- Teismas
- Vilniaus regiono apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-11-08
- Bylos Nr.
- e2-7300-1150/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-48-3-01509-2021-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Monika Ambrasaitė-Valentinavičienė
- Ieškovas
- D. K.
- Atsakovas
- Z. D.
- Advokatai
- Artūras Jusevičius
- Kategorijos
- 2.6.8.4Preliminarioji sutartis
teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo D. K. ieškinį atsakovei Z. D. dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi, nuostolių atlyginimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas D. K. (toliau – ir ieškovas) ieškiniu prašo 1) pripažinti 2020 m. gruodžio 10 d. preliminariąją žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovo ir atsakovės Z. D. (toliau – ir atsakovė) (toliau – ir Preliminarioji sutartis), žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini, esančio (duomenys neskelbtini (toliau – ir Sklypas) pirkimo-pardavimo sutartimi (toliau – ir Pirkimo-pardavimo sutartis), įpareigojant ieškovą per tris darbo dienas po teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sumokėti atsakovei 6 400 Eur; 2) netenkinus pirmojo ieškinio reikalavimo, priteisti iš atsakovės ieškovo naudai 6 400 Eur nuostolių atlyginimą; 3) priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad:
1.1. 2020 m. gruodžio 10 d. ieškovas ir atsakovė sudarė Preliminariąją sutartį, kuria buvo sutarta sudaryti Pirkimo-paradavimo sutartį ne vėliau nei per 2 mėnesius nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo. Preliminariojoje sutartyje taip pat numatyta, kad jei sutartu terminu Pirkimo-pardavimo sutartis nebūtų sudaryta, pareiga ją sudaryti pasibaigtų, išskyrus atvejį, jei šis terminas būtų pratęstas. Šalių žodiniu susitarimu ir konkliudentiniais veiksmais šis terminas buvo pratęstas iki bus sudaryta Pirkimo-pardavimo sutartis.
1.2. Šalys sulygo, kad Sklypo kaina yra 6 400 Eur, ieškovas laiku ir tinkamai sumokėjo 1 000 Eur avansą. Preliminarioji sutartis taip pat numatė, kad nuosavybės teisės į Sklypą perėjimo momentu laikytinas pilnas atsiskaitymas už jį, o nuosavybės teisė į Sklypą pereis pirkėjui nuo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos. Dėl COVID-19 nebuvo įmanoma sudaryti notarinės formos Pirkimo-pardavimo sutarties, todėl šalys susitarė šią sutartį sudaryti tada, kad epidemiologinė situacija pagerės. Pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymui užsitęsus, atsakovė pageidavo gauti visą Sklypo kainą, todėl ieškovas 2021 m. gegužės 25 d. pervedė atsakovei 5 400 Eur. Šalys suderino vizito notarų biure datą ir laiką – 2021 m. liepos 5 d., tačiau atsakovė į notarų biurą neatvyko.
1.3. Atsakovei nepagrįstai atsisakant sudaryti Pirkimo-pardavimo sutartį, Preliminarioji sutartis turėtų būti pripažinta Pirkimo-pardavimo sutartimi, įpareigojant ieškovą sumokėti atsakovei Sklypo kainą. Priešingu atveju ieškovas turi teisę į minimalių neįrodinėtinų nuostolių, t. y. 6 400 Eur atlyginimą.
Atsiliepimas
2. Atsakovė Z. D. atsiliepimu į ieškinį prašo ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad:
2.1. Šalių sudarytas susitarimas negali būti laikomas pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi dėl toliau nurodytų priežasčių. Prima, Preliminariosios sutarties 1.1. punkte aiškiai yra aptariama ateityje sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Antra, susitarimo organizacinį pobūdį atspindi ir tai, kad jo galiojimo laikotarpiu atsakovė kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) dėl specialios pažymos išdavimo, reikalingo parduodant Sklypą. Trečia, šalys Preliminariąja sutartimi apibrėžė terminą, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis.
2.2. Reikalavimai dėl susitarimo pripažinimo pagrindine sutartimi yra niekiniai ir dėl to, kad Pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2 mėnesių nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo. Per apibrėžtą terminą pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, todėl 2020 m. gruodžio 10 d. Preliminarioji sutartis nustojo galioti ir iš jos kylančios prievolės pasibaigė. Ieškovo tvirtinimai, kad šalys „žodiniu susitarimu ir konkliudentiniais veiksmais“ Preliminariąją sutartį tariamai pratęsė atmestini, nes jeigu pirminė sutartis buvo rašytinės formos, tai ir susitarimas dėl jos pratęsimo turėjo išlaikyti lygiavertę teisinę formą.
Šalies argumentai
2.3. Ieškovo teiginiai, kad atsakovė pageidavo gauti likusią 5 400 Eur kainą, neatitinka tikrovės. Be to, ieškovas neteisingai aiškina Preliminariosios sutarties 3.2. punktą, teigdamas, kad atsakovė privalo sumokėti ieškovui 6 400 Eur kompensaciją, nes būtent tokią sumą jis buvo sumokėjęs atsakovei pagal preliminariosios sutarties 3.2. punktą. Priešingai, Preliminariosios sutarties 3.2. punkte šalys apsibrėžė, kad bendra turto, kuris turėtų būti parduodamas pagal pagrindinę sutartį, yra 6 400 Eur, tačiau pagal minėtą 3.2. punkto reikalavimą ieškovas atsakovei buvo sumokėjęs tik 1 000 Eur ir tai yra būtent ta suma, kurios ieškovas gali reikalauti iš atsakovės kaip nuostolių atlyginimo.
Atsiliepimas
3. Ieškovas pateikė dubliką, kuriame nurodo, kad su atsiliepimu į ieškinį nesutinka. Paaiškina, kad:
3.1. Preliminariojoje sutartyje nenumatyta, kad ji gali būti keičiama tik rašytiniu susitarimu, todėl tokie pakeitimai buvo galimi tiek žodžiu, tiek konkliudentiniais veiksmais. Ieškovas paaiškino, kad šalys žodžiu susitarė pratęsti Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminą, ką įrodo tai, kad atsakovė ieškovo sumokėto avanso negrąžino iki pat ieškinio padavimo.
Šalies argumentai
3.2. Ieškovės teiginiai, kad ji manė, kad 2020 m. gruodžio 10 d. Preliminarioji sutartis pasibaigė, neatitinka tikrovės, prieštarauja įrodymams, įskaitant elektroninius laiškus, kuriais buvo tariamasi dėl notarinio sandorio patvirtinimo, telefoninių pokalbių išklotinėmis. Be to, ieškovė atsiliepime į ieškinį pati patvirtino, kad ketino sudaryti pagrindinę sutartį, teigdama, jog iš pradžių ji sutiko atvykti pas notarą ir sudaryti pagrindinę sutartį.
3.3. 5 400 Eur ieškovas atsakovei sumokėjo su jos žinia ir pageidavimu. Tai atitiko atsakovės interesus, po pinigų pervedimo atsakovė šių pinigų iš karto ieškovui negrąžino. Tuo tarpu 1 000 Eur ieškovui atsakovė pervedė jau pareiškus ieškinį teisme, o tai reiškia, kad atsakovė pripažįsta, kad ji yra kalta dėl to, kad Pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.
Atsiliepimas
4. Atsakovė pateikė tripliką, kuriame nurodo, kad su dubliku nesutinka. Paaiškina, kad:
4.1. Nebuvo jokio žodinio susitarimo dėl Preliminariosios sutarties pakeitimo, jo buvimo ieškovas nepagrindžia įrodymais. Ieškovas sutarčių sąlygų keitimo teisinį reguliavimą interpretuoja klaidingai ir prieštaringai.
4.2. Tol, kol Preliminarioji sutartis vis dar galiojo, atsakovė niekada neteigė, jog neturi įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį ir suprato faktą, kad nesudariusi pagrindinės sutarties turės prisiimti dėl to jai kylančią sutartinę atsakomybę, ką atsakovė ir padarė.
4.3. Sklypą atsakovė buvo įsigijusi būdama santuokoje. Po Preliminarios žemės sklypo pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, jos sutuoktinis kategoriškai paprieštaravo jos ketinimui. Tai buvo viena iš priežasčių, kodėl atsakovė nesudarė pagrindinės sutarties.
5. Teismo posėdžio metu ieškovas prašė ieškinį tenkinti, palaikė jame išdėstytą poziciją. Papildomai paaiškino, kad nors pagal Preliminariąją sutartį netesybos sudaro 1 000 Eur, tačiau ieškovui atsakovei faktiškai sumokėjus iš viso 6 400 Eur, netesybomis turi būti laikoma būtent ši suma. Atsakovė kurį laiką naudojosi ieškovo jai pervestais pinigais.
Atsiliepimas
6. Teismo posėdžio metu atsakovė prašė ieškinį atmesti, palaikė atsiliepime į jį ir kituose procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Papildomai paaiškino, kad ji pripažįsta, kad pasibaigus Preliminariajai sutarčiai, tam tikra valia įvykdyti minėtą susitarimą egzistavo, tačiau atsakovė Preliminariosios sutarties nepratęsė ir ilgainiui persigalvojo dėl Sklypo pardavimo. Dėl to atsakovė sumokėjo ieškovui 1 000 Eur, tokiu būdu atlygindama nuostolius dėl sutartinių įsipareigojimų neįvykdymo.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys atmetamas.
7. Byloje kilo ginčas dėl Preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine Pirkimo-pardavimo sutartimi ir nuostolių atlyginimo.
Dėl Preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine Pirkimo-paradavimo sutartimi
8. Ieškovas reikalauja Preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartimi.
9. Teismas nustatė, kad 2020 m. gruodžio 10 d. ieškovas ir atsakovė sudarė Preliminariąją sutartį. Šios sutarties 1.1. punkte sulygta, kad šioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais pardavėjas įsipareigoja pirkėjui parduoti jam nuosavybės teise priklausantį Sklypą, o pirkėjas įsipareigoja Sklypą nupirkti; Sklypo perleidimui šalys susitaria sudaryti kitą notariškai tvirtinamą pagrindinę Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartį. Šalių susitarimu pagrindinė Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki dviejų mėnesių nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo; prieš sudarant pagrindinę Sklypo Pirkimo-paradavimo sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką ir vietą, ne vėlesnį nei galutinis pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas (Preliminariosios sutarties 2.1. punktas). Preliminariosios sutarties 2.2. punkte nurodytu terminu nesudarius pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims pasibaigia, išskyrus atvejį, jei pagrindinės sutarties sudarymo laikas šalių susitarimu yra pratęsiamas (Preliminariosios sutarties 2.2. punktas). Pakeitimai, papildymai ir priedai sudaryti raštu yra neatskiriama šios sutarties dalis (Preliminariosios sutarties 6.5. punktas).
10. Šalys Preliminariąja sutartimi taip pat sulygo, kad bendra Sklypo kaina, už kurią Pardavėjas parduos, o Pirkėjas įgis Sklypą, yra 6 400 Eur; pirkėjas, pasirašydamas šią sutartį, per 5 darbo dienas įsipareigoja sumokėti 1 000 Eur sumą pavedimu į pardavėjo banko sąskaitą, kuri pagrindinės sutarties sudarymo atveju yra įskaitoma į bendrą pirkėjo mokėtiną pirkimo-pardavimo kainą, nurodytą šios sutarties 3.1. punkte; nesumokėjus nurodytos sumos per 5 darbo dienas, ši sutarties netenka galios (Preliminariosios sutarties 3.1. punktas). Nuosavybės teisės perėjimo momentu laikomas pirkėjo pilnas atsiskaitymas pardavėjui už perkamą Sklypą (Preliminariosios sutarties 3.2. punktas). Nuosavybės teisė į Sklypą pirkėjui pereina nuo pagrindinės Sklypo Pirkimo-paradavimo sutarties sudarymo momento (Preliminariosios sutarties 4.6. punktas).
11. Teismas taip pat nustatė, kad pagrindinė Sklypo Pirkimo-Pardavimo sutartis šalių sudaryta nebuvo. Terminas pagrindinei Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti suėjo 2021 m. vasario 10 d. Ieškovas 2020 m. gruodžio 10 d. sumokėjo atsakovei 1 000 Eur avansą pagal Preliminariąją sutartį, o 2021 m. gegužės 25 d. – 5 400 Eur, t. y. likusią Sklypo kainos dalį. 2021 m. liepos 5 d. buvo numatytas pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas Trakų antrajame notarų biure, tačiau atsakovė į notarų biurą neatvyko. 2021 m. liepos 8 d. atsakovė ieškovui grąžino ieškovo atsakovei pervestus 6 400 Eur ir papildomai pervedė atsakovui 1 000 Eur.
12. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas; kt.).
13. Paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).
14. Pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip tos turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tai – organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tokia sutartimi nė viena iš šalių neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
15. Kasacinis teismas, aiškindamas preliminariosios sutarties nuostatas ir spręsdamas dėl sudarytos sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi, yra nurodęs, kad kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 45 punktas).
16. Teismas, vadovaudamasis aukščiau nurodytu teisiniu reguliavimu bei kasacinio teismo praktika, konstatuoja, kad pagrindo pripažinti Preliminariąją sutartį pagrindine Sklypo Pirkimo-paradavimo sutartimi nagrinėjamu atveju nėra ir šį ieškovo reikalavimą atmeta. Tai lemia žemiau išdėstytų priežasčių visuma. Pirma, tiek iš Preliminariosios sutarties pavadinimo (pilnas pavadinimas – Preliminarioji žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis), tiek iš šios sutarties nuostatų aiškiai matyti, kad šalys sutartimi įsipareigojo ateityje sudaryti pagrindinę Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartį. Tai yra tiesiogiai ir vienareikšmiškai išreikšta Preliminariosios sutarties 1.1., 2.1., 2.2., 4.6. punktuose (nurodant, pavyzdžiui, kad Sklypo perleidimui šalys susitaria sudaryti kitą notariškai tvirtinamą pagrindinę Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartį; Šalių susitarimu pagrindinė Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki dviejų mėnesių nuo Preliminariosios sutarties pasirašymo; prieš sudarant pagrindinę Sklypo Pirkimo-paradavimo sutartį, šalys turi suderinti tikslų sutarties sudarymo laiką ir vietą, ne vėlesnį nei galutinis pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas; Preliminariosios sutarties 2.2. punkte nurodytu terminu nesudarius pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims pasibaigia, išskyrus atvejį, jei pagrindinės sutarties sudarymo laikas šalių susitarimu yra pratęsiamas; Nuosavybės teisė į Sklypą pirkėjui pereina nuo pagrindinės Sklypo Pirkimo-paradavimo sutarties sudarymo momento). Taigi, teismo vertinimu, tiek nagrinėjamose Preliminariosios sutarties nuostatose vartojami terminai, tiek pačių nuostatų formuluotės leidžia daryti išvadą, kad šalių sudaryta Preliminarioji sutartis yra organizacinio pobūdžio, jos objektas yra pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas Preliminarioje sutartyje nurodytu terminu.
17. Antra, Preliminariąja sutartimi buvo sulygta, kad ne vėliau kaip iki pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos pardavėjas turi sumokėti visus būtinus, su Sklypu susijusius mokėjimus, padengti skolas (Preliminariosios sutarties 4.1. punktas). Be to, byloje nėra ginčo, kad Preliminariosios sutarties galiojimo laikotarpiu atsakovė turėjo kreiptis ir kreipėsi į NŽT dėl specialios pažymos išdavimo, reikalingos parduodant Sklypą. Teismo vertinimu, minėta Preliminariosios sutarties nuostata, atsakovės faktiniai veiksmai kreipiantis į NŽT bei konsensuso dėl šių veiksmų tarp šalių buvimas rodo, kad iki sudarant pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį, dar turėjo būti atlikti atitinkami darbai (sumokėti mokesčiai, padengtos skolos, gauta pažyma iš NŽT), Preliminariąja sutartimi buvo sureguliuoti tiek organizaciniai, tiek faktiniai tvarkomojo pobūdžio veiksmai bei tokie veiksmai (gauta NŽT pažyma) buvo atliekami. Tad teismas sprendžia, kad šios aplinkybės taip pat patvirtina ginčo Preliminariosios sutarties organizacinį pobūdį, o tai užkerta kelią šios sutarties pripažinimui pagrindine Pirkimo-padavimo sutartimi.
Dėl termino sudaryti pagrindinę Pirkimo-paradavimo pratęsimo
18. Teismas nustatė, kad terminas pagrindinei Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti suėjo 2021 m. vasario 10 d., pagrindinė Pirkimo-paravimo sutartis sudaryta nebuvo. Preliminariąja sutartimi šalys sulygo, kad pakeitimai, papildymai ir priedai sudaryti raštu yra neatskiriama Preliminariosios sutarties dalis (Preliminariosios sutarties 6.5. punktas). Šalys nepateikė teismui jokių raštu sudarytų Preliminariosios sutarties papildymų ir (ar) pakeitimų, kurie apimtų susitarimus dėl Preliminariosios sutarties termino pratęsimo. 2021 m. liepos 5 d. buvo numatytas pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas Trakų antrajame notarų biure, tačiau atsakovė į notarų biurą neatvyko. Atsakovė teismo posėdžio metu pripažino, kad pasibaigus Preliminariajai sutarčiai, tam tikra valia įvykdyti minėtą susitarimą egzistavo, tačiau atsakovė ilgainiui persigalvojo dėl Sklypo pardavimo, nes tam prieštaravo jos sutuoktinis.
19. Pagal CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktą ir 6.165 straipsnio 2 dalį preliminarioji sutartis turi būti rašytinė; formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Šiame kontekste kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad ne tik pačios preliminariosios sutarties, bet ir atskirų jos sąlygų pakeitimas privalo būti įformintas rašytine tvarka, nes formos nesilaikymas pagal įstatymą sutartį (ar atskirą jos sąlygą) daro negaliojančią. Tuo tarpu, jei nėra tokio (rašytinio) susitarimo dėl konkrečios preliminariosios sutarties sąlygos pakeitimo, nėra ir pagrindo išvadai, kad buvo susitarta šią sąlygą pakeisti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
20. Kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad sutarties laisvės principas garantuoja asmenims teisę ne tik, laikantis įstatymo reikalavimų, sudaryti sutartį, bet ir keisti jos sąlygas (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 6.192 straipsnio 4 dalį pakeitimai turi būti tokios pat formos, kokios yra ir sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties nustatytus atvejus. Įstatymo reikalaujamos formos nesilaikymas lemia sutarties negaliojimą, kai tokie padariniai įsakmiai nurodyti įstatymuose (CK 1.93 straipsnio 1 dalis), o kitais atvejais, kilus ginčui dėl sutarties, gali būti taikomas įrodinėjimo priemonių ribojimas, pavyzdžiui, CK 1.93 straipsnio 2 dalis nustato, kad įstatymų reikalaujamos paprastos rašytinės formos nesilaikymas atima šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais šį faktą įrodyti, o įstatymo nurodytais atvejais sandorį daro negaliojantį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. rugsėjo 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-249-1075/2019).
21. Kasacinio teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad savo elgesiu (konkliudentiniais veiksmais) šalys gali pakeisti raštu sudarytos sutarties turinį, jeigu tai atitinka jų ketinimus. Siekdamos, kad toks elgesys nebūtų įvertintas kaip rašytinės sutarties pakeitimas, šalys gali įtraukti į sutartį jos pakeitimą ribojančią išlygą, t. y. susitarti, kad rašytinė sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Tačiau net ir tada viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis tokia sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-552/2012).
22. Tuo tarpu sprendžiant, ar konkretūs šalies elgesio faktai pripažintini pagrindu taikyti CK 6.183 straipsnio 2 dalį, yra būtina nustatyti tokias aplinkybes: 1) šalių elgesiu turi būti išreikštas abiejų sutarties šalių bendras ketinimas dėl sutarties keitimo ar nekeitimo, jų consensus ad idem (šalių surastas sutarimas, bendra nuomonė), o ne tik vienai šalių priimtinas sutarties elgesio vertinimo variantas, nes priešingu atveju, kitai šaliai pažeidžiant sutarties laisvės principą, būtų primetamos sąlygos, dėl kurių ji nesutinka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2009); 2) šalių valia (veiksmai) pakeisti sutarties sąlygas turi būti aiški ir nedviprasmiška (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-414-706/2016, 27 punktas).
23. Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta aukščiau, teismas daro išvadą, kad Preliminariosios sutarties nuostata dėl termino sudaryti pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį žodžiu ir (ar) šalių konkliudentiniais veiksmais pakeista (šį terminą pratęsiant) nebuvo. Tai lemia keletas priežasčių. Pirma, pats įstatymas numato, kad preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, o formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.165 straipsnio 2 dalis). Tuo tarpu įstatymo reikalaujamos formos nesilaikymas lemia sutarties negaliojimą, kai tokie padariniai įsakmiai nurodyti įstatymuose (CK 1.93 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad šiuo atveju, įstatymui nustačius, kad formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią, jokie susitarimai žodžiu ir (ar) konkliudentiniais veiksmais dėl preliminariosios sutarties pakeitimo neturi teisinės galios, net jei jie ir būtų sudaryti.
24. Antra, paminėtina ir tai, kad ginčo Preliminarioji sutartis apima jos pakeitimą ribojančią išlygą, t. y. joje susitarta, kad sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (Preliminariosios sutarties 6.5. punktas). Tad net jei įstatymas nenustatytų, kad formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią, nagrinėjamu atveju turėtų būti sprendžiama, ar yra pagrindas taikyti CK 6.183 straipsnio 2 dalį. Įvertinęs į bylą pateiktus įrodymus bei šalių paaiškinimus, šiame kontekste teismas pažymi, kad tam tikros atsakovės valios įvykdyti Preliminariąją sutartį, pasibaigus šios sutarties terminui, egzistavimas, nesudarytų pagrindo išvadai, kad Preliminarioji sutartis buvo pakeista žodžiu ir (ar) šalių konkliudentiniais veiksmais.
Dėl 5 400 Eur mokėjimo ir jo teisinės reikšmės
25. Teismas nustatė, kad šalys Preliminariąja sutartimi sulygo, kad bendra Sklypo kaina, už kurią Pardavėjas parduos, o Pirkėjas įgis Sklypą, yra 6 400 Eur; pirkėjas, pasirašydamas šią sutartį, per 5 darbo dienas įsipareigoja sumokėti 1 000 Eur sumą pavedimu į pardavėjo banko sąskaitą, kuri pagrindinės sutarties sudarymo atveju yra įskaitoma į bendrą pirkėjo mokėtiną pirkimo-pardavimo kainą, nurodyta šios sutarties 3.1. punkte; nesumokėjus nurodytos sumos per 5 darbo dienas, ši sutarties netenka galios (Preliminariosios sutarties 3.1. punktas). Nuosavybės teisės perėjimo momentu laikoma pirkėjo pilnas atsiskaitymas pardavėjui už perkamą Sklypą (Preliminariosios sutarties 3.2. punktas). Nuosavybės teisė į Sklypą pirkėjui pereina nuo pagrindinės Sklypo Pirkimo-paradavimo sutarties sudarymo momento (Preliminariosios sutarties 4.6. punktas). Ieškovas 2020 m. gruodžio 10 d. sumokėjo atsakovei 1 000 Eur avansą pagal Preliminariąją sutartį, o 2021 m. gegužės 25 d. – 5 400 Eur, t. y. likusią Sklypo kainos dalį.
26. Teismas pažymi, kad iš aukščiau išdėstytų Preliminariosios sutarties sąlygų aiškiai matyti, kad 1 000 Eur suma yra avansas už Sklypą mokamas pagal Preliminariąją sutartį. Tuo tarpu 5 400 Eur yra likusi Sklypo kainos dalis, kuri turėtų būti mokama pagal pagrindinę Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartį. Nesudarius pagrindinės Pirkimo-pardavimo sutarties, ieškovas atsakovei 5 400 Eur pervedė be teisinio pagrindo. Atitinkamai, atsakovė pagrįstai šiuos pinigus atsakovui grąžino (CK 6.237 straipsnio 1 dalis). Nors ieškovas teigia, kad jis šiuos pinigus atsakovei pervedė jos pageidavimu, į bylą tai patvirtinantys įrodymai nepateikti, o atsakovė tai kategoriškai neigia. Tačiau net, nepaisant to, kieno iniciatyva ieškovas atsakovei pervedė 5 400 Eur, šiam veiksmui nesant teisinio pagrindo, t. y. nesudarius pagrindinės Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarties, 5 400 Eur pervedimas neturi teisinės reikšmės, sprendžiant tiek dėl Preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine Pirkimo-pardavimo sutartimi, tiek (kaip atskleista žemiau) dėl mokėtinų pagal Preliminariąją sutartį netesybų dydžio.
27. Papildomai paminėtina, kad ieškovas netinkamai interpretuoja Preliminariosios sutarties 3.2. punktą. Ieškovo teigimu, pagal šį punktą nuosavybės teisė į Sklypą pirkėjui pereina nuo pilno atsiskaitymo už perkamą Sklypą, kas reiškia, kad jei atsiskaityta iki sudarant pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį, laikytina, kad nuosavybės teisė į Sklypą pirkėjui yra perėjusi pilno atsiskaitymo momentu ir tai yra pagrindas spręsti, kad pagrindinė Pirkimo-pardavimo sutartis yra sudaryta. Šiame kontekste teismas paaiškina, kad Preliminariosios sutarties nuostatos turi būti aiškinamos sistemiškai (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Tuo tarpu šias nuostatas aiškinant minėtu būdu, o konkrečiai – Preliminariosios sutarties 3.2. punktą aiškinant, atsižvelgus į Preliminariosios sutarties 3.1. ir 4.6. punktų turinį ir prasmę, darytina išvada, kad 5 400 Eur atsakovei mokėtini pagal pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį ir kad nuosavybės teisė į Sklypą pirkėjui pereina būtent nuo šios sutarties sudarymo momento. Tad 5 400 Eur pervedimas atsakovei, tam nesant teisinio pagrindo, jokių teisių į Sklypą ieškovui nesukūrė.
Dėl netesybų pagal Preliminariąją sutartį dydžio
28. Jei teismas netenkintų pirmojo ieškinio reikalavimo, ieškovas reikalauja, priteisti iš atsakovės ieškovo naudai 6 400 Eur nuostolių atlyginimą.
29. Teismas nustatė, kad šalys Preliminariąja sutartimi sulygo, kad tuo atveju, jei pagrindinė Sklypo Pirkimo-pardavimo sutartis iki sutarties 2.1. punkte nustatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), tai pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 3.2. punkte nurodytą sumą ir sumokėti tokio paties dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius (Preliminariosios sutarties 4.8. punktas). Ieškovas 2020 m. gruodžio 10 d. sumokėjo atsakovei 1 000 Eur avansą pagal Preliminariąją sutartį. Terminas pagrindinei Sklypo Pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti suėjo 2021 m. vasario 10 d. Ieškovas 2021 m. gegužės 25 d. pervedė atsakovei 5 400 Eur. 2021 m. liepos 8 d. atsakovė ieškovui grąžino ieškovo atsakovei pervestus 6 400 Eur ir papildomai pervedė atsakovui 1 000 Eur. Atsakovė pripažįsta, kad atsisakė sudaryti pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį nepagrįstai.
30. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu šalys per sutartyje nustatytą terminą nesudaro pagrindinės sutarties, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).
31. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 29 punktą).
32. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta aukščiau, konstatuoja, kad ieškovo reikalavimas dėl 6 400 Eur nuostolių atlyginimo priteisimo iš atsakovės yra nepagrįstas, todėl jį atmeta. Pažymėtina, kad ginčo, jog atsakovė atsisakė sudaryti pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį nepagrįstai byloje nėra, ginčas yra kilęs dėl šių nuotolių dydžio. Ieškovo teigimu, netesybos pagal Preliminariąją sutartį sudaro 6 400 Eur, atsakovės – 1 000 Eur, kuriuos atsakovė yra savanoriškai pervedusi ieškovui. Prašomą priteisti netesybų dydį ieškovas aiškina tuo, kad mokėtinų netesybų suma pagal Preliminariąją sutartį yra pagal šios sutarties 3.2. punktą ieškovo atsakovei sumokėta suma. Nors iš esmės šis teiginys yra teisingas, tačiau ieškovas jį netinkamai interpretuoja, teigdamas, kad ši suma yra 6 400 Eur. Teismas nurodo, kad atmesdamas nagrinėjamą ieškovo reikalavimą, remiasi toliau išdėstytais motyvais.
33. Teismas pažymi, kad Preliminariosios sutarties 4.8. punktas įtvirtina, kad atsisakius nepagrįstai sudaryti pagrindinę Pirkimo-pardavimo sutartį, pardavėjas per 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą sutarties 3.2. punkte nurodytą sumą ir sumokėti tokio paties dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Teismas nustatė, kad Preliminariosios sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaiga yra 2021 m. vasario 10 d. Tad tai, kokio dydžio netesybas atsakovė turi sumokėti ieškovui, spręstina pagal tai, kokią sumą ieškovas buvo sumokėjęs atsakovei 10 dienų nuo sutarties 2.1. punkte numatyto termino pabaigos, t. y. 2021 m. vasario 20 d. Tuo tarpu 2021 m. vasario 20 d. ieškovas atsakovei buvo sumokėjęs 1 000 Eur. Tai reiškia, kad atsakovės ieškovui pagal Preliminariąją sutartį mokėtinos netesybos sudaro 1 000 Eur ir yra atsakovės savanoriškai atlygintos ieškovui, šias lėšas jam pervedant 2021 m. liepos 8 d.
34. Papildomai pažymėtina, kad teismui konstatavus, jog ieškovas atsakovei 5 400 Eur pervedė be teisinio pagrindo (t. y. kad ieškovas pagal Preliminariąją sutartį pareigos pervesti šiuos pinigus atsakovei neturėjo), ši suma (net nepaisant jos pervedimo momento) negali būti laikoma sutartinėmis netesybomis, kilusiomis iš Preliminariosios sutarties, per se (savaime).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
35. Kadangi galutinis procesinis sprendimas byloje priimtas atsakovės naudai, ieškovo prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo atmetamas, atsakovės – tenkinamas, iš ieškovo atsakovės naudai priteisiant 1 452 Eur bylinėjimosi išlaidų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis, Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268, 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
Ieškinį atmesti.
Priteisti iš ieškovo D. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovės Z. D., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 1 452 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus penkiasdešimt du eurus) bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu, skundą paduodant Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmus.