Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

ieškovai V. Š. ir J. Š. kreipėsi į teismą su ieškiniu bei patikslintu ieškiniu ir nurodė, kad ieškovams nuosavybės teise priklauso gyvenamais namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini)ir šį nekilnojamąjį turtą ieškovai įsigijo iš atsakovo 2017-03-09 Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties (notarinio registro Nr. 1597) pagrindu, tačiau 2017-04-04 iš gretimo žemės sklypo, esančio adresu(duomenys neskelbtini), savininkės E. P. ieškovai gavo pranešimą -pretenziją, kuria buvo prašoma įvykdyti jos keliamus reikalavimus, t. y. nutraukti neteisėtus veiksmus bei atstatyti iki pažeidimo buvusią padėtį. Tokiu būdu, ieškovams eksploatuojant šį nekilnojamąjį turtą paaiškėjo ta aplinkybė, jog ieškovų iš atsakovo įsigytas nekilnojamasis turtas yra su trūkumais, o būtent, dalis ieškovų įsigyto gyvenamojo namo buvo įsiterpusi į E. P. priklausantį žemės sklypą, sklypus skirianti tvora su atramine sienute buvo įrengta E. P. priklausančiame žemės sklype, lietaus nuotekų vamzdžiai buvo sumontuoti taip, kad nuotekos bėgo į E. P. priklausantį žemės sklypą bei dalis ieškovams priklausančios kiemo dangos trinkelių pateko į E. P. žemės sklypo teritoriją. Be to, taip pat iš E. P. siųstos pretenzijos bei prie jos pridėtų dokumentų paaiškėjo ta aplinkybė, jog atsakovas apie aukščiau minimus nekilnojamojo daikto trūkumus žinojo dar 2015 metais, t. y. kai atsakovas buvo nekilnojamojo daikto savininku, tačiau sudarant su ieškovais pirkimo - pardavimo sandorį šios aplinkybės atsakovas ieškovams neatskleidė ir apie ją tiesiog nutylėjo. 2017-03-09 Nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarties 6.1.7 p. nuostatose numatyta, kad atsakovas, parduodamas nekilnojamąjį turtą, garantavo, jog sutarties sudarymo momentu jam nėra žinomų paslėptų daikto trūkumų, dėl kurių nebūtų galima naudoti daikto pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjai, žinodami apie tuos trūkumus, arba nebūtų visai jo pirkę, arba nebūtų už jį tiek mokėję. Pažymėtina ir tai, kad sandorio sudarymo metu nei iš ieškovams perduotų dokumentų, nei iš realios faktinės situacijos ieškovai negalėjo žinoti apie tai, jog jie įsigyja nekilnojamąjį turtą su trūkumais, be to, prie pirkimo - pardavimo sutarties pridėtame žemės sklypo plane nėra pažymėtas gyvenamasis namas, tačiau perduotoje nekilnojamojo daikto objekto kadastrinių matavimų byloje (statinių išdėstymo plane M 1:500) yra akivaizdžiai matoma, kad gyvenamasis namas yra žemės sklypo ribose, o namo riba yra atitraukta nuo žemės sklypo ribos. Be to, perduotame statinio techniniame projekte ir jo sudedamosiose dalyse taip pat yra nurodyta, kad gyvenamojo namo šiaurinė siena yra atitraukta maždaug 0,5 m atstumu nuo žemės sklypo ribos. Remiantis šiais dokumentais ieškovai pagrįstai tikėjo, jog jų įsigytas namas yra jų įsigyto sklypo ribose, o tuo tarpu atsakovas, žinodamas, kad situacija yra visai kitokia, ieškovams to neatskleidė, taip nesilaikydamas savo sutartimi prisiimtų garantijų ir pardavė ieškovams turtą su paslėptais trūkumais. Ieškovai nurodė, kad reaguodami į šią situaciją bei nenorėdami konfliktuoti su gretimo žemės sklypo savininke E. P. ieškovai buvo priversti šią situaciją išspręsti kuo taikiau, dėl ko 2017-11-27 buvo sudaryta taikos sutartis, kuria šalys sulygo, jog E. P. atsisako savo reikalavimo pašalinti į jos sklypą patenkančio mūsų gyvenamojo namo dalį ir sutinka ieškovams už 2000,00 Eur perleisti nuosavybės teises į gyvenamajam namui eksploatuoti reikalingą žemės sklypo dalį (taikos sutarties 2.2 p.) su sąlyga, kad ieškovai savo lėšomis įvykdys visus įsipareigojimus, susijusius su būtinais atlikti statybos, griovimo ir (ar) rekonstrukcijos darbais (taikos sutarties 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 p.), o taip pat ieškovai įsipareigojo savo lėšomis inicijuoti žemės sklypų pertvarkymą, kurį atliko UAB „Geo group” (taikos sutarties 2.1.6 p.). Pirkimo - pardavimo sutarties 6.1.7 p. nuostatose yra numatyta, kad pardavėjas (atsakovas) atsako už minėtus (paslėptus) trūkumus, jeigu neįrodo, kad jie atsirado po daikto perdavimo dėl pirkėjų ar trečiųjų asmenų kaltės arba dėl nenugalimos jėgos ir šiuo konkrečiu atveju yra akivaizdu, jog visi trūkumai, susiję su ieškovų įsigytu nekilnojamuoju turtu, yra laikytini atsiradusiais iki nekilnojamojo turto perdavimo ieškovams momento, nes jie buvo žinomi atsakovui ir atsakovas jų sandorio pasirašymo metu neatskleidė, todėl atsakovas šiuo atveju atsako už juos prieš ieškovus. Be to, netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teises gina LR CK 6.399 str. nuostatos, kuriose yra numatyta, kad jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, tai yra taikomos LR CK 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu ; LR CK 6.334 str. nuostatose numatyta, jog jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti : 1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės ; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina ; 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti bei 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Ieškovai taip pat nurodė, kad dėl atsakovo nesąžiningumo sandorio sudarymo metu ieškovams buvo parduotas nekilnojamasis turtas su trūkumais dėl ko dėl jų šalinimo ieškovai patyrė tokias išlaidas : geodeziniai matavimai - 181,50 Eur suma ; tvoros demontavimas, apimantis betoninės tvoros išardymo darbus bei statybinių atliekų išvežimą - 1 645,97 Eur suma ; naujos tvoros įrengimas - 6 209,26 Eur suma ; lietvamzdžių perprojektavimo darbai - 3 448,50 Eur suma ; gerbūvio sutvarkymas - 7 86,50 Eur suma ; žemės sklypų perdalinimo dokumentacijos ruošimas - 605,00 Eur suma ir visas šias aukščiau minimas išlaidas 12 876,73 Eur sumoje patvirtina UAB „Bajorai” atliktų darbų aktas Nr. 1807/02 bei 2018-07-09 PVM sąskaita - faktūra Nr. 2015822. Be to, PVM sąskaitoje – faktūroje yra nurodyta 17 126,97 Eur suma, tačiau 4 250,25 Eur suma (UAB „Bajorai” atliktų darbų aktas Nr. 1807/01) nėra susijusi su šioje civilinėje byloje keliamu ieškininiu reikalavimu ; kompensacija sumokėta E. P. už perleistą žemės sklypo dalį 2 000,00 Eur suma (apmokėjimą pagrindžiantys įrodymai - 2018-01-31 mokėjimo nurodymas bei 2018-03-30 mokėjimo nurodymas) ; išlaidos, susijusios su notariniais veiksmais, atliekant amalgamacijos sutarties tvirtinimą - 579,55 Eur suma (apmokėjimą pagrindžiantys įrodymai - 2018-08-30 PVM sąskaita - faktūra Nr. 18/698) ir iš viso ieškovų jau patirtos išlaidos už pašalintus nekilnojamojo daikto trūkumus sudaro 15456,28 Eur sumą ir ši suma yra priteistina iš atsakovo. Ieškovai nurodė, kad be šių aukščiau minimų ir jau patirtų išlaidų dar yra priteistinos ir būsimos išlaidos, susijusios su daikto trūkumų šalinimu dėl netinkamos kokybės daikto pardavimu ieškovams ir šios išlaidos yra susijusios su tvoros, besiribojančios su kitu žemės sklypu, demontavimu bei įrengimu ir kadangi šiai dienai ieškovų realus žemės sklypo plotas dėl visos šios susidariusios situacijos yra sumažėjęs (t. y. tvora pastatyta atitraukus ją nuo sklypo ribos), tai sklypą juosianti tvora turi būti demontuota ir pastatyta prie realios žemės sklypo ribos ir visi šie darbai, kaip tai matyti iš paruošto ir pateikiamo UAB „Bajoras“ komercinio pasiūlymo, ieškovams kainuos 13 471,92 Eur sumą, todėl ir ši suma taip pat turi būti priteista iš atsakovo. Ieškovai pateikė teismui dubliką ir nurodė, kad atsakovas atsiliepime teigia, jog statinys ir žemės sklypas įsigytas jau esant įrengtai tvorai ir kitiems ieškinyje nurodytiems nesudėtingiems statiniams, kad tuo metu nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke nebuvo jokių įrašų apie juridinius faktus, turinčius ar galinčius turėti įtakos statinių teisiniam statusui, ir atsakovas nežinojo bei negalėjo žinoti apie šiuos juridinius faktus, todėl atsakovas elgėsi sąžiningai, apdairiai bei laikydamasis visų teisės aktuose įtvirtintų reikalavimų ir atsakovo kaltės šiuo atveju nėra. Atsakovas teigia, jog šioje byloje parduoto daikto trūkumai yra siejami su galimai savavališka statyba ant sklypo ribos ir kadastrinių matavimų bylos neatitikimu faktinės situacijos, tokiu būdu atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes turėtų būti nustatyti dėl savavališkos statybos kalti asmenys ir jiems pareikštas reikalavimas atlyginti žalą ir kadangi ieškinys yra pareikštas netinkam atsakovui, tai atsakovas mano, kad ieškovų ieškinys turėtų būti atmestas vien tuo pagrindu. Ieškovai su tokia atsakovo pozicija nesutiko ir nurodė, kad gyvenamąjį namą ir žemės sklypą ieškovai įsigijo iš atsakovo pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, kuris garantavo, jog parduodamas nekilnojamasis turtas neturi jokių paslėptų trūkumų, kad sutarties sudarymo dieną turtas yra teisėtai įgytas ir tinkamai teisiškai įregistruotas, jog nėra jokių apribojimų, kurie galėtų įtakoti ieškovų, kaip pirkėjų, nuosavybės teisei. Priešingai, nei teigia atsakovas, dar iki pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo atsakovas žinojo, kad parduodamas daiktas yra visgi su trūkumais, kadangi atsakovas buvo gavęs 2017-03-13 pretenziją dėl neteisėto svetimo sklypo naudojimo ir šią aplinkybę atsakovas pripažįsta ir kitoje atsiliepimo į ieškinį dalyje, teigdamas, jog dėl minėtų trūkumų buvo sumažinta daikto kaina. Taigi, padaryta ieškovams žala yra kildinama ne iš neteisėto statinių pastatymo, o iš to, kad pardavėjas prieš pasirašant pirkimo - pardavimo sutartį neatskleidė visos informacijos apie parduodamą daiktą, dėl ko vėliau ieškovai turėjo ir dar ateityje turės nuostolių, todėl nurodyti atsakovo argumentai, jog ieškinys pareikštas netinkamam atsakovui yra visiškai nepagrįsti ir nurodomos teisės normos bei teismų praktika yra visiškai nesusijusi su šios civilinės bylos nagrinėjimo dalyku. Ieškovai nurodė, jog 2017-10-06 ieškovų atstovui APB „TRINITI LT“ advokatui V. K. atsakovas nurodė, kad nesutinka su pretenzija, kuria yra reikalaujama įvykdyti ieškovų nurodytus reikalavimus, susijusius su dalies pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio(duomenys neskelbtini), trinkelių, atraminės sienutės, tvoros bei lietvamzdžių, kurie patenka ant kaimyninio E. P. priklausančio sklypo pašalinimu nuo sklypų ribos ir taip pat nurodė, jog šiuo atveju yra praleistas ieškinio senaties terminas ir tuo pagrindu ieškinį prašė atmesti. Ieškovai su tokia atsakovo pozicija taip pat nesutiko ir nurodė, kad atsakovas netinkamai skaičiuoja ieškinio senaties termino pradžią. LR CK 6.334 str. nuostatose yra numatyta, jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti : 1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės ; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina ; 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protinga terminą pašalintu daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus imanoma pašalinti bei 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Ieškovai nurodė, kad jie pasirinko iš šių alternatyvų teisę reikalauti, jog pardavėjas atlygintų jems išlaidas daikto trūkumams ištaisyti ir šios išlaidos galutinai paaiškėjo tik kai buvo baigti visi su trūkumų šalinimu susiję darbai bei buvo išrašyta ieškovams 2018-07-09 PVM sąskaita – faktūra. Taigi, ieškinio senatis šiam ieškininiam reikalvimui turėtų būti skaičiuojama nuo šios dienos ir ji šiuo atveju yra nepraleista ir tuo tarpu papildomos išlaidos, kurias dar ieškovai patirs, paaiškėjo tik po komercinio pasiūlymo sudarymo, t. y. tik 2018-08-27, o tai reiškia, kad ieškinio senatis šiam ieškiniam reikalavimui taip pat yra nepraleista. Atsakovas nurodė, jog ieškovų nurodyti teiginiai dėl tariamo nežinojimo apie E. P. pareikštas pretenzijas neatitinka tikrovės ir sudarant 2017-03-09 nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį (notarinio reg. Nr. 1597) ieškovai buvo tinkamai supažindinti su faktine žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių adresu(duomenys neskelbtini), būkle bei dokumentacija, o taip pat ieškovams buvo atskleistos ir gretimojo žemės sklypo savininkės E. P. pretenzijos, be to, apie tai, kad turto dalis patenka į E. P. esantį žemės sklypą ieškovams buvo pakartotinai atskleista ir sutarties pasirašymo pas notarą metu, jog sutarties 6.2.3 p. nuostatose yra patvirtinta, kad iki sutarties sudarymo ieškovai apžiūrėjo turtą, susipažino su jo technine būkle, dokumentais ir dėl to pretenzijų atsakovui neturi. Be to, derantis dėl turto pardavimo, būtent dėl E. P. pretenzijų, atsakovas ir sutiko ieškovams sumažinti turto pardavimo kainą nuo 199 000,00 EUR sumos iki 185 000,00 EUR sumos. Taigi, atsakovas iki sutarties sudarymo ieškovams atskleidė E. P. pretenzijas ir sutiko sumažinti turto pardavimo kainą ir toks sprendinys ieškovams tiko. Ieškovai nurodė, jog atsakovas šioje atsiliepimo dalyje nurodė tikrovės neatitinkančias aplinkybes, kadangi apie daiktų trūkumus ieškovai sužinojo tik po sandorio sudarymo ir nei sandorio pasirašymo metu, nei prieš tai ieškovams atsakovas apie E. P. reiškiamas pretenzijas neatskleidė. Be to, prie pirkimo - pardavimo sutarties pridėtame žemės sklypo plane nėra pažymėtas gyvenamasis namas, o perduotoje nekilnojamojo daikto objekto kadastrinių matavimų byloje (statinių išdėstymo plane M 1:500) yra akivaizdžiai matoma, jog gyvenamasis namas yra žemės sklypo ribose ir namo riba yra atitraukta nuo žemės sklypo ribos, be to, perduotame statinio techniniame projekte ir jo sudedamosiose dalyse matyti, kad gyvenamojo namo šiaurinė siena yra atitraukta maždaug 0,5 m atstumu nuo žemės sklypo ribos, todėl remiantis šiais dokumentais ieškovai pagrįstai tikėjo, jog jų įsigytas namas ir yra jų įsigyto sklypo ribose. Be to, tuo tarpu derybų dėl kainos sumažinimo ir būtent tik dėl E. P. pretenzijų, kaip teigia atsakovas, net nebuvo. Ieškovai nurodė, kad visiškai nepagrįstas ir atsakovo teiginys, jog ieškinyje išvardinti darbai yra nesusiję su statinio trūkumų šalinimu, t. y. jog ieškovai neįrodė esminių statinio reikalavimo pažeidimų, be to, atsakovas netinkamai vertina pirkimo - pardavimo sutarties turinį, kadangi šia sutartimi nebuvo parduotas vien gyvenamasis namas, tačiau ir žemės sklypas bei jų priklausiniai (LR CK 4.40 str. 1 d. 6.317 str. 3 d.). Taigi, sutarties dalyku buvo ir tvora, ir kiemo danga bei lietvamzdžiai, todėl visi ieškovų ieškininiai reikalavimai yra teisėti bei pagrįsti ir tuo tarpu lietvamzdžius reikėjo perkelti į ieškovų sklypą, kadangi jie prieš tai buvo E. P. žemės sklype. Ieškovai patikslintu ieškiniu prašė teismo lygiomis dalimis priteisti iš atsakovo 28 928,20 Eur išlaidų už nekilnojamojo turto trūkumų pašalinimą, 5 procentų dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei visas bylinėjimosi išlaidas. Teismo posėdžio metu ieškovė argumentus, išdėstytus savo procesiniuose dokumentuose, palaikė pilnai ir prašė teismo ieškinį tenkinti pilnutinai. Teismo posėdžio metu ieškovų atstovas argumentus, išdėstytus ieškovų procesiniuose dokumentuose, palaikė pilnai ir prašė teismo ieškinį tenkinti pilnutinai.