Kauno apygardos teismo nutartis

Ieškovas E. A. ir valstybė yra 0,0900 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini, bendraturčiai. Minėtame žemės sklype esantis ūkinis pastatas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise priklausė Kauno miesto savivaldybei (atsakovei), o gyvenamasis namas ir kiemo statiniai – ieškovui. Atsakovei pradėjus vykdyti jai priklausančio ginčo turto privatizavimą, ieškovas 2014 m. gegužės 7 d. pateikė atsakovei prašymą privatizuoti gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) valdoje esantį pagalbinio ūkio paskirties ūkinį pastatą. Atsakovės 2014 m. spalio 23 d. užsakymu trečiasis asmuo UAB „Krivita“ atliko 95,00 kv. m užstatyto ploto ginčo ūkinio pastato (2I1p) vertinimą ir nustatė, kad minėto statinio rinkos vertė vertinimo dienai (2014-10-23) yra 45 000 Lt (13 032,90 Eur). Ieškovas 2015 m. vasario 13 d. padavė atsakovei prašymą dėl UAB „Krivita“ atliktos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos pervertinimo. 2015 m. kovo 16 d. atsakovė raštu informavo ieškovą, kad neketina kreiptis į Turto vertinimo priežiūros tarnybą. 2015 m. gegužės 28 d. ieškovas pateikė atsakovės administracijos Privatizavimo skyriui prašymą dėl leidimo privatizuoti (pirkti) ginčo pastatą Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti ar daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 12 straipsnio 2 dalies pagrindu, t. y. leisti pirkti lengvatinėmis sąlygomis už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo pagrindų įstatymą. Atsakovė 2015 m. spalio 5 d. informavo ieškovą, kad Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. rugsėjo 29 d. sprendimu Nr. T-545 jam parduodamas pagalbinio ūkio paskirties pastatas (211 p, unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini)) už 13 078,95 Eur, taip pat apie pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo bei apmokėjimo tvarką. Šalys 2015 m. lapkričio 4 d. Kauno m. 23-iajame notaro biure sudarė Pirkimo-pardavimo sutartį (notarinio registro Nr. 7337), pagal kurią atsakovė pardavė, o ieškovas asmenine nuosavybės teise įgijo ūkinį pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) už 13 078,95 Eur sumą. 2015 m. lapkričio 4 d. mokėjimo pavedimu ieškovas pervedė atsakovės administracijai už ūkinį pastatą 6 150 Eur, t. y. turto vertę, kurią ieškovo užsakymu atlikęs ūkinio pastato vertinimą nustatė UAB „Laudomus“. 2015 m. lapkričio 23 d. ieškovo atstovas pateikė atsakovei siūlymą pakeisti ūkinio pastato pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytą ūkinio pastato pirkimo kainą, sumažinant ją nuo 13 078,95 Eur iki 6 150 Eur. Atsakovė 2015 m. gruodžio 16 d. informavo ieškovo atstovą, jog Kauno miesto savivaldybė nenumato keisti ūkinio pastato pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų.Ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas: 1) pripažinti neteisėtu ir panaikinti 2015 m. rugsėjo 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-545 „Dėl pagalbinio ūkinės paskirties pastato (duomenys neskelbtini) pardavimo“ 1 punktą, kuriuo patvirtintas pagalbinio ūkinio pastato (duomenys neskelbtini) įkainojimo aktas, ir 2 punktą dalyje, kuria parduodamo ūkinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pardavimo kaina nustatyta 13 078,95 Eur, bei pripažinti negaliojančiu šiuo 2015 m. rugsėjo 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-545 patvirtintą pagalbinio ūkinio pastato įkainojimo aktą; 2) pakeisti 2015 m. lapkričio 4 d. pirkimo pardavimo sutartyje, sudarytoje tarp Kauno miesto savivaldybės ir E. A., nustatytą ūkinio pastato pirkimo kainą, sumažinti ją nuo 13 078,95 Eur iki 6 150 Eur; 3) priteisti ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.Ieškovo teigimu, UAB ,,Krivita“ Turto vertinimo ataskaita parengta netinkamai, neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo, joje nepagrįstai remiamasi tik išlaidų (kaštų) metodu, netaikytas lyginamasis ir pajamų metodas, nustatyta neadekvačiai didelė rinkos vertė, neįvertinti trūkumai, būklė, neskaičiuoti nuvertėjimo koeficientai ir suvaržyta ieškovo galimybė privatizuoti ūkinį pastatą už teisingą kainą. Nurodė, kad 2014 m. gruodžio 22 d. ieškovas kreipėsi į Turto vertinimo priežiūros tarnybą, tačiau jo prašymas patikrinti UAB „Krivita“ 2014 m. atliktos Turto vertinimo ataskaitos tinkamumą netenkintas, kadangi ieškovas nepatenka į tokio paklausimo teisę turinčių subjektų ratą, o atsakovė atsisakė kreiptis į minėtą tarnybą, nurodydama, jog, ieškovui atsisakius pirkti, ūkinį pastatą ji parduos aukcione. Pažymėjo, kad ieškovas turi tiesioginį interesą įsigyti jo valdomame žemės sklype esantį apleistą ūkinį pastatą ir privatizuoti prie atsakovės ūkio pastato suformuotą, bet faktiškai ieškovo naudojamą žemės sklypą, o atsakovė siekia nepagrįstai ir nesąžiningai praturtėti ieškovo sąskaita, parduodama pastatą už nepagrįstai didelę kainą.Atsiliepimu į ieškinį atsakovė Kauno miesto savivaldybė prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad savivaldybės pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo atvejus, jų vertės ir kainos nustatymą, sandorių sudarymą, atsiskaitymo už parduotus ūkinius pastatus tvarką ir lėšų panaudojimą reglamentuoja įstatymas ir Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu patvirtintas tokių pastatų pardavimo tvarkos aprašas. Pagal trečiojo asmens UAB „Krivita“ atliktą turto vertinimą buvo nustatyta 45 000 Lt (13 032,90 Eur) ūkinio pastato vertė, todėl atsakovė ieškovui pateikė pasiūlymą pirkti ūkinį pastatą už minėtą kainą. Nors ieškovas ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl ginčo ūkinio pastato atlikto įvertinimo, atsakovė nenustatė jokių Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. 14-K-076 neatitikimų teisės aktų reikalavimams, Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui bei metodikai, o su ieškovo argumentais dėl netinkamai paskaičiuotos ūkinio pastato realios rinkos kainos nesutinka. Pažymėjo, kad 2015 m. lapkričio 4 d. šalys laisva valia pasirašė nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, sutarties sudarymo metu ieškovas nereiškė prieštaravimų dėl ūkinio pastato kainos, su ja sutiko ir įsipareigojo ją sumokėti sutartyje nustatyta tvarka. Sudaryta sutartis nenuginčyta, galiojanti ir šalims turi įstatymo galią. Pagal teisės aktus atsakovė nenustato parduodamo turto vertės, o ūkinio pastato turto vertinimo ataskaita teisės aktų nustatyta tvarka nėra nuginčyta, todėl nėra pagrindo pripažinti neteisėtais 2015 m. rugsėjo 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-545 1-2 punktus, kur nustatyta 13 078,95 Eur ūkinio pastato kaina, bei pripažinti negaliojančiu patvirtintą ūkinio pastato įkainojimo aktą ir pakeisti 2015 m. lapkričio 4 d. pirkimo - pardavimo sutartyje nustatytą ūkinio pastato pirkimo kainą, sumažinant ją iki 6 150 Eur.Atsiliepimu į ieškinį trečiasis asmuo UAB „Krivita“ prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Nesutiko su ieškovo teiginiais dėl vertinimo ataskaitos nepagrįstumo, nes ataskaitoje yra nurodyti atsisakymo taikyti ieškovo nurodomų lyginamojo ir pajamų metodų motyvai, nurodyti išlaidų (kaštų) metodo taikymo argumentai, įvertinti ūkinio pastato trūkumai nustatant to pastato nuvertėjimą. Tuo tarpu ieškovo pateiktoje UAB „Laudomus“ vertinimo ataskaitoje Nr. 15-51 ūkinio pastato rinkos vertė nustatyta daugiau nei po metų nuo UAB „Krivita“ ataskaitos parengimo, o lyginti skirtingu laiku nustatytas vertes ir metodų taikymo ar netaikymo aplinkybes negalima dėl besikeičiančios rinkos konjunktūros, vertinamo turto charakteristikų pasikeitimo. Be to, UAB „Laudomus“ vertinimo ataskaita pažeidžia esminius Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo bei metodikos reikalavimus.

11.1. Nepagrįsta teismo išvada, kad sutarties šalys buvo laisvos nustatyti sutarties sąlygas (tame tarpe sąlygas dėl kainos), taip pat sudaryti ar nesudaryti ginčo sutartį. Apelianto nuomone, nagrinėjamu atveju ginčo santykiui taikytinos teisės normos (Lietuvos Respublikos gyventojų apsirūpinimo gyvenamosiomis patalpomis įstatymo 12 straipsnio 2 dalis) imperatyviai riboja šalių sutarties laisvės principą nustatant sutarties kainą, kadangi turtas turi būti parduodamas už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Todėl atsakovė privalėjo nustatyti kainą pagal teisės aktų reikalavimus ir ši kaina negalėjo būti nustatyta derybų būdu. Tuo tarpu ginčo ūkinio pastato pardavimas už daugiau nei du kartus didesnę rinkos kainą pažeidžia apelianto teises ir teisėtus interesus.

Teismas nepagrįstai konstatavo, kad nėra pagrindo vadovautis 2015 m. ataskaita, kadangi pagal įstatymą turto vertinimą atlieka tik viešųjų pirkimų būdu parinktos turto vertinimo įmonės. Apeliantas sutinka, kad viešieji pirkimai yra vienintelis būdas, kuriuo privatizavimą vykdanti institucija gali pirkti turto vertinimo paslaugą, tačiau turto vertintojo parinkimas viešųjų pirkimų būdu jokiu būdu nesuteikia turto vertintojui kvalifikacinio pranašumo prieš kitus lygiaverčius turto vertintojus, taip pat negarantuoja teikiamos paslaugos kokybės. Vadovaujantis Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 1 dalimi, turto vertinimo įmonės (turto vertintojai) dėl netinkamai įvykdytų įsipareigojimų atsako teisės aktuose ir turto vertinimo sutartyje nustatyta tvarka.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė Kauno miesto savivaldybės administracija prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais: Atsakovė nesutinka su apeliacinio skundo argumentu, kad teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad sutarties šalys buvo laisvos nustatyti sutarties sąlygas (tame tarpe sąlygas dėl kainos) taip pat sudaryti ar nesudaryti ginčo sutartį. Pažymi, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto pardavimo tvarka sukonkretinta bei detalizuota galiojančiame ir nenuginčytame Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos apraše, patvirtintame 2015 m. liepos 21 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“. Parduodamo savivaldybės pagalbinio ūkio paskirties pastato vertę, vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu bei Turto ir verslo vertinimo metodika (patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu Nr. IK-159), turi teisę nustatyti viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai), o šiuo atveju tai atliko tokių paslaugų konkursą laimėjusi UAB „Krivita“. Iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo minėtas turto vertinimas nebuvo ginčytas (nuginčytas) teisės aktų nustatyta tvarka, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir teisėtai neturėjo pagrindo spręsti dėl pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų teisėtumo bei teisingumo. Pagal teisės aktų nuostatas, Kauno miesto savivaldybės kompetencijai nėra priskirta nustatyti parduodamo turto vertę, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad Paramos įstatymas nenumato galimybės vadovautis bet kurio nekilnojamąjį turto vertinimą atlikusio vertintojo ataskaita, nes tokį vertinimą, gali atlikti tik viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai). Be to, notarinės ginčo pastato pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu jau buvo parengta ieškovo užsakyta UAB „Laudomus“ turto vertinimo ataskaita, todėl ieškovas, laikydamas, kad jam nepriimtinos kai kurios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos, turėjo teisę nesudaryti pirkimo sandorio. Atsakovė nesutinka su apeliacinio skundo argumentais, kad ūkinio pastato pardavimas už daugiau nei du kartus didesnę rinkos kainą pažeidžia apelianto teises ir teisėtus interesus, kad atsakovės nustatyta kaina paneigia turto pardavimo lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtį, o teismo motyvai, kad ieškovas turi teisę nepirkti ginčo turto yra nepagrįsti. Pažymi, kad ieškovui ginčo ūkinio pastato kaina buvo žinoma prieš pasirašant pirkimo pardavimo sutartį, o ieškovo nenoras, kad atsakovės ginčo ūkinis pastatas būtų pardavinėjamas aukcione ir sutarties su atsakove sudarymas notarine tvarka, patvirtina, jog UAB „Krivita“ nustatyta ginčo ūkinio pastato rinkos vertė atitiko tikrą jo rinkos vertę. Ieškovas pats pripažino, kad pagal Paramos būstui įstatymą turi teisę, o ne pareigą pirkti ginčo pastatą, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad šalys laisva valia pasirašė ginčo ūkinio pastato pirkimo-pardavimo sutartį, tokiu būdu išreikšdamos savo valią už trečiojo asmens UAB „Krivita“ nustatytą kainą perleisti-įsigyti ginčo nekilnojamąjį turtą. Nepagrįstas apeliacinio skundo argumentas, kad privatizavimo procedūra truko neproporcingai ilgai ne dėl ieškovo kaltės. Atsakovė pažymi, kad ieškovas pats nebuvo suinteresuotas, kad ginčo ūkinis pastatas būtų kuo greičiau privatizuotas. Apeliantas nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių, kad Kauno miesto savivaldybė vilkino privatizavimo procedūras. Nepagrįstas apeliacinio skundo argumentas, kad teismo motyvai dėl 2014 m. ataskaitos tinkamumo yra nepagrįsti jokiais objektyviais byloje surinktais įrodymais. Atsakovė pažymi, kad teismas, priimdamas ginčijamą sprendimą, analizavo ne tik UAB „Krivita“ 2014 m. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, bei ir ieškovo pateiktą UAB „Laudomus“ 2015 m. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą. Paramos įstatymas nenumato galimybės vadovautis bet kurio nekilnojamojo turto vertinimą atlikusio vertintojo ataskaita, nes tokį vertinimą, gali atlikti tik viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai) (Paramos įstatymo 25 straipsnio 1 dalis). Atsakovė nesutinka su apelianto prašymu skirti nekilnojamojo turto - ūkinio pastato esančio namų valdoje, adresu (duomenys neskelbtini), vertinimo ekspertizę, kadangi teismas nagrinėjamoje byloje vertino surinktų įrodymų visumą ir sprendė, kad šių įrodymų pakanka išvadoms apie ginčo turto vertę, todėl, pagrįstai atmetė ieškovo prašymą skirti ekspertizę, tuo nepažeisdamas proceso teisės normų ir nenukrypdamas nuo kasacinio teismo praktikos. Atsakovė pažymi, kad ieškovas po priimto ginčijamo teismo sprendimo sumokėjo visą 2015 m. lapkričio 4 d. pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytą kainą už ginčo objektą. Atsiliepimu į apeliacinį skundą trečiasis asmuo UAB „Krivita“ prašo ieškovo skundą atmesti, Kauno apylinkės teismo 2016 m. rugsėjo 28 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodoma, kad pirmosios instancijos teismas visapusiškai ir išsamiai išnagrinėjo į bylą pateiktus įrodymus, pagrįstai atsisakė skirti byloje ekspertizę ir priėmė teisingą sprendimą. Trečiasis asmuo pilnai palaiko ir pritaria atsakovės atsiliepime į apeliacinį skundą išdėstytiems argumentams.