Šiaulių apygardos teismo nutartis

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Jurgos Kramanauskaitės-Butkuvienės, Birutės Simonaitienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Vilijos Valantienės, veikianti Vilniaus apygardos teismo vardu,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. S. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. kovo 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-2030-1089/2022 pagal ieškovės D. S. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Baltijos prekybos partneriai“ dėl avanso sugrąžinimo ir netesybų priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, J. S..

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

16. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

18.2. Visi dokumentai pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti atsakovės buvo tinkamai paruošti, tačiau ieškovė vis atidėliojo pagrindinės sutarties pasirašymo terminą, daug kartų papildomai vyko apžiūrėti sodo pastato bei sklypo. Galiausiai susirado kitą šalia esantį pastatą, nutarė jį pirkti. Be to, sudarant preliminariąją sutartį, nebuvo kalbama apie ieškovės paskolą, kurią jai turi suteikti bankas. Priešingai, ieškovė teigė, kad pinigų pirkimo-pardavimo sandoriui sudaryti ji turi, tačiau į banką dėl paskolos suteikimo ginčo turtui įsigyti ji kreipėsi tik 2021-02-04 (praėjus 2020-11-05 terminui pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti).

18.3. Ieškovė veikė per tarpininkes, siekdama įsigyti nekilnojamąjį turtą. Jokių pageidavimų ar pretenzijų iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo nereiškė. Vėliau įsigijo šalia esantį pastatą ir, praėjus daugiau nei metams laiko nuo pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino, kreipėsi ieškiniu į teismą.

18.4. Ieškovė be pagrindo atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, ji nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės. Kadangi pagrindinė sutartis iki 2020-11-05 nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, praėjus tam tikram laikui, atsakovė žemės sklypą ir sodo pastatą pardavė. Naujasis žemės sklypo ir sodo namo savininkas jokių pretenzijų atsakovei nereiškė.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Ieškovės (apeliantės) apeliacinis skundas netenkintinas.

19. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių ginčijamo sprendimo negaliojimo pagrindų. Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, jog absoliučių ginčijamo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

Dėl faktinių bylos aplinkybių

20. Remiantis civilinės bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė D. S. ir atsakovė UAB „Baltijos prekybos partneriai“ 2020 m. rugsėjo 4 d. sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurios 1.1. punktą atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovei atsakovei nuosavybės teise priklausantį, o ieškovė nupirkti žemės sklypą su sodo pastatu, esančius adresu (duomenys neskelbtini); turto perleidimui šalys susitarė sudaryti kitą, pagrindinę notariškai tvirtinamą turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 1.2. punkte šalys numatė, jog jų sutarimu pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2020-11-05; prieš sudarant pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką, ne vėlesnį, nei galutinis sutarties sudarymo terminas. Preliminariosios sutarties 2.1. punkte numatytu terminu nesudarius pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims pasibaigia, išskyrus atvejį, jei pagrindinės sutarties sudarymo laikas šalių susitarimu yra pratęsiamas (sutarties 2.2. punktas). Sutarties 3.2. punkte turto naudojimo ir / ar disponavimo apribojimai / suvaržymai nenurodyti. Sutarties 4.1. punkte numatyta, jog pardavėjas pareiškia, kad turtas jam priklauso nuosavybės teise ir nėra jokių kitų turto naudojimo / disponavimo suvaržymų, kurie nenurodyti sutarties 3.2. punkte; sutarties 3.2. punkte nurodytus turto naudojimo / disponavimo suvaržymus pardavėjas turi pašalinti savo sąskaita ne vėliau, kaip iki pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos; tuo atveju, jei dėl šių suvaržymų nebus galima sudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties, bus laikoma, kad dėl jos nesudarymo yra kaltas pardavėjas. Sutarties 4.3. punkte šalys susitarė, kad pardavėjas privalo užtikrinti, kad turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumentai būtų tinkamai paruošti. Sutarties 4.4. punkte numatyta, kad pirkėjas pareiškia, kad turtą yra apžiūrėjęs, susipažinęs su jo įgijimo sąlygomis ir jo ketinimai įsigyti turtą yra rimti. Sutarties 5.1. punkte numatyta, kad pasirašydami šią sutartį, pirkėjas sumoka pardavėjui 1500,00 Eur sumą, kuri, pagrindinės sutarties sudarymo atveju yra įskaitoma į bendrą pirkėjo mokėtiną pirkimo-pardavimo kainą. Sutarties 6.1. punkte numatyta, jog tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai jo sumokėta pardavėjui sutarties 5.1. punkte numatyta suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimas. Sutarties 6.2. punkte numatyta, jog jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui jo sumokėtą sutarties 5.1. punkte numatytą sumą ir sumokėti 5.1. punkte nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius.

Dėl ginčo esmės

21. CK 6.165 straipsnio pirmoje dalyje įtvirtinta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

22. Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).

23. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovė D. S. ir atsakovė UAB „Baltijos prekybos partneriai“ 2020 m. rugsėjo 4 d. sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurios 1.1. punktą atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovei atsakovei nuosavybės teise priklausantį, o ieškovė nupirkti žemės sklypą su sodo pastatu, esančius adresu (duomenys neskelbtini); turto perleidimui šalys susitarė sudaryti kitą, pagrindinę notariškai tvirtinamą turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 1.2. punkte šalys numatė, jog jų sutarimu pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2020-11-05. Sutarties 4.4. punkte numatyta, kad pirkėjas pareiškia, kad turtą yra apžiūrėjęs, susipažinęs su jo įgijimo sąlygomis ir jo ketinimai įsigyti turtą yra rimti. Sutarties 5.1. punkte numatyta, kad pasirašydami šią sutartį, pirkėjas sumoka pardavėjui 1500,00 Eur sumą, kuri, pagrindinės sutarties sudarymo atveju yra įskaitoma į bendrą pirkėjo mokėtiną pirkimo-pardavimo kainą.

24. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, todėl kad ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).

25. Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai Civilinis kodeksas nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).

26. Pagrindas mokėti netesybas gali būti nustatytas sutartimi – dėl tam tikros prievolės neįvykdymo (CK 6.70 straipsnis). Netesybos yra sutartinės civilinės atsakomybės forma. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad kai sutarties šalys nustato imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančią sąlygą, jog iš anksto sumokėtas avansas, kuris atliks mokėjimo-atsiskaitymo funkciją ir bus įskaitytas į sutarties, ją įvykdžius, kainą, dėl sutartyje aptartų šalies padarytų pažeidimų negrąžinamas jį sumokėjusiam asmeniui, avansas laikomas netesybomis baudos forma, t. y. atlieka ne tik mokėjimo-atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015).

27. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

28. Byloje nėra ginčo dėl to, kad ieškovė perdavė atsakovei 1500,00 Eur sumą (avansą), o atsakovė ją gavo, tačiau pagrindinė sutartis iki nustatyto termino nebuvo sudaryta. Ieškovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, kuriuo pirmosios instancijos teismas konstatavo, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, todėl nėra pagrindo tenkinti ieškovės ieškinio reikalavimų priteisti iš atsakovės sumokėtą avansą bei 1500,00 Eur dydžio netesybas. Ieškovės vertinimu, pirmosios instancijos teismas neteisingai interpretavo bylos faktines aplinkybes, neteisingai aiškino liudytojų parodymus, neteisingai neišaiškino draudimo parduoti savavališkos statybos namą, kuris įtvirtintas CK 4.103 straipsnio l dalyje.

29. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu šalys per sutartyje nustatytą terminą nesudaro pagrindinės sutarties, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis).

30. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

31. Nagrinėjamu atveju šalys sutarties 6.1. punkte susitarė, jog tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai jo sumokėta pardavėjui sutarties 5.1. punkte numatyta suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimas. Sutarties 6.2. punkte susitarė, jog jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. punkte numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui jo sumokėtą sutarties 5.1. punkte numatytą sumą ir sumokėti 5.1. punkte nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius.

32. Ieškovės nuomone, atsakovė yra kalta dėl to, jog nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Būtent atsakovė turėjo pateikti ieškovei tinkamai paruoštus namo ir sklypo dokumentus banko paskolai gauti ir pagrindinei nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti. Be to, atsakovė privalėjo pakviesti ieškovę sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį laiku. Atsakovė nepakvietė ieškovės sudaryti pagrindinės sutarties, o sodo pastatas negalėjo būti civilinės apyvartos objektas, nes buvo rekonstruotas ir atlikti statybos darbai neįteisinti teisės aktuose nustatyta tvarka. Ieškovės vertinimu, sodo pastatas galėjo tapti pardavimo objektu tik padarius ir įteisinus rekonstrukcijos projektą, sumokėjus savavališkos statybos baudą (skaičiuojama nuo namo vertės), infrastruktūros mokestį, gavus statybos leidimą, užfiksavus realius duomenis VĮ Registrų centras duomenų bazėje, tačiau atsakovė nepateikė parduoto namo dokumentų, kurie patvirtintų, kad namas buvo parduotas su įteisintais statybos padariniais.

33. Bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, liudytoja R. S., kuri padėjo ieškovei ieškoti namo, parodė, kad prieš pasirašant sutartį ir ieškovei perduodant atsakovei avansą, ieškovė ne tik apžiūrėjo sodo pastatą, bet ir buvo supažindinta su aplinkybe, kad yra atlikta pastato rekonstrukcija, kuri teisiškai neįforminta; kad atsakovės vadovas iškart pasakė, jog pati įmonė dokumentų netvarkys, bet sutinka sumokėti už jų sutvarkymą. Liudytoja, parodė, kad ėmėsi veiksmų, jog būtų atnaujinti namo kadastriniai matavimai, tačiau to nepavyko padaryti, nes buvo būtina ne tik atlikti kadastrinius matavimus, bet ir kitus papildomus veiksmus dėl to, kad namo aukštis ir kt. buvo didesni, nei yra leidžiama. Liudytoja patvirtino, kad ieškovė norėjo dalį turto kainos sumokėti iš banko skolintomis lėšomis, tačiau būtinoji sąlyga kreditui gauti buvo pastato kadastrinių matavimų atnaujinimas, tačiau to padaryti nepavyko. L. V. L. patvirtino, kad prieš sudarant sutartį, ieškovei buvo atskleista, jog sodo pastatas yra perstatytas (rekonstruotas), kadastriniai matavimai nėra atnaujinti, o atsakovės vadovas aiškiai nurodė, kad parduoda turtą tokios būklės, kokios jis yra, kad kadastrinės bylos netvarkys, ir pati ieškovė turėtų atlikti tokius veiksmus, jeigu jai tai yra reikalinga. Liudytoja patvirtino, kad kadastrinės bylos nepavyko sutvarkyti, nes pastato aukštis, plotas buvo per dideli.

34. Šiuo atveju apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo padarytomis išvadomis, kad liudytojų parodymai patvirtina, kad aplinkybės apie sodo pastato teisinį statusą ieškovei buvo atskleistos prieš sudarant preliminariąją sutartį, ieškovė žinojo apie sodo pastato teisinio statuso trūkumus, sprendimą sudaryti sutartį, o kartu prisiimti ir ikisutartinius įsipareigojimus, ieškovė priėmė disponuodama visais reikšmingais duomenimis apie atsakovės parduodamą sodo pastatą. Be to, prieš šalims pasirašant sutartį ir perduodant atsakovei avansą, atsakovė išsakė nedviprasmę poziciją, jog procedūrinių veiksmų, susijusių su sodo pastato rekonstrukcijos teisiniu statusu, neatliks ir neįsipareigoja atlikti.

35. Kaip nustatyta, sutarties 3.2. punkte turto naudojimo ir / ar disponavimo apribojimai / suvaržymai nebuvo nurodyti. Sutarties 4.1. punkte pardavėjas pareiškė, kad turtas jam priklauso nuosavybės teise ir nėra jokių kitų turto naudojimo / disponavimo suvaržymų, kurie nenurodyti sutarties 3.2. punkte; sutarties 3.2. punkte nurodytus turto naudojimo / disponavimo suvaržymus pardavėjas turi pašalinti savo sąskaita ne vėliau, kaip iki pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos; tuo atveju, jei dėl šių suvaržymų nebus galima sudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties, bus laikoma, kad dėl jos nesudarymo yra kaltas pardavėjas. Sutarties 4.3. punkte šalys susitarė, kad pardavėjas privalo užtikrinti, kad turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienai visi turto dokumentai būtų tinkamai paruošti.

36. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad nagrinėjamu atveju visos aplinkybės apie sodo pastato teisinį statusą ieškovei buvo žinomos prieš sudarant preliminariąją sutartį, ieškovė buvo informuota apie sodo pastato teisinio statuso trūkumus, sutartis buvo pasirašyta atsižvelgiant į sutarties sudarymo metu Nekilnojamojo turto kadastre išviešintus duomenis. Ieškovė su tuo sutiko ir priėmė sprendimą sudaryti sutartį bei prisiimti ikisutartinius įsipareigojimus, nors atsakovė nurodė, jog procedūrinių veiksmų, susijusių su sodo pastato rekonstrukcijos teisiniu statusu, neatliks ir neįsipareigoja atlikti, bet sutinka sumokėti už jų sutvarkymą. Apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, kad ieškovei visa informacija buvo atskleista, faktinė situacija buvo priimtina, ieškovei buvo žinoma, kokius veiksmus reikia atlikti (atnaujinti pastato kadastro duomenis), todėl nėra pagrindo vertinti, kad pagal sutarties 4.3. punktą atsakovė įsipareigojo atnaujinti kadastrinę bylą ir pakviesti ieškovę sudaryti pagrindinę sutartį.

37. Nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti (CK 4.37 straipsnio 1 dalis). Tačiau galimybės visapusiškai įgyvendinti nuosavybės teisę, kaip ji suprantama pagal CK 4.37 straipsnį, į statinį egzistavimas siejamas su statinio statybos teisėtumu – tik teisėtai pastatytas statinys (ar statomo statinio dalis) gali būti civilinės apyvartos objektas (CK 4.103 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-34-781/2022).

38. Jeigu statinys (jo dalis) yra pastatytas ar statomas savavališkai arba ne savavališkai, tačiau pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, tai tokiu statiniu (jo dalimi) naudotis ar juo disponuoti (parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.) draudžiama. Koks statinys (jo dalis) yra pastatytas ar statomas savavališkai, nustato įstatymai (CK 4.103 straipsnio 1 dalis).

39. Iš byloje esančių Nekilnojamojo turto registro duomenų nustatyta, kad 2021 m. kovo 10 d. registruota pastato kadastro duomenų byla, o 2021 m. balandžio 21 d. – Deklaracija apie sodo pastato rekonstrukcijos užbaigimą. Šie duomenys registruoti po to, kai ginčo turtą atsakovė perleido kitam asmeniui.

40. Į bylą nepateikta duomenų, patvirtinančių, kad namo rekonstrukcija buvo savavališkos statybos rezultatas, kaip jis suprantamas pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (redakcija, galiojusi nuo 2020 m. gegužės 1 d. iki 2021 m. sausio 1 d.) 2 straipsnio 46 dalį. Be to, kaip pagrįstai atkreipė dėmesį pirmosios instancijos teismas, CK 4.103 straipsnio 1 dalyje nėra įtvirtinto draudimo disponuoti nekilnojamojo turto objektu, kurio kadastro duomenys nėra aktualūs ir (ar) kuris yra rekonstruotas, bet statybos rezultato įforminimo teisinė procedūra nėra baigta. Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad pastato kadastro duomenų neatnaujinimas nebuvo kliūtis atsakovei perleisti turtą kitam asmeniui, kas ir buvo padaryta, ieškovei iki sutarties 2.1 punkte numatyto termino pabaigos įsigijus kitą namą.

41. Apibendrindamas apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad nagrinėjamoje byloje ieškovė neįrodė, jog pagrindinė sutartis per nustatytą terminą nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Šiuo atveju už pagrindinės sutarties nesudarymą, kaip ir nurodė pirmosios instancijos teismas, yra atsakinga ieškovė, nes ji ikisutartinių santykių metu prarado suinteresuotumą pirkti atsakovės parduodamą nekilnojamąjį turtą, nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (pasitraukė iš ikisutartinių santykių, įsigydama kitą analogišką turtą), todėl atsakovė turi teisę negrąžinti avanso, kurį panaudojo kaip nuostolių atlyginimo kompensaciją (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

Dėl bylos procesinės baigties

42. Remdamasis išdėstytomis aplinkybėmis, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas išsamiai išanalizavo bylos faktines aplinkybes, tinkamai vadovavosi įrodymų vertinimo taisyklėmis, minėtomis įstatymų normomis, ir tuo pagrindu ginčo klausimu priėmė pagrįstą ir teisėtą procesinį sprendimą. Apeliacinės instancijos teismas, iš esmės sutikdamas su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, sprendžia, jog pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl konstatuoja, kad nėra pagrindo jo keisti ar naikinti, remiantis apeliaciniame skunde nurodytais argumentais (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

43. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu. Šios išlaidos negali būti priteisiamos, jeigu prašymas dėl jų priteisimo ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

44. Apeliacinės instancijos teismui sprendžiant, kad ieškovės apeliacinis skundas netenkintinas, spręstinas klausimas dėl atsakovės bylinėjimosi išlaidų priteisimo. Atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą prašė priteisti iš ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Teismui pateikė pinigų priėmimo kvitą, patvirtinantį apie 300,00 Eur sumos sumokėjimą advokatui už teisines paslaugas.

45. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

46. Atsižvelgiant į minėtas rekomendacijas, į atsakovės pateikto procesinio dokumento turinį, analizuotus klausimus, į atsiliepimo apimtį, galimai sugaištą laiką, spręstina, kad atsakovės prašoma priteisti suma yra pagrįsta, nėra per didelė, neprieštarauja protingumo bei sąžiningumo principams, todėl atsakovei UAB „Baltijos prekybos partneriai“ iš ieškovės D. S. priteistina 300,00 Eur bylinėjimosi išlaidų suma advokato pagalbai apmokėti.

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. kovo 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovės D. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) atsakovei UAB „Baltijos prekybos partneriai“ (į. k. 304184426) 300,00 Eur (tris šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.