ginčo sutarties turinį, atsižvelgdamas į tai, kad ieškovas laikytinas vartotoju bei į tai, kad ginčo preliminariosios sutarties projektą parengė atsakovė, sprendė, kad nagrinėjamu atveju preliminarios sutarties 1.1.1. punkte pateiktas objekto apibūdinimas turi būti suprantamas taip, kaip nurodyta sutartyje, t. y. kaip objektas pirmame pastato aukšte. Pažymėjo, jog iki kvietimo pasirašyti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas nebuvo gavęs planuojamo įsigyti buto projekto. Renkantis butą vizualizacijose nebuvo pakankamai tiksliai atvaizduotas parduodamas objektas ir atitinkamos pastato dalis. Pasirašant būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovui nebuvo išaiškintos atitinkamų pastato dalių reikšmės ir aukštų suteikimo tvarka, galimybė kisti pastato aukštams. Todėl esamoje situacijoje dėl pardavėjo prisiimtų įsipareigojimų neaiškumo (objekto apibrėžiančių duomenų netikslumo), būtent atsakovė turi prisiimti riziką.

8. Pirmosios instancijos teismas vertino, jog vien ta aplinkybė, kad pirkėjas buvo atvykęs apžiūrėti turto ir nepareiškė pretenzijų, nesudaro pagrindo išvadai, jog jis sutiko pirkti butą cokoliniame aukšte, nes nei preliminarioje būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, nei Turto apžiūros akte nebuvo informacijos apie tai, kad parduodamas butas cokoliniame aukšte. Atkreipė dėmesį, kad atsakovė, ginčo sutarties sudarymo metu žinodama, jog gali pasikeiti parduodamų butų aukštai, turėjo suprasti riziką, kad dėl šių aplinkybių gali kilti ginčų, todėl rengdama preliminarių sutarčių projektus turėjo tai numatyti ir aptarti sutartyje. Atsakovė, kaip ginčo sutarties ir šios sąlygų rengėja, verslininkė, galėjo sutartyje atlikti pakeitimus ir numatyti dėl kokių priežasčių ir kokiais atvejais gali keistis parduodamo objekto aukštas, patikslinti neaiškumus, tačiau to nepadarė.

9. Teismas sprendė, kad esminių parduodamą objektą apibrėžiančių duomenų pakeitimas sutarties vykdymo metu nėra suderinamas su tinkamu sutarties vykdymu, todėl būtent atsakovė turi prisiimti iš to kylančias pasekmes. Nustatęs, kad dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta šalių sudarytą preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, atitinkamai atsakovei atsirado pareiga grąžinti ieškovui jo sumokėtą 15 000 Eur dydžio avansą, todėl šiuo pagrindu ieškinį teismas tenkino pilna apimtimi.

10. Pirmosios instancijos teismas atmetė kaip nepagrįstus atsakovės argumentus dėl sutrumpinto ieškinio senaties termino taikymo. Pažymėjo, jog sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Nagrinėjamu atveju ieškinys yra reiškiamas dėl avanso, kuris buvo sumokėtas atsakovei vykdant preliminarios sutarties sąlygas, priteisimo, o ne dėl netesybų ar baudos priteisimo. Todėl susidariusioje situacijoje, priešingai nei teigia atsakovė, nėra pagrindo taikyti CK 1.125 straipsnio 1 dalies 5 punkte įtvirtinto sutrumpinto ieškinio senaties termino.

11. Teismas vertino, kad nagrinėjamu atveju šalys nesusitarė dėl palūkanų mokėjimo už piniginės prievolės įvykdymo termino praleidimą, todėl ieškovas prašo priteisti įstatyme, t. y. CK 6.210 straipsnio 1 dalyje, nustatytas 5 proc. dydžio metines palūkanas už laikotarpį nuo 2017 m. rugpjūčio 20 d. iki 2024 m. gegužės 22 d. Atsižvelgęs į tai, kad nagrinėjamu atveju tenkinamas ieškinio reikalavimas dėl avanso priteisimo, todėl ieškovo prašomą priteisti 5 036,30 Eur palūkanų sumą teismas taip pat laikė pagrįsta bei priteistina iš atsakovės ieškovui.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

12. Apeliaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti 2024 m. gruodžio 9 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti; priteisti iš ieškovo atsakovės naudai patirtas bylinėjimosi išlaidas; apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Žemesnės instancijos teismas

1.1. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime iškraipydamas faktinę situaciją nepagrįstai nurodė, kad priešingai nei teigia atsakovė, vien iš vizualizacijų nebuvo akivaizdu, kad objekto korpusai išsidėstę šlaite ir butų lygiai nuo žemės paviršiaus skirsis. Priešingai nei nurodo teismas, ieškovas iš internetinio puslapio informacijos rinkdamasis butą matė ir suprato, kad po ieškovo pasirinktu butu bus dar vienas, žemesniame aukšte, esantis butas, o virš ieškovo buto bus dar du butų aukštų lygiai. Ši situacija nesikeitė ir išliko tokia pati tiek preliminarios sutarties pasirašymo metu, tiek ir faktiškai pastačius butą. Teismo išvadą, jog tariamai iš vizualizacijų nebuvo aišku, kad objektas yra išsidėstęs šlaite, akivaizdžiai paneigia pateiktos vizualizacijos, kuriose akivaizdžiai matosi, jog korpusai yra išsidėstę šlaite.

1.2. Teismas nesigilino, kad internetiniame puslapyje informacija nebuvo vien vizualizacijos, kurios pateiktos į bylą. Internete pateikiama parduodamo objekto informacija, kaip tai įprasta nekilnojamojo turto svetainėse, – sistemingai sudėliota vaizdinė statomo objekto informacija, išdėstant korpusus, jų vietą sklype, korpusų aukštus, butų planus, atvaizduojant atskirų namų vizualizacijas ir taip, kad pirkėjams būtų suprantama ką pasirinkti. Puslapyje užtikrinamas vaizdo ir puslapio interaktyvumas, kad būtų galima naršyti per atskirus objekto korpusus, jų aukštus, atskirus butus, matyti jų išplanavimą, orientaciją, kurie butai laisvi, kurie parduoti. Tai, kad namas, kuriame ieškovas pasirinko butą, buvo šlaite (su pažemėjimu) ir, kad tas faktas ieškovui buvo žinomas ir suprantamas, patvirtino ir pats ieškovas savo paaiškinimuose byloje.

1.3. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai iškraipė bylos faktines aplinkybes, konstatuodamas, jog ieškovas nesuprato ir buvo suklaidintas, dėl ko pasirinko butą ne tame aukšte, kuriame norėjo gyventi. Teismas neatsižvelgė į akivaizdų faktą, kad ieškovas 2017 m. gegužės 17 d. atvykęs į objektą fiziškai apžiūrėjo butą, siekiant pastebėti kokius nors buto trūkumus ar neatitikimus buto charakteristikoms (preliminarios sutarties 4.2.1 punktas), kurios nurodytos preliminarioje sutartyje ar jos prieduose. Apžiūros metu jokių pastabų dėl kokių nors trūkumų ieškovas nepareiškė, tuo labiau neminėjo, kad jo apžiūrimas butas yra ne tame namo aukšte, kuriame jis išsirinko butą ir norėjo gyventi, nesakė, kad jo pasirinktas butas pagal dislokaciją name turi būti aukštu žemiau ar aukščiau. Ieškovas buto apžiūros aktą 2017 m. gegužės 17 d. pasirašė be pastabų, patvirtinant, kad butas yra tas, kurį pasirinko, jo charakteristikos atitinka nurodytas preliminarioje sutartyje ir butas neturi trūkumų. Tą patį ieškovas patvirtino ir savo paaiškinimuose posėdžio metu.

1.4. Teismas nevertino ir neatsižvelgė, kad atsakovas, po to kai pilnai įvykdė savo esmines preliminarios sutarties prievoles vykdė savo pareigą organizuoti notarinės sutarties pasirašymą ir dar 2017 m. birželio 29 d. nurodė konkretų notarinės sutarties pasirašymo laiką, kurį prašė, kad ieškovas patvirtintų. 2017 m. birželio 29 d. ieškovas, gavęs kvietimą notarinei sutarčiai sudaryti nenurodė, kad jam butas netinka. Ieškovas nuo pat buto apžiūros akto pasirašymo jau žinojo, kad nebesudarinės notarinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Ieškovas nesikreipė į banką ir nepateikė atsakovei banko garantinio rašto apie suteikiamą paskolą, dėl ko notarinė sutartis numatytu laiku negalėjo būti sudaroma (preliminarios sutarties 3.1.3, 4.8.1 punktai).

1.5. Pirmosios instancijos teismas neįvertino, kad pagrindinėje notarinėje sutartyje, kurios projektas ieškovui buvo pateiktas šalims derinantis notarinės sutarties pasirašymo dieną, nebuvo nurodytas buto aukštas, t.y. nurodyti tik tie buto duomenys, kurie pagal įstatymus yra įregistruojami Nekilnojamojo turto registre (toliau - NTR). Ieškovo pasirinkto buto aukšto pavadinimas „cokoliniu“ buvo padarytas tik informaciniame buto inžinerinių tinklų plane, kuris nebuvo pagrindinės notarinės sutarties dalimi. Notarine sutartimi ieškovas būtų įgijęs būtent tą butą, kurį buvo pasirinkęs ir kaip kas bevadintų to buto aukštą („cokoliniu“, „pirmu“, „ground floor“, „antru“) buto faktinės dislokacijos name nekeistų. Aukšto pavadinimas notarinėje sutartyje ir NTR nebuvo (nėra) nurodytas, todėl teigti, kad atsakovė iš esmės pažeidė preliminarią sutartį nebuvo ir nėra jokio teisėto pagrindo.

1.6. Skundžiamas sprendimas nepagrįstas, nes ieškovas neteigė, kad buvo suklaidintas ir norėjo buto ne toje vietoje, kurioje pasirinko pirkti pagal preliminarią sutartį. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovas ir toliau norėjo pirkti pasirinktą ir vėliau natūroje apžiūrėtą butą, tačiau tik be banko paskolos už ieškovo turimą 95 000 Eur sumą. Ieškovui buto vieta name tiko ir pardavimui buvo paruoštas būtent tas butas, toje namo vietoje, lygyje, kurį jis išsirinko. Ieškovo siūlymas jam parduoti butą už neadekvačią kainą yra akivaizdus ieškovo piktnaudžiavimo teise, siekiant be atsakomybės išvengti savo prievolės įsigyti pirkėjo pasirinktą butą, įrodymas.

1.7. Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad į bylą atsakovė pateikė ieškovo argumentus dėl aukšto pavadinimo įtakos butų kainoms paneigiantį įrodymą – 2017 m. rugsėjo 18 d. nekilnojamojo turto vertintojo pažyma Nr. 1728, kurioje paaiškinta, kad namo aukštų pavadinimai nedaro įtakos patalpų kainai, nes ji nustatoma pagal faktinį patalpų aukštą.

1.8. Teismas pažeisdamas CPK nuostatas iš esmės neteisėtai pakeitė faktinį ieškinio pagrindą, kadangi ieškovas ieškinio faktiniu pagrindu nurodė tariamą buto kainos sumažėjimą, kurio neįrodė (CPK 141, 178 straipsniai). Taip pat teismas netinkamai taikė CK 6.193, 6.217, 6.401 straipsnių nuostatas, todėl padarė nepagrįstą išvadą dėl to, kad atsakovė padarė esminį preliminarios sutarties pažeidimą.

Atsiliepimas

13. Ieškovas atsiliepime į apeliacinį skundą prašo atmesti atsakovės apeliacinį skundą, palikti pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

2.1. Apeliaciniame skunde neteisingai teigiama, kad ieškovas nepateikdamas atsakovei paaiškinimų vengė sudaryti notarinę buto pirkimo-pardavimo sutartį ir nesiruošė jos sudarymui. Jau pats preliminarios sutarties pasirašymas rodo, kad ieškovas butą ketino pirkti, tik aukštų neatitikimas preliminarioje sutartyje ir buto techniniuose brėžiniuose, buto pase lėmė tai, kad vėliau jo nepirko. Paaiškinimai atsakovei apie tai, kad ieškovo netenkina butas, kuris techniniuose brėžiniuose, buto pase nurodytas esantis cokoliniame aukšte, ne kartą atsakovei buvo pateikti tiek 2017 m. rugpjūčio 20 d. pranešime apie preliminariosios sutarties nutraukimą, tiek kituose elektroniniu paštu siųstuose laiškuose.

2.2. Nėra pagrindo sutikti su apeliacinio skundo teiginiu, kad ieškovas 2017 m. gegužės 17 d. apžiūrėjęs butą ir pasirašydamas buto apžiūros aktą, sutiko su buto aukštu. Nei apžiūrėdamas butą statomame name, kuris dar nebuvo baigtas statyti, nei iš buto apžiūros akto ieškovas nesuprato ir niekaip negalėjo suprasti, kad butas techniniuose brėžiniuose, buto pase bus nurodytas esančiu cokoliniame aukšte. Šie dokumentai ieškovui nebuvo pateikti nei pasirašant preliminariąją sutartį, nei buto apžiūros aktą. Techniniai dokumentai, buto pasas ieškovui buvo pateikti vėliau, jau po buto apžiūros akto pasirašymo, 2017 m. liepos mėn. ir pamatęs, kad juose butas nurodomas esančiu ne pirmame, o cokoliniame aukšte, ieškovas nedelsdamas informavo atsakovę, kad tokios sąlygos ieškovo netenkina. Nurodyti buto trūkumų buto apžiūros akte ieškovas negalėjo, nes tuo metu dar nebuvo gavęs buto techninių brėžinių, kuriuos gavo tik 2017 m. liepos mėn., kuriuose ir buvo pirmą kartą nurodyta, kad butas yra cokoliniame namo aukšte.

2.3. Neturi teisinės reikšmės atsakovės teiginys, kad notarinės buto pirkimo-pardavimo sutarties projekte ir nekilnojamojo turto registre buto aukštas nenurodytas. Butą apibūdina ne tik įrašai nekilnojamojo turto registre ar informacija notarinėje jo pirkimo-pardavimo sutartyje, bet ir buto techniniuose brėžiniuose, kitoje dokumentacijoje, o tai turi reikšmės buto vertei.

2.4. Atsakovė neteisingai tvirtina, kad ieškovas nesikreipė į banką dėl paskolos gavimą patvirtinančio banko garantinio rašto. Iki sužinojimo, kad butas jo techniniuose dokumentuose, buto pase nurodytas cokoliniame namo aukšte, ieškovas domėjosi ir vedė žodines derybas su keletu bankų, tuometiniais „Danske bank“, „DMB Bank“, „Medicinos bankas“ tačiau, sužinojęs minėtą faktą, visas derybas nutraukė.

2.5. Apeliaciniame skunde išdėstytos nepagrįstos ir neteisingos aplinkybės, jog nuo pat buto apžiūros akto pasirašymo momento ieškovas žinojo, kad nebesudarinės notarinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Jei ieškovas būtų žinojęs, būtų nepasirašęs buto apžiūros akto. Taip pat nėra pagrindo sutikti su atsakovės teiginiu, jog ieškovo siūlymas dėl buto kainos niekuo nepagrįstas. Apeliaciniame skunde nutylimas faktas, kad ginčo butas ieškovo siūloma kaina buvo įvertintas turto vertintojo.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

14. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant faktinę ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialines teisės normas. Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

15. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, atsiliepimo į jį argumentus, konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai).

Žemesnės instancijos teismas

16. Ginčas apeliacinėje byloje kilo dėl avanso, palūkanų priteisimo, nurodant, kad preliminaria sutartimi siūlytas pirkti butas neatitiko pagrindinėje sutartyje nurodomo buto, kadangi skyrėsi aukštai, kuriuose yra butas.

17. Byloje nustatyta, kad tarp šalių 2015 m. lapkričio 11 d. buvo sudaryta Preliminari būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartis Nr. P/UK/GIK(G1-1)/2015.11.11, kuria UAB „DG UP Elektrenai“ (pardavėjas, ankstesnis pavadinimas UAB „Užupio krantinės“) įsipareigojo, pasitelkdamas kitus asmenis, pastatyti ir atskiros notarinės formos pirkimo-pardavimo sutarties, kurios sąlygos nustatytos sutartyje, pagrindu parduoti, o ieškovas (pirkėjas) R. L. įsipareigojo nupirkti už sutartyje nustatytą kainą bei sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sąlygomis nekilnojamąjį turtą, aprašytą sutarties 1.1.1. punkte. Ieškovas, vykdydamas sutarties 3.1.1 punktą, sumokėjo atsakovei 15 000 Eur avansą, ginčo dėl to nėra. Sutarties 1.1.1 punkte apibūdinant sutarties objektą, be kita ko nurodyta, kad sutarties objektas yra gyvenamosios paskirties butas, kurio projektinis Nr. G1K(G1-1) (butą inventorizavus jo numeris ir adresas gali keistis) su daline apdaila, kuris yra statomas adresu (duomenys neskelbtini), 1 (pirmame) aukšte, preliminaraus 73,51 kv. m. bendro ploto su balkonu/terasa. Preliminarios sutarties 9.6 punkto 9.6.1 papunkčiu šalys susitarė, kad jeigu pirkėjas nevykdo sutartyje numatytų įsipareigojimų, kurie turi būti įvykdyti iki pagrindinės sutarties sudarymo, atsiranda pirkėjo pareiga nedelsiant sumokėti pardavėjui 15 000 eurų baudą, kurią pardavėjas turi teisę be atskiro įspėjimo ar pirkėjo sutikimo išskaityti iš sumų, grąžintinų pirkėjui pagal šios sutarties 9.6.2 punktą. Toks šalių susitarimas dėl baudos išskaitymo reiškia, kad jei pirkėjas atsisakys pirkti sutarties objektą, atsakovė turi teisę pasilikti jo 15 000 Eur sumokėtą avansą, sumokėtą pagal šią preliminarią sutartį, kas nagrinėjamoje situacijoje ir įvyko.

18. Pagrindinės sutarties vykdymo metu paaiškėjus, kad siūlomas įsigyti butas yra cokoliniame, o ne pirmame kaip nurodyta preliminarioje sutartyje, aukšte, ieškovas tai laikė esminiu sutarties pažeidimu bei nusprendė vienašališkai nutraukti preliminarią būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį bei pareikalavo grąžinti jam sumokėtą avansą. Atsakovė, laikydama, kad buto aukšto neatitikimas negalėjo būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, ieškovui avanso negrąžino bei sudengė ieškovo prievolę pagal minėtą sutarties 9.6.1. punktą, mokėti 15 000 Eur baudą su jo sumokėta avansine 15 000,00 Eur įmoka. Ieškovas, nesutikdamas su tokia atsakovės pozicija, kreipėsi į teismą su ieškiniu, reikalaudamas teismine tvarka priteisti iš atsakovės 15 000 Eur avansą bei palūkanas.

19. Pirmos instancijos teismas, vadovaudamasis suformuluota kasacinio teismo praktika bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014, teisingai sprendė, jog byloje iš esmės nekilo ginčo dėl to, kad ieškovas ginčo butą siekė įsigyti savo asmeninių poreikių tenkinimui, t.y. teisingai kvalifikavo vartojimo teisinius santykius ir ieškovą laikė vartotoju atsakovės atžvilgiu (pirmos instancijos teismo sprendimo 10-12 punktai, CPK 12, 178 straipsniai). Vienas esminių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties požymių, skiriantis ją nuo kitų preliminariųjų sutarčių, yra būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena šios sutarties šalis–pirkėjas visada yra fizinis asmuo, o kita–pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis).

20. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei preliminariosios sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis–pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, sutarties dalyko aprašymas, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama būsimo turto preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti CK 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesniosios šalies – pirkėjo (fizinio asmens) – interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006).

21. Iš 2015 m. lapkričio 11 d. preliminarios būsimo turto pirkimo-pardavimo sutarties 1.1.1. punkto matyti, kad šalys pakankamai detaliai aprašė būsimą turtą, t. y. kad perkamas konkretaus bendro ploto butas su daline apdaila, esantis pirmame pastato aukšte adresu (duomenys neskelbtini). Šiame sutarties punkte pažymėta, kad butą inventorizavus, jo numeris ir adresas gali keistis. Ginčo sutartyje nėra numatyta, kad pasirinkto buto aukštis gali keistis.

22. Atsakovė kartu su atsiliepimu pateikė sutarties priedus, iš kurių matyti, kad ieškovui galimai buvo pateikti susipažinti Buto patalpų su daline apdaila aprašymas ir buto išplanavimo planas. Tačiau kaip matyti iš šių priedų, juose nėra pateikta išsamių duomenų apie būsimo buto projektą, sąmatas, iš kurių galima būtų sudaryti visapusišką ir teisingą vaizdą apie planuojamą įsigyti butą (1 t. b.l. 42-47). Byloje taip pat nepateikti preliminarios sutarties sudarymo metu sudarytas buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai, kaip tai numatyta CK 6.401 straipsnio 4 dalyje (CPK 178 straipsnis). Taigi, pirmos instancijos teismas teisingai sprendė, jog faktiškai sudarant preliminarią būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas (vartotojas) buvo supažindintas tik su projekto vizualizacijomis, kurios buvo patalpintos internetinėje svetainėje ir bylos nagrinėjimo metu nėra pasiekiamos. Kaip nurodė pati atsakovė, pardaviminėje medžiagoje (interneto puslapyje) nustatant vieningą objekto korpusų ir butų numeraciją dislokacijos identifikavimo tikslais, ieškovo pasirinktas butas buvo nurodytas kaip esantis pirmame aukšte. Pritartina pirmos instancijos teismo išvadoms, kad šios aplinkybės yra svarbios vertinant ieškovui pateiktų vizualizacijų turinį.

23. Apeliacinės instancijos teismas visiškai pritaria pirmos instancijos teismo argumentams, jog iš byloje esančių vizualizacijų matyti, jas esant bendro pobūdžio, jos nėra tinkamai aprašytos, todėl jose matomi vaizdai gali būti skirtingai vertinami ir suprantami. Priešingai nei teigia atsakovė, vien iš vizualizacijų nebuvo akivaizdu, kad objekto korpusai išsidėstę šlaite ir butų lygiai nuo žemės paviršiaus skirsis. Pažymėtina, kad kaip teismo posėdžio metu paaiškino pats atsakovės atstovas, šiuo atveju buvo išduotas leidimas dviejų aukštų namo statyboms, cokolis ir mansarda neturėjo konkrečių aukštų, šios aplinkybės atsakovei buvo žinomos preliminarios sutarties sudarymo metu, tačiau to preliminarioje sutartyje atsakovė nenurodė.

24. Taigi, visiškai pritartina pirmos instancijos teismo argumentams, kad esamoje situacijoje, būtent pardavėjui teko pareiga išaiškinti būsimam pirkėjui, kad statomas namas bus dviejų aukštų su cokoliu ir mansarda, kurie neturės atskirų aukštų, taip pat išaiškinti kaip pastate bus skaičiuojami aukštai, nuo kokio iki kokio lygio jie bus išdėstyti. Juo labiau, kai esamoje situacijoje pirkėjas (ieškovas) išreiškė norą įsigyti butą pirmame aukšte ir taip buvo sulygta preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, o pardavėjas žinojo, kad cokolis ir mansarda neturės konkrečių aukštų. Bylos nagrinėjimo metu atsakovė nepateikė jokių įrodymų, iš kurių galima būtų spręsti, kad pardavėjas įvykdė šią jam tenkančią pareigą bei ginčo sutarties sudarymo metu tinkamai išaiškino ieškovui aplinkybes, susijusias su įsigyjamo buto aukštu (CPK 178 straipsnis). Taigi susidariusioje situacijoje būtent atsakovui, kaip verslininkui, tenka atsakomybė ir rizikos, jog ieškovas gali atsisakyti pagrindinio sandorio sudarymo. Kadangi vizualizacijose neteisingai buvo pavadintos atitinkamos pastato dalys, ieškovas galėjo susidaryti klaidingą poziciją dėl įsigyjamo buto, juolab neturėdamas būsimo buto išsamaus projekto. Priešingai nei teigia atsakovė, teismo vertinimu nagrinėjamu atveju negali būti tapatinami cokolinis ir pirmas aukštas, nes šių pastato dalių paskirtis yra visiškai skirtinga.

25. Kilus ginčui dėl pastato aukšto apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pastato cokolinis aukštas yra pusrūsis, t.y. antžeminė pastato dalis, kurioje patalpų ar didesnės jų dalies grindys yra žemiau statinio (pastato) statybos zonos esamos vidutinės žemės paviršiaus altitudės, o atstumas nuo grindų iki tos altitudės yra ne didesnis kaip pusė patalpų aukščio (statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. gruodžio 24 d. įsakymu Nr. 705 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ patvirtinimo“). Pastatą gali sudaryti antžeminiai aukštai, pusrūsis (cokolinis aukštas) (Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 1999 rugpjūčio 25 d. įsakymu Nr. 264 ‚Dėl statinių kadastro matavimų ir apskaitos patvirtinimo, patvirtinta Statinių kadastro matavimų ir apskaitos metodika, 4.2.4.1, 4.2.4.2 punktai). Taigi iš šių technines namo dalis, tame tarpe ir aukštus apibūdinančių teisės aktų matyti, kad cokolinis ir pirmas pastato aukštai skiriasi iš esmės, dėl jų grindų lygio, lyginant su žemės paviršiumi, todėl ieškovas ketinęs pirkti pirmą aukštą, o jam pasiūlius tik cokolinį aukštą, turėjo pagrindą atsisakyti vykdyti sutartį, kadangi jis negavo to, kas buvo sutarta preliminarioje sutartyje.

Dėl netesybų

26. Klausimai dėl netesybų, sumokėto avanso įskaitymo į baudą dėl sutarties nevykdymo, avanso grąžinimo yra plačiai aptarti ir išplėtoti kasacinio teismo praktikoje.

27. Šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį, joje nustatytų sutartinių prievolių įvykdymui užtikrinti gali susitarti dėl netesybų (CK 6.258 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Netesybos yra viena iš sutartinės civilinės atsakomybės formų. Sutarties šaliai neįvykdžius sutartinės prievolės, jos kompensuoja kitos šalies patirtus nuostolius, jų dydžio nereikia įrodinėti (CK 6.71 straipsnis 1 dalis). Pagal preliminarųjį susitarimą perduodami pinigai neatlieka mokėjimo–atsiskaitymo funkcijos, nes preliminariuosiuose santykiuose neatsiranda piniginės prievolės. Nepaisant to, perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo funkcijas, todėl teismas kiekvienu konkrečiu atveju, atsižvelgdamas į šalių išreikštą valią, įvertina, kaip kvalifikuoti tokius perduotus pinigus (žr. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. liepos 4 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-2403-560/2018; Klaipėdos apygardos teismo 2010 m. rugsėjo 6 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. 2-1674-524/2010). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Sutartyje nustačius tokią sankciją, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2014).

28. Pritartina pirmos instancijos teismo argumentui, kad nagrinėjamu atveju atsakovė neprivalėtų grąžinti ieškovo sumokėto avanso, jeigu įrodytų, kad ieškovui turi būti taikomos preliminariojoje sutartyje nustatytos netesybos, t. y. kad ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį ir jam taikytina civilinė atsakomybė netesybų forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2014).

Žemesnės instancijos teismas

29. Pirmos instancijos teismas teisingai nustatė, kad ginčo sutarties 9.6. ir 9.7. punktų sąlygos reguliuoja skirtingas preliminariosios sutarties vykdymo situacijas – sutarties 9.6. punkte nurodyti padariniai dėl esminio pirkėjo padaryto sutarties pažeidimo, kurį atlikus pardavėjas įgyja teisę sutartį nutraukti (CPK 6.217 straipsnio 1 dalis), tuo tarpu 9.7. punkte numatyta situacija, kuomet preliminarioji sutartis pasibaigia dėl to, jog pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės (CK 6.165 straipsnio 5 dalyje numatyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia). Tokiu būdu kaip netesybos sumokėta suma pardavėjui jam ir pasilieka (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Taigi, nagrinėjamu atveju kaltės nustatymas yra esminė prielaida, kurią nustačius galima padaryti išvadą, kad pardavėjas pagrįstai vadovavosi sutarties 9.6. punktu ir pasiliko jam sumokėtas netesybas.

30. Apeliacinės instancijos teismas visiškai pritaria pirmos instancijos argumentams, jog įvertinus šalių pozicijas, sudarytos ginčo sutarties turinį, atsižvelgiant į tai, kad ieškovas laikytinas vartotoju bei į tai, kad ginčo preliminariosios sutarties projektą parengė atsakovė, darytina išvada, jog nagrinėjamu atveju preliminarios sutarties 1.1.1. punkte pateiktas objekto apibūdinimas turi būti suprantamas taip, kaip nurodyta sutartyje, t. y. kaip objektas pirmame aukšte. Nagrinėjamu atveju iki kvietimo pasirašyti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas nebuvo gavęs planuojamo įsigyti buto projekto. Renkantis butą vizualizacijose nebuvo pakankamai tiksliai atvaizduotas parduodamas objektas ir atitinkamos pastato dalis. Pasirašant būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovui nebuvo išaiškintos atitinkamų pastato dalių reikšmės ir aukštų suteikimo tvarka, galimybė kisti pastato aukštams. Todėl esamoje situacijoje dėl pardavėjo prisiimtų įsipareigojimų neaiškumo (objekto apibrėžiančių duomenų netikslumo), būtent atsakovė turi prisiimti riziką. Vien ta aplinkybė, kad pardavėjas buvo atvykęs apžiūrėti turto ir nepareiškė pretenzijų, nesudaro pagrindo išvadai, jog jis sutiko pirkti butą cokoliniame aukšte, nes nei preliminarioje būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, nei Turto apžiūros akte nebuvo informacijos apie tai, kad parduodamas butas cokoliniame aukšte. Pažymėtina ir tai, kad atsakovė, ginčo sutarties sudarymo metu žinodama, kad gali pasikeiti parduodamų butų aukštai, turėjo suprasti riziką, jog dėl šių aplinkybių gali kilti ginčų, todėl rengdama preliminarios sutarties projektus turėjo tai numatyti ir aptarti preliminarioje sutartyje, numatyti dėl kokių priežasčių ir kokiais atvejais gali keistis parduodamo objekto aukštas, patikslinti neaiškumus, tačiau to nepadarė, todėl būtent atsakovė turi prisiimti iš to kylančias pasekmes.

31. Pirmos instancijos teismas teisingai sprendė, jog nustačius, kad dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta šalių sudarytą preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, atitinkamai atsakovei atsirado pareiga grąžinti ieškovui jo sumokėtą 15 000 Eur dydžio avansą, todėl šiuo pagrindu pagrįstai ieškinį tenkino pilna apimtimi, jo keisti ar naikinti nėra teisinio pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

32. Taip pat pirmos instancijos teismas teisingai atmetė kaip nepagrįstus atsakovės argumentus dėl sutrumpinto ieškinio senaties termino taikymo, kadangi sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Nagrinėjamu atveju ieškinys yra reiškiamas dėl avanso priteisimo, kuris buvo sumokėtas atsakovei vykdant preliminarios sutarties sąlygas, o ne dėl netesybų ar baudos priteisimo. Todėl nėra pagrindo taikyti CK 1.125 straipsnio 1 dalies 5 punkte įtvirtinto sutrumpinto ieškinio senaties termino (Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. balandžio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-236-302/2022).

33. Atmestini apeliacinio skundo argumentai ieškovas iš internetinio puslapio informacijos rinkdamasis butą matė ir suprato, ką jis perka, kadangi puslapis yra nepasiekiamas, o ką suprato ieškovas, jis nurodo ieškinyje – kad perka pirmąjį aukštą, t.y. taip kaip parašyta preliminarioje sutartyje, kas yra įtikima. Taip pat atmestini apeliantės argumentai, kad ieškovas iš viso neketino pirkti preliminaria sutartimi sutarti būsto, nesikreipė į bankus dėl paskolos, kadangi jokių įrodymų byloje apie tai nepateikė (CPK 177, 178 straipsniai), darytina išvada, kad tai yra tik deklaratyvus apelianto manymas, gynybinė pozicija.

34. Apeliacinės instancijos teismas dėl kitų apeliantės apeliaciniame skunde dėstomų argumentų detaliau nepasisako, nes jie nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010 ir kt.).

35. Esant nustatytoms šioms aplinkybėms kolegija sprendžia, kad apeliacinio skundo argumentais sprendimo, keisti ar naikinti nėra teisinio pagrindo. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus bei nustatytas aplinkybes konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes bei vertino byloje esančius įrodymus atsižvelgdamas į kasacinio teismo praktiką (CPK 177, 178, 185 straipsniai), teisingai taikė senaties terminą, sutarčių aiškinimą reglamentuojančias teisės normas, teisingai skirstė šalių teises ir pareigas sutartiniuose santykiuose esant vartojimo sutarčiai (CK 6.125, 6.165, 6.305-6.349, 6.392-6.401, 1.39.,6.193, 6.210, 6.261 straipsniai), padarė teisingas, argumentuotas išvadas ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą todėl sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

36. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovas nepateikė bylinėjimosi išlaidų patvirtinančių dokumentų, neprašo jų priteisti, todėl jos iš apeliantės nepriteistinos.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 9 d. sprendimą palikti nepakeistu.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjos Žibutė BudžienėDiana LabokaitėLina Žemaitienė