- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2022-05-19
- Bylos Nr.
- e2A-755-924/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-20661-2020-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Marius Bartninkas, Evaldas Burzdikas, Edvardas Paliokas
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Pagalbos vaistinė“
- Atsakovas
- Kauno miesto savivaldybei
- Kategorijos
- 2.1.1.3.3Sutarties laisvės principas
- 2.6.8.8Sutarčių aiškinimas
- 2.6.8.11.5Kiti su sutarčių pabaiga susiję klausimai
- 2.6.35Viešas konkursas
- 3.3.1.14Apeliacinis bylos nagrinėjimas rašytinio proceso tvarka
- 3.3.1.20Apeliacinės instancijos teismo sprendimas ir nutartis, sprendimo ir nutarties priėmimas bei paskelbimas
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš Mariaus Bartninko, Evaldo Burzdiko ir Edvardo Palioko (teisėjų kolegijos pirmininkas, pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Pagalbos vaistinė“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2022 m. vasario 14 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Pagalbos vaistinė“ ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei dėl įpareigojimo atnaujinti patalpų nuomos sutartis, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė „BENU Vaistinė Lietuva“.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė UAB „Pagalbos Vaistinė“ kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, kuriuo prašė:
Šalies argumentai
2. Ieškovė nurodė, jog atsakovė Kauno miesto savivaldybė 1997 m. gruodžio 18 d. pasirašė panaudos sutartį su VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“ dėl sveikatos priežiūros biudžetinės įstaigos valdomo turto perdavimo savivaldybės sveikatos priežiūros viešajai įstaigai, pagal kurią pastatas – poliklinika, esanti (duomenys neskelbtini) perduota neatlygintinai naudotis panaudos gavėjai VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“. VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“ 1997 m. gruodžio 31 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, 2002 m. balandžio 5 d. Ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. 02.5.U ir 2005 m. birželio 23 d. Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį su ieškove UAB „Pagalbos vaistinė“ dėl negyvenamųjų patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) nuomos. Sutartys galiojo iki jose nustatyto termino, bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui. 2012 m. lapkričio 21 d. atsakovė perdavimo – priėmimo aktu perėmė negyvenamąsias patalpas, (duomenys neskelbtini), iš VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“. 2017 m. vasario 6 d., 2017 m. kovo 6 d. ieškovė kreipėsi į atsakovę dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių atnaujinimo. 2017 m. lapkričio 24 d. šalys pasirašė nekilnojamojo turto, esančio adresu (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis Nr. SR-0741 dėl 9,34 kv. m. negyvenamųjų patalpų nuomos ir nuomos sutartį Nr. SR-0742 dėl 76,99 kv. m. negyvenamųjų patalpų nuomos (duomenys neskelbtini). Sutarčių galiojimo terminas buvo numatytas iki 2020 m. gruodžio 31 d. 2020 m. rugsėjo 25 d. ieškovė pateikė atsakovei raštą, kuriuo paprašė atnaujinti sudarytas sutartis. 2020 m. gruodžio 4 d. atsakovė raštu informavo ieškovę, kad nesutinka atnaujinti sutarčių. Atsakovės sprendimas neatnaujinti sutarčių yra nepagrįstas ir neteisėtas, pažeidžia atsakovės įsipareigojimus ir prieštarauja tiek sutarčių sąlygoms (sutarčių 17 punktas), tiek teisės aktams (CK 6.482 straipsnis), paneigia ieškovės teisę į sutarčių atnaujinimą, sudaro sąlygas ieškovei patirti žalą dėl veiklos patalpose pabaigos. Ieškovė sutarčių galiojimo laikotarpiu tinkamai vykdė nuomininkės pareigas, dėl to nuomininkė turi pirmenybės teisę atnaujinti sutartis.
3. Atsakovė Kauno miesto savivaldybė su pareikštu patikslintu ieškiniu nesutiko ir prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2017 m. lapkričio 8 d. įsakymu Nr. A-4027 nusprendė 2013 m. vasario 8 d. nuomos sutartis sudarytas su UAB „Pagalbos vaistinė“ atnaujinti trejiems metams, nustatant negyvenamųjų patalpų nuompinigių dydį 67 Eur per mėnesį už 1 kv. m (plius PVM, kai nuomininkas yra PVM mokėtojas) ir 2017 m. lapkričio 24 d. šalys pasirašė nuomos sutartis Nr. SR-0741 ir Nr. SR-0742. Sutartys yra iki tol galiojusių nuomos sutarčių pratęsimas, kuris įformintas pasirašant Savivaldybės nekilnojamojo turto nuomos sutartį, į kurią įrašomos subjekto, turinčio teisę priimti sprendimą dėl sutarties atnaujinimo sprendime nurodytas papildomas sutarties sąlygas ir perskaičiuotą nuompinigių dydį, kaip to reikalauja Nuomos aprašas. Nuomos sutarties terminas dėl ginčo patalpų tęsiasi nuo 1997 m. gruodžio 31 d., dalies patalpų (9,34 kv. m. ploto) - nuo 2005 m. birželio 23 d. Todėl Kauno miesto savivaldybės administracija, atsakydama į ieškovės 2020 m. rugsėjo 24 d. prašymą dėl nuomos sutarčių atnaujinimo, pagrįstai Kauno miesto savivaldybės administracijos 2020 m. gruodžio 4 d. raštu Nr. (33.200.E)R-3498 pateikė ieškovei atsakymą, jog nuomos sutartys negali būti atnaujinamos, nes priešingu atveju būtų pažeistas 10 metų nuomos termino imperatyvas bei pagrįstai nurodė, kad nekilnojamojo turto savininko funkcijas įgyvendinančiai institucijai - Kauno miesto savivaldybės tarybai - priėmus sprendimą skelbti naują negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini), viešą nuomos konkursą, jame galės dalyvauti ir UAB „Pagalbos vaistinė“. Sutarčių termino pabaigos dieną (2020 m. gruodžio 31 d.) sprendimo dėl sutarčių atnaujinimo priėmimo metu šalys privalėjo vadovautis tuo metu galiojusia Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDĮ) 15 straipsnio 5 dalies nuostata, kuri nustato, kad valstybės ar savivaldybės turto nuoma negali būti ilgesnė nei 10 metų (įskaitant pratęsimus) ir yra imperatyvi. Ieškovė, pasirašydama ginčo turto nuomos sutartis, turėjo pareigą domėtis teisiniu reguliavimu, be to, ieškovė yra juridinis asmuo, kuriam keliami didesni atidumo reikalavimai. Ieškovės reikalavimas atnaujinti ginčo sutartis ne tik pažeistų 10 metų nuomos termino imperatyvą, bet ir prieštarautų VSTVNDĮ 15 straipsnio 2 dalies ir Kauno miesto savivaldybės nekilnojamojo turto nuomos tvarkos aprašo, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės tarybos 2016 m. spalio 18 d. sprendimu Nr. T-527 (toliau – Aprašo) nuostatoms, jog savivaldybės turtas turi būti nuomojamas viešo nuomos konkurso būdu, kuomet laimi dalyvis, pasiūlęs didžiausią nuomos kainą.
Atsiliepimas
4. Trečiasis asmuo UAB „BENU Vaistinė Lietuva“ atsiliepime į patikslintą ieškinį prašė ginčą spręsti teismo nuožiūra, atsižvelgiant į tai, kad nebūtų suformuotas ydingas precedentas, kuris neigiamai paveiktų trečiojo asmens vykdomos veiklos, kuriai yra būtinas nuomos sutarčių, įskaitant ir su viešaisiais subjektais, sudarymas bei vykdymas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Kauno apylinkės teismas 2022 m. vasario 14 d. sprendimu ieškinį atmetė.
6. Teismas vertino, kad VSTVNDĮ 15 straipsnio redakcija, galiojusi 2017 m. lapkričio 24 d. šalims pasirašant paskutines ginčo objektu esančias nuomos sutartis, įsigaliojusi nuo 2014 m. spalio 1 d., numatė, kad valstybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas viešo konkurso būdu, išskyrus atvejus, kuriais Vyriausybės nustatyta tvarka ilgalaikį materialųjį turtą galima išnuomoti be konkurso (straipsnio 2 dalis); valstybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), jeigu įstatymai nenustato kitaip (straipsnio 3 dalis). Minėta įstatymo nuostata, kaip minėta, įsigaliojo nuo 2014 m. spalio 1 d., todėl ir taikytina tik nuo 2014 m. spalio 1 d., nepriklausomai nuo to, kad šalių sutartiniai santykiai prasidėjo 1997 m. Teismas sprendė, kad nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą pripažinti pagrįstais ieškovės argumentus dėl VSTVNDĮ 15 straipsnio 3 dalyje numatyto 10 metų nuomos termino skaičiavimo, ginčo atveju nuo 2014 m. spalio 1 d.
7. Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškovės argumentus dėl jos pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartis su atsakove lyginant su kitais asmenimis. Teismas išaiškino, kad Kauno miesto savivaldybei priklausantis nekilnojamasis turtas visais atvejais, išskyrus nustatytas išimtis, turėjo būti nuomojamas viešo konkurso būdu. Sprendė, jog byloje nenustatyta aplinkybių, kad egzistavo ar egzistuoja sąlygos išnuomoti ieškovei turtą ne konkurso būdu. Tiek apraše, tiek nuomos sutartyse (17 p.) įtvirtinta nuostata dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartis tinkamu jų vykdymo atveju, tačiau aprašas numato sąlygą, kad galutinio sprendimo teisė priklauso sprendimą dėl Savivaldybės turto nuomos priimančiam subjektui. Taigi, šalių sudarytose sutartyse nėra įtvirtinta besąlyginė ieškovės (nuomininkės), tinkamai vykdžiusios prisiimtus įsipareigojimus, pirmenybės teisė prieš kitus asmenis sudaryti/atnaujinti nuomos sutartis, o taip pat nėra ir nustatytas imperatyvus įpareigojimas atsakovei (nuomotojai), pasibaigus sutartims, jas atnaujinti.
8. Teismas pažymėjo, jog nagrinėjamu atveju šalių sutartiniai santykiai tęsėsi daugiau kaip dvidešimt metų, ieškovei nuolat buvo atnaujinamos patalpų nuomos sutartys, taip ieškovė kaskart įgydavo teisę be konkurencijos, nedalyvaudama viešuose konkursuose, naudotis patalpomis, mokėjo sąlyginai nedidelį nuomos mokestį už patalpų nuomą, palyginti su tuo mokesčiu, kokį pasiūlė konkursą laimėjęs trečiasis asmuo. Tokiu būdu ieškovei buvo suteiktos privilegijos nuomotis patalpas ir vykdyti jose veiklą, o kitiems ūkio subjektams užkirstas kelias varžytis dėl ginčo patalpų nuomos sutarties sudarymo, pateikiant geriausią, Kauno miesto savivaldybei naudingiausią pasiūlymą. Atkreipė dėmesį, kad Aprašo nuostatos nedraudžia atnaujinti nuomos sutarčių su nuomininkais, tačiau ši nuostata neriboja atsakovės atsakingų subjektų teisės pasirinkti, kokiu būdu tai bus padaryta. Šiuo atveju, teismo vertinimu, buvo priimtas teisingas, racionalus ir pagrįstas sprendimas turtą išnuomoti viešo konkurso būdu ir tai visiškai atitinka VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintus visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo principus, nes turto nuomos viešo konkurso organizavimo tikslas yra sudaryti sutartį su tuo asmeniu, kuris sutinka mokėti didžiausią nuomos mokestį. Ieškovė turėjo visas galimybes dalyvauti paskelbtame viešame konkurse, tačiau pati apsisprendė to nedaryti.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
9. Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „Pagalbos vaistinė“ prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2022 m. vasario 14 d. sprendimą bei priimti naują sprendimą – patenkinti ieškovės UAB „Pagalbos vaistinė“ ieškinį bei priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
9.1. Teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, peržengė ieškinio bei atsiliepimo suformuotas ginčo ribas (CPK 265 straipsnio 2 dalis). Teismas skundžiamame sprendime konstatavo, kad VSTVNDĮ 15 straipsnyje numatytas maksimalus 10 metų nuomos terminas turi būti taikomas ne anksčiau nei nuo 2014 m. spalio 1 d. Atitinkamai, teismas skundžiamame sprendime priėmė išvadą, kad pirmiau nurodytos aplinkybės sudaro pagrindą pripažinti pagrįstais apeliantės argumentus dėl VSTVNDĮ 15 straipsnyje numatyto 10 metų nuomos termino skaičiavimo ginčo atveju ne anksčiau nei nuo 2014 m. spalio 1 d. Nepaisant to, teismas sprendime nurodė, kad nėra pagrindo įpareigoti atsakovę atnaujinti sutartis, kadangi, teismo vertinimu, būtent atsakovė turi teisę priimti sprendimą sutartis atnaujinti ar ne. Tuo tarpu atsakovė nei sprendime neatnaujinti sutarčių, nei viso bylos nagrinėjimo proceso metu teikiamuose procesiniuose dokumentuose neteigė, kad ji nusprendė neatnaujinti sutarčių dėl apeliantės netinkamo sutarčių vykdymo, ar, vadovaudamasi visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo principais, taip pat atsakovė nesirėmė argumentais, kad būtent jai suteikta teisė spręsti dėl sutarčių atnaujinimo ar ne.
9.2. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, netinkamai aiškino ir taikė Civilinio kodekso (toliau - CK) 6.482 straipsnį, Aprašo bei Sutarties 17 punktą, kuriuose yra įtvirtinta nuomininko, tinkamai vykdžiusio sutartinius įsipareigojimus, pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartis. Teismas taip pat klaidingai vertino bylos faktines aplinkybes (o tiksliau, jų nevertino) dėl apeliantės tinkamo sutarčių vykdymo visą sutarčių galiojimo laikotarpį, ko pasėkoje priėmė neteisėtą ir nepagrįstą sprendimą apeliantės ieškinį dėl sutarčių atnaujinimo atmesti. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad apeliantė nuomininkės įsipareigojimus vykdė tinkamai ir laiku.
9.3. Apeliantė atkreipia dėmesį į tai, kad nei atsakovė bylos nagrinėjimo metu, nei teismas sprendime nenurodė jokių kitų aplinkybių, kurios būtų trukdžiusios ar, kurios būtų lėmusios apeliantės pirmenybės teisės į sutarčių atnaujinimą praradimą. Papildomai pabrėžiama ir tai, kad apeliantė iki šios dienos tinkamai ir laiku vykdo visus sutartinius įsipareigojimus pagal ginčo sutartis. Teismas visiškai nepagrįstai ir neteisėtai sprendime konstatavo, kad apeliantės pirmenybės teisė į sutarčių atnaujinimą tariamai nėra absoliuti, o atsakovė sprendimą atnaujinti sutartis su apeliante ar sudaryti sutartis su kitu nuomininku, paskelbus naują viešąjį konkursą, galėjo priimti visiškai savo nuožiūra, nesikreipdama į apeliantę su siūlymu jas atnaujinti.
Atsiliepimas
10. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė Kauno miesto savivaldybė prašo apeliantės UAB „Pagalbos vaistinė“ apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą ir 2022 m. vasario 14 d. Kauno apylinkės teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
10.1. Atmestini apeliantės argumentai, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, tariamai išėjo už ieškinio bei atsakovės atsiliepimu apibrėžtų ginčo ribų (CPK 265 straipsnio 2 dalis). Sprendžiant klausimą ar gali būti tenkinamas ieškovės reikalavimas įpareigoti atsakovę atnaujinti sutartis su ieškove, teismas turi įvertinti visas su byla susijusias aplinkybes ir įrodymus, ir tik tuomet gali padaryti išvadą ar toks reikalavimas yra pagrįstas ir tenkintinas. Teismas privalėjo įvertinti, ar atsakovė turėjo pareigą atnaujinti sutartis su ieškove nagrinėjamos bylos aplinkybių kontekste. Išsamus teisės normų taikymas ir bylos aplinkybių ir įrodymų tyrimas negali būti laikomas tiesiog išėjimu iš ieškinio ribų. Teismas skundžiamu sprendimu nesprendė jokių papildomų klausimų, kurių nebuvo suformuluota patikslintame ieškinyje.
10.2. Apeliaciniame skunde nepagrįstai nurodoma, kad teismas, priimdamas sprendimą, netinkamai aiškino ir taikė CK 6.482 straipsnį bei Sutarties 17 punkto nuostatas dėl apeliantės pirmenybės atnaujinti sutartis. Apeliantės argumentai, jog teismas pažeidė CK 6.482 straipsnyje įtvirtintas nuostatas iš esmės remiasi argumentu, jog apeliantė kaip nuomininkė, tinkamai vykdė savo sutartimis prisiimtas pareigas, todėl Savivaldybė turėjusi pareigą jai siūlyti atnaujinti nuomos sutartis. Tačiau tokie argumentai neatitinka nei teisinio reglamentavimo, nei teismų praktikos ir, ta aplinkybė, jog apeliantė tinkamai vykdė nuomininkės pareigas nesukuria imperatyvios pareigos atsakovei atnaujinti nuomos sutartis ne konkurso būdu, todėl yra nepagrįsti ir atmestini.
Šalies argumentai
10.3. Apeliantė nurodo, kad atsakovė savo sprendimą neatnaujinti sutarčių, o taip pat ir visą procesinę poziciją iš esmės grindė tik maksimaliu leistinu nuomos terminu (10 metų) ir tariamai nenurodė jokio kito argumento. Tokie apeliantės teiginiai yra visiškai nepagrįsti, klaidinantys teismą ir neatitinkantys bylos faktinių aplinkybių. Atsakovė savo procesiniuose dokumentuose yra išdėsčiusi poziciją, taip pat remiasi teismų suformuluota praktika, jog yra privalu neviršyti VSTVNDĮ nustatyto 10 metų nuomos termino imperatyvo. Atsakovė pateikė nuoseklius paaiškinimus, kodėl Savivaldybės taryba turi teisę priimti sprendimus dėl turto nuomos viešo konkurso būdu. Atsakovė išsamius argumentus pateikė savo atsiliepime į patikslintą ieškinį, duodama žodinius paaiškinimus 2022 m. sausio 20 d. teismo posėdžio metu bei savo baigiamosiose kalbose, todėl apeliacinio skundo argumentai nepagrįsti.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
11. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šioje civilinėje byloje absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo teisiškai reikšmingus argumentus tikrina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą.
12. Apeliacijos dalykas yra pirmosios instancijos teismo sprendimas, kuriuo atmestas ieškovės ieškinys dėl su savivaldybe sudarytų nekilnojamojo turto (negyvenamųjų patalpų) nuomos sutarčių pirmenybės teise atnaujinimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių
13. Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklauso pastatas – poliklinika, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), gydymo naudojimo paskirties, esantis (duomenys neskelbtini). 1997 m. gruodžio 18 d. panaudos sutarties pagrindu pastatą valdė ir naudojo VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“. 1997 m. gruodžio 31 d. VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“ ir UAB „Pagalbos vaistinė“ sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovei buvo išnuomotos 78,12 kv. m. ploto patalpos, plane pažymėtos indeksais I-17, I-18, I-19, I-20, I-21, I-22, I-23, I-24, esančios minėtame pastate (duomenys neskelbtini). Nuomos terminas nustatytas nuo 1998 m. sausio 1 d. iki 2013 m. sausio 1 d., bet ne ilgiau kaip iki negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizacijos programą.
14. 2002 m. balandžio 5 d. VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“ ir UAB „Pagalbos vaistinė“, vadovaujantis viešo konkurso, įvykusio 2002 m. kovo 25 d., rezultatais, sudarė ilgalaikio materialiojo nekilnojamojo turto nuomos sutartį Nr. 02.5.U, kuria ieškovei išnuomotos 29,2 kv. m ploto negyvenamosios patalpos, plane pažymėtos indeksais I-73, I-74, I-75, I-76, I-77, I-77a, esančios pastate (duomenys neskelbtini). Nuomos terminas nustatytas nuo 2002 m. balandžio 6 d. iki 2007 m. balandžio 15 d., bet ne ilgiau, kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui ar nuomininko statuso pasikeitimo ir ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui.
15. 2005 m. birželio 23 d. VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“ ir UAB „Pagalbos vaistinė“, vadovaujantis viešo konkurso, įvykusio 2005 m. birželio 15 d., rezultatais, sudarė Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį, kuria ieškovei išnuomotos 9,34 kv. m ploto negyvenamosios patalpos, plane pažymėtos indeksu I-25, esančios pastate (duomenys neskelbtini). Nuomos terminas nustatytas nuo 2005 m. birželio 23 d. iki 2010 m. birželio 22 d., bet ne ilgiau, kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui ar nuomininko statuso pasikeitimo.
16. 2012 m. gruodžio 20 d. Kauno miesto savivaldybės taryba sprendimu Nr. T-742 nusprendė išnuomoti viešo konkurso būdu sveikatinimo veiklai vykdyti 5 metams, bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į turtą perėjimo kitam asmeniui, 115,63 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, plane pažymėtas indeksais 1-18/ 5,29 kv. m, 1-19/ 1,19 kv. m, 1-20/ 4,38 kv. m, 1-21/ 2,26 kv. m, 1-22/ 18,62 kv. m, 1-23/ 34,90 kv. m, 1-24/ 10,35 kv. m, 1-25/ 9,34 kv. m, 1-49/ 3,08 kv. m, 1-50/ 1,79 kv. m, 1-52/ 24,43 kv. m, esančias pastate (duomenys neskelbtini). 2013 m. sausio 17 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-25 Kauno miesto savivaldybės taryba nusprendė sutikti perimti VšĮ „Kauno Dainavos poliklinika“ nuomotojo teises ir pareigas pagal 1997 m. gruodžio 31 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, 2002 m. balandžio 5 d. Ilgalaikio materialiojo nekilnojamojo turto nuomos sutartį Nr. 02.5.U ir 2005 m. birželio 23 d. Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį; nustatė, kad sutarčių šalys yra Kauno miesto savivaldybė (nuomotoja) ir UAB „Pagalbos vaistinė“ (nuomininkė); nusprendė atnaujinti iki 2017 m. gruodžio 31 d., bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į turtą perėjimo kitam asmeniui, su UAB „Pagalbos vaistinė“ sudarytas sutartis.
22. Kauno miesto savivaldybės taryba 2020 m. gruodžio 22 d. sprendimu Nr. T-615 nusprendė išnuomoti 86,33 kv. m negyvenamąsias patalpas (duomenys neskelbtini), trejiems metams viešo nuomos konkurso būdu, nustatant pradinį nuompinigių dydį: 65 Eur/ kv. m. Iš 2021-01-19 Kauno miesto savivaldybės tarybos Savivaldybės turto nuomos konkurso komisijos negyvenamųjų patalpų viešo nuomos konkurso protokolo Nr. 60-23-01 duomenų nustatyta, kad konkurso metu nustatytas laimėtojas, pasiūlęs didžiausią nuomos kainą – trečiasis asmuo UAB „BENU Vaistinė Lietuva“, pasiūliusi 122 Eur už 1 kv. m ploto nuomos kainą. Ieškovė konkurse nedalyvavo.
Dėl ieškovės pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartis
23. Byloje kilo ginčas dėl ieškovės pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartis naujam terminui.
24. Daiktų nuomos sutartinius teisinius santykius reglamentuoja CK XXVIII skyrius. Šiame CK skyriuje įtvirtinta ne tik bendrosios nuomos sutarties nuostatos (CK 6.477–6.482 straipsniai), nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos (CK 6.483–6.495 straipsniai), nuomos sutarties pabaiga (CK 6.496–6.503 straipsniai), bet reglamentuojami ir atskirų nuomos rūšių ypatumai, pvz., vartojimo nuomos, transporto priemonių nuomos, pastatų, statinių ar įrenginių nuomos, įmonių nuomos. Dar kiti CK skyriai nustato specialias žemės nuomos (XXIX skyrius), finansinės nuomos (XXX skyrius), gyvenamosios patalpos nuomos (XXXI skyrius) taisykles. Atskiras nuomos rūšis reglamentuojančios normos laikytinos normomis, įtvirtinančiomis išimtis iš bendrųjų nuomos teisinius santykius reglamentuojančių normų. Taigi bendrosios nuomos santykius reguliuojančios teisės normos taikomos ir atskiroms nuomos rūšims, išskyrus atvejus, kai atskiras nuomos rūšis reguliuojančios normos nustato kitokias taisykles nei bendrosios normos (t. y. įtvirtina bendrųjų teisės nuostatų išimtis, atskirų nuomos rūšių reguliavimo ypatumus).
26. VSTVNDĮ 15 straipsnio 5 dalyje (2019 m. liepos 25 d. įstatymo Nr. XIII-2398 redakcija), įsigaliojusioje nuo 2019 m. spalio 1 d., nustatyta, kad „Valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), išskyrus atvejus, kai įstatymai, tarptautinės sutartys ar tarptautiniai susitarimai nustato kitaip, taip pat atvejus, kai valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas įgyvendinant valstybei svarbius ekonominius projektus, nuomos laikotarpį nustatant atsižvelgus į projekto investicijų grąžą ir projekto veiklos pobūdį. Valstybės ir savivaldybės trumpalaikis materialusis turtas gali būti išnuomojamas kartu su valstybės ar savivaldybės ilgalaikiu materialiuoju turtu, jeigu tuo siekiama užtikrinti efektyvią valstybės ar savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomą.“ Taigi, nuo 2019 m. spalio 1 d. įsigaliojus VSTVNDĮ 15 straipsnio 5 daliai, reglamentuojama valstybės ir savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuoma, taikant savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuomos maksimalų 10 metų terminą. Teisėjų kolegija sutinka su apeliante, kad atnaujinus sutartis nebūtų pažeistas VSTVNDĮ 15 straipsnio 5 dalies reikalavimas dėl savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuomos maksimalaus 10 metų termino, nei, kaip yra išaiškinęs kasacinis teismas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. vasario 3 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-381/2022), jį skaičiuojant nuo 2019 m. spalio 1 d., nei kaip klaidingai skaičiavo pirmosios instancijos teismas nuo 2014 m. spalio 1 d. (ginčo šioje dalyje nekyla).
27. Apeliantės teigimu, pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, iš esmės nepagrįstai ir neteisėtai nesivadovavo CK 6.482 straipsniu, kuriame įtvirtinta apelianto pirmumo teisė, lyginant su kitais asmenimis, atnaujinti sutartis, tokiu būdu netinkamai aiškino ir taikė CK 6.482 straipsnio (taip pat Aprašo bei Sutarties 17 p.), kur yra įtvirtinta nuomininko, tinkamai vykdžiusio sutartinius įsipareigojimus, pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartis. Apeliacinės instancijos teismas su šiais apeliantės argumentais nesutinka.
28. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškovės ieškinį dėl nuomos sutarčių atnaujinimo, tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, ir tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, todėl iš esmės pritaria pirmosios instancijos teismo motyvams ir jų nekartoja, o tik, atsakydama į apeliacinio skundo argumentus, juos papildo.
29. Nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį reglamentuojančiame CK 6.482 straipsnyje nustatyta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį (1 dalis), sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos (3 dalis), o jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius (4 dalis).
30. Tačiau nagrinėjamu atveju reikšminga tai, kad buvo nuomojamas ne privačios nuosavybės teise asmeniui priklausantis turtas, o viešoji nuosavybė, t. y. turtas priklausantis savivaldybei. Skirtingai nei privačios nuosavybės teisės atveju, kada šios teisės turėtojas savo sąskaita įgyja nuosavybėn turtą ir, siekdamas tenkinti savo poreikius, turi teisę įgyvendinti šią teisę sudarančias teises (valdyti, naudoti, disponuoti) pats savo nuožiūra, tik nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, viešoji nuosavybė skirta viešiesiems poreikiams tenkinti, viešosios nuosavybės teisės subjektai (valstybė ir savivaldybės) nuosavybės teises įgyvendina atitinkamų institucijų pagalba, todėl viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimas reguliuojamas imperatyviomis įstatymų leidėjo įtvirtintomis nuostatomis. VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtinti valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principai, t. y. pamatinės viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimo nuostatos.
31. Visuomeninės naudos principas reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo turi būti disponuojama rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą. Efektyvumo principas reikalauja, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Valstybės ir savivaldybių turto valdymas, naudojimas ir disponavimas juo turi atitikti ir racionalumo principą, pagal kurį toks turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas, racionaliai valdomas ir naudojamas.
32. Vadinasi, kad savivaldybių teisių į viešosios nuosavybės teisės objektus įgyvendinimas atitiktų visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo principus, savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama atsakingai (tausojant, nešvaistant), siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą, be kita ko, gaunant iš šio turto maksimalią naudą. Taigi nors valstybės materialiojo turto nuomos sutartims taikytinos ir bendrosios CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas bei nuomos sutarties pabaigą nustatančios normos, tačiau jos taikytinos atsižvelgiant į specialų valstybės turto nuomos reglamentavimą.
33. VSTVNDĮ nustatyta, kad sprendimą dėl savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos priima savivaldybės taryba ar jos įgaliota institucija (12 straipsnio 1 dalis), o savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas viešo nuomos konkurso būdu, išskyrus šiame įstatyme numatytus atvejus, kai toks turtas gali būti išnuomotas be konkurso (15 straipsnio 2 dalis). Ieškovė byloje neįrodinėjo, kad nagrinėjamu atveju turėtų būti taikomos VSTVNDĮ 15 straipsnio 2 dalies 1 – 7 punktuose numatytos išimtys, kai turtas gali būti išnuomotas be konkurso.
34. Taigi, savivaldybės taryba, įgyvendindama savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, priimdama sprendimus, susijusius su konkrečių savivaldybei nuosavybės teise priklausančių nuosavybės teisės objektų nuoma, privalo vadovautis tiek VSTVNDĮ 15 straipsnio 2 dalimi, kurioje numatyta, kad savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas viešo nuomos konkurso būdu, tiek VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintu efektyvumo principu, pagal kurį sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei.
35. Pažymėtina, kad iš nuomos sutartimi, kuri yra atlygintinė, nuomojamo turto nuomotojo gaunama nauda pirmiausiai pasireiškia nuomos mokesčio forma, o maksimali nauda – kiek įmanoma didesnio nuomos mokesčio gavimu. Atsižvelgiant į tai, kad turto nuomos viešo konkurso organizavimo tikslas yra sudaryti sutartį su asmeniu, kuris sutinka mokėti didžiausią nuomos mokestį, savivaldybės turto nuoma viešo konkurso būdu vertintina kaip atitinkanti Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje įtvirtintą efektyvumo principą.
36. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kas išdėstyta šios nutarties 30 – 35 punktuose, daro išvadą, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtintas teisinis reguliavimas, pagal kurį nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį, kai yra nuomojamas savivaldybės turtas, gali būti taikomas ir viešas konkursas neorganizuojamas tik tais atvejais, kada yra užtikrinamas specialių savivaldybės turto nuomos santykius reglamentuojančių imperatyvių viešosios teisės normų, inter alia, VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintų principų, laikymasis. Priešingu atveju privalo būti skelbiamas savivaldybės turto nuomos viešas konkursas.
37. Nagrinėjamu atveju, savivaldybės taryba, vadovaudamasi aukščiau minėtomis viešosios teisės normomis, nusprendė skelbti savivaldybės turto nuomos viešą konkursą. Pažymėtina, kaip jau buvo minėta, turto nuomos viešo konkurso būdu tikslas yra išnuomoti turtą už didžiausią nuomos mokestį, o didžiausią nuomos mokestį pasiūlęs ir dėl to nuomos konkurso laimėtoju pripažintas asmuo įgyja teisę reikalauti, kad su juo būtų sudaryta nuomos sutartis. Teisėjų kolegijos vertinimu, savivaldybės turto nuomos viešo konkurso organizavimas turint tikslą gauti kuo didesnį nuomos mokestį, užtikrina VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtintų principų laikymąsi, todėl nagrinėjamu atveju negali būti ieškovei pripažinta CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta pirmenybės teisės atnaujinti savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos sutartis naujam terminui.
38. Nepagrįsti apeliantės argumentai, kad pirmosios instancijos teismas peržengė ginčo ribas bei pažeidė CPK 265 straipsnio 2 dalį, nes sprendimą motyvavo argumentais, kuriais atsakovė negrindė savo atsikirtimų į ieškinį. Atsakovė byloje teikė nuoseklius paaiškinimus, išdėstė savo poziciją dėl savivaldybės tarybos teisės priimti sprendimus dėl turto nuomos viešo konkurso būdu, todėl bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas turėjo išsamiai tirti ir vertinti tiek ieškinyje, tiek atsikirtimuose į jį nurodytas aplinkybes, įvertinti, ar byloje nustatytos aplinkybės atitinka VSTVNDĮ nuostatas bei ar buvo laikytasi specialių savivaldybės turto nuomos santykius reglamentuojančių imperatyvių viešosios teisės normų. Kaip matyti iš byloje teismo priimto procesinio sprendimo turinio, tai teismo ir buvo padaryta. Be to, kasacinio teismo praktikoje nuosekliai pažymima, kad faktinių aplinkybių teisinis kvalifikavimas yra teismo pareiga, kurią teismas atlieka ex officio (pagal pareigas), vadovaudamasis teisės normomis ir nesaistomas to, kaip šalys pačios teisiškai vertina savo veiksmus ar kitas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų faktiniu pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-176/2010; 2011 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-147/2011; 2019 m. lapkričio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-335-469/2019, 26 punktas). Byloje taikytinų teisės normų nustatymas, jų turinio išaiškinimas ir šalių santykių kvalifikavimas priklauso teismo kompetencijai; šalių pateiktas teisės aiškinimas teismo, nagrinėjančio bylą, nesaisto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-167/2014 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).
39. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, juolab kad apeliacinės instancijos teismas iš esmės pritaria pirmosios instancijos teismo priimto procesinio sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-536/2010; 2020 m. kovo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-58-611/2020).
Dėl procesinės bylos baigties
40. Apeliacinės instancijos teismas, remdamasis šioje nutartyje išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas dėl savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos, tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, o apeliantės argumentai nesudaro pagrindo naikinti teisėto ir pagrįsto pirmosios instancijos teismo sprendimo, todėl jis paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
41. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).
42. Bylinėjimosi išlaidos, atmetus skundą, apeliantei neatlyginamos ir nepriteisiamos.
43. Atsakovė bylinėjimosi išlaidų priteisti neprašo, todėl šis klausimas nesprendžiamas.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Kauno apylinkės teismo 2022 m. vasario 14 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.