- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-12-30
- Bylos Nr.
- e2A-712-943/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-57-3-02584-2017-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Egidija Tamošiūnienė, Agnė Tikniūtė, Vytautas Zelianka
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Mikrovisatos valda“
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Žemės matavimai“
- Trečiasis asmuo
- uždaroji akcinė bendrovė „Circle K Lietuva“
- Kategorijos
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Egidijos Tamošiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Agnės Tikniūtės ir Vytauto Zeliankos,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Mikrovisatos valda“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-922-262/2019 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Žemės matavimai“ ieškinį atsakovei dėl skolos priteisimo, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Circle K Lietuva“ ir atsakovės priešieškinį ieškovei dėl sutarties sąlygos modifikavimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė pateikė teismui ieškinį, kuriuo prašė: priteisti iš atsakovės 89 600 Eur skolą, 6 642,49 Eur palūkanas, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Bylos nagrinėjimo metu ieškovė pateikė pareiškimą dėl dalies ieškinio reikalavimų atsisakymo, kuriame nurodė, kad atsakovė iš dalies patenkino ieškinio reikalavimus ir sumokėjo ieškovei 76 384 Eur, todėl ieškovė atsisakė reikalavimo dėl 76 384 Eur priteisimo ir prašė šią bylos dalį nutraukti. Likusią ieškinio dalį prašė tenkinti ir iš atsakovės priteisti: 13 216 Eur skolą, 6 642,49 Eur palūkanas, 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos 19 858,49 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo 76 384 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki 2018 m. rugsėjo 7 d. ir bylinėjimosi išlaidas.
3. Ieškovė nurodė, kad ji 2015 m. lapkričio 5 d. pirkimo – pardavimo sutartimi (toliau ir ginčo sutartis, Sutartis) pardavė atsakovei UAB „Mikrovisatos valda“ 27/125 dalis gamybos pastato, esančio Savanorių pr. 321 C, Kaunas (toliau ir – ginčo turtas). Ta pačia sutartimi atsakovė kitą pastato dalį nupirko iš UAB „Migertus“.
4. Šalių sutarimu, bendra pagal sutartį mokama kaina už įgyjama turtą buvo 605 000 Eur, iš kurių 135 520 Eur turėjo būti sumokėta ieškovei.
5. Ieškovei sutarties kaina turėjo būti sumokėta tokia tvarka: 45 920 Eur per 1 darbo dieną po to, kai Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau ir NŽT) su naujuoju savininku (atsakove) sudarys ir pasirašys nuomos sutartį, bet ne vėliau kaip iki 2015 m. gruodžio 24 d.; 89 600 Eur mokėjimas ieškovei turėjo būti atliekamas per 3 darbo dienas po to, kai pirkėjas gaus statybos leidimą administraciniam pastatui statyti, bet ne vėliau kaip iki 2016 m. rugsėjo 1 d. (sutarties 5.1 p.).
Šalies argumentai
6. Ieškovės teigimu, atsakovė sumokėjo ieškovei pirmąją kainos dalį – 45 920 Eur, tačiau antroji kainos dalis – 13 216 Eur (pareiškus atsisakymą nuo dalies ieškinio reikalavimų ji sumažinta nuo 89 600 Eur) ieškovei nėra sumokėta, nors atsakovė ne tik gavo statybos leidimą, bet nebaigtą statyti pastatą įregistravo nekilnojamojo turto registre. Be to, atsakovė žemės sklypo nuomos sutartį su NŽT pasirašė 2015 m. lapkričio 10 d. Taigi, atsakovė turi sumokėti likusią sumą, kurios dar nėra sumokėjusi pagal sudarytą sutartį.
Atsiliepimas
7. Atsakovė su ieškinio reikalavimais nesutiko ir prašė juos atmesti. Nurodė, kad Sutartis buvo sudaryta ne siekiant įsigyti nuosavybės teise pastatą, bet tam, kad atsakovė įgytų teisinį pagrindą naudotis žemės sklypu, kuriame yra pastatas, bei teisę ir sąlygas žemės sklype išvystyti nekilnojamojo turto projektą. Atsakovė su NŽT 2015 m. lapkričio 10 d. pasirašius Susitarimą, kurio pagrindu buvo atlikti pakeitimai 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartyje (toliau – Nuomos sutartis), sudarytoje tarp ieškovės, UAB „Migertus“ ir NŽT, atsakovė buvo nurodyta valstybinio žemės sklypo, ant kurio yra ginčo turtas, nuomininke, tačiau 2016 m. gegužės 19 d. NŽT pranešė atsakovei apie sprendimą nutraukti nuomos sutartį.
8. Atsakovės teigimu, Sutartimi ieškovė turėjo pareigą perduoti atsakovei pastatą, suteikiantį teisę naudotis ir žemės sklypu, kuriame šis pastatas yra. Kadangi NŽT pareiškė reikalavimą nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį, laikytina, kad ieškovė ir UAB „Migertus“ netinkamai įvykdė savo pareigą perduoti atsakovei pagal Sutartį tinkamos kokybės daiktą, todėl atsakovė sustabdė mokėjimus pagal ją.
Šalies argumentai
9. Atsakovė pateikė priešieškinį, kuriuo prašė sumažinti 2015 m. lapkričio 5 d. Pirkimo – pardavimo sutartimi nustatytą likusią ginčo turto kainos dalį, kurią UAB „Mikrovisatos valda“ yra įsipareigojusi sumokėti UAB „Žemės matavimai“ nuo 89 600 Eur iki 76 384 Eur (t. y. pagal 2015 m. lapkričio 5 d. Pirkimo – pardavimo sutartį Nr. RK-5582 UAB „Žemės matavimai“ tenkančią daikto kainos dalį sumažinti 13 216 Eur suma).
10. Nurodė, kad NŽT civilinėje byloje Nr. e2-115-717/2018 (ir apeliacine tvarka išnagrinėtoje civilinėje byloje Nr. e2A-1419-246/2018) reikalavo pripažinti nuomos sutartį (sudarytą tarp atsakovės ir NŽT) negaliojančia bei atlaisvinti žemės sklypą ne dėl kokių nors kaltų atsakovės veiksmų, kurie būtų buvę atlikti po nuomos sutarties sudarymo, tačiau dėl to, kad, anot NŽT, UAB „Migertus“, ieškovė ir NŽT Kauno miesto skyriaus atsakingas asmuo sudarė neteisėtą nuomos sutartį. Atsakovė siekdama stabilizuoti situaciją ir išsaugoti nuomos sutartį bei naujai žemės sklype pastatytus statinius, buvo priversta ieškoti kompromiso bei su NŽT sudaryti Taikos sutartį, kurios pagrindu atsakovė sumokėjo 59 000 Eur žemės nuomos mokesčio priedą.
11. Pastato pardavėjams UAB „Migertus“ ir ieškovei pažeidus pareigą perduoti atsakovei pastatą, atitinkantį sutarties sąlygas bei atsakovei dėl šios priežasties ginče su NŽT patyrus 59 000 Eur dydžio išlaidas, atsakovė turi teisę reikalauti nurodyta suma proporcingai sumažinti likusią ieškovei nesumokėtą Sutarties 5.1. punkto 2 papunktyje nustatytą pastato kainos dalį, t. y. sumažinti šią pastato kainos dalį nuo nustatytų 89 600 Eur iki 76 384 Eur (t. y. iš viso 13 216 Eur suma).
Šalies argumentai
12. Ieškovė priešieškinį prašė atmesti. Nurodė, kad atsakovei parduotas daiktas neturi jokių trūkumų, byloje nėra jokių įrodymų, patvirtinančių, kad 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis būtų sudaryta neteisėtai, prieš sudarant ginčo sutartį buvo gauti NŽT leidimai sandoriui, taip patvirtinant nuomos sutarties teisėtumą. Atsakovė, pasak ieškovės, elgiasi nesąžiningai, siekdama sumažinti daikto kainą, savo laisva valia prisiimtais įsipareigojimais.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
13. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. sausio 2 d. sprendimu priėmė ieškovės UAB „Žemės matavimai“ atsisakymą nuo reikalavimo priteisti 76 384 Eur ir šią bylos dalį nutraukė.
14. Likusią ieškinio dalį tenkino visiškai: priteisė ieškovei UAB „Žemės matavimai“ iš atsakovės UAB „Mikrovisatos valda“ 13 216 Eur skolą, 6 642,49 Eur palūkanas, 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo 76 384 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki 2018 m. rugsėjo 7 d., 640,75 Eur žyminio mokesčio, 3 000 Eur už advokato teisinę pagalbą. Priešieškinį atmetė.
15. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ginčo sutarties objektas buvo nebaigtas statyti statinys, kuris buvo valstybinėje žemėje. Pasirašydama sutartį, atsakovė (pirkėja) patvirtino, kad daikto būklė, kokybė, naudojimo sąlygos bei kitos daikto savybės atitinka šalių aptartas sąlygas, atsakovė garantavo, kad dėl jo būklės bei kokybės atsakovė pardavėjams neturi jokių pretenzijų. Remiantis šiomis aplinkybėmis teismas nusprendė, kad atsakovė įsigijo tinkamos kokybės daiktą, todėl reikalavimas mažinti sutarties kainą, praėjus 3 metams po sutarties sudarymo yra nepagrįstas, o priešieškinis netenkintinas.
16. Teismas taip pat pažymėjo, kad atsakovė su NŽT taikos sutartį pasirašė laisva valia, pati prisiimdama visą riziką, todėl ji nepagrįstai siekia perkelti taikos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ieškovei. Be to, taikos sutartis buvo sudaryta ir patvirtinta apeliacinės instancijos teisme, po to, kai pirmosios instancijos teismas priėmė atsakovei palankų sprendimą.
17. Nustatęs, kad ieškovė įvykdė visas sutartyje numatytas pareigas, pagal sutartį įvyko visos sąlygos daikto kainos sumokėjimui, t. y. su atsakove buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, atsakovė gavo statybos leidimą ir šiai dienai statyba yra baigta, teismas nusprendė, kad ieškovės reikalavimai yra pagrįsti, todėl tenkintini.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
18. Atsakovė UAB „Mikrovisatos valda“ apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, o priešieškinį tenkinti, taip pat priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.
19. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
Žemesnės instancijos teismas
19.1. teismas netinkamai nustatė Sutarties objektą, kas lėmė netinkamą ginčo situacijos įvertinimą;
19.2. sprendimu pripažinus, kad ginčo sutarties objektas yra nebaigtas statyti pastatas, o ne pastatas, suteikiantis teisę į valstybinės žemės sklypo nuomą, buvo netinkamai pritaikytos teisės normos, reglamentuojančios netinkamos kokybės daiktą įsigijusio pirkėjo, t. y. atsakovės, teisės;
19.3. teismas sprendime neįvertino, ar atsakovė buvo teisėtai sustabdžiusi savo prievolę mokėti, dėl ko laikytina, kad teismas nepagrįstai priteisė iš atsakovės atlyginti ir 6 642,49 Eur dydžio palūkanas.
Atsiliepimas
20. Ieškovė UAB „Žemės matavimai“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašė jį atmesti, o skundžiamą sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
21. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
21.1. atsakovė netinkamai aiškina Sutarties dalyką. Nors šalys ir siejo atsiskaitymą su valstybinio žemės sklypo nuomos sutarties pasirašymu, statybos leidimo gavimu, tačiau sutarties dalykas buvo nebaigtos statyti patalpos;
21.2. byloje ieškovės ir UAB „Migertus“ kaltės dėl netinkamo žemės sklypo nuomos sudarymo nenustatyta, priešingai, konstatuota, kad sprendimas nutraukti Nuomos sutartį buvo priimtas įvertinus tai, kad atsakovė nenaudoja pastato pagal paskirtį, žemės sklypas buvo apleistas, todėl teismas pagrįstai nusprendė, kad šiuo atveju nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovei buvo perduotas netinkamos kokybės daiktas;
21.3. ieškovei įvykdžius visas iš Sutarties kilusias prievoles, atsakovė neturėjo teisės stabdyti savo prievolės mokėti pagal Sutartį.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
22. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau ir - CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundų ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis), todėl bylą nagrinėja laikydamasi apeliacinio skundo ribų.
23. Nagrinėjamu atveju šalys ginčija sutartinių prievolių, kylančių iš 2015 m. lapkričio 5 d. pirkimo pardavimo sutarties, vykdymą. Ieškovė (pardavėja) kreipėsi į teismą prašydama priteisti iš atsakovės (pirkėjos) likusią nesumokėtos kainos pagal sutartį dalį, kartu su palūkanomis, teigdama, kad yra įvykdytos visos sutartyje aptartos sąlygos, su kuriomis buvo siejama pirkėjos pareiga sumokėti už įsigyjamą daiktą, t. y. NŽT su atsakove pasirašė žemės sklypo nuomos sutartį, gautas statybos leidimas administraciniam pastatui statyti. Atsakovė nesutiko su ieškiniu ir pareiškė priešinius reikalavimus ‑ sumažinti sutartimi nustatytą mokėtiną už daiktą kainą, teigdama, kad ieškovė perleido atsakovei netinkamos kokybės daiktą.
Dėl sutarties dalyko
24. Kilusiems ginčams išspręsti ir šalių sutartinėms prievolėms apibrėžti visų pirma svarbu nustatyti vieną iš esminių sutarties sąlygų, t. y. pirkimo pardavimo sutarties dalyką. Bylos šalys skirtingai aiškina sutarties nuostatas dėl sutarties dalyko. Ieškovė teigia, kad sutarties dalykas buvo nebaigtas statyti pastatas, stovintis ant valstybei nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo (šią poziciją palaikė ir pirmosios instancijos teismas), o atsakovė teigia, kad sutarties dalykas buvo pastatas, suteikiantis atsakovei teisę pagal Nuomos sutarties sąlygas naudotis žemės sklypu, kuriame tas pastatas yra. Atsakovės nuomone, pirmosios instancijos teismo netinkamai nustatytas sutarties dalykas apribojo atsakovės, kaip pirkėjos, kuriai buvo parduotas netinkamos kokybės daiktas, teisių ir interesų apsaugą.
25. Tuo atveju, kai tarp sutarties šalių kyla nesutarimų dėl sutarties sąlygų aiškinimo, teismas, spręsdamas ginčą, vadovaujasi sutarčių aiškinimo taisyklėmis, kurios reglamentuojamos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. CK 6.193 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas subjektyvaus sutarties aiškinimo metodo prioritetas: aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Tačiau sutarties šalių subjektyviais ketinimais nustatant sutarties turinį galima vadovautis tik jeigu abi šalys sutaria dėl sutarties teksto prasmės. Šalių tikrųjų ketinimų nustatymas yra praktiškai neįmanomas, kai tarp šalių yra ginčas dėl tikrosios sutarties teksto prasmės ir kai šalys skirtingai interpretuoja sutarties tekstą, tokiais atvejais taikytinas objektyvusis sutarties aiškinimo metodas – jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, t. y. taikoma sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. gruodžio 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-365-403/2019 28 punktas).
26. Sutarties, dėl kurios vykdymo tarp šalių kilo ginčas, II skyriaus nuostatos nustato, kad sutarties dalykas yra pastatas, kurio baigtumo procentas yra 20 procentų, ir kuris yra Lietuvos Respublikai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype (1 t, b. l. 17-18). Kadangi ieškovė (pardavėja) nebuvo žemės sklypo, ant kurio stovi parduodamas pastatas savininkė, Pirkimo – pardavimo sutartimi, remiantis CK 6.394 straipsnio nuostatomis buvo aptartos ir pirkėjo teisės į žemės sklypą. Sutarties III dalyje buvo įtvirtinta, kad pardavėjai perleidžia pirkėjai ir atitinkamos žemės sklypo dalies nuomos teises, būtinas pastato eksploatavimui, atsiradusias pagal 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis) (Sutarties 3.1. - 3.3. punktai, 1 t., b. l. 18), pastato, esančio ant valstybei priklausančio žemės sklypo perleidimui buvo gauti NŽT sutikimai (1 t., b. l. 109-110). Šios sutarties nuostatos, teisėjų kolegijos vertinimu, neleidžia plečiamai aiškinti sutarties dalyką ir teigti, kad pirkėja sutartimi įgijo ne žemės sklype esantį pastatą, bet pastatą, suteikiantį atsakovei teisę į valstybinės žemės sklypo nuomą.
27. Teisėjų kolegijos nuomone, pats pastato, esančio valstybiniame žemės sklype, perleidimas naujajam savininkui, negali būti vertinamas kaip esminė sąlyga valstybinės žemės sklypo nuomos sutarčiai sudaryti ar perimti. Pagal CK 6.551 straipsnio nuostatas valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, tokios žemės nuoma ne aukciono būdu galima, jeigu ji užstatyta fiziniam ar juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Nors nurodytas teisinis reglamentavimas nustato, kad pirminė valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono būdu (lengvatine tvarka) sąlyga – statinio ar įrenginio buvimo valstybinėje žemėje faktas, tačiau ne bet kokio statinio ar įrenginio buvimas valstybinėje žemėje sudaro pagrindą išnuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (aktuali akto redakcija, galiojanti nuo 2018 m. birželio 1 d.) patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28 punkte yra išskirti statiniai, kurių buvimas valstybinėje žemėje nesuteikia jų savininkui ar nuomininkui teisės išsinuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu. Šios teisės įgijimas sietinas su būtinumu užtikrinti statinio savininko (nuomininko) galimybę įgyvendinti savo turimas teises į statinį, t. y. teisė nuomos pagrindu valdyti ir naudotis valstybine žeme turi būti reikalinga statinio savininko (nuomininko) teisėms į statinį įgyvendinti (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-291-313/2018, 24 punktas). Todėl valstybinė žemė gali būti išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji yra užstatyta fiziniam ar juridiniam asmeniui priklausančiu (jo nuomojamu) statiniu, kuris turi aiškią funkcinę priklausomybę, apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, ir yra būtina šio asmens, kaip savininko (nuomininko), turimoms teisėms į statinį įgyvendinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. gegužės 9 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-177-687/2019 40 punktas).
28. Valstybinės žemės nuomos sutartis pagal savo kompetenciją sudaro valstybinės žemės valdytojo funkcijas atliekanti institucija (CK 6.548 straipsnio 2 dalis), todėl šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis. Remiantis pateiktais kasacinio teismo išaiškinimais ir teisiniu reglamentavimu, teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju tarp šalių sudarytos sutarties dalykas buvo pastatas, o ta aplinkybė, kad jis buvo valstybei priklausančiame žemės sklype, tik suteikė atsakovei galimybę pretenduoti dėl jo nuomos lengvatinėmis sąlygomis, esant visoms Žemės įstatyme nustatytoms ir kasacinio teismo išaiškintoms sąlygoms. Kadangi ieškovė (pardavėja) buvo tik valstybei priklausančio žemės sklypo, ant kurio buvo jai nuosavybės teise priklausantys statiniai, nuomininkė, ji sutartimi atsakovei negalėjo ir neturėjo teisių garantuoti, kad pats pastato perleidimas suteiks atsakovei teisę į valstybinio žemės sklypo nuomą, ar jo tęstinumą pagal Nuomos sutartį, kadangi ši išimtinė teisė jai nepriklausė.
29. Šias teismo išvadas patvirtina ir Sutarties nuostatos, kuriomis atsakovė (pirkėja) buvo įpareigota per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinius įregistravimo Nekilnojamojo turto registre kreiptis į NŽT su prašymu pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį (Sutarties 3.4. punktas, 1 t, b. l. 19), remiantis NŽT 2015 m. spalio 15 d. išduotais sutikimais perleisti valstybinės žemės sklypo dalies nuomos teisę (1 t., b. l. 109-110). Be to, kaip matyti iš ginčo šalis siejančios sutarties nuostatų, šalys kainos mokėjimą pagal sutartį išdėstė dalimis, nustatant, kad mokėjimai bus atlikti po atitinkamų juridinių faktų įvykdymo (žemės sklypo nuomos sutarties su NŽT sudarymo ir statybos leidimo gavimo) tačiau patį mokėjimo terminą siejo su konkrečia data (Sutarties 5.1 punktas, 1 t., b. l. 20).
30. Apibendrindama išdėstytus argumentus teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovės pateikiamas subjektyvus vertinimas dėl sutarties dalyko ir manymas, kad pastato įsigijimas savaime garantuoja valstybinės žemės sklypo nuomos teises, nesudaro pagrindo sutarties nuostatas, kuriomis nustatomas sutarties dalykas vertinti kitaip, nei nustatė pirmosios instancijos teismas, kuris konstatavo, kad pirkimo – pardavimo sutarties dalykas – nebaigtas statyti pastatas, esantis valstybinėje žemėje.
Dėl pirkimo – pardavimo sutartimi perleisto daikto kokybės
31. Nustačius sutarties dalyką teisėjų kolegija vertina apeliantės (atsakovės) argumentų, kuriais ji įrodinėja, kad ieškovė (pardavėja) perleido jai netinkamos kokybės daiktą, pagrįstumą.
32. CK 6.317 straipsnio 1 dalis nustato, kad pardavėjas privalo pagal pirkimo – pardavimo sutartį perduoti daiktus pirkėjui ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus bei jų kokybę. Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Įprasti reikalavimai CK apibrėžiami kaip galimybė parduotą prekę tam tikrą laiką naudoti tam, kam ji paprastai naudojama (CK 6.333 straipsnio 4 dalis). Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį (CK 6.333 straipsnio 6 dalis).
33. CK 6.333 straipsnio 2 dalyje atskleistas daikto kokybės garantijos turinys – tai pardavėjo pareiga garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-581/2008).
34. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. vasario 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-60-701/2019 22 punktas)
35. Pagal CK 6.333 straipsnio 3 dalį, kai pardavėjas garantuoja daiktų kokybę, jis atsako už daiktų trūkumus, jeigu neįrodo, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl to, kad pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ar saugojimo taisykles, arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos. Taigi, kilus ginčui dėl parduotų daiktų kokybės, taikoma CPK 178 straipsnyje nustatyta bendroji įrodinėjimo pareigos taisyklė – kiekviena šalis turi įrodyti tas aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ar atsikirtimus. Parduotų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje nustatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 1 dalis), turi įrodyti pirkėjas. Tai išplaukia iš bendrojo įrodinėjimo naštos paskirstymo principo „įrodinėja tas, kas teigia“, įtvirtinto CPK 178 straipsnyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016, 25 punktas). Tuo tarpu pardavėjui tenka pareiga įrodyti, kad jis nėra atsakingas už pirkėjo nurodytą trūkumą, kuris atsirado per parduoto daikto kokybės garantijos terminą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. birželio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-212-611/2019 ir joje nurodyta teismo praktika).
36. Šalių sudarytos sutarties nuostatos patvirtina, kad atsakovė (pirkėja) patvirtino, jog iki sutarties sudarymo apžiūrėjo perkamą pastatą, patvirtino, kad jai yra žinoma, kad perkamas daiktas yra nebaigtas statyti bei patvirtino, kad pardavėjai pretenzijų dėl perkamo daikto kokybės neturi, garantavo, kad parduodamo daikto kokybė atitinka jos, kaip pirkėjos, keliamus reikalavimus bei atitinka pardavimo kainą (Sutarties 7.16 – 7.17 punktai, 1 t, b. l. 23-24).
37. Nepaisant nurodytų garantijų ir patvirtinimo, kad pirkėją tenkina perkamo daikto kokybė, atsakovė bylos nagrinėjimo metu teigė, kad po ginčo sutarties sudarymo NŽT pareiškė reikalavimą nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, nurodžiusi, kad nuomos sutartis lengvatinėmis sąlygomis buvo sudaryta neteisėtai. Šios aplinkybės, apeliantės teigimu, patvirtina, kad jai sutartimi buvo perleistas netinkamos kokybės daiktas.
38. Teisėjų kolegija su tokia atsakovės pozicija nesutinka. Visų pirma, kaip buvo nustatyta, perleidžiant pastatą, kuris yra ant valstybei nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo, buvo gauti NŽT sutikimai perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę 1 t., b. l. 109-110), kurie patvirtina, kad 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 8SŽN-26 buvo galiojanti. Antra, 2015 m. lapkričio 10 d. tarp apeliantės ir NŽT, remiantis nurodyta Nuomos sutartimi buvo sudarytas susitarimas, kuriuo apeliantė buvo nurodyta naująja žemės sklypo nuomininke, kuriai, remiantis Susitarimo 4.1. punktu kilo pareiga laikytis reikalavimo, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi ir rekonstruojami tai pačiai veiklai vystyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kurių eksploatavimui išduotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui (1 t., b. l. 52). Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad apeliantė Kauno apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2A-1419-246/2018 2018 m. rugpjūčio 7 d. nutartimi patvirtintoje apeliantės ir NŽT taikos sutartimi patvirtino, kad 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis yra galiojanti (Taikos sutarties 3 punktas). Išdėstytų motyvų pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovei perėmus valstybinės žemės sklypo nuomininkės teisės, būtent jai kilo pareiga užtikrinti nuomos sutarties teisėtumą bei žemės sklype atsakovei priklausančių pastatų funkcinį priklausomumą, kaip buvo aptarta nutarties 27 punkte, ir dėl to jokių pretenzijų dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo ieškovei reikšti neturi teisinio pagrindo.
39. Be to, įvertinus NŽT pranešimo dėl žemės sklypo nuomos nutraukimo turinį, matyti, kad nustačius, jog valstybei priklausantis žemės sklypas nėra naudojamas nunykusiems statiniams eksploatuoti, kadangi atsakovei nuosavybės teise valdomi pamatai (įgyti ginčo sutartimi) nėra savarankiškai funkcionuojantys, 2016 m. gegužės 19 d. atsakovė buvo įspėta apie ketinimą nutraukti 2014 m. lapkričio 10 d. valstybinio žemės sklypo nuomos sutartį (1 t., b. l. 78). Išdėstytos aplinkybės patvirtina, kad pagrindu inicijuoti valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties galiojimo (jos tęstinumo) klausimą buvo būtent atsakovės, o ne ieškovės veiksmai, kuriais ji neužtikrino valstybinės žemės sklypo nuomos ne aukciono būdu teisėtumo, t. y. nepasirūpino, kad jos nuomojamame, valstybei priklausančiame, žemės sklype būtų tik aiškią funkcinę paskirtį turintys, naudojami statiniai, suteikiantys teisę į valstybinės žemės sklypo, būtino jiems eksploatuoti, nuomą lengvatinėmis sąlygomis. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad atsakovė bylos su NŽT nagrinėjimo metu pašalino aplinkybes dėl kurių buvo iškilusi grėsmė nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomą (gavo statybą leidžiančius dokumentus, pagal juos vykdė statybos darbus, dėl ko buvo pripažinta, kad ginčo žemės sklypas yra užstatytas) (Kauno apygardos teismo 2018 m. rugpjūčio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-1419-246/2018). Pažymėtina, kad atsakovė (pirkėja) nepasinaudojo sutartimi jai suteikta teise nutraukti sutartį (Sutarties 10.5 punktas, 1 t., b. l. 25) dėl sutarties pažeidimų, susijusių su pastato eksploatavimu, trejus metus nuo sutarties sudarymo pastato kokybės klausimo nekėlė. Išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija laiko, kad atsakovė neįrodė, jog jai ginčo sutartimi buvo perduotas netinkamos kokybės daiktas, todėl ji neturėjo teisės prašyti sumažinti kainą ir jos priešieškinio reikalavimus pirmosios instancijos teismas atmetė pagrįstai.
Dėl sutartinių prievolių vykdymo ir apeliantės teisės sustabdyti mokėjimus pagal sutartį
40. Pirkimo –pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Pardavėjas privalo pagal pirkimo – pardavimo sutartį perduoti daiktus pirkėjui ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus bei jų kokybę (CK 6.317 straipsnio 1 dalis). Pirkėjas privalo sumokėti daiktų kainą per sutartyje ar įstatymuose nustatytus terminus ir nustatytoje vietoje (CK 6.344 straipsnis).
41. Teisėjų kolegijai nustačius, kad ieškovė (pardavėja), perleido atsakovei (pirkėjai) pastatą, kuris atitiko sutartimi aptartus kokybės reikalavimus, atsakovei kilo pareiga sumokėti pagal sutartį.
42. Kaip buvo nurodyta, šalys kainos (650 000 Eur) mokėjimą išdėstė dalimis: 205 000 Eur pirkėjas (atsakovė) įsipareigojo sumokėti po to, kai NŽT su naujuoju savininku pasirašys žemės sklypo nuomos sutartį, bet ne vėliau kaip iki 2015 m. gruodžio 24 d., likusią dalį – 400 000 Eur, po to kai gaus statybos leidimą, bet ne vėliau kaip iki 2016 m. rugsėjo 1 d. (Sutarties 5.1. punktas, 1 t., b. l. 20). Ieškovei priklausanti kainos dalis už parduotą turtą sudarė 135 520 Eur (Sutarties 4.2. punktas, 1 t., b. l. 20), kuri remiantis Sutarties 5.1. aptartomis sąlygomis turėjo būti sumokėta tokiomis dalimis: pirmasis mokėjimas – 45 920 Eur, antrasis – 89 600 Eur. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad abi sąlygos mokėjimams atlikti yra įvykdytos: susitarimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo, kuriame atsakovė nurodyta naująja žemės sklypo nuomininke, pasirašytas 2015 m. lapkričio 10 d. (1 t., b. l. 52), ginčo žemės sklype atsakovės vardu yra registruoti pastatai (1 t., b. l. 12-14), kas įrodo ir antrosios sąlygos (leidimo statybai gavimą) įvykdymą. Ieškovės teigimu, pirmąją mokėjimo dalį atsakovė sumokėjo laiku, o dalį antrojo mokėjimo sumos, t. y. 76 384 Eur, tik prasidėjus teisminiam ginčui. Bylos nagrinėjimo metu nustačius, kad ieškovė įvykdė jai pirkimo – pardavimo sutartimi nustatytus įpareigojimus, t. y. perdavė sutartimi aptartos kokybės daiktą, bei įgyvendinus sąlygas, su kuriomis buvo siejami mokėjimai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir teisėtai priteisė iš atsakovės likusią nesumokėtą kainos dalį pagal pirkimo – pardavimo sutartį, t. y. 13 216 Eur.
Dėl atsakovės mokėjimų pagal sutartį sustabdymo teisėtumo
43. Ginčijamu spendimu teismas iš apeliantės taip pat priteisė ieškovei ir 6 642,49 Eur dydžio palūkanas už delsimą atsiskaityti laiku, CK 6.210 straipsnio 2 dalies pagrindu. Atsakovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu iš jos priteista atlyginti 6 642,49 Eur dydžio palūkanų suma. Nurodo, kad atsakovė buvo teisėtai sustabdžiusi prievolę sumokėti, todėl pareiga mokėti palūkanas atsakovei nekilo.
44. Sprendžiant klausimą dėl sutarties šalies teisės sustabdyti savo prievolės vykdymą, taikytinos atitinkamos CK 6.46, 6.58 ir 6.207 straipsnių nuostatos.
45. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, kai viena iš sutarties šalių neįvykdo (netinkamai įvykdo) savo sutartines prievoles, sąlygos sustabdyti kitos šalies prievolės vykdymą yra tokios: 1) sutarties šalių prievolės turi būti priešpriešinės; 2) prievolės turi būti vykdomos vienu metu arba viena po kitos; 3) prievolės neįvykdo (netinkamai įvykdo) bet kuri šalis, kai prievolės vykdomos vienu metu, arba pirmiau prievolę turinti įvykdyti šalis, kai prievolės vykdomos viena po kitos; 4) dėl prievolės neįvykdymo nėra kitos šalies kaltės, taip pat nėra kitų nuo prievolės neįvykdžiusios šalies nepriklausančių aplinkybių; 5) prievolės neįvykdžiusi šalis nepateikė adekvataus savo prievolės įvykdymo užtikrinimo; 6) prievolės vykdymo sustabdymas, kaip savigynos forma, panaudotas protingai ir sąžiningai, neperžengiant savigynos ribų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2014 m. spalio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2014).
46. Nagrinėjamos bylos kontekste, siekiant nustatyti, ar egzistavo teisėti pagrindai atsakovei (pirkėjai) sustabdyti savo sutartinės prievolės vykdymą, būtina įvertinti, kokius priešpriešinius įsipareigojimus pagal ginčo sutartį prisiėmė pardavėja (ieškovė) ir pirkėja (atsakovė). Ginčo sandorio 2.1. punktu pardavėja (ieškovė) pardavė atsakovei 27/125 dalis pastato bei užtikrino ir garantavo pirkėjai, kad nėra jokių perleidžiamo turto apsunkinimų (Sutarties 7.1. – 7.11 punktai), tuo tarpu atsakovė, kaip minėta, įsipareigojo sumokėti Sutarties 5.1. punkte nustatyta tvarka ir terminais.
47. Remiantis aptartomis aplinkybėmis ir jas patvirtinančiais bei ištirtais įrodymais, darytina išvada, jog nustačius, kad pardavėja įvykdė sutartimi jai nustatytus įpareigojimus, ir priešpriešinių neįvykdytų reikalavimų atsakovei ji neturėjo, laikytina, kad atsakovė nepagrįstai sustabdė mokėjimus pagal sutartį ir pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą konstatuoti, jog atsakovei laiku nesumokėjus pagal sutartį mokėtinos kainos, jai kilo pareiga mokėti ir palūkanas.
48. Teisėjų kolegija papildomai nurodo, kad apeliantės teiginiai dėl teisminio ginčo su NŽT dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties teisėtumo, nesudarė pagrindo jai sustabdyti savo prievolės, sumokėti visą perkamo daikto kainą, vykdymo, kadangi kaip buvo nurodyta (nutarties 39 punktas), ginčas kilo tik iš atsakovę ir NŽT siejančios sutarties, pagal kurią pardavėja (ieškovė) jokių įsipareigojimų jos šalims neturėjo. Apeliantės ginčas su NŽT buvo sąlygotas jos pačios netinkamo sutartinių įsipareigojimų pagal valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį vykdymo, dėl ko būtent jai kilo pareiga atlyginti nuomos mokesčio nepriemoką. Ši atsakovės prievolė nesudarė pagrindo sustabdyti mokėjimus pagal ginčo sutartį bei negalėjo būti perkelta pardavėjai (ieškovei).
Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimo
49. Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytus motyvus, konstatuoja, kad bylą išnagrinėjęs teismas tinkamai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias sutartinių prievolių vykdymą, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos dėl sutarčių aiškinimo ir teisingai išsprendė šalių ginčą, todėl skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas.
50. Apeliacinio skundo netenkinus, iš apeliantės ieškovės naudai priteisiamos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1, 2 dalys, 98 straipsnio 1 dalis). Ieškovė pateikė teismui įrodymus apie patirtas 1 500 Eur dydžio atstovavimo apeliacinės instancijos teisme išlaidas. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kad prašoma priteisti suma neviršija Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. Nr. 1R-77 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) 8.11 punkte nustatyto maksimalaus dydžio už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą, šią išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, sumą priteisia iš atsakovės.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2019 m. sausio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Mikrovisatos valda“, juridinio asmens kodas 126093888, uždarosios akcinės bendrovės „Žemės matavimai“, juridinio asmens kodas 300570042, naudai 1 500 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų.