Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

atsakovių Neringos savivaldybės administracijos ir Neringos savivaldybės atstovei advokatei Sigitai Klimkienei,

išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. V. patikslintą ieškinį atsakovėms Neringos savivaldybei, Neringos savivaldybės administracijai, valstybės įmonei „Registrų centras“, trečiajam asmeniui AS „BTA Baltic Insurance Company“ veikiančiam per filialą Lietuvoje dėl įpareigojimo sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Teismo posėdžio metu ieškovė ir jos atstovas palaikė patikslintuose ieškiniuose nurodytus motyvus. Pažymėjo, jog atsakovė VĮ „Registrų centras“ labai formaliai pažiūrėjo į situaciją, vertinimas buvo procedūriškai netikslus, vertinimą atliko 1 vertintojas. Pažymėjo, jog masinis ir individualus vertinimas skiriasi beveik 70 procentų, tam nėra jokios paaiškinamos logikos. Pažymėjo, jog ieškiniu ieškovė siekia realizuoti savo teisę įsigyti butą įstatymo nustatyta tvarka, tačiau VĮ „Registrų centras“ vertinimo pagrindu, pirkimo kaina pernelyg didelė, neatitinka kaimynų butų pardavimų kainų. Byloje pateikti keletas buto vertės nustatymo vertinimų, kurie visi skiriasi, bet VĮ „Registrų centras“ vertinimas ypač skiriasi didele verte nuo kitų vertinimų. Atliekant vertinimus ekspertai turi diskrecijos teisę rinktis lyginamuoju metodu vertinamus objektus ir esant ginčui dėl turto vertės, būtent Teismas turi išspręsti ginčą. Nurodo, jog atsakovės Neringos savivaldybė ir Neringos savivaldybės administracija klausimą dėl buto įsigijimo išsprendė po 4,5 mėnesių, tiek užtrukus įvertinimui, o dėl to nukenčia žmogus. Mato savivaldybės kaltę neskubant vykdyti procedūrų – pasibaigus sutarčiai su turto vertintoju UAB „InReal“ nebuvo siekiama greitai sudaryti sutartį su nauju vertintoju, o savivaldybės administracija žinodama, jog yra didelis skaičius savivaldybės butų nuomininkų, kurie siekia realizuoti savo teises įsigyti butus, privalėjo imtis aktyvesnių veiksmų, užtikrinti jog nuolat būtų turto vertintojas ir jam būtų galima nedelsiant atlikti turto vertinimus. Taigi Neringos savivaldybės administracija pažeidė bendro pobūdžio pareigą kuo greičiau išspręsti interesantų prašymus bei papildomai turi pareigą nuolat būti sudaręs sutartį su nepriklausomu turto vertintoju. Prašo teismo išspręsti lanksčiai klausimą ir nusprendus, jog buto kaina pagal teismo paskirtos ekspertės išvadas turėtų būti vertinama ne ieškovės prašymo pateikimo dienai (nustatyta 175 000 Eur vertė), o tai pačiai dienai kai VĮ „Registrų centras“ vertino turtą, t. y. 2021 m. gegužės 19 d. (nustatyta 186 000 Eur vertė), ieškovė sutinka su nurodytu vertinimu ir prašo jos ieškinį tenkinti nustatant, jog buto kaina yra 186 000 Eur.

Teismo posėdžio metu atsakovių Neringos savivaldybės ir Neringos savivaldybės administracijos atstovė prašė remtis byloje pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodytais argumentais. Papildomai pažymėjo, jog Neringos savivaldybės administracija nėra pažeidusi jokių pareigų, prašymus paprastai institucijos išnagrinėja per 20 darbo dienų, o atliekant turto vertinimą dar prisideda 20 darbo dienų vertinimui, tačiau nagrinėjamu atveju buto vertės nustatymas tik gavus ieškovės prašymą negalėjo būti atliekamas, nes tam trukdė savavališka statyba ginčo bute ir pačios ieškovės prisiimti įsipareigojimai sutvarkyti buto kadastrinius duomenis. Tai buvo įforminta tik 2021 m. balandžio mėnesį. Pažymėjo, jog atsakovės niekada neginčijo ieškovės teisės įsigyti butą asmenine nuosavybe, tačiau atsakovė visas procedūras privalo atlikti vadovaujantis paramos būstui įsigyti įstatymu ir aprašu, pati savivaldybės administracija turto vertinimo neatlieka, o remiasi turto vertintojo pateiktos ataskaitos duomenimis, kuriais netikėti ir jais nesivadovauti neturi jokio pagrindo.

Teismo posėdžio metu VĮ „Registrų centras“ atstovės prašė remtis atsiliepimo į patikslintą ieškinį nurodytais argumentais. Papildomai pažymėjo, jog teismo paskirtos ekspertės ekspertizės akte mato netikslumų. Mano, jog jų atliktas buto vertės nustatymas yra pagrįstas detaliais paaiškinimais, teisingas, pagrįstas, atitinka teisės aktų reikalavimus, tuo remiantis nėra jokių pagrindų pripažinti turto vertės nustatymo ataskaitą negaliojančia, be to toks reikalavimas negali būti reiškiamas, byla dėl reikalavimo pripažinti VĮ „Registrų centras“ ataskaitos pripažinimo negaliojančia toje dalyje turi būti nutraukta, įvertinus tai, jog ieškovei nesukelia jokių materialinių pasekmių.

Teismo posėdžio, vykusio 2022 m. gruodžio 14 d. metu teismo ekspertė L. C. (dirbanti UAB „Lovertus“), atsakinėdama į proceso šalių teikiamus klausimus, paaiškino nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo ekspertizės akto Nr. 220520LCH-01 išvadas, taikytus metodus.

Trečiajam asmeniui AS „BTA Baltic Insurance Company“ veikiančiam per filialą Lietuvoje, procesiniai dokumentai byloje įteikti tinkamai, teismo posėdžiuose nedalyvavo, apie teismo posėdžius informuotas tinkamai, teismui teikė prašymą bylą nagrinėti trečiajam asmeniui nedalyvaujant.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Byloje pateiktais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad Neringos savivaldybei priklausantis 3 kambarių butas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), turintis 88,29 kv. m bendro ploto, esantis adresu (duomenys neskelbtini), ieškovei yra išnuomotas pagal 2001 m. vasario 1 d. savivaldybės buto nuomos sutartį su vėlesniais pakeitimais (2005 m. vasario 28 d., 2009 m. sausio 13 d. ir 2021 m. gegužės 7 d. susitarimas pakeisti sutartį). Ieškovei išnuomotas butas yra įtrauktas į Neringos savivaldybės parduodamų butų sąrašą, patvirtintą savivaldybės tarybos 2016 m. balandžio 21 d. sprendimu Nr. T1-90 (2020 m. gruodžio 20 d. Sprendimo Nr. T1-266 redakcija). Ieškovė 2021 m. sausio 4 d. pateikė prašymą dėl nuomojamo savivaldybės buto pardavimo.

Ieškovė byloje po ekspertizės atlikimo patikslinusi ieškinį siekia, jog vietoje VĮ „Registrų centras“ 2021 m. gegužės 19 d. nustatytos ieškovės nuomojamo buto vertės 281 000 Eur, būtų taikoma teismo ekspertės 2021 m. sausio 4 dienai nustatyta buto vertė, lygi 175 000 ?ur. Teismas neturi pagrindo sutikti su ieškovės pozicija, vertinti ginčo buto rinkos vertę 2021 m. sausio 4 d., t. y. dienai, kai ieškovė pateikė raštišką prašymą dėl buto pardavimo. Bylos duomenimis nustatyta, jog ieškovės prašymo pateikimo metu, tarp ieškovės ir Neringos savivaldybės administracijos vyko teisminis ginčas dėl bute (duomenys neskelbtini), be savininko raštiško sutikimo savavališkai įrengto vonios kambario su tualetu ir dušu demontavimo (civilinė byla Nr. e2-352-991/2021). Civilinė byla buvo užbaigta teismo 2021 m. vasario 15 d. nutartimi, kuria teismas patvirtino ieškovės ir Neringos savivaldybės administracijos sudarytą taikos sutartį. Taikos sutartimi ieškovė įsipareigojo įteisinti savavališkos statybos padarinius – parengti statinio paprastojo remonto aprašą, parengti naują Buto kadastro duomenų bylą; surašyti deklaraciją apie statybos užbaigimą; įregistruoti naują Buto kadastro duomenų bylą ir deklaraciją apie statybos užbaigimą VĮ „Registrų centre“; pateikti Neringos savivaldybės administracijai naujos kadastro duomenų bylos kopiją ir Nekilnojamojo turto registro išrašą, patvirtinantį, kad ieškovė atliko taikos sutartyje nustatytus veiksmus. Nekilnojamojo turto registre įrašas apie 2021 m. balandžio 9 d. naujai atliktus kadastrinius matavimus įsigaliojo 2021 m. balandžio 22 d., todėl teismo vertinimu, atsižvelgiant ir į CK 4.103 straipsnio 1 dalį, tik nuo šios datos galėjo būti pradedama procedūra pagal ieškovės raštišką 2021 m. sausio 4 d. prašymą dėl buto pardavimo. Atsižvelgiant į tai, ieškovės argumentai dėl ilgai užtęstų Neringos savivaldybės administracijos procedūrų nuo prašymo įsigyti butą padavimo dienos iki VĮ „Registrų centras“ atlikto buto įvertinimo, laikytini nepagrįstais. Įvertinus ir tai, jog ieškovė ginčija VĮ „Registrų centras“ vertinimo ataskaitą, pagal kurią nustatyta turto vertė 2021 m. gegužės 19 dienai (281 000,00 Eur), sutiktina su atsakovių pozicija, jog turi būti vertinamos teismo ekspertės išvados dėl turto vertės būtent 2021 m. gegužės 19 d. (186 000 Eur). Pažymėtina, jog nors ieškovė nereiškė savarankiško reikalavimo, kuriuo būtų prašoma nustatyti parduodamo buto kainą pagal teismo ekspertės 2021 m. gegužės 19 d. nustatytą 186 000 Eur turto vertę, tačiau tokį prašymą išdėstė teismo posėdžio metu, įvardijant, jog bet kokiu atveju ieškovė siekia įgyti turtą už teismo ekspertės nustatytą kainą, o ne neproporcingai didelę VĮ „Registrų centro“ nurodytą vertę. Teismas remdamasis konstitucine teisingumo samprata, kuri suponuoja ne tik formalų, nominalų teismo vykdomą teisingumą, ne tik išorinę teismo vykdomo teisingumo regimybę, bet ir – svarbiausia – tokius teismo sprendimus (kitus baigiamuosius teismo aktus), kurie savo turiniu nėra neteisingi; vien formaliai teismo vykdomas teisingumas nėra tas teisingumas, kurį įtvirtina, saugo ir gina Konstitucija (Konstitucinio Teismo 2006 m. rugsėjo 21 d., 2007 m. spalio 24 d., 2008 m. sausio 21 d. nutarimai) ir tuo vadovaudamasis, siekiant nepalikti neišspręsto ginčo formaliai atmetant ieškovės reikalavimą sudaryti buto pardavimo sutartį už 175 000 Eur, analizuoja ir vertina 2021 m. gegužės 19 dienai atliktų buto (duomenys neskelbtini) verčių nustatymo teisingumą. Pažymėtina, jog lyginant VĮ „Registrų centras“ vertinimo ataskaitą, ekspertizės aktą, teismas vertina ir kitus nagrinėjamoje byloje esančius nekilnojamojo turto vertinimo duomenis.

Teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone – eksperto išvada (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 216 straipsnis). Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis. Tačiau eksperto išvada teismui neprivaloma ir įvertinama pagal vidinį teisėjo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu. Teismo nesutikimas su eksperto išvada turi būti motyvuojamas bylos sprendime arba nutartyje (CPK 218 straipsnis). Konkretūs faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, gali būti atmesti kaip įrodymas (kritiškai įvertinti), jei manoma, kad jie nepagrįsti, nepatikimi ar turi kitokių trūkumų. Kritiškai vertinti eksperto išvadą ar jos dalį galima tada, kai ekspertizės turinys prieštaringas, kai išvados neišplaukia iš tyrimo eigos, kai išvada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neišsamiai, ir kitais panašiais atvejais, kai kyla pagrįstų abejonių dėl ekspertinio tyrimo eigos ir rezultatų; taip pat faktų, keliančių abejonių dėl eksperto nešališkumo, kvalifikacijos ar kompetencijos, paaiškėjimas ir kt. Taip pat ekspertizės duomenys gali būti atmetami tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016 21 punktas; 2017 m. sausio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017 48 punktas). Taigi nesivadovauti byloje esančios, teismo nutartimi paskirtos ekspertizės išvadomis galima tik tuo atveju, jei yra pagrįstų abejonių dėl jų patikimumo, tyrimo eigos ar jo rezultatų. Teismo atsisakymas atsižvelgti į eksperto išvadas negali būti paremtas deklaratyviomis prielaidomis ar vienos iš šalių jokiais patikimais įrodymais nepagrįstu nesutikimu su nustatyta turto verte.

Atsiliepimu į patikslintą ieškinį atsakovė VĮ „Registrų centras“ nurodė, jog teismo ekspertizės aktas turi esminių trūkumų, dėl kurių juo kaip įrodymu byloje neturėtų būti vadovaujamasi. Kaip trūkumus atsakovė nurodė jog: 1. nėra suprantama, kokiu pagrindu ir tikslu ekspertizės akte yra analizuojama informacija po šių datų (2021 m. sausio 4 d. ir 2021 m. gegužės 19 d.) praėjus beveik metams, t. y. „Lietuvos ekonomikos raida ir perspektyvos 2022 m. kovo 22 d.” (Ekspertizės akto 10-12 psl.); 2. Ekspertizės akte nurodyta pasiūlos 1 kv. m kaina (nurodomas vidurkis – 4 303 Eur) net daugiau nei du kartus skiriasi nuo pačios ekspertės išvadoje nustatytų 1 kv. m kainų – 1 978 Eur (2021 m. sausio 4 d.) ir 2 105 Eur (2021 m. gegužės 19 d.). Iš ekspertizės akte pasirinktų lyginamųjų objektų (Ekspertizės akto 21 psl., lentelė Nr. 2) matyti, kad pasirinktų objektų 1 kv. m kainos (2 312 Eur / kv. m, 2 298 Eur / kv. m, 1 964 Eur / kv. m) net nesiekia ekspertės nurodytos minimalios 2 487 Eur / kv. m pasiūlos kainos (Ekspertizės akto 18 psl.); 3. Taikant lyginamąjį metodą surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius (Metodikos 58.1 papunktis). Ekspertizės akte nurodomi lyginamųjų objektų sandoriai sudaryti 2019 m. gruodį, 2020 m. liepą ir rugsėjį (Ekspertizės akto 21 psl., lentelė Nr. 2), tuo tarpu VĮ „Registrų centro“ ataskaitoje pasirinkti artimesni vertinimo datai sandoriai, sudaryti 2020 m. rugsėjį ir 2021 m. sausį; 4. Ekspertizės akte nurodoma, kad Butas ir lyginamasis objektas Nr. 3 nėra rekonstruoti ir pagal tai skaičiuojamas pataisos koeficientas. Šie duomenys prieštarauja Ekspertizės akto 27 psl. lentelė Nr. 6 išdėstytai informacijai, kurioje jau įrašyti rekonstrukcijos metai. Minėtos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad pastato rekonstravimo pataisos koeficientai nėra tinkamai nustatyti.

Atsiliepimu į patikslintą ieškinį atsakovė Neringos savivaldybės administracija taip pat nurodė, jog ekspertizės aktas kelia pagrįstų abejonių, ekspertizės aktas yra prieštaringas, neišsamus ir galimai neobjektyvus, nes: 1. ieškovės norimo įsigyti buto 1 kv. m kaina (2 106,69 Eur už kv. m) yra daugiau nei 400 Eur mažesnė, nei kitų butų, esančių tame pačiame name, adresu (duomenys neskelbtini). (duomenys neskelbtini), vertė yra 196 000 Eur (2 516,37 EUR už 1 kv. m), o buto, esančio (duomenys neskelbtini), vertė – 224 000 Eur (2 507,72 Eur už 1 kv. m), pažymint, kad visų butų vertės buvo nustatinėjamos tuo pačiu laikotarpiu, t. y. 2021 m. gegužės 19 datai. 2. ekspertė nepagrindė ir objektų pasirinkimo priežasčių. Palyginimui parenkant tik tris vertinamuosius objektus, o bent viena itin žema kaina duoda ženklų efektą viso buto rinkos vertės nustatymui (sumažinimui). 4. Ekspertizės išvadoje nepaaiškinta, kodėl pasirinktas minimalus palyginamųjų objektų skaičius – tik 3, kai rinkoje buvo įvykę ir daugiau panašių sandorių, kas būtų leidę ekspertei tiksliau nustatyti Buto vertę. 5. Ekspertė L. C. parengtoje ekspertizės išvadoje 2.1.1.2 p. „Pasiūlos apžvalga“ nurodė, kad: „<...>Panašių butų pardavimų pasiūlos kainos svyruoja nuo 2 487 iki 6 580 Eur / kv. m, vidurkis 4 303 Eur kv. m“, tačiau ekspertė padarė prieštaringą (tyrimo medžiaga nepagrįstą) išvadą, kad ieškovės norimo įsigyti buto kaina yra tik 2 106,69 Eur už kv. m. 6. Ekspertė dėl laiko pataisos taikymo nurodė, kad nesant statistinių duomenų, laiko, jog nuo 2020 m. IV-ojo ketvirčio pabaigos kainos nekito (Ekspertizės akto 23 psl.). Mano, jog Ekspertė, nesant statistinių duomenų, turėtų naudotis savo ekspertinėmis žiniomis ir patirtimi, taip pat prieinamais visais kitais duomenimis, kurie neabejotinai patvirtina, kad nuo 2020 m. pabaigos nekilnojamojo turto rinkos kainos ne tai, kad nekito, bet ženkliai augo. 7. Pagal Metodikos 58.1 p. taikant lyginamąjį metodą prioriteto tvarka turėjo būti parenkami artimiausi vertinimo datai įvykę sandoriai. Ekspertė vertinimui atlikti pasirinko sandorius sudarytus 2019 m. gruodį, 2020 m. liepą ir rugsėjį, t. y. sandorius sudarytus daugiau nei prieš metus iki vertinamo turto apžiūros (2021 m. gegužės 19 d.).

Vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 2 punkte numatyta, kad individualusis turto arba verslo vertinimas – turto arba verslo, atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrą dieną, vertinamas atitinkamu turto arba verslo vertinimo metodu, kurio taikymo procedūras ir tvarką nustato Turto ir verslo vertinimo metodika. Metodikos 57 straipsnyje nustatyta, kad lyginamojo metodo esmė – vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Metodikos 58 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog taikant palyginamosios vertės metodą, surenkama informacija apie ne mažiau kaip per tris paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško ar panašaus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius; 2 dalyje nustatyta, kad įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu.

Byloje pateikti tiek ginčo, tiek kitų butų vertinimai be išimčių atlikti taikant lyginamąjį metodą. Vertinimuose surinkta informacija apie ne mažiau kaip per tris paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško ar panašaus turto sandorių kainas. Teismas analizuojant VĮ „Registrų centras“ vertinimo ataskaitą ir ekspertizės aktą nenustatė akivaizdžių neatitikimų ar prieštaravimų Vertinimo pagrindų įstatymui. Atsakovių nurodyti ekspertizės akto trūkumai buvo paaiškinti teismo posėdžio metu teismo ekspertei atsakant į klausimus, atkreipiant dėmesį jog ekspertizė yra vientisa, pilna, jos 2.6. punkte yra ir pajūrio rinkos apžvalga, duomenys kaip kito 1 kv. m vertės per laiką pateiktos lentelėse, verčių pokyčiai visur buvo vertinti be Vilniaus miesto, lentelėje 24 ir 27 psl. pavadinime nurodyta techninė klaida nurodant Vilniaus miestą, neįtakojo buto vertės nustatymo, Lietuvos ekonomikos raida ir perspektyvos 2022 m. kovo 22 d. neįtakoja konkretaus vertinamo buto rinkos vertės, raidos istorijoje nurodyti aptarti ir ankstesni laikotarpiai. Ekspertizės akto 2.11.2 punkte nurodytos pasiūlos kainos nurodo informaciją už kiek asmenys siekia parduoti, siūlo parduoti nekilnojamąjį turtą. Kainų svyravimai nuo 2 487 iki 6 580 Eur už 1 kv. m, kainų vidurkis 4 303 Eur už 1 kv. m neatspindi taip tiksliai rinkos situacijos, kaip realiai įvykę pirkimo pardavimo sandoriai, kuriais remias tiek ekspertė, tiek kiti turto vertintojai. Teismo ekspertė pažymėjo, jog ekspertizės akto 19 lape nurodyti objektai viešai prieinamuose nekilnojamojo turto skelbimuose iki šiol nėra parduoti. Patikrinti pasiūlą retrospektyviai nėra galimybių. Pažymėtina, jog ir VĮ „Registrų centras“ vertinimo ataskaitoje nurodyta, jog jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, turto vertinimo ataskaitoje nurodant naudojamos informacijos šaltinius. Taigi nėra ginčo, jog esant duomenų apie per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusius sandorius, tiek teismo ekspertė, tiek atsakovės vertintoja ginčo objekto vertę nustatinėjo remdamiesi faktinių sandorių, o ne pasiūlos kainų palyginimu ir atsakovių pastabos dėl ekspertizės akte nustatytos ginčo turto 1 kv. m kainos retrospektyviai 2021 m. gegužės 19 d. neatitikimo pasiūlos kainoms ekspertizės atlikimo laikotarpiu 2022 m. gegužės 20 d. – birželio 8 d. laikytinos kaip nepagrįstos.

Vadovaujantis Vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktu vertintojas vertinimo ataskaitoje privalo pateikti vertinamo turto rinkos vertės nustatymo pagrindimą ir skaičiavimus. Vertės nustatymo pagrindimas yra vertinimo procedūros elementas, nuo kurio tiesiogiai priklauso vertinimo rezultatas, todėl duomenys, naudojami vertės nustatymui pagrįsti, turi būti tikslūs ir išsamūs. Nustatyta, jog esminis ginčas byloje sprendžiant ar teisingai atliktas turto vertės nustatymas priklauso nuo turto vertinimą atliekančių vertintojų objektų – analogų parinkimo ir taikytų analogo korekcijų. Ieškovė nesutinka su VĮ „Registrų centro“ parinktu lyginamuoju objektu Nr. 3, kurio 1 kv. m kaina yra 4 286 Eur, dėl kurio ypač išauga ginčo objekto apskaičiuota vertė (vertinimo akto 33-37 puslapiai) bei tai kad visi trys objektai yra iš (duomenys neskelbtini), kuri vietinių gyventojų laikoma patrauklesne nei (duomenys neskelbtini). Tuo tarpu atsakovės nesutinka su teismo ekspertės parinktu lyginamuoju objektu Nr. 2, kurio 1 kv. m kaina yra 2 298 Eur ir sandorio data – 2019 m. gruodžio mėnesis, nesuprantant kodėl buvo parinktas senesnio laikotarpio sandoris, jeigu buvo artimesnių vertinimo datai sandorių.

Teismo ekspertė teismo posėdžio metu pagrindė, kaip ir nurodyta ekspertizės akte (22 puslapis), jog iš sandorių sąrašo, pagal taikytus kriterijus dėl panašaus bendro ploto (vidurkis apie 65,00 kv. m), sandorio tipo vietos – Neringos sav. teritorija, Nidos gyvenvietė (RC verčių zona 28.1); statybų baigtumo – 100 proc.; komunalinių tinklų inžinerinės komunikacijos; centrinis šildymas; pastatų sienų medžiaga – plytos, ekspertė atrinko pačius artimiausius sandorius vertinimo datai (duomenys neskelbtini), tokiu būdu atrenkant panašiausius palyginimui butus su vertinamu objektu ir dėl to nebuvo taikyta vietos pataisa. Iš viso nurodė, tokių sandorių (duomenys neskelbtini) per 36 mėnesių laikotarpį iki vertinimo datos buvo 8, atrinkti patys naujausi sandoriai, įvykę 2020 m. rugsėjo ir liepos mėnesiais bei 2019 m. gruodžio mėnesį. Ekspertė pastebėjo, jog iš sandorių analizės ir ekspertės patirties vertinant žmonių atsiliepimus matyti, jog objektai gali būti toje pačioje verčių zonoje, tačiau vienose gatvėse toje pačioje verčių zonoje objektai gali būti paklausesni, sandoriai vyksta už didesnes kainas, todėl ekspertė nesirinko objektų (duomenys neskelbtini), kur objektai pirkėjų yra labiau pageidaujami, o paneigiant žmonių nuomonių subjektiškumą, tą atspindi ir didesnės sandorių kainos tiriamuoju laikotarpiu. Be to pažymėjo, jog atrenkant objektus, siekiant pasirinkti kuo panašesnius analogus, atrankoje protinga nesirinkti didžiausių ir mažiausių sandorių kainų, o tokias pasirinkus, ypač detaliai pagrįsti padarytą pasirinkimą. Nurodytus ekspertės žodžius patvirtina ir kito eksperto į bylą pateiktos ekspertinės išvados (eksperto G. T.), pagal kurias matyti, jog ekspertas vertindamas nekilnojamojo turto sandorius eliminavo du 2021 m. sausio mėnesį įvykusius sandorius (duomenys neskelbtini), nes šių sandorių kainos yra ~ 35 ÷ 45 proc. didesnės, nei 2021 m. sausio vidutinės pasiūlos kainos Neringos mieste ir ~ 75 ÷ 85 proc. didesnės, nei 2020 m. sausio – 2021 m. gegužės laikotarpiu atrinktų įvykusių sandorių kainų vidurkis (be šių sandorių) ir jie anot eksperto nėra tinkami tolimesniems skaičiavimams. Pažymėtina, jog vienas iš eksperto G. T. nurodomų eliminuotų sandorių yra būtent VĮ „Registrų centro“ parinktas lyginamasis objektas Nr. 3. Atsakovės VĮ „Registrų centro“ vertinimo ataskaitos 33 lape nurodyta, jog vertintojos buvo atrinkti sandoriai (lyginamieji objektai), pasižymintys panašiomis charakteristikomis (analogiška vieta – 28.1 verčių zona; analogiškas statybos baigtumas – 100 proc.; analogiška sienų medžiaga – plytų; panašus butų plotas ir kitos charakteristikos). Teismo vertinimu iš pateiktos vertinimo ataskaitos nėra aišku, kodėl atsakovė objektu Nr. 2 parinko būtent šį, gerokai kitus sandorius savo verte viršijantį sandorį, kai tuo tarpu pagal atsakovės nurodytus kriterijus arčiau vertinimo datai, remiantis metodikos 58.1. punkte nustatytu prioritetu, galėjo būti parinkti kiti objektai, pasižymintys panašiomis charakteristikomis su vertinamu objektu. Tuo tarpu teismo vertinimu, teismo ekspertė pagrindė savo objektų pasirinkimą teismo posėdžio metu ir ekspertizės akte nurodytais duomenimis, remiantis metodikos 58.1. punkte nustatytu prioritetu naudoti artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius, parinko artimiausius sandorius būtent (duomenys neskelbtini), kaip ir vertinamas objektas, o siekiant įvertinti santykinį kainų pasikeitimą nuo lyginamojo objekto vertinimo datos, taikė laiko pataisos koeficientus. Atsakovės vertinimo ataskaitoje visi pataisų koeficientai lygūs 1,0. Atkreiptinas dėmesys, jog atsakovės vertinimo ataskaitoje parinktų lyginamųjų objektų sandoriai be ginčijamo objekto Nr. 3 yra įvykę 2020 m. rugsėjo mėnesį, kaip ir teismo ekspertės parinkti lyginamieji objektai Nr. 1 ir Nr. 3 įvykę 2020 m. liepos ir rugsėjo mėnesiais bei ekspertė taikė laiko pataisas, todėl ir šiuo atžvilgiu atsakovių argumentai, jog ekspertė parinko senesnius sandorius nesilaikant Metodikos 58,1 punkto atmestini kaip nepagrįsti. Teismas įvertina ir tai, jog ieškovė taip pat remiasi UAB „Domus optima“ atlikta buto (duomenys neskelbtini), vertės nustatymo pažyma, kuri nors ir atlikta vėlesnei nei ginčo 2021 m. gegužės 19 datai, įvertinant buto vertę pusmečiu vėliau, t. y. 2021 m. lapkričio 8 dienai, tačiau įvertinus visų ekspertų pripažįstamas aplinkybes, jog turto kainos 2021 m. kilo, šis vertinimas labiau patvirtina ieškovės pagrindžiamas aplinkybes dėl nepagrįstos VĮ „Registrų centro“ vertinimo ataskaitos. Nustatyta 180 000 Eur buto vertė 2021 m. lapkričio 8 dienai pagal UAB „Domus optima“ pažymą yra artimesnė teismo ekspertės nurodytai 186 000 Eur vertei, nei VĮ „Registrų centro“ nustatytai 281 000 Eur vertei, 2021 m. gegužės 19 dienai.

Atkreiptinas atsakovių dėmesys, kad nesutikdamos su teismo ekspertės pateiktu įvertinimu, jos galėjo reikšti motyvuotus prašymus skirti pakartotinę ar papildomą ekspertizę, tačiau to nedarė. Neringos savivaldybės teikti į bylą teismo eksperto G. T. kitų butų (duomenys neskelbtini), atlikti buto verčių nustatymai vertintini kaip pildomi įrodymai, kurių duomenys patvirtina ieškovės įrodinėjamas aplinkybes, jog VĮ „Registrų centras“ nepagrįstai atrinko itin išsiskiriantį savo verte sandorį į palyginamuosius objektus, tačiau negali būti vertinami kaip ekspertinės išvados dėl konkretaus buto (duomenys neskelbtini) vertės, atsižvelgiant į tai, jog ekspertizės išvados pateiktos dėl kitų butų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini). Lygiai taip pat teismas negali pritarti ieškovės argumentams, jog teismas turi vadovautis UAB „InReal“ pateiktoms vertinimo ištraukomis (nepateikiant vientiso dokumento), kurios detalizuoja ne konkrečiai ieškovės nuomojamo buto, bet kitų butų vertes. Tačiau pripažintina, jog (duomenys neskelbtini) name Neringos savivaldybės parduotų butų buvusiems nuomininkams kainos rodo kainų tendencijas vyravusias 2021 metų pirmą pusmetį, vertinant būtent savivaldybės būstų pardavimo sandorius: tame pačiame kaip ieškovės nuomojamas butas 71,64 kv. m ploto būstas parduotas už 134 850 Eur, 90,71 kv. m ploto būstas parduotas už 170 250 Eur, 105,25 kv. m ploto būstas parduotas už 198 050 Eur.

Remiantis tuo, teismas konstatuoja, jog teismo ekspertės parinkti objektai, parinkimo pagrindimas, taikytų koeficientų pagrindimas, paneigia atsakovių keltas abejones dėl teismo ekspertizės neišsamumo, neobjektyvumo, prieštaringumo. Priešingai, teismas laiko pagrįstomis ieškovės keltas abejones dėl VĮ „Registrų centro“ vertinimo ataskaitos išsamumo, pagrindimo, lyginamuoju objektu parenkant itin išsiskiriantį kaina sandorį, kurio parinkimas reikšmingai įtakojo ieškovės siekiamo įsigyti Neringos savivaldybei priklausančio buto vertės nustatymą net 95 000 Eur didesnės vertės nei pagal atliktą teismo ekspertės aktą.

Esant šioms byloje nustatytoms aplinkybėms VĮ „Registrų centras“ ginčo buto nustatyta vertė laikytina per aukšta, kaip neatitinkanti realios buto vertės. Kadangi remiantis byloje ištirtais įrodymais, teismo eksperto išvada, kitais pateiktais nekilnojamųjų objektų vertinimais, VĮ „Registrų centras“ buto įvertinimas neatitinka realios ginčo buto vertės, teismo vertinimu, ieškovės reikalavimas buto pardavimo procedūras vykdyti, pagal teismo eksperto nustatytą buto rinkos vertę 2021 m. gegužės 19 dienai yra pagrįstas, todėl tenkintinas, nustatant, jog parduodamo Neringos savivaldybės būsto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), kaina, pagal teismo ekspertizės aktu Nr. 220520LCH-01 nustatytą vertę 2021 m. gegužės 19 dienai yra 186 000 Eur, netenkinant ieškovės reikalavimo dalyje, kuriuo prašė buto rinkos vertę nustatyti 2021 m. sausio 4 d. 175 000 Eur kaina, aukščiau nurodytais motyvais.

Nagrinėjamu atveju ieškovė reiškė savarankišką reikalavimą pripažinti negaliojančia VĮ „Registrų centras“ nekilnojamo turto vertinimo ataskaitą „dėl 3 kambarių buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), turinčio 88,29 kv. m bendro ploto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), rinkos kainos nustatymo. Teismas pažymi, kad nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nustatoma nekilnojamojo turto vertė, tačiau pati savaime nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita jokių teisinių pasekmių subjektams nesukelia. Bet nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita turi procesinę teisinę reikšmę, nes gali būti vertintina kaip įrodymas, patvirtinantis turto vertę (CPK 177 straipsnio 2 dalis). Ieškovei teisines pasekmes sukelia ne nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus priimtas įsakymas, kurį priimant buvo remtasi minėta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad įrodymas, kuris vertintinas konkretaus ginčo byloje pagal CPK nustatytas įrodymų vertinimo taisykles, negali būti materialinio pobūdžio reikalavimo dalykas atskiroje byloje ir ginčijamas CPK nustatyta tvarka. Teismas, gavęs tokį ieškinį, turi atsisakyti jį priimti CPK 137 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu kaip nenagrinėtiną teisme. Jei ieškinys priimtas, teismas, remdamasis CPK 293 straipsnio 1 punktu, turi nutraukti bylą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-53/2011). Tokia pozicija plėtojama ir vėlesnėje teismų praktikoje (Vilniaus apygardos teismo 2022 m. rugpjūčio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2S-1714-275/2022; Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. eA-459-924/2022). Esant tokioms aplinkybėms, yra pagrindas ieškinio dalį dėl pareikšto reikalavimo pripažinti negaliojančia VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą nutraukti (CPK 293 straipsnio 1 punktas). Nagrinėjamu atveju pateikta VĮ „Registrų centras“ atskaita vertintina kaip įrodymas, patvirtinantis buto vertę.

Nagrinėjamu atveju ieškovė reiškė savarankišką reikalavimą panaikinti skundžiamą Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. rugpjūčio 3 d. įsakymą Nr. V13-430 dalyje dėl parduodamo buto rinkos kainos patvirtinimo. Įvertinus tai, jog VĮ „Registrų centras“ ginčo buto nustatyta vertė laikytina per aukšta, kaip neatitinkanti realios buto vertės, o šią nustatytą vertę remiantis savivaldybės būsto įgijimo tvarką ir sąlygas reglamentuojančiais specialiais teisės aktais patvirtino Neringos savivaldybės administracijos direktorius 2021 m. rugpjūčio 3 d. įsakymu Nr. V13-430, ir toks patvirtinimas įpareigojo ieškovę arba įsigyti butą už Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintą įsakymu kainą arba atsisakyti ketinimo pirkti, teismo vertinimu ieškovei pasirinkus nuginčyti patvirtintą kainą, kaip per aukštą, prašymas dėl Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo panaikinimo dalyje dėl parduodamo turto rinkos kainos kaip išvestinis naikinant patvirtintą VĮ „Registrų centras“ nustatytą ginčo objekto kainą yra tinkamas ir pagrįstas ieškovės civilinių teisių gynimo būdas. Remiantis tuo, Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. rugpjūčio 3 d. įsakymo Nr. V13-430 „Dėl parduodamo savivaldybės būsto įkainojimo akto patvirtinimo“ dalis, kuria patvirtintas Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktas ir nustatyta būsto kaina – 281 287,98 Eur, naikintinas.

Kiti šalių nurodyti argumentai, aplinkybės neturi esminės reikšmės teisingam ginčo išsprendimui, todėl dėl jų teismas nepasisako. Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje ne kartą pažymėta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. balandžio 19 d. sprendimas, priimtas byloje van de Hurk v. Netherlands, bylos Nr. 16034/90; Europos Žmogaus Teisių Teismo 2013 m. lapkričio 12 d. sprendimas, priimtas byloje Jokšas v. Lietuvą, bylos Nr. 25330/07) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010; ir kt.).

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas (CPK 98 straipsnio 1 dalis). Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

Byloje esančiais duomenimis nustatyta, jog ieškovė byloje patyrė šias bylinėjimosi išlaidas: 225 Eur žyminio mokesčio, 600 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti, 650 Eur išlaidų už teismo ekspertizę, 150 Eur išlaidų už teismo espertės iškvietimą į teismo posėdį – iš viso 1 625 Eur. Ieškovė prašė bylinėjimosi išlaidas priteisti „iš atsakovo“, nenurodydama iš kurios konkrečiai atsakovės. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas taip pat negalėjo aiškiai įvardinti, ką laiko atsakingu dėl ieškovės patirtų bylinėjimosi išlaidų.

Atsakovė Neringos savivaldybės administracija patyrė 2 534,85 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti. Atsakovė prašo patirtas bylinėjimosi išlaidas priteisti iš ieškovės, o tuo atveju, jei VĮ „Registrų centras“ turto vertinimo ataskaita byloje būtų pripažinta negaliojančia ir iš to būtų tenkinami kiti išvestiniai ieškovės reikalavimai, prašo atsakovės Neringos savivaldybės administracijos patirtas bylinėjimosi išlaidas priteisti iš kito atsakovo – VĮ „Registrų centras“ ir (arba) ieškovės, atsižvelgiant į patenkintų reikalavimų apimtį.

Atsakovė Neringos savivaldybė, VĮ „Registrų centras“, trečiasis asmuo AS „BTA Baltic Insurance Company“ veikiants per filialą Lietuvoje nepateikė jų bylinėjimosi išlaidas patvirtinančių įrodymų.

CPK 93 straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad teismas gali nukrypti nuo šio straipsnio 1, 2 ir 3 dalyse nustatytų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių, atsižvelgdamas į tai, ar šalių procesinis elgesys buvo tinkamas, ir įvertindamas priežastis, dėl kurių susidarė bylinėjimosi išlaidos. Šalies procesinis elgesys laikomas tinkamu, jeigu jis sąžiningai naudojosi procesinėmis teisėmis ir sąžiningai atliko procesines pareigas. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad bylinėjimosi išlaidų atlyginimo srityje svarbią reikšmę turi kaltė (atsakomybė) dėl proceso. Pagal ją sprendžiama, kam turėtų tekti bylinėjimosi išlaidų atlyginimo našta. Atsakomybė ir kaltė dėl bylinėjimosi išlaidų nustatoma pagal procesinius šalių santykius, jų procesinį elgesį, t. y. vertinamas bylinėjimosi išlaidų priežastingumas, šalių apdairumas ir rūpestingumas, atliekant procesinius veiksmus, tarp jų ir paduodant ieškinį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-360/2010).

Teismui civilinės bylos dalį dėl reikalavimo pripažinti negaliojančia VĮ „Registrų centras“ nekilnojamo turto vertinimo ataskaitą nutraukus, ieškovės ieškinį tenkinus iš dalies, panaikinant Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo dalį ne dėl viešojo subjekto neteisėtų veiksmų, o dėl ne nuo jo priklausančio vertintojo priimtų sprendimų ir įvertinus proceso eigą, jog ieškovė patikslintą ieškinį byloje teikė 3 kartus, į kurį atsakovės teikė atsiliepimus, bylos nagrinėjimo trukmę bei šalių procesinį elgesį, vadovaujantis CPK 93 straipsnio 4 dalimis ir teisingumo, sąžiningumo ir protingumo kriterijais (CPK 3 straipsnio 1 dalis) ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos ieškinio patenkintoje dalyje iš atsakovių nepriteistinos, tačiau ieškovei, iniciavusiai bylos procesą, perkeliama našta atlyginti Neringos savivaldybės administracijos patirtas bylinėjimosi išlaidas, t. y. iš ieškovės atsakovei priteistinos 2 534,85 Eur bylinėjimosi išlaidos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 142 straipsnio 4 dalimi, 279, 285 – 288 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškinį tenkinti iš dalies.

Civilinės bylos dalį dėl reikalavimo pripažinti negaliojančia VĮ „Registrų centras“ nekilnojamo turto vertinimo ataskaitą nutraukti.

Panaikinti Neringos savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. rugpjūčio 3 d. įsakymo Nr. V13-430 „Dėl parduodamo savivaldybės būsto įkainojimo akto patvirtinimo“ dalį, kuria patvirtintas Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktas ir nustatyta būsto kaina – 281 287,98 Eur.

Įpareigoti atsakovę Neringos savivaldybę vykdyti Neringos savivaldybei priklausančio buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pardavimo ieškovei A. V. procedūrą, nustatant, jog parduodamo Neringos savivaldybės būsto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), kaina, pagal teismo ekspertizės aktu Nr. 220520LCH-01 nustatytą vertę 2021 m. gegužės 19 dienai yra 186 000 Eur.

Kitoje dalyje ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės A. V., 2 534,85 Eur (dviejų tūkstančių penkių šimtų trisdešimt keturių eurų aštuoniasdešimt penkių centų) bylinėjimosi išlaidas atsakovės Neringos savivaldybės administracijos naudai.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.