Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. S. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Baltijos prekybos partneriai“ dėl avanso sugrąžinimo ir netesybų priteisimo (trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, J. S.).

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmė

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

II. Apylinkės teismo nustatytos faktinės aplinkybės, jų teisinis kvalifikavimas ir išvados

3. Bylos šalys pripažįsta ir tą pagrindžia pateikti rašytiniai įrodymai, kad ieškovė ir atsakovė 2020 m. rugsėjo 4 d. pasirašė Sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovė nupirkti žemės sklypą su sodo pastatu (duomenys neskelbtini). Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2020 m. lapkričio 5 d., o turto pardavimo kaina – 47 000 Eur (Sutarties 2.1, 3.1 punktai).

4. Nurodytos Sutarties sąlygos patvirtina, kad Sutartis teisiškai kvalifikuotina kaip preliminarioji sutartis (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalis). Tai yra, Sutarties šalys susitarė dėl kitos – pagrindinės – sutarties sudarymo ateityje.

5. Ginčo nėra, kad, pasirašius Sutartį, ieškovė perdavė atsakovei 1 500 Eur avansą kaip numatyta Sutarties 5.1 punkte.

7. Ieškinio faktinis pagrindas, atsakovės atsikirtimai suponuoja, kad esminis teisminio nagrinėjimo klausimas – kuri iš bylos šalių yra atsakinga už tai, kad nebuvo sudaryta Sutartyje nurodyto turto pirkimo–pardavimo sutartis.

8. Iš Sutarties 5.1 ir 6.1 punktų sąlygų aišku, kad ieškovės sumokėtas 1 500 Eur avansas turėjo atlikti dvi funkcijas (pagrindinę ir antrinę): 1) netesybų – atsakovės minimalių nuostolių atlyginimo užtikrinimą, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta dėl ieškovės kaltės; 2) būsimo mokėjimo – dalies daikto kainos sumokėjimo, jeigu būtų sudaryta pagrindinė sutartis ir ieškovei atsirastų prievolė sumokėti perkamo daikto kainą. Tai yra, sumokėdama avansą, ieškovė turėjo patvirtinti, kad jos ketinimas įsigyti Turtą yra realus, bei tuo pačiu užtikrinti minimalių atsakovės nuostolių atlyginimą, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta dėl ieškovės kaltės, ir kartu perduoti atsakovei lėšas, skirtas iš dalies įvykdyti ateityje galinčią atsirasti ieškovės mokėjimo prievolę (CK 6.193 straipsnio 1 ir 2 dalys).

9. Ieškovė įrodinėja, kad atsakovė yra kalta dėl to, jog nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 135 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Atsakovės kaltė, pasak ieškovės, pasireiškė tuo, kad įmonė nepakvietė ieškovės sudaryti pagrindinės sutarties, o sodo pastatas negalėjo būti civilinės apyvartos objektus, nes buvo rekonstruotas ir atlikti statybos darbai neįteisinti teisės aktuose nustatyta tvarka.

10. Išanalizavus byloje pateiktus rašytinius įrodymus, šalių ir jų atstovų paaiškinimus, liudytojų parodymus, spręstina, kad nurodyti ieškovės teiginiai yra nepagrįsti ir būtent ji yra atsakinga už tai, jog nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis (CPK 185 straipsnis).

12. Kiek tai susiję su liudytojų vaidmeniu ginčo santykyje, pažymėtina, kad, priešingai nei nurodyta ieškinyje, liudytoja R. S. parodė, kad, pasirašant Sutartį, ji nebuvo sudariusi nei su viena iš bylos šalių tarpininkavimo sutarties, bet ieškovės, kurią pažįsta per gimines, prašymu – be papildomų sąlygų, padėjo ieškoti jai namo (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 38 min. 59 sek.–39 min. 21 sek.). Įrodymų, kurie paneigtų šiuos liudytojus parodymus, bylos šalys nepateikė (CPK 178 straipsnis).

13. Apklausiama teismo posėdyje liudytoja R. S. taip pat parodė, kad ji verčiasi tarpininkavimo perkant–parduotant nekilnojamąjį turtą veikla, dirba kartu su V. L., kurią pasitelkė namo, kurį ieškovė galėtų įsigyti, paieškoms. Kaip galima spręsti iš V. L. parodymų, ji vėliau sudarė atskirą sutartį su atsakove dėl tarpininkavimo paslaugos parduodant ginčo turtą teikimo. Šį faktą pripažino ir pati atsakovė.

14. Liudytoja R. S. parodė ir tai, kad, prieš pasirašant Sutartį ir ieškovei perduodant atsakovei avansą, ieškovė ne tik apžiūrėjo sodo pastatą, bet ir buvo supažindinta su aplinkybe, kad yra atlikta pastato rekonstrukcija, kuri teisiškai neįforminta (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 39 min. 41 sek.–43 min. 20 sek.; 1 val. 17 sek.–1 val. 21 sek.). Liudytoja taip pat patvirtino, kad atsakovės vadovas iškart pasakė, jog pati įmonė dokumentų netvarkys, bet sutinka sumokėti už jų sutvarkymą (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 48 min. 35 sek.–48 min. 48 sek.). Liudytoja taip pat parodė, kad ėmėsi veiksmų, jog būtų atnaujinta namo kadastriniai matavimai, tačiau to nepavyko padaryti, nes buvo būtina ne tik atlikti kadastrinius matavimus, bet ir kitus papildomus veiksmus dėl to, kad namo aukštis ir kt. buvo didesni, nei yra leidžiama. Liudytoja patvirtino ir tai, kad ieškovė norėjo dalį turto kainos sumokėti iš banko skolintomis lėšomis, tačiau būtinoji sąlyga kreditui gauti buvo pastato kadastrinių matavimų atnaujinimas, o to padaryti nepavyko (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 43 min. 55 sek.–44 min. 7 sek.; 1 val. 32 sek.–1 val. 52 sek.).

15. Prieštaravimų tarp liudytojų R. S. ir V. L. parodymų nėra, jie tarpusavyje dera.

16. Apklausiama teismo posėdyje V. L. patvirtino, kad, prieš sudarant Sutartį, ieškovei buvo atskleista, jog sodo pastatas yra perstatytas (rekonstruotas), kadastriniai matavimai nėra atnaujinti, o atsakovės vadovas aiškiai nurodė, kad parduodą turtą tokios būklės kokios yra ir kad kadastrinės bylos netvarkys, ir pati ieškovė turėtų atlikti tokius veiksmus, jeigu jai tai yra reikalinga (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 1 val. 19 min. 37 sek.–1 val. 19 min. 51 sek.; 1 val. 20 min. 15 sek.–1 val. 20 min. 28 sek.; 1 val. 23 min. 9 sek.–1 val. 23 min. 25 sek.).

17. Taip pat V. L. parodė, kad kadastrinės bylos nepavyko sutvarkyti, nes pastato aukštis, plotas buvo per dideli (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 1 val. 21 min. 53 sek.–1 val. 22 min. 37 sek.).

18. Nenustatyta priežasčių, dėl kurių reikėtų abejoti liudytojų parodymų patikimumu. Tokių aplinkybių neišsakė ir bylos šalys. Liudytojos neturi tiesioginio materialinio teisinio suinteresuotumo bylos baigtimi, jų parodymai, kaip nurodyta, yra nuoseklūs, tarpusavyje dera, taip pat atitinka kitus faktinius duomenis. Žinoma, negalima ignoruoti to, kad R. S. ir ieškovę sieja draugiški santykiai, o V. L., be kita ko, su atsakove buvo susitariusi dėl tarpininkavimo parduodant ginčo turtą. Tačiau vien tik tokie faktiniai duomenys patys savaime negali lemti išvados, kad liudytojos teismo posėdyje galėjo pateikti neobjektyvius parodymus ir sąmoningai parodyti klaidingas aplinkybes.

19. Liudytojų parodytą aplinkybę, kad Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti sodo pastato duomenys, sudarant Sutartį, nebuvo pakeisti atsižvelgiant į atliktus rekonstrukcijos darbus, patvirtina ne tik ieškovės paaiškinimai, bet ir į bylą pateiktos namo nuotraukos (2022 m. vasario 7 d. DOK-23947), Nekilnojamojo turto registre fiksuoti duomenys apie tai, kad 2021 m. kovo 10 d. registruota pastato kadastro duomenų byla, o 2021 m. balandžio 21 d. – Deklaracija apie sodo pastato rekonstrukcijos užbaigimą. Šie duomenys registruoti po to, kai ginčo turtą atsakovė perleido kitam asmeniui. Tačiau aplinkybę, kad Sutarties sudarymo metu sodo pastatas turėjo būti rekonstruotas, patvirtina ne tik liudytojų parodymai, ieškovės paaiškinimai, bet ir atsakovės veiksmai neneigiant nuotraukų įrodomosios reikšmės, neteikiant priešingą faktą galinčių pagrįsti įrodymų, įskaitant duomenų apie statinio rekonstrukciją.

20. Paminėti liudytojų parodymai vienareikšmiškai patvirtina, kad aplinkybės apie sodo pastato teisinį statusą ieškovei buvo atskleistos, sudarant Sutartį. O tai reiškia, kad vėliau ieškovė formaliai nebeturėjo teisės nurodyto fakto laikyti pakankamu pagrindu nesudaryti su atsakove pagrindinės sutarties, nes, sudarydama Sutartį, žinojo apie sodo pastato teisinio statuso trūkumus. Aplinkybė, kad atsakovė yra verslininkė, pati savaime negali lemti išvados, jog, sprendžiant dėl to, kuri iš šalių yra atsakinga už pagrindinės sutarties nesudarymą, turėtų būti ignoruojami duomenys, kad atsakovė įvykdė informacijos atskleidimo pareigą. Tai yra, sprendimą sudaryti Sutartį, o kartu prisiimti ir ikisutartinius įsipareigojimus, ieškovė priėmė disponuodama visais reikšmingais duomenimis apie atsakovės parduodamą sodo pastatą.

21. Liudytojų parodymai taip pat sudaro pagrindą konstatuoti, kad, prieš šalims pasirašant Sutartį ir perduodant atsakovei avansą, atsakovė išsakė nedviprasmę poziciją, jog procedūrinių veiksmų, susijusių su sodo pastato rekonstrukcijos teisiniu statusu, neatliks ir neįsipareigoja atlikti. Ši liudytojų parodyta aplinkybė formaliai neatitinka Sutarties 4.3 punkto sąlygos, tačiau liudytojos, be kita ko, parodė, kad Sutartis buvo pasirašyta atsižvelgiant į Sutarties sudarymo metu Nekilnojamojo turto kadastre išviešintus duomenis. O tai reiškia, kad Sutarties 4.3 punktas negali būti aiškinamas taip, kaip tą siūlo ieškovė, t. y. kaip nustatęs atsakovei pareigą atnaujinti kadastrinę bylą (CK 6.193 straipsnio 1 dalis).

22. Apibendrinant tai, kas išdėstyta šio sprendimo 11–21 punktuose, išskirtinos šios esminės išvados dėl faktinių aplinkybių:

22.1. Sutarties sudarymo metu atsakovės pardavinėtas sodo pastatas buvo rekonstruotas ir Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys apie pastatą nebuvo pakeisti;

22.2. Ieškovei, prieš pasirašant Sutartį, buvo atskleistos visos aplinkybės, susijusios su sodo pastato teisiniu statusu;

22.3. Atsakovė iki Sutarties sudarymo momento nurodė ieškovei, kad įmonė nesiims veiksmų pakeisti sodo pastato duomenis įrašytus Nekilnojamojo turto kadastre ir neįsipareigoja to atlikti.

23. Iš liudytojų R. S., V. L. parodymų galima spręsti, kad būtent ieškovė nutarė nepirkti ginčo turto, o ne atsakovė atsisakė turtą parduoti ieškovei ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį.

24. Liudytojos patvirtino, o to neneigė ir ieškovė, kad dalį turto kainos ieškovė norėjo apmokėti kredito, kurį planavo imti iš banko, lėšomis. Kaip galima spręsti iš liudytojų parodymų, pagal senus Nekilnojamojo turto registro duomenis turto nebuvo galima įvertinti tokia suma, kokia ieškovei buvo reikalinga. Neatnaujinus sodo pastato kadastro duomenų, ieškovės galimybės gauti kreditą buvo apribotos. Taigi formaliai ieškovė, neišsprendus klausimų, susijusių su sodo pastato rekonstrukcijos teisiniu statusu, nebuvo finansiškai pajėgi sumokėti Sutartyje numatytos kainos. Priešingą aplinkybę galinčių pagrįsti įrodymų apie jos finansinę padėtį, ieškovė į bylą nepateikė (CPK 178 straipsnis). Nei iš Sutarties teksto, nei iš kitų faktinių duomenų nėra pagrindo spręsti, kad ieškovė ir atsakovė būtų susitariusios, jog jų ikisutartinio susitarimo dėl pagrindinės sutarties sudarymo vykdymas priklausys nuo to, ar ieškovei pavyks atlikti veiksmus, būtinus atnaujinti pastato kadastro duomenis. Dėl to riziką prisiėmė ieškovė. Kita vertus, ieškovė neįrodinėjo, kad ikisutartinių santykių eigoje prašė atsakovės pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, jog būtų galima išspręsti kadastro duomenų pakeitimo klausimą.

25. Liudytojos R. S. ir V. L. taip pat parodė, kad iki Sutarties 2.1 punkte numatyto termino pabaigos ieškovė nutarė įsigyti kitą namą, esantį kaiminystėje (2022 m. sausio 25 d. teismo posėdžio garso įrašas: 51 min. 47 sek.–52 min. 5 sek.; 1 val. 24 min. 45 sek.–1 val. 24 min. 56 sek.). Pastarosios liudytojų parodytos aplinkybės, kad nutarė pirkti kitą namą ir jį įsigijo, ieškovė neneigė.

26. Dėl to iekinyje išdėstytas argumentas, kad atsakovė nepakvietė ieškovės sudaryti pagrindinės sutarties, atmestinas kaip nepagrįstas ir neatitinkantis faktinių duomenų apie pačios ieškovės veiksmus. Pati ieškovė buvo praradusi suinteresuotumą pirkti ginčo turtą ir nesiekė jo įsigyti, kaip buvo numatyta Sutartyje.

27. Atsižvelgiant į tai, taip pat konstatuotina, kad labiausiai tikėtina priežastis, dėl kurios pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, tai ieškovės klaida, susijusi su tuo, kokios apimties veiksmus reikėtų atlikti, kad atnaujinti kadastro duomenis apie sodo pastato rekonstrukciją, bei ieškovės sprendimas vietoje ginčo turto įsigyti kitą turtą.

28. Ieškovės teisminio proceso eigoje išsakytas argumentas, kad ji atsisakė pirkti namą, nes jis buvo neteisėtos ar savavališkos statybos rezultatas, vertintinas kaip jos gynybinės versijos dalis. Viena vertus, ieškovė nepateikė duomenų, kurie pagrįstų, kad namo rekosntrukcija buvo savavališkos statybos rezultatas, kaip jis suprantamas pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (redakcija, galiojusi nuo 2020 m. gegužės 1 d. iki 2021 m. sausio 1 d.) 2 straipsnio 46 dalį. Antra vertus, prieš pasirašant Sutartį ši aplinkybė ieškovei buvo atskleista ir jai priimtina. CK 4.103 straipsnio 1 dalyje nėra įtvirtinto draudimo disponuoti nekilnojamojo turto objektu, kurio kadastro duomenys nėra aktualūs ir (ar) kuris yra rekonstruotas, bet statybos rezultato įforminimo teisinė procedūra nėra baigta. Liudytojų R. S. ir V. L. parodymai dėl aptariamos aplinkybės patvirtina tik tai, kad rekonstrukcijai įteisinti nepakako iš naujo atlikti kadastrinius matavimus (buvo reikalingi papildomi procedūriniai veiksmai), tačiau ne faktą, jog statybos rezultatas buvo neteisėtas pats savaime. Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad pastato kadastro duomenų neatnaujinimas nebuvo kliūtis atsakovei perleisti turtą kitam asmeniui.

29. Apibendrinant išdėstytus argumentus, konstatuotina, kad ieškovė neįrodė, jog pagrindinė sutartis per nustatytą terminą nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Už pagrindinės sutarties nesudarymą yra atsakinga ieškovė, nes ji ikisutartinių santykių eigoje prarado interesą įsigyti iš atsakovės Sutartyje nurodytą turtą. Jau pasisakyta, kad ieškovei visa informacija apie sodo pastatą buvo atskleista ir faktinė situacija ieškovei buvo priimtina. Ieškovės klaida dėl to, kokius veiksmus reikia atlikti, kad atnaujinti pastato kadastro duomenis, negali lemti išvados, kad atsakovė pažeidė informavimo ar kitas ikisutartines pareigas.

30. Šio sprendimo 8 punkte konstatuota, kad pagal Sutartį ieškovės sumokėtas avansas, nesudarius pagrindinės sutarties, atlieka netesybų funkciją. Ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (atsisakymui prilyginamas pasitraukimas iš ikisutartinių santykių, įsigyjant kitą analogišką turtą), todėl atsakovė turi teisę negrąžinti avanso, kurį įmonė panaudojo kaip nuostolių atlyginimo kompensaciją (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Atsakovė neturi prievolės nei grąžinti ieškovei avanso, nei mokėti Sutarties 6.2 punkte numatytos baudos, nes tam nėra būtinosios sąlygos – atsakovės neteisėtų veiksmų. Dėl to ieškovės pareikšti reikalavimai atmetami kaip nepagrįsti.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

31. Netenkinus ieškinio, ieškovei kyla pareiga atlyginti atsakovės turėtas bylinėjimosi išlaidas (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

32. Atsakovės pateikti dokumentai patvirtina, kad įmonė už advokato suteiktą teisinę pagalbą (parengtas atsiliepimas į ieškinį, atstovauta įmonės interesams teismo posėdžiuose) sumokėjo 600 Eur. Ši išlaidų suma, įvertinus suteiktos teisinės pagalbos pobūdį, apimtį, laikytina protingo ir adekvataus dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis). Atsižvelgiant į tai ir į procesinę bylos baigti, atsakovei iš ieškovės priteisiamas 600 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas. Atitinkamai ieškovės turėtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.

33. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, sudaro 19,71 Eur. Šių išlaidų atlyginimas į valstybės biudžetą priteisiamas iš ieškovės (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 2 dalis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 ir 265 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovei UAB „Baltijos prekybos partneriai“ iš ieškovės D. S. 600 Eur (šešių šimtų eurų) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Priteisti į valstybės biudžetą iš ieškovės D. S. 19,71 Eur (devyniolikos eurų ir 71 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Ši suma turi būti įmokėta Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, įmokos kodas 5662. Mokėjimo kvitą būtina pateikti Vilniaus miesto apylinkės teismui.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti apskųstas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.